房產投資成本范文

導語：如何才能寫好一篇房產投資成本，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

項目投資決策是選擇和確定投資方案的過程,該過程要求對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證,并對不同建設方案進行技術經濟比較及作出判斷和決定。房地產投資項目收益高,風險亦大,為了避免巨額投資化為泡影,投資者在投資前期必須對項目進行實地考察研究,從項目所處位置的人文歷史、文化環境等多重角度出發。目前,業界人士已研究出多種確定投資方案的方法,如田建林運用AHP方法來進行房地產投資決策分析和投資風險分析;劉明芳等,采用DEA方法建立了房地產投資決策中相應的輸入—輸出指標模型;李杰等采用RO法來確定房地產投資方案。項目決策合理與否,直接關系到項目建設的成敗、工程造價的高低以及投資效果的好壞。在進行前期實地考察的過程中,投資者應充分關注大眾的需求,力求在建設過程中以最低的成本生產出最能滿足大眾需求的功能產品。

1 貴陽花溪地區背景

花溪區位于黔中腹地,距市中心17公里。全區地貌以山地和丘陵為主,具有高原季風濕潤氣候的特點,冬無嚴寒,夏無酷熱,無霜期長,雨量充沛,濕度較大,有著豐富的水資源和生物多樣性,森林覆蓋率達41.53﹪。花溪地區的生產總值、固定資產投資、工業增加值、公共財政預算收入、旅游總收入、城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入等指標絕對數均位列全省前10位,總人口數至2010年約為360054,人口密度為每平方公里402人。

貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區內,北有貴陽西站及貨場,西有湖潮站和磊莊機場,東北部有貴陽機場;貴花高等級公路直通市區,312國道和101省道貫穿全境?；ㄏ慕逃a業近來也是蓬勃發展,自2009年規劃出3200畝地擴建貴州大學的同時,規劃聚集區內的花溪區孟關也將規劃出7500畝地,建成貴陽市的高校園區,首期工程完工后,將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區大學規劃用地由北區貴州大學和貴州民族大學組成,南區則位于貴安新區黨武鎮范圍內,分別由貴州師范大學、貴州財經大學、貴陽醫學院、貴陽中醫學院、貴州輕工職業技術學院、貴州民族大學和貴州亞泰職業學院、貴州民族大學人文科技學院等8所高校組成,南區即為俗稱的“花溪大學城”。

除了高等學府之外,花溪的基礎教育機構也是數不勝數?；ㄏ皡^面積222平方公里,占全區面積的25%。有景物景觀81個。其中,自然景觀56個、人文景觀25個。有國家級特等景觀4個、國內一等景觀18個、國內二等景觀32個、國內三等景觀27個,以花溪國家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮山民族文化村、青巖古鎮、高坡民族風情游最為有名?；ㄏ奈锕袍E豐富,青巖古鎮已列為全國歷史文化名鎮。全區有12處文物被貴州省人民政府公布為省級文物保護單位,有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護單位,馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區人民政府公布為區級文物保護單位。貴陽市花溪區現以“生態”、“旅游”著稱,但相比于我國其他著名旅游風景區,其開發程度尚處于較低水平,換句話說,花溪的旅游產業有著較大的發展空間。

2 投資分析

2.1 市場分析

2.1.1 公寓 通過實地考可見察,貴陽花溪地區山清水秀、氣候宜人,遠離城市的喧囂與煩擾,極其適宜居住,尤其適合老年人安養天年?；ㄏ木幼∪丝跒?60054人次,人口密度為每平方公里402人,其中,花溪公園附近較為繁華,有著濃厚的生活氣息。根據市場調查,筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養老,花溪的居民也多為中低層收入者,由此看來,若要在花溪投資房地產住宅項目,中小戶型應占大頭。

2.1.2 別墅 花溪有著獨特的自然風光,與造型優美的別墅搭配相得益彰?；蛟S會有部分中高層收入者愿意來享受這里純凈的空氣和迷人的風光,但是這里距離市中心較遠,周邊的公共設施不如市區內完善,工作繁忙的高層人士可能更情愿購買市中心的別墅或花園洋房。

2.1.3 旅游地產 花溪地區眾多的旅游資源,也吸引了不少全國各地聞訊而來的游客?；ㄏ慕ㄔO相對落后,旅游產業發展不夠,與我國其他旅游地區相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地,再加上花溪地區高校眾多,每當夏季,來各大高校進行培訓的外地人士無不選擇在花溪留宿,然而花溪地區固有的旅館稀缺,許多外來人士只能選擇在當地居民的私人客棧里借宿,住宿條件十分有限。因此,房地產投資者可以從旅游的角度出發,大大挖掘花溪地區旅游產業的潛力。

2.1.4 商業地產 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區,商業用房的供應僅占全市的1.25%,商業用房的成交僅占全市的0.25%。花溪公園周邊的步行街雖然店鋪較多,但總體來說其檔次偏低、規模較小,花溪豐富的旅游資源會拉動該地區的消費水平,帶動商業發展,因此花溪的商業發展也有較大潛力。然而,已有一些大型房地產企業在這里規劃了商業用地,其中,中鐵城計劃要建設一座15萬方的大型購物中心,若要與其競爭,還需深入考察研究。

2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出,花溪區處于貴陽市較偏位置,離市中心較遠,交通相對來說較為不便,不太合適發展辦公用地,受大盤個案影響,寫字樓市場形成以老城區、金陽

新區為主要的兩大熱點供求板塊,其他區域除烏當區有少量成交外,市場均無變化。整體市場銷售量較低。 成功寫字樓的共性有:位置應該居于城市商務中心或商業聚集區,交通要十分便利,四通八達的交通、濃厚的商務氣氛是寫字樓價值的重要支撐;寫字樓項目周邊必須要有較大的建筑體量和規?；呐涮自O施,形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間,才能稱得上是真正的甲級寫字樓。

從目前市場來看,花溪并不具備成功寫字樓的條件。

2.2 風險分析

2.2.1 政策風險 限貸政策不僅會毫不動搖地執行,而且還會進一步深化和加強。唯有不折不扣地執行,甚至繼續深化和加強限貸政策,才能確保房地產市場合理回歸。此外,房產稅將盡快在全國開征,這可能會導致房價下跌,并在潛移默化中達到限購的目的。

2.2.2 市場風險 市場風險來自在三個方面:一是市場供需實際情況與預測值發生偏離;二是項目產品市場競爭;三是項目產品和預測價格發生較大偏離。

2.2.3 技術風險和工程風險 主要由于科技進步、技術創新及其相關變量的變動可能帶來的損失;以及由于工程量預計不足、或設備材料價格上漲導致投資增大;由于計劃不周或外部條件因素導致建設工期拖延。

2.2.4 項目管理方面的風險 項目管理涉及項目的全過程,包括投資管理、進度管理、質量管理和財務管理。

2.2.5 外部環境風險 包括自然環境、經濟環境、政策環境和社會環境因素的影響,如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財政政策。

2.2.6 市場風險 要對整個房地產市場進行全方位的調查,了解其中潛在的規則;通過分析房地產的開發周期來預測其可能會發生的變動,從而預估出最佳的開發時機;選擇地塊時,要充分分析該區域的潛在價值;要了解國家政策,分析其對房地產行業會帶來的潛在影響;同時,要了解并分析社會對房地產市場的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料,了解潛在的競爭者的情況,做到知已知彼,百戰不殆。

2.2.7 技術風險和工程風險 項目的建設需要切實解決工程建設特別是環境整治和生態環境保護問題;建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減小;工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。

2.2.8 項目管理方面的風險 要求項目管理人員要具備較強的業務技術水平、職業道德素質、以及各項專業能力;同時加強目標管理,落實考核責任制;制訂相應的激勵制度,調動項目管理人員工作積極性,從而提高企業管理水平和整體競爭力。

3 成本控制分析

隨著房地產市場的逐步發展,有效的成本控制也為房地產企業在市場競爭中獲得優勢地位提供了契機,降低產品成本就是為企業增加利潤,房開商各有著自己獨特的控制成本的方法。

筆者認為,建設項目的功能直接關系到是否能有效滿足消費者的需求,從而影響企業的收益。因此,功能設計成本控制是房地產規劃成本控制中所占比重最大的環節。其方法是:在成本控制中應首先列出項目所具有的主要功能評價指標,根據各個功能評價指標的重要程度來劃定它們的權重,接著確定項目的總費用,再根據各個功能評價指標的權重來預估其相應部分的開銷。

本文從功能設計的角度出發來對貴陽市花溪區貴州大學附近某地開發經濟型酒店項目進行成本質控分析。該項目建設用地800平方米,建筑規模為6400平方米,主體部分總投資額為1920萬元。

①首先列出該項目所具有的主要功能評價指標,并對各個功能評價指標的重要程度進行評分,最終確定權重。

確定權重可采用0-4強制評分法,分別將不同的指標進行兩兩對比并評分,如:若A比B重要得多,則A得4分,B得0分;若A比B重要,則A得3分,則B得1分;若A與B同樣重要,則A、B各得兩分,如表1所示。

②根據權重來預估相應功能評價指標的開銷,見表2。

③成本分析結果:由表1、表2可以得出該項目成本控制點應在平立面設計及施工、供水排水,供電供氣,分別占項目總成本的30%、23%、22%,三項合計占項目總成本的75%,以此為該項目成本設計提供控制依據。

篇2

關鍵詞：房地產開發；投資風險；成本控制

Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.

Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control

中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A文章編號：

引言

隨著市場經濟的快速發展，房地產的項目開發還有待完善。為了提高房地產投資的有效性，必須對投資風險因素進行詳細分析，以有針對性地提出成本控制措施，在降低開發成本的基礎上，實現房地產開發項目的經濟效益最大化。

1房地產投資項目風險分析

因房地產開發行業的特殊行業性質，其行業風險具有一定的客觀性、多樣性與可預測性，具體包括以下幾個方面：

1.1自然風險與意外風險。主要是指因自然因素與不可抗力因素對房地產在開發經營過程中所造成的不利影響，從而給開發商造成一定的經濟損失。

1.2財務風險。主要是指投資者在使用財務杠桿的情況下，在擴大投資范圍的同時，也給房地產投資開發造成了不確定性因素的增加，即增長的經濟效益不足以償還未來到期的債務增長。

1.3經營風險。該風險因素主要是指在投資經營決策上的失誤而造成的投資風險，從而導致實際的經營狀況偏離了預先設定的期望值，這種風險因素主要包括經營不善、管理水平低下等。

1.4市場風險。是因市場行情的不確定性波動給房地產投資所帶來的投資風險，主要包括材料價格上漲、材料供應緊缺以及房地產市場競爭激烈等因素造成的。

1.5政策風險。主要是指政府機關有關房地產政策的變化而給投資者造成的經濟損失，這種因素的產生主要是由法律手續、城市規劃政策、土地政策等因素的變化而產生的。

對于以上談到的這些風險因素，多是投資者無法控制的，但投資者可以通過減少決策失誤的方式來對財務風險與經營風險進行合理控制，從而確保投資項目能獲得既定的經濟效益。

2房地產開發投資項目進行風險管理的有效措施

對于房地產投資項目而言，因其具有跨領域多、專業技術性強等特點，是房地產行業非常關鍵的經營管理活動。為降低風險給項目投資造成的影響，使企業生產獲得最大的經濟效益，必須采取合理的經營策略加強對風險意識的控制與管理，主要包括以下幾個方面：

2.1加強風險識別

對于該環節而言，是風險管理中的關鍵要素，指對風險發生可能性的判斷。在此過程中，應對風險性質進行科學歸類，并弄清各種因素之間的關系，尋求合適的方式來進行風險識別。在具體的分析識別過程中，可運用問詢法、財務報表法與現場視察法等。

2.2增強投資風險意識，完善風險管理機制

對于一些房地產開發企業而言，往往缺乏高度的風險意識，從而導致以片面的角度進行項目投資與評估。為此，應首先建立起完善的投資風險管理機制，強化投資者風險意識。對于房地產企業的管理者而言，應樹立起正確的投資觀念，對管家政策、投資環境、項目規劃合理性、企業實際情況等諸多方面進行合理的考慮與分析，不斷總結投資經驗，以有效避投資風險現象的出現。值得一提的是，必須按照國家政策與地方政府相關規定進行開發，以確保房地產投資項目的合法性。

2.3轉移項目投資風險，強化投資布局

為有效降低房地產開發的投資風險，可以考慮將投資項目風險進行合理轉移。為此，參加項目保險是實現風險轉移的一種有效途徑。同時，在投資項目的布局過程中，應注重布局的合理性，針對不同的項目采取不同的投資組合方式，以在滿足房地產投資合理性的同時，有效實現投資風險防范的目的。

2.4強化投資風險控制

在房地產的投資開發過程中，往往有些企業忽略了房地產行業的實際供求，從而使投資項目與市場需求出現了矛盾。因此，要避免房地產投資過程中的風險因素，就必須強化供求變化的調查與預測，對調查結果進行充分總結、分析，以在滿足社會需求的同時，實現房地產投資效益的最大化。與此同時，在房地產項目開發過程中，開發商應對工期、項目指標等內容進行詳細制定，并加強對項目施工過程的監督，避免因成本與質量問題而造成投資風險的產生。

3房地產投資項目在開發過程中的成本控制措施

在房地產項目投資開發過程中，在注意投資風險因素控制的同時，還應采取合理的措施，加強項目成本的控制，有效降低項目成本，增加企業經濟效益。

3.1設計階段的成本控制

3.1.1實行投招標制度，選擇優秀的設計單位

在項目設計階段，應使用建筑方案與經濟方案相結合的方法，以多家競標，組織專家進行綜合評比的方式來選擇設計單位，這樣既能選擇具有相關資質的設計單位，還能促使項目設計方案在整體布局、造型、使用功能等方面開拓創新，實現對工程造價的有效控制。筆者所參與的本項目因受到市區標辦監管，必須進行進場交易。同時，根據標辦要求，需通過嚴格的資質審核來確定最終投標單位，并且只向資格預審合格的投標方發出投標邀請。資格預審方式的運用有效簡化了招投標工作量與程序，并且有效避免了對社會資源的浪費，能有效對招投標的成本進行優化。同時，筆者參與的該項目使用了合格制審查方式來確定資審合格的單位，并能根據項目的規模、結構形式等來設置必要的審查條件與附件合格條件，并最終確定合格的投標人。

篇3

關鍵詞：房地產企業； 投資決策分析 ；成本控制

中圖分類號： F830.59 文獻標識碼：A

一、房地產業投資決策對成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會因素

房地產業與國家政策、金融政策以及國民經濟發展水平密切相關，因此其投資時機受國家產業政策、金融政策及國民經濟發展水平的影響。政策的變化對房地產開發項目的影響較大，如對控制固定資產投資規模的政策變化，將會影響到市場對房屋的需求量；實行新的土地政策，將會對房地產開發成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會引起投資效益的變化。國民經濟發展水平對市場購買力造成影響，也會影響房地產的投資。

（2）成本因素

影響房地產項目開發的成本因素主要包括所需要資源價格的變化、項目周期以及項目的產出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價格都在不斷變化，投資收益會受到一定影響。房地產項目周期長，資金占用量大，而資金的占用對成本的影響直觀的體現就是利息的支出，開發項目的周期越長，銀行貸款的數額就越大，而如果開發項目的周期短，房地產企業的資金周轉次數多，其產生的效益也就越大。

（3）投資區位

房地產作為一種特殊的商品，具有不可移動的特點，因此房地產的區位因素是客戶最為關心的內容之一。對于房地產開發來說，地段位置是影響項目投資效益的關鍵性因素。隨著社會經濟的不斷發展，人們對生活質量提出了更高要求，追求高品質生活。而任何一個房地產項目都與其周邊的人文、自然環境發生著各種互動關系。因此不同區位的房地產項目，會產生不同的經濟效益。

（4）投資時機

選擇合適的投資時機是房地產投資收益的關鍵。經濟發展趨勢是影響開發時機的關鍵性因素，在經濟發展的成長期，房地產市場需求旺盛，市場處于上升勢頭，此時推出合適的房地產項目較易獲得較高的收益；當經濟處于低迷期，市場需求下降，不能達到預期收益，因此房地產投資者必須具有敏銳的判斷力，進行項目可行性分析，把握投資時機。

2、投資決策失誤對成本控制的影響

面臨日益復雜的市場環境，房地產投資潛在著各種風險，如果決策失誤，將會給企業帶來很大的投資風險。

（1）市場因素對成本控制的影響

房地產市場的動蕩會使房地產開發企業帶來巨大的經濟損失，市場供需關系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產企業周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發生變動的可能性很大，如客戶對戶型結構及單元面積的喜好等都會發生變化，從而使收益難以達到預期目標。

（2）政策因素對成本控制的影響

金融政策及財政政策對房地產企業開發的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地項目開發者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發和銷售，使房地產開發企業所需的成本受到影響。如國家出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發相關辦法，都使增加了項目開發的成本。

（3）項目開發團隊人員素質對成本控制的影響

項目開發團隊人員的素質對成本的影響較大，如果沒有專業的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導致的項目投資失誤給企業帶來不可估量的損失，增加了項目的開發成本。決策者如果沒有敏銳的市場洞察力，無法正確對項目進行定位，盲目進行投資開發，在開盤后出現銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發成本增加。

二、完善房地產企業投資決策階段的成本控制措施

1、進行充分的市場調查，降低投資風險

在房地產投資經營過程中會存在很多不確定因素，潛藏著風險，從而使投資實際收益偏離預期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進行市場調查。調查住房銷售價格、戶型需求、環境要求以及市場競爭情況等進行調查，對正在開發的樓盤進行產品、客戶群、價格以及市場購買力等進行分析。根據項目的使用要求、建設目標和規劃技術條件等組織項目前期工作組的相關人員對項目進行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學依據，降低投資風險。

2、重視房地產開發項目可行性研究及投資估算

投資階段重點是進行項目的可行性研究，對項目的投資估算精確度進行控制，并采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產開發項目可行性研究

房地產開發項目投資數額大，建設周期長，要使開發項目達到預期經濟效果，就必須實現項目決策科學性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實項目開發過程中經濟技術原則和基礎資料?？尚行匝芯康膬热莅ㄊ袌龅墓┬桕P系、客戶群及產品定位分析、項目選址與方案規劃、產品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財務效益等。對市場進行研究，了解客戶需求，對項目進行定位；在技術研究階段要結合設計方案對比項目功能，從中選擇出經濟與技術結合較好的方案。進行科學的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場以及項目本身的定位，盡可能避免投資風險，有效控制項目成本。

（2）重視房地產開發項目投資估算

投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是進行投資決策的重要依據之一，是否進行項目開發取決于開發項目的投資估算。投資估算必須保證準確性，如果出現的誤差太大，將會導致投資決策的失誤。在初步決策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內。只有保證投資估算的方法和數據資料可靠性，才能保證項目開發過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內，實現成本控制的預期目標。

3、采取組合投資策略，利用保險規避經濟風險

（1）采取組合投資策略

目前，多數房地產企業為了分散風險，采用組合投資的策略，同時運作多個房地產項目。如何利用有限的企業資源通過合理的投資組合，選擇投資時機、項目類型、投資區域等，規避風險并且盡可能多的獲取經濟效益和社會效益，具有重要的現實意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當的時機。房地產業具有投資時間長、資金占用量較大等特點，因此在項目開發過程中最容易遇到的就是財務危機，如果后續資金無法及時到位，很容易出現資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時要避免幾個項目的同時啟動，避免由于幾個項目一起啟動占用大量資金給企業帶來的整體性經營風險。在組合投資時，要注意對開發周期不同的項目進行組合，注意開發周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風險的能力，在保持企業效益長期穩定的情況下，提升企業形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時要注意投資產品的組合。房地產企業選擇的投資產品包括商業地產、住宅地產以及工業地產等。由于市場供需的多變，因此不同類型的房地產商品在同一時期內的供需關系是不相同的。在分析激烈的市場競爭環境的基礎上充分掌握各種產品的市場狀況和企業實力進行科學、準確、系統的評價，從而對投資產品組合作出調整。

再次，投資區位的組合。不同區域的經濟發展水平不一、實施的政策不同、社會環境、人文地理不同，房地產開發企業的發展機會和生存空間也是不一樣的。實施投資區位組合，可以使企業打破房地產不可移動的地域限制，從而為企業贏得更多的市場份額和發展機會，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風險。

（2）利用保險規避經濟風險

保險作為一種及時、合理的分攤經濟損失和實施經濟補償的方法，可以有效處置房地產項目開發過程中的風險。房地產保險是指在房屋設計、建造、銷售以及消費和服務等環節中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。房地產企業可以通過向保險公司投保，以繳納保費為代價，將開發過程中或已經開發完成的項目存在的風險轉嫁給保險公司來承擔。但同時值得注意的是保險的可保范圍是有限的，在多數情況下，保險也并不能提供充分的補償。因此企業也需要采用其他非保險手段來轉嫁風險。

4、加強項目團隊建設，提高成本管理水平

（1）加強投資項目團隊人員素質建設

房地產可行性研究和開發策略是一個非常專業、系統的工作。面臨新的經濟形勢，房地產開發企業要適應新時期的變化，提高項目團隊的整體素質，加強項目團隊的建設，積極探索新的發展模式和管理方法。成本管理人員除了對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑工程造價狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創造更大的價值。要加強團隊人員的專業素質能力和良好的協調溝通能力，善于利用各方資源，與公司內部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產開發投資決策階段，投資者要進行嚴格的成本管理，建立有效的成本控制激勵機制，實施相應的成本控制措施，避免或降低投資風險。

首先，要建立利于成本控制的激勵機制。要充分發揮成本管理體系中的“監督”職能，分析成本失控的原因并采取相應措施。要調動全員參與成本控制的積極性，對于提出成本控制有良好建議的員工要進行獎勵，對于由于個人原因造成的成本失控要進行處罰。優秀的企業文化具有激勵功能，拉近企業與員工之間的關系，使企業與員工同呼吸共命運，自覺節約成本。

其次，控制房地產開發成本。房地產開發成本主要包括前期的土地開發成本、項目設計成本、建筑安裝工程造價成本、配套設施成本等。土地開發成本一般占到項目總支出的20%～30%左右，因此對土地的位置選取及出價的確定都應充分考慮開發風險和升值空間。要根據項目設計的先進性、經濟性、可靠性及實用性等來確定最佳設計方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價成本會占到項目總支出的45%～55%左右，在進行建筑安裝工程成本的控制時，要根據當前區域經濟的發展形勢，對類似的項目造價標準進行調研，把握項目施工的總體情況，對影響成本的主要因素進行深入的分析，制定出科學合理的成本指標，在施工過程中對成本進行分析優化，將成本控制在最小范圍。

第三、財務費用及稅金的控制。在投資決策階段要對財務費用做好充分估計，正確利用企業財務杠桿作用，在滿足項目資金鏈連續性的前提下，最大限度的減少財務費用。稅費的減免對于房地產開發企業來說是至關重要的，可以降低企業的開發成本，因此在投資決策前，要根據相關政策規定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預測其他一些因素的影響，如開發周期的變動等，確保項目成本最小化。

項目成本控制的實施是實現企業組織目標、達到預期經濟效益、提高競爭力的關鍵。房地產開發項目運作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風險高等特點，因此提高投資決策水平，加強成本控制就顯得尤為重要。企業要組建一支高水平專業項目開發團隊，提高成本控制管理水平，盡量避免風險，從而達到企業的預期經濟效益。

參考文獻：

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[2] 黃千里.淺談房地產開發項目成本管理中存在問題的原因及對策[J]. 現代商業. 2007(14)

篇4

新文件規定：“外商投資企業以實物或者無形資產對外投資，投出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費（即初始投資成本）大于應享有被投資單位所有者權益份額的差額，作為股權投資差額處理，并按有關規定攤銷計入損益；初始投資成本小于應享有被投資單位所有者權益份額的差額，作為資本公積處理?！?993年財政部下發的(93)財工字第474號文件規定：“外商投資企業以實物或無形資產向其他單位投資的，須對投出的資產重新估價，其估價金額與賬面價值的差額，屬于短期投資的，作為當期損益；屬于長期投資的，作為遞延投資損益，在投資期內逐年平均轉銷?！?因此，以實物或者無形資產對外投資評估增減值已經計入損益的，因投出資產評估增減值不產生現金流量，企業在利潤分配時應充分考慮這一因素。企業按照原有財務制度規定作為利潤處理尚未分配的，可用于以后年度彌補虧損或者轉增資本。

此文件從7月4日起實施。

2003年7月15日，國家稅務總局了《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）。關于房產稅問題，鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。通知還對房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的確定進行了規定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

2003年7月9日，國家稅務總局了《關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）。通知根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業的經營特點，現就房地產開發企業征收所得稅有關問題進行了規定。

通知對房地產開發產品，根據收入來源的性質和銷售方式的不同規定了其收入確認原則；房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，通知規定其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整；通知還對視同銷售行為的收入確認問題、代建工程和提供勞務的收入確認問題進行了明確的規定；房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限，期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。

篇5

投資成本方面

二手公寓投資與商鋪投資形式相比，其成本相對較低，投資資金的壓力也比較??；而就商鋪而言，其投資單價高，總價高，投資區域性強。

價格決定因素方面

二手公寓的投資回報率最大的決定因素在于其所在小區周邊環境及物業配套設施的成熟與否；而對于商鋪投資來說，地段是決定其價格的關鍵因素，對于以出租形式進行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價的重要因素。

投資回報率方面

由于北京的大公司眾多，擁有大批高收入、追求高品質生活的白領，因而北京的公寓租賃市場相當活躍，二手公寓出租容易且收益穩定，但是資金的回收周期比較長；而商鋪的租金回報率高，投資回收周期短。

投資風險方面

二手公寓進行出租或出售時也會面臨一定風險，比如由于各種原因導致出租困難而產生的空置風險，或頻繁更換承租人所帶來的風險；而商鋪具備時效性強、空置周期短、空置率低等特點，但同時又容易受到周邊環境及其時效性和政策性的影響。

篇6

同一控制下的企業合并取得的股權投資的初始成本，以取得被合并方所有者權益賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本。長期股權投資初始投資成本與支付的現金、轉讓的非現金資產以及所承擔債務賬面價值之間的差額，應當調整資本公積，資本公積不足沖減的，調整留存收益。

例1：2007年1月1日，興業公司以一處房產和一件舊設備共200萬元向利仁公司投資（二者屬于同一控制下的兩個公司），占乙公司60%的股權，投資時利仁公司所有者權益的賬面價值為14000萬元。投資時興業公司資本公積為500萬元，盈余公積為200萬元。

該房產的賬面原價為8000萬元，已計提累計折舊500萬元，已計提固定資產減值準備200萬元，公允價值為7600萬元。舊設備的原值220萬元，已提折舊20萬元，公允價值200萬元。

興業公司的會計處理：借：固定資產清理7500萬元累計折舊520萬元固定資產減值準備200萬元貸：固定資產8220萬元借：長期股權投資8400萬元（14000×60%）貸：固定資產清理7500萬元資本公積900萬元。

稅務處理：1．可能涉及的流轉稅營業稅：《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規定：以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。上例屬于以不動產投資入股，共同承擔投資風險，不征營業稅。

增值稅：以設備等動產對外投資，應視同銷售，按照“銷售使用過的固定資產”進行稅務處理。根據《財政部國家稅務總局關于舊貨和舊機動車增值稅政策的通知》（財稅〔2002〕29號）規定，納稅人銷售自己使用過的應稅固定資產，無論其是增值稅一般納稅人還是小規模納稅人，一律按4％的征收率減半征收增值稅。另外，如果具備《國家稅務總局關于印發骉增值稅問題解答(之一)骍的通知》（國稅函〔1995〕288號）明確的三個條件，即屬于企業固定資產目錄所列貨物、企業按固定資產進行管理并確已使用過的貨物、銷售價格不超過其原值的貨物，可免予征收增值稅。所以，該舊設備售價小于原值，不征增值稅。

2．涉及的所得稅《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發〔2000〕118號）規定，企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和對外投資兩項經濟業務進行所得稅處理。

3．納稅調整以上會計處理未涉及任何損益類科目，對于轉出的固定資產減值準備，稅法應作納稅調減，應納稅所得額=（7600-7300-200）+（200-200）=100（萬元），納稅申報時該筆業務應調增應納稅所得額100萬元。

非同一控制下的企業合并的初始計量

非同一控制下的企業合并的初始成本為付出的資產的公允價值。賬面價值與公允價值之間的差額計入當期損益，反映在營業外收支中。

例2：興業公司2007年4月1日與利仁公司原投資者a公司簽訂協議，興業公司和利仁公司不屬于同一控制下的公司。興業公司以自產產品（非應稅消費品）和承擔a公司的短期還貸款義務換取a持有的利仁公司股權，興業公司投出存貨的公允價值為500萬元，增值稅為85萬元，賬面成本為400萬元，存貨跌價準備為50萬元。承擔歸還貸款義務為200萬元。

興業公司的會計處理：新準則對于庫存商品的視同銷售，都要按《企業會計準則第14號——收入》的要求，結轉收入和成本。

借：長期股權投資785萬元(500+85+200)

貸：短期借款200萬元

主營業務收入500萬元

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）85萬元

借：主營業務成本350萬元

存貨跌價準備50萬元

貸：庫存商品400萬元。

稅務處理：1．涉及的流轉稅?！对鲋刀悤盒袟l例實施細則》第四條規定，以外購的原材料或者自產產品對外投資，應視同銷售計算增值稅。

2．涉及的所得稅。按國稅發〔2000〕118號文件規定，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和對外投資兩項經濟業務進行所得稅處理。

納稅調整：非同一控制下的企業合并，如果是以存貨投資，財稅差異為存貨跌價準備50萬元。如果存貨未計提跌價準備，新準則與稅法基本一致，沒有任何財稅差異。

例3：接例2，如果興業公司和利仁公司屬于同一控制下的公司，投資時利仁公司的所有者權益的賬面價值為1000萬元。投資時興業公司資本公積為100萬元，盈余公積為50萬元。

興業公司的會計處理：

借：長期股權投資700萬元（1000×70%）

資本公積85萬元

貸：短期借款200萬元

主營業務收入500萬元

應交稅費———應交增值稅（銷項稅額）85萬元

借：主營業務成本350萬元

存貨跌價準備50萬元

篇7

——以領世郡項目投資風險分析為例

引言

企業投資中不可避免的會遇到風險，本文結合實踐活動，以廣東真情房地產開發有限公司領世郡項目為例，分析其投資中可能存在的風險。文章首先對領世郡項目進行了概述，其次指出領世郡項目的投資風險，最后針對這些風險提出相應的措施。以期降低企業風險，促進企業的進一步發展。

一、企業概況

廣東真情房產在2015年6月中旬投中了領世郡這個項目的地塊，并做出如下規劃，一地上用地建設238700平方米的建筑，二地下用地94900平方米，一共用地183600平方米，單建筑占333600平方米。此項目位置在天津西青津港路東，地皮是用來建設居民住房的，項目地塊占地面積大，四面分別鄰近，居住區、津偉道、一片空地和津興道。此地塊未來發展趨勢良好，交通便利，即靠近高速路還靠近地鐵線，并且周邊基礎設施完備。

現階段廣東真情房產對上述地塊抱有極大熱情，是著重開發的一個項目，這時就適合用AHP中有關模糊邊界、不定量數據，把它們定值，方便計算的方法來評價。最后算出此項目存在很高投資風險，需要公司對這項計劃開展防范風險措施。

二、實踐崗位介紹

筆者在實踐工作中，主要是對該項目的投資活動進行分析。具體來說，在工作中，

主要分析其投資周期、投資成本、投資項目的具體情況，以及投資中各個階段的風險。

三、實踐心得和體會

在實踐活動中，筆者對該項目進行了全面的分析，其中存在的風險情況如下所示：

1.和大多數房地產項目一樣，其具備有以下共有風險：

（1）投資周期長。關于房產投資這一方面，一般來說，開發商對所準備投資的項目開發時間長短，直接影響著投資后收益。投資一個項目，要從多方面考慮此項目的繼續性，如從前期考慮，挖掘機會、項目是否可進行，后期考慮施工時具體需要進行什么

樣的規劃，最后完工后給房屋制定一個合適價位、客戶進行購買時買家和賣家之間簽訂合同制定等。所以所，一個項目需要很長時間來制定，完成這個計劃需要更長時間。這樣看來如果投資者在制定項目計劃時所用時間太長，那么項目在長時間中發生改變的可能性更大，投資者在這種變化下往往無法預測未來變化趨勢，容易出差錯。并且，如果確定了這個項目，資金快速注入建設，一但出現問題很難調節未來變化情況。

（2）投資成本高

。房屋是人類的避風港，每個人都需要的物質條件，作為生活中必不可少的產品，雖然它的市場價值很高，但投資的金額也很高，從幾百萬到上億元不等。并且，房地產這個項目，在沒有建造完之前投資者不僅不能過得利潤，還要為中間出現的一些問題進行重新規劃，又要投入一大筆錢財。

（3）投資項目無法移動和個別性。土地是固定的，它不可能因為位置不好隨意變動，無法移動，因為土地的無法移動使得建設在土地上建筑物也無法移動，固定在土地所在位置，總體稱為不動產。房地產商投資的就是房屋，而房屋固定性就是它不同于其他產品的特點。

2.項目投資過程一般中有三階段風險，一是房屋建設，前期，中期和后期。

領世郡項目投資風險一般歷經三個階段，分別在建設前期，建設中期和建設后期。

其中前期主要有，融資風險和項目位置風險兩種，中期包括，涉及風險、控制成本最低化風險、管理風險、技術結果是否符合標準風險這四種，后期主要是市場波動風險、銷售價格過低無法回本，過高沒人買的風險等。

前期風險包括融資風險、項目地點風險；建設中期風險包括涉及風險、成本控制風險，管理風險，技術質量風險；建設后期風險包括市場變化風險、銷售價格風險等。

這三種風險中，據計算表明，前期風險是三種中最危險的一種，并且其中融資階段的風險大于其他幾種前期風險，所以，廣東真情房產需要特別關注一下公司融資階段，注意此階段是否合理，是否有安全保障，前景預測有沒有規劃。

建設前期風險對整個的投資風險影響程度最大，而在建設前期的風險因素中，根據計算的權重，得出融資風險在建設前期風險中的影響程度最大，因此，廣東真情房地產開發有限公司的融資情況需引起投資者的重視。

3.融資風險：真情房產將自身擁有的資金投入到項目中是不合理的，而且此公司的母企業在后續中沒有給予資金幫扶，所以公司只能通過融資的方式取得后續工程所需資金，以保證工程順利進行下去。真情房產以往大多數工都是先用開發工程預期取得的利潤償還以前項目融資貸款，同時再次用等同價值或者更好價值的地皮作為再次貸款抵押

品，這種做法公司從2015年開始，并且2016年再次啟用。這說明，如果公司在無法預知未來銷售利潤的情況下，是不能用自身擁有資金來償還通過融資方法取得的貸款，這樣公司就不能確保方式占比呈現縮小形式，這時公司只能依靠建設項目的預期收入來還融資方式借來的錢。房產這種投資項目相比其他來說經歷時間長，這種時間往往也是不確定的，多種不確定因素最終導致真情房產在資金融資方面遇到的麻煩遇到預知，由此可以確定，這家公司存在很大程度的融資風險。

4.成本控制風險：預測成本時，往往不能達到準確計算，這也是投資項目無法達到精確核實的原因之一。未來是不可預知的，就算能夠通過一些比例計算，風險預計，那也得到的是不穩定預計，我們沒有辦法想到以后出現的所有情況，同樣，真情房產在建安費用中就有這些問題。公司開發每個項目產生的建安費用同時需要追加投資，這其中除去無法預算固定資金需求量外，人工費用也是很大的開銷。但是根據我國關于人口紅利來看，這項優勢已經逐年下降，勞動者工作不在只拿很少的工資，所以人工費用就會產生預測錯誤。同時，工程建設中材料使用的實際情況要比預測的多，材料費用的增加最終使得建安費的增長。

5.管理風險：

管理就宏觀方面來講是多層次的，公司上上下下不能脫離管理，但是管理制度如果不好就反過來影響公司未來發展。而真情房產是一個沒有專門從事管理職位員工的公司，這一點對企業中許多工程來說，十分不利。一個房地產公司的項目，就是把房屋變為主體，這樣一來，就出現了這樣的問題，房屋出租和銷售的管理問題。

6.存貨風險：

真情房產在2016年后期一共儲存了83.71億元的貨資，在總共投入的資產中占了69.26%，其中已經完成工程開發產品為2.02億，為建成工程有81.63億。公司在2015年主動購買地皮準備項目儲備，2016年儲備項目建設進程順利且投入的資金越來越大，公司建成工程，如大寺心家園房區、天房海河碗房區，雖然已經開盤，但是還沒有進行結轉?，F如今，真情房產還儲存著大量貨存。公司各工程都沒有專門設置管理項目的單位，房屋沒有合理的出租和銷售支配，只能預測房子再銷售中獲得利潤大小，這種情況下，公司沒有辦法確認項目帶給自身的具體利益，在不能保證其銷售率的情況下，也就無法準確定位其銷售收入。廣東真情房地產開發有限公司的地產項目上都投入了大量資金，一旦發生房子與銷售脫節的狀況，勢必造成房地產商品積壓和資金積壓，加之公司的租賃業務又相對較少，銷售的不穩定將直接導致公司的營業利潤。

四、對實踐單位改進的意見和建議

針對以上風險，筆者對實踐單位的意見如下所示：

1.風險轉移：風險控制的一種手段表現形式是風險轉移，在經營實踐中有些投資活動對投資風險無法進行有效防范，投資者可以采用風險轉移的方法保護自己。風險的發生概率不會成為主要的關注點，所以對風險的發生概率進行降低不是風險轉移方法的目的，也不會去限制不利后果的發生，這種方法的宗旨是，在投資風險事故發生時，損失被分解，把其中的一部分轉移到項目以外的第三方。

廣東真情房地產開發有限公司可以找自己的母公司做強大的后方支持，讓母公司為項目做風險擔保，項目一旦發生風險事故無法償還金融機構的貸款資金時，廣東真情房地產開發有限公司可不必將抵押的地塊真正交付出去，而是找母公司借款償還融資貸款，同時和母公司簽訂借款協議，約定公司在有能力償還母公司的借款時要及時還款，必要時可計算利息。在以后的投資項目上，最大限度減少抵押方式獲得的融資貸款，盡量尋找母公司出面解決融資問題。

2.完善財務系：廣東真情房地產開發有限公司資金的管理模式為與母公司的資金對接，公司所有的資金都歸母公司統一調配，廣東真情房地產開發有限公司必須自行解決其資金問題。因此，廣東真情房地產開發有限公司需建立完善的財務系統以保證公司的財務運作得以順利進行。

如果

廣東真情房地產開發有限公司的項目發生風險事故，廣東真情房地產開發有限公司可用自留資金解決一部分風險損失，如果損失過大，超過公司可承擔的范圍，公司可向母公司提出申請，進行求助。但與此同時，廣東真情房地產開發有限公司應建立財務預警系統。

3.做好成本預算：根據

廣東真情房地產開發有限公司項目的成本預算投入資金與實際投入資金的比較，在對任務書進行設計時，合理制定造價的限制額度，并與設計費相聯系，用此方法牽制

廣東真情房地產開發有限公司的成本預算。

篇8

“老三樣”縮水最多

今年二季度以來,復蘇軌道中的中國經濟遭遇了一系列不確定性因素:A股市場頻頻上演大跳水,外受歐洲債務危機的拖累,內受中國房地產調控政策夾擊的資本市場開始勁吹寒風,通貨膨脹的氣息愈加濃烈,國民財富處在面臨大量蒸發的關口。

本次調查中,有近8成的網民感受到財富縮水的壓力。在參加調查的網民中,有3成資產是在50萬元以上,另有3成資產在10萬～50萬之間,其余4成資產在10萬以下。

調查發現,逾5成網民的財富構成以銀行存款或房產為主,其中又以銀行存款為多數?？上驳陌l現是,國人財富構成的多元化趨勢漸趨明朗,金融債券、閑置資金和收藏品等作為主要的財富形式也開始越來越為國人所接納,在本次調查中,這一比例幾近5成,而在5年前的同題調查中,這一比例還不到3成。

亞洲開發銀行駐中國代表處高級經濟學家莊健認為,在目前經濟形勢尚不明朗的當下,財富構成的多樣化可以有效分散財富風險,將資產縮水的概率降到最低。

盡管這一變化趨勢難擋,但網民優先選用的投資工具中,儲蓄、股票、房產等“老三樣”理財方式仍然為主流,占據近8成比例。與此相應,逾8成網民承認,“老三樣”資產的縮水幅度最大。

莊健指出,這其中,利率跑不過CPI,會導致儲蓄縮水,房價跌了,家庭的凈資產下降,這是一種財產縮水。更大量的縮水在于手中持有的基金、股票、理財產品凈值縮水,形同于被攔腰一刀。

通脹預期被視為罪魁禍首

在導致財富縮水的諸種客觀原因中,網友將通貨膨脹視為罪魁禍首,國民對于通脹預期的憂慮漸漲。

國家統計局15日的數據表明,6月份CPI同比上漲2.9%。但我國目前一年期存款利率為2.25%,這意味著我國銀行儲蓄的利息已經不足以讓儲戶對沖CPI上漲幅度,儲戶存入銀行的資金,實際上在遭受著貶值的損失。

莊健指出,在負利率時期,儲戶再將錢存進銀行,已經不再是一種保值手段。負利率時代將引領中國進入理財多元化,銀行里的十多萬億存款將解放到資本市場或者其他領域。但事實是,所謂的負利率及其連鎖反應,目前仍然是經濟學者紙上的公式,并沒有動搖工薪階層的儲蓄習慣。

調查中,“市場泡沫帶來的投資成本上升”緊隨通貨膨脹,成為網民們詬病導致財富縮水的第二大原因。

莊健分析,2009年貨幣政策寬松,資產市場結構性通脹風險一直凸顯,被推高的資本市場價格既拉動了投資成本,也帶動了通貨膨脹預期。而2010年貨幣政策收緊、股市、樓市等資產價格都在下滑,這也是許多國民投資馬失前蹄的原因。

此外,也有相當比例的網民選擇“國家政策性風險”和“稅負太重”,可見,國家政策對于宏觀經濟面的干預將會更為直接地傳導為普通國民的具體感受。

調查中,多數網民承認財富縮水的主觀原因在于自己沒能打理好自己的錢袋子。其中,“過于保守的理財方式”被認為是主要的原因,其次是“欠缺理財能力”、“對風險估計不足”、“投資失敗”等。

近八成網民對通脹“不作為”

一邊是悄然流失的銀行存款,一邊是動蕩的投資市場,面對通脹預期和諸種外界不穩定因素,采取措施應對通脹壓力、進而做好財富保值、增值的準備無疑成為當務之急。

而出乎預料的是,在“你不理財、財不理你”已深入人心的當下,有近8成的網民對通脹預期選擇了“不作為”的應對態度。已采取行動防通脹的網民只占到22.2%。

篇9

分立方法與涉稅處理

企業分立可以實現財產和所得在兩個或多個納稅主體之間進行分割，一方面可以發揮專業分工優勢，促進企業生產經營能力的提高，另一方面可以有效開展稅收籌劃，減輕企業稅負。

國稅發[2000]119號《關于企業合并分立業務有關所得稅問題的通知》規定：企業分立應按下列方法進行所得稅處理：

（1）企業分立，在通常情況下，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，并按規定計算被分立資產的財產轉讓所得或損失，依法繳納企業所得稅。分立企業接受被分立企業的資產，計稅時可以按經評估確認的價值確定成本。

（2）分立企業支付給被分立企業或其股東的交換價款中，除分立企業股權以外的非股權支付額，不高于所支付的股權票面價值（或支付的股本的賬面價值）20%的，經稅務機關審核確認，企業分立當事各方可選擇按下列規定進行分立業務的所得稅處理：

第一，被分立企業不確認分離資產的轉讓所得或損失，不計算繳納企業所得稅；

第二，被分立企業已分離資產相對應的納稅事項由接受資產的分立企業承繼。被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額，可按分離資產占全部資產的比例進行分配，由接受分離資產的分立企業繼續彌補；

第三，分立企業接受被分立企業全部資產和負債的成本，須以被分立企業原賬面凈值為基礎確定，不得按評估確認的價值進行調整。

（3）被分立企業的股東取得分立企業的股權（以下簡稱新股），如需要部分或全部放棄原持有的被分立企業的股權（以下簡稱舊股），新股的成本應以放棄的舊股的成本為基礎確定。如不需放棄，則其取得的新股的成本可以從以下兩種方法中選擇：直接將新股總投資成本確定為零；或者，以被分立企業分離出去的凈資產占被分立企業全部凈資產的比例先調整減低原持有的舊股的成本，再將調整減低的投資成本平均分配到新股上。

實踐案例分析

1.分立節減土地增值稅

興華房地產商開發普通住宅10000平方米，其銷售價格面臨兩種選擇：

（1）若以每平方米1400元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率=（1400-1166.9）÷1166.96=19.97%＜20%，可以免征土地增值稅，則凈收入=1400-1166.96=233.04（萬元）。

（2）若以每平方米1500元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率=（1500-1167.5）÷1167.5=28.48%＞20%，應納土地增值稅=（1500-1167.5）×30%=99.75（萬元），則扣除土地增值稅后的凈收入=1500-1167.5-99.75=232.75（萬元）。

比較兩種定價，顯然可知，雖然以較低的價格1400元出售，但可以規避土地增值稅，反而比1500元的定價多獲利2900元。

上述分析只是利用土地增值稅的免稅政策進行的籌劃，如果通過企業分立活動并采用轉讓定價策略，則可以出現更大的籌劃空間。具體操作如下：興華房地產商將銷售部門分立出來，成立一個房產銷售公司，興華公司將房產以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由房產銷售公司再以1500萬元的價格賣出。當興華公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%，小于20%，則可以享受免納土地增值稅的待遇。當房產銷售公司以1500萬元售出時，扣除應繳納營業稅、城建稅、教育費附加：1500×5%×（1+7%+3%）=82.5（萬元），從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加17.5萬元。

2.非應稅勞務與銷售貨物的分立籌劃

奧立電梯生產公司，主要生產銷售電梯并負責安裝及維修保養。2003年取得含稅收入3510萬元，其中安裝費約占總收入的30%，保養費、維修費約占收入總額的10%，假設本年度進項稅額為240萬元?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例》實施細則規定：混合銷售行為和兼營的非應稅勞務應當征收增值稅的，其銷售額分別為貨物與非應稅勞務的銷售額的合計，貨物或者應稅勞務與非應稅勞務的銷售額的合計。奧立電梯公司既生產銷售電梯又負責安裝及維修保養的行為是典型的混合銷售行為。故按照稅法規定，2003年度應納稅額如下：

應納增值稅=銷項稅額-進項稅額=3510÷（1+17%）×17%-240=270（萬元）

如果奧立電梯公司投資設立一個獨立核算的安裝公司，奧立電梯公司只負責生產銷售電梯，而安裝公司專門負責電梯的安裝、保養和維修，那么奧立電梯公司和安裝公司分別就銷售電梯收入、安裝維修收入開具普通發票，對購貨方而言作為固定資產或在建工程入賬，均不存在進項額抵扣問題，即不對購買方構成稅收影響。而奧立電梯公司設立電梯安裝公司后，涉稅處理會發生變化。國稅函[1998]390號文件規定，電梯屬于增值稅應稅貨物的范圍，但安裝運行之后，則與建筑物一道形成不動產。因此，對企業銷售電梯（自產或購進）并負責安裝及保養、維修取得的收入，一并征收增值稅；對不從事電梯生產銷售，只從事電梯保養和維修的專業公司對安裝運行后的電梯進行的保養、維修取得的收入征收營業稅。

奧立電梯公司應納增值稅=銷項稅額-進項稅額=3510×（1-40%）/（1+17%）×17%-240=66（萬元）

安裝公司應納稅額=3510×30×3%+3510×10%×5%=49.14（萬元）

分立出安裝公司后可以節省稅收=270-66-49.14=154.86（萬元）

上述分立籌劃技術一般適用于電梯、機電設備等大型設備生產企業，對于這類企業，還可根據需要再分立出獨立核算的運輸公司或物流公司，因為對既銷售貨物又負責貨物運輸的混合銷售行為也要按照收取的全部價款計繳增值稅。

應關注問題

分立籌劃技術在實際操作中要注意以下問題：

1.要進行成本收益衡量。設立安裝公司所增加的分立成本或稅收籌劃費用應小于節稅收益。

2.注意定價的合理性。由于涉及貨物銷售價格與勞務價格的剝離，不要為了節稅而故意抬高勞務價格，因為生產銷售企業與提供勞務企業存在關聯方關系，如果定價不合理，稅務機關有權調整貨物及勞務定價。

篇10

一、思想方面：重視理論學習，堅定政治信念，積極參加學校組織的各項活動，能夠針對自身工作特點，學習有關文件報告和輔導材料，通過深刻領會其精神實質，用以指導自己的工作。今年在全國范圍開展了“八榮八恥”教育，作為一名黨員，在學習過程中認真按照支部的要求深入學習其內容，掌握其精髓，把理論知識踐行到實際工作之中。

二、工作方面：加強管理，優質、高效的完成工作任務，作為一名中層管理班干部，對下屬充分做到“察人之長、用人之長、聚人之長、展人之長”，充分發揮他們的主觀能動性及工作積極性。提高科室的整體素質，樹立起開拓創新、務實高效的部門新形象。我充分認識到自己既是一個管理者，更是一個執行者。要想帶好一個科室，首先要以身作則，這樣才能保證在人員偏緊的情況下，大家都能夠主動承擔工作。在過去的一年里我科室齊心協力、萬眾一心圓滿完成了學校交給的各項任務：

基建方面：在上級領導的領導和支持下，1#教學樓工程圓滿通過了竣工驗收，南校區綠化、鋪裝附加工程，教學實驗樓改造工程，南北家屬院粉刷工程，南北校區公寓維修改造工程等主要改造12項如期竣工。在基建管理工作中我們堅持分秒必爭，確保工程進度；堅持精益求精，確保質量優良；堅持規范管理，確保陽光作業。以優質、高效、低成本建設為目標，加強和完善各項管理，規范建設投資行為，緊緊抓住工程建設中最容易出現問題的薄弱環節，全面推行工程招投標，防止了工程腐敗，節約了投資成本。

房產管理：對管理費的收取作了明確規定，進行了發文，并于4月1日進行實施，按時收繳水、電、及采暖費，對我校職工房產證進行了發放。