商業地產行業發展趨勢分析范文

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篇1

一、當前房地產市場發展情況

1、房地產投資上升，增速持續減緩

從2003年起。房地產開發投資額增速減緩，2005年為近5年最低點。房地產行業固定資產投資增速開始低于城鎮固定資產投資增速，房地產行業固定資產投資占城鎮固定資產投資比例明顯降低。

2、土地購置增速減緩

房地產開發的土地購置面積和土地購置費用增速都持續降低。而土地開發面積增加。2005年，全國購置土地面積為3.8億平方米，同比下降496；土地購置費為2904.30億元，下降12.4％；土地購置價格上升18.0％。這說明國家宏觀調控抬高開發商的土地成本，使其減緩土地的購置增速，同時加快現有土地的開發速度。

3、房地產開發規模增大，商品房銷售旺盛

2005年全國房地產施工面積為16.4億平方米，同比增長17.19％；新開工面積為6.7億平方米，同比增長10.6％；竣工面積為4.9億平方米，增幅為14.9％。2005年全國商品房銷售面積為5.58億平方米，同比增長46％；全年商品房銷售額為18080億元，同比增長74％。

二、房地產市場外部環境發展趨勢

1、經濟發展趨勢

當前，中國正處于經濟高速發展時期，工業化、城鎮化發展加速，國內消費潛力和消費需求逐漸上升，資本儲備和勞動力供給充足。市場經濟體制和宏觀調控日趨完善。從1990年到2005年的16年間，平均GDP增長率達到了16.4％，人均CDP增長率達到了15.3％，有關機構預測，到2020年，中國經濟仍可以保持7％左右的增長率。

2、人口發展趨勢

按照(國家人口發展戰略研究報告)，中國總人口將于2010年、2020年分別達到13.6億人和14.5億人。1982年第三次人口普查時，中國城鎮人口比例為20％，到2000年上升到34％。根據中國國家統計局預測，城鎮人口比例將繼續上升，2010年達到43％，2020年達到52％。

3、土地政策趨勢

實行嚴格的土地管理制度是我國目前也是將來土地管理的一個基本原則。自1996年開始，中央就提出中國必須實行最嚴格的土地管理制度，1998年土地管理法全面修訂，建立了嚴格的土地管理制度的法律框架。2006年，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》充分體現了中央政府實行最嚴格的土地管理制度的決心。

4、宏觀調控政策走向

2004年后，房地產價格的持續上升引起政府關注，對房地產市場的調控逐漸轉向抑制需求，通過控制銀行信貸、對二手房交易征收所得稅、90平米標準及更嚴格的土地管理措施等方式增加交易成本，打擊投機性購房。

在未來幾年，政府支持房地產行業發展的態度不會改變，但只要房地產價格過快上升的勢頭不得到遏制，房地產投機得不到有效控制，政府仍將從信貸、稅收、土地供應等方面，采取較為嚴格的宏觀調控措施。

三、房地產市場供需發展趨勢

在未來的5年，房地產市場處于快速發展時期：需求旺盛，保持較高的增長率；供給受宏觀政策影響，穩中有升。供需不平衡和成本上升將導致房地產價格的持續上升。

(一)需求分析

1、總量預測

房地產需求按購買目的可分為自住和投資。由于目前的消費者主體是以購買新房或改善住房條件為目的的城鎮新增人口和“嬰兒潮”消費者，因此自住是住宅類地產的主要需求。在此前提下，本文以中國城鎮人口增長為基礎，結合人均住宅面積的增長測算未來一定時期內商業住宅的需求。

按照1997～2004年城鎮人均住宅面積年平均增長率4.9％計算，2010年中國城鎮人均住宅面積將達到33平方米(上限)。以建設部提出2010年城市人均住房面積達到30平方米作為區間下限，2010年我國城市住房面積需求在175～193億平方米之間，比2005年全國住宅總建筑面積108億平方米高出67～85億平方米。

2、影響需求的因素

“嬰兒潮”消費者的成熟。中國有三次出生人口高峰。后兩次分出現在1962-1976年，1985～1991年。2006年前后，在1962～1976年間出生的居民剛好30到50歲間，正是事業有成，經濟基礎成熟，有購買能力，而又因成家、子女等原因需要購買房屋或改善住房條件。他們是未來5年房地產市場主要消費者。到2010年，第三批“嬰兒潮”出生者進入消費期，繼續支撐房地產市場發展。

城鎮化趨勢。按照統計局預測，中國城鎮人口比例以每年1％的速度遞增，2010年達到43％，2020年達到52％。城鎮化進程將帶來每年1300萬的城市新增人口，即新的潛在消費者。

人均可支配收入上升。住房的收入彈性較大，意味著收入越高，越傾向購買住房。通過比較發現，1998年住房制度改革后，中國城鎮人均住宅面積和人均可支配的增長趨勢基本一致。隨著中國人均可支配收入的提高，對住房的需求隨之提高。

住房消費升級。1998年以前，中國大部分城市實行單位購房、福利分配，房地產市場缺乏競爭。因此，開發商在建造房屋時，很少從客戶需求出發進行設計，導致許多房屋面積偏小，結構不合理。居住并不舒適。隨著人均可支配收入的提高，特別是部分居民收入水平大幅增加，對改善住房條件提出強烈需求。這部分消費者對高品質住宅的需求將逐步成為住房需求的一種新趨勢。

人民幣升值。日本等國的經驗證明，在本國貨幣升值階段，一般3～5年，境內資產價格(主要是房地產和股票)均出現不同幅度的上漲，人民幣從2005年7月起實行有管理的浮動匯率制，到2007年10月，人民幣兌美元從8.27:1升至7.5:1，同期國內主要城市房地產價格出現大幅上漲。因貨幣升值而引起的資產升值將吸引更多的投資性需求，進一步推動了房地產市場的發展。

3、需求產品結構

房地產產品可分為住宅地產和商業地產，其中，住宅地產是房地產市場中需求最為旺盛的產品。國家統計資料顯示，2005年全年商品住宅銷售面積4.98億平方米，銷售額為14986.05億元，占行業銷售總面積的90％，行業銷售總額的84％。中國人口發展狀況決定了未來幾年仍將維持商品住宅為主的產品結構。

隨著第三產業的發展，商業地產需求將大幅增加。按照國外成熟市場經驗，服務

業的發展狀況是商業地產發展的基礎。而我國經濟的持續快速發展，第三產業將繼續目前的發展勢頭，為商業地產發展提供強大需求支持。

(二)供給分析

1、總量測算

按照建設部《2005年城鎮房屋概況統計公報》，2005年底，全國城鎮房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米，占房屋建筑面積的比重為65.46％。根據2005年統計年鑒，1997～2004年我國竣工房屋建筑面積年均增幅約10％。按照上述數據測算，到2010年。全國住宅建筑面積總供給約為174億平方米。

2、影響供給的因素

土地供應受限。自2004年下半年。全國土地購置面積和開發面積增幅呈下降趨勢。有些地區還出現負增長。國家在保證房地產開發基本用地總量穩定增長的同時，繼續嚴格控制建設土地增量，尤其是限制農用地轉征、限制別墅等高檔用地。在國家嚴格土地政策和加強宏觀調控趨勢下，建設土地增量仍將受到限制。

土地價格將長期上漲。主要有3個原因：一是國家嚴格控制土地的基本政策使土地將長期處于緊缺狀態；二是土地作為稀缺性資源，具有長期上漲的內在需求。此外，通貨膨脹壓力也推動地價上漲。三是城市建設資金的巨大缺口使得各地方政府采取提高土地出讓金的方式獲得配套資金。

建材價格將在一定時期內維持高價位。近幾年來，由于投資的過度旺盛等因素影響導致建材價格的持續上漲。2005年，建筑安裝工程價格上漲8.2％，材料費價格上漲10.7％，建筑用鋼材價格上漲17，4％。盡管近期建材價格有所回落，但從長期來看，我國電力、煤炭、石油供應緊張的局面仍將持續，鐵路運輸緊張局面難以得到根本緩解，建材價格仍將維持在高位。

3、產品結構

受宏觀政策影響，近幾年的商品住宅供應將以普通住宅為主，高檔住宅用地受到嚴格控制。戶型中，100平方米以下住房將是主流。隨著商業活動日趨頻繁，商業地產需求帶動了供給，商業用房供給出現社區化、集中化兩個不同趨勢。在大型社區周圍將出現較多的商業用房供給，而大型購物中心、大型超級市場也將主導零售市場。

(三)價格趨勢分析

從供給和需求分析可以得出，2010年需求高于供給1～19億平方米。供需不平衡和高地價決定了房地產價格仍將保持上升趨勢。但在上升的總體趨勢中，不同地區，不同產品的價格趨勢不同。東部和發達城市，因需求旺盛而土地供應有限，價格將較快上漲；中西部地區供需矛盾相對緩和。但隨著人均可支配收入的提高，商品住宅價格也將緩慢上升。

四、房地產行業企業競爭趨勢分析

(一)競爭要素向土地儲備、資金、品牌、運營能力轉變

1、市場環境發生變化，原有運營模式不再適應新形勢。

一方面，在計劃經濟體制下，土地管理模式以行政劃撥和協議轉讓為主。開發商通過公關可以極低的成本獲得土地。隨著土地轉讓市場的日益規范，開發商想要獲得優質土地必須憑借強大的資金實力。另一方面。房地產信貸政策在宏觀調控下趨于嚴厲，2004年要求房地產開發公司自有資金比例不得低于35％，2006年為控制流動性泛濫，央行連續出臺緊縮貨幣政策，提高融資成本?，F階段，房地產行業“高地價、高房價、高入門門檻”的基本格局形成，開發商只有憑借充足的土地儲備、強大的資金優勢和融資能力才可以立足。

2、客戶需求改變迫使企業加強設計能力，提升品牌形象。

福利分房取消后，房地產行業的主要消費者就從機構轉變為個人。個人消費者更注重產品的質量、功能和舒適度等，只有滿足消費者需求的產品才能迅速打開市場，獲得滿意的銷售成績。因此，房地產企業間的競爭逐步回歸運行管理的競爭、成本控制的競爭、產品服務意識和創新意識的競爭，擁有良好品牌形象的公司，比如深萬科。往往能夠獲得高于同行的銷售業績，即“品牌”的溢價。

(二)行業集中度加快，龍頭公司的競爭地位加強