現在的土地制度范文

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(一)失地農民的數量

我國非農建設占用耕地，主要集中在城郊和經濟發達地區。國家統計局2003年在全國開展了失地農民的調查，調查以人均耕地面積0.3畝以下的農戶為主要對象，共調查了2942戶。在這2942戶中，人均耕地在0.3畝以上的有442戶，約占調查總戶數的15%；人均耕地不足0.3畝的有1237戶，約占42%，完全喪失耕地的有1263戶，約占43%。

目前，中國非農建設占用耕地每年約250萬-300萬畝，如果按人均1畝地推算，那就意味著每年大約有250萬到300萬農民變成失地農民。1987年至2001年，全國非農建設占用耕地共3395萬畝，多數研究者估計，至少有3400萬農民完全失去土地或部分失去土地。

這里講的非農建設使用土地數量，是指依法使用的耕地，不包括違法占用的耕地。為了保護耕地，中央政府提出要實行最嚴格的耕地保護制度，但地方政府違規征占土地屢禁不止。據衛星遙感資料，違規用地數量一般占用地總量的20%-30%以上。許多專家估計，目前失地或部分失地農民的數量可能達4000萬-5000萬人。如果違規用地得不到控制失地農民還要大大增加。

(二)我國失地農民主要集中在大中城市的郊區，在一些經濟發達地區失地農民人數也較多

近20年來，上海市共征用、使用土地約144萬畝，失地農民的總數已超過百萬。1993年以來，北京市失地農民累計達33萬。浙江省紹興縣被征地農民占農村人口的28.2%。

二、失地農民的就業和生活狀況

(一)在計劃經濟時期，對失地農民采取了“誰征地、誰安置”的原則，要求由企業自行安置征地農業人員，但已安置的征地勞動力相當一部分實際處于失業狀態。

上個世紀90年代中期以來，一些企業為減少冗員而實行下崗分流，由于失地農民文化素質和勞動技能偏低，使獲得就業安置的征地農民首先受到沖擊。目前，上海市已安置進各單位的征地勞動力中，有近30%的人實際處于離崗狀態。北京豐臺區盧溝橋鄉太平橋村，1993年土地被征用時，實行招工安置的有1100余人，從目前情況看，除少數安排在環衛、公交和房管部門外，其他獲得就業安置人員90%以上都已下崗、失業。

(二)90年代以后，各地普遍采取征地時一次性地支付補償金，讓被征地農民自謀職業。自謀出路的失地農民，就業方面明顯處于劣勢地位，很容易陷入失地又失業的困境

隨著城市建設和經濟建設速度的加快，征地數量增加，征地用途和就業市場也發生了變化，征地用于市政、房地產、土地開發和公共設施建設等非生產性項目的越來越多。這類項目單位沒有能力安置征地農民，“誰征地、誰安置”的原則已經難以執行，各地開始探索新的安置模式，即征地時一次性地支付補償金，讓被征地農民自謀職業。這種安置方式被稱為貨幣補償。按政策規定，凡采取這一方式安置者可以領取1.5萬-3萬元不等的一次性補助費。自謀職業這一政策在推出之初，曾受到了征地農民的歡迎。上海市先后共有8.32萬征地勞動力自愿采取了這一安置方式，占征地安置勞動力總量近1／4。從全國來看，在近幾年各地審批的建設用地項目中，采用貨幣補償辦法的占90%以上。失地農民文化程度不高，缺乏非農就業技能，在就業方面明顯處于劣勢地位，目前相當一部分處于失業和半失業狀態。無錫市失地農民中處于勞動年齡段的有21.07萬人，其中有固定工作的占59.7%，沒有工作或只有臨時工作的占40.3%。

調查表明，2942個失地農戶共有7187名勞動力，其中征地時安置就業的僅約占勞動力總數的2.7%；外出務工的約占24.8%；經營二、三產業的約占27.3%；從事農業的約占25.2%；賦閑在家的約占20%。

(三)征地導致農民生活水平下降的現象相當普遍

土地被征用后，多數離城鎮較近的農戶，收入不同程度地有所增長，主要得益于有較多外出務工機會。有些農戶能較好地運用得到的補償資金自主創業，生活穩定并有所提高。然而失去土地后生活水平下降的現象卻相當普遍。收入減少的農產，大多是傳統農業地區的純農業戶。他們除了農業生產活動外，基本沒有其他的生產經營活動，耕地減少后收入自然也隨著下降。湖北的調查戶中約有56%的農產收入水平下降。河南開封縣調查戶中有83%收入水平下降。福建調查戶的生活水平下降幅度約為17%。陜西下降了16%。廣西下降了5%。江蘇調查戶中生活水平下降的農產約占33%。

三、失地農民的社會保障

(一)實行貨幣補償后，失地農民自行解決養老、醫療、失業等社會保險待遇，從總體上看，失地農民社會保障覆蓋面窄，保障水平低

在北京市自謀職業的失地農民中，自己繳費參加養老保險的不到1／3，而醫療保險和失業保險的參保率更低。無錫市失地農民參加各種養老保險的僅占失地農民總數的15%。

(二)一些經濟發達地區和大中城市為解決失地農民的生活保障問題進行了探索

浙江省在全國率先建立失地農民社會保障，被征地農民通過參加基本生活保障、養老保險等方式，已有52萬人納入社會保障范圍，其中符合條件的15萬已按月領取。浙江省做法可歸納為三類：一是生活保障型。定位在最低生活保障與基本養老保險之間。實際操作中分檔確定繳費標準和待遇標準，如金華市個人繳費標準分別為3.6萬元、3.3萬元、3萬元、1.6萬元四檔，相應的月均待遇標準分別為220元、180元、140元、105元；保障資金由個人、所在村和政府共同出資。二是社會保險型。把征地后需要安置的人員統一納入城鎮職工基本養老保險。此種方法嘉興市市區已實行9年，將被征地人員所需社保安置費用一次性劃轉勞動社保部門，統一納入城鎮職工養老保險。三是社會保險與生活保障結合型。辦法是：退休年齡段實行基本生活保障；勞動年齡段參加城鎮職工基本養老保險；未到勞動年齡段一次性發給征地安置補助費。

以上三種做法各有特點。社會保險與生活保障結合型優點突出，既可緩沖近期矛盾，對相對較少的超勞動年齡段人群專設生活保障予以解決；又著眼長遠對接，對較多的勞動年齡段人群按統一制度納入城鎮社保體系，還有利于減輕政府“托底”負擔和實現基金收支平衡。

(三)失地農民無法享受與城市居民同樣的社會保障

從各地情況看，失地農民中只有極少數能享受與城鎮居民同等的社會保障待遇。他們既有別于農民，又不同于城市居民，成為一個邊緣群體。他們既不享有土地的保障，也不享有同城市居民一樣的社會保障，處于社會保障的真空地帶。失地農民由于在就業、收入等方面的不穩定性，依托家庭保障模式越來越受到沖擊。許多家庭是靠征地款來維持生計，過幾年征地款“吃”完了，其最終結果往往是生活沒有保障。土地既是農民的基本生產資料，也是農民最可靠的生活保障。在當前社會保障制度還不健全的情況下，土地一旦被征占，就意味著農民失去了基本生存保障。部分失地農民“種田無地、就業無崗、社保無份”，生活在城市的邊緣，在就業、子女就學、社會保障等方面又享受不到有關政策，導致失地農民大量轉化為城市貧民，已影響到城鄉社會穩定。

四、解決失地農民問題的建議

失地農民問題引發的社會矛盾不斷加劇，真正的原因是我國土地征用制度存在重大缺陷?，F在土地征用制度形成于計劃經濟時代，其主要特征是政府用行政命令代替市場機制，由集體土地變為國有土地的過程不是一個平等的產權交易過程，基本上是一個行政強制性的過程。低價征用農民的土地，是當前農民利益流失最嚴重的一條渠道。土地征用不僅沒有使農民富裕，而是造成了大批農民失地失業；不僅沒有縮小城鄉差距，而是擴大了社會不公。

從根本上解決失地農民問題，需要有新的立法和政策，既要滿足城市住房和非農業用地的合理需求，又要給農民以公平的補償，妥善的安置。

(一)嚴格控制農業用地轉為非農業用途

中央政府提出要實行最嚴格的耕地保護制度，其宏觀目標是防止耕地總量降低至最低警戒水平以下，即滿足未來人口高峰時16億人口的糧食需求所需的耕地數量。這個耕地總量估計為1.067億公頃。2001年，全國1.27億公頃的耕地中有1.089億公頃被確定為“基本農田”?！盎巨r田”是指國家按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需要，依據土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。這些基本農田未經國務院批準，禁止轉為他用。但是，地方政府采取了許多變通性辦法，如分批次化整為零審批，耕地異地平衡，買賣非農用地指標等等，致使中央政府提出的耕地保護制度的政策難以落到實處。

(二)以保障農民權益為核心改革征地制度

一是使集體所有的土地在法律上取得與國有土地相平等的產權地位?，F有的土地產權劃分為城市土地(國有、不同租期的長期租用)和農村土地(集體所有、通常為30年的承包合同)。集體的土地必須首先轉化為國有，才可以進入土地市場，用于非農業用途。因此，集體所有和國有土地的法律權利不同。從法律上講，公有產權與私有產權、集體產權與國有產權應該是平等的，不能用公權侵犯私權，也不能用國有產權侵犯集體產權。就現行的法律而言，農村集體土地所有權是不完全的。集體經濟組織只有土地占有權、使用權、收益權，而沒有處分權，不能通過買賣、轉讓、饋贈等方式改變所有權主體和所有權性質。由集體土地變為國家土地的過程，不應是一個簡單的行政過程，而應是一個平等的財產權利交易過程。必須完善有關法律，確保農村集體土地所有權的完整性和與國有土地產權的平等性。

我國現行法律中所說的“集體所有”，就是以村為單元的所有農民共同所有，其代表是村民委員會或村集體經濟組織。農民作為集體組織的成員，都平等地擁有對集體土地的成員權，但并不能按份分割農地的所有權?！凹w產權”的這一特征，使集體與農民的權益關系變得模糊：誰真正擁有土地，實際上并不明晰。在這種情況下，土地在農民不知情時被村干部出賣。要推進農村集體經濟股份合作制改革，將包括土地在內的集體資產核資折股，量化到農民個人，組建村級股份合作社，讓每一個村民擁有一份相應的股權。

二是保證國家為了公共利益的需要才動用征地權。在多數國家和地區，工商業等營利性用地只能通過購買獲得。土地出售的價格和相關賠償條款也必須經由雙方當事人之間協商達成，政府不能利用國家或政府的強制力專門為一般營利企業去取得土地。政府只有為“公共目的”才動用強制性的征地權。由于對“公共目的”的解釋的不確定性，在我國存在對土地征用權的濫用。為了防止濫用公共目的征地，對政府強制性取得土地要有嚴格限制，對征地目的和范圍要有嚴格的界定。

三是對農民給予公平的補償。國外土地征用補償的內容，包括地價補償、地上物(土地改良物)補償及其他補償。各國土地征用補償的標準并不一致，有的是按市場價格補償，即以被征用土地征用時在公開市場上能得到的出售價格為補償標準；有的是按裁定價格補償，即按法定征用裁判所或土地估價機構裁定或估定的價格補償；有的則是按法定價格補償，指按法律規定的基準地價或法律條文直接規定的標準補償。為保證被征地者原有的生活水準不至于降低，在很多國家，法律都要求政府必須給予被征地者公平合理的賠償。我國并不是按土地的實際價格對失地農民進行補償，而是按征用土地的原用途進行補償，以征地前耕地若干年的產值為標準，征地補償費明顯偏低，這不僅損害了農民的利益，也不利于保護耕地。為了切實保護農民利益，征地補償必須以土地的市場價值為依據，不能以侵害農民利益為代價降低建設成本。給被征地農民的補償，應當包括對生產資料的補償和對生活保障的補償。

四是完善征地程序，保證在征用農民土地過程中土地權利人有充分的知情權和參與權。政府在提出用地申請時，先要進行公告，讓土地權利人對其合理性和合法性提出質疑；在批準用地后，要再次公告，并就賠償等問題與土地權利人進行協商，若有爭議可以申訴和申請仲裁。為此，必須建立專門的土地法庭或土地法院，公正仲裁征地糾紛。征地必須規范透明，讓被征地農民參與征地過程，以保證他們對土地的使用權、處置權等得到充分尊重，利益得到有效保障。

(三)允許農村集體非農建設用地直接進入市場流轉

根據現行法規，農村集體非農建設用地不能出租、轉讓和抵押等。目前法律的規定已大大滯后于經濟發展的現實。要修改相應的法律法規，只要符合土地利用規劃，只要在嚴格的土地用途管制控制之上，應該通過開發商和土地所有者進行平等的談判，讓土地所有者——農民集體經濟組織與用地方直接談判和交易。在明晰產權、強化用途管制、嚴格控制總量的前提下，允許農村集體土地進入土地市場進行交易，做到“兩種產權、一個市場”，統一管理，實現集體土地與國有土地同樣用途、同等價格、同等收益的目標。允許和鼓勵農民以租賃、參股等辦法、參與土地收益的二次分配，獲得長期穩定的收益。

(四)廣開渠道促進失地農民就業

一是建立健全失地農民再就業培訓機制。各級政府拿出一部分土地出讓金專門用于失地農民的定期再就業培訓。政府在貸款、稅收、場地等方面對自謀職業和自主創業的失地農民應提供優惠政策。金融部門應適當放寬信貸條件，降低貸款門檻，鼓勵和扶持失地農民發展生產。失地農民申請個體工商經營，在一定年限內享受城鎮下崗工人的稅費待遇等。

二是建立留地安置制度。由村民組織自主開發和經營，對土地征用面積超過一定數量的村，可以在征地以后給農民留下一定面積的居住地、經營地，由村集體按照統一規劃，鼓勵農民用留下的土地建設自有廠房或開發其他經營項目，使農民有長期穩定的收入。對于城郊的農民而言，出租房屋已經成為他們一個穩定的收入來源，這是他們維持生計的重要途徑。在香港，對“原住民”有特別的給予宅基地的政策，出租房屋也是他們的主要收入之一。在國內，也有這一類的政策。南京、成都的標準是給每人無償提供35平方米，銀川是每戶100平方米。除此之外還允許被安置農民按建筑成本多購買一定面積的房屋。杭州在制定對失地農民的政策中規定，除了考慮住房，還特別給予失地農民與住房面積同樣大小或更大的出租房，以解決他們的生計問題。有條件的可建設一戶兩套(人均40—50平方米建筑面積)的新農村公寓，既解決農民的住房問題，又能為其提供出租房，增加生活來源。“撤村建居”的，應明確農民自建房享有城市居民自購房的同等權利，獲得相應房屋產權證，允許進入市場交易。

(五)建立失地農民社會安全網

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關鍵詞：市場經濟；城鄉規劃制度；措施

1引言

我們現在的社會由于受到經濟全球化的作用，所以我國社會發展的主流趨勢就是市場經濟，市場經濟的發展也是必然的趨勢，是順應大時代背景之下的發展。我們知道社會各個方面的發展都是要在市場經濟的條件下，所以我們也必須不斷進行創新，我們在規劃城鄉工作的時候也需要把市場經濟的發展趨勢作為主要目標，并且我們要在這個基礎上進行改善資源的配置，從而可以創新規劃工作的制度，這是非常有利于我國城鄉結合的長遠發展的。

2城鄉規劃制度創新的重要性

我們知道新制度經濟學理論可以為我國進行創新制度，給予一種非常有價值的分析框架。并且一些新制度經濟學者把“轉型”的本質看作是一種制度變遷或者制度創新，并且我們進行了將近三十多年的城市化發展，我們所進行的城鄉規劃，它的整個的外部環境以及市場需求都在不斷地變化著，現在我國社會在經濟發展方面出現了一種“新常態”。我們在進行改革制度的關鍵期，而社會經濟發展的建制之一就是城鄉規劃制度，所以它其實也面臨著很大的挑戰。所以上面提到的一些原因也是促進城鄉規劃來在一定程度上改變原來的制度結構。并且，我們進行的城鄉規劃制度，還會因為計劃經濟思想的束縛而受到限制，同時也會帶來很大的影響。并且我們在進行規劃城鄉工作的時候出現越來越明顯的不適應性，同時我們在進行實踐的過程也會出現許多問題，所以這樣也會最大程度的影響城鄉規劃發揮綜合協調的作用，并且也不能有效地開發控制。所以我們是否要改革城鄉規劃制度安排結構，也會影響到是否存在著制度創新。所以，我國現在的情況就是需要通過制度創新，來達到一種新的制度均衡。

3市場經濟下城鄉規劃制度創新的措施

3.1建立統一的空間規劃體系

我們需要在現在的空間規劃編制體系下，積極主動的進行研究積極“三規合一”措施，并且我們也要不斷地進行“多規融合”的研究問題，我們需要融合編制的主體，技術標準，編制方法等方面，從而全面實現“三規”目標，然后我們需從空間層次，規劃內容和行政管理等三個角度來很好地完成“多規”目標，我們也要不斷的搭建更多的創新平臺以及“多規融合”的平臺。

3.2建立年度計劃及評估制度

我們需要做到比較合理的增減城鄉總體規劃的工作內容，我們需要增加規劃工作的管理性，統籌性以及協調性，同時也要刪減掉那些瑣碎且有其他方法可以完成的內容。然后我們要建立年度實施計劃以及實施評估制度，從而保證更好的實施城鄉總體規劃工作。我們在近期的基礎上，進行每年的滾動編制制度，然后實施年度評估制度，我們就可以完全了解掌握城鄉現在的發展情況，通過檢測分析以及總結評價上年度的規劃實施工作，從而進行反饋，更好的改善城鄉總體規劃工作。

3.3創新規劃編制形式

我們需要做到比較合理的掌握規劃指標的彈性，要嚴格控制建筑退線等要素，根據當地的實際情況來控制高度、密度、開發強度等方面，我們可以加強比較詳細的規劃，控制好用地功能、建筑建造以及景觀環境等，我們在進行規劃的過程中，更改為根據地塊的不同位置以及效果等然后走程序更新規劃動態，從而體現出規劃具有的靈活性特點。我們也要加強研究規劃，我們在進行在編制技術的時候需要投入的資源，要深入調查分析，保證具有比較科學合理的規劃管理。然后采取公眾參與制度、專家制度等等來使得審批更加具有技術含量。

3.4統籌各機構的權利

我們需要把城鄉規劃工作和土地利用規劃結合起來，然后根據規劃協調機制，從而達到城鄉規劃和土地利用等的融合。我們需要進行合理的劃分事權工作，進行貫徹一級政府，一級事權，一級規劃的城鄉規劃實施管理體系，從而實現城鄉規劃制度的創新。

3.5創新行政審批制度

我們需要學習一些國外的經驗，把我們需要開發的項目分為一般開發項目和特別開發項目,需要重點審查特別開發項目；并且我們還要不斷地進行優化審批進行的流程，從而減少一些審批的環節，從而減少周期，我們還需要制定比較具有實踐性的配套政策，然后通過第三方機構審查驗收，我們也需要建設基礎數據信息平臺，從而不斷地提高提高規劃的效率。

4結語

我國現在的城鄉規劃制度其實是處于一種正處于一種發展不均衡的狀態，它正在向市場經濟的均衡狀態發展。其實我們在市場經濟的背景下進行建城鄉規劃制度，其實是一個比較系統的工程，雖然我國的城鄉規劃已領取得很好的進步，但是仍然有許多問題存在，最重要的就是制度問題，所以我們每個領域都需要做出大幅度的創新工作，才可以適應現在的時展，所以我們進行的城鄉規劃領域也是這樣，我們需要不斷地創新城鄉規劃制度，才可以發揮城鄉規劃結合的最大優勢，得到徹底的制度創新，實現大背景下的制度均衡。

參考文獻

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諾貝爾獎得主斯蒂格利茨曾經預言：21世紀對世界影響最大的兩件事，一是美國的高科技產業，二是中國的城鎮化。我國目前人均GDP是5000多美元，在未來向1萬美元邁進過程中，會產生巨大的內需，比如如果人均1萬美元，13億人就會增加10萬億美元的內需，對國家的發展有很大的幫助。城鎮化成為我國十之后最重要的發展問題之一，中央經濟工作會議提出，“積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化質量?！?/p>

什么是高質量的城鎮化？不亂占耕地，不亂建大馬路、大廣場、甚至大空城，能夠徹底解決進城農民市民化的城鎮化，才是真正高質量的城鎮化。高質量城鎮化的核心是改變過去要地不要人的舊城鎮化模式，解決人的城鎮化，實行完全的農民工市民化。而要解決這個問題，必須破除壟斷。讓在城鎮打工者能夠買得起房子，享受同等的城鎮社保、醫療等待遇。如果不解決農民變市民問題，繼續讓三四億甚至更多的農民工每年像候鳥一樣到處遷徙、漂流，是很危險的，是低質的城鎮化。

我國目前名義上的城鎮化率為51%，其實有城鎮戶籍的不足35%，也就是說有2.6億人在城鎮工作，基本上屬打工者，有房者的比例低于1%。這部分人如果真正留在城市置業，假定一半需要房子，也就是說需要城市提供1.3億套房子。另外，如果我國要達到世界城鎮化的平均發展水平（目前與我國同等發展程度的國家，其城鎮化的比率一般都在70%以上），我國還差20%，還需要增加1.3億套房子。這兩個1.3億套房子如何解決是目前農民工市民化的難點，因為社保、子女上學等問題相對住房比較容易解決。城鎮化的最大的難點是如何讓這些新移民能夠安居樂業，買得起房子。

農民工在城市買不起房子，多人擠在一塊，住“老鼠窩”，而他們老家的房子是“空心村”，被“老鼠住”，這是資源的極大浪費。原因當然是現在的半截子城鎮化，城鎮的房價太高了，他們根本買不起。如果這20%的農民工能夠在城市買得起房子，他們老家的房子與村莊則可置換出來，多出土地來種糧。

目前的城鎮化征地壟斷體制只能帶來高房價，要想讓新移民買得起房子，必須破除壟斷征地制度。其實，深圳就是一個極好的例子，當初一個小漁村，被劃定為特區后，如果按現行的城鎮化土地制度政策，搞征地，搞拆遷，估計建成現在的規模最少得百年。而那個小漁村卻用了不到三十年的時間，建成1200萬人口居住的大都市。主要房子是誰建的？當然是農民，農民在自己的土地上建起了房子。這些房子雖然差一點，但價格低，進城農民住得起。大量的農民因為建了房子出租出售也富了起來，大量的農村也因此分得了城市化的紅利。最主要的是，相應的社會矛盾也因此減少許多。如果按照目前的土地政策，所有城鎮化的土地都得靠征地，由政府壟斷，政府與開發商拿走90%以上的增加值，農民只拿10%左右，深圳估計現在還只能是一個小城市。那種制度一方面建不起來那么多的房子，建起來的部分，也把價格搞得讓人住不起。

如何破除目前的困局實行新型城鎮化？其一是打破目前城鎮化的征地土地壟斷，其二是盡快出臺房產稅。

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關鍵詞：就業 失地農民 制度研究 社會權益保障

西寧市作為西部重要的城市之一，其城鎮化水平進入了快速發展階段。從2000年到2007年，西寧無地的農民達到6.65萬人次。城鎮化的發展應該與農村社會的穩定是同步的。因此，如何維護失地農民的權益是各地方政府做好城鎮化工作所面臨的巨大挑戰。本文從制度層面對失地農民的權益保障進行研究，探討建立完善的制度體系維護失地農民的權益。

一、西寧市城鎮化進程中失地農民權益保障的現狀

1.西寧市失地農民權益保障的基本情況

通過對西寧市四區選取的6個村的150戶失地農民進行的非隨機性抽樣調查和訪談，以了解西寧市的土地征收政策、安置方式以及失地農民的生活、就業和社會保障等情況。

據調查結果，被征土地大部分用于城市公益用地和工商業、房地產等經營性建設；土地征用價格補償標準不一，基本都是采用貨幣直接支付的安置方式，多數失地農民對補償標準不太滿意；由于農民的文化程度偏低，大部分都是中小學及以下的文化水平，失地后大部分農戶由于沒有就業崗位而閑置在家，部分失地農民的經濟收入減少，生活的支付成本增加，家庭生活受到影響；失地農民權益保障的認知度和參與度都還很低，有些農民意識不到社會保障的重要性，不愿意參加醫療、養老等社會保障，有些社會保障權利由于受到條件的約束而享受不到，所以失地農民享有的社會保障是有限的。

2.引起失地農民權益保障問題的制度性原因

（1）農村土地產權管理制度的缺陷。隨著農村制度的深化，土地管理工作得到進一步改善，但農村土地產權的定位上依然缺乏明確的規定。農村土地產權制度存在缺陷，從法律、制度層面來看，主要是農村土地產權制度的缺失，所有權主體錯位、客體模糊、產權內容虛化；地權關系和土地產權缺少規范化；產權制度制約了農村土地使用權的流轉。土地家庭承包經營權不完善、土地的流轉制度不完善、土地管理權不到位等都導致農村土地管理的混亂，土地所有權制度存在著弊端。在這樣一個農村土地產權制度缺陷的情形下，農民只享有土地使用權、收益權，在土地征用過程中權益受到侵害是不可避免的。

（2）農地征用制度的不健全。土地征收過程中征地主體缺乏監管，土地征用程序不規范。政府作為管理者在征地過程中扮演著重要的角色，而被征收土地者又是權力的主體成為被管理者，農民對征地補償沒有商量的余地，只有接受政府安排的安置方式。政府行為無法得到有效的監管，對農民的權益造成嚴重的損失。完善的土地征收制度不僅要有嚴格的征收程序，更要有一個強有力的監管機制，對政府的執行力進行監督，保障失地農民的權益不受侵害。雖然強調了征用土地以及征地補償方案實施前必須公告，但是缺乏連貫性和針對性，執行不到位，導致土地征用程序的不透明，被征地農民的知情權、異議權得不到體現，無法行使群眾監督機制。

（3）社會保障制度的不完善。農民失去土地也就意味著失業，經濟補償不合理、就業困難導致生活水平下降，社會保障對失地農民顯得格外重要?，F行的征地安置方式都是以支付貨幣為主，只考慮當前短期的需求而沒有考慮長久的困難，缺乏完善的社會保障措施。農民文化水平低，就業率低，缺乏自主創業的能力，這不利于化解失地農民未來發展的遠慮，不能滿足長遠的生活需要。安置方式單一，安置標準不一，農民得到的補償差距較大，導致失地農民對安置政策的強烈不滿。

二、西寧市失地農民權益保障的制度性對策與建議

1.制定科學的農村土地產權制度

農村土地產權制度一直是農村集體土地制度的核心，變革制度與社會發展的不平衡性才是推動制度創新的基礎。建立公平的規則，通過制度創新明確土地產權。從目前農村土地產權制度上看，農民享有土地的經營權、繼承權、轉讓權、收益權等多項權利，但是在實際征地行為中并未得到尊重。所以要在現有土地管理法律法規的基礎上進一步嚴格確定農民的土地所有權及其要素，做到農村土地產權的明晰化，能夠成為土地真正的主人，而不是空置虛化的所有權。完善農村土地產權制度的同時，加強農民土地權利的保護，要在實際征地操作過程中體現出農民應該享有的權益，使農民的土地使用權、占有權、處分權和收益權都能得到法律的保護，確保農村集體土地產權的完整性。

2.健全嚴格的土地征用制度

土地征用過程中，農民處于較為弱勢的地位，要提高農民參與程度，促進農民權利公平化。解決土地征用中的問題就要完善土地征用制度，尊重農民的合法權利和合法請求。確保征地過程的民主參與，建立公示制度，真正讓被征地農民行使民主參與，改變傳統不平等的土地征收制度，讓農民對自己土地的處置有更多知情權和發言權，提高農民在土地征用和土地交易中的參與權地位。嚴格征地的法律規定與程序，要建立程序公開、平等參與的征地制度，強化民眾監督機制。監督機制是征地活動公平、公開進行的重要保障，要對制度運行的始終實施監控。加強對征地實施過程監管，制定土地補償費分配辦法，保證失地農民土地補償安置費和社會保障金的合理分配，行使失地農民民主決策和民主監督的權力，切實保障被征地農民的合法利益。

3.完善可行的社會保障制度

由于失地農民群體的特殊性，其社會保障權益是應該不斷發展和完善的。他們為城市的發展提供了自己賴以生存的土地資源，政府有責任和義務為失地農民建立完善的社會保障體系。改變長期以來農村社會保障的起點很低、投入少、覆蓋面小的局面，增加失地農民社會保障體系的參保項目，讓他們盡可能地享受到多方面的保障。政府要采用多種安置方式相結合的方法為失地農民創造就業機會，增加農民經濟收入，提高農民生活水平和幸福指數。

建立和完善失地農民的社會保障體系，以“范圍廣、內容豐富、高水平”為原則，將更多的失地農民納入社保的對象中，給他們的就業、醫療、養老、教育等多方面的發展需求提供幫助，并且提供農村農民的保障水平，逐漸形成城鄉統籌發展的社會保障體系，促進農村經濟的發展，保障失地農民的生活。

總之，城鎮化不僅是城市的發展也是農村的發展，現在的農村將是以后的城市。失地農民作為游離于城市與農村之間的一個新的社會群體是備受政府和社會關注的。政府不但要保障失地農民的合法權益不受侵害，還要給他們現在的生活提供補償，更要為他們以后的發展提供保證。

參考文獻

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[2]張曉云.失地農民權益保障問題的國內外經驗與啟示[J].理論學習，2012，6：16-19

篇5

城鎮化是推進科學發展的戰略選擇，未來相當長時間內我國的城鎮化預計還有較高速度的發展。與此同時，城鎮化推進過程中也面臨日益嚴重的用地兩難問題。一方面我們要堅守耕地紅線，保障國家糧食安全；另一方面我們還必須要保障城鎮化發展的必要用地，促進科學發展。

改革開放以來，我國城鎮化加快發展，但城鎮的用地過快增長，土地城鎮化明顯快于人口城鎮化。在這種情況下，國家加大了土地的管控力度。有這么一個概念，就是現在大概每年國家給的用地指標差不多只夠三分之二，缺口有三分之一，所以現在城鎮化發展過程中最大的問題是用地空間不足。與此同時，還出現兩種聲音，一種是要求放寬土地供應，另一種是減少土地供應，對這兩種聲音我們要客觀分析。

一方面放寬土地供應，威脅國家糧食安全和生態安全。到目前為止，我們的糧食生產主要還是依賴于耕地，未來的城鎮化要在更大規模上推進的話，如果不能夠有效遏制城鎮用地的過快擴張，那勢必會占用更多耕地，這恐怕會對國家糧食安全造成威脅，所以不能用繼續擴大用地規模來推進城鎮化。另一方面，嚴格土地管控也是保護生態環境的現實需要，現在的長三角、珠三角和首都經濟圈，土地的開發強度都比較高，很多地方超過了30%。我們也知道國外很多發達國家控制在10%，高的也不超過15%，再高的話會使得生態環境質量得不到保障。但減少土地供應也不明智，不利于城鎮化的健康發展。推進城鎮化需要穩定的土地供應保障，從國外情況看，工業化、城鎮化中期建設用地仍會較快增長，這是一個剛性的增長。在這個階段，如果建設空間受限，不僅產業發展受到限制，土地成本的抬高也會制約或者降低出口產品的競爭力。另外，加強民生建設需要穩定的土地供應保障，目前大家在城市都感覺到生活、生態空間不足，感覺不舒服，未來在這方面用地需求還是要增加的。還要解決農業、農村、農民問題，終究要靠城鎮化發展。

所以，我們要以改革創新精神破解城鎮化推進中的用地兩難問題。一方面要轉變觀念和方法，另一方面是全方位推進節約集約用地。因為城鎮化發展本身需要更新觀念，而節約集約用地也需要轉變觀念、轉變方法。節約集約用地不是朝夕之功，所以要梳堵結合，還要尊重群眾和基層首創精神，加強土地管理制度改革的頂層設計。我們要突出重點，著力推進土地管理制度改革。一是深化土地使用制度改革，著力推進城鎮低效建設用地再開發，這項改革的實質是對存量用地和增量用地實行差別化管理。二是穩妥地推進城鄉建設用地增加掛鉤，促進農村土地整治深入開展，還要推動低丘緩坡土地開發，優化國土空間開發格局。

篇6

關鍵詞：征地制度；問題；對策

一、前言

自改革開放以來，我國的經濟保持了較快的增長速度，城鎮化和工業化的步伐不斷推進。然而，在我國的城市化進程取得巨大成就的同時，也伴隨著一些問題。當大量人口涌入城市，城市規模不斷擴大，建設用地的總需求量日益增加時，因經濟的發展需要而進行的征地行為也變得更加頻繁。征地過程體現了農村對國家建設的支持，是農民為了公共利益做出犧牲的過程。近年來，我國征地次數不斷增加，征地過程中暴露出的問題引發了一系列社會矛盾，愈發受到大家的關注，許多問題亟待解決。

二、我國征地制度存在的問題

（一）征地范圍限定不嚴

根據《憲法》和《土地管理法》的規定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用，并給予一定補償。但是，對于“公共利益”沒有做出明確的界定，表述過于籠統，造成了土地征用范圍的擴大以及征用權的濫用。我國法律明確規定，任何單位和個人需要使用土地滿足其建設需要的，必須依照法律法規向政府部門提出申請，通過合法的渠道依法獲得國有土地的使用權，但是要獲得新增的國家建設用地，使之滿足各類項目用地的需要，只有一種途徑，那就是征用農村土地，這就使得當地方政府以政績水平為首要目的進行征地時，就會出現公共利益被經濟利益覆蓋，從而產生打著公共利益的旗號任意擴大征地范圍的現象。征地范圍限定不嚴，使我國的耕地被肆意征用，耕地面積急劇減少，危害到我國的糧食安全，也損害了以土地為生的農民的利益。

（二）征地補償標準偏低、補償范圍狹窄

我國現有的土地征收補償標準是依據《土地管理法》實施的。我國征地補償的原則是：土地征收應該按照被征收土地的原用途進行補償；征地補償的項目包括：土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費；征地補償項目的標準為：土地補償費一般是土地被征收前三年的平均年產值的6～10倍，安置補助費是以土地被征收前三年的平均年產值的4～6倍為準，并且原則上不應該超過征收前三年土地平均年產值的15倍，地上附著物及青苗補償費則由省、自治區根據各地的不同情況自行制定標準。此外，安置補助費和土地補償費之和不得高于土地被征收前三年的平均年產值的30倍。

土地是一種重要的稀缺資源，是一個國家及其居民賴以生存的物質基礎。對于農民來說，土地是其賴以生存的最基本的生產資料。在正常情況下，農民可以從土地不斷的獲得收益，一旦土地被征收，農民只能獲得一次性的補償，就不再是長期的收益?，F有的按被征用土地前三年的平均年產值的倍數來計算的征地補償標準，忽視了耕地對農民的社會保障價值和發展權價值，計算方法過于單一，并不能適應征地補償安置實際中的不同類型的要求。此外，在征地過程中，政府擔任中間人角色，征地的時候是按照農地的價格進行相應補償，但是到二級市場出讓的時候卻是按市場價格、土地建設用途確定，中間存在著巨大的差價，征地的補償費用遠遠低于土地的出讓收益，農民的權益沒有得到充分的保障。根據土地補償費和安置補助費的補償標準和國家有關統計顯示，土地收益分配中，農民只得5%～10%，村一級得25%～30%，政府及部門得60～70%，①由此看出，在本來就不高的土地補償標準下，土地收益的分配比例并沒有更多向農民傾斜，農民自身獲得的征地補償費用相當有限。同時，征地的補償范圍僅限于與土地直接關聯的損失，并沒有考慮到失地農民生活中可能存在的其他不便，不是一種完全補償，這從另一個方面反映出了我國現有的征地補償不到位。

（三）征地程序不規范

我國的征地程序不規范主要體現在：首先，對征地的相關規定不夠詳盡。我國實行的是二元土地所有制，即城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，但是集體土地的所有權主體卻是模糊的，法律上并沒有明確指出是鄉集體、村集體還是組集體，造成集體土地所有權的虛設，引發了許多后續問題；其次，有些地方政府并沒有將土地的征收審查納入規范程序。由于缺乏統一的征地程序，導致了征地過程的不公平；第三，被征地農民的實際參與度很低。雖然政府出臺了各項政策保證農民的知情權與參與權，但是在具體操作過程中，有些地方政府并沒有很好的落實政策，所謂的“聽證”更多只是政府告知農民最終結果，不是真正的協商過程，有可能違背農民的意愿。加上我國現行征地程序中缺乏完善的司法救助體系，農民的利益受損時就無法尋求幫助，這是一種制度的缺陷。

三、完善征地制度的對策

（一）嚴格限定并縮小征地范圍

我國的法律對征地范圍中公共利益的界定不清晰，可以借鑒日本、韓國等國家的方法，將公共利益的范圍進行明確的界定，采用明細羅列的方法，把屬于公共利益范疇的用地需求一一列舉，寫入法律法規之中，讓征地范圍有據可依，減少實際征地過程中地方政府的變通空間，可有效防止為了私利而侵犯農民的土地所有權，從而縮小征地范圍。具體來說，可以將公共利益界定為以下幾個部分：交通用地及公共設施用地、水利設施用地、國防軍事用地、文教衛生用地、國家機關、社會團體等公益事業用地、福利事業用地（如學校、醫院、敬老院）以及其他公認或法律規定的公益事業用地。在合理界定“公共利益用地”的大前提下，要確保國家只能以公共利益的需要作為征地的目的。

縮小征地范圍還可以通過允許集體建設用地入市流轉來實現。根據《土地管理法》第63條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設，從而不可能存在其他任何形式的集體建設用地的自己和他人使用方式，集體建設用地只是限定在集體內部之間進行流轉，這嚴重影響了集體建設用地的利用效率。目前，我國處于城市建設用地供應緊張，而農村建設用地利用低下的狀態，當征收土地成為取得建設用地的唯一途徑時，勢必會給地方政府的尋租行為提供契機，出現濫用征收權的現象。推進集體建設用地入市流轉有利于提高集體建設用地利用效率，從而達到縮小征地范圍的目的。

（二）提高征地補償標準，擴大征地補償范圍

在市場經濟條件下，我國的征地雖然是國家強制行為，但應該更多的體現以市場為基礎的公平、合理的補償，減少補償的計劃性，引入市場化的補償機制，綜合考慮被征地所屬區域的各種因素，從而確定補償費用。

對于征地的補償原則，應該突出以下兩方面：一方面，要以合理的市場價格為主。我國現行的土地征收補償標準帶有很濃的計劃經濟體制下的色彩，是一種適當補償，但是沒有真正體現土地的市場價值，應該更多的以市場價格為主，對被征地者給予補償；另一方面，征地補償應該向農民傾斜。在征地補償過程中，作為土地實際使用者的農民相對于鄉政府、集體經濟組織，在經濟和社會中屬于弱勢群體，需要得到更加公平的補償，所以，有必要在制定征地補償標準及實施準則時向農民傾向。

對于征地的補償標準，要實現補償價格的市場化，就需要將補償標準納入市場經濟的大背景下，根據被征收土地所處區域的經濟發展情況，綜合考慮土地的地理位置、人均耕地面積、耕地質量等與土地價值相關的各種因素，以市場為基礎，確定被征土地的補償價格。與此相對應，需要建立健全獨立的土地評估機構及仲裁機構，由專門的評估機構來評估和確定被征土地的市場價值，如果在實際操作中出現了不公正的事件，則有仲裁機構進行仲裁，保證各方的合理權益。在對被征地者進行補償時，國家的補償標準應該作為一個政策的底線，而不該是最高限，這樣才有可能實現市場化的補償機制。根據《土地管理法》的規定，“國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補償費的標準”，所以，現行法律也支持各地根據自身情況，對征地補償標準進行修正的，力求最大限度的保障被征地者的利益。

對于征地的補償范圍，應該在政策上進行補充和完善。補償范圍與補償標準是密切聯系的，一般來說，補償范圍越廣，補償的標準也就越高。我國現在的土地征收補償范圍很有限，只是對于被征收者的直接損失進行補償，而除此之外的間接損失則未給予補償，這也是造成我國現行補償標準偏低的一個原因。對此，可以借鑒國外發達國家和地區的經驗，將補償范圍擴大化和明晰化，全面考慮失地農民的損失，除了土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費外，還應將殘余土地補償費和相鄰土地補償費納入到補償的范疇當中。這主要是針對在征地過程中出現的邊角土地，可能會導致的土地分割或土地利用效率降低的情況，對失地農民進行的一種補償。我國現在的補償方式主要是貨幣安置，并且大多為一次性補償。補償方式是補償標準的延伸，所以，應該更多采取多元化的補償方式，不能僅僅局限于貨幣補償，從而給農民的生活提供充足的保障。例如，可以探索新的安置方式，對不同年齡階段的采取不同的安置途徑。年輕人的征地補償可以考慮其就業難的問題，加強他們的職業技術能力的培訓，從而提高其就業能力；中老年人則可以偏向購買保險，使失地的老年人能定期領到養老金，減少后顧之憂。

（三）規范征地程序，健全監督機制

首先，要明確集體土地的產權主體，將集體土地的土地所有權明確到組集體，這是因為組集體相對于鄉集體和村集體人數最少，人格化是最強的。其次，應建立健全嚴格的監督機制，將土地的征收審查納入規范的程序，嚴懲個別投機行為，保障被征地農民的權益。第三，改變由政府主導的“單邊程序”，提高農民的參與度。要將政府主導的“單邊程序”轉化為政府與農民共同協商的“雙邊程序”。政府的“單邊程序”不能算作是程序到位，必須逐步完善體制機制，變管理型政府為服務型政府，重視在征地補償程序的設計階段聽取農民的意見。除了保證給予農民知情權、參與權、聽證權，還可以賦予被征地農民一定的上訴權，這是因為征地行為具有一定的強制性，只有聽證政策并不能保證被征地者的所有權益，賦予其上訴權，當不能達成一致的協商時，被征地者有權利直接向法院，尋求司法救濟。（作者單位：四川大學）

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篇7

最近,重慶的戶籍改革涉及到一個重要的經濟學問題:該不該讓農民用土地換城市戶籍?

這個問題其實有理論和實踐兩個層面。理論層面,中國在推進城市化、重新界定農民的身份權利和土地權利的過程中,是否應該使用資產權利交換身份權利這種改革手段?實踐層面,重慶讓農民放棄土地權利換取戶籍的具體制度設計,是否與中國走向自治、法治和民主社會的改革目標背道而馳?

我的看法是,利用身份權利與資產權利的交易來推動經濟和社會轉型是中國改革的一種重要手段,需要繼續深入探索。至于在實踐層面,重慶戶籍改革的制度設計,不排除在未來有可能產生與目標背道而馳的結果,需要繼續予以關注。

以身份換資產

為什么身份權利和資產權利的交易會成為中國經濟和社會轉型的重要改革手段?這既與中國國家權力與法律權力關系的傳統有關,也與當代中國的國家權力結構和這種結構下內生的權力體系本身的特性有關。

歷史上,家國一體的帝制中國,資產權利和身份權利的交易大量發生在公私邊界不明的“差序”主體間。這種交易維系著依附于帝國皇權的等級秩序,同時不斷腐蝕中國社會的公權力和公共精神。發生后,改革前的中國權力體系開始確立。當時,中國自上而下以“單位”為本位而非以個人為本位,統一界定了每個人的身份和資產權利。

這種高度集體化的身份權利與資產權利緊密捆綁在一起,不僅呈現出城鄉隔離、地方有別的疆域化特征,也呈現出與行政隸屬一致的等級化特征。為確保國家對經濟租的集中和全面有效的社會控制,決策者對集體化的身份權利和資產權利間的交易建立了一套規則,來維系這個具有封建特征的集體權利體系。

改革以來,集權的等級分租制被改造成分權的等級分租制。農戶、企業和地方政府對占用的資源獲得了很大的產品交易權和投資權來分享經濟剩余,從而終結了中國的短缺經濟。在這過程中,原來的集體權利很大程度上被非集體化和貨幣化了,同時地方政府(尤其是縣級政府)獲得了轄區內調整身份權利和資產權利交易規則的很大自?？缭降貐^的身份權利和資產權利交易也逐漸成為地方刺激經濟增長的手段。

但是,這些改革并沒有從根本上觸動中國資產權利和身份權利疆域化及等級化的封建特征,尤其是沒有觸動農民的身份權利和土地權利相互捆綁這一基本制度安排。

在堅持這一前提下進行的地區間權利交換,催生了獨特的農民工制度,這種制度允許勞動者自由流動,卻不允許他們疆域化和低下的身份權利隨就業身份和地點而改變。大城市和發達地區的身份權利可用資產來換,但不允許用勞動來換。這種權利的交易安排成為中國嚴重的社會不公正和不平等最主要的制度原因。若不從根本上革除這種剝奪機制,中國的經濟和社會轉型不可能實現。

雙軌制的啟示

現在的挑戰是,如何重新界定農民的身份權利和土地權利?目前對重慶土地換戶籍的批評,使兩種不同思路的分歧凸顯出來。

一種思路是所謂的土地換戶籍,就是國家讓農民放棄農村的土地權利來換取城市居民的身份權利;另一種思路是無條件地賦予進城就業的農民平等的市民身份和福利權利,并通過擴大土地權利的個人交易自由及遷徙自由實現中國社會福利權利的公平和平等。在道義上指責第一種思路無可厚非,但這些指責往往未能給出具有操作性的改革路徑。

這令我想到當年價格雙軌制改革面臨的困境。價格雙軌制是中國自覺利用身份權利與資產權利的交易推動經濟市場化的一大創新。但雙軌制一出臺就遭到強烈批評,指責雙軌制為尋租和腐敗制造了機會。批評者還認為,正確的價格改革策略是全面放開價格?，F在我們都知道,當時全面放開價格根本行不通。但當時的價格雙軌制改革是否就沒錯?有沒有教訓可以指導今天的戶籍改革?

利用身份權利和資產權利的交易來重新界定權利,關鍵問題是如何分配這種特殊交易產生的經濟租。如果對交易產生的經濟租的增量分配不當,會對社會的公平和效率發生不利的激勵效應。

當年價格雙軌制就沒有解決好這個問題。事后看來,當時應把雙軌價格差價收入的很大部分用來支持建設國企職工的社會保障。在政治上,這樣做也有利減少改革的阻力,有利于在公眾的支持下,對進入市場的生產資料建立規范的交易機制。這不僅有利于建設公平的市場秩序,也有利于公權力對差價收入按照社會接受的公平原則進行分配。

現在的問題是,如何用當年雙軌制的教訓指導今天,重新界定農民的身份權利和土地權利?有人認為土地換戶籍不公平,但允許獲得城市戶籍的農民繼續保留原來的土地權利就公平嗎?

一旦允許農民用自己的勞動換取平等的市民身份和福利權利,我們就不能再回避如何重新分配這些農民原來的土地權利這一公共選擇問題。在這個意義上,土地換戶籍并沒有錯。重慶戶籍改革機制設計的錯誤就在于,沒有對這個公共選擇設計出符合正義原則的政治和法律程序。而這本是改革應有之義,當然也是改革的難點所在。

重慶戶籍改革的機制設計回避了這個難點,有可能導致某種不良的社會后果。正因如此,對重慶戶籍改革的善意批評有積極意義。如果對進城農民的土地權利重新分配不當,可能產生嚴重后果:一是城市內部可能更平等,但城鄉間居民福利的不平等繼續維持甚至擴大;二是原來城鄉居民間的不平等被搬進城市,進城農民落入城市貧困的陷阱而無處逃遁;三是無論在城市內部、農村內部還是城鄉間,不平等都繼續惡化。

因此,重新界定農民的身份權利和土地權利這一緊迫的社會轉型任務,正敦促中國圍繞如何處置進城農民的土地權利,建設一種推動社會自治的協商機制。通過這種機制,與土地權利相關的多個主體之間,能在各治理層次就相關改革達成公正協議。

篇8

1.土地流轉是對傳統土地制度的改革和完善。傳統的家庭聯產承包制在實行中出現了一些弊端，比如，其土地使用權內涵模糊，缺乏有效的法律保護；容易造成土地集中所有和農戶承包權之間的矛盾，容易造成土地的細碎化經營等，這些弊端已導致了農業經濟增長效率低，農村現代化步伐明顯減慢，加劇了農村和城鎮之間的差距。由此可見，傳統的家庭聯產承包制已經不能適應社會的發展需求，在現在農業經濟發展中具有阻礙作用。所以，實行土地流轉制度是對舊的土地制度的一種創新和發展。

2.土地流轉可以調整農業生產結構﹑便于規?；洜I﹑提高生產效率。據張玲表明，我國人均耕地只有0.106hm2(等于已廢除的舊計量單位1.59畝)，這個數據只相當于世界人均耕地的44%，這說明我國的耕地面積很少，而且由于我國自然的地勢地貌特點，土地表現出水土流失嚴重，耕地沙化嚴重，耕地問題日益突顯出來。這將更需要我們提高對土地的利用率。然而，傳統的土地制度，可以為農民提供耕地，但是大部分農民缺乏科技知識，不能很好的發揮土地生產力；除此之外，由于利益的驅使，進城打工的人數不斷增長，這樣導致留在農村種地的人是一些弱勢群體，這將大大的降低了土地資源的利用。土地流轉是推動農業走向規?；洜I的一條合理的路徑，它可以促進資源的合理利用和優化配置，能夠產生交易收益效應，即通過土地交易性提高來增加土地投資價值；還可以產生邊際產出拉平效應，即實現土地由邊際產出低向邊際產出高的農戶手中轉移，從而提高資源配置效率;土地流轉也必然促進農業生產走向規?；萍蓟畔⒒彤a業化的道路，從傳統農業粗放式的投入產出方式走向集約型的現代農業生產方式，提高農業生產效率和效益。

3.土地流轉是縮小城鎮之間差距的有效途徑。隨著中國經濟快速發展，農村城鎮化趨勢不斷增強，農村剩余勞動力將向城鎮化轉入，大量土地將閑置，撂荒的現象將更加嚴重，這將進一步影響農業生產效益。因此，合理的土地流轉制度合理的農村土地流轉，不僅實現從傳統農業向現代農業轉變，由個體經濟落后的小規模經營方式向生產合作經濟先進的規?；洜I方式轉變，提高信息和科技含量，降低生產成本，而且能夠實現土地資源的最優化配置，產生交換價值，實現農民增收，從而為進一步縮小城鄉差距奠定基礎。

4.土地流轉可以實現農村勞動力的有效轉移，加快城鎮化。傳統的土地制度是以每戶為單位的小規模生產經營方式，這制約著我國現代農業的發展；同時，隨著城鎮化的發展，傳統制度也將使農民難以擺脫土地的束縛，阻礙農民向城市轉移，不利于城市化的發展。隨著土地流轉制度是實施，大量剩余的農村勞動力可以從土地中“解放”出來，自愿轉入城鎮工作。這樣一方面，可增加由于農民的收入，另一方面，為城鎮化建設和發展提供了持續有效的勞動力?？梢姡恋亓鬓D將成為實現農民增收和城市化的雙贏局面的基礎。

二、土地流轉中可能出現的問題及對策

1.土地流轉缺乏相應的法律保障。土地流轉制度難以有效實施最關鍵的問題是缺乏相應的法律保障。在我國目前還沒有制定統一的農村土地流轉法，并且現有的法律法規比較模糊，沒有明確農村土地流轉中的產權性質，流轉范圍，土地用途等等，這將導致了土地流轉不能夠順利進行。因此，健全土地法律法規制定和相應的管理機制是保障土地流轉順利進行的重要條件。

2.應重視農村土地流轉的供求意愿。曹建華等人對農村土地流轉供求意愿研究得出，目前農戶土地流轉意愿很低,減免農業稅和糧食補貼降低了農戶土地流轉意愿,提高了從事農業生產經營活動的積極性；然而，通過土地流轉租金的提高會增加農戶的土地流轉意愿度。因此，要順利實施農村土地流轉必須要協調好土地的供求關系，以此來提高農民土地流轉的意愿。

3.健全土地流轉后的農民的社會保障。土地流轉后，農民雖然可以有其他收入，但是沒有社會的保障也將不能使農民安心生活。因此，政府部門必須為農民土地流轉做好保障服務，以解決農民的后顧之憂。當前農村土地流轉最關鍵工作就是加強政府投入力度，做到政府公共財政支出向農村社會保障制度傾斜，逐步縮小城鄉差距，實現城鄉社會保障服務的均等化和高效化，尤其是要盡快建立和健全覆蓋全體農民的養老保險制度;對于實現土地流轉后的農民應做好跟蹤服務，確保他們能夠順利在其他領域充分就業，獲得較高的工資收入。

篇9

關鍵字：農村土地流轉；障礙；解決措施

中圖分類號：F321.1文獻標識碼：A

深化農村土地流轉，可以促進土地的經營和生產走向集約化、規模化，也可以更好地維護農民的土地權益，粗您現代農業的發展，進而推進社會主義新農村建設的進程。因此，探究農村土地流轉中存在的障礙及問題，并提出有效的解決途徑，具有重大的現實意義。

一、我國農村土地流轉中的關鍵障礙

（一）觀念和意識薄弱

目前，很多基層干部，對土地流轉這一問題的意識十分薄弱，沒有給予足夠的重視。尤其在一些村級干部的觀念里，認為土地流轉就是種養大戶、農業企業所管轄的事情，與自己沒有多大關系，這從根本上加大了農村土地流轉的障礙。對土地流轉的政策、法規缺乏深入的研究和認知，土地流轉問題矛盾尖銳，監管工作做得很不到位。

另外，在農村，小農經濟的特征與“小富即安”的思想意識還相當嚴重，一些農民對土地流轉政策不理解，也不支持，他們擔心國家對土地的政策不穩定，認為土地一旦流轉，土地承包經營權就會喪失，現在國家的惠農政策不斷完善，再加上農業稅的取消，國家根據農民每年的承包面積，給予相應的糧食補貼，如果現在土地流轉，農民擔心國家的土地政策不穩定，因此，就不肯實行土地流轉政策。

（二）機制不健全

國家對農民的各項社會保障體制尚不健全，土地仍是農民的主要生活依靠和經濟來源，在沒有得到可靠的保障或是其他穩定收入來源的情況下，農民根本不愿意將土地出讓，他們仍需要依靠土地帶來的經濟收入，來解決衣食住行，子女教育以及醫療等問題，如果國家相關機制健全并逐漸完善，就可以有效為農民解除這些后顧之憂。盡管近年來，外出打工的農民比例不斷上升，農民的經濟來源增多了，收入相對增加，但因為這些農民外出打工往往會受到季節性和周期性等因素的影響，種地對于他們來說還是最可靠、最穩定的。因此，存在著就算土地閑置，農民也不愿意將其租賃給別人經營。

（三）農村土地流轉缺乏規范性管理

土地流轉市場機制不完善，流轉程序的設置缺乏規范性，現在存在很多私下流轉、口頭協議等不良狀況，還有的采用轉包出租代耕的方法，這些都是極其不規范的行為。不能通過有效的俄市場機制來管理和規范土地流轉。另外，資源配置嚴重不合理?？陬^協議或是不簽訂規范的協議，這會造成日后嚴重的糾紛，也導致了承包關系的混亂不堪。這些阻礙為解決農村土地流轉帶來了更大的壓力。

（四）規?；恋亓鬓D難推進

農村經營承包是采取將成片的土地分割成小塊給農民，但在土地流轉中，土地都相對集中，需要與每一戶農民協商，這就為規?；恋亓鬓D的推進帶來了很大的麻煩，也增加了土地流轉的經濟成本。國家現在的糧食補貼等會優惠政策，使農民對土地的依賴性更強。綜合多方障礙，有實力的企業也認為參與土地規模經營風險比較大，因此，整個規模化土地流轉的進程很難推進。

二、解決農村土地流轉中問題的措施

（一）增強土地流轉意識

積極、廣泛地宣傳農村土地流轉的政策以及方法，利用電視、廣播、網絡等手段全面普及相關知識和政策，加強農民對土地流轉的正確認識和理解，讓農民從思想上轉變對土地流轉的認識，增強土地流轉意識，才是最根本的，更新農民“小富即安”的思想理念。運用創新方法調動農民的積極性，對那些規模經營的種田大戶，積極進行表彰和獎勵，引導農民主動參與到土地流轉中，讓農民認識到土地流轉是可以為他們帶來更好收益的有效途徑，可以推進農民致富，抓住重點，改變農民對土地流轉的不支持態度。要應多普及農村土地承包法律法規，讓農民和基層干部對農村土地承包法律法規有一定的正確認識，引導農民轉變觀念，增強增強土地流轉意識，才會加快土地規模流轉的進程。

（二）建立健全各項機制

首先，應建立農村土地流轉服務平臺。在各個市、區縣設立土地流轉交易市場和服務中心，任用專職土地流轉信息員，搜集、記錄農民土地流轉的相關資料。運用科技手段，傳播土地流轉信息，做好土地流轉的各項服務工作。

其次，要建立并完善價格評估指導機制。將土地流轉價格建立在一個客觀、公正、合理的標準上，以此為指導，推進土地流轉市場的穩定、健康發展。

第三，建立風險防范機制。進入流轉市場的經營主體必須要符合市場準入制度的標準，對經營主體的資格、資信和經營能力進行審查完善風險保障金制度，將最大努力將土地流轉風險降到最小。

（三）加強農村土地流轉管理力度

對農村土地流轉的管理，有必要出臺一系列相關的實施政策的條例。對規?；恋亓鬓D，雙方必須嚴格按照程序規定和規范標準，簽訂統一的合同，否則，流轉不能生效。對流轉合同要做好全面、準確的登記和鑒證，通過嚴格的程序和規范的手續，才能有效降低流轉雙方的糾紛隱患對各種流轉方式的土地流轉都要做好相關的備案登記，加強管理力度。

結語：針對我國目前農村土地流轉中存在的農民和基層干部土地流轉觀念和意識薄弱、機制不健全、缺乏規范性管理、規?；恋亓鬓D難以推進等障礙，我們必須針對性地采取應對措施，增強土地流轉意識，建立健全各項機制，加強農村土地流轉管理力度等都是有效的解決途徑。

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篇10

作用不大，為什么呢？

因為根本問題沒解決。

目前，中國上至中央政府，下至地方，頻頻出臺針對房地產行業的“救市”舉措，而對于這些舉措帶來的實際意義和作用，究竟有多大？樓市能否在近期回暖？房價在未來的走勢又將如何？等等這一系列問題，成了目前業內關注的焦點。

我的基本觀點是：樓市調控的思路亟需根本改變。十六個字，增加供給、刺激消費、鼓勵投資、繁榮市場。

不是老百姓有錢不買房

現在的市場需求要恢復正?！，F在的問題不是老百姓有錢不買房，而是老百姓的信心沒有了?，F在很簡單，頭腦里考慮兩個問題，第一個問題：美國的金融危機，現在又叫金融海嘯了，會不會引發美國的經濟危機？美國的經濟危機，會不會引發世界的經濟蕭條？接下來，美國的經濟危機，會不會引發中國經濟危機？如果說會引發的話，老百姓要考慮的是留點錢應付危機了，不是買房子的事情。收入增加，崗位穩定，工資增加，才考慮買房子。老百姓買房子，開發商買地。如果說像現在這種情況，對外出口方面，現在企業，倒閉的倒閉，停工的停工，減產的減產，崗位就裁員，在這種情況下，一批中產階層以下的人，他可能考慮的就是要應付金融危機的問題。這是一個，還有一個問題，即使有錢的，也要考慮，如果政府一定要把房價打壓下去，現在房價開始跌了，跌了5％、10％不過癮，如果現在買房后再跌到30％怎么辦，那么什么時候才是底呢。房地產是一種投資品，買漲不買跌的，一旦買了房也不希望再跌，因為家庭財產會“縮水”；而且現在的問題，地方政府“救市”，中央怎么辦？

中央現在也“變”了，也是在考慮了，最高層究竟是怎么想？否則怎么會出現央行跟銀監會的矛盾，央行發文說，房地產貸款要恢復， 讓商業銀行自己去面對風險、認識風險，讓商業銀行自己去分辨客戶是優質還是不優質，給商業銀行很大的自由裁量權。但銀監會又認為不行。央行出來兩條政策，一條是鼓勵老百姓自住需求，第二條是也要鼓勵你改善型需求，第一種是買普通商品房，第二種就不講了，它是改善型需求，但是它不講，因為中央沒講，原來中央是限制投資的，現在中央沒有改變，央行也不好講，但是“開了一條縫”。那么銀監會呢，還是堅持“第二套房”原來的政策，不放松。所以這里面，說明監管部門和領導部門，他的思路也不一樣。沒統一的關鍵是中央沒統一，中央統一了，你下面就沒話說了。所以像現在這種情況，樓市的尷尬局面，是多年來，盲目過度打壓的結果?，F在要拉動內需消費，對老百姓來說，衣食住行中買房子是最大的內需消費，一套房幾十萬、幾百萬甚至更多，既是消費又是投資。

調整政策首先要調整思路

以前對房地產的打壓是有思路的，你的思路沒有改，你如果思路改了，老百姓就有底了，現在叫“不得已而為之”，那就不行，現在中國的情況，經濟搞得不好，要有通貨緊縮的危險。

現在呢應該要調整政策，但首先要調整思路。原來樓市是好好的，即使說有問題出現，不難改，為什么后來房價會那么高，是因為政府把土地地價抬得太高，壓縮供給，緊縮銀根，然后再加稅加息，結果把房價搞上去的，政府給了市場一個錯誤的預期。上海有個不完全的統計，最近10年里房價漲了4倍多，地價漲了15倍，稅收加重的很厲害。我們都知道，土地是個稀缺資源，那么在稀缺的條件下，你放開招拍掛，面對面的競爭，肯定會哄抬地價，結果就會導致“面粉比面包貴”。這是政府的土地政策造成的！所以，現在房價為什么那么高，很大的一部分原因就是現在的緊縮地根、緊縮銀根、放開地價、加息加稅的政策造成的，接下來，你的調控政策也有問題，信貸也有問題。

比如，現在上海的高層小高層造價也就2500左右一個平方，那么怎么會賣到25000－30000一個平方呢？在土地資源稀缺的條件下，你放開招拍掛，而且是在緊縮地根情況下的招拍掛，這個價格放開，就是會哄抬地價。為什么會哄抬地價呢，因為這是地方政府最大的收入，如我們上海一些區一級的政府，財政45％左右都依靠土地出讓收入，江蘇浙江大約30％。另外中央把很多事情都下放到地方，讓你干，但是財政分配的格局沒有改變，搞分稅制時，當時是中央拿70％，地方30％，現在呢中央下放給地方要做的事情加起來有65％的事情，但只有30％的財政收入，地方政府沒法干，那么地方政府只有被逼著尋找第二財政來源，那么就是土地批租了，這里面來錢最快的就是生地毛地出讓了。毛地出讓，地上的房子也沒拆遷，動遷也沒有結束，然后，他30％拿走了，那么70％的成本，開發商最后也是交給政府搞，政府不“閉口”，我動遷花掉多少，你另外再付多少，我不管，然后就拖在那個地方，這個毛病都在這里。我們本來土地制度應該是熟地出讓，熟地按照現在的市場價出讓，如果價格上高的地，那個高出的部分，就應該拿出來，給窮人造廉租房，用于社會保障。但是現在是生地毛地出讓，需要幾年才動遷完呢，這個過程中，各方對土地追加投入產生的超額利潤，按理他應該變成級差地租二，由國家收回的，結果沒有，已經按毛地低價賣給人家了，你不能夠再加上去了，這都是制度缺陷造成的。很多問題不看深是不行的。

現在都在說房價為什么那么高，是投機倒把造成的，但是如果供求平衡了，誰會去搞投機呢，誰會去炒賣呢，是不是？這個供求不平衡才是內因，他現在不從內因著手，辯證唯物主義里講內因才起決定作用的。

新加坡、香港模式不能照搬

有一段時間，拼命要學香港、新加坡，這個可以借鑒，不能照搬。因為國情不同。新加坡是個城邦國家，一個城就是一個國家，人口有限，300多萬就那么多人，解決一戶就是一戶，然后剩下的就越來越少，而且他的人口不能流動的，海外的人不能隨便移民進去。但我們國家不是的，本來解放初期，像上海400萬人口，現在常住人口已經達到1800－2000萬，如果說我們這里房價便宜，又有很多優惠條件，什么經濟適用房啊都有，那上海人口會更多，放都放不下，這個不一樣的。香港也不一樣，原來1997之前，搞的土地批租制，地不是港英政府的，是中國的，97之后是要收回的，所以說他的情況也不一樣，而且他也是一個城市，是一個地區，不是國家。還有一點，他們都是“亞洲四小龍”，國際金融中心和國際航運中心，這就確定了他那個城市的地位，決定了他的政府有錢，所以有能力搞很多“公屋”。

但中國不是的，中國還是發展中國家，處在社會主義初級階段，我們的國力沒到那個程度，而且我們的城市是開放型的城市，不是封閉型的國家，因此，如果城市里邊福利過多的話，那么大家都涌過來了，而且城市與城市不一樣，像上海，本來人口就多了，如果沒有一個經濟門檻的話，那就糟糕了，所以地價房價是一個經濟門檻，上海這個地方就應該是高效率的工作，高素質的人才聚居的地方，他們是高工資，高消費水平，那么肯定是高物價、高房價、高地價。像這樣的中心城市，他是講效率的，另外我們是在打造國際性大都市，上海房價比紐約、倫敦、東京、新加坡、香港都低得多。

以前房價高，怪誰呢，怪投機倒把，怪開發商，怪以前的溫州人炒房，這個都不對的，溫州人炒房，反過來講，炒房就是投機，那么你股市是不是投機啊，期貨是不是投機啊，等等這些，你國家鼓勵這些投機，但買房不可以。其實買房倒很少投機，只有少數人過分利用經濟杠桿，買了房子后轉手倒賣套利，這種人、這種做法，我們本身可以限制他，怎么限制？很簡單，你一個人不可以從幾家銀行同時貸款，同時買幾套房，問題不就解決了嗎？我們上海就是這么做的。你為什么要從政治上面打壓，不從制度上搞好呢，這個不對的。我國修改刑法時已經刪除“投機倒把罪”，在市場經濟條件下，抓住機遇，進行投資，有何不可??？短期長期我自己負責，政府只要把市場搞好就行了。你認為現在炒房的人多了，那你應該想辦法，因為房子供應緊張才會炒房，不緊張，誰會炒房呢？供大于求他會炒房嗎？不會的。政府應該考慮的是擴大有效供給，而我們采取的是銀根地根緊縮，壓縮供給，這個方向錯了。

應該堅持“效率優先”

一系列政策能否真正起到“救市”作用？作用不大，為什么呢？因為根本問題沒解決。比如現在，理論上面是不是承認了住房、商品住房、產權房，既是生活必需的耐用消費品，又是投資品？他不承認投資價值，這是不對的?，F在的所謂“打擊投機，抑制投資，限制消費”提法是不對的。那么，現在經濟要保增長，防止下滑太大，那么現在采取的措施是要改變，而我們上海從來沒這樣提，上海是“抑制投機，規范投資，滿足消費”不是限制消費，怎么能限制消費呢，以前我們學的政治經濟學，一直講社會主義基本經濟規律，要滿足不斷增長的物質文化需求，正常的需求你怎么能限制呢？為了打壓房價就限制需求，錯的啊。人家有條件，我要買大房子，你就抑制人家，不給人家買，利息要加1.1倍，沒道理。政府過多的干預，不是你政府該干的事，這是市場的事情，政府就應該是服務型政府，你做好你的事情，低收入人群的住房保障，有人說要市場解決窮人買不起房的問題，這本身就是錯的。市場經濟只滿足于有支付能力的人群的需求，你有需求，沒有支付能力，不是市場解決的。很多低收入人群，買不起房，怎么解決，很簡單――租房。租房也支付不起怎么辦？就低收入人群，享受政府保障，住廉租屋。這些人買什么房子呢，房子說“買”，就是一種長期性的投資行為，政府不應該鼓勵窮人買房，窮人買房是后患無窮啊，美國這次次貸危機就是因為窮人買房太多啊，沒有首付能力，沒有很多資產，就業崗位不穩定，收入不穩定，那么加上一些信用不太好的，讓他買房，首付5％，甚至于零首付。中國呢，沒有次貸的，這跟中國人的觀念有關系，中國人先存錢后消費。

房價高了，怎么能打壓下去呢，高了嘛說明什么？說明稀缺！稀缺你就要擴大有效供給，市場經濟很簡單，這問題很好解決的，低收入人群的一塊政府做好，高收入人群的讓價格自己調節，中等收入人群以上的你住房基本都有的，那么就是住得好不好問題，要住得好價格就高，有錢就買，沒錢就去賺錢，等有錢了再買。

現在有人說的正常的房價收入比4到6倍，按照最低的6倍標準，我們中國在上海在北京有十幾倍，這是不對的，人家講的是一個國家4到6倍，包括了最偏僻的城鎮，像美國2.8倍，他連阿拉斯加都在里邊了，那么你到紐約的話，就不是2.8倍的問題了，你看那里有多少剛畢業的研究生博士生買得起房啊，人家也是大多40歲以后才考慮買房，前面也都是租房。我們現在是，大家都要買房，否則就是財富分配不公，你們買了房，房子漲價了，貧富差距拉大了。按照這種邏輯，你不要去打工，不要去投資賺錢，否則貧富差距不是拉大了嘛。

我們現在提“效率與公平，更重視公平”，這不對的，中國是資源貧困的地方，我們國家地少人多，這種情況就是應該要堅持“效率優先”，這樣才能把蛋糕做大，這樣你才能把增長的那部分，用來兼顧公平，你現在把公平放在前面，搞得不好又會恢復到過去了“普遍貧窮”，吃大鍋飯了。

現在，應該讓富人安心地投資，他賺錢了，就雇傭工人了，就增加就業，而賺到錢，也要消費，又給你稅收，又給你內需拉動了。中國現在首先要解決勞動就業的問題，那么多農民工進城要提供就業崗位，你看看現在打壓房地產業，經濟又要不靈了，產業鏈又要不行了。首先影響建筑業，3、4千萬農民工，就沒崗位了，這個對社會安定團結是很大的沖擊。接下來影響到建材業，有的鋼廠也要關閉，工人下崗，那么還有化工行業、水泥石子行業也是啊，而這些都是貧困地區的資源，你現在把這些地區的財路斷了，水泥石子都賣不掉了，貧困地區經濟不是更困難了嗎。所以經濟問題是牽一發而動全身的，房地產業更是厲害，他要跟五、六十個部門相連，這樣一打壓，那么連鎖反應就來了，地方財政也沒錢了，因為地賣不出，稅收沒有了，接下來，銀行不行了，就像1994到1997年的情況了，一萬多個億壞賬，最后還是要國家來收拾。所以這種錯誤我們已經犯過了，為什么還要重犯呢！

政府不要把開發商當“對手”

市場心態會逐步好轉。時間一長，麻木了，而且這段時間，估計因為房地產影響很大，中央被迫地也要調整思路，不調整不行的，現在來看，這種思路調整部門一級的還不行，一定要中央最高層的。我不贊成打壓樓市，也不贊成救市，關鍵你要把這個產業，十七大已經承認了房地產業作為國民經濟的重要支柱產業之一，這是我第一個在1990年的書上就提出的。開發商要賺錢的，以盈利為目的，不盈利的那不是企業，那是福利事業，你要正確看待開發商賺錢，好像蜜蜂采蜜一樣，蜜蜂采蜜是為了自己，還要養蜂王蜂后，要傳宗接代，就這個目的，也是自利，但是他在客觀上，他必須要滿足市場需求才能夠得利。市場經濟就是這個，你房子得造好賣得掉才能得利。賣得掉本身就符合市場需求。因此，很簡單，開發商他像蜜蜂采蜜一樣，雖然他獲得了一部分利益，但是他能帶來，像蜜蜂一樣帶來農業大豐收。這樣才能帶來國民經濟的良性循環。開發商的利潤有五個來源，第一資金的無風險利潤，第二摩擦利潤（供不應求強烈摩擦），第三創新利潤，第四創業利潤，第五風險收益。它跟一般的工業品生產是不一樣的。

1990年我在上海房地產開發業發展戰略研究報告中首次明確提出，政府只要加以正確引導，房地產開發商可以成為協助政府建設城市發展經濟的有力助手，不要把他當成“對手”，不然對國家不利，對老百姓也沒好處。

市場回暖的依據，這個很難說。一般的說，經過一個挫折，中央開始在現實面前，要拉動內需，鼓勵消費了。那么現在的部門和地方出來的措施，還是力度有限的，一定要國家統一考慮出臺更有利的措施刺激消費拉動內需，重點是鼓勵民間投資和私人消費，當然，政府也可以按照凱恩斯所說的利用財政資源加大公共產品投資達到拉動內需刺激經濟，然而，中國現在的問題恰恰是公款投資公款消費太大太大，成本高效率低還容易產生腐敗，同時政府花錢多了就要多征稅多發國債加大財政赤字推動通貨膨脹，搞的不好又是老百姓受罪。我主張現在要多鼓勵民間投資，讓有錢人把錢拿出來投資，創造更多的就業崗位，而不要把資本抽調到海外去，為別人去提供就業崗位。

現在是變相的“休克”療法

中國現在情況，制度沒改變，信貸政策沒改變，現在是變相的“休克”療法，比1994年高明了一點，那時是下令不給開發商貸款，已經貸了的要限期收回，結果開發商倒掉很多，那時的開發商是國有為主的，少數是集體合作，民營的沒有。那么現在就不對了，現在是市場經濟啊，三分天下，國有經濟只占三分之一，另外三分之二一個是民營經濟，一個是外資經濟。那么現在的情況打壓的是誰呢，打壓的是民營經濟，國有的因為有政府背景，還是弄得到錢的，外資呢又有國外的金融體系國際資本支撐。所以最后受影響最重的還是民營企業。而民營的打壓下去，房價只會漲的更高，因為壟斷加強了嘛。只有競爭才會使房價穩定啊。

現在有幾點問題要弄明白的，第一不能跟供求規律對著干，第二不能跟價值規律對著干，拼命增加成本，房價怎么低呢？第三就是不能鼓勵壟斷，抑制競爭，比如像限制上市公司融資的錢不能用于買地，那么國際資本市場，也不是這樣的。開發商貸不到錢，土地只能流標。

接下來，如果是消費貸款放開的話，那么只要產品好，通過預售，開發商還可以資金周轉?，F在他又搞兩條，第一條一直想辦法要取消預售，取消期房預售，這樣開發商更糟糕了，本來開發商資金40％是靠預售的，30％靠貸款，還有30％自有資金。第二條就是針對不是普通商品房的，是建改善型住房，針對有錢人住房的，你的門檻又高了，貸款利息是1.1倍，那么就把那些人的需求給壓縮了。

任何一個產業，如果你承認它是一個重要的支柱產業，都需要金融資本在里面流動的，像血液循環啊。你把他斷血了，不行的。

現在倒閉的企業也很多了，還有另外一種形式，并購。賣項目賣股權的很多，項目轉讓的掛牌的很多。

浙江因為他民間資本運作的多，但是以后也可能問題更大。民間資本量充足的，但利率高得嚇人，借了高利貸，可能死得晚一點。小公司根本沒法跟基金掛鉤的，那么只能民間融資，25％以上的利率，如果是擔保公司36％一年，如果是典當行48％，如果浙江的地下錢莊，那就80％到90％一年。這樣搞的結果就是把房地產正常的資金的血液循環攪亂了，而且觀念上完全是錯誤的，既然是支柱產業，流動資金的貸款很正常，現在這塊不能放，那么購地貸款又不能放，那么你不是逼著開發商借高利貸嘛！如果你銀行資金緊張還可以說，你現在是流動性過剩啊，你還貸款貸不出去，商業銀行跟央行考慮的完全是兩回事，商業銀行我正常的貸款要貸出去，我才能賺到利差，我企業才有經濟效益，但央行是從官方考慮的，不讓你放貸款，逼著房價跌下來，但這樣不對的。你把房地產逼死了，房價大拍賣，跌的一塌糊涂，跌了30％-50％以后，一大批開發商從此退出房地產行業，那么下一輪誰來造房子啊？

政府投資拉動也要付代價

現在呢中央經濟工作會議要開了，我想有一個大的拉動內需的政策，投資這一塊，中央現在可能從政府角度，最方便的就是財政投資、公共產品投資，修建鐵路公路機場啊，大搞基本建設。那么我擔心的是什么呢，這個沒錯，凱恩斯主義，在經濟不景氣的情況下，通過政府的投資拉動來刺激消費，擴大內需，度過難關，可以的。但是呢這也是要付代價的，因為這就意味著政府的財政必須增加收入，那么就要加稅，我們現在稅收很重啊，稅拿不到的話他就要發國債，這樣的話財政赤字要增加，財政赤字過高的話，就很危險了，政府的金融風險更大，這是一；第二個，政府投資加大，在我們看來，由政府投資，他由于體制的原因，可能會導致腐敗。私人產品不好，消費者可以投訴，但公共產品沒人管。我們現在問題就是公款投資公款消費過度。所謂基本建設規模偏大，固定資產投資規模過大，房地產開發規模過大。一方面投資過大，規模過大你應該是供給增加，房價應該下來，結果房價反而上去，什么原因呢？你是體制性弊病，無效供給過大與有效供給不足同時并存。這是公款投資的主要問題。

現在看浙江，還有江蘇，許多城市新上的商業地產開發規模早就超過實際需求了，到處造商城。每一平米商業面積需要多少營業額才能保證正常運轉，而這個營業額需要多少人的消費才能達到，還有利潤的高低，這些都要考慮的。

那么開發商資金這一塊，希望2009年對房地產業資金供給的渠道要放開，信貸這一塊按照支柱產業的正常需求要滿足，不夠部分上市，發公司債都可以。當然我們還希望能成立民間私人的房產信托投資基金。公募之外，我們還要私募，私募30萬50萬都可以，就是共同基金，然后呢讓我們老百姓的錢，不都去存銀行，相當一部分有力量的去投資基金，然后基金分紅，基金的管理也要改掉過去的管理，過去是限定收益率達到6％就可以回購了，不對，真正按照基金的做法，就是基金的管理者只能拿管理費，其他的盈利絕大多數要分給人家，這樣呢就可以達到十七大說的增加居民的財產性收入。你看現在我們銀行的投資產品都是達到6％達到5％我就回購了，以后增加到15％的話，我拿你的錢做基金，最后增加的收益都讓銀行拿走了，這是不對的。

房價變動受多種要素影響

房價方面，現在我估計調整也就上下5％－10%左右，不會超過10％。有人說上海跌了30％，那是不正確的，9月底我們還比去年同期漲了3.5％。漲幅結構呢不一樣，地塊品種結構分布不一樣，有漲有跌，供不應求的地方漲，供過于求的地方要跌。質量好的要漲，質量差的要跌。相互抵消的結果只能在5％－10%的上下浮動。有漲有跌，跌得最多的也不過10%左右，這不是講個案。一個地塊，一個區域，整個一個城市也就5-10％的幅度。不會下降30%。因為什么？第一土地有價格，從城市發展來看，明年的土地供給更緊張，土地價格不可能大跌的，而現在的流標是制度的缺陷，現在的低價成交、流標是正?，F象，因為現在沒資金拿了，知道這塊地便宜但沒錢拿，簽字以后要付30%，3個月付清，現在沒有那么多現金，同時限外，我們有個項目老外中標了，跟內資公司合作的，內資公司去拍，中標了，外匯打到賬上，外匯管理局不讓你結匯，不讓你轉成人民幣，沒辦法結果退地。所以現在是，供給扭曲了，需求也扭曲了，而實際上你可以看到，因為價格是對稀缺性的反映。現在我們看上海，正常年份，我們住房在2000－2500萬方的成交量，而可供量在2500－3000萬方之間，因為供給要略大于需求，要造成有限過剩，才能供消費者挑選，有利于企業競爭，有利用于穩定房價。如果供給與需求相等，那樣不行，價格不可能降下去，還要上去，因為總有一部分無效供給，要去掉無效供給，所以要略大于20-30%，這是很正常的，那么城市越大，這個份額越大，因為可能郊外的土地沒有成熟，房子造好了，但是沒有人去，市區內的不夠，房價還是會上去。

漲跌互現，有漲有跌?，F在上海也是這樣。有跌的例如三林地區，那里經濟適用房和動遷房很多，大量的低收入人群聚集，土地供給過量，房價怎么可能會漲，以后那里還可能會形成新的貧民窟，有那么多人愿意去嗎？

我們的政策還沒有搞清楚，究竟是要讓窮人還是富人誰去住郊區？發達國家都是富人住在郊區，把公寓房騰出來，給下一個層次的，市區留給低收入者，增加就業機會，富人到郊區去空氣好、有別墅，且有車方便。中國現在是把窮人趕到郊區。這是不對的，第一，遠離市區，就業機會少；第二，路遠，交通成本大，時間耗得多；第三，窮人舉債買房會擠掉正常必要的消費，降低生活質量，心態會更不健康；第四，大量的低收入人群聚集，會形成社會問題。這些地區的房價是很難抗跌的。

當然現在上海也有漲的地方，比如軌道交通新造的地區，像上海七寶地區，顧村這些地方，前兩年5000多，現在好的賣到9000多，也在漲。

所以，可能有個別樓盤發展上由于資金周轉不過來，被迫拿出來低價賣掉，解決企業生存問題，但這是個別案例，不是全面的情況。全面的情況，現在還能忍受，所以不會出現大幅度降價。

像北京這樣的一線城市房價就是高，這與城市的地位有關。廣西北海2000多，成都、重慶比較低。

上海有些人買兩套房，一套自己住，一套出租，租金還貸款，等著升值，升值到一定程度拋掉，把貸款還掉，白賺一套房，它就成為投資品了，不光是消費品。當住房由福利品轉化為商品供自己消費的時候，房價變動的第一個階段，一般由成本和供求關系來調節，從自己使用的角度來考慮；第二階段，當商品住房成為家庭的金融資產的時候，要從資產定價的角度考慮，更多的受市場預期的影響，形成投資品價格；第三階段，當經濟趨向全球化的時候，尤其像上海北京這樣的一線城市，房價變動會受國際國內要素價格變動的更大影響，一線房市就與國際市場其他要素價格變動有關，利率、匯率、稅率、油價、股價“五價”聯動，對房價走向影響越來越大。一般股市好了，樓市也好了，油價高了，樓市下去了，利率高了，也要影響房價，這些基礎理論很重要的。學經濟的和學理工的不同，屬于開放性思維，一加一可以大于二，也可以小于零，不懂市場經濟城市經濟和房地產經濟問題就看不透。

研究房地產業四個基本觀點

市場經濟條件下研究房地產業要有四個基本觀點：

第一個觀點：市場經濟觀點。

市場經濟中供求有矛盾是正常的，要么供過于求，要么供不應求，不要絕對的靜止地看，有時看看，現在啊供大于求，商品房積壓的不得了，空置房不得了，最后呢，很快就供不應求了。短期看不出問題來，要一段時間才能看的清楚，上海原本2500-3000萬平米新房可供量，現在只有五六百萬、六七百萬，大多還在外環線外。現在消費壓掉了，信心打掉了，如果信心恢復，基本面一好轉，中心城區還要供不應求，而且比過去更嚴重！

現在我們說正確的政策有四句話：一是，擴大有效供求?，F在所謂商品房積壓的地方，大多為無效供給，交通沒有搞好的地方，我們現在的新區、開發區造了多少房子??？一個新區的形成要5-10年以上，交通、就業都沒有，人去干什么？那么統計的就是商品房空置的。所以開始決策的時候就有毛病。二是，疏導過度需求。窮人也要買房子，這是過度的需求，美國出問題就是窮人買房，要使窮人買得起房，零首付，5%的首付，然后浮動利率，開始低利率，越還越高，結果成了高利貸，次貸就是對不具備正常購房條件的人發放高利貸。我們現在鼓勵窮人買房是不對的，應該把租賃市場搞上去，租購并舉，鼓勵百姓自住其力，不要依賴政府，然后社會保障用房要排隊。中國的國力，沒有那么多的財力提供那么多的“公屋”。三是，降低成本費用。政府出臺的政策應該減稅、減息、減費。減少流通環節的費用。四是，壓縮利潤空間。鼓勵競爭，反對壟斷。企業要競爭，在供求平衡的條件下，利潤空間他會自我壓縮的。政府也要壓縮利潤（如土地出讓方面），讓利于民。

第二個觀點：發展階段觀點。

我們現在還處在社會主義初級階段，沒有力量像新加坡那樣大搞“公屋”，我們還是要多搞“廉租屋”。過去搞的安居房，動機雖好，效果很差，所以我不贊成大搞“只賣不租”的經濟適用房，但是可以搞經濟適用租房和少量雙限房，以解決“夾心層”的買房和租房問題。

第三個觀點：中國特色觀點。

不能照搬國外的模式，一定要注意中國特色的情況。不要一刀切。房地產本身屬于部門經濟，不是宏觀經濟，應該以地方政府的調控為主?，F在中國首先要解決廣大人民的就業問題。我們跟別的國家不一樣，像瑞典，人家是享受型的。中國人多地少，資源緊張，我們要根據自己的情況，找一條合適的道路，不能照搬西方的經驗。

第四個觀點：統籌兼顧的觀點

對房地產做出重大決策，一定要考慮“統籌兼顧，綜合平衡”。千萬不能“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。這是因為我們房地產產業的特殊性。這不僅僅牽扯到政府、開發商與群眾的利益分配問題，還牽扯到就業、財政稅收、城市發展、投資環境等等各個方面。如果你打壓房地產就會造成建筑業衰退，建材業衰退，各種相關行業衰退。五十幾個工業部門就失去很大一塊市場。這樣的結果，地方政府沒有錢了，那么社會保障從何談起，我們一定要考慮統籌兼顧，綜合平衡。

而市場經濟里的泡沫問題，供求摩擦產生泡沫很正常。因為市場經濟不可能供求絕對平衡，它是動態中謀求平衡。那么所謂泡沫，房價高，無非就是供給不能滿足需求，價格上去，這符合價值規律的嘛。吸引要素涌入，供給擴大，供求恢復平衡，泡沫就會自行消退。

市場經濟只解決有支付能力的住房問題，沒有支付能力的，他的生活上必需的，要由社會保障來解決。

經濟泡沫跟泡沫經濟是兩回事，前者是正常情況，在我國目前的條件下經濟泡沫不會轉變成泡沫經濟。美國經濟危機它最先出問題是金融系統，給那些不具備還款能力的人貸款。而且美國的住房基本飽和了，城市化已經完成了，我們國家還遠遠沒有，才達到45％，現在目標是60％。