礦山投資分析范文

導語：如何才能寫好一篇礦山投資分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：宏觀調控 礦山資源 開發投資 影響

近年來，伴隨著礦業的深化發展與改革，如何實現礦山資源開發跟時下社會經濟相互之間的和諧發展，是擺在礦山企業面前的一項重要課題，其應該努力開闊思路，實現思維創新，在遵循保護優先原則的基礎上，重視宏觀調控給礦山資源開發投資帶來的重要影響，實現二者之間的有效平衡，提升自身的綜合競爭實力，在激烈的市場洪流中始終立于不敗之地。

一、結合實例簡要分析宏觀調控對礦山資源開發投資所造成的影響

就目前的情況來看，巴彥淖爾市形成自身的鋅、銅、鉛、鋼鐵、貴金屬采選鏈，不同種類的礦產資源均獲得有效的開發利用，礦山企業發展速度迅猛。

（一）增加外埠銀行貸款的同時阻礙本地銀行貸款

就拿巴彥淖爾市礦山企業來說，其已經完成的固定資產投資額是28.45億元，在全市工業固定資產投資總額中所占比例為百分之五十作用。縱觀其主要的資金來源，其中外埠銀行貸款值為7.3億元，本地銀行貸款值是2.83億元，在投資總額中，外埠占到百分之二十五左右，本地的約占到百分之十。由此可以知道，在本地經濟中越來越多的外埠銀行貸款投入突顯出當地銀行的機制、環境以及經營理念均相對較為落后。

（二）企業流動資金貸款趨于固定化

從調查來看，越來越多的礦山企業流動資金逐漸趨于固定化，造成這種情況出現的主要原因在于在我國，礦山企業固定資產投資項目隸屬于由中央實施宏觀調控的，使得貸款申請難度大大增加，再者說，當前執行的固定資產貸款管理規定審批手續較為繁雜，審批所用的時間較長，很多資源投資企業為了實現投資期的有效縮短，通常會趨向于對流動資金貸款的申請。

（三）伴隨著融資理念的變化使得企業自籌比重持續上升

近年來，隨著我國宏觀調控力度的逐步增強，企業融資渠道日趨多樣化，從原有的較為單一的間接融資更新為先進的間接融資跟直接融資形式相并存的新局面。就目前的情況來看，礦山企業在進行融資的時候所采用的主要方式涵蓋有股本投入與銀行貸款、資本市場融資、集團內部融資、票據融資、民間融資等等方面。根據調查，巴彥淖爾的一千萬以上規模的企業的固定資產投資中，銀行投資約占百分之三十六左右，源于集團內部融資、民間投資以及資本市場融資的約占到總額的百分之六十四，在企業融資中，票據融資可謂是逐步發展起來的重要的新型融資形式。

（四）經濟發達地區的企業投資欲望迅猛提升

在經濟發展相對較為落后的地區，企業規模實力較弱，規模一般比較小，導致其在獲取銀行貸款的時候存在較大困難，經濟發達地區的投資企業對于礦產資源的實際發展前景十分看好，針對經營策略實施快速整改，使礦產投資從原來的附營投資轉變成為主營投資。

二、在宏觀調控背景下，礦山企業推進可持續發展的相關策略

（一）形成循環經濟格局

首先應該針對礦山資源所涉及的開發領域進行有效擴展，促進產業鏈的不斷拉長，實現資源利用效率的有效增強，具體來說，一方面需加快冶煉以及采礦設備的改造更新步伐，限期整改落后技術設備，若在期限內仍然難以達標，則需立即整改，另一方面則需加快礦山企業制度建設與完善步伐，奠定循環經濟格局的形成基礎。然后在配置之以國家制定構建的資源開發補償互助機制基礎上，將環境保護跟資源消耗之間所存在的相互關系實施有效處理，形成良性的資源開發、環境治理、稅源互補新機制。最后，礦山企業需良好控制自身的快速發展，就實際的礦產資源開采規模進行合理規劃，將資源利用率發揮到最大。

（二）規范民間融資，強化異地貸款監管

隨著民間融資比重的逐步增加，其被合理納入到我國的金融宏觀調控范圍以內，為此，需將“疏”、“堵”有機地結合在一起，標本兼治，通過構建相應的監測體系，及時掌握疏導民間融資投向，盡快出臺各項管理辦法，實現民間融資的規范化已經合法公開化，將其所具備的作用充分發揮出來。與此同時，需強化異地貸款監管，在構建雙向監控制度的基礎上，實行雙向監管，采取有效的規范措施，制約此貸彼用以及嚴重違反國家信貸政策的異地貸款情況。

（三）加大支持經濟轉型力度

首先需要做到的是，針對礦山資源的深加工項目，逐步強化其的實際融資力度，構建有利的可持續發展信貸投入機制，然后，應該針對宏觀調控的實質有著深入了解與把握，實現對“ 有保有壓、區別對待”政策的良好落實，特別是在經濟不發達卻擁有著豐富礦產資源的地區，應合理引導資金投入，確保可持續發展戰略的順利實施，創造雙贏局面。

三、結束語

綜上可以知道，在宏觀調控下，礦山企業需運用科學的方式合理展開礦山資源的有效開發與利用，嚴格遵守相關法律措施，構建完善機制，加強監管，強化經濟轉型力度，不斷推動社會經濟的可持續發展。

參考文獻：

[1]尤孝才，張宇.礦業參與宏觀調控的經濟法思考[J].中國國土資源經濟，2007（10）

[2]方春洪，王波，張超.礦產資源規劃環境影響評價研究――以銅陵市為例[J].環境科學與管理，2011（03）

[3]宋光齊.科學開發礦產資源利國利民――關于科學開發礦產資源的認識和思考[J].國土資源通訊，2009（21）

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一、成本管理對礦山企業的意義

 

在目前我國的經濟市場來看，提高企業的經濟效益，降低產品成本是非常有效的手段。在經濟危機之后，我國很多礦山企業認識到成本管理的重要性。對企業的活動的成本進行合理的控制，能夠有效的降低企業在活動中不必要的資源浪費。成本控制的實施能夠保證企業完成預定目標的重要手段，在金屬礦山的開發中也不例外，成本管理是礦山企業管理活動中永恒的主題，成本控制的內容廣泛，成本控制的直接結果降低成本，增加利潤，從而提升全面的管理水平，增強核心的競爭力。企業的盈利狀況直接關系到企業未來的發展，這不僅僅關系到我國礦山企業本身，還對國家造成一定的影響。因此，礦山企業的成本管理問題需要社會和企業共同來完成。

 

二、我國礦山企業成本管理的主要問題

 

1.對成本管理重視不足、水平較低

 

目前我國礦山企業中普遍存在成本管理觀念不足的現象，對成本管理的概念以及意義有明顯的盲區，很多的企業仍舊按照傳統的企業成本管理的范圍進行實施，而忽略了其在企業相關領域成本上的管理，看待成本管理的目光不夠長遠，而降低成本的手段也只能是節約成本消耗，剪裁員工等方面進行考慮，給公司的長期發展造成了很大的弊端。很多企業在對成本管理的概念上有很大的誤區，認為成本管理是企業的高層和企業的財務部門所考慮的事情，導致企業內部分化嚴重，管理成本的不懂技術，懂技術的對財務又不了解，極大的降低了在生產過程中成本管理的作用，員工感受不到市場的壓力，使得企業的成本管理也無法取得相應的效果。

 

2.成本管理動力機制不完善

 

只有保證企業的成本管理與總戰略目標保持一致，這樣一方面企業能快速找到成本管理方向，同時能提高成本管理的速率。但是目前很多礦山企業沒有意識到這點的重要性，企業在進行戰略總目標制定時不能全面考慮、分析，導致成本管理與目標戰略脫離;而在對總目標分解時往往不能合理分解，成本管理不能為目標、戰略提供動力。雖然很多礦山企業內部都有相關的成本管理制度，但是對成本管理考核和鼓勵機制的建設還不到位，沒有這一制度，就無法增加工作人員的積極性。在進行成本控制時，基本上只注重相關的財務、供應和調節等部門的工作，沒有部門的合作意識，沒有產生上下聯動制度和系統化的管理意識。在這種情況下，對于企業的成本控制非常不利。

 

3.現行成本管理模式不完全適用

 

目前很多礦山企業的成本管理的方法相對陳舊，因為當前世界生產發展的趨勢是多元化的生產模式，數量少但是品種多，因為消費者的需求并不是一成不變的，只有品種較多的商品才能滿足消費者的選購需求，或者直接根據消費者的需求進行定制商品也是現在消費的一種主流手段。在這種情況下，傳統的成本管理方法就已經不適合現在的成本計算了。

 

4.環境成本方面仍處于空白

 

因為缺少有效的環境成本管理機制，讓企業的管理人員在實行項目投資的決定時不僅不能預計環境成本的數據，又缺少合適的成本評估手段，導致項目的決定出現錯誤。另外，在對企業日常的運行管理工作中，因為不能合理的使用環境成本，讓企業的每個產品的成本出現偏差，在生產的過程中環境成本在后方管理的現狀，進而企業的環境成本不斷增加，這些原因都會很大程度上減少企業的市場競爭能力。

 

三、改善我國礦山企業成本管理的措施

 

1.提高成本控制的意識

 

由于成本管理不斷得到企業的重視，企業的管理人員要意識到成本不僅僅知識財務部門的任務，也要結合整個企業各個部門系統的進行。礦山企業使用的技術、設備和方案都會直接對企業的成本有直接的影響。所以，在進行成本管理時要同時關注技術和經濟，把技術方面的可操作性，和經濟效益的是否符合作為評判標準。掌握好礦山開發工作進行前的環節，從實際上進行成本的管理。成本管理是一個需要全方位，系統化的工作。這就不止需要企業的管理人員，財務工作人員的參與，還需要全體工作人員共同完成。成本管理利用對人力、物力、財力的監督管理進行全方位的控制與計劃，需要各個部門的團結合作，溝通交流。同時也要不斷對工作人員進行教育培訓，提高工作人員的專業素質水平、成本控制意識和責任感。企業也可以通過簽訂合同，讓工作人員和公司的經濟效益緊密聯系，增強歸屬感，進一步確保各個部門工作之間的分配清晰，相互管理，相關監督。

 

2.培養相關管理人才

 

礦山企業的員工在生產過程中起著重要的作用，也是為企業降低成本的主力軍。換句話說，企業的員工素質越高，技能越強，則企業的發展就會快很多，因此，加強企業的人才管理也是降低企業成本的一種方式。傳統模式中為了降低成本裁員這是一種很不利于企業發展方式，在一定程度上對企業所有的員工造成了一定的心里負擔，會影響到工作的情緒和工作的質量。然而，與員工建立長期的合同，經常對員工進行培訓和組織活動，提高員工的工作興趣和工作能力，從長遠的角度來看也是一種較為有效的降低成本的模式。

 

3.改善企業成本管理動力機制

 

全方位的進行成本管理就要結合企業的實際情況，制定符合實際的戰略目標。對于目標成本進行分析，對于需要消耗的資源進行預估，確定成本。其次，還要升值和非升值的工作，如果不是升值工作，可以進行取消，這也是控制成本的方法之一。最后，應該把實際所需的成本和標準工作成本進行比較，找出存在的差別，分析是否出現浪費情況，制定改進計劃。如果發生成本浪費的情況要對相關的責任人進行業績報告，對成本的管理情況進行嘉獎和懲罰，提高管理人員的控制意識。

 

4.采取措施降低資金成本

 

第一，在采購方面，必須要加強管理。關于原材料的購買，尤其是主要的配套設施和大型的材料，要嚴格進行控制。結合實際的生產需要，合理的準備，提高設備的使用率，降低儲備的資金就是提高收益的體現。第二，在投入方面，要用“集約經營”的新思維來改變傳統的“生產需要大量投入”的觀念。其次，我國礦山企業還要改變傳統的成本控制方式，使用計算機技術來實現現代化管理，降低運營成本。開發計算機成本控制軟件，用高效、實時、全方位的信息技術完成對成本的計算和控制。

 

5.加強環境成本的控制

 

企業要了解環境成本是在會計工作中的成本范圍的判定、統計分配和會計披露方式。明確知道環境成本的基本理論概念以及實踐方式。加強對于環境成本的控制，對企業財務管理人員在環境成本的會計披露獨立審計中涉及的審計范圍、風險判斷、審計過程和方法提出明確的規范。運用環境成本管理的相關方法在項目投資分析和日常經營管理過程中的應用和建議。

 

6.采用科學的成本管理方式

 

科學的成本管理方式有很多，比如作業成本法是一種真正具有創新意義的成本計算方法，是通過現代高新科學技術的制造環境變化來的，能夠充分滿足生產的需求。在企業的生產過程，以及相關的消耗，部門之間直接或者間接的物資供應等等方面都進行了詳細的的同步計算，大大提高了成本信息的真實性和準確性。礦山企業應該多使用這種新型的成本管理方式，讓管理更加科學有效。

 

四、總結

 

在經過了經濟危機的考驗之后，我國礦山企業，需要有高度的風險意識，提高對于企業綜合實力的重視，特別是在成本管理過程中的改革，是企業發展中的重點。為了能夠在競爭的激流中扎下深根，礦山企業要明確成本管理的重要意義?，F階段以信息全球化計算機技術為中心能夠推動礦山企業的成本管理發展，本文通過說明目前企業成本管理中的不足，并提供了相應對策。成本管理是需要長期的，穩定的，不能只遵循當下的發展規模，而影響了企業的大局觀。提高礦山企業成本管理水平，能夠有效的促進我國經濟的發展。

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【關鍵詞】對外直接投資　外匯儲備　產業升級

一、中國對外直接投資的現狀

改革開放以來，我國對外直接投資和經濟發展同步。1979年，大型國有企業可以向外經貿委申請對外直接投資的資格，到1985年末，我國對外直接投資的存量還不足3億美元；自1986年起，非國有企業也獲得了對外直接投資的資格，可以在海外設立分支機構，到1990年底，對外直接投資存量達到27億美元。20世紀90年代以來，我國政府開始鼓勵企業通過對外直接投資的方式走出國門，到2005年底，我國對外直接投資的存量已經達到572億美元，流量也達到122.6億美元，已經成為分析全球經濟時不可忽視的力量。

1、我國對外直接投資的規模。雖然我國對外直接投資的存量和流量在全球總額中所占的比重較小，2005年分別為1.6%、0.5%，但是，近年來我國對外直接投資有了長足發展。圖1和圖2分別展示了對外投資流量和存量的增長情況。

2、我國對外直接投資的地域分布。根據中國對外直接投資企業的統計資料顯示，2005年底，我國對外直接投資共分布在全球163個國家和地區，占全球國家的71.2%。另外，從境外企業的國別分布來看，香港、美國、俄羅斯、日本、越南、澳大利亞的聚集程度最高，集中了境外企業的45.6%。從存量上看，我國對外直接投資主要集中在亞洲和拉丁美洲，占存量總額的比例分別為60%和16%；而在北美洲和歐洲等經濟發達地區的對外直接投資存量較少，所占比例只有7%和6%。

3、我國對外直接投資的行業分布。從行業分布上看，我國對外直接投資主要分布在商務服務業、批發零售業、制造業、交通運輸倉儲業。從流量上看，2005年我國對外直接投資中，商務服務業為49.4億美元，占流量總額的40.3%；制造業為22.8億美元，所占比例為18.6%；批發零售業和采礦業分別為22.6和16.8，所占比例分別為18.4%和13.7%；以上幾項加起來則占到對外直接投資流量總額的91%。從存量上看，情況也大致與流量相同。圖3顯示了2005年底我國對外直接投資的存量行業分布。

二、我國企業實施對外直接投資的動力

隨著經濟的發展，為什么中國企業會產生強烈的對外直接投資的動力呢？總的來看，我國企業實施直接對外投資主要有以下三個方面的動機。

1、通過對外直接投資購買能源和各種資源。我國的經濟經過二十余年的高速發展之后，經濟增長對各種資源的依賴越來越強。2005年，中國能源消費總量折合22.2億噸標準煤，比上年增長9.5%，萬元國內生產總值能耗1.43噸標準煤。在20世紀最后20年，中國以能源消耗翻一番支持了經濟翻兩番。但在這一輪以投資為主要拉力的經濟增長期中，中國的能源消耗強度明顯增長，能源彈性系數大幅提高，資源環境約束和經濟快速增長的矛盾，已成為未來中國經濟社會發展的嚴峻挑戰。在這樣的經濟發展背景下，購買海外資源和能源成為我國企業全球戰略布局的重要環節。這種類型的對外直接投資主要表現形式是購買外國資源公司、購買礦山油田等資產。

2、通過對外直接投資購買技術和品牌。雖然中國制造業取得了長足發展，已經成為世界工廠，但是，中國的大部分企業沒有自己獨立的技術和品牌，使得自己處于產業鏈條中的中低端，大部分利潤被外國企業獲得。而購并外國企業是獲得國際知名品牌和核心技術的捷徑，因而相當一部分中國企業通過收購、兼并成熟的海外企業來實施對外直接投資。例如，上海汽車收購老牌的羅浮汽車就是一例。

3、通過對外直接投資獲得銷售渠道。隨著經濟的快速成長，中國企業面臨著國內產能的過剩和海外市場的壁壘。據有關數據顯示，在過去兩年里，中國出口遭遇了諸如配額、反傾銷、技術標準等各種貿易壁壘，涉及金額為全球之最。我國企業通過對外直接投資可以避免各種壁壘，增強在海外市場的銷售能力。聯想收購IBM個人電腦業務就是一個例子。

三、對外直接投資對中國經濟的影響

中國對外直接投資已經取得了長足的進展，而且，在日益開放的全球經濟體系中，我國的對外直接投資的規模將越來越大。那么，對外直接投資的發展會給中國經濟產生怎樣的影響呢？

1、對外直接投資將逐漸釋放人民幣升值壓力，改變中國流動性過剩的現狀。我國的外匯儲備在2006年已經突破1萬億美元，外貿順差和從事投機的熱錢不僅使中國市場上流動性過剩，而且使得人民幣升值的壓力越來越大。對外直接投資為我國巨額外匯儲備找到了一個出口，不僅能夠獲得比外匯儲備資產更高的投資回報，而且還能夠降低流動性、改善貨幣政策環境。

2、對外直接投資將有利于改善中國出口格局，拉動我國境外承包、機械設備、交通運輸設備等行業的出口。傳統上，我國對外直接投資主要集中在商務服務業。但是，隨著對外直接投資的興起，我國國外承包工程發展很快，2005年已經達到200多億美元的營業規模，比上年增長25%。同時，我國機械設備行業的出口也取得了很大發展，出口收入由2000年的368億美元上升到2005年的1045億美元，年增幅達到23.21%。

3、對外直接投資為我國國內很多產業帶來了產業升級的契機。在依靠資源投入的傳統經濟增長模式下，我國經濟發展與資源環境的矛盾沖突日益激烈。為了保持可持續發展，必須轉變經濟增長模式，走環境友好、資源節約型的發展道路。其中一個關鍵因素是將競爭過度、技術含量落后的產業能轉移到海外市場，而國內可以將更多資源投入到技術升級型的產業投資。

4、對外直接投資有助于我國釋放產能壓力，有助于熨平國內固定資產投資引發的經濟波動。近年來，我國經濟發展過程中的一個基本問題是，相對國內供給能力而言消費需求不足，如果沒有其它方式釋放產能，就會導致市場價格下跌、投資回報下降，最終會導致國內投資出現大幅度波動。對外直接投資為我國產出找到了新的吸收渠道，從而彌補國內需求不足，最終支撐我國經濟快速、平穩增長。

(注：本文受到華中科技大學985研究項目“科技發展與人文精神創新基地”的資助)

【參考文獻】

[1] 2005年度中國對外直接投資統計公報，中國商務部。

[2] 劉紅忠：中國對外直接投資的實證研究及國際比較. 復旦大學出版社,2001 年。

[3] 王錦珍：中國對外直接投資的經驗、問題及政策建議. 世界經濟研究,2004 年第4 期。

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殊不見當今“馳馬揚鞭”，縱橫國內外資本市場的投資人們之中多為“須眉”。不過，在這個被外界謔稱為“人精聚集地”的投資圈，偶爾也會閃過些許“巾幗”投資人的身影，她們或干練瀟灑、或大氣持重、或機智敏銳，卻不失女性之“柔美”，專注于全球新興市場私募股權基金投資的EM Alternatives(以下簡稱為EMA)董事兼亞洲總經理葉慶就是其中之一。

從外貌上很難判斷出葉慶已是一個在投資圈“馳騁”了12年的“老將”，這也許與她淡定、從容的性格不無關系，將感性與理性“完美”結合在一起并在工作中堅定、踏實執行下去是她的風格。對她來說，下一個十年將迎來事業生涯中的黃金時期。而工作之余，除了陪伴家人，葉慶最大的愛好就是讀書和旅游：從羅素的《幸福之路》(The Conquest ofHappiness)和托爾斯泰的《懺悔錄》(Confession)中，她品味著“通透的淡定”；而在亞馬遜叢林的漂流和乞力馬扎羅的攀登中，她亦從中尋找著內心的靈動與平靜……

“定制”新興市場

2008年11月，葉慶加入了EMA這家主要面向全球新興市場的FOF(Fund ofFunds)基金，主要負責亞太地區業務。這在葉慶的投資生涯中是個跨越，而這一年她剛剛37歲。

1992年北京大學國際經濟系畢業后，葉慶曾到美國塔夫茨大學攻讀國際經濟學碩士學位，畢業后在百事集團任項目經理，參與管理并實施了多個大型跨國并購項目；2001年繼續深造獲得美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院MBA學位之后，她進入惠普集團，負責集團在亞太地區的戰略投資項目及投資組合管理。到2008年葉慶離開惠普集團時，她已經是集團大中華區的戰略投資主管。

2007年3月成立的EMA,總部設在美國華盛頓，另外在荷蘭阿姆斯特丹、中國上海等地設有分支機構。“EMA成立時間并不算長，但我們投資團隊的每一位成員都擁有超過十年甚至二三十年的私募股權投資經驗，尤其是針對發展中國家的投資，積累了相當豐富的資源、經驗和人脈?！比~慶表示。

EMA的創始人兼執行合伙人Ernest Lambers曾擔任全球最大的專項私募FOF高山投資的執行董事，建立了高山在全球新興市場的投資組合；另兩位創始人兼執行合伙人NichulasMorriss和John Stephens則分別擔任普華永道國際會計和咨詢公司的全球高級合伙人和全球環境基金(GEF)的高級投資分析師等職務，還一起創立過Cape Point投資公司；投委會主席Christopher Wright在創立EMA前曾是德利佳華全球私募股權業務的主席；財務總監Alexandra Gardiner則曾在華盛頓特區的對沖基金巖溪集團擔任財務副總裁。而葉慶目前是EMA的投資決策團隊中最年輕的一位?！巴顿Y是一個以信任為基礎的行業?！比~慶表示，“在我們加入EMA之前，其實大家早已認識或一起共事許多年。”

與傳統意義上的私募股權基金投資公司有所不同，EMA是一家專注于投資全球新興市場，且為客戶度身定制的組合型基金。

“新興市場主要涵蓋亞洲的大中華區、澳大利亞、日本、韓國、印度及東南亞等國家，以及拉丁美洲、新興歐洲和前蘇聯、中東、北非及撒哈拉以南的非洲大陸；而量身定制則指在充分了解客戶(即EMA的投資方)需求及投資偏好之后，根據他們的需要來制定在新興市場的投資策略，并加以實施?！比~慶解釋道，“EMA目前的大客戶則主要包括美國養老基金、歐洲家族辦公室、捐贈基金及其他機構投資者。當我們與客戶達成全權服務關系時，EMA便會為客戶創建單獨賬戶服務，與客戶同為基金投資者。通過單一、定制化的伙伴關系，不但保證了與客戶利益一致，而且可以為客戶建立專注于特定地區、產業或戰略的方案及服務，以滿足他們真正的需求?！?/p>

隨著全球經濟的發展，歐美等發達國家的市場已趨向成熟，而新興市場卻依然有極大的升值空問。尤其自2008年全球經濟危機爆發以來，以中國為代表的新興市場國家抗風險能力亦日益凸顯，這也是EMA“深耕”全球新興市場的主要原因之一；而為客戶提供度身定制服務的初衷則是為了開拓細分市場并且更好地滿足客戶需求。

精選GP團隊

除了以優質、個性化服務滿足養老基金、家族辦公室等大客戶的需求，為保證投資人利益并有效降低投資風險，EMA在挑選GP方面則力求“精中選精”。

“我們有一套嚴格的篩選標準，有詳細的數據庫和許多可量化的指標?！比~慶表示，“做LP不單單需要經驗和資源，實際還有許多技術含量在里面。比如現在全球新興市場有6000多家基金公司，經過篩選可能只有1500--2000家值得我們關注，然后還要從中繼續跟蹤、篩選，而最終獲得EMA投資的基金，則一定是行業里的前25％，且符合EMA所有的標準?！?/p>

葉慶在選擇GP上，總結了特別關注的五點要素：“其一，考量GP所在的政治、經濟大環境及vc、PE的退出渠道是否良好，也就是對大環境必須有一個正確判斷，否則再好的投資團隊也很難在一個糟糕的環境下做出好成績。其二，要看GP的投資策略是否與其本身的技能相符，比如GP要投資清潔技術這樣技術含量很高的領域，但團隊中并沒有專業的相關人員，或者并沒有對該行業做認真地調研和準備，就要對這樣的GP的投資能力打一個問號。其三，看投資團隊的投資業績。其四，要看投資團隊成員之間本身的契合度，就像球隊打球一樣，需要一個良好的組合。其五，要看公司的架構，也就是公司本身對員工的激勵機制、公司對未來的風險控制機制，以及與投資人保持利益一致性的合約架構等等?！?/p>

僅2009年一年，葉慶就看了近400家基金，“這里面會有一個漏斗效應，當你見了足夠多的GP，做了足夠多的調研，你就很容易看出哪些基金存在什么樣的問題，進而再進行篩選?！蓖瑫r葉慶認為作為LP，不能等到GP來融資時才認識他，“投資其實是一個投入的生意，最好在沒有發生利益聯系之前就切實、深入地了解他，才有益于對GP做出正確判斷。尤其在中國，基金成立的時間比較短，通過業績做判斷比較難，這時看人的成分就會更多一些?！?/p>

盡職調查也是葉慶極為重視的一環。除了要見投資團隊的每一位成員，她還去要看他們所投資的公司，分析當初是怎么投的，以及投資之后做了哪些增值服務，有時甚至要去甄別那些獲得投資企業所在產業的上下游情況。

兩個月前，葉慶和同事為了解一家基金公司，還專程到這家公司所投資的一座墨西哥北部的礦山做調研。“投資是一件非常理性的工作，需要從多角度去調研，其實并不輕松?！比~慶說，“你不能簡單地相信擺在面前的一組組文件和數據，還要深入到基金公司和他們所投的企業里，了解最真實、詳盡的信息?！?/p>

此外，為了將投資風險控制到最低，EMA所投資的每一家基金都至少經歷過三輪以上的篩選，而GP也必須順利通過EMA六位主要投資成員的“火眼金睛”。

雖然行事風格頗為低調的EMA并未公布其投資基金公司的名單及具體金額，但據記者了解，EMA每筆投資金額一般在1 000萬至2500萬美元之間，在國內已有至少兩家排名前10位的基金公司獲得投資。“我們會根據客戶的需求來調整投資戰略、區域及比例?！比~慶表示，“不過可以肯定的是，2010年EMA一定會加大在國內投資的力度，并與從廣度、深度上建立、健全與中國本IGP的緊密聯系?！?/p>

葉慶(JudyYe)

EM AIternatives董事兼亞洲總經理

1996年至1998年，百事集團項目經理，參與管理實施多個大型跨國并購項目。

2001年到2005年，惠普計算機服務集團全球企業發展與戰略投資部投資經理，負責集團在亞太地區的戰略投資項目及投資組合管理。

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美國由于金融工具高度發達，不動產投資行為非常成熟，為了使投資人能夠較為準確地預測不動產的獲利性，收益法在理論和評估實務兩方面都得到了深遠的發展，在早期建立了直接資本化法（direct capitalization）和報酬資本化法（yield capitalization）的理論基礎，現代則由于計算機的使用，在收益法中發展了一些特定技術和程序（如在報酬資本化法中應用貼現現金流量分析，收益模型和不動產模型），對不動產估價和投資分析產生了重大的影響。本文僅介紹一些美國不動產評估收益法中回報率（rates of return）的概念和分類，也許對我國房地產評估人員有一些啟發。

一、回報率的概念

The Appraisal of Real Estate （Appraisal Institute，11th edition） （《不動產估價》（美國估價學會）第11版）一書中對收益法做了非常詳細的論述。收益法的實質是分析投資人將資本投資到房地產后，獲得收益與最初投資資本之間的關系。收益法一般可以分為兩種計算方法，一種是直接資本化法，另一種是報酬資本化法。在現代，由于計算機的普遍使用，報酬資本化法中更多地應用折現現金流量分析。回報率（rates of return）是分析房地產期望收益狀況的比率，通常用年回報率來表達。在美國的不動產收益評估中通?？梢詫⒒貓舐史譃槭找媛?（income rate，R）和報酬率（yield rate，Y）兩大類。收益率（R）是用于直接資本化法中的回報率，是估價標的單一年度收益與總價值的比率。報酬率（Y）是用于報酬資本化法中的回報率，是將估價標的在持有期內各期預期收益，折現為各期收益現值的比率。

房地產投入人投資房地產，對投資資本的期望，一般來講有兩個，一個是將投人資本全部回收，這種投資期望被稱為資本返還（return of capital）；另一個是在投資資本的使用過程中，不斷獲得額外的收益，直到最終投資人將最初的投資資本收回（這里收回的投資資本總額不包括在投資期間獲得的收益），這種投資期望被稱為資本報酬（return on capital）。在一宗房地產投資過程中，投資人既關心資本返還，也關心資本報酬。相應地，投資人也非常關心衡量資本期望收益狀況的各種比率，即回報率。不同形式的資本返還和資本報酬，以及資本返還和資本報酬的不同組合，可以用不同的回報率來表達這種變化，以使投資人清晰地計算和衡量出房地產投資的安全性，獲利性和可靠性。

投資資本可以通過每年收益，或者在投資結束時出售不動產全部或部分收回投資。如果不動產價值在投資期初與投資結束不動產被銷售時相等，說明投資者在銷售時將全部投資收回，年收益來源于資本報酬，這種情況下，收益率等于資本報酬率（rate of return on capital）。如果不動產價值預測隨時間有下跌的趨勢，投資者無法從期末銷售不動產收回最初的投資，一部分年度收益將要用來償還投資資本，在這種情況下，資本報酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接資本化法中的綜合資本化率。資本報酬率與綜合資本化率之間的差額，就是資本返還率（rate of return of capital），這時資本返還率是正值。如果投資者期望在投資結束時銷售不動產，獲得比最初投資更多的收益，則資本報酬率會高于特定的收益率，這時，資本返還率是負值，因為年度收益沒有提供所有的期望資本報酬。資本報酬率可以用可得到的或期望的報酬率或利率表達。

假設投資人以100萬人民幣購買一宗不動產，用于出租，每年取得穩定收益10萬元，租期為 10年。

情況一。第11年投資人將不動產以100萬元的價格出售，則收益率R（不含出售價值）： 10／100=10%資本報酬率：10／100=10%

收益率等于資本報酬率情況二。第11年投資人將不動產以90萬元的價格出售，低于購買時的價格，投資者需要將每年收益中1萬元補貼到不動產總價值中，才能收回最初的投資資本，則收益率R（不含出售價值）為：10／100=10%資本報酬率為：（10-1）／100=9%資本返還率為：10%-9%=1%情況三。第11年投資人將不動產以110萬元的價格出售，高于購買的價格，將多出的10萬元按每年1萬元補貼到每年的收益中，則收益率R（不含出售價值）為：10／100=10%資本報酬率為：（10+1）／100=11%資本返還率為：10%-11%=-1%從上面這個簡單的例子可以看出，估價師在估價中要考慮不動產投資獲得收益的方式，復雜的資本返還和資本報酬形式影響了回報率的變化。在報酬資本化法中必須清楚地分清資本返還和資本報酬，計算現金流的折現率可算出資本報酬。在直接資本化法中，不能精確地區分資本返還和資本報酬，如應用綜合資本化率計算時，實際上它隱含了資本返還和資本報酬兩種投資資本回收部分。這是因為，當用資本化率估算不動產估價標的價值時，估算的現值必須顯示出投資者除資本返還的價格外，還有應該賺取的資本報酬的價格。根據房地產的不同產權組成或實體組成，也形成了不同的收益率或報酬率。例如，估價師可以通過分析分別由土地和建筑物或抵押貸款和自有資金形成的收益，計算出不同組成部分的收益率或報酬率，從而計算出整個不動產的總收益率或報酬率。

二、影響回報率變動的因囊

影響回報率變動的因素很多，《不動產估價》（美國估價學會）一書中列舉了6個主要因素：風險程度，市場對未來通貨膨脹的態度，替資的預期回報率，過去可比較不動產的回報率，抵押貸款資金的供給狀況和稅費優惠。由于估價師用收益法估算不動產價值時是使用未來預期的回報率，不是歷史回報率記錄，所以估價師的市場風險意識和對購買力變化的認知非常重要。在國內，計算回報率時，往往將銀行利率 （認定為安全利率）加一個風險調整值作為回報率，顯得過于簡單，沒有考慮不同類型，不同地區，不同時期，不同抵押貸款模式的物業有不同的回報率。這樣就出現，不同類型的物業，如住宅和酒店，不同地區的物業，如廣州和北京，不同時期的物業，如 1999年和2002年，在用收益法評估時，在不同的估價報告中使用相同的回報率，容易造成不同地區的投資者對市場的誤解，或者盲目投資，或者被虛高的回報率嚇退。

三、收益率（R）

在美國不動產估價中，收益率（R）是用于直接資本化法中的回報率。直接資本化法是以收益率將單一年度收益期望值轉化成不動產價值的方法。它可以用來折現潛在總收益，有效總收益，凈經營收益或稅前現金流量。收益率是單一年度的收益與其房地產價值的比率，是靜態指標。一般以第一年度的收益除以價值來計算，也可以用各年平均收益作為代表性年收益來計算。應用收益率可以一步計算出不動產價值。已知標的不動產的年收益和收益率，即：價值=收益／收益率收益率分為綜合資本化率、期末資本化率、自有資金資本化率、抵押貸款資本化率（抵押貸款常數）、建筑物資本化率、土地資本化率。這些比率之間存在著內在的聯系，其中，最基本的比率是綜合資本化率。

1.綜合資本化率。綜合資本化率（Ro）是房地產單一年度凈經營收益期望值與房地產總價值或總價格的比率。凈經營收益是房地產的有效總收益扣除經營費用后，但未扣除貸款本息償還額及帳面折舊額的余額。

計算綜合資本化率的方法有：市場抽取法，投資組合法（包括抵押貸款與自有資金組合和土地與建筑物組合兩種）和債務保障公式，也可以從有效總收益乘數中求算。

市場抽取法要求市場發育良好，相同類型物業的銷售資料充足。在用這種方法計算Ro時，要求比較案例的與標的不動產具有相似性，否則要對存在的差異進行修正。估價師要搜集每宗比較案例的售價，收益，費用，融資條件，銷售時的市場條件，產權情況，風險狀況。確定每宗比較案例應按照相同的計算方式計算凈經營收益。例如，比較案例的凈租金每年上漲3%，綜合資本化率是10%，標的不動產的凈租金每年上漲2%，雖然二者在其他條件上具有相似性，但標的不動產不能以10%作為它的綜合資本化率，必須進行修正，后者的 Ro要比前者的Ro高。又如，比較案例為一宗舊物業，購買時的Ro為10%，但在2年內需要重新裝修，標的不動產為剛竣工的新物業，雖然二者在同一區位，交易時間接近，收益但由于后者不需要從經營費用中扣除裝修費用，故不能用前者作為后者的綜合資本化率，應該進行修正，標的不動產的R.應該低于10%.應用市場提取法計算綜合資本化率的具體步驟是：第一步，估價師收集與標的案例具有可比性的比較案例，列出它們的售價，租金標準，費用，融資條件，市場狀況，銷售時間，產權狀況等資料。

第二步，估價師利用比較案例的資料，計算出每宗案例的凈經營收益，然后將具有可比性的每宗比較案例的凈經營收益除以售價，可以得到每宗不動產的綜合資本化率，并形成一個綜合資本化率取值范圍。

第三步，估價師確定標的不動產的綜合資本化率?？梢愿鶕渑c比較案例的可比性，在比較案例估算出來的綜合資本化率一定的范圍內進行休整，在根據估價師的經驗判斷而形成。

投資組合法也是計算綜合資本化率的方法，一般可以分為兩種組合，即土地與建筑物組合和抵押貸款與自有資金組合。在上個世紀中期以前，人們將不動產劃分為土地和建筑物兩種投資成分。在估價中，由于貸款利率較低，資本投資收益穩定，估價師一般不考慮融資的問題和資本收益，僅使用實體剩余法分別計算土地的資本化率和建筑物的資本化率。1959年，埃爾伍得對收益資本化法作出了重要的貢獻，他在估價中引進了“不動產總價值必須反映抵押貸款價值及自有資金價值”的觀念，即在估價中，不僅要分析土地和建筑物的價值，也要分析抵押貸款和自有資金的價值，分別計算他們的資本化率 （即抵押貸款常數和自有資金資本率），以此來表達放款人和自有資金投資者的對投資的收益的判斷。這主要是由于通貨膨脹和不動產價值實質增值已經超過了建筑物實體折舊對不動產價值的影響，以及不動產投資者投資行為日益復雜，收益流量不穩定，短期投資增多等因素形成的。

2.土地資本化率和建筑物資本化率在投資組合技術中，應用到土地資本化率和建筑物資本化率兩個技術指標。土地與建筑物組合計算綜合資本化率的公式是：Ro=L.RL+B.RB其中：L表示土地價值占整個不動產價值的百分比B表示建筑物價值占整個不動產價值的百分比RL表示土地的資本化率RB表示建筑物的資本化率土地資本化率是土地的年凈經營收益與土地價值的比率，建筑物資本化率是建筑物的凈經營收益與建筑物價值的比率。土地資本化率和建筑物資本化率可以從市場資料中應用市場提取法計算出來。在建筑物剩余法中，使用土地資本化率，建筑物資本化率和其他資料可以計算建筑物價值，將其與已知的土地價值相加，得到整個不動產價值。這種剩余法應用范圍非常有限，可以應用到不動產（指建筑物折舊）有大量累計折舊的情況下計算不動產價值的估價目的。也可以用來直接衡量建筑物對整個不動產價值的貢獻度。

3.抵押貸款常數和白有資金資本化率抵押貸款常數和自有資金資本化率應用在投資組合技術中計算綜合資本化率，抵押貸款與白有資金組合公式是：Ro=M.RM+E.RM其中：M表示貸款價值比，是貸款占不動產總投資的百分比RM表示抵押貸款常數E表示自有資金占不動產投資的百分比RM表示白有資金資本化率抵押貸款常數是每年的本金和利息償還額之和與抵押貸款本金總額的比率。它是放款者所要求的放款的利率報酬。自有資金資本化率是不動產年度稅前現金流量與自有資金總額的比率。自有資金資本化率可以從充足的市場資料的比較實例中計算出來的，即由每一個比較案例的年度稅前現金流量除以自有資金總額得到。年度稅前現金流量通常是不動產持有期第一年的預期現金流量。自有資金資本化率是用來資本化自有資金的收益。

已知自有資金資本化率和抵押貸款利率，以及抵押貸款總額等資料，應用自有資金剩余法可以計算出自有資金的剩余收益，它對于分析新開發的不動產的絕對所有權（或稱為不動產的完全所有權權益，他不受其他任何權利的支配，僅受政府課稅，不動產征收的限制）收益，或者評估受特定抵押貸款限制的不動產的自有資金收益。

4.期初資本化率和期末資本化率期初資本化率是不動產被購入第1年的凈經營收益與不動產現值的比率。期末資本化率是用來估計不動產期末出售價值的綜合資本化率，它高于平均綜合資本化率和期初資本化率，這是因為在不動產持有期期末，建筑物的經濟壽命已減少，獲得經收益的風險較高的原因。

四、報酬率（Y）

在美國《不動產估價》一書中，報酬率是應用在報酬資本化法中的回報率。報酬資本化法是以報酬率將不動產各期未來利益包括不動產持有期末出售價值分別折現，使未來收益轉換為現值的方法。它通過預測不動產持有期的未來各期利益，利用貼現現金流量公式（DCF）（以一個折現率將未來預期現金流量轉換成現值）或不動產模型分析（根據不同的年金收益模式），將利益轉換為現值，模擬典型投資者的期望和假設。根據這個方法分析不動產投資，投資者可以知道，投資某一不動產是否可以得到投資者要求的利潤或報酬水平，即滿意的資本報酬和完全的資本返還。它是一個動態過程。

報酬率是資本的回報率，通常以年復利百分率來表示。它是將估價標的持有期內各期預期收益（包括每期收益和投資結束時的出售價值），折現為各期收益現值的比率。它可以分為利息率（名義利率、實際利率）、綜合報酬率和自有資金報酬率。報酬率不僅考慮所有的不動產期望利益，也包括不動產在投資結束時的出售價值。折現率實際上是用于報酬資本化法中的一種報酬率。綜合報酬率和自有資金報酬率都是房地產估價定的內部報酬率。報酬率是動態指標。

（一）如何確定貼現現金流量分析中的報酬率由于計算機的廣泛使用，貼現現金流量分析（DCF）被用于報酬資本化法中來估計不動產的投資價值。貼現率或報酬率的確定，成為DCF的關鍵。與直接資本化法從過去的比較案例中確定收益率不同，確定報酬率更著眼于比較案例中投資者對未來的期望。估價師可以通過與比較案例的交易雙方面談，了解比較案例投資者對未來收益的期望和態度，得到比較案例的預期報酬率，然后直接確認標的不動產的投資期望值，或者通過估計比較案例的收益期望值和出售價值，間接推算出期望的報酬率。在DCF中，同一個持有期內不同的時段，因為存在不同的風險，所以應該用不同的報酬率以反映未來的收益情況。當然，采用單一的報酬率貼現全部收益或采用不同的報酬率貼現不同的收益，要取決于在市場上的投資者的行為。

（二）收益模型或不動產模型中報酬率與收益率的關系收益模型或不動產模型是美國不動產估價中預測投資者收益的特殊公式或模型。在應用收益模型時，比應用DCF公式需要更少的假設和數據資料。

1.收益模型中的報酬率。由于不動產每一期收益存在不同的變動規律，因此報酬率和收益率會發生變化。在有些情況下，如不動產在一定的持有期內有固定的凈經營收益，在持有期末以原購入時的價格出售，此時的貼現率或報酬率等于綜合收益率。而有些情況下，如投資者在不動產持有期內每年獲得固定收益流量，資本綜合報酬率固定，投資結束時不動產價值為零，也就是說不動產的資本報酬和資本返還包含在每一期的固定收益流量中，此時的綜合收益率等于綜合報酬率與償債基金因子（償債基金因子是1元以復利計算本利之和的倒數，1／Sn=1／（1+i）n）之和。即：Ro=Yo+1／Sn這個公式被稱為英伍德條件，Yo代表投資資本的資本報酬，1／Sn代表資本返還。其中此時的償債基金因子是采用綜合報酬率Yo作為貼現率i計算的。

如果1／Sn=1／（1+i）n中的 i是采用安全利率作為貼現率i計算的，則此時的Ro=Yo+1／Sn被稱為霍斯科爾德條件。安全利率一般采用保險儲蓄存款或政府債券的主要通行利率，低于投資者的投資資本的綜合報酬率。這時的綜合報酬率被稱為投機利率。由霍斯科爾德條件算出的綜合資本化率（也被稱為霍斯科爾德資本化率）要高于由英伍德條件算出的綜合資本化率，因此，再依據直接資本化法公式（價值=凈經營收益／綜合資本化率Ro）評估出的不動產價值也比較低?；羲箍茽柕聴l件應用范圍很窄，主要用于消耗性資產評估，如礦山，租賃設備和動產。

2.不動產模型中的收益率和報酬率。

不動產投資者往往希望最終的不動產投資收益包含著不動產增值，即期望全部的報酬率高于收益率，如綜合資本化率。報酬率是一個包含任何不動產增值的完全指標。報酬率與收益率之間的關系公式是：Y=R+A其中Y是報酬率，R是收益率，A是反映收益與價值變化的調整率。

（三）綜合報酬率，自有資金報酬率和利率的概念綜合報酬率Yo是全部投入資本的報酬率。它考慮了在不動產持有期內收益的變動，也考慮了在投資結束時出售價值的變動。它不需要考慮貸款融資的影響，是在假設沒有融資購買情況下計算出來的。綜合報酬率可以視為貸款和自有資金組合的報酬率，觀念上是自有資金報酬率和抵押貸款報酬率（或抵押貸款利率）的加權平均。