物業管理范文

導語：如何才能寫好一篇物業管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：前期物業；物業管理；規范物業；前提

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise

前言

本文從前期物業管理的主要內容、重要意義，以及前期物業管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業管理是規范物業管理的重要前提。

一、前期物業管理的定位

前期物業管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主（建設單位）向最終業主（住戶）過渡期的物業管理。它是整個物業管理活動中的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理?！彼鼫蚀_地界定了前期物業管理的概念，把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”

二、前期物業管理的特殊性確定了其重要

前期物業管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，具有一定的特殊性，是搞好整個物業管理活動的主要基礎。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。

物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益，物業管理企業無法和單個業主逐一簽訂物業管理服務合同，只能在成立業主大會，業主大會選聘之后，由業主委員會代表全體業主簽訂物業服務合同。也就是說，物業管理的法律關系是建立在業主與物業管理企業之間的關系。然而，在房地產開發中，房地產項目的滾動開發，業主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業從開始交付給業主到成立業主委員會，按《重慶物業管理條例》，業主人住率50%，滿兩年。為搞好物業的后期管理，在物業建設的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業管理法律關系，不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位（開發商）與物管企業簽訂的前期物業服務合同形成的；再之，前期物業管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經營事項。因此，前期物業的特殊性就在于此。

加強前期物業管理，不但能保證業主（購房人）的長遠利益，還能減少開發企業在建設過程中隨意改變物業規劃，保證物業的施工質量，達到完善物業的使用功能，促進房產的銷售。同時，加強了前期物業管理，有利于規范物業管理，可以避免開發商、業主及物業管理企業三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業進行物業管理，有利于實現建設單位與物業管理企業的“雙贏”。前期物業管理是實施物業管理的重要的基礎，是后期物業管理的前提。

三、前期物業管理的內容確定了其特殊性

《物業管理條例》總共70條，其中前期物業管理就有11條，并就前期物業管理設專章，由此可知前期物業管理的重要性。前期物業管理涉及的內容較多，〈條例〉規定了前期物業服務合同、業主臨時公約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料移交、物業管理用房、物業保修等。

（一）前期物業服務合同是開發商與物業企業簽訂的，這是前期物業管理活動得以實現的一個基本的法律文件，依法共同遵守前期物業管理合同的約定，是開發商、業主與物業企業的基本義務?！肚捌谖飿I服務合同（示范文本）》中，把前期物業服務的主要內容分為14個部分，例如：1、物業共用部分的維修、養護、運行和管理；2、物業共有設施設備的維護、養護、運行和管理；3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物維修、養護和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項的協作管理和服務等內容，開發商與物業企業根據小區（大廈）建設的實際和服務事項的需要和要求共同約定。

（二）業主臨時公約是由開發商制定。業主臨時公約是維護物業全體業主合法權益、保障物業的安全合理使用、維護公共秩序，創造良好環境的一部約束全體業主的前期物業管理活動中的共同約定。有的地區業主和專家認為業主公約可以稱之為小區（大廈）的憲法，它對業主和使用人在物業的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規定，對物業使用中的禁止行為，對物業的維護、物業的管理、業主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責任落實在開發商、物業企業和全體業主身上。

（三）前期物業招投標是開發商應當通過招投標方式采取公開招標和邀標的方式選聘物業企業的過程?！墩袠送稑朔ā泛汀肚捌谖飿I管理招標投標管理暫行辦法》是物業管理招投標的基本依據，物業招投標在招標、投標、開標、評標以及依據招投標文件簽訂物業服務合同的各個環節必須按法律法規的規定執行。

（四）物業承接驗收是前期物業管理的基礎。它是指物業企業在承接物業時，進行以物業的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，是實施物業管理必不可少的首要環節和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產開發企業的物管企業往往無法進行嚴格的物業承接驗收。一些物管企業為擴大規模，在物業承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物業矛盾，如房屋質量、公用設施中的問題，業主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業“替人受過”。

因此，物業承接驗收不可忽視。應嚴格對物業的共用部位、共用設施設備，特別是管網設施、隱蔽工程等，嚴格地進行承接驗收。分清產品的質量責任、施工安裝質量責任、管理維護責任，以保證開發商、業主、物業企業的合法權益，提供開展物業管理的必備條件，確保物業使用安全和功能，保障房屋買受人的物業管理消費權益。

應嚴格按照建設部1997年7月1日的《房屋接管驗收標準》的內容，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業共同部位、共有設施設備進行查驗。

四、前期物業管理中的問題

《物業管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業管理中仍然存在著諸多問題?？梢詺w納為以下八個方面：

（一）前期物業服務合同不規范，建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確。

《條例》第21條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同?！睂嶋H上，有的建設單位與物業管理企業在簽訂前期物業服務合同時，沒有按規范的合同辦理，使合同的核心內容（即雙方的權利義務及違約責任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業管理，殃及到業主的利益。

（二）物業承接驗收制度不完善，移交不完整。

在前期物業管理中，由于建管不分，依附于房地產開發商的物業管理企業往往無法接正常規定，進行嚴格的物業承接驗收工作，在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接驗收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設施設備不明確。

物業管理企業在承接物業后，建設單位應向物業管理企業對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業管理企業在前期物業管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。

（四）業主臨時公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規定：“建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

可是，有的開發商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業主臨時公約的制定和建立；有的開發商即使制定了業主臨時公約，但條款簡單，文本不規范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業管理留下了許多后遺癥。

（五）前期物業管理招投標不規范。

目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業管理企業沒有成為主要的方式。有的開發商與物業管理企業本是“父子”關系，“老子”開發的物業直接給請外來“管家”，多數情況仍然是開發商與物業管理企業“私下”協協商而定；有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價；有些參與投標的物業管理企業惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業管理招投標市場發育還不成熟；政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。

（六）物業服務和收費“質價不符”。

《條例》第36條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務?！?/p>

國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》第5條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則?！边@個原則就是人們常說的“質價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業管理“質價不符”的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業管理活動中，一些不規范的物業管理企業為了取得物業管理權，采取了不正當的競爭，相互殺價；以及有些業主不考慮物業服務的質量，片面追求最低價格，使前期物業管理的物業服務收費“質價不符”，違背了物業服務收費的基本原則。

（七）物業管理用房未配置。

《條例》第30條規定：“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房?！?/p>

物業管理用房的規范化管理是物業管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業管理企業在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，是為了使物業管理企業有利于搞好物業管理工作，有一些建設單位在建設規劃時，就有意放棄了物業管理用房的配置，忽視了物業管理用房的作用，造成了物業管理企業接管物業后難于開展正常的物業管理工作。

（八）物業維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?/p>

在前期物業管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規范。由于長期受傳統公有住房管理模式的影響，有些業主對交納物業專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，使得有些物業小區專項維修資金收取困難；有的開發商在按比例收取物業專項維修資金后，又沒有按有關規定執行，挪作他用，使物業專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業企業掌握，不能接業主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。上述問題，均是在前期物業管理活動中出現的問題。

五、加強前期物業管理的對策

鑒于前期物業管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業管理中出現的諸多問題，抓好前前期物業中的主要問題，是物業管理中的一個重要的課題，前期物業管理著重應在以下幾個問題把好關口：（一）規范前期物業管理招投標行為。

《條例》第24條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業?！蔽飿I管理招標投標制度是《物業管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》為規范發展物業管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區的開發商、業主大會、業主委員會已經開始以招投標方式選聘物業管理企業，物業管理招投標意識正逐步深入人心，物業管理招投標市場正逐步建立。推行物業管理的招投標對保障開發商選聘物業企業的行為公開透明，維護業主自主選聘物業管理企業的權利，推動房地產開發與物業管理的分離，促進物業管理市場的公平競爭，提高物業管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規定的招投標原則，對于規范物業管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業管理招投標制度是規范物業管理市場的重要手段，也是物業管理獲得前期物業管理權的唯一途徑。所以，規范前期物業管理招投標，可以采取以下對策：

1、加強前期物業管理招投標制度的學習，使建設單位及物業管理企業樹立依法招投標的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3、建立健全招投標備案制度；4、培育和發展招投標中介服務機制；5、建立和完善物業管理的仲裁機構；6、政府主管部門要切實做好對前期物業管理招投標的指導和監督工作。

（二）制定前期物業管理業主臨時公約

《條例》規定：建設單位在銷售物業之前，制定業主臨時公約。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位有責任在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。同時，業主臨時公約對全體業主具有約束力。實行業主臨時公約制度有利于提高業主的自律意識，預防和減少前期物業管理活動中的糾紛。

1、建設單位在制定前期物業臨時公約時，必須按《條例》規定；使業主臨時公約盡量規范化，并不得侵犯物業買受人的合法權益；2、建設單位制定的業主臨時公約應對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主應履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定；3、業主應自覺遵守業主臨時公約，并予以書面承諾。

綜上所述，由此可見前期物業管理的重要性及特殊性。由于前期物業管理法律關系的主體包括了建設單位（開發商）、業主和物業管理企業三方。三方在前期物業管理活動中存在著不可分割的聯系和諸多問題，要使前期物業管理活動健康有序發展，就必須加強前期物業管理，它在整個物業管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業管理，就會使整個物業管理活動有個好的開端，也是規范整個物業管理活動的重要前提。加強和規范了前期物業管理，可減少整個物業管理活動中的諸多矛盾，為物業管理的后期發展鋪平了道路。

（三）規范前期物業管理服務合同

《條例》第35條明確指出：“物業服務合同應對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定?！庇绕涫乔捌谖飿I管理服務合同更應嚴格按《條例》規定執行，合同的內容和約定，一項也不能減少。因為前期物業管理服務合罔是前期物業管理權利和義務的唯一法定文件。所以，規范前期物業管理服務合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節以及重建輕管的現象發生，還能保護先期入住業主的合法權益，并為今后雙方處理有關糾紛提供有效的依據。規范前期物業管理服務合同應采取以下對策：

篇2

我所實習的美佳物業管理有限公司，隸屬于香港沿海綠色家園集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。偉柏花園是其所管轄的物業管理項目之一。偉柏花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。美佳物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓工作。美佳物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。美佳物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

三、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。

美佳物業在與業主關系管理方面，在實習中我了解到，在2003年美佳重點開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。

四、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。

管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。

篇3

受委托方（以下簡稱乙方）：______________物業管理公司

根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_________（物業名稱）實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條　物業基本情況

座落位置：_________市_________區_________路（街道）________號；占地面積：________平方米；建筑面積：________平方米；其中住宅_________平方米；物業類型：_________（住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他/低層、高層、超高層或混合）。

第二條　委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、）的維修、養護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。

3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養護和管理。

4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點等）的維修、養護和管理。

5.公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。

8.社區文化娛樂活動。

9.物業及物業管理檔案、資料；

10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。

第三條　合同期限

本合同期限為_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四條　甲方的權利和義務

1.與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；

2.對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；

3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電等催繳催改措施；

4.甲方在合同生效之日起日內按規定向乙方提供經營性商業用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元標準出租經營，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起日內按政府規定向乙方提供管理用房________平方米（其中辦公用房________平方米，員工宿舍________平方米，其它用房_________平方米），由乙方按下列第_________項使用：

（1）無償使用。

（2）按每月每平方米建筑面積_________元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起一日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料），并在乙方管理期滿時予以收回；

7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；

9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任。

第五條　乙方的權利和義務

1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益。

2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容。服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。

3.負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；

5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用、但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；

6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督；

7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬民主；

8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作；

11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構；

12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務（另有，專門合同規定除外）。

第六條　管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”（各項維修、養護和管理的工作標準和考核標準），與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后_________年內達到_________的管理標準；_________年內達到_________管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。

第七條　管理服務費用

1.本物業的管理服務費按下列第_________項執行：

（1）按政府規定的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；

（2）按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；

（3）由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元；支付期限：_______；支付方式：______

2.管理服務費標準的調整按下列第_________項執行

（1）按政府規定的標準調整；

（2）按每年_________%的幅度上調；

（3）按每年_________%的幅度下調；

（4）按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；

（5）按雙方議定的標準調整________________；

3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。

4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業的公用設施專用基金共計_________元，由甲方負責在_________時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執行：

（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內向乙方支付；

（2）由乙方承擔；

（3）在_________費用中支付；

7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第_________項執行：

（1）由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元；

（2）由甲方承擔上述管理成本費用的_________%

第八條　獎懲措施

1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵：______________；

2.乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：________________；

3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。

第九條　違約責任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）

4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第十條　其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協

議與本合同具有同等效力。

2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

3.本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

4.本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交_________仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

7.本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）：_______________

乙方（蓋章）：_______________

法定代表人（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________

_________年_______月_______日

篇4

（一）有利于深化城市社區體制的改革

物業管理是城市管理的一個重要組成部分，物業管理好壞直接關系到居民的切身利益和社會的穩定發展。隨著生活水平的提高，人們對居所的要求更著重于良好的居住環境。物業管理是社區管理的要素之一，物業管理納入社區管理已越來越成為人們關注的焦點。因此，如果做到了物業管理納入社區管理，不僅有利于物業管理的發展，而且也符合社區管理的目標，有利于深化城市管理體制改革。

比如，城市中老的居住小區雖然有了物業公司，但居民對物業管理認識不足，交費情況并不樂觀；在新的小區，很多物業公司隸屬于開發商，業主入住后沒有選擇物業公司的權力。由于缺乏競爭，有的物業公司不僅服務差，并且亂收費。同時，政府的有關政策法規也很難在這樣的小區中得以貫徹實施。相反，如果把物業管理納入社區管理，政府的房管局和民政局就可聯合關于將居住區物業管理納入社區管理的有關規定。又如，在物業小區納入社區管理之前，社區居委會、業主委員會、街道辦事處、物業管理企業、房管局的派出機構之間的復雜關系往往是物業管理中的癥結所在。物業管理納入社區管理之后，政府就可用政策明確界定他們之間的責任。社區居委會就可以加強對業主委員會的指導，監督物業管理企業服務，協調物業管理企業、業主委員會和業主之間的關系。另外，社區居委會也可會同物業管理行政主管部門及有關單位和業主委員會、物業管理企業,一起組建聯席會或管理委員會，代表區域內全體業主和使用人的物業權益。業主委員會應按章程認真履行職責，還應當接受社區居委會的指導，遵守社區居委會關于社區公共利益的決定。業主委員會如果做出違反法律法規、影響社會秩序、侵犯社區公共利益的決定，社區居委會可以按照社區自治的原則加以制止。

（二）有利于創建新型社區清潔、優美、舒適、安全的居住環境

把物業管理納入社區管理的目的之一，就是提高居住區物業管理水平，改善小區的居住環境。因此，在抓創建文明社區、文明小區工作中,要充分認識到加強居住區物業管理工作的重要性。

基于這種認識，把物業管理納入社區管理的工作應著重做到以下三點：第一，要根據老小區先天條件差、配套設施不足、推進物業管理難度較大的特點，著重加大老小區的整治力度。通過綜合整治項目為創建物業管理優秀小區、文明小區創造必要條件。第二，新建小區的創優工作要做到誰開發誰負責，各有關部門應大力支持，創造良好的外部環境。第三，全面推進物業管理納入社區管理的步伐，在小區中應盡快建立小區管理委員會制度。由此引伸出“四位一體”的組織形式，來協調處理好居委會、業主委員會、物業公司和社區民警之間的關系，從而，實現各司其職、分工協調、運作流暢、職責分明、有序高效的“四位一體”新格局。

二、物業管理納入社區管理的具體措施和辦法

（一）要有操作性較強的相應政策出臺

雖然物業管理納入社區管理有利政府、居民和物業管理多贏，但也不可過于樂觀。因為，不僅物業管理、業委會和居委會等有關方面的關系協調好還需要一個過程，而且，還有待于新的法規的出臺和房改

政策的進一步深入。例如，物業管理納入社區管理之后，小區實行了保安、保潔、保綠、保修、停車等一體化管理，但在老小區中，人們還不習慣于每月交保安、保潔、停車費等，使物業公司無法進行管理。再如，在新小區中，物業公司對物業管理納入社區管理這件事情的態度和居民對成立業主委員會的意識等也都是不確定因素。目前,成立業主委員會需要街道蓋章，但是街道對于業委會規范運作卻沒有任何制約措施。目前，業主大會通過業主委員會有選擇物業管理公司的權力，但是，業主委員會組成人員的素質對此項工作影響很大。由此可見，物業管理要納入社區管理，必須出臺操作性較強的相應政策加以規范才行。

（二）建立“四位一體”聯席會議制度

在政府有關部門和街道指導下建立“四位一體”聯席會議制度，應是物業管理納入社區管理的關鍵。為此，應做到“六明確”：一要明確街道辦事處應會同有關部門指導業主委員會的工作;二要明確業委會籌備小組應由街道、居委會、房地產主管部門進行指導;三要明確劃分物業管理區域的基本原則;四要明確第一次業主大會召開的方式、程序、候選人產生的方式和業委會選舉產生的方式;五要明確提高業主自治管理水平，保障業委會準確地行使在物業管理活動中的權利和履行義務;六要明確加強對業委會及其成員的培訓。

（三）落實有關方面的職責

要落實街道辦事處、物業管理企業和政府有關部門在物業管理納入

社區管理中各自所應承擔的職責。街道辦事處應當加強對轄區內物業管理的指導和監督檢查。其主要職責是:參與新建居住小區的入住驗收，對未按規劃管理配套公共設施或者存有質量問題的，有權提請規劃管理主管部門予以糾正;會同房地產主管部門指導業主委員會組建工作，對業主委員會的組建提出審核意見;會同房地產主管部門對轄區內居住區的物業管理企業進行監督管理;對物業管理員的服務質量和管理水平進行考核，并反饋給物業公司;及時協調、處理轄區內的物業管理糾紛。

物業管理企業要按照法律、法規的規定和物業管理服務合同的約定為居民提供服務。要自覺接受街道辦事處和居委會的監督，不斷提高服務質量和管理水平；要嚴格按國務院《物業管理條例》及有關法律、法規的規定進行管理。

政府各有關部門應當對轄區內物業管理進行行政管理和監督。各部門應各司其職，密切配合街道辦事處結合轄區的實際情況，研究制定具體的方案和措施，以利于街道辦事處在指導和監督檢查物業管理企業工作時得到法律、法規上的保障，從而,推動物業管理和社區管理。

篇5

一、充分認識《規定》的重要意義，切實增強物業管理工作的緊迫感、責任感

20__年9月1日，國家《物業管理條例》正式實施，這是我國物業管理發展史上的里程碑，它標志著我國的物業管理進入了法制化發展的新時期。為使國家《物業管理條例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業管理法規體系，進一步依法規范物業管理活動，《條例》頒布實施后，我們就著手成立了專門的《規定》起草小組。經過近兩年的調查研究，深入了解我市的物業管理情況并借鑒其他先進城市的立法成功經驗，并在廣泛征求各方人士意見和反復修改后，出臺了我市第一部物業管理的地方性規章《沈陽市住宅物業管理規定》?！兑幎ā穼⑽沂形飿I管理遇到的問題，在《物業管理條例》規定的法制框架內，將《條例》的一些原則性條款，根據我市物業管理的實際情況進行了細化?！兑幎ā返某雠_為進一步維護我市物業市場的秩序，規范物業管理活動，使物業管理行業健康、有序發展提供了基礎保證。在我市物業管理發展史上具有十分重要的意義。文秘站網-

我市的物業管理始于90年代初期。經過十幾年的發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境；提高城市管理水平；促進住宅建設；實施再就業工程等方面起到了積極的作用。當前，隨著沈陽城市建設的快速穩步發展和人民生活水平的日益提高，做好物業管理工作顯得尤為迫切、更為重要。

首先，從沈陽的城市發展來看，要切實增強做好物業管理工作的緊迫感。近年來，我市大手筆規劃，大規模建設，大力度投入，使城區的環境面貌發生了重大轉變。金廊工程、五里公園等一批重點工程的建設，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程項目，特別是06年“世園會”的勝利召開，不僅為城市增添了亮點，更提升了城市品位。但是，“三分建設，七分管理”。城市規模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業管理承擔著服務居住人群、維護公共秩序、管理建筑物的重要任務，其管理水平的高低，直接影響城市環境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質的重要方面。

其次，從人民群眾的需求來看，要切實增強做好物業管理工作的責任感。維護人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發點和歸宿點。目前，住房已成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式，同時，他們也把目光從單純的關注私人房屋狀況轉變為在關注自身房屋的同時兼顧房屋周圍公共環境。房屋的價值不再是一個單一的價值主體，而是與周圍環境共同產生價值。物業管理作為住宅小區管理、社區建設的重要組成，越來越受到廣大群眾的重視。因此，物業管理工作要從維護人民群眾的根本利益出發，切實提高管理和服務水平，著力為百姓創造環境優美、秩序景然、人物和諧統一的居住環境。

為此，各級政府、各相關部門、物業管理企業都要自覺增強做好物業管理的緊迫感、責任感。

二、認真分析物業管理發展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開展學習、宣傳《規定》的活動

我市的物業管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會各界的高度重視，共同努力下，長足進步，已初具規模，全市登記注冊物業管理企業536家，從業人員近3萬人；具備物業管理條件的住宅區物業化率達100；244個實行等級服務的住宅小區中，已有173個組建了業主大會和業主委員會；相關政策法規基本健全；政府相關部門的監督管理力度逐步加大，公開、公平、公正的市場競爭機制基本形成。但在建設“四位一體”的和諧沈陽的新形勢下，在振興東北老工業基地的新工作中，物業管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現在：一是部分物業管理企業的行為不十分規范，存在著服務不很到位、收費與服務不太相符現象；二是部分規模小的企業、人員素質較低、管理水平較差；三是物業管理市場還不夠規范、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業消費意識還沒有完全形成，業主重維護權利，輕履行交費義務的現象還部分存在。

因此，我們要以全面貫徹落實《規定》為契機，從實踐“三個代表”重要思想出發，認真制定學習、宣傳《規定》的工作方案和周密的培訓計劃。扎扎實實推進物業管理工作，保障當事人權益，推動物業管理行業健康發展。

一是廣泛開展各種形式的宣傳活動。要積極通過媒體開展政策問答、以案說法及各種典型經驗介紹等多種方式，使廣大群眾、社會各界人士、物業管理企業能夠在長期內對物業管理有一個系統、全面的了解；制作《規定》宣傳畫和宣傳小冊子，分發到街道辦事處、社區、物業管理企業、業主等社會各個層面；開展“市民滿意的物業管理企業”評選活動。評選出市民滿意的物業管理企業，樹立典型，以典型為載體推動我市物業管理工作水平的提高，使學習、宣傳、貫徹《規定》的活動具體化。

二是舉辦學習《規定》培訓班。組織物業管理行政主管部門人員進行培訓，使他們在熟知《規定》各項條款的基礎上，明確物業管理中的具體職責，各項職責的工作程序、法定文書以及工作時限等；舉辦物業管理企業培訓班。主要學習《規定》及其配套文件中物業管理項目的招投標、物業管理服務收費、物業管理服務合同及職業道德、服務技能等；組織舉辦街道辦事處、社

區委員會、業主代表學習培訓班，逐步建立起“塊塊負責、條條保證、上下聯動”的工作體制，了解業主的權利和義務，規范業主大會、業主委員會的組建程序。三是召開學習貫徹落實《規定》的座談會、研討會。組織各級政府的有關委辦局、新聞媒體進行研討,理順管理機制，明確責任，通過研討明確各單位、各部門與物業管理企業維修責任的劃分及在物業管理工作中應承擔的責任；組織業主、物業管理企業、街道辦事處、社區代表,分別召開座談會、研討會，研討物業管理新體制中街道辦事處、社區應發揮的作用、物業收費與服務等。

通過學習和宣傳要達到以下目的：一是讓廣大業主了解《規定》所設定的法律制度，運用法律武器保護自己的利益，更充分地行使業利，履行應盡的義務，規范業主大會、業主委員會行為，協調共同利益關系；二是使物業管理企業認真執行《規定》，切實履行好服務職能，以優質服務、誠信服務取信業主；三是促進行政執法部門依法行政，既要保證行政行為不超越權限，不隨意干預民事關系，又要認真履行職責，強化執法監督，提高執法水平，保護物業管理活動當事人的合法權益。四是使各方面形成合力，共同執行《規定》，促進物業管理，維護社區良好秩序。

三、全面貫徹落實《規定》，開創物業管理工作新局面

值此《規定》頒布之機，我們要以“三個代表”重要思想為指導，以建設和諧沈陽為目標，以創新管理，規范發展為出發點，與時俱進，開拓創新，認真貫徹落實《規定》，做到政府依法行政，業主依法自律，企業依法經營，共同開創我市物業管理工作的新局面。

（一）進一步完善物業管理法制建設，推進依法治業

為配合《規定》的頒布實施，今年我們還出臺了《業主大會和業主委員會建設的指導意見》、《沈陽市前期物業管理招投標管理規定》、《沈陽市物業管理企業誠信考核暫行辦法》、《沈陽市住宅區物業經理執業暫行辦法》四個配套法規，這些法規對《規定》起到了補充強化的作用，但這些法規還不足以含概全市物業管理的所有方面，我們將根據《規定》的實質內容，結合我市實際，加強其他相關配套法律的編制工作，在做好《規定》與原有相關法規的政策銜接同時，抓緊制定、修訂、完善其他相關的配套法規和實施細則，進一步完善我市物業管理地方法規體系。

《規定》對我市的物業管理提出了進一步要求，我們將根據其具體內容，對業主的權利和義務、物業管理過程中的行為，業主大會、業主委員會的組成運作、小區建設遺留問題、物業管理公司的規章制度等問題制定相應的整改措施，保證《規定》的順利實施。

（二）切實轉變職能，充分發揮市場調節作用

《規定》按照市場經濟的原則，對物業管理活動的競爭機制、物業服務的定價、合同等方面均作出了明確的規定。這些規定的目的，就是培育市場，充分發揮市場優化資源配置的作用。從這個意義上說，《規定》是一部運用市場手段規范物業管理的指導性文件。因此，全市各級物業管理行政部門，必須按照《規定》的精神，把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，積極培育物業管理有形市場，在物業管理工作中做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事。

（三）履行《規定》職責，強化行政管理

一是加強對業主大會建立工作的指導監督，促進業主自律和民主決策。目前我市具有物業管理條件實行等級服務的住宅區244個，隨著《規定》的頒布，我們將進一步加大指導和規范業主大會和業主委員的力度，按照法規賦予的職責，明確權利、義務，提高運作水平，引導業主大會在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序，選舉熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。要通過規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。使更多的住宅小區進入到規范化的物業管理中來。

二是加大對招投標工作的監管和指導，維護業主合法權益。今年我市頒布了《沈陽市前期物業管理招投標管理規定》，通過此規定我市前期物業管理的招投標質量有了極大改善，廣大業主通過選聘，選聘了自己滿意的物業管理企業。今后，我們要在加強前期物業管理招投標的同時，指導和監督好物業管理的承接驗收和移交工作，維護好業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備和房屋的所有權與使用權，使前期物業管理更加規范。

三是嚴格加強對企業資質審查，進一步做好整頓和規范物業管理市場秩序的工作。今年我局取消了19家物業管理企業的資質，并對12家物業管理企業下發了整改通知單。在這次學習、宣傳的過程中，我們將嚴格把握物業管理市場準入標準，完善資質動態管理，把物業管理企業的市場行為與資質日常管理和年檢相掛鉤，把年檢作為一項日常工作來抓，使物業管理企業的行為更加法制化、規范化。對不符合資質等級的企業決不姑息，逐步淘汰不合格物業管理企業，凈化物業管理市場，優化我市物業管理行業隊伍的結構。

四是理順住宅小區建管關系。建管問題還是制約我市物業管理的一個主要問題。這些問題的產生對廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業管理水平的進一步提高。目前，我市244個實行物業管理的住宅小區中，存在112件開發遺留問題，已經解決76件。在《規定》頒布后，我們將首先明確開發建設單位、物業管理企業和業主三者的關系，明確三者各自的責權利；其次加強與相關部門的協調聯系，堅持“條塊結合，以區為主”的原則，對存在的問題逐一進行整改、解決。

五是做好維修基金的監管工作。從我市物業管理實踐看，住宅小區的公用設施設備的維修責任劃分不清，極易給物業合理使用帶來阻礙，給業主、物業使用人工作和生活帶來不便。在繼續做好維修基金繳存管理工作的基礎上，完善制度，規范維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環，確保資金的合理使用。

六是進一步理順物業管理收費與服務關系，促進行業良性發展。積極指導物業管理企業與業主按照等級服務標準確定具體服務等級和等級收費標準，使物業管理服務收費與服務內容、服務質量相統一，理順物業管理服務收費價格與服務內容、質量關系，使物業管理服務收費標準的調整與物業管理服務質量的提高在互動中前進。

（四）明確責任，齊抓共管，形成物業管理合力

篇6

委托方（以下簡稱甲方）：業主管理委員會／房地產開發公司

受委托方（以下簡稱乙方）：物業管理公司

根據《中華人民共和國經濟合同法入建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對（物業名稱）實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條物業基本情況

座落位置：市區路（街道）號；占地面積：平方米；建筑面積：平方米；其中住宅平方米；物業類型：（住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他／低層、高層、超高層或混合）。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、）的維修、養護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。

3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養護和管理。

4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點、）的維修、養護和管理。

5.公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，（但不含人身、財產保險保管責任）。

8.社區文化娛樂活動。

9.物業及物業管理檔案、資料；

10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項；

第三條合同期限

本合同期限為年。自年月日起至年月日止。

第四條甲方的權利和義務

1.與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；

2.對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造

成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；

3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違

章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或拒不改正違章行為的

責任人采取停水、停電、。等催繳催改措施；

4.甲方在合同生效之日起日內按規定向乙方提供經營性商業用房平方米，由乙方按每月每平方米元標準出租經營，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起日內按政府規定向乙方提供管理用房平方米（其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米，其它用房平方米），由乙方按下列第項使用：

①無償使用。

②按每月每平方米建筑面積元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起一日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料、。），并在乙方管理期滿時予以收回；

7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；

9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任。

第五條乙方的權利和義務

1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益。

2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容。服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。

3.負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；

5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用、但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；

6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督；

7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬民主。

8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作；

11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構。

12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務（另有，專門合同規定

除外）。

第六條管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”（各項維修、養護和管理的工作標準和考核標準），與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后年內達到的管理標準；年內達到管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。

第七條管理服務費用

l·本物業的管理服務費按下列第項執行：

①按政府規定的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元

②按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元；

③由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積元；支付期限：；方式：；

2.管理服務費標準的調整按下列第項執行：

①按政府規定的標準調整；

②按每年％的幅度上調；

③按每年％的幅度下調；

④按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；

⑤按雙方議定的標準調整；

③。

3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。

4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業的公用設施專用基金共計元，由甲方負責在時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用元，按下列第項執行：

①由甲方在本合同生效之日起日內向乙方支付；

②由乙方承擔；

③在費用中支付；④。

7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第項執行：

①由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月元；

②由甲方承擔上述管理成本費用的％；

第八條獎懲措施

1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；

2.乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：

3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。第九條違約責任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第十條其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

3.本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

4.本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

7.本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：乙方簽章：

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（1）影響著物業管理企業的經濟活動的環境。對企業進行文化創建，有利于文化中的價值理念、思想觀念、精神內涵等的傳遞與滲入，能夠進一步改善企業的管理環境，更有利于企業贏得市場競爭力和實現持續、健康發展。

（2）影響著物業管理企業的發展結構。特定的企業文化創建決定了企業有效的組織形態，而這樣的文化發展結構也決定了服務與產品的質量與類型，影響著物業管理企業的管理定位。

2、物業管理中企業文化創建與定位存在的問題

2.1企業文化與企業經濟發展脫節

本質上講，企業文化與企業經濟發展并不矛盾，兩者都是為了企業取得更大發展。但現階段而言，很多企業認識不到文化建設的重要性，認為只是對于企業形象有作用，而對經濟發展則沒有推動作用，將企業文化孤立于經濟發展之外空談建設。

2.2企業文化存在口號化問題

企業文化并不等于口號，但很多企業卻只是讓企業文化流于各種口號，甚至僅將企業文化局限于此，而并沒有認識到真正的企業文化，應該將企業發展精深融入到員工心中，起到實質性的激勵作用。

2.3企業文化趨向于娛樂化與表象化

相當一部分的企業，認為企業文化，就是組織員工進行各類文體活動，企業貌似很和諧，這樣表面看起來也很有面子。在一些極端企業，甚至將員工每月進行文體活動的次數納入到企業文化建設考核中來。而這實際上是對企業文化的誤解。只是將企業文化進行外在的、表層化的簡單包裝處理。遠遠沒有深入到企業文化的內涵中。

2.4企業文化缺乏活力

還有個別企業，走企業文化的極端路線。將對員工的軍事化管理視為企業文化的創辦方式，從而使企業內部嚴要求、嚴紀律，這給員工的工作帶來很大的限制，使得企業文化僵化，毫無生機和創新能力可言。

3、企業管理中企業文化的創建與定位策略

3.1明確企業文化建設的方向

建立和確定公司文化是企業管理的重點，其中的兩個關鍵點為：一、創建特色型的公司文化要以公司發展策略和所處行業的特征為出發點；二、以公司歷史為根本立足點，展示出公司的文化積累，給人以親切感。所以，建立健全公司文化必須有一個過程，在公司文化共同的目標下，鼓勵員工積極參與到文化建設中來。例如從資源充分利用的角度、公司競爭能力提升的角度、企業當前存在的好的風氣和氛圍的角度以及管理等方面的角度，以問卷等形式對員工做開放性考察，然后對員工的答卷做分類整理，有專門人員根據其內容做分類，最后總結出適合公司文化發展的最終目標。

3.2明確價值觀在組織中的重要作用

一個公司文化的關鍵就是該組織的價值觀，它是一個公司員工價值觀的總方向。一個組織的價值觀建立的關鍵在與問卷中所體現出來的員工共同的認知。然后，以此為出發點，在公司管理人員對企業文化的建立與發展的觀點的指導下，總結整理問卷中員工的觀點，從而使公司文化創建的高度。內容理論性的高度與該公司的具體情況相適應，最后是企業的集體價值觀能夠概括全面、簡單清楚、易于接受。最后為了進一步促進價值觀的完整和加強員工對該價值觀的認知接收，加強思想的凝聚力，穩固該價值觀的關鍵地位，鼓勵員工積極參與到對該價值觀的討論中也是非常有效的手段之一。

3.3抑制相異的文化傳播

公司領導在關注公司文化的同時，還要加強對員工與企業組織價值取向和價值觀不符合，甚至相背離的自身行為習慣與個人價值觀的關注，所以，對與企業價值觀相一致、相符合的員工個人價值觀要加以引導提升，對其其他員工的價值觀要綜合分析，與企業價值觀相背離的價值觀則要加以引導改正，可以通過培訓教育等方式，使其放棄不正確的價值觀而接受企業組織的價值觀。

3.4強化企業文化的傳播

執行是理論的關鍵所在，所以能夠讓員工將一個企業所宣傳的文化成為其個人的價值觀并形成以此為標準的行為習慣，關鍵在于執行。專題性的文化活動和企業內部的教育培訓是其文化宣傳的主要形式。其中前者主要有年會和表揚大會等公司性質的活動，后者則分為在崗和崗前兩種不同培訓。

4、結語

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什么叫智能物業呢?在這里我們有必要弄清這個概念。近年來，智能建筑技術又有了新的發展，人們把智能建筑技術擴展到一個區域的幾座智能建筑進行綜合管理，再分層次地連接起來進行統一管理，這樣的區域和城市分別被稱為智能物業小區和智能城市。智能物業小區是智能城市的基本單元，它已成為建筑行業中繼智能建筑之后的有一個熱點。

所謂的智能物業小區，就是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小區)按照統籌的方法分別對其功能進行智能化，資源充分共享，統一管理，在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的同時，便于統一管理和控制，并盡可能的提高性價比指標。

讓我們對比來看看國內外智能化物業的發展現狀吧!國外，智能網絡物業常被稱為”smarthome"?，F在已有不少地方，如美國、加拿大、澳大利亞等地開發了這種智能網絡物業社區。這些社區都通過電子手段提供與社區有關的信息和服務。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便。通過Internet，社區向其住戶提供國內外新聞、社區內新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另外，還有交通信息、天氣形式、地區性活動、商業區地圖。而社區最重要的是服務，這些社區提供了如醫療、嬰兒看護、寵物照顧、病人監護、電子圖書館、網上學校、預定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項目，住戶可以根據自己的愛好進行選擇。此外，在住戶家庭內部聯成局域網(HomeLocalAreaNetwork)，將自家的所有電器進行智能控制，支持多臺個人電腦。住戶可以遠程監視、控制家中的各種設備，如提前打開空調、開關燈、收發傳真等一系列內部事務。這一智能化控制使得整個小區的智能化水平又提高了很多，當然這和國外網絡普及、應用水平、國民收入是密不可分的。

早在幾年前，美國、歐洲和東南亞等經濟比較發達的國家先后提出了“智能物業"(SmartHome)的概念。其實項目標就是：“將家庭中各種與信息相關的通訊設備，家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(HBS'''')連接到一個家庭智能化系統上進行集中的或異地的監視、控制和家庭事務性管理，并保持這些家庭設施與住宅環境的和諧與協調。”早在1983年美國電子工業協會就組織專門機構開始制定家庭電氣設計標準，并于1988年編制了第一個適用于家庭住宅的電氣設計標準，即：《家庭自動化系統與通訊標準》，也有稱之為家庭總線系統標準(HBS)。在其制定的設計規范與標準中，智能住宅的電氣設計要求必須滿足以下三個條件，即：

1)具有家庭總線系統；(也稱綜合布線系統)

2)通過家庭總線系統提供各種服務功能；(各種家電的智能化)

3)能和住宅以外的外部世界相連接。(互聯網的功能，目前中國電信、長城寬帶及有線電

視都在積極的擴展此項業務以爭取更多的終極用戶)

我國也從1997年初開始制定《小康住宅電氣設計(標準)導則》)(討論稿)，在“導則”中規定了小康住宅小區電氣設計總體上應滿足以下的要求：高度的安全性；舒適的生活環境；便利的通訊方式；綜合的信息服務；家庭智能化系統。同時也對小康住宅與小區建設在安全防范、家庭設備自動化和通訊與網絡配置等方面提出了三級設計標準，即：第一級為“理想目標”；第二級為“普及目標”；第三級為“最低目標”。

在1998年5月新加坡舉辦的"98亞洲家庭電器與電子消費品國際展覽會”上，通過在場內“蓋”起的模擬“未來之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系統，并在

新加坡新聞媒體上刊登了有關“未來之家”的智慧所在。在“未來之家”里當早晨起床時間一到，臥室音響設備就會自動播放屋主人愛聽的“起床曲”喚醒主人；臥房浴室的電燈也會在主人進入梳洗時自動亮起，這時，廚房的煮咖啡器也自動煮水，等主人出來時，就有熱騰騰的咖啡等著他；在客廳里，主人只需輕輕按動綜合功能遙控器，就可以十分方便的通過家庭影院系統播放電視節目、VOD點播、DVD播放、上網查詢郵件和當天的重要新聞，以及多媒體游戲。當主人出門后，家庭智能化系統就會自動啟動安全保衛系統，一旦有人非法進入住宅或發生意外事故(如：火災、煤氣泄漏、老人疾病緊急求助)，系統就會立即自動撥電通知主人，或向有關警署報警。在外的主人接到報警后，也可以撥電回家撥接上家庭智能化系統，開啟家中的數碼電話機上的特別對講器，聽聽家里有沒有奇怪的聲音，甚至質問不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通過手機遙控家里的空調機并調節到舒適的溫度上，以及其它家里的電器設備(如：熱水器等)，當主人完成操作后，電話里會傳來柔美的聲音：“空調已開啟”。因此“未來之家”也是一個會“說話”的智慧之家。目前在美國已有近四萬戶家庭安裝了這一類的“家庭智能化系統”，在新加坡也有近30個社區(住宅小區)近5000戶的家庭采用了“家庭智能化系統”。相信到了2l世紀將會有更多的公寓和洋樓，以及住宅單位(住宅小區)安裝上這一類高科技智能化系統產品。

雖然建筑智能化在國內出現只是近幾年的事，但隨著國家信息產業的發展和建筑功能的改善，人們需要加強對外交流，因此產生了智能建筑這一概念。針對中國智能建筑市場已經形成，建設部設立了有關科研課題對其進行研究，但主要是在對現在的新技術、新產品進行優化、組合。為了避免投入、產出的效率問題，對市場進行科學管理，建設部在今年將推出”建筑智能化管理暫行辦法”，同時也將慢慢建立設計、施工、維護、檢驗等標準。現在建設部對小區智能化方面的研究主要集中在滿足通訊，為智能化提供基礎；有線電視傳播(娛樂)；計算機進入家庭；物業管理四大方面。目前，國內一些經濟較發達的城市已經有這方面建設，如我市的番禺麗江花園、保利花園、光大花園第三期等，而中信大廈更號稱要成為廣州的數碼港。他們的出現滿足了不同收入用戶對住戶的需求，同時，也為將來國家制定小康型住宅的標準進行了有益的探索和嘗試。

智能物業和智能物業管理是兩個不同的概念，智能化是物業里面固有的一種硬件設施，他是用來為住戶實施服務的一個理想的環境，智能住宅小區為物業管理提供了新的發展空間，智能住宅與智能社區的發展方向，可以概括出四大特點：1、網絡化。目前流行的家庭的辦公、網上購物、遠程教育等等正是通信與計算機網絡化的現實表現，離開了網絡，也就不可能有住宅與住宅小區的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項功能；把住宅小區的狹小、封閉空間變為可觸及世界的開放地域。3、人性化。智能住宅與智能住宅小區是迎合人的需要而產生和發展的，因此，在規劃、設計階段，就已充分考慮了居民的各種現實與各種需要要“以人為本”。4、綜合化。智能住宅小區具有很多復雜的功能，這些功能函蓋通信、安防、物業管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強。

具備四大特點的智能住宅與智能住宅小區的產生，給了物業管理一個發展的空間，也給物業管理一個展現價值的機會。智能住宅與智能住宅小區的出現，給物業管理增加了很多新的、技術含量較高的管理服務內容，如網絡服務等等，使物業管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區物業管理的形象。

同時，物業管理的參與也才能真正實現智能住宅與智能住宅小區的智能功能。一方面，物業管理智能化系統是智能住宅與智能住宅小區智能系統的組成部分，沒有物業管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區的智能化；另一方面，只有物業管理的參與，并通過物業公司管理服務人員對智能化設備設施的管理，及通過提供多種信息為居民服務，居民才能真正感受到住宅與住宅小區的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

現代的智能住宅小區需要智能化的物業管理。與普通住宅小區物業管理相比，智能型住宅小區物業管理具有明顯不同的特點：其一，智能化程度高。傳統住宅小區由于其建筑、設備設施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區智能化的改造，在物業管理方面使用一些計算機，但使用范圍相對狹窄。智能住宅與智能住宅小區由于其先天優勢，給物業智能化管理創造了條件，不僅在計算機的使用上，還是在管理

的智能化上，都比普通住宅小區范圍要寬、程度要高得多。

其二、效率更高、內容更多、更便于管理。主要表現為：①物業管理中的一些傳統收費項目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費因為可以使用電腦管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進行數據的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費糾紛，而且大大方便了住戶。②物業管理領域中的一些專項與特約綜合經營服務，如快餐盒飯送餐服務、物業租售服務、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務、購物服務、洗衣服務、社區廚房等，通過電腦網絡聯系與處理將更為方便高效。③物業公司管理服務人員也將變為電腦網絡的操作者與管理者，通過電腦網絡（廣城網與局域網）提供各種管理服務，不僅可以收取網絡信息使用費和各種服務費，而且也從根本上改變了自身的傳統形象，提升了物業管理的科技含量、檔次和社會地位。管理服務人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協調與勸解，而是管理和維護電腦網絡，提供網上信息服務。這樣不但增加了管理服務內容，相應增加了物業公司的收入來源和利潤，而且因為網絡管理服務的高效而使物業管理變得更有效率，更容易管理。

其三，管理人員素質要求更高。智能住宅小區物業管理人員要在智能結構方面不但具有普通住宅小區物業管理人員的知識結構，同時還應熟悉和掌握計算機的基本知識和網絡知識，了解計算機的管理維護知識，熟練進行計算機的各種操作，包括文檔處理的網絡操作等等。

智能住宅小區及其物業管理的上述特點，也對物業管理提出了一系列新的要求：

第一、從業人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業管理的各個方面入手搞好物業管理工作。智能住宅是智能建筑技術的發展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點。從其智能化的內容來看，重點是生活服務、安保和物業的管理維護；系統結構具有適應眾多服務對象與服務內容的分散性、多樣性、靈活性、控制對象分散，信息傳輸距離長，布線復雜等等。因此，從業人員要真正把智能住宅小區與智能建筑從管理觀念和管理服務的具體內容方面區別開來，從住宅小區的角度，向居民提供優質高效的管理服務產品，同時，積極做好智能化設備設施的維護工作。

第二，必須強調和切實督促物業公司對智能住宅小區物業管理的早期介入。一方面物業公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實付諸實施；另一方面，政府有關部門也要從維護人民生命財產的角度出發，強調和督促物業公司對智能住宅小區物業管理的早期介入。

第三，必須加強智能住宅小區管理服務人員，特別是智能化系統維護管理人員的培訓培養工作。物業公司應選派相關專業的技術人員參與智能化系統的設計與實施，進行崗位培訓，掌握智能化系統管理的技能，并將系統過程、數據全面存檔，作為智能化系統啟動的初始條件，以確保智能化系統正常運行，并能保證管理服務人員正常利用該系統為廣大居民服務。

第四，努力做好智能小區物業管理的組織實施工作。智能住宅小區物業管理具有普通住宅小區物業管理的一般內容，包括：①公共管理服務。具體內容有：房屋維修管理、房屋設備管理、安全管理、道路交通管理、環境環衛管理、供曖管理以及公眾代辦性質的服務等等。②綜合經營服務。包括專項服務和特約服務兩個方面。具體內容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂、購物、文教體衛等方面的服務。另外，智能住宅小區物業管理比普通小區物業管理也多了一些新的管理服務內容，如網絡信息服務等等。同時，智能住宅小區物業管

理的主要工作也將變為管理和維護電腦網絡，而不是以前那種主要是依靠人力來發現和解決物業管理問題。

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關鍵詞:物業管理;競爭;服務標準;以人為本;服務創新

中圖分類號:F293

文獻標識碼:A

文章編號:1009-2374(2009)18-0073-02

一、物業管理的方法

(一)設立服務標準,巧妙解決各種矛盾

首先,物業管理是一項非常細致的工作,再加上從業人員流動性較大,為保證物業管理服務的質量,對物業管理的每個過程和每個環節都應制定相應的標準,并嚴格要求所有物業管理人員必須按標準服務。要求物業管理人員在接到服務要求,按照規定的程序詢問,同時還要準備幾套處理日常事故的應急方案。這樣,可以快速指導業主進行自修以降低損失和危險,快速滿足業主的要求,避免維修人員不足時,造成供需矛盾,也可減少不必要的人力浪費。其次,服務態度特別重要,一定要注重上門服務的培訓和服務程序的規范。

(二)樹立“以人為本”的概念,突出服務意識

在物業管理的過程中,要想做到讓服務對象滿意放心,必須要真心投入,要做到細致入微,真正把污物對象當成自家人、當作“上帝”。

(三)多種方法主動引導,巧妙解決問題,學會換位思考

物業管理中最突出的矛盾來源于建筑實體自身的質量和人員服務的質量,除去物業公司難以解決的建筑實體本身的質量問題外,管理中的一些小事,往往是造成或激化管理公司和業主雙方矛盾的主要原因。因此,在物業管理過程中,強調持續、全方位、多途徑地引導業主:一是按照法律法規和業主公約引導業主行為;二是按照物業管理合同,明確合作雙方的責任和義務。遇到問題時,工作人員現場進行講解,有理有據的解決問題,引導業主自覺遵守法制法規,進行自律。

在為了業主安全,組織急救演練服務中,應采取接近實際的演練方法,積極動員業主參與。通過演習,讓業主對高層住宅和電梯井的煙囪效應、疏散標識、防火隔離設施、消防通道、自助求生知識和疏散方法等有全面地認識。以此,讓業主更加自覺愛護消防設施和消防設備,保證消防通道的暢通。讓業主學會換位思考,讓業主知道這才是化干戈為玉帛、妥善解決問題的方法。

二、物業管理發展途徑:服務創新

物業管理是一個服務性很強的行業,它通過提供優質的服務來滿足人們的需要,利用讓業主滿意的服務樹立企業形象,建立品牌,健全制度和完善服務,通過優質的服務來延伸房地產的誠信和品牌,實現公司的綜合利益。而如何提供更優質的服務是物業管理發展的課題,這就要求我們通過不斷創新來解決問題。社會的發展,科技的進步,都依賴于人們的不斷創新活動。對于物業管理行業,在激烈競爭中那些成功者一定是最先接受新的、好的理念并付諸實踐的人,物業管理從其產生之日就必須不斷創新。

所謂創新,具體來說是指人們在優化自身素質和周圍環境的基礎上,憑借多樣化的創新思想活動,對從事的各項工作進行不斷改革、更新和完善的過程。

今天,作為現代化城市管理重要組成部分的物業管理,對提高物業本身的價值、改善人們的工作生活環境、提高生活質量、促進城市管理,起著舉足輕重的作用。而物業管理的產生和發展,必須依靠有創新意識的同志們。

服務創新的東西必須是一個新產生的事物,要把它引入社會生活中并付諸實踐,才能給經濟發展和社會進步帶來較大影響和變革,若不能成功,就不能稱為創新。物業管理產生的最初原因只是為了解決商品房管理中遇到的情況、問題。隨著住房改革步伐的加快,這種管理模式得到廣泛推廣,其價值日益為開發商、政府有關部門和廣大業主所認同。

服務創新對物業管理的推動不僅表現在管理面的不斷擴大,而且推動著其運行機制的不斷優化和物業管理理論的不斷完善。隨著物業服務商品化、多樣化的普及和深入,早期的各管各的管理模式已經不符合現在的要求,從而需要創新來解決符合市場經濟要求的管理模式。目前,很多城市的物業管理行業,已經把管理的主動權還給業主,由業主委托管理,從而為物業管理走向成熟開辟了新的道路,使物業管理得到了創新。

物業管理雖然已經走過了風風雨雨多年,已初步形成規模,但我們應該看到現在的物業管理發展仍然有很多困難。其主要表現是:管理體制上,服務意識沒有得到落實,社會化、專業化、市場化的物業管理規范還沒有普遍確立和完善;運行機制上,市場競爭機制尚未全面形成,壟斷、不規范競爭還相當嚴重;法律體系還沒有完善等等問題。面對這些困難,只有創新、搞好服務才能謀求發展,只有不斷開拓進取才能取得成效。

三、物業服務中應注意的問題

(一)物業服務應充分調動各方面的積極性

物業服務是一項相當復雜的社會系統工程,不僅關系到企業的經濟效益,而且關系到業主的生活質量、城市的管理水平、城市的整體形象等。因此,物業服務的發展也需要各方面的配合與支持。首先是政府要轉變職能,從直接管理房地產,干預物業管理企業經營管理活動,轉向宏觀調控,為企業創造良好的外部環境,制定好切實可行的地方規范,提供好的政策和服務,協調好各相關部門的關系。其次是業主的思想意識,業主要懂得自覺,學會自律。第三是企業的創新,企業應認清自己的角色和位置,在觀念上以及經營管理上要加大服務意識。

(二)物業服務要講究效益

物業服務也是一項復雜的社會工作,其水平的高低,效果的好壞直接影響著全社會的利益。如果物業服務只注重利潤,不講社會效益,那么,其市場將因業主的失望而日漸縮小;相反,如果物業公司只講社會效益,而忽視企業的經濟效益,那么,管理活動將因失去造血功能而難以持久地進行下去。因此,社會各方面應當既考慮到物業服務的健康發展,又要兼顧廣大業主的實際經濟承受能力,以確保人們生活質量的不斷提高。

(三)物業管理服務適應社會需求

物業服務要走市場化的道路,要滿足社會需求,只有市場化的不斷深入、社會需求不斷得到滿足,物業公司才是真正發揮了作用、占住了市場。因此,物業管理公司只有牢固地樹立市場觀念,積極地參與激烈的市場競爭,適應社會需求,才能不斷擴大自身的生存空間。

物業管理服務必須以市場為導向,針對不同環境和條件,創造出符合物業管理市場需求的個性化的管理服務。物業管理企業應當制定出適合自身發展的戰略,并適應不斷變化著的復雜環境。其戰略包括:以市場為中心;以全面合作為前提;以組織結構為核心;以服務意識為重點,充分發揮服務人員的才能和信息技術的杠桿作用,根據自身所處的經營環境的變化,及時地創造出富有個性化和現實價值的服務商品,并以優質服務去滿足市場需求,使物業服務得到社會認可、業主滿意,使企業自身取得相應效益的發展前景。

總之,在日常工作中有創新意識還不夠,把創新意識和優質的服務意識共同付諸實踐才是最根本的,物業管理企業要想做大做強,要想在競爭中脫穎而出,必須與時俱進,超凡卓越,提供最優質的服務,真正體現“物業管理就是服務,服務必須到位”的宗旨,并把創新能力貫穿于服務當中。

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[6]何培華.房產法[M].法律出版社,2003.

篇10

受托方（以下簡稱乙方）：___________________________根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。

第一條　物業基本情況

物業類型：

座落位置：______市______區____________路（街道）______號

占地面積：_____________________________平方米

第二條　乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

第三條　負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1．物業管理服務費；

2.__________________________________________________________________________。

第四條　業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

第五條　對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、等措施。

第六條　其它委托事項

1.______________________________________________________________________________。

第七條　委托管理期限為_______年。自___年___月___日___時起至___年___月___日___時止。

第八條　a、甲方權利義務（適用于業主委員會）

1．代表和維護產權人、使用人的合法權益；

2．制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約；

3．審定乙方擬定的物業管理制度；

4．檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；

5．審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算；

b、甲方權利義務（適用于房地產開發企業）

1．在為主委員會成立之前，負責制定業主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業主和物業使用人遵守；

2．審定乙方擬定的物業管理制度；

3．檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；

4．審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算；

5．委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。

如存在質量問題，按以下方式處理：

（1）負責返修；

（2）委托乙方返修，支出全部費用；

（3）__________________________。

第九條　乙方權利義務

1．根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度；

2．對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

3．按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理；

4．可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

5．負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；

6．向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；

7．負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

8．每個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目；

9．對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；

10．本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料；

第十條　乙方須按下列約定，實現目標管理

1．房屋外觀：________________________________________________________；

2．設備運行：________________________________________________________；

3．房屋及設施、設備的維修、養護：____________________________________；

4．公共環境：________________________________________________________；

5．綠化：____________________________________________________________；

6．交通秩序：________________________________________________________。

第十一條　物業管理服務費

1．本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業主或物業使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業主或物業使用人收??；

2．管理服務費標準的調整，按___調整；

3．空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米___元向___收??；

4．業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，按以下第___項處理：

（1）從逾期之日起按每天___元交納滯納金；

（2）從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之___交納滯納金；

（3）_____________________________________________________。

第十二條　車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取

1．露天車位：_____________________________________________；

2．車庫：_________________________________________________；

3．_______________________________________________________。

第十三條　乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。

第十四條　其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：

1．高層樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取；

2．________________________________________________________。

第十五條　房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用

1．房屋共用部位的小修、養護費用，由____________承擔；大中修費用，由______________承擔；更新費用，由______________承擔；

2．房屋共用設施、設備的小修、養護費用，由______承擔；大中修費用，由______________承擔；更新費用，由______________承擔；

3．市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養護費用，由______承擔；大中修費用，由_______承擔；更新費用，由_______承擔；

4．公共綠地的養護費用，由_______承擔；改造、更新費用，由_______承擔；

5．附屬配套建筑和設施的小修、養護引用，由_______承擔；大中修費用，由_______承擔；更新費用，由_______承擔。

第十六條　甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第十七條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第十八條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第十九條　甲、乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

第二十條　本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第二十一條　本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由______仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。

第二十二條　合同期滿本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿_______天前向對方提出書面意見。

第二十三條　本合同自簽字之日起生效。