房地產全周期管理范文

導語：如何才能寫好一篇房地產全周期管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】：質量管理；進度管理；成本管理

Abstract: This article analyzed the real estate development project quality, schedule and the entire cost, and does a comparative analysis through real estate development process in the four project management model.Key words: quality management; schedule management; cost management

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）02-

房地產開發項目又稱之為建設工程項目。具體是指在一個總體設計或總預算范圍內，由一個或幾個互有內在聯系的單項工程所組成，建成后在經濟上可以獨立經營核算，在行政上又可以統一管理的單位工程。又可分為單項工程、單位工程、分部工程等。

一、房地產開發項目管理概念與層次體系

房地產開發項目管理的概念是指房地產開發企業對整個工程項目的開發建設的全面管理。包括：在項目施工建設過程中：計劃、指揮、檢查、調整和控制；在工程建設過程中：與社會各相關部門的聯絡、協調等。成本管理、質量管理、進度管理是房地產開發項目管理的三大核心，它們是既對立又統一的整體。

隨著經濟高速發展和進步，市場經濟體制逐步完善，房地產業項目的目標、計劃、協調和控制也變得愈來愈加復雜，這都促使著項目管理理論和方法的進一步發展。在項目管理發展的過程中，由于社會生產力和現代科學技術巨大的推動作用，房地產項目管理逐漸清晰明了，理論研究層面深度和廣度都有拓展，越發越來細化。

房地產開發項目質量管理

房地產開發質量是一個廣義上的全過程“質量”，包括項目地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量、售后服務質量等。由于項目地段選擇質量往往回旋空間小，物業管理質量直接參與難度大；因此目前房地產開發質量管理集中在可行性研究、項目前期策劃、設計質量、工程實施質量及售后質量上。在質量管理過程中，我們常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業本質。對前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理重視程度不夠。近年來房地產公司在開發質量管理上不斷進步，取得了很多值得稱道的經驗，并得到較好的傳承；同時，也有需要我們繼續改進的地方，尤其是重復出現的質量問題。以下質量管理中暴露出來的問題，在當今行業內帶有一定的共性：

第一，規劃、設計階段優化深度不夠。規劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現行的規劃及設計方面管理，遵循了一般房地產企業所采用的作業流程，由于各種綜合原因，在項目規劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足。

第二，工程實施階段缺乏全面質量管理。忙于事后整改，事前與事中控制不足：在工程實施管理中，事前質量控制意識不足，常在施工單位施工完畢后才發現問題，做事后補救。

例如：土建施工單位與園林施工單位經常出現交接不暢，尤其是工期趨緊的情況下，主體外立面裝修未完工，外排架無法拆除情況下，園林單位無法進場施工，導致工期延后。

房地產公司在設計質量管理方面積累了不少可行的經驗，建立了基本的工作流程，為規范設計質量管理奠下基礎；例如樣板先行的有效執行，是糾正設計缺陷的最后一道關卡，為質量管理立下汗馬功勞；但是更有效的設計質量管理應該發生在施工之前，例如戶型設計、單體設計、道路規劃、景觀風格等，這些方案的最優確定，才可以從源頭上避免先天不足！根據設計管理的控制流程，從以下兩階段完成設計質量（功能質量）的有效管理：

2.1施工階段的質量控制

制定適當的質量目標，因為質量目標常與項目進度控制、成本控制處于相同優先級。因此，質量目標必須堅持實事求是，因地制宜。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。強調施工現場的技術質量管理，建立統一的標準化的質量管理體系，編制詳盡的施工作業指導書和施工方案，嚴格檢驗標準，強調執行力！

2.2現場有效質量管理關鍵環節

樣板先行作為工程質量控制的重要手段，在房地產公司的實踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質量的演練，是對施工隊伍的實物交底的基地，有利于及時發現施工圖存在的問題，避免大規模的返工簽證。甲方的現場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產品質量或功能影響最大，施工中最容易出現問題的關鍵工序作為重點控制的對象，對有效控制質量通病，保證產品質量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。

2.3現場管理需要重點關注的工序

工作面移交――水準及坐標控制點移交――施工水電接駁點以及讀表記錄移交――場地土方標高移交；比如：原始場地移交給土方單位；土方單位將平整后的場地移交基坑單位；基坑單位將基坑移交給樁基單位；樁基單位將工作面移交給主包單位等；基坑坡度與樁基、主包施工的關系移交；主包與分包之間工作面移交，比如：門窗洞口移交；入戶門、防火門洞口移交；欄桿工作面移交；防水工作面移交；外墻涂料工作面移交；電梯井道移交；煙道工作面移交；園林工作面移交；電梯機房、消防中心、變配電房、水泵房、弱電（電話、電視、寬頻）等各類設備房移交；人防、消防、燃氣、智能化等設備專業工作面移交；分包之間工作面移交，比如：電梯安裝與大堂二次裝修工作面移交等。

2.4工程項目質量管理的特點

三、房地產開發項目的進度管理

對開發項目工期目標進行仔細研究和論證，確定各項施工合同進度安排及資源配置，并在項目施工過程中加以控制，以確保項目在規定的工期內竣工并交付使用。項目進度控制的主要內容: 編制施工進度控制工作細則，編制或審核施工進度計劃，下達工程開工令，監督、協調施工進度計劃的實施，簽發工程進度款支付憑證，審批工程延期。

3.1項目進度管理的概念

房地產開發項目進度管理是指對開發項目過程中各個階段的工作內容、工作程序、持續時間和銜接關系編制計劃，并將該計劃付諸實施的管理。在實施過程中經常檢查實際進度是否按照施工進度的計劃要求進行，對出現的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至項目竣工、交付使用。

3.2項目進度管理任務與影響因素

示意圖4：項目進度管理的任務

3.3項目進度管理措施

項目進度管理的具體措施有：組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施。

四、房地產開發項目的成本管理

房地產成本管理，即：在投資決策階段、設計階段、開發項目發包階段和建設實施階段，把開發項目的投資控制在批準的投資限額以內，隨時糾正發生的偏差，確保開發項目投資管理目標的實現，力求在開發項目中合理使用人力、財力、物力，以獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

4.1 房地產開發項目成本管理原則

設置科學的成本管理目標；設計階段投資控制是重點；變被動控制為主動控制；經濟與技術結合是成本管理的高效手段。

4.3房地產開發項目成本管理的主要內容

包括了策劃、設計階段的成本管理、發包、施工階段的成本管理以及項目銷售階段的成本管理。

五、總結：

為客戶提供優質的產品和服務，實現企業效益和社會效益的雙贏。對于房地產開發商來說，項目要求在保證質量的前提下，投資越少越好；對于承包單位來說，則要研究投標策略，獲取利潤，以保護承包者的利益。房地產開發項目管理趨勢朝著國際化、信息化不斷邁進。

【參考文獻】

[1]郭鴻飛，李一凡.房地產項目質量管理體系思考.合作經濟與科技，2011，(5).

[2]張沈生，殷振瑤，朱曉凱.房地產項目全過程質量管理體系構建研究.沈陽建筑大學學報:社會科學版，2011，13(2).

[3]陳朝輝，陳志強，沈廣鋒.淺析設計管理在房地產開發中的作用.城市建設，2010，(1).

[4]李童.房地產項目管理中的有效控制問題研究.硅谷，2011，(2).

[5]徐俊毅.試論房地產項目管理中的成本控制.財經界，2011，(12).

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關鍵詞：房地產企業 財務風險 管理

在房地產企業財務活動的整個過程中，存在著各種各樣的不確定性，同時也面臨著不可避免的各種財務風險。財務風險的存在也增加了企業預期收益的不確定性。在目前的宏觀調控大環境下，房地產企業競爭越來越烈，結合房地產的行業特征，有效預防和控制企業財務風險，對房地產企業的良性運營和可持續發展有著至關重要的意義。

一、房地產企業財務風險識別

（一）融資風險

房地產開發項目從最初的購買土地、樁基建設到主體封頂，以及配套設施和后期的物業維護等每一個開發階段都需要投入大量資金，且開發周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財務杠桿收益。在融資的過程中會因為融資方式及融資結構的不同，而存在一定的風險。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當該種融資方式失去作用時，就容易發生融資渠道受阻，影響企業資金的正常運作，給企業的經營帶來較大的風險；在融資結構方面，對企業資金結構的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費用，如不進行合理的規劃，則會有資金成本的浪費、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風險。

（二）投資風險

由于影響投資效果的因素較多，房地產企業項目投資需要承受較大的風險，才能達到最終的預期收益。導致房地產企業投資收益低于預期投資報酬水平的主要原因有：一是內部的非系統性風險，主要是企業自身存在的風險，如缺乏有效的投資管理系統，在初期市場分析、技術可行性分析及項目投資回報分析上有誤，并缺乏投資項目啟動后全周期的投資效益監控；二是外部的系統性風險，主要是企業外部市場環境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環境、宏觀經濟環境、以及房地產行業的周期性變化。

（三）資金運營風險

由于資金占用量大，需要房地產企業重視資金的運營管理，而現實中很多房地產企業對資金成本控制的意識薄弱，對資金的使用及管理并不科學，存在管理不當、權責不明、監督不力等問題，使得企業的資金使用效率低下，在企業資金管理上，由于內部管理者和財務人員對資金運營管理理念的缺失，導致資金使用計劃編制不夠詳盡以及企業的執行不力，企業的資金計劃編制不夠嚴謹甚至流于形式，沒有有效的監管和資金使用效益分析。企業的財務管理工作仍停留在簡單的數據核算上，對實際資金需求估計的不準確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導致資金安排的不夠合理，使企業面臨潛在風險。

二、房地產企業財務管理風險的防范措施

（一）完善企業內部控制制度

一方面在各層級管理層之間合理的權責分配、形成有效的激勵與約束機制，體現權利制衡關系，落實管理控制；另一方面在內部組織結構設置上，依據企業自身特點，合理、有效地設置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責任，實行不相容職務相分離制度。 房地產企業對財務風險的內部控制制度，還應對現金流量管理密切關注。一方面企業需要根據項目的開發進度和全周期合理編制現金預算，并及時根據企業內外部各類不確定因素的變化作出適時必要的調整，保障企業現金流量的相對平衡；另一方面，需要加強對企業成本費用的管控，對項目開發建設的全過程都必須嚴格執行資金預算管理、認真監督執行情況，確保每個工作節點的完成質量， 有效控制資金收支，有效防范財務風險。

（二）實現財務管理的預算化

房地產企業的財務部門的主要任務就是對工程項目的預選以及對所需資本的準確預估，這是財務部門的基礎，從整個工程需要使用的土地面積、土地成本以及資金的流轉運行，經濟效益的利潤方免進行準確的財務預算分析，針對整個工程項目對資金的需求量做出一個準確的計劃和預估，根據工程的需要以及輕重緩急制定一套合理的可行的計劃，其中要包括工程的可行性研究，工程的資金使用規劃以及所缺資金的借款的方面，根據這些方面的內容做好整體的預算，在執行財務預算的時候一定要秉著認真嚴謹的態度，以免在因為預算的不準確影響決策者在開發投資時的判斷。使有限的資金可以得到充分的利用，防止出現資金因為管理上的事物而造成的失誤性操作，有效的控制房地產企業的財務風險。

（三）建立完整的體系

目前，我國的房地產企業財務管理方面的制度體系還存在著不健全的情況，尤其是風險管理體系的不健全，嚴重的影響到房地產企業在開發時候決策者的判斷。所以，建立一套完整的風險管理體系就顯得尤為重要。房地產企業應該從企業的自身出發，在根本意識上重視風險管理體系在房地產企業財務管理中的作用，加強企業自身的內部風險自控，完善風險機構，加強企業內部的監督，提升審計水平。除此之外，企業在加強自身的同時要學會其他房地產企業在風險管理方面的管理水平，多多參考專家的建議和意見，用以創新自己內部的審計監督結構，提高審計的準確度，從而減低財務管理中可能出現的財務風險。

三、結束語

總之，房地產企業必須重視面臨的財務管理風險，加強企業決策者及財務相關人員的財務風險意識和綜合素質，加強內部控制，對各項已經存在的或者潛在的財務風險進行主動識別、積極應對，建立風險辨識機制及規避機制，通過全周期的內部控制及預算跟蹤，增強企業的財務實力，實現企業可持續健康發展。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產企業；財務成本管理；問題及對策

隨著社會主義市場經濟的不斷發展，我國房地產行業越來越凸顯出其重要的地位，行業整體提升的同時，也加劇了房地產企業之間的競爭激烈，應對這樣的行業競爭現狀，房地產企業只有提高自身的財務成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競爭力，增強房地產企業的綜合實力。房地產企業針對當下自身的財務成本管理工作中出現的問題和弊端，需要展開綜合性和針對性的分析，方能找出積極的干預手段和應對策略。

一、房地產企業財務成本管理存在的問題

（一）財務成本管理意識薄弱。目前，我國大多數房地產企業的財務成本管理意識薄弱，對財務成本管理缺乏足夠認識。部分房地產企業財務成本管理僅局限于設計階段而忽視了項目實施過程的財務成本控制，或是認為財務成本管理的關鍵在于控制材料和設備的成本，相關部門和財會人員對企業財務成本管理也不夠重視，這都使得房地產企業不能全方位進行成本控制。只有堅持全面性原則考慮企業成本，才能保證財務成本管理的有效性和合理性。

（二）房地產企業的財務成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊。當前形勢下，我國大多數房地產企業所使用的管理辦法和管理手段相當陳舊，仍然按照傳統的財務成本管理辦法實施成本管理，其過程是依據財務管理部門給出的決算報告對財務成本實施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時間滯后性。由于建設項目往往已經處于施工狀態，所以一旦在核算工作中發現成本管理問題，若再想實施干預和彌補工作就顯得為時已晚，否則將浪費大量的人力、物力、財力且彌補工作也會得不償失。這一流程的弊端是無法對進行中的項目給以預測和控制，進而造成項目竣工后成本核算只成為了簡單的計算，失去了控制和改善的時機，顯得異常被動。

（三）房地產企業未在全項目周期過程中給予財務成本管理以足夠的重視。房地產項目的全周期過程，是以項目的投資決策開始，歷經項目設計階段，項目的招標和投標階段，項目施工階段，項目投入使用階段，項目維護與修理階段，最終以項目拆除階段作為終點的一整個過程。在這一整個過程中，財務成本管理理念應該始終貫穿其中，有些房地產企業對此認識不深入，造成財務成本的管理重點放在了項目設計階段，而未給予立項階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務成本的基礎性作用，以及項目施工階段對財務成本的嚴格管控工作。

（四）工程預結算等重點環節存在問題嚴重。目前房地產企業工程預結算主要存在以下主要問題：一是工程預結算定額更新緩慢，以往的定位換算法已經不能夠準確地反映出現在工程預結算的正確和真實性，在此之后的計算的繁瑣，大大影響了工程的進度與實際效率；二是工程項目中心缺乏綜合管理，建設、設計和施工等單位之間缺乏統一的溝通與管理，僅僅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，從而使得工程的預結算款居高不下，整個工程的預結算失去真實性和準確性使得工程資金陷入不利狀態；三是故意造假提高工程預結算，尤其涉及國家投資的有關項目時，做出高預算的假象，過高的預算差額會流入個人腰包，導致豆腐渣工程的出現。

二、房地產企業在財務成本管理問題上的應對策略

（一）增強財務成本管理意識，建立全面系統化的科學管理體制。房地產企業應運用科學管理知識，將企業的財務成本管理視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產企業全面的進行財務成本管理。必須堅持以“對象、內容、方法”全面相結合的原則，在實際工作中對于不同的企業成本使用相應的管理辦法和手段。堅持以市場經濟為導向，以社會經濟深化發展和提高企業競爭力為目的，房地產企業要在考慮物質成本的同時，兼顧到非物質的成本，綜合考慮到服務成本、人力資源成本和環境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產企業的財務成本管理目標。

（二）房地產財務成本管理過程中需要一定的技術支持，提升管理能力。房地產企業在財務成本控制管理中可以采取清單報價模式，此模式可以對房地產企業的整體成本進行控制和管理。工程量清單是市場經濟發展的要求，通過工程量清單模式可以對項目實施過程中各種成本進行監控，從房地產企業的實際情況看，相同的工程量，各個企業的價格是完全不一樣，充分說明房地產企業財務管理需要一定的技術指導。房地產企業管理中可以采取戰略成本管理的模式，戰略管理主要是按照企業的全局發展為對象，按照企業的總體發展戰略制定財務成本管理目標。

（三）完善相應的監督制度，加強財務成本管理。在房地產企業開發產品的過程中，應盡量細化進行核算的對象。同時建立既有實權又有執行力度的成本監督機構，在房地產項目的全過程生命周期的各個重要環節中進行成本預先規劃，用規劃的計劃比對世界發生的成本明細，尤其需要注意監督管理成本概預算、竣工決算和工程結算，因為這些環節是在初期控制工程造價、減少項目開發成本和辦理施工方款項給付的重要環節。按照已確立的工作目標和監督制度定期的進行檢查考核，同時輔以不定期的隨機抽查。必須將內部審查和外部監督相結合的財務監督體制實施到監督工作中，力保財務成本數據和賬務明細真實有效。

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關鍵詞：房地產；工程項目；項目管理

房地產項目管理包括工程項目質量、工程項目進度、工程項目成本以及工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。而項目質量、項目進度、項目成本是整個項目管理的核心內容，是工程項目管理的重點。

一、房地產項目管理理論及其對于房地產經濟效益的貢獻

(一)房地產項目管理理論

1.項目質量管理

質量指反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。工程質量管理，是指為實現工程建設的質量方針、目標。進行質量策劃、質量控制、質量保證和質量改造的工作。在整個工程項目管理中，房地產項目管理是其中一個分類。房地產項目的管理者運用系統工程的理論、觀點和方法，為實現生產要素在房地產項目上的優化配置，并為用戶提供優質產品，而對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理。在房地產項目的管理中，質量是一個綜合概念。

2.項目進度管理

并據以檢查工程項目進度計劃的執行情況，目的就是為了實現最優工期。

在項目的工程建設中，進度控制是指執行經審核的施工進度計劃，通過科學的方法。來確定進度目標，編制經濟合理的進度計劃，與原計劃進度計劃進行比較并找出進度偏差，若發現實際執行情況與計劃進度不一致，及時分析存在的問題及原因，并針對原工程進度計劃采取必要的措施，不斷進行調整或修正的過程。在計劃執行中不斷循環進行。截至項目竣工?；蛟诓辉黾油顿Y并保證工程質量的條件下，通過縮短項目施工的工期來實現提前竣工。

3.項目成本管理

房地產項目成本主要包括項目從項目策劃及可行性分析開始。歷經規劃、設計、建造、銷售整個過程所產生的成本，如果為自持有項目則還應包括項目在整個使用周期中所產生的管理和運營成本。房地產開發企業對于項目的成本管理是房地產項目管理內容的重要組成部分。主要是開發商對開發項目投資的有效控制。房地產項目成本管理。應確保在批準的預算內完成項目。具體項目要依靠制定成本管理計劃、成本估算、成本預算、成本控制四個過程來完成。項目成本管理是在整個項目的實施過程中，為確保項目在以批準的成本預算內盡可能好的完成而對所需的各個過程進行管理。

(二)合理控制項目質量、進度管理、成本管理，對于推動房動產經濟效益具有重要意義

項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理。三者之間既對立又統一。要想工程質量提高，就需要多花費時間。且增加投資；加快工程進度，縮短開發周期，那么就有可能對工程質量產生影響，還可能導致投資的增加：節約投資，就有可能對工程質量產生負面影響，且導致功能配置降低。

提高功能配置和工程質量標準，看似是一次性投資增加了。建設周期延長了，實則不然，這樣能使項目建成后的延期費、周轉費和維修費降低。從而獲得更好的投資經濟效益：進度計劃的科學合理，執行得力，能夠使工程項目有效地縮短建設工期，并取得較好的工程質量，使工程費用的投入更少：開發投資的增加?？此剖浅杀驹黾恿?，效益受到了影響。但實際上增加投資會縮短開發周期，加快工程建設進度，從而提高了項目全周期效益。并使得企業能夠進一步可持續發展?？梢姟３浞謪f調好三者之間的關系，全面的權衡。對于推動房地產經濟效益具有十分重要的意義。

二、項目管理在房地產A企業管理方面的重要應用和探索

(一)A公司的成本管理

1.A公司計劃階段的成本管理

在A公司最初的計劃階段，A公司對于項目的成本管理主要體現在對項目可行性報告和項目策劃的細致研究和謹慎實施方面。要房地產項目進行成本控制，主要是為了盡可能地減少投資，并由此獲得經濟效益的最大化。但是，房地產企業并非是所開發的地塊規模越大，越能獲得更多銷售收入，其最終利潤并非會越大。工程項目的規模受到一系列條件的制約，如開發企業的資金規模，規劃部門的容積律和限高限制。在項目策劃階段，開發商有必要組織企業內外部，利用一切可動用的各種資源，科學有效地進行市場調研。以此來確定項目規模及項目定位。并將多種方案一一進行比較，從而實現經濟效益的最大化。

A公司項目由于地處北京價值最高的地段。優越的地理位置決定其未來收益的無限想象空間。因此在策劃及制定可行性報告時最終定位在超級豪華酒店，同時盡量利用規劃部門的規劃規定。因為在此階段的項目定位，就確定了A公司項目的成本將是以五星級酒店的平均成本為基準的。也就確定了在設計、施工、設備采購，裝修各個方面的成本基準。

2.A公司項目實施階段的成本管理

實施階段的成本管理主要包括設計階段和施工階段兩大階段的成本管理。對于房地產項目來說，優秀的設計方案的標準。既要具有經濟的合理性。還必須取得良好的社會效益。長期以來，對于項目的設計階段。開發企業往往不夠重視，也沒有充分意識到設計方案的經濟合理性。負責經濟的相關人員往往只按設計圖紙來算賬。設計往往過于保守，不懂施工和專業，矛盾重重。導致施工現場的洽商、變更、返工現象屢見不鮮。負責前期的相關人員又往往只管催圖。不注重經濟效益。不計算設計方案所需的花費。

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【關鍵詞】美國，房產稅，征管

美國房產的評估與房產稅的征收管理，基于評估與征管互相獨立的原則，分開進行。前者由專業的評估員完成，后者則由稅務人員負責。

一、房屋估價

評估房產價值是征收房地產稅中非常重要的一環，房產價值涉及到稅率的制定以及稅基的確定。評估價值通常由專門的評估員完成，在美國有許多評估師協會，如美國不動產估價者協會（成立于1932年）、不動產估價者協會（成立于1935年）等，不動產估價者協會最資深的會員是高級不動產分析家（SREA），該資格是對所有不動產能加以估價分析的專家資格。

1、評估機制

房屋估價機制比較復雜，房地產稅基評估的實施機構是各州政府設立的稅基評估部門，地方政府中設立評估辦公室，負責所在地的稅基評估工作。美國的不動產價值評估既是對特定資產的評估，也是對特定時點的評估。房產價值中包括土地和房屋兩部分的價值，其中土地作為資源類產品是不貶值的不動產，而房屋在使用中會出現折舊，是會貶值的不動產，因此在評估過程中要將二者區分，并估算出適當的貶值比率和不同時點的資產價值，進而推算出其價值。

評估辦公室大多以上年1月的某一天為時點，按一定的評估方法首先得出房地產的評估市值，估計市值主要受到自然因素，經濟因素，社會因素以及公共政策的影響。評估過程中，還要綜合考察以上因素的預期發展趨勢、房產市場的供求狀況、類似房地產替代性以及不動產的最優用途等，做出盡可能客觀、公正、合理的評估價值判斷。

2、評估方法：

評估員常采用三種傳統的方法來判斷市場價值：市場成交法、成本法和收益法。三種方法的區別在于每種評估方法所適用的評估對象不同。1）市場成交法，也作市場法，是以已經發生的、與被評估對象相同或類似的資產交易價格作為資產的估計市價的方法。這種方法適用于在估價時點近期有過類似房地產交易的地區。2）成本法，成本法是估算建筑物現在重置成本或重建成本，再加上土地、開發稅費和企業家應得利潤，再從總成本中減去折舊，得到房地產完全所有權價值，重置成本法對不動產尚未銷售、沒有產生收入或者沒有與其相類似的不動產時最適用。3）收益法，是估價師通過分析房地產獲得未來收益能力，將未來純收益折現的一種估價方法。常用的算法有直接資本化法、現金流折現法和毛租金乘數法，直接資本化法適用于已有類似房產交易，并可獲得有關租金與費用可靠數據的地區。

為對比與公平起見，同一縣、市針對相同的房產必須采用相同的估價方法。

3、CAMA（Computer Assisted Mass Appraisal）系統簡介

CAMA（計算機輔助批量評估）系統在美國已經發展得十分成熟，并且開始逐步將GIS、人工智能、國際互聯網等技術融入到CAMA系統中。CAMA系統的運行機理指以房地產估

價理論為基礎，依托計算機、地理信息系統等技術，運用預先制定的評估模型，一次性對多宗房地產進行的快速大批量評估的活動。該系統中，將房屋按照成本進行等級劃分，分為九個級次，依次為：low cost，economy，fair，average，good，very good，excellent，luxury，luxury+，按照不同的房屋規模和不同的級次，對房屋不同結構分別進行估價。

4、估價周期

各地區的估價制度可以分為全周期估價、按部分估價和年度估價三類。各地估價周期一般在1—8年間，通常各州一年核定一次，幾乎所有的州規定，房地產年度估計和征稅的評價時期一般為1月1日或7月1日。如果房地產由于新建、拆毀或破壞等發生變化，那么這些個別的土地每年都要進行重新估價。在不能及時做出評估的年份，就采用評估價值作為基數，乘以固定增長率的方法，得出不動產該年度的評估價值。一般來說，這個增長率會比市場增長率低。

5、估價確認

評估員對房產進行評估后，稅務等行政部門根據評估員的調查記錄，編撰評估名冊。評估結果公布后，政府通知財產所有人確認評估價值，在其后四個月時間內，有異議的財產所有人可對評估進行上訴，由獨立于評估機構和征稅機構的專業第三方作出裁決。在美國，每處房地產的評估價值都是公開透明的，政府將房地產評估的信息全部網上公開，任何人均可自由查詢。確定無異議后，地方稅務機關計算出應納稅額，并把繳款書郵寄給納稅人，通知其按期納稅；或者通過計算機發給相關金融部門代征稅款。

二、對我國房產稅征管的啟示

房產稅若要在我國全面開征，評估工作的順利開展將起到重要作用。對大規模的目標房地產，當務之急是要建立一套適合我國的評估系統，完善評估機制，做到低成本高效率，公平公正。我們可以從以下幾個方面開展：1、評估系統建立。定制可行的方案，進行前期信息采集，完善房產信息平臺構建。不僅包括建筑自身構建情況，還包括周圍自然環境，如地理位置，基礎設施；社會因素，如居住人群情況；房產經濟情況以及近期出臺國家政策等可能影響房屋價值的多方面信息。再在不同地區結合不同情況，構建適用且科學的估價模型，設置合理的參數，建立批量評估系統，2、專業人員培養。評估系統的引進涉及多門專業學科知識，國內目前房產評估員尚且欠缺多項專業知識綜合能力，為確保該項工作順利有效開展，推進房產稅制的構建，需要進行專業人員的培訓。3、信息公開，增進業主參與。評估后期稅務部門將房屋評估值及評估詳細情況網上公示，業主可通過地理位置等進行相應房屋估值查詢，有疑問或不滿意處在公示期內向稅務部門反映，由評估機構進行解釋，有必要的進行復核或重新估價，若仍有爭議，可考慮建立獨立第三方機構進行最后結果審判。去年住建部頒布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，可結合房產稅征收情況完善后推廣應用。

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【關鍵詞】房地產住宅 ；綠色建筑設計 ；要點 ；分析

1建筑項目概況

1.1 工程概況。本工程為佛山市保利公館四期住宅項目，該工程建筑結構為框架結構，建筑主要應用材料為混凝土、鋼筋、鋼材、磚、玻璃等。在綠色建筑設計環節中，以綠色低碳為理念，將低碳技術、現代科技與生態景觀有機結合，以達到綠色建筑三星級標準。在建筑項目管理中，充分的應用全周期的 BIM 技術。在建筑頂部采用的是混凝土樓蓋，地面以上都為雙向板樓蓋布置，部分建筑園區內部設有多個小型建筑模塊。這樣的設計模式雖能滿足建筑需求，但對結構樓板的削弱化比較嚴重，且存在著平面凹凸不規則的情況。

1.2 工程重點與難點。該工程在實際設計環節中存在著兩個設計難點：（1）建筑綠色設計方面的問題；（2）建筑材料、能源節約方面的問題。

2房地產住宅項目綠色建筑設計要點

2.1 BIM 建筑信息模型應用下的綠色建筑設計。BIM 建筑信息模型在建筑工程中的應用，能對項目進行建模分析，BIM 技術在綠色建筑設計中的應用，使建筑項目能實現最大化應用。實現綠色建筑設計是多個部門共同協作結果，BIM建筑信息模型能針對該工程的各部門進行模型應用。綠色建筑設計包括定量分析計算，將工程設計周期降低，對項目成本進行綜合化的控制。在房地產住宅項目建設中應用 BIM 模型與相應的軟件，對工程項目進行詳細的分析。與 BIM 建筑信息模型相互結合的軟件有 ：Ecotect、STAR-CCM+，這些軟件在模型應用中能直接計算出參數，確立項目設計標準。

2.2 綠色建筑能源的應用。住宅建筑比較耗能，如何通過建筑設計滿足建筑功能需求的基礎上實現建筑節能，是綠色建筑項目設計中的重點。建筑朝向的設計與建筑節能息息相關，基于綠色建筑設計的需要對建筑朝向進行調整，使建筑整體角度與當地的主導風向形成最佳角，確保民用住宅建筑在風力作用下獲取到大的風能。這樣既能降低高層建筑所面臨的風荷載，還能減少住宅建筑設計中的風機的使用數量。

2.3 綠色建筑材料的應用。良好的建筑材料也會提升建筑項目的環保性，在建筑工程領域中研發出很多環保型的建筑材料，這些材料符合綠色建筑設計需求。在本文的住宅建筑設計中，將綠色建筑材料應用到建筑外墻中，一方面能有效改善建筑外關，另一方面還能避免建筑外墻材料對環境所帶來的污染。新一代的住宅建筑材料主要包含了新型墻體材料、保溫隔熱材料、防水密封材料、裝飾裝修材料等。目前，新型的墻體材料是指用混凝土、水泥、砂等硅酸質材料，有的材料中摻加爐渣、粉煤灰等工業廢料。該種材料具有保溫性、隔熱性、節能性，在房地產住宅項目中的應用能夠有效的保護環境。此外，在建筑材料的逐漸研發中，納米技術、生物化學技術、稀土技術、光催化技術、氣凝膠技術、信息技術等高新技術被應用到建筑施工中，這些技術都能有效提升房地產住宅建筑項目的質量，屬于科技化綠色建筑技術，在提升房地產建筑項目的高附加值基礎上，實現房地產住宅施工材料的功能化。

2.4 電氣節能技術的應用。在綠色建筑設計中，節能、環保是建筑設計的核心任務。在建筑項目設計環節中，電氣節能技術的應用，能有效緩解電網壓力，降低建筑群的耗電量。對建筑項目而言，電氣方面的設計是重點內容，應用電氣節能技術，能從根源上降低建筑內部電力系統的損耗。在實際電氣設計中設計者應該明確，建筑物是核心的供電系統。為實現電網中的電能平衡，需在配電網中采取無功補償的方式。此外，還可采用濾波器，降低電氣系統的電能損耗。

2.5 建筑項目節能分析。在房地產住宅建筑項目中應用綠色建筑設計技術，當實現項目的節能設計之后，還需要對其進行節能評價。良好的建筑節能評價能夠為建筑項目提供一些建議，并且促進項目設計。具體的評價內容包含了幾下兩方面 ：（1）節能指標確定 ；在節能與能源利用一級指標中，主要包含的指標有 ：建筑與圍護結構、供暖，通風與空調、照明與電氣、能量的綜合利用 ；（2）需要進行節能技術的選擇，如在自然通風、天然采光、遮陽、光導纖維利用等方面，借助 BIM 模型分析其實際應用，在建筑節能中應用高效暖通空調設備、高效照明設備等，對項目技術應用進行整合。

3結束語

在環境惡化、能源緊張的背景下，進行房地產住宅項目設計，需要盡可能的應用綠色建筑設計技術，通過對建筑材料、建筑能源利用等方面的綠色改造，提升房地產住宅項目的質量。在本文中通過對于實際建筑項目的分析，明確綠色建筑設計中需要建筑方對建筑設計方法選擇、建筑材料的應用等多方面進行考慮。綠色建筑設計項目分析環節中，首先需要從總體上進行綠色建筑設計技術的應用，如，BIM 技術的應用。其次在科技信息技術的支持下，應用綠色環保建筑材料。

參考文獻

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     一、價值鏈成本管理概述

（一）價值鏈成本管理的定義

價值鏈式的成本管理是依整體目標實現為目的的綜合平衡成本管理，具有全局性、長期性、動態性、競爭性、外延性等特點?？朔藢徦阈统杀竟芾?，只以結算、審計為管理重點和控制型，強調控制成本上限的缺陷。而傳統的會計流程和資料并沒有提供足夠的信息去對成本進行有效的管理，基于企業價值鏈的成本管理思想則能有效的避免這些缺陷。為了能夠幫助企業有效降低成本，增強企業的核心競爭力，通?？梢越柚髽I內部價值鏈分析，進而對生產經營活動中的關鍵部分作出改進；為了保證企業在整個行業的價值鏈中處于比較優勢的位置，優化與價值鏈上其他企業的關系，通過還會進行行業內部價值鏈分析；為了能夠和競爭對手相比有更有效的成本管理措施和競爭策略，通常還會進行對競爭對手的價值鏈分析。

（二）價值鏈成本管理的作用

首先，壓縮無效價值，尋找適合自己的核心價值。每個企業里總存在著幾個不符合價值鏈增值要求東西存在，如：工程費用、拆遷費用、銷售費用。通過價值鏈的分析，我們還能夠判斷一樣東西對企業而言是否具有真正的價值，比如對于固定資產，能夠對企業產生關鍵性影響的還是一部分固定資產，而不是整體的固定資產；類似于這樣的價值，我們需要根據企業的實際情況進行壓縮，挖掘潛在的核心價值。各個行業都具有不同的特點，行業中的企業又各自不同，其經營范圍，盈利模式往往差距很大，在供應鏈、技術、渠道、產品、品牌以及組織管理等等方面都存在各自的特點，企業應當充分利用自身資源，壓縮無效價值，尋找核心價值。

其次，更好的將企業優勢財務資源用于企業核心價值鏈，并進行整體性的成本管理。縱觀成功企業的經營，并不完全都是事無巨細的將每一件事情都做好，但卻都有自己的核心增值業務，將企業的一些優勢資源，比如財務上、人力上都最大限度的應用到核心增值業務上，讓核心增值業務最大化的為企業創造價值，從而取得事半功倍的效果。另外，雖然我們進行的是價值鏈成本管理，但是對于一些基礎性工作仍然不能忽視，雖然核心業務處于價值鏈的關鍵環節，但是對于價值鏈上的其他環節也應該給予重視，因為價值鏈是一個整體，任何一個環節的缺失都有可能導致價值鏈的鍛煉。

二、價值鏈成本管理在房地產項目中的應用

（一）房地產項目成本構成及分析

對于房地產項目的成本構成主要分為四個部分——目標成本的制定、崗位職責的確定、成本的有效控制以及績效評估。其中，成本的有效控制是指由于動態成本是由合同性成本和無合同成本兩部分構成，為了實現目標成本，就需要通過估算這兩項成本來確定當前的動態成本，進而與目標成本進行比較，從而實現有效成本控制的目標。通過上面的分析可以看出，在項目的整個過程的動態控制中，招標、變更、結算都是控制的重要環節。實時性是動態成本最大的特征，所謂動態，是要求在項目的整個生命周期中，無論是在哪一個時點，我們都能對項目的實時狀態有所把握和估算。我們之所以強調這種實時性測算就是為了控制成本，進行有效的經營決策。反之，如果成本的相關數據在整個項目完工時才能取得，那么我們只是完成了簡單的核算工作，并沒有進行項目進行中的控制。此時項目已經結束，再想改變什么已經為時已晚。那么怎么才能實現對動態成本的核算呢？在下面的結構圖中已經表明，動態成本事實上是由合同成本，非合同成本以及待發生成本三項構成的。其中合同性成本變動性比較大，也成為了成本控制的關鍵，二非合同性成本，例如政府的報批報建費用，則比較容易控制。也正是因為合同性成本充滿不確定性，才讓動態成本的測算具有復雜性。

（二）基于價值鏈的成本管理

通過前文的分析可以看到，由于動態成本的控制中合同性成本是關鍵部分，所以必須建立以合同為中心的價值鏈成本管理體系，同時還要兼顧實際發生成本以及實付成本兩條線路。動態成本主要指在項目生命周期任何時間點項目的綜合成本構成，實際成本主要是指至項目整個生命周期結束所產生的各項費用的綜合，它與動態成本之間的對比可以看出項目的進行程度。實付成本是指在項目進行過程中，已經實際支付的款項，此項與實際發生成本的比較可以看出項目相關款項的支付進度。這三項是基于價值鏈的成本管理的關鍵部分，也是控制工程成本最有效的方法。市場是變化的，工程成本也在時刻的變化過程中，所以，坐在辦公室研究定額是控制不了成本的，應加強社會工程資源的考察、選用、評估與管理。

（三）建立成本數據庫

我們將項目的最終動態成本與目標成本對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平。已經成本控制的結果，按照重要性、可比性、一貫性以及實際發生原則建立成本資料數據庫。在掌握市場信息前提下，為合理確定后續項目的目標成本做數據支持，實現公司的成本控制標準穩定性。對于項目整個生命周期中的成本控制還要進行分析和總結，讓成本數據庫的建立與績效評估兩項工作同時開展，此時的分析總結要注意與項目最初提出的目標成本、動態成本數據進行對比。

三、結束語

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【關鍵詞】建筑；工程造價；控制；經濟效益

近年來，我國建筑事業取得了突飛猛進的發展，與此同時，房地產開發公司面臨著越來越大的競爭壓力，要想在激烈的市場競爭中處于優勢地位，僅僅嚴抓工程質量是無法實現的，還必須意識到工程造價管理工作的重要性、必要性和緊迫性。然而在實際的建筑過程中，房地產開發公司往往將施工質量作為一項重要工作來抓，卻忽略了對成本費用進行控制，各種資源浪費現象十分嚴重，非常不利于企業的進一步發展，鑒于此，本文即將從分階段，淺談各個建設階段的工程造價管理工作。

1、決策和設計階段的造價管理

由于在工程建設的全過程中，不可避免地發生各項成本費用，因此，工程造價的管理工作貫穿于工程建設全過程。在設計階段，雖然投入資金在全部費用中占有很少的比例，但是在作出正確的決策的前提下，該階段的費用對于工程造價有著決定性的影響，因此，房地產開發公司要從決策和設計階段著手加強造價管理。在決策階段，主要是確定項目標準、地點和機械設備，在此過程中，相關工作人員要以認真負責的態度對待投資估算的編制工作，對于工程建設過程和完工之后的收益和風險一定要考慮周到，保證投資估算的全面性和準確性。設計階段是基于決策正確而進行的，在該階段的設計圖紙不僅影響到投資費用和工程工期，而且決定著人力、物力等多方面的投入，由此可見，做好設計階段的造價管理工作意義重大。那么，在設計階段的工程造價管理工作，主要體現在以下幾個方面：

（1）招投標制度。在委托設計時，開發單位應大力發展競爭機制，制定招投標制度，以此來確定合理的設計單位，從而保證設計工作質量。此外，通過招投標，確定優秀的設計方案，避免建成之后的工程在銷售時由于設計質量不好而受到影響，從而防止經濟效益低下的現象發生。

（2）限額設計。對于一個建設工程項目而言，作為開發商應當把握工程投資費用和工期，作為設計單位，則應當通過計算來進行定量分析，以真實有效的數據來保證施工的經濟性，此外，后期算帳的做法應當避免采用，開發商要貫徹實施限額設計。

（3）圖紙會審。設計工作完成之后，圖紙會審工作是必不可少的，在一定程度上，有效地避免了在施工過程中發生變更。在設計圖紙還沒有完成之前，組織安排相關工作人員對圖紙中涉及到的技術、施工和造價的可行性進行審核，落實好審核管理工作，避免由于考慮不周而降低設計質量，進而導致經濟損失。

2、施工階段的造價管理

在施工階段，由于產生的費用在部分造價中占有相當大的比例，因此必須從多方面加強對成本控制，切實降低工程造價。

2.1工程變更和簽證

關于工程變更，主要體現在設計、施工條件和工程項目這三個方面。當工程發生變更時，一方面要制定健全的簽證管理制度，明確相關部門和工作人員具體權責，另一方面，及時辦理簽證，從客觀上保證工程簽證的準確性。這主要是由于當結束一道工序之后，隨著時間的推移，許多細節逐漸被人所忘記，再加上又進入下一道工序的施工，無法證實數據資料，因此，一般情況下，在工程變更15天之內，必須辦理好簽證。除此之外，從客觀的角度出發，正確描述簽證，對于隱蔽簽證而言，應當依據施工圖紙和相關信息資料，詳細標注隱蔽部位、施工工藝等。關于隱蔽部位，在圖紙上沒有明確標明其工程量時，不僅要做好尺寸標注，還要隨之附上簡圖。如果現場簽證不屬于施工圖范圍之內，對于時間、地點、尺寸等要詳細標明，不論是工程量，還是工程造價，避免簽注模糊。簽證必須要以合同規定為依據，而且還要盡早處理，在審核過程中，嚴格遵循國家定額的相關規定。

2.2工程索賠

所謂工程索賠，即指的是當簽訂工程合同的雙方在履行合同時，以相關法律法規為依據，由于一方過錯而導致損失，最后損失方要求賠償的現象。關于索賠的內容，不僅僅局限于資金，還包括工程工期。一旦發生工程索賠，要多方取證，認真查閱施工合同、施工圖、定標書等，通過查證和分析，使索賠的合理性得到保證。

對于工程索賠而言，必須要注重其時效性，從而依據法律保障索賠。此外，公共關系也是非常重要的一方面，在企業管理中，公共關系發揮著不可替代的作用，一旦由于工程索賠而發生糾紛，必將使建筑企業的形象大打，造成無法挽救的巨大損失。因此，在工程索賠中，一定要重視公共關系，必須經過深思熟慮之后方可采取行動。

2.3施工材料和機械設備

在實際的建設過程中，乙方往往為了賺取更多的利潤而偷工減料，使得工程質量得不到保證，面對這種情況，許多開發單位在所簽訂的工程合同中供應材料這一部分，明確規定應由業主負責。因此，作為甲方在采購施工材料時，根據工程進度，選擇口碑好、信譽度高、價格合理的供貨商，在保證施工材料質量的同時，盡量減少材料價格，以適宜的合同形式，雙方簽訂供貨合同。

2.4加強對施工監理的管理

在施工現場，作為監理一方面要嚴格監控工程質量，另一方面，加強對工程造價的控制。在工程的施工過程中，要堅持以公正的態度對待甲乙兩方，處理好雙方的矛盾，積極主動地參與到工程造價的各項工作中，發揮使在工程管理中實質性的作用。

3、竣工結算階段的造價管理

在工程造價管理工作中，合理確定工程造價既是前提，也是重點。在確定工程造價時，嚴格依據相關規范要求和工程合同內容，結合竣工圖、隱蔽簽證、設計變更等，開展審核計算工作，保證工程施工符合圖紙要求和合同規定，審核是否存在丟、拉項工程的現象；對于工程變更，以認真的態度對待核實情況，適當地進行刪減。

為了保證工程造價確定的合理性，必須準確地計價。在工程量這一部分，作為預算員不僅要掌握計算原則、套用規定、計算程序等，還必須了解編制原理，協調好彼此之間的聯系，保證計算工作質量。除此之外，預算人員還應當深入了解施工現場，對工程動態做好心中有數，對于施工必須用到的特殊材料，通過到建材市場詢問價格，了解材料的市場價格走向，從而保證計算的準確性。對于工程造價的管理工作而言，竣工結算發生在最后一環節中，對于工程結算部分要實行復審制度，對于工程尾款則要貫徹執行會簽制度，切實提高工程結算質量。

4、結語

總而言之，對于房地產開發公司而言，要想從工程建設中獲取更多的經濟效益，必須進行工程建設生命全周期的造價控制，從施工材料、設備、監理等多方面加強管理，盡量減少成本費用，降低工程造價，當然，在此過程中，還必須加強對施工質量的管理，那么在保證工程質量的前提下，實現經濟效益的最大化，從而提高企業的核心競爭力，在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1]胡代白.房地產開發公司控制工程造價措施探討[J].中國科技博覽，2012（37）.

[2]傅曉燕.房地產開發項目造價全過程控制措施探討[J].中國科技博覽，2012（22）.

[3]程旭波.如何有效控制房地產開發項目的工程造價[J].中國房地產業：理論版，2012（7）.

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關鍵詞：信托項目;全周期;內部審計

一、信托項目開展內部審計的研究背景及必要性

我國信托業歷經三十多年的風雨砥礪及近幾年的轉型發展，已成為僅次于銀行業的第二大金融行業，為促進經濟結構的調整和各項實體產業的發展發揮了重要作用。但由于缺少具體經驗，從業人員相對其他金融機構較少，從1982年開始先后經歷了六次大的整頓，使得信托業走了不少彎路。尤其從內部審計的角度而言，從早先的依靠國家審計力量推動國有信托投資公司建立完善內控制度（陳劍，1998），到銀監會制定《信托公司治理指引》強制要求設立審計委員會完善公司治理（張志榮、劉永紅，2005），再到以風險為導向深化信托公司審計（任慧莉，2005），最近到傳統的財務型內部審計向增值型內部審計在信托公司的轉變發展（何芬芳，2015），可見，內部審計在信托公司中的作用越來越重要，但相關研究仍屈指可數，尤其關于信托項目內部審計實務的研究更是鳳毛麟角。自2015年末國家審計推出“審計全覆蓋”到今年4月初國資委《關于進一步加強中央企業內部審計工作的通知》，內部審計全面轉向風險為導向的轉型發展。不少中央企業控股的信托公司，應股東“推進審計工作改革”的文件精神，也進一步審視內部審計職能定位，改善審計工作方式，在信托項目運行的全周期嵌入內部審計，從內部控制、合規管理、風險預警的角度提高了信托公司的風險管理能力，形成以維護信托財產受益人及公司股東正當權益為目的、圍繞公司核心業務的一體化工作機制。國有控股的信托公司的信托項目內部審計對其他信托公司同樣具有借鑒意義。內部審計，居于信托公司內部，具有對企業的經營目標認識深刻的優勢。同時，內部審計相較于其他審計類型，更容易深入信托公司主營的信托業務，應用一系列專業、系統、規范的審計工具和技術審查并評估信托項目運行過程中的各類風險，改進信托公司的經營管理，實現價值增值。信托公司利用內部審計的專業技術和職業判斷對信托項目全周期進行管理具有必然性，這主要是由信托項目自身的特點所決定：一是信托項目特殊的委托關系使得信托財產的所有權和收益權分離，由此作為受托人的信托公司要特別關注誠信，確保委托人財產的安全和完整，而這與審計產生的本源———保護財產所有者的財產安全和完整不謀而合。二是信托項目廣泛的業務范圍及靈活的投資方式，給信托公司的內部控制和風險管理帶來極大挑戰，需要通過風險控制、合規管理及內部審計合力形成健全的內部監督評價機制。三是信托靈活的交易結構設計及頻繁的業務創新，使得信托公司內部必須建立一整套定性與定量相結合的基于風險導向的審計評價指標體系及操作指引，定期根據業務發展進行內控制度檢討，保持制度時效性。四是信托項目嚴格的風險合規外部監管，要求內部審計能夠貫穿信托項目的盡職調查、立項、審批、運營、后期管理、結束清算等整個流程，評價每個信托項目的信用風險、市場風險和流動性風險，并最大程度地規避操作風險。

二、信托項目全周期內部審計實踐

按照信托公司設立信托項目的整個流程，可以將信托項目分為發現業務機會、盡職調查階段、項目立項階段、立項審查階段、項目評審階段、合同擬定階段、成立準備階段、后期管理階段、到期前還款跟蹤階段、項目兌付階段及清算總結階段等。內部審計在管理實踐中已實現了信托項目的全周期介入，充分前置鑒證監督、風險預警的職能，間接為信托公司創造價值。其審計流程如圖1所示。

（一）信托項目盡職調查審計

信托項目盡職調查審計不是簡單的財務盡職調查，是內部審計介入信托項目全周期的第一環，通常會出具核實性風險評估報告。信托公司利用審計人員的專業知識背景、獨立客觀性和內控敏感性，對擬成立的信托項目開展獨立的新客戶融資及投資風險評估。通常情況下，內部審計人員通過訪談、詢問、文檔查閱，必要時通過實地考察等審計技術實施客戶風險評估、內控評價程序和實質性測試程序，分析交易對手的財務收支情況、經營情況、現金流量、償債能力及企業信用，關注融資資料的真實性、還款來源的充足性及抵質押物的可靠性，側重分析客戶分布、核心資產、對外負債，測算客戶復制商業模式的成本、資本需求量、盈利前景、法律訴訟等。最后根據信托公司內部風險分級標準進行風險分級，形成核實性風險評估報告供決策層參考。例如，公司擬對異地某國有房地產集團新客戶提供15億元、5年期綜合授信融資服務，由于該集團客戶的股權結構及控制管理較為復雜，僅根據業務部門搜集提供的盡職調查報告及相關基礎資料無法作出決策。此時，內部審計會同外聘律師事務所前往該客戶總部實地調研集團的股權管理及控制關系，掌握核心資產。常規程序包括現場訪談實際控制企業的總經濟師、財務總監，溝通戰略、資產情況、財務結構，與項目公司總經理等就項目整體情況、業務開展、風險控制等情況進行調研。同時，內部審計人員結合發放貸款的行業特點、金額重要性等方面，抽取應付賬款、短期借款、長期借款等6-8筆，查看合同進行實質性測試，并對其中2筆做整個業務流程的穿行測試。信托項目盡職調查審計中考慮到客戶可能存有偽造資料等不良動機，現場明察秋毫，與普通工作人員接觸聊天、上下游企業詢問及搜集任何其他第三方證據。內部審計綜合業務、法律和財務等方面信息，填制《客戶評級定量定性打分表》，對客戶信用情況進行評級，從項目源頭以風險為導向為決策層提供獨立、真實、可靠的信息。其盡職調查審計流程如圖2所示。

（二）信托項目成立準備階段的放款審計放款審計

是一項合規性審計，要求內部審計人員審查信托項目在成立準備階段遵守相關法規、政策、計劃、程序、合同等遵循性標準的情況并對作出相應評價。放款審計通過落實必要的擔保措施，使用適合、正確的法律文本，保管重要的文件檔案及防范內外部欺詐等方面防范操作風險、法律合規風險。內部審計人員在信托項目成立前通過觀察、檢查、文檔查閱、流程查看等審計技術核查資料和手續的真實性、有效性，理解信托項目評審制度流程，確保信托項目在放款前按照相關制度要求、法律要件、審批手續等落實，評估操作風險。由于信托項目建立了審計派駐制、責任制，項目成立意味著對信托項目進行全周期內部審計的持續性跟蹤的開始。為此，內部審計專門根據信托業“一法三規”制定《放款審計操作規程》，內部審計在項目成立的第一次放款審計中就初評信用風險、預判合規風險，根據相關內部風險分級標準建立風險分級臺賬。這樣有利于在項目多次放款的過程中，持續跟蹤未完成要件，有的放矢地進行過程監督，強化了保障措施和資金監控，前置了內部審計第三道防線的作用。實踐中，根據不同信托項目類型，放款審計著力點不同。例如，應收賬款轉讓信托項目關注應收賬款的有效期間及真實性，股票質押信托項目關注質押登記及警戒線設置，專項貸款信托項目關注信托資金用途盡調文件真實性，信政合作項目關注政府對債權認可情況，股權投資信托項目關注股權封閉運作公司治理及內部控制到位情況，單一信托項目關注委托人指令及到期信托資產移交等。

（三）信托項目后期管理階段的管理審計后期管理

指從資金信托業務發生后直至信托資金收回全過程的信托財產管理行為的總和，包括后期管理檢查、風險監控、風險預警、風險處置、信托資金回收等。對信托項目存續期間的后期管理進行審計，是一項運用評分法的管理審計。從信托項目運行管理、業務人員管理能力兩個維度形成分值庫，標準化管理流程，確保履行受托人職責，并改善信托業務人員的管理素質和提高管理水平，使資源配置更加富有效率。首先，內部審計根據合同約定、行業的信托資金管理辦法等法規及內部相關制度，建立一套包含基本管理標準、管理質量標準和檔案管理標準三個方面多項指標的標準管理指引。其次，業務人員制作信托項目在運行期間的月度檢查臺賬、季度檢查報告、現場檢查報告，并滿足相關的外部信息披露要求。最后，內部審計根據管理指引，稽核執行情況，并逐個信托項目評分。最終評分結果進入分值庫供風險責任考核管理。例如，某總部第二辦公區建設項目以在建工程抵押、集團保證擔保進行信托融資。從該信托項目分析，內部審計承接放款審計中未完善事宜，關注放款后與融資客戶聯系情況、融資客戶經營變化、信托資金投向項目建設進度、抵質押物現狀及價值變化、外部負債變化及公開信息查詢情況，以風險導向，結合成立階段評級，對信托項目風險情況進行評級評分。從業務人員分析，內部審計按照標準管理指引，稽核業務人員定期報告制作、披露的質量及時效性，進入該業務人員所管理的信托項目分值庫，確定與其他業務人員的管理水平差異，為后續分類管理考核做準備，從而形成資源利用帕累托效率。其分值庫如表1所示。

（四）信托項目到期前還款跟蹤審計

由于當前國內投資者教育仍未形成，信托項目終止時信托公司要按照預期收益向投資者剛性兌付本息使得信托項目到期前還款跟蹤極為重要，由此開展的內部審計活動也壓力頗大。為圖2盡職調查審計流程及時發現項目兌付風險，確保信托資金安全，不少信托公司的實踐已將到期前六個月的信托項目逐月滾動納入還款跟蹤。內部審計參與信托項目到期前的還款跟蹤，其實是一種風險與控制的自我評估過程。首先，內部審計部門研究設計一套信托項目到期前還款跟蹤的標準表格，包含交易對手基本情況、財務經營變動、信托項目運行、抵質押物變現及還款來源落實等格式要素；其次，業務人員按格式要求完善具體項目；然后，內部審計通過詢問、檢查、計算、分析性程序、資訊終端、小組內部溝通等一系列審計工具與技術，重點從還款來源的有效性、項目運行的不利因素、擔保資產的貶值風險、融資人的負面消息、項目風險敞口的變化等方面進行風險再評級、再跟蹤；最后，由管理層、內部審計、業務人員、風險管理及資產處置等相關方組成到期還款評估小組召開由內部審計推動的風險與控制評估專題討論會，通過結構化的方法對信托項目到期還款面臨的風險進行可能性和影響的兩個維度的評估，識別出關鍵控制并分配風險管理職責。由此，為處置風險或資產保全留有足夠時間，更好地防范信托項目的流動性風險和信用風險。其還款風險評估過程如圖3所示。（五）信托項目結束清算審計信托項目的結束清算審計綜合了信托項目全周期最后的兌付階段和總結階段，是對一個信托項目完整管理情況的評價。根據銀監會相關規定，結束清算審計是信托項目的一項常規的績效審計，在信托計劃終止或結束的一個月內完成，審計涉及收益分配的合理合法性、財務核算準確性及項目檔案的完整性等內容。實踐中，結束清算審計主要分為項目概況、審批、實施、后期管理及清算分配五個部分，尤其關注清算分配的合規性及受托人報酬和費用計提合理性。由此，形成了一個信托項目全周期內部審計的完整閉環。

三、信托公司開展信托項目全周期內部審計的建議

（一）促進內部審計職能充分發揮

內部審計已嵌入信托業務系統，成為信托項目運行過程中不可或缺的重要一環。無論是集合信托計劃還是單一信托計劃，信托項目都是一個獨立核算的組織，尤其在主動管理的股權投資類信托項目中，合法合規、內部控制、風險管理、效率效果等方面更是內部審計的專項職能領域。值得注意的是，這并沒有影響內部審計的獨立性（內部審計的報告路線仍是董事會及審計委員會），反而豐富了傳統內部審計的職能。例如，在信托項目后期管理階段的管理審計，就是一種新型的審計類別，其能夠使業務資源配置更加富有效率；而在信托項目到期前還款跟蹤審計，更類似于國際內部審計協會中風險和控制自我評估的過程。通過審計關口由事后向事前、事中前置，審計重點向管理審計過程轉變，審計職能與信托業務緊密結合，促進內部審計內控免疫、風險預警、價值管理職能的充分發揮。

（二）推進內部審計質量控制與程序改進

由于信托業務本身具有非標準化的特點，針對信托項目開展的內部審計工作也具有特殊性，尤其在信托項目成立準備階段的放款審計、后期管理階段的管理審計都涉及到不斷更新完善的外部監管要求、內控管理制度，需要對內部審計進行質量控制與程序改進，建立統一規范的內部審計標準，對內部審計人員的工作進行持續監督和定期復核，必要時進行抽樣檢查，及時發現審計風險，確保信托項目的審計標準一致，以助于充分利用審計成果。

（三）應用內部審計綜合信息

信托項目全周期運行中，內部審計與業務人員、風險控制人員不同，其所面臨信托項目的不確定信息較少。相較于前兩者，內部審計人員視角更高、信息更全，對信托項目理解更深。內部審計由盡職調查審計放款審計后期管理審計還款跟蹤審計結束清算審計，持續對信托項目風險、業務人員管理能力兩個維度量化評級，能夠促進信托公司及早發現信托項目風險變化，督促業務人員提前采取風控措施，制定風險預案，及時消除風險事件消極后果。信托項目雖千變萬化，但合作客戶卻基本得到維持，內部審計充分利用這一優勢，持續全面深入地剖析重點或長期客戶的財務經營、資信水平、資金鏈等情況，能夠獲得信托項目區域集中度、客戶集中度、部門集中度。應用內部審計綜合信息，能夠有效提高審計效率及審計結論的客觀性，發現信托項目管理的新思路，形成以維護信托財產受益人及公司股東正當權益為目的以及圍繞公司核心業務的一體化工作機制，實現價值增值。

作者:王環環 單位:中鐵信托有限責任公司內控審計部

篇10

進入21世紀以來，我國居民收入水平差距逐漸增大，住宅價格帶來的各種問題也不斷凸顯。在此形勢下，廉租房、公租房等保障性住房的建設力度也逐步加大。由于建設周期、資金、項目區位等原因，傳統居住區景觀的設計模式并不能很好適應新形勢。模塊化設計理念在現代居住區建筑設計中已經逐漸得到認可，如何將這一新興理念與保障性住房的外環境設計相結合是將是下一階段的研究熱點。

關鍵詞

保障房；模塊化；景觀設計；低成本園林

基金項目：

北京市教育委員會科學研究與研究生培養共建項目資助

1.研究背景

隨著經濟發展與時代進步，人們對居住空間品質有了更高的要求，在房地產開發迅速發展的若干年后,隨著國家的產業結構的重大調整，新型居住區的規劃、設計及室外環境建設發生了重大的變化。特別是進入21世紀以來，我國居民收入水平差距逐漸增大，引發種種社會問題，如大中城市商品房住宅價格上漲速度過快，使新就業職工為代表的中低收入群體出現住房難題，因此廉租房、公租房、棚戶區改造等保障性住房項目的建設不斷展開。保障房這一特殊住宅形式應運而生，而相應的設計理念卻并沒有及時跟上，舊有的傳統設計方式在實踐中遇到了很大阻力——建設資金不足、缺乏合適建設用地，為了保障基本住房需求，保障房景觀建設成本不斷被壓縮，建設用地質量普遍偏低。在這種情況下，如何在設計階段實現低成本的模式下、不僅合理滿足公租房居住區戶外景觀需求，同時兼顧后期養護、管理，踐行保障性住房景觀全生命周期的實用性、經濟性、生態性，是風景園林行業亟待研究解決的問題。

2.模塊化設計相關概念

2.1模塊化

模塊化最早出現在工業設計領域。所謂的模塊化設計，簡單地說就是將產品的某些要素組合在一起，構成一個具有特定功能的子系統，將這個子系統作為通用性的模塊與其他產品要素進行多種組合，構成新的系統，產生多種不同功能或相同功能、不同性能的系列產品。

2.2模塊化設計理念

模塊化設計是綠色設計方法之一，它已經從理念轉變為較成熟的設計方法。模塊化設計理念，是指充分考慮景觀全過程周期成本的設計理念，通過運用新思路、新技術、新材料，將景觀設計過程中的各個功能組件模塊化。建立模塊庫，可根據實際情況進行最適應選擇，有著可復制、低成本、高生態效益的特點，可避免由于建設資金不足造成的盲目設計、過度設計、不合理設計，導致的生態效益低下，能夠解決北京市公租房戶外景觀設計中所遇到的大部分問題。研究如何將模塊化生態設計理念運用于公租房景觀設計有著重要理論意義和實踐價值，因為城市住區綠地量少面廣，是城市綠地系統中重要組成部分，對于改善城市生態、提高人民的生活水平有著重要的意義和作用。

2.3全周期成本

設計的全生命周期成本，也是模塊化設計的重要考核內容之一。全生命周期成本分析（LifeCycleCostAnalysis）包括初始化投資成本、運營、維護和替換成本，是一種針對項目整體運營過程的全面分析策略。從景觀設計的成本角度出發，景觀成本通常包括直接成本(第一成本)、長期運作和管理成本(生命周期成本)、環境影響成本三個部分。除了第一成本以外，全生命周期成本也是構成景觀成本的一個重要組成部分。具體來說，包括施工結束后的原材料、技術或發展的整個生命周期的運行和管理的費用，景觀投入使用以后的運營、維護、管理成本。景觀設計成本核算大多只考慮第一成本，而忽略后期管養成本和環境影響成本，只有將全生命周期的各項成本指標納入統計，才能得到最真實的成本。景觀成本中還應包括環境影響成本，即從可持續發展的角度考慮，在建設過程中與建成后景觀設施或工程會對環境造成的一定的負面影響及環境污染(包括水污染、光污染、噪聲污染、空氣污染等)。對城市整體生態環境和人居環境遭到的這些破壞進行彌補與修復所付出的成本就是環境影響成本。例如大量的硬質鋪裝會增加城市的熱島效應，減少土地對地表水的吸收而導致地下水的補給不足，同時造成動物生態廊道的斷裂等。

3.模塊化設計理念在居住區景觀設計中的運用

3.1居住區景觀模塊化設計的特點

模塊化設計理念的核心思想，就是將核心功能塊進行劃分，得出子系統分級，并根據實際需求將多個核心功能塊進行重新組合。具體到居住區景觀設計，以往的設計流程多為設計理念的推導、提出初步方案、方案修正、方案細化、得出可實施最優方案，然后再考慮如何將圖紙內容通過施工轉化為實際建設工程，在具體操作過程中，常常出現由于設計師水平高低不齊，異地施工施工隊素質難以得到保證，材料供給突發短缺等情況，導致居住區景觀質量難以得到保障。運用模塊化設計理念，可以有效地避免一部分問題。模塊化設計理念，是以一種工業生產的思維進行設計，力求產品質量穩定性能夠得到保障。進行居住區景觀設計之初，會將居住區根據情況劃分出核心功能塊，包括交通模塊、場地模塊、植物模塊三大部分，其中每個模塊下又有子模塊。根據居住區景觀品質的不同，模塊的具體設計思路及材質選擇，可以在模塊庫中進行挑選，整個設計流程更像是一種組合拼裝的過程。此外，由于模塊化設計施工的貫通性，在施工開始前很久就能得知不同產品的配比、用量，有利于提前獲得穩定貨源。從開發商的角度來說，模塊組合的形式有利于打造系列品牌，不同檔次的產品造價在設計時能得到很好的控制。

3.2模塊化設計理念在普通居住區中的運用

現代居住區已步入產業化生產階段，建設流程節點有著嚴格的時間規定，因此模塊化設計理念也早已運用于建筑設計當中。2015年3月，遠大集團位于長沙某樓盤的一段施工錄像，再次讓普通民眾了解到模塊化生產、施工流程的效率——1200名工人，除去停工時間，僅用19天施工，便完成一棟57層住宅樓搭建。除了設計理念、設計軟件的更新，新型材料的使用也是模塊化設計能夠大量推廣的重要原因。其中最有代表性的是預制混凝土技術的不斷提升。預制混凝土構件（PC構件）是指在預制廠或建筑工地加工制成，供建筑業裝配用的加筋混凝土構件。采用預制混凝土構件，可以提高工廠化、機械化施工程度，減少現場濕作業，節約現場用工，克服季節影響，縮短建筑施工周期。預制混凝土（PC）構件的材料特性日臻完善，生產價格低廉，生產周期短，在新的城市建設階段，將會在居住區建設中發揮更大的作用。與之對應的，在居住區景觀中也有所運用。一些大型開發商，實驗性的用PC構件園林綠化的小構件如彩色地面磚、路緣石、混凝土植草磚、透水性場地磚、預制臺階、混凝土花缽、花臺、混凝土車擋、混凝土隔離、集水溝等。

3.3模塊化設計理念在保障性住房中的運用

保障性住房與商品房性質相同但定位不同，具體實踐中面臨的最大問題是資金短缺，工期緊張。在保障性住房中，根據使用者收入水平及生活狀況，還可以分為廉租房、“兩限房”、公租房、自住型商品房等多種類型。廉租房，“兩限房”等安居工程，主要針對的是長期生活狀況較差，全家收入較低群體，對這一群體而言，解決有和無的意義遠大于住宅配套公建的建設情況；而自住型商品房、公租房主要面向的群體是剛步入社會工作的知識分子，這些人普遍受過較高水平教育，多數是因為到達本市時間較短，工作年限較短，或剛組建家庭不久導致個人及家庭平均收入不高。他們對居住區的審美水平、生活情趣、使用功能有要求，因此不能簡單的按照廉租房和“兩限房”的居住區景觀進行設計。從普通居住區模塊化設計理念的實踐來看，引入保障房居住區景觀設計十分有必要。筆者在與甲方的溝通中了解到，保障房居住區景觀的工程造價基本控制在100-120元/㎡，遠遠低于市場平均水平，這就決定了大范圍、高精度設計是不可能的。如果用模塊化思維來進行設計，將保障房居住區景觀分為幾大核心模塊，再根據實際功能需求選取子模塊，用拼接組合的方式完成設計，省時省力，景觀質量也能得到保障，通過簡單的微調，就能繼續深化施工。

4.結語

模塊化設計是一種新型設計方法，通過全生命周期設計，將環境因素納入設計之中，從而幫助確定設計的決策方向。從產品的全生命周期減少對環境的影響，最終引導產生一個更具有可持續性的生產和消費系統。筆者在保障性住房景觀設計實踐中，采用過傳統設計思路以及模塊化設計理念，兩相對比發現模塊化設計理念有很大優勢：對于建設方，模塊化可以更容易明確需求，控制成本——用增減子模塊、替換部分模塊，可以控制成本、品質；對于設計師和施工單位，模塊化后標準的功能性基礎模塊和標準部件，可以避免設計施工的簡單失誤，減少基礎性的重復設計；模塊化的方式也便于在修改中限定范圍，模塊化是建立在預先需求研究的基礎上的，對于設計也可以減少當前工作量提高效率；基礎模塊的標準化更利于設計師把精力放在更高層面的思維上。優秀的設計也可以作為模塊進入標準化系統，是優秀的設計延續。配置的規范化可以以簡單的方式使公租房景觀設計達到及格線，滿足居民使用需求。當然，模塊化設計理念作為新興事物，也存在一定的不足。模塊體系的構件，以及模塊庫中子模塊的搭建是一個需要長期探索的過程；市場對模塊化設計的認知目前僅僅停留在初級階段，在保障房景觀設計領域的推廣任重道遠；保障房建設作為安居工程的核心內容，很受國家重視，各項標準和法規的更新較快，現有模塊庫的迭代更新也是一項巨大的工程。

作者：郭漢 張凱莉 周曦 單位：北京林業大學園林學院

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