房地產合同管理范文
時間：2023-04-08 11:23:51
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當前房地產行業受政策影響已陷入蕭條期，已由賣方市場轉向買方市場。大部分地產企業銷售業績持續下滑，成本不斷提升同時面臨著資金鏈斷裂的危險。這里面的原因有很多：政策因素、市場因素、決策因素、管理因素等等。其中對于合約管理的好壞也影響著房地產項目開發的順利進行，特別是在房地產市場蕭條期，充滿了不確定性，這對合約管理提出了更高的要求。因此，房地產項目的合約管理對房地產項目開發有著重要的意義和深遠的影響。
1 房地產項目合約管理的目標及意義：
1.1 房地產項目合約管理的目標：
房地產項目開發目標一般是通過項目開發建設及營銷從而取得預期回報及超額利潤。而房地產項目合約管理就是緊緊圍繞完成項目開發目標而進行的。
具體來說就是在房地產項目通過設定預期利潤從而制定開發計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合約規劃，并以此為目標制定合約簽署計劃。合約簽署后對合約的履約情況、風險情況、實際變動情況進行跟蹤管理：分為簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。
1.2 房地產項目合約管理的意義：
合約管理對于房地產項目開發來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航，同時為降低企業風險、樹立企業形象、降低企業開發成本、監控項目開發狀態等起到積極的作用。其意義體現在企業本身及管理者兩方面：
1.3對于企業：
1.3.1 最顯而易見的作用是監控企業的經營風險；
1.3.2 企業合同管理的一個最基礎的作用是提升企業形象:重合同、守信用是企業最重要的形象；
1.3.3 企業合同管理的一個很重要的作用就是創造經濟效益；合同管理通過控制隨意的決策，通過對合對方的準確分析判斷，通過科學的談判對策，通過對合同條款的的合理設計，通過對旅行過程中集體問題的妥善處理，通過合法合理的糾紛解決程序，可以最大限度的降低成本，獲得最大限度的收益。
1.4對于管理人員：
1.4.1了解項目運行全過程的合同組成；
1.4.2 了解企業項目運營的費用組成；
1.4.3 掌握項目全過程運行狀態、進度；
1.4.4 了解企業管理模式、業務組成等。
2 房地產合約的分類：
2.1 根據項目開發過程分為：
2.1.1 項目前期合同：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設計合同等
2.1.2 項目開發期間合同：建安工程類合同、工程監理合同、造價業務委托管理合同等
2.1.3 項目開發后期合同：銷售租賃合同、委托經營管理合同等
2.2 根據項目外包策略分為：
2.2.1 自主管理類合同：
2.2.2 業務外包類合同：
3 房地產項目合約管理的思路
合約管理思路：
此房地產項目合約管理思路可以概括為：
3.1 制定項目合約規劃的依據：
3.1.1 根據項目可研報告以及投資決策文件，確定項目最高拿地價格，并以此參與項目土地競標，競標成功后簽訂土地使用權轉讓合同；
3.1.2 方案設計完成后編制項目投資估算文件。根據投資估算文件，確定最少自有資金數額，已經融資方案，確定融資借款類合同的簽訂安排；
3.1.3 施工圖設計完成后編制項目開發進度計劃、銷售計劃、成本控制方案。根據項目開發進度計劃，倒排計劃，確定最遲合約簽訂時間完成項目合約規劃架構的編制（如下圖所示）；
3.1.4 根據項目項目成本方案，確定項目開發個階段合約的預計合同金額；
3.1.5 根據項目營銷、招商方案，確定營銷、招商等活動確定合約預計簽訂時間及金額；
3.1.6 根據項目風險防范方案，確定需要注意防范風險部分的相關合同的預計簽訂時間及金額。
由以上項目信息完成項目整體合約規劃：
3.2 根據項目合約規劃的安排推進合約的簽訂：
3.2.1 合作伙伴的選擇：根據合約規劃的安排，在預期的時間內先對擬簽合同的合作伙伴進行篩選。隨著越來越多的項目建成完工，合作伙伴資料庫就得以建立，這樣每次選擇合作伙伴的時候就相對輕松，而且通過項目合約的監控反饋，還能給合作伙伴進行評分，為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數據。
3.2.2 明確各個擬簽署合同的細節及相關簽約要點，如：
建設工程施工合同簽約要點
一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發包人和承包人的權利及義務六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內容和有關條款
建設工程的初步設計已被批準只能分包部分工程給具有相應資質條件的分包人承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的合同整體性的審查：合法性分析、完備性分析、公正性分析、準確性分析明確發包人權利與義務防范工程承包合同風險索賠范圍
篇2
隨著我國房地產行業的不斷發展，社會資金不斷涌入，房地產行業競爭日益劇烈，如何加強企業內部控制提升管理效率是每個企業做強做大的必經之路。絕大多數企業收入、成本都是通過合同來約定，房地產企業合同種類繁多，尤其施工合同金額大、履約時間長。本文以房地產企業加大合同管理為研究對象，希望通過本文的研究為相關企業提供借鑒意義。
二、房地產企業合同管理過程中存在的問題
合同是企業經濟業務的反映，是經濟業務起點到終點的規范和約束。合同管理是指對合同進行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進行跟蹤管理，是系統全程的動態管理過程。合同管理不僅僅關注合同的訂立內容，還關注合同簽訂前的準備工作及合同簽訂后的履約管理。目前我國房地產企業合同管理大致存在下列問題。1.相關主體的資信審查匱乏。資信審查指的是，對房地產項目的審查包括承辦方的信用審核和資質審核。房地產項目合同簽訂之前的擬定環節、相關主體的資質和履約能力等等直接關系到盈利能力。房地產公司倘若在擬定合同前，忽視了對合作方的審核，很容易埋下合同風險，導致內控管理機制失效，甚至影響房地產公司的正常經營。因此，如何加大對合同主體的審核機制是房地產工作簽訂合同之前的重要內容。例如某些“皮包公司”缺少施工資質，也缺少固定的營運場地，“皮包公司”僅僅是通過利用某些大型施工企業騙得發包方對施工方的信任，倘若房地產企業忽視了對其的資質審查，很容易影響其后續的盈利能力。2.合同文本內容不細致嚴謹。合同是企業經濟業務經濟行為的規范和約束，若合同條款內容約定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多種選擇，各個利益主體處于自身經濟利益的考慮選擇對自身最有利的履約方式，相關的糾紛矛盾也將隨之發生。3.合同重簽訂，輕執行，違約風險加大。合同生效后，其合同主體便需承擔相應的責任和義務。房地產企業的施工合同、銷售合同等履約時間長達好幾年，部分企業在合同簽訂后對履約的條件、時間、違約條款等關鍵要素沒有持續跟蹤，導致出現未按合同履約或者違約現象。例如某房地產開發企業資金支出的審批程序較為繁瑣，資金收支缺乏預算，后續的工程款無法按約支付，導致拖欠工程款、農民工工資和延期竣工交房等問題，引起了嚴重的訴訟案件，拉低了該房地產企業的社會信譽，造成了無法挽回的經濟損失。4.合同保管零散，缺乏系統管理。房地產企業合同種類繁多，根據合同標的物可分為采購合同、施工合同、勘察設計合同、廣告宣傳合同等、不動產銷售及租賃合同等。部分房地產企業的合同在各個部門各個經辦人員手中零散保管，沒有系統保管管理，不能從既往的合同中分析總結收入成本的有效數據，甚至出現合同缺失導致合同履行缺乏依據的情況。
三、基于內部控制下的房地產公司加強合同管理的措施
1.制定完善的合同管理制度。合同管理是指對合同進行商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除等一系列行為進行跟蹤管理，是系統全程的動態管理過程。房地產企業首先要參照企業內部控制制度，結合企業自身的發展階段，制定職責明確、分工合理的合同管理制度。房地產企業需依據各個部門的職能，科學規劃合同商榷、草擬、審批、履約、保管等合同管理中各個環節的執行部門，明確每個部門在合同管理過程中的職責，需要注意的一點是財務部門一定要對合同有前期介入或者審批，并由獨立部門（比如審計部或者風控部）對前面各個環節進行程序監督或過程監督，由此形成全面的系統的動態的合同管理，減少企業的合同風險。2.提高合同管理的法律理念。提高合同管理的法律意識主要包括法律意識的宣傳培養，也包括合同條款內容中對法律法規的遵守和運用。一方面房地產企業可定期組織員工學習房地產法律法規，在日常合同管理環節中，培養員工法律和風險意識，提高員工的法律知識水平。另一方面，可以設置專門的法務部門或者外聘法律顧問，對重要或者一定金額以上的合同參與合同草擬或者對合同出具法律專業意見或建議，彌補具體業務部門在法律條文上的知識空白或欠缺。3.強化合同管理的監督機制。強化合同管理監督機制可從組織架構和內控措施入手，房地產企業可指定或者新增合同管理的監管部門，合同監管部門要定期或者不定期對進入供應商目錄庫的合作方資質的審查、合同審批的程序、合同的執行、合同的保管歸檔進行檢查，詳盡落實合同管理的內容，及時發現合同管理中存在的問題，責令相關部門及責任人改正工作糾正偏差。4.提升合同管理的電子信息化水平。房地產企業合同繁多，有條件的企業要利用信息技術進行合同管理，比如委托開發或者購買專門的合同管理軟件，逐步實現合同管理的程序化和電子化。尚不具備條件的企業也應分類建立合同臺賬，比如施工合同臺賬、不動產銷售合同臺賬、不動產租賃合同臺賬、廣告宣傳合同臺賬等，對合同主體、標的、金額、付款方式、保證金、已收付款、最終結算價、是否履行完畢等關鍵因素進行登記，實現數據的集成與匯總，提高合同管理效率。5.提高房地產企業的合同履約能力。房地產企業合同簽訂后，承辦部門便需積極開展合同的交底工作，交底工作是需將合同內容細化至每個部門和員工，保證合同條款正確有效執行，全方位樹立員工的合同管理意識。例如，合同履約部門需落實合同履行義務，在履約時需堅持安全性、謹慎性原則，加大對各類文件管理的同時，收管文件原件，并做好相關文件交接記錄，例如施工項目的簽證、設計等等，保管與之相關的資料，切實防范合同履約的法律風險。再如，財務管理部門加大對流動資金的管理力度、及時監管價格波動趨勢、及時關注尾款結算、保證金收回等情況，提醒履約部門做好收尾工作，這些都可實現合同管理的“閉環管理”。再者，房地產企業在保證自身權益的同時，還需重視合同糾紛的索賠機制，在施工項目竣工驗收時，可由組成驗收隊伍小組，按照國家標準進行驗收，杜絕流于形式的驗收方式，加大對開發項目的質量把控，減少日后客戶的投訴和索賠糾紛。最后，針對我國法律政策的變化，房地產企業需對此加以重視，樹立風險導向性合同管理理念，預防可能發生的法律風險，對其可能發生的違約問題盡快解決，并擬定解決方案，預防房地產企業的經濟損失。例如，當房地產企業履行抗辯權時，倘若由于房地產企業的原因引起的合同履約方面存在的問題，房地產企業需積極彌補合同，防止違約行為的發生。
四、結束語
綜上所述，隨著房地產企業風險管理意識的增強，合同管理也逐步成為其內控管理的重要內容，房地產企業需加大對合同的管理力度，實現房地產企業的持續健康發展。
參考文獻
［1］劉哲.財務人員在房地產銷售企業合同管理中的作用［J］.中國市場，2018，（30）：156＋158.
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關鍵詞：房地產開發項目；合同管理；研究
房地產開發企業從土地獲取、前期手續辦理、招投標、施工建設到完工交付，參與主體多,開發建設周期長,涉及合同種類繁多。合同的制訂、履行過程中出現的問題多，本文主要介紹和施工方簽訂的施工合同容易出現的問題及解決方案。
一、工程合同概念
建筑工程合同指的是承發包雙方以實現建設工程目標,明確相互責任、權利、義務關系的一項協議；是承包人實行工程建設,發包人支付價款,掌控工程項目投資、進度、質量,從而確保工程建設活動能夠順利開展的法律文件。[1]建筑施工合同的內容主要由建設工期、工程造價、技術資料、工程質量、材料與設備供應責任、撥款與結算、竣工驗收、質量保修范圍和質量保證期、雙方相互協作等條款構成。
二、建設單位合同管理常見問題
（一）招標階段工作不當
招投標時，投標單位比較多，競爭激烈，依據法律法規，要嚴格堅持公平、公開、公正、擇優的原則展開。[2]但是在實際招標過程中，由于各方面的原因，最終的中標單位并不一定是配合最好的單位。
（二）現場合同管理存在漏洞
建設單位對施工現場的合同管理不重視，造成施工方現場行為違反合同而建設方沒有發現的現象，對建設方造成經濟損失。
（三）沒有及時變更合同
合同變更主要由合同內容變更以及合同主體的變更這兩部分構成。若合同的主體與變更內容脫節達不到一致，后期勢必會在合同變更索賠時產生諸多繁瑣問題，進而對完善合同管理造成不利的影響。
三、建設單位合同管理對策
（一）招標時嚴格審查企業資格
在工程招標時還應該對施工企業的主體資格、企業信譽、注冊資金、財務經濟狀況、履約能力、與招標工程相類似的工程施工經驗等進行嚴格審查，以確保投標企業的內在質量。在價格的選擇上遵循工程規律，防止“超低價”的價格，避免出現“低價中標，高價索賠”的現象。多數房地產公司建立招標采購中心，參與招標采購全過程，從源頭選好施工單位。
（二）健全合同管理機構
做好合同管理工作的基礎是建立健全合同管理機構。在建設單位內部，需要成立專門的合同管理機構，對合同加以統一管理與保存，匹配專業合同管理者對合同管理加以負責，設立合同臺賬，及時統計、檢查合同并報備合同管理機構，進一步提升工程合同管理工作的水準。
（三）施工合同簽訂注意要點
1合同價款的結算方式是否明確，到底采用固定單價、固定總價還是按實結算的方式結算。2合同中是否約定了風險幅度。按照2013工程量清單計價規范的規定，采用工程量清單計價規范的規定，采用工程量清單招標的工程宜采用固定單價合同，且雙方應在招標文件或合同中明確風險內容及范圍、幅度，不得采用無限風險、所有風險約定風險范圍及幅度。主要材料、人工、機械風險幅度在±3%～±6%區間考慮，如果合同中沒有對上述幅度進行約定則應補充相應條款。3應重點關注預付款、進度款等條款的約定。關于暫列金額、專業工程暫估價、文明安全施工費在預付款及進度款中的支付問題進行明確約定。工程質量保證金由于不同的保修時間，往往會引起承發包雙方的爭議，建議約定時間，比如自工程交付之日起2年內無質量問題，退還質保金的70%；防水工程質保期滿后無質量問題，7日內支付質保金的30%。4工程暫估價材料確定應該約定，暫估價材料價格確定的程序及價差調整方式。工程水電費的計量及結算方式，尤其涉及多家分包單位的工程，水電費應嚴格計量，杜絕重復計費和水電浪費。5工程延期的條款是否約定，界定工程竣工的時點是否科學合理，尤其對涉及工期提前獎的項目，各方對時點的約定必須清楚：建設單位、施工單位、監理單位、設計單位四方驗收通過還是備案通過。
（四）設計變更的簽證與索賠管理
設計變更的簽證、索賠務必做到準時按照程序展開。許多業主或者監理工程師在變更工程時隨性較大，通常在現場發現圖紙有問題，又或者是實際情形出現變動時就會提出施工單位變更或會議上的口頭通知，施工現場人員需要做好現場施工記錄和會議紀要，并讓業主和監理進行簽字認可；要準時發出變更核定單，及時跟蹤簽字，且簽字手續要保存好；變更核定單務必做到規范完整，變更內容要做到清晰準確，實事求是，與此同時簽字蓋章要做到規范。變更費用要在變更單確認后要及時確定，各項費用的計算要做到有理有據，有規范可尋，準確到位。
（五）推行合同示范文本制度
公司合同管理部、法律事務部要嚴格依照國家頒布的合同范本來制定各自單位的合同范本，各項目要因地制宜依照自身情形修改自用。推行合同示范文本制度,主要有以下兩方面的好處。首先，能夠促使當事人知曉并掌握相關法律、法規，讓現實中實行的項目建設工程合同與法律法規的要求一致，防止缺少項，杜絕產生有失公允的條款，同時也提高當事人熟知合同運行的流程的能力；其次，能夠使得行政管理機關加強合同的監督力度，仲裁機構或者人民法院可以及時有效的裁判糾紛，最大力度的對當事人的利益進行維護。采用標準化的范本進行合同的簽訂，對于推動建設工程合同管理制度的日益完善。
四、結束語
建設項目合同是建設單位市場化運作的基礎，施工合同管理是工程管理的重要環節。對施工合同進行有效管理能夠促進雙方全面履行合同約定的義務，維護雙方利益，確保工程質量。就合同管理工作而言，建設單位要根據施工合同管理中的問題及時采取必要措施，提升合同意識，完善合同管理機構，推行合同示范文本，控制施工合同的簽訂，重視懂合同管理的專業人才，提高履約中的施工現場管理，加強合同索賠管理。
參考文獻：
[1]宋宗宇.建筑合同法規原理與實務[M].重慶:重慶大學出版社,2005.
[2]游燕.造價工程師在工程合同咨詢工作中的要點解析[M].北京;2012.
篇4
關鍵詞：房地產；內部控制；合同管理；優化建議
一、內部控制以及合同管理的相關概念
內部控制屬于企業管理的范疇，主要是指根據企業的戰略目標，單位建立起來的使各項業務活動互相聯系，互相制約的措施，方法以及規程，是現代企業發展的產物，內部控制根據控制的目的不同，可以分為會計控制以及管理控制，會計控制就是對企業的經濟業務，財務活動進行的控制，保證會計信息的真實完整以及財務活動的合法性，而管理控制主要是指保證與經營方針，決策的貫徹執行，促進經營活動的經濟性，效益性以及效果性的控制活動，隨著企業經營的發展，內部控制發揮著越來越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當事人或者數方確定各自的權利與義務的協議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過程就是對合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過程進行的管理控制，避免出現法律責任，這里需要注意要時刻掌握合同的動態性，特別是掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改，變化，補充或者終止，以保證自身的經濟利益不受損害。
二、房地產內部控制中合同管理的重要性分析
房地產行業在整個開發過程中，環節較多，涉及到的內容也較多，在運營過程中具有風險性，復雜性，法定性較強，因此，其有效運營主要依賴于合同管理，通過有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質量，對其合同雙方提出明確的要求，規范責任義務，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國稅務政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變再變，對于合同中成本的計算有著直接的影響，進而影響企業的納稅籌劃，因此，在房地產行業實施有效的合同管理至關重要。
1.控制建筑工期及質量，規避法律糾紛
由于房地產建筑工程階段是整個開發過程的核心環節，建筑工期，工程質量，工程進度，工程費用等都需要通過合同來進行約定，通過加強合同的管理，對合同的相關內容進行協定，一方面，可以對建筑實施過程做出統一安排，協調各個資源，規避資源浪費，另一方面，明確建設主體各方的責任與義務，促使各方按照合同約定的履行義務并處理所出現的經濟糾紛，能夠起到規范建設主體行為的積極作用，防范法律風險，對整頓我國的建筑市場起到了積極的促進作用，因此，加強合同管理至關重要。
2.提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要
當前我國的房地產市場已經全面開放，市場競爭愈發激烈，面對來自于國外房地產行業的沖擊與挑戰，就必須適應國際規則，加強合同管理，才能與國外的企業爭得一席之地，因此，通過有效的合同管理，可以約束自身的行為，使得自身的經營發展更加規范化與系統化，從這一角度來看，加強合同管理是迎接國際競爭的必然選擇。
3.有利于納稅籌劃，規避稅務風險
在營改增之后，增值稅的稅率也發生了一系列的變動，增值稅對新開發項目會有成本的影響，并且在當前，稅務征管形式依然嚴峻，企業面臨著一系列的稅收風險，給企業帶來巨大的壓力，例如稅務稽查雙隨機制度，一案雙查，重大稅收違法案件予以公布披露，五證合一和黑名單制度，以及聯合執法，多部門聯合懲戒，這些措施的實行都給房地產企業帶來了一定的壓力，開展稅務籌劃十分必要，但是，稅務籌劃的出發點就是對合同進行管理，通過梳理合同，一方面，可以對項目的成本進行明確，進而通過成本的確定開展稅務活動，節約企業的經濟成本，例如大包工程發票的開具，總分包合同申報稅款是否可以進行稅務抵扣等，這些都可以通過合同的具體約定進行相應的籌劃，進而節約企業的稅務成本，另一方面，可以在合同中明確雙方的責任，工程施工時進行稅收風險控制，規避稅務風險。例如印花稅，房地產合同中單個合同金額最大的一般都是總包合同，在營改增之前房地產企業是營業稅，合同金額一般都是含稅價。在營改增之后就是增值稅，合同簽訂的時候如果還是按慣例一個含稅總金額，那么在繳納印花稅的時候就會多繳納。如果在合同簽訂的時候價、稅分別體現，那么在繳納印花稅的時候只要按價的金額為計稅依據就行。例如增值稅，在2019年國家又一次降稅減負，4月1日以后增值稅從原來的10%降為9%，在簽訂合同的時候如果總包合同是固定含稅價，那么由于稅率的調整，房地產企業相當于多付了1%的成本。但如果在簽訂合同的時候價、稅分別體現，這樣一來，相當于節約了1%的成本。一比較成本支出立刻高下。例如土地增值稅，在簽訂售房合同時，如果是精裝房出售，在合同中直接簽訂是精裝修，那么土地增值稅是按含裝修費的金額為計稅基數。但是分開成兩個合同簽訂，一個毛坯售房合同、一個裝修合同，這樣在繳納土地增值稅是計稅基數就是毛坯售房合同的金額，契稅也是如此，這樣的例子還有很多。
三、針對房地產內部控制中的合同管理提出的相應的優化建議
通過以上分析，可以知道房地產內部控制中的合同管理對于企業的發展至關重要，能夠控制工期以及質量，規避法律糾紛和稅務風險，提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要，因此，需要根據房地產的合同管理提出相應的優化建議，提升合同管理水平。
1.細化合同細則，明確彼此的責任義務
房地產合同牽涉內容較多，是一項技術性以及專業性很高的工作，一個房地產開發項目包括土地出讓，資金借貸，勘察設計以及施工與竣工等階段，每一個階段需要制定相應的合同，合同的內容又不盡相同，因此，為了保證合同的實施效果，避免法律糾紛，應該細化合同細則，明確彼此的責任，主要從以下幾個方面進行完善，首先，提升房地產建筑企業合同雙方的合同責任意識，規避口頭合同，私下合同以及陰陽合同等情況，將合同的具體內容落到實處，明確彼此的責任與義務，雙方應該本著互惠互利的原則認真履行自身義務，其次，由于房地產建筑涉及環節較多，因此，一方面，需要細化各個合同的細則，比如原材料購買環節，施工環節，通過制定相對應的合同細則，明確彼此的義務，才能夠為合同雙方的經濟活動提出一定的制約，另一方面，動態把握合同全流程，隨著房地產建筑工程的開展，從準備階段到履行收工階段一直處于不斷變化的環境中，因此，房地產企業應該委派專業的合同管理負責人及時分析合同環境的動態變化，例如原材料價格上漲，施工工期延誤等情況對合同造成的影響，進而及時管理合同，規避經濟損失，這里需要注意的是要提升合同管理人才的素養，培養綜合性強的合同管理人才，由于建筑行業的業務涉及的專業較多，經濟，內控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘標準組織招聘活動，并且定期對其進行經濟，法律等工作的培訓，提升他們的專業水平。
2.建立合同信息管理系統，實現信息化管理控制
目前，隨著大數據時代的到來，通過建立有效的信息管理系統，實現合同的動態管理已經成為主要趨勢，本文認為，可以從以下幾個方面進行完善，首先，根據房地產的業務情況引進符合業務操作的信息系統軟件，并且提升各個部門的員工的信息化處理水平，保證在信息平臺操作準確及時，其次，將房地產企業的業務信息數據錄入到信息平臺中，包括原材料成本，施工工期，機械設備以及人工成本等，員工需要在信息系統中定期更新數據，以保證信息平臺所反饋的數據真實完整，為合同管理提供準確的參考依據，再次，實現各個部門的信息共享，合同管理人員通過信息平臺可以看到各個施工項目的信息數據，隨時掌握合同各個條款的履約，糾紛等變化情況，以實現對合同的及時管理糾正，最后，定期對信息平臺進行維護，安裝殺毒軟件以及防火墻，防止合同信息泄露。
3.加強與各方的聯系，防止出現合同爭端
合同管理最重要的一個部分就是加強與稅務部門以及交易方的聯系，防止出現稅務問題以及法律爭端，因此，需要從兩個方面進行開展，首先，根據合同的相關內容進行合理的稅務籌劃，節約稅務成本，并且當合同環境發生變動時，稅務籌劃的相關內容也會隨之變動，容易發生稅務風險，因此，需要及時與稅務部門進行溝通，取得他們的理解，如果遇到合同中關于稅務業務的問題，也需要與稅務部門進行交流，合理變更合同稅務內容，另一方面，需要加強與交易方的聯系，合同相關內容發生變動要及時通知對方，與對方進行友好協商，在爭取對方理解，雙方互惠的基礎上對合同內容進行變更，盡量規避法律爭端等現象。
四、小結
本文通過闡述房地產內部控制合同管理對于行業的影響作用，明確了有效的合同管理對于房地產企業這種特殊行業來說至關重要，并且從信息化建設，加強各方協同以及細化合同細則等方面提出了優化策略，以求能夠提升合同管理水平，促進房地產企業發展進步。
參考文獻：
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（一）合同管理是促使經營目標實現的前提
合同作為當事人之間在法律基礎上確定、變更和終止雙方權利與義務關系的協議，其基本屬性是一種契約。房地產企業在經營活動中，通過簽訂合同將房地產項目任務委托他人或者承接他人的房地產項目任務，是其在整個警用活動中擁有法律保障，在整個房地產項目的經營過程中，合同內容和準則是合同雙方執行任務的最高行為準則，合同雙方應嚴格按照合同相關規定享受合同賦予的權利和履行合同規定的義務，只有在合同的約束下，雙方當事人的行為才能夠被制約、監督，雙方當事人的權益才得以保證。因此，合同管理是房地產企業正常經營的基礎，也是促使經營目標實現的前提。 對企業的管理手段加以嚴格規范
隨著我國經濟的高度發展，市場競爭越來越激烈，要想保證市場中各個經濟主體能夠在公平有序的環境下競爭，必須對市場經濟體制的法律法規加以完善。房地產企業隨著建筑行業的高速發展而迅速崛起，其項目合同的簽訂可以說是涉及到多種領域，甚至還涉及到企業內部和合作單位之間的多個部門，因此，房地產企業的合同管理工作是相當復雜的。例如房地產企業管理過程中出現雙方溝通不暢、相互之間進行詆毀或徇私舞弊等不良現象時，通過雙方簽訂的合同，不僅可以對雙方行為加以約束，也能夠在一定程度上維護公平競爭的秩序。由此可以看出，房地產企業加強合同管理是規范企業管理手段的重要途徑，也是維護企業良好形象的依據。 有效防范企業經營風險
眾所周知，房地產開發具有投資成本高、工程施工量大、工程建設工期長、受到國家政策干預程度高等特點，由此在其經營過程中存在較大的經營風險，而企業要想對這些風險加以防范和管理，必須加強合同管理。房地產企業的工程在建設過程中的立項、施工和竣工驗收階段中都面臨著多種不同風險因素。比如，在工程項目的招標中，由于招標方和投標方了解的信息不通，對招標方而言需要對各種風險加以考慮，使得開發企業無法作出合理的選擇，如果企業對合同進行有效管理，便能夠對風險加以準確判斷和合理規避，進而更好地控制開發項目的進度、質量、成本和安全。 房地產企業加強合同管理的措施
（一）構建完善的合同管理體系
房地產企業從簽訂合同開始到履行合同結束的過程中，涉及到專業管理部門較多，無論其中哪一個部門出現錯誤，都會使房地產企業經營造成嚴重的經營損失。因此，為了避免合同履行過程中出現失誤情況，房地產企業必須構建完善的合同管理體系并制定高效的工作流程，從而確保企業合同管理效率的提高。房地產企業構建的完善的合同管理體系內容應包括完善的管理部門職責權限制度、合同編制制度、合同審核制度、合同監督制度等，只有對合同管理者的責任加以明確，才能保證合同管理者盡最大能力管理好合同;高效的工作流程應該與合同管理體系相協調，在合同管理體系構建的同時制定相應的管理工作流程，首先合同管理人員應該掌握合同管理制度的內容，然后對合同歸口進行管理，最后需要對合同內容及其履行情況進行審核。 制定并完善合同示范文本制度
在房地產企業合同管理中制定和完善合同示范文本制度，主要取決于兩方面的原因，一方面合同當事人可以借助合同示范文本對相關的法律、法律加以熟悉，以此確保合同是在法律規范的基礎上得以簽訂的，另一方面采用合同示范文本制度有利于提高合同的履約率。房地產企業在經營過程中，應該在原本的合同示范文本制度的基礎上對其加以完善，例如對當事人的權利、義務和責任進行更為全面的分析和了解，確保合同的可執行性，也可在很大程度上防止當事人出現主觀上的錯誤?？傊?，房地產企業在簽訂合同時，應對合同示范文本進行考慮，而在合同執行過程中，應完善合同示范文本，以此防范合同風險。 設立健全的合同管理機構
房地產企業在加強合同管理過程中，應根據企業經營的實際情況和企業本身的特點，設立健全的合同管理機構。合同管理機構的主要任務應該包括制定相關的合同管理制度、對企業簽訂的各個工程合同進行審核、對工程合同的簽訂和執行情況等進行跟蹤檢查和監督。在房地產企業對合同管理中，合同管理機構應該合同簽訂和履行中，承擔有關合同法律、法規的宣傳工作，對合同管理人員進行培訓，對合同內容進行審查，當合同中出現糾紛時應參與合同糾紛的解決?？傊?，房地產企業應該在合同管理過程中，設立健全的合同管理機構，明確合同管理機構應承擔的責任和義務，保證機構在企業管理中發揮的紐帶作用，最終使工程項目合同的簽訂、履行、變更和終止等活動得到有效控制。 加強對合同管理人員的培訓
合同管理人員的素質是影響合同管理工作效率和質量的重要因素，因此，房地產企業要想加強合同管理，提高合同管理質量，應該對合同管理人員進行定期或不定期培訓。企業在提高合同管理人員素質中應考慮以下幾方面的工作： 選擇合適的合同管理人員。房地產企業在聘用合同管理人員時，應選擇對房地產工程項目建設過程和施工環節全面了解的、具有一定合同管理知識的、有較強法律法規意識的人，只有對多方面業務熟悉的管理人員，才能夠在管理合同中應用合同管理技能提高管理質量。 重視合同管理人員的培訓工作。房地產業涉及的范圍和領域較廣，因此房地產企業簽訂的合同內容涉及的法律、行政法規等知識較廣泛，這就需要合同管理人員不斷學習合同管理法律，為了滿足管理人員學習合同管理法律的要求，房地產企業應定期或不定期對管理人員進行專業知識培訓，不斷提高管理人員的業務水平。 合同管理人員不斷強化自身的學習。合同管理人員應在實際工作中積極汲取國際成熟的合同管理經驗，不斷完善合同內容，盡可能減少合同中出現的失誤，從而降低合同履行中的爭議，提高工程合同管理水平。
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關鍵詞：房地產；招標；合同管理
引 言
隨著國家對房地產市場的不斷調控，各個房地產商之間的競爭戰略也在發生轉變，正走向產品差異化戰略的調整為以提高產品品質和有效降低成本為主的發展戰略，而這一戰略的轉變也對其執行的主要手段――工程招標采購及合同管理提出了更高的要求。
1 房地產開發項目的招標采購
招投標制度作為工程承包發包的主要形式已在國內外工程建設項目中得到廣泛的實施，作為一種競爭性很強的采購方法，成為了市場經濟的一個調節手段，它不但可以為業主找到好供貨商及承包人，并且可以對資源進行優化配置，逐步形成優勝劣汰的市場競爭機制，實踐表明，工程招標采購是工程項目建設中進行成本控制和選擇優秀承包商主要手段，一直以來，工程招標采購在房地產項目開發中起著重要作用。
2 提高工程招標采購效果的對策
詳盡而準確的技術標準是提高工程招標采購效果的基礎保證。對于專業性很強、特別是采用非常規標準的分包工程，僅依建筑設計圖紙，很難準確而全面地說明技術的要求。在此情況下投標報價，會使得各個投標單位根據不一致的技術標準進行競價，競標成功后，中標單位一般會采取質量低標準競標的方案，采購達不到預期的效果。因此相關的設計、技術、材料人員要對于標的項目進行充分的材料標準和性能的研究，此類研究要建立在正規的市場調研以及保證質量效果的前提之下，在詳細的技術和經濟論證之后，確定相應的技術要求。
3 合理的招標商務付款方式
合理且符合工程實際情況的招標付款方式是提高工程招標采購效果的重要條件，對于吸引優秀的承包商來參與競標報價是十分重要的。為了吸引優秀的承建商來參與競標，工程付款的方式應靈活的制定，在投標的單位與本公司現金流之間取得平衡，即合理使用延期的支付方式。這不但有助于施工單位的資金周轉，同時有助于建設單位合理利用和控制現金流。
4 邀標對象的細致遴選
邀請投標對象的細致遴選是提高工程招標采購效果的源頭環節。房地產項目工程招標采購一般采取邀請招標，邀請的家數在3～5家之間，過多會使招標的協調管理難度加大，也會使招投標周期延長；少于3家，則不能實現充分競爭，也容易發生串標事件。邀請招標對象一般通過各種渠道招標信息，接受報名，前期接洽，考察公司生產加工能力或最近1年內完成的與本招標標的物相似的項目。在遴選優秀的適合本項目的競標單位是主要目的，也是整個招標采購工作的源頭環節，但易出現的偏差是，考察下來確定投標的公司在承建實力、水準上不在一個檔次上，而不同檔次水準的公司在承建質量和成本控制水平上是有著顯著差別的，若不同水平的公司一起競爭，將不能保證在提供相同優質水準服務基礎上比較出最低報價的，最終會造成優汰劣勝的相反效果。當然，也有走公開招標形式的招標是進入市場的，這就需要符合市場招標的要求，有的家數會比較多，九家的也有。這就需要制定出符合項目要求的報名條件，以設置好招標的門檻，盡量避免一些不適合招標項目要求的單位參與。
5 房地產開發項目的合同管理
合同管理是房地產開發項目活動中一個重要的環節。在房地產的開發過程中可涉及許多參與者和許多手續，這需要用合同來保證主體間的權利和義務。只有確定了當權利與義務關系，才可能保證合同各方在開發活動中的職責和義務，共同推動開發行為的前進。許多開發商和承包商或其它的單位因為不注重合同問題，事先未通過對合同的管理來規避和防范今后的風險，而因為出現了問題造成巨大經濟損失及其它的間接損失。作為房地產開發行為中的參與者，有必要明確房地產開發項目合同管理的重要性及其目的。
6 提高工程項目合同管理效果的對策
（1）實現工程造價改革，推行建設工程工程量清單計價規范的實施。順應市場，由市場定價是工程造價改革發展的必然趨勢，是理順招標投標管理與建設工程施工合同管理關系的前提。分析眾多施工企業現行的施工合同管理與招標投標管理中存在的問題不難發現，盡管施工合同中的合同條件就是招標投標文件的組成部分，但是投標文件中的“商務標”部分工程造價是依據社會的平均生產力及社會“人工、材料、機械”的市場平均價格綜合編制而成，這種靜態的工程造價體系往往是多年不變，已遠遠不能適應一般施工企業的現場施工管理要求，與企業的施工定額及市場“人工、材料、機械”價格相背離。在實際施工中企業不得不根據自身的特點修改施工組織設計，根據企業定額重新編制施工預算。按建設工程工程量清單計價規范實施后，招標投標時的工程量清單，將由投資商或業主委托有資質的工程造價咨詢單位依據設計圖紙和計價規范直接計算給出，可減少圖紙理解錯誤，并大大減少工程量計算的重復勞動。施工企業在投標過程中根據自身的管理水平、企業定額及采購能力等報出適合自己企業的價格，在以后的施工中得以嚴格貫徹執行。
（2）大力推行建設工程施工合同示范文本和招標投標示范文本的應用，規范合同表述形式。FIDIC合同條款之所以能夠在世界范圍內得以廣泛應用，由于FIDIC合同條款本身的嚴密和完善，同時它能給工程管理帶來便利，可以減少合同履約過程中的爭議。我們有理由相信隨著我國建設工程施工合同示范文本的不斷完善，廣大業主及施工企業將能提高對合同示范文本的認識，大力推廣和應用建設工程施工合同示范文本，規范合同的表述形式，它必將從根本上改變合同管理的現狀，減少合同中語句矛盾、錯誤和兩義性問題的存在，提高合同履約率，進而提高建設工程施工現場管理水平。
（3）加強建設工程施工合同的價格管理。隨著建設工程造價的不斷改革，推行清單計價，理順市場，規范市場價格，建立并完善建筑工程成本管理機制，招標投標文件以及施工合同管理必定成為項目管理最有效的工具，以工程量清單中的單項報價以及招投標文件中的工期、質量以及進度條款作為合同執行的依據。與此同時，因為在工程建設中引入監理工程師和造價工程師等管理機構，他們受到業主的委托進入施工的現場，參與項目管理，實行項目成本的全過程控制，徹底地改變了過去外行來管理內行、合同管理跟據不足的現象。保證了合同中工期、質量、進度及投資的動態控制，解決了建設工程從招標投標管理到工程施工合同管理的施工全過程的動態管理與監控，通過施工合同的價格管理過程從源頭上控制了工程實體形成過程的投資。
7 結 語
要想提高工程招標采購的效果，必須在采購中的每一處環節上做精做細；另一方面，工程招標采購各個環節在招標采購活動中是互相聯系和關聯的，只有所有環節的工作都能得到提高才能使整個招標采購的效果得到體現。合同在建設項目管理過程中起著至關重要的作用，其關系著建設工程各方的利益。在我國，由于建設工程合同而引發的社會糾紛屢有發生，加強建設工程合同管理不僅是維護建設工程市場穩定的需要，也是市場經濟發展的要求，亦是建筑業迎接國際性競爭的需要。
參考文獻
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甲方背景：_______房地產評估有限公司的前身為國家建設部中大公司評估咨詢部，國家一級評估機構，于____年____月____日，注冊資金____萬元人民幣，在北京、上海、天津、廣州、武漢、濟南、蘇州、長春、西安等全國主要城市建有分部。在全國開展房地產政策法規信息咨詢、房地產評估、土地評估、企業策劃、投資顧問、人才培訓、物業管理顧問等業務，其中，房地產評估在全國具有較高的聲譽和權威性，是建設部批準的首批國家一級評估機構，也是建設部指定的唯一一家具備房地產估價師考試培訓資格的企業。
乙 方：
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_______________________________________________。
為進一步拓展在全國的房地產評估、土地評估業務，更好地為抵押貸款、保險、投資入股、企業房地產資產價值確定、土地出讓、轉讓、商品房買賣、二級市場住房(含房改房、經濟適用住房)上市交易、移民房地產擔保提供評估服務，創造良好的經濟效益和社會效益，甲乙雙方本著發揮各自優勢，友好協作，互惠互利的原則，建立真誠合作的伙伴關系。
雙方合作方式可以靈活多樣。暫可采取邀請評估、聯合評估、指定評估、委托評估等合作方式，其它合作方式可隨時商議。
甲方(公章)： 乙方(公章)：
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關鍵詞：地理信息系統，地籍管理，房地產管理
中圖分類號：C922 文獻標識碼：A 文章編號：
地理信息系統（Geographic Information System或 Geo－Information system），簡稱GIS, 它是特定而又十分重要的空間信息系統。它是在計算機硬、軟件系統支持下，對整個或部分地球表層（包括大氣層）空間中的有關地理分布數據進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示和描述的技術系統。地理信息系統的基礎是空間化數據，特點是其強大的空間數據分析處理能力。隨著中國城市化進程的不斷加速，房地產管理工作不斷深入發展，各房地產管理部門紛紛加入了信息化、數字化、網絡化的改革大潮中。房地產管理日益呈現出的集成化、智能化、自動化趨勢，利用地理信息系統管理房地產相關數據并將數據分析整合，能為各級房地產部門的日常工作提供了便利的平臺和服務，也能為各級政府決策提供了數據平臺和分析工具。
一、GIS技術在房地產管理的應用方式
1、 GIS在地籍管理中的應用
地籍管理歷來是國家行政管理的措施之一，是地政的重要組成部分，是房地產管理的基礎性工作。我國地籍管理的主要內容包括:土地調查、土地登記、土地分類、土地統計、地籍檔案管理等。從技術上來說，地籍測繪和地籍管理經歷了從按照地籍號排序立卷的紙質實物管理模式，過渡到以計算機輔助制圖為輔助手段的紙質檔案為主，電子圖形文檔為輔的半電子管理方式，因為沒有建立系統的管理平臺，因此缺乏從空間信息分析的角度對地籍實體的綜合和深入分析。傳統的地籍管理是以地籍圖為核心的，側重點在于建立數據庫或者滿足于制圖的要求，所以說傳統的地籍管理無法滿足現代房地產管理所要求的統計、趨勢分析等功能。由于地籍管理的主要對象是空間的地理數據及其附屬的屬性數據，GIS用于地籍管理，能將圖形數據與相應的屬性數據鏈接起來，能夠實現圖形的拓撲查詢以及圖形、屬性數據的相互查詢。建立地籍管理信息系統，旨在管理海量的土地地理數據和權屬信息數據，首先可以實現房地產管理部門的自動化管理，然后，還將為“數字城市”或者“數字房地產”建設提供重要的基礎。
2、 GIS在房地產動態監測中的應用
房地產利用動態監測是及時、準確掌握房地產利用狀況,為政府決策以及各級房地產管理部門制定管理政策和落實各項管理措施提供科學依據的重要手段。由于遙感對地觀測技術具有覆蓋面廣、宏觀、強、快速、多時相、豐富的綜合信息等特點,已廣泛應用于獲取和提取各類專題房地產信息。
利用航空像片高幾何分辨率與衛星影像的高分辨率的融合的復合多源遙感影像技術也得到了廣泛應用和發展。此外,通過GIS技術進行房地產評價及發展趨勢預測、利用GPS技術作為主要定位手段的3S技術在房地產動態監測中的綜合運用,還可以更及時、可靠的獲取信息以及實現信息的共享和輔助決策服務。
當前，由于房地產業蓬勃發展，土地利用和房地產利用狀況、價格分析等成為政府決策中非常重要的一部分內容，利用GIS中的各種工具，通過建立科學的數學模型，可以模擬房地產開發，通過對比不同方案可以甄選出最優方案，各類高效的分析工具也可以為決策提供參考依據。
3、GIS在土地利用規劃中的應用
房地產利用規劃是依法管理房地產和合理開發、利用、保護房地產資源的依據。規劃的現勢性和科學性直接影響待房地產管理工作的成效，并對社會經濟的發展布局和發展速度產生重大形響。隨著社會經濟的快速發展，傳統的規劃方式已經不能滿足房地產利用規劃的現勢性要求，也無法體現房地產利用總體規劃對房地產管理工作的指導作用。而且房地產利用規劃涉及到大盤的圖形、屬性數據和專題數據的處理、管理和統計分析、空間分析問題。所以必須采用GIS技術和其他現代化信息技術，建立相應的規劃管理信息系統才能使規劃管理工作達到科學化、規范化和標準化的水平，而且隨著計算機和信息化技術的發展，GIS技術在房地產利用規劃中將具有廣闊的應用空間。
4、GIS在土地信息化管理中的應用
GPS技術在房地產管理的外業作業中，作為取代目前手工作業方式完成的大多數野外作業的有效手段，將會大幅度地提高作業精度和節省大量的費用和時間。這種數據與遙感數據一起在對自然界的描述過程中將會發揮很大作用。在房地產管理中，除了一些數據的規范化工作需要人工完成外，大量的圖紙錄入、繪制以及有關數據信息的管理、錄入，都將由于計算機科學中的人工智能技術和并行處理技術的發展而在GIS的支持下成為自動化作業。作為GIS的重要組成部分的房地產管理數據庫在結構上也將發生重要的變化。這些數據庫存貯的數據總量將會更大而且具有更強的聯網功能，涉及的地理范圍也將明顯擴大。這是因為多維數據信息的引入，將會使數據庫中的數據密度激增。與此同時，由于聯網環境的支持，使通過GIS使用房地產管理數據庫信息的用戶，以及可用的數據資源種類在數量上也會急劇增加。
二、GIS在當前房地產管理應用中存在的主要問題
1、數據來源的不穩定性與數據質量的不確定性
房地產資源的影響因素復雜，需要大量的數據，且精度要求較高。目前，收集到的數據普遍存在來源不一、數據格式各異、時間尺度不一致等原因造成房地產資源管理數據質量難以保證，這些都嚴重影響了數據的共享以及GIS的推廣應用。
2、專業模型缺乏通用性
現代房地產資源的研究已進入側重模擬、監測和管理的階段。在這個階段，問題的解決依賴于模型的建立，然而現有的模型多是面向某一地區特定條件下建立的，大多不具有空間和時和時間上的可移植性。
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現將《廣州市房地產綜合開發管理實施辦法》印發給你們，請遵照執行。
廣州市房地產綜合開發管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為加強本市房地產綜合開發管理，促進城市建設和經濟發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廣東省房地產開發經營條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產綜合開發，是指在依法取得使用權的國有土地上進行商品房屋及其相配套的城市基礎公用設施建設的行為。
第三條 在本市行政區域內從事房地產綜合開發及經營活動，適用本辦法。
第四條 本市城市新區開發和舊區改建實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。
第五條 廣州市建設委員會（以下簡稱市建委）是本市房地產綜合開發管理的行業主管部門。區、縣級市建設行政主管部門在各自行政區域內負責房地產綜合開發管理工作。
第二章 開發企業技術資質
第六條 從事房地產綜合開發的企業（以下簡稱開發企業），必須持有市建設行政主管部門核發的開發企業技術資質等級證書。
第七條 在本市從事房地產開發的企業、經濟組織必須辦理工商登記和技術資質審核手續，依法取得獨立企業法人資格：
（一）向市工商行政管理部門申請，核發《企業法人名稱登記核準通知》。
（二）向市建委申請，提出行業主管部門的審批意見。
（三）向市工商行政管理部門申領《營業執照》副本。
（四）向財政、稅務部門辦理相應的登記手續。
（五）由市建設行政主管部門審定技術資質等級后，核發《城市綜合開發公司資質等級證書》。
（六）憑驗資證明、《營業執照》副本和《城市綜合開發公司資質等級證書》向市工商行政管理部門申領《企業法人營業執照》正本。
開發企業在領取營業執照后1個月內，到市建設行政主管部門備案。
第八條 開發企業按其擁有自有資金、技術、經濟管理人員、開發實績等條件，劃分為一級、二級、三級、四級共4個等級。按以下標準評定其開發企業技術資質等級：
一級開發企業的自有流動資金不得少于2000萬元；須配備工程師（含建筑、結構、給排水、概預算、電氣等專業工程師）10名以上，會計師、經濟師、統計師各1名以上，配備具有初級技術職稱的專職統計員。
二級開發企業的自有流動資金不得少于1000萬元；須配備工程師（含建筑、結構、預概算等專業工程師）6名以上，會計師和經濟師各1名，配備具有初級技術職稱的專職統計員。
三級開發企業的自有流動資金不得少于500萬元；須配備工程師（含建筑或結構專業工程師）3名以上，會計師1名，配備具有初級技術職稱或持有《統計人員上崗專業知識合格證書》的統計員。
四級開發企業自有流動資金不得少于300萬元；須配備建筑或結構工程師1名，配備助理會計師和統計員。
第九條 開發企業技術資質等級由市建設行政主管部門或由其委托縣級市建設行政主管部門負責審查評定：
（一）市建設行政主管部門審查評定市區內資、外商投資開發企業（含香港、澳門、臺灣地區以及外國投資者在市區設立的中外合作、合資和外商獨資企業，下同）和縣級市一級、二級內資開發企業的技術資質等級。
（二）各縣級市建設行政主管部門受市建設行政主管部門委托，負責審查評所在市三級、四級內資開發企業和外商投資開發企業的技術資質等級。縣級市屬一級、二級的開發企業由縣級市建設行政主管部門初審同意后，報市建設行政主管部門審定。
第十條 申請辦理開發企業技術資質等級審查，應提交下列材料：
（一）申請報告。
（二）營業執照。
（三）企業章程。外資開發企業還須提交對外經濟貿易部或其委托審批機構發給的批準證書和企業合同、章程。
（四）法人代表證明。
（五）驗資機構出具的自有流動資金的驗資證明。
（六）技術、經濟管理人員資格證書，任職文件及聘用合同。
（七）開發經歷和實績材料。
（八）法律、法規規定應提交的其他書面材料。
第十一條 開發企業的技術資質等級每兩年評定一次，實行升降級制度。
申請升級的開發企業，除符合第八條規定的標準外，晉升一級、二級、三級的開發企業從事房地產綜合開發的經歷分別不得少于4年、3年、2年，并有相應的綜合開發實績。
對不符合原定技術資質標準的開發企業，由原資質審批機關予以降級或吊銷技術資質證書。
第三章 計劃統計
第十二條 房地產綜合開發用地納入計劃管理。市、縣級市建設行政主管部門會同計劃、國土、規劃部門，每年根據市經濟發展需要和社會實際承受能力，確定當年房地產綜合開發總規模，提出商品房建設計劃，報同級人民政府批準后實施。規劃、土地管理部門、金融機構根據計劃安排規劃審批、土地使用權出讓、貸款規模。
第十三條 商品房屋建設（包括利用外資經營房地產項目）必須納入商品房屋建設計劃。
商品房屋建設計劃分為預備項目和正式項目計劃。商品房建設施工應按年度申報商品房屋年度建設計劃。
商品房項目開始施工后，列入年度商品房建設計劃的公共配套設施投資，不得低于當年商品房計劃投資的10％。開發企業必須按照計劃完成相應公共配套設施建設。
第十四條 開發企業申報預備項目計劃需向市建設行政主管部門報送下列資料：
（一）《房地產開發建設項目手冊》。
（二）辦理規劃報建及征地拆遷手續的有效文件。
（三）建設銀行或會計師事務所出具的年度預備項目計劃所需的資金證明。
第十五條 預備項目計劃經市建設行政主管部門審核后，報市計劃部門下達。開發企業須持經批準的預備項目計劃，向土地房管部門辦理批準用地、征地拆遷、土地使用權出讓等手續；向規劃管理部門辦理建筑報建手續，領取《建設工程報建審核書》。
第十六條 開發企業憑下列資料到市建設行政主管部門申報正式項目計劃：
（一）規劃方案批文及其總體規劃圖。
（二）《建設工程報建審核書》。
（三）建設銀行或會計師事務所出具的正式年度項目計劃所需的資金證明。
（四）《房地產開發建設項目手冊》。
（五）利用外資合作開發的房地產項目，須提供經市對外經濟貿易委員會（以下簡稱市外經貿委）批準的合作合同、章程及外商進資證明。
第十七條 正式項目計劃經市建委或縣級市建設行政主管部門審核后，報市計劃部門下達。
開發企業須持經批準的正式項目計劃向市計劃部門、建設行政主管部門、房地產管理部門分別辦理《固定資產投資許可證》、《施工許可證》、商品房交易及產權登記等手續。
第十八條 開發企業實行綜合開發統計制度，定期向建設行政主管部門和統計部門報送統計資料。不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改。建設行政主管部門依據企業報送的統計資料評定其開發、建設及經營情況。
各房地產開發企業必須按資質等級配備相應的專職或兼職統計人員，并指定統計工作負責人。
第十九條 房地產綜合開發統計工作實行分級管理。市建設行政主管部門負責全市房地產綜合開發的統計工作，各縣級市建設行政主管部門負責本市（鎮）房地產綜合開發的統計工作，各區建設行政主管部門負責本區區屬房地產開發企業綜合開發的統計工作。
第四章 開發建設
第二十條 進行房地產綜合開發必須嚴格執行城市規劃。開發企業必須根據規劃管理部門批準的規劃設計要點，委托有相應技術資質的規劃設計單位編制開發項目修建性詳細規劃。
第二十一條 除單幢建設的普通民用建筑項目外，房地產開發項目規劃方案由開發企業報請所在區（或縣級市）規劃管理部門會同各專業管理部門按照規劃設計要點進行論證后，報市規劃管理部門審批。
開發項目的勘察、規劃設計和建筑設計，應當委托具有相應資格的單位承擔。
第二十二條 房地產開發項目實行市、區兩級建設行政主管部門合理分工、條塊結合的管理制度。開發企業應當在辦理開發項目的《規劃用地許可證》后的15日內，持規劃批文到市建設行政主管部門備案、領取《房地產開發項目手冊》。
開發企業在房地產項目實施過程的主要事項和政府有關部門對開發企業的開發經營的審查、批準、處理意見均記錄在《房地產開發項目手冊》中。開發企業每年10月將《房地產開發項目手冊》送項目所在地的區建設行政主管部門驗核。
第二十三條 開發企業之間相互轉讓土地使用權進行房地產開發，轉讓中的受讓人應當在向原審批機關辦理土地使用權變更登記手續后的15日內，持土地使用權轉讓合同、土地使用權變更登記證明和原《房地產開發項目手冊》，到市建設行政主管部門備案，并辦理項目開發人變更手續。
第二十四條 開發企業進行新區開發、舊城改造需要進行建筑物拆卸施工的，須委托有相應資格的施工企業進行施工。開發企業在開始建筑物拆卸施工前，應向房屋所在地的區建設行政主管部門申請，經批準并領取《建筑物拆卸工程施工許可證》后才能進行拆卸施工?！督ㄖ锊鹦豆こ淌┕ぴS可證》由市建委統一印發。
第二十五條 《建筑物拆卸工程施工許可證》由開發企業內具有工程師以上職稱的工程技術人員作為申報人，在授權范圍內代表開發企業向所在區（或縣級市）建設行政主管部門辦理申請手續。拆卸項目的工程技術和安全責任由申報人負責，拆卸項目的經濟責任及工地管理責任由開發企業承擔。
第二十六條 申報人辦理《建筑物拆卸工程施工許可證》須提交下列文件資料：
（一）開發企業申請報告及法人授權書、申報人技術職稱證書及任職證明。
（二）市國土局房管局鑒證的房屋拆遷補償協議書的產權交換證明。
（三）房屋拆卸安全技術管理方案。內容包括承擔拆卸工程施工的企業名稱、資質證明；拆卸房屋原有結構構造勘察結果及其1∶500建筑物位置平面圖；拆卸安全技術監督措施；拆卸施工現場圍閉方式；工地余泥排放準運證；對分期拆卸的項目，應列出分期的安全保障措施。
第二十七條 房地產開發項目應當按有關規定選擇具有相應資格的施工單位，并與施工單位簽訂書面合同。建設工程開工，開發企業應將指定的施工現場總代表人、委托建設監理單位和施工單位項目經理情況，報項目所在地的區、縣級市建設行政主管部門備案。
第二十八條 房地產開發項目實行建設監理制度。開發企業必須委托具備建設監理資質的單位實施建設監理，審查工程計劃和施工方案，監督施工單位嚴格按規范、標準施工，控制工程進度和質量，檢查安全防護設施，認定工程質量和數量，參與處理質量事故，驗收工程，提出竣工報告。
第二十九條 綜合開發項目，實行單項工程項目竣工驗收和住宅小區（組團）竣工綜合驗收制度。
第三十條 單項工程完工后，必須報有關專業管理部門進行單項工程驗收。
單項工程驗收不合格的房屋，不得交付使用。
第三十一條 全部工程完工，開發企業應當將用地紅線范圍內的占用道路、綠地的臨時建筑、堆放的材料、工地圍墻拆除、清理干凈，并疏通排水管道，及時修復施工過程中損壞的市政、公共設施。同時申報綜合驗收。
第三十二條 商品住宅小區（組團）全部竣工并經全部單項工程驗收合格后，開發企業應當憑相應的驗收資料向市建設行政主管部門提出組織綜合驗收的申請。建設行政主管部門收齊有關資料后，應在60天內組織有關部門進行綜合驗收。
經有關部門同意實施分期建設的住宅小區（組團）的綜合驗收可以分階段進行，待全部建成后再進行整體綜合驗收。
綜合驗收應當包括以下內容：
（一）規劃要求是否落實。
（二）配套建設的基礎設施和公共服務設施是否建成。
（三）單項工程質量驗收手續是否完善。
（四）拆遷補償安置方案是否落實。
（五）物業管理是否落實。
第三十三條 居住小區或住宅組團的綜合驗收，分兩步進行：
（一）由開發企業向項目所在區建設行政主管部門申請組織初步驗收。
（二）通過初步驗收的住宅小區，由市建設行政主管部門會同有關部門組織正式驗收，驗收合格的，核發《廣州市新建住宅小區（組團）驗收合格證書》。
第三十四條 開發企業銷售的商品房出現質量問題，屬竣工1年以內（含1年）的，由市建設工程質量監督站負責鑒定，屬竣工1年以上的，由市國土局房管局屬下房屋安全鑒定所負責鑒定。
經鑒定，如屬非購房者使用原因造成，應由開發企業負責保修，質量問題嚴重的，應予以更換或退貨。
質量問題如屬于施工企業或其他責任人過失造成的，銷售商品房的開發企業有權向該責任人追索賠償，或由該責任人自行承擔。
第三十五條 在建的住宅小區，或分期建設，局部已交付使用的商品房及其配套市政、公用設施，由開發企業自行或委托有管理資格的物業管理單位提前介入管理。承擔維護居民入住范圍的生活環境衛生和安全，協助有關部門預防和制止各種違法建筑等行為。
第三十六條 建成并通過綜合驗收的住宅小區（組團），憑《廣州市新建住宅小區（組團）驗收合格證書》，向所在區建設行政主管部門辦理移交管理手續。
第三十七條 商品房及其配套設施移交管理時，開發企業應同時移交其驗收檔案資料，繳交住宅小區管理統籌金，并與區建設行政主管部門簽訂提供物業管理用房的合同書。
第五章 房地產經營
第三十八條 除享受國家優惠的政策性居民住宅實行政府限價外，開發企業銷售商品房按照市場供求情況自行定價。開發企業須在簽訂商品房銷售（預售）合同30日內分別向市（縣級市）建設行政主管部門、房管部門和物價管理部門如實申報銷售（預售）成交價。
第三十九條 利用外資興建商品房，需具備市建設行政主管部門對該項目建設管理的初步審查意見。
申請辦理利用外資興建商品房項目初步審查，須報送下列文件資料：
（一）中方合營者申請辦理立項手續的報告。
（二）合作各方共同簽定的意向書或協議書。
（三）項目可行性研究報告或項目建議書。
（四）《建設用地規劃許可證》及規劃設計要點。
（五）《建設用地通知書》。
第四十條 開發企業在向市外經貿委申報審批項目合作合同、章程時，須提交該項目用地有償出讓或轉讓合同，或經政府主管部門批準獲得土地使用權的有效文件，作為合作企業合同的附件。
第四十一條 開發企業赴境外購買土地、房屋，從事房地產開發經營，應當填報《房地產開發項目手冊》，辦理有關國有資產管理及對外經濟管理審批手續。
第四十二條 開發企業向境外出售商品房，應經市建設行政主管部門審核同意，并報市外經貿委批準。開發企業在境外出售（預售）商品房應公布批準機關及批準文號。
第四十三條 開發企業預售商品房屋，必須持有《預售商品房許可證》。開發企業刊登售房廣告以及簽訂銷售、預售商品房合同時，必須載明預售商品房許可證號碼。
第四十四條 開發公司出售商品房，買賣雙方必須簽定售房合同，并到土地房產管理部門辦理房屋所有權和土地使用權權屬登記。
第六章 法律責任
第四十五條 有下列行為的，由市建設行政主管部門按規定進行處罰。
（一）違反本辦法第二十四條規定，逾期不辦理房地產開發項目開發人變更等有關手續的，責令其限期補辦，并可處以10000元以上，50000元以下的罰款。
（二）違反本辦法第三十九條規定，不如實審報成交價格的，處以10000元以上，200000元以下的罰款。
第四十六條 對下列行為由市建設行政主管部門予以警告，責令限期改正，并可處20000元以下的罰款。
（一）違反本辦法第七條規定，逾期未備案的。
（二）偽造、涂改《房地產開發企業資質等級證書》的。
（三）不如實填寫或不按規定時間交驗《房地產開發項目手冊》的。
第四十七條 對下列行為，由市建設行政主管部門責令其停止活動，并可處以項目總投資額1％以下罰款，并視具體情況對開發企業降級處理：
（一）違反本辦法第二十一條規定，委托無相應資格的單位承擔設計任務的。
（二）違反本辦法第二十五條規定，委托無相應資格的施工單位承擔施工任務的。
第四十八條 各建設行政主管部門要按規定對開發企業進行資質審查，對2年以上無開發業績，或有嚴重違規行為的企業，由市建設行政主管部門分別給予降級、撤并和吊銷開發資質證書等處分。
第四十九條 違反第二十四條，未向原土地審批部門辦理轉讓或變更手續，通過私下轉讓土地使用權或私自以合營方式開發房地產的，由市、縣規劃土地部門分別對其違法用地、違法建設作出處理。并由市、縣級市建設行政管理部門對有關開發企業給予降級處理。
規劃、土地部門除按規定進行必要的處罰外，對情節嚴重者，按規定收回其土地使用權。
第五十條 當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知書之日起15日內，向作出處罰決定機關的上級機關申請復議。當事人對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起15日內，向人民法院起訴。
第五十一條 建設主管部門及其他有關業務主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、貪污受賄、徇私舞弊的，由其所在單位或其上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第七章 附 則
篇10
【關鍵詞】房地產項目；管理；問題；對策
引言
由于房地產行業具有自身獨特的特點，它是極易受經濟市場影響的一個行業，對整個社會的穩定尤為重要。房地產行業一直都是受到社會各界關注的重點行業。近年來，隨著經濟的發展，我國城市的房價呈現不斷上漲的趨勢，老百姓的經濟承受能力無法滿足過高的房價，“蝸居”、“北漂”一族的出現都是當前高昂房價的真實體現。因此，如何對房地產進行正確、合理的管理，研究出一套有效的項目管理模式，是當前所有房地產行業都必須關注的一個重要問題。下文筆者重點論述房地產項目在管理中存在的問題及應采取的措施，推動我國房地產行業的發展。
1 房地產項目管理概述
1.1 概念
通常所說的房地產項目管理，實質上是工程項目管理的一個分支，是指房地產項目的管理者通過綜合對系統工程的觀點、理論和方法的運用，全過程、全方位的綜合管理房地產項目的建設和使用，優化配置房地產項目中的各項生產要素，從而為將優質產品提供給用戶。它是一門實用性很強的綜合性學科，是發展潛力很大的新興學科。
1.2 原則
在對房地產項目進行管理的過程中，應堅持相應的原則。首先應堅持成本最低原則，從房地產項目管理的角度來看房地產的成本運作，應做到成本的最低化，不斷降低運行房地產的成本，實現的最低目標成本的要求，但其前提條件必須要保證質量；其次，必須對房產質量管理嚴格把握，做到行之有效的項目管理運作；再次，應堅持責任對等的原則，因為房地產行業極易受到市場經濟的影響且是一個暴利的行業，對于房地產商來說，不能為了追求利潤而忽視的質量，應講責任與利益對等，從而保證房地產項目管理的有序進展。
2 房地產項目管理中存在的問題剖析
2.1 缺乏科學合理的前期可行性研究
房地產項目管理的最基本的前提便是前期研究。只有確定了具體合理的方案，才能有序的進行下期的投資建設項目。然而，當前很多房地產開發商忽視了對項目前期可行性的研究，在拿的項目后，為了趕工程進度，立馬動工，而沒有對市場調研及前期可行性進行充分的研究，僅僅依據目前市場經濟的動向，在實際施工過程中，就會導致嚴重的重復建設社會資源的狀況，從而對資源造成嚴重的浪費，不利于企業和國家的長遠發展。
2.2 缺乏完善的項目監督程序
由于對房地產項目前期的可行性研究不足，很多房地產商為了獲取利潤，過分追趕工程進度，對工程中應該注意的安全及質量問題的監管不重視，監管工作不到位。當出現實際問題時，房地產商僅僅是將設計圖紙與現實施工存在的爭議簡單對比，并沒有堅持從實際出發的原則，而是從經濟利益的角度圖紙進行修改，很多臨時調整的決策都是由開發商廠商一手操辦，缺少有效項目監督，沒有制定完善的項目監督程序及當實際施工與圖紙設計出現偏差時的解決措施，這就嚴重制約了房地產項目管理的科學性。
2.3 缺乏強烈的合同管理意識
當前，我國房地產商在對項目管理中存在的又一個嚴重的問題是缺乏合同管理意識，很多房地產商的合同管理意識比較。近年來，隨著我國經濟的不斷發展，逐步融入世界經濟競爭之中，不同文化之間的沖擊對傳統的“口頭”合同思想產生了很大的影響。這意味著，在以后的合同管理中，房地產商必須認真斟酌合同中的每個詞、每個字，更不可隨意的憑個人主觀意識去修改合同。然而，當前我國很多房地產商沒有認識到經濟形式和競爭形式的變化，合同意識很淡薄，由于缺乏強烈的合同管理意識，對房地產項目的管理產生了很多不利的影響。
3 改善我國房地產項目管理的措施探究
通過上文對房地產項目管理中存在的問題進行剖析，我們可以看出當前房地產項目管理的問題主要集中在前期的可行性研究、項目監督程序及合同管理意識方面，針對這些問題，筆者認為我們可以從下述幾點著手，改善我國房地產項目的管理。
3.1 科學有力的加大進行前期可行性研究
在進行項目施工前，開發商應收集和整理各方面的信息如市場經濟信息、競爭對手的信息等，從市場定位和產品研究及項目的品牌戰略進行科學的前期可行性研究。隨著房地產市場競爭的不斷加劇，開發商不能僅僅依靠單純的廣告的投入來進行企業的品牌建設，越來越多的消費者逐步趨向理性和成熟的消費，他們對產品的質量及系列的售后服務更加注重。因此，房地產商應深刻意識到這一點，客觀合理的對自己的產品有進行評價，進行充分的前期可行性研究，才能確保產品質量的實現及企業自身利益最大化的需求。
3.2 制定完善的房地產項目管理程序
為了確保項目管理的順利進行，必須不斷完善和公開程序監督，才能保證項目管理目標的實現。針對目前各地房產項目管理程序不規范的問題，應該充分發揮監委會的作用，借助第三方力量，避免 “自己監督自己”現象的出現。因為房產項目存在點多、面廣、戰線廣的特點，涉及的內容更是全面，只有通過有效的管理程序，按部就班，適時的調整項目當中遇到的問題，使項目能夠順利的進行下去。
3.3 強化房地產合同管理意識
房地產商應在前期充分完整的調查研究基礎上，不斷提高項目管理意識。針對當前房地產中普遍存在項目管理意識不強的局面，只有通過對管理意識的不斷強化，讓其意識到項目管理的重要性。首先必須要轉變觀念，改變傳統的“口頭“做法的觀念，意識到合同所具有的強制性及其所具有的威力，這樣才能從根本上解決房地產合同管理意識不強的局面，也能更好的實現房地產項目管理。
結論
綜上所述，當前由于早房地產項目管理中對項目前期的可行性缺乏研究；在項目實施過程中對項目監督程序不夠完善以及合同管理意識淡薄等問題，嚴重制約了我國房地產行業的發展，我們應針對出現的問題及時采取解決措施，諸如加大對前期可行性的研究、不斷完善房地產項目管理的程序以及逐步提高房地產合同管理意識等，從而有效的推動我國房地產項目的管理，更好的為市場經濟服務。
參考文獻
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