房地產調研計劃范文
時間：2023-06-06 17:58:11
導語：如何才能寫好一篇房地產調研計劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
中圖分類號：G423.07
文獻標識碼：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地產市場調研是開發企業搜集市場信息輔助開發決策的重要手段，同時也是現在房地產市場研究公司的主要業務內容之一。開設房地產市場調研課程，能夠幫助學生了解和掌握房地產市場調研的基本理論和方法，未來從事相關工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學習接近“房地產市場項目調研實戰”，是達成以上目標的關鍵。
1 情境認知學習理論概述
情境認知學習理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經典條件作用理論和建構主義學習理論的基礎上發展形成的學習理論。情境認知學習理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學習者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產生和發展過程。同時，知識也是我們適應環境的紐帶，幫助我們建構解決環境中現有問題的行為模式，從而達到適應環境動態變化的目的。因此，情境認知學習理論非常強調知與行的交互性，倡導課程教學應由傳統“教師講授為主”轉為“學生自主探究、發現和協作”。
2 房地產市場調研課程教學現狀
房地產市場調研是我校房地產經營與管理專業第三學年第一學期開設的考查課程，課程性質、教學內容等相關安排如下：
2.1 課程性質、目的和任務
通過在學習過程中綜合運用市場營銷、經濟學、統計與分析、計算機數據分析等多方面的知識，使學生掌握房地產項目市場調查與預測的基本理論和方法，能夠在房地產項目市場調研不同階段整合不同渠道信息開展數據分析得出結論。通過本課程的學習，可以提高學生發現問題、系統收集使用信息的能力，為今后從事房地產市場營銷、咨詢等相關活動奠定基礎。
2.2 課程教學內容
課程教學內容包括房地產市場調研的概論、內容細分、調研提綱撰寫、實用方法、問卷設計、資料收集、計劃與方案、市場調研組織和結果分析，以及最后的報告撰寫。
2.3 課時安排
房地產市場調研課程分為理論學習和實踐操作兩部分，其中理論學習共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。
3 房地產市場調研課程教學過程存在的問題
房地產市場調研課程講解需要基于房地產市場調研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學主要存在以下問題：
3.1 不同學科知識綜合運用程度高
房地產市場調研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應用文寫作的相關知識；房地產市場調研實用方法選取和結果分析則涉及較多的統計學相關知識，而具體在操作過程中又需要運用經濟分析、EXCLE和sPss統計軟件等相關知識，學科知識綜合運用程度非常高。這就要求學生具備扎實的知識積累，但由于房地產經營與管理專業學生在學習過程中尚未開設概率論、線性代數等相關課程，致使學習房地產市場調研分析時會比較吃力。
3.2 實訓項目缺少“真題真做”
實訓項目理論和實踐脫節來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產市場調研工作，難以根據房地產項目調研工作內容及要求開展實訓方案設計。二是由于房地產專業學生尚未參加任何具體房地產項目，對市場調研知識的了解僅限于書本，教授的市場調研知識難以和具體項目聯系，學和用的分離導致對知識掌握的牢固程度低。而且學生沒有具體的項目經歷體驗，在方案撰寫過程中常出現大而全但細節卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產市場調研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產市場調研的工作目標以及重點工作內容進行定位，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出。
3.3 房地產市場調研規范程度低
由于學生在學習房地產市場調研課程前，已經參加的一些活動策劃需要使用市場調研，但當時尚未系統學習市場調研的理論和方法，采用了部分缺乏規范的市場調研程序，如采用問卷調查方法時，將調研者主觀判斷帶人問卷設計中，問卷選擇項目設計帶有傾向性，且未能正確結合房地產項目的特性，導致問卷調查停留在表面，不能為結果分析提供正確數據支撐。
3.4 課程講解未能及時融入區域房地產市場實時信息
房地產市場資料收集是開展市場調研的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習鑒于課時安排、教學計劃等方面的原因，未提前預留時間幫助學生關注和搜集房地產市場實時動態資料，導致結果缺乏針對性和實用性。
4 規范和完善房地產市場調研課程教學的思考
為了能夠規避過去教學過程中存在問題，建議在以后房地產市場調研課程中采用以下教學方法：
4.1 夯實專業基礎知識
建議在房地產經營與管理專業課程設置中增設統計學、財務分析等支撐房地產市場調研課程的基礎課程，通過上述兩門課程的學習讓學生掌握聚類分析、因子分析、財務報表分析等統計和財務分析的相關知識，幫助學生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內容和方法。
4.2 結合某一房地產項目的決策需求開展實地調研的情境教育
學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，讓學生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：
第一，和某一房地產公司或者開發公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過和公司營銷人員座談了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容、調研目的等核心要素，促進班級同學在實地調研過程中形成對項目規模、工程進度、營銷安排進度等方面內容的基本認知。
第二，由班級同學分組組建虛擬房地產市場研究公司，各同學分別在公司中扮演市場調查人員、資料收集人員、數據分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向學生進行任務和招標，招標內容為針對土地購買決策、項目開發定位、項目規劃設計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調研分析。請同學們根據項目實際情況撰寫市場調研方案并進行市場調研，根據調研進度和工作完成情況支付對應虛擬貨幣（每次課驗收成果并結清費用），使學生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責人根據工作內容分工進行分配。
第三，各小組調研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學們對市場調研知識的掌握程度。學期結束后根據每個同學獲取的虛擬貨幣的數量按照一定比例折合成分數給予對應的課程作品成績，最后結合學生課程中的表現及出勤率等因素給出綜合成績。
4.3 規范學生學習方法
第一，課程初始就和學生共同制定學習本次課程的規矩，取得學生對教師教學方法的認同感，如學生在學習過程中出現違規操作或者不規范的行為，則予以及時調整和制止（如視情節處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學生以主人翁的精神規范和約束自己學習房地產市場調研課程的行為。
第二，通過安排定期資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，房地產市場調研課程教學方法探討還需要結合虛擬公司情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量。
參考文獻：
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篇2
關鍵詞 房地產 財務管理 風險防范與控制 研究
一、前言
房地產公司想要平穩地前進和發展，財務管理方面的風險防范與控制是當今迫切需要解決的首要問題。我國多數房地產公司都規模小、起步晚、規范化經營程度低、受國家政策以及國際經濟狀況影響大等特征，房地產公司在公司經營和財務管理方面一直都承擔著十分巨大的風險，也缺乏行之有效的風險防范與控制措施和手段，公司的生存和發展都受到很多現實因素的制約和局限。在房地產建筑行業市場競爭日益激烈的環境下，健全公司財務管理體制，提高公司財務風險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎和前提。
二、提高房地產公司財務管理風險防范與控制的重要性認識
我國的房地產公司起步較晚，公司經營體制還沒有完全成熟，在實際房地產項目的開發和運維過程中，常常發生許多問題。我國社會經濟發展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結構和總體金融環境都對房地產公司的財務管理造成一定風險。因此，需要房地產公司在進行項目開發和經營時，科學預估財務風險，合理規劃財務管理，優化財務管理制度，降低財務風險的形成幾率和影響范圍。[1]
（一）財務風險概述
財務管理風險主要指公司內部財務管理結構不科學、融資不合理致使公司面臨喪失債務償還能力的危機，造成房地產投資預期經濟收益下滑的風險。財務風險又可以分為廣義上的財務風險和狹義上的財務風險。
（1）狹義財務風險。狹義上的財務管理風險，多指由于不當使用公司財務杠桿，為房地產公司的正常項目開發和經營帶來經濟收益發生大幅度波動的風險，甚至為整個房地產公司帶來破產的風險。
（2）廣義財務風險。廣義上的財務管理風險，多指房地產公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關盈利的分配等財務管理活動時，因具體操作細節及各種實際因素導致公司的運營、利潤以及發展等受到重大影響。
（二）提高財務管理的地位
明確財務管理工作在房地產公司運行和管理當中的核心地位。公司的運營管理人員應當對公司的財務情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務預算系統，確保財務預算管理工作的決策、管理和執行活動由專人負責，并確定相關人員的具體職責。讓財務管理在有序的、可控的環境中平穩開展。[2]
（三）建立合理的財務管理理念
房地產行業的生產經營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉周期很長，周轉率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產公司的現金鏈管理，建立合理的財務管理理念和制度，避免發生因經濟收益良好而盲目擴大生產規模給房地產公司帶來經營風險的現象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續性發展。
三、當今我國房地產公司財務管理當中存在的風險
（一）財務管理不當，造成公司負債現象
當今我國的房地產行業普遍存在貸款開發的現象，房地產公司開發某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產開發借貸的資金量較大。當公司所開發的項目相對大型，其負債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質量風險制約，使項目發展成長期性問題，對房地產公司的資金回收以及債務償還造成很大困擾。[3]
（二）房地產公司缺乏合理的借貸計劃
我國現今房地產開發公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學合理的規劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業單位當中借貸資金的方式，維持公司的正常生產和施工，這種運維模式會對房地產公司的投資帶來很大風險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學合理的調研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發放和使用缺乏總體把控，增加了房地產公司項目開發的財務風險。
（三）公司資產結構不完善
我國很多房地產公司的資產結構還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導致公司最終收益受到一定影響。從事房地產開發的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎，用以作為公司房地產開發項目的規劃、“拿地”、開發和建設等活動的保證。房地產公司是否能夠在激烈的市場競爭當中生存和發展，是否能夠高效優質地完成建筑項目的開發活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關系，是對房地產公司開發能力的直接體現，也是影響公司發展的重要因素。[4]我國的房地產公司多數使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產項目施工，在這個借貸環節中，常發生借貸資金不能有效對接的現象，導致公司資金結構不完善。
四、房地產公司財務管理風險防范與控制的措施探討
（一）完善房地產公司的財務資金管理
我國房地產工程項目受經濟環境、社會環境、施工環境和管理環境等條件的共同制約，開發時間長、資金投入量大等特點造成了房地產公司的高風險經營性質。做好財務風險的防范與控制目標，需首先改善公司財務資金的管理制度，合理地調整和控制公司的負債情況。在完善財務資金管理過程中，需注意兩個方面：
（1）加強資金的預算。房地產公司可以將資金的預算與項目總體預算進行相互結合，并將之運用到公司的年度管理預算當中，為公司總體資金的籌集、協調、運作以及分配制定詳盡合理的年度規劃。
（2）加速資金的運轉。房地產公司還應當加速資金運轉速度，縮短資金運轉周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉循環，緩解當今銀行借貸縮緊政策給予房地產公司的壓力，平衡公司負債與收益的配比，良好防范和控制財務管理風險的產生。
（二）房地產公司應具備一定的風險防范和處理能力
我國常對房地產行業實行宏觀經濟調控，易造成房地產公司財務管理發生強烈性、突發性風險，在公司面臨突如其來的政策風險或其他因素風險時，財務管理應當具備相當程度的風險防范應變能力和風險處理能力。
（1）提高財務管理人員風險意識。強化房地產公司財務管理人員風險預防意識，并調整財務人員的財務知識結構，使其具備及時發現財務風險、并正確防范風險的能力。
（2）健全和完善公司內部控制機制。建立健全房地產公司的內部控制機制。內部控制的關鍵環節是合理運用籌資策略。房地產公司的籌資渠道多種多樣，應根據內外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩定原則，建立正規籌資委員會，明確財務管理權限，深入分析各類型籌資方案對公司財務管理的影響，運用適合的財務杠桿，避免盲目借貸對公司財務造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內部控制、提高管理效率、保障財務安全，是實現公司經營方目標的直接途徑，也是抵抗經濟風險的實用手段。
（3）實現財務管理預算化。房地產公司財務管理部門應當以開發項目預算和資金預算為基準，綜合分析土地成本、資金運轉、經濟收益等方面，進行科學合理的財務預算，對項目資金的投入和運作應從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據實際情況做細致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內容進行認真預算，并嚴格依據財務預算結果執行計劃，提高項目投資決策準確性和高效性，加強財務管理，堅持財務考核對項目所有經濟行為進行合理有效約束，發揮預算的財務預警功效，控制房地產公司財務風險。
（三）進行充分市場調研控制財務風險
在我國的市場經濟大環境下，房地產公司的經營和發展一直伴隨著各種各樣的風險。各種來源于市場的風險對房地產公司的財務管理產生了嚴重的影響，公司應當充分進行市場調查和研究，科學分析市場風險程度。設立專業市場考察調研部門，設置專業市場調研人員對市場情況進行調查研究，積極搜集和整理房地產市場的最新動態資訊以及市場容量狀態，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發活動。與此同時，房地產公司的市場調研部門還應當具備發掘潛在市場容量的能力和處理市場風險的應變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務風險的發生概率。
（四）建立具有實用性的財務風險預警方案
預警方案是公司避免或降低財務風險的有效手段和措施。財務風險預警方案在公司的財務管理當中都有著重要作用。因此，房地產公司也應該建立實用有效的財務預警察方案，確定公司財務警戒標準線，實時監督經營性質負債與資產比例、償還期債務與公司現金數量的適配，將相關財務預警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預警系統的功能有很多種，包括預測財務風險征兆，提醒公司財務管理進行的預防和控制；分析財務危機的成因，控制財務風險擴大；總結風險因素彌補公司管理經營缺陷，避免財務風險再次發生等。因此，在房地產公司的財務管理當中建立實用性和有效性兼具的財務風險預警方案，是十分重要的。
五、總結
房地產公司的平穩運營和發展是建立在財務管理風險的有效防范和控制基礎上的。房地產公司應致力健全和完善自身的財務管理風險防范體制，制定科學有效的風險防范管理流程和制度，將風險的預防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發展潛力。
（作者單位為中垠地產有限公司）
[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學，中級會計師，研究方向：房地產經濟。]
參考文獻
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[2] 馮戈利，秦現生.航空制造公司中合同管理風險分析及控制應用[J].生產力研究，2015，05（8）：133-136.
篇3
關鍵詞：房地產；風險分析；管理措施
一、引言
隨著我國經濟轉型的逐漸深化，尤其是電商的發展，作為國民經濟支撐之一的房地產行業，特別是商業地產，其發展的態勢和競爭的格局呈現出了新的特點。尤其是2008年金融危機的沖擊和國家政策變動的雙重影響，使得許多房地產企業的發展面臨著巨大的挑戰，銷售遲滯、成本壓力以及債務償還的壓力，資金鏈斷裂和財務運轉惡化的現象時有出現，這些風險因素都對房地產企業的持續發展造成了十分不利的影響。因此，房地產企業為了在新的市場狀況和時代背景下，突破發展的瓶頸限制，必須對其所面臨的各種財務風險因素進行分析和管控，在形成一套健全的風險預防管理機制的基礎上，獲得進一步的持續性發展。
二、房地產企業所面臨風險的具體分析
（一）房地產企業籌資環節所面臨風險的分析。房地產企業籌資環節所面臨的風險性質和程度大小，會對企業整體的經營運轉造成重要影響。具體來說，房地產企業在籌資環節所面臨風險主要發生在借款的取得和利息的償還兩個階段，一旦企業本身債務的存量已經較大，其在企業運轉需要資金來源時再去進行借款時，便會由于已有的借款資金數額較大，而受到潛在借款方的相應借款條件的限制，導致難以籌集到所需資金進行業務的開展，資金鏈的運轉難以為繼，而利息償還的壓力依然存在，使得公司的經營每況愈下。例如，江蘇的香娟房地產企業由于已有借款的大量堆積，必須按照約定進行借款利息的償還，否則債權人便會對其展開借款的催還，如果不能按時對借款和利息進行償還，便有可能出現企業申請破產的風險。企業在該環節出現該類風險，多是由于缺乏足夠的預算管理，使得其不能在資金鏈的形成和資金的籌集層面具備良好的運營狀況，最終導致風險的深化。
（二）房地產企業投資環節所面臨風險的分析。房地產作為資金密集型的行業之一，其在項目的投資環節便需要投入大量的資金進行土地的購買，不管是消費性質的房地產還是投資性質的房地產都需要進行相應土地的資金投入。就當下而言，我國大多數國有土地的出售都是通過拍賣的形式，企業則通過競拍的方式進行土地的購買，各個企業必須在競爭中花費超過其他企業的價格才能取得土地使用權，因而需要進行大量的資金投入。如果企業的貨幣資金在競拍中不足以支付首付的競拍價，便有可能出現競拍保證金被沒收的風險，從而導致企業的資金受損。例如，上海虹城房地產企業其通過繳納競拍保證金取得了土地的競拍資格，并通過高于競拍參與企業的價格獲得了土地的使用權，但是由于籌集資金不到位，使得該項投資未能實現，而最終造成了不必要的財務損失。
（三）房地產企業營運環節所面臨風險的分析。營運環節處于房地產企業項目開展的中間重要階段，其主要內容在于對取得土地進行后期的開發活動，在該環節中，對供應商（總包）的管理、甲供材料及納稅問題、工程進度以及建筑施工進度的監管，都會面臨相應的問題。如果在甲材料供應步驟，發生資金鏈的斷裂，房地產企業有可能面臨被的風險，一方面，供應商會要求履行合同，進而可能會停止供貨，使得房地產企業項目的實施進度受到影響，從而使得財務風險進一步擴大。此外，如果房地產企業具有投資性房地產的經營版塊，其所面臨的風險性質更為復雜，其原因在于，投資性房地產由于其經營的周期較長、所面臨的經營風險種類也更多，出租需求的變化、經營成本的變動以及租金調整能力的大小都會對房地產企業的經營狀況產生直接的影響，并進而通過影響資金的運轉作用于企業的財務管理，從而在經營層面和財務層面都產生雙重的風險，造成對企業長遠發展的不利影響。
三、房地產企業控制風險的管理措施
（一）建立起合理的財務預算體系，對房地產企業的資本結構進行優化。房地產企業項目經營的周期較長，在項目實施的整個過程中，資金占用的數量較大、占用的時間較長，而且項目中還需要進行部分資金的投入，這個過程中可能會出現資金流出時間不合理、籌資方式不合理以及籌集的資金數量不合理等問題，而一旦資金使用和流轉的狀況出現問題，便有可能導致資金鏈的斷裂，使得項目的繼續運轉和企業的正常經營受到影響。因此，房地產企業為了避免資金的來源受阻，必須建立起合理的財務預算體系，針對不同的項目在基本預算指導的基礎上，建立針對性的預算體系，對資金的籌集、使用以及利息的償還等進行良性的安排，采取的籌資方式，不論是股權籌資、銀行借款還是發行債券，都必須結合該的財務狀況和資金償還的預估予以確定，以形成最適合企業的優化的資本結構。
（二）不斷健全市場的調研，促進房地產企業投資建設的合理化。房地產企業的投資項目金額大、涉及面較廣，因此，其對項目的投資必須經過足夠的探究、調研等，才能形成最終的決策實施方案。為了對房地產企業投資項目所面臨的風險進行最大化程度的抑制，必須對其投資進行前期的充分調研和投資中后期的預估和權衡。針對于投資前期的市場調研，房地產企業應該在內部進行獨立市場調研部門的成立，并根據擬實施項目，指派專人小組進行該項目的市場分析與調查，形成對市場狀況的實時掌握，并把握競爭對手的實力情況以及優劣勢所在，通過調研資料的獲得及分析，房地產企業能夠對具體的市場容量、社會的承受能力獲得充分的了解，從而為其項目的決策提供基本的資料依據，以為后續的土地拍賣和資金運用奠定必須要的基礎。針對于投資中后期的預估和權衡，房地產企業應該以項目資金需求狀況為依據，結合企業的貨幣資金的現實狀況和資金持續來源的情形，對競拍項目進行投資，以防止資金供給不足財務風險的產生。
（三）加強對現金流的管理，促進房地產企業實現健康持續的運轉。房地產企業在營運環節必須保持持續的現金流，因為現金流作為企業的血液，一旦其出現短缺，便有可能導致企業的營運出現問題。因此，房地產企業應該加強對現金流的管理，結合項目計劃與銷售、招商計劃，制定出科學合理的資金使用計劃，進行資金的合理調度，使得資金在不同的部門之間、不同的施工環節，都能獲得充沛的資金流支持，避免各種拖欠款項、被等狀況的發生。此外，針對于房地產企業涉及的投資性房地產版塊，其營運環節的管理需要面臨復雜多變的市場環境，企業應該借助于前期的市場調研和中后期的資金運用，形成對其較為全面的掌控，在對各個營運環節可能出現的風險進行剖析的基礎上，進行對策方案的制定與實施，以應對經營層面和財務層面可能出現的風險。
結語：房地產企業在新的時代背景和市場環境下，在籌資、投資和營運環節所面臨的風險性質和大小都發生了一定的變化，房地產企業為了獲得持續而長遠的發展，必須對風險進行有效的降低和規避。在整個風險降低和規避的過程中，房地產企業應該對風險進行事前的深入分析、實時的監督以及嚴格的控制，企業的各個部門應該在各司其職的同時，做好相應的銜接以及密切的配合，以提高風險應對管理的工作效率，最終促進房地產企業的健康發展。
參考文獻：
篇4
【關鍵詞】房地產成本管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產成本管理階段劃分
房地產成本管理目標就是合理確定成本、有效控制成本，如何實現這一目標，成本控制必須貫穿于項目開發的全過程，具體包括項目決策階段、項目規劃設計階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段和維修階段等全過程。
二、項目決策階段的成本控制
項目決策階段的成本控制，主要通過項目可行性研究、全面深入地進行市場分析、預測。調查和預測擬建項目產品市場的供需情況和銷售價格，研究確定市場，分析產品競爭對手和自身競爭力的優勢、劣勢，以及產品的營銷策略，并研究確定主要市場風險和風險程度。并對項目進度計劃、所需投資進行詳細估算、融資分析、財務分析、項目不確定性分析、風險分析、綜合評價等，定位產品，最終決策。這一階段的成本影響工程造價的程度最高，應作為房地產成本控制的最重點階段。
在投資決策階段，對潛在的項目進行成本管控，首先應從國家政策及宏觀形勢的分析和研究入手。房地產行業目前在我國屬于國民經濟的支柱產業，其生存和發展必然會受到國家宏觀政策及社會發展的大形勢影響，最終關系到國計民生和社會穩定。房地產企業受國家政策及宏觀形勢的影響主要表現在以下幾個方面。第一、在項目的實際運作過程中，房地產公司要不斷地同政府及壟斷行業打交道，在此過程中，國家的產業政策、法律法規以及項目當地的地方性政策、地方性法規等都在很多層面上制約著項目的建設，而且這些政策和法規又會隨著時間和環境的變化在適時地更新和變換；第二、房地產企業屬資金密集型產業，而融資的主要手段離不開銀行貸款或民間借貸等形式。而這些融資的途徑和方式又同國家的政策和經濟環境密切相關，也屬于國家宏觀調控的范疇，所以這方面的政策以及對政策的預測對房地產發展的影響尤其值得重視；第三、房地產行業在我國各行業中的主導性和重要性，就在于它涉及的行業太多，相互之前關系密切，彼此之間的發展相互制約，不同行業的政策調整和變化都會對房地產業產生連帶的影響。所以，只有充分做好對我國宏觀政策及經濟形勢的分析和研究，統攬全局，領會并運用政策，可為項目的投資及項目的收益提供有效的科學預期，減少項目投資的盲目和被動，從而有效地控制項目開發成本。
其次是進行市場調研及項目分析。第一、市場調研主要包括對項目所在地以及項目輻射周邊的市場狀況進行調研。通過對消費水平、租售價位、產品品質需求和關聯產業、建材市場、交通運輸等實際數據的收集、匯總、分析，以推算確定是建普通住宅、還是建高檔社區、還是建公寓、還是建商業等等；第二，產品品質的定位。是建超高端物業，高端物業，還是建普通物業，如果是酒店項目，是建三星級賓館還是建五星級酒店等等。所以只有通過市場調研，才能確定項目的物業形態和產品定位，物業形態決定了產品的配置內容，產品定位決定了產品的配置檔次，而這些又直接影響到項目的成本構成和成本高低。第三，結合市場和工程本身特點，確定項目的開發周期、資金使用計劃、融資進度，確定銷售進度及回款能力，確保項目開發過程中的資金鏈，減少資金的使用成本，加快銷售力度、提前回籠資金。只有通過對這些環節的周密計劃，詳細設計，充分調研，科學管控，堅決落實，才能有效地控制成本，確保項目的盈利能力。
三、項目規劃設計階段的成本控制
項目規劃設計階段的成本控制，規劃設計是建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關健性環節，也是成本控制的重點階段；設計質量是否達到國家規定、功能是否滿足使用要求，不僅關系到建設項目一次性投資，而且影響項目交付后的經濟效益，重設計的觀念越來越被很多房地產公司所接受，控制工程費用應從設計抓起，因此，建設單位在審查設計單位的設計時，要重視設計方案的優化、限額設計，用具體的指標進行設計必選，積極穩妥地采用先進的技術方案和成熟的新工藝、新技術，以節約成本，提品質量，創造投資效益。
四、招投標階段的成本控制
招投標階段的成本控制，招投標階段是由虛轉實、承上啟下的階段，此階段成本控制主要通過招標文件和相關合同約定來實現，招標文件和合同的質量好壞直接影響著施工和結算階段的成本，具體的成本控制應從以下方面入手：1、采購方式，盡量采用公開招標，只有通過公開的市場競爭，才能選到最好的施工單位，才是降低成本的最有效的手段；2、工程量清單編制水平，清單編制要充分研究圖紙、了解現場，對清單項目特征描述進行重點把控，減少招標后的索賠；3、招標范圍劃分；4、總分包界面劃分；5、甲供材、暫定價、甲控材品牌、材質、規格、采保費、損耗率的約定；6、結算方式等等。以上這些內容必須在招標文件中一一列清，盡量把施工過程中能遇到的各種施工、配合、結算等風險處理辦法都列入招標文件，做到有據可依，避免扯皮。
五、施工階段的成本控制
施工階段的成本控制，主要體現在對現場的掌控能力、對合同、招標文件的執行能力，要充分領悟合同、招標文件、設計圖紙里的相關約定和要求；在遇到必須變更、方案確定和簽證的項目，一定要把技術的可行性和經濟的合理性結合起來考慮，兩者不能脫離。
六、竣工階段的成本控制
竣工階段的結算控制，此階段的成本管理只能合理確定工程造價，卻不能有效控制造價。因為結算階段，所有的工程項目都已經發生，只能按照約定的結算方式和事實情況進行結算，只要把招標文件、投標文件、合同等相關合同文件和圖紙全面吃透，基本上就能合理確定工程最終造價。
七、維修階段的成本控制
房屋竣工驗收合格交付使用后，進入質保維修期階段。這個階段，小業主已開始使用物業，在此過程中極易暴露出各種質量問題，小的個性問題容易解決，但是如果出現大量的共性或結構質量問題，將會產生大量維修費用和賠償費用，重則導致嚴重的負面影響。因此，在交付物業的過程，必須對物業的質量狀態進行逐一檢查、整改合格，提前消除所有質量問題，絕不交付有質量隱患或存在質量問題的物業，避免同時產生維修費用和賠償費用，減少成本支出。
篇5
一、房地產企業引入數字網絡技術，推行企業信息化的必要性
房地產業作為國民經濟的支柱產業之一，經過二十年的發展壯大，取得了顯著的成績。在新的歷史條件下，為了更好地了解、分析和把握房地產市場態勢，促進房地產業健康發展，房地產信息化已成為歷史的必然。論文百事通而房地產企業信息化是房地產業信息化的基礎，是國家信息化的重要組成部分。
房地產企業信息化的高級階段稱為房地產企業數字化，是指通過數字技術使房地產企業的戰略選擇發生變化，并使戰略選擇的范圍大大拓寬。按照這種定義，光有一個很大的網站、一批觸網的員工或管理企業的軟件設施是不夠的。數字化房地產企業必須能夠利用數字技術為客戶和本公司的員工設計全新的價值理念，發現創造和捕捉利潤的新方法，并最終實現戰略差別化，從而構建自己的競爭優勢。
把數字網絡技術引入到房地產營銷模式中去，實施戰略差別化，構建競爭優勢，必將成為房地產行業的一大亮點，應用數字網絡技術，實施企業信息化之路，將是房地產行業發展的新趨勢。
二、數字網絡技術在我國房地產營銷領域應用的現狀
1、網絡技術的發展促進了房地產營銷管理網絡化和營銷方式數字化。在營銷管理網絡化方面，一些房地產商開始在自己的公司內部和網站上建立營銷數據庫，以方便以后開發銷售過程中的營銷管理。營銷數據庫還可以起到其他一些非常重要的作用：第一，房地產企業可以在互聯網上直接開展市場調查活動，了解有意向購房的消費者對住宅的要求如何，針對調查數據所反映的市場要求，進行準確的產品定位，把握營銷策劃的方向。第二，可以為客戶提供周到滿意的售前售后服務。通過營銷數據庫，企業可以在互聯網上跟客戶進行雙向交流，實現一對一的營銷模式。第三，通過營銷數據庫的互聯和共享，公司各個部門可以即時溝通，還可方便地查找資料。在數字化營銷方式方面，一些房地產企業通過先進的三維數字技術向客戶展示樓盤，從而豐富了樓盤廣告的表現形式，以達到促進銷售的目的。
2、構筑網絡化、智能化社區的營銷概念正成為當今房地產營銷的一大亮點。由于網絡化、智能化社區的營銷概念在當今房地產營銷領域的流行，一些房地產企業都將信息化和數字化作為自己的賣點。現在推廣數字化、信息化正成為一種潮流和模式。數字化的營銷概念主要體現在數字化、網絡化社區概念，其實質在于涵蓋了教育培訓、電子商務、家庭辦公、家政服務、法律咨詢、休閑娛樂、視頻點播、網上教育、網上購物、醫療保健等服務內容。經過專家嚴格審批，上海浦東的中國通信貿易大廈被認定為上海的首座甲級智能化大樓。深圳香榭里花園小區是亞洲首獲國際“最優秀住宅社區規劃設計大獎”的住宅小區，其一期工程的智能化系統整體設計方案，充分體現了21世紀的“智能理念”。廣州市智能化小區麗江花園星海州因“潮流E生活，網絡新社區”而列入廣州十大明星樓盤。作為中國房地產巨頭之一的中國房地產開發集團，將在未來的5年之內，首先將其已經建成的1000多個社區改造成現代化的新型數字社區，并最終實現在全國建立2萬個數字社區的目標。這些房產企業都在為數字化小區建設推波助讕。
3、網絡廣告是房地產商實施現代媒體戰略的重要組成部分。營銷媒介方面，互聯網作為一種數字化的互動式媒介在短短的時間內在房地產銷售實踐中迅速普及起來，涌現出像搜房網、買房網等一些知名的網站。網絡營銷的效果主要還是通過網絡廣告的效果來體現的，在網絡廣告的新空間，必須改變傳統的思維模式，廣告公司與房地產開發商都面臨著改變營銷傳播方法與選取媒體的壓力與機遇。與傳統的四大傳播媒介（報紙、雜志、電視、廣播）廣告及近來備受垂青的戶外廣告相比，網上拍賣的廣告形式作為一種嘗試也被一些房地產公司反復采用。由于網絡廣告自身具有得天獨厚的優勢，相信在不久的將來，網絡廣告自然會成為房地產商實施現代營銷媒體戰略的重要部分。
三、數字化、網絡化介入房地產營銷領域的現存問題
1、房地產企業實施數字化營銷策略，大部分虛而不實，只有概念沒有內容，企業行為尚待規范。在營銷概念的數字化方面，縱觀目前打出數字化、網絡化概念進行營銷的眾多樓盤，其“網絡改變生活”的宣傳口號，改得無非是唯一的以“寬頻到戶、高速上網”為主的簡單內容，而缺少網絡化的實際內容。社區鋪線、布線做的僅僅只是網絡化前期的準備工作，一些功能還不能完全應用或根本不能用，還遠遠不能稱其為“信息化社區”。事實上，信息化都是一個過程，部分人以為安裝好相關設施，就實現了數字化、信息化。其實，正如安裝了電腦不等于實現了電腦化一樣，信息化需要系統不斷的應用和改進，需要教育與培訓來達到信息化的目標。同時，雖然大家都在追求信息化營銷，但大部分人做的是表面文章，真正重要的是網絡內容與服務。每個打著數字化、網絡化概念的樓盤都向購房者承諾各種各樣的信息服務，然而數字化、網絡化概念營銷實際意義是在于將這些承諾變成現實。
2、房地產公司對網上營銷的費用估計不足，營銷效果難測，缺乏評估手段。房地企業應該建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果，清楚地了解網絡營銷對企業所產生的作用。然而，獲取評估的參考指標比較復雜，瀏覽人數不能簡單地作為可靠的評估指標，更有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。企業必須注意收集客戶對企業網址提出的意見，在必要時做出適當修改；不斷調整網上營銷策略是Internet營銷成功的關鍵。
3、房地產公司缺乏相關的專業人員，缺少相應的互聯網營銷技術。實施房地產業信息化離不開高素質的人才，所需要的人才，不僅要懂計算機，還要懂經濟、懂企業營銷管理。但是，由于我國房地產業發展歷史不長，尤其房地產信息業剛剛起步，缺乏相關的專業人員，嚴重制約了房地產企業信息化的發展。雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點與企業截然不同，如處于盈利、促銷、愛好等目的，可能沒有設身處地從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，沒有結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，依靠專業網絡設計公司的設計并不能反映其真正需求，真正能取得良好效果的案例不多。
4、房地產開發商對網上營銷前景缺乏認識，素質尚待提高。他們開展信息化可能僅僅是趕時髦，存在一定盲目性。這對企業的危害較大，因為開展信息化不能對企業有所作用的話，企業所花費的資源就會白白地浪費。所以，房地產項目在開展信息化之前，應明確企業的信息化目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、所需的資源、資金分配、預期效果等。
5、房地產公司網絡直銷或通過網上中介機構間接銷售的購房方式正受到網上支付手段的限制。在促銷、展示樓盤的數字化方面，利用網上全數字化的三維技術，雖然的確可以引導受眾進入真實感和可視化達到最完善地步的交互式環境，其巨大的感染力對于正處于由傳統營銷模式向數字化、網絡化營銷模式轉化的臨界點上徘徊的房地產業，無疑是一種突破性的解決方案，網上選房的優勢不言而喻，但是要發展成網上購房，卻受到網上支付手段的限制，還會有很長的一段路要走。
四、解決措施和建議
1、必須將數字化、網絡化營銷服務承諾變成現實，切實加強信息網絡技術項目與房地產營銷業務的融合程度。房地產公司能否在營銷領域中獲得成功，取決于它能否真正向購房者提供銷售過程中所承諾的信息服務。同時，房地產上市公司通常資產規模較大，難以在短期內完全轉型，尤其是大量存貨需要消化，如果介入的信息科技能與房地產業務相互融合，就能在利用高科技使產業升級的同時帶動存量的消化，一些上市房地產公司參與數碼港等信息項目的建設將對公司產生較好的效果。新晨
2、建立相關的法律法規配套體系。由于數字網絡技術引入房地產領域的時間不長，真正直接針對房地產信息營銷的相關法律、法規幾乎沒有。為了給房地產信息營銷的實施創造一個良好的法律政策環境，出臺頒布一部《房地產信息營銷管理辦法》的法律文件很有必要。但考慮到我國地方之間的發展狀況極不平衡，沿海地區城市的房地產發展規模遠大于內地，少數大城市的房地產營銷發達程度也遠遠超過其他地方，這給全國范圍內推行營銷數字化帶來了一定難度。根據我國地區之間目前面臨的不同情況，需要在數量和結構兩個方面進一步完善，在全國的房地產營銷服務中建立一套規范、科學、統一的但又符合地方特色的規定標準。
3、積極進行項目產品和網絡營銷效果的網上調研。從中發現消費者需求動向，為企業細分市場提供依據。目前，網絡市場調研作為一種新的市場調查方式，已受到企業重視，一些網絡服務公司也已經開始為公司定制網上調研業務。但如何在大量信息的包圍中吸引上網者參加調研并積極配合，仍需做出更多的探索。
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【關鍵詞】基于工作過程 高職 人居環境 教學設計
【基金項目】廣東省教育科學“十一五”規劃2010年度研究項目《低碳經濟背景下資源環境與城市管理專業人才培養模式的研究與實踐》（課題編號：2010tjk220）。
【中圖分類號】G42 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2013）06-0253-02
進入21世紀，城市空氣污染和噪音越來越成為城市的常見病，嚴重危害著人們的身體和精神健康。國家通過各種政策號召各級政府，企業和個人參與到低碳社會的建設中來，因此，越來越多的房地產開發企業為適應社會和市場的需要，積極開發綠色低碳住宅。作為為房地產企業輸送智力資源的高職院校，應該與市場需求保持同步。我院通過對房地產企業的調研和畢業生的反饋，對人才培養方案進行了修訂，近兩年將《人居環境》課程作為房地產經營與估價專業的專業課開設。通過兩年的探索，我們教學團隊對該課程的建設積累了一些心得體會。本文試圖從高職房地產類專業的《人居環境》課程的設置背景，課程總體定位，課程內容選取，課外實訓環節設計等方面對該課程的教學進行一些探討。
1.課程設置背景
1.1政府對綠色低碳住宅的倡導
2009年12月在丹麥首都哥本哈根召開的世界氣候大會，標志著世界經濟將進入一個以“低碳”為顯著特點的新時代。中國通過政府制定中期減排目標，決心將粗放型的經濟發展模式轉變為低碳、環保、節能的經濟發展模式。積極進行節能減排的改造，建立綠色低碳住宅將是中國房地產走上健康發展的必由之路。政府通過制定有關政策引導來推動建筑業和房地產業的節能意識和參與。各級政府出臺建設低碳城市的行動綱領和實施意見，明確建設低碳建筑有關規定，從規劃設計、施工、裝修、驗收、物業等各環節，對新、舊建筑提出綠色低碳化建設規定。同時，各級政府實施相關扶持激勵政策，加快落后建筑材料的淘汰速度，加大對新材料的開發應用扶持力度。
1.2房地產市場對綠色低碳住宅的需求
低碳新材料的應用從表面上看的確是增加了建材成本，但從長遠的綜合效益上來講，總成本是下降的，使資源浪費的現象得到緩解。以一套100平方米的房子為例，購買節能住宅增加成本約20000至30000元，按每平方米每年可節電40千瓦時計算，一年就可以節約數千元左右，這樣購房增加成本大約幾年就可收回。根據權威調查機構所做的一項網絡調查結果顯示，80%左右的受訪者表示會選擇購買低碳住宅，由此可見低碳建筑的市場很廣闊，普通居民對低碳的接受能力比較強。因此，作為房地產開發企業，也會順應市場需求，逐漸提高房地產產品的節能環保水平。
1.3低碳住宅技術的使用和普及
“綠色低碳住宅”是一種低碳，環保，節能的居住空間。這類住宅實質是以可持續發展為指導，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統一，在以人為本的基礎上，利用自然條件和人工手段創造一個有利于人們舒適、健康的生活環境。近年來，低碳住宅技術的使用和普及越來越廣泛，一方面政府通過合理發展城市規模，集約高效利用土地，合理布局城市居住用地，創造良好的居住小氣候條件，從根本上減少對能源的依賴。另一方面，企業通過住宅設計創新，包括建筑設計如戶型結構設計創新、遮陽通風技術，中水利用技術，利用太陽能等綠色可再生能源技術，來補充能源消耗，實現節能減排。這些節能技術的應用為低碳住宅的實現奠定了技術基礎。
所以，作為未來從事房地產行業的學生們，應該將這類知識作為專業課進行學習和灌輸，使他們具備基本的規劃和設計節能低碳環保住宅的能力。
2.課程總體定位
國家教育部《關于全面提高高等職業教育教學質量的若干意見》（教高[2006]16號文件）指出：高等職業院校要積極與行業企業合作開發課程，根據技術領域和職業崗位（群）的任職要求，參照相關的職業資格標準，改革課程體系和教學內容。
我院的房地產經營與估價專業將培養具備房地產經營與管理的基本理論、基本知識和基本技能，熟練掌握房地產資源開發利用和經營管理的技能，能夠從事房地產開發、經營和管理業務，以房地產營銷與經紀為主要能力，兼具房地產項目開發前期報建與策劃、后期物業管理服務方面工作的一專多能的高素質技能型人才。學生通過三年的學習，考取助理房地產策劃師、廣州市房地產中介服務人員或物業管理員（三選一）資格證，可勝任房地產開發報建員、樓盤營銷策劃專員、地產經紀、物業管理員等崗位。通過廣泛的調研，房地產經營與估價專業崗位、職業資格、工作任務和所需技能對照表如表一。
表1：房地產經營與估價專業崗位、職業資格、工作任務和所需技能對照表
根據表一對照中各種職業資格對應的工作任務和技能要求，我院房地產經營與估價專業人才培養確定了專業技能課的構成，具體課程進程如下。由于各類崗位中均需要具有住宅物業人居環境規劃和維護的知識和技能，所以將《人居環境》課程定位于我院該專業的專業課，用于學生拓展能力的培養。我院房地產經營與估價專業體系架構與課程路線如圖一。
圖1：房地產經營與估價專業體系架構與課程路線
3.課程內容選取
根據國家對高職院校課程改革的要求，在《人居環境》課程中，我們課程團隊通過對接房地產經營與估價專業課程與行業（企業）崗位（群），以房地產開發工作過程為主線、典型工作任務為節點，整合、序化和重構《人居環境》課程內容；引入企業真實項目，以典型產品為載體設計學習情境，探索任務驅動教學法在課程中的運用，改進學生考核與評價指標與方式，促進學生核心職業能力和綜合職業技能的形成。課程計劃總學時為36學時，主要教學內容、重點和學時數分配如下表。在表二中，我們根據人居環境工作的具體內容，將課程整合為三項基礎理論知識和十項工作任務，通過教學中基于工作過程的十個項目的訓練，使學生掌握人居環境打造和規劃的基本技能。
表2：《人居環境》課程教學進度表
4.課外實訓環節設計
對《人居環境》課程的學習不但需要課內分散工作任務的操作實習，還需要課外綜合實訓的實際運用，課外實訓內容主要通過以下綜合實訓環節來完成。
4.1實訓環節一：樓盤人居環境實地調研
4.1.1實訓目的
現場指導學生認識居住區的人居系統構成，培養真實工作環境的適應能力。
4.1.2實訓要求
利用課下時間讓同學們實地調研樓盤，分析具體樓盤的人居環境構成。參觀樓盤的各項人居系統設計的情況。
4.1.3實訓步驟
教師選定調研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調研企業，參觀樓盤的各項人居系統設計的情況。最后提交一份某樓盤人居環境系統情況的調研報告。
4.2實訓環節二：樓盤人居環境比較
4.2.1實訓目的
使學生通過調查了解不同樓盤在打造人居環境時的具體方法和策略，進一步培養學生如何將所學知識應用到真實工作環境中。
4.2.2實訓要求
利用課下時間讓同學們調研不同樓盤的大氣、水、聲環境，固體廢物的處理和利用熱環境、光環境、電磁輻射環境、放射性環境，居住區綠化，居住區氣候的改善等的情況，并比較各個樓盤人居環境的優劣。
4.2.3實訓步驟
教師選定幾個調研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調研企業，然后按照人居環境的評價標準，讓學生分析各個樓盤人居環境的優劣。最后提交一份各樓盤人居環境系統比較的調研報告。
4.3實訓環節三：樓盤營銷策劃（綠色住宅產品設計部分）方案寫作
4.3.1實訓目的
培養營銷策劃（綠色住宅產品設計部分）文案寫作的能力，培養對樓盤的整體策劃和推廣的能力。
4.3.2實訓要求
根據所學知識，學生在課下對老師布置的特定樓盤用PPT格式做一個營銷策劃（綠色住宅產品設計部分）方案，并在課堂上演講。
4.3.3實訓步驟
學生先在課下進行指定樓盤營銷策劃（產品設計部分）方案寫作的準備工作，以組為單位在教師指導下進行樓盤營銷策劃方案的講解和評比，最后提交一份XX樓盤營銷策劃（產品設計部分）方案。
5.結語
高職房地產類專業設置《人居環境》課程是適應社會發展低碳經濟的需要，也是高職房地產類專業適應房地產開發企業對一線房地產開發、經營人才的需要。作為高職院校教師，我們還應不斷關注低碳節能技術的發展，強化實踐教學環節，培養適應社會經濟發展的高素質技能型房地產專業人才。
參考文獻：
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篇7
關鍵詞：房地產;項目管理;存在問題;措施控制
Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
1前言
一個房地產項目能否成功關鍵在于能否做出正確的措施控制及對項目進行合理的管理;房地產項目管理是一個比較復雜的過程,它包括項目的可行性論證、項目的規劃設計、項目的報建報批、工程的招標、施工組織與監理、財務管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業管理等。
2房地產項目管理的意義
房地產項目管理是房地產開發的重要環節,也是實質性的環節,如何做好房地產項目管理一直是困擾房地產開發商的主要不足，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發項目管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現代房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以現代房地產開發管理理念進行工程開發的管理工作，推動論文范文企業的健康發展。
3房地產項目管理存在的問題
3.1項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。
3.2由于對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多,有些工程從開工到竣工都發生了設計變更,變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在:缺乏合理的設計招標程序,忽視設計對項目投資控制的重要性,設計監理缺失,文檔資料缺乏制度化、規范化管理等。在工程項目決策前,進行財務與技術經濟分析的方法,它是開發商在開工前對工程項目的技術、經濟是否可行,進行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計文件供應遲緩、變更多等。
3.3項目運行過程項目管理機制不完善,導致項目進度管理及成本控制的失控。項目運行機制的不完善,導致項目管理的失控,如項目工程進度失控,延期交房普遍;房地產開發成本控制不力,管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于項目工程現場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中,糾紛不斷。
3.4物業服務管理,對房地產開發企業來講就是售后服務,物業管理是我國房地產企業在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導致企業品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現在:未能積極處理售買雙方的關系,售后維修不及時,配套設施不到位等。
3.5從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
4房地產工程項目管理措施
4.1建設工程項目組織模式管理
建立建設項目標準化管理體系需成立專門的組織機構，組成人員主要由工程設計、施工、造價、財務人員組成。該系統的建立和有效運行是一項復雜的系統工程，涉及建設項目每個崗位，甚至每一個員工，因此需要建立一個科學、合理、精干、高效的跨部門組織機構來指揮協調整個標準化管理體系的制定和落實過程。這項工作由公司領導層直接參與和決斷，遵循責、權、利統一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負責的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實職能分工是建立該系統的先決條件和重要基礎。
4.2全面完善房地產項目成本管理
篇8
【關鍵詞】房地產專業 理論與實踐一體化模式
【中圖分類號】G【文獻標識碼】A
【文章編號】0450-9889（2013）03C-0167-02
房地產專業是我國新興的一個專業，其在培養目標上，要求該專業方向的畢業生具有經濟、管理、法律和房屋建筑工程技術等基本知識，初步具有分析和解決房地產經濟理論問題的能力，具備從事房地產開發與評估、房地產市場營銷、房地產投資與融資、房地產估價、物業管理和房地產行政管理的基本技能，適合在市政工程企業、房地產開發企業、建筑企業、房地產中介及咨詢機構、房地產管理部門等從事房地產經營管理及相關工作的應用型專門人才。但縱觀當前我國眾多高校房地產專業，其過于偏重于房地產理論知識方面的傳授，缺乏一定的實踐操作能力的培養，人才培養目標和培養規格模糊，沒有針對性和適應性，與社會需求相脫節。因此，要想所培養出來的房地產專業畢業生能快速適應社會的需求，掌握較強的實踐操作技能，將理論與實踐教學一體化教學模式應用于房地產專業，顯得尤為重要。
一、房地產專業教學現狀
（一）重理論、輕實踐
從教學大綱、教學計劃等教學文件看，目前房地產專業教學以理論教學為主線，實踐教學內容處于從屬的、被支配的地位。這就使得實踐內容的目標、要求、范圍及性質不明確、不具體，從而忽視了實踐教學的重要性及地位。
（二）理論教學與實踐教學在一定程度上出現脫節
房地產專業類課程是一門以培養學生應用技能為主的實踐性學科。在理論教學過程中，教師是采用語言表達方式將房地產工作人員在實際經營管理中遇到的問題表述出來，它是按照“房地產市場調研分析能力一撰寫房地產市場調研報告能力―房地產市場定位、細分能力―房地產營銷策劃、策略能力”等來安排理論知識的傳授。在這個過程中，學生是靠自己所想象和推理的思維來確定在房地產具體業務的處理方法，要達到這一教學目標，師生雙方都要花費較多的精力。而在實踐教學過程中，是讓學生參與到校內實訓基地、校外實訓基地當中去，特別是通過在房地產企業進行定崗實訓，讓學生直接參與到具體問題的處理當中，旨在培養學生分析和解決房地產經濟問題的能力，這同樣也需花費一定的精力。這兩種教學無論在目標、方法、內容上都有所不同，如果生硬地將兩種方式拼湊在一起，不僅不會使理論教學與實踐教學有機地結合起來，而且還會加大教師與學生的負荷，這也是專業課教師總在抱怨課時緊張的原因之一。
（三）缺乏學生專業技能實踐場所
由于房地產專業實訓的復雜性，學校一般情況下無法提供完整的各環節的實訓，所以學生在校內無法完成各種房地產技能訓練。同時房地產企業一般也不愿意接納學生實習。因為一旦學生進入房地產企業，就會給企業增加很多工作和責任，需要安排指導人員及實習場地和實習用具，如果讓企業以無回報的方式來完成這些工作，那是不可能的。
（四）教師結構不合理，缺乏實踐經驗豐富的教師
房地產專業教學能否取得預期的效果，取決于它是否有一支經驗豐富、結構合理的師資隊伍。由于我國房地產教育起步較晚，目前很多院校房地產專業的教師多是從管理、經濟、營銷等專業轉行而來，或是有些教師直接從大學畢業后從事教學工作，房地產知識不夠系統、不全面和不扎實，缺乏實踐經驗，對房地產專業中的很多業務并未親身經歷過，更談不上將理論知識與實踐相結合。
二、房地產專業理論與實踐教學一體化的具體實踐
（一）課堂內開放式教學
課堂內開放式教學是圍繞房地產企業的具體項目來組織教學，打破現行教材和教學模式的條條框框，在課堂上直接對房地產具體的項目進行講解，使學生能把理論知識和實踐貫穿起來。通過專業教師的理論講授，使學生不僅能理解和掌握知識技能，還能充分挖掘自身的市場調研和分析能力、客戶交流溝通能力和房地產市場調研報告撰寫能力等，為其后續的學習打下良好的基礎。
（二）參與房地產項目的現場教學
房地產項目管理的教學應以學生掌握房地產市場調研和分析能力、項目資金的獲取方式、房地產市場營銷策劃、房地產項目的經營管理等為目標。要達到這個目標，必須通過現場技術人員的“行為引導”和學生在看、問、實操中的“感悟”來實現，而參與房地產項目操作的全過程是最好的實踐教學方式。在進行房地產項目的現場教學前，教師應事先布置一些有關實操方面的作業，讓學生帶著問題和目標去進行現場觀察，通過現場的觀察、向技術人員請教、實操等方式，大大激發學生專業學習的興趣，達到實踐中去煅煉、鞏固學生所學專業理論知識、提高學生專業知識運用能力的目的，使學生從實踐中獲得一定的職業經驗。同時，選派專業教師全程跟蹤指導，為學生解答疑惑，可以提高學生運用專業知識解決實際問題的能力。
（三）請專家到校開講座，開展房地產銷售等實訓教學
房地產專業的培養目標是使學生掌握本專業的職業技能，同時還要了解市場發展的方向。因此，為了讓專業教師和學生能及時地了解房地產方面的第一信息，學?？裳埰髽I的相關負責人或是銷售能手等到校開展知識講座，讓學生能及時掌握書本上不能學到的新技術、新工藝、先進的管理措施等，彌補理論和實踐教學的局限，擴大學生的視野。
同時，學校還可與企業進行協商，讓學生親身經歷房地產銷售方面的全過程，如制作樓書、沙盤、戶型模型、“五證一書”及銷頁等，讓學生全程參與，并按實際房地產銷售流程劃分好各自的角色，使學生在活動中切實體會房地產企業各崗位職責和任務，最大限度地貼近房地產銷售實際，在“學中做，做中學”，極大地鍛煉學生的房地產銷售能力。同時，專業教師通過和企業的合作，進一步了解企業對學生的需求，按照企業的用人標準來培養學生。這樣培養出來的畢業生，往往更受用人單位的喜歡和肯定。
當前，這種以學生為主體開展的實訓教學，是房地產專業實訓課程改革的重點，也是理論與實踐教學一體化模式的必然要求。采用這種教學模式，改變了以往以教師為中心的教學方式，學生不再是知識的被灌輸者或機械的操作者，而是房地產銷售實踐中的參與者，既能活躍學生思維，又能激發學生的個性和潛能，從而能收到良好教學效果。
三、對房地產專業理論與實踐教學一體化的建議
（一）充分利用校內資源，建立校內“模擬”實訓基地
建立校內“模擬”實訓基地是實現技能型人才培養目標的基本條件，也是提高人才培養質量的關鍵之一。因此，要實現房地產專業理論與實踐教學一體化，就要在校內建立高水平的校內“模擬”實訓基地，形成仿真的職業環境，讓學生能在仿真的實踐環境下進行全過程的操作和研究性實踐，這樣既能滿足學生實訓的需要，又能充分調動學生學習的主動性和積極性，從而不斷培養學生的實踐能力、創新能力和開拓意識。
（二）加強教師隊伍建設，建立“雙師型”教師培養模式
實踐教學需要教師既有扎實的理論和教學經驗，又有生產實踐經驗和熟練的動手操作技能；既要了解本專業及相關行業的發展趨勢，又要具有運用新知識、新技術、新工藝、新方法開展有效教學及教研的能力。因此，房地產專業要想實現自身的培養目標，培養出適應銷售、策劃、經營管理等第一線需要的應用型人才，必須以技術和應用能力為培養主線。而加強教師隊伍建設，加強“雙師型”教師培養，使房地產專業的教師能掌握業務實際操作技能，并將其融入校內課堂的教學中，使理論與實務操作相結合，則成為實現理論與實踐教學一體化的關鍵。在培養雙師型教師隊伍時，要求房地產專業教師既要具備在教學規劃、教學設計和教學實施等方’面的能力，而且還應親身到企業中進行學習，參與房地產項目的制作樓書、沙盤、戶型模型、銷售等等方面的實踐，并從實踐活動中提高自己的專業水平。同時，“雙師型”教師除應加強自身的實踐操作能力，還應敏銳捕捉房地產市場的最新發展趨勢、國家和地方法律政策以及貨幣政策的新動向，不斷為自己充電，更好地掌握第一手最新的教學資料。
（三）完善校企合作機制，構建合作式校外實訓基地
完善校企合作機制，通過與企業建立長期的合作式校外實訓基地的模式，是當前房地產專業理論與實踐教學一體化的必然要求，可以使學生順利完成由學校向工作崗位的轉變。因此，學?？啥嗦撓祹准曳康禺a企業，由學校每年撥出一定經費、提供人員，企業提供場地，進行包括實習實訓安排、就業一條龍的實習模式，這樣既可在學校和企業之間維持相對穩定的合作關系，又可使學生能從崗位實習中獲取最直接的實踐經驗，為其畢業后走入就業崗位實現零過渡。
篇9
關鍵詞：房地產；市場；營銷
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
近年來，隨著國家宏觀調控作用的逐步顯現和房地產業的逐步成熟，房地產營銷面臨新的形勢。當前，我國的房地產市場逐步發展壯大，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產產品不同于一般的消費品，其物業的不可移動性、價值的高額性、生產周期的長期性、消費需求的層次性和多樣性，無不影響著銷售的成功。房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環節和手段，越來越受到開發商們的重視。但是，由于中國的房地產營銷理論與實踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷理論體系尚未在房地產業內形成，房地產市場營銷還存在不少值得探索的問題。
一、 我國房地產營銷主要存在的問題
1.市場調查缺乏真實性。一些企業在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據，其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢，也很少進行實地調研，從目前可見的營銷報告中，對房地產消費者的調查，包括購買類型調查及購買者心理，對競爭者的調查，包括銷售動態、優勢、借鑒經驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高，直接影響了到房地產企業經濟效益和社會效益。
2.價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調節和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。
3.促銷策略單一。從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發現問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業對房地產營銷的要求。
4.營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產營銷的發展。營銷的過程是一個產品推銷、引導過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項目的銷售過程，不難發現大多數企業都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產的增值空間；節奏近視癥，整個樓盤同時上市，結果剩下的“死角房”無人問津；效應近視癥，片面地運用營銷技巧來產生效應，項目面市無計劃，前后矛盾。
二、房地產市場營銷對策
1．注重市場調研，實施全過程營銷。房地產全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產從選址、設計、施工到竣工銷售及物業管理的全過程。可以說房地產營銷的目的主要在于深度的前期市場調研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業的出現是在選址、開發前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。
2.大力開展網絡營銷
房地產產品銷售最大的特點是購買者的“慎買”，即消費者在購買之前，往往會傾注很多的時間和精力，詳細深入地了解產品的相關信息，反復比較均衡。這是由于房地產產品價值巨大和消費持久性決定的。信息的不對稱是導致購房者“慎買”的主要因素。要把消費者的“慎買”轉化為購買欲望，必須在房地產營銷中強化信息溝通。過去，房地產營銷信息溝通主要借助的手段是報紙和直投廣告這類平面媒體。這種宣傳材料信息量非常有限，而且帶有很大的誘導性質和片面性，使得潛在購買者對之產生很多質疑和不信任。因此，如何消除這些障礙因素，化解信息的不對稱，提高房地產開發商與潛在購買者之間信息的通暢性，是提高房地產營銷效果首先需要解決的問題。借助網絡手段，可有效化解交易信息不對稱。房地產商建立自己的網站，提供購房的各種信息，并設置互動的欄目，解答客戶提出問題。消費者通過訪問網站，可以獲得比平面媒體宣傳材料上提供的要詳細得多的相關信息，并實現與開發商的互動。
3．注重人性化營銷
人性化營銷是新時代的營銷理念。所謂的人性化營銷就是通過充分滿足人性的需求來達成營銷的目的。營銷過程中的人性化包括四大方面：順其本性，以滿足消費者的基本居住需求來進行營銷；尊其習性，以尊重消費者的居住習俗來進行營銷；適其品性，以適合消費者的居住文化品位偏好來進行營銷；滿足個性，以滿足消費者居住個性需求來進行營銷。在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題；運用情感溝通，將樓盤的優勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優惠政策等因素傳達給消費者；售樓處的環境設計要盡量完備人性化設施，體現對消費者的關愛。例如在售樓處設置小型兒童樂園、老人休息處、飲水設備、殘疾人專用通道等。
三、小結
目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷已然成為房地產開發的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產營銷策略，這對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產行業而言也具有重要的現實意義。
參考文獻：
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[2]杜宇.試論房地產營銷策略[J]，中國科技信息，2006（4）.
篇10
關鍵詞：網絡營銷 房地產營銷 應用
0 引言
隨著信息時代的到來和電子商務的發展，房地產市場出現了利用Internet網絡資源進行的網絡營銷。其優勢在于，網絡中介市場開放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節省了大量的人力物力?？墒?，網絡營銷在高速發展的中國房地產市場上的應用卻很缺乏，大多房地產公司仍然執著于過去簡單的市場買賣概念與傳統的營銷模式。
1 我國房地產網絡營銷存在的問題
1.1 外部問題
1.1.1 互聯網絡客觀環境的限制 根據CNNIC（中國互聯網絡信息中心）的統計，我國上網用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產開發企業和房地產中介商對互聯網的特點和發展趨勢還未理解領會。
1.1.2 消費者傳統的消費習慣的影響 人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果。互聯網為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。
1.1.3 互聯網的安全措施還有待完善 互聯網開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。這成為影響網上直銷發展的重要障礙，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。
1.2 內部問題
1.2.1 企業自身的Internet營銷技術還不能滿足網絡營銷的要求 雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，可能沒有設身處地的從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。
1.2.2 開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性 有些房地產企業或項目上網存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。
1.2.3 房地產企業缺乏有效評估網絡營銷銷活動的手段 瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。
1.2.4 企業對上網營銷的費用估計不足 由于網絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發展會使企業在 Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。
1.2.5 房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發展。
但是網絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優勢。房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。
2 房地產網絡營銷策略
2.1 設計制作網頁、維護WEB站點 在設計網頁的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業服務公司幫助策劃和設計網站。
2.2 制定房地產網絡營銷計劃 營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業的自身特點和房地產行業的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產計劃。
2.3 企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。企業必須注意用戶對網頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是網絡營銷成功的關鍵。
2.4 不斷更新網頁，并進行費用預測與估計 市場在發展，網頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現出來。與此同時改變企業的營銷費用策略。
