關于節約集約用地的調研報告范文

導語：如何才能寫好一篇關于節約集約用地的調研報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

―摘自孫文盛部長2005年6月在無錫“節約集約利用土地資源”市長研討班上的講話

推進集約和節約用地,政府的決策與百姓的意識開始找到契合點―提高土地利用率,使有限的土地產出最大的效益

3月的北京,春意漸濃。郊外踏青時,一幕場景吸引了記者的眼球:一個老農喜滋滋地領著一群客人參觀他的樓房新居,邊介紹老農邊說:“這房子可是這一帶節約集約用地的典型呢。”

這句看似不經意的“閑話”,讓記者感慨良多。

此前不久,總理在人民大會堂作政府工作報告時,也講了一句相關的話。他在強調要大力提高經濟增長的質量和效益時指出:要“把節約能源資源、保護環境、集約用地放在更加突出的位置?！?/p>

在不同的場合,普通老農與國務院總理講到同一個話題,不全出于偶然。日漸印入城郊老農眼簾的,應該是城市擴張過程中身邊耕地的一片片減少,以及隨之而來寸土寸金含量的加重。眾多微觀場景折射到老農心中的,自然是耕地的緊缺與土地的金貴。節約土地,集約用地,最初大約就這樣在老農腦中有了簡單的概念。

而總理所面對的,則是一系列宏觀調研報告與統計數據―

截至2005年10月31日,全國(不含港澳臺地區)耕地面積僅為18.31億畝。根據《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》,“十一五”期間,我國耕地必須保持在18億畝。而按照《中國的糧食問題》白皮書提出的目標,以糧食自給率95%計算,到2010年,耕地保有量必須達到18.24億畝。按這個標準來推算,意味著從2005年到2010年5年間,我國建設可占用地耕地量只有700萬畝!另一方面,從建設用地的需求量來看,如按1978年到2003年建設占用耕地的數量測算,2004年到2020年,全國建設用地約需占用耕地4612萬畝?，F有的耕地總量顯然不可能承受這種壓力。

在土地供需矛盾異常突出的同時,建設用地粗放利用、甚至閑置浪費的問題卻普遍存在。2004年,國土資源部曾組織了一次城鎮存量土地專項調查,結果表明:截至當年年底,全國僅閑置、空閑和批而未供土地總量為395.61萬畝,占全國城鎮建設用地總量(5199萬畝)的7.8%。同時,占全國城鎮建設用地總量70%的劃撥土地,大量低價協議出讓的土地,特別是占全國建設用地一半以上的農民集體建設用地,由于長期缺乏有效的再配置政策,低效利用的問題更加突出。

對此,總理得出的結論是:“盤活存量建設用地,推進集約和節約用地,是嚴格土地管理的重要環節。”

節約集約用地的觀念,開始真正走下官方概念的講壇、向普通百姓頭腦中滲透,應該是在2005年的全國土地日。當“節約集約用地,促進科學發展”的主題宣傳橫幅飄揚在大街小巷時,普通百姓們開始漸漸明了:節約集約用地是面對我國土地資源國情不得不做出的唯一選擇;節約集約用地,就是要提高土地的利用率,使有限的土地產出最大的經濟效益、社會效益和生態效益。

對此,國土資源部于2006年舉辦的無錫土地集約利用市長班上,部長孫文盛在講話中有一個相對完整的表述:所謂節約集約用地,是相對于浪費和粗放用地而言的。主要包括這樣三層含義:一是節約用地,就是各項建設都要盡量節省用地,千方百計地不占或少占耕地;二是集約用地,每宗建設用地必須提高投入產出的強度,提高土地利用的集約化程度;三是通過整合置換和儲備,合理安排土地投放的數量和節奏,改善建設用地結構、布局,挖掘用地潛力,提高土地配置和利用效率。

耕地保有量保持18億畝,單位GDP能耗5年內要降低20%―十一五規劃提出的這兩大硬約束指標,給土地的節約集約利用標準定下了基調

十一五規劃綱要有兩個硬性指標,與土地集約利用密切相關:耕地保有量必須保持在18億畝,單位GDP能耗要在5年內降低20%左右。耕地保有的指標決定了經濟發展所需建設用地的總量標準,而單位GDP能耗的降低,也在某種程度上為單位GDP耗地量的“降壓”定下了基調。

有關專家曾做過一個測算:中國經濟增長的GDP中,至少有18%是依靠資源和生態環境的透支獲得的。另有一組比較性的統計數據,則在很大程度上說明我國土地資源透支問題的嚴重性:2005年,新加坡國內生產總值為9863.39億元,土地產出率為144476萬元/每平方公里;而GDP與新加坡相當的上海市(GDP為9154.18億元),其土地產出率卻僅為14438萬元/每平方公里,不及新加坡的1/10。盡管如此,與國內的幾個直轄市相較,上海的單位面積土地產出率還是最高的。據調查,北京的這個相應數字是4097億元/平方公里,天津是3271億元/平方公里,而重慶則只有373億元/平方公里。由此可推算出,上海單位土地面積內的土地產出率是北京的3.52倍,是天津的4.41倍,是重慶的38.71倍。

土地產出率水平最根本的反映,是單位面積土地上資金、勞力、技術的投入狀況。投資強度越大,技術含量越高,土地產出率越高。反之則越低。這表明我國土地集約利用程度還很低,同時也表明城市土地內涵挖潛、盤活存量的再利用潛力還很大。

還有一組調查統計數據可以支持這個說法。

按照國家關于城市規劃用地的最高定額,一般城市人均用地面積最高標準是100平方米,首都和特區城市最高120平方米。而據有關部門統計,我國664個城市,城鎮居民人均用地已達133平方米。而世界上發達國家人均城市用地為82.4平方米,發展中國家人均城市用地才有83.3平方米。我國城市人均用地面積超過國家規定的33%,大大超過國際上人均用地水平。

2004年國家清理整頓開發區時,也有一組實地調查數據。160個國家級開發區(園區)的平均建筑密度僅為13.91%,平均建筑容積率僅為0.43,平均空閑率為6.16%。同時監測到開發區內還有27%的農用地,6.9%的未利用地。加起來平均還有1/3的土地尚未開發利用。

上兩組數據還未包括農村宅基地等集體建設用地的利用統計情況。

節約集約用地,是針對粗放用地而提出的。粗放用地是集約用地的前提和基礎,并為土地集約利用提供了條件。然而,集約用地卻不應該僅僅成為粗放用地的相對物。如果集約用地沒有一套嚴格、合理的技術量化指標來度量,那么很可能會在“集約”旗幟下、形成用地模式的新一輪粗放。

集約用地評價指標,或者土地利用效率評價指標體系的建立因而刻不容緩。其中,單位面積土地的GDP產值,或者單位GDP的耗地量應該是其中一個重要指標。

據悉,此項工作尚處于政府相關部門的研究過程中。

實踐先行于決策。近幾年,一些地方尤其是經濟發達、土地資源緊張的地方,在集約用地的實踐中探索了一些路子。江蘇昆山是顯著的一例。它在全國率先制定了投資強度定額標準,按不同區域明確每畝地的投入“門檻”:外資項目分別不低于40萬美元、50萬美元、60萬美元三個檔;民資項目則不低于250萬元人民幣。此外還規定工業項目容積率不低于0.6,建筑系數不低于30%。

福建省廈門市也對此做了一些努力:其火炬高新技術產業開發區已成為目前國內開發面積最小、單位產出最高的國家級高新技術開發區,投資強度達3800元/平方米,產值達4萬元/平方米。市相關部門還對單位土地面積的產出情況做過統計:2005年,廈門每平方公里的GDP為5644萬元,規模以上地均工業產值為10532萬元/平方公里,地均財政收入為1025萬元/平方公里。這個數據指標在全國并非最突出,不過,相較于粗放用地時的狀態,其土地利用率已有了飛躍式的提高。更重要的是,集約用地的量化考核意識已開始形成。

江蘇省國土資源廳曾于2004年下發了一個關于土地集約利用評價體系的文件,建立了一套土地集約利用的考核機制。其考核指標每年都根據產業政策的調整而調整、修訂。據粗略估計,今年根據新增產業等變化,這個集約用地率考核標準比上年大約提高了15%。

單位面積土地產出率的評價自然并不是集約用地唯一的量化指標。目前,有的地方采用提高容積率、建筑密度等建筑用地定額指標和土地投資強度指標,向空中、地下,向集約要土地,從而使單位面積土地的產出率成倍增長;也有的地方對符合條件的擬引進項目逐一評審、建立項目的預期效益、項目用地預期產出率、土地受讓人資信、出讓價格、投資密度、技術含量、吸納勞動力及區域帶動性等方面進行綜合考核......實踐探索中,要求建立土地集約利用綜合評價考核體系的呼聲已越來越高。

不過,如果涉及具體的數額標準,似乎不能忽略三個前提:其一,土地集約利用程度應與當地經濟的現有發展程度與規劃計劃發展程度相一致;其二,土地集約利用標準應與現有土地(包括存量與增量土地)的利用情況相結合;其三,土地集約利用指標應該隨著地方經濟的發展與產業結構的調整而調整。因此,土地集約利用評價指標類別可以是統一的,但其具體量化數額應該體現區域性,而不應以同一數字“一統天下”。

促進土地節約集約利用的政府行為,核心仍在通過建立健全激勵和約束機制,促進集約用地的市場化配置;而政府管理體制與經濟制度的改革,才是扭轉粗放用地局面,形成集約用地機制的根本

在市場機制尚未完全配置或還未能充分發揮作用的前提下,節約集約利用土地,仍然是要靠政府宏觀調控、通過政策激勵和約束機制來發揮促進作用的。

據國土資源部土地利用司有關負責人透露,政府目前對促進土地節約集約利用的政策,將主要體現在五個方面:通過規劃的科學編制與實施,對土地利用布局、結構進行調整,從宏觀規劃上管住建設用地總量;通過建立土地利用標準、加強節約集約用地評價考核,供應土地時嚴格把住土地利用與監管的關口,控制建設用地增量;通過內涵挖潛、盤活存量,找出新的用地空間;通過推進市場化配置,建立一整套節約集約用地的激勵和約束機制,促使節約集約用地的實現；加強組織領導，形成齊抓共管的態勢。

政府行為永遠是為市場行為服務的。任何促進集約用地的政策與措施,都只是促使集約用地市場機制形成與完善的一個手段。因此,要從根本上解決集約用地的問題,還必須找出目前用地不集約的深層原因。

有專家分析,工業化與城市的無序擴張導致了土地的粗放利用,而土地取得成本低,是其中最重要的原因。

對此,土地勘測規劃院副院長周建春在接受記者采訪時指出,這是利益機制造成的“惡果”。他認為粗放用地的根本原因或深層原因是地方財稅體系問題。地方財政沒錢,只能靠賣地來補充,對土地出讓收益及其相關收入的依賴就很大。

周建春說,1999年分稅制改革后,地方財政就開始衰落,但地方政府“財減事未減”,因此只能從土地上做文章,以土地出讓收益來擴充預算外收入。從而很大程度上促使政府經營土地,地方政府成了經紀人。在某種程度上,地方政府似乎已不是一個行使職能的公共機構,而成了一個壟斷性經營城市土地的大公司。

從去年年底到今年年初,中央相繼出臺了5個相關文件,實際上都是為了解決上述問題。

去年12月,國土資源部出臺的《全國工業用地出讓最低價標準》,將工業分成15個等級,確定了不同的最低價標準。與之前要求工業用地一律招拍掛的相關政策精神一致,其根本目的都是提高工業用地成本,抑制工業用地的過度擴張,提高工業用地的集約利用程度。

此前一個月,財政部、國土資源部、中國人民銀行共同推出《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策的通知》,從今年1月1日起,新增建設用地土地有償使用費標準在原有基礎上提高1倍,其征收后100%交省級國庫,然后再由中央財政返還。這將在很大程度上解決過去應交歸地方政府70%費用往往被減免的問題,目的仍然是增加新增建設用地的取得成本。

與此同日開始實行的中央另一條財稅政策,是城鎮土地使用稅的修改:每平方米稅額在原規定基礎上提高2倍,外商投資企業和外國企業也納入了城鎮土地使用稅的征稅范圍。

上述財稅政策,用最通俗的方式可解讀為,一方面,以收稅或增稅方式,提高土地成本,抑制土地投機與擴張;另一方面,為地方財政增加新的收入來源,減小地方財政對土地的依賴性。

還有一條經濟調控政策是土地出讓金的收支兩條線,即從今年起,國有土地使用權出讓收入將全額納入地方預算。這意味著土地出讓金不再是地方政府的“小金庫”,而改由中央監控使用。

這些來自中央政府的經濟調控措施,針對的對象都是地方財政。對此,周建春評說,這是在補充地方稅源,是要從根本或從深層次解決土地不能得到集約利用的問題。他認為,地方政府要抓經濟發展,就不能不抓投資,包括工業投資與房地產投資,為了吸引投資,才去競相壓低地價。從另一方面看,圈地越大,吸引投資的機會越多,這就造成一個惡性循環。對房地產業而言,地價越高,土地出讓金就越多,政府正好用這塊收益來彌補工業用地低成本出讓而帶來的土地虧損。因此,地方政府不能沒有房地產的繁榮,這是地方政府往往與房地產商在某種程度上形成“一體”的根本原因。政府巧妙地運用土地一級市場供應,死保房地產,只有這樣,工業加房地產投資才能相互平衡,從而保住甚至提高地方的GDP。

可見,房價降不了,工業價管不住,還是財稅體制惹的禍。

篇2

關鍵詞：三舊改造;新產業;土地;大規模

Abstract: three old transformation is as transforming economic development of a way to "three old" transformation to a higher level, more wide range, better effect on promoting, realize from the "old town, old factory building, former house" to "new city, new industries, new community" transformation. To make this city to evening, economic development, enrich the masses.

Keywords: three old modification; The new industry; The land; large-scale

中圖分類號：F301.2文獻標識碼：A 文章編號：

引言

自2009年省政府頒布《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》后，各地方政府相繼出臺一系列的配套、細化政策，一場以實現從"舊城鎮、舊廠房、舊村居"向"新城市，新產業，新社區"的轉變，旨在釋放土地潛力的"大拆大建"在廣東高調推進，其最大目標是"挪地"。對廣東而言，大規模的"三舊"改造行動，在"拆舊引新"之外,還被寄予產業升級轉型的厚望，有專家認為，這或是解決資源瓶頸的最后一次機會。但如此大規模的"城市再造運動"如何才能扎實、有序地推進？這是擺在當政者面前的棘手難題。

1要解決好“三舊”改造的三個方面

要解決好“三舊”改造，就一定要讓利，不但要讓利，還要讓大利。這個讓利主要表現在三個方面：一是政府最大限度的優惠政策；二是政府把利益最大限度地讓給區鎮一級；三是政府最大限度地讓利給原居民。

第一方面，現行的政策優惠力度是較大的。經過3年的不斷實踐，“三舊”改造的系列政策已基本完善，相關配套操作細則也相對成熟，在實際工作已明確了工作的目標、職責、范圍、計劃、手續、政策和管理等內容，尤其是多方面、多途徑的優惠政策，如適當提高土地開發容積率，拆遷單位前期投入的拆遷補償成本可在地價款及區（鎮街）財政對該項目所收取規費中按一定比例抵減等。這些政策措施，如能真正落實到位，將對引導和規范“三舊”改造工作起到非常積極而重要的作用。

第二方面，“三舊”改造這樣龐大的工程，由政府來單干肯定不行，還要引導社會資金進入，創新開發創新運營。為了吸引更多的社會力量投資，市級財政必須把全部的收益下放到區鎮，使得區鎮的社會力量有利可圖，才能激勵他們與政府一起，完成這項艱巨的任務。

第三方面，就是讓利于原居民。在市場經濟中，城市再開發是基于解決舊區的人口密度過高，建筑物老化，公共設施不足或土地利用率過低，經濟發展滯后等問題，而城市再開發的動力來源于利益動機，因此，在“三舊”改造過程中，平衡好政府、開發商和原居民的利益，尤為重要。

扎實推進“三舊”改造，一要針對重點、熱點地區，迎難而上，努力實現個體效應向規模效應轉變，保證城市建設的有序進行和城市產業升級功能的實現；二要抓示范、抓試點，通過示范區帶動和推進其他城區“三舊”改造；三要實施分類指導，對歷史文化街區、城中村、片區危舊房和企業舊廠房等進行分類改造；四要加強領導，各級各有關部門要切實提高認識，一方面要形成好的“三舊”改造氛圍，另一個方面為舊改工作找到更好的方法，步子要更大、辦法要更多、效果要更好。

2如何切實保護好歷史文化遺產

應注意整體環境協調和功能完善，對那些有文物價值和使用價值的舊建筑應予以保留；同時，在改造的基礎上還可加入文化創意設計，使其實現功能轉換和價值提升。

眾所周知，“三舊”改造基本上是一次推倒重建的工作。其中，文化心理失衡，社區結構衰落，原有社區秩序的穩定和歷史文化都會受到威脅。因為，“三舊”改造不單是物理上的房屋推倒重建，而且是舊社區的歷史文化傳承發展。如何協調好歷史文化保護問題應會是“三舊”改造成功與否的關鍵問題。

如何利用這三舊資源實現價值的提升和效益的最大化，就顯得格外重要。在當下我省建設文化強省，我市建設文化名城的背景下，如何在“三舊”改造中實現整體保護、功能轉換，價值提升、形象塑造，值得我們仔細研究。

舊城區改造中，應注意整體環境協調和功能完善，對那些有文物價值和使用價值的舊建筑應予以保留。因為，有些區域是城市的命脈、文脈，是反映城市文化和歷史的地方，如果“三舊”改造涉及這些區域，特別需要平衡好保護和開發的關系，規劃、城建部門需加強與文化、旅游等單位的溝通聯系，這樣才不至于“一推了之，悔之晚矣”。此外，我們的文化部門也應該將最近第三次全國文物普查的結果進行廣泛公布，讓廣大市民、開發商知道哪些是有歷史價值的、需要保護的、不能亂動的建筑?？傊鞘鞋F代化不是單靠高樓大廈來體現，更應該留住那些祖宗留下來的有價值的東西，讓城市有靈魂，讓市民有回憶，有思考。

同時，在改造的基礎上可以加入文化創意設計，使其功能轉換和價值提升，可以將舊城區民居建筑修繕美化后變成文化旅游街區和休閑度假區，文化創意產業區。而對舊廠房改造，可以先評估，再進行功能定位和整體策劃，使其變為文化產業和創意產業基地。既可以節約資源，又能夠實現產業轉移和產業升級，增強文化的硬實力和軟實力，優化資源配置和美化城市環境，增加城市綜合競爭力。

3“聯合實際，以人為本”思想在舊城區“三舊”改造中的應用

3.1政府制訂相關法規、政策，增強宏觀調控

政府要制訂與舊城區“三舊”改造相關的地方性法規和技術標準來辦理和約束“三舊”改造行為，減少開發活動中的盲目性和投機性；并且還要加大對舊城區基礎設施的投資，改造好舊城區的基礎設施環境。

3.2增強規劃帶領，表現規劃透明度和公眾參與性

規劃單位要求做到對舊城區“三舊”改造難題進行全面透徹細致的分析，充實考慮現狀情況，制訂系統的改造規劃，協調處理空間布局、用地調整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護等難題；編制“三舊”改造規劃要引入城市經營理念，按經濟規律辦事，進行詳細的本錢效果與利益研究，使規劃創建在可實現的基礎上；在改造整個過程中，應依照統一規劃、統一征地、統一設計、統一配套、統一辦理的“五統一”原則，有籌劃、有步調地進行舊城區“三舊”改造建設。

在《中華人民共和國城市與鄉鎮規劃法》頒發實施（實際的行為）后，城市與鄉鎮規劃報批前應向社會公告，組織編制機關應充實考慮專家和公眾意見；在城市與鄉鎮規劃答應前，應向社會進行批前公示，征求公眾意見，答應后應向社會進行批后公示。這不但表現了規劃的透明度和公眾參與性，也加大了公眾的參與意識，保護了公眾的切身好處，并且還可以以前“政府＋開發商＋專家”模式轉化為“政府＋公眾＋開發商＋專家”模式，增強了意識和參與責任感，這是“聯合實際，以人為本”思想的又一突出表現。

3.3開發建設要科學合理，避免大拆大建

舊城區“三舊”改造要統一規劃、分期拆遷、分期開發、統一配置，先改造、開發條件較為成熟的片區，嚴格控制條件不成熟的片區，以避免增加后續改造的難度和本錢，并且還需應用“聯合實際、以人為本”的原則提出合理的分期拆遷安頓籌劃，對開發的啟動區進行科學的選擇，方便于規劃實施（實際的行為）。

并且，將大規模開發建設變化為從較小規模開發入手的“循序漸進”模式，方便于維持社會空間結構和隨時調整開發力度，使開發地段保持靈活性，一旦發生難題可準時處理，在整體上使城市空間的開發建設具有人性化標準，保持了城市的可以進行持續發展。

3.4培育商業氣氛，做到宜商則商、宜住則住，表現區域特色

在舊城區“三舊”改造中，應聯合實際，相比舊城區的中心區，適合開發商業等經營性物業，在發展居住區的并且，應做到宜商則商、宜住則住，使舊城區保持新的活力；并且在“三舊”改造整個過程中應以人為本，減少疏散人口的做法，保持舊城區以往的繁榮和活力。

4結語

“三舊”改造是一項長期而艱巨的任務，是一項復雜的系統工程，有關到人口疏散、設施更新、環境改善、建筑形體空間的再創造等。舊城區“三舊”改造是城市發展整個過程中必然的產物，既反映城市的發展整個過程，和城市空間規劃組織、建筑和社會福利設施的完善整個過程，又表現物質成果，反映當時的建筑和福利設施情形；既是城市發展的重要組成部分，又是推動城市經濟社會可以進行持續發展的關鍵。

參考文獻

1 梁學斌;三舊改造 激活廣州新動力[J];房地產導刊;2010年04期

2 中國土地礦產法律事務中心調研組;惠民多贏的助推器——廣東省佛山市“三舊”改造調研報告[J];國土資源通訊;2011年04期