旅游業與房產業協調發展調研報告

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近年來，在旅行業的強力帶動下，旅行房地產獲得迅速發展，逐漸成為業界和社會的關注熱點。但作為新興產業，發展中也面對一些突出問題，必需采取有用辦法應對，以促進產業持續健康快速發展。

一、旅行地產近況及特點

1、運營形式不時創新。從1999年“傳說”、“國家旅行休閑度假區”的成功開發后，旅行地產以一種全新的產業形狀，迅速進入各個旅行景區，并獲得了較好的經濟效益。經過多年來的發展與創新，當前旅行地產已構成三種較為成熟的運營形式：一是景區房屋。就是在依托景色區而建的房屋房和別墅，如海景房、河景房、山景房、海邊別墅、山間板屋、酒店式公寓，等等。這是旅行房地產最基本的形狀，也是旅行房地產最成熟的運營形式。典型代表有之“景”成為很多樓盤的首要賣點，以海景房為例,據調查,價錢普通都在每平方米7000元--1.2萬元以上，比較較而言，位于市區的商品房,價錢普通只要一線海景房的一半,然則,市區商品房中可以看到“海景”、“山景”的戶型，價錢也隨之升高，可賣到每平方米6000--8000元。二是產權酒店。是指由小我投資者買斷酒店客房的產權，即開發商以房地產的銷售形式將酒店每間客房的自力產權出售給投資者。每一套客房都各擁有自力的產權，投資者如購置商品房一樣投資置業，將客房托付給酒店治理公司分取投資報答、獲取物業增值，還取得酒店治理公司贈予的必然期限的免費入住權，它是由“時權酒店”演化而來。自1995年開端,產權式酒店在國內有名旅行度假區不時開花，北京、杭州、上海、深圳、等地已接踵降生了許很多多的產權式酒店。個中成功運作并使業主獲利頗豐的深圳雅蘭大酒店；倡議“e時代人道化商務空間”的廈門悅華酒店；有“東方夏威夷”之稱的亞龍灣國家度假區的三亞華宇皇冠假期酒店；還有青島佳信大酒店、秦皇島的維多利亞港灣、興隆康樂土大酒店；北京的高興無量大——峽（假期）村莊俱樂部，龍脈溫泉等。三是分時度假。是指酒店或度假村將某住宿單位每年的運用期劃分為若干份后出售。消費者可以依據本人的實踐需求購置個中的一份，然后在商定的期間內（普通為20-40年）每年享用這一住宿單位，而不需再付房費。還還可在中介平臺上交流任何一間酒店或度假村的另一個時段，到達去分歧當地旅行住宿的目標。分時度假是一種將房地產業和酒店業完滿結合在一同的一種貿易新概念，是一種將房地產、酒店住宿和旅行休閑度假完滿結合在一同的全新運營形式。這種方式的酒店定位于日漸興起的度假旅行市場，為大多數無力獨自購置別墅以知足度假需求的家庭供應了服務，還也處理了敷裕者購置的度假別墅每年住用時間短,空置率高，形成資源糜費的問題，還因為交流收集的支持，產物的交流愈加便捷，活動性大大加強。當前，世界最大的分時度假交流公司RCI在全世界擁有300多萬會員，在100多個國家擁有超越3700家會員酒店。在發達國家，大約有200萬人擁有分時度假產物，而且估量每年還會新增25-30萬人，目前該產物的均勻入住率是87%左右。近幾年，我國分時度假業以年均10%-15%的速度迅速發展，遠遠高于同期旅行業全體的增進程度，顯示出宏大的發展潛力。

2、市場空間不時擴展。近幾年，我國國內旅行人數年均勻增進率在10％以上，隨著市場經濟的深化發展，旅行人數將持續增進，并維持高速場面（扣除各類不測要素的影響）。年，我國入境旅行人數達1.34億人次，旅行外匯收入458億美元；國內旅行人數達21億人次，旅行收入1.26萬億元；出境人數達5739萬人次。專家猜測，將來20年內，國內旅行市場前景寬廣，需求潛力大，旅行將維持高速不變增進的場面，我國將逐漸完成由亞洲旅行大國向世界旅行強國的改變。這種旅行假期經濟持續增進的行業必將會吸引很多投資，個中很大一局部會投入到旅行物業建立上，為旅行房地產開發供應契機。

3、要素保證不時增強。政策方面，旅行業發展的政策情況一直向好。自執行“對內變革，對外開發”的政策以來，國家對旅行業的政策不斷是鼓舞發展和大力倡導。年國務院出臺了《國務院關于加速發展旅行業的意見》（國發〔2009〕41號），當地縣政府也接踵出臺了影響和拉動旅行及相關產業發展的新政策，為旅行房地產的發展供應了一個寬廣發展的平臺，也為旅行房地產的可持續發展注入了強壯動力。資金方面，因為國家對商品房價錢的調控，加大保證性住房投入，傳統房地產開發領域的時機越來越少，很多房地產商開端物色新的領域，資金呈加快向旅行房地產活動態勢。到當前為止，國內涉足旅行房地產領域的公司超越100家，個中包括華裔城、萬科、創始、萬通等一多量房地產開發品牌公司，基本上全國一切重點旅行景區都有地產商的介入。

二、存在的首要問題

1、資源依靠性大。旅行地產對其依托的旅行景象具有分明的抉剔性，區域性較窄。無論是純真依靠于山地、海濱、溫泉、滑雪場等等天然景象開發的地產，照樣在城市中全新堅持的主題公園型旅行地產，本質都是借助于或打造出旅行資源這個平臺，進而開發出來的各類各樣的旅行地產類別，其實質均是依托于旅行資源基本長進行房地產開發和運營。因而，旅行休閑是先導和中心，開發時必需要先做旅行、后做房產開發。

2、產業風險性高。旅行休閑的定位，決定了旅行地產的消費群體以高收入群體為目的客戶群，產物層次以舒適高端型為主，投資規劃凡間較大。尤其關于新建主題公園、度假區開發等需求旅行導入和市場培養的旅行地產，開發周期更長，少則3-5年，多則8-10年，甚至更長，遠遠善于城市通俗商品房開發，資金壓力也遠弘遠于普通地產開發。

3、消費才能不足。與商品房屋比較，旅行房屋的市場份額較小，市場風險較大，但只需產物可以投合消費者心思，其消費才能較普通房屋要強。旅行房屋房價高的特點招致其銷售多采取市場集中戰略，所面臨客戶多為中高消費程度、條理較高的人群。旅行房地產在我國尚屬新興事物，消費者遍及對其不太調查，加上中國人超前消費的認識并不強，拿出多年積存購置將來十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產權，大多數中國老百姓都難以承受。并且國內市場上參加國際度假交流系統的局部分時度假產物價錢都在20-40萬元之間，大大超出了老百姓的付出才能，顧客想與國外進行交流度假的愿望很難完成。別的，帶薪休假準則在我國并未具體執行，這使得廣大消費者關于投資旅行房地產愈加謹慎。

4、不足行業規范。因為旅行房地產在我國尚處于起步階段，行業律例不夠完善，讓局部運營者有隙可乘，帶來了很多不良影響。一些運營者在廣告宣傳材料中明示了投資報答，在購房者與酒店運營公司簽定的托付合同中，許下誘人的承諾，以此誤導消費者。更有一些犯警之徒采用欺詐性銷售、不合法集資等手段牟取暴利。

三、對策及建議

1、增強對旅行房地產發展的規劃引領。規劃是建立的龍頭，是旅行的藍圖，一切項目必需在必然旅行大區域內統籌規劃，打破行政區劃的樊籬，合理結構，平衡布點，既著眼當時，又立足久遠，將旅行房地產的開發效益與景區生態情況維護、文明生態優化、開掘旅行資源、打造拳頭品牌相結合，完成經濟效益與社會效益、情況效益的統一?？h政府對旅行房地產市場的進入主體應有必然的限制和前提，防止“一窩蜂”的涌入，防止遍地開花、自覺建立。要搞好市場調研，根據市場需求，穩步有序地進行開發。旅行房地產要與本地地盤應用規劃、小城鎮規劃和天然維護性規劃相聯接；要節省用地，盡量應用荒地，不占用耕地，謹防在好處驅動下私自修正規劃或擅自在農用地上搞開發的違法行為；要維護郊區天然生態系統，避免“三廢”污染郊區情況，以綠色情況促進旅行房地產的消費。

2、增強生態景象資源的維護與開發。因為旅行地產普通都是在一些主要的生態景象資源比較豐厚的地域進行開發，而任何一種開發在某種意義上都意味著對原有生態系統的一種改動。旅行地產的開發應該是基于對現存的敏感的生態系統的一種調整和完善，經過積極的維護思想和科學的生態設計手法，來展示本地美妙的天然景象。在旅行房地產開發進程中，如何保證生態景象系統向正的偏向改變，是縣政府和開發商不得不思索的一個主要問題。這個進程有賴于縣政府和開發商之間良性互動關系的堅持。縣政府關于位于景色區四周旅行地產項目標建立應有嚴厲的規劃節制，規劃目的要表現社會和大眾效益，還在規劃內容上要以維護和完善生態景象系統作為規劃的主導要素。關于發展商而言，則需求在知足縣政府規劃要求的前提下，盡量開發出更優質的產物，然后更好地將資源優勢轉化為經濟效益。

3、增強旅行房地產的軟件建立。旅行地產分歧于通俗地產開發，面臨的客戶群和消費行為方法與通俗消費群體完全紛歧樣，因而軟性配套的建立和后續運營治理尤為主要。一方面，要建立一支優異的酒店治理團隊，制訂科學的物業治理方法，不時提高旅行房地產服務程度，才干促進旅行與房地產的有機結合，保證旅行地產獲得好的收益。另一方面，要加大對旅行房地產政策支持力度，逐漸健全完善相關的司法律例，指導旅行房地產規范發展。如《商品房銷售治理方法》規則：房地產開發企業不得采取返本銷售或許變相返本銷售的方法銷售商品房；房地產開發企業不得采取售后包租或許變相售后包租的方法銷售未完工商品房；商品房屋按套銷售，不得切割拆零銷售，等等。這些關于旅行房地產的開發構成了很大制約，建議有關部分加速研討旅行房地產專門立法的問題，盡早出臺相關司法律例，促進旅行房地產業的健康發展。

4、增強旅行房地產企業品牌建立。關于一個城市來說，一線品牌房地產企業的進駐，其超前的規劃才能和連片開發，打造“城市綜合體”的開發形式有助于城市面貌的加快改動，有助于城市建立的多元化發展和城市建立質量的提高。還一線房企結構全國的營銷收集和出眾的推行才能，能促使本地房地產市場跳出區域的范圍，走向全國，然后擴容市場。關于本鄉房地產業來說，外來實力開發商無論是對區域的判別力、推進力照樣在規規定位、開發理念、營銷思緒上，都有極端主要的借鑒意義。因而，在將來發展進程中，要著力引入全國知名的地產企業，經過與他們的協作、競爭，借鑒和學習其成熟的運營形式和治理形式，提高本鄉企業的中心競爭力和品牌認識。本鄉房地產業也應該發揚熟習當地市場、調查消費者需求的優勢，經過行業界部的結合、協作等方法，提高開發程度，擴開展拓規劃，一起做大市場。