房屋交付的法律依據范文

導語：如何才能寫好一篇房屋交付的法律依據，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、房屋需經過驗收合格；

2、具備住宅質量保證書和住宅使用說明書；

3、房屋的配套基礎設施具備交付的條件。

篇2

劉某某與戈某某系夫妻關系，戈某與焦某某系夫妻關系，趙某某系劉某某之岳母，戈某之母。劉某某原系某公司職工。本市宣武區祿頭條街19號院5-6-604號二居室住房一套系某公司的自管公房，劉某某于1991年4月承租該房。1992年某公司依據“房改”的有關政策，開始向本單位職工出售住房。1993年2月27日，劉某某向某公司交納了購房預付款2000元。1993年6月，劉某某因出國訪友，曾與某公司簽定協議約定：“停薪留職期滿不歸，按自動離職處理，并按公司規定，退出公司的住房，同時辦理有關手續?！?993年8月，劉某某回國。某公司發給劉某某9月和10月兩個月工資，停發了劉某某11月份的工資。同年12月15日，劉某某向某公司交納了購房款7773.70元及公共維修金804.45元，尚欠部分購房款1396.24元未交納。雙方均承認當時簽定了購房協議，但均末向法院提交。雙方均未到房地權屬登記機關辦理房屋權屬轉移登記手續，劉某某未取得房屋所有權證。此后，某公司未向劉某某收取房屋租金。1994年初，劉某某再次出國并自行辭職，訴爭房現由戈某夫婦及趙某某居住。1997年7月，某公司以劉某某1993年出國未歸，1994年回國后自行辭職，遷往國外定居，訴爭房長年空閑，劉某某亦未按期交納房租為由向宣武區法院起訴，要求劉某某騰房并補交欠租。劉某某答辯認為，1993年某公司實行房屋改革，其已將訴爭房購買，其與某公司不存在房屋租賃關系，其親屬有權使用該房，不同意某公司的訴訟請求。

二、審理情況

宣武法院經審理認為，劉某某原系某公司職工，并在某公司售房時出資購買其租住之房，該行為屬雙方真實意思表示，未違反法律規定。劉某某交納房價款，某公司亦已收取，雙方買賣關系即已確立，且事實上在劉某某向某公司交納了購房款之后，某公司已停止收取劉某某租金，雙方的租賃關系即已自動解除。在劉某某出國辭職后，某公司以劉某某空閑房屋及未交納租金為由，要求騰房及補交租金沒有法律依據，不予支持。判決：駁回某公司要求劉某某騰房及補交欠租的訴訟請求。

一審判決后，某公司不服，以劉某某尚未取得訴爭房的所有權為由，向本院提起上訴，堅持其原訴請求。本院二審經審理認為：劉某某原為某公司職工，并依照有關規定交納了全部的購房款及維修金，故雙方之間已不存在承租關系，其買賣關系已經確立，現某公司因劉某某辭職而要求其騰房，沒有法律依據。判決：駁回上訴，維持原判。

二審判決后，某公司不服，仍以原訴訟理由向本院申請再審。

本院再審經審理認為：雖劉某某于1993年12月交納了該房的大部分購房款及公共維修金，但劉某某在某公司售房過程中，自行辭職出國，并在出國前，就房屋問題與某公司另有約定?，F劉某某已自行離職，應按其與某公司的約定將訴爭房退還該公司。某公司亦應按約定將劉某某交付的購房款及公共維修金退還劉某某。戈某、焦某某、趙某某既非該訴爭房的承租人，又非劉某某之共居人口，居住該訴爭房沒有法律依據，其住房問題應自行解決。劉某某在第一次出國后，雖中途回國，但并未繼續在某公司工作，故劉某某一方在再審中稱，該案不適用劉某某與某公司之約定的辯解，缺乏法律依據。原判駁回某公司要求劉某某一方騰房的訴訟請求錯誤，再審予以糾正。某公司再審要求判決劉某某一方退還房屋理由正當，再審予以支持。判決：一、撤銷本院一、二審判決；二、劉某某、戈某某、戈某、焦某某、趙某某于本判決生效后三十日內將本市宣武區祿長街頭條19號院5-6-604號二居室騰空，交還某公司；三、某公司于本判決生效后三十日內退還劉某某購房款9773.7元及公共維修金804.45元。

再審判決后，北京市人民檢察院以再審判決認定事實有誤，適用法律不當為由，提出抗訴。

本院再審認為，劉某某交付了大部分購房款及公共維修金，但其并未取得訴爭房屋的所有權，購房行為并未完成。劉某某自行辭職出國，其應依雙方協議，將訴爭房屋退還某公司。原再審判決認定事實清楚、適用法律正確，故判決維持了原再審判決。

三、評析

本案涉及職工依據國家房改政策購房，在未交齊購房款、未取得產權證的情況下，辭職出國，該購房行為應否認定已完成的問題。在再審理期間，對此問題形成兩種不同意見：

第一種意見認為，某公司于1993年2月接收了劉某某交納的購房款，該行為應能證明劉某某按期回國上班，并以單位職工身份辦理了購房手續，劉某某出國曾與某公司達成的“收房協議”已履行完畢。雙方已由房屋租賃關系轉變房屋買賣關系，購房行為已經完成，只差辦理產權證和經核算后交付少量房款。劉某某購房時符合《北京市職工購買公有住宅樓管理辦法》規定的購房條件，其與某公司的購房行為合法有效。某公司要求劉某某騰房及補交房租缺乏根據，應判決駁回某公司之訴訟請求。

篇3

2、開發商交付房子后，購房人繳納契稅和維修基金之后才能拿鑰匙，要看購房者與開發商的商品房銷售合同協議內容，當事人在合同中明確約定，購房人必須先支付契稅和維修基金之后不再拿鑰匙，按本協議購買房屋的人為向開發商收取契稅和維護基金。

3、后果：逾期付款要收取滯納金和罰款稅。

【法律依據】

篇4

單位：

住所：

電話：

被告：*

地址：*

法定代表人：*職務：*

電話：*

訴訟請求

一、判令被告立即連本帶息退還非法強收的每戶800元人民幣的熱水開戶費及300元人民幣的熱力維護費；

二、判令被告承擔本案訴訟費。

事實與理由

原告購買杭州下沙香榭里花園5－3－202房產，并已與今年1月1日交付業主使用。但在房屋交付時，即去年年底，前期臨時物業——信宇物業公司突然提出，向每戶業主收取800元熱水管道開戶費和300元的熱力設備維護費（預收半年），并稱如不繳納相關費用，則不予辦里交房手續。眾業主拿房心切，紛紛無奈繳納，在被告知不交此筆費用則拿不到新房鑰匙的情形下，原告也只好按物業的要求，未簽訂任何合同和協議，繳納合計1100元人民幣，僅得到信宇物業公司一張收據。

商品房銷售合同中和前期物業服務合同中，均未約定業主入住香榭里花園必須使用管道熱水，并繳納開戶和維護費用，而信宇物業公司作為小區的一個前期臨時物業，在無任何法律依據的情況下，以新房鑰匙要挾每位業主統一繳納1100元人民幣，此行為侵犯了包括原告在內每位業主的合法權益。

原告曾向杭州市12345市長熱線尋求幫助，并有杭州電視臺報道過此事，后得到下沙經濟開發區管委會的答復，答復大意是：經與信宇物業公司聯系，信宇物業并不同意退還強收的費用，而政府部門對此事件只能從中協調，在協調未果后，要維護正當權益，只能向法院。

原告認為，信宇物業公司的這種違背業主意愿，強收開戶費及維護費的行為，既無法律依據也無合同依據，是一種侵占原告財產權的行為，依法應承擔侵權賠償責任。除須連本帶息立即歸還外，原告因該侵權行為而產生的誤工損失，也屬于直接損失的范疇，被告也應承擔賠償義務，但因誤工損失計算復雜，本訴訟中暫不提起賠償要求。

相關法律依據

依據民法通則第五十八條下列民事行為無效：其中第(三)：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的。

在交房時，信宇物業稱其收開戶費是代熱力公司（杭聯熱電有限公司）收取，為此，原告依據電、水、熱、煤氣等能源開戶的慣例，向熱力公司索要開戶意向協議和開戶費發票，得到的回復是，熱力公司只向開發商——商宇房產收取了供熱接網費，并無向業主收取開戶費一說。由此發現，被告以欺詐的手段在違背業主真實意愿的情況下向業主收取了開戶費和維護費。

此后，部分業主發現并無法律依據和合同要求一定要繳納此開戶費，遂提出拒繳，但信宇物業以不繳開戶費和維護費就不給辦理有關交付手續，不給業主鑰匙為威脅，強迫業主就范，由此發現，被告以的脅迫手段在違背業主意愿的情況下向業主收取了開戶費和維護費。

依據民法通則第六十一條民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。很顯然，被告必須立即退還原告被其強收的開戶費和維護費。

另外，所謂的設備維護費的收取是每戶業主均要收取，即使業主一點熱水也不使用，也同樣要為此繳納熱力設備維護費，這是物業公司單方意愿的計算方式，違背了民法通則第四條民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。

綜上所述，原告要求根據民法有關法律規定，訴請貴院，依法準如所請。

此致

杭州市上城區法院

篇5

根據我國相關的法律法規，買賣合同中的標的物所有權自交付時轉移，而房屋所有權的取得應以房產部門頒發的房屋所有權證為準，構成延期的，應該按照合同約定支付違約金。

【法律依據】

《合同法》第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

（來源：文章屋網 ）

篇6

房屋延期違約打官司是否能贏需要是具體情況而定。

【法律依據】

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人延遲交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，買受人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消失”。

（來源：文章屋網 ）

篇7

關鍵詞 房屋買賣 法律糾紛 合同效力

中圖分類號：D922.385 文獻標識碼：A

1基本案情

王某欲出賣自家的學區房，但其房屋現已出租給張某，租賃期還剩余1年。王某將此事告知張某，張某明確表示，以目前的房價自己無力購買。

王某的同事馬某聽說后，提出購買。王某表示愿意但需再考慮細節。馬某擔心王某將房屋賣與他人，提出草簽書面合同，保證王某將房屋賣與自己，王某同意。王某、馬某一起到房屋登記機關驗證房屋確實登記在王某的名下，且所有權人一欄中只有王某的名字，雙方草簽了房屋預購合同。

后雙方簽訂正式房屋買賣合同約定：馬某在合同簽訂后的5日內將購房款的三分之二通過銀行轉賬給王某，但王某須提供保證人和他人房屋作為擔保；雙方還應就房屋買賣合同到登記機關辦理預告登記。

王某找到錢某作為保證人，并用孫某的房屋抵押。孫某與馬某簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，但并沒有約定擔保范圍。王某馬某雙方辦理了房屋買賣合同預告登記，但王某忘記告訴馬某房屋出租情況。

此外，王某的房屋實際上為夫妻共同財產，王某自信妻子李某不會反對其將舊房出賣換大房，事先未將出賣房屋的事情告訴李某。李某知道后表示不同意。但王某還是瞞著李某與馬某辦理了房屋所有權轉移登記。

2年后，王某與李某離婚，李某認為當年王某擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失，要求賠償。王某抗辯說，賠償請求權已過訴訟時效。

2法律探討

2.1如果王某不履行房屋預購合同（即草簽的書面合同），馬某能否請求法院強制其履行？為什么？

2.1.1解讀

這里涉及到預約合同的效力問題。違反預約，將啟動對方解除權及違約責任訴求，但不可強制執行預約。

2.1.2法律依據

A、預約的違約責任：《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”

B、違約賠償：《合同法》第113條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！?/p>

2.1.3結合本案得出結論

預約合同違約責任形式不包括強制繼續履行，即法院不能強制王某簽訂正式合同，馬某可按《合同法》第113條請求賠償。

2.2如王某不履行對馬某的合同，預告登記將對馬某產生何種保護效果？如王某在預告登記后又與第三人簽訂房屋買賣合同，該合同是否有效？

2.2.1解讀

這里涉及到房屋買賣預告登記的效力問題。預告登記主要是為了預防一屋多賣的情況，即房屋或其他不動產的買賣過程中，一經預告登記，則未經權利人同意，處分不動產不發生物權效力，但與第三人的買賣合同效力不因此受到影響。

2.2.2法律依據

A、預告登記：

a、《物權法》第20條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

b、《物權法解釋（一）》第4條：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力?！?/p>

B、無所有權或處分權的出賣人訂立的買賣合同的效力：《買賣合同解釋》第3條第2款：“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持?！?/p>

2.2.3結合本案得出結論

王某賣房并預告登記給馬某后，馬某對房屋的交付請求權具有物權優先權，王某再處分房屋給第三人的，不產生物權效力。但王某與第三人的買賣合同仍然有效。

2.3王某擅自處分共有財產，其妻李某能否主張買賣合同無效？是否可以主張房屋過戶登記為無效或者撤銷登記？為什么？

2.3.1解讀

這里涉及到夫妻共同共有財產的處分、無權處分和善意取得的問題。無權處分不影響買賣合同的效力，只要符合法定的條件，買受人可善意取得。

2.3.2法律依據

A、《物權法》第106條：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（2）以合理的價格轉讓；

（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”

B、《婚姻法解釋（三）》第106條第1款：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！?/p>

篇8

該案例中所涉及的法律知識如下： 

第一、關于夫妻公共財產。王某和崔某2002年購買的一室一廳的房子是在兩人結婚后購買的，雖然登記在王某一方名下，仍屬于夫妻共同財產。所謂夫妻共同財產是指從夫妻關系建立到夫妻關系結束期間雙方的工資、獎金、生產、經營的收益等。因此應當認定王某和崔某2002年購買的房屋屬于夫妻共同財產。 

第二、關于共同共有。夫妻共同財產屬于共同共有，如果是對共同共有的不動產或動產進行處分，應當經全體共同共有人的同意。對房屋進行處分，應當經過王某和崔某的同意。而本案中，王某處分該房屋時并沒有取得崔某的同意，因此違反了對夫妻共同財產處分的規定。崔某也是基于此條規定要求認定賣房房屋的合同屬于無權處分合同。這里需要區分無權處分和無權。王某未經崔某同意以自己的名義將房屋賣給韓某的行為是無權處分，王某未經崔某同意以夫妻的名義將房屋賣給韓某的行為是無權。無權的合同，未經被人的同意，對被人不會發生法律效力，其后果由行為人負責。 

第三、韓某要求認定善意取得缺乏法律依據?！段餀喾ā返谝话倭懔鶙l規定了善意取得的法律要求：1、受讓人受讓該不動產或動產時是善意的。該案中，有證據證明韓某在受讓該不動產時不知道崔某的存在，因為信任房產證上只有王某而與其進行交易，韓某是善意的。2、以合理的價格受讓。經產證，王某和崔某之間賣房房屋時，該房的價值是每平方米5500元，5000元并未低于價值的30%，應認定為合理價格。3、轉讓的不動產依照法律規定應登記的已經登記。房屋屬于不動產，我國法律規定，不動產的設立、變更、轉讓和消滅，應當依法登記，除非法律另有規定，未經登記的不動產不發生效力。雖然王某已經將房屋交付給崔某，但是并未辦理過戶手續，因此該房屋的物權并沒有變動，所以韓某善意取得的主張不能獲得支持。 

篇9

合同期滿后，我與葉某又續租一年，約定：租金每月為2500元，押金2300元，期限自2010年7月16日至2011年7月15日止。距離合同期滿前一月，大約是2011年6月中旬，我與葉某商量，在合同到期后，可否再續租兩三個月，因我購買的房子還有兩三個月才能入住。葉某說，續租兩三個月不可能，因為這房子位于學校附近，兩三個月后再出租就不好租了，最多可續租一個月。我想那也沒辦法了，就續租一個月吧。我提出以房屋押金抵租金的方式，就不再支付葉某房租了，葉某當時也表示同意，但讓我補交200元租金，因為押金是2300元，租金是2500元。我當場補交200元租金，但沒要求葉某出具收據。

過了幾天，葉某找到我說，他回家和老伴商量后，覺得用押金抵租金的方式不對，我應再交給他一個月的租金，并要求簽訂書面合同。我沒有同意，因為我們已經口頭商量好了。此后葉某多次來我居住的房內吵鬧，甚至在我居住的房門上貼條：要求我于2011年7月16日必須搬走，否則視我違約。我沒有理睬他，后來他又請律師給我發律師函，要求我合同期滿搬走，否則按一天500元計算違約金。我按律師函上面的電話給葉某委托的律師打電話，此電話號碼不存在。之后，葉某分別去我和我愛人的單位吵鬧，又找居委會調解，居委會最終也未調解成功。

現葉某已到法院我，要求我支付違約金11000元，賠償律師費5000元，訴訟費用也要求我承擔。問：我與葉某口頭達成的續租一個月的說法算不算合同，我是否要賠償他上述費用？

北京市密云縣某小區居民 魏銘

律師點評：

本案爭議的焦點是魏某與葉某的口頭協議算不算合同？依據我國《合同法》第十條規定，當事人訂立合同，分為書面形式、口頭形式和其他形式。

《合同法》第214條規定，租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同。因此，依據本案魏某的陳述，魏某與葉某在2011年6月中旬達成口頭協議，約定將房屋租賃期限延續至2011年8月20日，延續期間收取房租2500元，并同意用押金抵租金，因葉某收取的押金為2300元，故葉某另行收取了魏某200元租金。魏某在本案中作為承租人支付了租金，已經履行了合同義務，葉某接受，故雙方達成的口頭租賃合同已經成立。該口頭租賃合同系葉某與魏某雙方的真實意思表示，未違反國家法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。

依據《合同法》規定：當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。而本案中葉某在與魏某達成口頭租賃協議后，又要求對合同內容予以變更，不同意以押金抵租金，在魏某不同意變更合同后，葉某進而要求解除口頭租賃合同。在葉某的一再要求下，魏某于2011年8月6日搬離居住房屋，應視為雙方的口頭租賃合同于2011年8月7日解除?，F葉某認為魏某違約，沒有于2011年7月16日搬出居住房屋，并以此為由，要求魏某給付違約租金11000元，因魏某已經交付了租賃期間的全部房租，履行了合同義務，沒有違約行為，葉某的該項訴訟請求是無事實和法律依據的，同時其計算標準也是有誤的。

另葉某要求魏某賠償聘請律師的費用，因此筆費用與葉某提訟并不具有必然的因果關系，并不屬于法律規定的直接損失，缺乏事實與法律依據，因此，葉某的此項訴訟請求是不會得到法律支持的。

那么在本案中，魏某可以就葉某提起的訴訟提起反訴，也就是說要求葉某承擔違約責任，以及在此過程中，因葉某的違約行為給魏某造成的損失，魏某也可以在本案中提起反訴，要求葉某賠償上述費用。

篇10

顧永福訴請被告王志壽，王華香協助辦理涉案房屋過戶手續，其依據的應是合同法第135條，即出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。

一審法院判決的主要法律依據為合同法第51條 和第58條 ，即無處分權的人處分他人財產，經權利人的追認或無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。這應也是王志壽、王華香反駁訴訟請求所依據的法條。

二審法院判決的主要依據是，最高院買賣合同司法解釋第3條，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。該條是根據物權法15條的規定而來，即：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓或消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權登記不影響合同效力。

筆者認為解決本案的路徑是，通過試圖疏理所應適用的法條，按照解釋論的要求探析適用法條的理由，以期能夠尋找到解決問題的答案。

一、夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的買賣合同效力

本案首先要解決的問題是王志壽擅自處分的是否為夫妻共同共有的財產。因為只有涉案房屋被確定為共有財產才涉及擅自處分，產生共有物的無權處分。是否為共有物的確定，在動產可能不被重視，因為動產以交付為物權的變動方式，但在不動產就是重要問題。不動產的物權變動以登記為標志，又通常涉及第三人，所以處理起來比較復雜。這個問題同樣也在顧永福的上訴理由被提及。其認為，根據公示、公信原則，上訴人有理由相信王志壽對涉案房屋有處分權，王華香明知涉案房屋為夫妻共同財產，但是在簽訂買賣合同和房屋登記時均顯示為王志壽一人，應視為王華香對自身權利的處分。

根據婚姻法中夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產一般為夫妻共同財產的規定，本案涉案房屋應為王志壽、王華香的夫妻共同財產。

所謂物權公示，是指物權享有與變動可取信于社會公眾的外部表現方式。凡物權的享有與變動，均須進行公示。不動產物權以登記作為權利享有與變動的公示方法。動產物權以占有作為權利享有的公示方法，以交付作為權利變動的公示方法。

所謂公信是指物權的存在既然以登記或占有作表征，則信賴該表征而作為者，即使其表征與實質的權利不符，對信賴該表征的人也無任何影響。

物權的變動尤其是由法律行為引起的物權變動，體現了當事人的意思自治。但是因物權變動的效果不僅與交易當事人有關，對社會其他人也可能產生影響。因此法律必須以一定方法公示物權的變動，從而使第三人能夠予以認識，防止對第三人產生不測。這也是物權對世權的必然要求。

因此，無論公示還是公信均是對第三人而言，并非針對共有物權人之間的內部關系。無論夫妻共同共有房屋如何以夫妻中誰的名義登記，均不影響房屋是夫妻共同共有的法律性質。但這可能對第三人產生影響。關于對第三人的影響，以下再論。所以，王志壽擅自出賣的房屋應為王志壽與王華香的共同共有財產。

在涉案房屋被認定為夫妻共同共有財產后，由于王志壽擅自處分的是夫妻共同共有財產，則需要確認房屋買賣合同的效力，案件的處理才能進一步展開。

買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。合同由當事人雙方意思表示一致即告成立。通常成立時即生效。合同是雙方的諾言。債權是債權人可以要求債務人給付的權利，也即負擔行為。合同僅僅是可以要求給付或可以被請求給付的諾言，并不涉及權利的變動，也不直接引起權利的變動。權利要變動必須通過履行行為，也就是對諾言的實現，但這屬于物權行為。當然如拒絕履行諾言則是對合同的違反，就應承擔合同上的違約責任。

我國無論理論通說還是立法規定，均不認可物權行為的獨立性，但都沒有否認物權行為的存在，只是將物權行為與債權行為一體視為債權行為對待。至多是將物權行為視為債權行為的效果，此所謂物權法第15條的"區分原則"，即買賣等債權行為僅發生債的效力，債的發生效力可以與物權變動效力區分開來。

物權行為常常隱藏在債權行為中，通常沒有顯現出來，因而往往被忽視，使得本應以物權規則處理的糾紛，卻適用了債權規則處理，結果易導致當事人錯誤的訴訟請求以及錯誤的判決。

顧永福是依據買賣合同提起的訴訟，但訴請的內容是要求協助過戶，系合同的履行，實即物權的變動。本案合同已經成立，這沒有異議。如上分析，房屋買賣合同僅是雙方的諾言，并且是物權可以變動的原因。而顧永福要求按照合同約定協助過戶是履行行為，涉及房屋權利的變更，系物權行為，應由物權法調整。諾言與履行之間，是先有諾言，才有履行。諾言即合同無效，根據物權變動有因論性要求，則不可以要求履行合同即物權變動。而不可相反，以履行行為即物權的無權變動否定諾言的約定效力。此外，無權處分的是物權，物的所有權歸誰所有，誰才有權處分該物，這也屬于物權的問題并非債權問題。因此，房屋買賣合同效力不受出賣人是否有權處分房屋效力的影響。物權法第15條、買賣合同司法解釋第3條對此提供了法律依據。所以，本案的房屋買賣合同有效，一審的判決是錯誤的。至于顧永福的訴訟請求能否得到支持，本部分僅解決了買賣合同的效力即債權問題，還應繼續研究買賣合同有效后的履行問題，即王志壽是否有權處分涉案房屋。否則，房屋買賣合同的履行就存在障礙。

二、夫妻一方擅自處分共同共有房屋的物權行為效力

上述已經分析顧永福訴請的"協助過戶"系物權變動，而非債權行為。只是物權變動的權利來源是來自雙方的約定，即王志壽應協助辦理房屋過戶手續。我國并不承認物權的無因性和物權行為的獨立性。顧永福根據有效的買賣合同，要求辦理過戶手續，是符合物權有因性和物權行為的非獨立性的要求的。

但解決了物權變動的原因問題之后，物權的變動還得符合物權的規則。因為在物權規范之中，處分物權的人必須具有處分權(這里的處分指處分行為即權利變動的物權行為)。否則，不能產生物權變動的效果。物權法第97條規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的動產或不動產作重大修繕的，應當占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。但共有人之間另有約定的除外。這是不動產共有人處分共有物需要符合的法律要件。

物權法第103條規定，共有人對共有的動產或不動產沒有約定為按份共有或共同共有或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系外，視為按份共有。因此，依此規定本案所涉房屋應是王志壽、王華香共同共有。按照物權法97條規定，共同共有的不動產處分應經共同共有人的同意。王志壽處分房屋時未經作為共同共有人的王華香同意，屬于無權處分共有物，不能產生物權變動的效力。

那么，無權處分共有物的物權行為就無效嗎？根據合同法第51條的規定，無權處分共有物，經其他共有人追認或無處分權的人訂立合同后，取得處分權，

該處分行為有效。因此，無權處分共有物的物權行為應為效力待定，而非無效。為此，合同法第51條應限縮解釋為合同有效中的合同應為物權合同，而非債權合同。否則，債權合同效力待定，而非物權合同效力待定，這既不符合物權、債權區分原則，也不能解決買賣合同司法解釋第3條與合同法第51條的矛盾。

由于涉案房屋的無權處分，被其他共同共有人即王華香明確否認，所以王志壽的無權處分行為確定無效。因而，房屋物權確定不能變更，王志壽也就無法履行房屋買賣合同，則其應承擔違約責任。這是本案的核心問題。二審法院對此未予以提及。

二審判決認為王志壽擅自處分共同財產，侵犯了王華香的合法權益，王華香對房屋的物權優于顧永福對涉案房屋的債權，其有權追回房屋。

所謂物權優于債權，是指同一標的物上，既有物權也有債權，無論物權成立于債權之前還是之后，物權均優先與債權的效力。具體說就是，債權以某種特定物為給付的標的物，而該物上又有物權存在時，無論物權成立的先后，均優先于該債權。

本案房屋買賣合同有效，而物權變動已經確定無效。因此，導致王志壽在事實上不能履行非金錢債務。根據合同法第110條規定，當事人不履行非金錢債務的，對方可以要求履行，但法律上或者事實上不能履行的除外。王志壽不能履行房屋買賣合同而違約的情況下，依據合同法第110條規定的規定，顧永福不得要求王志壽履行合同。

由于王志壽不能履行合同，合同約定的給付義務則轉化為違約責任，且只能采取賠償損失的違約責任。依照合同法113條前段規定，賠償損失實行的是完全賠償原則，即當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當于因違約造成的損失。包括合同履行后，可以獲得的利益。

因此，顧永福就不能夠依據《合同法》第135條的規定請求協助辦理涉案房屋過戶手續，而應依據合同法第107條當事人不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任的規定，請求賠償損失，且應是全部損失。為此，王志壽的給付標的物就是金錢，而非房屋。所以，涉案房屋只是王志壽、王華香物權的標的物，不是顧永福與王志壽房屋買賣合同的標的物，涉案房屋并沒有同時存在債權和物權。因此，二審法院認為涉案房屋物權優于債權的理由并不成立。此外，二審判決既已判令王志壽賠償損失，顧永福與王志壽之間因買賣合同已經給付的房款與交付的房屋就沒有繼續占有的依據，應互為返還。這是王志壽承擔違約責任，顧永福得到賠償后的反射效果，并非物權優于債權的結果。

三、夫妻一方擅自出賣共同共有房屋是否構成有效

當然，并不是所有的未經共同共有人同意的擅自處分均為效力待定的無權處分。如果擅自處分人的行為構成有效，則擅自處分為有效處分。這是在夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的糾紛中，買受人常常提出的抗辯。雖然本案中各方對此均沒有提及，但有必要在此一并討論。

依照民法通則第62條規定，人在權限內以被人的名義，實施民事法律行為，被人對人的行為承擔民事責任。按此規定，王志壽買賣房屋未經王華香授權，是沒有權的，應屬無權。但合同法第49條規定，行為人沒有權、超越權或或者權終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效。此所謂表見，即在無權中，因人具有權的外觀，致相對人相信有權而形成有效。

顧永福是否可以以上述規定作抗辯？筆者認為，王志壽擅自出賣房屋至少缺少表見須以本人名義的要件。王志壽是以自己的名義，非以本人名義出賣房屋。也許顧永福會認為王志壽以自己的名義還可以是間接，即以自己名義實施。其實，間接乃是的類似制度并非真正的。且間接通常只在自己與相對人之間產生權利義務關系，并不直接在本人與第三人之間形成法律關系。所以，王志壽出賣房屋的行為不符合以本人名義的要件，并不構成表見。

筆者以為，王志壽出賣房屋的行為與家事特征更為接近。因為，家事并不一定需要人以本人名義實施民事行為，以自己的名義實施就可能產生的法律效果。

所謂家事亦稱日常事務，是指配偶一方在與第三人就家庭日常事務為一定的法律行為時，享有對方的權利。日常事務權行使的法律后果是，配偶一方代表家庭所為的行為后果及于配偶二人。家事權的行為應以配偶雙方的名義為之，配偶一方以自己的名義為之者，亦為有效。

我國目前沒有關于家事的法律規定，但這并不妨礙現實社會中家事行為的真實存在。社會生活中夫妻一方對家庭日常事務的處理，無論配偶任何一方以及第三人均不會否認夫妻一方的行為是代表夫妻的行為。最高院婚姻法司法解釋（一）第17條對婚姻法第17條"夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權"進行了解釋，即因日常生活需要而處理共同財產的，任何一方有權決定。該解釋更符合家事的表述，與表見的表達距離較遠。表見與家事的性質不同。表見屬于無權中的有權，而家事屬于有權中的法定。在使用規則上，筆者以為，夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的應選擇是否適用家事，一般不考慮表見的適用。

家事的范圍僅限于日常事務，其他事務需要共同決定。在濫用家事權的限制方面，對于配偶一方超過日常事務權的范圍，另一方可以因違背其意思表示而予以撤銷，但行為的相對人如善意無過失，則不得撤銷。正如婚姻法司法解釋（一）第17條所規定的"夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。"

王志壽出賣房屋的行為是否屬于日常事務，是能否構成家事的關鍵。日常事務應僅限于家庭生活一切必要的日常事務，如食品購買、子女教育消費、報刊訂閱等待。而房屋價值高、對家庭生活影響大，購置、出賣也非經常發生。出賣房屋顯然已不屬于家庭日常事務的范疇，而是屬于家庭重大事務，應由夫妻共同決定。王志壽出賣房屋，未經王華香的同意，不構成家事。

那么，顧永福對王志壽濫用家事善意無過失嗎？因為配偶一方濫用家事權，超過日常事務范圍，第三人如善意無過失，則應對第三人的合法權益予以保護，而承認家事有效。