房地產中介法律法規范文

導語：如何才能寫好一篇房地產中介法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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摘 要 近幾年,我國的房地產市場發展迅速,各種房地產中介機構也涌現出來。房地產中介行業對推動房地產市場的發展起到了一定的促進作用。但是當前我國的房地產中介服務業從總體上看仍處于較低的水平,房地產中介服務企業存在專業知識與服務質量不高、經營規模小、誠信缺失等很多問題。

關鍵詞 房地產中介企業 誠信體系 違規行為

一、引言

隨著房地產市場的不斷發展,各類房地產中介服務機構也紛紛涌現出來。房地產中介企業是介于政府與市場主體企業之間、商品的生產者與經營者之間以及個人與單位之間的組織,是商品生產、流通和消費中不可缺少的環節,并且在房地產市場中,中介服務業務尤其發揮著重要作用。但是在房地產中介企業快速發展的過程中,也涌現出了許多問題。因此,為了使房地產中介企業進入一個健康、平穩的發展時期,需加強對房地產中介服務企業的監管。

二、房地產中介服務概述

房地產中介企業是一種為市場交易活動提供便利并增進交易福利的盈利性組織。它的根本作用在于節約市場交易費用,提高市場運行效率①。

房地產中介企業的服務主要有信息咨詢、價格評估、經紀。

(一)信息咨詢

是指向委托人提供具有特定內容的信息資料。從信息來源劃分,房地產信息可分為固定信息、流動信息、偶然信息。固定信息相對穩定,在一定時間內可重復使用,流動信息反映房地產市場即時變化,處于不斷更新之中,時間性強,查詢費用相對較高一些。

(二)價格評估

是指依據有關政策、法規,運用科學的估價方法,合理判定評估對象價格的行為。國家政策、法規對價格評估的要求很嚴格,必須做到依法評估。估價的方法主要有市場比較法、成本法、收益還原法等,根據不同的情況,采用不同的方法,只要評估價格能被各方所接受,該評估的價格就是合理的。

(三)經紀

是指一種以房地產經營活動為對象的居間服務,主要包括商品房銷售,房地產投資項目策劃,提供可行性報告等業務。

三、房地產中介服務的問題

房地產中介服務對房地產市場的健康發展起著很重要的作用,它的角色已經越來越突出,從而產生了大量的房地產中介公司和中介從業人員。但是在現在房地產中介一片大好的形勢下,存在著許多令人擔憂的問題。其主要有:

(一)現有的與房地產中介服務相關的法律可操作性不強

國外房地產中介服務業都有完備的法律法規體系,是依法管業,活而有序。比如美國針對房地產中介服務就有:一般法規,契約法規、各州的執照法、專業倫理法、該州的相關法律等,其法律法規比較完善。目前,我國在這方面的法律法規正處于建立框架過程中,體系尚待健全,尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產管理法》《城市房地產中介服務規定》,且其規定過于原則和粗獷,缺乏可操作性。

(二)房地產中介服務運作方式原始,程序簡單,沒有規范運作

由于我國的房地產中介業還處于起步的探索階段,服務運作沒有規范,不能很好的約束中介機構和中介人員的行為。房地產中介機構和從業人員進入該行業的門檻過低,造成管理難度很大,整體人員業務水平低,并且缺乏專業的指導與培訓。

(三)房地產中介服務機構誠信缺失,常出現違規行為

消費者越來越重視房地產中介服務的質量,再加上信用機制的缺失,進一步加深誠信危機。常見的違規形式有:

1.虛假與不實信息欺騙購房者。某些房產經紀與一方串通,損害另一方利益,從中牟取不正當利益,收受合同外的酬金或其他財物。

2.索要超出規范的手續費。某些房地產經紀以包銷的名義,隱瞞委托人的實際出賣價格與第三方進行交易,并索要超出規范的手續費,獲取傭金以外的薪酬。

3.制造不公平合同。某些房地產經紀濫用自己職業的便利,在消費者之間壓低價格,自行收購,再抬高價格賣給購房者,損害消費者利益,從中獲取不正當利益。

四、房地產中介服務誠信體系的建立

房地產中介服務的核心問題就是誠信的缺失,導致許多違規現象的出現,因此建立房地產中介服務誠信體系就迫在眉睫,符合房地產中介服務業的發展,同樣有促于消費者對中介服務機構的信任,使得房地產市場健康發展。在綜合考量房地產中介服務多年發展的狀況以及趨勢的情況下,通過以下幾個方面可以逐步改善房地產中介失信的形象。

(一)信用體制

從我國的法律現狀來看,誠信原則只是存在于一些大的法律中,并沒有一個專門為保障誠信原則得以貫徹的準則,減少失信的行為,關鍵是要在法律上確定一條準繩,提高法律執行力度,從根本上規范房地產中介行為。

(二)信用管理

確立房地產中介服務誠信管理機構,是誠信管理的關鍵。房地產中介服務的誠信管理,堅持以誠信為核心的企業文化,加強房地產中介商自身的信用管理。

(三)信用信息

房地產中介與消費者之間信息的嚴重不對稱是誠信缺乏的重要原因,需要完善企業信用檔案,特別對房地產中介失信行為進行明確的記錄,還可利用網絡的手段,在網上公示。

(四)信用條件

通過公開市場信息,運用現代的網絡信息技術,使房地產中介在一個透明的市場中進行服務,缺乏了投機的土壤,保證了誠信原則的貫徹落實。

(五)信用觀念

房地產中介服務形象的降低,跟房地產中介的誠信觀念不足是分不開的,當前誠信觀念并沒有在業界得到普遍的接受,需要加強對大眾的道德倫理教育,重視誠信。

參考文獻:

[1]封晴.淺析我國房地產中介問題.今日南國.2008(3).

[2]王海英,白鐵苓.關于規范房地產中介行為的思考.科技信息.2008.

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關鍵詞：房地產經營與估價；說課；職業教育

說課是教師面對同行和專家，以先進的教育理論為指導，將自己對課程標準、教材的理解和把握、課堂程序的設計和安排、學習方式的選擇和實踐等一系列教學元素的確立及其理論依據進行闡述的一種教學研究活動。實踐證明，說課活動有效地調動了教師投身教學改革，學習教育理論，鉆研課堂教學的積極性，是提高教師素質，培養造就研究型、學者型青年教研究師的最好途徑。本文結合高等職業教學的特點，是對房地產經營與估價專業的“房地產法律法規”課程為對象的一次說課。

一、說課程目標

1．課程性質

在確定課程目標前，首先分析課程的性質。根據房地產經營與估價人才培養方案，《房地產法律法規》課程的性質是專業基礎課，它有兩個方面的作用，一是通過它的學習為專業課打下基礎，同時起到鏈條的作用，將房地產經營與估價專業的三大技能：經紀、評估和營銷串聯起來，讓學生從宏觀上把握專業內容。二是培養學生房地產法律意識，為學生的職業發展打下基礎。

2．課程目標

對課程性質和人才培養方案的分析確定課程目標。該課程要求為學生的專業課和職業發展打下基礎，因此需要幫助學生建立房地產法律法規體系。結合人才培養方案，房地產經營與估價專業是以房地產中介服務為導向，因此幫助學生建立房地產法律法規體系的同時，突出以房地產中介服務為核心，從而讓學生能夠知法、用法和守法，成為房地產從業的高素質人才。

知法、用法和守法是課程目標的三個層次。知法為知識目標，讓學生能夠掌握相關法律法規。用法為能力目標，讓學生能夠運用法律知識分析解決問題。守法為情感價值觀目標，讓學生將法律意識轉化為自覺行使權利和履行義務的法律行為。

二、說學情及學習方法指導

1．學情分析

《房地產法律法規》課程開設在大一的第一二學期，總課時為72個。該課程面對的是大一的學生，學情分析重點放在知識結構和學習方法上。大一的學生，對房地產專業知識了解相對較少，這就要求教師在講授相關知識的時候，注意知識的銜接，對相關概念做適當的解釋和闡述，幫助學生建立感性和理性的認識。在學習方法上，大一的學生學習較主動，但文化基礎薄弱，學習的自主性較差，因此教師在上課的時候應注重培養學生正確的學習方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學生知道怎么學，比學什么更重要，學習方法的好壞，直接影響到學生的學習成績。

2．學習方法指導

根據《房地產法律法規》的特點重點培養學生三種學習方法，自主學習法、合作學習法和反思學習法。

房地產法律法規變化多，更新快，需要培養學生自主學習法。我國以商品房為主的房地產行業的發展歷程不長，但發展速度快，很多法律法規都是在實踐中不斷完善。房地產行業由于關系到民生，國家將它作為宏觀調控的重點對象，因此房地產相關的法律法規變化多，更新快。比如房地產開發企業的資本金制度，即投資項目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調整到30%，再調整到35%，由于08年的全球金融危機，為了加快經濟復蘇，國家將資本金比例調回30%。這就要求學生養成自主學習的習慣，不斷更新相關法律法規的知識，適應社會的發展。自主學習法的培養，是通過在課堂上以學生為主，根據課程目標，設置思考題，促使學生獨立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學生在業余時間自學。

房地產法律法規的綜合實踐性強，需要培養學生合作學習法。房地產法律法規案例或者項目調查常常涉及多個知識點，比如對房地產開發類型的調研，就會涉及到房地產開發公司，房地產開發樓盤，房地產開發資質等相關知識，綜合實踐性強，單個學生完成學習任務比較困難，因此培養學生合作學習法，讓學生以小組為單位共同完成學生任務。在這個過程中，教師和學生，學生和學生之間形成積極交流信息的合作關系，調動學生學習的積極性。

反思學習法促進自主學習和合作學習的效率。根據原認知理論，通過培養學生的反思學習法，讓學生選擇能達到目標的最適當的學習，檢測達到目標的情況，必要時采取補救措施，總結達到目標的成功經驗和失敗教訓，及時調整自己的學習方法，提高學習效率。

三、說課程內容

根據教學目標，結合學情分析，確定課程內容。教學目標要求學生建立房地產法律法規體系，突出房地產中介服務，因此課程內容上涵蓋房地產開發主要環節，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產開發、房地產市場，到物業管理，并以房地產中介服務為導向。

根據課程內容，從而組織教學資源。教學資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內容最主要的資源，課程內容的實現離不開教材。根據課程內容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產法律法規》，它也是高職高專房地產類規劃教材。其他資源包括（1）文獻資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認識；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網絡資源，提供課程擴展材料。（下轉第104頁）

（上接第20頁）

四、說教學設計

1．課程設計理念

課程設計的理念是與專業能力結合，縮短教學與專業的距離；以能力培養為中心，應用為目的；以學生為中心，激發學生學習興趣。

2．課程設計思路

與專業能力相結合，即根據房地產中介服務技能細化出具體能力，以該能力培養為核心，組織教學。激發學生學習興趣，通過導入案例引出法律法規，再進行知識應用，最后總結和反思，達到能力的培養的目的。在這個過程中，讓學生能夠知法、用法和守法的目的。

3．說教學方法

怎樣展開法律法規這就涉及到教師的教學方法。本門課教師主要的采用的教學方法是啟發式教學和案例教學啟發式教學主要有兩種形式，問題設置和現狀分析。問題設置即將問題擺在學生面前，通過問題的分析，引出法律法規?，F代教學論研究指出，感知不是學習產生的根本原因，產生學習的根本原因是問題。問題能夠激發學生求知欲，激發學生活躍的思考；沒有問題學生就感覺不到問題的存在，也就不會去思考?，F狀分析即將現狀擺在學生面前，通過對現狀的分析引出法律法規。比如在講解房地產開發類型的時候，以學校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設單位，引出房地產開發類型法律法規，讓學生得到了感性認識，同時也將理論聯系實踐。

案例教學在法律法規教學中應用較為普遍，本門課也以案例教學為主要教學方法，通過組織學生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調查等活動，教給學生分析和解決問題的方法，進而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導入型案例和分析型案例。導入型案例與該節知識緊密聯系，或者能夠幫助學生有直觀的認識。比如在講解房地產估價公司時，以某房地產估價公司的視頻介紹為導入，讓學生建立感性的認識。分析型案例，主要是讓學生利用所學的知識進行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉讓實質時，學生對轉讓實質感性認識少，認識不深刻，通過視頻的方式讓學生運用理論知識，解決問題，幫助學生加深認識，激發學生的興趣。

五、課程評價

有效的評價能夠及時了解教學狀況，也是教師反思和改進教學的有力手段。本門課主要通過形成性評價和終結性評價來實現。形成性評價包括：（1）學習參與度，（2）學生知法、用法的能力，（3）學生之間的自評和互評。終結性評價即為期末考試測評。

【參考文獻】

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[3]譚冰，王陽，徐國東.《關于說課內容的理論探索》[J].長春理工大學學報（高教版）．2009，（3）．

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房地產中介服務業有廣義和狹義之分。狹義的房地產中介服務業僅包括房地產經紀業、房地產價格評估業和房地產咨詢業。廣義的房地產中介服務業則包括為房地產經濟活動提供信息咨詢服務和事務服務的各類服務性機構，如經紀、估價、咨詢、金融服務、研究、培訓、軟件和網絡等。本文所說的房地產中介服務業僅指其狹義部分。

我國房地產中介市場服務的主要業務范圍包括:(l)提供房地產法律、法規、政策與業務技術咨詢服務；(2)提供房地產開發項目轉讓、房屋買賣、租賃、房地產市場分析等信息服務；(3)提供房地產價格評估與開發項目可行性研究服務；(4)提供商品房經紀及租賃服務；(5)提供代辦房地產過戶、備案、登記、抵押、保險等手續與代領房地產權屬證書服務。

二、我國房地產中介服務業的發展現狀

(一)房地產中介市場發展的規模特征

首先，房地產中介服務業發展不平衡。地區間房地產市場發展的不平衡，直接到房地產中介服務業的發展不平衡。無論是從深度或是廣度來看，沿海地中介服務業規模都遠遠超過了內陸地區。

其次，中介企業絕對數童多，相對規模小。多種原因促使了我國房地產中介服務業的迅速膨脹。然而，就相對規模而言，我國的房地產中介服務業遠遠不能適應房地產市場發展的需要，這主要表現在：一是奉行市場化經營原則的中介企業受到資金、專業技術的限制，規模普追偏小。一是我國房地產中介服務的質量和層次還處在低水平人力取勝的粗放發展階段，專業分工不夠細致，企業缺乏駕馭市場與組織業務的才能。房地產作為不動產，是一種特殊商品，其交易是產權交易，不僅有一套嚴格而復雜的規程，涉及眾多的法律法規，而且還需要具有相當的專業知識。隨著房地產業的發展和市場機制的日趨完善，對房地產中介服務機構的專業化會有更高要求，開發商和消費者對專業化的中介商會更加依賴。

（二）房地產中介市場的結構特點

首先，體系結構徑渭分明。除了由政府管理部門派生或設立的房地產交易中心(市場)基于信息來源、業務爭取、專業人才、專門技術等優勢，有能力開展多功能和多方位的服務以外，其他中介企業一般只能從事某項單一的服務業務。這種體系結構的缺陷表現為多個服務業各自為戰、相互割裂、業務缺乏創新，存在某些服務領域欠缺和一些常規惡性競爭并存的現象。與開放的、充分競爭市場條件下的中介服務業內部專業化再分工截然不同的是，我國這種徑渭分明的房地產中介市場體系結構形成于由行業發展、行政管理和技術創新等構成的多重壁壘。從根本上來說，它是中介服務業低水平發展的一種反映。

其次，地域性特征突出。我國的房產中介企業不僅差、小，而且具有很強的地域性。在一個地區同時存在多家同類企業競爭局面，這些房地產中介服務機構對外聯絡不廣，處在信息阻塞、各自為政的狀態中，不僅缺乏情報、信息源，而且缺乏必要的信息處理手段，很少有嘟家可以壟斷一個地區或城市市場，并成功地把自己的品牌打入外地市場。

最后，業務結構以生產型和數量型為主。我國房地產投資需求在很長時間內的增長速度一直快于消費需求的增長速度，這直接引起了房地產供求雙方對中介服務播求意識上的差別。另一方面，我國房地產中介服務的發展還是以數量為主，質量不高，介入產業的層面還顯得非常膚淺和有限。市場上的大多數房地產信息咨詢中介操作水平低，資料不全，手段簡陋，服務范圍窄，業務主要是二手房屋買租賃的中介，沒有幾家中介機構能夠提供市場分析、投資咨詢、營銷、廣告策劃等高質量、高層次的服務。

三、入世后房地產中介服務業進一步發展的對策建議

（一）政府要堅持扶持和開放并重，促進行業發展

加入世貿組織后，政府一方面要展行其承諾，開放市場；但是另一方面又要促進本國產業發展尤其是要保護和扶持本國的幼稚產業。房地產中介服務業就是一個應該被政府扶持的產業，政府應該充分利用WTO的規則，促進它的發展。具體來說，政府可以從以下幾方面著手:

首先，建立健全行業法規，優化市場競爭環境。使房地產中介規范化，盡快建立和健全房地產中介行業的法律、法規，是房地產市場對其提出的客觀要求和中介業本身規范發展的必然要求，同時也是國際市場公平競爭的必須條件。加入WID，意味著我們必須按照國際準則和游戲規則操作，讓國外公司進入后有規可據，有章可循。這樣才能建立完善、透明的符合國際慣例的市場競爭機制。不過法規的完善過程中應掌握兩個準則:一必須強調絕不是削足適履地制定迎合國外中介服務行業進入中國的行業法規，甚至更應強調對等和公平。二充分利用國門互開的條件，學習國外經營，以期以較高起點縮短我國行業法制建設完善的歷程。

其次，確立房地產中介合理的開放模式，運用服務貧易壁壘控制開放度。在國際貿易實踐中，服務貿易的開放模式可以歸納為三種，即積極型、保守型和限制型。當前我國該行業存在競爭力太弱的限制，我們的開放模式選擇保守型較合理。加入世貿組織，各個國家都會采用各種形式的服務貿易壁壘限制外國行業的進入和保護本國行業發展，對于房地產中介行業而言，主要保護方式為選擇開業權限制、就業限制。入世后外資中介進入我國基本不存在行業限制，加入WIO后這種直接限定外資進入的規定將更不復存在。但基于房地產中介行業的特殊性，開業權可以通過行業管理條件加以限制。根據我國當前法規，房地產中介機構的成立是需要專門資格要求的，因此，房地產中介機構最佳的壁壘措施主要表現在對個人執業資格許可、機構資質許可和設立條件限制上。

（二）房地產中介企業要借鑒國外先進經驗，苦練內功，走創新之路

房地產中介企業是房地產中介市場的微觀主體，加入WIO對房地產中介企業的影響無疑是十分巨大的，面對入世后外國房地產中介企業的大舉進入，我們的中介企業只有全方位地提高自己的素質，才能在市場競爭中立于不敗之地。筆者認為以下幾方面是值得重視的。

首先，要走向國際化和規范化。企業走向國際化，這不單純是企業主觀意愿的問題，更是環境變化所提出客觀要求。為了適應環境的國際化，在越來越多的行業，國內企業相繼進入外市場。中國房地產中介企業盡管尚處于初級發展階段，但面臨國際和國內的市場競爭，可以利用技術創新上的后發優勢，采取靈活的策略聯盟，發揮本土優勢，根據自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合企業內外要求和條件的國際化目標。筆者認為，對單個企業而言，應當樹立“立足本地、面向全國、走向國際”的發展遠景，以應對中國加入WTo之后本行業的機遇與挑戰。

其次，房地產中介服務要注重業務創新。中介機構的大量增加必然導致行業之間的激烈競爭，單憑傳統的中介業務品種，我國中介機構將很難面向經濟全球化的競爭。為此，中介商將不得不以營銷為主導，以技術為基礎來創新業務品種，尋找市場新的空白點。當前人們提到的樓宇轉按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的業務范圍包括住宅、寫字樓、公寓、商業用房等的買賣、置換、租賃、政策咨詢、法律咨詢等全方位服務，并統一對外承擔法律責任，它既能發揮經紀人靈活機動、熱情服務的優勢，有利于公平競爭，又能體現大公司規范、誠信的品牌形象。而房地產虛擬經營和“網上中介城”的發展則是對信息技術和經營模式的。

最后，企業要重視人才，合理利用人才。服務是中介企業的生命線，而房地產中介服務人員的素質則決定了中介業的未來發展。而我國房地產中介行業由于發展歷史短，人才后備不充足，這個不利的條件迫使各個企業在人力資源方面必須投入更多的資本，因而企業決策者就需要根據自身條件，有效地開發人力資源，實行有效的激勵機制，創造具有特色的企業文化環境，形成一套獨特的經紀人培訓系統，從而精心打造出一支“房地產中介服務人員的精英隊伍”。

參考文獻：

1、廖俊平、方建國主編:《房地產中介實務》，廣州經濟出版社，2001年版。

2、張圣翠，趙維加:《國際服務貿易法》，上海三聯出版社，2000年版。

3、陳憲:《國際服務貿易—原理、政策、產業》，立信會計出版社，2000年版。

4、顧經儀，侯放:《WTO法律規則與中國服務貿易》，上海財經出版社，2004年版。

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關鍵字：房地產；交易欺詐；行為

Abstract: Along with the increase attention of real estate industry, some real estate developers and intermediary organizations conduct investment just for profit-making, which cheats theconsumers and harms their interests, and causes a bad influence to the society. In this paper, the author analyses some of the current cheating behaviors of the real estate developers and intermediary agencies, and talks about how to prevent this kind of behavior.

Keyword: real estate; trading fraud; behaviors

中圖分類號： F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）

房地產行業是我國各地的重要支柱產業之一，由于民眾對商品房的需求不斷攀升，即便是國家采取了各種壓縮和擠壓政策，也難真正遏制人們對他的投資，一些房地產開發商與中介機構有與利益驅使，一切只向經濟利益看齊，在投資的過程中費盡心思榨取消費者以求最大利潤。一下就一下就以欺詐騙取的行為進行解析：

一、房地產交易過程中的欺詐行為

1.1開發商的欺詐行為

（1）由于利益的驅動，很多地方的房屋建設隨意變更原有規劃，爭取最大利潤而導致房屋質量低劣，致使經過科學論證的整個城市建設規劃整體遭到不同程度的破壞。而其中的小項目建設也要求服從于大局利益，包括原有規劃中存在的綠地建設、公共設施建設都被忽略掉或改為他用，建設中偷工減料、不合環保、水電配套故障、房屋出現裂縫等等問題層出不窮。消費者每年的年報中房屋投訴問題都高居榜首。

（2）房屋銷售過程中設置重重陷阱，舞蹈欺騙消費者。這里的陷阱主要指房地產廣告房地產合同兩方面。有調查顯示，90%以上的購房者對樓盤的認識都來自房地產的廣告，開發商正是利用了消費者的這種心理在廣告上大做文章，在廣告語上運用大量美詞佳句極富動情的誘導消費者購買，而現實卻與廣告相差甚遠。而很多消費者缺乏專業知識，也未全面了解

，如：開發商是否具備售房資格、房屋附加值是否被虛構等問題，最終造成各種購房沖突，是自身利益遭到危害。合同陷阱方面，開發商在訂立買賣合同時，常常會故意隱瞞一些事實，比如說房屋已抵押或預售給第三人，為取得預售許可證或提供虛假證明等，是購買者目的落空，居住權益嚴重受侵。

此外，還有一點，相信大多數購房者都經歷過的就是房屋面積的紛爭。對于非專業的購房者來說，所謂的實用面積、建筑面積、套內面積和公攤面積幾項說法難以理清，也沒有相應的法律法規可以依靠，以致開發商在面積上常常少斤短兩，因其眾多業主不滿，但最終也因沒有法律的規范而無奈告終。

1.2中介組織的欺詐行為

近年來，隨著房地產市場的空前活躍，房產服務機構也住進多了起來。一方面，房產中介機構為買賣雙方起到了媒介和橋梁的作用，大多數的中介機構遵守法律法規誠信經營，促進了房產交易的良好運轉；另一方面，也因其起步晚，法律法規不健全，不少不良機構存在欺詐行為，侵犯了消費者的合法權益。房地產中介市場存在的欺詐行為有一下幾個方面：

（1）有些房產中介機構無牌照、假牌照經營，或超出經營范圍，或進行非法異地經營，其名片上所留的信息也帶虛假成分，往往一出現問題就找不到人；有些則在申請注冊公司時借用他人的從業資格證書來充數；有些公司則以為只要領到營業執照就可以開業，也未按照期限辦理備案手續。

（2）房產廣告未經登記就，廣告信息缺乏真實性、合法性、準確性，打個比方，在網上信息說出售“特價房”，表明全新裝修、環境優美、、價格實惠來吸引消費者眼球，實際并非如此；廣告中未標明忠告語，未對產權特點進行注明，等到消費者準備交款辦手續之時才悟到，造成不必要的麻煩。

（3）中介機構打著包銷的幌子，隱瞞委托人與第三方進行交易，獲取不正當報酬。所謂的包銷是指誤導購買者說是銷售房產的統一報價中已包括了傭金或是免傭金。實際上，真正的出售價格購房者與售房人員難以清楚地了解到的，其實房產經紀早已從中賺取差價，這是違反建設部規定的。

（4）中介機構利用自己的地位優勢，以為消費者不清楚交易細節和法律法規，就在合同上動腦筋，玩起文字游戲，制定對相對人不合理不公平的規定，或者任意篡改以規避自己的義務，限制消費者對房屋的知情權與公平交易權等。當消費者發現問題時就以制定的合同條款相抵賴而逃避應承擔的責任。

此外，中介機構與開發商相互串通和勾結，囤積土地房產虛假信息故意制造房產市場供應緊張，惡意炒作哄抬房價，還有唯利是圖，不負責任，簽訂虛假合同和出具虛假評估報告來騙取銀行貸款。這些行為都嚴重的直接損害了消費者的經濟利益，也損害了國家和社會利益，擾亂了房產市場的正常秩序，阻礙了房產市場的運作和發展，相關部門應嚴厲制止。

二、如何遏制和防范房地產欺詐行為

房地產市場由于眾多欺詐行為的存在，受到重重危機，如何遏制與防范類似的欺詐行為，是的房地產市場健康穩定的發展，現提出以下幾點建議：

2.1遏制交易中欺詐行為方面

（1）重視誠信，制定相對集中統一的誠信自律法律法規，不斷健全并大力實施，以助重建房地產行業的誠信。因為誠信是房地產發展的基礎和保障，是保證企業與消費者二者共同利益的要素。

（2）發揮政府職能與行業協會功能，通過在房地產行業開展誠信文化教育與道德反思以及理論與實踐相結合的系統化學習，逐步使行業認識到誠信的重要性，認識到誠信本是珍貴的無形資產以及誠信喪失所帶來的后果。

（3）加快建立健全房地產的相關規章制度，如懲罰性賠償制度、產區保鮮制度和不動產公正前置制度，以共同規范房地產交易行為，重分保障消費者的切身利益。

（4）加強社會輿論監督，將新聞輿論與社會公眾的監督結合起來，一方面鼓勵新聞媒體的積極參與，報道宣傳誠信建設的正面例子，推廣了良好經驗，而對房地產行業交易中的有違道德和法律的行為加以曝光。

（5）嚴格規范房地產中介組織，提高中介機構市場準入門檻，如提高從業企業資質與從業人員資質的認證；完善有關中介服務相關的法律法規，以經濟和法律手段加以制止不正當競爭，嚴肅處理違法行為為房地產中介服務提供優質的服務平臺，創造良好的發展環境。

2.2 防范交易中欺詐行為方面

（1）針對交易中容易出現的問題環節，特別提醒消費者注意，可制定宣傳手冊于房產交易中心發放，也可提供有關房產交易知識的宣傳網址供消費者瀏覽，加深認識，當中可設意見專欄，方便消費者投訴與舉報。

（2）在購買房屋之前，應與中介服務機構的營業執照、職業資格證書等證件，同時取得復印件留底，并向工商與房產部門核實情況。

（3）凡出現在房產中介廣告和宣傳材料上的表明了符合合同的內容，都要計入合同作為附件，以約束對方；提醒消費者區分清楚居間合同與行紀合同的區別，以做出正確選擇；對房產的“可轉產權”要向房管部門核實，并與合同中約定如有誤不承擔賠償責任，如中介機構不同意此條，消費者要特別注意以免上當。

（4）雙方協議達成以后，購房者應親自辦理產權過戶手續，以便在房產部門登記及時處理產權風險。

篇5

關鍵詞：房地產中介；中介市場；中介服務

中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A

房地產業經過幾十年的發展，目前已成為我國國民經濟發展的支柱產業之一，房地產業的發展促進和帶動了相關產業的興起和發展，對國民經濟的影響力很大，切身關系到民生。伴隨著我國住房制度改革推進導致房地產業突飛猛進的基礎上，作為其一分支的房地產中介，通過國家一系列相關政策的出臺，也隨著房地產業的發展興起開來。

房地產中介指，在房地產市場中專門提供房地產信息，進行技術和政策法規咨詢服務，從事房地產策劃、評估、業務，為房地產交易雙方牽線搭橋，促成交易，并協助辦理有關手續從而收取傭金的行為。狹義理解是房地產商品成交的媒介，廣義上則包括資金市場中介、實物市場中介和其他中介（策劃、廣告、測量、估價、咨詢、法律、仲裁、經營、勞務等）。我國房地產中介主要表現分為房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀三種形式。從學者視角的歸納，房地產中介涵蓋了房地產生產、經營、交易、消費等全過程存在的中間經濟活動，比較全面籠統。

我國房地產中介正處于快速發展階段。經過十多年的發展和殘酷的市場競爭，房地產中介涌現出了一大批誠信規范經營的品牌企業，如香港中原、美聯、天津順馳、深圳世聯等連鎖知名企業，以其雄厚的規模實力，先進完善的管理經驗及專業化、高素質的服務水平，贏得了消費者的普遍好評與信任，擴大了中介的影響力。在北京、上海、深圳、廣州等經濟發達城市，房地產中介發展勢頭較為迅猛，房地產中介行業基本制度已逐步建立，企業和從業人員都有了較大數量的增長，行業規模也在不斷擴大。房地產中介業呈現出一片欣欣向榮的景象。但從客觀整體角度來看，一定意義上講，房地產中介仍然屬于改革開放的新生事物，行業整體發展水平評估與發達國家的成熟市場仍有一段距離，還有許多有待于我們完善的方面。

目前，西安的房產中介機構也在空前活躍地發展著。經過短短幾年的時間，西安大大小小的房地產中介機構也隨處可見。其中有比較成熟的品牌中介機構，如21世紀不動產、瑪雅房屋中介、天地源不動產、圣安置業。同時，也有很多不規范的小型中介機構存在于市場上。這種現象的存在是由于行業準入門檻低、市場競爭混亂無序、政府主管部門缺乏經驗、監管不力等多方面的原因，從而導致這個行業充斥了一大批唯利是圖的“黑心企業”，“一個門面、一張桌子、一部電話、兩三個人、幾條房源信息，再掛靠別人的營業執照”便堂而皇之辦起了公司。品牌中介少、規模小、數量多、從業人員素質普遍不高、誠信問題凸顯等，造成了大多數人對房地產中介持不信任的態度，嚴重影響了中介市場的健康發展。

總體來說，目前中介市場存在的問題主要集中在以下幾點：

（一）房地產經紀從業人員整體素質不高。目前，市場上從事房地產經紀行業的人員有相當一部分學歷并不高，從技能方面來看，缺乏房地產行業的基本知識，只是經過簡單的培訓就匆匆上崗；從職業道德方面來看，有很多是渾水摸魚，唯利是圖，嚴重缺乏公開、公平、公正的市場意識和符合市場經濟發展規律的行為規范，一定程度上侵害了消費者的權益。

（二）房地產經紀企業不規范經營、暗箱操作賺取中間差價，交易資金安全得不到保障。

（三）商品房本身屬性的信息不對稱造成的交易糾紛。缺乏專業知識和購房經驗的普通消費者在房地產經紀人員面前始終處于較強的信息弱勢地位。如果經紀人對房產的信息有所隱瞞的話，那么當房屋銷售出去后，對于經紀人的口頭承諾，消費者將無從投訴。

（四）政府監管缺乏完善法律法規體系的支撐。面對這些問題，我們應該推行房地產經紀人執業資格制度，把素質不高的人員嚴格剔除掉；提高市場準入標準；積極響應國家建設部、央行聯合的《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，規定房地產中介機構不準代收、代付交易資金，要求必須通過銀行專用賬戶結算交易資金，以保障買賣雙方資金安全，提倡由銀行作為第三方，實行資金監管制度；政府方面嚴格進行宏觀指導和監管，并盡可能地為中介市場提供方便的服務。

篇6

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。

6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等

一、目前房產中介發展現狀

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。

為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。

3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的?？梢哉f大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產中介市場現實存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息?！?/p>

目前，上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。

區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。

按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；

（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質的；

（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。

根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。

事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。

5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。

根據《合同法》的規定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻保瑢⒉黄降鹊臈l件強加于人。

6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。

房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。

7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬?！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵噘I賣經紀活動?！薄胺慨a經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定?！薄案黝惙康禺a廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告?！边@些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續?！边@些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。

3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；

5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年

建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年

篇7

關鍵詞:房地產 評估 問題 措施

房地產評估業在我國是一個新興的行業,房地產評估機構活躍在房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產損害賠償以及稅收、公司上市、企業改制、資產重組、資產處置等各種業務之中,房地產評估現已成為我國社會主義市場經濟體系中的一個重要的中介服務行業,正視當前房地產評估行業的問題,把握其發展趨勢,尋找發展對策,來促進我國房地產評估業健康發展。

一、完善法律法規體系的建立

當前我國房地產評估行業各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了使我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布一些相關的法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產評估師職業道德不高問題，提高房地產評估師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。對于目前已經有的一些條例、規定，要加以統一，打破門戶之見，使它們統一口徑，統一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。

二、建立統一的管理體制

在縱向上實行統一領導，分級管理，即在房地產評估管理方面的重大方針政策應由國家統一制定，而在具體執行國家政策上，又要結合本地區和本部門的情況進行管理，要發揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產評估管理工作。在橫向上，應明確房地產評估管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業、跨部門、跨系統的房地產經營機構和團體，不論其經營形式和隸屬關系如何，都應歸口到房地產管理部門進行統一管理。價格歸口管理是指各行各業房地產經營單位房地產商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調整，必須由房地產管理部門統一審核、監督和檢查。另外，還應建立房地產評估監督機構，包括對社會評估機構和對政府房地產評估部門的監督。對于評估中、串通舞弊、弄虛作假，致使評估結果有失公允的，政府有關管理部門應視情節輕重給予處理。

三、注重制度創新

評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業謹慎，嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行評估復審制度，復審制度不僅可以提升評估師的專業水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。還必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。

四、加強企業競爭力創新

創新是房地產評估企業的核心競爭力，“技術創新”、“管理創新”、“服務創新”是企業持續發展的源泉。因循守舊、固步自封，企業就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產評估機構本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產中介機構資質單一，僅限于房地產評估、經紀、咨詢，因而較難在市場發展。房地產中介機構應尋求強強聯合、資質共享，人員資格共用，以提供更優質的服務。二是對經營和股權的關系認識不清。個別機構對經營和股權的關系認識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發揮，只有股東才能任部門經理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是評估師。有些評估機構的大股東本人不是評估師。房地產評估是個專業性很強的行業，不是評估師作為大股東違反了建設部142號令專職注冊評估師應占60%股份的規定。四是股權集中。有些評估機構只有一個股東，股權太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應改變股權結構，吸納優秀人才，獲取管理經驗，以提供更加優質的服務。

五、提高評估人員素質

要把提高評估從業人員的素質水平作為保證房地產評估業健康持續發展的重要因素。要保持評估人員持業能力以適應社會對它的要求，就要注重評估人員的后續教育。行業主管部門和行業協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續教育切實為提高評估人員素質水平服務。同時建議實行評估員等級制度。評估員一般可分為評估員、助理評估師、評估師和高級評估師。為了配合評估人員等級制度還應積極推行評估師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了評估師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊評估師職別。按照國際慣例，房地產評估師制度要對報考者的學歷、工作經歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現的論資排輩、講人情、拉關系等不正之風，確保評估隊伍的可靠性。

六、加強相關領域的開拓

篇8

第二章房地產轉讓

第一節一般規定

第二節商品房銷售

第三章房地產抵押

第四章房地產租賃

第五章房地產中介服務

第六章法律責任

第七章附則

第一章總則

第一條為規范城鎮房地產交易行為，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律和行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條在本市城鎮規劃區范圍內國有土地上的房地產交易及其相關活動，適用本條例。

第三條房地產交易應遵循平等自愿、誠實信用、公平公正和房屋所有權與其占用范圍內的土地使用權主體一致的原則。

房地產交易管理應遵循集中管理與分級管理相結合、依法保護房地產權利的原則。

第四條市房地產行政主管部門負責全市房地產交易的監督管理和本條例的組織實施。

區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門負責本條例規定范圍內房地產交易的監督管理。

工商、建設、規劃、財政、物價、稅務等部門應當按職責分工，協助房地產行政主管部門做好房地產交易管理工作。

第五條房地產交易管理機構按照本條例的規定及市和區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門委托的權限，負責房地產交易管理的日常工作。

第二章房地產轉讓

第一節一般規定

第六條房地產轉讓是指房地產權利人通過法定程序，將其房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權轉移給他人的行為。主要包括：

（一）買賣（含以房地產清償債務，下同）；

（二）贈與、繼承、劃撥；

（三）產權調換；

（四）以房地產合資合作、作價入股，房地產權屬發生轉移的；

（五）因收購、兼并或合并企業，房地產權屬發生轉移的；

（六）房屋拆遷中，房屋所有權人以產權調換形式獲得的期房權利轉移的；

（七）法律、法規規定的其他情形。

第七條有下列情形之一的房地產，不得轉讓：

（一）按有關法律、行政法規規定，不得轉讓的；

（二）權屬證明文件與標的物不符的；

（三）權屬證明文件被注銷、吊銷或其他原因失去效力的；

（四）屬拆遷凍結通知書確定的時效范圍的。

第八條同幢房屋分割轉讓的，各房地產權利人按相應比例占有土地使用權。

建筑設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓。

配套使用的房屋附屬設施、附屬設備、共用部位不得單獨分割轉讓。

第九條房地產轉讓應簽訂書面合同。房地產轉讓人在轉讓合同簽訂之日起三十日內，應持相關的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權證明文件和書面合同到所在地的房地產交易管理機構申辦房地產轉讓登記手續。

對符合轉讓登記條件的，房地產交易管理機構應自受理之日起五個工作日內辦結轉讓登記手續；對不符合轉讓登記條件的，應自受理之日起三個工作日內作出不予登記的決定并書面說明理由。

第十條房地產轉讓，與轉讓人具有共有關系的房地產權利人、與轉讓人具有租賃關系的承租人依次享有優先購買權。房地產轉讓人應當在房地產轉讓書面合同簽訂前三十日通知共有權人或承租人。

對涉及共有關系的房地產轉讓，轉讓人在申辦轉讓登記手續時，應當出具其他共有人同意轉讓或者放棄優先購買權的書面意見并對其真實情況負責。

第十一條房地產轉讓，轉讓人應當向受讓人如實告知房地產權屬、質量安全現狀和有關抵押關系、共有關系、租賃關系等情況。

第十二條房地產轉讓當事人在申辦轉讓登記手續時，應當如實申報房地產交易價格，并按國家及本市的有關規定繳納稅費。

除法律、法規另有規定的外，房地產轉讓價格由交易各方協商議定。

第二節商品房銷售

第十三條商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

商品房銷售以套內建筑面積作為計價依據。商品房買賣合同及商品房權證應載明共用部位及設施。

商品房現售，按國家及本條例的有關規定執行。

商品房預售，預售人應當取得房地產行政主管部門核發的《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第十四條取得《商品房預售許可證》，應當具備下列條件：

（一）持有營業執照和房地產開發資質等級證書；

（二）持有土地使用權批準文件；以出讓方式獲得土地使用權的，已按照土地管理法律法規的規定，交付了全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；

（四）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到建設總投資的百分之二十五以上，且擬預售的房屋屬多層的，完成主體建筑封頂，屬高層的，已建房屋面積應達到規劃批準的擬建房屋面積的三分之一以上；

（五）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、施工進度和竣工、交付使用時間、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并附有專業資質的房地產測繪機構出具的《商品房預售面積預測繪報告書》；

（六）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶并簽訂了監管協議；

（七）涉及房屋拆遷的，已取得房屋拆遷行政主管部門核發的拆遷許可證書；

（八）擬預售商品房及其占用范圍內的土地使用權未設定抵押權；

（九）法律、法規規定的其他條件。

進行小區建設的，預售人可以分期向房地產行政主管部門申辦《商品房預售許可證》。

第十五條渝中區、江北區、南岸區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、北碚區、渝北區、巴南區的《商品房預售許可證》由市房地產行政主管部門核發，其他地區的《商品房預售許可證》由所在區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門核發，有關具體事項可以委托房地產交易管理機構辦理。

房地產行政主管部門收到申請后，應當依照本條例規定的條件對項目進行核實，自受理申請之日起七個工作日內，對符合條件的項目核發《商品房預售許可證》；對不符合條件的，應當在三個工作日內書面通知申請人并說明理由。

第十六條《商品房預售許可證》應當載明預售人的名稱和預售商品房項目的座落位置、棟號、房號、樓層、用途、建筑面積。

準予預售的商品房總面積不得超過國有土地使用權出讓合同約定的商品房總面積。

第十七條商品房預售，預售人應向預購人提供下列資料或其復印件：

（一）法人營業執照；

（二）土地使用權批準文件；

（三）商品房預售許可證》；

（四）商品房預售面積預測報告書》；

（五）項目及其配套設施的平面示意圖；

（六）商品房的結構、戶型、裝修標準；

（七）施工進度和竣工交付使用時間；

（八）預售商品房價格、付款方式和商品房預售款專用帳戶。

第十八條商品房預售，預售人與預購人簽訂書面的商品房買賣合同。預售人應當在簽約之日起十日內持商品房買賣合同，向核發《商品房預售許可證》的房地產行政主管部門辦理登記備案手續。

未經登記備案的商品房買賣合同，不能對抗第三人，由此造成的損失，由預售人承擔。

預售合同未登記備案的，按下列順序確定預購人的權利：

（一）已交付價款及預購商品房的；

（二）已交付價款未交付預購商品房的；

（三）未交付價款及預購商品房的，以簽訂合同的時間為序。

第十九條商品房預售時，預售款應當由預售人委托設立預售款專用帳戶的商業銀行代為收取，預購人憑銀行繳款憑證向預售人換領發票。

代收預售款的商業銀行有監督預售款的義務。

第二十條預售款應當?？顚Ｓ茫删邆浜戏ㄙY質的工程監理機構根據建筑工程承包合同規定的進度計劃和工程實際進度，書面通知代收預售款的銀行向預售人劃款。未經工程監理機構書面通知，代收預售款的銀行不得直接向預售人劃款。

工程監理機構和代收預售款的銀行對預售資金監管不當，給預購人造成損失的，應當與預售人承擔連帶賠償責任。

一個預售項目只能開設一個商品房預售款專用帳戶；多個預售項目應當分別設立商品房預售款專用帳戶。

第二十一條預售人將已經抵押的商品房進行預售，必須經抵押權人書面同意并書面告知預購人；已經預售的商品房不得進行抵押。

第二十二條預售人改變已經預售商品房項目的建筑容積率或改變已預售商品房的戶型、結構、環境整體布局，須經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，并委托原測繪機構對預售面積進行重新測算，辦理《商品房預售許可證》變更手續。

非因基礎設施建設或公共利益需要，規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門不得對已預售的商品房項目的建筑容積率或戶型、結構、環境整體布局作變更審批。

經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，預售人改變已預售商品房的建筑設計，涉及合同約定的預購人權益的，預售人應當在有關部門批準之日起十日內，書面通知預購人，與預購人協商變更或者解除商品房買賣合同，并在變更或解除合同之日起十五日內，向原核發《商品房預售許可證》的房地產行政主管部門辦理變更或注銷手續。

預售人未經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，擅自提高建筑容積率或改變商品房買賣合同約定的商品房戶型、結構、裝修標準、環境整體布局，損害預購人權益的，預購人可以解除合同，并由預售人承擔相應的賠償責任，預購人未解除合同的，可不承擔所購商品房改變后所獲增值部分的價款。

第二十三條預售人轉讓已部分預售的在建商品房項目的，應自批準轉讓之日起十五日內書面告知預購人。預購人在被告知之日起三十日內，有權解除商品房買賣合同，收回已付購房款及其利息，預售人應當在解除合同之日起十五日內到原合同登記備案部門辦理注銷手續；預購人愿意繼續履行商品房買賣合同或到期未提出異議的，原預售人的權利義務全部轉移給項目受讓人，預購人和項目受讓人應當向原核發《商品房預售許可證》的房地產行政主管部門辦理商品房預售變更登記。

第二十四條轉讓在建商品房項目的預售人，應自簽訂項目轉讓合同之日起，停止預售商品房并公示項目轉讓情況；受讓人未換領《商品房預售許可證》的，不得預售商品房。

第二十五條預購的商品房在合同登記備案后交付使用前可以再轉讓。

預購商品房再轉讓的，預購人應當書面告知預售人，再轉讓雙方應在原合同上記載有關合同權益轉讓事項，并向原登記機關辦理合同登記備案手續。

預購商品房再轉讓的，原合同約定的權利、義務隨之轉讓。超出原合同約定范圍內的補充約定，再轉讓人應與再受讓人簽訂補充條款。

第二十六條預售商品房項目竣工后應經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門驗收合格后才能交付使用。預售人應在預售商品房項目交付使用后十五日內到房地產行政主管部門交回該項目的《商品房預售許可證》。

預售人應自預售商品房交付使用之日起六十日內，為預購人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；屬現售商品房的，房地產開發企業應自銷售合同簽訂之日起三十日內，為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

對具備登記條件的，有關權屬登記部門應當自受理申請之日起十五個工作日內，核發土地使用權和房屋所有權證書；對不符合登記條件的，作出書面決定并說明理由。

因預售人的原因，致使預購人無法辦理房地產權屬登記超過六個月的，雙方有約定的按約定處理；未約定的，預購人可以退房，并要求預售人承擔賠償責任。

第三章房地產抵押

第二十七條房地產抵押，當事人應簽訂書面抵押合同，并向所在地的房地產交易管理機構申請辦理抵押登記手續。其中，以跨區、縣（自治縣、市）的多處房地產設定同一抵押權的，應向市房地產交易管理機構提出抵押登記申請。

房地產交易管理機構應自收到申請之日起二個工作日內提出受理意見，并送房地產行政主管部門辦理登記。房地產行政主管部門應對抵押合同涉及的房地產權屬的真實性、合法性及是否可以設定抵押關系進行審查，對符合條件的，應自受理之日起五個工作日內辦理登記手續；對不符合條件的，應在三個工作日內作出不予登記的決定并書面說明理由。

房地產抵押合同自登記之日起生效，抵押合同登記記載的內容與抵押合同約定內容不一致的，以登記確認的內容為準。

第二十八條共同共有人以其共有房地產設定抵押，必須經其他共有人書面同意；未經其他共有人書面同意設定的抵押權無效。

第二十九條兩宗以上房地產設定同一抵押權時，該抵押權為不可分擔保物權。

第三十條抵押已出租的房地產的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

出租已抵押的房地產的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

第三十一條貸款購買房地產并以擬購房地產作為抵押物的，購買者、金融機構、開發商應當共同簽訂房地產抵押貸款合同。

第三十二條尚未到期的抵押房地產因城市建設需要被拆遷的，抵押人應當及時通知抵押權人，債務人可以提前清償債務或由抵押人提供其他擔保。

債務人無法提前清償債務或抵押人不能提供其他擔保的，拆遷安置取得的房地產為抵押財產。

第三十三條已設定抵押的房地產，抵押人如需對房屋翻建、擴建或改變用途時，必須取得抵押權人的書面同意，對抵押合同的內容作相應變更，并到原登記部門辦理抵押合同變更登記手續。

第三十四條抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的房地產的，應當書面通知抵押權人并書面告知受讓人轉讓房地產已抵押的情況；抵押人未書面通知抵押權人或者未書面告知受讓人的，轉讓行為無效，由此給受讓人造成的損失，由抵押人承擔。

轉讓房地產的價款低于其擔保債務的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押房地產。

第三十五條下列房地產不得設定抵押：

（一）法律、法規規定不得轉讓的房地產；

（二）作為文物保護的建筑和有重要紀念意義的其它建筑物；

（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體用于公益目的的房地產，但以用于非公益目的的房地產為自身債務設定抵押的除外；

（四）已出售給他人但尚未辦理權屬登記的現房；

（五）法律、法規禁止抵押的其他情形。

第四章房地產租賃

第三十六條房地產租賃，是指出租人基于房屋所有權將其房地產出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。房地產租賃包括房地產現房租賃和商品房預租。

商品房預租是指房地產開發企業或商品房預購人以預售（購）房的租賃期權讓渡給預租人并收取租金的行為，包括以在建的商場、鋪面、市場攤點或辦公用房向社會公開招租和以在建商品住宅、公寓樓預約出租。

房屋所有權人、使用權人以聯營、承包、入股等名義讓渡房地產使用權的，視為房地產租賃。

第三十七條有下列情形之一的房地產不得租賃：

（一）未依法取得房地產權屬證明文件的；

（二）共有房屋未經全體共有人書面同意的；

（三）未經批準擅自改變房地產用途的；

（四）已被鑒定為危險房屋的；

（五）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（六）權屬有爭議的；

（七）違法建筑；

（八）依法以出讓方式取得的國有土地使用權未達到法律、法規規定的轉讓條件的；

（九）以劃撥方式取得國有土使用權的建設項目按經批準的規劃設計方案尚未竣工的；

（十）法律、法規規定禁止出租的其他情形。

第三十八條房地產租賃雙方應依法簽訂書面合同，租賃合同應當載明房屋用途，房地產租賃雙方應自合同簽訂之日起三十日內持房地產權屬證明文件、身份證明文件和租賃合同向所在地房地產行政主管部門或其委托的交易管理機構申請辦理合同登記備案手續。未經登記備案的租賃合同，不能對抗第三人。

符合條件的，房地產行政主管部門或其委托的房地產交易管理機構應自受理申請之日起三個工作日內辦理租賃合同登記備案手續。

第三十九條租賃期內，承租人與他人互換房地產使用權或轉租房地產的，必須征得原出租人書面同意，重新簽訂租賃合同，并到原租賃合同登記備案部門辦理合同變更登記備案手續。

第四十條以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租或以劃撥方式取得土地使用權的已竣工建設項目的空地出租的，出租人應當依照有關規定向土地行政主管部門繳納租金中所含土地收益。

土地收益收繳的具體標準和辦法，按市人民政府的有關規定執行。

第四十一條出租公有住房，應當執行國家和市人民政府規定的租賃政策。公有非住宅、私有房屋出租，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃事項，但國家和本市另有規定的，從其規定。

公有住房使用權及被拆除公有房屋使用人的安置權利，在征得房屋所有權人同意后，可以依照有關規定轉讓，原租賃關系同時終止，由受讓人與房屋所有權人重新簽訂租賃合同。

抵押人出租已抵押的房地產，應經抵押權人書面同意并書面告知承租人。

第四十二條租賃住宅從事生產經營活動的，須按照有關法律法規的規定，報請所在地土地、房屋行政主管部門批準，并按規定繳納土地收益。

第五章房地產中介服務

第四十三條從事房地產中介服務的機構應持有工商營業執照和相應的房地產中介服務機構資質證書。

房地產評估機構的資質管理，按市政府有關規定執行。

第四十四條設立房地產中介服務機構，須持市房地產行政主管部門提出的資質初步審查意見，到工商行政主管部門辦理登記注冊。

第四十五條申請房地產中介服務機構資質初審，應當提供下列資料：

（一）有自己的名稱、組織機構、章程；

（二）有三十萬元以上的注冊資金的驗資證明；

（三）有固定的服務場所；

（四）從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的百分之五十以上。從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師。從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人；

（五）房地產專業中介服務人員的資格證書和聘用合同。

市房地產行政主管部門應自收到房地產中介機構資質初審申請之日起十個工作日內發出書面審查意見。

第四十六條房地產中介服務機構應自領取法人營業執照之日起三十日內持工商營業執照副本到市房地產行政主管部門申請核發資質等級證書。

符合條件的，市房地產行政主管部門應自受理申請之日起十個工作日內核發房地產中介服務機構資質證書；不符合條件的，應在五個工作日內作出不予核發資質證書的決定并書面說明理由。

資質管理的具體規定由市房地產行政主管部門另行制定。

第四十七條房地產中介服務機構變更或終止，應自工商行政主管部門核準之日起三十日內向市房地產行政主管部門申請辦理資質證書的變更或注銷手續。

第四十八條房地產中介機構承辦業務時，應當與委托人簽定書面合同，明確規定雙方的責任，也可以按照國家規定辦理相應的保險。

第四十九條房地產中介從業人員管理實行資格認證制度。

從事房地產中介服務業務的人員，應當取得專業資格證書并經市房地產行政主管部門注冊。

取得資格證書的房地產中介服務人員不得以個人名義從事房地產中介業務。

第六章法律責任

第五十條未按規定申辦房地產預售合同登記備案的，由房地產行政主管部門責令責任人補辦登記備案手續，給予轉讓價款百分之五以上百分之十以下的罰款；給對方造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第五十一條未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，由房地產行政主管部門責令其停止交易活動、退還預售款，并處已收取的預售款百分之五以上百分之十以下的罰款。

第五十二條不按套內建筑面積計價銷售商品房或者將未經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門驗收以及驗收不合格的商品房交付使用的，由房地產行政主管部門責令改正，并處違法行為所涉商品房交易金額百分之五至百分之十的罰款。

預售人未經規劃、土地房屋、建設、消防等行政管理部門批準，擅自提高建筑容積率或改變商品房戶型、結構、環境整體布局的，由有關行政管理部門依照有關規定予以查處。

第五十三條因房地產經營者的責任，致使房地產交易合同解除的，經營者應退還購房者已付的購房款及其利息，賠償購房者已支付的有關稅費等損失。

第五十四條未取得房地產中介服務機構資質證書從事房地產中介業務或超越執業范圍從事房地產中介業務的，由市房地產行政主管部門責令其限期改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。

第五十五條未取得房地產中介服務資格或者取得資格證書的房地產中介服務人員以個人名義從事房地產中介業務的，由市房地產行政主管部門責令改正，沒收違法所得，可處二百元以上一千元以下的罰款；逾期不改正的，吊銷其資格證書。

第五十六條違反本條例規定將預售商品房預售款挪作他用的，由市或區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門責令其限期改正，處挪用款額百分之五以上百分之十以下的罰款；逾期不改正的，注銷《商品房預售許可證》，并可由建設行政主管部門降低或取消其開發資質；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十七條房地產行政主管部門及其工作人員有、、、索賄、受賄等違法違紀行為的，視其情節輕重，由所在單位、行政主管部門或行政監察機關依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。給管理相對人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十八條房地產交易管理機構及其工作人員在房地產交易登記工作中，不遵守法定期限及程序的，由房地產行政主管部門責令改正，并可視其情節輕重給予行政處分。

房地產交易登記機構及其工作人員在房地產交易登記工作中因工作失誤給房地產權益人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十九條當事人對房地產等行政主管部門的具體行政行為不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

第七章附則

第六十條房地產交易合同、預售資金監管協議的示范文本，由市房地產行政主管部門、市工商行政主管部門統一印制。

篇9

加入WTO后的中國,房地產中介市場這塊蛋糕的誘惑力越來越大,二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預期利益至少還有十幾年的榮景,房地產中介服務仍然大有可為。筆者就以中介服務最為活躍的上海為例,2002年之前在上海,外資中介機構在國內主要從事的是中高檔物業,如以豪宅、休閑不動產、商業不動產等為主的租賃買賣業務,而本土傳統的中介機構則主要從事中低端的物業,如普通二手房、商品房……

今天的房地產中介服務,不再是單一的房地產咨詢、價格評估,還有房地產經紀等活動,房地產中介企業也不再是單一為賣方(即一級房地產市場中的房地產開發商和二級房地產市場中的房屋產權人)服務,更多的要對消費者即購房者負責,充當著"中間人"這一角色。在這些專業的交易活動中必然產生專業類型的風險,因此參與房地產中介法律關系的各個主體需要對房地產中介活動中可能出現的各種法律風險加以了解并作出積極的預防措施。

二.房地產中介活動中的法律風險

房地產中介從法律角度解釋是一種民事法律關系。這種民事法律關系中各個主體的聯系主要是通過與房地產中介有關的合同。在房地產中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀合同等。作為房地產中介機構以及房屋產權人(使用人)、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風險,實現交易目的,獲得預期利益。

(一). 通過中介進行房屋買賣是目前房地產中介機構容易出現法律風險的一項業務,其中比較常見的法律問題有:

1. 來自交易主體方面的風險。

交易主體的風險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件,就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權。

對于不同的房產所有人,其在房地產市場進行交易的動機各不相同,有的人想賣小房換大房,有的人想低價買高價賣,有的人則是由于出現法律糾紛或陷入債務危機,還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如,夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋;房屋產權共有人未經其他共有人同意私自將房屋出售;職工不告知單位便把單位擁有部分產權的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責任時一般認定合同效力待定,或者直接認定合同無效。

買方委托中介機構選購房屋,是出于對中介機構專業人士的信任和信賴,因此,對于交易主體是否合法,房地產中介機構應當進行嚴格的審查,如果中介機構未盡審查義務,導致合同無效,給交易一方造成損失了,就應當承擔相應的責任。

2. 來自交易標的物的風險。

交易標的物即是用于交易的房屋,中介機構應當對房屋的有關情況予以調查,如果出現下列情況,中介機構應當告知該交易標的物不能進行轉讓:①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍;②房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人,出賣人未依規定通知承租人而侵害承租人優先購買權的;③房屋已設定抵押,未經抵押權人書面同意轉讓的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的;④交易房屋存在嚴重的質量瑕疵等。

如果房地產中介機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務,給合同一方(一般指買方)造成損失的,應當承擔賠償責任,當然如果是委托人(一般指賣方)刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產中介機構造成經濟損失的,則由委托人承擔相應的賠償責任。

3. 來自交易合同、交易手續方面的風險。

房屋屬于不動產,其交易規則有別于一般動產。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到政府有關部門進行登記,出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產生房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方要交納相關稅費,辦理產權過戶手續,房地產管理部門才會核發過戶并頒發產權證書。

但是在房屋交易過程中,如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發爭議,其中一方的權益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現,房地產中介機構還應提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定,這樣做的目的也是為了使房地產中介機構避免不必要風險和損失。

房地產中介機構如何防范以上述及的諸多的法律風險,關鍵是應當在交易前對交易房屋的產權等情況作一個徹底的了解,謹慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨家等關聯合同。同時為了避免給委托人造成損失,還應認真審查該房屋產權證明、有無權利限制等情況,如中介機構未能盡到謹慎審查的義務,致使房屋產權人或購房者因此遭受損失的,房地產中介機構應承擔賠償責任。

(二). 房地產評估過程中出現的法律風險:

1、過失引起的風險。

這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制,對可能存在的事項未能如實披露等。

一般情況下,估價風險與主觀因素關聯較大,如因專業能力和工作態度導致產生風險。專業方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產價值標準對估價的影響,使估價目的與估價方法、估價價值不匹配,或估價報告文字敘述不當,造成委托方誤解,或估價人員對評估參數及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握,而導致估價結果與事實相差懸殊,從而引發估價糾紛風險。

由工作態度引發的風險,主要表現有估價人員工作態度不認真,估價報告質量低劣,或受自身執業能力限制,使估價結論發生較大偏差,在未明確委托評估房地產的情況下,就盲目估價,導致估價不實。另外在對國家相關政策理解不夠充分的情況下,輕率確定經濟性貶值率或貶值額,以及估價人員與委托方有利害關系,使估價結論失去公允性,從而發生經濟糾紛的風險。

2、非過失風險,主要系客觀因素引發的風險。

包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外,由

客觀外界不確定因素引發的風險也比較多,通常情況下有,委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員,或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經濟糾紛,例如隱瞞產權不明晰、產權證明文件不完整等情況,致使估價嚴重失實。同時,法律、經濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外,由于我國統計資料的存在不系統、不完全、嚴重滯后的問題,給估價操作帶來難度,易造成估價失實而引發爭議。委托方對估價報告使用不當,也容易產生風險,造成經濟糾紛。 根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》,其中專章對房屋中介機構從業人員和機構、業務的管理予以了規定,對于其法律責任未有專門明確,只是強調了違反管理規定的一般罰則,即行政責任問題,對于刑事責任規定了"房地產管理部門工作人員在房地產中介服務管理中、貪污受賄的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任"。廣泛的法律責任還包括民事法律責任,通常,合同責任既包括合同約定的責任,同時也包括法律規定的責任。其中,合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規定,違約方就應當按照約定向守約方承擔責任;對于沒有約定的情形,應當按照法律規定追究違約方責任。

中介機構為委托人提供法律法規、政策、信息、技術以及居間業務等方面的服務,可以根據合同約定的違約責任和《合同法》的有關規定承擔民事法律責任,承擔法律責任的方式有返還財產、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等,可以單獨適用,也可以合并適用,對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規定。

三.如何減少房地產中介機構的行業風險,促進行業良性發展

(一). 房地產中介機構自身應盡妥善謹慎的審查義務。

房地產中介機構在經營活動中應盡的謹慎審查義務,前面已經陳述,此處不再贅述。

(二). 設立房地產中介機構行業責任險,轉移部分風險,促進行業的良性發展。

1、何謂行業責任險。

行業責任險,又稱為專業賠償保險,是指保險公司承保專業人士在履行專業服務過程中因疏忽、過錯,造成其委托人或其它利害關系人的財產損失或人身傷亡,而應當承擔的賠償責任。

行業責任險是化解執業風險的有效手段之一。在一些發達國家,法律規定某些從事專業服務行業的專業人員必須購買行業責任險,即常說的強制保險。行業責任險,作為責任保險的一個重要組成部分,從誕生至今已經有一百多年的歷史。1885年,在英國出現了世界上第一張行業責任保單——藥劑師過失責任保單,但由于種種原因,行業責任保險在20世紀60年代以前一直難以得到眾人的重視,發展十分緩慢。而此后,隨著經濟的發展和法律的完善,發達國家因行業過失引發的糾紛和訴訟案件日益增多,因此,行業責任保險開始逐漸引起大家的關注,市場對行業責任保險的需求被極大地激發。目前,在發達國家的保險市場上,行業責任保險已經涵蓋了醫生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產經紀人、保險經紀人和人、公司董事和高級職員等數十種不同的行業?？梢哉f,行業責任保險在發達國家的保險市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關行業責任險。

和發達國家相比,我國的責任保險起步較晚,水平也不高,據業內人士介紹,國外責任險業務占其財產險業務總量的比例平均在15%以上,而目前我國責任保險業務量只占整個財產險業務的3%左右,并且主要集中在汽車第三者責任險、雇主責任險、產品責任險、公眾責任險等少數險種上,行業責任保險所占比例雖然很少,但這一領域的市場潛力和發展空間值得期待。正因如此,近段時間國內各家保險公司顯然加快了行業責任保險的市場開拓和營銷,例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫療責任險、律師責任險、建筑工程責任險等新的責任險種,并準備繼續推出校園(方)責任險、物業管理責任險等全國性的新險種。

行業責任保險的不斷發展不僅對合理規避行業責任風險、保障當事人權益具有重要的意義,同時社會經濟的發展、科學教育水平的提高和人們保險意識的增強是造成行業責任保險迅速走俏的主要原因。一方面隨著經濟水平的不斷提高,公眾對專業人士履行職責的期望值在不斷升高,消費者的自我保護意識也在不斷增強,法律環境的進一步完善也給消費者依法保護自身權益提供了強有力的保障,這使得行業責任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面,隨著我國社會主義市場經濟建設的不斷發展,那些原先不同程度帶有"行政色彩"的專業職業,如公證、會計、律師、醫生等都已經開始逐步走向市場化,它們成為自主開展業務、獨立承擔責任的法人機構,因此,一些過去由國家負擔的行業賠償責任將逐步由機構和個人自行承擔,這些都有效地激發了市場對行業責任保險的需求。此外,隨著改革開放的深化和社會經濟的發展,會計、

公證、律師等行業成了社會上的熱門行業,和老百姓的關系也越來越緊密,但同時這些專業行業也面臨著來自社會各個方面的道德風險,如假證明、假報表、假材料等實在讓人防不勝防,因此,買份保險轉移一下風險也就成了情理之中的事了。 3、房地產中介機構設立行業責任險的必要性和重要性。

我國目前尚未設立房地產中介機構的行業責任險,因此除了在合同中對風險的防范作出約定外,如能積極利用社會保險手段來轉移部分風險,對于保障整個房地產中介市場經營活動的順利發展,是非常必要的。對一個還沒有打開大門的發展中保險市場來說,差距代表著挑戰和機遇,也意味著巨大的市場潛力和發展空間,占據了這一市場的主動權,就有可能在這一業務領域大有作為。對于保險公司而言,誰先開辟新的險種,誰就可能占領先機,而且房地產中介機構的市場規模正是推行這一行業責任險最有利的市場保障。

房地產中介機構參保行業責任險,從而使作為被保險人的房地產中介企業在承辦房屋中介業務過程中,因過失給委托人及其利害關系人造成的損失,可由保險公司在賠償限額內負責賠償。有了這種專業保險的保障,房地產中介機構無疑吃了一顆定心丸,在業務開展和企業規模發展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設立房地產中介行業責任險有利于保障安全交易,即使產生糾紛也會將風險轉移,對保障當事人合法權益也起到了積極的作用。

房地產中介行業責任險設立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產中介市場,實現房地產中介行業加速整合,進入良性循環發展,從而實現房地產中介企業和保險企業的雙贏。如今,我國的社會主義市場經濟正走向進一步的完善和健全,市場經濟乃是一種信用經濟的觀念日漸深入人心,信譽立則企業興,信譽失則企業衰。誠信是社會形成過程中逐漸發展出的社會契約之一,也是社會得以健康發展的前提之一。誠實信用原則要求房地產信息的真實、準確,是房地產中介機構提供房地產中介服務的基本條件,不偏不倚如實地向客戶提供信息,既是對房地產中介機構的職業道德的要求,也是其專業水準的體現。房地產中介機構提供的信息不實、或作宣傳時故意夸大、掩飾租售房屋的優、缺點,必然會損害當事人權益的,設立房地產中介行業責任險有益于房地產中介真正在品牌化道路上發揮誠信作為一種隱性資源的優勢。

但并不是說房地產中介機構投保了行業責任險就可以高枕無憂,因為房地產中介行業責任險仍然屬于一種財險,對于造成損失產生賠償責任的責任人,保險公司仍有進一步索賠的權利。房地產中介機構仍然需要加強業務學習與交流,提高房地產評估師、經紀師以及相關從業人員的整體執業水平,健全中介機構內部管理制度。

4、設立房地產中介機構行業責任險的應注意的免責條款。

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2、保證誠信執業，提供優質、專業的中介服務，切實保護和維護交易雙方的利益；

3、保證所提供的房源信息客觀公正，不提供虛假材料，廣告宣傳不夸大、不誤導，不損害當事人利益；

4、保證不承擔不能勝任或不能按約定時限完成的委托,不給未取得房屋產權證書或者權屬有糾紛、權利受限制的房屋提供中介服務；

5、保證銷售的新建商品房符合上市銷售的條件，不給未取得《長沙市商品房預售許可證》的商品房進行銷售；

6、保證按政府規定的中介服務收費標準收費，不擅自提高中介服務費；不索取、收受委托合同以外的酬金或者其他財物，違反規定多收費的，雙倍退賠多收費用；有賺取差價行為，雙倍退還所收差價。

7、保證嚴格履行合同，未在合同規定的期限內完成合同約定的，雙倍退還所交定金因中介原因致使合同簽定后當事人無法在合同約定的期限內辦理權屬登記手續的，雙倍退賠合同約定的中介費用。

我們將嚴格遵守本承諾，如有違反，我們愿意接受處罰，歡迎社會各界的監督。

單位（蓋章）