前期物業合同范文

導語：如何才能寫好一篇前期物業合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

法定代表人：__________________________

住所地：______________________________

郵編：________________________________

乙方：________________________________

法定代表人：__________________________

住所地：______________________________

郵編：________________________________

資質等級：____________________________

證書編號：_____________________________

根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對__________（物業名稱）提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。

第一章　物業基本情況

第一條　物業基本情況：

物業名稱________________________________；

物業類型________________________________；

座落位置________________________________；

建筑面積________________________________。

物業管理區域四至：

東至________________________________；

南至________________________________；

西至________________________________；

北至________________________________。

（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）。

第二章　服務內容與質量

第二條　在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：

1．物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；

2．物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；

3．物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4．公共綠化的養護和管理；

5．車輛停放管理；

6．公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；

7．裝飾裝修管理服務；

8．物業檔案資料管理。

第三條　在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：

1．________________________________；

2．________________________________；

3．________________________________。

第四條　乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見附件五）。

第五條　單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。

第三章　服務費用

第六條　本物業管理區域物業服務收費選擇以下第____________種方式：

1．包干制

物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

多層住宅：____________________________元/月.平方米；

高層住宅：____________________________元/月.平方米；

別墅：________________________________元/月.平方米；

辦公樓：______________________________元/月.平方米；

商業物業：____________________________元/月.平方米；

____________________物業：____________元/月.平方米。

篇2

北京市前期物業服務合同

甲方（業主）：

乙方（建設單位）：

北京市住房和城鄉建設委員會

北京市工商行政管理局

二零一零年十月

使用說明

1.本合同文本為示范文本，由北京市住房和城鄉建設委員會與北京市工商行政管理局共同制定，供建設單位與業主簽訂前期物業服務合同時使用。

2.本合同文本中所稱前期物業服務，是指建設單位承擔前期物業服務責任，按合同的約定，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

3.本合同文本“【】”中的選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定?！啊尽俊敝羞x擇內容，以劃“√”方式選定；對于實際情況未發生或雙方當事人不做約定的，應當在空格部位劃“×”，以示刪除。

4.雙方當事人簽訂本合同時應當認真核對合同內容，合同一經簽署，對雙方均有法律約束力。

北京市前期物業服務合同

甲方（業主）：

【法定代表人】【負責人】：　 國籍：

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【 】：

出生日期：　年月日 性別：

通訊地址：

郵政編碼：聯系電話：

【法定人】【委托人】：國籍：

【身份證】【護照】【 】：

出生日期：　年月日 性別：

通訊地址：

郵政編碼：聯系電話：

乙方（建設單位）：

營業執照注冊號：

房地產開發企業資質證書號：

組織機構代碼：

【法定代表人】【委托人】：

通訊地址：

郵政編碼：聯系電話：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國消費者權益保護法》、《物業管理條例》及《北京市物業管理辦法》等有關法律、法規和規章的規定，在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就乙方為甲方提供前期物業服務的有關事宜，協商訂立本合同。

第一章　物業項目基本情況第一條　本物業項目（以下簡稱“本物業”）基本情況如下：

名稱： 【地名核準名稱】【暫定名】。

類型： 【住宅】【辦公】【商業】【 】。

坐落位置：　 區（縣）路（街）　。

規劃建筑面積：　平方米。

第二條　物業管理區域四至：

東至　；

南至??；

西至??；

北至　。

規劃平面圖和物業管理區域內的物業構成明細分別見附件一、二。

第三條　物業服務用房主要用于物業服務企業客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等。

物業服務用房建筑面積為　 平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于【號樓】【幢】【座】層單元號；地下建筑面積為平方米，位于【號樓】【幢】【座】層單元號；其中業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于

【號樓】【幢】【座】層單元號。

篇3

各省、自治區建設廳，直轄市建委、房地局，新疆生產建設兵團建設局：

為了貫徹《物業管理條例》，規范前期物業管理活動，引導前期物業管理活動當事人通過合同明確各自的權利與義務，減少物業管理糾紛，我部制定了《前期物業服務合同（示范文本）》，現印發給你們，供建設單位與物業管理企業簽約參考使用。

中華人民共和國建設部

二四年九月六日

前期物業服務合同(示范文本)

甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿；

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿；

住所地：＿＿＿＿＿＿＿＿；

郵編：＿＿＿＿＿＿＿＿。

乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿；

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿；

住所地：＿＿＿＿＿＿＿＿；

郵編：＿＿＿＿＿＿＿＿；

資質等級：＿＿＿＿＿＿＿＿；

證書編號：＿＿＿＿＿＿＿＿。

根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對＿＿＿＿＿＿＿＿（物業名稱）提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。

第一章　物業基本情況

第一條　物業基本情況：

物業名稱＿＿＿＿＿＿＿＿；

物業類型＿＿＿＿＿＿＿＿；

座落位置＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿。

物業管理區域四至：

東至＿＿＿＿＿＿＿＿；

南至＿＿＿＿＿＿＿＿；

西至＿＿＿＿＿＿＿＿；

北至＿＿＿＿＿＿＿＿。

（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）。

第二章　服務內容與質量

第二條　在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：

1、物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；

2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；

3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、公共綠化的養護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；

7、裝飾裝修管理服務；

8、物業檔案資料管理。

第三條　在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿；

2、＿＿＿＿＿＿＿＿；

3、＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四條　乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見附件五）。

第五條　單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。

第三章　服務費用

第六條　本物業管理區域物業服務收費選擇以下第＿＿＿種方式：

1、包干制

物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

多層住宅：＿＿＿＿＿＿＿＿元/月.平方米；

高層住宅：＿＿＿＿＿＿＿＿元/月.平方米；

別墅：＿＿＿＿＿＿＿＿元/月.平方米；

辦公樓：＿＿＿＿＿＿＿＿元/月.平方米；

商業物業：＿＿＿＿＿＿＿＿元/月.平方米；

＿＿＿＿＿物業：＿＿＿＿＿元/月.平方米。

物業服務費用主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業管理區域清潔衛生費用；

（4）物業管理區域綠化養護費用；

（5）物業管理區域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業管理企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）法定稅費；

（10）物業管理企業的利潤；

（11）＿＿＿＿＿＿＿＿。

乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

2、酬金制

物業服務資金由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：

多層住宅：＿＿＿＿＿＿＿＿元/月.平方米；

高層住宅：＿＿＿＿＿＿＿＿元/月.平方米；

別墅：＿＿＿＿＿＿＿＿元/月.平方米；

辦公樓：＿＿＿＿＿＿＿＿元/月.平方米；

商業物業：＿＿＿＿＿＿＿＿元/月.平方米；

物業：＿＿＿＿＿＿＿＿元/月.平方米。

預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。

物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業管理區域清潔衛生費用；

（4）物業管理區域綠化養護費用；

（5）物業管理區域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業管理企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）＿＿＿＿＿＿＿＿。

乙方采取以下第＿＿＿種方式提取酬金：

（1）乙方按＿＿＿＿＿＿＿＿（每月/每季/每年）＿＿＿＿＿＿＿＿元的標準從預收的物業服務資金中提取。

（2）乙方＿＿＿＿＿＿＿＿（每月/每季/每年）按應收的物業服務資金＿＿＿＿＿＿＿＿%的比例提取。

物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用；物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔。

第七條　業主應于＿＿＿＿＿＿＿＿之日起交納物業服務費用（物業服務資金）。

納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用（物業服務資金）的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。

物業服務費用（物業服務資金）按＿＿＿＿＿＿＿＿（年/季/月）交納，業主或物業使用人應在＿＿＿＿＿＿＿＿（每次繳費的具體時間）履行交納義務。

第八條　物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年＿＿＿次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。

對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿；

2、＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四章　物業的經營與管理

第九條　停車場收費分別采取以下方式：

1、停車場屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位＿＿＿＿＿＿＿＿ 元/個月、車庫車位＿＿＿＿＿＿＿＿元/個月的標準向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位＿＿＿＿＿＿＿＿元/個月、車庫車位＿＿＿＿＿＿＿＿元/個月的標準提取停車管理服務費。

2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位＿＿＿＿＿＿＿＿元/個月、車庫車位＿＿＿＿＿＿＿＿元/個月的標準向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位＿＿＿＿＿＿＿＿元/個月、車庫車位＿＿＿＿＿＿＿＿元/個月的標準提取停車管理服務費。

3、停車場車位所有權或使用權由業主購置的，車位使用人應按露天車位＿＿＿＿＿＿＿＿元/個月、車庫車位＿＿＿＿＿＿＿＿元/個月的標準向乙方交納停車管理服務費。

第十條　乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

第十一條　本物業管理區域內的會所屬＿＿＿＿＿＿＿＿（全體業主/甲方）所有。

會所委托乙方經營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業主或物業使用人收取費用：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿；

2、＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二條　本物業管理區域內屬于全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、公用設備設施統一委托乙方經營，經營收入按下列約定分配：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿；

2、＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五章　物業的承接驗收

第十三條　乙方承接物業時，甲方應配合乙方對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿；

2、＿＿＿＿＿＿＿＿；

3、＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條　甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿；

2、＿＿＿＿＿＿＿＿；

3、＿＿＿＿＿＿＿＿。

甲方應承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下：

1、＿＿＿＿＿＿＿＿；

2、＿＿＿＿＿＿＿＿；

3、＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十五條　對于本合同簽訂后承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。

第十六條　乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；

4、＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十七條　甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

第六章　物業的使用與維護

第十八條　業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合。

第十九條　乙方可采取規勸、＿＿＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿＿＿等必要措施，制止業主、物業使用人違反本臨時公約和物業管理區域內物業管理規章制度的行為。

第二十條　乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

第二十一條　因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和甲方的同意。

臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。

第二十二條　乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

第二十三條　甲方應于＿＿＿＿＿＿＿＿（具體時間）按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。

物業管理用房建筑面積＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中：辦公用房＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，位于＿＿＿＿＿＿＿＿；住宿用房＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，位于＿＿＿＿＿＿＿＿；＿＿＿＿＿＿＿＿用房＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，位于＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二十四條　物業管理用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。

第七章　專項維修資金

第二十五條　專項維修資金的繳存＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二十六條　專項維修資金的管理＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二十七條　專項維修資金的使用＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二十八條　專項維修資金的續籌＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八章　違約責任

第二十九條　甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。

第三十條　除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準，應按＿＿＿＿＿＿＿＿的標準向甲方、業主支付違約金。

第三十一條　甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業服務費用（物業服務資金）的，應按＿＿＿＿＿＿＿＿的標準向乙方支付違約金。

第三十二條　乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍返還。

第三十三條　甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

第三十四條　以下情況乙方不承擔責任：

1、因不可抗力導致物業管理服務中斷的；

2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；

3、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；

4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

5、＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九章　其他事項

第三十五條　本合同期限自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。

第三十六條　本合同期滿前＿＿月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。

第三十七條　本合同終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方或＿＿＿＿＿＿＿＿代管。

第三十八條　甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當包含本合同約定的內容；物業買受人簽訂物業買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。

第三十九條　業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，業主應承擔連帶責任。

第四十條　本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第四十一條　本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同存在沖突的，以本合同為準。

第四十二條　本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方可選擇以下第＿＿＿種方式處理：

1、向＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委員會申請仲裁；

2、向人民法院提起訴訟。

篇4

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）

企業名稱：________________________

法定代表人：________________________

注冊地址：________________________________________

聯系電話：________________

受委托方（以下簡稱乙方）

企業名稱：________________________

法定代表人：________________________

注冊地址：________________________________________

聯系電話：________________

根據有關法律、法規及《前期物業管理服務協議》的有關約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將___________（物業名稱）委托乙方實行前期物業管理，訂立本合同。

第二條　物業基本情況

物業類型：________________________

座落位置：________市________區________路（街道）________號。

管理界限：東至________；南至：________ ；

?西至________；北至：________ 。

占地面積：________平方米。

建筑面積：________平方米。

委托管理的物業構成細目見附表。

第三條?本合同生效時，本物業的開發建設現狀是：規劃設計進入________階段，工程施工進度及竣工狀況________，是否已通過綜合驗收________，入住狀況________。

第二章?委托管理事項

第四條?根據本合同生效時本物業的開發建設現狀，乙方參與下列事項管理：

（一）參與項目設計，負責________。

（二）參與工程質量監督，負責________。

（三）參與竣工驗收，負責________。

第五條?根據規定核實物業管理辦公用房和經營用房的位置和面積。

第六條?制定《物業使用守則》，與業主、使用人辦理物業交接驗收和入住手續，收取有關費用及住宅共用部位、共用設施設備維修基金。

第七條?負責保修期滿后的房屋共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理。

房屋共用部位包括：房屋承重結構部位（基穿?承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面、___。

共用設備包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監控、消防設施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、________。

共用設施包括：非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾房、庭院燈、停車場。

第八條?其它委托管理事項

（一）按《住宅質量保證書》中甲、乙雙方的約定提供維修服務。

（二）附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理。包括：物業管理辦公經營用房、商業網點、文化體育娛樂場所等。

（三）公共綠地、花木、建筑小品的養護與管理。

（四）公共環境衛生，包括：公共場所、場地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清掃保潔及垃圾的收集。

（五）實行封閉物業管理住宅區內的停車位，由乙方負責管理。對未參加車輛保險的有效制止停放。

（六）維護社區公共秩序，包括：安全監控、值班、巡視、________。發生刑事案件依照法律規定報公安部門處理。

（七）與房屋及附屬建筑物改建裝修相關的垃圾清運、________、 ________、________ 等的管理。

（八）物業檔案管理。包括物業工程圖紙、竣工驗收資料、產權資料、業主和物業使用人檔案、維修檔案、________。

（九）負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費、電梯運行費，經委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖費、____。

（十）房屋自用部位、自用設備的維修、養護，若產權人委托乙方維修時，乙方可以接受委托并合理收費。

第三章?委托管理期限

第九條　委托管理期限自本合同生效之日起至本物業管理區域業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂《物業管理委托合同》生效之日止。

第四章　雙方權利和義務

第十條　甲方權利和義務

（一）甲方權利

1．審定乙方前期物業管理方案和規章制度；

2．審核乙方有關前期物業管理的財務預算，批準決算；

3．檢查、監督乙方前期物業管理的實施情況，提出整改意見；

4．監督乙方物業管理辦公用房、經營用房使用情況。

（二）甲方義務

1．為乙方實施前期物業管理提供條件，協助乙方實施前期物業管理方案，協調好施工單位、監理單位與乙方的關系。

2．征求乙方對本物業規劃設計、工程施工、竣工驗收等方面的意見，并組織有關單位落實整改。

3．執行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，負責落實保修責任。

4．承擔相關的前期物業管理費用。

5．按規定向乙方提供全部工程技術檔案資料。

6．按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規定代收維修基金。

7．按有關規定提供建筑面積________平方米的物業辦公用房（產權歸全體業主所有），應于通過竣工綜合驗收之日起________日內，交由乙方使用。

8．按物業管理區域總建筑面積________的比例，向乙方提供________平方米經營用房（產權歸全體業主所有 ），應于通過竣工綜合驗收之日起________日內交由乙方使用。

9．負責處理有關工程建設遺留問題。

第十一條　乙方的權利和義務

（一）乙方權利

1．根據甲方委托和有關法律法規制定前期物業管理實施辦法、方案和規章制度并實施管理。

2．依據本合同委托管理事項，向甲方及有關單位提出整改意見和建議。

3．提出維修資金年度使用計劃并對委托物業實施維修養護和管理。

4．規勸、制止業主或使用人違反《物業使用守則》和《前期物業管理服務協議》的行為。

5．有權使用物業管理辦公用房和經營用房。

6．依據《前期物業管理服務協議》的約定，向業主或使用人收取物業管理費用及其他費用。

7．選聘專業公司承擔專項工程業務，但不得將整體物業管理責任轉讓給第三人。

8．當業主、使用人裝修物業時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》，并按有關規定進行管理。

9．《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的權利。

（二）乙方義務

1．履行本合同并依法經營管理，自覺維護甲方及產權人或使用人的權益。

2．主動接受甲方的監督。

3．接受物業管理行政主管部門的監督指導。

4．對保修期滿后房屋共用部位、共用設施設備按有關規定實施維修、養護和管理。

5．按照有關規定使用維修基金利息。

6．每半年向業主、使用人公布一次物業管理服務費收支情況。每年1月份向業主公布全年維修基金利息收支情況。

7．本合同終止之日起7日內，向業主委員會移交甲方所提供的全部物業管理檔案資料、有關財務賬冊和物業辦公用房、經營用房及本物業的公共財產等。

8．《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的義務。

9．________________________ 。

第五章　前期物業管理服務標準

第十二條?竣工綜合驗收前的管理服務標準由甲、乙雙方按約定標準執行；竣工綜合驗收后的物業管理服務標準，依據國家有關標準及《濟南市物業管理辦法》、《濟南市住宅小區物業管理等級服務評定（試行）標準》制定，具體內容如下：

（一）房屋及維修管理

1．房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現象。

2．房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設有引導方向平面圖。

3．封閉陽臺、空調外安裝、抽油煙機排氣孔等統一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。

4．一樓護欄無探出墻面現象，二樓以上無護欄。

5．房屋完好率98%以上。

6．房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術交底手續，工程質量驗收手續齊全，決算書經過有關部門審計，有完整的竣工報告并建立有關保修制度，工程資料存檔備查。

7．房屋小修、急修及時率________%以上，合格率達________%，險情排除及時率達________%，有維修記錄和回訪記錄。

8．房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。

（二）共用設備管理

1．設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。

2．專業技術人員、維修操作人員嚴格執行操作規程，按要求經過專業培訓，持證上崗。

3．設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養檢修制度，無事故隱患。

4．小區內生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛生許可證和操作人員健康許可證。水質檢驗合格。

5．電梯按規定時間運行，電梯廂清潔衛生，通風、照明良好。

6．電梯有專業隊伍維修保養，安全運行和維修養護規章制度健全，運行養護有記錄。

7．負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內溫度應為18℃，不低于16℃。

（三）共用設施管理

1．小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。

2．公共照明設施設備齊全，運行正常。

3．道路暢通，路面平坦無損壞。

4．污水排放暢通，溝道無積水。

5．危險部位標志明顯，有防范措施。

（四）綠化及養護管理

1．公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。

2．綠化有專人養護和管理，無損壞、踐踏現象，無病蟲害及枯死現象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

（五）環境衛生管理

1．小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施。

2．小區內實行垃圾袋裝化，日產日清。

3．樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內無亂堆亂放現象。設備間清潔衛生，通風照明良好。

4．道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。

5．雪后及時掃凈小區內道路和樓間積雪；雨后及時清理污水。

6．小區內馬路無攤點、市場，商業網點牌匾美觀整齊、管理有序。

7．小區內無違章臨時建筑。

8．小區內無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現象。

9．共用場地定期清潔地面無油漬等污染現象。

（六）社區秩序維護

1．小區內實行24小時值班巡邏制度。

2．值班人員有明顯標志，熟悉轄區情況，工作規范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。

（七）停車場及車輛停放管理

1．甲方委托乙方經營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛生無污染、無破損，車輛管理制度完善。

2．________________________________?。

3．________________________________?。

（八）消防

1．消防系統標志明顯，設備完好，可隨時啟用。

2．配備專職或兼職消防管理人員。

3．消防通道暢通無阻。

4．________________________________?。

5．________________________________。

（九）按《房屋裝飾裝修管理協議》實施裝修管理。

（十）________________________________ 。

第六章　前期物業管理服務費及相關費用

第十三條　物業管理服務費

（一）業主未辦理入住手續前，由甲方按________標準向乙方支付物業管理服務費。

（二）本合同有效期內未交付使用物業的物業管理服務費，由甲方按下列標準向乙方支付。住宅房屋建筑面積每月每平方米_____元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元。付費時間________。

（三）本合同有效期內已交付使用物業的物業管理服務費，由乙方根據《前期物業管理服務協議》的約定，按下列標準向業主或使用人收全住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，收費時間________ 。

（四）合同有效期內，若物價部門批準調整物業管理服務費收費標準，從批準執行之日起，乙方按調整標準向甲方、業主、使用人收________

（五）甲方、業主、使用人逾期交納物業管理服務費，從逾期之日起，按照應交金額的________%按日交納滯納金。

（六）業主轉讓物業時，須交清轉讓前的物業管理服務費用。

第十四條?保修期內物業的維修養護執行建筑工程保修的有關規定，由甲方承擔保修責任。也可委托乙方實施保修，保修費用由甲方支付，具體支付方式為：________________________。

第十五條　保修期滿后發生的房屋公共部位、共用設備設施的維修養護更新，按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執行。

第十六條?乙方根據有關委托，按政府定價向業主、使用人代收水費、電費、煤氣費、房租等。

第十七條　業主或使用人委托乙方對房屋自用部位、自用設備實施維修養護及其他服務時，乙方可按約定標準向業主或使用人收取服務費。

第十八條?電梯運行費按下列約定執行：________________________________。

第十九條?在實行封閉物業管理住宅區內的停車車位，由乙方對停放車輛的業主、使用人實行委托服務，按物價部門規定收取車位費。車位費收入扣除經營管理成本后的結余部分，主要用于1．物業共用部位、共用設施設備維修；2．綠地養護；3．彌補減免的物業管理服務費；4．便民服務費用，5．業主委員會辦公經費。

第七章　違約責任

第二十條　甲方違反本合同第十一條第（二）項有關約定，使乙方不便或無法實施前期物業管理的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應予賠償。

第二十一條?乙方違反本合同第十二條第（二）項有關約定，未盡職責、未履行義務的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有權終止合同，造成經濟損失的，乙方應予賠償。

第二十二條?乙方違反本合同第二章和第五章的約定，未按物業管理標準管理物業，給甲方經濟上和聲譽上造成損失和不利影響的，甲方有權解除合同，給甲方造成的經濟損失，由乙方賠償。

第二十三條　物業交付使用后，發生重大質量事故時，甲乙雙方應提請政府主管部門并組織其他相關單位，共同分析查明原因。屬設計、施工、材料原因由甲方負責處理，屬使用不當、管理不善原因由乙方負責處理。

第二十四條?因業主、使用人使用不當發生的物業共用部位、共用設施設備維修費用，由相關的業主、使用人承擔。

第二十五條?影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限解決。影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理。因施工原因造成的質量問題，由甲方組織施工單位負責解決。對于不影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限____日內負責修繕，也可采取費用補償辦法，由乙方負責處理。

第二十六條　甲乙雙方任何一方無法律依據和正當理由提前終止合同的，違約方應賠償對方________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予賠償。

第八章　附則

第二十七條?雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。

第二十八條　本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

第二十九條?本合同正本連同附件________頁，一式3份。甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執1份，具有同等法律效力。

第三十條?本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第三十一條?本合同在執行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意：

（一）由濟南市仲裁委員會仲裁。

（二）向人民法院起訴。

第三十二條?本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：______________

代表人：________________

________年_____月_____日

乙方簽章：______________

篇5

2007年1月1日生效的《企業財務通則》（以下簡稱“新通則”）是在1993年生效的《企業財務通則》（以下簡稱“舊通則”）的基礎上修訂而成的。它適用于在中華人民共和國境內依法設立的具備法人資格的國有及國有控股企業，金融企業除外，其他企業參照執行。而舊通則適用于全國企業。在內容方面，舊通則主要規范企業會計要素的確認、計量和報告以及企業所得稅前扣除標準等內容；而新通則將上述內容分別歸還給會計規則和稅法，主要規范企業的財務管理體制、財務管理制度以及財務管理方式、方法等內容。

一、新通則的財務管理新理念

舊通則強調企業財務管理活動要服從國家的微觀控制；而新通則則強調企業法人依法獨立行使法人財產權，并提出了與之相適應的新理念。

（一）新通則提出了“企業實行符合法人治理結構要求的財務管理體制”的新理念

“企業法人治理結構”是指“企業是獨立的企業法人，擁有獨立的法人財產權；企業法人內部的決策權、執行權、監督權可以分別由不同的主體依法行使，并且這三項權利相互制約、相互均衡”的一種管理方式。它是根據現代企業制度建設的需要而確立的，一方面強調企業依法獨立行使其財產權；另一方面強調在企業內部可以由不同的主體共同行使企業的財產權。企業實行“符合法人治理結構要求的財務管理體制”可從兩個方面來理解：

1.“符合法人治理結構要求的財務管理體制”是指企業法人依法獨立地行使企業財務管理權、不受外界任何主體微觀控制的一種財務體制

新通則規定，“企業實行資本權屬清晰、財務關系明確、符合法人治理結構要求的財務管理體制……企業集團公司自行決定集團內部財務管理體制”。這一規定明確了企業與國家、企業與企業、企業與個人之間的財務管理關系，即國家、企業、個人對企業法人行使財務管理權時不能凌駕于企業法人的治理結構之上。（1）國家作為宏觀管理者，應依法對企業法人的財務管理活動進行引導、監督、管理和服務。國家作為企業法人的投資者，應依據相關規定行使投資者管理企業內部財務的職責和享受利益分配權。新通則規定：“財政部負責制定企業財務規章制度。各級財政部門（以下通稱主管財政機關）應當加強對企業財務的指導、管理、監督……”；“主管財政機關應當根據企業的需要提供必要的培訓和技術支持”等。規范國家投資者管理企業法人財務活動的內容見本文“企業投資者內部財務管理職責”所列舉的規定。（2）企業作為宏觀管理的對象，應依法接受國家的宏觀管理和依法獨立自主地行使財務管理職權，如“企業應當依法納稅”；“企業向境外支付、調度資金應當符合國家有關外匯管理的規定”等。企業對投資者（國家）的財務職責有“屬于各級人民政府及其部門、機構出資的企業，應當將應付國有利潤上繳財政”等。

2.“符合法人治理結構要求的企業財務管理體制”是指企業內部的財務決策權、執行權和監督權分別由不同的主體依法行使，并且這三項權利相互制約、相互均衡的一種財務體制

新通則規定：“各級人民政府及其部門、機構，企業法人、其他組織或者自然人等企業投資者（以下通稱投資者），企業經理、廠長或者實際負責經營管理的其他領導成員（以下通稱經營者），依照法律、法規、本通則和企業章程的規定，履行企業內部財務管理職責”?！巴顿Y者的財務管理職責主要包括：審議批準企業內部財務管理制度、企業財務戰略、財務規劃和財務預算；決定企業的籌資、投資、重組、利潤分配等重大財務事項……對經營者實施財務監督和財務考核……”；“經營者的財務管理職責主要包括……組織實施企業籌資、投資、擔保、捐贈、重組和利潤分配等財務方案……”；“企業……監事會或者監事人員依照法律、行政法規、本通則和企業章程的規定，履行企業內部財務監督職責”；“經營者在經營過程中違反本通則有關規定的，投資者可以依法追究經營者的責任”；“經營者應當配合投資者或者企業監事會以及中介機構的檢查、審計工作”等。

（二）新通則提出了“建立企業內部財務管理級次”的新理念

這一理念是對企業建立“符合法人治理結構要求的財務管理體制”理念的進一步闡述和延伸。新通則規定，“企業應當按照國家有關規定建立有效的內部財務管理級次”。至于企業如何建立企業內部財務管理級次，屬于企業依法獨立自主配置其財務資源的權利，新通則沒有具體規定。

（三）新通則體現了企業財務管理注重人本管理的新理念

這一理念與現代企業的發展是密切相連的。在現代經濟環境中，企業實現價值最大化的財務目標僅僅靠物質資源是不夠的，還需要關注人力資源。與之相適應，企業的財務管理也需要從注重“資源配置”轉向注重“人本管理”，需要給人以激勵并與其溝通。新通則規定，“企業可以根據法律、法規和國家有關規定，對經營者和核心技術人員實行與其他職工不同的薪酬辦法”；“經營者可以在工資計劃中安排一定數額，對企業技術研發、降低能源消耗等作出突出貢獻的職工給予獎勵”；“企業應當在年度內定期向職工公開以下信息：職工勞動報酬、養老、醫療和培訓……”，等等。

（四）新通則提出了企業“財務戰略”新理念

這一理念是當前經濟環境快速發展和競爭程度加劇而使企業需要的。企業要想獲得持久的競爭優勢，除了將戰略思想引入經營活動以外，還要將戰略思想引入到財務活動中，因為財務戰略對企業的經營戰略起著全面支持的作用。新通則規定，“企業財務管理應當按照制定的財務戰略，合理籌集資金，有效營運資產，控制成本費用，規范收益分配及重組清算財務行為，加強財務監督和財務信息管理”。至于如何制定財務戰略屬于企業自主決策的內容，新通則沒有規定。

二、新通則對企業財務管理制度建設提出了新的要求

遵循上述新理念，新通則對企業提出了一些舊通則中沒有的財務管理制度建設要求。

（一）企業應當建立財務決策制度和決策回避制度

財務決策制度是財務管理主體能順利行使財務決策權的保障制度；財務決策回避制度是保護企業和其他各方正當合法利益不受損害的制度。新通則規定：“企業應當建立財務決策制度，明確決策規則、程序、權限和責任等……企業應當建立財務決策回避制度”。新通則對企業如何建立和完善各項具體財務活動的決策制度規定得比較詳細，如“企業自行選擇、確定固定資產折舊辦法……并由投資者審議批準……”；“企業……實施重組，對涉及資本權益的事項，應當由投資者或者授權機構進行可行性研究，履行內部財務決策程序”；“企業實行托管經營，應當由投資者決定”等。

（二）企業應當建立風險管理制度和財務預警機制

風險管理制度是現代企業為了實現價值最大化目標、應對內外部經營環境變化的必不可少的一項內部管理制度。新通則新增了對該制度建設的規定，比如：企業“按照不相容職務分離原則”設置工作崗位；“企業應當建立健全存貨管理制度……根據合同的約定以及內部審批制度支付貨款”；“企業應當建立銷售價格管理制度……防范銷售風險”；“企業對外擔保……按照內部審批制度采取相應的風險控制措施，并設立備查賬簿登記”；“企業從事期貨、期權、證券、外匯交易等業務……建立交易報告制度，定期對賬，控制風險”等。企業控制財務風險的措施有“企業應當建立財務預警機制……提出解決財務危機的措施和方案”等。

（三）企業應當建立財務預算管理制度

財務預算制度是與法人治理結構相匹配的管理制度，是企業降低財務風險和實現財務戰略的保障制度。它涉及企業的各項財務活動，需要企業特別關注。新通則規定：“企業應當建立財務預算管理制度，以現金流為核心，按照實現企業價值最大化等財務目標的要求，對資金籌集、資產營運、成本控制、收益分配、重組清算等財務活動，實施全面預算管理”；“企業依法以吸收直接投資、發行股份等方式籌集權益資金的，應當擬訂籌資方案……”；“企業實行費用歸口、分級管理和預算控制……”，等等。

（四）企業應當建立健全內部財務監督制度

企業的財務監督制度包括企業外部財務監督制度和企業內部財務監督制度。我國企業外部財務監督制度比較完善，新通則對此作了補充（內容見本文第一條新理念中的監督內容）。以往我國企業內部財務監督制度比較薄弱，故新通則強化了這項制度建設的要求，比如：“企業應當建立合同的財務審核制度，明確業務流程和審批權限，實行財務監控”；“企業對外投資……按照內部審批制度履行批準程序……”；“企業向個人以及非經營單位支付費用的，應當嚴格履行內部審批及支付手續”等。

（五）企業應當建立成本控制系統

成本問題是當今企業在追求資源配置效率時不得不考慮的重要問題之一。企業采取何種方式控制成本或費用？企業哪些開支可以進入資產成本或費用，哪些不能？新通則都有明確的規定。比如，“企業應當建立成本控制系統……推行質量成本控制辦法，實行成本定額管理、全員管理和全過程控制”；“企業……應當建立必要的費用開支范圍、標準和報銷審批制度”；“企業應當按照勞動合同及國家有關規定支付職工報酬……直接作為成本（費用）列支”；“企業不得承擔屬于個人的下列支出：娛樂、健身、旅游、招待、購物、饋贈等支出……”等。另外，國家鼓勵企業提高自主創新能力和減少環境污染，新增了可以進入資產成本或費用的開支，如“企業技術研發和科技成果轉化項目所需經費……據實列入相關資產成本或者當期費用”；“企業依法實施安全生產、清潔生產……環境保護等所需經費，按照國家有關標準列入相關資產成本或者當期費用”等。

（六）企業應當加強財務信息管理

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關鍵詞：大宗；物資采購；合同審計

一、企業物資采購合同中常見問題

大宗物資采購合同是一次性采購金額較大或購入與企業生產相關的專用材料、設備等為標的的支出性經濟合同，大宗物資采購成本是企業成本費用重要的組成部分。由于為企業提品和服務的各類供貨商越來越多，其層次素質參差不齊，再加上企業內部管理中存在的問題以及采購經辦人員素質、職業道德等問題，使得物資采購合同由于簽訂、履行、結算等方面把關不嚴，而出現以下問題：

1.采購計劃編制依據不充分，導致大宗物資存貨積壓過多。首先，由于國有企業長期受到計劃經濟體制的影響，“寧多勿少”的思想意識依然存在，這就會導致大宗物資采購不按照國有企業的實際需要來進行計劃，其次，由于企業在生產經營過程中的產量變動比較頻繁，而大宗物資的采購計劃卻跟不上生產的變動而隨之調整，從而造成大宗物資庫存過多的問題產生。

2.合同條款執行不嚴，違約責任未能有效追究。有些企業由于采購、倉儲與驗收、生產等部門工作脫節，導致合同履行不力，甚至出現對方單位未能完全履約或者在貨未到全的情況下全額付款的現象，合同條款中違約責任的規定形同虛設，給企業造成較大的經濟損失。

3.供貨商單一，價格壟斷。由于部分產品技術的特殊性，在實際采購過程中，大宗物資采購的供貨商較少，無法具備招投標的條件，不利于采購物資的價格談判。

4.拆分合同，躲避監管。企業物資采購的內部控制制度存在有章不循，從而導致大宗物資的采購在內部管理環節上出現漏洞。由于對二級單位的大宗物資采購權限一般都給予了限制，超過限額需報給上級單位審批。但一些二級單位以程序復雜或其他原因，將一次性采購的同種物資分成數個權限范圍內合同進行簽訂，導致物資采購管理失控，不利于上級單位的監管。

二、大額物資采購合同審計問題成因分析

1.對大額物資采購合同審計重視不夠。大額物資采購是最容易出現問題而又不被重視的環節，同時又是內部審計中最薄弱的“盲區”和難點。企業內審機構由于擔負著企業所有與經營財務有關的工作審計，對具體的諸如物資采購合同、產品服務合同等經濟合同審計，在整個審計工作中的重視程度不夠，很多企業偏重于財務審計和基建審計，沒有單獨開展大額物資采購合同審計。

2.對大宗物資采購合同審計定位不準。絕大部分企業只是將大宗物資采購合同審計做為合同履行后付款前的一道資金把關程序，主要任務是審減資金的數額，而沒有深入到整個合同的前前后后，使內部審計機構大多只是在大宗物資采購合同履行完畢后進行事后監督，只起到一般性的檢查作用，沒有起到預防和控制的作用。對經濟合同實施事后審計，不僅發現問題難，而且處理問題難，挽回損失更難。

三、加強企業大宗物資采購合同審計的措施

針對大宗物資采購合同中出現的問題以及對其成因的分析，從以下五個方面探討加強物資采購合同審計的對策。

1.前移合同審計重心。大額物資采購合同一經雙方簽字蓋章，法律生效，任何人難以更改。審計人員對合同的審計，應當在合同產生法律效力前進行，要以簽約前審查為主。由事后審計向事前審計轉變，重點進行事前審查。通過對合同對方主體資格，履約能力的調查，對合同條款的嚴密性、合法性進行審查，認真把好合同簽訂關，防止和減少可能產生糾紛的因素，避免不應有的經濟損失。

2.并用多種審計方法。在物資采購合同審計中，應采取事前、事中審計與事后專項審計相結合的審計策略。

(1)簽約審計――事前審計。其一，針對大宗物資采購合同中盲目采購、虛假采購和擴大消耗等問題，為防止不合理的采購造成庫存積壓和損失浪費現象，按照先平庫、后采購的原則，審查采購計劃的真實性、合理性，提高資金使用效率；其二，貫徹訂貨選廠、產品選型、質量選優、價格選廉、運距選近的宗旨，作好合同條款和價格的審計。

(2)結算審計――事中審計。結算審計是物資采購合同價款或酬金支付之前的最后一關，針對經常容易出現的高于合同約定結算、不按合同條款履行、結算手續不完善、結算多付款等問題，應該以合同約定為依據，做到物資驗收單、運貨單、發貨票與合同書約定相符；入庫產品的品種、規格、質量、價格與合同約定相符。

(3)跟蹤審計――事后審計。作為一種跟蹤審計手段，主要目的是監督真實消耗，通過核實計劃量與實際用量之間的差距，防止實物短缺、物資散失及變賣行為，實施專項審計并提出相關的管理建議。

3.運用科學統計評價方法。科學有效的統計評價方法是提高審計質量和效率的有效手段。在實踐中主要運用以下兩種方法。

(1)分析法。所謂分析法，主要是分析合同及發票中所列的品名、內容、價格、數量等因素是否與實際相符合，從而進行深入調查審計的方法。一是數量與實際情況是否相符。主要是分析合同中列出的商品數量與單位的實際使用量相比較，找出其中的弊端。二是價格與實際情況是否相符。主要是分析合同中列出的商品價格與該商品實際價格相比較，找出其中的弊端。如果合同中產品價格與市場均價偏高偏低許多倍就要深入分析。三是所列品名與單位生產經營范圍是否相符。審計中經常發現合同采購產品與單位生產經營范圍毫不相關，就需要仔細分析。

(2)抽樣調查法。在有限審計資源條件的限制下，審計人員應當運用專業判斷，根據審計目標的要求及審計對象的特征，選擇不同的審計抽樣方法，收集充分、適當的審計證據，以形成和支持審計結論。在選取樣本時，審計人員可以運用隨機數表選樣法、系統選樣法、分層選樣法、整群選樣法、任意選樣法來選取樣本。樣本選取之后，審計人員應當按照審計方案實施必要的審計程序，獲取審計證據。根據樣本評價結果推斷總體特征，形成審計結論。

4.注重合同價款審計。大宗物資采購合同是一種支出性經濟合同，由于大宗物資采購合同的履行將導致經濟利益流出企業，價格的高低將直接影響著企業的經濟利益，而合同的價格受供求關系以及市場行情的影響，變動比較頻繁，是敏感因素，因此，也是審計中的高風險因素。為確保物資采購合同價格審定的科學、合理與公平，可以根據實際情況，采取以下價格審查方法。

(1)價格咨詢法。對于價格變動頻繁且市場用量較大的通用材料，以及價格相對公開的產品，利用上網咨詢、電話咨詢等方式，掌握當期價格的升降幅度以及變動因素，從而提供合理的市場參考價格。

(2)中標價格法。按照《招投標法》的規定，對大宗物資、大宗材料，采取貨比三家的招標采購方式，落實中標價格和中標品種。

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合同管理離不開財務監管，有效的財務監管可以在企業合同風險防范中發揮重要作用。文章首先闡述了企業合同管理中財務監管的重要性，然后指出要防范企業合同管理中財務監管的缺位現象，并深入討論了企業合同管理中財務監管的關鍵職能，包括合同訂立前的風險防范、合同簽署階段的財務監管、合同履行過程中的財務監管和合同履行后管理階段的財務監管等，最后指出健全涵蓋財務監管的企業合同管理體系，不僅要完善企業合同管理的組織架構，還要建設一支合同管理的專業隊伍，為維護企業的經濟利益提出一些有價值參考。

【關鍵詞】

合同；企業；財務監管；管理

一、緒論

當前經濟社會全面高度發展的形勢下，企業經濟往來大多通過經濟合同來實現，經濟合同的種類和數量也越來越多，企業必須加強對經濟合同的管理。合同管理的好壞直接影響企業的經濟利益，高水平高質量的合同管理勢在必行。但在企業合同管理實際過程中，財務監管力度不夠，財務人員主動參與意識不強，財務報表與真實經濟業務脫節，合同管理效率低下，風險防范不足。為做好合同管理工作，企業必須高度重視財務監管在合同管理中的重要性，加強財務部門在監管合同簽訂到執行等各環節的職能作用，從而把合同風險降低或進行有效規避，以便能有效提高合同管理的效率。加強對經濟合同中財務監管職能，是財務部門必須履行的職能之一，有利于提高合同管理水平，有利于維護企業經濟利益，有助于提升企業的經濟利益。本文主要關注財務監管在合同管理中的重要性，通過對合同管理過程中存在的主要問題深入分析，提出完善合同管理方面的一些建議。

二、從財務監管角度強化企業的合同管理

企業的經濟業務和往來事項大部分都是通過不同的合同來實現的，可見合同在公司開展的對外經營活動中起著重要作用，公司必須將“合同管理”作為公司最基本的管理制度之一，并圍繞合同的一系列具體環節，展開對合同的風險預防和實時控制活動[1]。企業合同管理是指企業對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。其中訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止是合同管理的內容；審查、監督、控制是合同管理的手段。合同管理必須是全過程的、系統性的、動態性的。合同管理一般可劃分為四個階段：合同準備階段，包括合同策劃、調查、初步確定準合同對象、談判、擬訂合同文本、審核等程序；合同簽署階段，包括正式簽署、將合同分送相關部門等程序；合同履行階段，包括合同履行、變更或轉讓、終止、糾紛處理等程序；合同履行后管理階段，包括合同歸檔保管、執行情況評價等程序[2]。加強財務部門對合同的監管非常重要，不容忽視。一方面，財務部門進行業務核算和編制財務報表需要以企業簽訂的經濟合同為依據，屬于企業會計原始資料之一，加強合同的有效管理，充分發揮財務部門的監管作用，是財務管理工作的一項非常重要的內容，可以實現財務部門對合同涉及的經濟事項的前、中、后不同階段的管理。此外，合同管理的主要目的是通過有效手段減少企業合同風險，提高合同管理過程中的效率，明確合同的管理責任，有效控制合同發生的費用，降低各項成本，最終提高企業的經濟效益?？梢姡贤芾硎秦攧展芾淼闹匾M成部分之一，加強對合同的管理也是財務部門要履行的重要職能之一，有利于企業嚴格遵守內部控制規范，完成預期的經濟效益目標。

三、防范企業合同管理中財務監管的缺位現象

在企業管理事務中，大部分企業都會專門設立相應的管理部門進行合同管理，但財務管理部門與合同管理部門之間缺乏有效溝通，無法做到信息資源共享，使得財務部門的合同監管作用受到抑制和約束，合同管理的效率不高。財務部門出具的財務報表與企業實際發生的業務脫節，導致財務部門提供的各項數據難以為企業管理者和各級投資者提供有價值的參考信息。在整個合同管理過程中，財務部門的管理人員主動合同管理的積極性不高。在一系列的合同管理過程中，從合同前期談判、到合同中期簽訂、合同過程履行，以及合同后期結算和合同保管等環節，財務人員往往沒有主動對合同進行監管的意識，只是在合同履行后收到業務部門隨時傳來的結算單據，依據財務人員對合同結算單據的基本理解進行財務核算，簡單發揮報銷、結算、統計的作用，而不進行合同相關業務的學習和及時溝通。這種經濟信息的傳遞過程是不準確的，也不及時，加上財務人員對有些經濟業務性質不了解、對合同的具體執行情況不清楚，導致財務核算滯后、財務數據也不夠真實，財務報表反應的情況與企業真實的經濟業務缺乏關聯性[3]。這種情況下，財務部分出具的數據不能給企業的經營管理者提供有用的支持，也不能為投資者提供有價值的參考信息。為了改變上文描述的現狀，財務部門的管理人員要積極尋求各種方式方法，積極參與到企業的合同管理中來，確保財務管理部門在企業經濟正常運行過程中的知情權，發揮財務部門的監管職能。財務管理人員要憑借自身對合同風險敏感的專業判斷力，準確而又及時的發現和評估潛在的合同風險，還要熟練運用各項會計制度和準則，利用相應的政策，采取有效措施把企業合同風險降低到可接受水平。因此企業的合同管理需要財務管理人員對合同進行全過程的跟蹤監管，將財務監管從企業合同協商、合同起草的初始環節就開始滲透進去，在合同的起草環節做好財務控制，事前防范，事中控制，事后補救，還要求財務人員全面更新經營管理觀念，努力改變財務工作環境，同時提升財務人員的自身綜合素質。

四、加強企業合同管理中財務監管的關鍵職能

企業管理的一項重要內容就是合同管理，并且合同管理也是財務管理的一部分內容，財務管理的主要目標包括下面三項，一是優化合同管理的流程、二是降低合同管理的風險、三是提高合同管理的效率。財務部門如何才能夠在企業經濟合同的管理中發揮監管的重要作用值得深入剖析探討，本文就從合同管理的四個階段進行分析探討。

（一）合同訂立前重點做好風險防范

風險預測和風險辨析工作要在合同簽訂前完成，其要由財務部門配合相關部門來完成。財務管理部門的工作人員要認真分析即將進行的合同活動中可能存在的風險，并保持積極溝通[4]。在風險分析過程中財務管理人員要認真嚴謹，仔細調查合同簽訂關聯方的資信情況、財務情況、業務水平和履約能力，把可能涉及到的風險進行逐一的分析研判，確定可能發生風險的類型，制定有效的風險防范對策。合同本身就是合同風險一個重要的來源，財務部門需要注重相應細節，對合同中涉及財務的條款給予適當的意見。財務人員要重點關注合同標的是否符合企業業務范圍；合同中提及的經濟事項和相關數據是否符合企業的預算和利益；合同的格式和合同類型是否規范；合同內容和條款是否合理齊備。如合同價款的確定和支付結算方式、金額大小寫、產品和服務的數量、質量或技術標準、履約期限和地點、違約責任的歸屬、爭議的解決等。

（二）合同簽署階段重點監管合同簽署權限及備案程序

強化財務管理部門對合同簽定階段的監管，包括兩部分，一是合同正式簽署環節的管控，二是分送合同到相關部門環節的管控。財務人員應重點關注簽署的合同是否屬于經過審核管理程序同意簽訂的合同；是否超越合同簽署權限，嚴格執行企業的授權審批制度，做到重大事項審批簽字有效，嚴禁未經授權擅自簽訂；簽署加蓋的合同印章是否與財務備案表中的印章一致。如存在授權委托的情況，財務部門還應該審查是否存在委托備案書，合同受托簽字人是否與委托備案書中受托人一致，是否超出委托事項范圍以及委托期限等細節。完整合同需要專門編號并加蓋公章或合同專用章，合同管理部門應當第一時間將一份完整合同的原件或副本送財務管理部門備案。財務部門應履行同簽收制度，并指定專人負責合同的管理，對合同的管理實行責任追究制度。合同發生任何變更或達成解除協議的時候應該重新走審批流程并及時報送財務部門簽收登記備案。

（三）合同履行過程中及時結算并設定索賠工作流程

企業財務部門對合同簽訂部門送存備案的合同應關注履行過程的各種情況，依據合同中的各項條款審核執行結算業務，按照合同內容的要求，嚴格清理債權債務，做好合同款項的催收，對合同的履行情況進行及時評估。凡是沒有按照合同條款履約的，或者驗收未能通過的業務，財務部門有權拒絕撥款。這包括兩個方面，一是要密切關注對合同生效后涉及的稅收政策、收入情況、費用情況、資金使用情況以及合同執行情況，執行嚴格的合同管理及審核流程。二是，在資金管理方面要遵循集中管理、統籌安排、綜合平衡和優化投向的原則。資金管理需要由財務部負責和具體實施。對照合同履約的實際情況，把握好資金的使用和費用的結算等方面。對于合同款項的支付，要做到各項合同支出都必須履行計劃申報程序，并嚴格以批準的付款計劃為依據。在企業合同有任何形式的變更或任何金額的索賠過程中，財務管理人員應發揮監督檢查的重要職能。重點的監督包括：第一，合同變更必須符合相應的程序，符合有關法律、法規和政策；第二，變更應通過協商達成書面協議，作為原始合同的補充，做好原始記錄、原始資料的保管；最后，嚴格按照變更后的合同內容和條款對相關費用進行審查，及時進行財務核算。需要強調的是，財務管理人員要提高合同變更后的索賠意識，明確合同變更和合同索賠職責，把合同監管工作貫穿于企業經營活動的全過程。財務監管還要制定合同變更以及索賠的操作流程和需要注意的事項，尤其是合同中重要條款的變更，要按照內控要求，履行企業內部的領導會簽和各級審批程序，做到有章可循，照章辦事。

（四）建立合同管理在履行后的保密及評價制度

送存財務部門備案的經濟合同要指定專人保管，并定期對合同進行編號、統計、分類和歸檔登記，以實現重要文檔的管理，同時還要注意財務人員職業道德，嚴禁以任何形式泄露合同涉及的商業秘密和技術秘密。此外，財務部門要制定合同執行情況的評價制度，按照兼顧全面和突出重點的原則，定期對合同執行情況進行分析評價，并實施責任追究制度，做好合同履行后管理階段的財務管控。

五、健全涵蓋財務監管的企業合同管理體系

經濟合同的管理需要有內控和政策的支持，才能減少風險，達到合同管理的目的。同時一個健全的合同管理體系也離不開專業人才隊伍的參與。

（一）完善企業合同管理的組織架構

企業管理本身就是一個相互關聯的系統工程，各部門應保證充分溝通，密切配合，單純強調某一方面往往使管理失衡，進而影響全盤。企業應建立起由企業高層管理者主管、合同歸口管理部門統管、業務部門分管、合同管理人員專管、財務部門監管的企業經濟合同管理風險評估和預防體系，并建立囊括企業合同審查制度、企業合同文檔管理制度、合同變更事項管理制度等在內的全面的完善的合同管理制度，從結構和制度層面進行規范，每個環節相互協調，如果企業簽訂合同的部門、執行合同的部門、審批合同的人員，對合同的管理的流程沒有調整好，那么財務的監管就會孤立無援，也就失去了財務監管的基礎和存在的必要性。只有在完善的合同管理制度和嚴密的合同管理內控體系的支撐下，對經濟合同進行動態化管理，各部門相互協調配合，財務部門對合同管理的監管作用才能得到充分的發揮。

（二）建設合同管理的專業化隊伍

企業合同管理部門中人員素質的高低會直接影響管理效率和質量。所以財務部門要做好合同管理工作，企業必須要高度重視包括財務人員在內的合同管理人員的繼續教育和專業培訓，可以采取的途徑有講座、培訓、技術交流會等。培訓內容涉及很多方面，例如，可以是強化與經濟合同有關的法律知識的培訓，如《合同法》等，通過培訓強化經濟合同管理人員的法律觀念和意識；也可以是加強對合同管理人員的業務水平、知識面的培養，提高其處理經濟合同中各種事務的能力，讓其進一步掌握專業知識，熟悉合同處理手段，以此強化其專業能力?？傊扇《囗椗e措加強隊伍建設至關重要，建立一支專業化的人才隊伍，切實保障企業合同管理體系的正常運行和高效執行。

六、小結

合同是企業日常經營活動中必不可少的內容，加強合同管理具有重要意義。合同管理離不開財務監管，加強財務管理部門對合同的監管是財務部門的職能之一，這就需要企業的財務部門主動參與到合同管理中來，充分發揮財務的監管職能作用，降低或規避合同風險，維護企業利益。在合同訂立前，財務部門要做好風險預測、風險辨析工作；在合同簽署階段，財務部門應對簽訂合同權限、合同印章使用管理、分送合同給相關部門等方面進行監管；在合同履行階段，財務部門應嚴密關注合同實際履行情況，及時結算并清理債權債務，制定合同變更索賠工作流程和相關注意事項；在合同履行后管理階段，財務應做好合同的歸檔保管工作，建立合同管理及保密制度。加強財務在合同管理中的職能，除了在合同管理的四個階段進行監管外，還需要企業依據實際情況建立健全企業合同的管理體系，做好包括財務人員在內的合同管理人員的培訓。相信有了財務部門的監管，企業會更好的實現合同風險管理，避免企業合同執行的潛在風險，并提高合同執行水平，從而更好的維護企業的利益。

作者：吳麗群 單位：北京美滋樂源食品有限公司

參考文獻

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一、核心人才界定及相關理論

1.核心人才的界定

核心人才是指掌握企業重要資源，在某個技術方面或領域稀缺的人才。這種人才所掌握的技術在行業里只有比較少的人掌握，一般可替代性小，行業搶奪性大，企業的招聘和重置培訓成本也相對高于普通員工。

2.人才流失的理論基礎

美國學者Price-Mueller在對員工流失問題研究的過程中，提出了普萊斯模型。該模型指出，員工離職主要是受環境變量、個體變量、結構化變量和中介變量四個變量決定的。其中：（1）環境變量指工作動機，即員工工作的目的；（2）個體變量包括培訓、工作參與度和積極/消極情感；（3）結構化變量指工作自主性、薪酬、晉升機會等，反映了個人和組織目標的一致化程度；（4）中介變量包括工作滿意度（員工對工作的喜愛程度）、組織承諾（強調員工對組織的忠誠度）。

二、核心人才流失的原因

1.外部環境暗含“利益”驅動

在壟斷經營時代，中國電信主業輔業尚未剝離，通信企業獨此一家，可以說通信人才只服務于國有體制下的中國電信集團。隨著全球化競爭的到來、國有體制改革，外部環境發生了根本性變化，新興運營商與通信建設企業像雨后春筍般層出不窮。據不完全統計，我國目前已有兩萬多家運營性通信企業及通信建設企業，為了最大限度的搶奪市場份額，實現快速擴張，這些企業往往急需既精通技術又懂管理同時經驗豐富的“行家”，它們利用政府對新興企業政策寬松、資金扶持等優勢，以提供高薪、高職位等極具吸引力的條件吸引對其發展有利的各類人才。馬斯洛需要層次理論指出，人的需要分為五個層次：生理需要、安全需要、歸屬和愛的需要、尊重需要、自我實現需要。這五種需要層級越來越高，當低層次的需要被合理滿足后，個體才會追求高層次的需要。這個理論很好地解釋了“利益”驅動的本質。

2.工作性質存在“天然”缺陷

由于通信服務企業普遍具有項目地點不固定、項目周期長短不確定的特點，這就要求項目組人員必須隨項目地點變動而變動，而核心人員作為項目的主要負責人員，必然需駐守項目現場；而長期出差，勢必會導致工作和家庭的沖突不斷增加。有資料表明，工作和家庭之間得不到很好的平衡，會給員工帶來許多負面情緒，產生消極影響，進而導致員工心理不適，工作效率下降等狀況。此外，通信服務企業是隨項目開展情況變動的，工作量往往不穩定，忙的時候，有些核心人員在同一時期同時兼任不同運營商的好幾個項目，常常通宵加班，幾個月出差在外；閑的時候又沒有一點事情做，導致工作量不能平衡。長此以往，這些人員迫于工作和家庭的壓力而提出離職，這會對企業產生巨大的損失，不僅影響了項目的按期開展、按時交付及交付質量等，同時也為企業后期的發展帶來了不可估量的危害。

3.薪酬制度缺乏“激勵”

從企業內部來看，通信服務企業的薪酬結構較為固定，基本分為崗位工資、績效工資和其它福利等。其中，固定部分即崗位工資，更多的是考慮該崗位人員的行政級別和資歷，而沒有真正體現崗位本身的工作職責與特點，導致部分核心技術人員的崗位工資與實際崗位價值不匹配；而績效工資部分，雖然與個人的績效掛鉤，但部門實際執行績效分配時，仍存在“吃大鍋飯”的平均主義傾向，對核心人才起不到激勵作用。從企業外部來看，隨著通信服務企業市場的飽和與激烈的競爭態勢，核心人才的薪酬待遇與行業市場的差距逐漸擴大，也是造成部分核心人才轉而“投奔”具有競爭力薪酬企業的主要原因。

4.職業發展遭遇“瓶頸”

通常來說，核心員工與普通員工相比，具有強烈的自我價值實現的需求，然而，管理崗位的職數有限，通信服務企業的核心技術人員比例相對其他企業略高，不可能滿足所有核心人才的職業發展需要。此時，當某些核心員工感到個人職業生涯規劃與現實存在差異時，會造成員工的挫敗感，從而積蓄負能量，久而久之，他們就會選擇更有利于實現自身職業發展的“同行”。

5.繼續教育缺乏“可持續”

本文對某通信設計公司2013年-2015年6月期間84名離職員工的離職原因進行了分析，數據顯示：公司“培訓力度不夠”該項因素位于離職原因第三位，占23.8%，僅次于“薪水偏低”、“職業發展瓶頸”兩項因素。通信服務行業對技術性要求很高，技術知識更新速度快，專業分工非常細，即使對于核心人才也需要經常性培訓，不斷充電學習。目前，通信服務企業普遍存在培訓空有計劃，落實力度不夠；培訓重視程度不夠，培訓效果不佳；培訓內容針對性不強，實用性不大等問題。這將嚴重阻礙核心員工的知識更新、個人技能提升，當企業在他們身上的培訓投資越來越少時，必然會尋求更好的發展途徑。

三、減少核心員工流失的應對策略

1.創新企業的競爭機制，構建利益共同體

為了減少核心人才受外部環境因素的影響，通信服務企業要在競爭機制創新方面下功夫。目前，國外一些企業為了預防人才流失，降低經營風險，常采用員工持股的分配制度，將個人的長期利益與企業的發展緊密聯系起來，形成利益共同體。通信服務企業同樣可以借鑒這種機制，對企業的核心人才依據貢獻程度給予一定比例的股權分配。然而，對于有些國有通信服務企業尚不具備員工持股條件的，亦可以借用這種方式，通過制定企業預期分配方案，對企業的核心技術和經營骨干實行部分預期分配，用“利益”這根無形的繩子將核心人才與企業牢牢地捆綁在一起。

2.實行員工屬地化管理，用感情留住人

一方面，根據不同的工作地點，按照核心員工的意愿與籍貫，優先安排本地員工。另一方面，可根據項目的地點與需要，在本地招聘合適的潛力員工，并加大投資力度，加強核心員工的儲備，實現核心人才的本地化。

另外，家庭與工作關系能否很好的協調與平衡，直接影響核心員工的工作表現。企業重視對核心員工的感情投資，要給予他們適當的人文關懷。一要關心核心員工的身體狀況與心理需要。另外，良好的團隊氛圍亦能滿足核心員工的心理需要；二要關心核心員工的家庭生活。及時了解他們的家庭狀況，并盡可能地幫助其解決生活困擾，可以使核心員工減少因家庭因素帶來的顧慮，通過家屬的支持和鼓勵來影響員工，也能增強他們對企業忠誠度，以飽滿的工作熱情投入到工作中。

3.完善薪酬制度，實現薪酬差別激勵

激勵性薪酬體系不僅要體現出企業內部的公平性，還需考慮企業外部環境的競爭性，只有內外兼顧，才能滿足企業核心人才的需求。因此，在薪酬制度的完善方面，通信服務企業一要根據同行業的工資水平，綜合考慮企業的承受能力，努力提高薪酬在總成本中的比例；二要打破依據行政級別和資歷定崗定級的限制，重視與提高核心人才的薪酬與待遇，拉開檔次，根據他們的崗位貢獻價值定崗定級，努力做到員工的價值和企業的報酬相一致；三要比較同行業競爭對手的薪酬水平，及時調整或制定相對策略，為核心員工提供有競爭力的薪酬，努力縮小與競爭對手的薪酬差距。

同時，企業要根據自身的特點，結合外部競爭環境，制定既能符合本企業可持續發展又能體現員工貢獻差別的薪酬體系，從而達到企業留住人用好人的目標。

4.搭建職業發展雙通道，實現職業生涯目標

美國行為科學家赫茨伯格的雙因素理論告訴我們，員工除了關注有競爭力的薪酬（保健因素）外，那些能滿足個人自我實現需要的“激勵因素”更能對其產生更大的激勵作用。核心員工亦是如此，他們希望在企業能有一定的發展空間。然而，企業的管理職數畢竟是有限的，不可能滿足所有核心人員的職業生涯發展。因而，對于通信服務企業來說，搭建管理與專業雙通道的職業發展路徑，將一部分核心人員聘任為企業內部技術專家或技術顧問，調整思維，打破只有管理崗位才會有發展的職業僵局，可以很好地解決核心人才職業生涯瓶頸，從而實現個人職業生涯目標。

5.重視培訓，塑造核心人才的未來

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關鍵詞：電力企業管理；物資合同；簽約；履行

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2015.24.153

1 前言

物資管理是企業管理的重要組成部分，由于電力企業的特殊性，使其物資管理和其他企業的物資管理相比具有一定的特殊性，電力企業的物資管理具有庫存時間短、時間要求快、專業性強以及一次性使用等。近年來，用電量顯著增加，電力工程項目建設進程不斷加快，電力物資逐年增加，產生的合同數量也在顯著增加，電力物資合同管理是一項復雜的系統工程，做好物資合同簽約和履約管理至關重要。因此，文章針對電力企業物資合同簽約和履約管理的研究具有非常重要的現實意義。

2 電力企業管理中物資合同管理的要點分析

電力企業管理中物資合同管理的要點主要包括以下幾個方面：其一，電力企業物資合同管理中法律要點至關重要，尤其是招標采購的電力物資，應該嚴格按照相關法律法規以及招投標文件的相關規定簽訂合同，如果沒有正當理由，則不能耽誤或者延長合同簽訂時間；其二，在簽訂物資合同之前，應該以相關資料為重要依據，相關資料包括貨物清單、澄清文件、招標文件、招標規范文件、合同文件、中標通知書等，如果物資部需要通過招標采購方式，則應該先確定物資采購結果，然后再根據和結果的信息、資料以及相關規定簽訂采購合同；對于需要通過招標采購的電力物資，必須保證中標者的相關條框和合同中的相關條框相同，同時還應該保證合同條內容和招標文件的一致性，不能出現簽訂不具備實質性條款的物資合同。

3 強化電力物資合同簽約以及履約管理措施分析

3.1 強化電力物資合同簽約管理的有效措施

（1）應用電子商務平臺與集約化系統，強化物資合同簽約管理。隨著電力物資集約化管理進程的不斷深入，電力企業物資合同管理體系也在不斷的完善，尤其是電力商務平臺以及ERP的推廣和應用，能夠固化文本格式與簽約流程，自動回傳招標結果，自動生成合同文本，招標采購的物資合同簽約采用文本方式，專用合同條款、通用合同條款和招標文件規定并經過投標文件澄清和確認的技術條款、合同商務條款等為準，并且在簽訂合同時，應該簽訂何同協議書以及附件。

（2）加強紙質合同簽訂管理。物資供應商應該攜帶中標通知書以及其他相關材料。到供應商服務大廳簽訂商務合同。供應商服務大廳的工作人員應該對物資供應商提供的資料進行仔細、全面檢查，當檢查不存在缺陷并且材料齊全之后，供應商授權代表應該逐頁對合同正本蓋合同騎縫章或者小簽。

3.2 強化電力物資合同履約管理的有效措施

（1）明確標注物資合同的履約內容以及相關責任。在簽訂物資合同之前，應該明確標注物資合同的內容以及相關責任或者要求，同時明確在履約過程中，出現違約現象時由誰負責，即要求合同簽訂之后，合同雙方必須根據合同內容履約。一旦出現違約的現象，應該按照合同的違約責任以及處理方法進行分析和處理。由于在簽訂合同時明確了合同雙方的責任，這樣能夠防止在出現違約是責任劃分標準不統一、相互推卸責任的問題。

（2）設置專業的合同管理機構，配備專業的合同管理人員，加強對合同履約情況的監控、分析和管理。電力企業應該設置專門的物資合同管理機構，并配備專業的合同管理人員，對物資合同的供應鏈進行實時跟蹤和統計，以此分析和判斷合同是否會出現違約的現象，一旦出現違約的行為，則應該采取針對性的措施進行處理。此外，合同履約管理人員通過對供應商的履約狀況進行統計，并制成供應商信譽檔案，為企業以后的物資采購、招標選擇提供可靠的參考，例如，創建基于ERP模塊的合同履約跟蹤表，合同管理人員通過合同履約跟蹤表，能夠及時、準確的掌握物資合同簽訂、物資流轉的實時狀況，當物資到貨之后，對物資合同進行一一核對，避免出現物資交貨不及時影響電力工程建設進程，同時還能夠提高工作效率，提高物資供應的保障能力，全方位、多方面的加強電力物資合同履約管理，實現物資合同管理的流程化、規范化以及標準化。

（3）加強資金結算管理。資金支付是合同履約管理的最后環節，同時也是合同履約管理中非常重要的環節之一。電力企業正常運轉的前提是資金及時支付以及高效流轉，為了保證資金能夠及時、準確的支付，電力企業在受到物資采購合同之后，應該立刻和物資供應商進行溝通，然后開具物資發票。每月18日，根據物資合同臺賬信息，對于滿足資金支付條件的合同申請ERP資金支付；每月30日，根據省物資公司的資金支付明細，對資金支付狀況進行記錄和核對，并且根據相關規定，在當日必須反饋《物資采購資金支付款項回復單》，保證電力物資資金“月月對、月月結、月月清”，即保證資金支付100%準確。

4 結束語

總而言之，電力企業物資合同管理和其他企業物資合同管理相比具有一定的特殊性，并且涉及的方面非常多，為了做好電力物資合同簽約和履約管理，應該全面了解電力物資合同管理的要點，并采取有效的措施強化合同簽約和履約管理，以此保證電力物資供應的質量、供應周期以及成本，以此保證電網工程建設能夠順利、安全的進行，進而推動整個電力系統穩定、可持續的發展。

參考文獻：

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關鍵詞：施工企業物資設備 合同

建筑施工企業在工程建設過程中，物資、設備采購活動，設備租賃活動，大型設備的融資租賃活動都占有很大的份額，在這些活動中，施工企業往往作為甲方出現，在合作及合同簽訂履行過程中占有相對的優勢地位，怎樣在優勢地位中保護自己的權利，防范一些因物資、設備供貨方、出租方提供格式文本帶來的法律風險，至關重要?，F從以下幾個方便分析一下作為施工企業在此類合同簽訂履行過程中應該注意的問題。

一、物資設備采購合同簽訂過程中需要注意

（一）、制定適合建筑施工企業實際需要的物資、設備合同示范文本。合同示范文本要從必備條款的設置到風險防范甚至到糾紛解決可能出現的問題等各方面均走向成熟，完善的示范文本是一個企業在一個特定時期內合同應用中的參考依據。制定示范文本后，要將《合同示范文本》下發至各子公司、分支機構、工程項目部，并組織宣傳學習活動。通過宣傳學習，提高了全員的合同意識，提升了企業合同管理、合同應用的能力和水平。

（二）、審查合同相對方的主體資格。合同相對方的主體資格、履約能力、社會信譽關系到其在履約過程中的質量品質量、供貨能力、糾紛的解決態度及能力，為此選擇有良好社會信譽的分供方，對建筑施工企業的物資設備控制至關重要。除了常規的審查外，更包括一些在本企業范圍內有過違約、提供不合格產品、惡意訴訟等方面有不良記錄的單位，這種單位需要重點防范。

（三）、對質量方面需要注意。1、要求所提品的型號、質量符合工程需要，提供相關質量憑證，特殊產品需要提供權威質量檢測機關出具的質量檢測證明，但合格證和質量檢測證明并不排除后續產生的質量責任。2、質保期的約定：根據情況一般約定質保期為1年，質保期自工程驗收合格之日起算，質保期出現質量問題由乙方免費維修或更換，相應的費用由乙方承擔，如果甲方負責維修更換的，相應費用由乙方承擔。3、關于產品質量的終身責任，對于一些施工過程中的重要主材：如鋼材、混凝土、橡膠支座等關系的建筑工程壽命與質量的材料，質量要求要更加嚴格，最好是供貨商對產品負終身責任，即，因主材質量問題引起的后續一切費用均由供貨商承擔。4、關于質量問題產生的一切后續責任，包括檢測費、業主罰款、維修費、誤工費（包括但不限于）等一切損失，均應由提供不合格產品的供貨方承擔。

（四）、合同價款。1、價款問題貨比三家，擇優選用，以實現更好的成本控制。2、價格的約定，要根據市場價格的趨勢做區別對待，當市場價格呈上漲趨勢時，合同中注明：“供方嚴格按合同約定價格供貨，不隨市場變化而調整。供方不得以任何理由推遲供貨，否則，將承擔違約責任和由此而產生的損失。”；在價格變化趨勢向下時，合同中注明：“供方按合同約定價格供貨，如遇特殊情況需要調價，需方書面通知供方進行價格變更，供方不得以任何理由推遲供貨，否則，將承擔違約責任和需方由些產生的損失。需方可單方面解除合同?！?、貨款的支付，除大型設備的加工訂做合同外，建議不支付預付款，采取見貨驗收合格后支付的方式結算，并預留質保金，質保期滿質保金的返還并不免除乙方對交付物資質量的保證責任。4、如果合同有預付款，如大型設備采購，預付款要有供方提供等價的銀行保函做擔保。5、付款的同時要求供方開具等價的正規發票。

（五）、履行期限、地點和方式。近期由于一些供貨商供應能力不足，不少單位出現因此而中途解除合同的現象，所以，在簽訂供貨合同時，要特別注意約定可以滿足工程需要的供貨量，供貨期限，送貨地點和方式，對于可能延期或供貨不足的情況，要在合同中提前預設，一方面，由供貨方承擔供貨不足或遲延履行的違約責任，可約定遲延違約金為合同額的日萬分之5~10，總額為5%，超過5%后，需方有權解除合同、由供方承擔由此產生的招標采購費用等方式來救濟。合同履行地點以工程所在地為好，即要求材料或設備直接送至施工現場，以減少運輸過程中產生的風險。合同的履行方式根據工程的實際需要約定。

（六）、違約責任。供方的違約責任包括1、遲延供貨責任；2、產品質量責任;3、供貨量不足引起的責任；（以上三條前面均已經提及）4、其他違約責任，要以賠償實際損失為約定。需方違約責任：需方違約責任主要是1、實際用貨量小于或大于合同約定的用貨量，這需要在約定時按實際工程需要來下發用貨計劃；2、遲延付款的違約責任，約定違約金不超過同期銀行存款利率，總額不超過拖欠價款的總額的5%，這樣可以盡可能減少施工方因資金緊張拖延支付的違約代價。

（七）、解決爭議的方法。首先是雙方友好協商解決，若協商不成，一般是兩種選擇1、：由法院管轄，可約定由需方法人所在地人民法院或鐵路法院管轄，特別要避免約定在供貨方所在地法院管轄，因為一些供貨商往往在一些比較偏遠的地方，當地的司法環境與大城市的司法環境差別很大，而且因為路途遙遠，訴訟成本很高；2、仲裁：提交仲裁委員會仲裁，要約定一個特定的仲裁委員會，即仲裁委員會的具體名稱，如：北京仲裁委員會；不要出現如“北京市仲裁委員會”中的“市”字，因為北京市有三個仲裁委員會：貿仲，海事仲裁委員會，北京仲裁委員會，更不要出現“在甲方所在地仲裁委員會仲裁”，這種約定等于約定不明，供貨方可以隨時選擇對自己有利的管轄方式進行或仲裁，而施工方往往處在被訴或被申請仲裁的地位，無權在約定不明的情況下進行選擇。

（八），合同項下權利義務不得轉讓條款。一方面是為了避免合同權利義務轉讓引起的供方供貨能力、產品質量等一系列問題，第二方面也是為了實現管轄的約定。合同約定管轄條款，目的是為了節約訴訟成本，避免在供方所在地法院受地方保護的不利影響，但如果合同不約定權利義利轉讓條款，可能引起供方通過債權債務轉讓的形式，規避前面提到的約定管轄。

（九）、杜絕使用供方提供的格式合同。供方提供的格式合同往往存在很多既有的陷阱：如關于需方違約金的約定，沒有上限；關于產品的交付，需要需方到供方提貨；關于質量的約定，以合格證為準，沒有后續的質量責任；關于管轄的約定，在供方所在地法院管轄，或約定在某方所在地仲裁委員會仲裁，但不確定仲裁委員會名稱；關于租賃物的返還，約定在施工所在地返還，卻不在合同期滿后提取，但以提取為返還時間而索要超期的租賃費等等。這些既設風險如果沒有專業人員的審核很難完全避免，所以就施工企業本身來講，對此類格式合同要堅決杜絕。

（十）、關于產品知識產權的約定。對于一些高科技或新型的材料或機械，供方所提供的產品難免會觸及第三方知識產權，而如果在合同中對侵權責任沒有約定，往往在訴訟過程中要處于被告地位，或因約定不明而承擔侵權責任，為此要在合同中約定若侵犯第三方知識產權，由供貨方承擔由此產生的一切責任。

二、涉及到設備或小型機具租賃合同，除了前面講過的與采購合同通用的八種情況之外，還應當注意

(一)租賃物的現狀，應當在合同中予以明確。尤其是租賃物的質量狀況、新舊程度、標號等，應當一一寫清楚，避免交接時發生異議。

(二)明確租賃物在租賃期間的維修費用由誰負責。約定由出租人負責，避免因承租方負責引起的其他爭議。

(三)租金。租金的約定應當公平合理。如果租賃物的維修保養由承租人負責，則租金應適當低些；如果由出租人負責，則可以高一些。租金的支付方式和違約責任也要在合同中明確。

(四)租賃物的交接。出租人向承租人交付租賃物時，承租人要認真負責檢查驗收租賃物是否符合合同約定的標準；在租賃期滿后，承租人向出租人交付租賃物時，出租人應當檢查驗收租賃物。對租賃物有異議的，應當在規定的期限內提出。前幾年一些模板和碗扣件租賃的合同，因為租賃到期租賃物的交接約定不明，致使租賃到期后，出租方以租賃物丟失為名，不接收租賃物，并施工單位，要求施工方：1、承擔租賃物丟失的責任；2、承擔后續對方未接受租賃物之后又產生的租賃費用；3、承擔不能按期歸還租賃物的違約責任。這種案件，因為約定不明，施工方多數會輸。對這種現象的規避，我們需要注意：1、明確租賃物品合理的使用折舊與使用損傷，出租方不得因此要求賠償；2、明確租賃期滿，或實際不再需要租賃物時，承租方通知出租方到承租方使用地交接租賃物，以通知時間為租賃期限屆滿，通知下發后，不再計算租賃期限。3、約定承租方的關于遲延支付租賃費用及其他違約行為的最高違約金，不超過租賃費用總額的5%。

三、合同履行過程控制

相對于合同文本的法律風險，合同履行的法律風險類型更多，范圍更廣，管理和防范的難度更大。在履行中需要注意：

（一）、合同簽訂后，合同承辦單位對合同的內容均應進行全面交底。以會議與書面相結合的形式向本單位主要業務部門相關人員介紹合同的范圍、各方的責任與義務、合同的主要經濟指標，合同存在的風險，履約中應注意的問題，將合同責任進行分解，具體落實到職能部門與個人。

（二）、明確合同責任部門。工程項目部的合同管理部門是合同管理的主要責任部門，應當對項目各部門的履約情況進行管理、分析，協調各部門的聯系，避免信息阻滯。

（三）、合同變更的紀錄。履行過程中，對出現合同未曾約定的新情況或對事先約定的事項進行變更的、解除及出現的新情況等重要事項，均要及時形成書面文字，以有雙方簽章的補充協議、簽證或會議紀錄等形式記載，使之成為合同附件。保存于原合同所在條目，作為原合同的補充。

向對方發通知、指令等書面文件，要書面登記。當面送達的，必須要求其在與發文內容相同的書件上親筆簽章并保存該書件；郵寄送達的，必須以特快專遞或掛號信形式送達，且要注明書件最主要意思表示內容；其他送達方式若不能以有效證據證明送達的，不宜采取。

（四）、加強證據意識。注意及時收集保管諸如：領料單、借據、雙方會議紀要、往來信函等所有原始書面資料紀錄。

撥付款項、材料，交接機械、設備、零部件，一般應由對方合同簽署人親自簽字領取，若領取人為非合同簽署人，必須要求對方提供合同簽署人簽章的授權委托書。

合同承辦單位要建立有關合同訂立、審核、履行、糾紛處理等情況的登記臺賬，要有一定的保存期限，不得隨意處置、銷毀、遺失。

（五）、保守合同秘密。合同作為施工企業對外經濟活動的重要法律依據和內部明確職責的憑證，有關人員應當注意保守合同秘密。

（六）、小額債務不拖欠。履行過程中，會發生一些小額的債務，為規范合同及債權債務的管理，大型企業要做到小額債務不拖欠，三五萬元的債務，對于一個大企業來講，如果債權債務清晰，沒有其他爭議，這種拖欠極其無聊，有損信譽，而且不解決資金問題，只能讓企業管理人同被一些小的糾紛牽扯太多的精力，得不償失。

（七）、供貨量不足，或不能按期供貨的情況下，要根據協議及時解除合同進行下一批的采購，并要求對方承擔違約責任。

（八）、質量問題。遇到質量問題，及時取證，保存相關證據。要求供貨方賠償檢測費、業主罰款、維修費、誤工費（包括但不限于）等一切損失。并根據所保存的證據，為可能發生的訴訟做好原始材料的準備。

四、合同糾紛處理

合同產生糾紛，涉案合同單位和經辦人要及時向主管領導或合同管理部門報告，并積極參與糾紛的處理。

（一）、 合同發生糾紛后，首先是協商解決。糾紛不能協商解決的，應采取法律手段解決。訴諸法律時，應自知道或應當知道權利受侵害之日起兩年內提訟。法律有特殊規定的，依特殊規定。

物資設備合同的糾紛，多數是施工企業拖欠供貨商的物資設備款而引起，在沒有其他如質量問題的情況下，以和解減少利息損失為上，如遇到資金緊張，可與對方協調分期支付，但都要有良好的溝通態度。

（二）、 訴訟保全。一些因質量問題及超付款或供貨方其他違約行為引起的糾紛，若施工單位采取訴訟或仲裁解決合同，應當在訴訟仲裁前或訴訟仲裁中，及時尋找對方財產線索，并采取財產保全措施，以保證勝訴的執行。因供方的違約行為造成我方合法權益受侵害的，應要求對方承擔違約責任，包括違約金、損害賠償金等。

（三）、 因合同糾紛對方當事人的，應先審查對方主體是否適格，受理法院是否有管轄權（參照管轄爭議的條款），對方是否超過訴訟時效，一般債權債務是兩年。

（四）、接到法院應訴通知書后，管轄異議或答辯狀應在十五日內提交法院，并積極調查取證，辦理訴訟手續，為開庭做好準備。證據材料、證人出庭申請和鑒定申請等訴訟行為應在規定的舉證期間內辦理完畢。若在欠款的同時，還存在所供貨物存在質量問題或其他爭議需要提起反訴的，需要在接到法院就能通知書后十五日內提出，并辦理相關手續。