房地產企業的財務制度范文

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[關鍵詞]房地產企業 ； 財務管理 ； 內部控制 ； 財務風險

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]2095-3283（2013）10-0133-03

[作者簡介]張艷茹（1970-），女，財務經理，會計師，學士，研究方向：財務管理，稅務。隨著經濟的發展，人們生活水平的提高，對房地產的需求也呈現日益擴大的趨勢，致使房地產行業資產迅速擴張，房地產行業出現財務危機的可能性也隨之逐漸加大，國家對房地產行業的宏觀調控力度也在不斷加大，特別近三年，國家出臺了一系列宏觀調控政策，使房地產企業依靠高樓價和土地資源增值獲取高額利潤的時代已宣告終結，房地產企業 “微利時代”即將到來。為此，房地產企業在財務視角下，要加強開發項目的經營管理，特別是財務風險的管理，建立有效的企業內部控制制度，提升企業競爭力，向效率和創新要利潤是未來房地產企業健康發展的必由之路。

一、房地產企業存在的主要財務風險

1.投資風險

房地產投資項目所需資金巨大，且占用時間長，潛在風險也巨大。近年來，國家為改善經濟結構、穩定經濟增長出臺了一系列房地產調控政策，以緩解住房供應的結構性矛盾，鼓勵并扶持建設經濟適用房、廉租房和公租房等。而房地產企業項目的投資風險受控于企業的發展戰略，在當前復雜的市場環境下，如果由于前期市場調研不充分或信息獲取不完全等原因而導致項目投資決策失誤，極易給企業帶來重大的經濟損失。

2.籌資風險

房地產行業是資金密集型行業，前期投入成本高，風險大，并受銀行信貸政策的影響較大。所以，房地產企業如何合理使用財務杠桿選擇最優的籌資方案，規避和降低籌資所產生的償債風險是房地產企業財務管理和內部控制建設的重要內容之一。

3.資金回籠風險

在當前房地產企業資金趨緊的情況下，預售樓盤的銷售資金能否盡早回籠，是影響房地產企業現金流量的重要因素。對房地產企業來說，資金回籠好壞不僅反映了市場對其開發項目的認同度，也是企業降低資金成本的有效途徑。通常，房地產項目在預售時，可能會受到結算方式、信用政策等因素的影響而無法回籠全部或部分資金，從而對企業的財務狀況造成不利影響。因此，如何提高不動產的可變現能力，加快資產周轉率，避免造成產品積壓，是房地產企業內部控制建設中的關鍵。

4.成本失控風險

由于房地產項目的開發周期長，隨著土地價格及資金使用成本的上漲，房地產企業的建設成本正面臨逐步攀升的壓力。在宏觀調控壓力下，房地產的市場銷售前景不明朗，房地產企業若無法通過提高售價來平衡盈虧，將導致企業盈利能力出現波動，削弱其市場競爭力。所以，有效控制房地產企業成本，是實現企業良性發展、獲得核心競爭力的重要因素，也是房地產企業內部控制建設的主要抓手。

二、基于財務風險管理的企業內控原則

1.合法合規原則

企業開展生產經營活動，必須遵循國家相關法律法規，接受制度監督并符合企業經濟運行的內部控制體系流程，要在法律法規框架下開展經營生產活動，若企業背離法律法規的內部控制規則，非但不能確保企業的健康、持續發展，反而使企業的運營面臨嚴重的法律風險。房地產企業的財務管理要以國家相關財務會計制度為準繩，堅持合法、合規導向原則，嚴格遵守各項法律法規。

2.整體性原則

所謂整體性是指在進行內部控制流程設計和制度建設時，應充分考慮內部控制體系的全面性和系統性。內部控制貫穿企業生產經營活動的方方面面。財務活動貫穿于生產經營的全過程，內部控制制度也必須對其全過程進行監控。包括投資、融資、采購、生產、銷售等諸多環節；從業務流程來看，應包括房地產行業特有的可行性研究、拿地、設計、施工、預售、竣工等環節。內部控制制度只有體現了整體性，才能使財務活動的各個方面、各個環節都有章可循，從而形成一個互相補充、互相制約的控制體系。

3.成本收益原則

企業實施內部控制管理需要支付相應的費用開支，通常情況下，內部控制工作越周密，內部控制實施效果越好，內部控制成本也相應增加。正如哈里科斯所指出：企業誕生和存在的根本目的是為了降低交易費用。因此，內部控制流程的設計存在著一個內部控制成本與內部控制收益間的均衡關系。在考慮成本收益原則時，要注意收益，不僅簡單指那些可以看得見、摸得著的物質收益和貨幣收益，應通盤評估內部控制流程體系為提升企業經營效率和管理水平所起的重要作用。

4.適應性原則

企業內部控制具有針對性和可操作性，企業要充分考慮自身生產經營特點和管理要求，主動適應企業發展需要。內部控制制度要與財務運作規律相結合，使財務管理具有系統性和規律性，使企業財務管理人員能充分認識、掌握和駕馭財務規律。內部控制制度要與企業內各崗位責任相結合，與房地產企業的設計、開發、工程、營銷等各業務部門的崗位相結合，建立崗位責任制度，清晰劃分職責邊界，杜絕職務重疊和工作扯皮現象，激勵員工提升團隊整體競爭力。

5.牽制與配合原則

牽制與配合二者是辯證統一的關系，在開展內部控制制度建設時，應從縱向和橫向兩個層面交叉用好、用活這種依托和制約關系。在充分發揮牽制與配合原則的積極作用時，要避免過度的牽制導致內部控制實施效率低下的情況發生。對于企業的關鍵業務流程和控制點，要引入牽制措施控制風險，而對于那些重要性水平較低的環節，則可適度減少牽制措施，保證內部控制實施效率。

6.動態性原則

內部控制制度的效果必須通過實踐來檢驗。由于企業內外部環境始終處在不斷變化之中。因此，企業內部控制也應根據客觀情況的變化，及時修訂完善失效或邊際效益減少的內部控制制度，切實提高制度的有效性和約束力。

三、建立健全房地產企業內部控制制度的措施

1.完善投資決策機制

當前，國家實行緊縮銀根、收緊信貸的貨幣政策，而房地產項目的資金需求大，周轉期長，資金成本高。而許多房地產企業在管理實踐中存在的普遍問題是：重資產增長，輕資金回籠；重高額投資回報，輕過度負債風險；重短期利益，輕可持續發展。房地產企業要提高投資決策的科學性和合理性，盡量避免投資失誤，對保障企業資金、資產安全，降低財務風險及運營風險就尤顯重要。房地產企業應建立投資決策機構，制訂正確的投資戰略。在項目可行性研究過程中，應運用科學的理論、方法和手段選擇最優的投資方案，并制訂切實可行的投資計劃，明確投資各環節的責任人及職責權限，建立授權及審批程序，明確各級審批人員的權限、程序和責任，對重大的投資必須實行集體決策

2.加強子公司的財務管控

基于稅務、注冊等多方面的考慮，房地產企業多以設置屬地項目公司的形式開展房地產業務，并普遍采取下屬多家子公司的集團控股型管理模式，企業主要經營實體為分布在各地的子公司。因此，相對其他行業來說，強化房地產下屬子公司的財務管理尤顯重要。由于子公司多為項目公司制，實際經營期限較短，導致子公司管理架構、組織形式、治理結構、內部流程制度難免出現短時期服務等缺點，財務預算的內部控制制度與企業本部的財務預算往往存在協調上或匹配上的問題。房地產企業有必要建立財務總監委派制度，企業總部享有對子公司財務總監的聘用、獎懲、辭退等人事任免權，以及財務人員的垂直管理，使子公司的經營和財務活動充分體現企業集團的整體戰略目標。

3.強化預算管理

房地產企業要建立預算管理委員會，履行全面預算管理職責，建立和完善預算編制工作制度及流程，建立預算執行情況的考核辦法，對部門和個人進行預算考核，做到獎懲分明。通過建立完善動態調整型的財務預算，科學、合理地掌控各開發項目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進程度，加快經營資金周轉與回籠，增強公司對資金風險的可預見性和承受能力，實現開發項目資金風險承受與資源價值創造的最佳結合來有效規避資金管理風險。

4.靈活運用籌資策略

房地產企業的籌資渠道通常有施工單位墊資、證券市場融資、銀行信貸融資、銷售款回籠等。房地產企業應根據內外部環境的變化以及投資需求，堅持低成本、可得性、穩定性的原則，設立籌資決策委員會，明確資金管理的職責權限，系統分析各種籌資方案對企業未來財務能力的影響，選擇適度的財務杠桿，避免過度借貸造成的資金壓力，并通過集體決策來避免個人偏好所帶來的決策失誤。同時，還可以充分利用金融工具創新開創新的融資來源。

5.有效開展內部審計

內部審計是企業自我評價的一種活動，是強化內部控制制度的一項基本措施，也是及時發現內部控制的漏洞和薄弱環節的工具。內部審計工作的職責包括審核會計帳目、稽查、評價內部控制制度和企業內各組織機構執行指定職能的效率，并向企業最高管理部門提出報告，從而保證企業的內部控制制度更加完善。

6.培育成本優勢

房地產企業的運營成本受土地成本、開發規模、客戶群定位以及市場景氣度等因素的綜合影響。開發項目的土地成本及建筑安裝工程費通常占總成本的70%左右，對該成本的控制能力將直接影響開發項目的市場競爭力。其中，開發項目土地費用的最佳控制時點是在項目投資決策時。因為投資決策形成以后，土地出讓金、置換成本、養老安置費、動遷費、契稅等基本上已是剛性支出，不存在較大的彈性空間。對于建筑安裝工程來說，設計階段就決定了其成本的75% ～ 85%，另一個影響因素是施工合同的訂立及施工合同的變更成本。所以，房地產企業要重視開發過程的成本支出，建立健全設計階段的評估分析制度，對設計結果產生的項目建設成本進行系統分析；嚴格合同變更簽證制度，明確授權及審批程序，通過先確認再實施，有效控制合同變更。

7.做好稅務籌劃

稅收成本已成為房地產項目成本的重要組成部分。房地產企業要健康發展，必須高度重視稅收政策的變化，完善企業內部的稅務管理制度，加強稅收政策研究，明確稅務籌劃的部門及職責權限。依法制定稅收籌劃方案，提高納稅籌劃水平，合理控制企業稅收負擔，努力實現企業涉稅零風險和利潤（價值）最大化的目標。

綜上所述，加強房地產企業內部控制，建立科學有效的內部控制制度，實現房地產企業健康、穩步發展，才能實現房地產項目利潤最大化和成本最小化的目標，提高房地產企業的社會效益和經濟效益。

[參考文獻]

[1]樊行健.企業內部控制流程設計原理研究[J].北京：財會學習，2013（7）.

[2]王利.我國房產公司房地產成本管理控制的探討[J].武漢：當代經濟，2011（7）.

[3]馬永紅.關于房地產企業財務風險分析及防范措施的研究[J].北京：中國總會計師，2011（7）.

[4]陳玉潔.房地產開發企業財務制度設計與實操案例[M].北京：經濟科學出版社，2008.

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關鍵詞：房地產企業；內部財務；控制體系

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-02

一、我國房地產企業內部財務控制的現狀

隨著我國經濟發展速度不斷加快，規模不斷擴大，房地產整個行業回暖加速，我國房地產企業的內部財務控制制度是房地產企業發展的根本基礎，我國社會主義市場經濟發展的未來要求會對房地產建設的規模與數量的要求越來越高，我國開發房地產的巨大利潤吸引了更多的資金與投資廠商進入房地產業，這也在一定程度上拉動了地方經濟發展規模，我國政府也相應的提高了房地產業的投入資金和支持力度。房地產企業的外部發展環境已經十分健全了，現階段房地產企業的主要發展問題存在于房地產企業自身的內部管理與控制的問題，在房地產企業內部財務控制體系的建立過程中，欠缺財務發展的有效性，房地產企業自身的內部財務管理控制體系存在很多無法解決的困難和問題，而且房地產業作為我國新興經濟發展的增長點，對我國經濟具有推動作用，內部財務管理的失誤和內部財務資金運用的盲目性會造成房地產企業自身的發展障礙，造成管理體制難題。

二、房地產企業內部財務控制的特點

1.開發周期長，籌資金額大，籌資任務重

房地產企業的項目開發就是一種大量資金投入的開發與建設的過程，資金投入的額度隨著規模大小而正向變化，房地產企業的開發對象一般都是大型住宅樓盤或商業建筑，期間都會投入大量的資金，城市地價隨著城市化的速度加快而持續增加，高額的低價和房屋工程建設費用，要求房地產企業必須運用強大的資金開發經營好建設項目，并在長期性的開發建設過程中處理好征地、土地開發、房屋建設、施工、竣工等一系列的項目。而在最后要確保工程的順利結束從而收取資金，這個流程是需要消耗時間成本的。

2.房地產風險大，投資需謹慎

房地產本身因為是剛性需求，我國目前需求強大，短期內房地產波動的風險不是很大。但是房地產開發活動資金投入量大，投入時間長，管理時間長，會造成資本的損耗和一定的投資風險，資本的投入會隨著時間的長短變化和國際大宗商品物價局勢的變動有所變化。所以房地產的開發才具有相當大的環境風險，另一個方面房地產的開發具有方向性的優勢，要明確房地產未來的發展預期，判斷未來的價值潛力才能夠實現資金的投入與回報的最大受益，可是收益的最大化追求往往會冒很大的風險，投資決策的失誤或投資戰略決策的失誤會提高風險發生的可能性。

3.開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜

雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，即使是同類型開發產品也因時因地而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。

三、加強房地產企業內部財務控制體系的意義

1.提高房地產企業的資金管控能力

建立健全房地產企業的內部財務控制體系可以有效的改善房地產企業內部的財務控制能力，提高房地產企業的發展動力，可以提高房地產企業運用資金的能力，降低資金投資的風險性因素。因為房地產企業內部的財務核算體系和財務軟件的信息化預算不一致，財務報表也不統一，所以會造成管理的障礙，加強財務管理的制度建設，可以規范化財務管理各項制度，科學、合理的安排好資金使用與投資，幫助企業獲得長遠的發展利益。

2.加強的財務管理有利于企業行為的規范性

加強財務管理，建立統一的財務制度，使得各個環節能夠公開透明，使得企業財務各項工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業的財務風險，也只有這樣嚴格規范的財務管理才能夠在法制性的市場競爭中經過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業在市場中的認可度，增強企業的競爭力。

3.加強財務管理有利于企業員工素質的提高

加強房地產企業的內部財務管控體系，可以通過制度的規劃和限定，改善內部員工的工作態度，轉變員工對財務工作的認識和觀念，了解更多的財務管控相關知識。當前，財務人員的素質普遍較低，與科學化、正規化、標準化、信息化的財務管理體系相差甚遠，所以要加強財務管理制度的建設提高財務管理人員的素質，提升員工的道德思想水平，促進財務管理能力，促進企業的發展。

四、我國房地產企業內部財務控制體系存在的問題

1.資金管理方式落后

盲目追逐高端產品、流動資金管理落后、融資困難，這基本上是房地產企業財務管理中的通病。投資活動中，不少中小房地產企業不以市場為導向，盲目追求高端產品，投資缺乏科學性，無視房地產行業市場所需，此外在日常經營活動中，多數中小房地產企業不重視現金流量管理、未建立倉庫管理制度，不良資產長期掛賬，成品庫存積壓，財務狀況堪憂。房地產企業在日常資金籌集時會遇到融資困難，商業銀行會對房地產企業開展較全面的資金調查而耽誤過多的時間，導致金融服務的滯后局面，影響房地產企業的正常發展。尤其是很多家族式民營房地產企業不具有科學性的財務管理意識，對資金的使用效率更是非常低下，中小型房地產企業的自身發展能力有限，經常會因為無法找到合適的金融中介機構和貸款擔保機構而無法籌集到資金，貸款的發展障礙會影響企業的發展動力，造成資金使用效率的惡性循環，降低企業的發展動力，所以很多家族式中小型房地產企業會高額利息的借貸民間資本，這種方式對其生存帶來了影響，嚴重威脅到了項目的正常發展。

2.管理能力低下，影響企業發展

企業經營者的管理水平和財務人員的業務素質都關系到中小房地產企業財務管理能否有序進行?，F實中很多中小房地產企業經營管理者管理理念保守落后，文化素質偏低、缺乏現代化的財務管理觀念；集權意識過重，憑著經驗和感覺管理、投資決策，企業內部又缺乏相應的監督機制，財務工作未能參與企業各項經濟業務，更加重了財務管理的無計劃和混亂狀態；還有些經營管理者在財務管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔任財務部門會計、出納職務，使得出納人員領導財務工作，業務上極易陷入混亂局面。

五、完善房地產企業內部財務控制體系的措施

1.建設現代企業管理制度

現代化經濟發展的主要要求之一就是要加強產權明確的制度，要求企業內部管理結構緊密，要求企業擁有多渠道的融資發展途徑，要求企業要有健全的發展機制，要求企業在擴大規模的過程中必須要加強現代化經濟管理制度，房地產企業的內部財務控制體系的完善必須要加強，也只有不斷完善內部管理制度才能實現房地產業的整體發展，而且內部財務制度是房地產業發展的重點，只有不斷加強財務制度才可以保障資金的有效性，提高經濟發展的動力。產權股份化、管理制度化、組織公司化，這是現代企業制度的基本要求，也是中小房地產企業經營的努力方向。在建立現代企業管理制度過程中，中小房地產企業應積極分離企業所有權和經營權，最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以科學的管理理念和管理制度對企業進行管理。

2.強化信用觀念，提高信用等級，拓寬融資渠道

中小房地產企業要擺脫目前的發展障礙，提高融資能力，必須要加強自身的信用發展觀念，提高信用級別，改善銀行對房地產企業當前的認識和看法，在企業的經營與發展的過程中要積極與其他組織建立合作，要遵守信用法則，做大誠實守信，還要積極拓寬房地產發展的融資渠道，獲得銀行融資信譽，與其他中介人金融公司和貸款擔保公司積極合作，讓銀行可以將其資金借貸給房地產企業進行項目的開發與建設，讓銀行熟悉把握房地產企業自身的發展情況，取得金融機構和銀行的信任，實現金融融資的可持續發展，提高信用等級的評價。

參考文獻：

[1]宋志華.關于完善中小房地產企業財務管理體系的探討[J].中國外資,2011(02):90-93.

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【關鍵詞】企業融資現狀 財務狀況分析

房地產是我國民眾最為關注的行業，它直接關系到民生問題。整頓房地產市場的秩序，一直也是政府宏觀調控的主要內容。從2003年8月《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業到2013年2月20日的“國五條”。表示了政府重視房地產市場的決心和遏制房價過快上漲的強硬態度?，F在不僅僅是土地獲取端還是銷售端，房地產企業經受著宏觀政策和資金短缺的雙重壓力，房地產企業應該何去何從，成為一個非常嚴峻的問題。

一、房地產企業財務管理的現狀分析

（一）企業融資現狀的分析

資金是企業生存和發展不可或缺的“血液”，房地產企業的資金主要來源于七個方面――國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其他資金。

自籌資金主要有企業自籌和向關系人借貸兩種形式，自籌資金表現為在流動資金不足的情況下，企業向職工集資；向關系人借貸。兩種方式的利率一般高于同期貨款的利率，而且金額較小，對于房地產企業而言，只能解決暫時的問題，對于長遠的發展沒有根本的影響。

我國許多房地產企業是通過外資融資的直接融資方面，去獲得資金。這要分兩個部分來說，對于很多已經進入資本市場的大型房地產企業，他們可以通過股權和債權融資輕易的獲得大量資本，去購置土地，去公關，去擴張。但是由于整體宏觀政策的影響，房地產企業越來越嚴重的競爭以及購房人愈來愈理性的購房需求，導致很多房地產企業的凈利潤不足以支撐高額的負債，于是債務危機頻現，而且有進一步滑入深淵的危險。從債券融資看，目前我國企業的債券市場的發展遠遠落后于股票市場的發展，大企業都難以通過發行債券的方式融集資金，規模小、信譽等級相對差的中小房地產企業就更不用說了?？抗蓹嗪蛡鶛嗳谫Y來解決眾多中小企業，尤其是非國有中小企業融資問題不現實。

在當前調控政策的背景下，國民對于買房抱有觀望的心態，這就抑制了房屋銷售。銷售量的降低，為了回籠資金，大企業尚且需要降低房價來保證資金的流通，更何況中小企業。然而中小企業在擁有房源的數量以及其他一些軟實力上都存在明顯不足，也就造成了房地產企業較少的預售房款。所以就目前來看，在房屋預收款下降的情況下，房地產企業的發展主要取決于銀行貸款。

（二）企業財務狀況的分析

財務控制薄弱，缺乏具體的財務制度。當前，中小房產企業普遍存在財務控制薄弱的現象，主要表現在：一是對現金管理不嚴，導致資金閑置或不足。在中小企業中，很少有一家制定出較完善的正式財務制度。一些企業的資金使用缺乏計劃安排，使財務陷入困境；二是在資金流入不足的情況下，企業資金支出的審查顯得不夠嚴格，職工各項費用的報銷過于寬松，造成了部分員工的投機行為；三是缺乏對收入、成本、利潤的分析，平時只關注現金流，缺乏對項目工程投入產出比的考慮。

管理模式僵化，管理觀念陳舊。中小企業典型的管理模式是所有權和經營權的高度統一，表現出企業領導者集權現象嚴重。現場調查發現，多數管理者思想落后，管理能力差，僅憑經驗和感覺管理，缺乏對財務管理理論方法的認識和研究，更缺乏現代財務管理觀念，使其職責不分，越權行事，財務監控不到位，財務管理失去了在企業管理中應有的地位和作用。

少數納稅人文化層次和現代經營管理理念欠佳，不能按照《征管法》和稅務機關的要求建賬，主觀隨意性太大，收支無發票，收入隨意報，記賬的業務只是非開票不可的業務，有的記賬只是形式主義，為了應付稅務機關。財務人員、辦稅人員素質參差不齊，由于新辦企業不斷增加財務人員緊缺，老會計有一定水平，但一人代幾個單位的帳，時間上不能保證；新會計不是缺理論知識，就是少實踐經驗；更主要的原因是企業是老板，工資由老板發，不聽老板的就被炒魷魚，所以會計只能根據老板提供的票據“做賬”、“圓賬”。

二、解決中小企業財務管理問題的對策

隨著中小房產企業的財務問題日漸突出，企業要想在市場上走得更深更遠，工作任務就更加艱巨，必須采取有效措施予以解決。

制定科學的現代企業制度，建立規范的財務制度。加強企業的治理建設，逐步改變企業用人方面任人唯親，家庭成員占據重要的管理崗位，決策上獨斷專行的現狀。引進優秀的管理人才，提高經營決策的科學性，降低企業的經營風險，提高企業的信用水平，來吸引外部投資，爭取銀行貸款。

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關鍵詞：商砼 財務 風險 控制 預防

引言

我國的商砼企業起步較晚，基礎薄弱，又與房地產的發展緊密相關，容易受到房地產市場的影響，房地產市場競爭的加劇，也影響著商砼企業之間的競爭。再加上商砼企業發展的時間較短，還沒有形成一套完善的制度，也容易為商砼企業的發展帶來風險。因此基于上述原因的存在，商砼企業要加強對自身財務風險的研究與探討，以加強對風險的控制與防范，最大限度地規避風險，獲得最大的經濟效益，促進本企業的基業長青。

一、商砼企業財務風險的原因

1.房地產市場的影響

商砼企業的發展實際上依賴于房地產企業的發展，換句話說只有存在建筑項目時，商砼企業才能贏得自身的發展，對房地產企業發展的這種過高的依賴性導致了商砼企業在一定程度上不能很好的安排自身的生產，對自身的發展規模和發展模式缺乏獨立的規劃。而房地產項目建設周期長，也往往會產生無法預測的風險，商砼企業只能被動受到影響?？傊添牌髽I的這種主動性較差的企業出現財務風險的一個重要原因就是房地產市場的影響。

2.缺乏完善的財務監控制度

商砼企業的發展時期較短，缺乏完善的制度，財務內部的監控體系不健全。但是無論對何種企業而言，財務制度和財務監控體系對企業的發展都起著特殊的作用。商砼企業自身的財務監控體系不完備，財務管理處于無序的、隨意的狀態，因此一旦財務風險來臨，財務管理系統便無法及時應對外在環境的變化，不能適時科學地決策，商砼企業也就無法獲得預期的收益，造成企業資產的大量流失。

3.缺乏專門的財務管理人員

商砼企業財務風險產生的重要原因之一是缺乏專業的財務管理人員，這些企業多是家族式的企業，財務管理人員也往往是由家族的人員來擔任，或者由出資者的親屬來擔任。這些人員缺乏專門的財務知識，對財務部門的工作內容以及財務風險缺乏明確的認識。正是這種原因導致了商砼企業的財務風險意識薄弱，只能被動的接受財務風險的影響，而無法調控財務風險。

二、控制和防范商砼企業財務風險的策略

商砼企業的發展與房地產等建筑業的發展密切相關，在激烈的市場競爭環境中，商砼企業只有提高自身的規避風險能力，才能促進企業自身的發展，因此要提升對財務風險的研究能力和調控能力，提升企業效益。

1.要有全局意識

商砼企業的發展與房地產的發展緊密相關，也就是說商砼企業除了要關注自身的發展之外，也要關注房地產的發展，更要關注國家對房地產的宏觀調控政策。全局意識的建立，有利于幫助商砼企業及時預測房地產發展的前景和自身的發展前景，及時地進行預防，或者建立相關的風險控制和防范的處理機制。商砼企業是在市場中發展的，一旦市場發生變化，商砼企業能夠在自身所掌握的全局信息的基礎上提高自身的警惕性，從而找到財務問題發生的根據，制定出相應的策略。

2.配備專門的財務人員，完善財務制度和監控體系

專門的財務人員和完善的財務制度是保證企業獲利的重要基礎，為了實現企業自身的發展目標，可以通過對在職財務人員進行培訓，或者招聘專門的財務人員的方式提升財務管理人員的素質和能力，以更好的建立財務制度和財務監控體系。財務制度和財務監控體系的建立，有助于幫助商砼企業能夠及時的獲取財務信息，而這些信息能夠及時地幫助企業的領導層預測財務風險，或者對已經發生的財務風險采取應對措施。

其次，專門的財務人員和完善的財務制度也能夠幫助企業員工建立起各負其責的工作理念，一旦企業財務發生風險，商砼企業的領導層可以在第一時間找到對口的負責人員，使得財務人員加強責任意識。另外在權責明確的情況下，也有利于企業完善績效激勵機制，提高財務人員的工作積極性和主動性。

3.促進資本的合理運轉

資本的良性運轉是企業發展態勢良好的標志，而商砼企業要想在復雜的混凝土市場競爭中獲得長足的發展，必須要促進資本的合理運轉。首先，商砼企業應當及時回收資金，在與房地產企業簽訂合同時充分考慮到房地產建設周期長的問題，制定合理地階段性付款方案，不能因項目的長期性而影響了本身的資金運轉。其次企業的流動資金速度也是影響財務安全的一個重要方面，只有流動資金的速度合理、變換能力較強時，商砼企業才有足夠的償貸能力，維護企業的信譽。最后促進資本的合理運轉，還有賴于生產者和經營者的科學決策。商砼企業目前規模較小，尚未形成成熟的企業運營模式，生產者和經營者的經驗普遍不足，主觀決策往往會導致經常性的決策錯誤，從而不能有效的控制和防范財務危機。

商砼企業財務的安全需要經營者和財務工作人員具有防范財務風險的意識，加強財務工作的專業性和預測性，同時建立和健全公司的各種制度，尤其是財務制度和財務監督機制，以更好地實現企業的發展愿景。

參考文獻：

[1]賈琢.加強中小企業財務風險控制與防范[J].中國市場，2013（45）.

篇5

關鍵詞:房地產企業 財務管理 經濟效益

一、前言

在市場經濟條件下，房地產企業競爭日益激烈，房地產企業財務管理水平決定著房地產企業生產經營規模和市場競爭能力，財務管理應當成為房地產企業管理的核心。因此，加強房地產企業財務管理，對改善房地產企業的生存條件，提高房地產企業的經濟實力，推動房地產企業的發展，起著重大的作用。

二、房地產企業要樹立以財務管理為中心的觀念來全面提高經濟效益

(1)積極參與到房地產企業的全過程經濟管理，為科學決策服務，起到出謀獻策的作用。財會部門要運用理財藝術，充分發揮起財會信息的作用來幫助房地產企業管理層對房地產企業的技術創新進行風險、成本、效益、稅收、籌資、防范等策劃，力爭房地產企業技術創新的決策能夠切實可行。

(2)在房地產企業運營過程中，實行預算控制的制度，編制合理的財務計劃，充分發揮預算和計劃的控制、協調作用，努力克服房地產企業在經濟管理過程中的盲目性?？紤]客觀條件和現實要求，根據房地產企業過去的財務活動資料，對房地產企業未來的財務活動成果或者決策方案做出科學合理的預測。

(3)把財務分析和會計報表作為房地產企業經濟管理的基本手段，利用財務分析來進行事前控制，借助資產損益表和負債表來研究房地產企業的發展，發現房地產企業經濟管理過程中所存在的問題。

(4)把資金管理這些指標來作為房地產企業財務管理的首要任務，重視房地產企業資金的運行管理，把降低成本，調整資本結構，加快資金周轉速度，合理的籌資資金作為提高房地產企業經營效益的重要手指標，把資本利潤率指標、財務資金指標、資本籌措合不合理、資本結構合不合理作為判斷房地產企業經濟管理水平的重要標準。

三、推進財務管理降成本增效益

(1)通過明確責任部門、完善財務制度、嚴格審批程序、規范報賬行為、減少會議數量和出差次數、簡化會議形式、減少及壓縮會議規模等方式，組織人員對“備用金”臺賬中已完成業務備用金及時進行清理，盤活存量資金。

(2)細化可控費用，及時發現費用管理中存在的問題，積極整改，嚴格“收支兩條線”管理，堅決杜絕超進度、超預算、超定額支出。同時，對業務費、辦公費、差旅費、通訊費等可控費用實行定額管理，向將有可能超支的部門提出警示，合理安排剩余費用。

(3)協同配合，力求降低各項成本費用。做好各項費用的跟蹤分析，積極配合各相關部室，及時準確提供各部門費用的預算完成情況，協助各單位做好降本增效工作。

(4)為控制成本，節省不必要的開支，房地產企業應該要求各部門對可循環再用的消耗材料做到循環再利用，并充分利用辦公自動化系統，倡導無紙化辦公，以實際行動推進雙增雙節活動向深入開展。

四、房地產企業財務管理要實現“三個延伸”

(一)由單純的財務管理向全面管理延伸

要努力適應財務工作職能的延伸拓展，在開展傳統財務工作的同時，自覺在公司參與市場競爭的過程中找準定位和著力點，在全面掌握生產經營全過程的情況下，把價值管理的職能、手段滲透到財務工作的各個層面和生產經營的各個環節，在支持業務部門發展的同時，為財務自身的持續發展創造更大的空間；

(二)由事后管理向事前控制延伸

財務部門作為參謀助手，必須超前思維、主動出擊，準確了解房地產企業重大的經營活動和重大決策，抓住生產經營的工作重點，把工作重點從事后處理轉移到提早謀劃、事前預測上來，爭取主動權，增強預見性，及時有效地提供服務。

(三)由被動控制向超前預算延伸

要結合公司發展戰略，研究構建制度統一、管理規范、權責對等、效率效益掛鉤共享的預算管理新機制，優化資源分配，深化預算指標對比，完善預算的績效考核機制，落實各級管理責任，把預算機制管理滲透到經濟運行的全過程，做到“長計劃、短安排”，增強自主管理能力，有力促進公司經濟增長和穩定。

五、要加強房地產企業的資金管理

樓款收入是房地產企業資金主要來源，樓款資金的回籠速度直接影響到企業資金運營效率。通常樓款要經過定購、簽約、辦理按揭、銀行審核放貸多環節才最終回籠到公司賬戶，所涉及的單位除了公司內部，還包括銀行及公積金中心，由此加快樓盤回籠速度不但要做好內部管理工作，同時還要加強外部溝通。公司內部應制訂銷售管理辦法，明確內部環節工作責任、責任人，時間要求，并嚴格執行考核制度；公司外部應作好銀行及公積金辦公室銜接溝通工作，保證審核進程的通暢。

參考文獻：

[1]朱廣熙.加強企業財務管理 提高經濟效益[J]. 工業審計與會計, 2006,(03)：174-176

[2]劉曉日.加強房地產企業的財務管理建設[J].企業管理與科技(上旬刊), 2009,(10):116-118

[3]韓金玲.發揮工業會計作用,加強企業財務管理[J].企業管理與科技(上半月), 2008,(05):166-169

篇6

關鍵詞 房地產企業 財務管理 財務信息化

目前，隨著房地產市場競爭程度的日益加強，我國房地產市場總體上已經出現了供大于求的狀況，企業所面臨的挑戰也在不斷加大。因此，要充分把握市場商機，促進房地產行業的健康發展，就必須合理配置各種資源，以保證房地產企業的高效管理。在這種情況下，房地產企業正確認識并全面實行財務信息化管理是十分必要的。

一、財務信息化對房地產企業發展的重要意義

（一）財務信息化有助于提高房地產企業的核心競爭力

由于房地產企業一般都有投資規模大、資金需求量大、開發周期長、與地區經濟發展程度關聯度高等自身的特點，所以為了提高房地產企業的核心競爭力，增強其盈利能力，就必須加強對企業的業務流程控制、資金鏈控制和成本控制。通過引入財務信息化管理，對實現房地產企業業務流程控制、資金鏈控制和成本控制，對提高企業核心競爭力，都將起到積極的作用。

（二）財務信息化有助于提升房地產企業管理效率

隨著我國經濟的發展以及房地產企業規模的逐漸擴大，財務管理難度也在不斷增加，這不僅體現在房地產企業涉及資金的體量越來越大，也體現在母子公司之間的管理層級越來越復雜，這就需要更加高效的財務管理模式來適應業務發展的需求。通過房地產企業財務信息化管理，可以有效地壓縮企業管理信息傳送的時間與空間的距離，實現企業財務的標準化管理和智能化辦公，既避免了繁雜的人力勞動帶來的誤差，也提高了企業財務管理的效率，進一步體現出其提高企業集團財務管控能力的積極價值。

（三）財務信息化有助于防范房地產企業財務風險

房地產行業自身的發展規律還決定了房地產企業容易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響。房地產企業運用財務信息化手段，可以對投資項目進行更加科學的綜合分析，進而降低項目的投資風險。同時，通過運用財務信息化手段，還可以對房地產企業的資金使用、融資規劃等設定警戒線，減少人為的干預因素，切實實現防范企業財務風險的目標。

二、現階段房地產企業財務信息化管理中存在的問題

（一）企業管理人員對財務信息化的認識不到位

房地產企業高速發展的近30多年以來，雖然也建立了與自己行業相配套的一系列模式、體制和方式等，而且在過去的時間里，也取得了比較好的效果。但是，隨著房地產行業規模的不斷擴大以及市場對房地產多樣化的需求，過去的一些企業的管理理念、管理模式、資金運作方式、生產組織方式等都出現了與市場發展不適應的狀況。目前，許多房地產企業的管理人員對財務信息化的認識還不到位，還有相當一部分企業認為實現財務信息化的目的只是單純地讓財務會計人員從繁雜的手工勞動中解放出來，減輕他們的工作量，而沒有認識到財務管理信息化是企業管理信息化的核心，是實現管理現代化的技術保障。還有一部分企業甚至認為以前的傳統管理方法也挺好，即使不加強信息化建設，企業也能很好地發展，沒有認識到財務信息化的重要性。這些錯誤的認識都嚴重影響了房地產企業財務信息化的進程。

（二）企業財務會計信息失真

一方面，現代企業管理最根本的是信息的管理，房地產企業必須及時掌握真實準確的信息來控制物流、資金流。但是，目前我國不少房地產企業由于部門或個人利益等因素，導致存在有意或無意的信息傳遞不對稱、不真實的情況。房地產企業財務會計信息失真，使企業的決策者難以獲得準確的財務信息，難以對瞬息萬變的市場做出有效的科學決策。

另一方面，隨著房地產企業規模不斷擴大，在集團公司和各個子公司之間要進行會計信息的處理，需要向財務信息總系統提供更加準確的數據，但是各個子公司之間具有不同的業務性質，財務處理的具體程序也是不相同的。因此，總公司和各個子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實現了表面的信息共享，卻沒有實際的指導作用，反而在財務信息化管理中制造了障礙。

（三）財務信息化管理專業人才不足

要搞好房地產企業財務信息化建設，高素質的財務人員是重要的人力資本基礎。但是，由于長期以來的粗放型經營，目前的財會人員隊伍中吸收了許多對房地產企業會計制度和財務制度不太熟悉的人員，部分房地產企業的財會工作人員在專業知識和專業技能方面與實際需要都存在一定差距。這種財務人員的組織結構和知識結構狀況，難以適應房地產企業發展的要求。同時，不少財會人員由于學歷不高、專業知識不強、學習勁頭不足等原因，就產生了缺乏財務信息化管理的能力和意識，其財務管理能力和理念已經不能適應現代企業管理的需求。為了房地產企業的健康、平穩、可持續發展，迫切需要培育一批具有財務信息化管理能力的專業人才。

（四）財務管理應用軟件比較滯后

隨著經濟的發展，房地產企業在財務預測的基礎上，獨立自主的進行生產經營決策，在決策執行過程中還要加強控制，事后要組織好核算和分析，因而需要開發出融入企業文化和管理理念的統一財務管理軟件。但是，目前大多數房地產企業缺乏開發自己企業財務管理軟件的專門技術人才，而一些國外大公司的財務管理軟件不但價格貴，而且也存在“水土不服”的現象。所以，我國目前實施財務信息化管理的房地產企業大多選擇一些通用的財務管理軟件。這些財務管理軟件雖然也能滿足房地產企業的部分需求，但是功能比較滯后，更為突出的缺陷在于不能滿足企業的個性化需求，難以按照企業的經營思路設計出不同的功能，不能很好地滿足財務管理工作的實際需要。

三、針對財務管理信息化面臨問題的解決對策

（一）提高企業管理層對財務信息化的認識水平

要想進行房地產企業的財務管理信息化建設，就必須提高企業管理層對財務信息化的認識水平，要讓他們認識到實現財務管理信息化不僅是核算工具和核算方法的改進，更是對財務管理工作的一次大變革，不僅能夠將財務管理人員從繁雜的基礎財務會計工作中解脫出來，提高他們的工作效率，更能使財務管理人員將更多的時間和精力用于研究公司資金運作、統籌策劃，既為企業的決策層提供更加可靠的分析數據，更能當好領導的參謀和助手。所以，房地產企業的經營者和財務會計工作人員，特別是企業管理層，一定要對財務信息化管理有正確的認識和足夠的重視，這樣才能為企業實行財務信息化管理提供組織保障。

（二）優化財務信息化體系建設

要想實現房地產企業的財務信息化，就必須建立與完善財務信息化體系，為實現房地產企業財務信息化管理提供制度保障。房地產企業不僅要根據國家有關法律法規，建立健全本企業的財務信息化管理的相關制度，譬如財務信息化系統操作管理制度、財務信息化軟、硬件管理制度、財務信息化管理崗位責任制度、財務信息化管理檔案管理制度等。而且，要根據現代企業管理制度對財務管理信息化建設的要求，不斷進行優化和完善，要根據工作中發現的新情況、新問題，不斷完善財務管理信息系統的功能，使其能夠更好地適應企業的發展要求，最終達到持續優化、提升管理水平，全面實現財務管理的目標。

（三）開發與企業管理中實際需要的相適應的財務軟件

房地產企業應結合自身實際，總結自身特點，組織專業技術人員，研究開發出適合自己的財務信息化管理平臺，逐步實現企業各個生產過程中財務、資金、流程等信息的集成和數據共享，為實現企業優質、高效的財務信息化管理提供技術支持。信息化財務軟件可以參照新一代ERP系統中所具有的功能模塊，將事前財務管理信息處理，到事后財務信息的反映，不僅在財務系統的內部各模塊充分集成，而且與采購、生產等系統也達到無縫對接，使企業各項經營業務的財務信息能及時準確的得到反饋，從而加強對企業資金流的全局管理和控制。強調面向業務流程的財務信息的收集、分析和控制，使財務系統能支持重組后的業務流程，并做到對業務活動的成本控制，更全面地提供財務管理信息，為企業戰略決策和業務操作等各層次的管理需要服務。

（四）培養滿足財務信息化需求的復合型人才

目前，房地產企業實施財務管理信息化的關鍵就是培養滿足財務信息化需求的復合型人才。首先，企業管理層要認識到人才對房地產企業實施財務管理信息化的重要作用，管理層要不遺余力地支持企業引進既懂信息技術又懂財務管理的復合型人才，同時，也重視內部挖潛。其次，企業的財務工作人員也要認識到學習的迫切性，要主動靠前一步，根據財務信息化管理的要求積極進修，力爭早日成為符合企業財務信息化管理要求的復合型人才。

（作者單位為上海淀山湖新城發展有限公司）

參考文獻

[1] 周波.對信息化財務管理的若干探討[J].會計師，2014（11）.

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（一） 財務管理對提高房地產企業整體效益起著重要作用

從財務管理的實際作用來看，財務管理對房地產企業的經營和管理有著關鍵影響。由于財務管理是資金管理的重要環節，所以只有做好財務管理工作才能確保這類企業的整體效益得到有效保障。就從當前房地產公司的經驗管理來看，財務管理是提高整體效益的基本保證，對房地公司業起著極其重要的作用。

（二）財務管理對推動房地產企業快速發展具有促進作用

由于財務管理內容及其在這類企業資金管理的實際作用，財務管理工作被視為是推動這類企業迅速發展的重要因素。經過深刻了解掌握房地產企業運營情況得出，權衡房地產企業運營效能的一個主要標志是看其財務管理工作做得是否足夠深入全面到位。因此，我們應該認識到財務管理對房地產企業的發展起到的作用。

（三）財務管理可以保證房地產企業有序地經營

在如此激烈的競爭中，如果想要有序地經營房地產企業，并且提升它的業績，就要足夠地重視財務管理等工作。聯系房地產企業運營管理實例我們不難發現，財務管理品質在評估房地產企業運營管理方面扮演著重要角色，怎樣處理好財務管理工作是房地產企業運營管理的關鍵內容。

（四）財務管理就是房地產企業體現高效化管理的主要措施

思考到房地產公司的特殊性，現款周轉頻繁是公司的最大特點。能夠在保障安全的首要基礎上高效的使用公司現有資金進行企業的擴大發展已經成為了房地產行業至關重要的課題。毫無疑問財務管理是保證這一目標能夠實現的重要手段?？梢钥闯?，房地產企業的高效管理需要科學的財務管理，財務管理對于房地產企業發展具有舉足輕重的作用。

二、房地產企業財務管理的現狀及存在問題

雖然財務管理是促進房地產企業的重要措施和有效的影響手段，但是由于企業經營管理環境和員工素質等各方面原因，房地產企業在管理財務的過程中，在以下幾個方面還是存在一定的問題。

（一）項目的可行性研究不到位

現在中國的房地產企業財務管理中的一項最嚴峻的問題，就是對房地產企業開發的一些項目的可行性分析不到位，有可能引發企業在該項目上的虧損，甚至會影響整個公司的發展。所以，項目的可行性研究制約了財務管理取得預期效果。

（二）財務管理意識淡薄

目前我們國家許多有關房地產的公司對于財務處理的問題的解決控制方面還很輕視，缺少足夠的理解思想，這種差距都會對財務管理整體有著巨大的影響與改變。目前，從經營房地產企業的情況來看，我們必須要改變財務管理意識淡薄的局面。

（三）財務管理方式不規范統一

人們都知道，因房地產企業可以同時開發多個工程項目，建立不同的項目公司，甚至在一個大型的房地產企業會存有多個分公司或子公司，正是因為這種分項目開發的多類化，而各個項目的財務管理形式都有差異，所使用軟件、成本費用、會計類別、核算方式等也不統一，如不能使用統一的財務管理方式，一定會造成財務管理工作進入被動局面。

（四）缺乏成本管理能力

很多房地產企業財務人員成本掌控能力低，因財務人員不是工程造價人員，對項目的成本造價缺少專業知識，很難判斷成本的價格是否合理。由于人們缺少管理成本的能力，所以房地產企業的財務管理的效果就不理想。

（五）資金管理能力較差

現今在我國的房地產企業的資金籌集、回收、投資、支出都有著投入太大且周期太長，資金很難形成健康的流動模式，企業資金也缺乏相應的管理觀念。資金管理不善，是房地產企業在財務管理方面的薄弱環節，這在很大程度上制約著企業的全面有效發展。

三、房地產企業提高財務管理質量的具體措施

提升對于財務管理的整體效果需要在公司財務管理問題的基礎上，再從下面的幾個角度進行深入。

（一）提高項目的可行性研究質量

現階段我國房地產企業在進行項目開發的時候，一般對可行性的研究程度不夠，這樣會增加企業經營的風險，給企業帶來潛在的危害，為此各房產企業在審核項目的時候應該加強對可行性的分析力度，同時還要與財務部門合作，結合財務分析，有效的得出項目可行性的真實情況。

（二）加強財務管理意識

目前財務管理意識不強降低了房地產企業管理的效率，要想讓這些企業的管理水平整體提升，就必須重視財務管理的地位，注重提高企業財務管理的意識，通過增強意識帶動管理水平提高，進而使整個企業的管理水平都得到提高，保證企業的健康發展。

（三）采取規范統一的財務管理方式

現階段房地產業內還沒有建立統一的財務管理體制，各項規章還不規范，導致財務管理得不到有效的規范。因此，要想讓財務工作更好的為房地產企業服務，就必須從房地產公司的實際情況出發，建立規范的財務制度。為此，我們應優化財務管理手段，統一財務管理方式。

（四）提高成本管理能力和效果

成本管理能力是關乎整個財務管理系統效果好壞的重要因素。因此，我們需看重成本管理工作，仔細研究房地產企業營銷管理形勢，把成本管理當作財務管理中的重要工作，不斷提升成本管理技能，讓成本管理成果可以滿足現實需要，從而達到現實的房地產企業進步的目標。

（五）加強對資金的管控

估計到房地產公司資金的管理很重要，我們在進行財務管理時，一定要對資金加強監管與控制，一要確保資金安全，二要提升投資收益，讓資金能滿足房地產公司的經營管理需求，確保房地產公司的經營管理效果滿足現實需要，以達到提升房地產公司整體收益的目的。

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關鍵詞:新形勢下;房地產;財務管理;現狀;對策

中圖分類號:F23

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)23-0269-01

1在內部加強建設會計控制的環境

(1)由于土地是不可再生的稀缺資源,既受到經濟形勢的變化造成的影響,也會受到政策形勢的變化造成的影響,在房地產的開發中要關注國家在宏觀調控方面的政策。房地產的投資較大,建設的周期長,資金的周轉慢,投資的風險大,在開發項目的立項時要建立集體的審議聯簽制度,建立搶目實施及決策責任制度,將不相容的崗位分離。

(2)開發的成本包括了許多內容,例如材料及設備的采購,要充分的考慮合格的供方記錄,查看生產廠家是否擁有ISO的國際質量認證,將采購的成本在保證質量的原則上降到最低,控制房地產成本的基礎環節。

(3)重點審查決算相關文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據是否完備、竣工的清理是否安全,以及驗收的程序、驗收的依據、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關標準和規定。

(4)房地產企業的開發費用中,占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制,對普通的廣告除進行預算控制、總額控制外,還要在每年的年末將廣告支出和社會效應進行對比、分析,制定下年度的預算。

2完善企業內部的財務信息系統

(1)設計內部的會計制度要便于理解、表述清晰、含義明確。

(2)設計企業組織結構的同時要確保利于從上而下的溝通,要保證信息從下至上反饋的順暢。

(3)要加強對于財務工作人員的教育和培養,強調內部的會計控制目標和實現員工的利益保持一致,讓內部的控制制度從約束轉變為企業內部財務人員的需求。

3加強對于內部的控制考核和檢查

房地產行業為保證企業的內部控制能夠有效發揮作用,并且不斷進行完善,在企業內部必須組成由最高決策人為領導的,以財務部門為主的內部控制小組,對內部的制度執行情況要進行定期的考核和檢查,檢查內部的控制制度執行的情況,在執行的過程中遇到了什么問題,如果某項制度沒有執行或者無法完全執行,要分析原因,并且估計可能造成的影響。對嚴格執行控制制度的應當給予獎勵,對違章違規的必須處罰,只有獎罰分明,才有利于企業的發展。

4加強對于財務的成本管理

進行正確的成本項目劃分,既能夠客觀地反映出產品的成本結構,又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本,如果是分合同發包的,還應該按合同進行明細核算,以便隨時了解付款情況和工程進度,并為工程的決算提供資料。房地產項目的成本概算、預算及竣工決算是建立工程造價、降低開發成本、辦理工程價款結算的重要依據,也是理財管理的重要環節,必須實行內外審查相結合的財務監督,確保數據真實無誤。目前開發企業的“三算審計”一般由預算員、施工技術人員審核,財務人員只起計賬作用,所以要求財務人員掌握“三算”的有關要求,并參與監督,提供準確的會計信息,加強成本費用的控制,加強對于決策成本、投資成本、質量成本、資金成本的控制和管理。

5建立起適應市場變化的營銷策略

在實施房地產的經營活動中,最重要的環節就是銷售,雖然房地產市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段,購房者的需求量也較大,但是同行內部的競爭也非常激烈,并且購房者在進行購房時回對比多家房地產企業,會優先選擇品牌價、信譽好的企業。如果忽略了銷售策略,不考慮項目的資本使用效率,就會為項目開發造成風險。6進行財務督導和財務分析

房地產企業在開發的過程中,需要投入大量的資金,籌措資金來確保不同的投資項目正常進行。所以不僅要合理的安排資金的籌措,更要做好回收投資的銜接,提高資金的運用效率,要加強項目投資的研究和風險分析。進行準確的財務預測能夠將風險減少到最低,有效地抵御、防范風險。財務督導是為了降低企業的成本,得到更大的利益,具體內容包括了:開發過程中對于資金的籌集、占用、回收、分配等情況,開發產品成本、開發成本的核算是否正確,對企業的經濟業務和經營活動進行全過程的監督,完善內部的財務管理制度必須要依靠對于財務制度的嚴格執行,加強財務的監督,讓各層的管理人員都認識到監督的目的是為維護國家、個人、集體的利益。只有憑借企業自上而下共同的努力,才可以改善企業的經營管理現狀,在提高競爭力的同時實現企業的價值最大化。

參考文獻

[1]唐紅真.房地產企業財務管理現狀及改進方法[J].企業經濟,2005,(6):18-19.

篇9

[關鍵詞] 房地產企業 財務風險 資本結構

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。

二、西安房地產企業財務風險的主要成因

對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險?，F分述如下：

1.籌資風險的具體表現

(1)負債金額巨大

房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經營過程缺乏理財依據

西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施

由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。

1.針對籌資環節的預防財務風險的策略

(1)優化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創新

對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。

(4)規范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。

(5)建立西安房地產公司的財務預警系統

所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。

2.針對投資環節的預防財務風險的策略

房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經營環節的預防財務風險的策略

(1)做好房地產企業的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規避財務風險

為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監督

對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監督

進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環節的預防財務風險的策略

對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度

(1)進行市場調研，防范市場風險

西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業財務人員素質的修養與提高

目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制

對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

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關鍵詞：房地產 會計核算 問題 解決策略

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

社會的發展帶來了我國經濟的快速進步，同時也帶動了我國房地產行業的發展。房子是人們生活中必不可少的物質，是人們的資產之一。房子對人們的影響是很大的，在很大程度上和人們的生活息息相關。房地產在社會競爭過程中處于不斷發展的階段。當然，房地產有其自己的特性，在會計核算方面也有一定的難度。會計工作在企業發展過程中起著重要作用。企業在會計核算環節的好壞，關系到企業的直接利益和資金安全。在房地產行業，投資金額大，風險高，周期長，會計核算在其中發揮著重要作用。

一、房地產會計核算的重要意義

會計核算的主要工作目的是對企業的日常經營進行財務核算，從而將企業的經濟活動狀況進行反映，會計核算是和企業的總目標有直接聯系的。房地產這一行業從建立開始，就存在著殘酷的競爭，只有在不斷的競爭過程中，房地產企業的實力才得以體現，房地產企業才能夠長遠生存。房地產企業想要在激烈的市場競爭中存活下來，實現其盈利，就需要有良好的會計核算。會計人員將相關的數據進行統計、審計，為企業提供數據支持，利于企業的管理和目標的實現。核算是企業的重要工具之一，經過會計核算，實現財務信息的收集，利于企業管理者根據實際數據情況作出相關管理策略。

二、房地產行業會計核算的主要內容

不同企業會計核算有著不同的核算內容。在房地產行業，會計核算一般包括對建筑材料的核算、對固定資產的核算、對成本的核算以及對房地產企業銷售和利潤的核算等方面的內容。房地產會計核算在對建筑材料的核算方面，需要對其購買和加工等內容作出計劃，對所需要的費用等進行會計核算。房地產會計核算在對固定資產方面，需要對固定資產的賬務作出處理，還需要對固定資產的變化情況作出監督，對相關的損耗、減值等作出核算。房地產會計核算在對成本的核算方面，需要對費用的支出等進行核算、分析和考核。房地產會計核算在對銷售利潤核算方面，需要作出比較精細的核算，在賬目方面要加強明細賬目，提高企業的利益。

三、房地產行業會計核算有待解決的問題所在

會計科目指的是在經濟活動中的詳細分類設計。會計核算在設置會計科目的時候，依據國家的相關法律法規，對會計活動進行監督和控制。房地產會計科目同樣是基于法律法規進行的。房地產資金運作屬于一個巨大金額范疇，周期較長，使得會計核算的難度加大，也在一定程度上影響了會計核算的準確性。會計在記賬的時候，往往會年終結賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復雜，增加了會計核算的工作量。這些對于房地產而言，是不利于其發展的。

新會計準則認為，財務風險應該是指企業在活動中，其預期財務和實際財務因為企業內外部的環境和一些不可控因素的影響而出現差距，使得企業可能會受到損失。房地產企業的財務風險是指的由于各方面因素使得房地產投資得不到回報的風險，包括投資風險，籌資風險、利率風險和匯率風險等。對于這些風險，房地產在投資時，更應該小心謹慎，規避風險?；谶@些因素，房地產需要更進一步完善其相關會計制度，做好財務管理工作，保障其收益。

房地產投資屬于長周期投資，會計年報表上會有比較大的業績波動，在建設期間業績比較差，當房屋完成驗收出售之后，預收款項計入收入，使得凈利潤指標難以反應其真實的經營情況。土地和建設資本來源不同，因此往往會出現利潤分配不均的情況。會計核算進行利潤分配時，很多房地產企業都會提高自己的經營成本。這樣的行為是對開發成本有弊的。

另外，在有些房地產公司中,核算工作中最常見的毛病就是不夠深入細致,只講粗線條。這就使得一方面使當成本費用不實,造成當期收支不配比,不能真實地反映當期的收支結余和預算執行情況;另一方面使得對事業單位的資產和負債的反映不夠全面、不夠真實。企業財產與個人家庭財產經常發生相互占用的情況,企業的財產就像個人銀行,可以自由存取,不受任何限制,給會計核算工作帶來不少困難。會計核算中的要點也是難點之一在于全面、正確地編制會計報表。有些房地產企業會計核算有違規操作現象。有些企業根本不設賬,以票代賬,或者雖然設賬,但賬目混亂。由于房地產企業的項目部大部分都在外地,數據的收集及傳遞較慢,所以有些房地產企業干脆設兩套賬或多套賬,不按規定使用會計科無視會計核算的一般原則,待攤費用、預提費用不按規定攤提,收入與費用不配比,人為操縱利潤現象經常發生,造成會計基礎工作整體性不強,最終導致房地產企業會計匯總報表不夠準確。同時，我國有些房地產企業缺乏相互制約的財務監督機制。有些房地產企業的管理者常干預會計工作,會計人員由于受制于管理或受利益驅使,往往按管理者的意圖行事,會計的監督職能無法進行。有的建立了財務制度和會計制度,但是存在規定不到位等許多漏洞,單位會計出納由一人兼任,移交不規范,內部會計管理失控,給違法違紀行為造成可趁之機,使違規行為得不到及時地糾正,就可能導致職務犯罪的發生。有的制度設計上比較嚴密,但是執行上大打折扣,管理不到位。賒賬過多、過濫,不能實行統一有效管理。

四、房地產會計核算中存在問題的解決辦法

針對以上問題，需要進一步解決。首先，會計核算科目要進一步優化。房地產企業在關于會計核算科目問題方面，需要根據其企業的規模等，結合自身情況進行設計，使得會計核算是有意義的。通過設置會計核算科目，宏觀調控房地產企業資產問題。其次，要建立房地產財務風險管理系統。規避風險是房地產企業需要做好的一項工作。建立健全完善的財務風險管理系統能夠提高企業規避風險的能力，降低風險。第三，企業還應該加大監管力度。企業往往會為了提升自己的市場競爭力而隱匿收入，降低稅額。政府相關部門應該加大監管力度。最后，要完善企業收入認可制度。如何規劃房地產企業的收入需要進一步完善。第四，房地產企業應按規定設置會計機構,根據自身業務量的大小,配備足夠的、業務素質較高的會計人員。會計人員應不斷加強業務學習,熟悉會計的基本知識,以及行業會計制度,練好基本功,掌握操作技能,以適應不斷變化的形勢要求,同時不斷加強對政策法規的學習,嚴格按照會計制度和相關政策法規處理各種會計事項,不斷提高會計人員業務水平和職業道德素質財會人員要定期或不定期地檢查核算人員核算情況,督促核算人員及時、準確地搜集財務數據嚴格資金核算。房地產企業核算人員要正確地運用會計科目進行會計賬務處理,做好建造合同核算的各項基礎工作,適應市場經濟和社會發展的的需要,為房地產企業的各段工作做出貢獻。

五、結束語

房地產會計核算中存在的問題較多，針對這些問題提出改進策略，對于完善房地產會計核算有著重要意義。相信在不斷的完善過程中，房地產企業會計核算會更加成熟。

參考文獻：

[1]溫玉彪，趙茜.淺析投資性房地產會計核算中存在的問題[J].會計之友（中旬刊），2010（3）；