物業管理方案范文
時間：2023-03-21 19:01:06
導語：如何才能寫好一篇物業管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
1、物業地域范圍開闊，封閉強
2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；
3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。
三、物業管理提供日常服務的內容：
1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養護；
8、業主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區性證明的辦理；
11、業主院落檔案的管理。
四、物業特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。
3、管家式服務的內容：
A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？
B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛管理：
1、保衛部門日常工作內容：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統
設像監視系統
電子巡更系統
業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統
停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛部門提供的委托性特約服務：
禮儀性保衛
短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）
（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）
六、突發事件應急處理體系的建立
業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；
3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；
前期物業管理方案（二）
公司所屬前期駐點項目客服部：
為有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。
一、總體目標實施規范管理，保障服務質量。
二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責
1、明確前期駐點項目物業管理架構
公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。
2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。
三、建立和完善規范的工作流程和服務標準
（一）明確客服部工作計劃
標準：由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告
報告內容包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態、工程現場情況介紹等。
2、每月提交現場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表
報告內容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態。
3、下周工作計劃 和重點。
4、合理化建議、意見
5、其他
（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃
1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點
2、研究分析各部門工作報告
3、研究分析物業管理新動態
4、實施培訓和溝通
5、研究分析服務質量報告
6、其他
（三）建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系
1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員
2、明確工作程序
a、督察員每天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查，并據實記錄，不規范服務現場糾正。
檢查內容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進意見
b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究
具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表
督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見
c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。
具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表
前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。
（四）協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度
1、制定規范的聯系函制度
2、建立和規范例會制度
3、協助建立客戶聯系報告制度。
四、建立長效的改進機制
1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構
2、研究機構目前主要工作任務
a、研究和總結 項目開盤秩序實施計劃
b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。
c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材
d、有計劃編寫各項目物業管理方案
e、有效實施形象策劃系統
f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓
g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。
前期物業管理方案（三）
一、物業管理前期籌備工作
（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。
二、接管后的日常管理服務工作
（一）設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。
4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。
8、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。
10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定：
1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；
3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；
4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；
（四）環衛綠化工作：
1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。
（五）環境和衛生管理規定
為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。
六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物
（六）加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。
（七）積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主提供中介電話，方便業主購機船票、請保姆、請鐘點工等。
（八）根據本小區情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。
三、小區車輛管理規定
1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
（一）擬采取的管理方式
服 務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水 平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。
（二）管理處組織機構
1、辦公室：
（1）負責日常事物，代收報紙信件
（2）檢查樓宇和綠化養護、保潔
（3）協調處理鄰里關系
2、工程部：
（1）負責房屋質量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
（3）做好日常維修保養工作
3、財務部：
（1）管好用好財務
（2）負責日常收管理費、租金、代收費等
（3）統購日常維修器材、分發器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全
（三）管理人員的配備
1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。
2、物業主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工6人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工20人，負責小區公共衛生，全日制保潔。
篇2
“×××”小區，位于“國家4A級旅游度假區”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區等，其中公寓面積×O；商鋪面積×O；地下停車場×O；地上停車場×O；車庫×個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統。小區設備設施先進，設有電視監控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統，背景音樂，遠程抄表系統等，讓您感到方便、舒適、安全。
高檔的小區應該有高檔的物業管理服務來體現小區的價值，從而確保小區保值、增值。××××公司是具有物業管理二級資質的股份制企業。公司專業從事住宅小區、寫字樓、商場等物業項目的管理工作?，F已管理物業面積達×多萬O。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區等。我們的企業精神是“銀灘物業，勇爭第一”。
我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使×××小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。我公司服務宗旨是以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。
第二章 物業管理要點
運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；
人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；
結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務；
采用PDCA循環整改的方法，不斷提高物業管理水平；
管理處采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業戶日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一。
在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：
1、完善服務、誠信待人。
物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業戶提供全方位、高品質的優質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業戶創造安心、舒心、稱心的生活和工作環境。
2、環境管理責任到人
小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證小區的環境衛生狀況達到最佳，為小區增加一道清潔、衛生、亮麗的風景線。
3、安全、消防真抓實干
為確保業戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯系職能部門，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。
公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系。運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環境效益、經濟效益的統一。
公司將通過良好的物業管理，使“×××”保值、增值，真正為業戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環境。
一、公司追求目標：
房屋建筑的完好率達到98％以上；
報修及時率達到100％；
清潔管理無盲點；
設備設施完好率達到98％以上；
小區路燈完好率達到100％；
管理區域內不發生重大安全與火災責任事故；
有效投訴處理率100％；
服務滿意率達95％以上；
綠化完好率達到98％以上；
道路完好率達到98％；
各類管理人員崗前崗中培訓100％；
無服務安全事故發生。
二、主要措施
完善各項管理制度和管理規定；
所管轄區衛生無死角，綠地存活茂盛；
治安良好，環境清潔，輔助設備及建筑良好；
管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規范制服，設立立崗、巡崗、監控崗，并明確崗位職責及考核標準；
建立各種資料檔案、報修、養護記錄；
各種收費項目、標準公開，合理收費；
制定大、中修年度計劃，并負責實施；
制定并組織員工培訓計劃的實施；
結合創優評比標準，進一步提高物業管理水平。
遵循服務第一，業戶至上，依法經營，務實奮進的企業宗旨，弘揚銀灘物業，勇爭第一的企業精神，以優質文明的服務，為業戶創造美麗溫馨的家園。
三、組織運行機制：
1、建立監督機制；
2、建立信息反饋及處理機制；
3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；
4、管理人員的培訓管理；
5、增強服務意識，量化管理及標準運作；
6、企業內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。
四、物業管理制度
1、管理處經理職責；
2、管理人員崗位職責；
3、作業人員崗位職責；
4、員工培訓；
5、管理處運作管理工作規程；
6、人事管理及員工培訓、考核制度；
五、管理處運作管理規程
1、內部運作管理辦法
2、小區秩序管理；
3、清潔管理；
4、綠化管理；
5、消防弱電設備設施管理；
6、供配電設備管理；
7、給排水設備管理；
8、共用設施和共用場地管理；
9、安全操作規程；
10、特約服務管理規定。
（以上各種規定及制度略）
第三章 擬采用的管理模式
一、物業管理架構
物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。
本物業管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。
1、辦公室
（1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。
（2） 負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。
（3） 負責內部運行工作的綜合協調。
（4） 負責對外承辦、接待工作，物業管理市場營銷和招投標。
（5） 總經理指派的其它工作。
2、保潔部
（1） 負責管轄區域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。
（2） 負責小區內的垃圾清運工作。
（3） 上級領導交辦的其它工作。
3、設備維修部
（1） 負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。
（2） 負責物業機電設備的日常維修保養工作。
（3） 制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。
（4） 上級領導指派的其它工作。
4、綠化部
（1） 負責小區花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。
（2） 負責小區內的園景設施的養護工作。
（3） 上級領導指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1） 負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。
（2） 建立健全、制定物業的各項安全規章制度。
（3） 負責小區的日常巡視工作以及車輛停放管理。
（4） 負責小區應急處理的搶救工作。
（5） 上級領導交辦的其它工作。
6、接待部
（1） 負責日常業戶來訪接待工作。
（2） 負責業戶檔案的建立和管理工作。
（3） 負責業主的投訴和咨詢，并提供幫助。
（4） 配合辦公室開展員工培訓工作。
（5） 上級領導指派的其它工作。
二、物業管理崗位編制及管理架構
×××物業管理有限公司
物業管理辦公室
業戶接待主管 設備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管
業戶接待員 設備維修工 保潔員 綠化工
秩序管理員
備注：根據小區概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。
第四章 物業管理人員培訓
一、新員工上崗培訓
根據物業管理思想，為打造物業管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。
1、新員工上崗培訓期為180天。
2、培訓內容包括：物業管理概述，小區物業管理流程，物業管理服務理念，專業服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。
二、在崗員工循環培訓
1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。
2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業戶溝通的經驗。
篇3
一、指導思想和總體要求
以“解放思想、擴大開放、迅速提高質量、迅速占領市場”為指導思想，堅持發展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學發展觀，以人為本，強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時做好學校西進的各項準備工作，為教學工作的正常運行提供強有力的后勤保障。
二、工作目標
緊緊圍繞中心工作，加強常規管理，注重工作實效，以“重視質量，深化改革，加速發展”為工作重點，努力做到：加強學習，提高服務意識；加強管理，提高服務水平；加強考核，提高服務效率，使服務工作力求做到有預見性、有高效性，以確保各項服務保障工作順利開展，并實現“優質服務年”的各項工作目標，為總公司的健康、穩定、可持續發展作出我們應有的貢獻。
物業管理中心2010優質服務年創優計劃
時間
活動內容
日常工作
責任部門
審核結果
三月份
物管中心辦公室、各個部門會議宣傳動員，三張板報宣傳教育，各個部門擬定創優方案和聯系一個物業服務對象實施創優服務，取得經驗，啟動創優工作。
1、發揮社會監督作用，邀請監督員對物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對問題的改進意見。對好的作法加以宣傳和推廣。
2、每月搞2次培訓。
3、每月搞2次質量檢查。
4、中心辦公室召開兩月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗。
5、實施計劃在執行過程中可以修訂完善。
四月份
各個部門搞2次職業培訓；搞一次副經理以上管理人員到社會物業小區參觀學習考察；派遣人員到社會物業小區實習，學以致用；發放優質服務卡，方便業主服務需要；中心辦公室召開2月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗，聘請業主代表參加會議，找出不足，及時整改提高。
五月份
搞一次崗位練兵和職業競賽，全面提高物業服務的專業技能和服務水平；搞一次“便民服務”（亦可以會同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調查，同時成立業主委員會。
六月份
開展“優質服務年”咨詢活動，了解和解決師生員工反映的熱點和難點問題；中心辦公室召開2月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗，找出不足，及時整改提高。各個部門搞一次針對難點和薄弱環節的優質服務活動，促使其物業條件根本改善，并且長期保證質量。
七月份
全面檢查、鞏固落實本學期創優情況，寫出物業創優工作小結。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業服務創優方案，并付諸實施。
八月份
全面檢查督促、貫徹落實“假期物業服務創優方案”，保障師生員工暑假正常生活。
九月份
結合新生入學江津校區建設，進行物業服務創新大討論，搞好物業服務創新培訓和物業服務創新的改進實施。
十月份
進行物業技術創新大討論，搞好物業技術創新培訓和物業服務技術的改進實施。
十一月份
進行物業管理創新大討論，搞好物業管理創新培訓和物業管理的改進實施。搞一次顧客滿意度調查。
十二月份
進行溫馨、和諧物業大討論及其培訓，搞好溫馨、和諧物業。管理層研究先行進入江津校區物業人員名單。
篇4
振業大廈各住戶：
近期，部分住戶以樓梯燈損壞為由拒絕繳納管理費用，根據有關法律條例規定及公司內部討論，特將本大廈物業管理的開支情況和解決方案通告如下：
一、振業大廈每月收取物業管理費2410元（振業大廈現有住戶36戶，每戶每月繳交60元，地鋪現有10間，每間每月繳交25元，合共繳交2410元），物業管理每月須支出費用為4950元（振業大廈門衛工資每月4650元，水電費平均每月200元，垃圾清理費每月100元，合共4950元），且此前大廈樓梯燈泡損壞的更換工作也一直由物業公司承擔，導致物業公司長期處于虧損狀態。
二、關于住戶提出的樓梯燈維修問題，根據我國《物業管理條例》有關規定，業主應當繳納房屋專項維修資金，用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。目前，振業大廈所有住戶均沒有繳交房屋專項維修基金，物業公共部位維修的產生一切費用應該由全體住戶共同承擔。因此，大廈樓梯屬于物業共用部位，樓梯燈維修問題各住戶可以自行協商處理辦法，如有需要，也可以委托物業公司聘請專業維修人員上門修理，產生的費由全體住戶分攤。
三、物業管理費用的收取，主要是用于保障各住戶居住環境的安全及生活便利，拒交管理費的行為將對其他住戶造成不良影響，請各住戶按時繳交管理費，以免對小區管理造成不便。
希望各住戶諒解物業管理工作，共同維護良好的居住環境！
博羅縣石灣鎮物業投資發展公司
篇5
1．國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、2004年《物業管理收費管理辦法》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等。
2．最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。
二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題
(一)物業管理招投標
通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。2003年建設部印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定?！段飿I管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。
(二)物業管理服務
建設部了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物業企業委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突。《物業管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由于物業管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年的《物業管理委托合同(示范文本)》?！段飿I管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:《物業管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部2002年的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
(四)業主自治
《物權法》首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業主的法律范圍。《物業管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了《業主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。
(五)物業使用與維護
《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利?！段飿I管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建筑工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。
(六)物業服務收費
涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。
三、物業管理的立法完善
在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。最高效力的專門立法《物業管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業管理發展水平不一，立法者對物業管理立法的理解不一致，制定出來的物業管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。只有從理論上科學認識和尋求物業管理內在的、必然的聯系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。
(一)加強理論研究工作，提高物業管理立法的針對性和有效性
我國物業管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業管理的實踐。必須加強物業管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業管理發展現狀，深入研究我國物業管理發展過程中存在的問題，明確我國物業管理的發展方向，提出具有中國特色的物業管理發展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業管理的相關法律，提高物業管理立法的針對性和有效性，為物業管理的健康穩定發展奠定基礎。
(二)出臺物業管理的專門法律《物業管理法》
出臺《物業管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來物業管理立法的成功經驗，從法律層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(業主和使用人)的權利和義務;業主大會和業主委員會的性質和法律地位，業主大會的職責、召集和決議方式，業主委員會的權利和義務;規定物業服務合同的定義、性質，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監督和管理;規定物業管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業管理的立法層次，更重要的是使得物業管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協調工作
不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規范內容協調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業管理條例》中關于從事物業管理活動的主體的規定與《物權法》中的相關規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協調，較高層次的法規應對物業管理在體制、收費等原則性問題上進行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規，以適應物業管理發展的需要。
(四)加強物業基礎保障型的法律規定，建立物業糾紛處理系統
篇6
[關鍵詞]物業服務企業；社區消防；安全管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014
1 當前物業服務企業在消防方面存在的問題
1.1 指導和監管力度不足
《物業管理條例》作為當前物業服務企業的指導依據，并未明確具體的公安消防機構對物業公司的指導應當采取什么方式來進行，物業服務企業由原來的物業管理企業轉換為物業服務企業后，定義也趨于不明朗。尤其是涉及一些管理資金，罰沒款之類的關鍵問題，這個問題尤其突出。但是，對公安機關通過何種途徑、采取什么手段來指導、監督物業公司做好安全防范工作卻沒有作出明確規定。
1.2 企業責任主體意識不強
有的物業管理公司過分強調為業主和物業使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產開發企業、建設單位的物業保修責任，對建筑消防設施檢測和維護保養單位的依賴性大，對業主、經營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發現維修不及時，出現問題推、拖，產生“責任不清”狀態，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。多數物業公司沒有建立小區消防安全預警機制。
1.3 目前物業服務企業管理水平較難向沿海等較發達城市水平看齊
一級物業服務企業雖然在資質上達標，但在實際的管理水平上仍有較大差距，高層管理人員缺乏對小區消防工作的整體把握，履行消防安全防范職責方面也缺乏對員工激勵和制約。除消防控制室值班員按照國家法律規定經消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上沒有經過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發現火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法。
1.4 維護資金缺乏
實際生活中，物業公司提供的服務不能滿足業主要求，服務質量與物業收費不成正比，是物業糾紛的核心所在。作為業主，往往采用拒交物業費作為自身的維權手段，長期積壓、歉收的費用給物業服務企業造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質量降低，產生惡性循環。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現實中并不多見，沒有資金，物業服務企業對一些隱患問題的整改也是有心無力。
2 物業服務企業消防安全管理存在問題的原因分析
2.1 物業服務行業整體發展水平不高
開發商連帶發展物業服務公司，在新房交房時候物業服務企業已經存在，而很多小區根本沒有成立業主大會，以業主大會名義與物業服務企業簽訂物業服務合同非常少見，這種權利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現狀是物業服務水平不高的最基本、最深層次原因。
2.2 法律責任解決渠道不暢通
基于管理水平和收費標準不統一等各種問題，小區居民和物業服務企業的關系經常呈現緊張態勢，同時物業服務企業對存在的消防隱患也僅僅能調解了事，如果出現例如小區內建筑消防設施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質等較為嚴重的問題時，從行政法律關系來說，違反了消防法律法規，應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業服務企業直接所為，物業服務企業也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業服務企業似乎不盡合理；筆者在實際工作中還接到過來自物業公司的舉報，稱業主拒不整改隱患，請求消防部門處罰。而執法部門如果要對眾多的業主或者物業使用者直接實施處罰又談何容易。
2.3 行政管理方式效率有待提高
當前經濟運行環境下，企業主體消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網絡沒有完全形成，將個人和企業全部造成的消防問題都依賴于公安機關消防機構的監督來敦促落實是相當困難的。消防機構和社區民警身兼數職，不管監管還要指導培訓查處受理調查，加之內部管理，幾十萬人的轄區都落在十幾個人身上，消防監督目標的重心、消防監督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構無力、無法對物業小區實施太多的監督管理，在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。
2.4 物業消防維修費用有限
物業服務企業接受業主委托，對共用的消防設施設備進行維修、養護、運行和管理，其所需資金來源于物業服務費（但是當前消防設施的管理中還有定期檢測、維護保養、城市遠程消防監控系統的運行等支出都沒有穩定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業主共同交存、屬業主共同所有，其使用決定權在業主，需要專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過，或者經由業主大會依法通過使用方案，再由政府建設（房地產）主管部門審核同意或向其備案后劃轉列支。其中的復雜程度可想而知。
3 加強物業消防管理的幾點措施
3.1 明確物業服務企業消防管理的職責與標準
在現行消防法律法規規定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，明確物業服務企業消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業強制性或指導性標準，確定物業服務企業消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構、消防制度、消防宣傳與演練、消防設施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等都應當細化、便于操作；制定物業服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節或專條列入消防管理范圍和質量的內容。
3.2 切實加強物業服務企業消防管理質量監督檢查
以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設施為關鍵要素，將相應的物業服務企業作為被檢查對象和責任主體，列入監督抽查范圍，隨機抽查，防止產生失控漏管。在建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內容，嚴格查處物業服務企業在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質，以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主或物業使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關責任人履行消防宣傳教育、監督執法等職責，支持物業服務企業的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。
3.3 明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法
在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用，在物業服務合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，特別要明確第三方消防技術檢測、維護保養、遠程監控等服務所需費用來源和支出標準，詳細界定日常設施設備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區別。對于消防設施癱瘓、嚴重故障等應當視為發生危及房屋安全等緊急情況，業主、物業服務企業和相關職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環節，保證建筑消防設施及時功能恢復和公共消防安全。
參考文獻：
篇7
1.0目的
規范安防管理工作，維護轄區公共秩序。
2.0范圍
適用于******項目。
3.0職責
3.1管理處經理負責對各項安防管理工作的檢查、監督，審批安防、消防管理計劃及預算。
3.2安防主管負責制定具體安防、消防工作計劃，監督檢查各項日常管理工作，對安防班長及安防員的進行有效獎懲。
3.3安防班長、安防員負責具體工作的落實。
4.0方法及要點
4.1門崗安防員：
4.1.1對所有外來人員詢問、查驗證件、登記管理,嚴禁無關人員進入小區;凡進入小區的來訪者必須在《外來人員登記表》上登記,并把相關信息及時傳遞給巡邏崗，做好相關指引和監督工作。
4.1.2對所有出入小區的車輛實行發、收出入證、登記或刷卡管理，對外來車輛實行詢問、登記以及發、收出入證制度。
4.1.3嚴格檢查進入小區外來人員所攜帶的物品，對危險品、易燃品等要嚴禁其帶入，并及時向上級報告。
4.1.4對裝修施工人員嚴格檢查《臨時出入證》，經檢查且無問題后才可放行，對無《臨時出入證》的施工人員嚴禁其進入小區。
4.1.5保持通道暢通，發現有可疑人員、閑雜人員或亂發傳單、廣告者立即制止并請其離開，同時通知其他崗位引起注意。
4.1.6對帶出小區的物品進行核查，嚴格按照物品放行規定進行操作，手續齊全后方可予以放行，并填寫《物品放行登記表》。
4.2巡邏崗安防員
4.2.1安防員按照巡邏路線、巡查點進行巡邏，發現問題及時記錄、報告，對打架斗毆、偷盜搶劫等治安事件要設法制止，并及時報告。
4.2.2安防員熟記小區機動車輛臺帳，對有車庫、車位的車輛要做到進入車庫、車位停放；堅決杜絕亂停亂放，阻礙交通的現象。
4.2.3安防員在巡邏時對小區亂停亂放的非機動車輛及時進行治理，糾正業主的違章停放車輛行為，確保非機動車輛停放整齊有序。
4.2.4熟悉管轄范圍內各種設施的位置，對小區內的公共設施定時進行巡查，發現違章或受破壞及時處理并向班長報告，保證設施完好。
4.2.5保證消防通道暢通，消防設備器材完好無損，確保安全疏散標識醒目、正確，消除消防隱患。
4.2.6對裝修戶進行過程監督，對施工人員違章作業要及時制止并向上級報告，并聯系巡樓員到現場處理。
4.2.7安防員按規定進行巡邏簽到，有特殊原因的在《巡邏記錄表》上記錄，并向主管說明情況。
4.3地下車庫崗安防員：
4.3.1安防員對進出車場車輛進行指引、疏導，做到車輛進場、出場有序。
4.3.2車場內車輛做到有序停放，有車位的車輛都在其車位內停放；禁止無車位的車輛占用他人車位。
4.3.3安防員定時對車場進行巡邏，時刻保持警惕，防止偷盜或人為損毀車輛事件發生；對停放車輛的車情車況，進行及時記錄。
4.3.4安防員發現有未交納車場使用費或已欠費的車輛業主，及時通知其到客戶服務中心辦理交費或續費手續。
4.3.5安防員對車場內的公共設施定時進行巡查，保證設施完好，填好《停車場車輛情況登記表》。
4.3.6安防員協助保潔員維持車場內衛生，確保保潔區域整潔無雜物。
4.4監控崗
4.4.1對可疑人員做到全程監控，發現緊急情況及時通知附近的安防員進行及時處理；出現重大治安或突發事件，及時向領導反映，并及時進行監控錄像工作。
4.4.2對進出小區機動車輛進行適時監控，發現車輛有堵塞交通、違規停放以及交通事故的情況時，及時通知就近安防員監視和處理，及時跟蹤處理結果并將結果記錄在《監控中心值班記錄表》。
4.4.3做好監控設備的維護工作，發現設備故障及時報告領導或請相關技術人員及時維修。
4.4.4值勤期間對各崗位人員進行監控調度管理，監督、指導安防員嚴格履行工作職責，糾正違章。
4.4.5監控中心人員必須保證機房設備的工作臺及周圍工作環境保持干凈整潔。
4.4.6監控設備每日進行日常清潔，保持設備、顯示屏、地面、工作臺等部位干凈無灰塵、無污點。
5.0值勤要求：
5.1準時上崗，因故不能上崗必須辦理請假手續，并經領導批準。請假一般應提前一天，請假手續參照公司制度執行；
5.2交接班時，接班者應提前十五分鐘到崗，交接班者應將情況向接班者詳細交待清楚，未經接班者接替，當班者不能脫崗；
5.3值班者必須精神飽滿，儀態端正，處理問題要以理待人，做到文明值勤，妥善得當；
5.4維護小區的治安秩序，對影響小區正常秩序的人要及時勸阻，但一定要以理服人，切忌粗暴簡單；
5.5熟悉滅火器材的位置及使用方法，以及水、電開關等設施，以便發生緊急情況時及時或通知相關部門處理。
6.0工作紀律
6.1保安人員應嚴格遵守公司各項規章制度，對本職工作認真負責，不準遲到、早退、脫崗、擅離職守；
6.2按要求做好交接班手續，嚴禁私自倒班、換崗；值勤時不準吸煙、飲酒、睡覺及不準做超出工作范圍的事；
6.3服從分配，不得頂撞上司，遇事逐級請示，不得越級、越權；
6.4工作時間要求著裝整齊，佩帶工作號牌、證件，嚴禁竄崗、聊天或把親友及無關人員帶入值勤范圍；
6.5值勤中不準打牌、干私活、看閱書刊及做其他與工作無關的事；
6.6愛護公司財產，做好保衛工作，交接班必須檢查隨身器械、物品是否齊全完好。
7.0保安員處理問題的原則和方法
7.1原則：
保安員在工作中會遇到許多問題需要,在維護公司及業戶的安全和利益的同時，應遵循：依法辦事，執行政策，不徇私情，以理服人的原則。
7.2方法：
7.2.1對待一般違反法規和管理規定的問題，如民事糾紛，可通過說服教育的辦法解決，主要是分清是非，耐心勸導；對一時解決不了又有擴大趨勢的問題，應采取“可散不可聚，可解不可結，可緩不可急，可順不可逆”的處理原則，盡力勸解，把問題引向緩和，千萬不要把矛盾激化，不利于解決問題。
7.2.2在處理問題上，堅持教育與處罰相結合的原則，如違反情節輕微，不需予以處罰的，可當場予以教育，或協助所在單位、家屬進行教育，如需給予治安處罰的，交由公安機關處理。
7.2.3對犯罪行為，應及時制止，并把犯罪分子扭送公安機關。
8.0支持文件
各項安防類標準作業規程
9.0相關記錄
《交接班記錄表》
《外來人員登記表》
《巡邏記錄表》
《物品放行登記表》
《物品放行條》
《業主車輛臺帳》
《監控中心值班記錄表》
《停車場車輛情況登記表》
交接班記錄表
管轄區域：編號：
交接人交班時間交班地點
接班人接班時間接班地點
物品交接
工作交接
交接人交班時間交班地點
接班人接班時間接班地點
物品交接
工作交接
交接人交班時間交班地點
接班人接班時間接班地點
物品交接
工作交接
交接人交班時間交班地點
接班人接班時間接班地點
物品交接
工作交接
領導巡查留言檢查人：年月日
外來人員登記表
管理區域：編號：
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物品放行條
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地下停車庫車輛情況登記表
篇8
為了貫徹“安全第一、預防為主、防治結合”的方針，加強雷電災害防御工作，防止因雷擊造成的人員傷亡和財產損失，結合公司實際制定以下制度。
一、成立防雷安全領導小組，組長：工程采購總監，副組長：工程維修部經理，成員：工程維修部全體維修人員、物資供應部經理、工程材料采購員。
二、由防雷安全領導小組制定雷電災害應急預案，并在發生雷電災害時啟動預案，必須在最短時間內做到組織領導到位、技術指導到位、物資供應到位、救援人員到位，確保高效妥善處理災情。
三、建立健全雷電災害報告制度，在遭受雷電災害后由防雷安全領導小組長及時向總經理、董事會和市氣象局防雷辦公室報告災情，并協助防雷辦公室組織做好雷電災害的調查、鑒定工作，分析雷電災害事故原因，提出解決方案和措施。
四、由工程維修部電工班長負責關注氣象部門發出的雷暴預報，并及時告知防雷安全領導小組組長和副組長。
五、為確保防雷設施安全有效，工程維修部應加強對防雷設施的檢查維護，如發現防雷設施損壞的，應及時告知防雷安全領導小組組長和市氣象局防雷辦公室，盡快排除防雷安全隱患。在檢查報告、合格證失效前十五個工作日提前由工程維修部經理向市防雷辦公室提出檢測申請，并積極配合做好防雷設施定期檢測工作。
六、要加強防雷知識的宣傳教育，提高公司員工防雷安全意識和自我保護技能，制定相應的防范措施。
七、對違反法律法規導致雷擊責任事故的，要依法追究有關責任人的法律責任。
篇9
關鍵詞：物流設備；物流實訓室
1 建設物流實訓室的必要性
在社會需求的推動下，2001年起，全國部分學校開始試辦“物流管理”等相關專業，為企業培養和輸送物流專業人才。這在一定程度上對物流知識和思想的傳播起到了很好的作用，也的確培養了一些物流人才。他們在相關的物流崗位上發揮了作用，有效地促進了企業物流運作的變革和進步。
但是，其中反映出的問題也不少，主要體現在以下幾個方面：
1.1 偏重理論培訓，缺少實踐環節
目前在各種認證體系中，基本上以知識性學習為主，只有少量的實際操作環節。
現代物流業很注重實際操作經驗，僅有理論知識難以解決企業的實際業務問題，物流培訓也必須以此為重要原則，加強實訓功能，注重對實際業務的理解和對實際操作技能的掌握，才能培養出符合企業需求的人才。
1.2 教學手段單一，感性認識與理性認識不能有機結合
目前無論是高校的物流學歷教育還是職業培訓，普遍存在一個問題，就是教學主要以教師分散授課為主，輔以少量甚至沒有參觀。學員們無法全面系統地了解物流運作的整個過程，除少量悟性較高的學員外，大多數學員的物流知識結構比較凌亂。
1.3 傳統實訓方式已不能滿足學生和企業的需要
學生實訓要求在類似企業實際的環境下，并且實訓的設備、軟件必須是企業實際應用的，或在企業實際應用基礎上改造過來。
隨著國內教育教學改革的深入，實訓方式創新層出不窮，舊有的實訓方式尤其是模擬仿真遠遠不能滿足現有教學的需要。
2 物流實訓室設計理念
通過實訓室對各節點模擬，從而展現貨物的入庫、倉儲、流通加工、配送、出庫等第三方物流企業的供應鏈流程。在此模擬的供應鏈上，配備一系列模塊化的現代物流設施，如：全自動立體倉庫、電子標簽輔助揀貨系統、電子看板，RF手持設備等，它們各自獨立，又互為聯系，充分體現了傳統的物流運行過程通過信息化實現其戰略決策系統化，管理現代化和作業自動化這一現代物流的時代特征，從而在學校實訓室內營造了一個類似真實的集物資流和信息流于一體的實訓教學環境。
3 實訓室方案規劃設計
物流實訓室平面布局
主要組成部分：
全自動立體倉庫及自動分揀：立體貨架、全自動堆垛機及輸送裝置等；
普通倉儲貨架：重型及輕型貨架；
電子標簽揀貨系統：重力式貨架、電子標簽分揀系統及揀貨臺等；
打包封裝：多種款式的打包設備；
條碼及射頻系統：RF手持終端、條碼打印機及多種條碼閱讀設備；
管理崗位：物流軟件、PC及桌椅。
4 實訓系統功能
之所以要在學校實訓室條件下，構建一個類似真實的以第三方物流服務單元為核心的供應鏈仿真系統，其真實目的是想以此為學校進行現代供應鏈物流運作管理等相關課程的課堂理論教學提供一個有效的輔助教學手段，并為學生掌握各種現代化，自動化的物流設施設備的操作技能，提供一個實實在在的實訓平臺。
所以從這個意義上說，我們這套實訓系統應具有以下教學實訓功能：
4.1 了解和學習物流管理的內容和技術
1、倉儲管理系統的操作訓練
倉儲管理操作主要是物流存儲子系統中最基層的一個執行環節，它包括儲位管理、貨品管理、出/入庫管理庫存管理（盤點、轉儲、轉倉、庫存查詢）等。學生通過相關現代化信息倉管工具的操作訓練，如全自動立體倉庫、手持RF數據采集終端、電子標簽輔助揀貨、超聲波定位、RFID物流跟蹤、電子看板目視管理等，了解其功能和性能，掌握其操作技能。
2、倉儲運輸表單繕制訓練
物流企業的一切作業流程都是以單據作為憑證標準，即見單作業。所以熟悉和了解倉儲、配送、運輸管理等方面的單證流轉及其繕制技術，這對物流專業的學生來說是至關重要的。
3、貨物保管堆存操作訓練
要求學生通過實訓能夠學會在倉庫條件確定的情況下，能夠根據貨物的特性，包裝方式和形狀，保管的需要以及為確保貨物的質量不受損失，又能方便作業和充分利用倉容而選擇正確存放方式的技術。
4、配送與運輸調度作業的技能訓練
主要功能包括根據訂單揀貨、組配裝箱、車輛管理、運單管理、車輛調度管理、配載管理、跟蹤管理等，通過實訓，使學生熟悉配送業務和熟悉運輸管理業務流程。
5、物流裝卸機械設備操作技能訓練
通過學習，使學生能夠闡述常用搬運、裝卸機械的功用及特點，熟悉常用的搬運裝卸操作程序，能操作常用的搬運裝卸機械，并能簡單維護裝卸機械設備，并在此基礎上結合勞動和社會保障部門舉辦職業技能鑒定考試，把職業培訓與職業資格考證有機結合起來，在裝卸機械操作技能得到訓練的同時，取得相關的職業資格證書。
6、集裝器具的操作訓練
集裝是將許多單件物品，通過一定的技術措施組合成尺寸規格相同，重量相近的大型標準化的組合體的組合狀態，集裝器具主要是指托盤等。為了能使學生通過實訓，學會和掌握物流實務中經常會碰到的托盤的裝盤碼垛，貨物的裝載技巧及緊固。
4.2 熟悉和掌握各種信息化、自動化、機械化技術裝備在物流系統中的應用
眾所周知，現代物流是建立在信息化基礎上的自動化、機械化、系統化的新型產物，其運行的基礎就是信息交流或者說，信息就是現代化物流的靈魂和血液。正是那些能充分體現高度機械化、自動化、信息化等現代科學技術的物流設施和裝備（如：全自動立體倉庫，無線數據采集終端，電子標簽等）在現代物流系統中的廣泛應用，才為現代物流實現其消除浪費，降低成本，提高效率等為目標的核心價值奠定了堅實的硬件基礎。
篇10
為了保證系統所需的安全性和準確性，在住戶端探測器電路的選擇上采用多元信號綜合檢測法。該方法對某一事件的檢測不是只采用單一類型的傳感器，而是將多種類型的傳感器復合起來組成一個多元信號檢測網絡，在一種類型的傳感器因為某種原因無法正確檢測的情況下，還有其它類型的傳感器來發現事件。從而提高探測器的可靠性和抗干擾性，有效降低誤報率。由于有線系統布線的復雜性和探測器擴展的不便等因素，系統在探測器與住戶防控主機的通信連接方式上選擇了無線通信方式。各類型的探測器與住戶防控主機組成星型拓撲，在家居中探測器分布不確定和報警區域不確定的情況下，可以快捷方便地進行探測器的安裝布設以及增、減配。
2住戶端防控主機
住戶防控主機的處理任務一是正確接收探測器發送的報警事件碼并進行二次鑒別；二是將經過鑒別的事件碼封包并通過網絡傳輸給小區防控主機；三是能完成系統安裝配置時的測試應答?；谙到y的最小應用特性和成本因素，設計上未采用外擴存儲器，相應在MCU內部為通信控制器只設置一個RAM區域，網絡數據的收發只能通過該RAM區來完成。為了保證所有事件處理的有序性，住戶防控主機在進行事件判別響應時采用輪詢工作方式，控制邏輯如圖2所示。基于對網絡通信的需求，住戶防控主機選擇精簡TCP/IP協議棧為通信協議，通信的主要需求有。報警數據的傳輸。當探測器產生事件碼經無線傳輸交付對應住戶防控主機后，住戶防控主機將事件代碼與對應綁定的靜態IP地址封包，經由網絡傳輸到小區監控主機，小區監控主機通過IP地址識別對應事件的發生住戶，然后通過攜帶在包內的事件代碼判定發生事件。在這種情況下，住戶防控主機是通信的發起方，事先并無對應格式的數據包存在于MCU的RAM中。因此當探測器事件發生后，處理程序首先要在RAM中將接收到的事件代碼及其它相關信息封裝成一個合法的包后才能交付鏈路層發送。本系統采用UDP作為住戶防控主機與小區防控主機監控進程的通信協議，封包過程如圖3所示。
在進行住戶防控主機配置時，小區監控主機可以向對應的住戶防控主機發送PING命令以檢測鏈路狀態。此時會涉及兩種數據包，其一是對主機的ARP請求的應答，其二是對ICMP回顯請求的應答。在這種情況下，住戶防控主機處于被動應答的狀態，所需外發的數據包源自發送方的通信請求，住戶防控主機無須自行組包。例如對于ICMP回顯請求的應答包，是通過ICMP處理模塊對已經接收到RAM中的數據包相應字段值做出修改生成的。當這一修改完成后，即可將該包交付鏈路層發送。
3安防管理系統功能模塊
整個管理系統核心包含三大模塊：安防事務管理、住戶等信息管理和系統維護。其中：安防事務管理包括安防警報顯示、事件處理和警報解除功能。當住戶家中的防控主機發出的事件數據經網絡傳輸到主機后，系統通過數據庫比對分析獲取住戶的位置、可能發生的事件（人為報警、入侵、氣體泄漏、火災），產生報警信號、顯示報警信息。在事件處理完成后，監控臺操作員作警報解除后需要將事件的處理信息進行記錄備查。住戶信息管理作為住戶基礎信息數據庫的管理接口。完成住戶個人信息、住戶防控主機參數等的數據增、刪、改操作。系統維護包括系統數據轉儲、工作日志及報警日志的正常維護和處理；系統管理人員信息維護、登錄等功能。在管理制度健全的情況下，可對安防主機操作人員實施分級管理。
4結語
