城市綜合體概念設計范文

導語：如何才能寫好一篇城市綜合體概念設計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：城市綜合體尺度雙尺度

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：

城市綜合體概念的理解

城市綜合體的概念

從廣義上講，城市本身就是一個包羅萬象的綜合體系，中國的城市以前就是巨大的綜合體。然而，20世紀60年代――70年代從國外學到了功能分區的設計手法，過分強調功能分區，忽視了人與人之間的交流和交往環境的營造，使得現在中國的許多城市由原來的多功能綜合體變成了不是綜合體。所以，目前城市綜合體大型房地產項目和過去中國本身就是城市綜合體的城市沒有什么本質區別，只不過是把這些散落在城市各個區域的城市功能在一個相對狹小的土地上集中起來，從而最大程度的實現土地使用效率的最大化。

本文對城市綜合體的概念的界定

目前許多學者對城市綜合體提出自己的理解，國內尚無明確的定義。不過在各種各樣的城市綜合體描述中，有些關鍵詞出現的頻率較高，如“由三種及三種以上的城市功能組成”、“被綜合的城市生活”、“成熟的商業地產開發模式”、“高度集約化的典型組織形式”、“混合土地使用思想”、“多樣化的業態所形成的價值鏈”、“功能有機組合”、“用街道式的概念將各個功能連接具有城市街區特征”、“新型的復合建筑形式”、“城市的混合開發”、“關注城市與人的對話”。

因此，在對許多學者關于城市綜合體的探討基礎上，筆者對城市綜合體概念的界定是：城市綜合體是在混合土地使用思想指導下，由三種及三種以上的城市功能形成業態價值鏈，以街區概念打造多元都會生活的新型的復合建筑形式。

“雙尺度”的概念

尺度

何謂尺度，尺度是人們對于客觀事物大小的主觀感知。由此可知，尺度本質是人們與客觀事物的關系。主體是人們，人也是評價目標，客體是客觀事物。

在過去，尺度往往是以人為基準，這個基準不僅包括人的生理方面，如人體尺度參數等，也包括人的心理方面，如心理上的領域感的需要等。隨著社會和科學技術的發展，尺度的標準不僅包括人，也包括汽車等，于是便有了人的尺度，汽車尺度等等。

因此，尺度的概念可理解為：“以某個標尺為基準，人們對于客觀事物的評價和標準”。

城市綜合體設計中的“雙尺度”

關于“雙尺度”的相關研究

（1）“雙尺度城市”

蔣滌非先生在其所著的《城市形態活力論》一書中，提出了“營造雙尺度”城市的觀點。他在其中指出，雙尺度城市是適應人?車時代的“人”尺度和“車”尺度共存的現代城市。雙尺度城市既能夠滿足汽車時代給我們帶來的效率，滿足城市的要求，也能夠使我們擁有單尺度城市的寧靜、優雅的文化品質，擁有城市對人性的關懷。他提出了雙尺度城市營造的五個向度，即線性道路空間與組團空間并置、城市廣場、城市綜合體、沿街建筑、機動車節點空間。

（2）“同時運動諸系統”

“同時運動諸系統”是美國學者培根提出的一個重要概念?！巴瑫r運動諸系統”的含義是指城市形態必須滿足同時發生的不同運動系統，因為不同運動系統如車、人的步行對于城市形態有不同要求，不同的速度會對城市形態產生不同感受。

培根對于城市形態的變化和交通方式的關系有深刻研究。他認為城市形態變化和交通方式的變更密切相關。

本文的“雙尺度”概念的界定

綜上所述，筆者形成自己的對“雙尺度”概念的理解?！半p尺度”是隨著社會的發展，交通方式由人?馬時代轉變為人?車時代，為適應這種變化，同時滿足城市要求和人性需要的一種設計手法。

“雙尺度”的構成：城市尺度和人的尺度。

城市尺度的涵義：以城市為基準，城市綜合體的設計將滿足城市綜合體所在的城市對城市綜合體的要求，如功能要求、對城市文脈的保護等，及可稱城市綜合體具有城市尺度。

人的尺度的涵義：以人這個標尺為基準，城市綜合體的設計滿足人性需求，如日常生活的場所的尋求，即可稱城市綜合體具有人的尺度。

總之，“雙尺度”主要是尋求城市尺度和人尺度的平衡，以追求雙方利益最大化為目標，在城市快速發展的同時，體現對人性的關懷。

基于“雙尺度”的城市綜合體設計的意義

城市綜合體設計：生活的回歸

擁有“雙尺度”特征的城市綜合體可被視為整體的、多功能的社區。城市綜合體與城市有密切的聯系，完全融入了城市這個生命體的新陳代謝當中，成為城市有機組織體的一部分?！半p尺度”城市綜合體設計是充分考慮城市的主人的設計，城市綜合體就是個充滿人性的微型城市。

“雙尺度”城市綜合體――多元都會生活體。在21世紀的城市映像中，超乎人體尺度的空間，缺少自然生態環境，城市如同工廠一樣，缺少人情味。城市綜合體的“雙尺度”強調城市尺度和人的尺度的共存，尋求效率和生活的平衡，促進社會活力。作為21世紀的城市映像的魅力焦點的城市綜合體，其核心是創造多元都會生活空間。多元都會生活是城市綜合體的靈魂。而“雙尺度”城市綜合體旨在塑造多元都會生活的具有強烈時代特點的城市映像。

城市綜合體設計思維體系的完善

近幾年，中國的城市綜合體如雨后春筍般的涌現，然后城市綜合體設計理念的發展并沒有跟上中國城市綜合體的發展建設。目前，盲目追求“宏達敘事”，追求大尺度、大構圖設計之風盛行于城市綜合體的開發建設當中，一味追求把城市綜合體做的越大，越高，結果導致城市綜合體要么不顧當地的產業吸納和消費能力，要么在追求“快、大、最”的城市發展中造就了城市與人性的脫鉤。

作為引領多元都會生活方向標的城市綜合體，如何在城市尺度中融入人性尺度，實現城市與人的均衡發展，使速度與生活相平衡，是個目前急需解決的問題。雙尺度城市綜合體設計是對城市綜合體設計思維體系的完善。

促進城市的可持續發展

基于“雙尺度”的城市綜合體設計的意義本質在于實現城市的經濟效益、社會效益、生態效益的統一。通過對城市綜合體在城市層面上進行功能定位，避免了城市綜合體大大超出了人們的消費能力，造成了經濟資源的巨大浪費。同時城市綜合體在保證城市效率的同時關注人性的需求，從人的需求出發，建設可行、可望、可賞、可游的城市，體現了對社會與人的重視。

另外，“雙尺度”城市綜合體設計不僅體現了對城市綜合體規劃區域周邊自然環境的充分利用， 而且通過在城市綜合體內部建立充足、開敞、適宜的城市公共空間，保證城市綜合體內部的生態環境。

總之，“雙尺度”城市綜合體設計從經濟、社會、生態等方面來促進城市的可持續發展。

參考文獻

[1]蔣滌非，城市形態活力論，南京：東南大學出版社，2007.213~222

[2]沈磊 孫洪剛，效率與活力――現代城市街道結構，北京：中國建筑工業出版社，2007

[3]董賀軒 盧濟威，作為集約化城市組織形式的城市綜合體深度解析，城市規劃學刊，2009

[4]張磊，“雙尺度”城市設計初探：[碩士學位論文]，天津；天津大學，2011

篇2

關鍵詞：商業綜合體；外部空間；環境設計

一、城市商業綜合體的概念

目前，在國內外，對于城市商業綜合體的概念還沒有一個統一的標準，它是集中了商務寫字樓、時尚休閑購物、城市花園、高尚住宅、主題酒店、娛樂會所等形成的一個綜合性多功能的建筑群體。建筑群體之間是相互依賴和共同發展的關系，通過建筑群體的街區作用，交通系統之間的有效聯系，使城市外部空間得到了有機結合和利用，擴大了城市空間的利用價值。隨著人類社會和經濟的進步以及現代城市的發展，城市商業綜合體是時代背景下城市發展過程中的必然產物，在日益迅速的城市化進程中，城市商業綜合體具有特殊的區位價值和高度整合的功能，對城市空間造成很大的影響，也逐漸成為城市中充滿人氣與活力的公共空間。城市綜合體外部空間在城市發展和建設中起著重要的作用，和其它類型的建筑外部空間不同之處就在于它具有深刻的城市內涵，所以，在發展迅速的城市化進程中強調和關注城市商業綜合體外部空間環境設計，有利于提高城市品質，也是實現城市空間有機結合的重要途徑和重要手段。

二、城市商業綜合體外部景觀空間環境設計

在城市建設與發展中的作用商業綜合體外部景觀空間既作為城市商業綜合體空間的一部分，又作為城市公共空間的一部分，具有混合空間的雙重身份。城市商業綜合體景觀環境設計融合了城市空間與建筑空間的優勢，強化了參與者的空間感受?，F階段，在全球經濟一體化趨勢下，我國經濟和社會快速發展，城市化進程不斷加快，城市化水平日益提高，城市商業設施逐步完善并獲得了巨大的發展，現代化的城市商業綜合體在城市交通、城市形象以及空間布局都發揮著很大的作用，城市商業綜合體在城市的發展中占據著日益重要的地位。城市商業綜合體外部空間不但是商業空，還是人們生活中溝通、交流的活動場所，是城市社會生活的重要載體。城市商業綜合體景觀空間環境設計在延續城市活力、城市文化、城市建筑風貌和城市特色的同時，還應該具有景觀地標性。因此，在這么功能復雜、多元的人類活動空間中，如何在緊張的用地上滿足各功能業態的需要，如何更美化城市空間，這就需要對商業綜合體景觀空間的設計引起足夠的重視與規劃師、建筑師共同合作，努力創建出優秀的特色的混合型城市空間。商業綜合體外部景觀空間作為密集人流的活動場地，其與人的關系更親密，人們對此空間的感受也就更清晰。在商業綜合體逐步向專業化、特色化方向發展的今天，如何在滿足各功能的同時，又要發揮出“大而?！钡牡貥诵?、藝術性的特色，這就需要在設計中應以積極的心態充分挖掘區域文化，并將其加以提煉整理以一個鮮明的主題設計出具有地方特色的具有體驗式的商業綜合體外部景觀空間。

三、我國商業綜合體外部空間環境設計現狀及存在的問題分析

現代建筑對商業綜合經濟體的外部空間進行了整合的設計，建筑的室內空間和外部的商業空間都是它所包含的內容，商業綜合體不但是一個商業活動場所還是一個休閑娛樂的復合型綜合體系。然而，現階段商業綜合體外部空間環境設計存在著一定的問題，商業設施室內環境設計和室外環境設計沒有很好的呼應，給人帶來一種雜亂無章的感覺，下面就現階段我國商業綜合體外部空間環境設計的不足作簡要分析。

（一）室內設計與室外景觀的失調

一方面，一些商業綜合體環境設計僅僅重視建筑單體本身，尤其是立面，要么講究豪華氣派，要么講究新穎奇特，而外部景觀空間作為建筑坐落在地面上的載體，反而被忽略了，僅僅以廣場磚簡單覆之。另一方面，很多的商業建筑為了提升商場的檔次，投入大量的資金將室內進行豪華的裝修，但是對于室外的公共環境的裝修和設計卻沒有投入多少心思，以致于建筑空間室內外環境品質差異化增大，而且過于明顯，這種室內外環境品質的差異直接影響了對消費者的吸引力，不利于商業活動的繁榮發展。目前，有很大一部分商業綜合體外部空間只重視構成景觀以及硬件景觀環境設計，對于綠地等軟質景觀設計則缺乏必要的重視，綠色在景觀環境中設計的很少，而花崗巖、不銹鋼等材料應用的越來越多。

（二）以人為本的設計觀念的淡薄

設計師們在對商業綜合經濟體進行設計之前必須要先考慮到其規模的大小，然后再考慮設計成公眾性或群體性。社交活動是城市商業綜合體的最核心的部分，商業綜合體的外部空間在滿足人們通行的基礎上，為廣大消費者提供休息和停留的空間場所。在進行環境設計時既要考慮商品本身以及商品的營銷，還要顧及消費者的消費心理和消費行為。休憩空間在商業綜合體外部空間使用率是最高的，但是在實際的環境設計中，由于一部分設計師以人為本的設計理念淡薄，缺乏對其的重視，如在休閑座椅的設置方面非常的不合理，把休閑座椅設置在一些商場的死角位置，還有的商場里面只有大量的商品，外面直接是擁擠的城市道路，沒有供人停留休息的地方更沒有讓小孩游戲的場所，人性化環境設計的理念淡薄。

（三）地域性及文化內涵的缺失

為了過于追求現代城市化的發展，我國很多城市在現代化的進程中，已經慢慢的失去了其最本質的特色，對于地域文化性特征等因素在城市建筑中體現的并不明顯，很多的外部建筑的設計都趨于類似，往往是通過簡單的材質拼貼和變化來充成，又沒有進行空間的劃分;到處可見的垃圾桶、街示牌等設施使得商業空間的特色更加難以展現。

四、提高商業綜合體外部空間環境設計的對策

為了能夠讓商業綜合體的功能體現得更加明顯，一定要讓人們有強烈的欲望參與進來，這就需要為人們提供各種各樣的活動場所，滿足人們多樣化、多向性的需要。在對城市綜合體外部空間進行環境設計時，應該為人們創造更好的空間條件，以激發和組織更多的城市公共活動。

（一）室內外景觀呼應、協調設計

重視城市建筑的室內和室外環境設計，縮小室內外景觀質量之間的差異，增加城市建筑由內到外的吸引力，提高環境設計中綠色的介入，使室內外景觀遙相呼應，相互協調。另外，設計者還要樹立以人為本的環境設計理念，一切從人們的實際需求出發，促進在快速的城市化進程中城市的和諧、健康發展。

（二）創造具有城市文化品格的外部空間

在商業綜合體的外部環境設計上，一定要能夠讓消費者有認同感和歸屬感，因為商業綜合體外部空間是為人們提供服務和便利的場所，具有一定的場所精神，而這些恰恰可以使消費者可以較為清晰的認識到活動空間的地域差異，形成對該活動空間特別的印象和記憶。為了實現這一目標就需要設計者在進行環境設計時不但要考慮到消費者的行為需求，也不能忽視可能發生的諸多活動。在商業空間中形成場所精神需要一個比較長的過程，設計者在進行環境設計之前就要對周圍空間形態有比較全面的了解和認識，在分析城市特色和城市文化的基礎上，深入了解該地區的人文習俗以及環境等要素。在對商業綜合經濟體進行環境設計的時候，必須充分的考慮到其所在的地域性因素，和地域的人文景觀相結合，并充分挖掘城市地域文化，在進行環境設計時體現出該空間的獨特性和文化特征，形成并提高人們的認同感和歸屬感。

（三）基于環境質量的外部空間環境設計

通過對城市商業綜合體的空間進行改善來影響消費者在參與和使用過程中的積極性，如果其外部空間在設計上沒有考慮到環境質量，人們參與活動的積極性就會降低，城市商業綜合體外部空間只能是人們必要活動的場所。而外部空間進行環境設計，室外環境質量提高，例如城市商業綜合體外部空間有很多供人們停留和休息以及娛樂的空間和設施，人們參與的積極性會有很大的提高，會形成自發性的活動，有利于形成具有良好氛圍的社會活動場所，更有利于商場的長期穩定、和諧發展。所以，城市商業綜合體外部空間設計是要充分考慮環境質量，把環境設計作為城市商業綜合體外部空間設計的重要方面，為人們提供盡可能豐富的景觀條件，讓人們積極的參與進來，在改善人們生活方式的同時進一步促進城市的發展。

（四）基于消費者行為需求的外部空間環境設計

人們在商業綜合體的外部空間的一些活動，能夠真實的反映出人們的一些需求，如人們在馬路邊的欄桿上休息，實際上是人們的休息需求沒有得到滿足的反應，所以，商業綜合體外部空間的環境設計必須充分考慮到人們的各種行為。在商業綜合體外部空間景觀設施中對于動態、靈活多變與一成不變的景觀元素，人們更趨向于喜愛前者，例如商業綜合體外部空間中可移動的而且比較靈活的座椅普遍受到人們的歡迎，而對那些比較大的混泥土雕塑則相對反感。人們在商業綜合體外部空間中的行為方式是多種多樣的，這就要求外部空間在進行環境設計時要尊重人們的使用習慣和使用要求，盡可能的通過運用多種景觀元素來實現和促進交往活動的發生，在滿足人們行為需求的基礎上，更好的進行外部空間的環境設計，進一步促進城市商業綜合體和諧發展。

五、結語

城市商業綜合體，這種源自“城市綜合體”的新概念已逐漸被人們認識和了解，并引導了現代商業地產的升級與變革，形成了以業態多樣化、消費享受化為特征的休閑商業聚集。在改善城市形象的同時，其營造的外部空間也為城市大眾活動拓展了新的場所。所以，當代影響商業綜合體環境設計的因素以及它未來發展的方向都值得我們去思考。

參考文獻：

[1]黃神繼.城市綜合體外部空間環境設計分析[J].低碳世界,2016,(07):24-25.

[2]徐巖.城市商業綜合體外部空間環境設計及策略研究[D].西安建筑科技大學，2012.

[3]劉雨涵.城市綜合體景觀設計研究[D].重慶大學,2016.

篇3

【關鍵詞】城市綜合體；可持續性發展；系統性

Discussion on Sustainable Development of Wuhan city complex

Chen Jun，Zhu Ye

（Wuhan Polytechnic Wuhan Hubei 430074）

【Abstract】This paper introduces the development of the urban complex， as well as Wuhan complex in urban development process in the development of the status quo， the clarity of the sustainable development of the urban complex is the development trend of urban complex in the future， and has carried on the discussion and analysis from the perspective of sustainable development of Wuhan urban complex system development.

【Key words】Sustainable development；System

1. 引言

隨著城市化進程的不斷發展，估計我國在未來20年內城市新增人口將在4億左右，要解決如此大規模城市人口的居住和生活需求，建設城市綜合體是個現實的選擇。習慣快節奏的現代都市人需要有一個方便、快捷、經濟等多功能集于一體的綜合空間，進行高效率的生活和工作，所以城市綜合體應運而生。城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、會議、餐飲、展覽、文娛休閑和交通等功能空間的三項以上進行有機組合，從而形成一個規模大、功能多、效率高、交通便利的相互依存、相互助益城市建筑綜合空間。所以，城市綜合體是社會、經濟及城市形態發展到一定階段的必然產物。近年來，我國各城市掀起了城市綜合體規劃建設熱潮，城市綜合體呈現蓬勃發展態勢。

2. 城市綜合體分類

2.1 城市綜合體按所處位置不同可以劃分為： （1）城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬達廣場；（2）交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城；（3）城市副中心城市綜合體（城市副中心是城市經濟新增長點），如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區、沈陽鐵西城市副中心等；（4）城郊結合部城市綜合體，如江蘇昆山世茂?蝶湖灣。

2.2 城市綜合體按規?？煞中?、中、大型三種，建筑面積在10萬m2～20萬m2為小型，20萬m2～50萬m2間為中型，大于50萬m2為大型綜合體。由于很多的大城市市區已經沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體目前的選址在城郊結合部居多。

3. 城市綜合體特征

3.1 超大的室內外空間。

城市綜合體與城市規模相匹配，與現代化城市立體交通系統相聯系，一般都具有超大的建筑群體和生活空間。建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

3.2 立體交通體系。

通過地面交通、地下交通、天橋層的有機規劃，將建筑群體的內部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等有機聯系，打破了傳統街道單一層面的概念，由不同交通方式有機組合而成的綜合換乘中心，形成豐富多變的立體交通空間。

3.3 現代城市設計。

應用現代城市設計理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念，通過標志物、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富景觀與舒適環境，使城市綜合體自身景觀與城市景觀有機融合。

3.4 高科技集成設施。

城市綜合體集合了大量高科技、智能化的設施。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯等為主；通訊由電話、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證，以適應未來數字化辦公、生活和休閑需求。

4. 國內城市綜合體的發展

（1）我國的城市綜合體發展大致有三個層次。我國的北京、上海、深圳等城市在20世紀90年代就建成了國內最早的的城市綜合體，例如北京的國貿中心，上海的新天地，深圳的華潤中心等。這些地區已建成的城市綜合體的總體數量較多、單體規模較大，已經由開發建設階段發展到成熟運營階段。

（2）杭州、成都、濟南和寧波等城市的綜合體發展雖然起步略晚，但是發展迅速，這些城市都提出了開發建設城市綜合體的發展目標，例如杭州計劃開發100個綜合體，成都計劃開發48個綜合體等，這些地區為此專門制定了發展規劃和工作措施，目前會大力進行城市綜合體的開發建設。

（3）還有一些經濟較為發達的地級市也已經確定了城市綜合體發展模式和目標，現在正處在規劃設計、立項審批或建設的初期階段。也許不久，在中西部城市也會迎來城市綜合體的開發建設。

（4）據統計，2011年至2015年間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍。

5. 武漢城市綜合體的發展現狀

（1）2008年，利嘉置業第一個將城市綜合體的概念引入武漢，光谷世界城步行街的優秀運作是他們成功的模板。從2009年起，武漢進入綜合體的開發熱潮，此后以年均10個左右的速度推向市場。目前，武漢商業綜合體項目已多達40多個。在中部崛起和商業時代的大背景下，一批綜合體項目紛紛動工，如武漢中央文化區、綠地國際金融城、武漢CBD、漢陽人信匯、泛海國際居住區、碧桂園凰城、萬科金色城市、漢口城市廣場、大武漢1911、 聯投廣場、漢口北批發第一城小商品城等。

（2）萬達集團在武漢重點推出巨無霸城市綜合體項目，占地約1.2平方公里，總投資突破500億。武漢本土的一些傳統住宅開發商也已經開始把商業、辦公、居住、文娛等城市生活空間進行組合，打造成一個個多功能、高效率的城市綜合體項目。加上早期投身武漢城市綜合體開發的開發商的后續發力，讓武漢綜合體呈現遍地開花的發展態勢。武漢已經有28個項目在建，多數項目都在10萬平以上，多個項目甚至超過百萬方，且大部分會在這3年內完工。在沖刺數量的同時，城市綜合體的規模體量也在一再放大。

6. 城市綜合體的可持續發展策略

是否真的需要如此多的城市綜合體？ 一方面，大批城市綜合體項目依舊匆忙上馬；另一方面，各地失敗案例屢屢顯現。對當地商業的可持續發展起到了不良的影響。城市綜合體如何進行可持續發展，是迫切面臨解決的問題。可持續發展的城市綜合體應具有低碳性、節能性、生態性，能夠與城市環境、社會生活、地域文化經濟和資源協調發展。

6.1 城市規劃。

城市綜合體應在城市發展戰略指引下，與城市空間和功能布局相融合，且具有前瞻性，結合人口、交通條件、周邊商業情況等多因素，進行科學選址，可以考慮城市綜合體優先選址在交通便利、人口集中、商圈繁榮的城市核心區，或是商業相對集中的城市副中心，并合理靈活確定綜合體開發規模。有效整合城市公共交通網絡，實現高效、緊湊、快捷的換乘，具備交通便捷的區位優勢，交通便利會給城市綜合體帶來巨大人流與物流，保證項目資源使用最大化。在規劃建設時還要注意基礎設施的配套能力，改造提升城市的給排水系統，供電系統，通訊系統和數字化系統等。

6.2 資金保障和商業運營管理。

城市綜合體開發周期和營銷周期都比較長，所以對開發商的資金能力有更高要求，整個建設過程中都需要充足資金，避免影響工程進展及后期運營。這就要求開發商有穩定融資渠道，合理分配資金周轉。需要開發商有掌控全局的能力，竣工后的運營管理對城市綜合體的可持續發展更為重要，加強綜合體運營管理，提升開發商的專業化能力和開發能力，既有利于迅速收回前期投資成本，也有利于綜合體的后期開發。

6.3 建筑節能技術應用。

城市綜合體在設計時可以遵循氣候設計和節能的基本方法，對建筑規劃分區、群體和單體、建筑朝向、間距、太陽輻射、風向以及外部空間環境進行研究后，設計出低能耗建筑，如設置底層架空、屋頂花園、建筑水循環系統等。同時考慮采用一些先進的技術來進一步節約碳排量和運營成本，如太陽能熱水收集、屋頂設置光伏電池、先進的熱能回收、LED照明、熱電聯產技術等。

6.4 多樣性、多元化、差異化的發展策略。

城市綜合體建設中要注意差異性規劃，采取“層級布局”，因地制宜，結合當地自然和文化資源、商業氛圍、經濟發展水平、城市發展方向等合理定位。在省會地區建設傳統城市綜合體，而在經濟欠發達地區，用城市綜合體理念實施城鎮建設，可對當地經濟發展提供更大的主導作用。城市綜合體要突出保護和繼承的關系，融合提煉地域文化、民族元素和建筑符號，深入挖掘當地民族歷史文化資源，充分體現民族、地域文化元素，體現地域文化特色。在當今建筑風格同質化嚴重的背景下，融入民族特色、地域文化特色，提升建筑品位。

綜上，城市綜合體作為一種新型地產開發模式，其具備資源整合性、系統復雜性、業態多樣性等多種特征，有著強大的生命力和良好的發展前景，但由于其還處于發展的初級階段，需要完善和改進。

參考文獻

[1] 張璐.城市綜合體發展之道[J].走向世界，2010，6：86～88.

[2] 翟曉軍.可持續型城市綜合體設計探析[J].中外建筑，2012，6：130～132.

篇4

隨著城市的發展，原本鮮明的商業區和居住區的劃分已經被打破，新型的城市商業綜合體的出現體現了現代社會市民對于居住、工作和購物一體化的需求。城市商業綜合體是一種集合多方面多功能的建筑模式，是未來城市規劃中的重要內容。如何將人性化景觀設計的理念融入商業綜合體中，是一種非常有意義的課題。

2我國城市商業綜合體景觀設計現狀

2.1城市商業綜合體研究

城市綜合體是建筑綜合體的一類而城市商業綜合體包含在城市綜合體中。城市商業綜合體的概念定義為：以商業購物為基本內容，容納并有機地整合了城市商業、辦公、住宅、酒店、會展、餐飲、會議、娛樂中三種以上的城市職能，在各功能之間建立互惠互利且相互依存的“商業生態鏈”，具有復合功能、高效集約且滿足高情感需求的城市局部相對完整的綜合性單體或群體，是有機延續城市網絡的一部分。

2.2景觀設計在商業綜合體中的應用

景觀構成要素分為硬質和軟質兩大要素;硬質景觀要素以人造材料為主，包括地形、鋪裝、墻體等內容;軟質景觀要素包括光影、水體、植物等自然要素。目前豐富多樣的材料與藝術的介入，讓景觀構成要素在形式的表達上更為新穎。硬質景觀多為人造材料，即便材料豐富、色彩艷麗也容易產生冰冷生硬的效果，若要達到較佳的景觀效果必要與軟質景觀相互協調。一則硬質景觀與建筑風格相協調，二則應多引入水體和植物景觀等軟質景觀以達到全方位鏈接城市環境，讓建筑成為富有活力與能量的生態斑塊。城市商業綜合體景觀環境設計是激發空間活力，美化空間的重要手段，具有高參與度、強吸引力的特點。

2.3現階段我國城市商業綜合體景觀設計

通過對現階段我國部分城市商業綜合體設計的分析，認為在設計和使用中，往往忽視了對于消費者的人性化的考慮，相關的例子諸如：忽視無障礙設施的設計或者設計考慮不夠周全，混亂的內部交通線路規劃，休息座椅設置不合理等等。“形式大于內容”就是這種設計理念之下造成的嚴重后果。實用性較差，忽略了消費者的心理和行為需求，直接導致消費者和業主的使用體驗。如果在景觀設計中更多的考慮人性化的設計方案，空間環境和景觀設計將會更加有趣。

3人性化設計原則

景觀設計最為重要的一個理念就是創造環境和人的和諧，使得兩者相得益彰，對于人的行為和心理的研究，也是為了更好的實現這一目標。很多關于景觀設計的書籍和著作中，都強調了人與環境的關系?，F代商業綜合體的景觀設計已經不在以單純的美觀作為主要的設計的目標和評價的指標，應該是一種更多的關乎人在社會和自然中關系的設計方案。在這種空間布局和設計中，“以人為本”的人性化設計理念要求從人的社會需求入手。無論是在城市商業綜合體建設還是維護中，都應該將人性化的理念融入景觀設計中。

3.1無障礙設施的設計

城市商業綜合體中必然會有一部分參與者和消費者是肢體活動不便的傷殘人士和老弱人群，在商業綜合體的景觀設計中，體現這樣一種人文的關懷就是人性化設計理念的最好體現。商業綜合體景觀設計應能夠最大程度上滿足所有使用者的需求，使得每一個人在使用過程中享受到高品質的商業服務。設計時在進行商業綜合體景觀設計時，經充分考慮各階層、各方面人群的需要，其中就包括老年人、婦女兒童和傷殘人士等弱勢群體。在具體的設計中，可以考慮在地面坡道、盲道、地面防滑措施、指引標志、多尺度和高度按鈕設計等方面進行努力，這方面的考量需要成為人性化設計中的主要方面。其中盲道的實際寬度和施工標準都要達到國家標準，同時考慮弱勢群體的交通便利程度，只有在為他們提供消費休閑服務的同時，是他們感受到景觀設計所到來的便利和舒適體驗，才能真正體現以人為本的人性哈設計理念。

3.2休息功能設施的設計

城市商業綜合體與一般的中小型商業建筑空間有很大的區別，城市商業綜合體能夠為居民提供更為多樣化的服務，一站式的購物和休息“天堂”是綜合體中景觀設計所要追求的目標。往往購物者在一段時間的購物后，會感到疲勞，在這個時候，如果景觀設計的休息區域能夠提供舒適的環境，將會極大的提升消費者的購物體驗?！傲糁M者的腳步，就留住了商機?！闭f的就是這個意思，聰明的盡管景觀設計師能夠站在消費者的角度進行思考，消費者在休息之后，將會進行下一階段的購物，而不是直接回家休息，這在一定程度上帶動了商家的營業。

3.3停車場等公共服務的人性化設計

商業綜合體往往選址在市中心等黃金地段，“寸土寸金”的市中心對停車場的建設和使用提出了難題。根據已建成的城市綜合體的成功經驗，較為人性化的設計應充分考慮到未來人流量的增加和節假日等特殊時段消費者激增的情況，建議采用機械性停車場和獨立多層停車場的設計。3.4人性化的空間設計城市商業綜合體在空間設計方面所遵循的人性化設計理念主要有以下幾種：首先是開放性原則，該原則更加重視流動空間的使用，一改之前封閉空間的設計方法，更多的考慮多數人對于空間的需求；其次是多樣性原則，商業綜合體中的活動人群包括各種不同類型的人，他們在其中有著不同的目的，在休閑、娛樂、餐飲等方面的需求各不相同，應在景觀設計中體現這中多元化的要求；最后是可識別性元素，商業綜合體的功能組塊較為復雜，容易使人產生迷失感，可識別性就要求給予空間一種大家公認的特征。

4結語

未來的商業綜合體必將更多的考慮人的需求，人性化的設計將是其中一個非常重要的內容。結合我國當前城市商業綜合體景觀設計中的問題，在今后的設計中應更多的考慮生活在其中的市民的需求，本文探討了人性化設計原則對于知道今后的景觀設計具有重要意義。

作者:谷張繁 單位:浙江安道設計股份有限公司

參考文獻：

[1]陳麗君，鄭智聰，賴鐘雄.城市商業綜合體環境景觀設計研究——以莆田大唐廣場為例[J].長江大學學報（自科版），2015，（15）：31-35+5.

[2]陳麗君.城市商業綜合體環境景觀設計研究[D].福建農林大學，2015.

[3]段時霞.商業綜合體人性化建筑設計方法研究[D].長安大學，2014.

篇5

【關鍵詞】 綜合體 智能化 現狀 發展

隨著信息技術在我們生活中的應用，我們對于網絡的依賴也越來越強，所以城市的綜合體和智能化的發展是必不可少的，當城市逐漸地完成綜合體、智能化的時候，我們的生活水平將會得到大大地提高，我們的生活也將越來越方便，因此實現綜合體和智能化是現代城市的發展趨勢。

一、綜合體、智能化的定義

綜合體智能化是包含了兩個概念，分別是綜合體和智能化，所謂的城市綜合體是指將商業、辦公、居住、休閑娛樂等等各種生活活動都聚集在同一個地方，從而形成一個非常方便的生活圈、娛樂圈，所以居住在綜合體的城市的人們是非常地方便的，目前我國已經實現了綜合體大的城市有株洲神農城。另外一個概念就是智能化，隨著信息技術的發展以及普及，智能化也將是城市的發展趨勢，如果城市可以實現智能化，那么我們的生活將會變得更加地便利，在智能化的城市里，我們不需要擠地鐵，因為在智能化的城市里，我們可以有效地掌握到地鐵的客流量，從而有效地避開客流高峰。

二、城市綜合體智能化的現狀

目前我國的城市綜合體智能化還只是處于開始發展的階段，首先對于部分的大城市來說，要成立一個綜合體智能化的城市的成本是非常大，第一大城市的人太多，要建立一個融商業、辦公、生活、餐飲等等各個方面為一體的城市是有一定的難度，其次對于一些二三線的城市來說，雖說人們的數量沒有一線城市的多，但是二三線資金有限，也是很難建立綜合體智能化的城市。所以說我國的城市綜合體智能化還處于開始發展的階段。目前我國比較經典已經實現了綜合體和智能化的城市有株洲神農城。

三、城市綜合體智能化的發展和機遇

1、智慧經營。所謂的智慧經營是指通過相關的智能化設備來分析廣場上客流量，從而根據客流量來制定相應的銷售計劃。例如在周末客流量比較多的時候，要吸引顧客的注意力就比較容易了，因此在商品展覽區應該展示一些比較新潮有趣的商品，并且寫上相應的折扣范圍，從而更好地引起顧客的購買欲望。當客流量比較小的時候，店家們就要紛紛打起價格戰，從而更好地吸引顧客的注意力，所以當實現了智能化的時候，商家就可以根據客流量的數量來恰當地制定相應的銷售計劃，從而更好地實現利潤最大化。

2、智慧管理。所謂的智慧管理是指要在綜合體的城市實現智能化管理，從而方便人們群眾的出行，例如智能化停車場管理。所謂的智能化停車場是指當車主進入了停車場后，會有相應的軟件將停車場的停車情況展現出來，通過軟件的展示，我們就可以明確地知道那個地方是有空位可以停車。

3、創新的智能化手段。為了更好地提高服務質量，提高人們的生活水平，在實現城市綜合體和智能化的時候，我們應該根據顧客的需求來實現各種創新的管理和經營。

四、如何做好城市綜合體智能化的管理

1、做好監控中心。對于綜合體智能化的城市來說，我們必須要做好相應的監控中心，這樣當出現問題的時候我們才能更好地根據監控來解決問題。比如當某個樓層出現了盜竊事故，我們就可以根據監控視頻來鎖定和追蹤犯人，從而更好地確保我們的人身和財產安全。

2、做好服務中心。隨著城市實現綜合體智能化，人們的生活、辦公、娛樂都處于同一個地方，這個時候就難免會出現沖突和矛盾，而且我國的城市綜合體智能化還處于開始發展的階段，所以我們就要做好各種服務工作。為了更好地解決在發展過程中出現的問題，提高服務態度和質量，各個部門都應該開展相應的服務窗口，從而更好地為人們服務，提高人們對于城市綜合體智能化的滿意度。

3、加強數據的分析和應用，更好地提高服務質量。要更好地實現綜合體和智能化的城市，更好地提高服務質量，那么在實現智能化的時候，我們就要加強對數據的分析和應用，比如我們可以建立一個全方位的監控和分析的局域網絡，在這個局域網絡中，我們可以共享各種信息資源，比如寫字樓、商場、停車場、酒店等各個主體就可以將自己的相關信息都共享到這個局域網中。然后各個商家就可以借助局域網來獲取自己想要的信息，從而更好地提高自己的服務質量，提高自己的營業水平。

隨著我國經濟的發展以及信息技術的發展，城市的綜合體智能化發展是必要的，在我國城市綜合體智能化的發展過程中，不僅政府要加大對城市綜合體智能化的建設資金，人民群眾也應當支持城市綜合體智能化，這樣才能更好地加快我國城市綜合體智能化的發展進程，進一步地提高我國人民的生活水平。

參 考 文 獻

[1]齊宇.城市綜合體地下車庫空間導向性與識別性研究[D].西南交通大學，2013.

篇6

關鍵詞：商業綜合體；三水天聚廣場；建筑設計

隨著我國城鎮化進程的高速發展，許多城市面臨著新的問題：城市人口激增、土地資源緊張、綠地面積銳減、交通堵塞等。城市問題的解決方案在很大程度上將依賴于土地利用的高效化與集約化[1]。因此，設計和建造綜合體建筑，將不同功能單元進行組合，可以實現彼此的相互激發和利用，有效的節約城市土地資源，優化城市空間環境，這是解決城市問題的有效途徑。綜合體建筑指的是由多個使用功能不同的空間組合成的建筑，又稱建筑綜合體[2]。建筑綜合體是指將城市生活空間的三項或以上功能如居住、商業、辦公、展覽、文娛、餐飲等進行有機組合，并在各部之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個高效率、多功能的綜合體系統[3]，成為城市立體開發與更新改造的重要途徑。近年來我國也出現了一些成功的實例，如北京王府井的東方廣場，上海的金茂大廈等，取得了良好的社會經濟效益。商業綜合體建筑是綜合體建筑的一個類型，故也具有上面所描述的特征：有著日趨多樣化、規模越來越大的形態，起著聚合城市單元空間功能的作用。擁有這些特征的商業綜合體成為了城市的催化劑，可重塑當地景觀與環境；可銜接多種交通空間，方便人們的出行并提供多種活動空間。

1設計理念

城市建筑綜合體的發展得益于多樣化的城市生活與集約化的土地開發，它以高度開放性和聚合性的職能與空間成功地將社會生活、建筑空間和城市環境有機結合在一起，形成一個復雜而完整的空間體系。僅從建筑學理論與方法的角度來研究和設計建筑綜合體是不夠的，需要具備綜合的設計理念，從更為廣泛的理論領域—系統學、生態學、文化學等多學科角度來進行探討[4]。

1.1系統的觀點

建筑綜合體是由多種不同功能單元、不同性質空間組成的相互作用、相互制約的有機體，是相互聯系、相互激發、優勢互補、共同發展的整體。

1.2生態的觀點

即重視自然環境與生態系統對人類生活的影響，合理利用現有資源，優化資源利用方案等，從而創造一個人與自然環境和諧共存的環境的觀點。

1.3文化的觀點

建筑是人類文化的容器，在建筑設計當中，對于文化的研究，包括對文化的傳統性、民族性、地方性以及它與人的思維模式和心理特征的關系等方面的研究，是不可或缺的一個環節。

2設計方法

建筑設計旨在以建筑空間功能來滿足人們的需求，然而人的需求是多樣的、隨機的、復雜的，是不斷變化著的，這與建筑本身相對穩定的特性相矛盾。為此，人們在設計時須要充分考慮建筑空間的不定性和設計的可變性，以加強建筑對生活變化的適應性[5]。

2.1空間的不定性

利用行為科學研究發現，人們在建筑中的行為經常是越過兩極分化的界線在“中間”區域行動，而并不僅僅是在“是”與“否”兩極上運動。比如，人在室內卻希望享受到室外的新鮮空氣、陽光；人在室外又希望遮日曬、避風雨等。這就使我們意識到解決問題的理想答案更加多元化，除了“是”與“否”，還有“且”。建筑空間的不定性主要表現在：空間圍與透之間；邊緣與過渡的空間；空間的彈性與生長；以及有限的尺寸與無限的意境之間等。

2.2在設計中要注意可變性

現在建筑綜合體越來越多的被人們所接受，因為它能在同一地點、同一時間，為人們提供差別化需求的不同場所，非常方便。而這些不同的需求與人們的生活密切相關。人們追求生活的方式在不斷進步，這也就對建筑綜合體提出了不斷創新的要求。由于建筑綜合體規模較大、功能多樣，所涉及因素問題較多，在設計的時候務必要關注“不定性”，可變性、靈活性成為建筑綜合體的重要特色。

2.3具體設計思路

建筑空間的不定性與設計的可變性不是一個矛盾體，綜合建筑的形態和功能來看，它們是相互促進、相互支撐的統一體。具體設計思路如下：2.3.1設計定位建筑綜合體既是對城市人口與資源的重新配置，也是對城市商業生態與審美情趣的重新塑造。這種建設往往需要投入巨大的人力物力，并會顯著影響城市的商業生態。通過觀察若干類似項目，發現綜合體建筑成長趨勢存在類生態化的特點，這些特征是我們的設計定位必須注意的要點[6]，包括地域問題、功能的選擇、保證功能內部平衡、靈活多變的商業運營以及整體自我協調與更新等。2.3.2建筑空間的圍與透建筑空間是圍與透的統一體，圍與透是建筑空間的基本矛盾。建筑空間是圍中有透的室內空間和有限定的室外空間的結合。各種空間互相滲透，融為一體。表現在水平方向的通透、垂直方向的滲透以及內外空間的滲透等。空間的圍與透產生了多維度、多層次的景觀效果，使有限的空間產生無限的意境。2.3.3重視過渡空間的處理為了將各個單元空間有機聯系成一個更有效、更豐富的整體，需要在建筑綜合體中設置許多過渡地帶和區域。這些過渡空間不是單純的起到交通往來的作用，它還是一個豐富多彩的、充滿了不定性的區域，各種信息在這里交匯融合。例如，走廊、門廳、中庭等。2.3.4預留生長的空間在設計建筑綜合體的過程中，會根據要求選定適宜的位置和規模尺寸，也會充分考慮它今后自我調節的可能性。但隨著社會的發展，建筑的改建擴建勢所難免，因此有必要為建筑本身的發展適當留出增建、接建的余地，使得建筑有一定生長的可能。

3應用實例

3.1概況

“中國通號•三水天聚廣場”項目位于佛山市三水區輕軌北站一側，基地面積11.33萬平方米，建筑面積約47萬平方米，總投資約25.1億元。項目建設內容包括有上蓋客運站、有上蓋公交站、空中太古里仿古步行街、公寓、酒店、辦公、商業、住宅、輕軌平臺和空中連廊等，負一層為全人防地下室。它是以交通樞紐為導向的大型商業綜合體，建成后將成為三水新城的交通總樞紐和商業中心，被納入三水區重點工程項目。三水天聚廣場大型商業綜合體擁有一般綜合體建筑的典型特征：3.1.1空間尺度大三水天聚廣場商業綜合體是與佛山市城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此需要設計超大空間尺度。3.1.2交通立體化通過有機規劃地下建筑、空中連廊和交通工具換乘站場等，將建筑群體的地下或地上的交通與公共空間貫穿起來，構成立體交通系統形態，形成豐富多變的街道空間。3.1.3高科技設施綜合體建筑有大眾化的一面，同時也是高科技與智能的集合。高科技含量設施的發展推動了這種建筑形式的產生。室內交通以現代電梯體系為主；通訊以有線電話和無限網絡組成；安全系統則通過人員安保系統、呼叫監聽系統等得以保證。

3.2設計內容

“中國通號•三水天聚廣場”項目結合佛山市的整體規劃，為滿足人們居住、經商、休閑娛樂、辦公、換乘交通工具等需求，該城市商業綜合體做了以下設計：3.2.1規劃緊密與城市整體規劃緊密結合，未來佛山市將建成全覆蓋城市地鐵網絡，三水區地鐵也在規劃當中。三水天聚廣場結合了多種交通工具站場的設計，形成了一個大型換乘場所，極大程度方便人們的出行。3.2.2上蓋物業引進備受市場青睞的“土地集約”概念設計，采用大底板、站場上蓋物業方案，最大限度節約和利用土地資源。地鐵上蓋物業的建筑形式成就了一種全新的商業地產格局模式：地鐵商業。由此，地鐵出口將會成為一個流金淌銀的“黃金出口”，進而為城市經濟發展添加活力。3.2.3組合業態本項目業態多樣，是集輕軌三水北站（無縫連接）、公交總站、長途客運站一體的交通樞紐；是融合商業零售、酒店餐飲、商務辦公、公寓住宅、休閑娛樂五大核心功能于一體的城市經濟聚集體；是集商業、辦公、居住、旅店、餐飲、會議、文娛等于一身的大型商業綜合體。并在廣場中設計建造仿古步行街，以增添歷史文化氛圍。3.2.4消防設計以特殊消防性能化設計加強消防安全措施的形式，通過全國消防專家庫成員組織的專家小組論證和設計審批后突破了現有消防技術規范，通過了站場有上蓋設計、兩個消防疏散層面的設計、疏散距離不足時借用相鄰防火分區疏散的設計等系列設計創新，使集約土地方案得以成立。

4結語

綜合體建筑能有效節約城市土地資源，為城市居民生活帶來便捷。佛山市三水區的在建項目“中國通號•三水天聚廣場”是一個集商業運營、休閑娛樂、辦公居住、交通樞紐等功能的大型商業綜合體，其主要設計創新點如下：1）引進備受市場青睞的“土地集約”概念設計方案，采用大底板、站場上蓋物業方案，最大限度節約和利用土地資源。2）本項目業態多樣，是集輕軌三水北站（無縫連接）、公交總站、長途客車站一體的交通樞紐，交通站場部分采用大空間設計，結構復雜，施工難度大。3）突破了現有消防技術規范，通過站場有上蓋設計、兩個消防疏散層面的設計、疏散距離不足時借用相鄰防火分區疏散的設計等系列設計創新，使得集約土地方案成立。4）克服有頂站場、上蓋物業、結構轉換、消防性能化設計、植入百年三水歷史文化仿古步行街、超大面積人防地下室設計審查等諸多技術難點。

參考文獻

[1]謝曉玲.城市土地該走集約化利用之路[J].城市開發，2006.(5):12.

[2]黃珂.“整合”—商業綜合體設計研究[D].重慶大學，2010.06.

[3]原偉.城市綜合體與城市公共交通銜接空間的設計探討[D].重慶大學，2010.05.

[4]吳蕙.設計結合城市—建筑綜合體設計淺析[D].昆明理工大學，2002.06.

[5]李茂盛，李建學.淺析建筑綜合體的設計方法[J].知識經濟，2011.09.

篇7

關鍵詞：商業綜合體；設計方法；未來發展

Abstract: With the continuous development of urban economy, more and more new business building modes appears and develops, especially the development of contemporary commercial complex building drawing more attention. This paper detailedly describes the concept of urban commercial complex building, expounds the problems of it’s current development status in China through field research, analyzes the design points and means, and makes outlook for the future development of urban commercial complex buildings.

Key words: commercial complex buildings; design means; future development

中圖分類號：TU2文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）

綜合體建筑的定義，是將公寓、公園、寫字樓等多種具有城市生活功能空間進行合理組合搭配，構成一個可以實現高效率、多層次工作狀態的建筑組合?，F實生活中，綜合體設計可以使各種城市建筑相互搭配、相輔相成，做到在功能上相互依存、相互助益，從而使其能夠適應城市多樣化生活的需求，并進行自我更新與調整，以促進城市的進一步發展。而城市商業綜合體更是促進城市經濟進一步發展的良好條件。

城市商業綜合體出現的必然性

1.1城市商業綜合體的概念

城市商業綜合體的簡稱是商業綜合體，英文名稱為HOPSCA，它是隨著城市功能的多樣化、規模大型化、以及空間與流線組織復合化而逐漸發展的一種新的復合地產，因此它統領著當今的地產模式，被稱為當今地產模式的最高形式。

城市商業綜合體的英文名稱是由酒店、寫字樓、公園、購物中心、會議中心等的首個字母組合而成，每個商業綜合體至少由以上三種功能復合而成。各部分功能之間形成了一種相互依存、互助互益的關系。它是以一種功能為主、多種功能為輔配套齊全的多功能建筑群，它是城市功能的綜合版，它具備了一座城市應有的功能。

城市商業綜合體整體布局完善、功能齊全、特色分明，它是多樣化化、分散化、多層次的現代服務業聚集區。它具備商業配套和生活服務的雙重模式，是現展的主流更是未來發展的趨勢。城市商業綜合體對一個城市經濟及商業的發展具有極大推動作用。

1.2城市商業綜合體的出現的必然性

城市商業綜合體的出現的必然性有兩個：

首先，第一個必然性就是由于經濟的快速發展，那么城市也隨之發展，由于城市的快速發展及城市的生活水平提高以及城市所需的工作崗位增多，美好的城市生活的夢想在越來越多的人心中扎下了根，一些經濟收入水平較高的城鎮家庭搬進了城市居住，同時一些農村的務工人員大肆涌入城市，導致城市人口日益膨脹。同時，由于城市的發展，導致城市的規模不斷擴大，土地資源緊張的問題日益加深。這兩個原因導致各種矛盾的日益暴露，例如：個人生活成本加大、經濟運行效率降低、高品質的生活需求、缺乏景觀和活力等等，伴隨著各種問題的產生，人們積極尋求一種適合的解決方案，于是城市商業綜合體應運而生啦！

其次第二個必然性就是城市商業綜合體對城市的發展具有巨大的促進作用，它適合現代都市的發展，從其自身而講，它是三維空間開發、多功能空間組合、立體交通體系的結合體，具有提高土地利用率、滿足多種需求、改善區域交通等的重要作用。

城市商業綜合體的設計特色

2.1城市商業綜合體的外部設計特色

城市商業綜合體的外部設計特色主要有：高可達性、高密度集約性、整體統一性、功能復合性、土地使用均衡性、空間連續性、內部與外部聯系完整性等特色。高可達性，城市商業綜合體通常位于交通網絡發達的城市功能集中的幾何中心處，像交通的沿線地帶、城市中心地帶、商務區等，因此說，城市商業綜合體的設計特色具備與外界聯系緊密的發達的城市交通網絡及信息網絡；高密度、集約性。建筑的高度和建筑密度都很高，形成高聳的高樓大廈的景象，是城市形象的重要標志，代表了一個城市的發達程度。人口密度大，白天、工作日工作人群進出密集，夜晚及周末消費人群進出密集，城市商業綜合體依據白天與夜晚、工作日與非工作日所需的功能不同而形成互補，形成多功能、全面的建筑群落；整體統一性。設計風格統一，城市商業綜合體中，各個單體建筑聯系緊密，互相影響和配合，同時，城市商業綜合體與外部的聯系緊密、協調、整體、統一；功能復合性。城市商業綜合體擁有城市的多種功能，如：商務辦公、居住、文化娛樂消費、完善的交通運輸體系等，因此，其自身可以實現完整的生活、工作配套運營體系。城市商業綜合體的各個功能聯系緊密，缺一不可；土地使用均衡性。注重均衡的土地使用方式及最大限度的利用土地資源、避免土地過分集中是城市商業綜合體的重要設計特色。對于不同的土地要進行不同功能的建筑群分工，對于不同時段商業綜合體的功能也要進行相應的變化，如晝夜之間、假日和工作日之間對商務、消費等的需求就會不同；空間連續性，空間的連續性在設計時會從兩個方面進行綜合考慮，即橫向和縱向兩方面。橫向即在城市商業綜合體進行設計時，會從整體上進行思考，其各功能具有相互聯系性，只要一個功能發生改變，整體也會隨之改變。縱向即建筑物的立面會影響綜合體的整體性，因此，必須保持建筑風格的整體性、統一性。綜合體要形成空中、地下和地面多層次的聯系，形成互補的流動的空間體系；內部、外部聯系完整性。城市綜合體內部具有完善的交通運輸體系及信息網絡體系，通過完善的交通網絡體系，商業綜合體內部的各個功能形成有機聯系，城市商業綜合體對外界的依賴性較強，外界的交通體系直接影響商業綜合體的功能和效率。

2.2城市商業綜合體的內在設計特色

城市商業綜合體的內部設計特色主要有：大空間尺度、通道樹形交通體系、高科技集成設施、現代城市景觀設計等。大尺度空間，室內外空間較大，一方面與現代城市規模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣化相匹配，是多功能的結合體；通道樹形交通體系，將內部交通與城市交通系統聯系起來，與公共空間形成完美的結合，形成一套完善的交通體系；高科技集成設施，綜合了高科技和高智能，采用了最先進的高科技設施，科學技術的進步是推動這種建筑形式發展的最主要因素；現代城市景觀設計，通過一些設備及照明設施等的運用，形成豐富多彩的現代景觀及宜人的環境。

城市商業綜合體的未來

隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，在我國東部得一些沿海城市逐漸形成了以大型購物為中心，餐飲娛樂為一體的城市商業綜合體。城市商業綜合體在國外已經有了幾十年的發展歷史，但在我國卻僅僅只有十年的發展時間，其中的一些項目經過幾年的發展已經積累了一些寶貴的經驗并達到了較高的水平，與此同時其發展也呈現了一些新的發展趨勢。

城市商業綜合體的業態具有多元性和多變性的特征，所謂多元性就是指業態的種類復雜多樣，例如：零售、餐飲、娛樂、辦公等主要功能，多變性是指商業空間的設計要隨商業業態的變化而變化。不同地域的商業綜合體其特征也不一樣，因為它本身所處的文化圈都不相同。零售包括賣場、商店、百貨等組織形式，要根據招商情況對其面積大小、樓層以及所處位置進行安排。通常對那些具有號召力的大型店是首先進行安排的，大型店的布局，應在每個樓層都有分布，以保證每個樓層的人流量都均衡，在每個出入口附近都要布置一些指示牌或指示條幅等，以方便顧客。面積特別大的賣場設置獨立的入口，與其他賣場做出區別。餐飲店包括中餐、西餐、快餐、食街等類型，餐飲的平面布局迄今為止還沒有固定的模式，但是應該集中布局在某一樓層，以便顧客行走目標明確。餐飲業對城市商業綜合體內的環境質量要求比較高，應盡量爭取直接采光以及優雅的環境，這樣有助于吸引住顧客。娛樂包括歌舞、影視、休閑等方面，娛樂的業態較其他的少，但是很多商家將其作為特色來經營，這樣可以提升競爭力。

結語

隨著經濟的發展、城市規模的不斷擴大土、地資源的日益緊張及科學技術水平的發達，城市商業綜合體越來越成為一種發展趨勢，為了明天的美好家園，城市商業綜合體必會不斷生物向前發展，其發展速度及發展潛力都是不可估量的。

參考文獻

篇8

關鍵詞：商業綜合體；設計方法；未來發展

引 言：隨著城市經濟的不斷發展，越來越多的新型商業建筑模式誕生、成長，而當代商業綜合體建筑的發展更加引起消費者的關注。綜合體建筑的定義，是將公寓、公園、寫字樓等多種具有城市生活功能空間進行合理組合搭配，構成一個可以實現高效率、多層次工作狀態的建筑組合?，F實生活中，綜合體設計可以使各種城市建筑相互搭配、相輔相成，做到在功能上相互依存、相互助益，從而使其能夠適應城市多樣化生活的需求，并進行自我更新與調整，以促進城市的進一步發展。而城市商業綜合體更是促進城市經濟進一步發展的良好條件。

1.城市商業綜合體出現的必然性

1.1城市商業綜合體的概念

城市商業綜合體的簡稱是商業綜合體，英文名稱為HOPSCA，它是隨著城市功能的多樣化、規模大型化、以及空間與流線組織復合化而逐漸發展的一種新的復合地產，因此它統領著當今的地產模式，被稱為當今地產模式的最高形式。

城市商業綜合體的英文名稱是由酒店、寫字樓、公園、購物中心、會議中心等的首個字母組合而成，每個商業綜合體至少由以上三種功能復合而成。各部分功能之間形成了一種相互依存、互助互益的關系。它是以一種功能為主、多種功能為輔配套齊全的多功能建筑群，它是城市功能的綜合版，它具備了一座城市應有的功能。

1.2城市商業綜合體的出現的必然性

城市商業綜合體的出現的必然性有兩個：

首先，第一個必然性就是由于經濟的快速發展，那么城市也隨之發展，由于城市的快速發展及城市的生活水平提高以及城市所需的工作崗位增多，美好的城市生活的夢想在越來越多的人心中扎下了根，一些經濟收入水平較高的城鎮家庭搬進了城市居住，同時一些農村的務工人員大肆涌入城市，導致城市人口日益膨脹。同時，由于城市的發展，導致城市的規模不斷擴大，土地資源緊張的問題日益加深。這兩個原因導致各種矛盾的日益暴露，例如：個人生活成本加大、經濟運行效率降低、高品質的生活需求、缺乏景觀和活力等等，伴隨著各種問題的產生，人們積極尋求一種適合的解決方案，于是城市商業綜合體應運而生啦！

其次第二個必然性就是城市商業綜合體對城市的發展具有巨大的促進作用，它適合現代都市的發展，從其自身而講，它是三維空間開發、多功能空間組合、立體交通體系的結合體，具有提高土地利用率、滿足多種需求、改善區域交通等的重要作用。

2.城市商業綜合體的設計特色

2.1城市商業綜合體的外部設計特色

城市商業綜合體的外部設計特色主要有：高可達性、高密度集約性、整體統一性、功能復合性、土地使用均衡性、空間連續性、內部與外部聯系完整性等特色。高可達性，城市商業綜合體通常位于交通網絡發達的城市功能集中的幾何中心處，像交通的沿線地帶、城市中心地帶、商務區等，因此說，城市商業綜合體的設計特色具備與外界聯系緊密的發達的城市交通網絡及信息網絡；高密度、集約性。建筑的高度和建筑密度都很高，形成高聳的高樓大廈的景象，是城市形象的重要標志，代表了一個城市的發達程度。人口密度大，白天、工作日工作人群進出密集，夜晚及周末消費人群進出密集，城市商業綜合體依據白天與夜晚、工作日與非工作日所需的功能不同而形成互補，形成多功能、全面的建筑群落；整體統一性。設計風格統一，城市商業綜合體中，各個單體建筑聯系緊密，互相影響和配合，同時，城市商業綜合體與外部的聯系緊密、協調、整體、統一；功能復合性。城市商業綜合體擁有城市的多種功能，如：商務辦公、居住、文化娛樂消費、完善的交通運輸體系等，因此，其自身可以實現完整的生活、工作配套運營體系。城市商業綜合體的各個功能聯系緊密，缺一不可；土地使用均衡性。注重均衡的土地使用方式及最大限度的利用土地資源、避免土地過分集中是城市商業綜合體的重要設計特色。對于不同的土地要進行不同功能的建筑群分工，對于不同時段商業綜合體的功能也要進行相應的變化，如晝夜之間、假日和工作日之間對商務、消費等的需求就會不同；空間連續性，空間的連續性在設計時會從兩個方面進行綜合考慮，即橫向和縱向兩方面。橫向即在城市商業綜合體進行設計時，會從整體上進行思考，其各功能具有相互聯系性，只要一個功能發生改變，整體也會隨之改變?？v向即建筑物的立面會影響綜合體的整體性，因此，必須保持建筑風格的整體性、統一性。

2.2城市商業綜合體的內在設計特色

城市商業綜合體的內部設計特色主要有：大空間尺度、通道樹形交通體系、高科技集成設施、現代城市景觀設計等。大尺度空間，室內外空間較大，一方面與現代城市規模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣化相匹配，是多功能的結合體；通道樹形交通體系，將內部交通與城市交通系統聯系起來，與公共空間形成完美的結合，形成一套完善的交通體系；現代城市景觀設計，通過一些設備及照明設施等的運用，形成豐富多彩的現代景觀及宜人的環境。

3.城市商業綜合體的未來

隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，在我國東部得一些沿海城市逐漸形成了以大型購物為中心，餐飲娛樂為一體的城市商業綜合體。城市商業綜合體在國外已經有了幾十年的發展歷史，但在我國卻僅僅只有十年的發展時間，其中的一些項目經過幾年的發展已經積累了一些寶貴的經驗并達到了較高的水平，與此同時其發展也呈現了一些新的發展趨勢。

城市商業綜合體的業態具有多元性和多變性的特征，所謂多元性就是指業態的種類復雜多樣，例如：零售、餐飲、娛樂、辦公等主要功能，多變性是指商業空間的設計要隨商業業態的變化而變化。不同地域的商業綜合體其特征也不一樣，因為它本身所處的文化圈都不相同。零售包括賣場、商店、百貨等組織形式，要根據招商情況對其面積大小、樓層以及所處位置進行安排。通常對那些具有號召力的大型店是首先進行安排的，大型店的布局，應在每個樓層都有分布，以保證每個樓層的人流量都均衡，在每個出入口附近都要布置一些指示牌或指示條幅等，以方便顧客。面積特別大的賣場設置獨立的入口，與其他賣場做出區別。餐飲店包括中餐、西餐、快餐、食街等類型，餐飲的平面布局迄今為止還沒有固定的模式，但是應該集中布局在某一樓層，以便顧客行走目標明確。餐飲業對城市商業綜合體內的環境質量要求比較高，應盡量爭取直接采光以及優雅的環境，這樣有助于吸引住顧客。娛樂包括歌舞、影視、休閑等方面，娛樂的業態較其他的少，但是很多商家將其作為特色來經營，這樣可以提升競爭力。

結語

隨著經濟的發展、城市規模的不斷擴大土、地資源的日益緊張及科學技術水平的發達，城市商業綜合體越來越成為一種發展趨勢，為了明天的美好家園，城市商業綜合體必會不斷生物向前發展，其發展速度及發展潛力都是不可估量的。

參考文獻

篇9

關鍵詞：商業綜合體，建筑，設計

Abstract: with the rapid development of housing construction in our country, more and more business district to appear in the completed community, become the contemporary community construction indispensable new accessory construction project. Because of its "new". So the current domestic architecture and planning sector had yet to downtown community has a clear definition, lack of more system.

Keywords: commercial complex, architecture, design

中圖分類號：TU2文獻標識碼：A文章編號：

前言

隨著經濟的飛速發展，城市化進程的腳步逐漸加快，面對日益嚴重的土地、交通。環境等時代新問題。大型商業綜合體的建設成了城市發展的必然。最近幾年來在各大城市先后出現了各式各樣的商業綜合體，這種新型的商業經營模式集辦公、購物、娛樂、餐飲等功能于一體，具有多功能、高效率的特點。但由于其自身的建筑面積大、人員密度大、功能多等特點，使得其建筑設計的復雜度和難度加大。因此，在項目開始之前進行建筑設計分析是十分重要的。

1大型商業綜合體概述

大型商業綜合體一般都位于城市中心的繁華地區，原本就復雜的人流和物流狀況，使得商業綜合體需要肩負起更多的責任：改善城市環境、交通狀況以及城市形象等。同時由于商業綜合體的建設規模較大，其包含的功能類型多，并且不同的功能均具有不同的價值訴求，這也必然會給商業綜合體在建筑設計方面增加難度。使得商業綜合體的建筑設計十分復雜?？偠灾?，大型商業綜合體建設需要綜合地協調各個方面的要求，從而使商業綜合體建成后能真正的實現其自身價值。

大型商業綜合體是城市中集合了多種功能的群體建筑，一般建筑面積（不含地下）在25萬平方米～100萬平方米。目前的萬達廣場系列都屬于此列。大型商業綜合體包含（但不限于）以下部分：

（1）Shopping Mall：

其中有百貨商場、精品店街、各主力店（比如運動100、KTV、酒樓、電影院等）、超市（位于地下層）。該部分建筑將大部分自持.室內（外）步行街區：一般2～3層，與Shopping Mall主入口連接，功能以特色餐飲、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休閑性質商店為主。該部分建筑將大部分銷售。

（2）辦公建筑群：

甲級辦公樓或SOHO類辦公塔樓。該類建筑將為商業物業提供大量消費人群，同時辦公銷售可以平衡項目前期資金流。

（3）酒店建筑：

為辦公建筑及周邊配套的酒店建筑，一般設置商務酒店一棟、星級酒店一棟。

（4）住宅或公寓類建筑：

商業的繁華將極大提高周邊居住建筑的價格，同時住宅銷售可以平衡項目前期資金流。

2大型商業綜合體設計要點

2.1商業人行流線組織要點：

大型商業綜合體的功能一般都較為復雜，因為其自身包括了現代都市生活的各種設施，常常又被稱為“微型城市”。因此在進行具體的建筑設計時，設計師們不僅要解決好其復雜的功能問題，同時還需要設計出更為豐富且人性化的公共空間。商業建筑規劃中最重要的是流線設計（組織），這包含：商業人行流線組織、各區域機動車流線組織、物流組織，以上又以商業人行流線組織最為專業和重要。商業人行流線組織設計要點如下：

第一位：唯一性,各商業區，商業主街（主流線）只能有一條。商業主街分支，表面看是增加了商業街長度，增多了臨街店鋪，實則是：讓人群產生迷惑。90%的人群會走向較大的商業街，并且不會返回到支街。（可回憶自身逛街的經歷）支街只能出現在目的性商業中（專業市場）。商業街入口處的分支是可以允許的，因為分支不會造成方向困惑。

第二位：入口標識性,各商業主入口必須分級。從主到次分別為：一級出入口：室內外步行街主出入口，形象最為突出，應把90%以上人群吸引入，這樣各商業才能帶活。二級出入口：大型主力店出入口，形象上比一級入口要次要許多。三級出入口：辦公、商務酒店出入口，此類建筑到訪人員目的性很強，無需強化出入口，注意出入口建筑標識即可。

2.2建筑立面具有標志性

商業建筑的外立面設計尤其重要，它決定了商業及其周邊所有物業的形象從而決定檔次。商業建筑立面設計要注意的是：

(1)、建筑立面相對簡潔，而具有質感，突出材料的高檔性。復雜而色彩化的建筑立面風格已不再是世界和中國的主流設計風格。

(2)、必須進行專項的廣告位和店招設計。

(3)、結合內部功能進行立面設計，有目的的開設采光窗。需注意：大型主力店及電影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光約越有利于商業。例如：百貨商場，采光面會讓消費者分心，并且不利于商品的重點式照明。

2.3不同功能建筑按各自設計參數設計

商業綜合體內部功能較多，很多功能具有較為復雜的設計要求，平面設計中需充分考慮。以萬達廣場部分主力店設計要求為例：

2.3.1萬千百貨

建筑面積要求：25000～40000平方米。位于地下一層至地上五層，單層建筑面積大于5000平方米，但不超過10000平方米。地下一層層高不宜小于5.1米、凈高不宜小于3米，首層層高不宜低于5.4米、凈高不宜小于3.6米，二層以上層高不宜低于5.1米、凈高不宜小于3.3米。

室內商業步行街的平面:（1）長度：步行街的長度以280～350米為宜。（2）柱網：一般以8.4×8.4米為宜。（3）步行街兩側店面之間的寬度：首層9～10米，二、三層15～17米.（4）“橋”及步行街走道的凈寬：橋宜3.5米，走道宜3.5～4米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5～6米店鋪：精品店基本單元進深宜8米～12米，個別店鋪可加大。步行街各商鋪不能有“門對門”式設計.

2.3.2沃爾瑪

層高： 不小于5.4米，燈帶下凈高3.7米。由于有降板區，而主力店技術條件的提供往往滯后，在工期需要時，可先預留300厚覆土層高度和荷載取值而先期出圖。卸貨區：沃爾瑪首層室外需設40英尺貨柜車位一個，貨柜車凈高4.5米，地下設4輛小貨車停車位，凈高3米，卸貨平臺高1.2～1.3米，地下設倉儲區。

2.3.3家樂福

家樂福一般15000平方米或以上。如設置在地下一層或地上二、三層，需在首層入口處提供1000～1500平方米的外租區；首層對大型貨柜車無嚴格要求，只要地面滿足4輛小貨車?？考纯?；不設抬起式卸貨平臺，宜考慮地下卸貨，卸貨通道及卸貨區，凈高宜達到3.6米。超市的生鮮區需要降板，降板高度300mm用于做水溝排水及冷庫底板

2.4辦公及住宅立面設計公建化

辦公建筑及住宅（SOHO）平面按要求設計，但立面應和商業建筑匹配，必須顯得公建化。建筑立面材料選取：北方建筑主要采取石材、各類玻璃材料，南方建筑主要采取金屬（塑）板、石材、各類玻璃及一些新穎材料（比如孔板、拉索等）

3大型商業綜合體設計思想創新

3.1基于全壽命周期的綜合體成本理念

項目建設開發、運營、拆遷成本的最優化，改變傳統的核算理念，對建筑設計及其優化提出了更高的要求，有利于我們轉變觀念，從長遠的角度控制總體成本。建筑環保節能和綠色生態是現代城市開發的宗旨，減少臭氧與CO2排放，降低城市景觀污染，有利于中國城市綜合體的可持續發展，為城市的節能減排做出貢獻。

3.2商業規劃與建筑設計方案的最佳匹配

商業規劃與建筑設計概念設計需要同步，爾后根據招商結果和經營管理方案深化建筑設計方案。讓不同業態在建筑空間合理分布，形成合理的客流動線與貨流動線。商業規劃與建筑設計初步方案的最佳匹配方法如下：

（1）初步的商業規劃與概念設計結合

（2）概念設計與不同業態模擬經營分析結合

（3）招商摸底與建筑方案修正優化結合，深化業態方案

（4）商業規劃的動線路與建筑設計初步方案結合

4小結

大型商業綜合體的功能一般都較為復雜，因為其自身包括了現代都市生活的各種設施，常常又被稱為“微型城市”。對于經濟高速發展、城市化進程不斷加快的中國，城市綜合體建筑將越來越多。設計優良的城市綜合體對于調整城市空間結構、減少交通負荷、提高工作效率、改善工作生活環境，都具有積極作用。而且，一個好的建筑的出現，需要甲方、設計方、咨詢方、施工方、政府規劃部門等多方共同的協調和努力，缺一不可。作為設計師，最大的愿望還是希望這個作品能為城市留下一道亮麗的風景，能為市民提供一個他們喜歡的工作、生活的舞臺。

參考文獻

[1] 王滔,周閩.城市核心區大型商業綜合體設計[J].四川建筑,

2010,30(1).

[2] 曾虹. 廈門光明大廈建筑設計分析[J]. 華僑大學學報,

2002,23(3).

[3] 馬園沁. 超大型商業綜合體的設計之路[J]. 山西建筑，

篇10

關鍵詞：城市綜合體；商業模式；城市價值

一、城市綜合體相關概念

城市綜合體是由國外傳入到國內的一種城市空間形態，英文簡稱為HOPSCA，即Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment。城市綜合體是指將城市中的商業、辦公、酒店、餐飲、會議、娛樂、居住、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并使各功能之間形成一種相互補充、促進的關系，最終形成一個多功能、多業態的城市綜合建筑群。

城市綜合體是城市發展到一定階段的產物，其建筑空間形態最早出現在發達國家，經過幾十年的發展，發達國家呈現出一批典型的城市綜合體建筑群，例如巴黎拉德芳斯、日本新宿、紐約洛克菲勒中心等都是全球經典的大型城市綜合體，特別是巴黎拉德芳斯建于上世紀50年代，至今仍保持著旺盛的生命力。

城市綜合體對于我國來說是一種“舶來品”，直到上世紀九十年代才傳入我國，如北京國際貿易中心、上海新天地等。城市綜合體在國內經過二十幾年的快速發展，經過地產企業的改進，已經成為國內城市商業、娛樂休閑、酒店、會議的綜合載體，成為現代城市文化中不可或缺的一部分。

二、城市綜合體的商業模式

目前國內城市綜合體的開發和運營主要由房地產開發企業負責，國內比較成功的開發商包括萬達、寶龍等，這些開發企業的商業模式已經日趨成熟，滿足大型城市綜合體的開發、運營要求。但是不同的城市、不同的開發商所運用的商業模式存在巨大差別。

1.開發體量

城市綜合體的開發體量在一二線城市之間存在著較大的差異，小的城市綜合體建筑面積約在30萬方左右，大的城市綜合體建筑面積約在100萬方左右。

一線城市北京、上海、廣州、深圳在項目規劃時，往往會將項目體量控制在100萬方左右，具有建筑面積大，商業業態齊全的特點，而且開發商均是國內外知名開發商，具有較強的現金流、品牌效應和實踐經驗，使項目可以依托公司/集團強大的實力進行規劃設計、招商運營。一線城市的城市綜合體具備HOPSCA的所有功能，包括休閑娛樂、高端零售、甲級寫字樓、高星級酒店和住宅產品。

二線城市（如武漢、杭州、南京）商業綜合體項目的建筑面積主要集中在50萬-80萬方。項目開發體量大小主要根據當地市場容量的大小和潛在的需求量，在功能上涵蓋中高端零售、甲級寫字樓、中高端住宅和休息娛樂功能，項目中的星級酒店一般是國外或國內星級酒店。在二線城市進行開發的開發商與一線城市開發商一樣。

三四線開發建設的城市綜合體體量較小，功能具備城市綜合體的基本功能。

2.開發建設周期

寫字樓、商業零售、娛樂休閑、酒店餐飲和住宅是商業綜合體項目在規劃設計中必備的核心功能業態。其中，寫字樓和零售業態是標志，作為投資高、功能齊全、體量大的建筑群，對開發商控制項目的能力要求很高，否則項目會出現虧損甚至爛尾。

城市綜合體的開發周期長，投資回收周期更長，開發商一般需要3年-5年（萬達集團除外，萬達廣場從拿地到開業的周期一般會保持在2年以內）的開發建設周期。也有很多項目由于集團開發策略，開發能力的限制，需要制定分期開發的方式，采用這種開發方式會使開發建設周期延長，如上海開發建設周期達15年之久的新天地。

3.空間規劃布局

房地產開發企業在進行項目規劃設計的時候需要從多個角度考慮。首先，要根據國家政策和城市中長期規劃，對項目所在城市的總體發展趨勢、社會零售總額、住宅、酒店、辦公的現在和趨勢進行分析總結。其次，項目開發方要考慮項目周邊的基礎設施（如交通的可達性、公共交通便利性、停車位、貨物運輸及裝卸等）條件，充分考察項目周邊的民風民情，最終實現項目與周邊城市環境相融合。

項目規劃設計過程中要充分結合周邊環境，特別是進出項目動線的設計和項目可達性，這包括地鐵口的銜接、下沉式廣場運用，以及人流的導入系統。實現進入項目動線達到三維一體，設計出一套完善的內外部動線體系。

4.目標客群一致性

商業綜合體具有包容性強，功能布局選擇彈性大的特點。從項目的實際運行中發現，項目不成功的一個重要原因是項目規劃布局存在問題，而規劃布局中最核心的是項目進駐品牌的目標客群是否一致，能否在項目內部實現互補。

商業綜合體項目是通過將購物、休閑娛樂、辦公及居住的功能進行整合，達到各建筑形態之間相互兼容，實現一體個整體的概念。而具體建筑面積的分配比例需要結合很多因素，包括：地塊經濟指標、企業與政府達成的協議、國家/城市社會經濟發展、開發方規劃設計和內部投資收益率。

商業綜合體所處的城市、區域不同，對業態的定位也不同，即使同一區域的不同項目定位也會存在差異。這主要是因為在不同區域的城市綜合體定位存在差異，定位的差異導致商業功能配比不同。在城市商業中心、城市商業副中心、新興商業區和社區商業區所輻射的范圍和商圈定位不同，導致出現的客群也存在很大差異。所以，在進行商業綜合體也太配比和招商過程中需要對品牌進行梳理，實現品牌之間的優勢互補，提高項目客流量。

5.開發建設模式

商業綜合體項目在確定開放建設模式的時候需要針對不同的投資要求，結合對項目所在區域、城市調研的數據，最終確定項目的開發建設模式。通過對國內外商業地產開發的經驗總結后發現商業綜合體具有三種開發建設模式：①獨立開發模式，由實力較強的房地產開發企業或財團獨立投資運營的開發模式；②企業――政府模式，往往是由于政府暫時無法承擔項目土地整理、規劃的費用，需要企業參與協助，并將某一地塊通過協議的方式給予企業進行開發；③企業聯合開發模式，現在城市綜合體的投資規劃對企業的要求越來越高，單憑一家企業有時很難承擔，所以企業往往強強聯手，各自發揮自身優勢，聯合搭建商業綜合體開發建設模式的全新平臺。

6.運營模式

城市綜合體的投資開發對于許多有實力的開發商只要資金到位就可以，但是項目建成后的運營相比開發建設則要困難。因為后期運營的好壞決定項目投資回報周期的長短或者盈虧的多少，萬達之所以有現在的成就是經過前兩代產品摸索出來的，創造出“訂單式”運營模式。

項目能否盈利雖然與開發建設模式有直接的聯系，但是真正對項目盈利產生影響的是項目交付后的運營模式。如何確定項目的運營模式對提高項目內部收益率至關重要，目前城市綜合體項目廣泛運用的運營模式包括兩種：①將堅持物業全部持有出租，通過租金獲取收益，例如中糧大悅城系列；②出售部分物業彌補資金短缺，同時持有項目中黃金位置的物業，即租售結合模式，例如萬達廣場系列。

三、城市綜合體價值

商業綜合體對區域/城市最大的貢獻是通過最佳的業態組合提高區域的客流量，從而帶動區域經濟的發展。

商業綜合體之所以具有城市價值，主要是因為商業綜合體具有豐富、多樣化的業態組合，標準的商業綜合體項目涵蓋酒店、辦公、購物、娛樂休閑和居住等功能，為消費者提供“一站式”購物體驗，消費者能夠在項目內部實現“衣食住行娛”。另外，商業綜合體項目的運營可以為當地政府提供上千個工作崗位。因此，商業綜合體項目的價值主要體現在商業和社會兩個方面。

1.商業價值

商業綜合體對于城市最大的商業價值是帶動人流。經濟的發展必須依靠人的流動，只有發生人的流動便會產生交易行為。商業綜合體作為區域內大型“一站式”購物天堂，必將吸引其輻射范圍內的消費者進行消費。另一方面，成功的商業購物中心的發展必將培養起區域內商業氛圍，進而提高項目自身和區域內的土地價值、商業價值，以及促進第三產業的發展。例如，商業地產龍頭萬達每進駐一個新興商業中心必定會抬高區域地價和房價，并迅速將項目轉換成區域商業中心。

2.社會價值

成功的商業綜合體在創造城市商業價值的同時也會創造相應的社會價值。

社會價值一方面體現在提升城市整體形象，運營成功的商業項目往往會成為城市對外宣傳的名片和城市的標志，甚至會成為城市的旅游景點之一。例如，上海的南京路、成都的寬窄巷子、武漢的“楚河漢街”等。另一方面，商業中心的運營將帶來大量的工作崗位，這些崗位大多以體力勞動為主，因此為城市的失業者提供再就業機會，對維護社會問題具有不可估量的作用。

四、總結

城市綜合體項目是城市社會經濟發展的產物，同時城市綜合體的出現也促進城市社會經濟的發展。未來隨著城市間、城市內部商業競爭日趨激烈，城市綜合體的商業模式將直接決定項目的成敗，更決定項目對城市價值的大小，重視項目商業模式對于每個商業地產企業顯得日益重要。

參考文獻：