限購令細則范文

導語：如何才能寫好一篇限購令細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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全國各地不斷推出“限購令”，限購風越刮越猛。按照《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（以下簡稱“新八條”），各地要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。據了解，目前已有包括北京、上海、南京等17個城市推出了限購實施細則。

為了讓購房者對各地的限購措施有個整體的認識，此次本刊特地對已經公布的各地限購實施細則進行對比。

限購細則密集出臺

最近一周以來，不斷有城市推出“限購令”。

據公開資料顯示，截止到2月23日，包括北京、上海、天津、武漢、青島、貴陽、南寧、長春、成都、南京、濟南、太原、石家莊、哈爾濱、寧波、無錫、廈門等在內的17個城市已經出臺相關政策。其中，有包括北京在內的14個城市選擇在2月的中、下旬推出政策。此外，廣州市政府原則通過“新國八條”實施細則，不日將對外公布。

“加大力度”成為升級版“限購令”的關鍵詞。據了解，各地區主要是從擴大限購范圍來達成這一目標的。如山西太原市擴大了限購對象，將限購房屋范圍從“新建商品住房”擴大到了所有住房，二手房也被納入限購范圍。再比如廣州則是限購區域得以擴大，將此前游離在外的增城、從化兩個縣級市也納入了限購范圍。另外值得注意的是，無錫已于2月20日推出了細則，這預示著，限購范圍由一、二線城市向三線城市擴大，限購風潮已然形成。

成都和貴陽“最溫柔”

現已公布的限購實施細則的寬嚴程度有著不小的差別。

總體來看，各城市限購政策與“新八條”規定一脈相承，都是以提高戶籍門檻為重要手段，對本地居民“限三”，對外地居民“限二”。不過各地政策顯然存在差別，如限購范圍大大小、力度強弱以及執行時間長短等諸多方面都有不同。

通過對比發現，在已推出政策的所有城市中，北京最為嚴厲，上海加碼力度大，成都、貴陽則過于溫柔，天津、青島等城市則顯得中規中矩?？偟膩碚f，北京和東部城市較為嚴厲，而中西部城市偏軟。

北京限購很嚴厲

北京版“限購令”最為嚴厲，以至于政策剛剛，就有業內人士驚呼：外地人想在北京當“房奴”都不行。被稱為“史上最嚴厲”的北京限購實施細則的嚴厲之處在于：對無法提供北京市有效暫住證和連續5年（含）以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房，而其他城市對時間的要求只是1年。

此外，各城市都執行“新八條”規定的購買第二套住房“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。但北京卻有可能提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率，這相當于從側面助力限購。

上海加碼力度大

相對之前的限購政策，更新后的實施細則加碼力度相當大。

早在去年三季度，上海曾出臺過限購政策，規定“本市及外省市居民家庭只能在本市新購1套商品住房”，但在春節前升級的限購細則中規定，有1套住房的本地居民和符合條件的外地居民，還可新購一套，其余的均屬限購范圍。兩相對比，升級后的限購政策要嚴厲得多。

成都、貴陽最溫柔

對比北京版“限購令”，成都、貴陽、南寧等城市的限購政策則顯得相當溫柔。

以成都為例來說明。實施細則規定：在本市主城區（錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、高新區等）暫時實行住房限購政策。“限三”規定與其他城市沒有區別，但對于“限二”規定，則明顯弱于其他城市，細則并未明確提供社?；蚴嵌悊芜B續繳納時間。如此看來，成都限購令只限城區，不限郊縣；對納稅證明或社保證明只限有無，不限繳納時間長短，這與北京、上海等城市相比，要寬松得多。

貴陽市限購政策同樣被指“很溫柔”。貴陽版“限購令”只是暫停向不符合條件的購房者出售市中心城區人口密集、房價過高一環內的住房，而對于供應量大、且為目前主要供應區域的區域如金陽，則網開一面。與之有些類似的還有南京、南寧、太原等城市，都只是在主城區實行限購措施。

天津限購政策最實在

據了解，天津限購政策嚴格執行“限三”、“限二”措施。與去年10月份出臺的限購措施相比，新版“限購令”限購范圍和力度都根據“新八條”要求，有所加大。最值得稱道的是，天津還宣布將確定年度新建住房價格控制目標，并于2011年3月底前向社會公布。此外，上海、南京也表明將擇日公布年度新建房價控制目標。

與天津的實在相比，南寧、貴陽等城市則暫定了政策的執行期限，這樣的實在則顯得有些另類。南寧首次規定限購政策執行期限為一年，隨后，貴陽、長春等城市也規定限購時間至2011年12月31日截止。

三線城市無錫最積極

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海南旅游地產的新機遇

兩個關鍵詞或許能勾勒出2011年房地產行業的大概走勢。

限購，正在成為兔年伊始的最熱詞匯。自成都春節后出臺住房限購政策，開啟了全國密集出臺限購政策的序幕，截至2月22日，全國已經有18個大中城市出臺了住房限購政策。與此同時，各限購城市的執行細則正在密集落地，北京、上海等城市不斷為限購令加碼，加碼后的京版“限購令”細則更是因要求非本市戶籍居民家庭提供連續5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明，被業內稱為“史上最嚴厲”的限購細則。

而在海南，反而是另一個關鍵詞“離境退稅”成為日前召開的海南省政協五屆四次會議的議論焦點。今年1月1日，海南開始試點離境退稅政策。海南省省長羅保銘在政府工作報告中指出，2011年，海南將進一步落實境外旅客購物離境退稅和離島旅客免稅購物政策。購物退免稅對海南國際旅游島建設來說是錦上添花之事，日前參加海南省政協五屆四次會議的不少政協委員熱議指出，這對海南國際旅游島建設和旅游業的發展來說是一項錦上添花的利好，而且2011年可能會有更多的利好出臺。

正是受到這些利好消息的刺激，海南旅游地產再度升溫，特別是以海南熱帶雨林資源為賣點的“熱帶雨林地產”，正在強勢崛起，受到了萬科、中信等一批品牌房地產企業的青睞，紛紛以數十億元的資金投向“熱帶雨林地產”，使之成為海南旅游地產的大熱門。而早早占據了國家4A級旅游景區――呀諾達熱帶雨林，開發出呀諾達?那香山別墅項目的北京春光集團，更突顯出對行業大勢的先見之明。

業內人士表示，在“限購”、“限貸”多重限制下，一方面是住宅地產高處不勝寒，另一方面是政策面對于旅游業利好不斷，旅游業作為國內消費主力軍之一，似乎前途無量，旅游地產或將成為繼住宅地產、商業地產之后的房地產業第三駕馬車。而享有先天自然資源和后天政策優惠的三亞，則成為中國旅游地產興起的核心要地。

資源為王，“景觀旅游地產”前景尤盛

旅游地產既是旅游與地產的聯姻，更是資本與資源的對接?？v觀全球，在自然資源日益緊缺的當下，旅游地產的最大優勢即在于其對自然景觀的占有?！安皇欠且焯熳≡谏剿g，而是為了告訴別人這片山水是我的。”一位呀諾達?那香山別墅的收藏者如是說。

中國人民大學經濟學博士生導師李義平認為，現在休閑旅游是一種大的趨勢，新的經濟增長點。經濟發展到現在的高度，中國人需要休閑、需要旅游，想把日子過得好一點，使自己活得更快樂、更健康，這就使旅游市場有了賣點?；谶@一賣點，把旅游、休閑、房地產連在一起，肯定有很廣闊的市場機會。而像呀諾達?那香山這樣占據獨特資源的景觀旅游地產正是這樣一種思路的產物。

李義平特別強調了“差異性”的問題。在他看來，凡是最有賣點的東西一定是有特殊性的東西，換句話說，在賣點的問題上要體現出自己的文化色彩。文化就是要將山水、項目、民族、人民的生活習慣以及本地區的特點緊密地結合起來，構成一個特殊性。而在中央政府調控政策頻出的情況下，這種差異性更加吸引了高端置業群體的目光。

呀諾達?那香山別墅項目負責人告訴記者，來洽談的意向客戶，有東南亞的國際客戶，有海外華僑，有來自全國各地的高端置業群體。他們紛紛表示，各城市出臺“限購令”之前，各色各樣的項目還有些挑花了眼?！跋拶徚睢背雠_后，呀諾達?那香山的很多獨特優勢一下子突顯了出來?！熬拖裢顺敝笊碁┥翔矈Z目的珍珠，散發出耀眼的光芒?！?/p>

獨一無二的呀諾達?那香山別墅

正如一些購房者所說，呀諾達?那香山項目確實擁有很多獨一無二的優勢。即使在自然景觀資源豐富的海南，像呀諾達熱帶雨林文化景區這樣聚集了諸多景觀資源和養心元素的，也是獨一無二的。據了解，呀諾達熱帶雨林是全球熱帶分界線以南唯一一個熱帶雨林景區，擁有168平方公里的雨林生態氧吧，空氣中每立方厘米負氧離子含量4萬～7萬個，背靠那香山，環抱4.6萬平方米的原生態雨林湖――那香湖，湖水由呀諾達熱帶雨林雨匯聚而成，國家水源地赤田水庫近在咫尺。而呀諾達?那香山項目，則是這樣一塊風水寶地上獨一無二的獨棟別墅項目。這是鐘情于熱帶雨林的高端置業人群的最佳選擇。

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摘 要 從去年起國家相繼出臺了一系列政策，對我國的房地產市場進行調控，但是部分城市的房價并未出現實質改變，甚至有上漲趨勢。本文從我國房地產市場的現狀出發，探討了我國房價不斷上漲的原因及當前“限購令”的效果分析。

關鍵詞 房價 限購令 影響

一、引言

從去年的“國十一條”、“國十條”、“國五條”，再到今年1月的“國八條”，在如此密集的樓市調控中，各地紛紛出臺相應的“限購令”。然而就在“限購令”不斷收緊的同時，各地樓市卻開始有所回暖。根據中房指統計的數據，三月份第三周35個主要城市中，六成城市成交量上漲，其中有十個城市的漲幅在20%以上。九個重點城市中，六個城市的成交量環比上漲，成都上漲了51.26%，北京上漲了30.98%。盡管目前很多城市都出臺了限購令，但限購的城市多集中于發達的一線城市，且由于各地細則出臺的時間和強度不同，最終影響房價的效果也不相同。

二、房價不斷上漲的原因

1．供求關系影響價格

房價的漲跌與市場供需結構分不開，這是經濟規律。在市場經濟的環境下，決定價格的根本因素是供需關系。一是供需不平衡，供應少，需求多；二是供需不對位，高端房產的供應遠遠不能滿足需求的增長，導致房價快速拉升并及到中低端房產，最終出現投機。

2．城市化進程加快、住房剛性需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾

目前我國的城市化水平只有46%左右，農村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內還將繼續呈加速態勢。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。另外，近些年正值80后結婚、生子以及創業的高峰，住房成了生活必須品，成為了一種剛性需求。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲。

3．購買房地產保值增值的思想

我國近年來投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲，這是房價飚升的重要原因。我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展，人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。樓市的大量投資投機行為，造成房屋閑置，房屋利用率降低，空置率大幅上升。由此，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越沒房越無望的局面。

4．購房者的心理預期值不斷被提高

我國的房地產經歷了數次政府干預，每次干預后都會繼續新一輪的房價上漲，不斷貶值的貨幣和不斷上漲的房價，成就了購房者義無反顧的心理。房地產商們正是抓住購房者的這種心理，囤積資源，哄抬物價，并且參與者日盛。

三、“限購令”的影響及效果分析

1．“限購令”是當前政府控制房地產立竿見影的手段，限購措施短期內會對商品房成交量造成頗大影響，實力購房者和投機購房者將被拒之門外，失去購買資格。但是長遠看，因為剛性需求依然強烈，加上一些有購買實力的購房人也會想出各種措施應對，“限購令”恐難奏效，而且限購僅僅是對多套房的限制，對整個房地產剛性需求的解決沒有實質的作用。

2．雖然當前政策抑制需求的效果很明顯，但社會流動資金在缺乏投資渠道情況下仍涌入房地產，從限購城市轉移到非限購城市，二三線城市房價面臨上升壓力。地方接盤的熱情與開發商的逐次進入，將在一段時間后進一步拉高房價。二三線城市房地產市場多數是由地方政府強力推動，并非市場真實需求的反映，因此房價泡沫可能更高。一線城市中因為限購而無處可去的資金，轉向沒有限購的城市，極可能促使當地原本處于觀望的民間資金也進入樓市。

3．限購政策下，購房需求被壓縮的人轉投租房市場，進一步推高了房租價格，房租漲幅高于房價漲幅，和商業地產開發商不同，二手房業主屬于個體投資，不需要資金回籠，一般不會降價促銷，在投資機會不明朗的條件下，很多人會選擇按兵不動，二手房業主漲租待售持續觀望導致市場二手房源量下降，價格走高。

四、結語

嚴格落實限購令只是手段，最終目標還是要讓房價回歸理性，中國房地產博弈非常復雜，房價調控不是簡單的經濟學問題，也不是一兩個調控措施可以完全解決，因此，對于中國房地產市場的監管與控制需要多管齊下，將政策充分落實，做好長遠規劃。

參考文獻：

[1]胡芳,王帆.限購令對于抑制房價的作用探討.今日財富.2010(12):52.

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去年以來，我國出臺了一系列的房地產調控政策，尤其是今年1月出臺的“新國八條”，政策力度進一步加大，調控手段趨于多樣化，調控對象更為明確。但“新國八條”是以往房地產調控政策的延伸，在調控思路上仍然以“增加保障性住房供給”和“打擊投機投資需求”為重點，能否從根本上疏導需求、增加供應、平衡供求，政策效果有待觀察。此外，要求地方政府提出“新建住房價格控制目標”這一政策很有可能引發較大爭議，在執行落實中阻力重重，從目前各地公布房價調控目標及調控細則情況就可以看出這一點。

“新建住房價格控制目標”尚需進一步明晰

新“國八條”要求2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。這一新的調控手段很有可能引發較大爭議，預計在執行落實中存在較大阻力。

首先，關于房價的統計數據存有較大爭議。相關數據每經總會引起廣泛爭議，或與普通民眾感受不相吻合，或與地方政府或其他機構公布的數據產生較大出入。給定房價統計數據無法獲得完全認可，要用新建住房價格作為考核問責的目標，必然會出現激烈的爭論和博弈。

其次，即便政策層面認定以國家統計局公布的房價數據為準，仍存在地方政府以“玩數字游戲”逃避責任的風險。平均房價本就不是個準確定義的標準數，自然就可以用各種方式來假戲真唱了，如用的低價房大量供給將少量高檔房的價格平均下去；如用大量保障性住房供給將價格平均下去；如嚴格限制高價房的銷售許可，將銷售平均價格降低；如用銷售限價方式強命開發商降價；如用“限房價、競地價”的方式供應土地等等。目前在各城市已公布的房價控制目標中，濟南、蘭州等城市特指“新建商品住房價格”，而上海等地則為“新建住房價格”，“新建住房價格”中會包括保障性住房，本身價格低，能拉低統計房價。

最后，由于地方政府與房地產存在千絲萬縷的復雜利益聯系，并且中央是首次要求地方政府公布調控目標，也沒有對調控目標提出任何數量標準甚至是原則性的規定，這樣很有可能出現地方政府在制定調控目標時過于謹慎、目標偏低，達不到該項政策應有的效果。

鑒于此，針對各地公布的新建住房調控目標，住建部近日發出通知，要求各地在確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，并取得社會的認同和支持。通知還要求，已經公布本地區年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當的方式聽取社會的意見，并根據聽取意見的情況，酌情調整已的調控目標。

各地公布房價調控目標情況參差不齊

截止3月31日，全國600多個城市共有50多個城市公布了本地區年度“新建住房價格控制目標”，近九成城市未按規定期限公布房價調控目標。在一線城市中，上海首先打破沉默，28日晚間，上海公布全市2011年度新建住房價格控制目標，今年新建住房價格漲幅需低于全市年度生產總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。而北京是目前唯一提出“穩中有降”房價控制目標的城市，29日晚間北京市政府稱：將加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與去年相比穩中有降。深圳和廣州則目標一致，即2011年全市新建住房價格指數的漲幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。

從目前公布的二、三線城市房價控制目標來看，武漢、鄭州、太原、濟南、西安、蘭州、?？?、昆明、銀川、貴陽在內大多數省會城市公布了2011年的新建住房價格控制目標，其中部分省會城市，房價控制目標基本控制在10%左右，還有部分城市表示漲幅“不高于本年度全市生產總值增速”或“小于城鎮居民可支配收入增速”。剩余的省會城市中，長沙、石家莊、長春、福州、南昌、南京、哈爾濱、西寧等尚未出臺目標。西部一些省會（自治區首府）城市在公布調控政策時，都相對較晚，西部城市最近兩年房地產市場才開始啟動，原本基數就比較低，如果參照東部控制在10%左右，政府可能會覺得吃虧，說到底還是受到土地財政情結的影響。

地方政府在執行落實中存在政策力度弱化趨勢

地方政府能否認真貫徹落實國家房地產調控政策精神，是房地產調控能否取得預期成效的關鍵，而從目前各地貫徹實施“新國八條”情況看，形勢并不樂觀：

首先，許多城市對于出臺調控細則不積極。按照新“國八條”要求，全國至少應有36個城市在2月20日之前出臺地方調控細則，然而截至2月22日，出臺限購政策的城市（含地方政府規定）只有18個：北京、上海、天津、長春、成都、廣州、貴陽、哈爾濱、濟南、南京、南寧、石家莊、太原、武漢、寧波、青島、無錫和廈門，這意味著全國過半城市未按規定期限出臺限購措施。尤其省會城市出臺細則普遍比較慢，比較重要的原因是擔心政策對當地房產市場沖擊太大，可能對地方經濟帶來較大影響。

其次，已經出臺細則城市存在政策力度逐漸減弱趨勢?？傮w而言，一線城市限購政策較為嚴格，而二線城市，尤其是中西部地區，大多將限購范圍劃定在主城區范圍內，有的雖然也列明“全市”，但是沒有明確區域，因此也有操作空間，各地在限購范圍、限購門檻、限購執行期限、納稅年限和社保證明門檻等方面各有文章。石家莊版本的調控細則限定了房屋限購的范圍在市五區和高新區范圍之內，細則同時提出限購政策有效期到2011年12月31日。成都版“限購令”限購范圍為本市主城區，沒有涉及到郊區郊縣，而且也沒有規定本市納稅證明或社會保險繳納證明最低年限限制。貴陽僅限定“市中心城區人口密集、房價過高一環內的住房”，比成都只限主城區范圍更窄。天津限購細則將新“國八條”規定的提供累計五年繳稅或社保證明放寬為一年。此外，已出臺調控細則的城市均未提及新建住房價格控制目標。

最后，曲線購房規避限購令的現象并不鮮見。除了北京、上海等一線城市對戶籍準入有較高門檻外，不少城市實行購房落戶制度，只要購入房屋達到一定面積，就可以遷入戶口。因此，非戶籍人口可以先買一套房，落戶后再買第二套。有人專門為各類勞動者及相關單位社保代繳、補繳業務，為異地購房者補辦社保證明。地方出臺調控細則一般是要求購房人主動提供家庭擁有房屋的證明，房屋管理局很少去實地核查，尤其對于家庭成員、親屬之間轉移、潛在擁有房屋的情況，不能實地查明，相關漏洞可能影響政策執行的效果。還有“假裝借錢以房抵債”、“先簽合同做委托公證暫不過戶”、“冒充員工騙取納稅證明”、“假結婚假離婚”、“以公司名義購房”等等。

對住房需求“堵有余，疏不足”

市場經濟條件下，某種商品價格快速上漲，一般是由供需失衡引起的，供不應求導致價格上漲。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經濟規律。從我國房地產需求看，除了剛性的居住需求外，在目前我國投資渠道狹窄、實際利率為負的情況下，房地產投資也可以看作“剛性需求”。我國近幾年房價過快上漲，最根本的原因還是供求矛盾突出，從2005年開始，銷售面積與竣工面積的比例從1:1增長到了2010年的1.37:1，2010年商品房銷售10.43億平方米，而竣工只有7.6億平方米，供需缺口持續加大。因此，從長期來看，房地產市場的剛性需求將有效支撐房屋價格，如果市場供應不能繼續增加、未來供應緊缺預期不變，市場難有根本性轉變，房價上漲壓力仍然會比較大，高企的房價是果，而不是因。

而新“國八條”大部分政策的落腳點均集中于抑制需求方面，對疏導需求、增加普通商品住房供應的實質性措施不多。文件重點提到了增加保障房建設用地供應，對于增加商品房用地供應的規定是:“商品住房用地供給總量原則上不低于前兩年平均實際供給量”，這意味著今年的供給量會大大低于去年，不是增加供給而是減少供給，因為2009年是負兩位數增長，雖然2010年總供地增長了30%多，但2年平均下來則是減少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的規定，更有可能加劇市場對于保障房大幅增加擠壓商品房用地供應的擔憂，從而導致商品房供應量減少、進一步加劇供求矛盾、強化人們的商品房緊缺預期而推高房價。這樣，供需失衡的格局難以有根本性改變，被政策暫時壓制的需求很有可能在未來強力反彈，引起房價的再次報復性上漲。

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該項限購措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房價調控(尤其是一線特權城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認同上業已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷，限購令的功效與局限也需要反思。

戶籍歧視：從城鄉結構到地區結構

京版限購令出臺不久，北京的王振宇律師即向國務院法制辦遞交審查建議書，指控北京市新版限購令涉嫌戶籍歧視。確實，限購令的政策要素包含“限內”和“限外”兩個方面，戶籍歧視至少體現在兩點：一是購房數量限制上“內…‘外”不平等，戶籍人口可多購一套住房；二是對無住房的非戶籍人口提出了“5年”的嚴厲限制。王律師向國務院法制辦遞交審查建議的行為不太可能得到積極回應，因為北京市的限購令正是對國務院房價調控政策的落實，可能失之嚴厲，但政策目標是一致的。

以戶籍作為政策工具在共和國的成長歷史中并不罕見。在時代，為維護林毅夫所謂的“重工業優先發展”的經濟戰略，城鄉二元結構獲得了體制化，“城市戶口’’意味著充分的就業機會和福利保障，而“農村戶口”則意味著“禁錮”。改革開放通過對農民的土地經營放權和自治放權，實現了農村生產力的恢復和農民政治素質的提升，然而這些改革僅限于農村內部資源存量的結構性調整，尚未涉及城鄉平等問題。城市發展與農民工進城將城鄉平等問題正式“問題化”，成為我國政治和憲法上的嚴峻問題?！巴蓖瑱唷?、“同命同價”就代表了平等的時代呼聲。戶籍制度遭受批評的主要維度就是這樣的城鄉結構。

然而，限購令提醒我們，戶籍歧視不僅針對農村和農民，還在城市之間構筑起了新的樊籬。限購令的有效規制對象并非那些在城市沒有購房預期的農民工，而是相對于一線城市的那些二、三線城市的中產階層。以往的“購房入戶”畢竟還確定了一種相對明確的戶籍獲取條件，現在的限購令則從戶籍現狀出發限制購房?，F在的關鍵已經不僅僅是你出生于城市還是農村，還包括你出生干哪個城市。在一線“特權城市”的決策者眼中，二、三線城市只是“更像”城市的農村罷了。以往我們憤慨于上海人歧視一切地方來的“鄉下人”，現在這種歧視則在房價調控的“政治正確”之下將既有的歧視予以擴充和強化。

限購令反映了城市群內部歧視的“地區結構”的凸顯，其背后是一種單向的“地區歧視主義”(地區保護主義可能是雙向的)，這對于進行改革頂層設計的決策者們應具有警示意義。

特權城市：高房價的真實因素之一

此次從中央到地方的“集束限購令”的直接原因是高房價。房價居高不下有著各種復雜的體制和市場原因，不同人七會根據自身偏向的原因提出不同的對策。筆者這里嘗試提出“特權城市”這一概念，作為分析高房價的因素之一。

所謂特權城市，指的是北京、上海、廣州之類的一線城市，它們通過歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠遠高于全國平均水平的資源與成就，且通過戶籍福利的方式保持城市戶籍人口對發展成果的獨占。特權城市的高房價不完全是市場因素的結果，還有“超額福利”型特權的作用。比如高等教育領域，北京市名校林立，盡管是教育部直屬，是全國納稅人供養的事業單位，但對北京市戶籍予女的招生比例遠遠超過地方。著名憲法學者張千帆教授曾毛持過高考地域歧視的研究課題，從理論和政策的角度深入剖析了相關的成因與狀況。這些一線城市的房價被“推高”，所反映的正是“購房入戶”的政策安排所承諾的“超額福利”。為了子女教育，地方各路諸侯，無論出身職業如何，均舉全家之力在北京購房入戶，他們所購買的絕不僅僅是單純的房地產，而是北京市的“超額福利”。因此，是受到體制保護的“超額福利”而非房地產本身的市場價值在支撐北京的高房價。從公平性上講，“購房人戶”畢競有明確的市場標準，其政策正當性要超過目前的限購令。

特權城市的“超額福利”是高房價的真實因素，因此調控的方向就不是撕開法律平等的薄紗而重祭“戶籍”利器，而是反思這種“超額福利”的正當性與合理性。這種“超額福利”的形成，在其歷史根據上不僅僅或主要不是北京戶籍人口的貢獻，因此其成果也不能被北京戶籍人口獨占。時代的財富積累模式是一種非常特殊的計劃體制，“戶籍”的意義早已超過了簡單的人口管理，而成為盛裝“特權”的巨大容器。改革開放以來，戶籍福利在社會平等化改革的進程中逐漸松動，但其中包含著不同利益群體之間的激烈博弈。限購令重新充實了“戶籍”的特權與福利內涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張。可以預料，這種“毒性”極大的嚴厲調控不僅效果難以持久(因為這是治標不治本，最終還是要回到常態化的市場機制之中)，而且會產生極大的副作用，比如再次動搖人們對市場自由、社會平等和政治認同的信心。

針對支撐高房價的“特權城市”因素，正確的政策思考方向應該是如何合理拆解那些“超額福利”。例如，北大清華這樣的全國性名校取消招生名額的地域歧視，實現平等競爭和公平招生，則窮舉家之力來京“購房入戶”的地方人士就會有更加理性的投資思考和生活安排。拆解“超額福利”不是要取消那些特權城市的所有福利，而是讓其恢復到法律和公眾可按受的合理水平，重點是拆解那些因歷史和體制慣例而不合理地歸屬于市民福利的相關內容。拆解允許一線城市保留部分只針對本市戶籍居民的合理項目。更宏觀地講，特權城市還根植于地區發展的不平衡，因此國家在宏觀政策上應著限于地區平衡發展的結構性設計，包括分散超大城市的功能、調控地區間發展的互補結構、在政策與法律層面不斷釋放公平機會并確屯平等規則。

改革的政治理性：“身份”與“契約”賽跑

戶籍是很重要的“身份”控制技術，一度成為改革的對象，但卻始終難以消解或轉型。英國著名歷史法學家梅因在轉貼于 其《古代法》一書中將法律發展過程概括為從“身份”到“契約”的過程。“身份”是特權的標志，來自傳統的政治概念和技術系統，以區分為前提；“契約”是自由的標志，來自古羅馬法，以平等為前提。梅因概括的法律史規律實際上也是政治社會史的規律。改革開放以來經濟社會自由的發展和國家政治法律結構的調整，其基本邏輯與發展主線正是從“身份”到“契約”的進化線路，如不斷釋放身份束縛和特權空間。在改革30年“一起做大蛋糕”的過程中，由于大部分群體均能從發展中獲益，而且平等觀念和權利意識尚不發達，一些性質“嚴重”的歧視被“無知”地容忍了下來。但是，隨著改革轉向強調共享與公正的分配領域，改革初期的默契就被打破，特權群體希望借助一切政策機會和法律漏洞來鞏固自身利益。如何鞏固呢?第一步，確立具有“政治正確”性質的政策問題(如高房價)，描述甚至夸大其嚴重程度；第二步，采用傳統的身份識別與控制技術(如戶籍)達到“排外”的目的(比如通過限購令推高房租價格，逼走在京“蟻族”，壓制京外人士來京預期)；第三步，利用房市的價格剛性和周期反彈，不斷延續或重啟身份性調控。

我們看到，在改革新的三十年里，圍繞社會公正與個體自由的問題，很可能出現“身份”與“契約”賽跑的現象——這就是改革中的反復現象。政策調控往往沒有從長效機制和公平政策的角度著手，這次的調控重新打開那只名為“戶籍”的“潘多拉之盒”，所遲滯和干擾的正是改革以來的“契約化”邏輯與進程。限購令所折射出來的政策設計者的“身份崇拜”表明其并沒有理解改革的“契約化”邏輯。

篇6

眾多上市房地產公司在2011年的1個多月里主要做了一件事：再融資。每年年初都是房地產企業融資的重要時點，流動性充裕是重要原因。而今年在經過收縮開發貸款、收緊按揭貸款和房企IPO停擺幾大棒后，上市房企突然發現，銷售停滯帶來的現金流枯竭和土地余款支付壓力就擺在眼前，無法回避。相比較A股上市的房企，香港上市的內房股公司要幸福得多。香港市場融資環境的寬松讓多家內房股公司通過發債成功實現再融資，碧桂園、恒大、佳兆業、中駿和瑞安均在其列。數據顯示，2011年的頭兩個月內，房企通過境外發行高息債融資總額約200億元。

接下來，我們說說中國上市房企在資本市場的表現，總結為四個字：萎靡不振。截止到2月18日，中證地產指數下跌0.7％，恒生地產指數下跌6.25％，而同期上證綜指和恒生指數在2011年分別上漲2.62％和1.98％網市地產公司股價的疲弱可見一斑。其中A股地產公司的表現明顯優于港股地產公司，尤其在節后地方“限購令”推出后A股地產股表現出明顯的抗跌性，反映出兩地的機構投資者對內地房地產公司的看法有所不同。而在我看來，從公司估值、資產質量和分紅派息的角度來看，港股內房股的估值更具吸引力。隨著港股地產股的持續下跌，其投資價值已悄然凸顯。

回到房地產調控的話題，不出意外的話，這一話題將貫穿整個2011年。盡管進幾個月中央政府和地方政府出臺一系列政策來調控房地產，措施由溫和逐步升級到嚴厲甚至激進，但從整個國民經濟長期健康發展的角度來看，我們要以積極的態度面對房地產調控。房價高企的問題不僅削弱了國家的競爭力，也成為影響社會穩定的隱患。因而，2011年，控制房價已經上升到政治的高度。

如果有人問我，2011年中國房價會下跌嗎?我會回答：可能性很大。如果有人問我，2011年中國房價會企穩嗎?我會肯定地回答：會的。中國房地產調控在經過不成功的2010年后，2011年的中國房價將會體現決策層的意志。如果還有人問我，中國房地產會出現拐點嗎?我會回答：這個真的不知道。

我對中國房地產市場未來走勢的不確定來源于對保障性住房能否有效緩解商品房的供求矛盾的疑惑。一個業內朋友的觀點能夠解釋我的疑問：近三年保障住房的土地供應占據了新增土地出讓面積的六成以上，而其建起的房屋面積只能滿足原有商品房有效需求的三成?！半p軌制”僅僅解決了一小部分中間層的居住問題。于是一個結構性矛盾可能成為本次調控后的結果：保障性房屋建設“雷聲大，雨點小”，覆蓋人群有限，而商品房市場的供求矛盾失衡問題升級，房價企穩再成泡影。

我在上面這種偏悲觀的預測，源自于房地產行業一些根深蒂固的癥結：土地問題、長期寬松的貨幣問題以及房地產稅制問題。這些問題與我們的經濟和政治制度密切相關，解決尚需時日。最后一句話表達對目前房地產調控形勢的看法：解決市場問題，還是需要借助市場力量，用市場的辦法解決。

A股地產板塊

關鍵詞：行情

2011年的前七周，上證綜指上漲2.62％，表現出色，而受房地產宏觀調控的持續深化，A股房地產板塊表現乏力，期內下跌0.7％，整體呈現窄幅振蕩的態勢。個股方面，中華企業、金地集團、陸家嘴、華僑城和招商地產排名居前，而首開股份、世茂股份、泛海建設、榮盛發展和新湖中寶位列漲幅榜后五位。在嚴峻的調控環境中，低估值的房地產公司體現了很強的抗跌性，漲幅榜前五位的上市房企的平均市盈率為17.2倍，而漲幅榜后五位的上市房企的平均市盈率則為36.8倍。在遭遇系統性風險時，低估值個股往往成為資金的避風港。

關鍵詞：新“國八條”

穩定房價、抑制投資性購房需求，以及加大保障性住房成為新“國八條”的核心內容。當高房價成為當前社會最不和諧的因素時，政府發現單一市場化是難以解決房屋這類公共品的需求問題，因而利用計劃+市場的“雙軌制”已成為我國在未來相當長時間里解決住房的方案。在我看來，政府穩定房價的核心思路是：先利用計劃穩定市場，再兩條腿走路。在最近的幾年時間里通過壓制購房需求、加大保障性住房建設來緩解供求矛盾。政府計劃利用五年時間緩解中低收入家庭的住房矛盾并提高收入水平，逐步降低房價收入比，有效解決住房問題。但有一個問題值得注意：如果近幾年商品房投資受抑，那么幾年后取消壓制購房政策后，商品房的供求矛盾失衡問題可能會更加嚴重。

關鍵詞：房產稅試點

1月27日，上海、重慶也分別公布了兩地的房產稅試點方案細則。整體基調而言，重慶的方案要比上海的嚴厲許多。重慶房產稅方案中，征稅的稅率最高可達1.2％，而上海征稅稅率最高只是暫定為0.6％，只是在應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率才暫減為0.4％。但從操作上而言，上海方面的細則可能更具可操作性。上海并不將存量房劃定為征稅對象，只對上海市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新購的住房者征稅。而重慶細則則顯得更復雜一些，重慶試點方案采取分步實施的方式。因為涉及高檔房以及平均房價等標準的劃定，重慶方案的實際操作性似乎會比上海遇到的難題大一些。

滬渝兩地房產稅試點揭開了我國房地產持有環節征稅的序幕，可以預見的是我國房地產稅制將發生較大變革，從而對房地產成本和房地產價格產生深刻的影響。但從目前來看，全國推廣房產稅尚需時日。

港股地產板塊

關鍵詞：行情

2011年伊始，隨著國內房地產政策環境的惡化，香港地產股成為做空者的樂園。截止到2月18日的七周里，恒生地產指數重挫6.25％，而同期恒生指數則上漲1.98％。漲幅榜上，中渝置地、合生創展、碧桂園、寶龍地產和綠城中國排名前五位，而世茂房地產、中海外發展、華潤置地、保利香港和恒盛地產排名居末。令人意想不到的是，近期藍籌地產股遭遇重創。中海外發展、華潤置地這兩個內房股的標桿遭遇重挫。我們認為，近期資金流出香港趨勢明顯，且中海外發展、華潤置地均是房地產股的標配，因此在調控和機構資金流出的雙重壓力下，股價遭遇重挫。由于內地房地產調控的持續性和境外資金短期難以流回港股，這兩只大盤藍籌地產股的股價短期難有起色。

關鍵詞：限購令

地方政府的限購政策分兩個階段：第一階段從2010年10月至2011年1月上旬，特點：溫和；第二階段從2011年2月初至今，特點：嚴厲甚而激進。兩個階段的分水嶺是1月底新“國八條”出臺。在我看來，本輪全國性的“限購”是政府壓制購房需求的一種計劃式手段，充滿行政意味。但因為限購令本身的局限性，也就決定了其“暫時過渡”的本質，只是在一個特殊時間段的政府意志行為。因此，限購令的最終壽命將取決于政

府對于市場是否回調到其認為的合理狀態的判斷。

關鍵詞：海外融資潮

進入2011年，房地產調控政策密集出臺，在資金壓力不斷加大的情況下，在港上市的內地房地產公司海外融資迭起，對房地產前景的樂觀，是其高頻高息發債的根本動力。今年以來，共有8家在港上市內地房地產公司赴香港融資，融資總額超過250億元，接近去年內房股新發債規模的一半，而平均發債息率接近10％。

每年的年初，在港上市的內地房地產公司均會進行再融資。今年因為內地信貸規模收縮，加上近期樓市政策調控，影響了開發商銷售回籠資金的信心，其銷售回籠速度不可避免地放緩，因而在港上市的房地產商的海外融資額較往年有明顯增加。在嚴厲的房地產調控背景下，房地產公司再融資對于緩解其短期流動性有著積極意義。但是2011年內地多數房地產商未錄得銷售額增長，甚至是負增長。如果公司的房地產銷售和利潤率的削弱幅度超過預期，則這些公司將面臨極大的償付風險，而較高的票面利率也會加大公司的財務成本，削弱公司贏利。2011年保持穩健的負債率和健康的現金流對于房地產商至關重要。

公司點評

金地集團(600383，SH)

金地集團2010年全年累計實現簽約面積229萬平方米，同比增長21.6％；累計簽約金額283億元，同比增長34.6％。隨著“限購”政策全國鋪開，我們預計2011年全國住宅銷售面積將下降15％，受影響最大的是一、二線城市的中高端住宅開發商。我們認為，金地作為全國性住宅地產公司，由于項目布局分散、具備品牌優勢等因素，其銷售將維持穩定增長，行業集中度持續提升。我們預計，公司全年的新增供應將接近400萬平方米，2011年的銷售面積達250萬平方米。公司在2010年和2011年的凈利潤預計為28億元和32.5億元，2009～2011年的復合增速達35％。

首開股份(600376，SH)

北京是新一輪地方“限售令”的重災區，針對外地人近乎苛刻的購買條件使北京的房屋購買力被極大削弱，北京本地人群根本無法支撐近2000萬平方米的房屋銷售面積，預計2011年北京的商品住宅銷售面積將回落30％，甚至可能下滑50％。

首開股份有超過90％的營業收入來自北京，因此2011年其商品房銷售和入賬面積均將受到很大影響，但2011年北京保障房建設提速將為其提供新的業務增長點。目前首開股份已經啟動全國擴張戰略，近期大力鞏固蘇州市場、挺進福州市場。目前公司除北京大本營之外，在二、三線城市擁有累計項目儲備近700萬平方米。新市場的開拓將為公司未來發展帶來更大的戰略縱深，降低公司的經營風險。我們預計，首開股份在2010年和2011年的收入分別達57.7億元和83.6億元，凈利潤分別為13.8億元和19.2億元。

復地集團(2337，HK)

1月下旬母公司復星集團向復地提出私有化建議，作價為每股3.5港元。隨后復地集團從2.8元直接漲到3.5元，并在附近窄幅波動。我們認為，復地的上市地位阻礙了母公司對地產業務的整合以及復地的股價被市場低估無法反映其價值是私有化的主要原因。

20lO年復地實現權益銷售金額約人民幣136億元，同比2009年增長59％。公司在四季度的銷售額達36億元，表現持續理想，優于我們預期，全年銷售額較我們預期的110億元銷售額超出24％。盡管限購令和物業稅均會對2011年的銷售產生不利影響，但復地在二、三線城市的競爭優勢將緩沖負面因素對銷售的負面影響。我們預計，復地在2011年的凈利潤將達人民幣11.99億元，核心利潤為9.62億元。

碧桂園(2007，HK)

碧桂園是首家業績的港股房企。其業績公告披露，2010年，碧桂園共實現合同銷售為人民幣329億元，同比增長42％。公司全年收入和毛利分別為258億元和83.5億元，同比分別增長46.7％和80.8％，凈利潤則為43億元，同比增長95.9％。碧桂園的業績創出歷史新高。

篇7

通常所說的商業立項的住宅是指40年產權的辦公立項以及50年產權的商業立項，兩類項目在產權證上分別表現為辦公與酒店式公寓，但是開發商將其分割成一居和兩居的戶型，按住宅出售。

由于這類項目產權年限少，舒適度相對低，沒有天然氣，用水用電價格高，長期以來總是多少受到消費者的“歧視”，比同區域的普通住宅價格低廉不少，而且價格的上漲幅度也遠遠不如普通住宅。

關注者多　項目借勢漲價

2月20日，記者來到位于北京朝陽區東部的辦公立項項目北京像素。

與此時住宅項目的門可羅雀相比，記者還沒有進門就感受到了巨大反差。售樓處外面停著20輛左右的轎車，不時有三三兩兩的看房人進進出出。進入售樓大廳，10多批看房人散布于各處，顯得人氣格外旺盛，大部分是30歲左右的青年夫婦。靠墻的一側放著銷售控制板，賣出的房子會涂上紅五星，而表格板上顯示的銷售情況，顯然可以給購房人施加心理壓力。

這番場景，在2009年下半年住宅市場銷售火爆時，幾乎在每個售樓處都可以看到。但是在“京15條”出臺之后的今天，實屬罕見。

房子是LOFT結構，總高4.5米，兩層高度分別是2.2米和2.1米左右，客廳挑空。價格為每平方米1.8萬元。

項目是辦公立項，產權50年，目前銷售的一期是今年6月底入住。但由于產權年限是從開發商拿地開始算，因此這批客戶入住時，產權還剩下43年?！跋乱黄陂_盤銷售的房子是2012年入住，再往后，可能入住的時候產權只剩下40年了?！变N售員翟女士說。

銷售員著重強調了房子并不在限購范圍之內的優勢，目前商業、辦公立項房子購買規則為收入50％，利率乘以1.1。當記者問到售樓處如此火爆是否因為限購令的原因時，銷售員說：“以前我們這里看房的人也不少，不過沒有現在這么多。”

據了解，該項目下一期準備漲價，價格在每平方米2萬元左右。

一二手全面解凍

在二環內的商業立項項目前門前，目前也是處于封盤準備漲價的階段，銷售員王先生說：“我們老板覺得前面價格賣低了，春節前就封盤了，如果再開盤，價格肯定上漲?！?/p>

而在商業、辦公立項的住宅云集的亦莊開發區，限購令的出臺使這類房屋二手房的價格也出現了解凍的效果。2009年11月，林先生投資購房，在亦莊商業立項的興盛國際購買了一套房子，價格為每平方米不到9000元，期待房子升值后出手。但是在之后的一年里，形勢發展卻和他的設想不同。一方面是全市普通住宅項目價格飆升，大興的很多普通住宅從每平方米1.3萬元漲到了2.5萬元左右。而他購買的商業立項項目，價格卻在最初的半年里原地踏步，之后的時間里也上漲緩慢。2011年春節前，林先生去當地的二手房中介咨詢自己房子的價格，對方答曰：每平方米1.1萬元左右。

但是當2月19日林先生再次來到中介詢問價格時，得到的答復已經變成了每平方米1.5萬元左右。雖然和同區域的住宅相比，價格仍然有較大的差距，但是林先生已經頗感欣慰：“按照這個趨勢，我的房子價格應該還會上漲的?！?/p>

而亦莊的某商業立項項目，由于開發商缺乏資金，想通過團購的形式回籠資金，在年初的時候搞團購促銷，價格為每平方米1萬元左右，但是最近調控政策出臺以后，開發商立刻就取消了團購活動。

數量有限

目前銷售行情雖然看好，但是在北京市場上，這類產品的供應卻恐怕難以長期持續。2010年6月就有報道說，北京市多個部門正在制定關于加強規范非住宅項目銷售管理的辦法，禁止開發商將非住宅項目當住宅開發銷售，促使商業、辦公項目能夠遵照其規劃用途真正為城市功能發展服務。2010年12月，北京市住建委等部門《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，要求在本月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，一律禁止分層、分單元銷售。

如果這些規定得到切實執行，那么在北京市場上，商業立項住宅的銷售形勢可以概括為：數量有限，售完為止。

風險尚存　投資謹慎

據我愛我家多家門店的統計顯示，2月17日細則開始執行的首日，針對“商改住”項目的客戶咨詢量的確有所增加，咨詢商住項目的客戶大部分都是受政策影響而被限購的購房人群和部分投資客。但是，咨詢的多，真正出手的卻很少。

業內人士提醒廣大消費者，這些商住小戶型公攤大、套數多的達到一梯8～10戶，租戶多，對于自住來說并不宜居，日常生活會受到很大干擾，業主的生活品質會大大被降低。

無論居住還是投資，對于商住公寓的購買都應該謹慎，因為從長期來看，前景都不樂觀。并且未來出租需要按照寫字樓出租繳稅，綜合稅率達到12％，遠高于住宅的稅率，租賃成本高。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，目前購買商住項目存在較大政策風險，希望購房者，尤其是因為政策而被限購，卻仍然有較迫切購買意愿的購房者，在決定購買“商改住”項目時一定要冷靜謹慎。

首先商住項目土地使用年限只有40年，《物權法》對商業用地使用年限到期是否自動續期并無明確規定，購買商住項目存在很大的政策風險。

篇8

關鍵詞：住宅用地地價；地價趨勢預測；灰色預測模型

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）12-0149-03

一、研究背景及研究目的

1.研究背景。為應對世界金融危機對中國經濟的影響，中國于2008年制定了擴大內需40 000個億等一系列的經濟復蘇計劃，雖然從宏觀層面來看這樣的調控對中國的經濟起到了穩定大局的作用，但由于投資的過熱，且部分資金流向的單一性，使得房地產業偏向了一個不太健康的軌道。從全國城市地價動態監測的數據來看，2008—2010年間，全國住宅用地的地價平均增長率分別從2008年的0.22到2009年的7.92直至2010年的12.69，三年間全國住宅用地的地價水平共計增長了29.91%，年均增長率達到了9.97%。迫于當前房地產業的嚴峻形式，中國政府從2010年開始便推出一系列強有力的打壓或穩定房地產價格的政策，從當年國務院頒發的“新國十條”到次年頒布的“新國八條”，除了具體化了一般調控方式外（如信貸和稅收），還特別提出了“限購”這一措施。如果說以前的調控措施都是從抑制供給方面著手，那么這一輪的調控則是同時從供給和需求兩方面出擊，并著重從遏制需求方面入手，希望從根本上遏制住房價過快上漲的趨勢?？梢詮?011年全國城市地價動態監測的數據來看，其住宅用地的增長率明顯回落，為2.17%。顯而易見，國家推行的一系列調控措施起到了至關重要的作用。

2.研究目的。土地市場是一個動態發展的市場，其價格很容易受到某一因素的影響。在中國調控已經成為了房地產行業的一種常態，而鑒于目前買賣雙方都處于觀望的狀態，土地價格的下一步走向成了目前土地管理者和房地產商最為關心的問題，本文以湖南省長沙的住宅用地市場為研究基礎，運用GM（1，1）灰色預測模型，對城市地價的走勢進行科學的預測并得出對應的結論，為土地管理者和房地產商提供決策參考。

二、灰色預測模型介紹

1.灰色系統理論概述?；疑到y理論是中國鄧聚龍教授基于系統學和數學理論創立的對數據不全、信息不確定的問題研究的方法?；疑Ｐ褪且曰疑到y理論和灰色模塊概念為基礎，通過原始數據的處理和灰色模型的建立，發現并掌握系統發展規律，對該系統未來的狀態做出一個科學的動態預測[1]。他是對含有部分已知信息和部分未知信息的整體系統進行綜合的預測，對一定的時間范圍內的灰色過程進行科學的預測。將隨機的信息整合成有序的過程，并發現系統中潛在的時間序列規律，并通過識別系統內部各子系統間的關系及發展趨勢進行相關分析，并對原始數列進行生成列處理來進一步提煉系統內部的變化規律，使其規律性更為明顯。最后通過微分方程的建立，預測系統時間序列中未來某一時點的數量關系?；疑P聯分析的基本思想是根據序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷其聯系是否緊密[2]。

2.灰色系統預測方法的種類及選擇?；疑到y理論的預測主要有六種方法，主要包括數列預測、災變預測、季節災變預測、拓撲預測、系統綜合預測和模糊預測。其中數列預測方法適合于房地產價格預測中使用。數列預測是以時間為導向建立的數列系統，是對系統特征值的變化進行科學的預測。適合于預測數據資料少且信息不全、較短時間內且數據波動小的系統對象。然而該方法的缺點就是對于時間周期較長或數據波動較大的預測精度不高。

3.生成列。由于原始序列具有隨機、規律不明顯的特性，為了能建立精度高的方程模型，需要對原始數據進行一定的數據處理以解決其存在的不足。而累加和累減則是兩種常用的處理方法。累加是指把原始序列中的首個因素作為生成列的起始因素，把原始序列中的第N個因素與原始序列中的第N+1個因素的和作為生成列中的第N個因素，如此類推生成了一個新的時間序列，這個新的時間序列便是生成列。而累減方法則與累加方法相反。

設原始序列為：X（0 ）=｛X（0）1，X（0）2，……，X（0）n｝

那么生成列為：X（1 ）=｛X（1）1，X（2）2，……，X（1）n｝

X（1 ）表示的是一次累加或累減，一般來說，累加處理的次數越多其數列規則性越為明顯。

4.GM（1，1）模型的建立。原始序列通過累加后得到生成列X （1 ），通過一階線性方程的求解可以得到發展灰數α和內生控制灰數μ。

GM（1，1）模型對于的方程為：+aX（1 ）=μ

記為參數向量，則=αμ，對原始序列按照最小二乘法即可求得：

=（ BTB）-1BTYn

B=-（X（1）1+X（1）2） 1-（X（1）2+X（1）3） 1 … …-（X（1） n-2+X（1） n-1） 1-（X（1） n-1+X（1） n-2） 1，Y=（X（0）2，……，X（0）n）

求解方程，計算出α和μ的值后，便得出預測模型。通過該預測模型并運用累減的方法可以產生原始序列進行預測。

（0） （K+1） =[X（0）1-]e-ak+ （K=0，1，2，3……）

5.灰色預測模型檢驗。（1）殘差檢驗 殘差是指回歸估算值與實際觀測值之間的差異?；疑A測模型中的殘差檢驗主要是將（1）（ i ） 運用累減的方法生產（0）（ i ），然后通過與原始序列的比較計算出殘差序列和相對誤差的序列。（2）后驗差檢驗 后驗差檢驗是一種對殘差模型的總體檢驗的方法，通過計算方差比（絕對誤差系列的標準差和原始序列得標準差之間的比值）和小概率誤差的值來定量分析模型精度的一種檢驗方法。其檢驗標準（如表1所示）：

三、實證分析

1.數據收集。長沙市于2011年3月4日推出了限購令的具體細則，該細則被認為是“限小不限大、限內不限外、限新不限舊”的限購令。無論是從消費者的信息指數還是從市場上投資方的反應來看，該限購令的頒布似乎對他們的影響不是很大。對比全國其他城市的限購令，長沙市此次實行的限購政策整體是比較溫和的，使得買賣雙方都有較大的活動空間。這也從另一層面反應了當地政府“保剛需，限投資”的房地產政策基調。而這一系列的政策對長沙的房地產市場的影響又有多大，其住宅用地的價格水平又走向一個怎樣的趨勢？本文收集了自2010年國家出臺房地產調控措施以來的長沙市住宅用地地價水平的指標數據，并以此為基礎預測城市住宅用地地價走勢。

2.長沙住宅用地價格水平趨勢模型建立 運用灰色預測模型中的數列預測方法，以長沙市各時點的住宅用地的地價水平作為原始數據序列，并對原始序列進行數據處理，通過累加的方式建立生成列數據，累加的方法是將原始序列中的X（0 ）（1）作為生成列的第一個數據，然后依次將X（0 ）（X+1）+ X（0 ）（X）的值累加成X（1 ）（n），則有：原始序列X（0 ）=｛1 994，

2 043，2 122，2 155，2 203，2 243，2 331｝，累加生產新序列X（1 ）=｛1 994，4 037，6 159，8 314，10 517，12 760，15 091｝，利用最小二乘法求解微分方程，可得出灰色預測模型：

-0.02425247X（1 ）=1 979.39751211

X（0 ）（1）=2 478

μ/α=-81 616.32659

X（0 ）（1）-μ/α=84 094.32659

（1 ）（k+1）84 094.32659e0.02425247k-81 616.32659

3.殘差檢驗。根據以上方程求得模擬序列（0 ），并通過與原始序列得比較，將計算殘差及相對誤差，則：

殘差序列為｛0，-9.55，19.07，0.44，-4.45，-18.64，13.84｝

相對誤差序列為：｛0.00%，0.47%，0.90%，0.02%，0.02%，0.83%，0.59%｝

從殘差序列和相對誤差序列可以得知，其最大相對誤差為0.9%，相對誤差的平均值約為0.4%，故模型擬合序列的模型精度好。

4.后驗差檢驗。通過以上的數據可得到原始序列的平均值為2155.76，原始序列數據的方差為107.29；殘差的均值為0.71，殘差的方差為13.01。則可得到后驗方差比值：

C=殘差的方差/原始序列數據的方差=0.12

計算小誤差概率：

S0=0.6745×原始序列數據方差=0.6745×107.29=72.37

計算ei= |殘差-殘差均值|=｛0.71，10.26，18.36，0.27，

5.16，19.35，13.13｝

后驗方差比值均為0.049＜0.35；S0＞ei，則小概率誤差為1。綜上后驗差檢驗通過。

5.地價水平預測。根據以上預測模型，可測得2011年第四季度、2012年第一季度、2010年第二季度、2012年第三季度的城市住宅用地地價水平值，由于灰色預測模型的自身缺陷，隨著序列時間的延長，其預測精度也越低，且利用灰色系統GM（1，1）模型來預測房地產價格時預測的誤差與所選取的近期樣本個數有關[4]。故只預測長沙市城市住宅用地地價水平的后四個季度的地價水平。

四、結論

通過對長沙市城市住宅用地的地價水平預測可以看出，從2011年第四季度至2012年第三季度這段時間范圍內地價表現為平穩上升的趨勢。同時也可以得出這樣一個結論：近期內長沙市住宅用地的地價大跌的可能性非常小，如果沒有進一步的消極打壓因素，長沙市住宅用地的地價還存在小幅上升的可能。雖然從全國大的環境來看，房地產市場進入了極其復雜的困境中，但是長沙的房地產市場依然有理由相信不會出現大幅度的波動。首先長株潭一體化格局進一步完善為長沙房地產市場提供了廣闊的發展平臺；其次河西先導區和兩型社會的建設為長沙的房地產市場注入了新鮮的活力；除此之外地鐵輕軌等基礎設施的不斷完善也在一定程度上拉高了房地產價格的平均值。總的來說，隨著城鎮化率的進一步推進、人居環境的不斷改善、三城（長株潭）融合帶來的更多剛性需求等一系列利好因素都會在一定程度上為長沙房地產市場健康發展起到一定的助推作用。

參考文獻：

[1] 劉思峰，黨耀國，方志耕，等.灰色系統理論及其應用[M].北京:科學出版社，2004.

[2] 趙麗麗，焦繼問.房價影響因素的灰色關聯度分析[J].統計與決策，2007，(23).

[3] 鄧聚龍.灰色預測與決策[M].武漢:華中工學院出版社，1986.

[4] 李東月，馬智勝.灰色GM(1，1)模型在房價預測中的算法研究[J].企業經濟，2006，(9).

Forecast on Tendency of Urban Land Price Based on the Gray Prediction Model

on the Policy of Property Restrictions

YI Si-xin，DUAN Jian-nan

（College of Resources＆Environment，Hunan Agricultural University，Changsha 410128，China）

篇9

一季度賣最多

綜合亞豪機構、北京中原地產等根據北京市住建委網簽信息數據，包括保障房在內，北京上半年共成交商品住宅新房62292套，成交面積為661.83萬平米，同比分別增加28.8%和24.8%。

北京中原介紹，今年上半年商品住宅成交量創下4年來上半年同期新高。但和去年下半年相比則下降。從套數看，環比降幅為14.6%。2012年下半年，北京商品住宅成交72967套。

對于今年上半年新房成交量的同比上漲，機構分析認為，主要是由于一季度市場火熱。包括3月由于“國五條”出臺，導致一波需求搶在地方細則出臺前釋放，從而導致了上半年單月成交高峰的出現。

值得注意的是，今年二季度的成交量和第一季度相比有明顯回落。分析認為，這主要是因為北京“國五條”細則落地后，成交回升的勢頭得到遏制；同時由于預售環節采取的“限價”等措施，市場正常的供應節奏受到影響，新增供應補充不足。

新房成交均價上漲

來自北京克爾瑞、亞豪等機構的統計都顯示出，上半年商品住宅新房成交均價經歷了“先抑后揚”的過程，并在年中達到高點。

北京克爾瑞統計，1月商品住宅成交均價為22527元/平米，2月出現下降，但從3月開始重新進入上升軌道，并在5、6月份達到24000元/平米的高點。

亞豪機構市場總監郭毅認為，成交均價的變化有市場淡季的原因，也有成交結構的原因。3月以后，中高端項目開始陸續放量，這都帶來了成交均價的上漲。

北京中原地產研究總監張大偉還表示，現房在成交結構中占比增加，也推動了成交均價上行。6月，北京商品住宅新房成交結構中，現房占到28.5%，這是多年來月度成交中現房占比首次接近三成。

下半年是推盤高峰

從今年上半年的TOP10銷售金額榜單來看，身處調控最前線的北京房企，整體情況仍好于去年，排名第一位的銷售額比去年同期增長10億元左右，而進入榜單的門檻也由去年的22億元提高到今年的29億元。

具體而言，首開股份仍穩居龍頭（含保障房），中海、融創分列第二、三位。而憑借西山壹號院熱銷，融創成為本榜單最大黑馬。此外，北京保利在今年上半年表現不佳，已跌出了十強榜單。據克爾瑞統計，保利北京上半年銷售額僅為5.82億元，而其去年同期的成績為56.27億元，位居排行榜首位。

“上半年市場良好讓公司有信心全年沖刺百億元?！比趧摫本┕緺I銷副總經理樓艷青表示，下半年有望推出在亦莊的一個新盤。

首開董秘王怡則告訴記者，北京首開下半年新開項目包括老盤熙悅山、國風美唐等項目。

業內人士認為，由于下半年是推盤高峰期，若調控不加碼，可能有更多“黑馬”房企出現。

首開全年供應充足

從去年上半年的第四名上升至如今排行榜冠軍，首開的銷售額同比增長了約16億元（其中包括保障房銷售金額）。首開董秘王怡對記者表示，保障房在今年上半年的銷售比例并不算多，主要原因還在于市場對產品的認可以及足夠的推貨量。

首開北京今年在售項目包括首開鉑郡、首開璞、首開?常青藤等高檔住宅、別墅；首開?熙悅睿府、首開?國風美侖等滿足剛需的樓盤，另有位于豐臺的建筑綜合體首開?玲瓏匯即將于7月開盤。商業方面包括有首開廣場、首開?熙悅山商業、北京蘇活寫字樓等。下半年新開項目包括老盤熙悅山、國風美唐，純新項目則位于通州于家務、宋莊等。

萬科多點開花

篇10

【關鍵詞】次貸危機 房地產 解決對策

一、學習國外的政策提出建議

（一）宏觀調控角度

當前，我國經濟正處于快速發展時期，市場經濟的多變和風險依舊存在，我們更需要時刻提防次貸危機的來襲，認真了解次貸危機的作用機制，總結以往我國在面對次貸危機時的對策，并學習國外先進的政策。一般來說，宏觀調控應該做到時刻洞察我國經濟增長形勢，保證我國的經濟在一定時間內能維持增長形勢，早在面對亞洲經濟危機時，我國就堅持維持經濟增長不能變，堅持保證人民幣不貶值。當今我國也要以確保經濟增長為宏觀調控的主要目標。

（二）金融監管角度

當前各種金融工具的產生以及新型金融參與方式的增多，一方面為金融市場加入了更多新的血液，另一方面也對金融業的管理增大了難度。因此針對金融監管，首先要督促金融業監管部門對金融業的參與機構或組織、金融工具進行管理，洞察期間可能造成風險的因素，其次要增強各管理機構、參與團體對于次貸危機的認識和防范，時刻警惕次貸危機卷土重來。另外，也要積極學習國內外先進的科學研究管理手段，對金融市場進行規劃清理，利用相關法律法規對不正當不合理的問題提供解決的方案。

（三）資金流動角度

從資金流動的角度而言，我國自2001年加入WTO后，經濟發展日新月異，很多國家和我國建立了戰略合作關系，很多外企在我國投資建廠或者將資金投入我國的大型項目中;另一方面我國也積極發展外企來華投資，加強我國和其他各國在經濟、政治領域的往來。與此同時，要建立外匯監管機制，防范一些非法資金在我國市場的流動和窺視，如智利等國都建立了相關的流動資金監管制度，對一些短期的投機資金流入本國市場都有限制作用。

（四）財政政策方面

我國當前還存在著城鄉發展差異大、貧富差距明顯，部分地區物價上漲等問題。針對城鄉發展差異大，已經是由來已久的發展問題，國家政府要根據宏觀經濟結構進行調整，而貧富差異涉及到教育、經濟、文化等多個領域的規劃。針對部分地區物價上漲，國家應當鼓勵農業活動的發展，各產業發展均衡，由政府出面調整市場物價，對物價實施完善的監管機制等等。

二、根據國內的政策提出經濟調控建議

（一）稅收管理角度

我國當前已經對稅收采取了寬松的政策扶持，對金融業的發展更是提供了不少助力。從稅收的角度，首先，要建立合理的稅收制度，這就需要對我國當前的稅費和稅法進行改革，我國當前最大的稅收來源主要是個人稅和企業稅，這兩者在整體稅收的比重占37%，而對于政府相關部門的稅收中卻沒有達到相同的水平，造成整體稅收只占我國國民經濟的17%，這與很多其他國家的稅收水平不一致，甚至是相距甚遠。另一方面，我國當前的稅收體制還存在很多缺漏、重復現象，因此要對我國稅收的細則進行規范，如企業的稅收之間有重復就要對不合理的稅收進行刪除;對個人稅的范疇進行明確規定，將遺產稅納入交稅范圍;還有一些已經不適用的、不存在的稅種要及時刪除;其他國家已經規定交稅的項目要結合我國的經濟發展實際決定是否納稅。通過對稅收的管理，進而優化稅制的結構和稅種的完善。

（二）市場管理角度

從市場管理角度，首先要對我國的房地產業進行管理。我國房地產業近幾年經歷了旺盛發展的時期，在一些市場投機分子和惡意炒房人員的操縱下，我國房地產呈現出很多不正常的現象。首先，房地產建設持續走高，但市民購買量卻沒有提升，據2014年的一份調查顯示，很多民眾在面對高漲的房價時，大多數保持觀望的態度，尤其是杭州市的居民表示，杭州市黃金地段的房價達到五萬一平米，郊區的房價最低也有五千一平米，剛剛走進社會甚至是從業十余年的民眾也買不起一套100平米的房屋。其次，我國房屋價格上漲促使物價上漲也不受控制，很多地區的物價上漲但沒有相關監管部門進行約束，很多農村、鄉鎮地區的消費水平能夠與二三線城市相比。針對這些由房地產業引起的亂象，我國政府應當及時出臺政策對房地產業進行規劃管理，禁止房地產惡意炒房、抵制惡意抬升物價。針對不同的收入水平，推出更多房型給民眾選擇，如廉租房、適用房等等，另外國家早前出臺的限購令應當有理有序地持續下去，阻止房地產業因為限購令取消再次出現的亂象。此外還要建立合理的價格機制，土地的利用價格和實際價格之間應當存在合理的關系，不應當僅僅由市場決定。

三、結語

結合當前世界經濟發展現狀，我國要及時調整金融產業的管理制度、外匯資金的流入等等，還要通過對稅收的管理，進而優化稅制的結構和稅種的完善。此外還要對我國房地產業進行管理，針對不同的收入水平，推出更多房型給民眾選擇，如廉租房、適用房等等，另外國家早前出臺的限購令應當有理有序地持續下去，阻止房地產業因為限購令取消再次出現的亂象。此外還要建立合理的價格機制，為防范次貸危機的再次發生做好準備。

參考文獻：

[1]劉紀學，汪成豪，董紀昌，高鵬. 次貸危機及其對我國房地產市場的影響[J]. 管理評論，2009，02.