商業地產發展趨勢范文

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[關鍵詞]商業地產;發展現狀;發展趨勢

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業地產發展迅速，尤其是自2010年以來，商業地產的市場投資額增長迅猛，年投資均速達到了30%。2014年更是商業地產的關鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產發展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產的投資。商業地產能夠得到快速發展主要有兩方面的原因：一方面是經過幾輪的調控，對整個住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產開發企業紛紛開始轉型，提高了對商業地產的持有比例，商業地產成為市場熱切的關注點;另一方面是受到城市化進程的推進，目前我國正面臨產業結構的調整，第三產業的占比在不斷提高，服務業的大力發展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮化進一步提高城鎮居民的收入水平，從而提升消費對經濟增長的貢獻率，加大了商業地產的需求。

2我國商業地產發展現狀

2.1以城市綜合體為核心的商業地產呈井噴式發展

隨著消費能力的提高及新型城鎮化的推進，傳統單一的商業氛圍難以滿足居民對消費多樣性的需求，而城市綜合體正符合現代商業地產的發展趨勢，能夠將項目的建筑功能與商業功能融入到城市的發展規劃中，對該區域起到一個引導的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴張，土地資源日益稀缺，居民個人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態上整合土地資源，集約化開發，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內許多城市的商業地產都以城市綜合體為核心的形態出現。

根據國際慣例，當人均GDP達到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進程，現今國內大多數的重點城市都已迎來城市綜合體的大發展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項目的數目都在處于增長的趨勢，并出現了井噴式的發展，部分區域存在供應過剩。據統計，2013年全國50個熱門開發城市中，其中有11個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現有土地供應與規劃來看，這50個城市的綜合體個數及規模還將持續大幅攀升，預計到2015年非住宅總體量將達5.64億平方米，較2013年增長達77%。而到2015年在這50個城市中，將有26個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點城市已進入城市綜合體快速發展期，新區建設、舊區改造等城市的更新，為城市綜合體的大規模發展提供了動力。

2.2商業地產總量過剩，區域性過剩已成必然

從城市發展的角度出發，商業地產并不能無限發展而是有一定的市場容量，需考慮到一個城市的經濟發展與居民消費水平的能力。一般而言，商業地產的市場容量與城市的規模、經濟發展水平和速度有著直接的關系。城市的人口較多，規模較大，相應的對零售商品的需求量也較大，商業地產的市場容量也較大;城市的經濟發展水平較高，經濟增長速度較快時，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費的主要影響因素，從而會加大對各類消費品與服務的需求量，擴大商業地產的市場容量。人均商業建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關系，人均可支配收入影響著人均商業建筑面積的大小（見表2）。根據資料顯示，世界中等經濟發展水平的地區或國家的城市人均商業建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發達國家的人均商業建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達到1.7以上。這也說明商業地產是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經濟人口承載力為基礎，通過模型預測了上海市商業地產的市場容量，結果表明2003―2008年上海商業地產市場容量增長速度與商業網點面積基本協調，2009年以來上海市商業地產整體規模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業面積已達到飽和。而在國內的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業物業面積已經超過了這個數字，上海的人均商業建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數字靠近，區域性過剩明顯。

2.3電商對商業地產的沖擊

商業地產在快速發展的同時，消費者的購買習慣正在慢慢地發生著變化，主要體現在四個方面：一是購物空間的立體化;二是購物時間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個方面的變化將改變之前在特定時間及地點的傳統消費習慣。而隨著互聯網的發展，網絡購物以其不限時間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費者購物消費的新渠道。越來越多的消費者對網購的消費傾向頗高，消費模式也逐漸從線下向線上轉變。根據中國電子商務研究中心的數據顯示，2013年我國的電子商務市場交易總額達到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網絡零售市場規模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當天的總銷售額為571億元。種種數據表明電子商務已進入快速發展階段，對傳統的零售商業造成一定的沖擊，影響著商業地產未來的發展，在一定程度上促進了商業地產業態結構的調整及優化。

3商業地產未來發展趨勢

3.1發展社區商業

社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。它能夠滿足社區內居民的基本需求包括購物需求、各類服務需求及休閑娛樂需求。從國際經驗來看，隨著經濟水平的發展與提高，社區商業將會是商業地產的重要組成部分。據統計，社區消費約占整個城市消費品零售總額的30%，而在發達國家這一比例達到40%左右。目前社區商業在國內尚處于起步階段，形態比較單一，基本都是傳統模式與現代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實踐可操作性的研究理論。但社區商業是未來發展的趨勢，國內一線的部分地產開發商如萬科、保利及金地等開始關注社區商業，并加大了對其的投入。要使社區商業的可持續的發展，一方面是要考慮到傳統模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業設施的業態組合及經營結構進行優化調整。例如可以引進一批先進的零售業態，基于社區居民的多樣性需求增加服務項目，增設休閑娛樂項目，滿足社區內居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經驗，促進現代化的社區商業的發展，規劃新的業態形式，滿足社區居民集購物、餐飲、服務、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗式商業

隨著消費者收入的提高，消費心態的日趨成熟，消費需求的不斷升級，越來越多的消費者的消費行為已經將單純的購物需求轉向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現了休閑、娛樂、餐飲、運動、培訓等多樣性的消費訴求。未來的消費者更愿意在環境、服務、情感等方面買單。根據第一太平戴維斯的統計，消費者在商場的一般逗留的時間在45分鐘左右，而在一個具備體驗功能的現代購物中心的逗留時間約為2.5小時到3小時。從中我們可以看出，消費者將更多的時間花在了其他方面而不是購物。體驗式消費也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費者，延長消費者的逗留時間，而且進一步促進商圈的成熟度。實際上，國外有不少成功的體驗式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內一些房企也開始注重體驗式商業，萬科正在重新整合商業業態組合配比。2013年以來新開業的萬達廣場增加了體驗式業態的份額，比例將達到55%左右，而計劃在三年內該比例將達到60%。

3.3轉變商業地產盈利模式

商業地產從起步到成熟可以概括為三個主要階段;階段一是商業地產的開發銷售，該階段主要以產權式商鋪為導向;階段二是租售結合，通過銷售和自持商鋪實現;階段三進入到商業地產的金融階段，表現為金融證券化影響物業持有主體。

從國內的情況來看，對于商業項目盈利模式的選擇，較多的開發商會選擇銷售或租售結合，這樣

可以減小企業的資金壓力，而選擇自持則需要開發商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統的商業地產盈利模式已不能滿足未來的發展要求。像國外的商業地產市場，REITS的有望成為主角持有商業物業，一方面可以分散投資風險，通過估值盤活資產，實現價值增值，另一方面可以穩定項目的現金流。

3.4注重商業地產的運營

商業地產的運營是指在招商完成后，基于商業項目的不同規模、業態規劃和主題定位，對商業項目進行一個有序、有效的經營管理。一個商業項目能否健康可持續的運營，除了正確的市場定位與招商外，關鍵還要看運營管理。而隨著商業地產的不斷成熟發展，運營的作用會顯得越來越重要，開發商逐漸會從重招商轉向重運營。但就我國目前來看，商業地產更側重于招商部分，忽略了運營管理的重要性，而國內商業地產運營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運營管理能夠提升商業地產收益和物業價值?，F代商業地產運營的核心就是將松散的經營單位、不同的消費形態以及多樣的業態組合統一為一個相同的經營主題對其進行有效的管理。其本質是把投資者、經營者與管理者三者直接聯系到一起，組合成一個利益共同體，逐步形成商業項目的核心競爭力。

參考文獻：

[1]孫斌藝，張永岳，謝福泉.上海商業地產市場容量及合理規模研究[J].科學發展，2002（2）：70-79.

[2]馬文杰.商業地產發展中存在的問題及對策[J].中國房地產，2011（11）：55-56.

[3]張曉煒.我國商業地產經營模式探析及對策研究[J].現代商貿工業，2012（4）：3-4.

[4]吳步鑒.我國商業地產發展現狀和前景分析[J].經濟研究導刊，2011（6）：88-89.

[5]吳步鑒.商業地產的市場定位分析[J].經濟研究，2008（8）：46-47.

篇2

關鍵詞：商業地產　優化　發展　趨勢探析

商業地產在整個地產行業出現的時間較晚，相對地產行業來說還處于一個較新的范疇。商業地產概念的提出基本是在2000年左右，首先在幾個經濟高度發達的地區得到發展，例如上海、北京、廣州等，然后向全國范圍延伸。在商業地產快速發展的過程當中，筆者針對其發展現狀、發展路徑和發展趨勢做出主要闡述，下本便是筆者的論述，與大家共同探討。

1.商業地產升溫的原因分析

近幾年，商業地產開發增速趨勢明顯，主要原因有以下幾點：

（1）城市化發展進程加快，促使城市消費人口增加、居民消費水平不斷提升，對于商業地產的發展來講，發揮著積極的促進作用。

第一，站在城市化發展的角度進行分析，伴隨著城市規劃的實施，很多城市的經濟發展導向轉向商業，在這種情況下，很多大城市不約而同的將新城區的開發作為城市發展的重點，同時，也在不斷進行著舊城的改造工程。CBD的建立、購物廣場的興建、商業街的改造既令城市面貌煥然一新，又讓廣大人民的生活水平大幅提升。因此，就商業地產，很多地方政府相繼出臺了一定的優惠政策和扶持措施，使商業地產得以持續、健康地發展。

第二，站在居民消費水平的角度進行分析，伴隨城市居民人均工資收入水平、生活水平的顯著提高，其生活方式、消費方式也與從前有了明顯改變，無論是對休閑、娛樂、購物，還是社會交往上的一些商業活動，多方面的需求都在逐年增多。這種改變無形中已經對商業場所的檔次、業態、品類、品牌、環境、服務等等諸多環節提出了更高要求，為商業地產的長足發展、品質升級開啟了新的空間。

（2）住宅房地產業的平均利潤下降，房地產開發商需要尋找新的利潤增長點，很多已在發展戰略上轉型。從90年代中后期開始，我國住宅類房地產的年開發量增速每年都在20%以上。到近幾年，暴露出來的商品房開發結構、市場定位和房價上漲等問題愈發明顯。國家先后出臺的一系列政策，更使很多房地產企業的利潤受到影響。當前住宅房地產的平均投資回報率已經相較低于商業地產。較好的投資回報促使房地產商開始考慮將部分資金由住宅類房地產轉向商業地產的開發運營，加快了商業地產的發展。

（3）我國加入WTO之后，外資零售企業在我國的開店限制得到解凍。商業地產在這樣的開放政策下得到了更長足的發展。

第一，外資零售企業增多，發展步伐加快，對商業地產的需求隨之增長。沃爾瑪、百思買、麥德龍等大型零售企業不斷擴大在華規模，中國開店數量逐年增加。第二，零售業開放帶動內資商業的同步發展，增加了對商業地產的需求量。由此我們可以發現，零售業全面開放有效的促進了內外資零售企業的同步發展與擴張，從而進一步為商業地產的發展創造了雙重需求，奠定了更為堅實的基礎。

2.商業地產繁榮背后的理性透視

當商業地產在全國大中城市勢如破竹，大力發展的同時，商業地產的空置率也有所升高，商業地產空置率的居高不下，不僅可能造成土地資源的浪費，還會在一定程度上使商業銀行面臨更高的金融風險。

據中國商業地產聯盟的《2010-2011中國商業地產發展報告》，2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。但其空置率，根據馳昂咨詢數據顯示，按照我國近年來年竣工商業地產建筑面積4000萬平方米推算，2011年全國商業地產空置率將達到20%以上，遠遠超過國際公認的商業地產空置率10%的警戒線。商業地產過高的空置率造成了土地資源的浪費。

從金融風險角度分析，一般來說商業地產對銀行的信貸平均依賴水平在70％～80％。參考商務部的《中國流通產業發展報告》，2011年我國商業地產投資規模將達到一萬億元，銀行在商業地產行業需要承擔的資金將在7000億～8000億元之間。這就意味著當商業地產出現大量的空置房時，地產開發商難以達不到盈虧平衡點，勢必會造成商業銀行的不良貸款，從而增大了銀行的金融信貸風險。

商業地產的空置率逐漸升高，究其原因一與地產開發商對于未來市場研判過于樂觀的預期有關，一是開發商對商業地產經營模式的理解還不夠深刻、透徹。在實際的分析研判中，開發商有時會忽略對隱性需求的研究。例如，當零售業不斷出現擴張，它的擴張方式并不一定就是開新的店面，有的是對現有門店資源的兼并、重組，在這種擴張方式下就沒有帶來對商業地產的需求。二是，現在國內一些商業地產開發商都是由住宅地產開發商轉型，由于缺少對商業地產的基本認識和實際操盤的經驗，習慣性的沿用住宅地產“開發-銷售-套現”的經營模式，把用于住宅地產的經營模式套用到了商業地產的開發上來。

對于商業地產，這樣的開發經營過程極易出現問題，例如，商業地產在進行后期管理和經營過程中所存在的復雜性和重要性，是普通住宅地產經營模式所無法比擬的。通常情況下，開發商為了可以及早獲得開發所帶來的利益，出現短視行為，在商業地產推廣的過程中，主要采用“拋房養鋪”的方式。這種方式就屬于商鋪產權式的銷售，開發商將開發出來的地產分開售賣，實際上是缺少對商鋪經營管理和功能定位的考慮的表現。實踐表明，采用這樣的方式進行商業地產的開發，最終很難獲得成功。

此外，商業地產的空置也可以稱為結構性空置，主要體現在商業地產開發形式的同質化與消費需求的多元化之間存在一定的矛盾。在一定的區域范圍內，一個好的商業布局，應該是大、中、小項目協調發展的，各自擁有不同的定位，發揮不同的功效，只有這樣，其所提供的商品和服務才可以滿足不同的消費群體相應需求。

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關鍵詞： 商業地產；網絡消費；雙渠道消費行為

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A

文章編號：1003-9031（2015）03-0035-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.03.07

一、引言

商業地產具備商業消費和房地產的雙重屬性，市場的風險判斷和趨勢把握比住宅市場更為復雜?，F階段商業地產的泡沫化恐慌仍源于扭曲的供求關系：一方面，供給非理性放大，地方政府的超前商業夢想和房地產企業扎堆開發相互交織；另一方面，不限購帶來的投機空間逐漸壓縮，價格虛高的擔憂壓制非理性的新購買方介入。網絡消費的出現，恰逢其時的加速了這一問題的暴露進程。同時，商業地產存在自我優化機制，互聯網技術會和傳統商業地產運營模式相融合，不同商業地產業態會在差異化網絡消費產品結構性特征下出現差異化發展道路。挖掘并識別這種行業趨勢發展方向，能夠提升我們對商業地產行業本質的理解。本文擬從消費者行為角度著手，分析網絡消費影響下商業地產發展趨勢，鑒別能分享網絡消費發展趨勢的商業地產類型及特征。

二、網絡消費對商業地產長期作用機理分析

隨著中國電子商務領域的興起，網絡消費正從商業消費層面對商業地產行業形成沖擊。這種沖擊不是住宅市場的簡單供需關系失衡，而是形成網絡消費――終端消費者――零售商――商業地產的間接影響路徑。相比于短期市場供需關系失衡，網絡消費所帶來的消費模式轉變對商業地產的影響著眼于中長期市場發展趨勢，以重塑商業地產開發運營理念改變行業發展態勢。網絡消費具有互聯網經濟兩大特征：提升信息透明度和降低交易成本。前者全方位的體現在產品屬性、價格比較和配套服務方面，增強消費者選擇權，激發其潛在消費欲望；后者能夠降低消費者和商家之間的交流成本，減少交易環節，提高消費者單位成本滿意度。在這兩種因素影響下，網絡消費行為普及能夠實現商業消費市場總體規模擴大和商業地產需求總量上升。我們認為，網絡消費行為能夠提升行業發展質量和結構，中長期利好商業地產行業。

從空間維度看，網絡消費在壓縮傳統同質化商業地產規模同時能形成多元化新增商業地產需求。一是網絡消費形成新增消費需求。網絡消費渠道能夠發揮“做大蛋糕”的邊際效用，為消費者在區域性實體零售商無法滿足消費需求情況下提供更為便捷的消費渠道[1]。這種擴大零售業需求，激發消費潛力的效應在三、四線城市表現得更為明顯。據統計，網絡消費中有39%消費規模為電子商務產生的全新新增消費（見圖1）。二是網絡消費形成全新商業運營模式，產業鏈上下游產生大量配套商業地產需求。網絡消費涉及商品體驗展示、物流配送、倉儲等多個環節，不同階段參與企業存在內生商業地產需求。如網絡平臺企業需要購買/租用寫字樓作為辦公場所；物流配送企業在業務規模擴大同時會新增物流倉儲地產需求。此類商用配套和物流倉儲需求會隨著網絡消費行為固化持續產生，非商業地產領域能夠保持長期繁榮發展。

從時間維度看，商業地產發展新態勢逐漸顯現，同質化低端競爭會被O2O模式和線上線下差異化競爭模式所取代，行業發展趨勢更為健康、持久。未來購物將不再是商業地產最重要的功能，集消費、休閑、文化、體驗、服務和參與于一體的商業模式會在網絡消費沖擊下被迫形成，將傳統零售商業地產塑造成為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗的真正意義上的“一站式”目的地體驗式消費中心。網絡消費和實體消費存在顯著差異，兩者不可能完全相互替代，也并非絕對相互排斥（見表1）。在互聯網經濟下，消費的碎片化和場景化會促進商業地產和網絡消費重新界定邊界，并在重疊領域互相融合。這種不斷碰撞和試錯的階段可能會持續較長時間，為商業地產開發模式提供升級空間。

三、雙渠道消費行為下商業地產差異化發展路徑討論

商業地產行業的興衰取決于消費者購買行為過程中對相關商業地產服務的需求程度。本文假設網絡渠道和實體店鋪渠道一并構成消費者購買商品/服務的主要途徑，形成雙渠道共存的消費模式；同時假設消費行為分為信息搜索和產品購買兩階段。網絡渠道和實體渠道具有不同的特征屬性，在客戶消費行為過程中呈現一定的差異性優勢。產品購買階段，實體渠道能夠帶給消費者較高的安全性、較低的交貨延遲和評估努力等正向感知。在不同的消費行為階段，消費者采取差異化的渠道獲得所需決策信息，最終形成四類雙渠道選擇行為（見圖2）。

消費者購買階段實體渠道和網絡渠道的替代互補關系是剖析互聯網時代消費行為變化對商業地產影響的本質分析框架。我們認為，網絡消費行為對商業地產的影響大小聚焦于雙渠道消費行為下網絡渠道購買對實體渠道購買的替代程度，雙渠道消費行為模式對商業地產形成差異化影響。消費者在不同購買決策階段會對不同渠道產生差異性偏好，消費者的渠道選擇行為具有替代關系。網絡消費行為對商業地產的影響體現于在消費者購買行為階段網絡渠道對實體渠道的替代和擠出效應的大小，形成四種差異化影響路徑。多樣化的消費行為模式導致不同類型商業地產呈現差異化的發展趨勢。

（一） “實體搜索+網絡購買”消費模式

1.作用機制。該消費模式中實體渠道對特定商品消費無法形成渠道轉換門檻，負向渠道間擴散機制大渠道內于鎖定機制。網絡消費時代，消費者對信息如饑似渴，對價格及其敏感，青睞于借助網絡和移動技術掌握消費的主動性。

2.產品/服務特性。該消費模式中目標產品/服務具有市場消費頻率高、中間環節成本高的商品屬性，以日用百貨、普通服飾、美容化妝品為代表。如服裝類商品，其具有小批量、多款式的特點，行業管道層級多、費用高，中低端服裝品牌能夠利用網絡管道以價格讓利和備送貨便捷的優勢形成巨大的網絡消費市場。此類產品單價較低、產品同質性{，網絡購物渠道能在不顯著影響消費質量的前提下大幅降低消費者支出成本。

3.商業地產分化。（1）消極影響：傳統多中間環節類商業地產會受到顯著的負面沖擊，以百貨商店、普通服裝店、大型超市等業態為代表。互聯網技術降低交易成本的優勢在本消費模式中得以充分體現。一旦網絡消費渠道能夠在不降低商品適用性、安全性前提下給消費者帶來成本降低等優勢，消費者將會傾向于通過網絡渠道實現購買行為，而無視信息搜索階段的渠道來源[2]。近年來，百貨商店逐漸淪為“試衣間”正是這種實體渠道無法對特定商品消費形成路徑鎖定的表現。（2）積極影響：兩類商業地產業態將會從“實體搜索+網絡購買”消費模式中受益。一類是適應互聯網發展，選擇線上線下模式融合的領先零售地產，以產品/服務展示、體驗中心為代表，承擔展示、體驗、互動的功能。這種互融在不同零售物業載體上呈現差異化的呈現方式。對服裝等單一化產品銷售商業體而言，線上線下需各有側重，形成“線下高端大氣上檔次，在線低調潘坑心諍”的經營模式。如品牌服裝以實體門店銷售流行新款，作為品牌展示方式和聚客手段；以網上商城銷售過氣庫存，實現現金流優化。對百貨超市等多樣化產品銷售商業體而言，利用實體門店比較優勢加強體驗消費模式，吸引新增消費群體分享互聯網紅利。另一類是基于網絡消費的衍生配套商業地產，以辦公用房、倉儲物流用房為代表。網絡購物渠道擴大全社會商品/服務消費規模，諸多“網絡賣家”會加大普通辦公用房需求，客觀上倉儲物流用房會隨著物流行業的急速發展面臨新的發展機遇。

（二） “網絡搜索+網絡購買”消費模式

1.作用機制。該消費模式中，網絡渠道在特定情境下對商品消費擁有排他性，產生顯著渠道鎖定效應，對實體渠道影響較為深遠。相對實體店鋪渠道搜集信息的繁瑣性，網絡渠道能夠提供消費者更高的搜索感知便捷性和愉悅感，增加其利用網絡渠道購買的需求。

2.產品/服務特性。該消費模式中目標產品/服務具有標準化程度高、易配送的商品屬性，以數碼、圖書音像、家電、零售金融為代表。信息搜索階段消費者在網絡渠道不用花費太多的時間和精力就能獲得產品的價格和規格信息，降低購買階段網絡渠道購買風險，獲取較低價格等其它相對優惠。以3C產品為例，現階段網絡消費能夠實現幾乎所有類型、品牌的電子產品購買，且發送貨物流體系完備。該類商品作為標準化產品對購物體驗要求較低，消費者通過網絡渠道實行購買行為，能夠獲取性價比高、售后服務好的同質商品。

3.商業地產分化。（1）消極影響：傳統標準化商業地產會受到顯著的負面沖擊，以3C數碼商城、書店、大型家電賣場等業態為代表。網絡消費能夠為消費者提供便捷的信息搜集方式，大型網絡購物平臺能夠為消費者提供安全可靠的商品配送服務。根據渠道鎖定機制，在同一渠道內消費者對特定渠道的信息搜索意愿越強，其對該渠道的產品購買意愿也越強，傳統實體店面毫無競爭優勢。（2）積極影響：同“實體搜索+網絡購買”消費模式類似，“網絡搜索+網絡購買”消費模式能夠為商業地產形成兩個全新深耕領域。一是網絡消費所形成的各類售后服務類商業地產。通過實體店面解決面對面的售后服務需求是互聯網銷售行業得以持久發展的重要保障因素。二是基于網絡消費的衍生配套商業地產，以辦公用房、倉儲物流用房為代表。

（三） “實體搜索+實體購買”消費模式

1.作用機制。這種消費模式存在兩種作用機制。一類是強化信息搜索階段和購買階段的路徑鎖定機制，聚焦于實體渠道信息搜索的轉化效率。利用有效的促銷手段和商品展示平臺，提示或激起消費者尚未滿足的消費需求，利用沖動消費和體驗消費的方式直接將消費欲望轉化成消費行為[3]。一類是強化消費者對實體渠道購買路徑的依賴和信任，形成直接的路徑依賴，為消費者帶來安全感和享受感。

2.產品/服務特性。該消費模式中目標產品/服務具有消費者購買決策依賴主觀價值判斷的商業屬性，可體現于兩方面與作用機制相對應。一是消費頻率高的低價值產品/服務，容易通過實物接觸激發消費者產生即時沖動消費行為。二是商品價值高、含有個人審美觀的高端產品/服務。如在奢飾品消費和小眾個性化制定行業，商業地產能夠憑借核心的商業位置和吸引眼球的展示效果提升特定消費群體忠誠感。

3.商業地產分化?！皩嶓w搜索+實體購買”消費模式中，網絡消費行為并未直接對相關商業地產領域產生直接影響。能否保持差異化競爭優勢，隔離網絡消費潛在影響，取決于相應商業地產業態能否以獨特的商品屬性和銷售模式影響消費者行為，形成較強的渠道內鎖定效應。

（四） “網絡搜索+實體購買”消費模式

1.作用機制。實體渠道發揮正向渠道擴散機制，利用網絡搜索渠道形成搭便車效應。實體渠道如能夠通過服務水平、購物環境等因素形成“過程溢價”，滿足客戶消費安全感需求，將可彌補銷售成本高于網絡渠道的弊端，形成“網絡渠道搜索信息+實體渠道購買”的消費路徑。

2.產品/服務特性。該消費模式中目標產品/服務具有兩類商品屬性。一是具有渠道壟斷特性，只能通過實體渠道產生消費，以餐飲、娛樂為代表。二是具有體驗消費特征，難以配送的商品/服務。消費者需要通過近距離體驗所購商品的性能和款式，降低購買過程中的不確定性，實現在休閑體驗中滿足個性化消費的心理需求。

3.商業地產分化。此類消費模式對商業地產能夠產生顯著的積極影響。網絡渠道的出現使市場之間的搜尋成本急劇降低，消費者能夠在信息搜索階段獲得更為豐富的商品信息，提高消費能力，形成更為龐大的潛在消費需求[4]。餐飲服務和文化娛樂在商業地產中的重要性將會逐漸高于零售購物，休閑娛樂體驗性消費能夠帶來包括各類服務供應店鋪在內的商業地產的蓬勃發展。

通過以上四種消費行為路徑影響分析，我們可以得出：網絡消費對商業地產的影響具有多元化復雜屬性，不同的消費渠道和行為階段的組合產生多樣性效果（見表2）。利用差異化的情景因素和商品/產品特性，房地產開發商能夠選擇性聚焦不同類型商業地產業態，規避網絡消費對實體商業形態負面影響，享受互聯網經濟紅利?；谙M者行為路徑的分析和判斷，有助于我們對商業地產分化方向和程度進行判斷，尋找優質商業地產項目。

四、未來零售地產業態分化趨勢判斷

商業地產是實體消費的核心載體，在網絡消費沖擊下，商業地產實施藍海戰略，必定要能形成差異性競爭優勢，保持顧客購買意愿的持續建立。我們認為未來商業地產會在網絡消費的影響下形成明顯的商業形態分化，持續看好以下四類商業地產。

（一）體驗經濟式商業地產

該類地產具有差異競爭力的服務性體驗業態特征，以餐飲、影院等娛樂休閑商業地產模式為代表。消費者最終消費體驗一定要通過實體渠道完成，實體商業地產在產品/服務購買階段具有天然壟斷優勢。服務性體驗業態能夠有效聚集人氣，具備開放性、注重消費情景、體驗及交流功能，通過差異化消費路徑回避網絡消費負面沖擊。網絡消費行為不僅不會抑制此類商業地產發展，還會帶來兩大促進作用。一是擴大消費客戶群體，提升商業地產需求?；ヂ摼W經濟下，閑暇時間的消費活動重要性加大，以外出購物為目標的行動演變成休閑、放松、社交等一種全新生活方式。休閑體驗式消費規模會進一步擴大。二是提高消費者決策效率，改變商業地產區域分布結構。網絡渠道為潛在消費者提供了便捷的信息搜索渠道，產品/服務提供商無需過度依賴通過商業地產地段、樓層等外在資源吸引客戶。體驗經濟商業地產的產品/服務質量和消費環境成為地產項目好壞的首要判斷標準，區域地段選擇重要性有所降低。

（二）具有核心競爭力的購物式商業地產

傳統零售地產受到網絡消費行為的較大程度負面沖擊，但并未意味著此類商業地產失去發展空間。網絡渠道不會完全替代傳統實體渠道，兩者并存的狀態將會長期存在，具有核心競爭力的購物式商業地產會在優勝劣汰后獲得更為堅實的發展基礎。這種競爭力的核心在于建立傳統實體銷售的差異化競爭優勢，利用增值服務產生超越商品價值本身的溢價空間。零售業態可利用兩種方式實現O2O互動，滿足不同層次消費需求。一類走“高大上”路線，聚焦高端消費，將“小而美”作為發展方向。精品百貨以及時尚主題購物將是可行的商業地產優質業態，通過精選商品類別、甄選品牌、定位高端時尚的體驗式購物。放棄長尾做大而全，做到“有所為、有所不為”。一類走“小清新”路線，以名品折扣店業態為代表。知名品牌商品直銷和價格適中的地產經營模式，能削弱網絡消費“價廉”比較優勢吸引力度，增加實體渠道“物美”優勢，進而降低網絡渠道購物的擴散效應。此類優質的地產項目往往將零售、娛樂和餐飲這三種元素相互交織，形成全人群、全天候一站式購物消費氛圍，通過豐富完善傳統購物中心功能，增強面對面營銷和現場實時消費種類，增加客戶實體渠道購買行為粘性。

（三）社區式商業地產

網絡消費具有明顯的時效困境，無法滿足消費者即時性、臨時性消費需求。社區式商業地產能夠充分發揮便民性易接觸性特征，降低消費過程中的時間成本。社區式商業地產業態以便利店為代表，毗鄰居住區，根據人口密度自然生成合適的生存空間。便民式商業地產往往鑲嵌入小區，利用住宅小區為依托進行的配套開發，能夠有效滿足周邊穩定客戶的沖動性購買和急需性購買需求[5]。除常規商品銷售外，便利店還能形成信息傳遞中樞平臺，提供各類增值服務，這是網絡消費無法實現的增值功能。開發方式上多采用小區商鋪或交通設施商鋪方式，利用其中部分地面建設商業地產配套，滿足特定范圍內潛在客戶的便捷性需求和沖動型需求。由于消費者總體數量有限，不可能形成過大面積的單一商業門店，小型化單體商業獨立體更容易被零售商所認可，形成多元化的商業環境，滿足多品種個性化需求。

（四）具有電商屬性的非零售商業地產

網絡消費趨勢必然帶來新的商業模式，新增新型商業地產需求，改變整個商業地產行業需求結構。享受網絡消費正向影響的商業地產主要可包括兩類：一類是“網絡虛擬賣家”經營管理形成的辦公需求，以電商創業園等寫字樓類商業地產為代表。一類是網絡消費配送環節形成的物流倉儲需求，以現代化規模型倉儲物流地產為代表。聚焦于傳統產業集群或專業市場周邊的此類商業地產能夠形成實體貿易和互聯網渠道運營間的無縫對接，發展潛力更為突出。

參考文獻：

[1]呂玉明，呂慶華.消費者視角的網絡零售地域影響因素研究綜述[J].外國經濟與管理，2013（8）：63-70.

[2]張國佐.傳統消費者決策模式在網絡環境中的適用性[J].山西財經大學學報，2010（8）：58-64.

[3]章璇，景奉杰.網購商品的類型對在線沖動性購買行為的影響[J].管理科學，2012（6）：69-77.

[4]涂紅偉，周星.消費者渠道遷徙行為研究評介與展望

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關鍵詞：商業地產；經濟管理；措施

Abstract: in market economic development of increasingly deepening today, under the influence of the development of real estate boom. In recent years the rapid development of China's commercial property, commercial real estate in China's economic and social development that plays an important role. The paper discusses how to promote commercial real estate development to make an analysis of the factors, put forward the corresponding countermeasures and measures to solve the problems in the development of the commercial real estate, promote commercial real estate, nice and fast development.

Keywords: commercial real estate; Economic management; measures

中圖分類號： D922 文獻標識碼：A 文章編號：

【正文】

1.前言

隨著社會的發展和科學技術的不斷更新換代，商業地產且要生存和發展，抓好經營和管理是根本。經濟管理是構成企業生產力的重要因素，是現代商業地產經營活動和進行生產管理的主要基礎，具有非常重要的作用。經營和管理作為商業地產系統中的一個重要體系,是商業地產技術創新的一項重要內容。大力發展行業高新技術,提高行業技術,促進商業地產的改革與發展,其關鍵經濟環節及其管理，是目前需要加深認識的一個重要問題。因此，為創造更大的經濟效益，以維持盈利目標和保證企業生產經濟活動順利進行，進行項目經濟管理的根本目的是為了確定公司與項目管理部門之間的經濟關系,實行目標管理等具體的改進措施。

2. 目前商業地產發展中的問題

在我國現階段，商業地產總體趨勢較為落后，由于企業規模、技術和外部環境等原因，發展速度與發達國家的差距較大，所以商業地產在市場競爭中面臨一些難以逾越的障礙，致使企業發展陷入困境。

2.1內部組織結構不科學

商業地產在創業初期，由于人員數量少，監管體制不規范不完善，往往會以一種簡單的結構方式進行管理。由于商業地產管理和監督機制不健全,過于簡單化的組織結構，常常會出現成員之間分工不明確、組織結構分化不明顯（利、責、權）不清，吸引不到關鍵人才。一般來講商業地產的穩定性與其他企業管理模式不同，經營與管理規模上有所不同，財務由公司統一核算和管理，項目人員只分工負責具體的前期開發、設計委托、工程管理、廣告銷售等工作，制度上進程受阻和難以流動，管理上面臨規模極限，尤其表現為科技人才和管理人才匱乏，經過培訓上崗的技術人員，文[施金亮，鐘璇.中國商業地產發展的問題及對策[J].中國外資， 2009， (12).56-64]化知識和科技知識水平偏低，技術創新能力不足，所以商業地產對人才的需求更具多樣性和復雜性，嚴重阻礙企業的生存和發展。

2.2外部組織結構不完善、不健全。

無論是經營者,還是每一個職工,對企業穩定地進行生產經營活動都很重要。外部機構又稱為市場控制機制，包括產品市場、股票市場和社會服務體系。對于大多數中小型企業而言，建立符合市場經濟的發展機制非常重要?，F在我國大多數商業地產在項目開發責，權，利脫節；公司內部各項目部之間互相攀比現象嚴重，沒有具體點的業績衡量指標，長期下去就會渙散斗志，影響效率；開發項目成本不易控制，由于項目管理部門本身利益和節約費用開支沒有直接關系，在遇到困難和矛盾的時候不能千方百計去多做工作，造成費用成本增加和擴大；風險利益機制不完善，項目經理及每個項目崗位在市場競爭中,不具備競爭實力與優勢, 往往沒有一個系統的、完善的管理制度體系和人力資源管理體系，難以形成真正行之有效的激勵與約束機制，有時容易形成排外的企業氛圍,不利于企業引進新的人才。

3. 強化城市管理、 加強商業地產開發管理

3.1深度介入商業地產規劃管理

政府對房地產開發的管理政策、 措施等，主要集中在住宅地產領域，而對商業地產的管理卻顯得不夠深入。當前我國商業地產管理正處于多元化和全球化的發展趨勢，商業地產經濟管理面臨著前所未有的機遇和挑戰。經濟管理是商業地產的重頭戲，提高整體隊伍素質,明確工作指導思想，實現商業地產管理的技術方法和經濟方法。加強提高商業地產自身現有的基礎和原有的優勢，尤其是人口信息系統，可以對人口空間地理信息進行查詢、 檢索、 處理、 分析，顯示和更新，這類信息構成了商業地產專用信息中的消費者分析的主要來源，積極的加大對商業地產的組力度，不斷的改善和加強自己競爭力。經濟細胞的互補性和多樣性，從根本上優化商業型企業的需求生存需求結構與發展結構，從而使商業地產能夠更健康快速的發展。

3.2培育商業地產服務行業，加強后續經營監管

在市場經濟條件下，促使我國競爭與和合作的加劇，使我們能更清楚的認識到商業地產發展存在的問題。在一個成熟的商業地產行業中，除了商業地產開發商，還應該有成熟的相關服務行業，如商業地產招商公司、 地產運營公司、 商業地產建筑設計院等等。優勢的產品、良好的信譽、人才結構管理是商業地產發展的關鍵。各級政府都要加強對商業地產的指導和協調，提高商業地產素質和管理創新等方面增強實力，及時調整和完善相關政策。準確定位是商業地產發展的關鍵，使我國商業地產走出困境，促進我國商業地產的健康發展。通過不斷的深化改革，無論是內部組織結構還是外部組織結構,有力地推動了商業地產的發展。

3.3樹立先進的經營管理理念，注重專業管理人才的培養

商業地產開發時對經營方向的恰當的定位是至關重要的，必須以消費市場的需求為中心，同時加強合理的商業布局，尤其是[何曉兵.我國商業地產可持續發展淺探[J].商業時代， 2011,(03).35-46]購物中心、大型超市等規模較大的商業物業，大型商業物業在建設開發中必須要考慮一個城市發展規劃中區，對商業地產的地理位置、結構布置、發展規模等進行統一的規劃布局。開發商一般只看重由于人流預期增加帶來的地段預期升值潛力，且城市管理者未對區域功能進行明晰定位和指導，使得開發商往往忽視了商業地產的專業性，對商業地產項目的定位存在一定的隨意性。在現代化商業模式中，商業地產的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產的增值利潤，而是在于持續的經營管理，提升商業空間的價值。

4結尾

隨著商業地產發展日趨激烈，為了及時把握邁向經濟社會時展的新趨勢，進一步推進商業地產機制創新、準確定位和良好的信譽一體化發展，促進我國商業地產規劃與管理具有十分重要的意義

【參考文獻】

1. 張健，董英蘭.商業地產潛力規模的影響因素及決策研究[J].中國房地產， 2010， (3).76-82

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商業地產對于地產業來說是相對較新的一個范疇，自從中國加入世界貿易組織后，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業的商業巨頭均在加快進軍中國市場，一些新興的商業類型推動了國內商業類物業的發展。除北京、上海、深圳等經濟中心城市外，自2002年開始，國內一些大中城市商業類物業叫賣聲迭起，而且賣價屢屢摸高，商業地產發展勢頭令人咋舌，各地都開始爭建商業"一條街"及大型購物中心。成都的開發商建出了成批的底商，大連萬達則將商業地產作為與住宅開發并重的主攻目標，與國際商業巨頭沃爾瑪結成了戰略性同盟，并相繼在多個城市開發了萬達購物廣場。大連萬達對商業地產的戰略定位很快吸引了家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等國內外著名新型商業企業的加盟。有數字表明，2002年國內商業地產的投資額增加了11.8%，商業地產市場正在從長達近10年的沉寂中走出，并快速升溫。

北京商業地產的明天

北京的商業地產發展是全國的一個縮影，或許能準確概括其發展態勢的只有這兩個詞“風險、機遇”。在北京，隨著商業地產投資熱的升溫以及各商業項目的上馬，近三到五年內，北京市商業地產市場將會出現一個集中供應的高峰期，新增商業地產供應量將在300-400萬平方米，從靜態總量來講基本將滿足北京對商業地產的需求。這使得我們不得不審慎的關注北京市區域商業地產的發展趨勢。

從商業業態發展來說，預計到2006年，國外所有業態都將出現在北京，而對于商業主力店的發展與建立，也將迎來發展的高峰，預計國際零售100強至少有50%將在北京開店。

從新開店形式看，以社區為目標客戶集中區域的中小型百貨、購物中心等將持續發展；超市會有非常大的發展空間，而大型百貨與購物中心則發展空間有限；各類專業店和專賣店在這幾年會有突飛猛進的發展，各種不同類型的連鎖專賣店將在北京開業經營，從而進一步擴大商業業態的多樣化發展。

所謂shopping mall的概念將繼續被炒作，但由于經營以及管理的環節繁雜，可變因素多，因而操作難度較大，應該在全面市場調研及分析的基礎上有限度的發展。

從商業地產建設看，商業街的建設會更朝著各種不同專業街發展，而不是以綜合商業街發展為主，同時由于投資門檻的降低，以面向中小投資商為主的中小店鋪供應量加大。

總量的增加值是表象之一，在具體的分析了商業地產各個方面的發展趨勢之后，我們不難發現，北京市商業地產在今后幾年將會強力發展，同時在總量增加的狀況下，將進一步完善商業體系布局以及商業業態結構，商業地產市場亦將會成為眾多地產開發商在北京的集中投資方向。但是，商業地產的運作以及其所涉及的環節之多遠甚于住宅地產。因而其成功與否除去項目本身之外，其開發策略以及運作管理方式將是關鍵。只有定位準確、策劃精彩、業態合理、招商運作有序、經營管理完備的商業物業，才能避免商業物業運作的短期效應，保證其地塊價值的持續提升以及商業物業的可持續發展。

商業地產價值何在

要分析商業地產可持續發展的策略以及要點，就必須了解影響商業地產價值的主要因素。

區位條件 宏觀區位影響商業地產價值。同一個城市的不同區位，具有不同的級差地租，直接影響商業地產的土地成本。

物業業態類型 不同類型收益性商業物業的租金由高到低的順序是：商場、康樂中心、寫字樓、公寓。而珠寶首飾、化妝品、女子時裝在各類商店的收益能力排比中則最高。

綜合經營程度 大型綜合性商業大樓，往往一應俱全，它們互相配合，提升價值。而分散型的物業則不具備價值的相互提升，因而區域商業物業集中化、綜合化將是影響因素之一。

時間因素 區域性購物中心有長期投資前景，一般用3-5年時間便可進入最佳經營期，并可保持10年左右，此時價值最大。之后則須進行重新裝修，價值降低。

可持續發展引導成功

提升開發商開發理念 一般“三合一”的有機整體，是一個不可中斷的鏈條，開發商不能只管賣鋪賺錢，而必須考慮為投資者和經營者留下充分的利潤空間，做到不是僅僅開發商賺得利益但投資者與經營者利益微薄，從而使投資以及經營積極性降低；另外，商業地產應該與城市協調發展，依托城市經營的大環境，商業地產才能順勢起飛從而使得地區商業價值提高，以實現商業物業的可持續發展。這是許多專家學者都提出并強調的觀點。

在開發商操作商業地產項目時，應在運作中表現出城市商業地產開發水平的總體提升。第一是大多數開發商都應摒棄“賺到錢就走人”的投機方式；第二是商業地產從單一、低檔的沿街店鋪提升為內涵豐富、社會效益巨大的“朝陽產業”。這都能表現出開發商開發理念的提升和社會責任感的日益增強。

另外，商業地產應該重視展示地域文化特色。北京城市文化特色應該在商業地產中得到創造性的體現，讓商業地產成為既能完美實現商業價值，又能代表地域文化特色的標志性作品。

合理分配利潤空間 商業地產開發由多個環節組成――“開發-銷售-經營-管理”。作為開發商，當然要講求投資效益，追求利潤最大化，但不能把利潤空間都占完，必須給第二個、第三個環節留下足夠的利潤空間。反之，即第二個、第三個環節沒有利潤空間，將直接導致物業的經營管理不成功，這對開發商的品牌、信譽造成的打擊是直接和致命的。專家們建議，商業地產經營應由專業化的經營管理公司來包裝，來經營管理，以形成品牌效應。這也是商業地產項目的開發商通過多年的摸索總結出的基本規律。

選擇最佳贏利以及營銷模式 商業地產包括商業和地產兩個概念。商業地產有4個權益可以分開：即開發的權益、所有的權益、經營的權益、管理的權益。按4個分開和其他特點，商業地產賺錢可以有多個渠道：一是開發商通過運作項目賺取開發投資利潤，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤，三是商鋪經營者賺取經營利潤，四是商業物業管理者賺取管理利潤。

商業地產投資開發贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產權，很快收回投資。二是只租不售。好處是產權握在開發商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業物業進入資本運作。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業經營，同時賺到投資開發利潤和商業經營利潤；還可與商家聯營，以物業為股本，成立專業商業經營公司，合作或合伙經營；還有更巧妙的辦法是，以物業與其他人共同建立商業經營公司，專門經營其開發的商業物業，并以租賃的方式從其手中租用他的商業物業，同時享有租賃收入、合伙經營收益、物業增值三部分利益。

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本文作者：易曉艷工作單位：成都理工大學

一部分出售,一部分自持"這樣的物業管理相對于之前的要復雜,管理的內容和標準也不一樣"如萬達廣場;最近幾年出現的開發模式為全租賃形式,這樣的物業管理不但要進行安全、消防管理及客戶服務,還有租賃等其他的一些服務"如成都人民南路一段的仁恒置地(包括賣場、寫字樓、酒店、公寓)、龍湖三千集(多業態)、中海大廈(寫字樓)、中海國際中心(寫字樓)等"還有旅游地產,目前中國也有說法是商業地產,其物業也被定義為商業物業"如華僑城開發的游樂園、保利198"對于以上各種說法,結合本人在物業公司工作經驗及目前的一個發展趨勢,認為商業物業應為除對住宅地產及工業地產進行管理以外的其他地產進行的物業管理"房地產行業經過2多年的發展,在住宅地產開發及管理已經取得相當可觀的成績"隨著國家宏觀調控的深人,許多房地產開發商也由原來的住宅地產開發轉向商業地產的開發"如萬科、恒大、保利、龍湖、中海等均已經在21年開始轉向商業地產開發"中國房地產行業的高速發展及重心的轉移促進了物業管理行業分工的細化與迅速發展,同時物業管理行業的迅速發展促進了國民經濟增長和對外貿易及交流的頻繁化"商業物業的發展無疑是物業行業發展中的領頭羊,并在社會發展中扮演著重要的角色,在一定程度上標志著一個城市和國家的國際化程度和發展的速度"商業物業管理,可以以寫字樓物業管理為縮影,體現當今商業物業管理的發展程度"隨著中國大中型城市的國際化發展,海外辦事機構及外資企業在中國的數量日益增多,對高端寫字間的需求量隨之加大"與此同時,由于業主的專業性質不同,對環境、設備與設施有了相當高的要求"在這樣的一個新的時代背景下。

對市場有了新的要求"一些大型物業管理機構把握時機,投人資金,引進進口設備和國際化的管理模式,來滿足客戶需求"同時客戶對滿意的服務予以回報,雙方各取所需,促使商業物業行業蓬勃發展"我國與美國、法國、日本都不同,經濟發展水平至少要落后3年的時間,"西方商業物業發展具備了非常完善的條件,進人了成熟穩定的時期,我們仍處于初級階段"如中海物業于21年11月成立中海商業物業,負責中海地產旗下所有商業項目的物業管理,公司領導王岐也是將公司盈利的重任給予商業物業"而商業物業管理的好壞直接影響到商業地產的增值及商業地產投資的回收"在未來的幾年,商業物業管理的市場競爭將會更加激烈"未來中國商業物業的發展趨勢也必然由盲目發展向理性發展轉變,并且緊緊圍繞著創造新的生活方式進行調整"在競爭日益激烈的大環境下,中國的商業物業管理的薄弱之處也呈現出來,其別突出的弱點就是物業管理不夠科學化、系統化、缺乏先進的管理技術的應用"探索如何將工業工程理論有機地應用到商業物業管理中來,將有利于商業物業管理工作效率的提高,對于提升商業物業企業的形象和競爭力具有一定的積極作用"。

均衡工作負荷"商業物業公司的產品是生產與需求具有同步性"計算機服務(Compu一Serve)公司在傍晚時段提供的服務收費更低;麥當勞在早上提供特殊的食譜;零售商店使用記賬系統;郵局對于要求第二天寄送的郵件收費較高"以上都是服務行業建立均衡工作負荷的例子"(5)應用人因工程改善工作環境及生活環境"保持良好的工作環境絕不僅僅意味著贏得清潔衛生獎"它的真諦是:工作區除必需的物品之外別無他物,但同時必需備有工作所需的所有物品,并且每件物品都干干凈凈,保持在隨時可以使用的狀態"每個員工清理自己的工作環境"為員工提供舒適溫馨的生活環境"。

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調控為商業地產帶來發展契機

在住宅調控日益冷峻的2010年，商業地產領域正呈現全面復蘇的勢頭。盤點全年商業地產，細分市場全面的關注度超越住宅，不外乎兩大支撐因素。一是大環境下的產業結構調整，為商業地產帶來新的發展契機；二是資金和開發企業策略正逐漸向商業地產傾斜，以往開發商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來做商業地產，原因在于商業地產從長期來看有豐厚回報，但短期內很難套現。而今，很多開發商發現商業地產受政策調控，市場波動的風險更小，正成為開發企業在當今融資環境下的優質資產。

在樓市調控背景下，不僅購房者開始對住宅市場觀望，即使是開發商對市場的預期也更加謹慎，不敢貿然將所有的資金壓在住宅市場上。事實上，一些開發商已經開始持有一定比例的商業地產。商業地產雖然占用資金較多，回收期較長，現階段利潤不如居住類房地產，但畢竟商業地產本身也可以獲得穩定收益（包括商業地產自身的增值和租金收益）；另外，商業地產屬優質抵押物，通過抵押還可獲得融資，進而獲取運營收益。投資商業地產還可以作為開發商資金運作的一種緩沖方式，如果住宅市場發展前景繼續看好，尚可重新選擇――減持手中的商業地產，繼續進入住宅市場；如果住宅市場回歸理性，價格下降，利潤空間小，則可以長期持有商業地產，獲取穩定收益。

“限價令”與二次調控的雙重導向，讓開發商們在住宅市場中的高額利潤頓時縮水，這也讓更多的開發商將視線轉向暫時不受政策影響的商業地產；而先前一直以商業地產為主導的開發企業此時都在努力強化品牌以爭取更多的市場份額。以某市紫薇國際廣場為例，從2010年年初“國十條”實施至“限價令”再到二次調控，商鋪一直處于熱銷狀態。從這一點就能很充分地說明，在調控政策的影響下，住宅市場雖然復雜而又平淡，但商業地產卻是真正迎來了發展契機。

核心價值是投資關鍵

無論走到哪個城市，我們都能發現，在最重要的地段或最顯要的位置，要么是豪華的星級酒店、寫字樓，要么是繁榮的商業街、購物中心等，反正都是商業地產，這些項目既代表著這個城市的形象和窗口，也承載著這座城市的活力和榮耀。對于住宅，地段影響的只是日后升值的潛力，而商業地產的投資，地段更是重中之重。對于商業地產，地段影響的不止是日后升值，對當下的租金、客源都有著重大的影響，甚至于對一個城市的地產起到風向標作用，政府動用行政資源手段十分賣力促其火爆。

對于投資者而言，在成熟的中央商務圈投資商鋪，投資額較大，而且不同商務圈的性質及發展程度，都將直接影響商鋪的經營效益水平及場地的租金。這種商鋪的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的“東風”，也就是所謂的“大樹底下好乘涼”。我們在強調地段論的同時，并未推崇其唯一論。一直以來，受各開發商及傳統住宅投資影響，地產投資最重要的考量因素就是地段，尤其許多中小投資者對于地段更是敏感，不好的地段和陌生的商圈，哪怕是價格再低，也不會吸引到他們投資的眼球。

地段論雖然有助于企業長期穩定的發展，但同時也可能因固守地段論而失去許多機會。在城市化高速發展的階段，多中心發展趨勢明顯，市中心地段可開發用地日漸稀少，因此應該對地段論有一個重新的認識。拿商鋪來說，現在越來越多所謂的好地段商鋪成為“投資毒藥”。有不少開發商，無論在哪都敢說自己的項目地段好，如今，“地段”似乎已經被“霧”化，甚至“神”化了。

在全國市級以上城市里，近幾年都推出了這個廣場、那個中心，等等，有的是新城擴建確立商業中心，有的是老城改造重點建設的城市形象，還有的是商企直接投資打造包裝出的旺鋪。其中尤以老城區改造最引人眼球，投資價值及潛力把老城區的人脈等社會商業資源延續下來了，這也是各地目前重點打造的新城市中心和高檔商業中心，這也是前文中“重新認識地段論”的原因所在，要用長遠的眼光看問題，擁有多年的商業地產運營理念、專業的市場探知見解與科學的管理模式，其成功的運營經驗和雄厚的經濟實力也為所經營項目能夠成功運營打下了堅實的基礎。

投資商鋪也需謹慎出手

目前全國各地樓市所處的觀望行情中，在住宅投資受限的背景下，一些人手里面有一些閑錢就跟風的買了商鋪，其實很多人壓根兒就不懂商業。商鋪的投資需要很強的專業知識性，對投資者的要求很高，并不是如同住宅只要有錢就可以進來，商鋪投資涉及到的因素很多，一不小心就有可能被套牢。投資住宅至少還能出租出去，但是投資商鋪，萬一租不出去就會被套牢，砸在了手里。對于開發商來講，商鋪門市房只要能將一樓賣出，建設資金就基本回籠了，而對投資者來說，風險是全額承擔，自我消化的。有位退休人員將手中50多萬元積蓄全部投入商鋪，買下28平方門面，由于地理位置問題，三年沒有形成人氣，結果房子沒有租出手，自己也無法經營，房子暫時沒有多大升值空間，轉手也一時沒人接手。但是，前幾年的房價暴漲，確實讓一些人投資商鋪跟漲賺了點錢，這是一時之利，不是人人適用的投資之策。在金融政策、物價水平尚不平穩階段，作為投資人應三思。

篇8

深圳的商業地產并沒有虛熱

從2004年開始，深圳商業地產開始風起云涌，隨著華潤萬象城、金光華廣場的啟動，深圳商業地產開始受人矚目。進入2006年，深圳商業地產迎來一個供應高峰期，商業地產廣告在報紙上連篇累牘地刊登。這股商業地產的熱浪之下是否存在隱藏著虛熱呢?張平從2006年深圳商業地產的開發特征和銷售量狀況兩方面談了自己的看法。

2006年深圳商業地產的開發量大概有150萬平方米，整體量非常大，表面上看呈現出很熱的勢頭。但是實際認真分析來看，這150萬平方米的超量開發里面有幾個明顯特征：第一、150萬平方米的開發面積中，三大CBD區(福田中心區、南山中心區、寶安中心區)的商業量加起來約七八十萬，比如福田的COCO PARK的面積為十萬，怡景中心城為八萬。購物中心代表的是零售最先進的業態，參照國外的模式，隨著零售商業的發展，購物中心一定會取代未來的百貨，成為零售業的主導力量。在這種情況下，不能說深圳的商業地產存在著虛熱。第二、目前深圳的社區商業在穩步增長，今年深圳推出的社區商業就有幾十個。社區商業占了深圳商業地產總量的三分之一，而國外成熟的社區商業一般能達到40％以上。相比之下，深圳的社區商業還有一定的生長空間。第三、深圳的舊城改造主要集中在華強北和人民南，這兩個區域經營基本上沒有什么風險。華強北主要是電子市場，新亞洲電子、華強電子開發的都是二期，是在一期經營比較好的基礎上推出的，經營基本上沒有什么風險。人民南的發展遭遇了一個瓶頸，隨著政府將人民南環境改造工程列入深圳市重大建設項目，該區也存在著巨大發展潛力。細分開發量看來，這種熱還是很正常的：它是零售商業發展的需要，也是購物中心和社區商業發展的需要，并不存在虛熱。

從商業地產銷售的角度來看，2006年是深圳商業地產的一個轉折點，商業地產市場出現了幾個明顯的傾向：一是商業地產開發商紛紛盡最大努力去尋求整層、整棟銷售；二是商業地產的開發者開始成立自己的商業部門，探索并試圖真正駕馭商業地產；三是購物中心不再輕言銷售，而轉向以經營為主體，并尋求與基金的合作等。2006年是深圳商業地產返樸歸真、尋找自我的一年，這個轉折點將促使深圳商業地產開始正視商業風險、尊重商業規律，并對商業的經營者和投資者負起責任。

通過2006年兩個主力商圈的擴張、融合以及三個CBD區的發展，深圳的商圈格局基本定型。以前深圳主要有東門、華強北兩大商圈，而今兩大核心商圈、四五個次市級商業中心的商業格局基本成型。東門、人民南、寶安南匯入金三角商圈；華強北街區擴張，由一條街道變成了三縱四橫，朝組合化的方向發展。這是深圳兩個市級商業中心。福田、南山、保安的三個CBD區為次市級商業中心。這種格局決定了深圳至少十年的商業格局走向。2007年商業地產的開發量可能仍然很大，但是基本上是圍繞著兩個市級商業中心和四五個次市級商業中心展開的。到了2008年購物中心相對完善，開發的勢頭相對而言可能會弱一點?？傊?，深圳的商業地產確實很熱，但是并不存在著虛熱，它是零售市場更新換展的必然結果。

張平認為深圳以外的區域虛熱還是很多，尤其是在內地，發展商的意識還停留在深圳2003、2004年的狀況：商業地產開發還是以銷售為主導，根本不顧及后期的營運成本。比如山東有些地區幾乎每個縣城都有一個大型的小商品批發市場，商業地產嚴重過熱。但是，從某種程度上看來，商業的發展必須經過這一過程，當一部分商業地產失敗后，人們才會用市場的眼光來審視它，避免新的錯誤。

投資商業地產應全方位考慮

從近年深圳房地產投資型物業的發展來看，投資型物業正逐漸從傳統的以商鋪、寫字樓為主的單一化格局發展到商鋪、寫字樓、酒店公寓、商務公寓、小戶型樓盤爭奇斗艷的多元化格局，并且新的物業還將不斷出現。市場上的投資者實際上分為兩類，一類是實力型投資者，主要由私營企業主、公務員中的高級官員、本地居民組成。這類投資者老謀深算，基本上有重復投資的經驗，他們主要投資街鋪或大宗物業，不買小型散鋪。另一類是沒有經驗的白領，他們基本上是首次投資商業地產，一般會購買商場內的小鋪。在商業地產幾千元就能創富的刺激和誘導下，稀里糊涂成了鋪主，不少白領連房都沒有就先有了鋪。這種投資存在著一定的風險，一旦定位失誤，商場經營不菩，投資就可能血本無歸。那么，投資者如何判斷市場、物業的價值呢?張平給出了如下七條建議：

第一，地段決定價值，投資者一定要慎選地段。房地產任何時候都不要忘記地段的核心價值。一個繁華的、方便的地段對房地產項目而言是至關重要的，對于投資型物業而言，這個地段就更加重要了，因為投資型物業，最重要的是不再滿足居住功能，更重要的是滿足商業用途。這就要求投資型物業一定要在一個繁華的商務區或者是商業區當中才有這樣保值和升值的空間。

第二，要注意商鋪的形式。商鋪基本上分街鋪和場內商鋪兩種。在最好的地段買場內的商鋪，風險還是很大的。比如東門商業中心，二樓以上的場上商鋪經營好的微乎其微，如果購買二樓以上的場內商鋪還是有很大風險的。

第三，要考慮商鋪的用途。比如，在華強北購買商鋪銷售電子類產品就很容易成功。

第四，要慎選商家。商鋪租給什么商家做非常重要，它直接關系到投資回報。

第五，要考慮誰來做經營管理。投資型物業對物業經營有十分專業的需求，既要提供日?；镜奈飿I服務，同時還要承擔項目商業形象的建設，以服務突出項目的商業價值。因此，投資型房地產市場有利可圖，物業經營的水平至關重要。

第六，要考慮投資的物業在深圳整體商業環境中處于怎樣的地位。在投資物業的時候，一定要考慮業態在整體的商圈中能不能生存下去，它的競爭對手是誰。

第七，要考慮投資物業的資金和回報率。衡量商鋪的投

資價值，要看兩個方面：現實回報率和成長空間。比如，現在投資福田商業區的商鋪，大概每平方米5到7萬，租金兩百左右，目前的投資回報率低于4％。但是，三年之后一旦這個商區成熟起來之后，租金就可以達到五百左右，回報率就會增加。投資商鋪類似投資股票。有的商鋪是藍籌股，回報率比較穩定，可以達到6％到8％：有的是繼優股，回報率只有5％到6％，但是還有一定的成長空間；有的是原始股，比如龍崗的商鋪，現在只賣三萬左右，但是三五年之后，那里商鋪會有很大的上升空間。

進人2006之后，商鋪投資的風險應該理解為投資回報的風險，即投資回報率的高低。隨著發展商越來越理性，商鋪本身的投資風險已經不大。張平認為，原因在于今年商鋪的售價漲得還是相對比較快的，基本上突破每平方米五萬。

“投資者一定要仔細衡量，當發展商把售價提升到極限的時候，用行內的話說，當發展商把商鋪五年的空間機會基本上賣光了，這個時候如何衡量風險就非常重要了。以前商鋪銷售基本上是粗放式的，現在商鋪的定價很科學。投資者也要理性地應付這種狀況，審慎投資”，張平語重心長地告誡投資者。

商業地產需要復合型人才

深圳很少有真正意義上的商業地產人才，現在在深圳從事商業地產的大多數都是從零售行業和招商方面轉行而來的，這兩種行業都有著固有缺陷，在從事商業地產時會遇到很多新的困難。地產人才和商業人才不能成為商業人才、地產人才的簡單復合：讓百貨超市的人來做商業地產就有可能把項目做砸；發展商如果讓不懂商業地產的中介公司來做商業地產，就會走簡單銷售的道路。

“從天虹商場、茂業百貨出去的人一定經營不好類似萬達賣出的一樓商鋪。他們過往經歷的是開放式的統一大賣場，當他們進入獨立店的時候，往往不知所措。一旦按照他們的思路去做，商場往往會陷于僵局。所以說，目前零售的業態發展從中低端發展到百貨、大百貨、大型購物中心，應該說零售人才是越來越尖端，但是他們駕馭商業地產的能力非常有限。而地產商對零售基本上是一窮二白。大部分中介公司，以前都是從住宅出身的，對商業也沒有深入的了解?！睆埰缴钣懈杏|地談到了目前行業地產界人才缺乏的狀況。

之所以出現這種狀況，張平認為主要原因在于迄今為止，全國高等院校尚未開設商業地產的專業或課程，也缺乏科班出身的專業人才，商業地產人才大多都是從實踐中培養的。世方地產號稱商業地產的“黃埔軍?！保瑸樯钲谂囵B了不少商業地產人才。

“社區商業一定要立足社區人群，考慮商業中心的競爭性”

由于政府的推動，市場機制的激勵、投資者投資方向的轉移等多種因素的綜合作用，商業地產日漸火爆，商鋪市場有價無市。對于目前比較熱的社區商業地產的開發和經營，張平也提出了一些建議：

第一，社區商業一定要立足于社區的人群。對消費者市場需求的準確把握，關系到商業經營的持續生命力，影響到社區商業項目的運作成敗。消費者無疑是支撐社區商業經營的關鍵所在。社區商業的整體運作能否吸引消費者的關注，并滿足消費者的基本需求及個性化需求，是社區商業是否具備生命力的典型特征。對消費者市場的認真研究，發現其中的市場需求空白點，從規劃設計、引進上對其進行填補，自然商業的持續經營得到了最好的保障。而盲目的進行規劃，忽視消費者市場的真實需要，輕則導致社區商業價值的降低，重則使整個社區商業陷入困境。

第二，社區商業一定要考慮和商業中心的競爭性。在梅林社區商業一定要考慮華強北商業中心和福田中心區的影響，中高檔的百貨就不適合在社區銷售。

商業地產的開發將達到住宅開發的水平

2006年確實是深圳商業地產的一個轉折點。分析原因，張平談到了兩點：首先，以前開發商以銷售為目標，都抱著“賣房子就走”的經營思想。一直以來，開發商自主規劃設計，然后全部或大部分產權拆散出售是中國商業地產開發的主流模式，隨之造成的無序開發和過度開發、產品功能不適應商業企業要求、產權分散難以統一管理限制物業升值等諸多問題。由出售向持有經營的開發模式轉變是產業發展和市場優化的必然趨勢，近年來部分大體量商業項目先確定人住企業，再進行規劃設計的定單生產模式就是這種趨勢的有益實踐，越來越多的開發商認識到產權式銷售對商業項目的長久經營不利。第二，商業發展遵循零售發展的規律：目前深圳開發的大部分是購物中心，而購物中心代表的是零售的高端形式；此外社區商業還有發展的空間。

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一、新型城鎮化下的商業地產機遇

美國在1950-1990年的四十年間，城市化率大致從55%提高到75%，同期購物中心數量從不足1000個發展到35000個，出現爆炸式增長?！秶倚滦统擎偦巹潱?014-2020年）》和3個“1億人”計劃將給中國未來城市布局優化和人口城鎮化提供強大支撐，城市化水平將由現階段的53%左右提高到60%以上，新增的常住人口將帶來更多的消費需求，人均可支配收入的提高也促使消費進一步升級，新增消費者對衣食住行、吃喝玩樂的消費增加，將為商業地產的市場規模擴大提供足夠的想象空間。

在新型城鎮化過程中，棚戶區改造為城市核心區開發商業中心騰出了空間，城郊軌道交通建設、城市汽車保有量增長為郊區開發購物中心創造了可能，致力于長遠發展的主流開發商將抓住契機，積極尋求投資機會和持有更多商業物業，分享國家經濟增長的成果。

二、電商沖擊下商業地產難上加難

在地產開發業內，流傳一種說法：住宅開發是小學生做的，商業地產是大學生做的。住宅開發以短平快為特點，成本體系簡單、產品定價容易、開發周期短、盈利較為確定。而商業地產的開發難度和風險卻遠高于住宅開發：一是成本較為復雜，短期成本包括土地、建安、稅費，中長期包括招商推廣、人工維護、資產折舊等成本；二是租售價格可比性弱，由于定位、區位、等級不同，租售價格的確定和實現都有很大不確定性；三是回報周期過長，不同于住宅開發1-3年的投資周期，商業地產投資周期長達10-20年，在開發、運營等環節中容易出現租金下滑、定位過時等風險。

如今在網購市場沖擊下，商業地產開發運營更是難上加難，2008-2013年網絡零售市場規模占社會消費品零售總額的比重從1%迅速提升到10%，電商對傳統商業地產項目的沖擊正在從量變到質變轉化，銷售額下滑導致實體店倒閉的狀況越發嚴重，在這方面國內外所處的境遇大體一致，暫無可參考的經驗。未來，商業地產開發運營對開發運營商的市場準確把握、運營持續創新等能力提出了更高要求。

三、傳統商業與電子商務優劣勢對比

傳統商業最大的特點是基于購物中心、百貨超市等實體店作為交易載體，在產品展示、消費體驗方面，有電子商務無可替代的優勢。但由于租金、人工、推廣等費用高，為了平抑成本確保盈利，必須在產品出產價上增加價差，因此價格成為傳統商業最大的劣勢。

電商之所以發展迅猛，主要基于其低廉的產品價格和送貨上門的物流服務，且大數據的應用促使電商擁有更為靈活、有效的銷售手段：在電商正在大批量訂購好評率高、銷量大的產品時，傳統商業購物中心卻還將滯銷產品擺在柜臺最顯著的位置！但隨著交易品種和規模的擴大，電商交易也暴露了一些問題：非正品質量問題、產品色差尺寸誤差以及零散運輸過程中對產品損壞等原因造成的較高退貨率，分散小貨量運輸產生的物流成本不經濟等。

某種角度講，現階段電商的爆炸式發展是對傳統商業前期投入所應獲得的利潤回報的一種侵蝕。購物中心、百貨超市將廠商的產品進行展示、推廣，讓消費者對產品和品牌有了充分的了解，基于這樣的認識消費者才會選擇購買。而如今商場已淪為試衣間，電商卻由于同質低價而獲得了最終的交易量。

四、商業地產未來發展三大猜想

電商對購物中心、百貨商場的沖擊實際上是對車輪理論的又一次印證：創新型零售模式開始總是以低成本、低價格和低毛利為特征進入市場，在與原有零售模式的競爭中取得優勢，但最終又被更好的模式所取代。筆者認為，現階段出現繁榮的電商模式生命周期很短，商業地產將在進一步融合創新基礎上產生更為有效的商業模式。為此，對未來商業地產發展趨勢作如下三個猜想。

一是商業地產布局將打破基于克里斯特勒中心地理論的市場中心等級體系，出現兩極分化，即高等級商業中心、低等級社區商業將繼續得到蓬勃發展，處于兩者之間的中等級購物中心、百貨超市數量將大幅減少。電商對零售市場分銷能力的提高，導致百貨超市等傳統業態輻射能力下降，最終退出市場。實體店減少數量累積到一定程度之后，廠商所面臨的問題是新產品推廣和品牌價值維護難度增加，因此不得不去高等級商業中心尋求合適的鋪位。位于軌道交通中心、人流量極高的高等級商業中心一般集合休閑、娛樂、餐飲、購物于一體，受到電商沖擊也較小，在未來將成為零售業的核心展示平臺，品牌專賣店、旗艦體驗店將成為發展主流。位于住宅區底商的社區商鋪服務半徑短，多與日常生活消費有關，也基本不受影響。

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[關鍵詞] 城市郊區化 社區商業地產 房地產開發

商業地產一般是指用于各種零售、辦公、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、倉庫等經營用途的房地產形式。按用途分類一般可分為如下4 類 :(1)商業經營類物業:包括商業街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房、產權商鋪等。(2)辦公用物業:包括寫字樓、商住兩用樓等。(3)餐飲酒店類物業:包括餐館、酒店、酒吧、旅館等。(4)倉儲類物業。

社區商業是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。是以一定地域的居住區為載體,以便民、利民為宗旨, 以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標, 提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。社區商業和其他商業形態如百貨商場、購物中心等都有著明顯的差別,其核心的消費者來自周邊社區居民。小到幾間住宅底商,大到幾萬平方米的社區配套商業,都被大家稱之為社區商業。

在城市郊區化的浪潮中,社區商業在美、英等發達國家應運而生。對于社區商業這個概念, 早在20世紀50年代就在美國出現,當時由于家庭汽車的普及以及城郊新建的發達的高速公路,使得城市居民大量向郊區擴散,由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。60年代, 英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業,到70年代,新加坡的社區商業也開始大規模發展起來。20世紀80年代末90年代初,在我國城市化和房地產成片開發的進程中,新居住社區離城市商業中心越來越遠,提供居民日常生活必需品的由底層住宅改造而成的商鋪大量產生,形成了現代意義上的社區商業。

一、城市郊區化的發展趨勢

城市郊區化是城市離心擴散的結果,是城市人口和某些城市職能由大城市中心區向郊區擴散遷移的過程。城市經過多年的建設與發展變化,在其建成區內部會形成一些經濟相對衰退、房屋年久失修而殘舊、市政基礎設施落后、居住質量與環境較差的地區,即舊城區。由于城市中心區產生的排斥力(地價上漲、交通擁擠、環境惡化等)和郊區產生的吸引力(低廉地價、有利區位、廣闊空間等)等原因,大量居民遷往郊區。隨著人口和工業外遷,零售業、批發業等商業也遷往郊區。另外,房地產開發商也因有利可圖而在郊區大規模置地建房,甚至部分金融業和辦公業也因郊區低房租、低稅收而選擇郊區。比如在美國,各大城市的郊區已經成了“中產階級”集中居住的所在。空氣清新、風景優美且社會治安情況較好的郊區成為許多城市居民向往的居住地。而發達的交通工具,特別是私人汽車的普及,也使得人們可以住在郊區而工作在中心區。

中國的住宅空間拓展也將符合這一規律。 近年來,中國許多大城市中的居民紛紛遷往郊區居住,郊區的住宅和商業地產開發進入快速發展階段。

二、郊區社區商業地產發展中存在的問題

1.開發:缺乏規劃

任何商業地產項目的開發,都離不開政府政策和城市規劃,作為滯后發展的郊區商業地產開發更是如此。社區商業地產涉及到相關產業經濟、人口數量、消費水平、市場容量、業態選擇、商品定位、商業運營等綜合考量。因此,社區商業地產的建設與城市的和諧發展息息相關,加強城市社區商業開發建設的宏觀管理和統一規劃是必需的選擇。但目前,我國很多城市社區商業網點的規劃還沒有納入到城市規劃這個具有法律效力的規劃范疇之中。盡管各地省會城市已經做了城市網點規劃,地市級,也就是二三級城市正在做這個規劃,但是這些規劃還沒有產生具有城市規劃同等的法律效益。 而從開發商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地區商業平衡的基礎上進行建設,只是從本位的角度出發,力求最高的資金回報。網點建設規劃缺乏政策約束,加上開發商逐利的本性,必然導致盲目無序的投資開發。從宏觀上講,直接影響了我國商業網點布局階段性、地域性的平衡。在商業業態的結構選擇上,又多是購物和餐飲,缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業設施。布局失衡、業態趨同不僅無法滿足消費者多樣化的需求,更為嚴重的是加劇了同業間惡性競爭,使得社區商業地產建設脫離了商業發展的需要,超出市場實際需求和購買承受能力,浪費了寶貴的社會資源。

2.建設:市場定位不明

定位不準是當前社區商業地產的主要問題之一。目前,很多社區商業項目的定位與開發沿用了住宅定位與開發的模式,思路上存在偏差。由于忽視了商業地產的專業性,一方面未進行專業的市場研究,對區域的需求估計錯誤,另一方面沒有從當地消費者的角度進行項目的開發設計,結果導致選址失當,定位失準,由此引發網點店過剩,重復建設等一系列矛盾,為后續經營帶來了隱患。

3.銷售:急功近利

商業地產開發比住宅開發具有更高的收益性。一般情況下,商業地產開發成本比住宅高60%～80%,但售價卻是住宅的2～3倍。此外,與其他房地產產品不同,商業地產不會因房齡增長而降低其投資價值,好的商業地產因其稀有性,會隨著商圈的發展成熟而不斷升值。承租戶對商業地產的裝修投資、盈利預期以及長期規劃,決定了商業地產租約的長期性和穩定性,這都使得商業地產受到開發商的青睞。現在很多地產商急功近利,抱著“賣完就走”的經營思路,以售代租,希望“開發―出售―再開發”的循環周期越短越好。只注重前期開發并盡量縮短開發周期,項目建成后能租則租、能賣則賣,至于項目是否適合經營則根本不予考慮。商業地產建設項目和建設后的整體運營出現嚴重脫節。由于缺乏整體的經營主體,開發商只能將商鋪賣給中小投資者以便回籠資金,中小投資者再根據自己對市場的判斷進行經營,經營主體多元化不可避免出現混亂的局面。開發與經營的脫節,導致物業經營存在很大的風險,最終將降低社區商業地產本身的價值。

4.經營:散亂無序

我國社區商業地產開發運營模式主要以出售為主。開發商往往把社區商業地產作為房產的附屬物、配套建筑,以傳統住宅開發的慣性作用和思維定式來開發,缺少售后經營管理經驗,任其自然發展,很難形成配套齊全、經營有續發展、品牌化程度較高的社區商業。分割出售模式下,開發商一般不涉及商業項目后期經營管理,可以快速回收投資,進而實現短期套現減輕資金壓力,并且無需承擔后期經營的壓力和風險。但這種商鋪零售的方式往往為日后的商鋪經營種下禍根。開發商將項目部分或全部出租給投資者后,缺乏對項目的整體控制能力,很難把握未來入住經營商戶的檔次和品位以及對整個項目的影響,導致商場經營雜亂,管理不善,最后出現街頭“大排檔”的局面,實際回報與預期收益相差甚遠。這不僅損害了投資者的利益,帶來較大的投資風險,也在空間上限制了社區商業的發展形態,還會損害開發商的形象,對城市社會經濟的發展造成不利影響。

三、郊區社區商業地產的開發運營策略

1.進行科學、統一的規劃,合理確定位置、規模,因地制宜地發展社區商業地產項目

城市管理部門和商業管理部門必須進行科學的商業網點規劃,保證各類社區商業項目在數量和結構上的協調,避免重復建設、惡性競爭、盲目開發;同時,社區商業地產項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統,使商業地產的發展與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。

在項目建設之初,社區商業地產開發商應深入了解該地區的經濟發展水平、商業形態以及市場需求狀況,以此確定開發規模、業態組合和目標市場。避免盲目開發造成投資失敗和資源浪費。在目標市場定位中,要注意突出個性和特色。尤其在商業設施密集區,更要注意錯位經營和異質化競爭,必須將市場細分,避免“千店一面”的重復經營。

在社區商業地產項目選址時,要對各時段的人流量、主要客戶群等進行詳細調研。同時,還要仔細研究政府規劃,了解城市發展方向。要根據地理位置選擇店型和規模,在城市的副中心應選新興業態,在郊區,盡量選聚人氣的業態等等。

2.加強郊區社區商業地產開發項目前期策劃工作

對項目進行準確的產品市場定位、加強產品策劃力度、進行經濟測算。市場調研要求明確區域市場宏觀環境調研方向、把握區域市場及項目地塊調研重點、細化消費市場調研對象;深入分析項目競爭力、研究同類標桿項目、綜合評定項目整體定位,確定項目的盈利模式;產品策劃要求準確把握產品設計理念、提供權威的產品設計建議;經濟測算包括嚴格的投資估算和財務評價。其中,市場調研是社區商業地產項目前期策劃的基礎,定位是核心,產品策劃是定位的實現,測算是檢驗。

3.改變傳統的社區商業地產銷售運營模式

我國社區商業地產開發運營模式主要以出售為主,開發商一般不涉及商業項目后期經營管理。近年來,內地開發商借鑒香港特區經驗,逐漸引入了租售結合的方式,即開發商將將社區商業中最具升值發展潛力的物業留作自己經營,將發展潛力較小、比較零散的用來出售。這樣既可以及時回收部分開發資金、分散開發風險,又能獲取長期穩定的租金收益,同時對整個社區的商業業態起到一定的引導作用。但是這種方式存在經營權不集中的缺點,不利于社區商業的統一規劃和集中管理。從國外社區商業的經營管理經驗來看,統一的經營管理可以合理安排業態,共享信息經濟利益,降低個體商戶談判和簽訂經常性契約的費用,充分發揮專業化分工的優勢。就我國目前來看,從落實社區商業的整體規劃、保持合理的業態結構、提升社區品質等角度出發,潛心打造優秀住宅及配套商業產品的開發商不應為追求資金的快速回籠而出售社區商業,至少應在一定時間內保有對社區商業進行統一經營管理的權利,待業態基本成熟、社區商業公共服務功能基本完善后,再考慮出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考慮的銷售方式。

售后返租方式比較適合產權式商鋪。對開發商來講,其最大的優點在于回籠資金迅速,企業經營風險小。對業主來講,不用直接進行經營管理,還能獲得穩定收益。成功的產權式商鋪大多是開發商在業態定位規劃等方面具有主導地位,與業主簽訂嚴格的授權合同,統一租賃時間,委托專業的經營管理公司進行運作。只租不售便于開發商統籌規劃社區商業,充分挖掘社區商業價值,從而提升住宅的內在價值,有利于住宅的銷售,為樓盤后續開發以及企業的品牌建設打下堅實基礎。但是只租不售對開發商的社區商業經營管理水平要求較高,且社區商業從開業到旺場需要一段培養期,因此,資金的投資回收期較難控制,收益有較大的不確定性。先租后售方式,即開發商先期將適合社區品質和居民需要的商家和業態引進來,待社區商業基本定型后再出售社區商鋪。這種方式既可以讓開發商控制社區商業的業態與業種,使之布局更合理,并幫助投資者和經營者規避風險有序經營,從而保證社區商業品質,又可以回避長期經營管理風險,不失為一種平衡利益與風險的最佳選擇?？偟膩碇v,不論是開發模式的選擇,還是銷售方式的選擇,均需要結合項目自身的特點、開發商的資金狀況和開發企業自身的發展戰略等因素綜合分析判斷。

4.充分認識物業管理對郊區社區商業地產價值的提升作用

社區商業物業作為一種商業經營場所,其物業管理企業面對的服務對象是業主、租戶和顧客,其中,租戶和顧客群是流動的,不斷變化的,且來源不同、構成復雜,因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。而且現代商業物業其運作模式流行“六位一體”,即投資者、開發商、商家、專業運營商、消費顧客和政府共同參與,實現各方利益平衡,達到多贏目的。一旦物業管理機構在管理服務方面出現差錯,導致租戶或顧客不滿,將對物業商譽產生極大的影響,可能因此失去租戶或顧客,導致物業的貶值。

由于社區商業物業常常會有社會活動和商業活動的舉辦和進行,因此物業管理企業和管理者要有較強的活動策劃能力、組織能力和協調能力,并要與當地及周邊地區政府機構、社會組織保持良好的溝通和合作關系,從而提高業主的品牌形象和社會影響力,聚集人氣,吸引客流,提升物業的檔次和價值,實現物業高投資性和回報性。

參考文獻:

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