商業地產產業報告范文

導語：如何才能寫好一篇商業地產產業報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、第三產業發展現狀

近年來，*區強力實施“工業強區、生態名區、物流活區、人才興區”四大戰略，推動了工業和商貿物流經濟迅猛發展，拉動了第三產業快速發展。20*年，全區第三產業實現增加值5.5億元，占地區生產總值的27%。全年完成稅收4960萬元，占全區稅收收入的28.8%。全區物流行業實現產值2.5億元，實現稅收1100萬元。物流吞吐量為460萬噸，倉儲面積13萬平方米。全區物流企業17家，其中自開票企業11家。20*年稅收在100萬元以上的企業有4家（*市運輸一公司、192萬元，*市運輸十分公司、160萬元，*市運輸十一分公司、164.8萬元，宏剛運輸公司、1*萬元）。大華商貿城一期已經建成運營，目前，已實現銷售收入1.16億元，實現稅收1150萬元。大型商貿物流市場達到5個（*家俱中心、商貿城食品中心、*金屬材料市場、*農貿市場、*廢舊家俱市場），總占地面積228畝，建筑面積4.9萬平方米，年營業額達4.4億元，形成稅收2500萬元。汽車市場7家（*汽貿、*汽貿、*汽貿、*銷售公司），總占地面積2*萬平方米，年營業額達8600萬元。全區社會消費品零售總額達到6.3億元。其中批發零售貿易業37918萬元，住宿餐飲業零售總額25280萬元，餐飲服務網點達148個，營業收入17696多萬元，實現稅收708萬元。房地產業完成房地產開發投資5.4億元，其中住宅投資1.8億元。商品房屋施工面積57萬平方米，竣工面積14.6萬平方米，銷售面積17.9萬平方米，實現銷售額31039萬元。

二、第三產業發展存在的問題

1、三產比重小、增速慢、貢獻少。20*年全區第三產業同比增長14.8%，比二產增速低12.7個百分點，比三次產業平均增速低7.8個百分點。三次產業比重為6：67：27，三產占GDP的比重僅為27%，作為城區僅高于全市1.5個百分點。三產對經濟增長的貢獻率僅為24.77%。

2、新興產業發展水平較低。傳統產業比重偏大，新興產業發育不足。商貿餐飲、運輸倉儲業比重大，旅游、文化等新興的、高附加值的產業尚處在起步階段，拉動經濟增長的作用未能得到充分發揮。

3、物流倉儲發展還處于低層發展階段。物流倉儲企業投入高、回報低，特別是土地成本高。如全區倉儲占地面積18萬平方米（267畝），實現稅收570余萬元，畝均稅收僅為2.13萬元，遠遠低于目前*區要求的畝均全額稅收不小于8萬元最低標準。

4、市場建設進展緩慢。目前全區新建市場不多，除東風金屬材料市場為區劃調整后新建外，其它市場均為原有市場。圍繞1*國道的諸多門面房沒有統一規劃且檔次低。

5、三產大項目少，進展不快。目前正在建設的三產大項目僅有大華商貿城二期，華強文化產業項目尚在前期運作階段。

三、對第三產業發展的思考

1、*區三產發展的不利因素。一是城市人口只有6萬人；城市建成區面積僅僅7平方公里。人口少、面積小，同時城市建成區道路等基礎設施落后且不完善，商業不發達，不利于城市三產發展。二是*區農村地域面積廣闊，農村人口相對較多，有16萬人。但是人口不集中，小城鎮建設落后，基礎條件差，農村第三產業發展處于起步階段。

2、*區三產發展的有利因素。一是轄區內有安煙、安彩、安化集團等省屬大型企業以及*金鉛、岷山公司、中原異型鋼等重點企業，為發展交通物流提供了有利條件。二是1*國道、安林高速、省道303等公里穿境而過，梅東路、鋼花路等道路正在建設，縣鄉公路日趨完善，基本形成了發達交通網絡。同時*區地處市郊，發展交通物流和倉儲有著較大優勢。三是*區山水地貌風景獨特，花木種植歷史悠久，林果資源豐富，發展生態旅游業巨大的潛力和明顯的優勢。

3、*區第三產業有著很大的發展潛力。從*區三次產業比重來看：一是*區三產比重較低。20*年*區三次產業中三產比重為27％，比全國三產比重低12.1百分點。而發達國家的三產比重達到了60％以上，我國先進地區如廣東、上海等地，三產比重也都達到了45％以上。二是*區三產總量小。20*年三產總量為5.5億元，貢獻率僅為24.77%。就我市而言，*區三產比重和總量都明顯低于其它三個區。通過比較，*區三產總量小、發展差距較大，但也表明了*區三產發展有著較大的幅度空間。

4、*區加快三產發展的重點。從*區總體經濟發展的情況來看：20*年*區二產比重達到了67％。工業經濟發展快速，比重高，節能減排壓力很大，結構調整任務繁重，要調整經濟結構必須加快三產發展。工業強區是*區發展的主導戰略，工業經濟占主導地位，要加快經濟結構調整，必須圍繞工業強區主導戰略，把生產業作為工業經濟發展的一個重要延伸鏈條，大力發展生產業，才能盡快有效地緩解工業發展的壓力和加快經濟結構優化步伐，*區三產經濟應該突出加快生產業發展。

四、加快第三產業發展的思路和措施

結合當前三產發展的形勢，針對*區三產發展存在的問題，應該拓展空間，突出重點，抓住優勢，轉化劣勢，挖掘潛力，加快三產發展，促進*區經濟又好又快發展。

1、拓展空間，完善三產要素。針對*區三產發展的環境現狀，加快三產發展，必須加快“三化”（城市化、城鎮化、城鄉一體化）建設進程，拓展三產發展空間，豐富三產發展要素。結合*區實際，要做好“三化”建設和三產發展規劃，推動“三化”和三產融合、協調發展。當前重點要加快“一區”、“一口”、“一道”建設，以城市化促進三產快速發展?！耙粎^”即建設*政治、經濟、文化新區（區域總面積約5100畝）。要以黨政綜合辦公樓建設為龍頭，以梅東路建設和區域內商業住宅開發為兩翼，采取市場化運作的方式，以開發促建設?！耙豢凇奔窗擦指咚傥鞒隹诠こ?。要積極配合市交通和規劃部門搞好前期各項工作，加快項目工程進度。結合實際搞好沿線區域規劃，總體上圍繞生態建設，規劃建設商業、住宅、倉儲等區域，大力發展物流服務業。“一道”即1*國道（華祥路）改造。在1*國道兩側150米區域內，和市城市總體規劃搞好對接，高標準規劃建設物流、倉儲、各類市場、商貿服務區。

2、突出重點，抓好交通物流。突出物流活區，堅持配套大工業、服務大工業的戰略定位，以倉儲、交通運輸為重點，促進物流業規?；?、專業化、集約化發展，建設生產業區域中心。根據物流經濟現狀，加大物流企業引進力度，整合運輸散戶，改造和組建自開票公司；重點圍繞安彩、安煙和岷山集團、中原異型鋼等企業，以市運輸一公司、十公司和玻殼運輸公司為龍頭，改造傳統倉儲基地，發展倉儲物流型園區。圍繞安化集團，以安化集團運輸公司為龍頭，發展化工產品物流配送中心。圍繞馬投澗賀駝煤礦和四個洗煤廠、以賀祥運輸公司為龍頭，發展煤炭物流配送中心。圍繞在建新王家嶺煤礦、鑫盛機床鑄造廠、紅巖鐵合金廠，整合龍泉運輸企業，發展龍泉物流經濟。圍繞*金鉛、在建三豐銅帶等項目，發展田村有色金屬物流配送中心。鞏固改造文昌汽貿市場，提高檔次，引進大型汽貿經營聯鎖，形成西部汽車商貿中心。加強1*國道有色金屬市場和大坡附近各類市場建設，高標準規劃，逐步形成建材市場經濟發展帶。注重應用現代信息技術，加快建立全區物流信息網絡，形成內部統一的物流市場，提升物流經濟水平。

3、發揮優勢，抓好生態旅游。*區生態旅游發展可以歸納為“突出抓好點、建設兩條線、形成一個面”的總體格局，加快建設*城市后花園。突出抓好點即抓好精品景觀點建設。依托豐富的文物古跡和山水、生態等資源優勢，采取政府引導、市場運作的方式，加大對中國*臘梅園、龍泉冬棗雪棗基地、彰武水庫旅游區、龍泉花卉苗木基地和九龍山云門寺、白龍潭廟等旅游景區的開發與建設。建設兩條線即抓好龍泉“中國花木之鄉”旅游線路和南水北調綠化景觀帶建設。積極整合旅游資源，高起點規劃設計，緊緊抓住龍泉花卉生態園、蠟梅園、彰武風景區等，搞好南水北調工程綠化配套景觀點建設，連點成線，形成自然景觀與人文景觀相互輝映、優美宜人的景觀線路。形成一個面即全面加快花卉游園建設。按照生產與觀光相結合，以旅游促產業，以產業促生產的思路，以中國*蠟梅園為核心區域，充分利用龍泉花卉傳統優勢，依托龍泉水庫、森林公園、花卉苗木種植區、冬棗雪棗采摘區和彰武水庫，加大開發力度，逐步形成以旅游、觀賞為主，科普、科研為輔，融生態旅游和經濟生產為一體的綜合性觀光旅游區，打造*市后花園。進一步整合旅游資源，加快發展交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等景區基礎設施和配套服務設施建設，形成完整的產業體系。加大推介力度，提高知名度，擴大輻射面，逐步創建旅游品牌，發揮旅游綜合效益。

4、轉化劣勢，抓好城市三產。針對城市三產發展人口少、面積小的不利因素，不能僅僅依靠自身消費發展服務業，要發展外向型商貿，重點是帶動性強、輻射性強、吸引力強的項目，實現發展一個項目帶動一批商戶，影響和調動周邊地區，吸引外來投資，形成貿易集散地。當前要突出以下三個重點。一是加快大華商貿城建設，與*商貿城相聯，逐步形成新的日用品、家俱商貿物流商業發展中心。二是改造提升商貿服務業。大力發展大型購物中心，逐步形成骨干，發展連鎖超市、專賣店、便民店為基礎的多元化、多層次的商業網絡，優化商業網點布局。三是支持專業配送、倉儲經營、電子商務、信息服務、社區服務等新型業態發展，帶動城市三產經濟。

5、立足發展，抓好農村三產。發展農村三產經濟，是實現農民增收的一個重要長效途徑。針對農村特點，一是圍繞農業生產，加強主產、主銷和集散地大型批發市場建設，完善貫通城鄉的農副產品、農業生產資料、日用消費品流通體系。二是大力發展各類農村專業合作組織和農民經紀人隊伍，支持開展農產品加工儲藏、市場營銷、技術和信息咨詢等服務。三是結合新農村建設，加強農村規劃，推進農村社區建設，促進農村人口集中居住，加快發展面向農村的生活服務業，提高農民生活質量。

6、打造亮點，大力發展房地產業。結合城市化、城鎮化、城鄉一體化和城中村改造，大力發展房地產業，帶動相關行業發展。以商住房為主體，高起點規劃建設一批特色園區、街區和商務樓宇。把西南片區開發作為城市建設的重點來抓，以*行政新區、城區主干道路開發建設為著力點，按照市場化和公司化運作模式，推動行政辦公大樓、城市主干道和商業房地產開發齊頭并進，逐步建成*區政治、經濟、文化、商貿、娛樂休閑中心，打造*市西南新型城區。加快龍泉、彰武、馬投澗、田村等四個小城鎮建設，逐步完善區域配套設施和綜合服務功能，聚集發展要素，為加快三產發展提供載體和平臺。城中村改造突出一村一品特色，與周邊規劃銜接好，融合到整體經濟發展中，突出三產服務業，力爭改造一個城中村，建成一個商住一體的經濟街區，形成一個特色經濟園區。

篇2

關鍵詞：綜合體；方案設計；編制要點

Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中圖分類號：TU2文獻標識碼：A 文章編號：

隨著城市發展進程，越來越多的城市綜合體項目出現在人們的視野。特別是在深圳，因土地緊缺而推廣的新發展模式―城市更新，造就了更多的城市綜合體項目，其形式和功能也越來越完善，堪稱引領了國內地產開發的新趨勢。作為開發商，在前期運作過程中，就必須對整個項目有著詳細深入的規劃，并保證整個開發過程能按照運營理念順利進展，從而達到項目完成后最完美的效果，產生最大的效益。城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體，還會受到每個城市文化習俗、消費模式理念等因素的影響。可以說，每個綜合體其實都有著自己獨特的個性，是不可復制的。在這個過程中，設計要點的編制，起到承上啟下的作用，要完整表達開發理念，把握設計方向，是保證項目順利進行的重要先決條件。下面我們就來分析城市綜合體方案設計要點編制過程中的一些重要元素。

一， 深刻認識城市綜合體

城市綜合體的英文名為HOPSCA，是英文單詞Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）首個字母的縮寫。 一般來說，一個城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，各種城市物業功能復合、互相作用、互為價值鏈空間的高度集約的街區群體，有商務辦公、居住、酒店業、商業、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統，有些還具有會展等展覽功能，因此又被稱為“城中之城”。城市綜合體具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時城市綜合體通過街區的作用，實現了與外部城市空間的有機結合、交通系統有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

城市綜合體具有如下的典型特征：

1,超大空間尺度

城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市主干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

2,通道樹型交通體系

由于城市綜合體各功能之間聯系緊密，因此各建筑體之間會形成互補、流動，并且連續的空間體系。城市綜合體內部擁有復雜、完善的交通體系， 通過立體交通網絡的建立，使內部各不同功能的建筑有機結合。城市綜合體對外界的交通依賴較強， 通過地面層、地下層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“ 通道樹型”(Access Tree)體系，形成流動而多變的復合空間。

3,現代城市景觀設計

應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。

4,高科技集成設施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。使用新材料，新技術，迎合了城市發展的進程。

5,地標式的城市建筑

城市綜合體一個顯著特點就是地標性，在所在城市、所處區域具有顯著的標識性。如美國紐約“洛克菲勒中心”城市綜合體，它一直作為紐約乃至美國的象征而存于世界。在過去的許多年里，從這里走出及進駐到這里的全球500強公司數不勝數，它們中包括通用電氣(GE)、美國銀行、無線電音樂城、雷曼兄弟以及美國大部分傳媒巨頭――時代華納、全球最大的新聞機構美聯社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其它一大批全球知名的大企業。毫不夸張地說，這些企業每日的舉動，都在影響著全世界。而由他們所組成的洛克菲勒中心，則順理成章地成為全世界“最大的城市中心”。再如法國巴黎“拉德芳斯”城市綜合體，是世界上第一個城市綜合體，于上世紀五十年代開始建設開發，高樓林立，成為集辦公、商務、購物、生活和休閑于一身的現代化城區，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現代氣息，更為世界各大都會提出了一個新的發展方向。 拉德芳斯區位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設開發，目前已建成寫字樓247萬平方米，其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米，法國最大的企業一半在這里，共10家；建成住宅1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務區建設住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區建設住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心；其成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統，集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善；建成占地25公頃的公園，商務區的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物；建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好。優美的環境、完善的設施每年吸引約200萬游客幕名而至。日本東京“六本木”城市綜合體是近幾年才誕生的以城市綜合體規劃所建造的全新聚落，它集住宅、商業大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩與文藝設施于一體，短短的時間內從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關注，同時還成為許多走在時代尖端的人們競相留下造訪腳印的黃金區域。

6．高可達性

城市綜合體通常位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，如位于城市CBD，城市的副中心或規劃中的城市未來發展新區，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。

7．整體的統一性

建筑風格統一，城市綜合體中各個單位建筑互相配合，影響和聯系；城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環境統一、協調

8．土地使用均衡性

城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中某一特定功能，不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間，工作日和周末之間不同時段，會對商務、商業、居住、娛樂消費產生不同的需求

9．空間連續性（包含平面連續性和立面延續性）

鑒于城市綜合體各功能的相互聯系，其設計通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果，立面會影響城市綜合體的統一性，因此，要保持城市綜合體內建筑物風格的統一，就是要使立面由延續性空間的連續。由于城市綜合體優越的區位性質，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯系，形成互補的、流動的、連續的空間體系

10．內外部聯系的完整性

城市綜合體內部自身擁有復雜的、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使內部各不同功能的建筑有機結合

城市綜合體對外界的交通依賴性較強，其外界的交通體系直接影響到綜合體內部不同功能的使用效率和規模

11．巨大的社會效應

因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程，注定其必將成為城市的名片、產生巨大的社會效應。例如，上海盧灣區太平橋改造項目，其啟動區上海新天地商業旅游項目，從開發到運營，一直是社會各界關注的焦點，上海新天地因其成功的商業運營模式更成為上哈文化、建筑、旅游的標志性項目，成為上海是的文化標簽

12．巨大的升值潛力

一個成功的城市綜合體項目的開發及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產物業的城市綜合體，隨著城市的不斷發展，其物業自身也具有升值潛力。例如，上海太平橋改造項目，開發商在成功開發上海新天地后，帶動周邊土地的升值。新天地物業通過成功商業運營，自身價值也有所提升，開發商更通過此項目產生的巨大社會效應，產生良好口碑和巨大的品牌效應。同時還要考慮到項目本身的更新換代。

二， 城市綜合體方案設計要點編制過程的幾個重要問題

方案設計要點是給設計院的設計指引，它必須明確地傳達開發理念，對項目定位、各項指標、開發周期、成本控制、設計風格、總平規劃甚至設計細節等各方各面都要有詳盡的表述，務求對后續設計制定大方向和大框架，保證最終的項目運營效果?；谝陨蠈Τ鞘芯C合體特點的認識，我們認為，在方案設計要點的編制過程中，以下三點顯得尤其重要。

1, 項目土地解讀。所謂解讀，是對項目周邊情況，項目所處區域在城市中的地位，項目所在城市經濟、文化發展情況，商業發達程度，居民購買力及消費習慣等進行詳盡分析，從而避免將來的產品出現“水土不服”的情況。曾被福布斯網站評為全球最大購物中心、被美國《新聞周刊》評為世界新七大奇觀的東莞某大型購物中心，總占地面積51萬平方米，總建筑面積116萬平方米，這在當年已屬體量巨大。就是因為其商業定位和業態設計與市場的需求情況產生偏差。 致使人氣不足、消費力不強；餐飲娛樂、購物、文化、休閑、各類主力店等業態也均比預期少了一半以上。對此，業內人士分析，“城市綜合體的設計需要對城市乃至整個宏觀發展趨勢有準確的判斷，以免消費能力超過或難以滿足消費規模。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項功能中的一點，平衡設計各種業態才最易實現成功?！倍鴮τ谝恍┪挥诘罔F站點上蓋的城市綜合體項目，如果交通樞紐的設計失敗，也容易導致城市綜合體產生風險。。

綜上所述，土地解讀具體分為：

1.1、了解所在城市規劃定位、區域規劃定位及現有經濟指標，包括區域地位、經濟總量、產業發展、人口狀況等信息。

1.2解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經過、公交站點設置，道路規劃等。

1.3、基地內有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規劃之中；

1.4、項目可利用資源，如：河流，公園，景觀帶，市政設施，學校等；

1.5、項目規劃條件和經濟指等標：容積率、限高、配套設施等；

1.6、地塊周邊的環境分析，包括商業，住宅區，人口。

2， 商業詳細研究對設計有著決定性。在城市綜合體項目中，商業和住宅從設計上來說是矛盾的，一個動一個靜，一個要開放一個要私密，但在營銷中，它們卻是互相促進的。商業創出了品牌，打出了名氣，聚集了人流，帶旺了區域，自然而然地提升了土地價值，保證了項目的后續發展。在深圳不乏商業啟動后帶動人氣，從而提高住宅價值的例子，例如萬象城，海岸城等等。所以成功的商業設計，在城市綜合體中起著重要的作用。然而商業設計有別于傳統的建筑設計，它需要更多的商業理念和更多的商業運營知識，更多地為功能服務。

2.1商業建筑包含非同一般的多樣性。

2.1.1在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。

2.1.2在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的經營對物業的需求，特別是可視性和易達性，以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑計工作范疇了，需要對商業運營有著更專業的了解，有時候甚至要專門的商業建筑設計師為發展商提供的專業服務。而如何將大量商鋪區平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質，也是設計需要解決的問題。在商業建筑規劃設計中應遵循三個設計原則：一是主力店和次主力店應按市場與商家的普遍需求的高標準設計；二是商業空間的設計應滿足絕大部分商家的物業需求，而且可分可組，靈活切割，三是考慮區域價值提升后的產品升級。因為在不同的品牌商家在不同的地區、不同的城市、不同區位其銷售的商品有所不同，導致開店的規模也不同，故其對項目的物業需求也有所不同。商業綜合體的設計需要滿足不同市場的需求的同時，也得考慮市場的變化對項目的帶來的影響。

2.2商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。所有城市空間的營造，都是為其功能服務的。

2.2.1不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。

2.2.2商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。

2.2.3業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。

2.2.4滿足不同功能商業的技術要求。如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。主力連鎖超市每個品牌對建筑面積、柱網、層高、荷載、坡梯的位置、強弱電、空調、給排水、排污等都有不同的要求。大型娛樂設施的功能布局、內部人流疏散路線需要嚴密的計算。甚至小到招牌位置，入口面積這樣的細節，都必須有所考慮。所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。

綜合來講，商業綜合體的設計涉及的功能多，業態廣，需要多方協作，每個階段都對商業地產的成功運作是非常重要，甚至事關項目的成敗，設計者應對項目市場、項目定位、項目涉及的商家、業態的物業需求、發展商的投資目標等多方面綜合考慮，才能設計出一個成功的商業地產項目。

3，交通解決方案

交通在整個設計中有著不可忽視的作用，便利、可達、暢通，可以吸引人群，有利于創造良好的商業氛圍。在編制方案設計要點時，對交通的解決方案必須有著足夠和正確的研究。

3.1 內外部交通體系

客流的存在是城市綜合體各個部分達到其經濟目的的基本條件，城市綜合體的交通體系結構可劃分為外部交通體系和內部交通體系（表1）。

城市綜合體設計，尤其是以組織繁雜的城市交通為核心的綜合體設計，必然要建立一個基于行為需求的多層面的交通整合系統，包括與綜合體步行體系配合的景觀空間規劃；區域交通功能與城市交通分布的整合；城市機動交通體系與城市步行體系的整合。在這一系列的整合關系中，步行交通體系構成了所有要素的核心（表2）。

綜合體的主要步行體系有方格網型、通道樹型兩種。上海大寧國際商業廣場采用了不規則的方格網體系，內外兩種交通體系分別滿足步行與車行兩種通行模式（圖1-2）。萬達集團開發的城市綜合體系采用通道樹型結構，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并與餐飲的室外休閑茶座結合，模糊道路與建筑用地之間的界限。事實上，綜合體的交通組織沒有固定的模式，新穎的步道體系設計能夠提升整個綜合體的城市價值，增加步行樂趣。無錫通惠路步行街商業綜合項目的商業主體就是引用一條600m長的螺旋式天街，將商鋪從地下一層延伸至地上四層（圖3-4），形成了一氣貫通的有趣的商業形體。

3.2立體化的交通系統

城市綜合體是城市交通構架系統整體的一部分，立體化的城市交通為綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施有機聯系。舊金山港灣樞紐、拉德芳斯換乘樞紐、來哈特樞紐、大阪筑波城都是以交通為核心組織建設起的大型城市綜合體項目。拉德方斯區作為歐洲最大的公交換乘中心，擁有67平方hm2的步行系統，其裙樓通過建在空中的巨大廣場，實現人行廣場上，下行公路、停車場和公共汽車站，保障行人與車流的徹底分離，互不干擾。香港太古城在城內分區，以架空天橋及多層平臺將人車分道，并使各區連接成整體，澳大利亞的墨爾本中心、美國伊利諾斯州中心、深圳太古城等知名的城市綜合體都是地鐵連體物業，以地鐵為主導，輔以商業辦公，在開放的建筑內部，利用城市立體中庭組織建筑內外的空間關系和功能關系。

三， 結語

在城市綜合體的開發過程中，開發商提交給設計院的設計要點，需要清晰表述整個項目的運營理念，確保設計質量，使設計達到要求。作為服務于地產公司的建筑專業人員，自身對各項指標，各項要求，要有著更深入透徹的研究，不僅僅是從設計的角度，更應以開發的角度，來對項目進行詮釋和把控。對地塊的理解，對商業的定位，還有對交通流線的控制，是在編制方案設計要點時的幾個關鍵節點，對這幾個關鍵節點做好研究，明晰概念，才能編制出符合要求，保證設計質量的設計要點。

參考文獻：1，浙江日報[今日關注]：城市綜合體，破解現代都市病

2，李蕾：開放下的聚合――城市綜合體的規劃布局設計解析