商業規劃設計方案范文

導語：如何才能寫好一篇商業規劃設計方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：商業設計策略分析

Abstract: commercial buildings often is the center of the city commercial culture, different city has a different style, therefore, the architect in use their architectural styles and techniques, need to be deeply understand the city commercial culture characteristics, extract the essence of regional culture, architecture design makes commercial buildings have culture, local characteristics, more to be outstanding features formats, space characteristic, the humanities characteristics in the commercial building use, not only has can sense of the substance of the shell, also expressed a strong commercial building style.

Key words: the commercial design strategy analysis

中圖分類號：TU984.13 文獻標識碼：A 文章編號：

1、項目概況

城市更新發展，該社區居住和城市商業兩種用途60公頃用地，8個地塊，5條城市道路穿越，4面環山，容積率從2提高至3.2，總(計容)建筑面積超過190萬平方米。結合場地技術條件，作出資源配置最優的方案。提出各項建設內容、各內容的比例、布局，幫助項目實現最大價值。對城市設計的藝術與工程技術問題和社會關注作出妥善的回應。

2、商業設計策略

2.1規模 （1）居民(~4.4萬規劃人口)生活需求：1萬~4.5萬平方米可出租面積(社區中心規模) ；

（2）外側沒有發展大型新社區的空間 ，不能提供足夠的人口；

（3）非傳統商業區，現時僅有2萬余平米住宅底商形式為主的商業；

（4）與主要聚居區之間有兩個大型商圈插入，城市對側消費人口被截流；

（5）規劃中運力大、乘坐舒適的地鐵不能直接連接本區，運送大流量公共人群；

商業建筑總面積不宜過大，預防未來經營慘淡；公共設施指標需要分解，發展商業、商務辦公、酒店、商業公寓多種經營項目，制造多個經濟增長點；

2.2商業屬性

品質型商業：依靠一系列規模不大但品質精良的高端商業業態帶來的附加價值、品牌塑造，建立高端社區的形象，吸引高端消費人群。

2.3建筑形式

(1)漫步式商業街

尺度近人，便于創造旖旎情調，符合高品質社區的悠閑氣氛；提供大量室外公共開放空間，形成戶外活動和娛樂的重點；可滲透性的、可穿行的街區做法，增強內部空間的可達性，吸取街道活力；加強視覺上的連接感和穿透感，便于城市空間解讀；

參考案例一：神戶馬賽克商業街

提供美食、流行服飾品和娛樂消遣等90多種設施；

兩層以下的小尺度建筑；

類似傳統沿街商業的漫步式街區；

馬賽克庭園作為主題景點。

參考案例二：北京三里屯

高檔品牌的商戶為主；

采用“開放城市” 與“開放建筑” 理念；

十多棟低層為主的建筑，高度與風格各異，街道尺度宜人，視覺感受豐富；

大量人性化的開放空間，提供優質景觀和休憩家具；

時尚用品、時尚文化、時尚消費是它的主題。

(2)商鋪模式

①行為心理與商鋪模式的關系

行移動的傾向大于垂直方向的移動；通過主要門面及入口來定義功能空間的位置的傾向將內部空間感知為整體的傾向。連續逛街購物最多2小時即達到疲勞時間(可逛1萬平方米左右營業面積的商鋪)；休閑、娛樂、餐飲等才能增加消費者的滯留時間；商鋪位置排序：

純首層商鋪>>一托二店鋪>>純二層店鋪>>二托三店鋪>>純三層店鋪

②選擇純首層和一托二為基本模式

店鋪均有一層門面和入口；首層可起到帶動二、三層一體銷售的作用；店鋪分割相對靈活、面積易于分檔；銷售亮點均衡；主力店可以帶動整體商業氛圍，并消化二、三層大量面積；

可支撐多樣化的商業業態。

(3) 街道線型

①直線型街道

直線空間的街道，盡頭無建筑，視線一覽無余。

優點：街道空間整齊

缺點：空間單調，缺少吸引力

②直線對景型街道

直線空間的街道，盡頭有作為對景的建筑，自然形成圍合感。

優點：端頭的建筑讓街道更具吸引力。

缺點：空間單調，缺少吸引力

③折線對景型對景型街道

街道由折線空間組成，視線會看到更多建筑的主立面，街道的曲折能延伸空間感。

優點：空間相對多樣豐富，趣味性更強。

(4)街道截面尺度

(5) 外部空間節奏

收放相間的形式，讓空間產生對比和變化?？臻g形式的重復帶來韻律感，空間形式的變化增加驚喜。

3、結語

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關鍵詞：高容積率、舒適度、戶型優化及配比

Abstract: a can meet the demand of buyers for living comfort and at the same time developers profit maximization of the planning and design scheme of test planning consultant company's planning ability and creativity of the grasp of the market and design units.

Key words: high plot ratio, comfort, model optimization and matching

中圖分類號：F292] 文獻標識碼：A文章編號：

光明花苑東區項目位于棗莊市高新區光明西路北側，占地總用地約92509.2平方米（約120畝），經初步概念設計方案討論，將進入優化方案階段，在把握“以最少的成本投入獲得最大的投資收益”的經濟前提下，盡量考慮風險性，增強抗風險能力，通過進一步優化設計方案，形成項目可操作實施性。

如何在高容積率的壓力下爭取居住的舒適度

建設資源節約型、環境友好型社會是國家“十一五”規劃中提出的重大戰略。在建筑領域，落實這一戰略的重要舉措就是大力發展節能省地型住宅。為了達到節能省地的目的，必須提高地塊的容積率已是不爭的事實。那么如何在高容積率的同時又保證一定的居住舒適度呢？

提高容積率最為直接的辦法就是增加樓層數，但層數過高的住宅帶給人們心理上的感受并不舒適。同時，超過18層的住宅由于消防避難、管線布置等要求，使得公共交通空間面積較大，土建造價提高。而增加的造價最終會由住戶來分攤，也加重了住戶的負擔，因此建議規劃設計方案中板式樓最高的樓層數控制在18層，點式樓控制在25層。11層-18層的高層住宅如果樓體過長，也會讓人覺得樓棟體量過大，給人以壓抑感。建議方案中利用綠化、水景、小廣場、行道等元素，將樓棟劃分成幾處高低錯落的板塔和短板,降低了建筑密度，同時也保證了大多數戶型的通風、采光，居住的舒適度就得到了有力的保障。

在現行政策日照間距一定的條件下，小面寬大進深的戶型是最利于節地的，若要想做到緊湊舒適，單個戶型很難做到大進深，勢必會采取一梯多戶的住棟形式。與一梯兩戶的住棟形式相比，一梯多戶存在朝向均好性差，對視問題嚴重，每戶外墻面占用少，通風差、內部暗空間多，特別容易產生日照自擋現象。目前從光明花苑西區點式高層住戶反饋的情況來看，購房者對點式樓并不太認可，并且還存在抵抗的現象。針對此種情況，如何在保證容積率的前提下，規避決策定位風險？遵照國家對日照間距的規定，將設計方案中點式樓調整為板塔+短板的形式，東邊短板部分的朝向由正南正北向改為向東偏轉30度，這樣的角度很適合北方地區陽光照射的方向和時段。既保證了樓棟中每一戶型都能獲得充足的日照，又能有效地縮小樓棟間距，提高容積率。短板東轉的另一大好處在于，東邊的板樓與西邊的廂樓一起，在小區里形成了“東開西合”的建筑群形態，這樣一來，春夏季的東南風就能被引入居住區，從而降低空調能耗；而冬季冷酷的西北風則被擋住，又降低了暖氣的消耗，為節約能源創造了條件。

二、規劃整體建筑形態配比

在產品構筑方向考慮利潤最優化及有利于促進銷售速度的原則，整體建筑形態建議以小高層、高層、商業等為主，小高層考慮占住宅總建筑面積的40%，高層考慮占住宅總建筑面積的60%。結合商業銷售價格對整體利潤的有效提升及整體均衡，商業建筑面積考慮47000平米左右。幼兒園作為作為項目形象支撐點之一，建筑面積考慮在2500平米左右，建筑位置考慮在地塊中心位置。

上海九歌設計公司提供的5套方案中均在小區西側考慮步行商業街，此商業街的存在不僅提高小區升值空間，并且還完善小區配套，符合當地人群的生活習慣（特別是礦區職工的生活習慣）。光明路作為城市主要交通要道，人流量非常大，但駐足停留人員很少，商業價值并不是太高。通過設置小區商業帶能夠吸引大部分流動人群，對提高商業價值非常大，并且還能帶動北側商業，使商業形成規模。

畢竟住宅占整個項目地比例較大，規劃方案別注意商業區與住宅區要劃清界線，住宅區封閉保證居民的居住生活優越感，封閉式小區當然重要考慮的是安全因素，此外加以封閉的另一原因是為了盡量避免小區內提供的綠化及園林環境、休憩及居民會所等設施被外來居民占用或破壞。光明西區及東區可以開往商業街的次入口，提高商業區人氣。

戶型方案優化和配比

戶型方案優化及配比對項目成功的起著決定性作用。尤其在光明花苑東區高容積率情況下進行戶型細部設計顯得特別重要。此項工作應該做規劃方案前期首要考慮的內容，因戶型方案決定著平面樓棟形式和建筑立面形式。

戶型方案優化，注重細節設計

戶型設計在經濟舒適的同時，強調其健康品質，良好的朝向和面寬可以保持有大量的陽光直射入室。在總體布局，房型設計，結構選型上做到節約造價，客廳爭取良好景觀及盡可能向陽，做到明廚、明衛、得房率盡可能高。在控制成本的前提下可考慮設計部分不計入建筑面積的形態，如露臺等?？勺鳛闋I銷推廣的賣點。儲藏、洗漱、晾曬、炊事之類是不同住宅都必備的基本功能，不論是別墅豪宅還是小家小戶都需要為此安排適當的空間。小戶型住宅中這部分功能空間所占的比重相對更大一些，是住宅設計的重點所在。在衛生間設計上，盡可能做到干濕分區。對于空間較小的衛生間，可將洗手盆外置，既避免了開門與洗漱的沖突，又方便了餐起使用。

2、戶型配比

通過市場調查，光明花苑東區購買的人群主要是礦區職工、企事業單位、個體商戶。綜合考慮我國目前人口結構形式，當地購房人群的消費水平。加之項目區域位置，建議建筑面積以120—130平方米為主打戶型，比例考慮占總建筑面積60%；建筑面積90平米以下戶型比例考慮占總建筑面積15%，考慮做兩房；90—120平方米小三室比例考慮占總建筑面積10%；建筑面積以130—150平方米比例考慮占總建筑面積8%，考慮做三房兩廳；建筑面積以150平方米以上比例考慮占總建筑面積7%，主要是頂層復式。

小結

綜上所述，規劃設計工作應"以人為本"出發，建筑與環境并重，現實與適度超前結合。不斷優化設計方案，使項目達到預定的社會效益、經濟效益，實現最終價值。

參考文獻：

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關鍵詞：城市規劃設計

1城市規劃設計在城市整體建設工作中的意義

1.1計劃作用

城市規劃設計方案是根據城市整體建設工作的總體設想和宏偉藍圖來制定和執行的，并結合城市區域內的政治、經濟、文化、民族等實際情況。另外，在城市規劃設計的項目管理工作中提出城市整體建設的具體實施計劃，以及分期實施計劃，將城市整體建設活動進行有序的編排，確保各項建設活動能夠按計劃進行。

1.2有效促進城市整體建設工作的穩步進行

城市整體建設工作包括的內容較多，涉及到城市政治、經濟、文化人文、治安等諸多方面，而且具體工作的執行需要多個職能部門的共同參與與協助 而城市規劃設計方案中將各項工作具體化，并且將建設職責落實到具體的部門或單位，有效保證了城市整體建設工作的秩序，進而促進整體建設工作的穩步進行。

1.3對城市建設的調控作用

城市規劃設計對城市建設的調控作用是多方面的，突出的主要在兩方面：對城市各項公共設施，城市基礎設施建設的調控；對城市土地資源的合理利用和整合的調控。城市規劃設計對城市建設的調控過程，既有近期調控，也有中期和遠期調控、經濟實力強的城市，規劃調控的城市公共設施 基礎設施很快實施，可作短期調控：經濟實力薄弱的城市，則需考慮對項目的用地進行中遠期調控。

2如何科學協調和處理建筑設計與城市規劃設計的關系

從我國現代化城市整體建設的角度進行分析，建筑設計與城市規劃設計之間具有相互協調、共同發展的密切聯系。建筑設計為城市規劃設計提供了必要的基礎，而城市規劃設計對建筑設計則具有科學的指導性意義。

在我國現階段的城市建設中，城市規劃設計是一門正逐步完善和發展的綜合性學科，是對城市土地利用進行控制，對城市空間布局 空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段，它具有相對獨立的基本原理和方法，它主要解決的是城市的面和線問題 城市空間的本質：任何事情，都不能只見其表面，而應究其本質，這樣才有助于我們的設計。

2.1科學分析待城市規劃設計的整體方案

城市規劃設計是一種設計社會空間和物質空間健康發展進程的社會實踐，因此城市規劃設計應該包括從策劃到維護的所有內容 在城市規劃設計的發展過程中，出現了不同的類型 根據阿普爾壓德的觀點，城市規劃設計內容日趨綜合，方法包容性更強，從單純注重形態的設計發展到綜合設計 在城市規劃設計中不但要注重城市的功能分區，交通流線，而且還要注重建筑物的體量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空間等必須強調，城市規劃設計最基本的特征是將不同的物體進行聯合，使之成為一個有機整體，設汁者不僅必須考慮物體本身的設計，而且還要考慮一個物體與其他物體之間的關系。 一個城市建設的好壞與城市規劃設計水平的高低有著直接關系，因為城市規劃設計是城市建設的基礎，也是建筑設計的依據。在我國一般一個城市規劃設計經批準后，要執行十年以上，在批準城市規劃設計時一定要采取科學認真的態度。

2.2重視城市規劃設計對于建筑設計的指導作用

城市規劃設計的實質在于合理利用城市的土地和空間資源, 協調城市功能布局以及進行各項建設的綜合部署和全面安排, 故而其著眼點遠離建筑物質形態而偏向于社會的整體平衡,是一種強調總體協調、彼此相關而不突出個體的政策過程取向。但具體城市的建設大都還是由許許多多的，彼此并不一定相關的個體項目構成。如建筑設計或是小范圍的外部空間設計,一個委托人， 一份設計書， 一筆資金就可以達到目的。在屬性上,這種設計主要反映業主及其能對建筑建造過程產生影響的那些人的思想與價值觀念,而忽略了整體效應與彼此間的聯系,是一種有突出個性的工程產品取向 如果人們直接以城市規劃設計去指導微觀的項目建設和建筑設計,極易造成彼此間的脫節,并直接導致環境品質的下降,中間層面的現代城市規劃設計,作為兩者間聯系的紐帶,就是在這種情況下逐漸發展起來的。其根本目的在于,通過對城市社會的空間環境設計,改善人們的生存空間的環境質量和生活質量。

2.3立足于建筑設計，提升城市規劃設計的總體質量

建筑是基礎，城市規劃設計對建筑設計起著引導作用，通過規劃將建筑組合形成有機的建筑群體空間，因此在對建筑進行設計時應考慮環境問題，具體處理方法是:a.從城市區域規劃出發設想建筑與大環境的結合：建筑的整體輪廓上，與周圍的現有建筑呼應，立面上虛實對比。色彩處理與環境格調相協調，流線上符合環境的肌理 b.從人的感覺出發想象建筑局部小環境的處理 通過人的生理和心理需求來感受塑造空間。

2.4加強城市規劃設計和建筑設計的實施與管理

隨著時代的發展，城市空間的肌理不斷有新的變化。現代中國城市形成了新的空間機理特征，具有了工業區、居住區、商業區、行政區、文化區、旅游區等功能劃分，每個區內的建筑密度、高度、體量、布局方式等也都有所差異，形成了整體的不均質。粗獷的空間肌理，并在不同的空間層次上都有新的變化。這說明空間肌理具有明顯的時代特征，與社會、生產、生活和技術相適應。城市規劃設計和建筑設計能否實施到位在城市建設活動中是至關重要的，在好的城市規劃設計和建筑設計如果不能按預期的設計意圖進行實施也只能是 一紙空文 ，這不僅是對設計工作的不尊重，也有礙于城市的健康持續發展。

2.5建立健全的城市建筑設計方案評審制度

重要的建筑是一個城市的象征，它的好壞對一個城市的形象影響也是很大的。應該盡快建立健全建筑設計方案評審制度，組織一些專家對建筑設計方案進行評審，一是看建筑設計方案是否符合城市規劃設計的要求；二是對建筑設計方案本身進行評審，看它的設計思想是否符合設計任務書的要求，只有這樣才能選出好的設計。在對建筑設計方案進行決策時，不僅要關注建筑物本身，而且還應關注其是否與周圍環境相協調的決策制度，這里的關鍵是提高管理者的決策水平，把握正確的價值取向，不能把獨一無二 標新立民作為取舍的唯一標準

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與青啤地產結緣來自于對其住宅項目規劃設計的評審。我一直認為，規劃設計是龍頭，是項目開發成敗的關鍵，也是影響住區建設創新發展的關鍵要素。

從本質上說，營造住區就是營造家園，住區規劃設計要關注入文親情。對房地產開發企業來說，打造出既有人居文化特色，又能體現人居關懷的住區應該是一個很高的要求。

首先要優化住區的模式。相對于單一的封閉型住區規劃，復合型、開放型、混合型住區模式優勢更多。在以住宅為主的基礎上，要融合商業、辦公娛樂休閑等配套建筑，方便、豐富了居民的日常生活和文化生活，同時還可以就近解決就業，縮短交通距離。這樣的住區，既節約利用了土地，又創作出了多元化城市空間形象。住區的配套公建和公共綠地與市民共享，提高了公共資源的利用率，也減少了城市交通壓力，縮短了市民出行的距離和時間。同時，這樣的住區通過對住區內公共資源如綠地空間、配套公建的使用，使不同階層人群能夠相互交流與熟悉，增進共識、減少偏見，從而有利于創建和諧社會。此外，還要通過住區內健全的管理制度和熱情的社會服務意識，使居民獲得強烈的歸居感和宜居感。

此外，宜人的環境綠化也是規劃設計中的重要環節。要注重優化自然資源，尊重、保護和利用住區基地原有的地形地貌、林木植被、水系河流、歷史遺物等各種自然生態資源，同時積極配合與利用周邊生態元素，使住區環境與自然綠色生態和諧共生。

回顧青啤地產所做項目的規劃設計，其中有很多地方是值得贊揚的。首先是高度重視規劃設計方案的論證與剖析，他們的幾個項目邀請了多名行業專家認真討論分析，為項目前期工作提供了明確的方向和可靠的依據。其次，青啤地產住宅項目的規劃設計具有很多特色和優點。在我參與的“創新風暴?2010中國住區設計典范推介活動”規劃設計方案評審活動中，青啤地產的TAHA時區項目(原海都園)獲得了第九屆創新風暴中國房地產最具創新價值示范樓盤稱號。整個項目的規劃設計既充分尊重青島居住文化，又體現出國際化和時尚感，強調生態環保與自然和諧，公建配置得當、戶型適宜，適合青年人個性追求，體現出了當代家庭需求的特色。又如獲得第九屆創新風暴中國住區規劃設計創新示范樓盤的“臨沂?沂河美域”項目就采用了開放型住區模式，實現了住區與城市的互融互動、資源共享，而且充分、有效地整合了周邊自然資源，打造出了一個具有綠色生態和水系景觀特色的住區。

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【關鍵詞】 人性化設計；角色扮演；體悟生活

人性化設計源自于“人本主義”。顧名思義，設計從人本位出發；設計目的、設計用途皆服從、服務于使用者、管理者。劉易斯·芒福德就提出過：城市規劃應該以人為中心，注意人的基本需要、社會需求和精神需求。E·F·舒馬赫也在《小就是美的》中指出規劃應“考慮人的需要”，主張“以人為尺度的生產方式”和“適宜技術”來設計。

從“人本主義”到“新人本主義”，思想先哲們和研究者不斷推進著理論的發展，也在實踐中有了很好的應用，但給人的感覺“人性化設計”案例多是在介紹具體的設計細節。如果我們跳出設計細節，把對人性化的關注放到設計師身上，可能會帶來更大的驚喜。我們說：設計師才是設計方案的主動創造者。做好設計師的教育更有利于“人性化”的落實。

這里先提出兩對關系詞：設計師與行為主體；設計方案與現實場景。

人性化設計可以避免或減少方案建成后人們在工作、生活中可能遇到的問題。這些“問題”多種多樣，既可能直接采摘于現實生活，又可能隱藏于設計角落，但都源于設計師創造的空間場所對主體行為模式可能產生的影響。

設計師與行為主體——其中，行為主體包含兩個方面：使用者和管理者。人性化設計必然要求設計師一身化三，還要從使用者和管理者兩個身份、角度出發，思考設計方案可能產生的對應問題，而不是僅僅在物質空間上、形態組織上充當“專家”的角色。

打個現實比方，有建筑師為了立面效果在大樓玻璃外墻外安裝密集的遮陽百葉，卻忘了日后的清洗工作會有多大的麻煩；在頂層設計日光玻璃屋，卻沒有考慮坡度設計和綠蔭遮避，一則難以有效排水除塵，二則帶來能耗的巨大浪費……一切說明設計師頭腦中并沒有人性化意識，缺失了對行為主體的換位思考，既沒有把自己當作使用者，也沒有為管理者考慮問題。

建筑設計如此，規劃設計亦同。規劃項目需要從長遠、整體去專業思考，但并不表示可以忽略許多現實問題。大處著眼、小處著手，規劃的內涵絕不僅是表面上的空間劃分，城市的建設背后是無數行為主體共同推動的。規劃師相比建筑師要充當更多的角色，因為規劃研究的對象——城市，更加多元化，使用者有更多的類型，管理操作也更加復雜。從某種角度上說，規劃師更多地要承擔社會工作者的角色。這要求規劃設計師融入社會、融入生活，觀察生活、理解社會，改變設計人員高高在上、俯視規劃對象，改變將規劃方案的實施看作與己無干、事不關己的態度。設計師對行為主體的理解缺失是無法真正做到“人性化”設計的主要原因。

比如城市支路網規劃中，往往由于路旁商業服務需要及社區停車位不足原因有路邊停車需求。如果設計師自己不騎車，很難注意到道路斷面設計時將非機動車與機動車共板1設置的危險性：車輛占據非機動車道路邊停放迫使非機動車繞行進入機動車道，從而危害公共行車安全。城市規劃關系著社會公共資源的配置，直接影響廣大群眾切實生活。設計師若缺乏從使用者角度的考量，做不到對資源使用行為主體的理解，就很難真正配置利用好這些資源，更難提“人性化設計”。

設計方案與現實場景——藝術源于生活高于生活。不論規劃設計是否是門藝術，城市建設的經驗和教訓總是后來者提高的基石。設計師對行為主體的理解缺失可以通過對“現實場景”的感悟來獲得。

了解社會是第一步，認知社會是關鍵。對現實場景的理解是設計師成長的有效助力。評審專家也好、總工教授也好，審查方案時往往會進行現實和方案相互對照，從而指出方案存在的問題。那些看似信口拈來的評判，實則都來源于生活的積累，是經驗更是日常對社會生活背后深入的思考。

我們生活在城市中，從報紙、網絡上可以非常方便地了解我們居住的城市、外面的城市乃至世界各地發生的大小事件。其中不乏涉及到城市空間利用、交通、社會問題、開發建設等方面信息。設計師雖然不可能親身體驗所有城市行為主體的生活，但信息社會已使“場景”的獲得更加便利。走出象牙塔的“空想”，關注身邊社會“瑣事”背后的城市運作。不論是良好的經驗還是引發事端的矛盾，現實場景中發生的一幕一幕都有可能重現在設計方案的建設落實中。換句話說，就是要求設計人員不斷從過去、現在，本地、外地，城市、農村，各時空發生的社會問題/現象背后理解社會運行機制，并引以為鑒、引以為戒；想辦法在規劃設計中，在用地安排上、實施管理上消除/減輕這些矛盾和不合理現象的發生。

比如我們關注到中小學、幼兒園上下學家長接送孩子造成學校入口及周邊路段的交通堵塞。這是一個尋?？梢姷纳鐣F象，交通管制和學校入口廣場設計可以解決部分問題，但規劃師起了什么作用，能不能從源頭上（我們說規劃是龍頭）做點什么？其實很簡單。規劃師手中有著空間調配的權利，完全可以在這類校園入口附近安排些小型綠化廣場以及停車場，解決家長等候和車輛停放的場地，避免人車爭行；再進一步利用城市資源，我們可以結合社區體育鍛煉場地的落實，在學學校入口附近安排些社區體育用地，通過時間分段管理，既可以在平常時段為社區居民和學生提供全民健身的場地，又可以在接送孩子的交通矛盾高峰時段轉變成臨時停車場，一物兩用，實現土地資源的合理節約。

可見，作為城市用地的安排者，規劃師對小小社會問題的關注能夠帶來多大的城市面貌變化！但沒有對社會的關注意識和對事件成因的提煉則無法帶來真正的人性化（這也是規劃合理性的內在表現）。

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關鍵詞：建筑設計 城市規劃 關系

中圖分類號：TU2 文獻標識碼： A

建筑是組成城市的重要因素，也是城市的主要象征，在我國自改革開放以來，全國各地掀起了大興土木的熱潮，一大批各種類型的建筑如雨后春筍般破土而出，爭奇斗艷，使城市的景觀得到了極大的豐富，城市得到了長足發展。同時使城市規劃設計與建筑設計之間的關系顯得尤其重要。

建筑設計即主要解決建筑個體中的問題，趨向于獨立性，隨著社會的發展和科學技術進步，城市規劃與建筑設計的差異也日益凸現。城市規劃即是對城市空間進行布局控制與設計，對人與自然、人與建筑關系的協調。而建筑設計即是對室內外空間進行安全、適用、經濟、美觀的控制，建筑設計是城市規劃的子項目，城市規劃更趨向于對大范圍、 大局面的考慮。 合理的規劃不僅節約資源，還能使城市有條不紊的發展，走可持續發展的道路。

1 城市規劃與建筑設計的區別

1.1確定性不同

建筑設計是由開發商提出具體的設計目標及要求，再由設計師運用相關的專業知識結合地理環境、風土人情等提供各種滿足設計目標的備選方案以供選擇，可以說建筑設計是一種由問題找答案的過程，而城市規劃卻沒有具體的備選方案。城市規劃不是簡單的按建筑設計去找答案，而是自己要提出問題、解決問題，并以此作為建筑設計的目標。同時，城市規劃還是一個不斷變化、調整的過程，對這種“短期行為”的控制則需要用到“規劃年限”，所以“規劃年限”是城市規劃工作中的一項重要依據。

1.2設計的復雜性不同

在建筑設計中大多以象征意義為主，設計師具有形象思維能力即可，而對于一個城市規劃師不僅要有形象思維，還要有高度的邏輯思維能力，才能總攬全局對城市進行系統、合理的規劃?，F代的城市規劃不僅僅是對物質、工程的規劃，而是全方位、多層次的社會發展規劃與環境規劃。所以對規劃師的專業要求越來

越高，同時為了追求高質量、高效益的規劃，城市規劃都由各專業人員協作完成。

1.3任務的綜合性不同

建筑設計的過程是對答案的搜索過程，設計程序也是從一般到復雜的過程。而城市規劃則不同，它從工作的開始就要考慮多目標的銜接，是城市基本要素關系的建立與處理、系統分析與綜合的過程。在面對城市居民的需求時，各要素間還存在著矛盾，因此，城市規劃必須妥善處理這些錯綜復雜的關系。又因規劃的

單一性，所以城市規劃工作有“模”可套、有“法”可推。

1.4目標的超前性不同

一般情況下，每幢建筑物設計前其性質和功能都規劃確定，建筑設計基本上是一次終極目標的靜態設計。但城市規劃卻沒有終極目標的穩定性，其規劃的整個工程都是對未來目標的探討，并在社會發展與進步中進行修改調整，它是一種動態設計。

2 城市規劃對建筑設計的影響

2.1場地設計的概述

場地設計是在城市規劃中為滿足一個建設項目的需要，基于現狀，對場地中的建筑物、交通系統、室外活動設施等進行后來規劃，使各要素形成一個有機的整體。從工作內容看，場地設計是除建筑單體外的所有建筑，包括單體建筑物、道路交通設施、綠化景園設施，豎向場地工程設施等各要素的詳細設計。從建設

流程來看，在建設流程中一般是開發商首先確定一個建設項目，并報政府批準，以獲得相應的土地，先對設計師提出設計任務與基本條件以進行設計。同時在具體設計前設計者都還要針對細部問題與開發商進行商談，以確定最后設計內容。

2.2 城市規劃應遵循的原則

由于種種政治經濟的影響，許多城市規劃與建筑設計一直難以區分。因此在城市規劃與建筑設計中應遵循以下原則：

2.2.1 結合環境。從城市區域規劃出發設想建筑與大環境的結合：建筑的整體輪廓上，與周圍的現有建筑呼應，立面上虛實對比、色彩處理與環境格調相協調，流線上，符合環境的肌理；從人的感覺出發想象建筑局部小環境的處理：通過人的生理和心理的感受塑造空間。

2.2.2造型。有自己的風格，整體性強，簡單中體現復雜，不變中體現變化。

2.2.3 理性。承傳歷史文脈，用抽象化的手法引用或延續歷史的痕跡。當然，最重要的是把視線集中在人的視覺所能及的范圍內進行思考。視線所能及范圍內著重考慮。高層建筑頂部以及多層不上人屋頂等視線不能及處簡潔處理，體現一定秩序，滿足可能的俯瞰效果，并從墻面傾斜、局部層高處理等來控制人的視線和控制小環境，比如：曲面玻璃，將天空反射向地面、局部低層或鏤空引進陽光等。

3 正確處理城市規劃設計與建筑設計的關系

3.1科學對待城市規劃設計

城市規劃設計是一種設計社會空間和物質空間健康發展進程的社會實踐。因此城市規劃設計應該包括從策劃到維護的所有內容。在城市規劃設計的發展過程中，出現了不同的類型。根據阿普爾壓德（D-APPLeYard） 的觀點，城市規劃設計內容日趨綜合，方法包容性更強，從單純注重形態的設計發展到綜合設計。在城

市規劃設計中不但要注重城市的功能分區，交通流線，而且還要注重建筑物的體量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空間等。必須強調“城市規劃設計最基本的特征是將不同的物體（包括建筑物）進行聯合，使之成為一個有機整體，設計者不僅必須考慮物體本身的設計， 而且還要考慮一個物體與其他物體之間的關系” 。一個城市建設的好壞與城市規劃設計水平的高低有著直接關系，因為城市規劃設計是城市建設的基礎，也是建筑設計的依據。在我國一般一個城市規劃設計經批準后，要執行十年以上，在批準城市規劃設計時一定要采取科學認真的態度。

3.2避免高層建筑的密集

高層密集雖然使辦公更便利，但卻給城市空間帶來了很多無形的壓力，如環境的污染、交通與空間的擁擠、光照降低、氣向不暢等因素。避免高層建筑的密集度可從一定程度上緩解上述問題，使建筑環境、城市空間從更高層次上滿足人們的居住需要。

3.3高層建筑與城市街道合理布局

建筑高層一般都分布在城市商業發達的地區，這些地段的交通負荷本來就大， 高層的集中分布更是大大的增加了交通的擁擠，所以分布在街道兩側的高層要盡量控制層數與高度，同時還就在規劃是對街道進行擴展，以加大通行能力。

3.4建立建筑設計方案評審制度

重要的建筑是一個城市的象征，它的好壞對一個城市的形象影響也是很大的。應該盡快建立建筑設計方案評審制度，組織一些專家對建筑設計方案進行評審，一是看建筑設計方案是否符合城市規劃設計的要求；二是對建筑設計方案本身進行評審，看它的設計思想是否符合設計任務書的要求，只有這樣才能選出好的

作品。在對建筑設計方案進行決策時，不僅要關注建筑物本身，而且還應關注其是否與周圍環境相協調的決策制度，這里的關鍵是提高管理者的決策水平， 把握正確的價值取向， 不能把獨一無二、標新立異作為取舍的唯一標準。

4 結語

總的來說，城市規劃工作在很多方面是產生于建筑設計，但隨著社會的發展和科學技術進步，城市規劃與建筑設計的差異也日益凸現。只有在設計中將城市規劃與建筑設計相結合才能成就優美、和諧、宜人的城市生活環境。因此作為一個設計師，不僅要關注建筑本身的特點與個性，還要使之與城市規劃相適應，只

有了解了規劃設計的特點與建筑設計之間的區別，才能更好地做好規劃設計和建筑設計。

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一、鎮街景改造方案設計

原則同意改造方案，應按下列要求修改完善。

1、鎮功能應定位為：縣的次中心、現代新興工業重鎮、生態宜居風情城鎮。

2、建筑風貌定位要體現建筑風格，色彩要簡潔，以灰、白為主要基色，紅、黃為輔色，單體建筑以不超過3種顏色為宜。

3、大道立面改造整體效果有些凌亂，須作適當調整，不考慮或少考慮馬頭墻；單體建筑改造的色彩比例、符號等要與整體協調，整體立面改造統一中要有韻律變化，不能太平，要有良好的整體改造效果。

4、大道立面改造應用傳統風貌，對山墻適當加高，比例要協調，整體優化。

5、設計單位應對大門、店招、空調掛機的材質、色彩等節點的細化提出指導性意見。

6、應在適當位置做好霓虹燈等街景亮化設計，體現現代氣息。

7、整體改造中弱電須下地，強電做好預留。

8、選擇住宅、商業、工業等3-4類不同性質的用地，每類用地做1－2種建造模式，形成一套建筑風貌管控圖集，作為后期建房引導和批準的依據。

二、鎮街景改造方案設計

原則同意改造設計方案，應按下列要求修改完善。

1、整體立面改造須與道路改造一并組織；弱電須下地，電線少跨街。

2、同意街景改造設計風格，即采用灰、白色為主色調，簡潔，協調。

3、建筑單體露臺部位應設置構架，斜坡屋面要有整體延續性。

4、商業氣息濃厚地段，店招設計可適當亮麗、活潑。

5、店面卷閘門、空調外掛機的材質、色彩等細部再優化調。店面建議采用玻璃門加不銹鋼拉閘門形式，卷閘門使用米白、米黃等淺色。

三、玖隆明珠項目規劃建筑設計方案

原則同意規劃建筑設計方案，應按下列要求修改完善。

1、要把握以下幾個方面：

①按規劃設計條件退讓大道道路紅線10米以上。

②要符合容積率的指標要求，如涉及超容積率的須按程序依法依規補交土地出讓金等相關費用。

③要符合縣多譜勒氣象雷達的建筑限高要求。

④建筑間距符合國家規范要求。

2、適當壓縮地下商業面積，增加地下停車位，應按平戰結合要求設置地下人防工程；地面結合綠化增加停車位。

3、同意建筑的新中式風格，南立面效果要美觀，要提供建筑南部立面效果圖。

4、將電力公司宿舍納入本項目統一進行物業管理，在方案中明確物業管理用房。

5、陽臺應設計為封閉式，空調機位、排水管的位置須隱蔽。

6、作為標志性的工程，亮化工程必須同步設計和建設。

7、地面綠化應選擇胸徑大的常綠樹種。

8、建設單位在施工過程中應注意安全，圍檔防護要安全美觀；做好原有居民出入的交通引導。

四、龍鑫家園建筑設計方案

原則同意建筑設計方案，應按下列要求修改完善。

1、1#樓建筑層數降低至16層，2#樓建筑層數降至15層，1#樓適當稍往南移，滿足出讓條件及與周邊建筑的間距。

2、地下車庫（人防地下室）設計時應與人防辦相銜接，入口應適當調整，考慮車輛進出順暢安全。

3、兩幢高層建筑色彩以咖啡色為主要基色，頂部應增加構架或建筑符號；臨街面陽臺應為封閉式，空調機位須隱蔽；整體再進行優化調整。

4、明確物業管理用房位置，同時完善市政、垃圾收集等配套設施。

5、同意項目超容積率，但須按程序依法依規補交土地出讓金和契稅等相關稅費。

五、體育中心運動員公寓建筑方案設計

原則同意建筑設計方案，應按下列要求修改完善。

1、整體建筑風格、色彩要與綜合樓相協調，北立面注意視覺上的干凈整潔，陽臺要封閉。

2、比賽館設置為2-3層，向北往看臺移進2米左右。

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關鍵詞: 鳥瞰圖；規劃設計；應用

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

隨著改革開放的深入發展,我國的建筑業也迅速崛起,城市建筑小區、商業樓、住宅建筑樓群遍布各地。因此,對城市建筑規劃圖、景觀圖、布局圖的需求量也越來越多。傳統的手工繪圖已經不適合時代的發展，不但費時費力,而且開銷也很大,已經遠遠跟不上形勢發展的需要。因此,研究如何用計算機來繪制城市建筑鳥瞰圖就成為一個很有意義的工作。

一、需求分析

1.1項目描述

城市鳥瞰圖是一個信息平臺,它是以實際地理圖面為界面,提供各種城市中生活資訊的數字化生活平臺。它并不是一張電子地圖,而只是將地理指向功能作為其重要功能之一。它的核心功能是:實時與普通市民相關的日常生活的商業、文化、政治信息。市民可以在城市鳥瞰圖上全面系統地了解各類日常生活信息,同時商家也可以在城市鳥瞰圖上最新商務信息。采用圖形化的界面是為了直觀的表現信息內容。大量的信息入口同時表現在一個界面上,有利于提高信息查詢的效率;有利于附加各種輔助功能,使之更具城市功能,將各種傳統的現實行為移植到網絡上,以電子化的方式完成,并幫助使用者快速掌握和使用城市鳥瞰圖。由此,可以說明城市鳥瞰圖的最終表現形式是對現實城市的電子復制,城市居民可以通過它以電子的方式使用并享受整個城市提供的各種功能和服務。城市鳥瞰圖最基礎、最有效而且最大的影響就是將改變城市居民的購物模式,使之更加高效。傳統模式中城市居民必須實地前往商家了解所購物品的實際情況,而在此過程中可能有因為不了解商家情況或是其他原因而在參看一兩個商家后結束購物行為的。而通過城市鳥瞰圖則可以通過網絡進行“貨比三家”,了解市場行情和商家及所購物品的地點信息,然后再前往實地購買。如在此基礎上開展電子商務,則僅需通過網絡下單,利用商家或專業配送公司即可完成購物。所以城市鳥瞰圖并不是一個簡單的電子地圖,而是一個以地圖為表現形式的集成信息平臺。

二、鳥瞰圖的功能與類型

2.1一點透視鳥瞰圖

當畫面同時平行于建筑物的高度方向和長度方向時,這兩個直線的透視,都沒有滅點,只有寬度方向直線的透視才有滅點,這類透視圖稱為一點透視。用一點透視網格法畫出的鳥瞰圖稱為一點透視鳥瞰圖。一點透視鳥瞰圖是設計構思的一種表現方法,對于規劃師來講是一種行之有效的空間表現手段,是規劃師互相交流的媒介。它的繪畫目的是為了研究、深化規劃設計方案,推進創作過程。在規劃設計中的景觀節點、居住區中心活動區域,商業中心等,一點透視鳥瞰圖應用的特別廣泛。在規劃設計的初期,以平面方案為主,主要是用來分析建筑、道路與景觀環境的關系,這時以二維設計為主,在空間設計上只是一個初步意向,表現不必過于詳細,是規劃師對地形環境的初步理解。此時的設計方案只需用文字表達建筑物的樓層數,用等高線表示地形,由于設計比較簡單,容易修改,能最快最方便地激發規劃師的靈感。在方案的深入階段,平面表現空間效果是無法完成的任務,這時就需要用一點透視鳥瞰圖詳細描述中心節點的內容。譬如在商業中心的運用,由于商業中心特殊形態,使得建筑方向各不相同,道路也不規則,一般意義上的鳥瞰圖不能體現功能平面的空間格局。一點透視鳥瞰圖應用網格法繪制而成,不僅能夠表述出各棟建筑的位置關系,而且有利于描繪建筑物在空間高度上的聯系。由于這個時候鳥瞰圖中的建筑物外部造型不需要仔細,細節可以省略,更加突出準確的建筑空間關系。隨著方案的深入,規劃師即可利用一點透視鳥瞰圖來探討建筑的外部造型,其實這也是商業建筑風貌設計的過程。由于在每個城市商業中心及商業街的設計應遵循“以人為本,突出特色”的原則,將接近視點的建筑細化,圖紙上的空間關系會清晰地體現出來,就如同身臨其境一樣。這時圖紙上一些比較難發現的問題就會暴露出來,如空間的大小合理性,建筑風貌對于空間的影響等等。這些問題通過鳥瞰圖體現出來,更加有利于設計的深化,為施工圖的繪制帶來極大的方便。而詳細的一點透視鳥瞰圖的繪制為規劃設計人員與其他專業人員及甲方提供一個直觀的交流平臺。對于圖紙,甲方很難完全理解和把握,而借助直觀的鳥瞰圖,他們的想象力就能最大程度的接近真實商業中心,為規劃師與甲方的交流提供方便。同時也為建筑專業的工作人員提供最直觀的信息。

2.2兩點透視鳥瞰圖

兩點透視鳥瞰圖適合建筑物總平面的房屋方向、道路布置比較規則的區域空間設計,特別在規劃設計中居住區規劃設計應用比較廣泛。通過表現區域立體空間,設計師可以向甲方,建筑設計人員和政府規劃管理部門來陳述設計思想,從而指導居住區的深度設計。在闡述設計思想方面尤為形象,比如,不同高度的建筑物在空間上分布,建筑物立面形象與周圍環境的關系,讓規劃師能夠準確地預測居住區在空間上的效果。如何詳細的將居住區中的建筑、道路及景觀表現清楚,這與鳥瞰圖視點的選擇和網格底盤與基線的角度有關系。在居住區中鳥瞰圖的視點一般選擇在樓層比較低的區域或者是景觀集中處,這樣避免低層建筑及中心景觀被高層建筑物遮擋。至于網格底盤與基線的角度,筆者認為當長寬比大于2時,兩邊的角度宜30°,當長寬比小于2時,兩邊的角度分別在為35°與45°左右,這樣使居住區設計能夠有效的從平面逐漸向三維空間的轉化,成為規劃設計人員有力的交流工具。

2.3 軸測鳥瞰圖

軸測圖分為正軸測圖與斜軸測圖,斜軸測圖又分為正面斜軸測圖和水平斜軸圖.在規劃設計圖中要表現出鳥瞰圖的效果一般采用水平斜軸圖。水平斜軸圖適宜用來繪制一個區域的總平面圖,它可以反映出一個區域中各建筑物、道路、設施等的平面位置及相互關系,以及建筑物和設施等高度。水平斜軸測圖利用空間坐標軸將所畫區域定位在三維空間中,每個點都能在坐標軸中表達定點,而且是唯一的,不像透視鳥瞰圖由于近大遠小的原則,遠處的物體可以忽略掉。水平斜軸圖中所顯示的區域每一處都必須表達清楚,這一特點使得斜軸測圖非常適合較小區域鳥瞰圖的繪制,經過多年的教學,筆者認為中小學的規劃設計鳥瞰圖可以用這一方法表達。水平斜軸測圖的簡單易學,對于鳥瞰圖初學者是在適合不好過的。

城市鳥瞰圖是以實際城市地理圖為界面,提供各種城市生活與商業信息平臺。該平臺主要提供三大類的信息服務,包括生活常識、家政服務、保險知識等固定信息;飛機航班表、火車時刻表、主要旅游景點、影視排行等動態信息;以及商家打折、促銷活動等特殊信息。這樣,用戶可以在城市鳥瞰圖上全面、系統地了解各類日常生活信息,同時大量的各類商家也可以在城市鳥瞰圖上最新的商業信息。

參考文獻:

[1]何斌，陳神昌，王楓紅.建筑制圖.北京:高等教育出版社，2010，7

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一、高起點做好外環路兩側景觀控制規劃。規劃部門要加強外環路兩側建設規劃管理，高起點做好道路兩側詳細規劃，指導道路兩側土地利用和項目建設。分期分批組織編制沿路景觀控制規劃，做好重點地段、重要節點的規劃設計。要劃定“紅線”（外環路道路紅線50米），明確“綠線”（國柏路北側，梨香東街東側包括泄洪渠在內的100米生態防護綠地，其它道路單側為25米生態防護綠地）控制范圍。外環路兩側建設要充分體現歷史文化底蘊和現代氣息，堅持現代風貌與地域特色相結合，精心策劃重要地段和重要建筑物的設計，使之既體現時代氣息，又傳承歷史文化傳統。通過景觀綠帶、建筑物、雕塑、出入口廣場、燈飾等的規劃建設，體現歷史文化名城的豐富內涵和靚麗風貌。

二、統一規劃道路管線和戶外廣告。沿外環路批準布置的電力、通信、供氣、供水管線、戶外廣告等工程施工，未經建設部門批準，不得更改走向、方位等設計方案。管線工程鋪設完畢，須經建設部門驗線后方可覆蓋。

三、提高沿路建筑的體量和標準。新建建筑力求體量大型化，造型豐富化，裝飾高標準。鼓勵建設高層建筑，除城市公共服務設施、大型超市、工業廠房等特殊項目外，建筑高度控制在六層以上。城區東出入口、北出入口、高速出入口區域只允許建設高層建筑。建筑整體造型力求錯落有致、美觀大方，建筑外裝修要與周圍環境相協調，通過建筑造型和外裝飾提升建筑檔次品味。

四、合理控制建筑退讓道路紅線、綠線距離。沿外環路建筑退讓應服從道路控制規劃要求，由規劃部門根據建筑物的體量、性質提出退讓要求。一般建筑退讓道路紅線不低于10米，退讓綠線不低于5米（或依據控規確定）。嚴禁私自侵占道路紅線、綠線進行建設。凡侵占道路紅線、綠線的建筑物、構筑物及其它設施，由產權單位、涉及村委會自行拆除，對拒不拆除的，由建設部門依法強行拆除。

五、嚴格控制沿路商業建筑審批。各類商業設施應統一規劃，集中布局。原則上布置在規劃商業區、商業步行街和各類市場內。外環路作為城市交通性干道，兩側建設要突出大空間、大綠化、大配套，原則上不再審批上宿下店式沿路建筑和零星商業服務設施。嚴禁私自建設底層、小開間門店和商業建筑。

六、合理確定開發建設單元。原則上以城市主次干道圍合區域為單元進行整體出讓和開發建設。嚴禁在外環路范圍內分散安排建設項目，嚴禁私放宅基地，嚴禁搭建臨時建筑物、構筑物。

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【關鍵詞】 房地產；質量；控制

【中圖分類號】 TU712.3 【文獻標識碼】 A【文章編號】 1727-5123（2011）01-011-01

1引言

在房地產項目開發過程中，開發企業通過對各項資源(如策劃單位、規劃設計單位、建造單位、物業管理等)在調研階段、策劃階段、規劃設計階段、建造階端、服務階段等環節進行有效整合和提升，形成企業的核心競爭力，并開發出高質量的項目。各環節和各資源往往是相對獨立卻又密不可分的，如何把各方面資源協調運作好，是關系到房地產項目成敗的重要問題。而這一切要靠建立完善的房地產產品質量保障體系來實現。

2目前房地產開發項目有關問題的剖析

在房地產項目開發中，一般對開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理重視不夠，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均己確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都己經審查通過，這時，假如規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，則很難保證工程項目的整體投資效益。有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準，使得承擔可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進行深入的市場調查(宏觀、微觀調查)，及對調查結果進行深入分析和對規劃方案、戶型、景觀方案等進行多方案比選。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題己嚴重影響了開發項目的產品質量。

3開發項目前期工作的質量管理

3.1建立開發項目質量管理責任制。項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。大型開發項目還可設項目質量經理。質量經理的職責是；①根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施;②按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動;③對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告;④編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監督檢查，不能代替項目其它崗位的質量職責，項目各個經理、專業負責人、各部室、各專業人員均應完成自己應負的質量責任，項目質量才能有保證。

3.2建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發現問題，優化前期工作成果。項目咨詢公司完成項目咨詢工作以后，開發商項目團隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，咨詢成果才能提交給委托方。建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應記錄文件，以提高投資效益。在開發項目的前期咨詢單位選擇上，應嚴格把關。

4設計階段的質量控制

4.1方案設計階段。開發商在尋找規劃方案設計單位時，要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，根據樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，并請本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規劃方案設計。在方案設計過程中，業主盡量不要對方案設計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設計師盡情發揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再與作出最優方案的設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出報批方案。

4.2設計階段質量控制方法。為了有效地控制設計質量，應對設計進行質量跟蹤，定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，開發商的項目設計主管人員應以設計招標文件(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規范、氣象、地區等自然條件及相關資料為依據，對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經濟性差;不足設計，存在隱患或功能降低。

5施工階段的質量控制

項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較，找出工作范圍在執行中的偏差，以此確保工程的工作過程質量。只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。在過程控制中需要用到的工具和技術有；檢查、繪制動態過程控制圖和施工作業流程圖。在實際工作中，可以委托項目監理單位對施工單位質量管理體系的實施狀況進行監控;監督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態，是否符合保證質量要求;做好設計變更的控制工作;做好施工過程中的檢查驗收工作;做好工程質量問題和質量事故的處理。當出現不合格產品時，應要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止;當施工現場出現質量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業未經檢驗而擅自封閉、未經同意擅自修改設計圖紙、使用不合格原材料或構配件時，應下達停工指令，糾正后下達復工指令;要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度;對從事計量作業的操作人員技術水平進行審核，對其計量作業結果進行評價和確認。

房地產開發企業應通過建立和實施質量保證體系來實施全過程有效控制，使每一個過程得到高效運作，并及時、準確地過渡，提高工作質量，降低不可預計風險，滿足市場需求。還應滿足該組織規定的質量目標，確保影響產品質量的技術、管理和人的因素處于受控狀態。所有的控制應針對減少、消除不合格，尤其是預防不合格，進行質量改進。

參考文獻