商業網點規劃范文

導語：如何才能寫好一篇商業網點規劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一章總則.3

第二章指導思想和原則.3

第三章城市定位和商業定位.4

第四章商業網點規劃目標.5

第五章規劃布局.7

第六章商業網點管理措施.29

第七章附則.33

第一章總則

第一條規劃依據

《商務部建設部關于做好地級城市商業網點規劃工作的通知》（商建發〔2004〕18號）；

商務部《關于印發“城市商業網點規劃編制規范”的通知》（商建發〔2004〕180號）；

東莞市人民政府辦公室《關于印發東莞市大力發展現代流通業的實施意見的通知》（東府辦〔2004〕39號）；

《東莞市城市總體規劃（2000-2015）》（下稱《總規》）。

第二條規劃對象

本規劃對象是東莞市行政區域范圍內的商業主、副中心，城鎮商業組團、社區商業、商業街、會展場館、農產品市場、生產資料市場、其它商品交易市場、物流基地和酒店。

第三條規劃期限

本規劃的期限為2005年－2015年；近期規劃：2005年－2010年，遠期規劃：2011年－2015年。

第二章指導思想和原則

第四條指導思想

進一步貫徹落實科學發展觀，以推進富裕型小康社會發展為動力，建設“統一、開放、競爭、有序”的商品市場體系，提升東莞市的商業服務業競爭力。

以建設現代制造業名城為目標，優化市場布局；以集約化、規模化經營為基礎，大力發展現代流通方式；提高資源配置效率，促進東莞城市商業與產業的關聯互動，構建現代化的商貿和產業支援服務業網絡體系。

創新消費服務方式，滿足市場需求，提高人民生活水平，促進東莞工業化發展模式向現代化宜居型城市發展模式轉變。

第五條規劃原則

將城市商業網點的建設與發展納入城市總體規劃。

以人為本，創建良好的人居環境。

以發展新型業態、調整網點結構為主，大型商業網點與中小型網點互為補充、相互促進、協調發展。

規劃引導與市場調節機制相結合，盤活存量，優化資源配置。

充分體現科技進步，注重電子商務平臺建設。

第三章城市定位和商業定位

第六條城市發展定位

東莞市的城市發展定位是：以現代制造業名城為特色，集生態綠城和文化新城于一體的現代化城市，成為國際性制造業中心和區域性產業支援服務業中心。

第七條商業定位

東莞市是廣東省和珠江三角洲地區重要的區域性商貿中心，是內外貿易、物流、旅游、會展等第三產業功能突出的現代流通業樞紐型城市。

第四章商業網點規劃目標

到2015年，東莞市將建成以“一主八副”商業中心為主導，以城鎮商業為支撐，以社區商業為基礎，以各類商業街為特色，市場結構合理、業態優化，電子商務功能完善的商業網點體系，形成商貿服務業、會展經濟、物流基地與現代制造產業相互促進、協調發展的繁榮局面。

第八條近期目標（2005－2010年）

東莞市2004年社會消費品零售總額為389.04億元，以近期增長率為15%預測，2010年為899.87億元。目前，據不完全統計，全市折合消費人口人均大型零售網點營業面積約為0.61平方米，總量達212萬平方米。規劃近期，折合消費人口人均大型零售網點面積達到0.87平方米，增加96萬平方米，總量達308萬平方米，以滿足消費需求。同時，調控大型零售網點的業態和結構，提高零售商業網點結構中新型業態比例，大力扶持連鎖企業的發展。

商業網點規劃的近期目標是：

（1）建設一個以莞城、東城、南城和萬江主要商圈為核心的東莞市商業主中心，發展松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長安、樟木頭、石龍八個商業副中心；

（2）確定九類城鎮商業組團的定位與整合優勢資源；

（3）構建四類社區商業組合的建設管理模式；

（4）調整現有商業街定位；

（5）規范批發市場管理；

（6）提升集貿市場經營檔次，規范經營行為；

（7）調控會展場館建設，完善配套功能；

（8）規劃建設三個功能明確、定位互補發展的物流基地；

（9）調控四、五星級酒店建設，提升酒店業服務水平；

（10）鼓勵和促進電子商務的應用。

第九條遠期目標（2011－2015年）

社會消費品零售總額以年均增長率13%計算，到2015年約為1657.96億元。規劃遠期，折合消費人口人均大型零售網點面積達到1.04平方米，大型零售網點新增74萬平方米，總量達到382萬平方米。同時，大型商業網點適度發展和調整相結合，進一步提升零售商業網點結構中新型業態的比例。

至2015年商業網點規劃的具體目標：

（1）強化商業主中心的集聚和輻射力度，完善商業副中心的服務功能；

（2）培育九類特色城鎮商業組團，均衡互補發展；

（3）完善四類社區商業組合的服務與管理模式；

（4）優化商業街的形態、結構，創新管理模式；

（5）加強批發市場的集約化經營管理和電子商務功能；

（6）創新集貿市場經營方式，整合配送資源；

（7）健全會展場館的功能；

（8）完善物流基地的各項設施和服務功能；

（9）構建完善的區域酒店業服務體系，發展三星級以下經濟型品牌酒店；

（10）大力發展電子商務，提升服務業管理水平。

第五章規劃布局

第十條總體布局

東莞市商業網點總體布局主要由城市商業主中心、城市商業副中心、城鎮商業組團、社區商業組合四級商業功能區構成，并合理分布商業街、商品交易市場、專業會展場館、物流基地和星級酒店等大型商業設施，構建多中心、多層次、均衡分布、相互補充的組團式商業網點布局。

第十一條規劃重點

本規劃的重點是對城市商業發展起主導作用的商業主中心、副中心，在明確其商業發展定位和商業中心區范圍的基礎上，提出鼓勵發展和限制發展的方向。適度調控營業面積3000平方米及以上的零售網點、營業面積10000平方米及以上的商品交易市場、物流基地、專業會展場館和四、五星級酒店等大型商業設施的新建和發展。

第十二條城市商業主中心

東莞城市商業主中心具有相對廣泛的商業定位，在我市商業發展中具有引領時尚消費、領銜娛樂新潮、發展多元化的商業地位，輻射整個市域和周邊地區，是城市商業活動的核心與窗口。商業主中心由莞城、東城、南城和萬江的主要商圈集聚而成，在不同的商業區發展各具特色的商業網點?？紤]設置專門展銷、營銷東莞自產名牌產品的區域，使商業網點與制造產業形成優勢互動。

莞城商圈：莞城的商業網點主要集中分布在西正路、金牛路、北正路、向陽路、振華路等傳統商業街區和東縱大道兩旁。規劃期內，應結合舊城改造，綜合開發利用舊城資源，整合現有網點，合理配置市政交通設施，提升舊城商業價值。注重商業網點建設與嶺南文化內涵的有機融合，保護和修繕大西路、振華路、中山路騎樓街，在傳統商業街的運營中展示東莞特有的商業文化與歷史內涵，使購物和旅游融會貫通，創新消費方式，振興傳統特色商業街。東縱大道商業網點與東城商圈東城大道的商業網點相連接，逐步形成以新型中高檔業態為主的現代商業區。調控大型零售網點的建設，引導綜合百貨商場、超市等拉開消費檔次，確立消費主題，錯位經營。鼓勵品牌特別是東莞自有品牌專賣店和專業店的發展。調整“邁豪街”、“市橋河商業街”等商業街道店鋪布局，引導小型商業網點創新經營模式，完善街道配套設施，營造安全、舒適的購物環境，提升經營檔次。調控集貿市場建設，引導集貿市場規范化管理。

東城商圈：東城大道和東城中路十字交叉的臨近地帶以及花園路、紅荔路、育興路等主要街區組成南北兩個商業集聚地。規劃期內，東城的網點應以新型業態的時尚、個性化、娛樂、餐飲消費為特色，帶動舊城商業街區經營模式更新，創新消費熱點，集聚新型商業板塊。規劃近期，限制重復開設業態雷同的大型商業網點，鼓勵知名品牌店、專賣店、特色店的經營。扶持東城南路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、賓館為主的娛樂休閑區；東縱大道、東城中路及東城大道一帶以中高檔主題消費為主，形成時尚購物區。規劃遠期，東城的商業集聚區、農副產品批發市場應對周邊鎮區的發展與消費需求形成有力的補充和擴展，大型批發交易市場應逐步向市區外部轉移，減少城市交通壓力。

南城商圈：南城的商業網點主要集中在莞太大道兩側以及銀豐路、宏遠路、富民商業街等地。規劃期內，以鴻福路和東莞大道為景觀主軸，展示我市新型政企形象和現代商業、產業風貌，重點體現商務功能特色。商業網點的建設應以新型業態為主，以綜合百貨和綜合超市為主力店，構建一個大型購物中心，配套品牌專賣店、專業店、便利店以及各類品牌連鎖餐飲網點等；購物中心及其配套網點設施必須與行政、商務的整體規劃發展環境協調一致；設立配套的品牌商務酒店，引入知名金融機構、專業管理咨詢公司和職業培訓機構等商務服務機構，構建完善的電子商務信息服務平臺。充分利用東莞國際會展中心，定期或不定期舉辦各類產品尤其是高科技產品的博覽會、洽談會、學術交流和研討會等活動，吸引各地商家，擴大東莞制造、研發的影響力，提升品牌的知名度。

萬江商圈：萬江商業網點主要集中分布在萬福路、教育路和萬江汽車總站、華南MALL等地附近。規劃近期，以商業網點集聚度較高的萬福路和教育路為核心向外輻射。規劃遠期，將向西城路附近的萬江商貿中心擴展。重點以華南MALL和麥德龍等大型商業項目為主形成購物中心，與旅游、休閑、娛樂等相結合，體現多元化服務特色。規劃期內，應適度控制大型零售網點和大型購物中心等的建設；鼓勵調整中型綜合超市作為商業集聚地的主力店；扶持連鎖經營；限制不規范的專業批發市場的建設，鼓勵大型網點與中堂鎮的大型網點形成連鎖與錯位經營，以增強向西部各個鎮區的輻射力度。

第十三條城市商業副中心

城市商業副中心要與城市行政區域相協調，輻射周邊主要社區，是城鎮商業組團的主要集聚地，帶動區域需求升級。規劃期內設立的八個城市商業副中心是松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長安、樟木頭、石龍。

松山湖副中心：松山湖科技產業園區在《總規》制定的城鎮體系中呈“弓箭”形空間構架，在我市由外向型加工制造基地向區域性商貿中心的轉變過程中，具有支撐技術平臺的核心地位，承擔區域商務中心職能，是我市新技術、新產業、新產品的展示、交易及交流中心，區域研發服務中心、學術及人才交流服務中心。在松山湖大道兩側沿線逐步發展形成現代商業商務區域連接市區商業主中心。大朗、寮步、大嶺山鎮區的商圈發展逐步融入松山湖副中心，強化我市中部以現代商業元素為特色的商貿集聚與輻射作用。規劃近期，做好商業網點設施的配套建設，規劃調控其規模、結構、布局、標準及用地等方面，高起點優化商業網點布局，同時為遠期規劃建設預留發展空間。規劃遠期，完善商業網點功能、結構和布局；提高商業網點標準，增強商務輻射功能，為東莞市乃至珠三角地區提業支援服務和物流服務，進一步提升城市競爭力。

虎門副中心：虎門是珠江三角洲地區區域性商業服務業中心城鎮?；㈤T應整合設計、培訓、信息服務和物流資源，強化服裝服飾、布料和皮具皮料批發零售業從珠三角輻射整個華南地區乃至全國的商貿優勢。規劃期內，扶持和鼓勵資金雄厚的商業批發企業向集團化管理、集約化經營發展。建立倉儲式超大型網點，以加快交易周期，降低交易成本，培育、提升和強化自有品牌，引進和世界名牌。重點建設分別以銀龍路為主軸線、以白沙擬建鐵路樞紐為中心、以在建國際商貿城為主力網點的三個“1平方公里”的商業集聚區。將部分現有批發市場外遷至規劃中的商貿物流中心，原地改造為面向城市居民服務的商業、休閑娛樂區；增加城市綠地，優化人居環境，從長遠考慮提升商業中心的土地增值空間。

常平副中心：常平應憑借鐵路樞紐的區位優勢，發展成為東莞東部商貿流通業中心城鎮。商業核心區由“田”字形的中元商貿區和常平大道為主軸線的鎮中央商貿區構成。規劃期內，應重點建設大京九物流基地；增強酒店業的商務、度假功能。在常平大道、常朗路、大京九物流基地及環城路一帶逐步形成商品交易集散地；適度調控大型零售網點、星級酒店和批發市場的建設，著力調整業態，引導錯位經營。

厚街副中心：厚街是我市家具業、酒店業和會展業的商貿重鎮。商業網點的發展以珊瑚路、康樂路、東風路、學校路為主要集聚中心。規劃近期，應以廣東現代國際展覽中心為龍頭，發展會展業，打造會展品牌。充分利用家具產業集群的優勢，逐步發展成為國際家具營銷中心。規劃遠期，以專業化的會展設計、咨詢和酒店服務、培訓為重點，服務于全市會展和酒店市場。

塘廈副中心：塘廈是我市東南部電子信息產品生產和商貿重鎮。由環城北路、環城西路、塘龍東路以及迎賓大道等街區的商業網點構成鎮中央商業區、綜合性的商業區和專業街。規劃近期，強化商業街區的綜合商貿功能，加快商業網點“穿衣帶帽”的翻新改造工程，控制大型零售網點、專業批發市場和酒店的建設。規劃遠期，突出商貿服務業對制造業和外向型經濟的支援服務功能，打造一批競爭力強的大型商貿服務企業。塘廈商業網點格局的成熟與發展，應對清溪、鳳崗、黃江的綜合性加工工業基地和旅游度假區的建設產生互動型集聚效應。

長安副中心：構建功能明確、服務均衡合理的鎮區商業體系。規劃期內，鎮北部中心區包括長青街、錦繡路兩側街區，配套金融貿易、辦公管理、信息服務、大型商業及文娛等服務設施，形成具有區域影響力的商務區；圍繞沙頭社區貓山涌形成以商業、休閑、教育、產業服務等為特色的城鎮商業區。以產業和市場為基礎，完善機械五金模具批發、展銷功能，提高產銷集聚度和輻射力，逐步形成機械五金模具集散地，推動產業集群發展。長安的商業網點建設還應與虎門、大嶺山的資源進行整合配置，以其外資經濟的優勢與周邊鎮區形成商業消費的互補、互動。

樟木頭副中心：大型商業網點主要集中在鎮中心區和莞惠公路一帶，利用交通區位優勢，形成輻射珠三角的商品流通集散地。規劃期內，以服務于人居環境建設和配套房地產發展為目標，完善集購物、休閑、娛樂為一體的商業副中心的功能。規范和提升現有商業網點管理水平，提高樟木頭糧油飼料批發市場等專業批發市場的檔次和集聚效應，以規模經營帶動周邊鎮區經濟發展。

石龍副中心：石龍是東莞市東北部的商貿古鎮，應融合嶺南文化，以IT產業發展為引導，貫穿“高效、精品、優質”的品牌理念，形成一個集約統一、獨具魅力的鎮區商業整體營銷模式。規劃期內，商業網點主要集中在舊城中山路、綠化路和興龍路為主的商貿區，新城以龍城路為主軸、東至京瓷路、西至裕興路的商務區以及西湖五金、服裝市場集聚的批發流通區。應以綠化路歐美風情商業街引領區域消費時尚，以IT產品專業街區形成展示和營銷我市IT產品的窗口和集聚區。石龍商業網點對我市北部鎮區的商貿發展起到區域拉動和輻射作用。

第十四條城鎮商業組團

為推動城鎮商業發展，完善城鎮商業體系，在規劃期內形成商業強勢聯合，擴大產業影響力，有效地帶動東莞市各個鎮區的商業網點建設與產業發展互動，根據不同規模、等級城鎮間現有商業功能基礎、產業分工、效益差異和競爭力差距，按現行商業集聚、運行能力與產業親和力，將東莞市的城鎮商業體系規劃下述商業組團:

高新技術與信息產品商業組團：西北部以石龍鎮和石碣鎮為主力鎮區。石龍的“三網融合”、E-town綜合門戶網站、數字社區和96993社區服務系統成為對外展示東莞市IT產業發展的重要窗口。規劃期內，應重點建設石龍的高新技術產品專業化展示展銷廳和電子產品營銷專業街區，以推動石龍、石碣、石排、企石、高埗等周邊地區的高技術產品交流與貿易。東部以塘廈、清溪與黃江為主體，向南延伸拉動鳳崗高科技產品交易市場發展，構成電子信息產業的強勢組合。寮步應與松山湖科技產業園區的新技術應用與研發能力有效整合，形成促進東西兩個商業組團交流、聯合與差異發展的高新科技產品發展帶。規劃期內，應充分發揮松山湖科技產業園區在高新技術方面的積聚效應，培育和構建我市具有代表性、特征性的信息產品交易市場。

會展商業組團：西部組團主要由南城、厚街、長安和虎門組成。南城的東莞國際會展中心將與厚街的廣東現代國際展覽中心協調聯動，組織電腦資訊、家具、服裝、機械五金模具和汽車供銷資源，統一運作我市的文化品牌專業展銷會，實現會展資源的最大化、最優化運作，擴大東莞會展品牌影響力。東部組團以常平、大朗為主。規劃期內，配套常平會展中心建設，組織好大京九農交會及大朗國際織交會等專業會展。

汽車商業組團：由寮步、南城和厚街組成，在汽車銷售的基礎上，延長汽車產業鏈，加快汽車零配件、汽車用品的加工生產和銷售，配套各項汽車服務業的發展。組團的發展應注重不同品牌、不同檔次的汽車經銷商的集聚度，為不同的消費者提供充足的選擇余地。汽車專賣店在空間布局上應采取“條塊結合”，既有沿街條形分布的小型品牌專賣店，又有塊狀空間格局的大型汽車交易中心和展銷廳，且必須具備足夠的展示場地和安檢、保險等配套服務，并以專業化的技術向顧客提供系列化延伸服務，以高品質、專業化的優勢淘汰品質差的專賣店和經銷商，以全方位服務贏得客戶信賴，最終樹立名牌美譽度，實現商家的經濟效益。汽車營銷應率先與國際服務商接軌，從網點的布局到市場定位，從配套設施到整體形象，進行組織化的系統營銷，提升市場競爭力。

服裝商業組團：主要以虎門服裝服飾、大朗針織服裝的生產和批發為支撐。規劃期內，二者在服裝品類上實現相互結合、互為補充，形成較完整的服裝產品分銷體系，擴大市場份額，提升東莞服裝品牌、品種的影響力，創新服裝款式，引領服裝服飾消費時尚潮流。

家具商業組團：主要由厚街和大嶺山組成。厚街以名優家具設計、加工、展銷為優勢，大嶺山以家具和原材料生產為主，二者可充分整合資源與優勢互補，形成完整的生產營銷鏈條，創新產品和售后服務機制，建立客戶信心，擴大生產規模和品牌影響力，拉動周邊配套商業與產業發展。

旅游服務商業組團：南部組團主要由虎門的博物館、威遠島旅游區和松山湖生態景區組成，是東莞厚重的歷史與現代科技、生態相結合的主題旅游組合，將給人鮮明的感觀與形態體驗。適時考慮將道滘美食與厚街酒店服務融入主題旅游，創新消費熱點。北部組團的旅游資源主要包括莞城的可園；石碣的袁崇煥紀念公園；石龍古鎮的地王廟、祠堂文化、特色商業街和國際龍舟賽活動；茶山的南社古民居群落；高埗和萬江的水鄉特色旅游；石排的燕嶺摩崖石刻、土特產品；東城的榴花公園。東部組團以回歸大自然、享受生態環境、休閑娛樂運動為主題，彰顯樟木頭觀音山、謝崗銀瓶嘴森林公園、常平隱賢山莊等旅游資源，突出環保、自助休閑度假、娛樂、健身的營銷內容。規劃期內，應考慮配合各組團旅游時段與當地文化、商業活動，統籌規劃旅游線路、食宿和購物網點，達到旅游、觀光、購物、休閑相互融合的目的。

日用小商品商業組團：東部以樟木頭為主力，依托鐵路貨運和新建成的汽車客運中心，建設小商品批發市場；東北部以企石的小商品城和橋頭的兒童文化商品市場為主；兩者與西部虎門擬建的小商品批發市場及寮步的燈飾市場形成東西呼應態勢，成為輻射珠三角乃至華南地區的小商品集散地。

花卉盆景商業組團：市區東側組團以茶山鎮為中心，西側組團以萬江小享社區的“花卉博覽中心”為核心向西部拓展。茶山、高埗、望牛墩、道滘、洪梅、中堂具有“三高”農業基礎和土地資源，適合與萬江的花卉展銷進行優勢互補，為萬江及周邊城鎮的房地產綠色環境開發提供生態產品服務。借助“三高”農業產品和生態環境，開展“農家樂”、“時令果菜采摘節”等旅游項目。

農副產品批發商業組團：規劃期內，為改善人居環境和城市交通，應協調發展東莞市西部的中堂、中部的東城—大嶺山一帶、北部的石碣、南部的虎門和東部的常平—樟木頭一帶的五個農副產品批發交易市場組團，每個組團應以不同特色的批發市場為主力，構成生鮮、蛋禽、果蔬、副食、糧食營銷功能配套齊全的規?；w，以滿足全市需求，輻射珠三角地區。

第十五條社區商業組合

時尚社區商業組合：社區居民以中、高收入者為主體，消費能力強，消費半徑大。社區商業網點主要定位于滿足其日常生活必需品的供應。網點設置應與其生活氛圍和環境協調，網點應采取在社區會所集中設置的原則，保證人居環境的整潔、交通順暢。會所的商業網點主要以小型24小時便利店、小型生鮮超市、家政服務、小型連鎖品牌餐飲店等組合而成；店面應以租賃方式經營，以便于物業的統一管理。

經濟社區商業組合：經濟社區以工薪階層和本地化的外來人口居住為主，年齡和文化層次相差較大，是需求多樣化的群體。這類小區居住空間和人口相對密度較大，安全和人居活動環境的衛生條件與私秘空間至關重要。因此限制在居住區內新設底商形式的商業網點，應在其臨近的和步行10分鐘路程內的街區設置以大、中型綜合超市為主力店，以生鮮超市、連鎖經營的小型專業店和專賣店、大型餐飲店（或食街）等服務性網點為配套。

村改居社區商業組合：針對村改居社區和建設尚不規范的舊宅基地和新宅基地的集聚區，在規范居住區建設的同時也必須充分考慮本地居民和租住該地的外來人口的基本生活需求。網點組合應沿其主要街道或街區的交叉路口集中設置，以保證居住區的安寧、舒適和方便。網點組合應按實際人口設置中小型超市、生鮮超市、24小時便利店、快餐店以及服務維修網點，配套報亭、小書店、郵局、儲蓄所等設施以滿足居民生活必需品就近購物的需求。目前，全市各村集貿市場基本滿足社區居民生活需求。因此，規劃期內，村改居社區現有的集貿市場應規范經營行為，提升經營檔次。

工業園社區商業組合：廠區集中的工業園社區內，網點組合的建設應注意利用綠化帶的空間阻隔，營造寬松、舒適的休閑和消費環境，以利于消費群體的聚集。網點以中型綜合超市為主體，配套小型餐飲、洗衣、美容、公話超市、耐用消費品租賃、二手貨商店、郵局、儲蓄所等網點。在廠區分布集中且數量較多的地區可設置大型量販店或均價店，店內設置休閑座椅和快餐區，給企業員工營造一個集休閑、購物、交往、消費于一體的便捷和舒適環境。

第十六條商業街

綜合型商業街（包括傳統商業街和現代風情商業街）

傳統嶺南文化特色商業街：以莞城的振華路、大西路、中興路，石龍的中山路，道滘的興隆路等為代表。這類商業街應以深厚的嶺南文化精粹作為底蘊，其商業布局應在保持和恢復傳統街市格局的基礎上融入現代元素，改善交通系統，提高衛生環境質量，完善安全、消防條件，突出經營特色，以現代化的運營方式經營傳統商業項目，樹立品牌形象和城市整體形象。規劃近期，應對街道建筑進行進一步修復和環境改造，盡可能還原街道古貌，增加街道的公共衛生設施及自動取款機等現代服務設備；增設綠化、觀賞設施和可供游客休憩的涼椅、涼亭；限制街內機動車輛的通行，設置配套的停車場地。調整街道兩側店鋪的業態、業種，引入適當比例的傳統風味小吃店，引導其突出地域商業特色；提升商品經營檔次，限制與商業街整體營銷風格不相符，甚至污染、影響周邊環境的商業網點的設立。規劃遠期，強調街道文化內涵的體現和品牌形象的樹立，貫徹“文化興商”的理念，系統地展示商業街的發展歷史與經營特色，定期或不定期地舉辦各類歷史文化等旅游與培訓活動，擴大品牌影響力。

現代風情商業街：以莞城的西正路—市橋路、新芬路、新風路，東城的花園路、萬江的萬福路以及一批新開發、規劃的商業街為主，如東城風情步行街、愉景步行街，南城富民商業街、常平國際風情步行街、石龍匯聯步行街、虎門步行街等。這類商業街應突出引領時尚消費潮流和國際文化趨向，與傳統商業街形成鮮明對比與錯位，確立季節和文化消費主題。

專業型商業街

餐飲專業街：完善南城銀豐路飲食一條街、厚街珊瑚路美食街、望牛墩中華美食街、橋頭風味食街、大嶺山朗尾埔飲食商業街、石排食街等餐飲專業街。規劃期內，應引進不同風味、不同檔次、不同文化的餐飲網點，配套一定比例的娛樂休閑設施，注重商業街品牌知名度、美譽度的建立。突出“綠色、安全、環?！币庾R，改善餐飲店的衛生環境和排污設施，規范食品衛生經營。政府可作適當引導，以商家入股、參與等形式在飲食街的周圍建設大型停車場，改善街道內車流混雜、停車困難的狀況，提高消費吸引力。

其它專業街:包括五金機電、裝飾建材、電子通訊等專業街。如向陽路電訊專業街、八達路五金機電專業街、育興路—紅荔路裝飾建材街等。規劃近期，要規范經營管理，完善相關配套設施，鼓勵品牌商、加盟連鎖經銷商的發展，提高服務質量。規劃遠期，促進商品的集約化經營，引進大型專業店、倉儲式賣場等新型業態，讓更具規模、更有實力和品牌效應的大型連鎖企業進行更加專業的服務，減少交易的中間環節，降低成本費用，節約社會資源，促進專業街向綜合型商業街或大型專業市場轉化，在經營上更具可持續發展的優勢與功能。

規劃期內，我市商業街應由政府或行業協會引導成立各自的商業街管理機構，從經營城市的理念上統一管理商業街，調整商業街的網點布局，改善商業街的發展環境。逐步提升商業街的文化蘊涵、商業經營和管理檔次，充分發揮嶺南商業文化中開拓進取、多元融合的特性，真正使商業街成為我市商業增長的新亮點和現代生活時尚的一部分。

第十七條商品交易市場

商品交易市場是各類商品集中、公開交易的固定場所，在我市多具有批零兼營或以批發為主的交易方式。按照所交易商品的不同，商品交易市場通常又分為農產品市場、生產資料市場和其他商品交易市場。規劃期內，應立足現有市場資源的整合和改造，在提升現有市場規模和檔次的基礎上催生一批交易主體組織化、交易方式現代化、交易商品標準化，具有多種服務功能、規范化的中高級批發市場。大型商品交易市場原則上設置在城市主、副中心，鎮區商業繁華區內不再設立污染環境、堵塞交通、有礙市容的大型商品交易市場。提升市場經營檔次，規范經營行為。鼓勵大型專業市場的建設與物流基地相結合，以現代物流支持市場發展。完善市場配套設施，加快信息化建設和現代化交易方式的引入。我市交易市場的建設、改造要嚴格按照《總規》的用地規模和網點規劃審批，避免重復建設。

農產品市場

農產品市場是專門進行農產品及其相關副產品交易的固定場所，又分為集貿市場和農副產品批發市場。

集貿市場：我市集貿市場按居民的集聚分布在各個社區，通常以肉菜、果品等農產品的交易為主，也有兼營少量日雜百貨。交易方式以批零兼營、零售為主。規劃期內，應對現有集貿市場實行規范化管理，提高經營檔次，創新經營模式，優化消費環境，提高群眾的生活質量。

農副產品批發市場：我市的農副產品批發市場包括糧油批發市場、副食專業市場、干鮮果品市場、茶葉市場和禽肉蛋批發市場等。按照“區域均衡”的原則，農副產品批發市場的規模、商品數量和種類及其分布應能夠提供滿足全市居民基本日常生活飲食需要。

大型農副產品批發市場作為我市居民“菜籃子”工程中的重要流通節點，發揮著全市乃至珠三角地區農副產品集散及價格形成功能。在規劃期內，我市農副產品批發流通體系將以均衡分布、各具優勢特色的大型農副產品批發市場為主體，呈組團方式輻射全市乃至珠三角地區?；㈤T市場以北菜、海產、干鮮類產品為經營強項；石碣市場以出口蔬菜批發交易為主；常平和樟木頭市場依托鐵路公路交通條件，突出糧油飼料批發經營優勢；中堂、東城以農副產品為特色；大嶺山以果菜、副食為特色；東城及常平依托三鳥批發市場，形成本市三鳥批發的龍頭。我市原則上控制新設立農副產品批發市場。

生產資料市場

我市的生產資料市場主要包括機械五金模具市場、電子材料市場、塑膠原材料市場、布料輔料市場、皮料市場、夾板木材市場、鋼材建材市場等。生產資料市場交易商品大多規格統一、大批量交易，便于實施標準化管理、交易和流通。在傳統交易方式下，這類商品需要占用大量倉儲用地，庫存量大、運輸成本高。規劃期內，生產資料市場應率先與物流中心聯合，新建或改建市場選址應當向物流基地或物流中心靠攏，利用其倉儲、運輸等配套設施和專業物流服務公司降低交易成本。同時在市場標準化、規范化運作基礎上，加快市場信息化步伐。利用電子商務平臺，建立“無形”市場，開展網上交易，減少交易中間環節，節省土地資源空間，優化城市資源配置。生產資料市場原則上設置在有相應產業基礎和市場資源，能配套上下游產業集群發展的鎮區。我市的城市商業主中心應適度控制新建生產資料市場。

對具有易燃、易爆、易揮發和污染性的化工產品，其設置和交易場所應遠離市區和居民居住地，符合市產業布局規劃、環保與安全法律法規。經營者必須具備專業資質和安全資質，且實行專業市場規范經營。

其他商品交易市場

其他商品交易市場包括服裝市場、鞋業皮具市場、家具市場、電子信息產品市場、圖書市場、燈飾市場及以舊貨交易市場和舊機動車交易市場為主的特種商品交易市場。

這些市場涵蓋商品類別多、差異大。從形成原因來看，可分為與本地產業互動的產地型市場、與本地消費市場相連的銷地型市場和依托本地鐵路、水運、公路等交通優勢規劃形成的集散型市場。規劃期內，我市應注重培育大型市場集群和資金雄厚的大型企業集團，以應對加入WTO后與國際大型批發集團的激烈競爭。一是產地型市場，其建設應與本地優勢產業相結合，通過展銷、大型會展的形式提高市場知名度、宣傳本地產業形象，大力推廣和鼓勵經銷商制，使本地產業的生產、銷售、消費環環相扣，形成完整的供應鏈，延伸市場功能。對于具有原創性的產品市場，如大朗的毛織市場，應注重市場建設的集約化和組織化程度的提高，完善市場交易的知識產權保護程序和機制。二是銷地型市場，是直接面向消費群體，以零售和批發為主。規劃近期，提升現有市場的硬件設施和經營環境，培育商家的品牌意識。規劃遠期，積極引導市場向現代大型倉儲式、量販式超市轉型。三是集散型市場，承擔了物流中心原始的商品集散功能，依托交通便利、廉價地租或原有的基礎設施等資源優勢，易于向物流中心轉化。規劃近期，完善市場的電子信息系統和相關產品標準，遷移地處鬧市的市場，配套物流設施。規劃遠期，引導市場轉型，鼓勵有實力的物流企業介入市場運營。

舊貨交易市場：是整合可再生資源和可重復使用的商品進入社會資源再循環的重要交易場所。規劃期內，應在政府引導下制定詳盡、規范的舊貨交易市場的準入標準、資質和規范，以確保交易的安全性、衛生性和環保性。對舊貨交易市場的經營者在運營資金、誠信度、規范管理等方面進行嚴格審核，對從事交易價值較高的舊貨交易的企業和市場，應明確規定其在經營前必須先建立電子信息管理平臺，對入場交易商品的來源、交易客戶資料等信息作詳盡登記，并在售后跟蹤保留服務信息，以便查詢備案。規劃近期，可在遠離繁華市區的區域開設1－2個大型的舊貨交易市場，取得經驗后再行推廣；規劃遠期，我市大型舊貨市場不應超過4個。

舊機動車交易市場：規劃期內，在市區外可設置不超過2個（含2個）舊機動車交易市場，交易企業實行入場集中交易、管理。舊機動車的交易應符合我國交通管理和汽車使用標準、交易等方面的法律法規，并適時引入拍賣制，實行更加公開、公平、公正的競價拍賣制度。

第十八條物流基地

規劃期內，我市將建立以虎門港、常平、松山湖三大物流基地為龍頭，面向全市以及珠三角提供全方位的綜合物流服務；以其它物流中心為補充，提供專業物流與物流配套服務的城市物流體系。

我市物流業的功能定位是：服務于我市建設現代制造業名城的發展戰略，利用由港口、鐵路和公路網絡構筑的基礎設施優勢和市場優勢，把東莞建設成為大珠三角地區制造業物料供應中心和產成品倉儲轉運中心；發揮城市功能互補優勢，將東莞建設為廣州、深圳兩大中心城市和大珠三角區域的生活資料后勤供應和儲備基地、成為銜接大京九沿線和珠三角地區的雙向物資集散要道。

虎門港物流基地：位于虎門出海航道要沖，擁有珠江干流黃金水道最好、最長的深水岸線，而且深槽靠岸，港區泊穩條件好。虎門港包括麻涌、沙田、沙角、長安和內河五大港區。規劃期內，做強做大虎門港保稅物流中心，港口以貨物中轉、拼裝、配送和預配送為主，主要服務于中低值、大重件、對時效性要求不高的石化、家具、五金機械、服裝、玩具、紙品、木材和糧油等行業，運作方式主要為海陸聯運、海鐵聯運。規劃近期，立足我市和鄰近城市港口物流需求；規劃遠期，面向整個珠三角地區，發展成為華南沿海港口群中繼深圳、廣州之后的又一物流、集散、儲運功能強大的綜合性港口。

常平大京九物流基地：常平的東莞站和東莞東站是大京九、廣梅汕、廣深鐵路的交匯處，鐵路運輸功能配套齊全，是華南地區重要的鐵路運輸樞紐之一。規劃期內，常平大京九物流基地立足本市、面向珠三角，背靠大京九，輻射省港澳，連接虎門港口，開拓海鐵聯運。以現有的常平糧油飼料批發市場和鐵路貨場大宗貨物流通為基礎，重點發展農副產品、食品、工業品及原材料、建筑裝飾材料的批發、流通加工中心、配送中心和中轉聯運中心，使之成為銜接大京九沿線和珠三角地區的雙向物資集散基地。

松山湖物流基地：位于我市松山湖北部，緊鄰松山湖北部科技產業園和莞深高速公路，以精細和專業物流需求為主要服務對象，重點為電子信息產業、生物技術產業等高新技術產業服務。利用優越的交通和高科技優勢，集聚第三方、第四方物流企業，建設成為我市以精細物流為主導的專業性物流中心，滿足產業高端技術和物流技術的需求。規劃期內，松山湖物流基地將依托人才和高新技術優勢，建設全市的物流信息系統，為全市物流產業的發展提供技術支撐平臺。

第十九條會展中心

會展經濟是市場經濟中信息產業和文化產業與商品流通交易相互滲透、相互結合的產物，具有強勢產業帶動作用和直接的品牌經濟效應。我市目前已逐步形成電子信息、服裝、家具、玩具、五金模具等優勢產業和商貿交易的會展體系，現有的東莞國際會展中心和廣東現代國際展覽中心兩大專業展館發揮會展產業主力作用。規劃期內，除考慮在松山湖科技產業園區內可設立更具特色的國際會議展覽中心外，原則上不再新增展館項目。將注重現有展館設施和資源的深度整合，建立健全會展市場的準入機制，提升會展檔次、專業化程度、文化內涵，促進外向型發展；重點拓展服務我市制造業、打造產業品牌的生產服務性展會，推動和提升產業集群的集聚力和影響力，建立健全會展推廣機制、營銷平臺和技術服務平臺，培育和發展品牌展會，增強國際競爭力；鼓勵、支持行業協會和企業辦展；發展與會展中心相配套的第三產業；實現會展產業化，樹立和打造東莞會展的國際品牌形象。

第二十條酒店

規劃期內，調控四、五星級酒店的建設，適度發展三星級中檔酒店；鼓勵發展品牌經濟型酒店，扶持本地酒店企業向連鎖化、會員制發展，建立、健全梯級合理的酒店體系；對現有高檔酒店，鼓勵其注重市場細分基礎上的錯位經營和資源整合；引導酒店業向度假酒店、商務酒店、會議酒店等主題型酒店發展，滿足各種消費層次的需求和對有限資源的充分利用，以更加規范、優良的服務和更加實惠的性價比吸引商務、旅游消費群體；發展具有大型會務、培訓等專業商務接待能力的商務型酒店，在配合我市現代會展業發展需求的同時，也為周邊地區提供更專業、更全面、更完善的商務服務；在具備旅游資源優勢的地區建立一定數量的家庭旅館、度假公寓，以滿足自助游等市場的特殊需求。

第六章商業網點管理措施

第二十一條各類商業網點的設置除按本規劃執行外，還應符合國家和省市現行的法律、法規和有關規定。

第二十二條本規劃主要用于新建商業網點的指導。已形成的各級商業網點的改造、改建應參照執行。

第二十三條新設立或擴大至營業面積3000平方米及以上的大型零售網點和營業面積10000平方米及以上的大型商品交易市場（以下統一簡稱為“開設大型商業網點”），應把項目可行性研究報告等有關資料上報至市流通主管部門，由市流通主管部門等相關職能部門根據本規劃文本第二十四條，組成聽證委員會和舉行聽證會，對其設立的可行性進行論證，使大型商業網點開設符合城市總體規劃和商業網點發展規劃。

第二十四條我市大型商業網點聽證委員會由市經貿、發改、城市規劃、交通、國土、工商、環保、市政、旅游等相關職能部門負責人和有關的商業、規劃和法律專家等人員組成，由市流通主管部門負責具體工作。聽證會參加人員包括聽證委員會成員、擬開設大型商業網點方和聽證會代表等。聽證會代表包括鎮區流通、城市規劃、工商等部門和街道代表，相關行業協會代表，大型商業網點擬設立地的居民代表及相關同行代表等相關人員。

第二十五條聽證會出具意見后，擬開設大型商業網點方持聽證會的綜合意見，到市經貿、發改、國土、城市規劃、工商、外經貿等部門辦理相關手續。有關部門應將聽證會意見作為項目審批的依據。外商投資商業企業設立大型商業網點，聽證結束后按照外商投資的相關規定辦理。

第二十六條大型零售網點的建設與改造，以整合、提升、培源、固本為指導原則，以整合資源、優化結構、規范發展、提高水平為內涵。嚴格控制營業面積10000平方米及以上的大型零售網點的設置，納入我市“一主八副”的商業主、副中心，可根據商業發展的實際需要適當放寬；營業面積3000平方米及以上大型零售網點的建設與改造亦應根據鎮區實際商業存量和總量規模適度控制發展；鼓勵大型零售網點錯位經營與結構調整；對大型購物中心應視其經營狀態進行數量和結構調控；鼓勵零售網點集約化、集團化、連鎖經營；鼓勵小型零售商業網點加盟和加入連鎖經營、特許經營，規范管理，建立服務和質量管理誠信機制。

第二十七條我市商業街應遵循適度控制、優化結構、統一規范化管理的原則發展。商業街的建設與改造應以綜合性經營為主，納入大型商業設施范疇，實行單獨上報、審批，遵循與開設大型商業網點的同類聽證、管理辦法；對現有商業專業特色街區加強引導，實行非終身命名制；引導商業街的規范化管理，成立有商家代表參加的各商業街的統一管理機構。

第二十八條各類商品交易市場的設置應充分考慮集約化、規模化經營，運用電子商務手段進行規范化管理，建立健全商品來源和商品走向的監督機制，引入物流配送、商品安全與質量管理體系。

第二十九條酒店建設與發展遵循一個鎮區可設置一家四星級以上酒店的原則。已有四星級以上酒店的鎮區，新建四星級以上酒店必須按規定嚴格審批，并逐步實行聽證制度。

第三十條大型商業網點的建設與改造必須按我市城市規劃管理技術規定設置相應停車場地。

第三十一條禁止在居住區底商新開設具有安全隱患、污染環境的化工、餐飲、娛樂、洗車場、集貿市場等商業設施。底商網點的設立與管理應接受環保部門的監督，已造成安全隱患和環境污染的網點應限期逐步退出市場。

第三十二條住宅禁商，屬居住性質的房產不得擅自改變用途。禁止房地產項目與大型商業項目捆綁立項，新建房地產項目與大型商業用地項目要分別單獨立項；新建居民區必須按總建筑面積的相應比例和社區網點設置原則預留配套的商業網點建設面積；新增和調整的商業用地，屬經營性用地必須納入土地有形市場進行招標拍賣。

第三十三條各職能部門應根據本規劃制定相關的實施意見或管理辦法，以保證規劃的執行。

第三十四條做好本規劃的宣傳工作。根據東莞市建設重點和市區商業網點規劃要求，滾動提出商業網點建設的階段性目標，向社會公布階段性的鼓勵、允許發展和限制、禁止的設施項目類別，引導社會投資。

第三十五條積極推廣高新技術的應用，走科技興商之路。依靠科技進步，提高商業網點建設、運營管理、服務的技術含量。在條件成熟時，采用GIS（地理信息系統）平臺，對商業網點進行動態管理和監測。

第三十六條鼓勵和扶持電子商務的發展，全面推進商業信息化基礎建設，積極運用計算機與網絡技術改造傳統業務流程；抓住信息技術革命帶來的機遇，發展虛實網絡相結合的電子商務，推廣網上采購、網上交易和網上服務，帶動流通交易方式和服務方式的革新，減少交易環節，降低交易成本。

第三十七條進一步強化行業管理。逐步建立行業協會，完善行業規章，加強對商業網點設置的指導、監督和協調，實現行業自律管理。行業協會要積極發揮對商業網點投資的有效引導與服務作用，制定相關的行規行約、經營規則等自律性規章，使該行業能在守法自律中發展壯大。

第七章附則

第三十八條本規劃由規劃文本、規劃說明書、基礎資料研究和規劃圖則四部分組成。規劃文本與規劃圖則具有同等效力；規劃說明書是規劃文本的補充說明；基礎資料研究匯集了本次規劃編制中搜集的相關數據與參考信息。

篇2

關鍵詞：城市商業網點規劃；寧國市；建設思路

Abstract: city Commercial outlets planning in city planning has become an important part of the city, to strengthen the centralization and radiation driving force, stimulative city organic and reasonable development to have the vital role. Ningguo city Commercial outlets layout there is a lack of unified planning, layout unreasonable, logistics and distribution industry is serious lag problem, Ningguo should establish scientific and reasonable Commercial outlets planning, effective guide commercial construction.

Key words: city Commercial outlets planning; Ningguo city; construction idea

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

城市應當制定包括發展目標、區域布局、業態結構以及建設規模等內容的商業網點規劃，經依法批準的商業網點規劃，是指導城市商業網點建設發展的依據。城市規劃和商業網點規劃的統一將引導商業地產從數量擴張走向質量型道路。規劃目標依據城市近期建設規劃的指導，按照城市結構和用地布局的要求，并結合現有商業網點的實際分布情況，通過科學規劃，合理布局城市商業中心，建立城市商業網點框架體系，引導城市商業網點建設趨向分布合理、規模適度、功能齊全、競爭有序、便民利民方向發展；同時對與城市居民生活密切相關的和對城市經濟與社會發展具有重大影響的一些重點商業設施進行選址定點控制，為規劃管理提供依據。在促進城市有機合理的發展中，如何科學地引導商業網點規劃建設是我們需要面對的一個重大問題。

一、商業網點現狀

寧國市的商業網點建設隨著城市的建設發展變化而變化。隨著市場經濟的不斷發展，商貿流通的社會組織化程度逐步提高，市場規模不斷擴大，綜合勢力不斷增強，據統計，到2006年底，市中心城區市場面積達到10萬平方米。隨著商業網點的快速發展，商業設施和服務功能日趨完善。經過多年的分化組合，寧國市已逐步形成以津河路、寧城北路為主的商業街區，商業區內設施繁多，市場繁榮。新型業態不斷發展涌現，連鎖經營生機勃勃。大型零售超市、連鎖店不斷出現，到2006年底，市中心城區有大型超市連鎖店一家，年商品銷售額近12.48億元，同時在醫藥、電信、家電、家具、汽車、建材、維修、餐飲、娛樂健身等領域，連鎖經營得到廣泛推廣。

當前，寧國市中心城區商業網點布局中存在以下問題：

（1）城市商業網點建設缺乏統一規劃，無章可循。長期以來寧國市商業網點缺乏統一規劃，沒有從寧國市區商業網點布局設全局考慮，從而造成了盲目建設，重復建設的問題比較嚴重。

（2）空間布局不盡合理，商業體系不明確。一方面城市舊城區門店云集，另一方面城市邊緣區網點缺乏，給人民生活帶來一定的不便。

（3）市場體系發育不全，市場比較脆弱。寧國市的商業體系尚處于不完善中，城市三級商業網點體系尚未完全形成，商業網點布局還不合理。由于布點缺乏規劃與引導，導致城市商業核心的市商業中心應有的輻射力和影響力得不到充分發揮。

（4）商業設施檔次不高，市場效率和效益較低，市中心城區現有市場商業網點建設大部分起點較低，市場商業網點的經營環境和服務設施簡陋，檔次不高。

（5）物流配送業嚴重滯后，沒有專業化的配送中心。

（6）商貿流通產業與其他產業的融合較低，限制了流通業對經濟增長的放大功能。

（7）居住區及社區商業網點配套不夠，標準不高，居住小區和居住組團缺少必要的商業配套設施，或是商業配套設施不合理，建設標準不夠，給居民生活帶來不便。

二、影響商業網點布局的相關因素

2.1人口分布

商業網點建設是直接為城市居民服務的，因此商業網點布局必然和人口分布緊密相連。2006年末，寧國市域總人口為37.95萬。根據城市總體規劃，2010年寧國市域人口預測為44萬，2020年市域人口預計為54萬。其中2010年城鎮人口預計23萬，城鎮化水平為54%，2020年城鎮人口預計為37萬，城鎮化水平為64%。

2.2居民消費結構

近年來，寧國居民消費水平穩步提高，人均可支出收入和人均消費性支出持續增長，同時居民消費支出結構發生了較大的變化，文化娛樂支出所占比重持續上升，對商業網點的布局和購物環境業提出了更高的要求。

2.6. 交通網絡結構與商業網點的空間拓展

城市商業發展與交通網絡二者之間存在著天然的共生關系，許多商業網點直接依托交通網絡布局發展。寧國的零售百貨店基本都位于城市中心區或主干道附近，批發市場主要布局于城市交通干道附近和城郊交通干線的出入口位置，商業街往往也是交通通達性較高的地域。

2.5房地產業的發展

房地產的發展空間態勢將引導小區商業設施的配套建設。房地產業的快速發展將帶動周邊商業配套設施的改造、提升，引發新一輪的商業發展。

三、商業網點規劃建設思路

（1）、根據寧國市的城市定位，寧國市商業的發展除了在原來的基礎上完善發展，滿足市民生活的需要外，還要和交通區位的改善，豐富的自然與人文資源，城市空間擴展等有利條件，通過提高商業發展檔次，擴大商業規模，突出發展商貿物流業、旅游業服務及會展經濟，加強區域性商業服務功能。

根據地方商業規范及商業局部現狀，為進一步提高使用效率，構筑以市級、社區級2級商業中心體系為核心，以商業、專業特色街為骨架，以大中型零售網點為重要節點，以批發市場和物流園基地為依托，建設完善的策劃那個區商業網點網絡。以形成一個市級商業中心和5個區級商業中心。市級商業中心以老城區為依托，形成綜合性的市級商業中心，分別在城北新區、鳳形新區、城西區、河瀝溪和汪溪設置五個社區級商業中心。

（2）、隨著寧國市經濟的快速發展，積極 “劃行規市”， 政府采取有效措施，引導商品批發市場“退低進高”、“退市進郊”，適應市場經濟發展需要，有計劃、分步驟歸并、重組、整合，撤一批、并一批、提升一批，調整和優化商品市場結構。商品交易市場以調整布局、功能創新為發展思路，實行傳統商品專業批發市場的升級，積極發展新型市場，塑造商品交易市場的新形象。

（3）、通過商業街的合理布局，使之更能滿足人們多樣化的生活需求，符合居民的消費趨勢。商業街與專業街的建設規劃要與城市的特色相結合，并注重旅游方面的需求；應注意整體風格的營造，與城市風格渾然一體；盡量考慮原有特色街的位置；改造與創新，繼承和發展要相結合，以現代商業的要求，進行改造和建設；要注意保護和繼承城市擁有的歷史、人文和文化傳統；新建設的商業街選址重點應放在城市中心區的旅游規劃區，目標顧客以流動人口為主。

（4）物流配送業作為現代物流業完整供應鏈中的關鍵環節，市現代流通業的重要組成部分，是衡量傳統商貿轉變的重要標志。寧國市應當以大型現代化物流基地為核心，物流基地與綜合性及專業性物流配送中心共同構成高效的物流網絡體系，規劃建設兩個大型物流基地，3-5個物流配送中心，重點應在機械電子，日用工業品、水果蔬菜、建材、肉食及冷藏等行業設置。

寧國市商業物流體系的規劃和建設要綜合考慮近遠期發展的需要，按照現代物流發展需求和發達城市物流發展水平制定目標，適度超前。物流基地的規模、選址等方面要滿足經濟發展需要和現實要求，避免重復配置。充分利用現有倉儲設備，廣泛應用現代電子、信息、網路技術，整合傳統儲運功能，推動物流基地和物流配送區的建設。

[參考文獻]

[1].范天吉編著，城市商業網點規劃編制規范實施手冊[S]；吉林:吉林電子出版社，2004.

[2].黃健，城市商業系統規劃研究[D]；合肥工業大學，2007.

[3].徐凌云，我國縣域商業網點布局存在的問題及對策[J]；經濟縱橫，2005.

[4]. 牛海缽，中小城市商業網點規劃中存在的問題及對策；

篇3

我們希望藉此貫徹落實科學的發展觀，原創：努力建設“統一、開放、競爭、有序”的商品市場體系，整合我市市場格局，發展現代流通方式，提高資源配制效率，強化各大市場的有效監管，提高對外進出口的比重，積極構建“區域經貿中心，重要的食品交易集散地，對俄貿易航母、哈爾濱都市圈的衛星城”。

一、規劃目標

1、近期目標（2006年—2010年）（“十一五”規劃）；

2、遠期目標（2011年—2020年）。

二、規劃原則

1、符合雙城市整體經濟發展，符合雙城市城市整體規劃，符合雙城市城市交通發展的原則；

2、符合以人為本，符合居民消費習慣和消費特點，遠近結合，協調發展的原則；

3、堅持可持續發展，符合結構調整、布局優化、改造和新建設統籌的原則；

4、規劃調控功能和市場機制基礎作用相結合原則。

三、規劃內容

1、近期規劃

煤炭市場：將現有的煤炭市場擴建為65萬平方米、能容納30家營煤業戶服務功能完備、現代化管理的煤炭大市場。建成功能強、項目多、規范化管理的舊機動車市場。

醫藥市場：在市內建立4個營業面積不少于500平方米的大型藥品超市，大的農村小城鎮設立四個。經相關部門許可，為村所室統一代購藥品。搞好北藥開發，建立10個中藥材種植生產基地。

農業生產資料市場；在老城區西北域城郊原化肥庫建立農資大市場，面積25000平方米，儲肥3萬噸，輻射50公里，成為全市農資商品集約地。

商業流通企業：建立批發企業兩戶，一是雙泰蔬菜批發市場，二是南門外永和水果批發市場。籌建四座綜合大型商場。

木材交易市場：擬在市西郊現木材批發市場基礎上，擴建占地5平方公里，年貿易加工木材500萬立方米的交易市場。

2、遠期規劃

時間界定（2011—2020）

重點建設與食品工業配套的東北最大的哈南食品批發市場，重點發展以建恒物流為骨干的物流業市場，重點打造與對俄貿易區相配套的對俄批發大市場。建立依托哈飛的汽車配件市場，建立依托俄羅斯資源的建材批發大市場。實現餐飲業20家企業建立國內連鎖企業，實現30家餐飲企業成為知名品牌。完成我市名優工業與市場的有機結合。實現藥品零售企業連鎖經營。

四、重點工作安排

2005—2006年

重點建設新城區龍升購物廣場，建設面積10000平方米，設有大型超市。重點改造龍華農副產品市場，實現專業化經營。原創：重點打造商業步行街實現專業、特色經營，成為雙城文化精品街。目前這項工作已經提前完成。

2006—2007年

重點建設西門外建材大市場，建設萬米交易大廳，實現專業化管理，使之成為東北最大的建材批發中心，重點加快俄羅斯木材的進口，著力發展配套的木材深加工企業。

加快周家輕紡大市場，新興蛋禽批發大市場，蘭陵肉牛交易市場，五家勞動力、服裝加工市場提檔升級，建設區域性知名的商品集散地。

2007—2008年

將現有的煤炭市場擴建為65萬平方米、能容納30家營煤業戶服務功能完備、現代化管理的煤炭大市場。

2006年——2008年

利用千村萬鄉工程在全市鄉鎮建設27家農資和農家店。

篇4

關鍵詞：大型商業綜合體；電網規劃；建設；影響

大型商業綜合體將是將城市生活和工作中的各種功能進行組合而形成的統一綜合體。當前大型商業綜合體功能主要有商業、辦公和居住，同時也包含旅游、展覽、餐飲、會議以及各種大型活動的舉辦。從某種意義上講只有具備三項以上的功能才能稱之為綜合體，因此現在的大型商業綜合體一般都是有酒店、寫字樓和購物中心三個最基本的功能。

一、大型商業綜合體的特點和分類

大型商業綜合體具有高可達性的特點，幾乎所有的大型商業綜合體都位于城市交通網絡發達的區域，也就是城市的中心，比如幾年來在全國大中型城市崛起的萬達大型商業綜合體就有著這樣的特點，萬達在哪里，城市中心在哪里，這是不可爭辯的事實。大型商業綜合體有高密度和集約性的特點，所用的大型商業綜合體都會選在人口密度最大的地帶，而且周圍幾乎都是林立的高樓，在高密度的人口中豎起的大型商業綜合體實際上最大的利用了土地資源和節約了土地資源。大型商業綜合體也有整體統一性和功能復合性的特點，大型商業綜合體建筑風格統一，而功能復合型的特點可以說是大型商業綜合體最重要的特點，因為在大型商業綜合體中能實現完整的工作、生活配套的運營體系。

大型商業綜合體是城市化和市場化的產物，是在城市土地資源高度節約中產生的，因此大型商業商業綜合體主要分為四類，第一類是城市CBD中心的商業綜合體，這是最早的大型商業綜合體，現在大中型城市都有這樣的商業綜合體，不過這種商業綜合體由于面向的群體比較高端，因此中小城市分布的并不多。第二類是交通樞紐型商業綜合體，這類商業綜合體由于受交通條件的影響很大，因此仍然在迅速發展中。第三類是開發區或者新的商業中心綜合體，這類商業綜合體主要是伴隨城市開發和發展的力度產生的，第四類是城郊結合部商業綜合體，這類商業體由于在城郊結合部，受經濟發展程度的影響比較大，因此這類商業綜合體目前還并不太多。

二、大型商業綜合體對電網規劃建設的現狀

（一）當前大型商業綜合體的電網規劃適應度比較差

隨著經濟的快速發展和生活節奏的不斷加快，大型商業綜合體的建設周期越來越短、入駐的速度按也越來越快，因此這就直接影響了 110kv變電站的分布和10kv出線的規模和形式。這樣就給電網規劃建設帶來很多問題，規劃變動特別頻繁，電網規劃的適應度比較差就是當前大型商業綜合體電網規劃建設的面臨的主要問題，當前各地政府為了更好更快的發展經濟，因此招商引資的力度不斷加快，城市建設的力度不斷增強。大型商業綜合體入駐實際上已經打破了遠程時規劃對該地容積率控制的上限，這就造成了城市已經有的電網規劃不能滿足大型商業綜合體的用電需求，尤其是局部區域由于在電網規劃上面沒有考慮到大型商業綜合體的實際用電量，所以致使電網規劃的變動頻率越來越快，但是適應度依然很差。

（二）當前電網建設滯后于大型商業綜合體的建設周期

當前在中國大陸大型商業綜合體的崛起速度震驚世界，不管是特大城市的北京和上海，還是一般的首都城市沈陽和成都，甚至地級城市株洲和煙臺大型商業綜合體的建設速度幾乎沒有多大差別，一般從摘牌到投入使用1―2年是最正常的，超過三年的少之又少。但是電網項目的前幾和建設周期算下來差不多兩年半和三年左右，有的時間可能還會稍微延長一點，這樣就造成了電網建設滯后于大型商業綜合體的建設周期，所以很多配套建設的電網項目同步立項就開始開展前期工作，但是由于從技術和速度都并沒有達到要求有，因此也不能在大型商業綜合體投入使用時就就竣工投產，這樣就需要采取過渡的供電方案，也就是在應急配電網項目完成臨時過渡時提供的供電方案。

（三）在電網布局方面經常產生浪費的現象

大型商業綜合體是集商業、辦公、住宅、娛樂和購物等多種功能為一體的大型綜合體，大型商業綜合體的建筑面積都很大，幾乎所有的大型商業綜合體都是城市中建筑面積最大的商場，因此用電容量特別大，對供電的可靠性要求特別嚴格，大型商業綜合體功能齊全，而且很多都是24小時都營業的，因此用電報裝容量特別大，用電的可靠性要求更是比較高，很多大型的商業綜合體需要多條10kv線路供電。用電的符合不但受自身的電網規劃影響，而且更多的是受外部環境以及內部的運營情況影響影響加大，從某種意義上講大型商業綜合體符合水平是很難估計的，而且很多城市的經濟發展狀況和人口實際規模、產業結構現狀并不能真正支撐大型商業綜合體全木投入使用的能力，這樣盲目的進行電網布局和電網投資建設就會產生很大的浪費現象，尤其是資源的浪費。

三、淺析大型商業綜合體對電網規劃建設的影響

（一）及時修改和訂正大型商業綜合體的電網規劃

大型商業綜合體畢竟不同于一般的商場，它的功能、它的規模、它的影響力都在一定程度上反應了城市發展的現狀，因此在電網規劃建設上就要根據大型商業綜合體的實際情況及時修編和訂正，大型商業綜合體電網規劃要積極協調市政府有關部門，尤其是規劃局、電業局以及商業局等職能部門，要根據大型商業綜合體建設的周期和入駐的時間急性進行局部的調整，而且一定要結合區域發展的規劃，在容積率嚴重產國城市規劃設定的上限大型商業綜合體的周邊適當的增加變電站，尤其是110kv變電站的布點。

（二）大型商業綜合體要不斷提高應急響應的能力

大型商業綜合體在建設過程中和運行過程中要做好和政府各個職能部門的堆積，尤其是和發給為、工信委以及電業局等職能部門的對接，在大型商業綜合體確定入住時間以后就要結合大型商業綜合體目標電網的規劃向發改委申請電網項目的理想，這樣就能提前開展前期選址和選線的工作，而且能更好地做好電網各方面的儲備工作，要打通綠色通道，也就是將立項、批復、投資等結合起來，最終更好進行施工建設，完善應急配電網項目。

（三）采取手段和方法提高電網運營的效益

大型商業綜合體的供電方案不能只顧眼前，還有將遠期的規劃做好，要采取一切可以采取的手段和方法提高電網運營的效益，當前大型商業綜合體雖然在我國大中型城市發展的比較迅速，但是大型商業綜合體投產初期肯能會出現入住率和開發時序的問題，因此剛開始的時候大型商業綜合體的負荷水平并不是很高。在短期供電方案中就要采用先有的公用線路進行供電，但是雖然采用公用線路仍需要嚴格控制出線的規模，確保供電安全。遠期項目的規劃和建設就要更多的考慮大型商業綜合體的負荷能力和負荷情況，因此要及時開展配套電網項目的建設，從而確保大型商業綜合體的安全和穩定。

四、結束語

大型商業綜合體的快速崛起證明了我國經濟的迅速發展和人民生活質量的而提高，因此要特別注意電網的安全和可靠，所以要及時修改和訂正大型商業綜合體的電網規劃、要不斷提高應急響應的能力、采取手段和方法提高電網運營的效益。（作者單位：國網甘肅省電力公司蘭州供電公司）

參考文獻：

[1]王巍. 城市電網規劃建設若干問題的分析[J]. 廣東科技. 2011（20）

[2]楊琨，吳小飛，陳健，孫啟林. 廣州“十二五”電網規劃建設面臨的形勢及應對策略[J]. 企業技術開發. 2010（21）

[3]王堅. 城市電網規劃建設存在問題及應對策略探討[J]. 山東工業技術. 2016（06）

篇5

一、發達地區商業空間布局的措施

（一）美國

美國是世界擁有零售商場最多的國家之一，零售市場占全國經濟的三分之一。美國聯邦政府和州政府對商業網點的規劃建設都沒有具體政策規定，而是由各城市政府負責。市政府結合本城市的特點和需求制定城市總體規劃，政府對商業網點的把控則通過城市總體規劃來實現。

1.制定規劃方案，嚴格執行。美國各城市的商業網點規劃一般由職業民眾和規劃專家組織的規劃委員會負責，他們提出城市商業網點規劃方案，供市長或議會決策、受理并審查商業建設項目。此規劃按照一定程序制定、審批，一經審批，不得變動，如需變更，要按原程序報批。市政府對商業的規劃主要考慮交通方便。而建什么檔次的商店主要考慮當地消費水平，由開發商和建筑商決定，規劃局只提供有關情況和數據，或提一些參考性建議。

2.等級化和郊區化的布局特點。美國商業等級體系分為八種形式：住宅商業街、社區商業中心、大型商業中心、商業廣場、區域性商業中心、時尚/專業店商業中心、經銷型商業中心、主題/節日購物中心。其中，商業廣場內業態結構豐富，消費者能享受“一次購足”的消費樂趣，全天式經營，聚商環境優越。主題購物中心突出商品或商店的主題，布局于較有歷史特色的地段，對游客吸引力大。城市郊區化對其商業中心的發展影響非常重大，美國住宅郊區化加上交通革新，刺激了郊區購物中心的發展，商業分布郊區化的特點明顯。

3.以保護環境和公眾利益為首要原則。美國商業規劃有七個原則：第一，減少交通堵塞；第二，避免火災和恐慌的產生；第三，推廣大眾健康和福利；第四，提供充足的光線和空氣；第五，防止土地的過度使用；第六，避免人口過度擁擠；第七，促進基礎設施、學校、公園的建設。商業規劃的主要目的是使商業設施對環境帶來有益影響，提倡土地及相關資源的綜合利用，增強流通及服務的效能，推進新型化城市的發展。

4.重要交通節點位置的商貿空間打造。美國商貿業發展的一個重要特點就是，在交通系統的主干道附近發展購物中心等商業業態，從而構建住宅區到公交站點和核心商業區有著舒適步行距離的功能混合區。

（二）德國

在商業網點建設中，德國一直奉行自由競爭政策。為防止商業網點的盲目競爭，德國將商業網點規劃納入國土發展規劃，加大對商業網點的規劃力度，同時出臺一些專項法規來規范和管理大型商業設施的建設。

1.城市按功能分區，建立日用品就近供應網絡。城市按功能劃分為專門區、居住區、村莊區、市中心區、工業區、混合區、工商業區等，大型店鋪只能在中心區和專門區域設立，小型商業網點可以分布在各區域。每個區域都會建立日用品就近供應網絡，保障居民的基本生活需求。

2.很多大城市都以市區為中心放射狀規劃商業網點的分布。其發展規劃中，將該市商業區分為周邊地區中心、居民區中心、城區中心、市中心四個等級。不同等級的商業中心，各自承擔相應的商業保障任務，見表1。此外，政府專門開辟、適于駕車采購的購物區和商業中心。

表1 德國商業區等級

3.業態結構豐富。保持產品的和服務的多樣性，防止過度競爭，同時增加購物樂趣。

4.保持城市風貌和特點是增強城市商業活力和特色的重要因素。德國政府十分注重保護古建筑，將城市古典風貌與商業相結合，以此增加特色商業和提升城市的歷史文化品位。另外，德大多數城市以低層建筑為主，禁止在市區內開發高層建筑，以此維護城市的整體面貌。

（三）上海

1.多中心商業空間格局的打造。上海的中心城區根據區位交通、人口分布、消費水平、產業基礎和環境條件等綜合因素被規劃為三個級別的商業中心體系，包括12個市級商業中心，22個地級商業中心和102個社區級商業中心，在上海打造多中心的商業空間格局。3個級別的商業中心布局將上海市的商業活動全面覆蓋。

2.新城商貿中心的打造。隨著城市的不斷擴展，新城區的建設造就了上海商貿發展的新格局。根據上海城鄉規劃體系，上海要建設形成9個新城，將中心城區環抱，同時發展相互錯位和互補的產業聚集區，服務于不同區域的人口，承載城市不同的功能。

3.地下商業的開發。上海市的地下商業由來已久，已經逐漸形成了內容豐富、形式多樣的商業地產類別。從地下封閉式到半開放式，從平戰結合的防空洞到專門開挖的地下街，從品類單調的路攤到綜合性的百貨店，總商業面積約70—90萬平方米。這些各具特色的地下商業在疏緩地面交通壓力的同時，也為市民提供了更為豐富的生活與休閑空間。未來幾年內上海市計劃將打通1600多萬平方米的地下空間，形成一個規模宏大的地下網絡。

4.商業業態創新發展。上海的商業業態呈現四大態勢：一是連鎖企業開店速度放緩。伴隨連鎖企業租金、用工等開店成本快速上升，網點擴張速度呈現下降趨勢；二是超市、便利店進入市場細分階段。為適應消費者個性化需求的發展，高端超市、精品超市、提供更豐富即食食品和服務功能的便利店等細分業態發展前景廣闊；三是百貨業探索回歸自主經營。四是購物中心向社區和郊區發展。隨著上海加快推進社區商業中心發展，社區型購物中心迎來快速發展機遇，未來新建購物中心發展重點將移向新建大型居住社區和郊區市場。

二、我國城市的商業布局現狀

商業網點規劃在我國尚處于起步階段，政府和民眾對商業網點規劃的意識不強。2001年，原國家經貿委才提出商業網點規劃的工作，之后相繼印發了《關于城市商業網點規劃工作的指導意見》、《關于進一步做好大中城市商業網點規劃工作的通知》和《關于加強城市商業網點規劃工作的通知》。2012年，商務部《城市商業中心等級劃分》（征求意見稿），為商業網點規劃的編制提供了指導性的意見。從以上措施可以看出，我國商業網點規劃并未納入法律法規中，只是一些指導意見和通知，沒有任何法律約束力。

目前，國內大多城市都已制定商業布局規劃，但商業布局規劃與城市發展的實際情況不符，沒有太多的實用價值，政府在審批大型商業設施設置時，不考慮實際情況，大多拍腦袋決定。商業規劃形同虛設。

近些年，我國商業網點數目增長迅速，但商業服務設施大都集中在老城區，而在城市擴展的新開發地區設施分布明顯偏少，滯后于城市發展。主要有兩大問題：一方面大多數地區商業網點總量不足，商業流通設施建設不足；另一方面結構性矛盾嚴重，業態結構比例失調、大中小商店發展不均衡、布局的不合理導致商業企業盲目競爭，商業區交通擁擠，商業網點的建設與經濟發展越來越不協調。

三、發達地區商業布局對我國的啟示

美國和德國在商業布局已有近百年的經驗，而上海是國內商業空間布局的典范。因此，對美國，德國和上海地區的商業空間布局進行分析，為完善我國商業網點建設的管理制度提供借鑒。

（一）制定城市商業網點發展規劃，加強規劃的執行力度

大多商業規劃商業網點規劃要建立在科學合理的基礎上，綜合考慮居民消費水平市場容量、布局、規模結構、輻射范圍，既要方便人民生活，又要提高企業經濟效益。同時，將商貿業空間發展規劃納入城市總體規劃之中，與市區建設同步，使其具備法律和法規效力。

（二）構建合理的等級體系

對于不同消費人群和定位，德國、美國和上海在商業布局中都規劃不同等級體系以滿足各種需求。我國城市要特別重視商業網點的分層布局，既要有為市內外服務的城市商業中心，也要有為城市的較大區域和其鄰近區域服務的區域商業中心，還要有為市郊城鎮服務和生活區的郊區商貿中心、社區鄰里中心等，形成大小不同類型的商業群。這種層次有別的“多中心”的布局結構，能更方便消費者購買的需要，也是現代城市商業布局發展的一個顯著特點。

（三）交通節點的商業空間立體開發

針對各類樞紐站點不同的需求和特點，重點發展大型樞紐站點，集中考慮沿線商業布局，是美國和上海等城市的成功經驗。我國應抓住地鐵、高鐵等大型交通項目建設商機，優先發展交通節點商業，強調地下與地面商業的融合。地下商業的開發，將有助于解決城市發展進程中的許多瓶頸問題。例如通過建設地下商業街道來疏導地面擁擠的消費人群，達到交通便利和美化城市的目的。

（四）注重商業布局與歷史文化的有機結合

篇6

關鍵詞:安?？h；商業布局；對策研究

一、引言

自改革開放以來，縣級城市經濟發展突飛猛進，城市GDP和城市規模越來越大，宏觀經濟的不斷增長帶動了居民收入的不斷增加，同時激發了居民日益增長的消費需求；另一方面，城市經濟發展，主要源于第一產業的貢獻，隨之而來的是三次產業的分配格局不合理，第一、二產業對服務業的迫切需求。商業網點規劃源于城市的發展，是城市發展到一定水平的結果，同時反作用于城市發展，合理有效的商業布局，一方面可以解決居民的生活需求，拉動內需；另一方面亦可以促進城市的發展，取得更好的經濟、社會和環境效益。

二、縣級城市商業網點現狀

1．商業網點布局不均衡

（1）商業網點布局過于集中

縣級城市商業網點主要集中于老城區，即居住人口最為密集的區域。中心商業區是一個城市商業最繁榮的地段，中心商業區對應著一個城市的市級商業區。商業網點沿街道分布，可以充分利用街道通達能力帶來大量客源，這些街道被稱為商業街。老城區作為城市的中心城區，集中著縣城主要的商業網點，可以看做是縣級城市的中心商業區。老城區往往伴隨著1條主要交通要道和2－3條次街道，其中大型的商業網點集中在主交通要道，且商業網點類型混雜。以安福縣為例，老城區以武功山大道為主要交通要道，2家一級商業網點均集中在此，且距離很近。同一街道各類業態重復設置嚴重，同一級別網點布局過于密集。相對應城北區則幾乎沒有什么商業規模。

（2）商業網點業態配置不合理

縣級城市商業業態雷同現象嚴重，新業態發展緩慢。商業服務網點功能單一，傳統經營形式占據主要地位，現代新型業態所占的比例不高。以零售業為主流的連鎖經營涉及行業不廣、規模不大、業態不全、門店不多，其他業態比例、規模過小。安?？h目前的零售業只有2家大型百貨店，其余均為中小型店面。零售業所占比重達到了48．1％，營業額則為57．9％，仍然是安福縣主要業態，相比之下，餐飲業和娛樂業不僅比重小，同時大中型店面數量和規模均未達到要求。

2．物流服務功能不健全

物流基礎設施有待改善。公路、鐵路等交通設施，尤其是鐵路設施（運費低，時間快，適合運送礦石木材等資源型商品）還不完善；安?？h的公路運力分配不夠合理；安福縣的倉儲、裝卸搬運等設施設備需要進一步完善。物流市場種類太單一，物流企業規模小，缺乏競爭力。大部分物流公司經營模式死板，沒有物流一體化活動，不具有較高的服務質量，難以吸引更多的客戶群。物流現有需求較為分散，物流企業的資源都是各自經營，沒有一個集散地即物流中心把需求和資源進行統一規劃、統一統籌、統一管理，以達到規模效益，減少成本，增加收入的目的。

3．商業街定位不明顯

目前縣級城市的街道均呈現出一種雜亂無章、業態混亂的現象，并未體現出商業街道的基本功能和特點。商業街是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體?，F代商業街應當具備功能全、品種多、分工細、環境美等特點。安?？h老城區有主要街道5條，但是從調查情況發現，5條街道中，安城路和大市場路同時有近80家建材店，而其余3條有近30家建材店，業態分布不明確。

4．社區商業發展緩慢

目前的的縣級城市的社區基本已經規劃完成，政府的社區居委會也在發揮著相應的職能，當前新建居住區的特點是連片開發的花園式小區，實行封閉式管理。但是，在開發商進行商住樓開發時，商業網點缺失，造成居住小區居民日常生活不便。原因是住宅區建設中沒有考慮配套服務的商業網點。因此，今后成片開發的住宅樓建設，必須配套便民利民，管理規范的社區商業。提高居民的居住質量，就要求社區商業提升服務檔次。隨著住房生活設施條件改善，居民消費需求不僅僅是單一的生活購物，還有更多的精神文化、家務勞動社會化、家居美化、家政服務等多種服務需求，要求社區商業提供購物、餐飲、文化、健身、休閑、維修等綜合配套服務。新區中規劃社區商業不但要考慮設置商業業態的檔次，也要勾畫好服務半徑和體現全方位、復合性的多功能服務要求。

5．專業市場不成熟

縣級城市的專業市場普遍規模小、種類不齊全、功能不完善，沒有結合自身的優勢資源完善專業市場。安福城區專業市場嚴重缺乏，特別是缺乏批發市場。原因是縣城規模小，對外輻射能力不強。另外，經營主體素質不高，傳統經營方式仍是主流，市場攤位的承租者大多是個體經營戶，缺少有實力的專業（批發）商或經紀人。小商戶的分散經營不能形成規模優勢。發展大市場需要培育專業市場經營大戶。目前只有一個木材市場，且總面積僅有800多平方米，沒有交易點和加工點，只是完成運輸這一職能。

三、相關的對策和建議

1．結合縣城城區區位情況合理布局

商業網點的建設要與城市的區域規劃相一致。依據商圈理論規劃城區不同區域以不同的區域職能和商業區域等級，區分開行政區域和商業中心區域，大力招商引資，加快新城區商業網點建設步伐，加強片區商業建設的領導，建議由縣商業主管部門統一管理。以安?？h為例，進一步完善老城區商業服務功能，提升服務檔次；與城市建設同步，開發建設城南新區的商業網點、網絡體系，逐步形成遠景新的城市級商業主中心。同時，打造工業園區商業中心，完善商業服務設施建設。加強片區級和社區級便利場所的建設，規劃興建社區商業中心、社區停車場等便民場所，為居民生產生活提供便利。形成市級、城市片區級、社區組團級三級商業中心網絡體系。

2．結合縣域經濟發展情況合理布局

城市的發展一定要與經濟發展水平相適應。經濟基礎決定商業的繁榮發展，切忌脫離經濟現狀水平和人民的消費需求和水平，盲目追求商業的發展速度而忽視商業的發展質量。商業網點的布局一定要結合城市GDP和城市人口?熏居民的消費能力以及消費偏好。注意優化市場布局，調整市場結構，發展現代流通方式，提高資源配置效率；滿足市場需要，提高人民生活水平，提升商業競爭力，服務城市建設。

3．結合縣城發展規劃布局城區特色性商業網點

商業網點是城市發展的產物，因此，其布局要符合城市發展和規劃的要求，特別是要符合商業功能區定位要求，發揮其作為功能區重要載體的作用。商業網點的布局重點在內圈層，但也要考慮到地區平衡，新城區與商業功能區規劃相結合，適當發展特色商業點。老城區，要注重“老字號”的保護，注重具有價值的傳統文脈和商脈的傳承，充分利用深厚的歷史文化底蘊，提高商業點的文化品位。商業網點的發展要有特色，形成自己獨特的客源群，增強市場競爭力。合理確定商業網點的規模。各網點布局應該保持適當的密度，適當的規模，各種類型、特色的商業網點應有機地組合在一起，以利于發揮出整體效益。

參考文獻

篇7

一、指導思想

以促進城市繁榮繁華、增強便民利民功能、發展綜合消費為目標，加快建設國際化“購物天堂”，構筑重點突出、規模適度、結構合理、功能完善并與城市經濟和社會發展相適應的零售商業服務業網絡。

二、基本原則

商業網點布局，應符合**市地方標準《**商業分級設置規范》和《**商業零售業態規范》，并遵循下列原則：

（一）統籌考慮原則

商業網點布局，應當立足于城市經濟和社會發展的全局，充分考慮本地區和周邊地區消費水平和市場環境特點、現有商業網點布局、旅游景點和交通條件；要研究消費規律和發展趨勢，同消費群體分布和購買力水平相適應，從實際出發，著眼大局，統籌考慮。

（二）各具特色原則

商業網點布局，應當體現層次化、多樣化，按市級商業中心、區域商業中心、社區（居住區）商業、郊區城鎮商業和商業專業特色街不同要求設置。要適應不同消費層次，將結構調整與業態創新相結合，促進優勢互補，努力形成層次清晰、各具特色的商業街區，提高各層次、各區域商業的協同效應。

（三）結構合理原則

商業網點布局，應當做到總量適度、結構合理，注重大中型與小型、新建與改造、集中與分散、綜合與專業相結合，避免貪大求多、過分集聚和重復建設，形成合理的布局結構，創造公平有序的市場競爭環境。

（四）適度超前原則

商業網點布局，應當瞄準現代化國際大都市的目標，著眼于長遠，以滿足消費、引導消費，挖掘消費潛力，關注需求變化，創新消費方式，大力發展都市購物旅游。在網點分布、業態設置、購物環境等方面適度超前，提升起點與標準，開拓新的經營服務領域，適應商業發展需要。

三、規劃導向

（一）市級商業中心

“十五”期間，列入市級商業中心建設的區域是：南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新**商業城、五角場。

市級商業中心，應結合各自的區位特點，提高商業集聚程度，推進經營結構調整，完善經營服務功能，拓展延伸新的經營服務領域，增強繁榮繁華氣息，形成特色各異的都市商業氛圍。鼓勵設置：百貨店、專業店、專賣店、文化娛樂網點；適度設置：超市、便利店、餐飲網點、生活服務網點；限制設置：大型綜合超市、倉儲商店、菜市場、集貿市場。

（二）區域商業中心

區域商業中心建設的重點地段是：老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、**莘城、武寧新城、彭浦、昌里、真如。

區域商業中心，應以服務于本區域居民消費為主，兼有一定的集聚輻射功能，要結合各個區域的特點，以及商業發展的基礎條件，分別突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務等功能，形成各自特色。鼓勵設置：百貨店、專業店、專賣店、超市、便利店、餐飲網點、文化娛樂網點；適度設置：購物中心、大型綜合超市、生活服務網點；限制設置：菜市場、倉儲商店、集貿市場。

（三）郊區新城商業中心

郊區新城商業，要與新城建設和人口導入相配套，與城市規劃相銜接，堅持高起點、高標準，突出功能開發，形成商業可持續發展的空間。鼓勵設置：專業店、專賣店、超市、便利店、餐飲網點、文化娛樂網點；適度設置：購物中心、大型綜合超市、百貨店、倉儲商店、生活服務網點；限制設置：菜市場、集貿市場。

（四）社區（居住區）商業

列入社區（居住區）商業重點建設的區域是：人口規模達到5萬以上的居住區。

社區（居住區）商業建設，應依靠各方力量，吸引多元資本，創新建設思路，以新型社區購物中心為主體，建設發展融合各種新型業態、各種服務功能的現代社區商業。鼓勵設置：購物中心（社區型）、超市、便利店、專業店、菜市場、餐飲網點、生活服務網點；適度設置：大型綜合超市、文化娛樂網點、專賣店；限制設置：百貨店、倉儲商店、集貿市場。

（五）郊區中心鎮商業

郊區中心鎮商業，要根據其產業主導型、交通樞紐型、旅游主導型、現代居住型等各自的特點，構建具有合理經營結構、業態結構和布局結構的網絡，滿足當地消費需求。鼓勵設置：超市、便利店、餐飲網點、生活服務網點、專業店（農資）；適度設置：大型綜合超市、百貨店、專賣店、菜市場、文化娛樂網點、集貿市場；限制設置：購物中心、倉儲商店。

（六）專業街

專業街的建設，應注意發揮各個區域的歷史文化、人文環境、商業特色的優勢，重點建設信息、通訊、花卉、兒童玩具、家用電器、裝潢、汽配、文化用品、小商品等適合現代消費趨勢的商業專業特色街。鼓勵設置：與該專業特點相關的專業店、專賣店；適度設置：為該專業配套服務的商業服務業；限制設置：與該專業街特點無關的業態和業種。

四、組織實施及管理

各區（縣）商業行政主管部門應按照本《指導意見》，加強與市、區有關部門的協調溝通，認真做好本區域商業網點布局的指導、協調、監督和管理。在商業網點布局指導、協調、監督和管理中遇到的重大情況和問題，區（縣）商業、規劃、住宅發展等行政管理部門，應及時向相關的市級行政管理部門報告。

篇8

一、城市商業網點規劃理論概述

（一）商圈理論。商圈，指店鋪以其所在地點為中心，沿著相應的方向和距離擴展，即那些優先選擇到本店來消費的顧客分布的區域范圍。一個商業企業的服務空間范圍具有一定限度，才使得在該商業企業周邊存在一個以其為中心的區域，該中心區域在零售學中，就被稱之為商圈?？茖W預測未來商圈范圍的變化，對商業網點布設規劃工作有著重要的作用。

（二）集聚效益理論。俗語：店多成市。通過商店集聚、客流集聚以及各種經濟活動的集聚，從而產生集聚經濟效益。在商業網點規劃方面，集聚經濟效益其具體表現為：服務或商店設施的集聚；人流與客流的集聚可以產生市場規模效應；集聚可以促進商店的專業化分工而提高經營效率；集聚可以提供更加廣泛全面的輔助設施以及公共服務設施的完善；集聚也可激發有才能的企業家集聚等，從而產生吸引與輻射效應等。當然,集聚形態與地理位置的不同組合，則會形成不同的城市商業布局形態。

（三）級差地租理論。級差地租理論的基本要點：按城市土地級差地租的級別，商業布局分為城市中心區、社區和街區等若干等級。任何一個商業中心的核心區，總會被那些足以顯示該商業中心最高等級的職能部門所占領。級差地租理論是通過商業房屋與市場土地的供需關系，即房租價格或土地價格的信號，推動商業布局的合理調整。

（四）提升生活價值與和諧理論。隨著社會進步與經濟發展，現代商業規劃應包括城市功能、城市文化、城市歷史和城市建筑風格等方面的內在和諧性。消費者不僅滿足于物品的消費，而更多是關注對生活價值的體驗，因此，就要求商業規劃應滿足多方面的和諧，如服務功能與多元化需求的和諧；消費者偏好與商業企業經營特色的和諧；等級體系與城市商業網絡的和諧；地區文化與個性化建筑的和諧等，從而給消費者提供更加優質的綜合服務。

二、匈牙利算法概述

（一）“指派問題”的數學模型：指派問題（assignmentproblem）標準形式是：有個人和項工作，已知第個人做第項工作的費用為cij，i，j=1，2,…，n（cij可表示為成本、時間等），要求人與工作之間是一一對應的指派關系，使完成項工作總費用最少。解矩陣的每行每列元素中都有且只有一個1，以滿足約束條件。指派問題有個可行解。從上述數學模型可知，指派問題是0-1整數規劃的特殊情況，也是運輸問題的特例，當然更是一個整數規劃問題，因此指派問題可以用分枝定界法、表上作業法和隱枚舉法求解。然而我們根據指派問題數學模型特點，尋找更加簡便的計算方法，從而有效地減少計算量。1955年庫恩（W.W.Kuhn）利用匈牙利數學家康尼格(D.k?nig)的關于矩陣中獨立零元素的定理，提出了求解指派問題的匈牙利算法（Hungaryalgorithm）。

篇9

[關鍵詞]休閑街；商業網點；業態結構；上海

[中圖分類號]F59[文獻標識碼]A

[文章編號]1002―5006(2007)05―0079―06

伴隨城市商品流通市場的進一步完善和商業功能的逐步健全，商業網點的業態規劃與控制日益得到專家學者的關注和重視[1－4]。商業網點是城市商品流通的有效載體，其業態結構的多元化不僅能滿足不同消費水平、消費結構和消費心理者的需求，對保障城市商業健康有序發展也極具深遠影響。城市休閑街，作為城市商業格局的特殊形態，其商業網點業態結構的合理配置將直接關系休閑街的可持續發展和品位的提升。自20世紀90年代中后期以來，上海休閑街在一定程度上完成了發達國家近50年的業態演進歷程，初步實現了現代化和市場化，保持了全國領先水平，較好滿足了當地市民的休閑娛樂要求和外來旅游者的觀光購物需求，但與歐美發達國家大城市的休閑街相比仍存在一定差距。加強對上海休閑街業態結構的研究不僅是優化上海休閑街商業網點合理布局，促進上海休閑街穩健發展的現實需求，也是貫徹落實科學發展觀在城市休閑街規劃、建設方面的具體體現。

一、研究方法和樣本構成

(一)休閑街商業網點的分類

1．商業網點是研究城市休閑街業態結構的一個基本切入點。這里的商業網點主要是指休閑街沿街立面可供人們用于購物、飲食、娛樂等休閑消費活動的經營單體。商業網點是城市休閑街最小的構成單元，是其發展與繁榮的基礎。

2．休閑街商業網點是本地市民與外來旅游者完成休閑消費的有效載體。商業網點業態結構的合理性程度和分類配置的優化性深度將直接影響市民和旅游者休閑旅游愿望被滿足程度的高低。通過對休閑街內部商業網點的類型分析，可以有效反映休閑街的業態結構特征及其市場對象。本文將休閑街商業網點分為5大類20種(見表1)。

(二)樣本選取的可行性分析

本研究選取上海梅川路歐陸風情休閑街、南京路商業步行街、多倫路歷史文化名人街和新天地休閑旅游服務區作為樣本收集地，主要基于以下幾方面考慮：首先，從4條被選休閑街所處的區位來看，既有位于城市核心區域的南京路步行街、新天地休閑旅游服務區，又有處于城郊接合部、居民導入區的多倫路歷史文化名人街和梅川路歐陸風情休閑街。所處城市區位的不同必然導致休閑街功能定位的差異，具體體現為商業網點業態配置的迥異。選取不同主題的休閑街作為樣本分析，將在準確反映個體差異的同時，力求揭示出隱藏于它們表面背后的一般發展規律。

其次，從4條被選休閑街形成的時間來看，既有飽經滄桑的多倫路歷史文化名人街，親歷上海城市近代化發展歷程的南京路步行街，又不乏上海城市休閑化時代的弄潮兒――新天地休閑旅游服務區和2004年剛剛竣工的梅川路歐陸風情休閑街，4條樣本休閑街各居上海城市歷史演變的不同時空節點上。上述休閑街在時間發展上的延續性和完整性，不僅有助于把握形成于不同時段的休閑街商業網點業態結構的特征，還將清晰地透視出這種特征所包涵的深層次歷史和文化淵源。

最后，從4條被選休閑街的市場影響力來看，新天地位居最新排名榜首，南京路步行街緊跟其后，梅川路歐陸風情休閑街和多倫路歷史文化名人街分列第四和第六。換言之，也就是說4條樣本休閑街在上海地區均具有一定的市場影響力。這就使得本文的研究既具有代表性，又凸現典型性。

(三)研究方法和樣本構成

本研究主要采用實地調查和網絡資料收集法。筆者于2006年5月分別對上述4條休閑街進行實地勘察和調查，表2是關于本次調查的基本數據。

二、休閑街商業網點結構

(一)業態結構

鑒于4條樣本休閑街分屬不同主題類型，且針對不同的客源市場，因此，反映在商業網點業態結構上也就有所差異。為此，本文將采用個案枚舉的方法對4條休閑街業態結構逐一給予闡述。

1．梅川路歐陸風情休閑街商業網點業態結構

梅川路歐陸風情休閑街位于上海西部普陀區境內，初步建成于2004年。據不完全統計，目前梅川路歐陸風情休閑街共有商業網點88家(見表3)。

從表3來看，餐飲小吃、酒吧茶室、其他、美容會所和日用百貨類分列前5位，占全部網點的近八成(76．2％)。其中，餐飲小吃類更是以27家的絕對優勢分得30．7％的比例，酒吧茶室類14家(15．9％)，其他類10家(11．4％)，美容會所類9家(10．2％)，日用百貨類8家(9．0％)。4家快餐店緊隨其后，其間還有銀行、藥店等便民網點。

就主要網點類型及其集聚程度而言，這一方面反映了梅川路歐陸風情休閑街當前主要是以休閑飲食作為自身發展的定位和特色，另一方面也折射出它的客源市場基本以附近的社區居民為主。因為幾乎所有網點設置和設施配置都主要面向當地居民，商品供應均與他們日常生活、休閑需求密切相關。當然，這在很大程度上也受制于其所處城郊接合部以及作為居民導入為主的發展定位。所以，就休閑街目前各種條件來看，還不具備外來游客感興趣的核心吸引物。

2．南京路步行街商業網點業態結構

極具現代意韻的南京路步行街位于上海核心區域黃浦區，開始醞釀、構思于1994年，1999年9月20日一期工程竣工，正式開街。據不完全統計，南京路步行街109家網點用途如表4所示。

在109家網點中，日用百貨類24家(22．0％)，為南京路“商業街”的定位奠定了良好基礎；其次為餐飲小吃和紀念品類，分別為18家(16．5％)、13家(11．9％)；再次為其他和酒吧茶室類，各為11家(10．1％)、8家(7．3％)。此外，時裝服飾、酒店旅館和快餐店類也占了相當的比例，均為7家。就整體而言，南京路步行街主體網點類型更趨豐富，業態結構也較為均衡。

從經營定位來看，約有22．0％網點的大商場配置與南京路步行街“中華商業第一街”的品牌完全吻合，“南京東路客流6成來自本地，有效客流(購物和逛街)的比率最高，為66．77％”。其間相當數量的餐飲小吃、酒吧茶室等休閑設施不僅沒有與大商場相互沖突，反而其優勢互補、市場共贏的格局愈加證明現如今的購物已超越其最初物物交換的簡單涵義，購物已開始作為休閑方式之一在這里似乎得到了很 好的詮釋；從客源市場來看，既有滿足上海市民日常休閑需求的網點設施，如日用百貨類，又有主要面向國內外游客的業態配備，如紀念品類。內外兩個飽滿市場，加上其所處城市中心的區位優勢、見證上海城市演變的厚重文化積淀和培育的良好市場聲譽共同成就了南京路一路的輝煌。

3．多倫路歷史文化名人街商業網點業態結構

多倫路歷史文化名人街位于上海虹口區四川北路北端，在對沿街老建筑保護修繕的基礎上，于1999年10月22日舉行開街儀式。據不完全統計，多倫路歷史文化名人街當前共有118家網點(見表5)。

從整體來看，紀念品類店面分割了全部網點的半壁江山，共64家，占了54．2％；酒吧茶室、展廳畫室、居住用房和其他類共享了33家網點，依次為9家(7．6％)、9家(7．6％)、8家(6．7％)和7家(5．9％)。前5位類型網點共97家，達82．0％，剩余21家網點點綴其間。

單就用以凸現多倫路“海上舊里，文博街市”的定位而言，對囊括了各種名日收藏館、展覽館等在內的64家紀念品網點占據了大半個街市來說，本無可厚非，甚或還不夠，還不足以顯示其文化內涵的深厚；但從休閑旅游者的體驗角度來看，在全長僅550米的多倫路上，近乎相同的紀念品商店一家挨一家的業態格局，非但無法激起顧客的購買欲望，反而會使人審美疲勞，甚至厭煩?；蛟S這也正是多倫路自開街以來市場反應一直不盡如人意的癥結所在，至少應當是重要原因之一。

另一主要原因就是區位條件的制約致使其所主要依托的四川北路高收入客流的有限?！皳虾Ｉ虡I經濟研究中心最新公布的‘四街四城’商圈客流的調查顯示：從購買力來看，豫園旅游商城、四川北路低收入客流所占比重較高，南京西路、徐家匯商城高收入客流比重較高?！倍鄠惵泛秃馍铰贩謩e依托的四川北路和徐家匯商城的客流對比正好解釋二者市場反應上的差異，也再次證明休閑街客源市場的重要性。

4．新天地休閑旅游服務區商業網點業態結構

位于上海市中心盧灣區東北部的新天地休閑旅游服務區，動工于1999年初，建成于2001年6月。據上海新天地網站提供的資料顯示，新天地休閑旅游服務區內103家網點的類型見表6。

在新天地休閑旅游服務區的103家網點內，餐飲小吃、時尚服飾和酒吧茶室類名列前三甲，且勢力相當，分別為23家(22．3％)、21家(20．4％)和19家(18．4％)；美容會所、紀念品和其他類網點各為8家，共占23．4％；日用百貨類網點7家(6．8％)。

新天地，作為上海城市化進程中舊城改造的成功典范，在網點引進和業態配置上很是值得借鑒。從現實情況來看，正是類型多樣、品位獨特且數量適宜的風味餐飲、時尚購物和酒吧場所樹立了新天地作為上海時尚地標和國內其他城市競相效仿的模板的牢固地位；從排在前7位的網點類型來看，數量上差別并不懸殊，這也從側面反映了休閑街在商業網點業態配置時，切勿盲目追求網點單類獨大的目標，相比較數量而言，更應注重其質量的提升、特色的打造和品牌的樹立。

從上述4條休閑街商業網點的業態結構來看，上海休閑街在市場結構上可分為三類：一是業態配置主要面向本地市民，以梅川路歐陸風情休閑街為代表；二是業態配置主要面向旅游者，以多倫路歷史文化名人街為代表；三是以南京路步行街和新天地為代表的休閑街則同時面向旅游者和本地居民①。市場結構差異主要取決于休閑街所處城市區位的不同，包括資源擁有量和交通配置等要素的迥異。

(二)休閑街網點結構特征

1．網點分布類型與休閑街功能定位的吻合性

主營類網點指占休閑街所有網點主要比例者，本文選取前5位以作比較(表7)。從休閑街網點類型的整體情況來看，主營類網點與休閑街整體功能定位的吻合性是上海休閑街業態結構的重要特征。

首先，就4條被選休閑街排列前5位的網點類型而言，餐飲小吃類、酒吧茶室類、紀念品類等主營網點在滿足本地市民日常休閑需求、引導健康休閑行為、創造新的休閑消費的同時，也為外來旅游者好奇心的滿足、美好體驗的獲得提供了最佳的去處。本地休閑和外來旅游兩個市場產品的供給正好與休閑街“休閑旅游”的功能定位高度吻合；其次，就單條休閑街主營網點類型來看，上述吻合性也很明顯。30．7％的餐飲小吃和15．9％的酒吧茶室類網點充分彰顯梅川路歐陸風情街餐飲休閑的功能，超過1/5(22．0％)網點的大商場配置與南京路步行街“中華商業第一街”的品牌不無吻合，逾越一半(54．2％)的各種紀念品商鋪更是凸現多倫路文化的深厚，新天地休閑旅游服務區以22．3％的餐飲小吃、20．4％的時裝服飾和18．4％的酒吧茶室類網點始終占據著上海灘頂級時尚地標的位置(表7)。

2．主營類網點與輔助類網點配置的合理性

第一，網點類別配置的合理性。從表7可以發現，排在各條休閑街前五位的網點類型基本屬于該條休閑街的主營類網點，且它們與其余類網點的比例呈現一致性的特征。四條被選休閑街的該比例分別為76．2％、67．8％、82．0％和76．7％(表7)，除去調查統計過程中誤差因素的干擾，基本可以判定：不論哪種類型的休閑街，其主營類網點業態配置比例大致應維持在70．0％－80．0％之間。當然，這一規律性特征是否合理、這一比例是否最佳，還需對其市場反應作進一步的跟蹤調查和詳細的量化分析，但至少可以為同類型的休閑街區網點安排提供一定的參考和借鑒。第二，主營類網點的集聚性與輔助類網點的分散性的合理配備。據筆者對4條樣本休閑街實地考察發現：在空間布局上，主營類網點高度集聚，呈連續狀，其余類網點點綴其間，呈散點狀。以該特征最明顯的多倫路歷史文化名人街為例。在全長550米的L形街區內，各種名日收藏館、展覽館的64家紀念品商鋪幾乎呈“一”字排開，分列街區兩側，只有不到一半的空間被剩下13類網點分割(見表5)，而且與主營類越相關，網點集聚度越高，反之亦然。

3．主營類網點與輔助類網點在服務方式上的互補性

盡管從數量上來看，其余類網點與主營類網點無法相提并論，但在功能顯現上，二者缺一不可，相互依存，這種有效互補性即為休閑街商業網點業態結構的又一特征。首先，從休閑街功能凸現角度講，主營類網點作為主體，是休閑街相互區分、優勢所在和競爭力體現的關鍵。其次，從市場需求角度講，休閑旅游者消費傾向的主題性和多元化決定了其余類網點存在的必要。因為，在現實情況下，休閑旅游者在購物之余還有品嘗美食、體力恢復的需要；在酒足飯飽之余還有康體、健身、美容的需要；在整個休閑過程當中更離不開如銀行、藥房、公廁等一些輔助設施的保障。休閑街內網點有主有次、業態主輔結合 的配置模式最終可以解釋為市場選擇的結果。

三、優化上海休閑街商業網點業態結構的建議

上海休閑街商業網點在服務本地市民與外來旅游者、促進上海休閑街快速發展、推動上海零售商業結構穩步調整等方面均可謂功不可沒。但就其業態結構現狀及其凸現的特征來看，也還存在一些問題與不足，如整體經營環境有待改善、商業網點經營有待特色化等。為此，筆者就上海休閑街商業網點業態結構進一步優化提出如下建議：

(一)政府――宏觀調控

首先，成立上海休閑街發展委員會。由上海市委、市政府牽頭組建，負責上海休閑街的規劃審批和調控。各區縣應成立由區一級政府出面組建的各區休閑街發展辦公室，受上海休閑街發展委員會的統一領導，并向上海休閑街發展委員會直接負責。其次，組建專家顧問團。主要職責包括：制定上海休閑街的整體發展規劃，負責休閑街的前期論證，負責休閑街的規劃設計方案評審，接受休閑街發展的咨詢，協助制定休閑街的權威運作規程等。最后，建立休閑街發展長效機制。確保從論證到規劃，從建設到經營，休閑街都在規范化流程下進行，絕不能因為領導的更換等外在因素使其原有發展方向發生偏差，甚至重來，這是以往很多包括休閑街在內的諸多項目走向終結的深刻教訓。

(二)開發商――科學論證與特色開發

其一，明確發展目標。明確的發展目標不僅有助于區分市場，也是打造自身品牌，尋求強有競爭力的關鍵所在。其二，準確定位。包括發展規模、檔次、細分市場、經營風格和環境營造等。其三，把好建設關。再完美的設計理念最終都要落到實處，具體的建設正是實現休閑街美好夢想的環節，能否獲得預期的效果，建設很是關鍵。其四，重視并做好網點業主的進駐工作。休閑街好比一條項鏈，各網點業態就是上面那顆顆珠寶，項鏈的最后效果完全取決于每顆寶石的品位和合理配置。所以，應切實引進與該休閑街定位一致的網點，寧缺毋濫。最后，引進科學有效的管理體制，確保休閑街的正常高效運轉。做好產品和服務質量的提升，建立長效監督機制，對經營不合乎要求的網點適時調整，永葆休閑街的特色和品位。

(三)業主――科學經營

首先，樹立“休閑街是我家”的理念。只有所有網點業主把休閑街當作家一樣呵護，休閑街才能給消費者家一樣的溫馨，才會“?；丶铱纯础薄Ｆ浯危瑯淞⒑献鞴糙A的理念。在競爭日益激烈的現代社會里，單純的競爭只能帶來無謂的犧牲和兩敗俱傷，只有競合才能海闊天空。再次，樹立顧客是衣食父母的理念。在消費者越來越挑剔的今天，贏得顧客的青睞就贏得了市場，贏得了市場就超越了自己，就獲得了成功。樹立顧客是衣食父母的理念是業主經營創新無窮的動力，才能換位思考，提供更具個性化的產品和更具人性化的服務。因此，業主“銷售休閑商品，不要大呼小叫，要有舒適的購物環境，要提供豐富的優質商品”。最后，學會常做常變，常變常新。這主要是一改傳統一成不變的經營理念，通過常變裝修、常變產品款式、常變促銷手段等方法來滿足消費者永遠追新獵奇的心理，爭取回頭客和吸引新客源。但值得提醒的是，常變并非沒有方向的變，始終應保持自己的特色和品牌，變的只是形式。

篇10

【關鍵詞】西安市；商業中心；空間結構

1 西安市商業中心空間結構的歷史演變

前后，南大街、西大街、南院門以及南關、東關一帶為西安人口聚集的商業繁華區。民國24年鐵路通達西安之后，西安商業活動趨于活躍，外來人口激增之故。以“滿城”為基礎的新市區，尤其是今尚德路以東地區，形成路網較密、人口聚集的地帶，在今解放路北段相繼建成一些單位建筑和居住區，解放路以及火車站至大差市一帶的商業店鋪逐步積聚，成為了西安市當時的繁華地段?？箍趹馉幤陂g，直通火車站的解放路形成了熱鬧的商業區。

解放后，西安的商業區跨越了明城墻的界限，東、南、西、北四關農副產品批發市場逐步形成，紡織城、韓森寨、土門、小寨等綜合市場也逐漸形成。另外，商業中心開始向中軸線偏移，鐘樓作為東、西、南、北四大街的交點，既位于舊城幾何中心位置，又處在城市中軸線之上，于是便取代解放路成為新的商業中心。

改革開放以后，城市中心擺脫了原先公共建筑圍繞廣場集聚的模式，逐步形成“中心區”的形態，由于地域范圍與商業中心基本吻合，使得城市中心與商業中心的概念開始模糊，商業職能開始成為西安城市中心的主要職能之一。由于經濟改革的推動，舊城內鐘樓附近地域的商業規模進一步擴大，南大街形成了文化旅游商業街，東大街、西大街、解放路形成了以大型專業商店為主的商業街。并在舊城東、西、南方向分別出現了胡家廟、土門、小寨三個規模較大的綜合市場。

20世紀90年代以后，西安市的商貿流通業進入加速發展的軌道，己經成為中國西北地區最大的商業貿易中心城市。這一時期，西安市商業空間結構是以市中心――鐘樓為核心向周圍輻散，分級分區，交錯成網。鐘樓連通東、西、南、北四條大街，聚集眾多商業網點，形成一級商業網點群。分布在市內區域性網點密集區的東大街、西大街、南大街、北大街、解放路和東新街什字等六個商業中心，形成二級商業網點群。另外，在居民住宅區中心、街巷的交叉路口及居民出入集中的交通線上形成三級商業網點群。這三個商業中心構成了西安商業中心的空間結構。

2 西安市商業中心空間結構現狀分析

西安是著名歷史文化名城， 十三朝古都. 歷史上，其商業布局深受傳統城市規劃思想的影響， 集中布局在城墻周圍地區。就目前來看，西安商業中心空間布局呈現出“向心分散型”的“一核、一副、一環帶，九心、六區、十二圈”的發展態勢。

2.1鐘樓商圈

西安市的大型商業網點仍然集中在西安市的中心城區，形成“一核”的商業空間結構。范圍包括皇城內的鐘樓及與其連通的東、西、南、北四條大街，解放路和若干特色商業街、綜合商貿街。這個商圈是名街、名店、名品組成的中高檔購物街區，具有旅游文化休閑的特色。

2.2小寨和大雁塔商圈

西安市的商業在南郊也分布較為集中。其中，以兩縱四橫（長安南路、雁塔南路、小寨東西路、緯二街―雁塔西路、緯一街―西八里南、丈八東路―雁展路）組成的小寨商圈和大雁塔商圈，形成了西安市的城市副商業中心（“一副”）。這里擁有大型百貨店、品牌專賣店、文化娛樂等商業網點，有很強的夜間經濟活動。

2.3“一環帶”商業空間結構

“一環帶”商業空間結構是由環城路至二環路中間版塊的綜合性商貿街、特色商業街組成的街區集中發展區，呈現環形帶狀分布，共21條。內設超市、專賣店、便利店、餐飲、休閑、專業街等商業網點。

2.4 區級商業中心

西安市的區級商業中心是由經開鳳城商業中心、北城大明宮商業中心、西咸三橋商貿中心、城西土門商業中心、高新木塔寨商業中心、長安新城商業中心、城東韓森寨商業中心、航天城商業中心以及灞金融商務中心組成的幾個商業中心（“九心”）。其中，北郊未央區大型商業網點數量較多， 僅次于雁塔區。 東郊的灞橋區商業網點數量最少， 尚無一家大型批發商業網點。

2.5 商貿功能區

商貿功能區也稱服務業聚集區，包括長樂路服裝輕工集散功能區、灞西安金融商務區、高新中央商務區、西安服務外包產業園、國際港務區、曲江文化商務區。其主體商貿功能凸顯，以城市運營為手段，包含商務、流通、金融、會展、生活功能的產業聚集區。

2.6 副都市、次區級商業中心

副都市、次區級商業中心包括臨潼、戶縣、閻良大都市副中心商圈；北客站商圈、龍首商圈、大興商圈、大唐西市商圈、電子城商圈、電視塔會展商圈、胡家廟商圈、紡織城商圈及韋曲商圈。這些商圈彌補了區域商業中心數量的不足，并對社區商業網點進行有效的補充。

3 西安市商業中心空間結構存在的缺陷

3.1 商業中心空間結構的分布導致交通形式的嚴峻

商業空間結構往往有集聚的趨勢，從而導致人流集中，交通量大增。西安市商業網點布局的圈層結構明顯， 中心城區的商業網點集中系數過高， 邊緣地帶的商業網點集中系數偏低，由此使得中心城區的交通承載力過大，交通擁堵現象明顯。

3.2 商業內部發展不協調

不少商圈的商業職能日益綜合化，但富有特色的專門行業日益減少。行業發展缺少統籌和指導，往往一哄而上，容易形成飽和狀態，使城市商業結構較單一。目前西安市專門化商業地域形成還處在初級階段，僅家居建材市場和倉儲式超市的地域專業化初具一定規模，其他行業未形成一定的專業規模。

3.3 城市規劃與建設較少考慮商業設施

城市規劃與建設是城市管理的直接體現，但是在實際運作中比較少的考慮對周圍地區商業設施的影響。如西安東大街街道柵欄的設置，在一定程度上影響了顧客來往的方便性。

3.4 商業中心消費環境較差

目前，西安市商業中心購物環境仍然較差，仍然有待改善。表現為小商小販隨意擺攤設點，消費者休閑環境的欠缺。鐘樓及小寨商業中心一到周末或者節假日人滿為患，并且不具備滿足停車的要求。

4 西安市商業中心空間結構改進措施

4.1 完善市區交通體系建設

西安市應首先加快完善市區交通體系建設， 促進傳統家用類商服業的郊區化， 以最大程度滿足郊區居民的就近消費需求?？捎羞x擇地在商業中心、商業街等周圍布置一些停車場，規劃完善商業活動集中地區的交通道路，合理疏導交通流向和流量，大力發展公共交通，有條件的地方還可以借助地鐵來疏散商業中心區的人流。應結合地鐵站點和地下空間的開發，解決原有商業中心商業空間斷層的現象，構建豐富多樣的商業空間。

4.2 改變行業無序狀態，合理調整商業業態結構

對于城區密集型的行業， 要著力改變各類企業在城區無序布局的現狀。要保留傳統的有旅游價值的老字號， 對于離心分散型的行業， 鑒于其行業類型不多，今后應向著地域專門化方向發展. 對于廣布型的行業， 鑒于其選址的主要影響因素是人口， 布局靈活度比較大。因此， 在西安郊區化的背景下， 應規劃引導此類行業向郊區擴散。

參考文獻

[1] 仵宗卿，柴彥威.商業活動與城市商業空間結構研究[J].地理學與國土研究，1999，15（3）.

[2] 趙建軍. 青島市商業中心空間結構研究[ J] 人文地理. 2005. 81（ 1）.