房地產品控管理范文
時間：2024-01-15 17:50:54
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關鍵詞：景觀管理、專業化、品質控制、質量要點。
中圖分類號：S759.92文獻標識碼： A 文章編號：
隨著我國城鎮化建設的推進和房地產行業的發展，人們對城市環境和居住品質的要求日益提高，房地產開發需要充分認識和注重構建景觀環境對于提升人居品質的作用與意義，要求我們按現代房地產企業管理模式，創新建立房地產景觀管理體系，提高景觀工程精細化管理能力，不斷加強景觀營造總結和技術研究，提升房產項目景觀品質，構建綠色人居環境，把居住小區營造成為舒適美觀、設施完善、綠色生態的都市花園。
一、房地產景觀管理的創新提升與總體管控
（一）建立房產景觀矩陣制管理模式，實現集團對項目景觀的專業化管理
1、建立房產景觀矩陣制管理模式和專業化管理體系，實行集團對項目景觀的雙向管理與控制。集中各項目景觀專業人員歸口納入集團景觀管理部門，實現集團對項目景觀從設計到工程全過程的職能化、專業化管理與控制。
2、集團景觀管理部門設景觀專業經理分管項目景觀，在項目景觀工程實施階段，集團景觀部派出景觀專業人員階段性加入項目部（公司）工作，實現景觀專業化管理與項目管理的結合，同時降低了人力資源及管理成本。
3、建立和推行集團公司《標準化景觀設計與工程管理模板及規程》，確定景觀專業部門管理職責和工作；建立景觀設計和工程營造的各項規范、標準體系，并組織檢查促進各項管理規程、標準的執行與完善。
4、集團景觀專業部門對項目景觀實行全過程管理，并將景觀工程納入項目工程計劃統一組織管理，形成景觀設計、工程管理、綠化植栽等的整體銜接與配合，實現規范管理，集中資源，優化設計及控制成本的目標。
（二）專業化的景觀設計管理，從設計階段提升項目景觀品質
1、實現從設計階段提升項目景觀品質，委托專業化的景觀設計公司是前提。通過對各項目景觀設計資源進行整合及優化，樹立設計品牌提升項目景觀設計水平；注重高端樓盤項目的景觀方案優化，及設計品牌對市場營銷的影響力。
實行專業化的景觀設計管理，景觀規劃和方案設計階段統一由集團景觀專業部門委托設計，負責景觀設計管理和審圖把關；并組織景觀方案比選及景觀設計評審；完善景觀設計出圖的審核確認程序，加強景觀設計品質管理與控制。
提高景觀設計委托及合同管理水平，按照景觀設計管理規程及標準化模板，規范項目景觀設計委托書和設計合同制訂；提高景觀審圖的專業化和精細化水平，做好階段性設計成果的評審和確認，有效控制景觀設計進度和圖紙質量。
項目規劃設計和建筑方案階段整體結合環境景觀，強調景觀概念、景觀規劃設計與整體項目理念、產品定位和建筑風格的諧調；注重景觀風格、空間及功能性，體現人文和地域特征，滿足住區的文化與精神生活。
（三）專業化的景觀工程管理，是實現景觀品質效果的保障
1、按照集團景觀工程管理規程及標準化模板，組織檢查促進各項景觀管理規程、標準的執行與完善，落實景觀工程標準化的各項工作；開展項目景觀工程的日常巡查及專項檢查，加強景觀工程合同的履約管理與控制。
有效開展項目景觀工程招投標工作，為項目景觀工程管理、質量效果和成本控制創造條件，認真進行景觀施工單位的考察與選擇，提高施工單位專業技術和施工水平要求，以及對專業廠商資源的掌握和運用能力。
積極發揮景觀專業化管理對現場把控與調整景觀的水平和作用，以及對各項景觀元素、設施及配套工程等專項深化設計的把握能力，并通過專業化管理和技術措施防止景觀工程質量通病，是提高景觀品質和實施效率的保障。
按景觀工程管理規程組織開展項目景觀評審及工程檢查驗收；認真做好項目工程驗收交付后的景觀技術評估和營造總結，包括項目景觀營造經驗和景觀工程質量通病案例總結。
（四）集團景觀專業管理部門的職責和工作
1、編制景觀設計及工程管理的年度、月度工作目標計劃；按照項目公司工程節點計劃和工作目標，幫助各項目梳理制訂景觀工程計劃及保障措施。
3、組織各項目工程大檢查和景觀工程專項檢查，及景觀工程日常巡查與指導，做好檢查圖文記錄，形成景觀整改意見工作聯系單，對景觀工程進行動態管理。
4、組織景觀方案、擴初設計和施工圖審圖與評審，以及硬質景觀、綠化植栽等工程評審工作，對涉及景觀品質、成本優化、質量通病等問題提出意見建議。
5、按景觀工程招標與實施的需要進行景觀材料樣板和價格管理，對景觀工程技術、質量標準和材料樣板的確定提供支持和把關；匯總建立景觀工程合格供方資料庫。
6、參加各項目景觀工程招投標及相關工程單位的考察工作，檢查景觀工程招標條件和開工的各項準備工作計劃及落實情況，有效開展景觀工程合同的履約檢查與監管。
7、建立和推行集團公司《標準化景觀設計與工程管理模板及規程》，及景觀設計和工程營造的各項規范、標準體系，并組織檢查落實各項管理規程、標準的執行。
8、組織各項目景觀營造經驗和景觀工程質量通病案例總結評估；開展景觀工程新材料、新技術、新工藝等的研究和交流，及在新項目中應用和創新從而提升景觀品質。
二、項目景觀的全過程管理控制及品質提升
搞好項目景觀管理提升品質，首先需要具有景觀把握能力和提高設計效率；協調統籌景觀設計與施工營造；及進行景觀深化設計等景觀各項要素資源整合利用；通過現場景觀調整及品質控制等，最終實現項目的景觀設計效果。
（一）項目景觀設計管理與品質控制
1、設計階段統一由集團景觀管理部門負責景觀設計委托和管理，對新建項目的景觀規劃、方案、擴初設計等審查把關，并組織項目公司及相關單位部門進行評審。
2、項目需要分組團進行景觀擴初設計，進行深入研究和評審；對于需另行委托景觀施工圖深化設計的，必須做好景觀施工圖與擴初設計的銜接管理，由擴初設計單位進行設計交底及對深化施工圖審圖確認。
3、景觀施工圖審查應著重控制設計深度和圖紙質量，研究和改進優化鋪裝設計及綠化植栽設計；在施工圖設計階段必須確定景觀細部設計，并要求景觀設計單位提供較完整的物料樣板和參考圖片。
4、景觀施工圖設計深度必須滿足工程招投標要求，要做好景觀施工圖物料表選樣和工程招投標前的材料封樣管理；景觀配套專業的施工圖設計要求齊全并同步出圖。
5、項目景觀專業工程師應結合工程條件和現場實施，進行景觀施工圖審圖和提出補充完善意見；并負責施工階段景觀設計變更、景觀配套專項設計等的把關；跟進設計現場服務和圖紙問題處理，控制好實施過程中的景觀調整。
（二）項目景觀工程管理及品質控制
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一、具體做法：
（一）、積極開展稅法宣傳
土地增值稅與其他稅種相比，納稅環節復雜，對納稅人而言，較為陌生，在納稅申報等方面不易引起重視。我局針對這一情況，充分利用報紙、電視、宣傳材料等媒體進行廣泛的稅法宣傳。20__年，我局印發了1000份關于房地產稅收一體化管理實施辦法及二手房交易相關涉稅事宜的宣傳材料發放給納稅人，并把房地產交易的相關稅收政策在修水電視臺進行了為期一個月的播映，在修水報辦了一期專版。通過廣泛的稅法宣傳，讓廣大納稅人認識了土地增值稅這一稅種，知道了該怎樣繳納，什么時候繳納土地增值稅。
（二）、推進社會綜合治稅，加強部門配合，實現土地增值稅的一體化管理。
根據國家稅務總局的要求和省局的統一安排，我們以契稅征管為把手，推進社會綜合治稅體系，全面推行土地增值稅一體化管理。一是取得政府支持，建立社會綜合治稅體系。20__年8月，縣政府全文轉發了《修水縣地方稅務局關于加強房地產稅收一體化管理操作辦法》，明確了財政、房管、建設、土管等單位的相關責任，制定了加強房地產稅收管理的具體措施及獎勵措施，并由分管財稅的副縣長牽頭，定期召開相關部門聯席會議，通報情況，反饋信息，研究土地增值稅的征管政策。二是加強與財政部門的配合，在修水，契稅由財政部門征收，為了加強土地增值稅的源泉控管，做到先稅后證，我局多次與財政局協商，由財政局專門成立契稅征稅所，并派駐六名干部長年在我局的征收大廳上班，凡辦理契稅證的，必須先到地稅窗口開具稅票和房地產銷售專用發票。一定要憑地稅機關開具的稅票及房地產銷售發票。三是加強與房產管理部門的配合協作。房產交易和發放房產證是土地增值稅控管的核心環節，我局通過與房產管理部門聯系，以政府發文、會議紀要的形式，確定了聯合控管的方式。在房產交易中心設立房地產稅收審核崗，實地參與房地產計稅價值的評估認定工作，并與房管部門實現了信息交換制度。四是取得國土資源部門支持配合。對土地轉讓環節的土地增值稅在過去管理上存在的一個最大障礙就是信息不通、征繳滯后。因此，我局根據國土資源管理部門的土地管理特點，與國土資源部門協商，只要國土資源部門將用地通知書一下發給用地人，國土資源部門就迅速將存量地和非存量地的信息傳遞給地稅部門，地稅部門對相關用地人的有關稅收及時進行跟蹤介入，實現了土地增值稅的前置管理。
（三）、實行土地增值稅的精細化管理
我局將土地增值稅的管理細化到每一個房地產開發公司的每一個商住小區、每一棟樓、每一套住房及鋪面，根據每一個小區的平面圖設立了房地產銷售明細帳、發票開具明細帳，及時掌握了土地增值稅的稅源情況。形成了“以行業管理為主、按項目進行監控、房源控制稅源、管理增加稅收”的基本思路，積累了房地產稅收精細化管理的有效經驗，找到了潛在稅源向現實稅收轉化的最佳著力點。
（四）、嚴格執行土地增值稅預征及項目完成清算制度
我局在納稅人辦理的納稅申報和發票開具環節，嚴格審核納稅人取得的房地產銷售收入、預售收入是否按鋪面1、住房0.5預繳了土地增值稅。在省局20__年7月對土地增值稅預征率進行調整后，我們嚴格按照文件的執行時間，對各個房地產企業的收入在文件執行的前后進行了清理，分別適用不同的稅率進行了土地增值稅的補征、補繳。對完工的項目，我們嚴格按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定進行了清算。
（五）、持之以恒地進行納稅評估工作
我們視納稅評估工作為該項稅源管理的主要手段。20__年，針對房地產開發企業普遍存在成本管理混亂、重費輕稅的現象，進行了一次納稅評估，通過評估，共追繳土地增值稅127890元，基本改變了房地產行業土地增值稅申報質量不高、欠稅較大的現狀。
（六）、精細組織，深入開展房地產稅收專項檢查
根據市局的部署，我局高度
重視房地產行業的稅收專項檢查工作。通過檢查，我們發現一些房地產開發企業預收房款、銀行按揭房款、房地置換、安置回遷超面積售房款、商品房自用不按收入確定原則確定收入，有虛列開發成本、多轉銷售成本、多列產品銷售費用的現象。對檢查出來的問題，嚴格《征管法》的相關規定進行處罰。20__年，共查補土地增值稅78100元，罰款18900元。
二、土地增值稅管理過程中存在的問題
（一）土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，在計算轉讓房地產增值額時，涉及收入的確定和成本費用的扣除，稅務人員和納稅人都難以掌握。
（二）房地產開發周期較長，難以監控。由于房地產企業利潤率高，而土地增值稅預征率相對較低，一些開發企業故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅的結算。
（三）轉讓形式多樣化，難以正確計稅。房地產轉讓形式多種多樣，有一次性銷售一次性收款的，有采用預收款方式的，有采用“返本”方式銷售建筑物的，有采用“以地換房”形式銷售的，由于房地產銷售轉讓形式多樣、復雜多變，給地稅部門確認納稅人、正確計算應納稅款帶來了很大的難度。
（四）稅務人員參差不齊，跟不上管理的要求。由于土地增值稅具有收益性質的特征，要求稅務人員既要熟悉稅收法律、法規，又要熟悉掌握財務會計知識，還要懂房地產開發的經營管理知識，這對稅務人員提出了很高的要求，給土地增值稅的管理帶來了一定的難度。
三、加強土地增值稅管理的措施
（一）進一步加強稅法宣傳，強化實戰培訓。由于房地產轉讓形式多樣化，計稅過程比較煩瑣，我們應進一步加大稅法宣傳力度，對稅收管理人員、企業辦稅人員進行業務培訓，重點就土地增值稅的收入確定、扣除項目計算、申報方式和有關財務會計知識進行講解，使稅收管理員和企業辦稅人員能熟練掌握土地增值稅的計算和申報方式，消除納稅人的抵觸情緒，取得納稅人的廣泛理解和支持。
（二）實行以票控稅。房地產企業在銷售房屋收取預收款時，須向購房者開具“房地產業預收款專用收據”；購房者在繳齊房款后，憑專用收據索要機開“房地產業專用發票”；財政、房管部門看到專用發票，才給購房者辦理契稅證及房屋產權證。
（三）摸清稅源、建立臺帳?；鶎佣悇詹块T應通過每年的稅源普查，摸清土地轉讓、房地產開況，分項目建立稅源控管臺帳，實行分項目管理和稅源全過程監控，確保不漏項目，對已開始預售及完工的樓房要進一步建立、健全發票開具明細帳及發票開具分戶帳。
篇3
【關鍵詞】房地產開發 所得稅管理
近年來，隨著我國經濟的高速增長，人們生活水平日益提高，人們改善居住條件的需求不斷提高，促使房地產開發業得到迅猛發展。但在稅收管理上，特別是國稅部門對此行業的征管，實事求是地說，由于多種因素的制約，應該說是不甚理想。下面就房地產企業所得稅管理中存在的問題和建議，做一粗淺分析。
一、房地產業的行業特點
（一）開發項目周期長
房地產開發項目從立項、審批、施工到完成房屋銷售、入住及整個項目清算，往往需要3～5年時間，周期較長。收入成本結轉不準確、不及時現象較為普遍，極易形成企業所得稅預繳不到位。
（二）銷售形式多樣化
房屋銷售有的采取一次性全額收款方式銷售，有的采取分期付款方式銷售，有的采取銀行按揭方式銷售，有的以支付手續費方式委托銷售，有的以視同買斷方式委托銷售，還有的按包銷合同或協議約定的價格銷售，致使收入確認不明確。
（三）財務核算不規范
目前，房地產企業大多聘用工商企業的下崗會計，對房產業財務核算及相關稅收政策了解掌握不足，尤其是新辦房地產企業，在籌建初期，大多由法人親戚臨時兼任財務人員，會計人員素質參差不齊，客觀上導致此類企業核算不真實、不準確。
二、目前房地產開發企業管理存在主要問題
（一）企業方面
（1）收入核算方面。不按時結轉銷售收入，占用稅款。按照《企業會計制度》規定，商品房銷售收入應在辦妥產權移交手續、開具發票并收到價款或者取得了購買方付款認可證明時，確認為經營收入的實現。而稅法上規定應以收到預收款的當天為納稅義務發生的時間，即按規定預征所得稅。會計制度確認銷售實現時間與稅法規定的發生納稅義務時間不同，導致開發商由于對稅法規定不了解，對已售并交付使用的商品房長期掛預收賬款科目，拖延開具銷售發票時間，不及時結轉銷售收入，從而造成滯納稅款。以收抵支。房地產開發公司為彌補資金短缺，通常以部分商品房抵付施工單位工程款。在賬務處理上，將售房收入直接記入應付賬款等往來科目，抵減應付工程款，從而達到少計收入，偷逃企業所得稅的目的。虛開少開發票，實現雙偷。開發商和客戶為減少產權過戶時雙方應繳納的各項稅費，采取虛報成交金額，協議少開或不開發票的手段，實現雙偷。收取價外費用不計收入。不少開發商在售房后，以各種理由收取水、電、燃氣、外裝修等代辦費，在往來賬款科目按代收代付核算，沒有將其并入營業收入申報納稅。由于對于稅收政策掌握不準，房地產企業將完工產品轉做經營性資產，未視同銷售，不記收入，少申報納稅。隱瞞銷售收入，將收入掛在應收應付款的往來帳上。如個別房地產企業，將售地的款項掛在“應付帳款”中，從憑證和帳簿上看是向個人借款，其隱瞞手段實在令人難以覺察。
（2）成本費用結算方面。取得的票據不規范。企業會計核算不規范，以白條或收款收據入賬成為普遍的現象，無法真實、準確地反映各個會計期間的收入、成本、費用，正確核算企業的利潤。有些核定應稅所得率征收企業主觀上認為只要按照收入總額申報繳納企業所得稅，對其取得的成本費用支出憑證不再計較其是否符合稅法規定要求，客觀上也相對壓低減低企業工程成本；不按規定結轉費用。按國稅發[2006]31號文規定房地產企業應按完工房屋已預收數及時轉作銷售收入，同時合理分攤相應成本費用，正確計算應納稅所得額。有些企業對已真正交付使用但未辦理房產過戶或未到約定交付使用期的房屋不及時核算收入和成本，造成滯后申報總額延遲交納企業所得稅，人為調節企業利潤；虛增房地產開發成本，以沖減利潤。一些房地產開發企業利用在建筑安裝發票和建筑工程合同上多開具和擬定建筑安裝工程費用，寧愿多交6.24%的建安稅收，避重就輕，以達到少繳、不繳33%的所得稅的目的。試想，一棟樓房的建筑安裝工程費用多列支10元/平方米的建筑費用，就能少繳幾萬元，甚至十幾萬元的稅款。
與此同時，房地產行業還出現了一些稅收違法行為的新動向：
一是利用關聯交易轉移利潤，一些房地產開發公司把自己的樓盤以明顯偏低的價格銷售給其關聯企業，造成偷逃稅款。
二是采取包銷方式，少計銷售收入。一些開發企業與包銷商簽訂包銷合同約定一定的包銷金額，包銷商負責銷售，開發商負責開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發商開具發票、其余房款直接以現金收取或開具收款憑據，隱瞞銷售收入。這一行為不僅造成開發企業和包銷商雙方偷逃稅款，也減少了購房者在辦理房產權屬證件時繳納的有關稅費。
（二）稅務方面
（1）信息不全面。國稅部門未能實現與國土資源局、規劃局、建設局、房管局、銀行等相關部門建立信息交換機制，不能有效做到信息共享和資源合理利用，因此，僅靠國稅部門很難查實房地產企業開發項目的數量、銷售價格和銷售進度，很難查實具體的建筑安裝成本費用以及個人購房按揭貸款的支付時間和金額。
（2）管理不一致。目前，房地產企業有的在國稅管理，有的在地稅管理。一是地稅大部分企業實行核定征收，而國稅政策執行較嚴，不允許核定征收；二是國地稅不一致，有關政策規定，城市預計利潤率不低于10%，而地稅的查賬征收戶執行10%，國稅自2012年1月1日起執行20%，致使企業意見很大，極不配合，也給管理帶來難度。
（3）管理力量薄弱。房地產企業項目周期相對較長，按原來10%的預征率，減除各項稅金及附加約7.7%，再減除期間費用，項目完工清算前幾乎不實現企業所得稅。待項目完工清算時，一方面由于項目工期長造成工作量大，另一方面企業追逐利潤的目的，在完工清算時需繳納大量企業所得稅，企業會找一些發票入賬來減少利潤，這樣又需稅務管理人員大量的核查工作，稅源管理部門征收力量不足，使得管理質量不高。
三、加強對房地產開發企業的管理建議
（1）建立協調配合、信息反饋機制。摸清房地產企業的“底細”，充分掌握稅源資料。房地產開發業務的每一個環節都必須通過政府部門辦理相關手續，國稅部門建立健全與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理、地稅等各管理部門信息共享機制，強化第三方信息的收集，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立檔案，全程監控。
（2）加強對項目成本、費用和發票的檢查力度。建議國地兩家相互配合，定期通報成本發票的信息準確性，增加工程成本發票的真實性和準確性，并利用國稅部門的大額發票采集系統，及時比對發票信息，防止企業利用虛假發票，列支成本和費用偷逃稅款。
（3）加強對房地產企業銷售環節的監管。房地產業的稅收主要體現在銷售環節，要通過銷售票據、相關購銷合同、實地查看等方式最大限度地掌握房地產開發企業的收入情況；同時定期與地稅營業稅申報進行核對，據此判斷審核企業所得稅申報的真實性。
（4）加強業務培訓，提高人員素質。房地產行業是一個業務涉及面較廣的行業，這就要求不僅要對稅務人員培訓企業所得稅相關政策，掌握房地產開發業務知識，增強對房地產企業稅收管理的檢查技巧，減少稅收漏洞；同時，還要加強對企業的宣傳輔導，不定期召開房地產企業法人和財務人員參加的政策宣講會，提高納稅人的遵從度。
（5）加強動態管理，及時清算項目。從房地產企業偷逃稅款的手段和原因來看，企業偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節，因此，要遏制房地產企業偷逃稅行為，需要稅源管理部門對房地產開發各環節進行跟蹤管理，強化對房地產企業的動態監控，建立動態監控管理臺賬，逐戶登記開發項目，抓住企業經營關鍵環節以及對竣工清算等情況實施有效控管，隨時掌握房地產開發企業的動態，確保通過對稅源的有效控管防止稅收流失。
（6）建議所得稅管理上統一標準。建議國、地稅兩個部門在所得稅管理上統一尺度。據了解，房地產企業的營業稅及附加、土地增值稅等在地稅入庫，企業所得稅按查賬征收預計利潤率為10%；而國稅按10%完工前幾乎無稅可征。自2012年1月1日國稅預征率調為20%后，由于國地稅管理尺度的不一致，企業多有怨氣，不予配合，建議上級部門進行干預，從而提高納稅人的滿意度。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；資金管控；財務風險；效益
一、當前房地產企業的資金現狀綜述
近幾年，房地產企業可謂歷經風雨，從晴至雨，從雨至陰。想非必眾所耳聞的限購、限貸、國十條莫屬了，房地產企業承受著巨大的內外部壓力。盡管這兩年，房地產行業稍有回暖，但仍重創未愈。在諸多國家政策的施壓下，特別是一些一線城市房價大幅跌落，房地產商猝不及防地陷入資金短缺，資金鏈斷裂困境。此外，大眾的購房消費被抑制，造成大量的商品房積壓，投資者紛紛撤資，投資決策謹慎。對此，房地產企業欲走出困局并更好地在未來的混局中保護自己，就必須打造資金這堵防火墻。當前房地產行業所需資金壓力主要來自兩大方面：第一，該行業項目成本高；第二，房地產成品的變現風險較大。前者壓力來源復雜，比如受土地資源限制、土地的不可替代性造成城市土地的售價逐年攀高。另外，房地產工程項目環節復雜，參與方多，項目立項、設計、安裝成本、稅收額高，不管是哪一個環節都需要巨大現金流的投入；單一的房地產工程項目周期長，從始至終最少也需要三年，投資額完全回收一般需要十年以上，占用資金多。后者的壓力來源主要有：一是房地產行業的成品不比普通商品，售價高，面向對象經濟要求高，所以成交變現較難。二是受近年的國家政策影響，消費者購房欲望和投資意向轉移，房產積壓嚴重，短期房產項目變現能力下降。房地產行業項目所需資金主要來源之一就是通過多種金融產品融資，自有資金不足以支撐起整個房產項目過程，因此，房地產行業與金融業有著非常緊密的聯系。首先，房地產行業是金融業的重要投資領域；其次，金融業環境受房地產行業的影響頗深。如果商品房等建筑積壓，回收資金難度大，償債水平低，那么容易導致金融體系的不穩定。房地產市場環境復雜，不利因素不易控制，面臨風險類型復雜，這就要求房地產企業管理者應該具備較強的管理能力、資金運營能力、縝密的投資思維，從而更好地引導和帶領所有房地產企業向繁榮富強邁進。
二、房地產企業資金內控管理薄弱環節
1.工程項目資金預算形式化，投資規劃不均衡
對于很多中小房地產企業來說，由于資歷、技術、人才、資金的匱乏或者不成熟，使得這類企業沒有能力或者甚至沒有意識聘請預算專業機構對項目資金進行專業化的工程預算編制。即便是某些大企業，雖然編制了工程預算，但是沒有與后期的項目進程相結合，對于成本的控制沒有落實到實務中；有些企業雖然總目標成本達到了，但是仍存在一些成本分攤、成本細分等問題，資金的預算流于形式。此外，很多的房地產企業不注重成本分析，缺乏對國家經濟環境、政策以及消費者消費行為的分析和探討，沒能準確掌握市場需求，對于工程項目的立項、投資決策沒有綜合考慮各種因素作，使得工程建設和商品房的出售脫節，導致樓盤的停工或者商品房的積壓現象。
2.企業的資金管理不能應對房地產市場的結構性調整
自2008年房地產行業歷經了經濟危機的洗禮后，到2013年，短短幾年，重創不斷。就這幾年的房產市場和形勢分析，整個房地產行業面臨著結構性的調整改革。截至2014年3月份，因為陷入資金困境甚至是資金鏈斷裂而遭曝光的房地產企業就多達十起，如南寧江寧盈佳地產、寧波奉化的興潤置業、海寧立德地產等，而據調查得知，在這種市場環境下破產或者退出房地產行業的多屬中小型企業，但個別大型房地產企業也難逃厄運，比如房地產百強榜單上的深圳光耀地產在本年5月被曝光，究其原因，無非是債臺高筑、資金鏈告急；綠地中國也遭遇被收購的命運。國家宏觀調控對市場的調整，是結構性的改革，而大批缺乏對資金有效管控手段和方式的房企不斷被洗牌。
3.部分房地產企業的融資渠道單一，長短期借貸比例失控
對于我國很多中小房地產企業來說，工程項目資金主要通過向銀行借貸，而股票形式很受限制，融資通道簡單；對于大型企業來說，融資方式雖然比較豐富，但是對于融資組合缺乏專業、科學的評估，融資方式選擇不當，債務分配不均，債臺壘砌，同時資金管理機制形同虛設，導致項目資金管理失控或者無效。根據多地的法院開庭公示消息，“民間借貸糾紛”的案子不在少數，“民間高利貸”的融資方式必須謹慎，比如據知情人分析2014年被曝光的金星房產公司案的背后也存在這個因素。此外，不乏房地產企業對工程項目資金的撥付到賬管理有待改善，因為資金供給不足而休工、停工的樓盤不少，嚴重影響了樓盤的按期交付和出售，如此占用資金的周期又加長。
三、加強房地產企業項目資金的內部控制辦法和措施
1.房企應該建立資金預算管控機制，注重資金的預算管理
資金預算管控是保證房地產工程項目資金管理的第一步，是宏觀規劃、統籌工程項目進程的保障。有效的資金預算，應該包含事前預算、事中控制、事后反饋過程，能夠幫助房地產企業提升所持資金的利用率和有效性。所以完整、科學的預算管理機制是做好資金管理的起點和重點。預算編制的參與人員不僅僅局限于財務人員，還應包含工程項目代表；預算的內容應該包括立項、設計、施工、驗收等整個工程環節，編制合理的預算計劃。在實施預算計劃過程中，要發揮預算的監控作用，企業要組建督導小組，跟蹤和檢查項目開展和資金到位情況，實際支出與預算的分析，責任追究等事項，并及時向上級匯報調研實況。事后反饋，主要要求房企高層負責人領導依據差異分析數據，找出導致實際開支偏離預算的原因，若是人為因素則要追根溯源，責任主體要受到相應的懲罰，若是經濟等宏觀環境造成的，則要想方設法解決。2.創新建筑成品的銷售途徑，開發多渠道融資房地產企業的資金困難壓力來源前文已有所分析，那么要緩解這兩方面重壓，主要可以從以下方面著手：首先，設計開發具有針對性特征的樓盤，打造具有獨特服務理念的高品質成品。根據不同的地理位置、消費群體、消費需求，房地產企業應該注重相應的戶型設計、環境美化綠化、配套設施、品味定位等因素。其二，創新建筑成品的銷售模式，促進投資資金的回籠。銷售是回收投資資金的最直接方式，是保證資金鏈完整運轉的劑。所以房地產企業不應局限于傳統的銷售模式，而應多從廣告、樓盤賣點等營銷策略著手，促進成交量。其三，開發多渠道融資，選擇合適的融資方式。大型房地產企業可以發行債劵或者股票，向銀行借貸、民間借貸等方式；另外，某些項目資金采取施工方、供應商墊付方式，為企業獲得資金周轉時間；發展項目合作伙伴，吸收外來資金等。
3.加強項目成本的管理，建立項目資金管理信息化系統
一方面，房地產企業要做好成本控制工作，建立資金的網絡管理監控平臺。通過適時在線監控平臺，管理者可以跟進資金流動詳情，是否到位及時，是否流失，是否利用到實處，是否?？顚Ｓ玫?，大大降低資金運營風險；另一方面，財務部門在資金管理的過程中有著至關重要的作用，肩負著客觀記賬、核賬、催賬等責任，要和其他部門協同合作，反饋各部門的資金利用情況，為各部門調整資金配置提供幫助。此外，房地產企業應學習和貫徹項目分期滾動的開發理念，降低資金的滯留量，多為企業爭取現金流量。
4.建立與資金使用率相關聯的的績效考核機制
企業內部若是缺乏相應的績效考核機制，那么這個企業一定是松散的、懶惰的，沒有積極性和創造力的，所以房地產企業要想全員都積極熱情參與到企業資金的管控中，必須有相對應的資金使用考評制度。比如對于預算編制，應該于項目開展過程中分步對預算執行效果作評估，獎勵要客觀，不能偏袒和片面，不能只獎勵預算執行人員，也要獎勵編制成員；不能只注重一時的成果，也要考慮長期效應?？傊?，企業要有完善的績效考核機制，要組建專業的評估機構對資金的各項完成率作公平客觀的評估，最大可能地激發全員的參與熱情和創造力。
參考文獻
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[2]黃喆.小微食品加工業的財務風險控制研究[D].武漢：武漢輕工大學，2014（05）.
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關鍵詞：房地產企業 稅收風險管理 相關探討
經筆者調查，現階段房地產企業面臨著諸多稅收風險，如：營業額與法律規定不相符、會計核算規范性不夠等，這種問題都是導致房地產企業稅收風險層出不窮的關鍵因素。筆者將分別從：房地產企業稅收風險產生原因、房地產企業稅收風險的識別、如何應對房地產企業稅收風險，三個部分進行闡述。
一、房地產企業稅收風險產生原因
“營改增”實施背景為房地產企業帶來了許多影響，最為突出的則是稅費的增加導致動產租賃抵扣難度增加。動產租賃一般包括施工機械設備及設施材料租賃?！盃I改增”后，原有資產進項稅無法抵扣，且動產租賃利潤較低，使得一些企業轉為小規模納稅人，增加了房地產企業的稅負。導致房地產企業稅收風險產生的原因通常分為兩個類別，一類是主觀原因，一類是客觀原因。
（一）主觀原因
稅收風險出現的主觀原因是由于房地產企業自身過于追求暴利，這也是導致稅收風險最關鍵的因素。房地產開發商為獲取更多經濟效益，通常會在土地容積率以及用途方面做文章，從而導致實際信息與用戶掌握的信息不一致。
此外房地產企業在管理工作中缺乏有效的財務會計制度，無法促使其財務工作得以順利進行，從而引發稅收風險的出現，在這種情況下房地產企業無法對土地證增值稅進行準確核算，為了謀取暴利，企業會通過偷逃土地增值稅的目的。
（二）客觀原因
造成房地產企業稅收風險的客觀原因是“信息不對稱”，房地產企業的稅收管理工作是一項重要的工作，對于稅管員自身素質水平提出較高要求，但目前部分房地產企業在稅收管理工作中應用的稅管員，缺乏一定稅收管理知識與經驗，在實際稅收管理中缺乏自己的見解，對于稅收管理風險無法采取有效的應對策略，長此以往，很容易引發稅收風險的出現。
此外，房地產企業部門聯動效率的低下也為企業稅收風險的出現帶來了影響，眾所周知，稅收管理涉及的內容相當大，與各部門之間的關系也十分緊密，當在實際情況中，企業在開展稅收工作時未及時與工商、建設、規劃等部門進行溝通交流，最終導致許多涉稅信息無法實現共享，這種情況也為稅收風險造成了可乘之機。
二、房地產企業稅收風險的識別
如何識別房地產企業稅收風險，對于房地產企業而言至關重要。目前，房地產在稅收風險識別過程中可以應用多種分析法，如：宏觀調控政策效應對照分析法、開發進度比對分析法、財務指標比較分析法、邏輯推理法等等。
宏觀調控政策效應對照分析法都是由中央出臺的一種方法，在應用過程中必須與地方政府的措施配合實施，通過對企業實際申報納稅情況的比對，與市場發展的趨勢來判斷是否與自身企業發展狀況充分吻合，如果不吻合，則應對其原因進行調查，并加大風險應對力度。
開發進度比對分析法主要應用在施工項目當中，自施工項目開始到竣工全過程，首先根據企業施工規劃及施工合同、施工進度、竣工等每一個環節進行控制，對于每一個施工階段應繳納的稅額規劃好，通過監管工作來對實際情況進行分析，如何實際稅額與預算稅額不一致，就必須找出相關原因，并采取風險應對措施。
所謂財務指標比較分析法，是通過房地產企業施工成本費用與同類型企業歷史數據進行對比，從中找出不合理之處，將其列入到風險監控范圍內，以此促進房地產企業稅收管理工作的有序進行。
邏輯推理法主要理由內在邏輯與相關數據之間的關系來進行分析，經分析發現數據與數據間不符合相關邏輯，就必須將其列入到風險監控內部。
三、如何應對房地產企業稅收風險
綜上，筆者對房地產稅收風險出現的原因及如何識別房地產稅收風險進行了分析，在這種情況下，企業究竟如何應對稅收風險，是許多房地產企業最為關注的，筆者將就這個問題進行研究，并提出自己的看法。
（一）建立社會化綜合治稅機制
為應對房地產企業稅收風險，企業必須將社會化綜合治稅機制引用進來，換言之加強建設、工商、房管、國土等部門之間的聯系，實現涉稅信息共享。企業可利用信息技術來構建一個信息平臺，通過這個平臺來獲取更多的信息，該系統應具備多種功能，能對稅收風險產生原因進行分析，為企業的稅收管理工作指明方向。此外應加強地區經濟發展與行業稅收入庫匹配度監控分析，分行業按月及時監測預警，利用稅收風險指標和模型識別重點行業風險，及時發起任務消除隱患。完善引導式應對辦法，整合“一戶式”分析數據來源信息查詢，建立和完善推送任務應對策略。組織各級風險管理團隊直接應對重大問題，充分發揮團隊應對的優勢。
（二）企業合理選擇材料供應商
為了加大進項抵扣金額，房地產企業在選擇供應商時，必須進行嚴格選擇，以免日后增值稅專用發票較難取得，增加企業的稅務負擔。在采購大量建筑材料時，建筑企業要嚴格按照招投流程執行，依據供應商的規模、報價及產品質量等，綜合選擇適當的供應商。為獲取增值稅專用發票，保證招標工作的可靠進行，房地產企業還要要求偏遠地區的雜貨店和個體戶等開具相應的增值稅專用發票。
（三）充分提高科學化管稅水平
其次，房地產企業必須提高自身管稅水平，稅管員在稅收工作中起到至關重要的作用，據此房地產必須將重點放到人才的招聘上，采取嚴格的考核制度，對其專業知識與實際能力進行測試，秉著“擇優錄取”的原則，構建一支專業的稅管隊伍。對于在職的稅管員，企業應定期開展培訓，幫助老員工鞏固相關知識，并學會新的管理方法。企業還應將激勵機制應用其中，激發員工的工作熱情，讓他們知道稅管工作開展的重要性，通過以上策略來促進企業管稅水平的有效提高。
四、結束語
基于“營改增”背景下，房地產企業在稅收管理工作中出現了諸多風險，為了使房地產企業在激烈的市場競爭中得以發展，我們必須采取有效措施，如：構建社會化綜合治稅機制。將差別化風險策略應用其中，促進企業科學化稅管水平的提高，嚴格選擇供應商，通過以上措施來促進房地產企業更好地發展。
參考文獻
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1.1房地產企業自身發展下需要
就我國房地產發展的總體情況而言，呈現出松散的局面，且資金的集中度不高，抗風險能力低，缺乏大型的房地產企業起到行業引導的作用。同時房地產的涉及面廣且開發周期長，存在著很多不確定的因素，因此容易遭受較大的風險。因此，房地產行業只有擴大估摸，實現規?；a才能夠實現對資源的有效整合，提高對抗風險的能力，進而推動房地產的長遠發展?？梢姡M行多項目開發是房地產實現自身發展的需要。
1.2應對市場競爭的有力武器
我國房地產已經成為了買方市場，面臨著激烈的市場競爭，為了在激烈的競爭中生存，需要提高自身的綜合能力和整體的競爭力。但是隨著房地產行業工作的細化，分工更加明顯，因此不可能各個方面都發揮最大優勢，特別是房地產行業要有均好性。對多個項目的開發，提高了市場的份額和占有率，進而吸納更多的人才，實現管理水平的提高，進而完成遠大的發展目標。
1.3是國民經濟和行業發展的迫切要求
房地產行業作為國民經濟的支柱產業，對經濟的發展起到了巨大的推動作用，為了實現自身產業的可持續發展，需要實力雄厚的大企業的主導作用，因此房地產行業的規?；图瘓F化成為發展的必然趨勢，因此進行多項目的開發和規?；慕洜I，是房地產發展的必然選擇。
1.4提高利潤的有效保證
如果房地產實行單項目的開發，必然導致大量的資金流出，進而增加了融資成本，在銷售回款以后，支付了有限的資金費用以外，又要存入銀行，很容易導致資金的縮水，導致利潤的下降。因此，進行多項目開發，可以實現資金的有效流通，極大的提高了利潤。
2房地產多項目開發的模式
在房地產的多項目開發中，主要有三種模式。分別為：：矩陣式管理型、職能管理型和項目管理型。
2.1矩陣式多項目管理
矩陣式的多項目管理是以項目部為主體，對企業的監管和設計工作都是由總部的職能部門直接進行管理的，區域公司只是對內部的一般性事物進行管理。項目部由多個部門抽調出來的專業人才組成，并對項目經理和部門經理負責。這一項目管理模式有著自身的優勢，可以實現對外界環境的快速反應，但是項目管理人員受到雙重的領導，容易引發管理的沖突。
2.2職能多項目管理
該管理模式是職能部門通過對項目階段的分析，派遣合適的人員介入到項目管理工作中，團只監控管理到區域一級，項目及具體業務則由區域級直接進行管理。包括項目的拓展、項目的設計、工程和銷售等階段。這樣實現了項目管理的集中化和專業度，實現了內部資源的有效利用，但是對外界環境變化的反應較慢，同時部門的繁多容易造成決策執行緩慢等現象。
2.3項目管理
項目管理型是指項目公司作為項目開發的主體，項目公司則下設拓展、工程、設計、銷售以及各職能崗位。這種管理模式的優勢是能迅速的對外部環境的變化做出反應，不足之處是總部對項目的控制不到位，造成了資源閑置的現象發生。不同的管理模式有著不同的特點和優勢，各個房地產企業應該根據自身的特點，選擇合適的管理模式，加強對企業資源的合理利用，真正的發揮多項目開發的積極作用。
3房地產多項目管理中的問題
3.1資源配置的不合理
合理配置資源是企業發展必須具備的核心能力。房地產企業是資源密集型產業。其內部包括土地、人力、財務、技術以及品牌等資源，還包括政府、供方、客戶等外部資源。無論是社會的發展還是企業的發展過程，無不是資源有效配置的過程，因此房地產企業要想實現可持續的健康發展，就必須做到各項資源的優化配置和合理利用。目前，一些企業在實施多項目開發過程中，不能有效地優化和配置資源，致使人力和資金等資源等過度緊張，影響了企業的發展。
3.2規章制度不健全
健全的規章制度和完善的企業管理體系是企業發展的基本保障。在企業發展的初期，單項目開發模式下，因為管理層級和人員都較少，所以簡單的管理制度就可以管理企業。但在多項目管理模式下，層級、部門和人員都眾多，工作流程以及資金和信息的交流都比較復雜，如果房地產企業沒有一套全面和完善有效的規章制度和管理體系，就必然會導致權利的交集或責任的真空現象發生，監管和考核不清晰，部門溝通協調不暢，這也必然會阻礙企業的發展壯大。因此，為了避免這些問題的出現，房地產企業應該在進行多項目開發前，就制定出完整的戰略發展規劃，確定企業發展目標，協調各職能部門，合理配置和利用有限的人力、資金等資源，并制定一套全面、適宜和有效的規章制度，為多項目開發提供有力的支持和保障，同時在多項目的開發工作中加強指導和監督，及時的解決在項目管理中的問題，實現行業資源的合理配置，調動行業內部各個方面的力量，共同參與到房地產的多項目開發工作中來，只有這樣才能在多項目開發過程中，有效的實現投資目標。
4結束語
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精選房地產個人工作總結
兩年的房地產銷售經歷讓我體會到不一樣的人生，特別是在xx的案場，嚴格、嚴謹的管理下的洗禮也造就了我穩重踏實的工作作風，房地產銷售工作總結。回首過去一步步的腳印，我總結的銷售心得有以下幾點：
一、堅持到底就是勝利
堅持不懈，不輕易放棄就能一步步走向成功，雖然不知道幾時能成功，但能肯定的是我們正離目標越來越近。有了頑強的精神，于是事半功倍。持續的工作，難免會令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時候，再堅持一下也就過去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放棄對客戶解釋的機會，客戶就流失了；而再堅持一下、說服一下也就成交了。往往希望就在于多打一個電話，多一次溝通。同時堅持不懈的學習房地產專業相關知識，讓自己過硬的專業素養從心地打動客戶。
二、學會聆聽，把握時機
我認為一個好的銷售人員應該是個好聽眾，通過聆聽來了解客戶的各方面信息，不能以貌取人，不應當輕易以自己的經驗來判斷客戶“一看客戶感覺這客戶不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”，導致一些客戶流失，應該通過客戶的言行舉止來判斷他們潛在的想法，從而掌握客戶真實信息，把握買房者的心理，在適當時機，一針見血的，點中要害，直至成交。
三、對工作保持長久的熱情和積極性
辛勤的工作造就優秀的員工，我深信著這一點。因此自從我進入xx公司的那一刻起，我就一直保持著認真的工作態度和積極向上的進取心，無論做任何細小的事情都努力做到，推銷自己的產品首先必須要先充分的熟悉自己的產品，喜愛自己的產品，保持熱情，熱誠的對待客戶；腳踏實地的跟進客戶，使不可能變成可能、使可能變成現實，點點滴滴的積累造就了我優秀的業績。同時維護好所積累的老客戶的關系，他們都對我認真的工作和熱情的態度都抱以充分的肯定，又為我帶來了更多的潛在客戶，致使我的工作成績能更上一層樓。這是我在銷售工作中獲得的的收獲和財富，也是我最值得驕傲的。
四、保持良好的心態
每個人都有過狀態不好的時候，積極、樂觀的銷售員會將此歸結為個人能力、經驗的不完善，把此時作為必經的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改進和發展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機遇和時運，總是抱怨、等待與放棄！
五、龜兔賽跑的寓言，不斷地出現在現實
生活當中，兔子傾向于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力?，F實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果靠的是機會，運氣總有用盡的一天。一直以來我堅持著做好自己能做好的事，一步一個腳印踏踏實實的堅定的向著我的目標前行。
精選房地產個人工作總結
進入**縣福滿花園項目已有一年了。2014年的主要工作是協助王經理組建和管理銷售部。經過所有銷售部工作人員的共同努力，在過去這一年中取得了良好的銷售業績。為了提高自己的工作能力和效率，找出工作中的不足之處，現將2014年年度工作情況總結如下：
1、銷售人員培訓
銷售部于2014年3月份開始組建，至今銷售人員6人，管理人員2人，策劃人員1人。初期的銷售人員沒有工作經驗和房地產知識，工作開展進度很慢，在制定培訓文件和培訓計劃后，協助王經理開展培訓工作?，F銷售人員接待工作有所提高，對日常銷售部的工作已能基本完成。
2、客戶來訪統計
08年度到訪客戶共記850人次?？蛻魜碓L的數據每星期收錄電腦一次，詳細記錄來訪時間、意向戶型、電話等，為將來的客戶鑒定做好基礎工作。前期的數據存在許多問題，客戶的數據不清晰，多數客戶的職業和認知途徑沒有填寫，對后期的宣傳工作有一定影響，經過銷售部周會提出此問題后，現階段對客來訪數據已有所改善。
3、銷售文件檔案管理
在2014年7月27日開展的vip卡活動，開始建立銷售書面文件和電子檔案兩種。到2014年11月8日選房活動后，對已銷售的商品房的認購書檔案、商鋪（vip增值確認書）、款申請書、退款確認書統一管理，按房號進行分區。所有的檔案在書面文件和電子檔案同步更新。
4、銷控管理和統計
銷控管理分為對外和對內兩種，對外是以銷控版貼紅旗公開面對客戶的形式。對內是王經理和我兩層銷控把關，分為書面文件和電子檔案兩種，書面文件只是簡單的房號控制，電子檔案對已售和未售商品房數據詳細記錄，包括客戶資料、面積、價格、已付款等等。所有房號需要兩人認可后才可簽定認購書，確保不出現一房兩賣的情況。
5、銷售現場管理
按排銷售人員的日常值班，針對每個銷售期隨時調整值班人員和值班時間，配合策劃部進行各項宣傳活動?，F場管理由王經理主持每周召開例會，進行日常工作安排，銷售人員在會議中交流意見和經驗，項目的優劣勢共享，發現問題及時解決，對客戶提出的主要問題進行統一解答，提高銷售率和銷售人員接待客戶的積極性。
六、08年工作存在問題
雖然08年銷售部取得良好的成績，但銷售工作也不有許多不足之處。在一期參與了價格體系的制定，從中看到了自己知識面的不足之處；戶型更改的過程也明白了自己對市場的敏感度不夠。房地產的專業知識還需要進一步的提升，自己的工作能力需要加強提高。首先就是工作的積極性和主動性，很多時候都是都是陸總的提醒才去做的工作，在09年要改正，學會自己去找事做。對數據和圖紙要加強理解和分析，讓產品進更進一步的適合市場。自身的寫作能力也是需要提高的一個重點。
我相信在新的一年里，通過大家的努力，我們會做得更好。希望09年的銷售成績比08年的成績更上一個臺階。
精選房地產個人工作總結
20xx年是繼20xx年后的又一個房地產政策年，也是歷年來步轉變觀念，認真分析當前形勢，克服各種不利因素，齊心協力、扎實工作，基本完成了年初的各項目標計劃，主要工作如下;
一、確立項目
集團公司在今年年初位于區政府北購得土地十畝，投資金額1200多萬元，用于房地產開發，根據項目的確立在當地工商部門注冊登記了房地產開發有限公司，同時在建設部門注冊辦理了房地產開發資質(暫定三級)。
二、組建機構
在今年的工作中，我們在行政管理、機構布置、制度建設及運行機制等方面進行認真的剖析、經過梳理針對公司管理制度進行修改補充和完善，并及時組織全體員工集中學習，提高員工在工作中的管理水平，使企業的整個管理有所提高。
房地產公司根據需要，組建了公司人員機構，招聘各類技術人員四名，為公司長期發展儲備人才，招聘大學生兩名。為完善各部門的職責，組建財務部、工程技術部、預算部，各部門在經理的領導下，部門分工明確，各負其責，為公司的發展打下良好的基礎。
三、項目推進方面
經過一年的艱苦工作，完成了的前期策劃及產品功能定位。
(1)完成了用地范圍內的各種雜物的清運工作，于20xx年4月25日開始——20xx年5月6日結束。共計清運雜土3萬5千多方。
(2)20xx年5月7日于堪察設計院簽訂了合同。對宗地內的地質進行勘察為設計部門提供詳細的地質資料，為我們的產品設計打下了良好的基礎。
(3)宗地內原污水管道的遷移工作，由于宗地內的污水管道直接影響我們的工程施工。
經于市政局、市污水處理廠、市政園林所等相關部門聯系溝通，同意我們的遷移方案。于20xx年9月29日于市工程公司簽訂了施工合同，共計遷移100MM管道90米，40MM管道70米，順利的完成了污水管道的遷移工作。
(4)用電手續及審批工作
我們對施工用電及周邊的線路進行了詳細的考察和了解，南門路的公網線路對我們很有利，抓住這個機遇，我們和供電部門及時聯系溝通，順利的完成和辦理了用電的各項手續。修建電房及設備已全部到位。
(5)設計;為是我們設計的產品高水準、高要求、是客戶滿意我們做了大量的工作，通過考察走訪了解選擇設計隊伍，通過聽取各方意見和建意確定此項目由陜西設計院設計。
(6)前期策劃，控規調整及產品功能定位。通過進行各方位專家及有關人士的多次論證，在設計、使用功能、合理使用土地、戶型布置等方面做了大量有效的工作，規劃方案設計新穎、布局合理、戶型多樣化、方便用戶。圖紙由設計院已完成設計并通過了方案的審批。
(7)完成了項目手續并取得了土地使用證。辦理了土地規劃許可證，辦理了項目環評手續，發改委立項批復等。
(8)監理;監理是施工的一項重要環節，我們對此項工作非常重視慎重選擇，通過篩選于陜西世監理有限公司簽訂了合同。
(9)招標;此項工作直接關系到甲乙雙方利益問題，我們同樣慎重經過與3家招標公司考察對比，最終先定由咨詢事務所簽訂了合同。
(10)施工單位的確定，經過多次考察討證，確保項目高標準、高質量，創房地產公司形象。我們先后考察了9家施工企業，通過篩選最終確定該項目由陜西航建施工，并于施工方簽訂了施工合同，施工方已進入工地按計劃在施工中。
四、工作中存在的問題;
按照集團公司年初工作計劃，項目總體推進比較緩慢。究其原因，主要有以下方面：
(1)國家實行宏觀調控，建設部門的機構改革，政策性文件出臺是領導在戰略上調整放慢了進度。
(2)宗地內的污水管道的遷移上。由于遷移難度大，降水施工論證在實際運行工作中幾經周折，影響了項目整體推進時間。
(3)在項目產品及產品定位上反復推敲花費了時間。
(4)由于機構的改革使我們的手續在辦理中難度變大，直接影響了整個工程施工進度。
盡管項目整體推進有所滯后，但對項目下一步的運作還是利大于弊。
首先，我們的項目產品和功能定位準確。根據商洛房地產市場形勢，房價在升高狀態，市場需求比較活躍，將更利于項目的建設和銷售。其次通過努力，增大了項目規模。
項目通過控規調整，建設規模由原來的2.3萬平米增加到4.9萬平米，潛在經濟效益可觀。同時項目通過協調和利用政策，還節省了土地成本。為項目的下一步運作奠定了堅實的基礎。
五、積極開展營銷工作
新的一年里我們我們必須集中精力，將項目做為公司的形象工程進行打造。全力全力以赴抓好項目建設、銷售及市場招商工作，并力爭運作出一兩個亮點出來，是企業品牌及公司形象能得到較大提升。
(1)首先我們要確保項目品質具有較強的市場競爭力。
(2)是要積極組織強有力的營銷班子。
(3)加強項目施工過程中各個環節的建設管理，保證項目高質、高效按計劃推進。
(4)加強和做好市場調研制定切實可行的營銷推廣、市場招商方案，搭建好營銷及招商隊伍，加強營銷及招商人員的業務培訓，加大銷售及招商工作力度，保證項目銷售及招商計劃的順利實現。
(5)房地產公司應該抓住機遇，搞好銷售及資金回籠工作。
(6)通過彩頁、電視、短信等形式加大宣傳力度，確保項目的資金調配及新項目的運作，實現資金回籠達到百分之——。
六、解放思想開拓進取
在新的一年里我們要解放思想，開拓進取、加快發展，必須有敢想、敢干、敢闖、敢試的精神，有敢為人先的膽略，要實現繁榮興旺，就必須保持開拓創新精神，不要畏首畏尾、左顧右盼，要有發展眼光，與時俱進。
具體說公司要在激烈市場競爭中站穩腳步必須有縱橫發展的戰略思想，就是說我們房地產公司要想得到長足發展，首要敢想、敢做只有新思想才有新思路，如果連想都不敢想怎么去做。所以我們一有機遇排除一切干擾和困難大膽地走出去。
總之;在過去的一年里取得的成績是鞭策我們奮進的準繩，過去一年里存在的問題是激勵我們發展的動力，認清形勢嚴峻性，掌握好市場的發展趨勢，才能使我們在日益激烈的市場中立于不敗之地。
篇8
【關鍵詞】房地產 融資 金融風險
一、房地產融資市場概況
中國經濟在一系列政策調控下平穩回落，2012年國家宏觀調控依然嚴厲，但房地產市場呈現了先抑后揚的發展趨勢。前期以價換量、中期回穩，一直延續至四季度市場呈現出回暖的態勢，無論是銷售總量還是業績情況，都出現了回升。2013年地方版“新國五條”正式實施，但從市場表現來看，其對房地產的影響并不強烈并有不斷減弱的趨勢。2013下半年，宏觀經濟復蘇基礎仍不穩固，貨幣政策和房地產調控將以穩為主，出臺新的全國性調控措施的可能性不大，“有保有壓”的調控原則仍將持續。
2013年1 季度上市房企合計存貨1.56 萬億元，同比增長22.83%；經營活動產生的現金流量凈額下滑至-274.69 億元。由于2 季度房企在土地市場上投入頗大，預計上半年房企的現金流狀況還將繼續惡化。而近期“錢荒”問題突出，給房企的資金鏈造成一定壓力。我國現階段房地產融資主要依靠銀行，且各企業之間融資水平參差不齊差異較大。IPO硬性門檻高程序繁雜時間跨度長。債權融資比例、利用外資投入房地產行業的規模均較低。面對政策市場的調整，供給和需求兩方面貸款的收緊，作為典型的資金密集型房地產行業，應更新房地產企業運作理念，將公司資本同金融資本有效結合，融資渠道多元化，建立健全融資體系，是房地產企業生存和發展的必經之路。
二、房地產企業融資中存在的問題
（一）融資方式單一
當前我國的房地產融資方式依舊單一，資金仍然主要是以銀行貸款為主，房地產開發的一級土地開發、房地產開發、房地產銷售三個階段中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。據統計，我國房地產開發中銀行對企業的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金預收款占38.82%，其中自籌資金中約有70%來自銀行貸款，定金預收款也有30%來自銀行，以此計算房地產開發企業使用銀行貸款比重在55%以上。高負債經營隱含巨大的財務風險，房地產行業對我國銀行系統產生了具大的潛在風險。市場環境一旦惡化，資產質量將大幅下降，會給銀行帶來巨額呆賬壞賬風險，且這種單一的融資方式無法滿足房地產開發周期的需要。信托雖已成為房地產融資新的渠道，但政策機制還不夠完善存在較多的限制。這種單一的融資方式必須在一定程度上得到突破，一方面房產企業應積極開拓融資渠道不能僅僅依靠銀行的信貸，另一方面應根據企業自身提點，采用多種融資渠道途徑，選擇適合自己實際情況的融資方式。
（二）商業銀行風險集中
作為資金密集型行業，融資一直以來都是房地產企業存在和發展的關鍵?，F行我國房地產商多將投資風險和融資風險集中于商業銀行，這不僅使商業銀行面臨潛在的金融危機，也會加大商業經營的困難和風險。當經濟出現周期性波動時，經濟下滑必然引起房價下降，房價一路走低勢必會影響個人的住房貸款，銀行的不良貸款必然上升。我國房地產行業融資中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。商業銀行提供的資金貫穿于土地儲備、房地產開發、房地產交易銷售整個流程，從某種意義來說商業銀行直接或間接承擔了房地產行業各環節的經營風險。而資本市場發展的相對落后，又無法為房地產企業提供其他融資渠道，無法將商業銀行風險社會化。與此同時，政府不斷加大調控力度，制定限購政策，調高存貸款利率，而購房者的需求并沒有得到解決，反而加大了居民對按揭貸款的依賴，這種惡性循環在某種程度上加大了金融體系的整體風險。需求量和供給量的不斷上漲，房地產泡沫的不斷擴散，更加重了商業銀行的風險承受能力，容易引發金融風險。
（三）相關法規制度落后，監管調控體系不完善
盡管國家和地方都頒布了一系列法律法規，但體系不全面、規定不具體，嚴重滯后于房地產經濟的發展。新出現的融資工具若沒有相對應的制度法規去約束規范，很容易陷入混亂甚至危機的局面。因此對房地產各種融資工具的組織形式、收益組合、收益分配以及流通轉讓等均需做出具體規范。我國政府對房地產金融機構的管理尚無專門機構，缺乏有效監督管理。目前已經出臺的房地產抵押貸款的法律法規，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但仍有諸多房地產金融行為無法有效監管缺乏法律依據。尤其是房地產按揭貸款缺乏有效監管，新出現的融資工具沒有相應制度進行規范，很容易陷入困局，并且市場波動的沖擊容易使融資風險擴散。因此建立一套行之有效的中央銀行金融監管體系，健全改善房地產相關法律法規，才能促進房地產市場的健康發展。
三、解決房地產開發融資問題的對策
（一）融資渠道多元化
融資渠道多元化就包括銀行信貸、地產信托、地產基金及住房抵押貸款證券化等，它們各自市場地位不同，在資本市場中發揮著不同的作用。銀行信貸主要提供流動資金貸款；地產信托主要發揮中長期財產管理功能，針對房地產企業運營需求設計個性化信托產品，擴大供需雙方選擇空間；地產基金則是從資金到項目，先募集大量資金，再投入到不同回收期的項目中；住房抵押貸款證券化為發放住房抵押打開機構提供后續資金，間接支持了房地產行業的發展。與此同時可以推行房地產證券化，將房地產證券活躍在金融市場上，這些商品主要報告MBB、MPB、MPTB、CDO、IO及PO等。這樣可以有效吸收市場中閑置的資金，且能最大程度上降低風險。
根據現行融資渠道的特點，建議降低銀行信貸比例，加大房地產信托市場比例。推進利率市場化，逐步放開存款利率管制，充分釋放資金的市場價格。與此同時，發展住房抵押貸款證券化，建立住房抵押貸款二級市場，推行房地產證券化。引入保險基金，由于保險公司資金量大且穩定，若能適當引入并通過相關機制規范，能避免如美國“次貸危機”之類的事件。
（二）商業銀行應加強自身管理
商業銀行應加強自身管理，建立以風險控制為中心的業務監管機制。針對現狀，商業銀行在發放貸款時，應重點核實借款方資料，將風險防范的重點放在事前事中控制，而不是事后補救。建立有效的風險預警體制，識別監控處置各項風險，不能僅考慮抵押物或首付款，忽略了還款意愿、還款能力、市場波動的風險。商業銀行應加強房地產信貸風險的管理和防范，建立全國性的房地產企業及個人信用檔案系統，根據不同信用等級的借款人給予不同條件的房貸，利于商業銀行對風險的預測和識別。完善個人誠信管理體制，嚴格遵守有關制度規定，不受利益驅使，給不符合要求的開放商放貸或個人貸款，完善內控管理制度，避免因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。與此同時不斷提升資本市場服務實體經濟的空間，豐富交易品種，提高透明度和市場效率，拓寬資產保值增值的渠道。
（三）完善房地產金融法律法規環境
現階段，我國許多金融產品相關法律法規仍然不健全，而市場經濟行為都需要在合理的法律法規范圍內執行，因此建立健全房地產相關法律、法規體系，為房地產融資營造一個良好的法制環境打下基石。一是針對房地產融資過程中出現的各種問題，及時修改補充現行法律法規，建立健全各項制度條例， 制定完善包括改進土地招牌掛制度，規范新型融資工具的組織形式、流通轉讓、收益分配，住房抵押貸款、個人信用、住房公積金及房地產擔保等有效監督房地產金融行為，保護各方合法權益；二是在房地產融資過程中，應該依法辦事，嚴格執法，對出現問題的單位或個人應嚴加處置，并立即停止放貸追回已貸款項。各級政府應明確其職責，中高端房產供應由市場調控，政府應著重于保障安居房的建設。建立健全保障房的分配和管理機制，公平分配，維護社會公平。同時還應加強二手房交易市場和租賃市場規范，用制度條例調整并規范。通過房地產金融法律法規的完善，不斷調整房地產融資渠道、融資成本、投資流向，確保房地產金融的健康運轉。
參考文獻
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[3]劉華成.我國房地產融資結構分析[J].財經與管理，2013（04）.
篇9
一、財務管理在房地產行業融資過程中的重要性
（一）一定程度上能夠減小房地產行業的融資風險
由于經濟的飛速發展，人民生活水平快速提高，房地產行業也隨之迅速發展起來。房地產行業是一個資金密集型行業，在其發展的過程中需要籌集大量資金，所以，要想合理的計劃、分配和使用這些資金，沒有相應的財務管理工作是萬萬不行的。房地產行業融資過程中的財務管理工作，通過科學規范的管理方法對融資進行管理，使所籌融資能夠有目的、有計劃的使用，一定程度上能夠減小房地產行業的融資風險。
（二）實施科學的融資決策的需要
房地產行業的經營發展需要進行融資，在融資過程中，融資決策是最重要的一個環節。財務管理在房地產行業的融資過程中，根據所做的財務預算能夠正確的評估融資規模，從而制定合理可行的融資方案，實施科學的融資決策。這樣以來，房地產行業在融資過程中，就能夠根據實際需要進行融資，避免出現融資不足或者融資過剩的現象，給房地產行業的經營發展造成困擾，提高了融資決策的科學性和透明性。
（三）減少房地產行業融資成本、提高資金使用效率的重要措施
房地產行業融資過程中的財務管理工作，通過對市場不同融資成本的考慮，評估融資額度的可能性，然后根據行業自身發展的需要，以年度財務預算為標準，結合企業的資金現狀，合理確定融資規模，從而將融資成本控制在較低水平，降低房地產行業的融資成本。財務管理對所籌集的資金還能夠有計劃、有原則的進行使用，這就有效的提高了資金的使用效率。
二、我國房地產行業融資過程中財務管理工作中的若干問題
（一）財務管理人員缺乏管理意識
目前，由于房地產行業十分火熱，使得房地產企業集團迅速發展和擴張，所以，相應的融資活動也越來越頻繁。由于對房地產行業融資過程中的財務管理工作還沒有正確的認識，得不到人員的高度重視，所以，財務管理人員的管理意識普遍比較淡薄，無法對融資進行規范化、科學化的管理，也就沒辦法規避融資過程中存在的財務風險，財務管理效果不明顯。
（二）財務管理方法不完整
方法是實現目標的重要保證。在房地產行業融資過程中的財務管理工作中，由于財務管理方法過于單一，對于融資的籌集、使用甚至出現的各種風險，無法根據不同情況的需要進行有效的管理，財務管理方法不能與房地產行業的發展相適應。這樣一來，由于財務管理方法的不完整，使得財務管理工作質量得不到保證，房地產行業融資過程中的風險也就會大大增加。
（三）財務預算不合理
財務預算是房地產行業融資過程中財務管理首先要進行的工作。合理的財務預算能夠對市場經濟進行正確的評估和預測，從而確定融資規模，根據預算進行科學、合理的融資，避免出現判斷與實際相差甚遠的情況，造成資本的浪費。但是，在實際財務管理中，由于對財務管理的不重視，沒有專業的財務管理人員進行融資前的財務預算，使得財務預算不合理，與市場狀況、房地產行業自身發展不相適應，無法實現財務管理的積極作用。
（四）缺乏對財務成本的管理
財務管理工作中一個重要環節就是對財務成本的管理。然而，目前大多數房地產企業都忽略了對財務成本的管理，在對材料成本和設備成本的管理中，沒有形成系統的管理體系和相關獎懲制度，使財務管理人員在工作中缺乏積極性，嚴重影響了財務管理質量。
三、加強房地產行業融資過程中財務管理的有效措施
（一）加強對財務管理人員的素質培養
提高房地產行業融資過程中財務管理水平的首要任務，就是要提高財務管理人員素質。在實際工作中，可以定期開設專業技術培訓班，通過對財務管理人員進行專業技術培訓，使其明確施財務管理要點，提高對財務管理重要性的認識，加強責任心，學習更加有效的融資方法和相關融資知識。在對財務管理人員專業技術培養的同時也要注重道德教育，強化法律意識和法制觀念，用道德和法律來約束自己的行為，督促自己，在房地產行業融資過程中保證財務管理工作科學、規范的進行。通過加強對財務管理人員的素質培養，從源頭上解決房地產行業融資過程中的財務管理問題。
（二）完善財務管理方法，對融資進行規范管理
針對目前我國房地產行業融資過程中的財務管理方法過于單一這一現象，必須完善財務管理方法，在融資的籌集、分配和使用等各個環節，結合實際情況，根據不同的需要使用相適應的管理辦法，切實提高財務管理水平，對融資進行管控管理，以提高資金的使用效率。應當適當引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（三）合理編制財務預算，制訂科學的融資決策
在房地產行業融資過程的財務管理中，財務管理人員要運用自己的專業知識，結合實踐經驗和房地產行業的具體發展情況，準確把握企業內部資金收入和支出的情況，根據實際情況進行合理的財務預算，充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等，從企業的資本來源和資本結構出發，在不同階段選擇不同的籌資方式，逐步加強企業財務管理，實施科學的融資決策，并按照預算進行融資，提高財務管理水平。
（四）加強對財務成本的管理，運用多元化的融資模式
建立健全財務成本管理體系，加強對房地產行業財務成本的管理，這是房地產行業融資過程中財務管理的需要，也是整個房地產行業發展的需要。在房地產行業的融資過程中，只有充分考慮到融資過程中各環節的成本需要，注意收入與支出間的關系，通過合理的管理方法加強對財務成本的有效管理，才能保證融資過程中的[dylW.NETT專業提供教學和醫學寫作的服 務，歡迎光臨DYlW.NeT]財務管理水平，切實提高房地產行業的融資效果。以目前中國最大的住宅開發企業萬科股份有限公司為例，萬科的融資模式選擇主要是根據國內外環境的變化及時作出調整，運用多元化的融資模式應對外部環境的變化，通過加強融資成本的管理，形成了較為穩定的資本結構。萬科通過銀行貸款、經營性負債等多元化的融資模式融得資金，擺脫了資金來源的限制，拓寬了融資渠道，改變了外部籌資過于依賴銀行貸款的融資模式，在上市期間，萬科還使用了除權證以外的幾乎所有可用的股權融資模式，形成了自身雄厚的實力。
四、結束語
總之，市場經濟的改革，要求我們要加大對房地產行業融資過程中財務管理問題的關注，通過提高財務管理水平，以保證融資的質量，這是國家經濟發展的要求，更是房地產行業長久發展的重要保障。
參考文獻：
[1]羅月芬.房地產公司中財務管理的問題及解決措施[J].企業導報，2012，24：84
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工作計劃的本身就是一個框架，只有把工作放在框架里，才能從各個方面進行全盤考慮和分析評估，對有可能出現的情況或問題設置應對預案。下面是小編為大家整理的房地產銷售工作計劃，希望能夠幫助到大家!
房地產銷售工作計劃1進入__房地產公司工作的這段時間里，深知自己身上存在各種各樣的問題和不足，在以后的日子里我要給自己進行重新定位，振奮信心、保持本色、重燃激情，在改掉自己不足的前提下努力學習知識提高自身各方面的能力，并做出了以下工作計劃。
1、首先在個人心態方面不僅好好調整，無論在任何的困境下都要和公司和團隊榮辱與共，共渡難關。
用自己的良好的心態去影響身邊的人和公司的團隊。
2、其次對于個人在團隊管理上存在的不足自己要制定出詳細的團隊管理目標和實施方案。
3、學習招聘面試方面的技巧，重視每次的招聘面試工作，每次在面試之前都要設計出面試的方案，盡可能為公司吸納和留住優秀人才。
4、在培訓工作方面，制定出詳細的培訓方針和大綱，每個月末都要根據實際情況做出下個月詳細的培訓計劃，針對新人和老人區別做出培訓計劃。
并盡努力嚴格按照培訓計劃執行。落實項目部日常的管理制度，并嚴格按照管理制度去執行，無論任何人只要觸犯公司的原則問題都一視同仁絕不姑息，牢牢記住“管理即是嚴格的愛”。
5、針對自己的溝通不足問題。
每周固定兩次和置業顧問進行有效溝通。及時的了解并掌握置業顧問的心態和動態。
6、關于監督督促工作在春節前也要形成制度，有獎有罰獎罰分明。
7、關于執行力不足問題，制定出關于執行力不到位的獎罰措施，爭取任何事情達到，高質量的去完成。
關于做事拖沓問題，自己要從每天上班開始鍛煉，要求自己每天上班必提前20分鐘到項目部，制定出處罰措施由秘書監督進行處罰。
作為一名銷售經理，我也有很多的不足之處，在執行力方面的欠缺，有時候性格的過于溫和，對團隊管理經驗的不足，以及和下屬溝通的欠缺，都給工作的進行帶來了一定的困擾。想好更好的發展，這些缺點和不足都需要一一的'克服和解決，我有信心能夠很好的解決。
學習猶如逆水行舟，不進則退，深刻的認識到自身知識水平有限及能力的不足，對未來我充滿著期待和信心，相信在公司領導不斷的批評和指導下我會進步的更快，變的更加成熟。
房地產銷售工作計劃2加強自身業務能力訓練。在20__年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20__年的銷售任務打下堅實的基礎。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
一、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20__年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
二、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。我在20__年的房產銷售工作重點是__公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
三、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20__年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
四、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
五、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障。明年的可售產品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
房地產銷售工作計劃3一、銷量指標：
上級下達的銷售任務30萬元，銷售目標35萬元，每個季度7.5萬元
二、計劃擬定：
1、年初擬定《年度銷售計劃》;
2、每月初擬定《月銷售計劃表》;
三、客戶分類：
根據接待的每一位客戶進行細分化，將現有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務。做到乘興而來，滿意而歸。
四、實施措施：
1、熟悉公司新的規章制度和業務開展工作。
公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業務方面。作為公司一名部門經理，必須以身作責，在遵守公司規定的同時全力開展業務工作。
2、制訂學習計劃。
學習，對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。專業知識、管理能力、都是我要掌握的內容。知己知彼，方能百戰不殆。
3、在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯系一次，b類客戶半個月聯系一次，c類客戶一個月聯系一次。
對于已成交的客戶經常保持聯系。
4、在網絡方面
充分發揮我司網站及網絡資源，做好房源的收集以及，客源的開況。做好業務工作。以上，是我對某年的工作計劃，可能還很不成熟，希望領導指正?；疖嚺艿目爝€靠車頭帶，我希望得到公司領導的正確引導和幫助。展望某年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務，爭取更多的單，完善業務開展工作。相信自己會完成新的任務，能迎接某年新的挑戰。
房地產銷售工作計劃4一、業務的精進
1、加強團體的力量
在團體中能夠更好的發揮自身的能力，同時對提升個人素質具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發現我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結，團結是我不斷成長的土壤。
2、熟識項目
銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關房產知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學習，對房產知識的了解，是熟識項目的首要。調盤，新年后又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標
有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。
二、自身素質的提升
銷售的產品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關注房地產方面的消息，及時的充實自己，總結自己的實踐經驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關心的合同條款進行熟讀并學習。了解的法律法規知識。在與顧客的交流中，不斷的發現問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。
房地產銷售工作計劃5進入__縣福滿花園項目已有一年了。____年的主要工作是協助王經理組建和管理銷售部。經過所有銷售部工作人員的共同努力，在過去這一年中取得了良好的銷售業績。為了提高自己的工作能力和效率，找出工作中的不足之處，現將____年年度工作情況總結如下：
一、銷售人員培訓
銷售部于____年3月份開始組建，至今銷售人員6人，管理人員2人，策劃人員1人。初期的銷售人員沒有工作經驗和房地產知識，工作開展進度很慢，在制定培訓文件和培訓計劃后，協助王經理開展培訓工作?，F銷售人員接待工作有所提高，對日常銷售部的工作已能基本完成。
二、客戶來訪統計
____年度到訪客戶共記850人次?？蛻魜碓L的數據每星期收錄電腦一次，詳細記錄來訪時間、意向戶型、電話等，為將來的客戶鑒定做好基礎工作。前期的數據存在許多問題，客戶的數據不清晰，多數客戶的職業和認知途徑沒有填寫，對后期的宣傳工作有一定影響，經過銷售部周會提出此問題后，現階段對客來訪數據已有所改善。
三、銷售文件檔案管理
在____年7月27日開展的vip卡活動，開始建立銷售書面文件和電子檔案兩種。到____年11月8日選房活動后，對已銷售的商品房的認購書檔案、商鋪(vip增值確認書)、款申請書、退款確認書統一管理，按房號進行分區。所有的檔案在書面文件和電子檔案同步更新。
四、銷控管理和統計
銷控管理分為對外和對內兩種，對外是以銷控版貼紅旗公開面對客戶的形式。對內是王經理和我兩層銷控把關，分為書面文件和電子檔案兩種，書面文件只是簡單的房號控制，電子檔案對已售和未售商品房數據詳細記錄，包括客戶資料、面積、價格、已付款等等。所有房號需要兩人認可后才可簽定認購書，確保不出現一房兩賣的情況。
五、銷售現場管理
按排銷售人員的日常值班，針對每個銷售期隨時調整值班人員和值班時間，配合策劃部進行各項宣傳活動?，F場管理由王經理主持每周召開例會，進行日常工作安排，銷售人員在會議中交流意見和經驗，項目的優劣勢共享，發現問題及時解決，對客戶提出的主要問題進行統一解答，提高銷售率和銷售人員接待客戶的積極性。
六、____年工作存在問題
雖然____年銷售部取得良好的成績，但銷售工作也不有許多不足之處。在一期參與了價格體系的制定，從中看到了自己知識面的不足之處;戶型更改的過程也明白了自己對市場的敏感度不夠。房地產的專業知識還需要進一步的提升，自己的工作能力需要加強提高。首先就是工作的積極性和主動性，很多時候都是都是陸總的提醒才去做的工作，在09年要改正，學會自己去找事做。對數據和圖紙要加強理解和分析，讓產品進更進一步的適合市場。自身的寫作能力也是需要提高的一個重點。
