預售合同范文

導語：如何才能寫好一篇預售合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

買方（以下簡稱乙方）：____________

甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規定，已依法通過劃撥方式取得北京市________區（縣）________地塊的國有土地使用權，土地使用面積為________平方米，國有土地使用證件為________。甲方在上述地塊上建設的________，現已具備規定的預售條件，經北京市房屋土地管理局批準，準予上市預售，經濟適用住房銷售許可證號為京房內證（經）字第____號。

乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預購房屋的定金為人民幣________元。雙方經協商，就該房屋的預售預購事項訂立本合同。

第一條　________房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為________平方米（包括：套內建筑面積________平方米，分攤的共有共用建筑面積________平方米），共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權轉讓給乙方，土地使用面積（含分攤的共有共用面積）為______平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

第二條　甲方雙方同意，結算房價款時，房屋的實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過暫測建筑面積的±____％（含）時，按照本合同第三條所述房屋單價據實結算；房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時，自甲方向乙方出示測繪部門實測面積數據之日起____日內，甲乙雙方同意按下述第 ________種（大寫）方式處理：

1．乙方有權解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房價款及利息全部退還乙方。利息按____利率計算。

2．按照本合同第三條所述房屋單價據實結算。

3．______________________________________________________________。

第三條　雙方同意上述預售房屋售價為每建筑平方米人民幣___元，價款合計為人民幣（大寫）__仟__佰__拾__萬__仟__佰__拾__元整（小寫）__元。付款方式見本合同附件三。乙方同意按雙方訂的付款方式如期將購房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時轉為購房價款。甲方售樓款監管銀行為________，銀行帳號為________。

篇2

    2.購房人應當要求發展商簽署由房管部門印制的或建設部推薦的合同文本，并查明代表發展商簽字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，則要審查其是否持有《授權委托書》。另外還應要求發展商在合同上加蓋公章。在簽約時必須認真閱讀合同文本，檢查確認所有內容。如果發現有很多您所關心的內容合同里沒有體現，就應當馬上與發展商簽訂補充協議或特別約定。

    3.在預售契約中一定要明確約定違約責任，最好明確約定違約金的絕對金額；如約定按日計算違約金，則采用現行違約金標準為每日萬分之四。

    4.對于可能出現的糾紛，買賣雙方可以采用協商方式解決，還可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。有些發展商要求購房人在簽訂正式的預售契約后再簽訂一個補充協議，兩份協議中約定的糾紛處理方式有所不同，您應注意協調統一，以免日后的麻煩。

    5.有些發展商在購房人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據的，也是不公平的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議購房人最好與發展商在協議中約定，若購房人得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續費等。 

篇3

關鍵詞：商品房；預售合同；備案；重要性

中圖分類號：D922文獻標識碼： A

引言

建設部《城市商品房預售管理辦法》第六條規定，商品房預售實行許可制度。商品房預售合同，作為一種遠期交貨合同，商品房預售合同中的法律關系屬于債權債務關系，預購方式債權人，其并沒有取得房屋的所有權，而是取得了所有權的期待權利。由于履行期限的時限較長，并且合同義務的履行的遠期性以及房屋在物理形態上的不確定性，開發商的合同義務履行必須得到規制，因此商品房預售合同備案是非常關鍵的。商品房預售合同除了具備房地產買賣合同的一般法律特征之外，還具有如下特征：房屋預售是一種附加期限的交易行為；商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在；房屋預售具有較強的國家干預性。為了有效的避免諸多不必要的糾紛，維護不動產交易的安全性，保護預購人的合法權益，必須完善商品房預售合同備案制度，建立起不動產預售登記制度，充分維護商品房銷售市場的秩序。商品房預售合同的效力，是指符合國家有關商品房預售法律、法規的合同具有的在法律上的認可效力，主要包括合同有效、合同無效、合同可撤銷和效力待定。

一、商品房預售合同的概念

商品房預售合同是一種預售方與預購方以書面形式簽訂的不動產買賣合同。這種合同要求預售方主體與合同標的物須滿足法律規定的條件,預售方按約交付房屋和轉移房屋所商品房預售合同備案的有效條件有權的義務以及購買方按約支付房價款的義務均是在遠期實現的。

二、商品房預售合同備案的有效條件

（一）預售方主體資格條件符合

開發企業進行商品房預售需要滿足以下條件：已經經過土地管理部門的核準，土地使用權出讓金全部交付，獲得了商品房開發項目土地使用的權利；商品房屋的開發項目已經在當地計劃管理部門立項，申領了固定資產投資許可證，并且要求其必須持有建設工程規劃許可證、（建設工程施工許可證）；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金超過工程建設總投資的25%，并已確定竣工交付日期和施工進度；預售方已向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得了《商品房預售許可證》的。房地產中介服務機構在進行商品房預售或預售商品房宣傳時，應出示房地產開發企業的委托書，委托書上必須注明委托單位的權限。

（二）預售合同雙方意思表示真實一致

如果合同雙方的信息不平衡，就會導致承購方的不公平的地位。所以，要求預售房根據預售合同內容，向承購方標明即將購買的商品房的真實情況，在知情的情況下最終做出正確的表達。

（三）預售合同內容和形式的合法性

內容合法是指合同的內容不能和相關的法律法規相違背，不許任何人利用預售商品房合同從事一些違法的活動。形式合法也就是指要訂購方和預售房簽訂書面合同的形式。

三、商品房預售過程中容易產生糾紛的環節

這些過程，看似簡單、容易，但是，在完成的過程中，經常會發生各種各樣的糾紛，當然，這主要是因為其實際程序較多。1.在辦理五證兩書的過程中，不存在開發商與預購人之間的糾紛，但是若開發商沒有辦齊《商品房預售許可證》等五證兩書就對商品房進行預售的，應根據相關規定對開發商施以懲罰。2.在宣傳的過程中，可能會涉及到開發商虛假宣傳，存在虛假宣傳便會引起糾紛，但對其是否為虛假宣傳人多都是在交付房屋以后才知道。3.簽訂《認購書》，在預售方與預購方協商好有關買賣商品房的所有事宜之后，便會簽訂《認購書》以確定預購方購買開發商的房子(具體到某套)，預購方支付雙方約好的定金。在《認購書》簽訂之后，簽訂《商品房預售合同》之前，容易產生一些糾紛，比如開發商隱瞞相關政策致使預購方造成經濟損失，預購方沒有能力支付全款又不能辦理按揭的糾紛等。4.簽訂《商品房預售合同》之后，容易產生糾紛的事項有預購方貸款辦不下來，開發商重復銷售，預購方在沒通知開發商的情況下把房屋轉讓給第三人。5.相對來說，在商品房交付之后，是最容易產生糾紛的。比如開發商逾期交房，所交付的房屋面積改變，質量有瑕疵，房屋結構改變，預購方拿不到房產證，還有其他合同中沒約定的、協商不出結果的事情。

四、商品房預售合同備案制度的發展趨勢

預售合同的當事人之間存在的是債權債務關系，在較長的履行期限內，可能會出現預售方將房屋產權轉移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續，起到公示效應，第三人優先獲得房產所有權。在房產預購中出現糾紛的，特別是一房二賣的情況，預購人需要舉證說明預售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請撤銷預售方與第三方之間的買賣合同，但是實際情況中預購方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見的情形。預購人雖然可以請求預售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產權。為了減少這類糾紛，維護不動產交易的安全，必須對現有的預售合同制度加以改善，通過登記備案制度賦予預售合同一定的特殊效力。作為不動產請求權的保全措施，對于預售合同進行備案預告登記，是一種對于不動產請求權的確認，作為與房產產權變更登記相對的一項制度，預告備案并沒有在我國民法中得到明確規定。這種典型的遠期交易行為，商品房預售包括了物權與債權兩種行為，簽訂商品房預售合同屬于債權行為，而進行備案則是物權行為，預售合同所確認的請求權是一種債權，不屬于絕對權，沒有普遍的對抗效力，無法對抗善意第三方，這種債的相對性對于預購方的權益保護難以有效的保障。而商品房預告備案則具有物權上的公示效力，這并不屬于物權登記，而是對請求權的公示，使得特定的債權可以對抗。第三方，甚至高于其所要設定的物權。物權與債權之間的獨立性已經隨著時代的發展而越來越相對化，備案的作用是使得侵害請求權或者妨礙請求權的行為歸于無效，經過備案的債權行為具有排斥隨后發生的與該請求權有矛盾的任何處分行為，具有絕對性的排他效力。有效的限制不動產物權人隨意處分權利，確保將來只會發生與該請求權所期待相符的法律結果，必然保全預售人物權的請求權。

五、預售合同登記備案的效力

預售合同登記備案的效力影響商品房預售合同屬不動產買賣合同，根據相關法規，雙方應當簽訂書面合同并履行登記備案手續。登記備案與預售合同本身的效力相分離，備案登記是商品房預售合同的對抗要件，只能對抗第三人，預售合同備案登記與否并不影響預售合同的效力。

結束語

商品房預售合同的效力問題，在理論上重要而復雜，在實務中對當事人尤其是購房者利益影響甚大，不應當簡單判別其有效或無效。將強制性規定進一步區分為效力性規范和取締性規范，只有違反效力性規范的合同才能被認定為無效。無預售許可證商品房預售合同存在瑕疵，不能僅僅因為開發商無預售許可證就宣布商品房預售合同無效，對其效力的分析應該區分不同情形，分別對待。如此才能真正實現法律的目的，并保護購房者的合法權益，保障商品房預售市場的規范。

參考文獻：

[1]康薈，程慧容，向存忠，程子揚.商品房預售合同效力分析[J].現代商業，2013.

篇4

引起筆者思考的是這樣一個案例：原告某公司作為預購人與被告某房地產開發公司，于1999年簽訂一份《房屋預售合同》，并到該市的房地產交易管理所辦理了預售登記。后因該項工程長期停建，由該市政府有關部門按停緩建工程代為處置并拍賣給第三人。第三人投資續建竣工，但該市房產管理部門以原有預售登記為由拒辦房產登記。原告起訴被告要求交付房屋，認為該預售合同已辦理了預售登記，具有對抗第三人的法律效力。第三人抗辯認為，該項登記違反法律規定，不能對抗政府的處置拍賣行為，并以政府房產管理部門違法不作為為由，提起行政訴訟。兩案的爭議焦點集中在《房屋預售合同》的預售登記是否具有法律效力上政府代為處置行為效力暫不論。

筆者認為，不論是民事行為還是行政行為，其行為效力都要依法認定。尤其是在事實清楚的情況下，正確理解和解釋法律就成為正確適用法律的關鍵。

首先，國家立法規范商品房預售行為的本意，在于在建商品房的預售不同于商品房現房銷售。無疑，這種售房方式對于搞活經營、廣籌資金，活躍房地產市場，促進商品房消費和促進房地產業健康發展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導致“炒地皮”、“炒樓花”等投機行為發生，導致蓄意詐財或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費者合法權益現象的發生。因此，法律對預售商品房應當具備的條件和監督管理措施都作了明確規定，以維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十四條第一款規定了商品房預售的法定條件，第二款和第三款規定的是對預售合同的監督管理措施，共同構成了商品房預售行為的依法登記和依法監管制度。

其次，國家對商品房預售行為實行依法登記和監管制度，主要體現在該法第四十四條第一款第四項“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”，和第二款“將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預售登記是法定條件，申報登記備案是監管措施要求，都是依法登記制度的規定，均不得違反。

第三，該項依法登記制度，實行的是部門法定原則、職權法定原則和登記程序法定原則。非法定部門不得受理登記，無法律授權不得辦理登記，非依法定程序登記無效?？h級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門，通過對商品房預售許可證的發放管理和對預售合同的登記備案管理，達到監督檢查、宏觀調控的目的，有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預售行為予以糾正和查處，有利于掌握預售情況和商品房建成后產權轉移登記發證工作，以切實保障房地產權利人的合法權益。

第四，《城市房地產管理法》第四十四條第二款對受理預售合同申報登記備案的法定部門，明確規定為房產管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權受理申報和登記備案。

第五，地方各級房地產交易管理所不是法律授權的受理預售合同申報登記備案的法定部門。其辦理預售合同登記備案是違反法律規定的，當然不具有合法登記備案所預期的法律效力。除非其具備《城市房地產管理法》第六條第二款規定的授權，即“縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定?！比魏芜`反該規定的私下授權都是無效的。

篇5

地 址：___________________________________

郵 碼：_______________

電話：_____________

購買方（乙方）：_________________________

姓名： 性 別：

出生 年 月 日 國藉：

身份證號碼：

地址：

郵 碼： 電話：

協 議 書

第一條 甲方經批準，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權。

地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。

第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號（第__層）。建筑面積____㎡，土地面積／㎡（其中：基底分攤____㎡、公用分攤____㎡、其他____㎡）。

第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災害；

2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據，方能延期交付使用。

第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元／㎡，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元（小寫_____萬元）。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號：_______________

分期（一次）付款（見附表一）。

第五條 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。

第七條 甲方出售的樓宇須經XX市建筑質量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。

第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產轉讓合同書》，經市府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。

乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。

第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。

乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費。

第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。

第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。

第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，按下列（ ）項解決：

1.由仲裁機關仲裁；

2.由人民法院裁判；

第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各一份。

甲 方：____________ 乙 方：____________

篇6

除甲、乙雙方簽署欄和登記機關登記欄外，本合同其它空白處均應當通過南京市網上房地產系統打印填寫。

在本合同中的【 】內打“√”表示選擇，打“x”表示不選擇。本合同空格部分若為空白句，應以“以下空白”字樣注明。

本合同特別制作“乙方辦理登記手續專用”文本，專項用于乙方辦理各項登記手續；該專用文本在乙方辦理房屋所有權轉移登記后由房屋權屬登記機關存入房產檔案館。甲、乙雙方可根據需要自定每套合同的份數；但每套合同必須包括一份該專用文本。

《 》商品房預售合同

預售人（下稱“甲方”）：_____________

預購人（下稱“乙方”）：_____________

甲方已領取___號《國有土地使用證》，依法享有南京市____區____地塊的國有土地使用權；該宗地塊地號為_________.

甲方獲準在上述地塊上開發建設的商品房【 】地名核準名稱【 】暫定名稱為 .

甲方已領取寧房銷第_____號《南京市商品房預售許可證》，依法可以預售相應商品房。

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》以及建設部《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等規定，甲、乙雙方就商品房預售事宜，經協商一致，訂立合同如下。

第一條 合同標的基本情況

一、甲方預售給乙方的商品房（下稱“該商品房”）為上述《南京市商品房預售許可證》證載范圍中的 號，該房號為【 】公安審定編號【 】工程暫定編號。該商品房所在樓幢的總平面位置見附件1總平面圖，套型及分層平面位置圖見附件2.

二、該商品房所在樓幢的主體建筑結構為_____，主體建筑層數為____層，其中＋0.00米以下_____層，＋0.00米以上_____層，該商品房位于【 】+0.00米以上【 】＋0.00米以下第_____層。

三、該商品房設計用途為_____，層高_____米（與本層高不一致的部位另見附件2中的層高標注）。

四、該商品房的建筑面積_____平方米，其中套內建筑面積_____平方米，共有共用分攤建筑面積_____平方米。計入上述共有共用分攤面積的建筑部位見附件3.

五、該商品房的裝修裝飾材料及設備標準見附件4.

六、該商品房占用范圍內的國有土地使用權，其土地使用權面積在乙方辦理國有土地使用權登記時，由政府主管部門核定。該商品房的土地用途為_____，土地使用年限自 ____年____月____日起至____年____月____日止。

七、該商品房所在樓幢當前的工程建設形象進度為________.

第二條 該商品房的權利瑕疵

一、甲方告知乙方，該商品房存在下列權利瑕疵：

【 】其占用范圍內的土地使用權已設定抵押，抵押權人為____，抵押登記部門為_____，抵押登記日期為_____.

【 】已設定在建工程抵押，抵押權人為_____，抵押登記部門為____，抵押登記日期為_____.

二、甲方已通知抵押權人預售該商品房的證明和甲方處理上述權利瑕疵的承諾見附件5.

第三條 定金及其處理辦法

一、乙方應于____前向甲方支付定金（大寫____元）（小寫____元），幣種_____.

二、甲、乙雙方履行本契約時，定金按下列方式處理：________.

【 】在乙方最后一次付款時充抵合同價款。

【 】在_____時，甲方一次性返還乙方。

第四條 計價方式與價款

乙方預購該商品房以建筑面積計價，單價為_____元/平方米，總價款合計（大寫）_____，（小寫）____，幣種為____.該總價款由下列款項構成：________________

【√】房價款：______元。

【 】房屋套內的裝飾裝修款：_______元。

第五條 付款方式、時間和遲延付款的責任

一、乙方應按下列方式和時間向甲方支付合同價款：

【 】一次性付款：________________

【 】分期付款：__________________

【 】預購商品房抵押貸款：________

按本款約定，乙方應向貸款銀行提交完備貸款申請資料的日期，視為乙方應當付款的日期。貸款銀行按約發放貸款的，乙方實際向貸款銀行提交完備貸款申請資料的日期，視為乙方實際付款的日期。

二、乙方遲延支付合同價款的，應向甲方承擔下列違約責任，但甲方依法解除本合同的除外：

【 】按照未付到期價款的中國人民銀行同期商業貸款基準利率計算的遲延期間的利息，向甲方支付違約金。

【 】

按照未付到期價款的萬分之____/天計算，向甲方支付遲延期間的違約金。

三、乙方遲延支付合同價款，經甲方催告后 日后仍未支付到期價款，且未付到期價款的金額達到總價款____%的，甲方有權解除本合同，并按下列約定清理和結算：

【 】按中國人民銀行同期商業貸款基準利率計算，甲方可要求乙方按照總價款在本合同簽訂之日起至本合同解除之日止同期利息的____倍賠償損失。甲方應在解除本合同____日內，將已收價款扣除乙方應當賠償的金額后退還乙方。乙方尚有預購商品房抵押貸款未歸還的，甲方可用應當退還乙方的款項代乙方歸還已到期的貸款并提前歸還尚未到期的貸款。

本合同解除時另有定金的，定金也不予返還。

乙方應在甲方解除本合同 日內，協助甲方到登記機關注銷本合同解除前辦理的各項登記手續。因乙方原因導致本合同解除前辦理的登記手續遲延注銷的，乙方承擔下列違約責任：

【 】按照總價款的萬分之_____/天計算，向甲方支付遲延期間的違約金。

第六條 房屋交付時間、條件和遲延交付的責任

一、甲方應于_____年_____月_____日前向乙方交付該商品房。

二、該商品房交付時應當符合下列條件：

【√】已取得《建設工程規劃驗收合格書》和房屋建筑工程竣工驗收備案證明材料；

【√】己取得用于房屋權屬登記的《房屋測繪成果》；

【 】第二條所列權利瑕疵已消滅；

【 】應當在交付該商品房同時達到甲方承諾條件的附件6中的第 項已達到甲方承諾的條件；

該商品房為住宅的，甲方還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

三、甲方遲延交付該商品房的，應承擔下列違約責任；但乙方解除本合同的除外：

【 】按照已收價款的中國人民銀行同期商業貸款基準利率計算的遲延期間的利息，向乙方支付違約金。

【 】按照已收價款的萬分之_____/天計算，向乙方支付遲延期間的違約金。

【 】按照房地產評估機構 評定的同地段同類房屋租金標準計算違約金。

四、甲方遲延交付該商品房，經乙方催告后 日后仍未交付的，乙方有權解除本合同，并按下列約定清理和結算：

【 】按中國人民銀行同期商業貸款基準利率計算，乙方可要求甲方按照總價款在本合同簽訂之日起至本合同解除之日止同期利息的 倍賠償損失。甲方應在解除本合同 日內，將已收價款退還乙方并同時向乙方支付賠償金。乙方尚有預購商品房抵押貸款未歸還的，甲方可用應當退還和支付給乙方的款項代乙方歸還已到期的貸款并提前歸還尚未到期的貸款。

本合同解除時另有定金的，還應雙倍返還定金。

乙方應在收到以上約定的款項后______日內，協助甲方到登記機關注銷本合同解除前辦理的各項登記手續。因乙方原因導致本合同解除前辦理的登記手續遲延注銷的，乙方承擔下列違約責任：

【 】按照總價款的萬分之_______/天計算，向甲方支付遲延期間的違約金。

第七條 配套基礎設施和其他設施

一、甲方對配套基礎設施及其它設施的承諾見附件6.

二、附件6中的設施遲延達到甲方承諾條件的，甲方承擔下列違約責任，但乙方解除本合同的除外：

【 】按照_____元/天·項計算，向乙方支付違約金。

本款約定的違約責任不與第六條約定的遲延交付違約責任累加適用。

三、該商品房交付后，附件6中第_____項設施遲延達到甲方承諾條件，經乙方催告后_____日內仍未達到的，乙方有權解除本合同，并按下列方式處理：_______________.

第八條 配套房屋和建筑的產權歸屬

甲、乙雙方約定，附件7所列配套房屋和建筑，雖未計入上述共有共用分攤面積，但隨商品房的銷售，應當無償轉移歸全體業主共有，并由全體業主按規定享有權利、承擔義務。

除附件7所列項目以外的配套房屋和建筑歸甲方所有。但權利人應當按規劃核定用途使用配套房屋和建筑，不得擅自改變其用途。

第九條 規劃和設計變更的約定

一、甲方承諾按已公示的商品房項目的《建設工程規劃許可證》和核準圖所確定的條件進行建設。

二、經規劃行政主管部門批準，該商品房項目的《建設工程規劃許可證》規定條件在本合同生效后發生變更，出現下列影響該商品房質量或使用功能的情形，甲方應在變更被批準之日起 日內（應當不超過10日）書面通知乙方：_________________.

【 】該商品房所在樓幢與相鄰樓幢的正面建筑間距比原間距減少_____米。

【 】南面相鄰樓幢檐口高度增加____米。

【 】該商品房朝向的方位偏角變化值超過___度。

三、經設計單位同意，該商品房的建筑工程設計文件在本合同生效后發生變更，出現下列影響該商品房質量或使用功能的情形，甲方應在變更確立之日起____日內（應當不超過10日）書面通知乙方：

【√】該商品房結構形式發生變化。

【√】該商品房戶型發生變化。

【√】該商品房空間尺寸發生變化，導致層高降低值超過____厘米，或導致本合同約定的建筑面積變化超過_____平方米。

【 】該商品房共有共用建筑面積分攤系數比原系數的增大值超過_____％。

四、乙方收到甲方的通知后______日內作出是否解除本合同的書面答復；乙方在約定的期限內未作書面答復本合同的，按下列約定處理：

【 】視同乙方接受變更以及由此引起的合同價款變更。

五、甲方在約定的期限內未書面通知乙方的，乙方有權解除本合同。

乙方解除本合同的，甲、乙雙方按下列約定清理和結算：

【 】甲方應在本合同解除后 日內將已付價款、定金以及按中國人民銀行同期商業貸款利率計算的利息返還給乙方，并按總價款的______％賠償乙方損失。

六、乙方收到甲方通知后在約定期限內書面答復不解除本合同，或甲方在約定的期限內未書面通知乙方，但乙方不解除本合同的，甲方應按變更給乙方造成的實際影響，給予乙方相應補償。甲、乙雙方應按公平合理的原則協商解決補償問題；協商不成的，雙方按本合同第十八條約定的方式解決爭議。

七、該商品房項目和該商品房的建筑工程設計文件在本合同生效后發生其它規劃變更或設計變更的，甲、乙雙方的權利義務按法律法規和其它國家規定的精神處理。

第十條 房屋交付和接收手續

一、該商品房具備第六條第二款約定的交付條件后，甲方應當在確定的交付日期前 天，書面通知乙方辦理交接手續的時間、地點以及應當攜帶的證件。甲方通知確定的交付日期應當給乙方必要的準備時間和必要的方便。

二、甲、乙雙方進行交接時，甲方應當出示第六條第二款約定的證明文件，并滿足第六條第二款約定的其它交付條件。甲方不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第六條第二款約定的其它交付條件的，乙方有權拒絕接收該商品房，甲方按第六條的約定承擔遲延交付的責任。

甲、乙雙方進行交接時，甲方明確告知乙方交付的商品房尚未取得第六條第二款約定的證明文件或尚未滿足第六條第二款約定的其它交付條件，乙方仍愿意接收該商品房的，視為雙方對房屋交付條件的變更。

三、甲、乙雙方簽署商品房交接單，交接鑰匙后即為交付。

四、該商品房已滿付條件，但乙方收到甲方的書面交房通知后，拒絕接收該商品房或未如期辦理交接手續的，按下列方式處理：

【 】乙方按每天 元向甲方支付逾期交接期間的違約金，該房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔。

第十一條 面積差異和其它差異的處理

一、甲、乙雙方辦理交接手續時，第六條第二款中《房屋測繪成果》載明的該商品房實測面積與第一條約定的面積發生誤差的，按下列方式處理：

【 】建筑面積誤差比絕對值在____%以內（含本數，不得超過3%）的，按照第四條約定的價格據實結算；

建筑面積誤差比絕對值超出上述比值的，乙方有權解除本合同。乙方解除本合同的，甲方應當自本合同解除之日起 日內退還乙方已付價款，并按照年利率_____％計算支付利息。乙方同意繼續履行本合同，實測建筑面積大于本合同約定建筑面積的，在上述比值以內（含本數）部分的價款由乙方按第四條約定價格補足，超出上述比值部分的價款乙方可不予承擔，但其所有權歸乙方所有；實測建筑面積小于本合同約定建筑面積的，在上述比值以內（含本數）部分的價款由甲方返還乙方，超出上述比值部分的價款由甲方雙倍返還乙方。

二、其它差異的處理：

1、該商品房的實際層高低于第一條約定層高，其誤差值超過國家有關規范、標準允許誤差值的，甲方承擔下列責任：

2、該商品房交付的裝飾裝修材料和設備標準低于附件4約定標準的，甲方承擔下列違約責任：

【 】按交付時的市場差價雙倍賠償乙方。

第十二條 預售款專用和監管

一、甲方保證，在該商品房竣工前，所收取的合同價款專項用于該商品房所在樓幢的工程建設，不挪作他用。

二、甲方已與 銀行簽訂商品房預售款監管合同，銀行監管帳戶的開戶行為 .

甲、乙雙方同意，乙方在該商品房竣工前支付的合同價款應由上述銀行按商品房預收款監管的有關規定監管使用。

第十三條 商品房質量保證

一、甲方承諾該商品房使用合格的建筑材料、構配件，該商品房質量符合國家和省、市頒布的工程質量規范、標準和施工圖設計文件的要求。

二、經有市級以上檢測資質的省、市建筑工程質量檢測機構檢測，該商品房主體結構質量確屬不合格的，或因該商品房存在重大工程質量問題，嚴重影響正常使用的，乙方有權解除本合同。乙方解除本合同的，按下列約定清理和結算：

【 】甲方應在本合同解除后_____日內退還全部已付款，并按照_____利率計算支付利息；給乙方造成經濟損失的，由甲方承擔賠償責任。

三、該商品房的工程質量保修范圍和保修期見附件8，保修期自該商品房交付之日起計算。

甲方應按國家規定和本合同約定承擔該商品房的工程質量保修責任。保修期內，乙方發現該商品房存在工程質量問題的，應及時通知甲方或其受托人；甲方或其受托人接到乙方的報修通知后應在 小時內到場檢查（雙方另約時間的除外），并根據工程質量問題的實際情況與乙方商定具體維修日期，及時、合理安排維修。乙方應在甲方或其受托人檢查、維修期間給予必要配合。

甲方委托代為承擔保修任務的受托人應當在 年內常駐該商品房項目現場。甲方沒有將保修任務委托給受托人的，甲方應當在 年內設立常駐該商品房項目現場的報修點。

甲方或其受托人怠于履行該商品房工程質量保修責任的，應當承擔下列責任：

【 】按每拖延一天 元計算，向乙方支付違約金。

該商品房在保修期內因工程質量問題造成乙方經濟損失的，甲方按下列約定賠償乙方：

【 】乙方的實際經濟損失。

四、甲、乙雙方對該商品房工程質量問題發生爭議的，任何一方均可委托由市級以上檢測資質的省、市建筑工程質量檢測機構檢測，另一方應當配合和協助檢測工作。

檢測結果支持一方主張的，由對方承擔檢測費用。

第十四條 前期物業服務（前期物業管理期間簽訂本合同時適用）

一、本合同簽訂前，甲方就該商品房所在商品房項目的物業管理已與物業管理企業 簽訂《前期物業服務合同》，并制定了《業主臨時公約》?！肚捌谖飿I服務合同》和《業主臨時公約》詳見附件9-1、附件9-2.

乙方已詳細閱讀并自愿遵守該《前期物業服務合同》，同時已簽訂了《業主臨時公約》，并承諾按其規定行使權利、履行義務。

本合同簽訂后，經業主大會依法產生業主委員會，業主委員會受業主委托與選聘的物業管理企業簽訂的《物業服務合同》、業主大會制定的《業主公約》依法生效的，上述《前期物業服務合同》、《業主臨時公約》自行終止。

二、與該商品房的物業管理有關的其它事項見附件9-3.

第十五條 合同備案手續和權屬登記手續

一、本合同簽訂后 日內（應當不超過10日），甲方應按規定通過南京市網上房地產操作系統，將本合同基本信息傳送至南京市房產管理局產權市場處備案。

二、在本合同基本信息傳送至南京市房產管理局產權市場處備案后，且在本合同簽訂后______日內（應當不超過30日），甲、乙雙方應按規定辦理商品房預售合同登記備案手續。

三、乙方為支付合同價款需申請預購商品房抵押登記的，甲、乙雙方應當同時或在先辦理商品房預售合同登記備案手續。

四、該商品房交付后_____日內（應當不超過90日），甲、乙雙方應當共同申請房屋所有權轉移登記。

甲方應當在雙方申請房屋所有權轉移登記前，將需要由其提供的房屋權屬登記資料報送南京市房產管理局產權市場處。

五、甲方承諾：

【 】乙方領取《房屋所有權證》后，乙方有權且應當要求甲方及時配合辦理該商品房占用范圍內的國有土地使用權變更登記。

【 】乙方領取《房屋所有權證》_____天后，乙方有權且應當要求甲方配合辦理該商品房占用范圍內的國有土地使用權變更登記。

六、因一方過錯，導致本條約定的上列手續遲延辦理，經對方催告后 天仍未辦理的，過錯方應向對方承擔下列違約責任：

【 】按每遲延一天_____元計算，支付違約金。

七、附件7中的配套房屋建成后，甲方應按規定及時移交給業主委員會或物業管理企業。其中，物業管理服務用房在甲方辦理房屋所有權初始登記時按規定程序以物業管理區域內的全體業主名義申請房屋權屬登記；其它符合所有權登記條件的且業主委員會已成立的，甲方應配合業主委員會按有關規定及時辦理房屋所有權轉移登記，將其登記在全體業主名下。

第十六條 生效條件 甲、乙雙方約定，本合同經雙方簽署并 后生效。

第十七條 送達 一方向對方送達的有關本合同的文件，以本合同載明的通訊地址為送達目的地；一方若需變更通訊地址，應當及時通知對方。因接收方或其簽收人原因導致接收方沒有收到送達文件的，視為已送達。

第十八條 爭議解決方式 因本合同的訂立、效力、履行、變更和轉讓、終止等發生爭議的，甲、乙雙方應協商解決。協商不成的，按下列方式解決：

【 】向人民法院提訟。

【 】向南京仲裁委員會申請仲裁

。

【 】向_____仲裁委員會申請仲裁。

第十九條 補充協議、附件內容、空格的填寫內容的效力

一、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可簽訂補充協議。補充協議與本合同具有同等法律效力。但補充協議中的內容系不合理地減輕或免除本合同約定應當由甲方承擔的責任，或者不合理地加重乙方責任、排除乙方主要權利的，仍以本合同為準。

二、本合同的附件是本合同不可分割的組成部分，附件內容、空格的填寫內容與鉛印內容具有同等法律效力。但附件內容、空格部分的填寫內容排除鉛印部分中的非選用性內容，且系不合理地減輕或免除本合同約定應當由甲方承擔的責任，或者不合理地加重乙方責任、排除乙方主要權利的，仍以被排除的鉛印內容為準。

第二十條 合同份數及其簽訂后收執的約定

本合同一式_____份；其中甲方_____份，乙方_____份；乙方另執“乙方辦理登記手續專用”文本一份。

附件1、總平面圖

（如粘貼需加蓋騎縫章）

附件2、套型及分層平面位置圖

（如粘貼需加蓋騎縫章）

附件3、計入共有共用分攤面積的共有部位

（參見網上房地產公示內容）

附件4、裝飾裝修及設備標準

（精裝修的，由雙方另行約定）

【√】外墻：

【√】內墻：

【√】頂棚：

【√】室內地面：

【 】外窗：

【 】單元防盜門：

【 】分戶門：

【 】內門：

【 】廚房： 【√】地面：

【√】墻面：

【√】頂棚：

【 】設施：

【 】衛生間：【√】地面：

【√】墻面：

【√】頂棚：

【 】潔具：

【 】電梯： 【√】品牌名稱和型號：

【√】產地：

【 】其它：

附件5

甲方已通知抵押權人預售該商品房的證明

（如粘貼需加蓋騎縫章）

甲方處理權利瑕疵的承諾

【 】本合同簽訂后 天內注銷該商品房的抵押登記。

【 】辦理商品房預售合同登記備案手續前注銷抵押登記。

【 】該商品房交付前注銷抵押登記。

【 】辦理房屋所有權轉移登記前注銷抵押登記。

因甲方原因導致上述注銷抵押登記手續遲延辦理，經乙方催告后 天內仍未辦理，或甲方提供虛假“甲方已通知抵押權人預售該商品房的證明”的，乙方有權解除本合同，并按下列方式清理和結算：

【 】甲方應在本合同解除后 天內將已付價款以及按 利率計算的利息返還乙方，并另按已付價款金額的一倍向乙方承擔懲罰性賠償責任。

附件6、 配套基礎設施及其它設施

【 】1、上水、下水設施：

____年___月____日達到 ；

【 】2、供配電設施：

____年____月___日達到 ；

【 】3、燃氣供應設施：

____年____月___日達到 ；

【 】4、供暖、供冷設施：

____年____月___日達到 ；

【 】5、小區安護設施：

____年____月___日達到 ；

【 】6、公共道路：

____年____月___日達到 ；

【 】7、公共綠地：

____年____月___日達到 ；

【 】8、共用停車庫/場

位于：______________

數量：______________

____年____月___日達到 ；

【 】9、會所

位于：_______________

約定的用途為：_______

【 】其他綜合零售；【 】糧油零售；【 】糕點、面包零售；【 】其他日用品零售；【 】正餐服務；【 】快餐服務；【 】其他餐飲服務；【 】家庭服務；【 】托兒所；【 】洗染服務；【 】理發及美容保健服務；【 】洗浴服務；【 】攝影擴印服務【 】其他居民服務業；【 】家用電器修理；【 】其他日用品修理；【 】建筑物清潔服務；【 】其他清潔服務。

以上概念的涵義以GBT4754-2002《國民經濟行業分類》為準。

約定的服務對象為：

【 】僅限于該商品房項目的物業業主、物業使用人及其隨行人。

【 】僅限于該商品房所在物業管理區域的物業業主、物業使用人及其隨行人。

【 】可向社會開放經營。

____年____月____日達到 ；

雙方的其它約定：

【 】會所的業主或使用人需改變會所用途的，需由該商品房所在物業管理區域內持有二分之一以上投票權業主參與表決，并取得與會業主中二分之一以上投票權的業主的同意。業主投票權參照業主在業主大會中的投票權確定。

【 】會所的業主或使用人需擴大會所服務對象范圍的，需由該商品房所在物業管理區域內持有二分之一以上投票權業主參與表決，并取得與會業主中二分之一以上投票權的業主的同意。業主投票權參照業主在業主大會中的投票權確定。

【 】10、體育設施：________

約定的服務對象：___________

______年______月_____日達到；

【 】11、購物中心：

約定的服務對象：___________

______年______月_____日達到；

【 】12、幼兒園：

____年____月____日達到 ；

【 】13、學校：

____年____月____日達到 ；

【 】14、其它：

附件7、未計入共有共用分攤面積但歸全體業主共有的房屋和建筑

一、網上房地產已公示的內容：

二、甲、乙雙方約定的其他內容：

附件8、保修范圍和保修期

【√】基礎設施、房屋的地基基礎和主體結構，為設計文件規定的合理使用年限?！尽獭糠课莘浪?、有防水要求的衛生間、廚房、房間和外墻面的防滲漏，為 年（不低于5年）。

【√】墻面、頂棚抹灰層脫落，為_____年（不低于1年）。 【√】地面空鼓開裂、大面積起砂，為_____年（不低于1年）。

【√】電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修，為_____年（不低于2年）?！尽獭抗艿蓝氯瑸開___個月（不低于2個月）。

【√】房屋白蟻預防，為_____年（不低于15年）。 【 】門窗翹裂、五金件損壞，為____年（不低于1年）。 【 】燈具、電器開關，為____個月（不低于6個月）。 【 】衛生潔具，為_____年（不低于1年）。

【 】供熱與供冷系統，為_____個采暖期、供冷期（不低于2個）。

附件9-3、與物業管理有關的其它重要事項

1、注明承重結構的房屋結構詳圖

（如粘貼需加蓋騎縫章）

【 】共用能耗計量部位：

【 】共用能耗費用分攤辦法：

【 】安全合理使用該商品房的其它注意事項：

甲、乙雙方的其它約定

（此頁無正文）

預售人（簽章）：____________ 預購人（簽署）：________

住所地：____________________ 住所地：________________

通訊地址：__________________ 通訊地址：______________

郵政編碼：__________________ 郵政編碼：______________

聯系電話：__________________ 聯系電話：______________

營業執照注冊號：____________ 身份證件名稱和編號：____

法定代表人：________________ 法定代表人/負責人：_____

銷售機構（簽章）：______ 人（簽署）：________

商品房銷售員（簽署）：______ 身份證件名稱和編號：____

崗位證書號碼：______________

簽署時間： _________________ 簽署時間：______________

簽署地點：__________________ 簽署地點：______________

以下由登記機關填寫：

篇7

【關鍵詞】商品房預售合同；預售合同的備案登記；預告登記

一、商品房預售合同的定義與性質

1.根據《城市商品房預售管理辦法》的相關規定，商品房預售通常意義上指的是房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人進行支付定金或房價款的行為。房地產開發企業與承購人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預售合同。

2.商品房預售合同的性質

（1）商品房預售合同不是預約合同

（2）商品房預售合同不是期貨買賣合同

（3）商品房預售合同是附期限的合同

（4）商品房預售合同不是分期付款買賣合同

二、商品房預售合同備案登記效力與立法意義

預售商品房時，買賣合同所確定的房屋尚不存在，此時不能辦理房屋權屬證明，購房者在跟開發商之間只是基于簽訂商品房買賣合同后形成的債權債務關系。因此，購房者在支付購房款后承擔了比較大的風險，法律對商品房預售行為進行了特別規范，如商品房預售許可制度、商品房預售合同登記備案制度。

商品房預售合同登記備案能夠在現實生活中很好的維護購房者的利益，尤其是在備案后，如果購房者尚未全部交付購房款，那么購房者取得了優先購買特定商品房的權利；如果購房者已經付清了房款的，那么房屋竣工后，開發商只能將房屋的所有權轉移給購房者，而不能轉移其他人。

《城市房地產管理法》第44條第2款中規定：“按照國家有關規定，商品房的預售人應當將預售合同報縣級以上土司管理部門和人民政府房產管理部門進行登記備案。”從這個條文中可以看出，商品房預售合同進行登記備案是滿足預售條件的經營房地產企業接受資格審查履行報備義務的一個過程，尤其是政府主管部門去行使監管職權的一項行政管理行為，這種作為法律事實的存在效力具有永續性；而起始于買賣當事人雙方的意思自治的不動產物權交易的預告登記不是一種行政管理下進行的行為，它是當事人根源于法律制度和登記機關所實施的一種民事權利義務的行為，當在三個月內標的物的產權進行了過戶的時候，預告登記所具有的效力被物權自動重疊覆蓋，當當事人能夠進行不動產過戶登記而在三個月內并未進行申請登記時，預告登記就會自動失去效力。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“以商品房預售合同沒有按照法律、行政法規的相關規定辦理登記備案手續為根據，當事人請求確認合同無效的，不予支持?！睆拇藯l文中可以看出，預售合同登記備案并不能影響買賣合同所具有的實際效力。對沒有經登記的商品房預售合同，要是符合法律具體的生效要件，同樣可以認定為有效。但是對于經過登記的商品房預售合同來說，是否能夠對抗任何的第三人，仍存在相當一部分的爭議。后來到2011年《全國民事審判工作會議紀要》上司法部門明確了對商品房預售合同備案登記效力的態度，即其不具有物權性質，不能夠對抗善意第三人。

通過設立該合同備案登記制度，對商品房預售合同進行登記備案制度設立的目的主要在于行政機關對管理監督商品房交易的實際需要，也是讓政府了解并具體掌握商品房預售的相關詳細情況。關于預售合同登記備案的相關法律法規及有些地方的立法、政策進行綜合分析，這種制度在一定程度上可以阻止預售方進行一房二賣，保護買受方的合同權益。

三、我國商品房買賣預告登記的性質與效力

由于預售商品房的買受人簽訂合同之后債權生效，并不能當即實際取得房屋的所有權，到物權的實際獲得有一定的期間間隔。因此，也就增加了合同實際履行的風險，尤其是預售方可能與多家買受人簽訂商品房買賣合同，出現“一房二賣、多賣”。而合同的備案登記，從制度設置上，并不具有對抗第三人的效力。在這種大時代環境下，相應出臺的《物權法》第二十條確立了房屋買賣預告登記：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。沒有經過預告登記的權利人同意，在預告登記后，處分該不動產的，并不會發生物權效力的轉移。”從本質上看，預告登記的權利仍是債權，只是具有一定的物權性質。但是經過預告登記的權利的相關效力，根據民法理論和其他各國對預告登記的立法，有破產保護效力（滿足效力）、保全權利的效力、保全順位的效力。

該第二十條僅僅是規定了預告登記具有的相關保全效力，對其他幾種效力并沒有作出相關的規定。而且，根據法條的相關表達上，并不等同于，未經預告登記權利人同意，進行預告登記后，不能處分該不動產，而是“雖然處分了該不動產，但是不發生物權效力的轉移”。根據物權的區分原則，如果預售方擅自將房屋出賣給第三人，第三人的債權仍是可以受到保護的。

四、商品房預售合同備案登記與預告登記的區別與聯系

“預告登記”較“登記備案”更具實用性法律效力。未經預告登記的權利人同意，預告登記后，處分該不動產的，不發生物權效力。”依此規定，經預告登記的不動產買賣合同買受人的債權已經添附了預期物權，債權人可以享有產權已過戶后的部分權利，包括可以對抗前手抵押權人行使抵押權，甚至司法機關也不能將已預告登記的不動產當作出賣方的財產施以強制執行。二者的具體區別主要有：

首先，二者之間的性質是有所不同。商品房預售合同登記備案主要是屬于公法調整的細節范疇，是行政機關對商品房預售進行干預的一種行政管理的具體手段，是運用公權力的國家對市場進行大范圍內的宏觀調控、監督管理的一種舉措。盡管在學理上對于預告登記在其具體的性質仍舊存在一定的爭議，但對于其屬于私法范疇的制度這是沒有疑問的。

其次，二者的效力也是不同。行政機關對商品房預售的一種行政管理手段是商品房預售合同登記備案的一種意義所在，只是進行了確認、記錄合同的存在，對合同本身的民事效力不產生不了任何的影響，不產生對抗第三人的實際效力，也不具有公示公信的效力。但是從法律的具體規定中可以看出，在保護登記權利人的債權請求權上，預告登記制度非常明確，使登記權利人的請求權具有在物權性質上的排他效力，能夠進行對抗任何第三人。即能夠有效的組織排除登記權利人以外的其他人對登記房屋進行處分的權利，基本可以保證權利人預期的物權能夠得以實現。

再次，是否具有強制效力是不同的。像上文所說的那樣，商品房預售合同登記是隸屬于公法調整的范疇之內，相應的，預售方進行合同登記是必須要履行的具有行政意義上的義務。而商品房預告登記是當事人對自己所享有的民事權利實施的一種保護措施，一般是可以由當事人進行選擇適用。盡管有些地方為了規范當地房地產交易秩序井然進行，公權力延伸到這一領域，出臺了相關政策要求預售方要進行預告登記，但是，上位法規對關于預告登記的強制性總沒有明確的規定，從根本上來講，這些政策也不能改變當事人進行預告登記的自愿自主性。

五、商品房預售合同備案登記制度與預告登記制度的完善

在法律實務操作的過程中，具體區分出這兩種登記制度的具體實施功能，根據預售合同備案登記制度的制定最初的目的，明確其在立法中的具體價值，充分發揮兩者的重要作用。重點是應該讓購房者充分具體地了解這兩種制度之間的區別。這備案登記與預告登記兩者在商品房預售階段是共同存在的，雖然是發揮著不同的作用，而且也共同起著維護商品房交易市場秩序的作用，但是事實上，如前所述，由于很多買房者并不是很了解相關的法律具體規定，不少購房者并不能正確區分這兩者之間的區別，認為預售合同備案登記具有對抗第三人的效力，或是將其與預告登記沒有進行區分好。

篇8

地 址：___________________________________

郵 碼：_______________ 電話：_____________

購買方(乙方)：_________________________

姓名：

性 別：

出生 年 月 日 國藉：

身份證號碼：

地址：

郵 碼：

電話：

第一條 甲方經批準，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權。

地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。

第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____㎡，土地面積/㎡(其中：基底分攤____㎡、公用分攤____㎡、其他____㎡)。

第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災害;

2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決;

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據，方能延期交付使用。

第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元/㎡，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號：_______________

分期(一次)付款(見附表一)。

第五條 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。

第七條 甲方出售的樓宇須經××市建筑質量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。

第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產轉讓合同書》，經市府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。

乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。

第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。

乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費。

第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。

第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。

第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，按下列( )項解決：

1.由仲裁機關仲裁;

2.由人民法院裁判;

第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各一份。

甲 方：____________ 乙 方：____________

篇9

住所：______________________________

郵編：______________________________

營業執照號碼：______________________

資質證書號碼：______________________

法定代表人：________________________

聯系電話：__________________________

委托人：________________________

聯系電話：__________________________

乙方（買方）>:請記住我站域名/<：______________________

國籍________________________________

性別：______________________________

出生年月：__________________________

住所（址）：________________________

郵編：______________________________

身份證／護照／營業執照號碼：________

聯系電話：__________________________

委托人：________________________

住所（址）：________________________

聯系電話：__________________________

乙方（買方）：______________________

國籍：______________________________

性別：______________________________

出生年月：__________________________

住所（址）：________________________

郵編：______________________________

身份證／護照／營業執照號碼：________

聯系電話：__________________________

委托人：________________________

住所（址）：________________________

聯系電話：__________________________

甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方購買甲方預售的《_______________》________內銷商品宜，訂立本合同。

第一條 甲方通過______________方式取得___________區／縣_____________地塊土地使用權，并依法登記取得房地產權證，證書號為：___________，土地面積為：___________土地用途為：___________，土地使用期限自_____年月_____日至_____年_____月_____日止。

甲方經批準，在該地塊上投資建造《__________》（暫定名／現定名）內銷商品房，主體建筑物的建筑結構為_______________結構，建筑物地上層數為 層。建設工程規劃許可證號為_______________。

上述內銷商品房已具備《上海市房地產轉讓辦法》規定的預售條件，經_________局批準上市預售（預售許可證編號：_______）。

第二條 乙方向甲方購買__________路__________《__________》_____幢號）_____層_____室（以下簡稱該房屋）。據甲方暫測該房屋建筑面積為平方米：其中套內建筑面積為___平方米、公用分攤建筑面積為___平方米，該房屋相應占有的土地使用權分攤面積為_____平方米。

該房屋平面圖見本合同附件一；該房屋建筑結構、裝修及設備標準見本合同附件二；該房屋相關情況說明（抵押關系、租賃關系、相鄰關系等）見本合同附件三；該房屋的使用公約或有關承諾書見本合同附件四。

第三條 乙方購買該房屋每平方米房屋建筑面積單價為_____幣_____元（大寫）：__________

根據甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款暫定為_____幣__________元（大寫）：___________

第四條 乙方購買該房屋的總房價款是指該房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權的總價格。本合同約定的總房價款除房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外，不再作變動。

第五條 在該房屋交付時，房屋建筑面積以上海市房屋土地管理局認定的測繪機構實測面積為準，如甲方暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規、規章另有規定外按下列約定處理：

1．暫測面積與實測面積的誤差不超過＋_____%（包括＋ _____%）時，本合同約定的總房價款保持不變。

2．暫測面積與實測面積的誤差在＋ _____%以上至＋ _____%（包括＋ _____%）時，超出＋ _____%部分按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補。

3．暫測面積與實測面積的誤差超過＋ __%），甲方同意乙方有權終止本合同。甲方在收到乙方關于終止本合同的書面通知后___天內將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按_____利率計算）全部退還乙方。

該房屋相應占有的土地使用權分攤面積如發生變化。該房屋總房價款保持不變。

第六條 乙方應當按以下時間如期足額將房價款直接匯入甲方的預售款監管銀行（預售款監管銀行：____，帳戶名稱：______、帳號：__________）：

1．_____年_____月_____日前／建設工程進度到_____支付全部房價款的_____％，計_____幣_____元。

（大寫）：_________________________

乙方在簽訂本合同前支付給甲方的定金__________元（大寫）：_____________________可沖抵房價款。

2．_____年_____月_____日前／建設工程進度到_____支付全部房價款的_____％，計_____幣_____元。

（大寫）：____________________

3．_

____年_____月_____日前／建設工程進度到_____支付全部房價款的_____％，計_____幣_____元。

（大寫）：____________________

4．_____年_____月_____日前／建設工程進度到_____支付全部房價款的_____％，計_____幣_____元。

（大寫）：____________________

5．_____年_____月_____日前／建設工程進度到_____支付全部房價款的_____％，計_____幣_____元。

（大寫）：____________________

6．最后一期房價款支付日期為____年____月____日前／建設工程進度到房屋竣工可交付使用支付全部房價款的__％，計__幣__元。

（大寫）：____________________________

甲方的建設工程進度延期，乙方的付款日期也相應順延。乙方憑預售監管銀行出具的建設工程進度證明和付款通知書付款。

第七條 乙方如未按合同約定的時間付款，甲方有權按逾期應付款向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的應付款期限之第二天起算至實際付款之日止，利息按____利率計算。逾期超過____天后，甲方有權選擇下列第____種方案追究乙方的違約責任：

1．乙方除支付逾期利息外，還應按逾期應付款的____%向甲方支付違約金，合同繼續履行。

2．甲方有權單方面書面通知乙方終止合同，乙方應在接到書面通知之日起 天內按逾期付款的____%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。

3．__________________________________________________________________________。

第八條 甲方不得擅自變更該房屋的建筑設計，確需變更的，應當征得乙方同意并報規劃管理部門審核批準，在獲得批準之日起_天內與乙方簽訂本合同變更協議。

甲方未征得乙方同意變更該房屋的建筑設計，乙方有權退房。乙方退房時，甲方除如數退還乙方已支付的全部房價款（包括利息，利息按________利率計算）外，還應按已付房價款____％向乙方支付違約金。

第九條 該房屋的交付必須符合下列條件：

1．經本市建設工程質量監督機構核驗合格；

2．辦理了房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證；

3．_____________________________________________________________________________。

第十條 甲方定于____年____月____日前將該房屋交付給乙方。但如遇下列特殊原因，除甲乙雙方同意終止合同外，甲方可憑___出具的證明文件，據實予以延期。甲方應于收到該證明文件起____日內書面告知乙方：

1．人力不可抗拒的自然災害；

2．施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決；

3．非甲方主觀原因造成，并積極爭取，不能及時解決而造成的交房延期。

第十一條 除本合同第十條約定情況外，甲方如未按本合同約定期限內將該房屋交付乙方，乙方有權按已支付的房價款向甲方追索逾期利息。逾期利息自本合同第十條約定的最后交付期限第二天起算至實際交付日止，利息按利率計算。若逾期超過____天，乙方有權選擇下列第____種方案追究甲方的違約責任：

1．甲方除支付逾期利息外，還應按乙方累計已支付房價款____%向乙方支付違約金，合同繼續履行。

2．乙方有權單方面書面通知甲方終止本合同。甲方在接到書面通知之日起____天內將乙方已繳付的全部房價款（包括利息，利息按________利率計算）退還乙方。甲方應按本合同約定的總房價款____%向乙方支付違約金，乙方的實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金差額部分，由甲方據實賠償。

3．____________________________________________________________________________。

第十二條 該房屋符合本合同第九條約定的交付條件后甲方應于本合同第十條約定的期限前____日書面通知乙方辦理交付該房屋的手續。乙方應在收到該通知之日起____天內，會同甲方對該房屋進行驗收交接。在驗收交接時，甲方應出示建設工程質量核驗合格單和新建商品房房地產權證。甲方如不出示，乙方有權不進行驗收交接，由此而產生的延期交房的違約責任由甲方承擔。在驗收交接后，由甲、乙雙方簽署房屋交接書，即為該房屋已正式交付。房屋交接書作為辦理該房屋過戶手續的必備文件。

該房屋正式交付之日起，該房屋的風險責任由甲方轉移給乙方。

如乙方未按約定的期限辦理交付該房屋的交接手續，甲方則發出書面催告書一次。乙方末按催告書約定的期限辦理交付該房屋的交接手續的，則自催告書約定的交付期限之第二日起視為甲方將該房屋已正式交付給乙方，該房屋的風險責任均自該日起轉移由乙方承擔。

第十三條 自該房屋正式交付之日起，甲方對該房屋負責保修，并從房地產權利轉移之日起繼續保修二年。

乙方同意將該房屋交甲方指定的房屋管理機構進行前期物業管理，并履行本合同附件四確定的乙方應承擔的義務。

第十四條 甲方交付的該房屋裝修、設備標準達不到本合同附件二約定的標準，乙方在辦理房屋交接手續時有權要求退房或要求甲方補償倍的裝修、設備差價。

雙方對標準的認定產生爭議時，以上海市建設工程質量監督總站／ 區（縣）建設工程質量監督站／____________出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據。

第十五條 甲方交付該房屋有工程質量問題的，乙方在二年保修期內有權要求甲方除免費修復外，還須補償____倍的修復費；工程質量問題影響乙方居住安全的，乙方有權要求退房或調房。

對工程質量問題的認定雙方有爭議的，以上海市建設工程質量監督總站／ 區（縣）建設工程質量監督站/________的書面鑒定意見為處理爭議的依據。

第十六條 該房屋交接之日前所有已產生而未繳稅費均由甲方承擔，該房屋交付之日起，所產生的一切稅費及房屋使用公約約定范圍內應繳付的費用則均由乙方承擔。

第十七條 乙方購買的房屋僅作使用，乙方在使用期間不得擅自改變該房屋的房屋結構和用途。除本合同附件另有約定外，乙方有權享用與該房屋有關聯的公共通道和設施。

第十八條 乙方購買的房屋及其相應占有的土地使用權不可分離。自該房屋的房地產權利轉移之日起，甲方與________簽訂的土地使用權出讓/轉讓合同中約定的權利、義務和責任依法轉移給乙方。乙方必須遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》、《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關法律、法規、規章，并按規定交納有關稅費。

第十九條 本合同項下的權益可依法轉讓、抵押。乙方依法行使上述權利時，甲方應予協助。

第二十條 在該房屋交付給乙方，乙方付清全部房價款

后，甲乙雙方應向____________辦理價格申報、過戶申請手續，申領該房屋的房地產權證。因甲方的原因致使乙方無法申領房地產權證的，甲方應承擔責任。

第二十一條 乙方在取得該房屋之房地產權證后，可依法轉讓、抵押、出租。如發生上述事實，本合同及附件中的一切約定對乙方之受讓人或其他繼承人或其他權利人具有同等效力。乙方之受讓人、繼承人或其他權利人均應無條件接受本合同及其附件所含有的各項法規、條文及管理規定的約束。

第二十二條 乙方轉讓、抵押或出租該房屋時，必須按規定辦妥法定手續，并在有關合同及文件簽訂一個月之內以書面形式將上述情況通知房屋管理機構。該房屋轉讓時，乙方在房屋管理機構接獲上述通知前，對該房屋應支付的管理費用及其他一切費用與開支仍負有責任。該房屋轉讓后，乙方及其受讓人應共同到房屋管理機構辦理管理費結算和有關管理交接手續。

第二十三條 所有辦理房屋有關法定手續所需費用，包括產權過戶手續費、登記費等政府有關部門規定的各項收費，按有關法規規定由甲乙雙方各自負責繳付。

第二十四條 本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜，雙方應通過訂立補充條款或補充協議進行約定。本合同的補充條款、附件及補充協議均為本合同不可分割的部份。本合同及其補充條款、附件及補充協議中的手書文字與鉛印文字具有同等效力。

第二十五條 甲、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力，對各自的權利和義務清楚明白、并愿按本合同約定嚴格履行，如一方違反本合同，另一方有權按本合同約定索賠。

第二十六條 本合同自雙方簽字/____________公證處公證之日起生效。本合同生效后乙方委托____________向房地產交易管理部門辦理本合同登記備案手續。

第二十七條 本合同適用該房屋所在地法律。甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議，應協商解決。協商不能解決的，選定下列一種方式解決（不選定的劃除）：

1．向________仲裁委員會申請仲裁；

篇10

《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。但是，該法對于商品房預售合同登記的效力沒有提及，這在實踐中產生了很多，對購房者利益的保護也顯得蒼白無力。因此，我們有必要借鑒國外成熟立法經驗，完善我國的商品房預售合同登記制度。

我國改革開放以來，隨著房地產市場的蓬勃和住房分配體制的改革，居民住宅投資和住宅建設有了長足的發展，商品房買賣也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房預售作為一種重要的房屋買賣形式，對于加快發展商的資金回籠過程，減輕銀行大額貸款壓力以及穩定商品房銷售市場起到了積極的作用。但是，由于商品房預售在我國還剛剛起步，現有的法規還很不完善，實踐中也出現了許多亟待解決的問題，而商品房預售合同登記作為商品房預售制度的重要一環，對其進行完善因此也就具有了十分重要的現實意義。

一、商品房預售和商品房預售合同登記

商品房預售是我國近年來房地產市場發展的產物，它與成品房買賣已經成為我國房地產市場中兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售，是指房地產開發將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為 。商品房預售方式首創于香港，香港立信置業公司于1954年最先推出樓宇"分層售賣、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地預售給廣大投資者，如落花片片墜落，故商品房預售又被稱為"賣樓花” 。 商品房預售的交易方式和標的物具有特殊性，即交易時，交易的標的物——房屋尚在建設中，交易標的物所有權的轉移是依合同中約定的期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或者失去法律效力的根據。因此，商品房預售行為是一種附期限的交易行為，購房者在期限到來之前擁有期待權，當期限屆至并辦理了房屋過戶手續即擁有了房屋的所有權。

商品房預售合同登記是不動產登記的一種，是房屋產權、物業管理的一部分。很多國家和地區都有有關商品房預售合同登記的規定，如香港規定所有樓花買賣合約必須在簽訂后的三十天內在田土廳注冊。根據《城市房地產管理法》第四十四條第二款的規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預售管理辦法》第十條規定：“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”因此，購房者與發展商簽訂預售合同后，為防止發展商“一女兩嫁”，應及時督促發展商辦理登記備案手續，否則，合同約定的期限屆至，如果發展商不能交付房屋，購房者就不能取得房屋所有權，只能追究發展商的違約責任。