限購令下房產市場探索

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摘要：當前房地產市場過熱的局面由此引起購買力相對不足，人民生活水平和消費水平受到影響以及社會福利感不足的情況引起了國家的重視。在國家出臺限購令的同時，重慶地區作為首批進行房產稅試點的城市，受到各方關注；而大連地區，則出臺了相關的限購細則，來確保限購令的執行。本文通過對近期重慶和大連地區房地產的相關政策和數據的解讀，分析在“限購令”下的重慶和大連的房地產市場。

關鍵詞：限購令房地產市場房價調控政策

2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

一、對重慶和大連房地產市場分析

（一）重慶地區

作為首批進行房產稅試點的城市，2011年對于重慶樓市市場來說，是風波四起的一個季度，從國八條到房產稅，再到公租房，政策層出，一波未平，一波又起，調控措施疊加，沖擊著房地產市場。

重慶市人民政府在2011年1月27日出臺《關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法和重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，作為首批進行房產稅試點的城市，重慶房產稅的實施，引起了各方的關注。但是應該看到這次房產稅的實施，主要針對高端市場，預計征稅住房不會超過總量的10%，對普通住宅市場無實質影響，因此對于抑制房價并沒有很明顯的作用。同時房產稅也是僅對“三無”人員新購第二套（含第二套）以上的普通住房按稅率0.5%征稅，這與房價年漲幅20%以上相比，投資性購房依然有很強的動力，因此房產稅的實施對投資性需要的打擊力度明顯不如其他城市的限購。

在2011年3月30日，重慶市人民政府下達《關于公布2011年度新建住房價格控制目標的通知》，根據2010年重慶市城鎮居民人均可支配收入和工資性收入的增長率，該房價目標上漲的幅度控制在在9.5%以下，這樣的調控目標毫無懸念地傳遞出一種未來房價繼續上漲的信息，潛在購房者房價繼續上漲的心理預期可能會加強。

盡管2011年重慶房價仍在上漲，但相關數據顯示，新建住宅的成交面積和成交套數都在大幅下降，樓市調控效果正在顯現。同時，2011年重慶將會有1000萬平方米公租房源推出，勢必會對房地產市場產生一定的影響。下一階段，若各項房地產調控政策能夠得到有效落實和進一步細化，調控效果將更加明顯。

商業地產方面，2011年當新一輪的調控政策出臺后，商業地產與住宅市場出現了兩種相反的景象。住宅市場的成交量急速下挫，而商業地產的投資非?；鸨?。因為此次調控主要針對住宅市場，而對商業地產沒有涉及。在這樣的樓市調控的背景下，投資有價值的商業地產已經成為投資置業者青睞的對象。同時重慶商業地產均價與發達地區來比，僅等于住房價格；雖然最近商業地產有所上漲，但總體來說還處于一個價值洼地，有很好的發展空間。另外，隨著重慶市作為西部中心城市的地位不斷穩固，重慶市的商業地產將迎來更多的發展機遇。在商品住宅市場遭遇嚴厲調控的背景下，在重慶，投資者們已經在商業地產看到了機遇。

（二）大連地區

隨著國家對房地產調控逐步深入，對于大連地區來說，從新國八條的出臺，到大連版限購令細則的執行；從貸款首付的上調，到貸款利率的增加，都無一不體現出政策正逐步加碼和政府對樓市調控不達目的不罷休的決心。

2011年3月31日，大連市公布2011年房價調控目標，即大連市2011年度新建住房價格控制目標為，新建住房價格指數要明顯低于我市當年經濟增長和城市人均可支配收入增長速度，力爭低于經濟增長和城市人均可支配收入增長速度3～5個百分點。這個調控目標說明政府未來仍是圍繞房價上漲幅度進行調控，從調控目標可以看出，未來大連房價會是一個上漲的預期。

目前，大連市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易價格都處在上漲的階段，但是相對來說，其增幅已經明顯的放緩，從一定程度上說明樓市調控效果正在顯現。同時房地產市場調控政策正處于初級階段，剛性需求成為市場的主力，投資性需求暫時離開住宅市場，隨著政策進入常態，剛性需求由觀望轉為入市，資金實力不強的開發商可能由于頂不住壓力采取打折或者降價促銷快速回籠資金。但是當前的大連房價正處在高房價階段，房價在通貨膨脹的預期下必定走高；另一方面，由于大連市未來巨大的發展潛力，使城市很有競爭力，房價自然走高，預測2011年大連房價上漲依然是不可避免。

在住宅限購政策和擴大內需政策的刺激，大連商鋪市場更顯活躍，同時由于大連市的具有吸引力的城市發展戰略，大連商業前景被普遍看好，商業地產長期具有不錯的發展空間。

二、對全國房地產市場的分析

由重慶和大連房地產市場為例，可以看出近期中國房地產市場遭遇調控限價，對投資者和購房者均產生一定影響，限購令主要針對住宅市場而未涉及商業用地，投資者另尋商機和尋租，由此可能引起商業住宅市場走高局面，在住宅市場剛性需求成為主力，投資需求暫時冷卻，限購令暫時起到了一定作用。

但是應該看到房價上漲是現階段中國社會必須面對的事實，國家實行政策調控的目的在于抑制房價過快增長，一步步的實現房價的穩定。目前中央正加大保障性住房的建設，很多企業也開始投入保障性住房的建設中，但是如何做到保障性住房真的是提供給有需要的群體，還需要國家出臺相關的監督政策，要做到對真正需要保障性住房的低收入群體給予保障，堅決杜絕保障性住房的投機缺口。