物業項目經理總結范文

導語：如何才能寫好一篇物業項目經理總結，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、積極溝通，完成經營收費任務

物業收費項目是物業服務工作中的重點，事前我進行了周密的計劃，針對業主情況進行統計、分析，根據不同類型業主采取不同的溝通方式，通過發繳費通知單、電話、面談方式進行開展工作。同時，積極收集業主的意見和建議，對于業主提出的問題及時改進；對合理意見實施完善措施提高服務；對維保遺留的共性問題集中解決處理；對難點問題以函電的形式發給相關單位督促解決，最大限度達到業主對服務過程的滿意，以服務促收費，以收費促提高。

截止2014年月日共收取各項費用共計萬元：其中管理費合計萬元，停車費合計萬元，公共維修基金合計萬元，水、電費代收合計萬元，保證每月應收費用基本收繳到位。

二、加強管理，重視維修保護工作

這一年來，我管理處十分注意對小區配電室設備的檢查與管理，及時發現了小區配電室的高壓側903、904計量裝置互感器因使用年限久，與電業局的計量裝置互感器不匹配，造成用電計量不準確，以及配電室#1號變壓器與#2號變壓器閉鎖分閘故障和#3號變壓器低壓無功補償器電溶老化更換等問題，并迅速聯系組織技術人員進行了維護。針對夏季業主用電量大和雷雨天氣頻繁等實際問題，及時為小區配電室安裝了防雷設備，確保了夏季用電高發期業主用電的安全。同時，為了進一步確保小區用電的安全穩定，我不但及時更換了配電室的過期滅火器和小區廣場老化路燈線路及腐蝕燈座，還積極與電業局協調，順利完成小區配電室臺變壓器年檢工作，切實維護了業主利益。

在共用設備的日常運行、維護方面，我們嚴格執行維修保養計劃和巡查制度，定期對相關設備進行維護，認真巡查設備的運行情況，確保共用設備的正常運行。

三、再接再勵，抓好日常物業管理

1、安全工作：

根據公司安全工作的部署和要求，抓好日常安全管理工作的落實、檢查和監督，確保小區的安全與秩序。配合當地社區、居委會對轄區內所有外來人員進行登記備案；配合當地公安部門對外籍居留人士、外籍租住人員進行統計、登記，并上報警務工作站備案。

2、保潔工作：

為了給小區業主創設一個潔凈衛生、優雅舒適的生活環境，注重日常保潔。按照公司的工作要求，本著“您的滿意，是我們永遠的追求！”的物業服務宗旨，經過部門全體員工的共同努力，所分管區域的保潔工作取得了良好成效。

3、小區綠化工作方面：

加強小區綠化養護，根據季節、氣候的變化適時對草坪進行養護，對花草樹木進行定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗和病蟲害防治，確保了小區內的綠化養護質量。

4、加強與業主、住戶的溝通和交流：

及時了解本小區內業主的真實需求，對于日常業主投訴、報修、求助等問題，都能在最短的時間內給予合理的答復和解快。

總之，物業管理是一種全方位、多功能的綜合管理，同時也是一項平凡而瑣碎的服務工作。因此，在實際工作中我時刻牢記“物業管理無小事”，以業主的需求為己任，始終遵循“陽光服務，精品管理”的服務宗旨。

四、2015年工作計劃

2014年，我雖然取得了一定的成績，但是，離小區居民要求還存在不少差距，工作中也存在不少問題。我決心在今后的工作中百尺竿頭更進一步，不斷改進和提升我們的物業管理工作，整體塑造我們的服務形象。2015年，我將進一步加大五個工作力度。

1、進一步加大學習培訓力度，重點培訓和提高員工的專業知識水平，提高戰斗力和工作執行力，使工作效率得到有效提高。進一步推行“誠信至上，服務為本，優質取勝，滿意為準”的服務理念，盡最大努力為住戶創造現代品質生活條件，以優質滿意的服務贏得基地住戶的信譽和公司服務生存發展的空間。

2、進一步加大文化建設力度，以人為本，員工為本，實行人性化管理，關心和愛護員工，組織各種文化體育活動。穩定員工思想情緒，樹立和弘揚團隊意識和團隊精神。

3、進一步加大科學管理力度、重點依托物業公司“走出去的”戰略，專程其他做得好的同行企業與老社區去學習，借鑒先進的管理手段，創新我們的物業管理水平。

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xxx小區的開發建設單位是一家，物業是另一家，看起來物業企業通過開拓市場拿到項目，但是這種項目的管理成本是相對較高的，和開發商協調的事情非常多。開發商和建筑商如一家，這的工程質量很難得到保證，如開發商是個實力強大的地產企業，這種問題還可以避免。物業物業接這個項目可能是考慮到開拓內蒙的市場，評估的盈利利潤確實還可以，但前提是管理的非常好。希望我們這個團隊出色完成這個任務。

實事求是的說物業物業管理處的經理主管的能力確實不是呼市當地的可以比擬的，自主性也很強!但是企業文化淡薄，基層員工服務意識不強!每個企業都有自己最優秀的地方，比如仁和物業在內蒙也是一家比較優秀的物業企業，管理制度非常全面，服務的質量也很高。但是它對管理處的管理監督過于嚴格，下面的項目經理很難培養出職業經理人的素養。對以后的企業擴大規模會起到負面作用。對于我們科班出身的人一定要踏實下來汲取每個企業最優秀的地方，雖然我們學到的東西工作后不一定能用上，但你達到一定高度后，你肯定會成為一個更出色的職業經理人。

物業公司客服助理年總總結模板希望可以為你帶來一個快樂的年末。

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中國物業管理企業管理人員應具備哪些基本素質?物業經理人到底應該怎樣去面對培訓?哪一層人才能算是一個合格物業經理人?物業經理人是不是要分級?對于這些問題，業界有著三種不同的看法。

“專家派”主張中國要向美國、香港等地學習，以物業經理人資格考試為標準，定時考試，考不出者不得擔任物管企業高管，并應立法明示?！皩W院派”主張應該普及物業綜合專業能力的教育，從基礎抓起，即讓所有有志于物業管理的從業人員都有再學習的機會，也應該有執業的機會，而不是武斷強切，比如“一本”畢業的可以進品牌公司、“二本”畢業或是專科、高中畢業的同時也能在社會上找到一席之地。只要對物業管理事業有益的，都應該主張。而筆者認為，企業和經理人的生存才是第一位的，如果培訓和考試超出了經理人的承受范圍，顯然不合理。

目前中國物業管理從業者能力差強人意，主要在于大部分物管企業的高管及項目經理的綜合能力差。應該參考美國ARM(Accredited Residential Manager居住物業管理經理從業資格)、CPM(Certified Property Manager物業管理行業的最高資格)考試方式或香港物業管理職業資格制度，對所有物管企業高管及項目經理考試，如目前住宅和城鄉建設部的注冊物業管理師考試，應盡快完善并普及。

如果沒有專業保證，相當于“無政府主義”，市場就會混亂，物業管理企業提供的管理和服務就沒有任何公信力，老百姓不信任，企業就無法生存。如果什么人都可以做物管企業高管的話，混沌的局面就只能更混沌。所以物業經理人一定要通過強制培訓，這樣市場的整頓才能達到目的。相信全國的物管人都希望市場能夠凈化。

考試是應該的，這是考核一個人是否具備能力的一種方法。但就目前國內從業人員的綜合學習能力而言，考前填鴨式的灌輸出來的東西不能代表一個人真正的素質。學習應該是長效的，必須從基層抓起，從“ABC”一點一點地提升。只有基層抓好了，整體行業素質才能從內向外體現出來。

培訓應該分級，一個證書涵蓋整個行業也不可取。高檔商業物業或是寫字樓的管理明顯有別于中低檔社區管理，用一個學習套路就好像讓中學生、高中生、大學生、研究生在一個教室里學習高中語文，小的感到高深聽不懂、大的感到幼稚不愿意聽，就算正好處在合適“年齡段”的，也會因與這些人在一起，受到負面影響。學習是長期投入，不能見什么就學什么，最后連自己原來的步子也忘了。

培訓也必須注意要適應我國國情。從正規學校接受過物業管理系統教育的經理人，當初剛走上社會時也很難適應這一行業。許多同學只會紙上談兵，而在職業奉獻、實戰操守等物業服務最基礎的方面卻表現出“眼高手低”。這說明了我們在基礎教育上還是有缺陷的?？梢詫W習一下現在流行的“小老板MBA”教育模式，不要把起點抬得太高，讓參與培訓的經理人通過自愿、自覺的過程感受到職業培訓的重要性，以“ABC”基礎去灌輸、引導。

國內物業經理人的培訓和考試，在“把控”過程中的細節上還需要進一步完善。整個物業管理“職業經理人”的培訓是由誰去綜合組織?又是由誰去制作培訓材料?每次選用的培訓材料會不會過時、有沒有針對性?同時針對各種不同種類、不同品質的物業項目的分級教材及案例又是由誰草擬及講解?培訓員的實戰能力及理論能力以哪個為偏重?有沒有說服力?這些都是要事先考慮的。物業服務其實涵蓋了多門很深很深的科目，是一項綜合社會學。真的不是短短幾個課時就能說解決的。

和“專家派”、“學院派”相比，筆者認為，培訓和證書考試應該以企業和員工的生存為基本出發點。目前國內大多數的現場經理連中高檔物業的保安人員的工資都拿不到，卻要求他持有多證才能上崗，這非常不現實。做企業做事都應按社區客觀規律去面對，而不是空想、亂想，如果再加上亂作為，那么真正苦的還是那些基層從業者。生存才是根本。讓年收入過十萬元的企業高管花費三、四千元考證書，他也會感到價格昂貴；那么讓那些全年收入還不過三萬元的管理處經理必須持多證才能上崗的話(許多企業規定必須自費)，他們的基本生活費誰來保障?我國與發達國家和地區相比，國情不同，市場環境不同，所管理物業的品質不同，自然對物業經理人的職業要求不能相提并論?？梢詫W習別人的先進管理模式，但千萬不能硬套，合適我們自身的才是最好的。

物業管理的生存環境絕非可以和公務員或者一般企業白領的崗位相比。水、電、煤氣價格時有上調，從業人員基本工資也須按政策上調，但物業費卻是多年不動，并且有政府指導價這個標準“蓋子”。物管企業的高管要怎么辦呢?不學習不行，沒競爭力；不參加培訓也不行，沒證連進入行業圈的機會都沒有；沒錢請工人更不行，小區的管理是要靠人去做的。那么多的事必須去面對，成本哪里來?我們的經理就只能講理想、講自身素質、講奉獻!!!365天，經理們每一天都得為那幾角錢的收入而維持，而堅持。不向國家伸手要，靠自己的努力，靠業主的認可，那怕真有那么一天不能上崗了，也問心無愧。

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【關鍵詞】房地產開發企業；項目管理；實踐；思想

項目管理是對一些與成功地達成一系列目標相關的活動的整體。這包括策劃、進度計劃和維護組成項目的活動的進展。項目管理水平的高低直接關系著一個項目成功與否。當前房地產開發市場的競爭愈演愈烈，市場激烈競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，而市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。房地產開發企業要在國有土地出讓項目招標中獲勝，企業除了要有足夠的資質、強大的實力外，還須要在施工的管理方面具有優勢，以使企業達到技術、材料、施工等生產諸要素合理科學的配置。運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步才能為企業創造最大的經濟效益。

1 合理配置人力資源

首先房地產企業應該配備一個具備良好素質的項目經理，項目經理的素質，決定了他能否帶出一支合格的項目管理隊伍。只有具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目中的各項工作在健康而有序的環境下開展起來。其次，在房產開發和建設過程中，對房地產開發企業施工部門內部推行項目承包制。房地產開發企業是一個集房產開發、建設和施工于一體的企業，施工是項目的基礎。在對每一個開發項目的施工推行承包經營責任制后，根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而取得最大的經濟效益，這是是企業在競爭中的很大的成敗因素。

2 堅持保證質量、降低消耗的原則

在制定施工計劃之前，先要做好市場調研，對所投資的項目進行客觀分析，避免盲目決策。施工計劃的決策由管理者以及執行者親自參與，且在各項工作進行的過程中，實行自我控制，施工計劃應該分解下達到旗下的各職能部門。企業生產運行的目的和任務必須明確，應該要有目標，運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，要堅持保證質量、降低消耗的原則。不能簡單地應用數字模式對產量、成本、利潤三者的依存關系作簡單的分析，還要根據企業生產管理的需要，進一步完善和健全成本管理制度，建立健全的目標成本管理制度?？梢詫δ繕诉M行細化，通過目標分解，跟蹤并通過信息反饋各子系統運行情況，及時進行總結和完善，不斷推進成本管理，從而確保企業經濟效益的提高。

3 挖掘內部潛力

目前，我國房地產開發企業的管理水平還普遍不高，經濟效益還普遍低于當前國際的一般水平。在國家對房地產市場進一步規范的過程中，房地產開發企業利潤勢必將隨之降低。所以，只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓新創新，才能使房地產企業得以生存和發展。在運行過程中房地產開發企業需要依據自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，從而達到提高項目管理水平以及工作效率的目的。房地產開發過程項目管理策劃體系可以將學習型組織的概念引入由相關者組成的團隊，在充分進行相互交流、學習的過程中不斷提升企業自身的創新能力，建立一支綜合實力強大的團隊，能夠在價值鏈上的進行增值和創新，以充分滿足廣大客戶的需求。

項目管理過程，是項目管理企業從宏觀、戰略角度的管理到項目微觀管理的實施過程，根據項目的性質、定位特點，建立項目全過程管理體系，實現投資、進度、資源、成本、質量等方面的綜合管理。形象一點說，房地產開發項目管理其實就是各種價值目標的搏弈過程，當各個目標的實現達到平衡時，價值增值就達到最大化。項目管理工作的實施思路更主要的是體現價值鏈上客戶關系競爭性平衡、資源整合及縱向一體化構建、動態信息技術運用等先進的管理創新思想。認真抓動態過程的管理，反復運用，統籌和協調管理層面，達到房地產行業的平衡發展，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在，才能實現價值的增值。以下將就項目的實施及控制管理、結束階段的實踐過程來具體分析項目管理過程。

3.1 項目實施及控制管理

房地產開發包含前期規劃，工程建設以及市場營銷和物業管理四個階段。在前期進行項目的規劃時，應該考慮到房地產市場需求的變化、市場客觀因素的影響、項目存在著計劃頻繁變化、成本難以控制等問題。為此，應該探討通過采用項目管理的方法和手段對采購項目進行輔助決策,加強對采購項目的范圍變更、進度和費用控制等方面的管理,以期實現對項目的有效控制。項目的工程建設，房地產開發企業根據項目計劃進行招標采購的方式。在對開發項目的施工實行承包經營責任制后，應該在施工之前決定項目之間的邏輯關系，并確定各個項目實施的先后順序，通過進度控制，保證項目實施的時間有效性。在項目實施的過程中，發現存在的問題后漏洞后，可在適當條件下，進行工序，工時以及資源的調整，協調好各部門之間的關系?？刂崎_發的質量，施工部門的質量保障體系，進行設備質量控制，監理規劃，并制定相應的控制計劃，使各部門有條不紊，有章可循的運作。在當前房地產形勢迅速發展，銷售異?；鸨男滦蝿菹?，重視房地產市場營銷，對于房地產企業打造銷售品牌，以及克服短期行為，實現企業的可持續發展，仍然具有十分重要的現實意義。當前房地產市場營銷應關注的幾個問題有：1、房地產市場營銷應重視品牌質量2、房地產市場營銷應彰顯企業和所開發樓盤的亮點特色，宣傳推介、吸引顧客的眼球的。房地產企業和所開發的樓盤，應該在市場營銷中，有意無意地把最能打動別人的優勢和品質展示出來 3、在房地產市場銷售活動中，必須要講究誠信，堅守誠信，實事求是地進行推介活動，使消費者產生信賴感。房地產企業必須重視和加強銷售員隊伍建設，要通過專業培訓和業務指導，不斷提高他們的專業業務知識和技能。在市場營銷階段，房地產企業只有充分認識房地產市場營銷活動在整個房地產開發環節中的重要意義，才能認識市場，把握市場，駕馭市場，最終在激烈的市場競爭中立于不敗之地。最后在物業管理方面，在我國房地產企業物業管理模式通常是“父子型的物業管理模式”，管理體系還不夠完善。因此，需要建立完備的管理體系，嚴格執行投標市場機制以及相關法律、法規，加強物業管理公司的合作，督促物業管理公司給顧客提供完善的物業管理。

3.2 項目結束階段

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我叫，現任公司物業部經理。負責住宅小區、社區庭院物業管理工作。半年來在公司領導的正確決策下，在全體員工的共同努力下做了一些工作，距離公司領導的要求還有很大差距，我決心認真總結工作中的經驗教訓，把半年來的工作表現和不足，分幾個方面述職報告如下：

一.小區、社區經營收費工作：狠抓協助收取了小區衛生費70%，垃圾清運費減少了30%確保了小區的正常經營。光明路號院、畜牧局院、服務公司院、第二技校院衛生費的收取支付工作。公園小區的物業費收取工作。房管局小區、黃金小區的車位費收取工作。能給公司費用收取及經營扭虧做了大量的工作。但是同領導的希望和要求還有很大差距。我每天起早貪黑，深入到每一棟樓前，解答每一位業主提出的問題。對每一個院的收費工作都進行細致的部署，對收費的每一個環節想盡了一切辦法。言傳身教把自己十多年來的收費經驗教給員工，同自己一起工作的很多同志共同的一句話：“你不是經理是老師，跟著你干我們踏實心甘情愿，你不干了我們立馬走人?！闭f明工作的難度之大，任務之艱巨，非常人所能接受的工作壓力。對黃金小區、房管局小區的物業費收取工作，進行了前所未有的詳細調查，財務費用分析。提交了切實可行的解決方案。經常通宵達旦的整材料，完成了自己應盡的職責。

二.分管社區工作以來，詳細調查匯總了四個辦事處74個庭院的：人員配備、工作職責、收支費用、垃圾處置等工作。及時給公司領導，提供了社區庭院的經營整改方案。逐步落實整改：由原來的74個庭院、員工84人、每月支付工資54350元。現在的：個庭院、人、每月支付工資元。每月減少工資費用萬余元。對現有的庭院，進行認真核算，收入同服務協調進行，經營中的協議簽訂、剩余費用的收取工作、人員的合理調整、垃圾清運費處置費的合理收支等問題還有大量的工作急需解決。由于原來的項目經理工作調整，存在大量的遺留問題還要進行，爭取早日理順努力完成。

三.狠抓小區服務質量的提高，對人員的技能培訓，日常事務處理，能起到表率作用。積極配合甲方解決小區存在的實際問題，為改變小區的環境面貌，受到廣大業主的一致好評，做了大量的工作。小區的車棚啟用管理、綠化工作、垃圾箱的更新、傾注了大量的心血。小區在沒有維修人員的情況下，督促協助解決了很多維修任務，一頭汗一手屎的為業主服務，心系廣大業主的生活必須，協調處理供暖、供水、供電中的問題，甲方領導對我們的工作是肯定的，更是信任的，兩三天見不到我，聽不到我的電話就著急。今天礦上通知我六萬多的服務費補貼，今天就匯給公司。囑咐很抓衛生管理迎接局里創建衛生小區驗收工作。人非草木，孰能無過。小區管理的工作中還有很多不足，衛生工作還有一些方面，沒有按照＜市小區物業管理標準＞做好做細，有待整改。非機動車輛亂停亂放現象，還有待廣大業主自覺改正，我們已粘貼通知幾次廣為宣傳，不斷提醒個別業主自覺存放到車棚內，早日解決小區不協調的現象。

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一、物業管理方面

（一）積極做好物業管理地方性法規建設為進一步規范物業管理活動維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》，結合本市物業管理實際，今年我們著手起草了《沈陽市住宅物業管理規定》，目前已進入審辦階段，今年將以地方性規章的形式出臺?！痢聊陮φ幷逻M行實際檢驗，并認真總結經驗與不足，進一步完善我市的物業管理法規建設，為我市的物業管理活動提供堅實的法律依據。

（二）進一步規范物業管理行為。一是繼續抓好物業管理招投標工作。進一步加大物業管理招投標的監督和指導力度，按照有關規定，對符合招投標條件的，要全部實行公開招投標，既做到公開、公正、公平，又增強物業管理企業的競爭意識和風險意識，促進物業管理逐步向市場化、專業化、社會化邁進；二是加強物業管理的監督和指導。嚴格按照《沈陽市物業管理企業誠信經營考核暫行辦法》、《沈陽市住宅小區物業經理執業考核暫行辦法》的要求，對全市物業管理企業、物業經理人進行考核。同時，建立物業管理企業和物業企業經理誠信考核的網絡服務平臺，將考核結果在沈陽房產網上予以公布，便于各物業公司自行查詢，更便于接受公眾的監督，使物業管理行業能夠建立一個公正、健康的行業環境。對不符合標準的物業管理企業和經理人，隨時取消其物業資質或從業資格；三是協調并指導組建業主大會和業主委員會。根據國家《物業管理條例》，結合我市物業管理實際，出臺《業主大會、業主委員會組建程序》等相關文件，充分發揮社區作用，行業主管部門和社區及物業管理企業密切配合，對具備條件的住宅小區，積極引導組建業主大會和業主委員會，充分履行其權利和義務，協調業主和物業管理企業的關系，做好物業管理工作；四是繼續作好物業企業資質管理工作。進一步嚴把資質審批關，嚴格遵守審定資質等級的有關規定。同時加強物業企業資質監管，今年我們開展了“一個清理、兩個整頓”活動，通過排查對一批存在問題的物業管理企業責令限期整改，并對一批服務質量差、多年未年檢的物業企業依法取消了資質?！痢聊辏谫Y質管理取得一定成績的基礎上，繼續作好資質監管工作，為物業管理企業創造一個良好競爭環境。

（三）住宅區實行分級分類管理。今年年底，按照“分等定級，分項定價”的原則，將住宅區劃分為高、中檔和普通住宅區三大類，初步建立起四種住宅區管理模式，即：高、中檔住宅區實行專業化、規范化的物業管理；普通住宅區，在充分征求業主意愿和社區意見的基礎上，實行專項管理；具備條件的住宅區，可因地制宜，建立“開發建設、物業服務、社區自治”三位一體的“百步亭”管理模式。××年，要總結住宅分級分類管理工作的經驗，深化住宅區管理的體制改革，繼續探索抓好普通住宅區物業管理的有效途徑和措施。

（四）繼續抓好物業從業人員培訓工作。目前，我市與國家建設部物業管理培訓中心，聯合舉辦了期物業管理從業人員崗位培訓班，全市物業管理企業經理及具體工作人員共有余人參加了培訓并經考試合格后持證上崗，使他們掌握了物業管理的專業化知識，達到物業管理企業和業主雙贏?！痢聊?，我們還將繼續與建設部培訓中心聯合，對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

二、直管公房管理和規范

（一）繼續抓好直管房產委托經營管理工作。一是簽好國有直管房產及主輔分離接收房產委托管理合同是做好直管房產經營管理的重要保證。如果按照相關法律法規，本著平等自愿的原則，規范考核內容和程序是管好合同的重要環節。二是以“管量清查”為依據，建立直管房屋管理檔案，即：一證、兩卡、一圖（以棟為單位建立未售房屋產權證、資料卡、租金管理卡、房屋平面圖）。三是開發建立微機管理系統，實現管理的現代化和規范化。要建立健全規章制度，明確崗位職責，規范工作流程，管理好、經營好這部分國有房產。

（二）抓好直管房屋修繕管理工作。在新的房產經營管理模式下，抓好立項、審批、監管和驗收結算的各個環節，嚴格落實修繕責任制。由局物業處、計劃處負責全系統直管房屋修繕投資計劃的制定和下達，由局投資建設服務中心負責對整個投資計劃的執行情況進行全程驗收、檢查，并對各項修繕工程進行質量監督、檢查，驗收和初步結算工作。同時，繼續推行大宗修繕材料招投標工作，保證 修繕工程質量，防止修繕工程材料良莠不齊，在局監察處監督下，組織各相關單位嚴格履行招投標各項工作環節，切實提高修繕質量和水平，完善房屋使用功能。

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為促進海鷹物業公司良性發展，2012年以來，黨支部組織經營層和職能部門到先進企業進行學習調研，實行管理人員全部競聘上崗，優化整合部門和人員。加強基礎管理，狠抓服務意識、服務質量、崗位技能、禮儀禮節、職業道德、文化科技、法規知識和消防知識等方面的培訓工作。從科學合理地評估海鷹物業公司所屬各項目部管理水平和工作績效的角度出發，制訂了《年度經營管理目標綜合考核獎懲辦法》。加強質量管理，每月收集服務質量調查表，對反饋的問題進行分析總結，逐一落實，使客戶滿意率不斷提高，為航天三院各單位提供了有力的服務保障。

二、服務創新樹立品牌

為了做好服務創新，黨支部通過座談、調查問卷等形式了解甲方和業主的需求，形成服務創新工作方案。鷹物業公司根據現有的服務內容、區域特點和云崗地區家庭服務需求狀況，構建了以地區“187”熱線為平臺，鐘點工服務、搬家服務、保姆服務、家政信息服務等為內容的家庭服務隊伍，形成了特色服務。2013年上半年，為居民完成日常維修2660余次，進行搬家、清洗和日常保潔服務120次，垃圾清運160余戶，協助房產部門完成舊房查驗170余套。近期，根據住戶需求，推出家政服務年、季優惠活動。另外，還增設夜間巡邏車，采取物防管控、人防管控、物防人防相互聯動等一系列安全防范措施維護小區安全，努力創建一個安全、舒適、文明、便捷、溫馨的和諧示范社區。

三、制度創新

促進發展一直以來，物業公司經營層貫徹落實民主集中制原則，重大事項按程序集體決策，把民主討論、集體決策與明確分工、落實責任相結合，團結協作謀發展。2011年，加強了基礎管理，科學嚴謹的編制崗位配置方案，編制完成8萬字的《規章制度匯編》。黨支部注重培育職工隊伍，堅持“雙培養”工作思路。2011年實行項目部負責人制度，22名項目經理陸續通過了物業項目負責人考試，其中兩人通過國家物業注冊管理師考試，一人通過國家注冊安全師考試，向管理隊伍專業化發展。

四、文化創新強化意識

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關鍵詞：智能化信息化范圍管理進度管理 質量管理

中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A

21世紀的頭20年，是智能化、信息化從小到大飛速發展的時期，是全世界歷史上建設的高峰期，與2010年我公司參加浙江省某地市高檔小區的智能化信息化系統集成設計工程，并得標。正值公司內部設計部門引入項目管理方式進行設計項目的管理。2011年9月，此項目施工結束并通過驗收，標志著項目的基本結束。在此項目中，我作為項目經理全程參與，歷時一年半，頗有一番感受。

項目背景：浙江省某地高檔小區智能化信息化系統集成項目

項目時間要求：2010年2月開始，2011年8月底完成，歷時18個月。

項目目標：在2011年8月前，完成小區建筑群共18幢建筑單體的智能化信息化系統集成并交付竣工圖紙及決算，通過國家有關部門的驗收，并達到省級獎項標準。

項目總結：通過在此項目中運用項目管理方法，使本項目得到了比較順利的實施，較高質量地達到了項目目標。雖然在項目中，客戶需求幾次發生變更，項目交付的目標時間也幾次延遲，人員也發生一些變動，但由于各方在項目過程中的積極合作，加上項目進程的明晰、可控，使項目得到了用戶的認可與好評，最終圓滿的完成了整個項目。

一、范圍管理

影響項目成功的因素有很多，包括用戶的參與、清晰的項目任務、明確定需求說明、以及正確定計劃工作，這些都是項目范圍涉及的內容。項目工作中哪些該做，哪些不該做，做到什么程度，都是由“范圍管理”來決定的。項目范圍管理的主要過程有啟動、范圍計劃、范圍定義、范圍核實、范圍變更控制等，在本項目過程中，我們應用范圍管理的方法如下：

（一）、啟動階段的范圍管理

1、項目啟動

項目啟動階段最重要的工作是確認項目存在并對項目經理進行授權。

本項目中標后公司根據實際情況安排，因為經驗工作態度等優點，我被確定作為項目負責人負責項目的所有跟進。在項目中標，得到合同后，公司的銷售總監，銷售副總裁，召開一次項目啟動會議。會議上副總裁正式宣布我為項目經理，并對項目目標，公司管理層的對本項目的期望，各方面的關系，涉及人員的初步職責分工做了明確。

2、分步實施的原則

由于項目前期的需求基于投標方式的限制，所有需求都是基于來自建設方的招標文件和來自建筑設計院的初步設計圖紙，需求可以說是非常不明確。同時由于實施初期用戶對項目需求的認識不夠，容易使整個實施過程達不到預期的效果。因此在實施過程中我們采用“整體規劃、分步實施”的原則。將整個實施分為二個階段，第一階段作深化設計，集中精力保證園區整體智能化信息化設計的框架完成，并經過相關專家的評審。第二階段在總結前期實施經驗的基礎上，全面鋪開，按照每個建筑單體進行深化設計施工，最后由項目經理進行整合、竣工、驗收。

3、項目團隊組建

在2010年7月份，公司開始探索在承接的項目中采用項目管理的方法進行管理，并對部門組織結構進行了改組，設立了專業設計人員和項目審核監管（由主任工程師及部門經理級別擔任）三層結構。將原部門組織結構從職能型結構轉換為矩陣結構，加強項目經理的權力和對客戶的響應。考慮到項目工作量很大，時間緊迫，我即對原項目團隊進行充實調整，增加了1名專業設計和1名項目審核人員

4、需求分析調研

項目需求分析是明確項目范圍的基礎，為了保證用戶需求分析的全面，準確。在向用戶進行需求分析調研時，我們首先制定了詳細的需求分析計劃，明確規定需求調研時間，用戶參加人員，調研方法、內容，實施人員；同時要求實施人員依據項目背景資料及以前其他項目的實施經驗做好需求調研準備，認真編制需求分析問卷，以避免在調研中過程遺漏相關內容；在調研過程中實施人員積極對用戶進行啟發，使用戶能有條理，系統地描述需求，并在調研中詳細記錄調研問題的答案。為了避免今后扯皮，我們在整理用戶需求的基礎，補充了《設計任務書》。

5、初步的項目干系人分析

由于項目涉及的單位和人員比較多，為了溝通方便，我們對各個干系人的信息，職責和聯系方式作成表格，見下表：

涉及的各方名稱 項目中的職責和工作內容 主要人員職位 聯系方式

某開發商 投資方 略 略

物業管理公司 今后將作為小區的使用者

建筑設計院 建筑群的建筑功能、電氣等設計，為本項目提供設計的基礎信息

公司設計部門 具體負責實施本項目的設計工作

公司銷售總監 客戶關系維持及業務聯系

公司銷售副總裁 高層客戶關系維持及業務聯系

（二）、計劃階段的范圍管理

準確的范圍定義是項目范圍管理的基礎，在計劃階段，我們采取了以下措施，保證項目范圍的準確定義。

1、制定范圍計劃

在進行業務調查和需求分析的基礎上,明確定義系統范圍。在執行過程中，我們首先制定范圍說明書。在范圍說明書中明確定義項目范圍，各階段的交付物，并對相應功能進行細致描述，避免在理解上雙方發生歧義。

2、范圍定義

在范圍說明書的基礎上，我們采用自上而下的方法，按照系統的不同組成劃分了WBS。范圍細化至每個特定的工作包，使得分解后的任務可管理，可定量檢查，使項目設計和審核人員有章可循，同時便于項目經理在不同階段有效控制中間成果同時不至于陷入到項目細節中去。

（三）、執行過程中的范圍管理

1、定期例會，及時溝通

為了保證在項目過程中對重要問題及時做出決策，對項目的范圍、成果和進度及時通報，我們建立了項目團隊例會制度。通過項目例會制度，能夠不斷對項目范圍及已經取得的成果進行確認，避免了在項目實施后期范圍變更的巨大風險。

2、階段交付物確認

在項目實施的各階段我們提供了以下交付物由用戶確認，在上一階段交付物確認后，才能開始下一階段的工作。

項目階段 交付物 接收和評審

項目計劃階段 項目調研報告 某開發商

項目初步設計階段 初步設計方案、整體系統圖紙和設計概算 建筑設計院

項目深化設計階段 深化設計方案、每個建筑單體的施工圖紙和細化的設計預算 某開發商、物業管理公司及行業專家

項目施工階段 施工過程環節 某開發商

項目收尾階段 招標文件的技術要求 某開發商、物業管理公司及行業專家

（四）、范圍變更管理

變更的管理是項目范圍管理的重要組成之一，項目的范圍計劃不出現任何改變幾乎是不可能的。范圍變更的原因是多方面的，如用戶要求增加子系統功能等。因此我們在項目管理體系中應該包含一套正式的變更程序。為了防止項目范圍的無效蔓延，保證項目順利進行，我們雙方討論規定對用戶的范圍變更請求，一律通過書面變更申請提出并確認，即使建設方和用戶口頭提出，我方也幫助重新出變更申請單，重述需求及變更導致的工作范圍，預算變化等，經雙方審核后，視不同情況，做出相應的處理。

同時，在每次和客戶的溝通過程，會議等，對每次會晤都作出紀要，甚至包括我方的設計人員與對方的個別溝通，凡是涉及到有需求更改的，都要有書面的紀要，然后對這些進行匯總。分發給相關的人員，如果要進行范圍的變更，必須要發變更申請單，經過批準才進行變更。當然，有的變更僅僅涉及到進度的變化和設備采購和施工的預算，則無需進行范圍的變更。

二、進度管理

進度要求往往是項目中客戶需求最明確和最敏感的部分，通常關系到客戶的重要利益。在實際項目中我們也意識到,管理好進度的關鍵是合理安排好工作，并有計劃地利用工作時間，尤其是最主要的工作和最關鍵的問題。另外，為了應付風險及意外事件，需要在項目進度計劃中留有時間余量。因此，在項目中：首先我們認為適當可行的進度計劃是保證進度的必要條件。

根據前期制訂的WBS，我們對任務進行了進一步的分解，明確了各個階段所包含的具體活動，并根據活動順序與活動歷時繪制了PDM圖。有了PDM圖，我們利用Project2000軟件，結合項目資源狀況，又制訂出項目的進度計劃，并利用資源平衡原則更合理的分配各個資源在項目中的活動安排，保證每個項目活動都能有充足的資源分配且不會有資源過于緊張導致進度拖延的情況。

為了保證項目進度的履行，項目團隊還制訂出在不同階段發生需求、設計變更或不可預見事件的發生造成進度計劃不能正常執行情況的進度變更流程，來及時修正為最為可行的新項目進度計劃。

其次,我們還認識到設計項目的主要成本來自于人力的投入，而進度拖延，必然導致項目成本的成倍提高；而單純的保證進度，忽視項目設計質量又會帶來大量返工，同樣是進度的損失，從而增加項目成本。所以說保障項目進度，人力投入是一方面原因，更應該從提高工作效率入手，進而縮短項目工期。

三、質量管理

質量管理作為項目管理中重要的一環，在系統集成項目中顯得格外突出。接下來，將從以下幾個方面介紹在項目質量管理方面的一些心得。

（一）、質量計劃編制

為確保項目質量管理的第一步就是質量計劃編制，它也是實現高效質量管理的基礎，它為項目的執行提供了基本的質量標準和考核規范，并對質量管理進行統一的規劃和設計，起到了綱領性的作用。在本項目中，我們著重在下面的兩項工作：

1、全面的質量管理計劃

從項目的需求調研階段，就要求對項目提供質量管理的保證，只有質量管理計劃貫穿整個項目過程，才能夠真正的達到“錯誤發現最早”的目的。

2、執行計劃的靈活調整

由于智能化信息化系統集成項目包含的子系統很多，相應地，對涉及到的每個系統產品的質量要求，相關的標準和準則都應被設計團隊了解并確保在項目設計中被滿足。本項目中還有一個重要的質量管理要點就是在整個設計方案中對整個系統的質量要求的平衡，即子系統和系統整體質量的平衡。在特殊的情況下，由于需求情況不夠細化，針對可能的需求擴展及其引起的質量要求改變，提供一個以上的中間解決方案供建設方及客戶確認是十分必要的。

（二）、質量保證方法

質量保證包括與滿足一個項目相關的質量標準有關的所有活動，它的另一個目標是不斷地質量改進。

1、規范的文檔和圖紙模板

在計劃、初步設計、深化設計等各階段，我們都通過規范統一的文檔和圖紙模板，從而規范項目交付物的格式，同時也方便項目中的溝通，保證各子系統信息真正的完整性、一致性。

2、高效的溝通方式

包括例會、周報、項目校對審核記錄單、會議紀要等，同時對項目團隊內部的溝通以及與客戶的溝通也通過例會/周報、紀要的方式，把各個接口進行統一的規劃，盡量保證交流的通暢和準確性。

（三）、項目質量管理的實施控制

有了良好的質量保證措施，就需要對實施進行有力的控制，才能夠真正的使各項措施落到實處。對于工程項目，最重要的質量控制手段就是評審制度，各個階段的評審，包括內部評審和外部評審，設計方案和圖紙的每個階段都要進行自校，互校，階段性工作完成即交給設計院進行審定審核輸出。初步設計階段和深化設計階段結束都要把交付物交給行業專家評審，才能決定是否進入下一環節。

總之，運用項目管理的方法，確實給項目工作帶來了改觀，項目工作的有序化有目共睹。雖然在實踐中還感覺到很有很多的工具和技術還用的不熟練，隨著實踐的深入和對項目管理的不斷加深理解，一定能夠在項目中用好“項目管理”這個利器的。隨著不斷學習與調整，智能化、信息化工程行業也將走向更輝煌的明天。

參考文獻：

1、《建筑智能化系統工程項目管理探討》（中國建筑教育）

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現從以下幾個方面對公司上半年的工作予以總結：

一、上半年工作業績

（一）業務拓展情況

1、公眾物業領域又添新項目

今年，我們在公眾物業項目上又有一些新的進展。于今年6月我們承接了上海國際網球中心的物業管理項目。建成后的國際網球中心將在今年11月份承辦國際頂級賽事——“大師杯”網球公開賽。目前項目管理處已經入駐現場，并開始進行前期物業管理。

（二）管理目標完成情況

1.建立健全管理流程

1.1完善公司組織架構，適時組建市場營銷部

今年年初，公司確定了全新的組織架構。為了公司的長遠發展，為了增強公司業務拓展的能力，新增了市場營銷部。同時按照此組織架構，聘任了年輕化、知識化的全新管理干部隊伍，編制了各管理崗位的崗位說明。

1.2逐步建立和完善二級管理的職能工作流

各部門、各條線建立起了調整費用申請、報銷流程、新接項目工作流程、項目報告、審批工作流程、安全事故報告流程和處理等流程，為實現今年“規范管理、降本增效”的管理目標打下了基礎。

2.建立和完善公司各項管理制度、管理辦法和管理標準

今年上半年公司各職能部門共陸續下發各類管理制度、辦法、條例等十余個，逐步形成了公司管理體系的框架。

2.1行政管理方面

調整了行政公文管理規范和相關制度；健全公司檔案管理體系；完善和規范了CI管理體系；建立公司網絡化管理系統，實現了與集團辦公網絡的并網；

2.2人事管理方面

在全公司范圍內實施了《獎懲條例》，大大激勵了員工，員工的主動性、積極性大大增強；

2.3財務管理方面

在公司范圍內建立了費用審核辦法預算內容標準；

2.4市場營銷方面

建立了新接項目評估標準；

2.5物業管理方面

建立起公司的應急和預警體系，建立了公司對項目定期業務檢查制度、安全檢查制度，完善了安全管理組織體系。

3.編制和修訂《管理手冊》

與上海青藍物業管理咨詢公司合作成立了編委會，建立各分冊編寫小組，目前《手冊》的大綱已完成。

4.加大人力資源開發、培養力度

公司上半年選拔了青年干部，為他們提供了高級管理培訓、考察的機會，使他們開闊眼界，迅速成長。

二、下半年的工作計劃

下半年計劃完成的工作有：

1.市場拓展：

爭取實現新增項目2個；探索多種形式盤活不動產；完成公司對外投資企業中的投資回報計劃，從而實現全年的經濟目標，完成集團下達的各項指標。

2.管理工作：

2.1編制下年度預算和工作計劃；

2.2完成《公司手冊》的初稿編寫工作；

2.3在人力資源的開發和后備干部的培養上，下半年將重點培訓工作，如新員工培訓、項目經理培訓和見習實踐等；

2.4完善及健全公司質量管理體系，提高項目覆蓋率；

2.5在企業品牌建設和文化建設方面，我們力爭創建一個部優、一個市優物業管理項目、創建區級文明單位稱號；保持“全國用戶滿意企業”；并開展一系列企業文化活動。

三、完成目標過程中出現的傾向性問題及其解決問題的思路

（一）欲速而不達

今年二級管理的力度大大加強了，人員的配置也相對加強了，所以上半年，公司各職能部門紛紛出臺了針對二級管理的制度，可是在細節上還有很多值得商榷的地方，比如操作的簡易性、執行的有效性等方面還不是做的很完善。

解決的思路：成熟一個、出臺一個，把管理做扎實了，對于細節考慮充分了，不能急于求成。我們的干部，具備管理技能，如果對于細節的把握再成熟一點，我相信我們的管理可以得到有效的提升。

（二）曲高而和寡

上半年公司總部出臺的文件從立意到思路都是相當不錯的，有些已經運用到一些非常超前的管理理論，可是忽視了項目的實際情況和項目人員的接受程度，引發了一些說到做不到的尷尬。原創：

解決思路：管理有時候不需要高深的理論和華麗的概念，只要有可以解決實際問題的效果。所以，我要求各職能部門下項目進行調查，不調查就沒有發言權，不調查就不可能有到位的方法，從項目實際需求出發、從管理實際需要的結果思考，再來制定游戲規則。

四、新聘管理人員的績能評估

1．被評估人：李濤職務：公司副總經理

思想道德：好。嚴于律己、正直、正氣，處處能起表率作用。

工作技能：日趨完善，在實踐中獲得進步。

管理能力：能思考，有大局觀，學習力強，宏觀方面尚需努力，專業知識能力需向更高目標努力。

領導藝術：有溝通能力，語言能力有提高，處理條件方法靈活。

2．被評估人：褚國華職務：公司總經理助理

思想道德：嚴格要求自己，踏實認真做人，對下屬關心，受到同仁尊敬。

工作技能：業務能力較強，管理思路清晰，擔任業務領導，工作業績較好。

管理能力：管理技能成熟，管理思想超前，對分管的工作抓緊抓好。

領導藝術：有著良好的溝通能力，有較好的群眾基礎，能有效的組織管理。

3．被評估人：陳瑜職務：公司總經理助理

思想道德：一個對自己有嚴格要球，并且有明確目標的人。一個勤儉而有耿直的人，品格好。

工作技能：有一定工作能力，有較豐實的閱歷，好學、勤儉、努力。

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（一）我國工程項目管理的發展歷程

施工企業推行項目管理的總體戰略是在八十年代末，這是將國外目管理引進我國施工企業的開始。經過10多年的實踐，已經取得了一定成績。企業由固定建制式轉向工程項目管理，這是為了適應國際和國內建筑市場激烈的競爭而以傳統管理模式的改革，它帶來了企業體制、承包方式、分配制度等方面的變化。同時我們也可以看到，國外項目管理作為一門科學取得了長足進展和巨大的進步。工程項目管理作為一項先進的科學管理技術，被越來越廣泛地應用到建筑施工領域。因此，提高我國施工企業的國際競爭力，應該把項目管理技術理作為施工企業的一項重大戰略任務來抓。

（二）項目管理的基本涵義

眾所周知，項目管理就是把各種資源應用于項目，以實現項目的期望目標。這里所說的資源即：人、材料、機械、資金、信息、科學技術和市場等。項目通常分為若干階段，其包括：啟動、規劃（計劃）、實施（執行和控制）、結尾。各階段都有其實施特點，它們相互銜接、相互作用，形成一個不可分割的統一整體。用系統論的觀點可以對項目管理的這些組成部分有一個更深入的理解。

（三）項目管理在我國工程施工中的巨大作用

項目管理在工程中的重要性是不言而喻的。隨著建筑市場競爭的日益加劇，企業經營者也將其廣泛地應用到了施工的具體環節中去。根據有關資料顯示，目前的市政工程大中型項目的平均工作量強度大約達到每天10萬元至50萬元。這就是說，工期提前或滯后一天，意味著經濟方面的重大得失。雖然，項目管理的效果有時往往是非顯現性的，容易為人們所忽略，但這種效果的差異是客觀存在的。資料分析表明，同期、同環境、同結構形式，各工程項目每工日完成工作量差異率可達10%－50%。在工程中應用項目管理技術，可大大降低成本，不僅使施工生產的經濟效益提高，而且能使生產有序、穩定、協調地發展。實踐中的成功實例主要有：魯布格水電站引水系統施工、小浪底工程。應用項目管理技術，使施工指揮者有總體概念，目標明確，能定量分析問題，為正確決策創造了條件。

二、知識經濟對項目管理的挑戰及當前項目管理中的問題

(一)知識經濟對項目管理的要求

正如人們所說，第三次科技革命的知識時代已經來臨。知識在社會經濟中的作用已愈來愈明顯，知識推動已成為現實現象。而中國傳統項目管理是傳統估算，盲目施工，多退少補的模式，其既不能將項目概算、預算、決算等重要的控制環節有機地結合起來，面對飛速發展的信息化，它又顯得缺乏活力。

知識經濟的挑戰，對項目管理提出了新的要求。首先，在項目管理的實施過程中要以高新技術來武裝傳統工藝，從一定程度上實現項目施工的工業化。其次，項目管理要全面轉向信息化，尤其是要高度重視信息管理過程中的“反饋”活動的重要性。美國管理專家西蒙說：“沒有反饋就沒有管理”，反饋和控制是項目管理的重要特征。再次，要善于運用知識化的資源來緩解工藝工業化對資源的需求，如先進的計算機技術在工程項目管理中的廣泛運用等。最后，在項目管理的實踐過程中，要把先進的科學技術和具體的經濟指標相結合，達到項目管理最佳經濟效益值。

總而言之，就是要適應知識經濟的發展要求，最終實現項目管理的科學性。這是知識經濟時代項目管理活動所面臨的挑戰，也是現代化的項目管理發展的必然趨勢。因此，我們必須首先明確當前項目管理所存在的具體問題，從而有針對性地找出解決問題的對策。

（二）當前項目管理存在的問題

首先，項目決策者缺乏決策的科學性。決策者在項目施工管理中起著至關重要的決定作用，科學的決策是項目成功的關鍵因素。而當前的項目管理現狀說明，這方面做得還很不夠。實踐中的“干了再說”，花錢買教練的情況不在少數。項目決策人應從總體的大局出發，善于傾聽不見意見,通過歸納假設演繹得出自己的科學結論。據調查，不少企業的施工管理是粗放型的，投標時無可靠依據，施工中順其自然。這使得企業在決策中無依據、具體施工管理活動中又無章法，企業的經營活動因而就不會進入良性循環的軌道。

其次，項目管理者在管理過程中缺乏整體視角和長遠眼光，片面追求經濟效益而忽視項目的社會效益和環境效益。經濟的發展要依托于社會，以資源的過分消耗和環境的破壞為代價的經濟發展是不可取的。知識經濟的到來帶來了經濟的快速飛躍，同時也助長了一些企業經營者片面追求經濟效益的管理思想。甚至有的企業不惜以犧牲項目的社會效益和環境效益為代價來達到所謂的經濟目的。例如淮河流域小型造紙廠污染淮河水質問題就是個典型的例子。這種觀點應該堅決杜絕。

再次，決策者對現代科技理解不深刻、利用不恰當。決策者利用現代科技，片面追求所謂現代化，如許多中小城市也片面追高層建筑越多越好就是一例，管理者應正確看待科技，使用科技，使科技真正地成為管理的臂膀，成為推動社會前進的車輪。

三、全面提高現代化的項目管理技術

如何應對知識經濟對現階段項目管理所帶來的挑戰，是當前研究的一個重要課題。筆者認為可以從下幾個方面做起。

（一）從宏觀上，把握系統管理的思想及可持續發展的戰略

首先，要用系統論的思想建立項目管理的系統模型。根據系統論的觀點，將一個項目看作一個系統，按系統的等級特性可以將之分為六個階段，即六個子系統，它們是項目可行性研究階段、設計階段、施工招標階段、施工段、竣工后物業管理階段和殘值回收階段。根據系統分析，項目各階段內部有自己的最小成本值。同時，考慮到各階段在系統狀態下會互相影響，如設計階段的成果，即對施工階段有影響，也對可行性研究階段產生影響。同時，由于在系統的各個階段中，它們是作為相互先后的工序，共同存在于一個系統中，所以可以對它們進行優化，進而求出最佳成本。

其次，要從可持續發展戰略的高度進行項目管理。可持續發展是指在滿足當代人需求的同時不危害后代人的需求，以破壞較少、代價較小的發展來達到最終目標。建筑工程項目的可持續發展戰略要求在項目實施過程中，無論在哪個階段都必須考慮到后一階段的實施。實際上它是項目經濟、環境和各階段協調的三位一體的發展。

用可持續發展戰略進行現代化項目管理是當今社會全面發展的必然要求，而建筑工程項目可持續發展戰略是現代項目管理的標志。我們知道，一個項目從它最初的可行性研究開始，就必須有全局的觀念、綜合考慮。在規劃每一階段計劃的過程中，必須留有相應的靈活性，以便在該階段實施過程中能有充分利用進一步獲得的信息做出更細更有效的決策；另一方面，在本階段實施過程中，還必須考慮到對下一個階段實施的影響，達到最佳綜合收益。

施工過程中可持續發展戰略的具體措施需要不斷地發掘和探討。如減量化、再使用、再循環三原則規范項目管理行為，可以使用較少的資源達到同樣或更好的效果；如施工中減少材料的二次倒運、落地灰的回收、廢棄磚石作鋪路材料等。建筑工程項目管理與可持續發展戰略相結合，必將給項目管理注入新的活力，并產生一種全新的現代項目管理模式。

（二）從實施主體上，項目管理者要適應科技的發展趨勢的變化

大規模協同合作的集團行為是知識經濟對企業經營活動提出的嶄新要求。伴隨著第三次科技革命的浪潮，當前科技總體發展趨勢是綜合化、加速化、社會化。其具體表現為科技的種類相互滲透，科技發展無論在量上還是在質上都是在加速增長?？萍純炔康目萍脊ぷ髡咧g的關系已經由單兵獨戰轉向需要大規模協同合作的集團行為。

項目決策者要盡快適應和學會三個轉變。隨著科技的發展，人們對項目管理水平的要求也越來越高，為了適應當前科技發展趨勢，首先，項目決策人必須從專才向通才轉變，這是科技綜合發展的要求；第二，科技發展的加速化要求項目決策人要多掌握方法型知識，即從知識型學習走向智能型學習為重點；第三，科技發展社會化要求項目決策必須從純粹科研轉向社會型，利用科研與外部社會的相互影響，達到項目管理目標值的最佳實現。

為了適應這一轉變的新要求，要提高項目決策人的素質，具體做法除了加強以學校教育為主的素質教育外，還要實行全員的終身崗位教育，不斷更新自身的知識結構。

（三）從實施手段上，要應用科學技術手段促進項目管理現代化

項目管理要重視科學技術，利用國內外最新的科技成果，通過自力更生基礎上的引進、吸收、消化、創新來保持技術優勢，提高項目管理的科學性，進而實現項目管理的現代化。

借助于先進的科學技術手段，實施過程中應注意以下幾個方面。首先，要加強項目可行性研究，并進行項目目標控制。進度、質量、投資三條主線對項目進行優化組合，科技先行提高決策水平。其次，要增加項目決策者的科技責任。一方面項目決策者要關注科技，但不能滿足于純枝術而要以科學人的基本素質來進行決策；另一方面，項目決策者需不斷提高自身的科技水平，杜絕“三拍”；同時，必須始終站在專業、科技應用的前沿，廣泛應用、傳播新科技，提高綜合管理水平。另外，要大力發展可持續發展的科技。每一個項目都必須考慮到項目的經濟效益、社會效益和環境效益。項目管理中要創造有利于科技正面作用的社會環境,在物質方面給予支持，組織方面給予幫助，觀念方面獲得弘揚。

四、實踐中還應該注意以下幾個問題

通過實踐來看，實施工程項目管理因受企業內部環境以及項目部自身因素的影響，項目管理有待進一步完善和加強。

從項目管理對工程質量的影響的角度來看，建設工程的項目法施工對推進建設工程質量提供了一個有效便捷的途徑，特別是項目經營責任制和質量責任終身制的實行和完善，可以說是對工程質量起到了保證作用，但是項目施工是施工組織的最小機構，它的健全與完善取決于項目部自身的發展。我認為實踐中具體應該把握以下幾個方面：

（一）處理好企業管理和項目管理之間的矛盾，理順企業和項目的關系

建筑施工企業雖然進行了不同程度的改革，但是企業與項目在管理上的關系還沒理順，還沒有真正形成企業主體對項目的約束體系，一方面是因項目管理重心下，企業的管理職能有所減弱，致使項目上出現的問題得不到及時解決；另一方面，有些項目經理大權獨攬，隨意指控，分配不均，根本不能調動項目部成員的積極性，難以保證施工過程的嚴肅性、規范性，也就無法保證工程質量。

因此，轉換企業經營機制，理順企業和項目的關系成為推進項目管理的必要環節。實行項目管理，目的是發揮項目短小精悍的優勢，使企業從全面干預轉向行使決策、監控、協調、指導、服務職能，保障項目經理順利行使其職權，保證工程建設有序進行，推進現場管理、質量管理和安全生產管理。

（二）提高項目經理隊伍素質

實行項目管理的目的是提高工程質量，這就要求項目經理必須懂業務、善管理，既能抓住重點，又能調動項目部成員的積極性。而實際上有很多項目經理業務水平低，一個項目經理承包施工多個工程，或者是高資質項目經理承包工程而由低資質項目經理施工。這樣不利于工程的系統和整體把握，從宏觀上影響到了工程質量。因此，采取有效措施提高整體素質是十分必要的。

推行項目管理，是促進工程項目建設重要的一步，它對高質量、高標準、高效益地搞好工程建設具有重要意義。加強項目管理就是采取多種措施，充分發揮項目的優越性，發揮項目管理小而精、小而專、小而活的優勢，提高工程的建設質量。

項目經理合格與否是保證項目管理成敗的關鍵。提高項目經理隊伍素質，第一是實行項目經理資質認證制度，要經過考試和考核相結合的辦法，實現人盡其才；第二是實行項目經理答問制度，對任何工程的投標或承包施工，都應由評委根據工程特點和需要提出問題讓項目經理回答，再根據回答問題的情況，確定是否中標或承擔施工；第三是加強對項目經理的跟蹤管理，通過詳細、全面的資料，全面反映其管理水平，并運用市場經濟優勝劣汰的競爭原則，把外部壓力變為內部動力，促進項目經理自身素質的提高。

（三）加強項目內部管理

項目內部管理是項目管理的核心，更是工程質量好壞的落腳點。加強項目管理首先是建立一支能打硬仗的領導班子，精誠團結，配合默契。加強項目管理，就是要堅持施權到位、管理到位、責任監督到位。其次是要求每個項目部在工程開工前編制項目管理大綱，建立質量保證體系，包括組織體系、責任體系、分包監控體系和經濟約束體系，把工程項目質量落到實

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