房地產企業采購流程范文

導語：如何才能寫好一篇房地產企業采購流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

 

在當今的21世紀，已經不再是企業與企業之間的競爭，而是供應鏈和供應鏈之間的競爭，對于市場中的企業來說，哪個企業的供應鏈整體競爭力比較強，哪個企業就能獲得最大的競爭力，特備是對于房地產企業來說更是非常明顯。近年來，房地產企業物資的采購、供應和管理都是呈現分散管理的狀態，在這種情況下，導致物資的質量、價格以及供應等都不能得到保障?？茖W合理的采購成本管理能夠避免采購和供應之間產生脫節，進而產生物資的浪費和流失[1]。所以說，供應鏈采購成本管理法在房地產企業中具有非常重要的作用，本文對供應鏈采購成本管理法在房地產企業的運用進行了分析。

 

一、房地產企業供應鏈采購管理存在的問題

 

(一)缺少對房地產企業內部流程工作的管理

 

對于房地產企業來說，因為沒有認識到采購環節在供應鏈中的作用，只是將其作為一個輔助的部門，內部之間的部門不能很好的配合，缺少內部流程工作的管理。在房地產企業中，為了能夠加強企業內部的管理，建立了部門之間相互監督、相互審批以及相互溝通等，但是這種形式很難提高采購工作的效率，導致出現了非常漫長的采購周期。在房地產企業當中，采購是一個非常敏感的部門，雖然在表面上看來管理非常嚴格，但是事實上只是多了很多繁瑣的手續，而且好降低了工作的效率。如果采用供應鏈管理的理念，建設透明公開的供應商評價體系，那么就能省去很多的手續。比如，可以要求供應商預留5%的質量保證金，使房地產企業作為強勢的買方，在采購貨物時，要堅持收到貨，并且驗貨之后再付款，另外，還有一年的保修時間，在合同里面要明確的標識出來，從而促進采購流程的順利進行。

 

(二)缺少對物資使用以及庫存的管理

 

首先是物資使用的管理。在房地產企業的物資使用時，經常存在很多的漏洞，一般情況下，物資的使用是根據需求而進行供應的，經常出現積壓或者是流失的現象，沒有完善的管理制度，也缺少對物資的跟蹤管理，不能保證物資的準確使用和及時查詢，因此，導致物資的使用比較混亂和復雜;其次是缺少科學有效的庫存控制和管理。在房地產企業的供應鏈中，物資流動和信息流動沒有標準化的管理和規范，隨意性比較強，缺少科學有效的庫存控制和管理方法，只是按照以往的經驗來進行物資的采購，不管是采購時間還是采購數量，都存在很大的盲目性。

 

(三)采購部門與供應商之間關系比較復雜

 

在房地產企業當中，因為沒有科學完善的供應商準入制度，缺少健全的市場機制和市場秩序，在這種情況下，一些生產規模比較小、生產能力不是很足、技術水平落后以及服務不到位的供應商就會趁機侵入。而這些供應商會受到企業政策調整、技術加快以及市場價格的調動等外部因素的影響，從而造成各種形式的風險，而且還缺少應對風險的措施，導致出現違約行為、惡意欺騙行為以及違法犯罪行為等。另外，還有一些供應商不能按時履行合同，或者存在提供的產品質量得不到保證、技術性能不符合要求、售后服務跟不上以及技術指導不到位等問題，導致采購部門和供應商之間的關系逐漸復雜，影響房地產企業的采購工作[2]。

 

(四)缺少對采購環節的管理

 

在進行房地產企業物資的采購過程中，一些供應商經常對采購人員進行行賄，從而影響對采購環節的管理，導致采購的物品不能符合標準質量，缺少對供應商公平系統的評價。另外，因為沒有充分重視和供應商之間的伙伴關系，所以缺少完善的評價系統，在進行物資的采購時，只能通過搜集的資料來判斷供應商，其中供應商的信息不能達到十分準確，再有，還能通過和以往的經驗來進行供應商的選擇，從而使采購人員在采購時失去了主動性，影響交貨的速度和質量，導致缺少完善的采購過程管理。房地產企業為了促進采購環節的管理，制定了非常復雜的管理制度，致使在進行溝通時需要花費大量的時間，進而錯過了采購的最佳時機，使采購工作的效率得不到保障，延長采購的時間。

 

二、供應鏈采購成本管理法在房地產企業中的運用

 

(一)增強采購部門和房地產企業中各個部門之間的關系

 

對于房地產企業來說，在進行供應鏈采購成本管理時，要想實現企業的最大利益，加強采購部門和房地產企業中其他部門的關系是非常重要和必要的，這樣不僅利于采購過程中信息的傳遞，還能降低各個部門之間相互抱怨、相互不理解的狀態，能夠加強部門之間的溝通。通過各個部門之間的交流和溝通，能夠充分保證采購的質量和價格，不僅使采購的物品實現物美價廉，還能為房地產企業帶來最大的經濟效益。采購部門和財務部門合作，能夠及時為財務部門提供資金的應付以及預付的情況，而且財務部門正常的支出非常利于房地產企業和供應商之間良好關系的建立。

 

(二)加強對房地產企業采購成本的管理

 

在進行房地產企業物資的采購時，一定要重視編制采購計劃，明確這次采購是否非常重要，怎樣采購，采購的物品是什么以及采購的時間和數量等，最重要的是選擇那個供應商，只有明確上述問題，在采購過程中才能做到心中有數，根據形勢的變化而變化。另外，在采購過程中還應該科學合理的選擇供應商，并且與之建立長期的合作關系，詳細了解供應商各方面的信息，掌握供應商的最新動態，根據企業需要的物品和形勢來制定采購的措施，保證采購的科學性和合理性。而且還要做好采購文檔的制定和管理工作，進而了解采購的現狀和未來趨勢，積極培養出一支高素質的采購隊伍，從而提高房地產企業采購工作的質量，保證供應鏈采購的成本[3]。

 

(三)增強供應鏈上下游之間關系的管理

 

在進行房地產企業供應鏈采購成本管理時，要加強供應鏈上下游之間的關系，也就是房地產企業和供應商之間的關系，一定要采用正確的供應商策略，從而降低房地產企業的供應鏈成本。比如，可以和核心的供應商建立長期的合作關系，制定出相應的供應措施，在節約交易成本的基礎上，使供應商為房地產企業提供個性化的服務。要想加強供應鏈上下游之間的關系，一定要對價值鏈進行詳細的分析，明確在采購過程中消費多少了資源，如何實現這些資源價值的轉移，通過分析資源的耗費，不僅加強了供應鏈上下游之間的關系，還增強了房地產企業的經濟效益。

 

結束語：

 

綜上所述，供應鏈采購成本管理法在房地產企業中是一種非常新型的管理方式，它不僅能夠節省房地產企業供應鏈采購成本，還能提高房地產企業在市場中的競爭力，另外，還體現了供應鏈采購管理的價值。但是目前的研究方法和理論還不是特別的完善，仍然需要進一步的改進和糾正，從而促進房地產企業供應鏈采購成本管理的質量。

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【關鍵詞】房地產開發；成本控制；策略分析

房地產項目開發的成本控制就是在保證質量的前提下，以最小的代價獲取最大限度的利益。從我國現階段房地產發展得知，房地產企業因內部因素影響，造成了大部分項目開發只重視市場，一味的以提高價格來追求利潤，而忽視了對項目成本的管理，造成項目開發成本過大，從而影響企業經濟效益。

一、房地產開發成本控制現狀

（一）全局成本控制的意識薄弱

我國房地產企業多采用靜態成本管理方法，都是以計劃價格為基礎，把重點放在事后結算上，受以往傳統價值觀和房地產行業高收益的影響，企業開發商多缺乏成本方面的競爭意識，成本控制意識薄弱，導致浪費嚴重，成本投入失控。面對日益激烈的市場競爭，房地產企業面臨嚴峻的挑戰，目前不可控制成本在成本總額中占得比例持續增加，所以加強房地產企業的成本控制，提高企業效益、規避項目風險，建立健全一套適合社會發展的成本管理和控制體系，提高操作流程的科學性、規范性，是房地產企業增強核心競爭力的關鍵所在。

（二）成本項目化管理能力有待提高

國內的房地產企業尚未形成系統化、規范化、精細化的一體化管理流程，成本控制仍處于粗放狀態。房地產公司多缺少組織框架的支撐，不是由專職部門而是由財務部門兼顧成本測算工作，甚至于有些企業把成本簡單的理解為工程造價成本，把成本測算的任務交給工程預算部門，依然保留著傳統的財務成本概念和工程造價成本概念，還沒有從真正意義上理解所謂全成本和全過程的成本管理思想。

（三）成本管理缺少系統化

房地產公司實現成本的控制首先要確立明確的成本目標，其次再確定成本目標的內容和相關流程，再次，以達到成本目標的環節要求為標準，嚴格監督控制整個組織執行系統，最后按照組織執行體系運行的要求，設定控制標準和相應的矯正方式，運用通用管理思想的知識，這個過程是最有利于企業實現成本控制和管理的流程，然而，許多企業甚至沒有形成目標成本的概念，建立成本控制管理流程的體系更是無從談起。許多企業為了搶占市場先機，縮短工期，往往忽視了制定長期發展策略，直接導致企業缺乏明確的控制成本的目標，極為容易造成事中和事后成本管理的盲目和失控。缺乏成本管理的長期戰略指導，使得戰略目標與成本管理措施脫節，成本管理計劃失去效力，成本預算和成本決策形同虛設。

二、房地產企業成本管理的戰略措施

（一）提高開發設計規模

房地產企業的大規模開發設計有利于企業成本的降低。設計階段是項目成本控制的關鍵，對項目造價、建設工期、工程質量以及竣工后的經濟效益起著決定性作用。而大規模的開發則可以降低投資成本，所以當企業在選擇項目時，應該選用較大的地區進行開發建設，這樣在材料和設備選購時，就可以大批量購買，從而降低單位成本?，F階段，房地產項目材料采購出現了多個項目相結合的聯合采購現象，這樣的聯合戰略同盟，不僅可以在材料、設備的采購上進行聯合行動，實行大規模采購，還可以最大程度上降低建筑成本。

（二）科學實施項目籌劃

成本有效管理必須以準確的項目策劃為前提，在項目控制階段實現成本的有效管理和控制對整個工程總成本的削減起到不可忽視的作用，所以，在項目決策階段加強成本控制是非常有必要的，也是房地產企業提高成本管理控制水平的關鍵。基于項目決策的重要性，房地產開發商就要仔細考察項目涉及到的客觀環境、經濟技術指標和原材料供應情況等，并對投資產品的收益情況進行合理預測。消費者是決定項目成敗的關鍵因素，所以在項目啟動前，項目策劃者還要認真調查消費者的市場需求，預測產品銷售預期和收益情況等，制定最合理的投資方案。

（三）實施全局成本控制措施

現階段我國房地產企業仍處于初期發展階段，其合理開發需要制定科學的發展戰略目標，并貫穿于全局成本控制理念。項目成本主要用于前期的投資、規劃、設計、施工以及竣工后的銷售過程，其中材料的采購大約占項目總費用的70%，這直接影響了工程成本。所以項目的成本控制必須依據成本產生特點，建立成本控制體系，制定目標成本，并通過預算把目標變成具有可實施性的行動計劃，使項目成本控制在計劃預算范圍之內。并且依據整體成本控制為方向指導，實現成本控制管理進行成本優化，效益最大化的最終目標。由于房地產項目成本控制要符合當今社會經濟可持續發展戰略，所以科學合理的成本控制將有助于這一戰略目標的最終實現。

三、結束語

在當前日益激烈的市場經濟環境下，房地產開發項目的成本控制是企業發展的重要因素。并嚴格按照項目全局控制與重點控制相結合的方法，確保項目質量的前提下，對項目開發整體過程進行有效的成本控制，是提高項目經濟效益的基礎，才能使房地產企業高效可持續發展。

參考文獻：

[1]趙濤，潘新鵬.項目成本管理[M].北京：中國紡織出版社，2010

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關鍵詞：房地產企業；財務核算；稅法；協調

近些年房地產行業在去庫存和不斷上漲的開發成本的壓力下，各房地產企業紛紛加大對財務核算的力度，想以此的獲得有利的決策數據找到降低成本的措施，進而獲得企業的最大利潤。而稅法作為國家取得財政收入的重要保障稅法，又賦予了企業依法完成納稅的責任和義務，直接影響企業最終經濟效益的流入量。所以如何協調財務核算與依法納稅這樣一個稅企之間的關系成為一個值得深入思考的問題

一、房地產企業財務核算與稅法協調之間的關系

稅法是國家取得財政收入的重要保障，具有較強的強制性。財務核算結果是企業納稅的根本依據，作為財務工作的核心部分，房地產企業的財務核算相對復雜，環節繁多。自身具有項目連續滾動開發的特點，易使企業延遲項目決算期，導致其成本和利潤難以理清，容易出現違規問題。

如果不重視財務核算的準確性和及時性，那么混亂的財務核算必定增大房地產企業經營風險和稅收風險，嚴重時會使房地產企業陷入被動局面，甚至會導致企業無法繼續經營。只有獲得合法的經濟利益才能讓企業可持續地穩步發展。財務核算結果將影響企業納稅的結果，而稅收核算結果又影響企業會計報表，使其包含稅收的影響和納稅調整以后的影響。二者之間是相輔相成密不可分的。

二、房地產企業財務核算與稅法協調的現狀

（一）“營改增”稅制改革政策對企業財務核算及稅法協調產生影響

“營改增”的全面落實，讓企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理等難題。對房地產企業財務核算有著很大波動，尤其在企業的納稅管理、經營指標、稅率和計稅基數上產生重大影響。

首先，以房地產企業的納稅管理為例，納稅人資格認定分為一般納稅人與小規模納稅人、房地產銷售納稅義務時點增加不動產交付買受人的當天作為應稅行為發生時間、增值稅抵扣方法等與營業稅的納稅管理有顯著的變化。

其次，企業的招標采購、規劃設計、建筑施工直至產品銷售各環節涉及的收入、成本、資產等經營指標數據基數隨著稅率不同也發生了明顯的變化，增加了經營管理的難度。再有營業收入和營業成本雙降，增值稅價外稅的特點改變了以往房地產企業流轉稅的核算模式。

最后房地產企業稅率和計稅基數的變化以及計稅方法不同導致稅負增減不一，采用簡易征收方式的企業稅負下降，一般計稅方式的企業稅負受多方因數影響會呈現稅負上升的現象。

由此可見，稅制改革之后，財務核算難度加大，稅款確認呈現復雜化趨勢給企業的財務人員增加了不小的工作困難，同時也影響了財務核算與稅法協調之間的關系。

（二）企業內部財務核算人員對于稅法理解及執行力不強

企業內部核算人員是協調核算工作與稅法關系的關鍵因素，由于我國稅種類別多，且隨著稅制改革及國地稅每年相關稅法規定的不斷頒布，在一定程度上決定了財務人員要不斷地加強學習。一部分核算人員盡管他們熟練掌握各種財務方面的知識和技能，但在實際工作中由于對稅法以及相關制度的認識及理解不足，導致在具體的財務工作執行過程中可能會使相關法律法規有偏差，給財務核算與稅法協調工作的開展帶來一定阻礙。

（三）現行稅法規定的稅種多樣化造成的財務核算困難

現行稅制涉及房地產行業的有14個稅種，目前，在房屋開發建設、銷售、出租、轉讓等環節，征收的稅種涉及流轉稅、所得稅、財產稅、行為稅四大類，主要包括增值稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅等。各稅種由于征稅目的不同存在較大的核算差異，其中存在多項需進行復雜核算才能確認稅額的稅種，例如土地增值稅按單一項目分業態征稅，計稅過程復雜，企業所得稅在預繳和清算過程中因影響因素較多也給財務核算帶來一定的難度。

（四）部分房地產企業管理層的納稅意識淡薄、財務基礎薄弱直接影響財務核算與稅法的協調

由于房地產企業計稅基數影響，繳納的稅款在開發過程中支付的資金占比也會較大，不少房地產企業管理層在資金使用存在壓力時向建設工程傾斜，忽略了部分稅款的納稅義務時點，人為的干預財務核算導致與稅法不協調；也有部分企業由于管理體制問題或對財務工作重視程度不夠，造成財務組織架構和財務核算手段不健全，導致財務核算準確不高，進而影響與稅法的協調。

三、提升財務核算與稅法協調之間關系的舉措

（一）合理化解“營改增”稅制改革對財務核算的負面影響

為了適應稅制改革變化，房地產企業要對經營管理模式進行調整，來確保各業務鏈提供準確的財務核算數據。對公司管理流程進行再造，通過對招投標流程、合同流程、票據流程、采購流程和銷售流程等業務鏈梳理重新制定執行標準，達到企業對產品和服務實施精細化管理。

在營銷方案的制定中，應更加注重“營改增”后新稅制和實際稅賦量化關系的分析，特別是要研究透視同銷售、混合銷售的納稅原則，全面衡量稅務成本和納稅效果，根據不同產品和服務的適用稅率、減免稅規則和可抵扣范圍，確定最優的營銷方案。對招投標的、建材采購和銷售產品的定價通過科學合理的運作的，以達到最佳的減稅效果，滿足企業收益最大化的需求；完善增值稅核算細則的制定，讓財務核算有章可循。

另外，還應設置獨立的稅務核算人員，全面的負責稅款的核算，其中包括增值稅的核算及相關票據、申報來保證稅款數據的準確。

（二） 加強稅務政策收集及時組織稅法培訓

由于稅法的內容隨著稅制的改革不斷變化，房地產企業財務人員也要與時俱進，不斷學習。只有清楚當下最新的稅務政策，并不斷對涉稅核算進行調整，才能使其與稅法相協調。因此，在提高財務人員工作技能水平的同時也要做好稅法培訓，通過定期再教育培訓提高其對稅法相關政策的掌握和數量運用。

培訓途徑主要為兩種：一是靠內部培訓，房地產企業采購相關稅法書籍或網絡稅法資料，財務人員通過自學或由企業內部高級財務人員進行內部培訓，爭取熟練掌握關于增值稅進項稅轉出、企業享受免稅和退稅的會計處理方法。二是借助外力，可以聯合稅務局進行稅法培訓；或者參加外部專業的稅法培訓課程；還可以通過邀請外界專業講師來進行。另外，提高領導對稅法的認識和了解，有利于充分發揮領導的帶領和監督作用，因此加強對企業管理層及非財務人員的稅法培訓也是積極的措施。

（三）定期進行企業稅收籌劃，平衡財務核算和稅法的關系

所謂稅收籌劃又稱合理節稅，是在稅法規定許可的范圍內，通過對經營和投資理財等活動的事先籌劃和安排，利用稅法給予的對己有利的可能來選擇和優惠政策，選出合適的節稅方法，從而取得更大的經濟效益。所以房地產企業做好稅收籌劃是既對財務核算工作的重要指引，同時也提升了公司管理層對稅法的認識高度，減少對財務核算工作的不當干預。

（四）健全企業涉稅會計核算體系，規范處理財務核算與稅法的協調

會計核算體系是一個包括會計機構設置、會計核算方法以及會計核算流程的會計系統。會計核算體系的完善、適用與否，直接影響會計信息的真實性，甚至關系到企業的生存與發展。健全涉稅會計核算體系是從財務核算遵循的標準即對會計準則或會計制度與稅法進行差異化分析，根據房地產企業的實際經濟業務環境，針對性的制定會計機構中涉稅的工作范圍、崗位職責、核算方法，使財務核算在執行層面和稅法相結合，避免偏差帶來的稅務風險。

四、結束語

總的來講，房地產行業在國家宏觀調控下市場競爭日趨激烈化，貨幣信貸政策的不斷調整，各地調控政策差異化成為常態，都左右著房地產企業的發展。房地產企業應當深刻認識到財務核算與稅法協調的高度一致對降低企業經營風險，規避稅務風險的意義，才能實現企業的長遠發展。

參考文獻：

[1]何湘燕.房地產企業財務核算與稅法協調的思考[J].當代經濟，2012，18：122-123.

[2]郭世舉.關于房地產企業財務核算與稅法協調的幾點思考[J].新經濟，2013，23：62.

[3]陳素娣.“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析[J].經營管理者，2016，09：62.

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1 引言

隨著市場經濟的發展和宏觀經濟的調控，房地產企業盈利空間逐步縮小，企業之間的競爭日趨激烈。房地產企業是國家重要的物質生產部門，其成本管理的好壞已成為衡量企業管理水平和市場競爭力的重要標志。加強房地產企業成本管理，必須轉變成本管理理念，完善目標成本管理，加強工程成本控制，實行全面預算管理，才能降低經營成本，滿足市場需求，提高經濟效益，增強市場競爭力。

2 房地產企業實行成本管理的意義

    所謂房地產成本，是指房地產企業在生產、銷售房地產產品過程中而花費的各項耗費之和，其中主要包括前期工程費、土地征用及拆迀補償費、基礎設施費、貸款利息、管理費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。成本控制在房地產企業生產過程中是一項重要工作，是一個企業持續穩定發展的系統工程。一個企業成本管理的領先是企業在日漸激烈競爭中取勝的重要戰略之一，更多的企業不斷打響開源節流、降低支出的口號。事實上，任何企業無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預算控制管理這一項工作。從長遠看，對于房地產企業而言，有效的成本控制管理是企業必須重視的問題。由于成本管理指標是一種經濟指標，成本指數顯示房地產商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進生產管理，提高房地產企業的綜合管理水平，所以房地產企業實行成本預算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動全局。

3 房地產企業成本管理存在的問題

    3.1成本管理體系缺乏全面的、全方位的控制

    從價值鏈的角度來看，企業沒有對房地產開發進行深入分析，僅僅局限于對實際發生成本的控制，把開發項目的成本管理看成一項成本控制工作，沒有從根本上控制開發成本的消耗，忽視了對影響開發成本因素的控制。其次，僅僅局限于房地產企業傳統的節約模式，往往忽視潛在的成本損失，對于每用一筆款都要進行成本控制，雖然在某一方面將成本控制到一個最低點，但是在后期的施工和銷售的過程中，由于缺乏對成本進行全方位的控制管理，使成本控制的弊端逐漸凸顯出來，需要不時地填補成本控制造成的一些漏洞。

3.2成本控制管理忽視重點成本控制

    只重視土建、安裝、室外工程、材料設備采購、招投標等“顯性成本”的控制，忽視項目開發進度控制、項目資金收支計劃管理、規劃設計過程中固化的成本預控、合同管理等“隱性成本”的控制。成本控制往往忽視前期開發工程費用階段。通常只關注項目施工階段的“事中”成本控制，缺乏對前期決策、規劃設計、招標、合約等前期運營階段“事前”成本控制的足夠重視。把壓縮必要的項目費用開支當作成本控制的主要手段，反而使項目整個經營計劃和開發進度目標受到很大影響，導致項目的最終實際開支成本大大增加，利潤降低，增加了項目后期的開發風險。

3.3未將成本管理與工程項目質量有效結合

在房地產開發過程中，房地產企業關注的大多是施工成本怎樣控制在預算內，而對工程項目質量的要求并不高，甚至在兩者發生矛盾時傾向于前者。輕視工程項目質量所帶來的品牌影響、返工成本等有時是房地產企業難以承受的。

4 加強房地產企業成本管理的策略

    4.1加強企業成本管理意識，實行全面成本管理

    大多數員工應當樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業知識水平，使其全面參與到房地產管理工作中。加強成本管理，充分認識成本和收入之間的緊密聯系，貫通技術與經濟結合、生產與管理并重的原則，加強宣傳教育，提高職工的成本意識。房地產企業管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機制，達成自主管理，從而有效降低成本。

4.2加強成本管理技術運用

全面了解公司的成本結構和管理，提高其競爭優勢。在現代房地產企業中，間接成本占很大一部分，它的結構和歸屬性徹底變化，在生產過程之外也產生很多費用，它以顧客鏈為導向，以價值鏈為中心，完全轉變了房地產企業的“工作流程”，強調協調內部和外部客戶之間的關系，房地產企業要協調各個部門、各個環節之間的聯系，對房地產企業的需求、材料的供應、生產和銷售環節的操作形成連續，同步“工作流程”。通過作業分析，對房地產開發企業流程優化改造，消除所有不能增加價值的作業，選擇成本較低的作業，真正做到房地產企業的持續作業改進，提高作業效率。通過流程優化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監督，提高房地產開發流程的運轉效率，促進房地產企業的整體優化，建立房地產企業的競爭優勢。通過加強房地產企業的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業獲得最大經濟效益。

5 結語

篇5

(自貢銀海房地產開發有限公司,四川自貢643000)

［摘要］本文基于戰略成本會計在房地產企業管理中作用的凸顯,分析了戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性,打破了企業生產經營的傳統順序,將成本會計貫穿于企業生產經營的各個環節,從生產前的規劃、經營過程中的成本控制到企業售后服務以及企業對所處行業、市場中的定位,戰略成本管理為房地產企業在市場與行業中保持長久的優勢地位,對房地產企業生產經營的各個環節進行成本分析與控制,為房地產企業的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。

［

關鍵詞 ］房地產企業；戰略成本會計；生產規劃；成本控制

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134

相對于傳統成本會計而言,戰略成本會計在企業管理中的優勢突出,尤其是以當前信息技術為背景的數據集成平臺系統的應用,使成本會計為了適應現代企業制度與企業的發展,演化成為更高層次與更高水平的戰略成本會計。一般來說,戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性,打破了企業生產經營的傳統順序,將成本會計貫穿于生產經營的各個環節,從生產前的規劃、經營過程中的成本控制到企業售后服務以及企業對所處行業、市場中的定位,戰略成本管理為企業在市場與行業中保持長久的優勢地位,對企業生產經營的各個環節進行成本控制并進行分析,為企業的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。本文將從戰略成本會計對于房地產企業管理中重要的幾個環節進行論述,證實當前房地產企業采用戰略成本管理的重要性。

1戰略成本會計的概念和作用

戰略成本會計和傳統成本會計一樣,都是由專業的財務人員或會計,在企業的生產經營環節如原材料采購、產品生產、存貨管理與售后服務進行全面成本監控,并為企業的管理者或投資者提供投資決策的有效數據,為企業不斷地適應市場環境,在其行業中保持一定的競爭地位,提供管理和評價企業的戰略性論據。具體而言,戰略成本會計是從成本的角度,將成本控制嵌入生產經營的各個環節,通過成本規劃和控制手段,始終保持或降低企業的成本,提高企業的盈利能力,保證企業在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優勢。因此,戰略成本會計對于企業來說,將不僅僅是傳統成本會計記賬的功能,還有制定企業發展戰略策略的功能,即通過成本分析與管理實現企業的競爭策略,使企業基于當前的生產經營流程,為進一步的發展預測未來市場的走勢,針對企業自身存在的優勢與劣勢進行戰略性改革轉變,始終保持企業處于成本不斷優化的進程中,最終實現企業競爭優勢下的可持續發展。房地產企業不同于制造業的生產經營環節,產品性質也有別于一般企業,但是,通過戰略成本會計在房地產企業的應用,無論是存貨在建環節(商品房或投資性房產)還是在銷售環節、售后服務等方面,均體現出對企業發展有戰略意義的管理作用。

2房地產企業成本管理中的戰略成本會計

戰略成本會計最直接的運用即在企業成本管理中,是對傳統成本管理的再造與優化,是企業通過成本管理降低企業成本與發現企業發展戰略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產經營環節,對于房地產企業來說,待銷售的商品房即為房企的存貨,一般企業通過存貨成本核算與管理,發現采購原材料的價格、次數,安排采購周期實現對原材料采購環節的成本管理；而房地產企業一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰略性成本管理法則,通過對原材料采購次數、平均采購成本進行核算,從而科學設計原材料采購周期與采購次數,結合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出；另外對商品房存貨的銷售環節,根據房地產市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現對商品房存貨銷售有節奏的控制,可以發現房地產行業或市場目前出現的問題或影響因素,制定有效的價格策略或促銷策略,配合發盤節奏實現房地產企業存貨待銷售費用的管理與控制,提高房企經營的績效。因此,可以看出戰略成本會計對于房企來說,是考慮將生產(建設)經營的某一環節聯系全局,不僅將每一生產環節以成本控制作為量化手段與標準,更將每一生產環節在房企經營管理的整體系統中的成本優化因素予以研究發現,采取適當的成本核算方法將存貨(待售商品房或投資性房產)成本價格分攤到各個環節,以發現各個環節成本改善的因素,最終從單一環節上升到全局成本優化的高度,體現了房企企業管理策略的戰略性高度。

3戰略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用

戰略成本會計貫穿了企業生產經營的各個環節,而對于房企來說根據售前市場調查情況制定存貨銷售價格與銷售策略,根據銷售的實際情況對售后銷售環節的反饋從而控制銷售費用,能夠實質性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業績。對于房地產企業的售后服務管理中,戰略成本會計主要變現為適度服務質量控制、銷售網點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質量控制對于房企來說,銷售環節的服務質量控制與成本掛鉤,即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產的銷售業績,銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制,都是戰略成本控制的適度服務質量控制的關注環節；銷售網點布局則是通過市場調查設計房地產銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地,通過合理的銷售網絡布局實現較小成本耗費下的高銷售業績與目標,這在房地產銷售環節是十分重要的,合理有效的銷售網絡布局,如地鐵進出站口的廣告牌設計,能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告,戰略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業績之間的關系；另外,旅游景區房地產在市區設立的售樓咨詢中心,也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況,戰略成本會計即能夠通過該環節的成本分析與控制實現對銷售網點布局的優化升級；售后服務對于房地產企業來說,應該是越來越受重視的環節,因為房地產企業的銷售團隊具有較高的流動性,售后服務往往是房地產開發商移交到物業管理公司,業主對商品房售后的各種物業管理事務的預期感受與滿意程度,這不僅僅是對房地產企業戰略性發展的高要求,也是對與房地產休戚相關的物業管理方面提出了更高要求。戰略成本會計要求房企在售后服務質量的管控,實際上對于房企改善服務質量并進一步提高銷售量,有極大的促進作用。因此,對于房企來說,售前售后環節關系到房企銷售業績的可持續化與企業商譽或形象的進一步提高,要想將其做得更好,就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。

4戰略成本會計在房地產企業高層決策管理中的應用

戰略成本會計不同于傳統成本會計的最明顯之處,即在于其對于企業來說的戰略意義。房地產企業需要時刻關注和了解市場動向,尤其是房地產行業的價格走勢,戰略成本會計通過市場調查、企業成本控制與市場未來走勢預測為房地產企業提供多元化的信息,幫助企業高層制定有助于企業發展的決策,如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業的經營；而關于房地產企業與競爭對手優劣勢方面的比較研究,則有利于企業制定長遠的發展規劃；戰略成本會計還能夠幫助企業了解準購房者的需求方向,有助于房企制定有利于企業與消費者雙贏的發展性策略。另外,對于企業生產經營過程中的戰略性成本會計信息的使用,無論是企業經營決策管理人員這還是企業的投資者,是企業經營過程最為直觀的狀態描述與分析,有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率,有效服務于企業管理。

5結論

本文將從戰略成本會計對于房地產企業管理中重要的幾個環節進行論述,證實當前房地產企業采用戰略成本管理的重要性。由此可見,戰略成本會計突破了傳統會計時空上的局限性,在房地產企業管理方面真正實現了科學的成本分析與管控,將成本會計貫穿于生產經營的各個環節,能夠實現對企業經營管理各方面因素的優劣勢分析,降低成本耗費,提高企業經營績效。房地產行業的發展已經進入了較為平穩的時期,房地產企業的經營管理績效將成為成熟的房地產企業在同業中競爭的有利因素,戰略成本會計則成為房企科學管理的有效制度性安排,企業顯然有必要改變其傳統的經營模式,落實戰略成本會計在企業管理中的作用,采取科學的成本分析與管控措施,保證企業在市場競爭中的長期優勢地位。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產企業管理；目標管理；成本管理；策略分析

隨著我國經濟發展進程的深入，面對市場日趨激烈的競爭和多變的市場需求，房地產企業必須實現更為高效的房地產企業管理工作，使房地產企業的發展目標更容易實現，保證房地產企業的市場競爭力，擴大房地產企業的銷售額，提高房地產企業發展活力，促進房地產企業發展。

一、新形勢下房地產企業管理創新的必要性

（一）全球化進程，面對外國房地產企業逐漸加入國內市場的趨勢，為國內房地產企業的發展帶來了機遇和挑戰；我國經濟在改革不斷深化過程中，各個行業之間的競爭日趨激烈與深入；信息技術的發展與現代房地產企業的較低管理效率，也不斷降低了房地產企業進行跨地區、跨行業甚至跨時空經營的難度，從而導致競爭本已十分激烈的市場面臨著更為瘋狂和深刻的市場競爭風暴。

（二）利益至上和人本主義的社會思潮交互影響，從而要求房地產企業在管理過程必須結合房地產企業發展的實際，不斷創新管理方法。生存和生活壓力，讓房地產企業工作人員的逐利性更加明顯。隨著人們對利益的瘋狂追求，導致社會冷漠等社會現象日益明顯，影響了房地產企業工作人員對房地產企業的忠誠度。面對這種情況，房地產企業必須在利益與房地產企業文化方面雙管齊下，在給予房地產企業員工物質刺激的同時，也應該注重房地產企業文化建設，溫念房地產企業人，留住人心，增強房地產企業人對房地產企業的認同感，打造全新的房地產企業文化，推動房地產企業穩定高速發展。

二、房地產企業管理中的目標管理

為了應對新形勢下，市場競爭的激烈化、多樣化和深入化，房地產企業必須通過多種管理技術的創新綜合應對來自市場各個層面和領域的競爭和挑戰。因此房地產企業管理應該通過目標管理激勵房地產企業人的工作積極性，通過人員管理合理調控房地產企業人力資源，通過銷售管理最大化市場競爭能力和促成房地產企業利益的實現。

2.1目標管理具體含義

房地產企業目標管理是指房地產企業在進行房地產企業管理的過程中以相對而言比較具體的目標來作為房地產企業工作人員成績的考核指標，從而不斷激發房地產企業員工的工作積極性，這是一種全新的管理模式。對于目標管理而言，其是一種自上而下的管理方式，實行這種管理技術的房地產企業，能夠促使員工在工作時擁有比較高的自主性，充分發揮了員工的積極性和能動性，也能夠有效的激發員工的內在潛力。

房地產企業實行房地產企業目標管理這一管理技術的時候，應該注意以下幾個方面：

1.要制定合乎實際的房地產企業發展目標。合理的房地產企業發展目標，不僅有利于房地產企業快速高效的發展，同時也有利于房地產企業調整發展方向，規避市場風險。而不合理的房地產企業發展目標，不僅會對房地產企業的發展帶來極大的阻礙，甚至還有可能使房地產企業陷入競爭的泥潭和投資的風向之中，從而導致房地產企業利益受損嚴重者甚至破產。

2.制定合理的相關政策，幫助員工達成自己的任務目標。當房地產企業面對為員工制定的個人目標比較難達成的情況時，可以采取相關合理的政策，一定程度上減輕員工銷售或者生產等工作中的難度，促進員工更容易達成目標，以此來保證房地產企業總目標的完成；房地產企業為員工制定的個人不表較為容易達成的時候，應該通過相應的政策來獎罰員工，提高員工完成任務的積極性，從而使房地產企業的總目標能夠更為高效的完成。因此，適當的房地產企業政策，不僅有利于房地產企業提高員工達成目標的積極性，同時也有利于房地產企業總任務的更好更快的完成。

二、房地產企業成本管理概念

房地產企業成本管理是指房地產企業生產經營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動員和組織房地產企業全體人員，在保證產品質量的前提下，對房地產企業生產經營過程的各個環節進行科學合理的管理，力求以最少生產耗費取得最大的生產成果。

房地產企業成本管理的組成主要包括產品生產中所耗用的物化勞動的價值（即已耗費的生產資料轉移價值）；勞動者為自己勞動所創造的價值（即歸個人支配的部分， 主要是以工資形式支付給勞動者的勞動報酬）；勞動者剩余勞動所創造的價值（ 即歸社會支配的部分，包括稅金和利潤）。

三、成本管理的體制機制建設

3.1 進行成本分析，尋找項目盈虧的內在因素

工程項日竣工后，要確定各項費用的結算金額，及時確定該工程的總成本，運用科學合理的方法，對該項目的整個過程及其結果進行全面、系統的分析和評價。通過成本分析，找出哪些成本項目節約，哪些成本項目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項成本日標的完成情況，尋求進一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項目的成本規律，為今后的項目提供借鑒。

3.2 抓好施工階段的成本控制，努力降低成本

材料費是工程直接費用的主要組成部分，要控制材料費，建立一套嚴格的管理制度。材料采購方面，可根據工程計劃，進行招投標，大宗材料集中批量采購，可大大降低采購保管費。施工領用材料時，要根據預算限額領用，物資保管人根據限額領料單發料，領料必須嚴格手續，以明確責任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴格的考核制度和目標責任。同時動員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費和流失。

3.3 成本管理要從投標報價開始進行

在進行投標時，編制投標報價的人員要對項目的施工流程和工藝有充分的了解，要對項目的盈利和風險有較為清楚的認識，要對自身房地產企業的各項費用進行詳細的計算和了解，在掌握了自身房地產企業成本的同時，要編制初步的預算成本，在條件允許的情況下，防止出現低于成本的中標情況。

四、結束語

綜上所述，房地產企業成本管理、目標管理是一個系統的工程，想要做好房地產企業成本管理與目標管理工作，首先要制定明確的管理目標，在完善管理工作的基礎上，落實組織機構和責任人員，建立一套有效的管理機制，采取實事求是、因地制宜的操作方法，根據工程和房地產企業自身差異，靈活的改變房地產企業管理。只有這樣，才能使房地產企業效益得到增長，才能為員工提供福利，使房地產企業在激烈的市場競爭中保持不敗。

參考文獻：

[1]姜寧寧.關于新形勢下房地產企業管理創新的思考[J].財經界，2010，（05）：92.

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關鍵詞 房地產企業 財務管理 財務信息化

目前，隨著房地產市場競爭程度的日益加強，我國房地產市場總體上已經出現了供大于求的狀況，企業所面臨的挑戰也在不斷加大。因此，要充分把握市場商機，促進房地產行業的健康發展，就必須合理配置各種資源，以保證房地產企業的高效管理。在這種情況下，房地產企業正確認識并全面實行財務信息化管理是十分必要的。

一、財務信息化對房地產企業發展的重要意義

（一）財務信息化有助于提高房地產企業的核心競爭力

由于房地產企業一般都有投資規模大、資金需求量大、開發周期長、與地區經濟發展程度關聯度高等自身的特點，所以為了提高房地產企業的核心競爭力，增強其盈利能力，就必須加強對企業的業務流程控制、資金鏈控制和成本控制。通過引入財務信息化管理，對實現房地產企業業務流程控制、資金鏈控制和成本控制，對提高企業核心競爭力，都將起到積極的作用。

（二）財務信息化有助于提升房地產企業管理效率

隨著我國經濟的發展以及房地產企業規模的逐漸擴大，財務管理難度也在不斷增加，這不僅體現在房地產企業涉及資金的體量越來越大，也體現在母子公司之間的管理層級越來越復雜，這就需要更加高效的財務管理模式來適應業務發展的需求。通過房地產企業財務信息化管理，可以有效地壓縮企業管理信息傳送的時間與空間的距離，實現企業財務的標準化管理和智能化辦公，既避免了繁雜的人力勞動帶來的誤差，也提高了企業財務管理的效率，進一步體現出其提高企業集團財務管控能力的積極價值。

（三）財務信息化有助于防范房地產企業財務風險

房地產行業自身的發展規律還決定了房地產企業容易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響。房地產企業運用財務信息化手段，可以對投資項目進行更加科學的綜合分析，進而降低項目的投資風險。同時，通過運用財務信息化手段，還可以對房地產企業的資金使用、融資規劃等設定警戒線，減少人為的干預因素，切實實現防范企業財務風險的目標。

二、現階段房地產企業財務信息化管理中存在的問題

（一）企業管理人員對財務信息化的認識不到位

房地產企業高速發展的近30多年以來，雖然也建立了與自己行業相配套的一系列模式、體制和方式等，而且在過去的時間里，也取得了比較好的效果。但是，隨著房地產行業規模的不斷擴大以及市場對房地產多樣化的需求，過去的一些企業的管理理念、管理模式、資金運作方式、生產組織方式等都出現了與市場發展不適應的狀況。目前，許多房地產企業的管理人員對財務信息化的認識還不到位，還有相當一部分企業認為實現財務信息化的目的只是單純地讓財務會計人員從繁雜的手工勞動中解放出來，減輕他們的工作量，而沒有認識到財務管理信息化是企業管理信息化的核心，是實現管理現代化的技術保障。還有一部分企業甚至認為以前的傳統管理方法也挺好，即使不加強信息化建設，企業也能很好地發展，沒有認識到財務信息化的重要性。這些錯誤的認識都嚴重影響了房地產企業財務信息化的進程。

（二）企業財務會計信息失真

一方面，現代企業管理最根本的是信息的管理，房地產企業必須及時掌握真實準確的信息來控制物流、資金流。但是，目前我國不少房地產企業由于部門或個人利益等因素，導致存在有意或無意的信息傳遞不對稱、不真實的情況。房地產企業財務會計信息失真，使企業的決策者難以獲得準確的財務信息，難以對瞬息萬變的市場做出有效的科學決策。

另一方面，隨著房地產企業規模不斷擴大，在集團公司和各個子公司之間要進行會計信息的處理，需要向財務信息總系統提供更加準確的數據，但是各個子公司之間具有不同的業務性質，財務處理的具體程序也是不相同的。因此，總公司和各個子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實現了表面的信息共享，卻沒有實際的指導作用，反而在財務信息化管理中制造了障礙。

（三）財務信息化管理專業人才不足

要搞好房地產企業財務信息化建設，高素質的財務人員是重要的人力資本基礎。但是，由于長期以來的粗放型經營，目前的財會人員隊伍中吸收了許多對房地產企業會計制度和財務制度不太熟悉的人員，部分房地產企業的財會工作人員在專業知識和專業技能方面與實際需要都存在一定差距。這種財務人員的組織結構和知識結構狀況，難以適應房地產企業發展的要求。同時，不少財會人員由于學歷不高、專業知識不強、學習勁頭不足等原因，就產生了缺乏財務信息化管理的能力和意識，其財務管理能力和理念已經不能適應現代企業管理的需求。為了房地產企業的健康、平穩、可持續發展，迫切需要培育一批具有財務信息化管理能力的專業人才。

（四）財務管理應用軟件比較滯后

隨著經濟的發展，房地產企業在財務預測的基礎上，獨立自主的進行生產經營決策，在決策執行過程中還要加強控制，事后要組織好核算和分析，因而需要開發出融入企業文化和管理理念的統一財務管理軟件。但是，目前大多數房地產企業缺乏開發自己企業財務管理軟件的專門技術人才，而一些國外大公司的財務管理軟件不但價格貴，而且也存在“水土不服”的現象。所以，我國目前實施財務信息化管理的房地產企業大多選擇一些通用的財務管理軟件。這些財務管理軟件雖然也能滿足房地產企業的部分需求，但是功能比較滯后，更為突出的缺陷在于不能滿足企業的個性化需求，難以按照企業的經營思路設計出不同的功能，不能很好地滿足財務管理工作的實際需要。

三、針對財務管理信息化面臨問題的解決對策

（一）提高企業管理層對財務信息化的認識水平

要想進行房地產企業的財務管理信息化建設，就必須提高企業管理層對財務信息化的認識水平，要讓他們認識到實現財務管理信息化不僅是核算工具和核算方法的改進，更是對財務管理工作的一次大變革，不僅能夠將財務管理人員從繁雜的基礎財務會計工作中解脫出來，提高他們的工作效率，更能使財務管理人員將更多的時間和精力用于研究公司資金運作、統籌策劃，既為企業的決策層提供更加可靠的分析數據，更能當好領導的參謀和助手。所以，房地產企業的經營者和財務會計工作人員，特別是企業管理層，一定要對財務信息化管理有正確的認識和足夠的重視，這樣才能為企業實行財務信息化管理提供組織保障。

（二）優化財務信息化體系建設

要想實現房地產企業的財務信息化，就必須建立與完善財務信息化體系，為實現房地產企業財務信息化管理提供制度保障。房地產企業不僅要根據國家有關法律法規，建立健全本企業的財務信息化管理的相關制度，譬如財務信息化系統操作管理制度、財務信息化軟、硬件管理制度、財務信息化管理崗位責任制度、財務信息化管理檔案管理制度等。而且，要根據現代企業管理制度對財務管理信息化建設的要求，不斷進行優化和完善，要根據工作中發現的新情況、新問題，不斷完善財務管理信息系統的功能，使其能夠更好地適應企業的發展要求，最終達到持續優化、提升管理水平，全面實現財務管理的目標。

（三）開發與企業管理中實際需要的相適應的財務軟件

房地產企業應結合自身實際，總結自身特點，組織專業技術人員，研究開發出適合自己的財務信息化管理平臺，逐步實現企業各個生產過程中財務、資金、流程等信息的集成和數據共享，為實現企業優質、高效的財務信息化管理提供技術支持。信息化財務軟件可以參照新一代ERP系統中所具有的功能模塊，將事前財務管理信息處理，到事后財務信息的反映，不僅在財務系統的內部各模塊充分集成，而且與采購、生產等系統也達到無縫對接，使企業各項經營業務的財務信息能及時準確的得到反饋，從而加強對企業資金流的全局管理和控制。強調面向業務流程的財務信息的收集、分析和控制，使財務系統能支持重組后的業務流程，并做到對業務活動的成本控制，更全面地提供財務管理信息，為企業戰略決策和業務操作等各層次的管理需要服務。

（四）培養滿足財務信息化需求的復合型人才

目前，房地產企業實施財務管理信息化的關鍵就是培養滿足財務信息化需求的復合型人才。首先，企業管理層要認識到人才對房地產企業實施財務管理信息化的重要作用，管理層要不遺余力地支持企業引進既懂信息技術又懂財務管理的復合型人才，同時，也重視內部挖潛。其次，企業的財務工作人員也要認識到學習的迫切性，要主動靠前一步，根據財務信息化管理的要求積極進修，力爭早日成為符合企業財務信息化管理要求的復合型人才。

（作者單位為上海淀山湖新城發展有限公司）

參考文獻

[1] 周波.對信息化財務管理的若干探討[J].會計師，2014（11）.

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關鍵詞：房地產；銷售費用；管控

房地產企業伴隨著經濟轉型和房地產去庫存政策從十三五規劃中的提出并得以有效實施，同時在稅收與貨幣政策的組合效應作用下，使其在一線城市中近期出現了相當火爆的局面，房地產企業在現階段的行業發展中有著非常激烈的競爭對手，其發展也參差不齊，大部分企業已有原來的粗放型模式向集約型轉變，不斷追求速度和利潤的同步發展，嚴格控制成本費用。

一、房地產項目營銷費用的概念

在房地產企業中，對其營銷費用的管控主要是指要管理好項目開發過程中的成本，其中一個比較重要的部分就是管理營銷成本，而在營銷成本管理的過程中主要涉及到三個方面的內容，即成本預算、成本控制及效果評價。

二、房地產營銷費用分類

房地產企業的銷售費用較為廣泛，它包括了多個方面，在通常情況下主要有前期費用、銷售推廣費和合同交易，還有銷售及其他費用等。除此之外，單獨設立的銷售機構的費用還有銷售前的改裝修復費、物業管理費以及水電暖費等都包括在銷售費用內。簡單來講，銷售費用可以分為以下三大類：

首先是推廣費，其中包括廣告投入、媒體宣傳及海報制作與印刷費用，還有圍墻彩繪費，燈箱制作費，營銷活動，其他推廣費；其次就是樣板間/ 示范區/ 售樓處費用，這里面又包括賣場營造而發生的設計，建安.裝修施工，家具配飾，案場營銷道具、花草租擺費，臨時設施改造費用。最后是營銷人員的費用，包括銷售費、渠道費、員工薪酬福利、公司及部門的辦公費用，還有折舊費。

三、營銷費用管控現狀及盲點

（一）比例控制未考慮不同階段，最終超額：由于銷售費用在采購過程中不易對供貨方提供的產品進行定量評價，故只能在宏觀上進行金額控制，多數企業營銷費控制范圍是銷售總額的3%以內。房地產的銷售費用一般可分為三個階段，即開盤前、正常銷售期、尾盤階段。主要是開盤前為了提高項目知名度，創造開發開盤業績進行大量宣傳，正常銷售期又未加以控制，尾盤階段為了盡快清盤還是還會有促銷贈送活動。這樣整個項目下來銷售費用多數會達到6-7%，甚至更高。

（二）廣告媒體出版，制作，印刷及銷售活動費用控制混亂：多數項目公司一般是在預算以內根據實際情況在項目總監和銷售負責人同意的情況下就能隨意的進行提取，能夠靈活的使用并且很難對其效果作出評判。在這種情況下，人為因素的參與就變得非常容易，對費用的使用更加的混亂，沒有合理有效的規章制度對其進行監管，從而導致一些不好的現象出現，例如以次充好、虛報面積、多報活動項目、偏僻地段報繁華地段價格，以獨家壟斷為由不進行貨比三家和招標程序。

（三）渠道營銷成本營運混亂：從當前建筑市場的發展來看，大部分項目公司為了促進公司的銷售，多數時候都會與房產中介公司合作，為了促進交易而采用以內部員工推薦或者以老帶新的方式，然而對于非編人員、關鍵人以及下線沒有明確的薪酬方案；這就導致了一些關鍵人的傭金系數較高，不能形成統一，出現多數退房、換房的情況，對傭金的結算也會出現重復情況，單套房會計涉及“營銷+渠道+關鍵人”等領域，可能超過規定的結算傭金系數上限；支付形式不統一，存在不根據業務實質扣除預算報銷。

四、房地產營銷費用管控的策略分析

（一）培養積極的企業文化。對于房地產企業而言，較大的人員流動性是其固有的特性，這樣就很難熟識和掌握公司的企業文化以及相關的制度流程，也就不可避免的會出現疏忽和失誤。所以，在企業文化培養方面需要做到的是不斷加強對員工在企業文化方面的熏陶，將積極向上的企業文化不斷進行灌輸，此外，還要對完整的操作流程加強培訓，讓各自都能夠清楚明白直接本職工作的規范流程，同時要多與其他員工積極配合，使企業中充滿一種積極向上的氣氛，讓員工在企業中能感受到一份歸宿感，且具有穩定性，這樣才能達到企業和員工之間一種雙贏的局面的目的。

（二）完善公司制度。制定完善的營銷費用管理制度確保每一個環節上都有人負責，且關鍵環節負責人能相互制約、監督。策劃、宣傳由營銷人員負責，招商詢價就由采購部門負責，而合同的審核是由法律部門完成的，至于物資的調撥分配則由綜管部門統一管理，財務部門要對票據進行審核、建立臺賬加強分析。

（三）建立健全項目預算制度與流程。在房地產企業營銷費用的管控中，各目公司都堅持一個原則，那就是依據年初制定的銷售目標對全年的營銷費用總額進行控制，這樣做的非常正確的，但是在具體的運行過程中還要根據項目的銷售階段分別控制，并根據實際情況不時進行調整，比如為了讓企業實現規模效應，可以通過大盤運作；為了讓項目營銷費用的使用額度減少，企業將幾個項目通過合并的方式進行統一營銷，并使其形成品牌拉力。

（四）推行項目營銷費用績效考評機制。對于項目營銷費用要根據營銷計劃制定其預算，在年度考評中計入對預算項目完成比較好的項目及個人，并予以表彰和獎勵，并將其運用的控制費用的經驗進行復制及推廣；對項目費用的預算跟實際有非常大差異而又沒有充分理由進行說明的項目及個人，可以采取將其晉升資格和年終獎掛鉤，情節嚴重的可以直接進行通報批評。在這種績效考評機制的激勵下，不僅能夠讓員工的自覺性、主動性、積極性得到提高，還能使管控費用全民化的氛圍得以營造。

（五）提高財務人員的素質，加強財務人員的責任心，真正起到財務監管的作用。財務人員要真實、準確記錄每筆業的同時，一定要加強分析、甄別、判斷，避免虛報、偽造業務事情的發生。這就要求財務人員素質過硬、原則性強、并且有很好的溝通協調能力。財務人員應有效利用自身業務掌握大量數據及原始資料的有利條件多進行縱向分析、橫向比較，及時發現問題，為銷售費用的管理提供決策依據。

五、結束語

總而言之，房地產企業要想管控好營銷費用，就必須從自身的實際出發，要懂得變通的應用營銷戰略，采取有針對性的管控措施，再細分目標消費群體時要結合到樓盤實際，做到收放自如。

參考文獻：

[1]張敏.房地產企業項目營B費用管理探析[J].求知導刊，2015（2） .

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營業稅和增值稅一直是流轉稅中的兩大主要稅種，其計算依據和繳納方式也存在很大差別。營業稅的計稅依據是營業額，是價內稅，房地產企業銷售自行開發的項目按照5%的稅率計征。增值稅的計稅依據是增值額，銷項稅額減去進項稅額即為增值額。

（一）按簡易方式計征增值稅

“營改增”試點方案規定，房地產一般納稅人銷售本企業自行開發的老項目可以按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。在不考慮其他稅種的情況下，房地產企業繳納營業稅和按簡易方式繳納增值稅的稅率沒變，但因增值稅是價外稅，計算計稅依據時要把價稅分離，按照不含稅營業額計征增值稅，這樣看來，房地產企業“營改增”后，按簡易方式計征增值稅比原來繳納營業稅少了，稅負降低了。

（二）按銷項減去進項的方式計征增值稅

“營改增”后，房地產開發企業一般納稅人銷售自行開發的項目適用11%的增值稅稅率。從原來按5%營?I稅稅率繳稅，變更為按11%的增值稅稅率繳稅，稅率提高了6%，這是否意味著稅負上升了呢？其實，兩者的計稅依據不同，雖然稅率提高了，但由于增值稅是按增值額計算稅額，而增值額是扣除可以抵扣的進項稅額的差額，且抵扣的進項稅額越大，計算及繳納的增值稅越少，從理論上來看，“營改增”后，房地產企業稅負不會增加相反還會減輕。但實際情況是，稅負能否降低受多方面因素影響，其中進項稅額的抵扣是最關鍵的因素。

二、“營改增”對房地產企業凈利潤的影響

影響企業凈利潤最主要的因素是營業收入及營業成本，下面筆者就分析一下，“營改增”后，房地產企業銷售自行開發的房地產項目，營業收入和營業成本的變化情況以及對凈利潤的影響。

（一）營業收入下降

眾所周知，營業稅作為企業收到的價款包含在營業收入內。增值稅是價外稅，不包含在營業收入中。自“營改增”實行后，無論采用一般計稅方法還是簡易方法，都需要將其中包含的增值稅額分離出去，按照不含稅的金額確認為營業收入。在房產總價不變的情況下，顯然由于“營改增”后的營業收入不含稅，使其體現在利潤表中較“營改增”前有所下降。

（二）營業成本上升

在房地產企業的開發成本構成中，建筑安裝成本是其最重要的組成部分，建筑施工企業是建筑安裝成本的實施主體。“營改增”后，建筑施工企業也被納入試點范圍之內，稅負隨之增加，導致作為上游的房地產企業也相應的增加了成本。一是建筑施工企業的材料成本占總成本的比重較大，但因購進的材料無法全部取得增值稅專用抵扣發票導致材料成本增大。二是建筑施工企業的人工成本也是總成本的一大部分，由于施工企業的特殊性，季節性強，工期長，所以施工人員大都是勞務公司派遣和一部分農民工，而勞務公司為了自身的利益考慮，往往不能給雇傭員工的企業開具能夠抵扣的進項發票，導致建筑施工企業人工成本增大。三是建筑施工企業在項目實施過程中，會租賃一些設備和對設備進行維護和保養，而這部分支出也會由于沒有抵扣發票導致成本增大。

綜上所述，在實際生產運營過程中，建筑施工企業要完全取得能抵扣的增值稅專用發票是非常困難的，所以，其承擔的稅額會增多，而這些因素直接導致房地產企業的建筑安裝成本增加。

（三）利潤下降

企業利潤的構成是營業收入扣減營業成本、營業稅金及期間費用，在銷售總價不變的前提下，由于“營改增”后營業收入為不含稅銷售額，導致營業收入較“營改增”前明顯下降。按照簡易辦法征收的企業，由于“營改增”后營業稅金的減少，利潤可能與“營改增”前差異較??；而按照一般計稅方法征收的企業，在稅率不同導致營業收入下降幅度明顯高于簡易計稅方法營業收入下降幅度的前提下，假設成本下降的幅度低于收入下降的幅度，將會導致企業利潤降低。

通過前面的分析不難看到，“營改增”后對房地產企業的稅負及凈利潤都產生了很大的影響，建議房地產企業采取以下措施，使不利影響降到最低。

三、“營改增”后，房地產企業的應對措施

（一）重視對供應商的選擇，并加強對供應商的管理

采購材料取得的增值稅專用發票可以抵扣進項稅額，這一點對于作為一般納稅人的房地產企業尤為重要，那么及時獲取增值稅發票用于抵扣進項稅額也就成為房地產企業降低成本的重要舉措，這就要求企業在對供應商的選擇上要從多方面進行考察和了解，其是否具有一般納稅人資格，是否能夠足額開具增值稅抵扣發票。企業應該著重選擇那些資質正規、能足額開具增值稅專用發票的優質供應商。另外，對供貨合同的簽訂要嚴格把關，要在合同中明確規定供應商必須開具能抵扣的專用發票，對于不符合要求的供應商，要果斷拒絕合作，確保房地產企業有足夠的進項稅抵扣，降低企業的稅負。

（二）建立嚴格的發票管理制度，提高管理水平

對于增值稅發票的領購、如何使用、到期認證及管理情況都要按照增值稅法的有關規定執行，這就要求企業必須加強內部財務管理，企業財務人員在取得抵扣發票后，要在規定的期限內將抵扣發票進行認證抵扣，否則超過了抵扣期限的發票是不允許抵扣的，而不能抵扣的發票不但占用了企業的資金，更是無形中增大了企業的稅負。要提高財務人員的納稅意識，要加強在材料采購方面的發票管理工作，丟棄原來那種為了省錢采購材料不要發票的觀念，工程完工后及時結算，及時取得發票，及時認證抵扣，使增值稅發票發揮最大的效力。

（三）重視企業稅務、財務管理制度的完善

房地產企業原來繳納營業稅時科目的設置、核算方法及繳納程序都相對簡單，“營改增”實施后，財務人員的工作量加大，僅科目設置一項就?馱恿撕芏啵?由一個科目變為五六個科目，核算及繳納流程的難度加大，如果還停留在原來簡單的核算上，就很容易出現錯誤，影響企業的稅收。這就要求企業必須加強對財務人員的培訓工作，提高對增值稅的認識，不能簡單地把增值稅發票當作一張原始憑證看待，要時刻牢記能夠抵扣的增值稅發票是企業稅收的關鍵環節。要完善財務管理制度，特別是有關增值稅方面的，避免因為增值稅發票方面出現問題，使企業遭受不必要的損失。更要努力提高業務水平，提高財務人員的業務能力及工作的責任心，對于不符合要求的發票堅決不能抵扣，從而保證會計工作的準確性。在處理增值稅方面的業務時要格外小心，做到及時核算及時申報及時繳納。

（四）理清業務流程，積極開展稅收籌劃

“營改增”后，增值稅涉及很多方面的內容，應該引起企業高度的重視，并合理、科學地進行稅收籌劃。房地產企業的運營有其自身的特點，要根據自身情況制訂一些相關的制度來進行管理，達到降低稅負的目的。

首先，做好利潤測算。房地產開發環節多，要求企業各部門相互配合，資源共享，可以根據企業成本類別及合約臺賬對現有合作單位逐項梳理測算不含稅成本。對預期合作單位，先分析承包商的納稅人資格并設置相應稅率，測算出預期合約的不含稅成本，同時還要綜合考慮承包商是否存在既銷售材料又自帶安裝的混合銷售行為，例如電梯、弱電設備等。由于貨物銷售與提供勞務的稅率不同，在合理范圍內可以通過簽訂不同種類合同籌劃出對企業有利的稅負。

其次，做好全過程進項稅監控。在招投標選聘合作單位時應該進行合理籌劃，選定評標時要綜合評價，簽訂合同時條款要明確付款條件及票據要求，財務付款時嚴格遵照合同約定把好票據關。通過流程管控合理控制稅負，減少不必要的支出，減少成本大幅異動。

最后，房地產企業也可以通過項目外包的形式，盡可能多的獲得增值稅抵扣發票，從而達到降低成本、降低稅負的目的。房地產企業的銷售價格受國家宏觀政策調控、土地供應、貨幣政策、人口因素等各方面影響，不能單一依靠提升售價實現利潤目標。企業還應加強成本管理和控制，選擇有利的合作形式，積極開展稅務籌劃，從而實現企業戰略。

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【關鍵詞】“營改”；房地產行業；財務影響；應對措施

隨著市場經濟發展步伐不斷加快，近些年我國進入了經濟發展新常態，各行各業競爭日益激烈。房地產企業也不例外，經營管理壓力日益增加，據國家統計局數據顯示，2015年我國房地產企業銷售利潤增速較往年相比明顯下降。同時，政府為了能夠加強對房地產企業的稅收調控，土地增值稅稅收政策的收緊在一定程度上也加大了房地產企業的運營壓力。據普華永道會計師事務所提供的20家房地產企業稅務相關數據顯示，“營改增”全面推行之后這些房地產企業中的九成稅負不降反升，而且接近四成的企業認為稅負會明顯上升。對此，房地產企業必須審時度勢積極進行稅收籌劃，合理避稅，為企業穩健發展提供保障。

一、房地產“營改增”的必要性分析

自20世o90年代稅收體制改革以來，我國值稅和營業稅平行征收的局面持續長達10余年，其間兩稅平行征收的弊端也不斷凸顯。值稅與營業稅平行征收不僅表現為營業稅針對流轉環節稅收的重復征稅，也表現為值稅抵扣鏈條的人為斷裂。為進一步規范稅收體制、支持經濟結構轉型、促進產業健康發展，我國于2012年啟動“營改”稅收體制改革試點，目前從試點行業和己完成“營改增”行業的發展情況來看，營業稅改征值稅后對行業發展存在一定程度的積極作用。而具體到房地產行業，“營改”改革的必要性如下：

1.克服流轉環節兩稅“平行征收”的需要

在平行征收體制下，增值稅和營業稅各自的課稅對象基本上歸屬于經濟流轉斤為的兩個極端，增值稅課稅對象為極端的純貨物，而營業稅課稅對象為極端的純勞務。而現實中存在著許多商品和勞務相互結合的可能性，它們既不是極端的純貨物也不是極端的純勞務。

在房地產開發中，營業稅主要涉及到建筑業、銷售不動產兩個稅目。在房地產建筑環節，建筑商需要與上游材料采購的增值稅應稅企業發生經濟行為，如購買磚、水泥、鋼材等。同時建筑商在對下游企業提供建筑業營業稅應稅服務的同時也提供涉及值稅的貨物銷售，這就涉及到勞務與貨物的區分，影響增值稅與營業稅征稅范圍的劃分。而“營改增”的實行后，與房地產有關的建安和銷售都納入值稅的征收范圍，其征管范圍的界定問題也迎刃而解，值稅抵扣鏈條得以延續。

2.避免重復征稅的需要

我國房地產的稅收主要集中于房地產交易及保有兩個環節，其中，房地產交易環節稅負又高于保有環節。而交易環節的稅負較重的原因主要表現在各稅種重復征收且無法抵扣上游己交稅金。在我國現行營業稅體制下，房地產開發至少涉及建筑安裝3%和銷售不動產5%的兩道營業稅，且不論企業是委托其他建筑安裝企業建造還是自行建造均無法避免承擔建筑安裝環節營業稅。企業購進的固定資產進項稅也不能進行抵扣，由此可見，我國營業稅稅制下房地產重復征稅現象較為嚴重。

與營業稅相比，增值稅是一種價外稅，具有“稅收中性”的特點。營業稅與值稅雖同屬流轉稅，二者在稅收體制和核算方法上都有本質的差異：值稅屬于價外稅，在實務中采用購進扣稅的方法，只就生產經營產生的值額納稅，即納稅人應納稅額為其銷售應稅項目的銷項稅扣減納稅人購進應稅項目的進項稅后的余額。而營業稅屬于價內稅，對比可知，值稅稅制更能避免重復征稅。

在房地產行業，“營改增”能夠從很大程度上解決房地產營業稅重復征稅的問題。因為房地產業涉及上下游行業較多，其上游建筑業、下游不動產租賃均征收營業稅，造成房地產業在整個開發環節重復征稅為題嚴重，而改征增值稅后，房地產建安成本可以憑合法票據抵扣，重復征稅問題得到有效解決。

3.完善增值稅抵扣鏈的需要

建筑安裝成本在整個房地產開發成本中有著舉足輕重的地位，建筑業也是房地產業最為主要的上游行業之一，流轉稅有稅負嫁接的特點，意味著建筑業的稅負是房地產業的稅負的直接影響因素之一。營業稅的存在使增值稅抵扣鏈條人為斷裂，建筑環節繳納的營業稅不能在銷售房地產時扣除，造成了建造成本的上升，同時銷售房地產的營業稅也不能在購買方成本中扣除，也抑制了部分一般納稅人企業的購置不動產需求。改征值稅之后，行業整體增值稅抵扣鏈條得到完善，以上問題也將不復存在，房地產上下游行業之間可以實現稅收抵扣，有助于形成完整的值稅抵扣鏈條，還有利于加大上下游企業自身納稅監督力度，促進我國稅收體制良好發展。

二、“營改增”對房地產企業可能造成的影響

1.“營改增”對房地產企業的積極影響

（1）有利于房地產結構性減稅，可能降低房地產開發企業稅收負擔

“營改增”政策是本著結構性減稅原則進行的，改征增值稅后將有可能降低企業稅收負擔，其降低程度主要取決于企業的值稅稅率，以及可能抵扣的進項稅范圍。房地產開發成本占比較{的包括土地成本和建安成本，此外還有一部分規劃、拆遷等零星成本。倘若房地產開發成本能夠得到全面抵扣，將使房地產企業稅負得到有效降低。當上下游企業全面完成“營改增”后，房地產企業上下游抵扣鏈條得完善，其稅收體制將得到進一步完善，從而進一步促進企業稅負下降。

（2）有利于增加企業的現金流

房地產業對資金占用量大、開發周期較長，充足的現金流是企業生存發展的根本所在。目前，房地產業銷售模式多為期房銷售，在營業稅稅制下，房地產企業預售款需要在收取時即進行納稅申報并交納相應的營業稅，僅不動產銷售營業稅就將占據企業大量的現金流，給企業發展帶來壓力。而在值稅稅制下，房地產企業預售期收入對應的值稅銷項稅可以由項目前期開發所產生的大量進項稅抵扣，這意味著企業只需要在項目開發前期繳納較少的增值稅，這就在很大程度上減少了企業項目開發前期的現金流流出，這對亟需現金流的項目開發前期意義重大。

（3）有利于提高房地產企業財務管理水平

在進行“營改增”之前，房地產企業銷售不動產營業稅的具體征收是依據銷售不動產收入全額乘以銷售不動產營業稅稅率5%確定，稅收籌劃空間十分有限，應稅務處理也十分簡單，僅需“應交稅費一一應交營業稅”一個科目即可完成，因此對財務管理水平的要求不高。而改征增值稅后，房地產企業應交值稅主要由銷項稅額和進項稅額兩個因素決定，而房地產企業進項稅可能涉及不同稅率，這就要求財務人員嚴格區分準確核算，這就對企業財務管理水平提出了更高的要求。房地產企業只有切實提升自身財務管理水平，提高財務人員自身素質，提前學習“營改增”相關稅收政策和會計核算方式，才能降低稅收風險。

2.“營改增”對房地產企業的消極影響

（1）可能使房地產新項目短期內稅負不降反升

“營改增”政策施行初期，面臨相關政策不健全、企業自身準備不充分的問題。在這一時期，為減少“營改增”過渡期對房地產企業經營的沖擊，政府實行“老項目老政策”，對房地產2015年4月30日前存在的老項目按5%稅率簡易征收值稅，但在政策改革后的新項目可能面臨進項抵扣不足導致的稅負上升問題。除此之外，房地產銷項稅率為11%，而部分進項的值稅稅率可能低于11%，例如項目設計規劃M、工程監理費等，這在無形中進一步增加了企業的稅收負擔。

（2）使企業開發成本上升

房地產開發周期長、涉及環節較多，驟然由營業稅改征值稅會使企業短期內面臨成本上升的風險。首先在房地產的建材采購方面，大宗材料采購的供應商通常具備一般納稅人資質，其銷售開具的值稅專用發票可直接用于進項抵扣，但諸如較小的五金零部件等零星材料的采購通常對應的供應商均為小規模納稅人甚至個體工商戶，將沒有進項稅可用于抵扣。其次在人工方面，房地產屬于勞動密集行業，人工成本占總成本比重較高，從一些企業所披露的財務信息數據中可以看出，一個工程項目勞務成本能夠占到總成本的30%，而從事此項工作的人員通常為勞務公司派遣人員和農村的農民工。勞務公司在運營過程中沒有進項稅抵扣其所產生的銷項稅，只能將稅負轉嫁給房地產企業。

（3）會計核算難度和稅收違法風險上升。

“營改增”將使房地產企業涉稅核算產生根本的變化。除了需要加設十幾個增值稅涉稅科目的同時，整個核算方法也比征收營業稅時的難度有很大程度的上升。核算難度加大的同時，“營改增”的實施也對企業發票管理，包括發票的開具、保存、進項稅額的認證抵扣等，提出了嚴峻的挑戰。值稅發票違法成本與營業稅不可同日而語，虛開、代開值稅專用發票或觸犯刑事責任，國家對增值稅專用發票的管控力度難免使習慣了營業稅管理方式的企業措手不及，稍有不當便會為企業帶來稅收違法風險。

三、“營改增”下的稅務籌劃建議

1.提高值稅抵扣意識，加大進項稅額的抵扣

全面實施“營改增”之后能夠從根本上降低房地產企業稅負的方法還是進項稅額抵扣。對此，房地產企業必須完善對進項稅額抵扣的管理，加大進項稅額抵扣力度。首先，房地產企業應當采取一定措施控制上游企業稅負轉嫁情況的方式，企業應當加強與上游企業之間的溝通交流，雙方共同研討能夠平衡上游企業的稅收負擔和開發商的利益的方案，盡可能地獲取更多的進項稅發票進行抵扣。其次，企業在“營改增”大環境下應當合理選擇建設材料供應商，不僅要嚴格要求大型建筑材料供應商的資質，而且還要重視五金電器等輔助材料供應商的資質，摸清供應商的性質，到底是小規模納稅人還是一般納稅人，在能夠保證材料質量的基礎上盡量選擇一些能開具增值稅專用發票的供應商進行合作，實現企業進項稅抵扣。

2.提高房地產開發企業財務管理水平

在營業稅體制下，房地產企業流轉稅納稅籌劃空間有限，導致房地產開發企業對稅收方面財務管理的重視程度不足。隨著房地產企業進入穩定時期，“營改增”政策的實施要求房地產企業積極應對，切實提高自身財務管理水平，嚴控成本、規避風險。對于“營改增”政策，房地產企業應當提前做好應對措施，例如對自身“營改增”前后稅負進行分析，加強企業的購銷環節、發票管理等環節的財務管理，提前適應值稅的到來?！盃I改增”政策實施以后，房地產開發企業的財務管理賬務處理將更加復雜，發票管理風險也相應增加。房地產企業應當加大自身成本控制為度，建立健全企業內部控制制度，優化業務流程。

3.相應做好財務核算準備

房地產企業進行“營改增”改革后，涉稅會計科目將大幅加，會計核算難度有所上升。部分房地產財務人員從未接觸過增值稅核算，對增值稅相關核算科目與核算方式均相對陌生。要提前做好相應財務核算準備，提前熟悉值稅核算方法，預先設置相應的增值稅核算科目及相關專欄，從容應對“營改”后會計核算方式的變化。

四、結束語

“營改增”的全面實施對房地產業造成了一些積極和消極影響，企業不僅要合理利用有利于自身發展的政策內容，而且還要不斷完善自身稅收籌劃工作來消除對企業發展的不利影響，充分提升企業的市場競爭力，保證企業健康發展。

參考文獻：

[1]王h菡.淺析營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].財經界，2016（7）.

[2]毛蒼龍.“營改增”改革對房地產企業的影響及對策分析[J].現代交際，2015（8）.