土地使用權法范文

導語：如何才能寫好一篇土地使用權法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、土地使用權的法律特征

土地使用權從法律層面釋義，是指土地使用者在法律允許范圍內對土地享有占有、使用、收益與處分的權利，即依法取得利用土地的權限。使用土地的單位或個人，按法定程序辦理土地使用權的申請、登記、發證等手續后，享有法定的使用權利。使用人的權利因根據法律或合同規定產生，必須在法律或合同規定的范圍內行使該權利。土地使用權的法律權能如下：（一）土地使用權的占有權能。包括土地使用權的劃撥、出讓、繼承。（二）土地使用權的使用權能。包括土地使用權的轉讓、出租、企業的土地使用權能。（三）土地使用權的收益權能。包括土地上的孳息、土地使用權出讓金、租金。（四）土地使用權的處分權能。使用權的處分權能有別于所有權之處分權能，其范圍包括在出讓、轉讓合同有效期限內所為之土地使用權的設定抵押權、設定質權、設定典權、土地使用權的抵押證券化、土地使用權的信托制度、土地使用權的空間利用。土地使用權派生于土地所有權，具有物權特性。土地使用權具有如下的法律特征：

1.土地使用權是一種民事權利。使用權人依法對國有土地享有的占有、使用和收益，并排斥他人干涉的權利。這種權利內容具有特定性，土地使用可分為一般使用和特定使用。一般使用是指人們共有的權利，只要沒有明文禁止，并且不損害土地使用權人利益，任何人有權使用該土地。例如，使用公路、道路作為通行之用。土地除一般使用外，還有因一定目的而使用，例如建設用地和生產用地必須依法辦理法定手續，取得該項權利后才能使用。故筆者認為，土地使用權可以分為因租賃關系取得，或以借貸合同方式取得；又土地使用權依據法律規定經登記程序取得者，產生對抗第三人之效力，屬物權性質的使用權，其內容應當包含占有、使用、收益處分權能，所有人與使用人間的法律關系受物權法調整。故依其取得權利之態樣可知使用權為一種民事權利。

2.土地使用權具有物權特性。物權是指直接支配某特定物而享受其利益的權利，土地使用人依法取得使用權能，享有使用所創造的利益，所以土地使用權本質上符合物權特性。土地使用權的價值需設定在他人所有權之上而實現，屬于民法中他物權性質；又使用人取得該項權能的目的乃為體現土地的使用、收益內容，此為用益物權性質。故合法取得的國有土地占有、使用、收益權能，并受法律保護，任何單位或個人不得妨礙或侵犯，此乃具有排他性。（注：佟柔主編：《中國民法》，法律出版社1990年11月版，第271頁。）

3.土地使用權人是特定的主體。依據國有土地的分類分別規定不同使用者，如城市建設用地的土地使用權主體為國家機關、企業法人（包括全民所有制與集體所有制法人、中外合資企業、合作企業及外資企業法人）、事業單位等經過批準的使用者。

4.土地使用權具有衍生性。所謂土地使用權的衍生性，是指使用權能來自他人所有權的分割。即指所有權人在不喪失所有，將所有權的一部分權能暫時或長久地讓渡與他人。衍生性又稱為從屬性，意指土地使用權的發生需要所有權人釋出土地使用權的意思，依照法律規定的程序，對特定相對人授予土地使用權的單方行為或者契約行為。例如，土地的有償出讓，土地使用權的從屬性乃表現在使用權人負有一定的義務。例如，合理利用土地的義務，不得任意改變土地用途的義務。

5.土地使用權雖為衍生權利但應具有長期穩定性質。土地使用人基于一定利益使用土地時應有永續經營的計劃，因土地使用權源自土地所有權，要求使用人合理化管理利用國土，法律應設定一個相當長期的、穩定的土地使用期限，如果使用期不長，使用權不穩定，使用者必然產生投機行為，不利于土地使用的客觀要求。其次，法律規定土地使用權長期穩定，外商或企業對土地進行長久生產資料或工業設施投資的意愿較高，以利國家經濟發展。土地使用權期限太短容易產生下列缺點：（注：王衛國著：《中國土地權利研究》，第146頁；樓建波：《房地產開發與交易中若干問題的法律探討》，載魏振瀛、王貴國主編：《市場經濟與法律》，北京大學出版社1995年版，第146—150頁；趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社，第97—98頁。）（1）造成土地投資者利潤報酬低，影響土地使用權出讓價格和建筑物的市場交易價格；（2）土地使用年限若短于建筑物存在年限，造成建筑物所有人的產權喪失依附，土地所有人無償取得他人建筑物所有權，有違公平原則；（3）容易抑制用地人的投資積極性，不符合保護建筑物所有權以鼓勵建設投資的立法本意。

二、由土地使用權與其他物權的關系分析大陸土地使用權的法律性質

然而究竟何為土地使用權？是一種債權或物權？這些問題在過去以國家單一所有權形成的財產法領域中，法學界對“物權”概念避而不談，1986年《民法通則》第5章以“財產所有權和財產所有權有關的財產權”為名，仍未用“物權”一詞，造成物權的法律關系無法可依。如依據傳統物權法概念，土地乃是受物權法規范的重要對象之一，《民法通則》第80條規定，“國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法由集體所有制單位使用，國家保護他的使用、收益的權利；使用單位有管理、保護、合理利用的義務。土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。”從條文內容分析，除提到承認土地所有權外，很難確定“土地使用”是否為一種權利？基于這種法無明文的狀況，又其他國家的物權法沒有土地使用權的概念可為引鑒，大陸《物權法》尚未頒布之前，欲闡明土地使用的權能與相關法律關系時，學者考慮因土地使用權為具有中國大陸特色，為求結合各地實踐，應從不同學科領域研究分析土地使用權的內涵。民法學者借鑒與土地有關的立法，如《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等部門法加以界定；亦有學者借鑒傳統物權法立法原則與物權體系理論闡述土地使用權法律性質；而土地經濟學者則以土地管理、利用與地租關系討論其目的與作用。學者有論《土地使用權》為地上權、自主物權、特殊的用益物權等觀點，筆者將土地使用權與傳統物權法中性質相近的地上權觀念做一比較法方式的論證。

（一）土地使用權的土地法律關系

討論土地使用權法律性質的同時，我們應該明了土地法律關系的內涵，因為土地使用權的法律規范是土地使用關系產生的前提。所謂土地法律關系是一種特殊類型的、具體的、由土地法律規范調整而具有權利義務內容的社會關系。土地公有制下，人們在土地法律關系的活動范圍比較窄，不可能如其他民事法律關系、經濟法律關系，有較大的個人意志自由，不能任意與他人形成一定的法律關系，只能在土地法律規范允許范圍內，按照自己的意志與他人結成某種土地法律關系，這種個人意志的屬

性是從屬于法律的屬性，如土地使用的法律關系受土地公有制、土地資源的有限性和后備資源不足等客觀狀況所制約，這是它不同于一般法律關系之處。土地法律關系的發生、變更和消滅都受國家控制的法律特征，（注：林增杰、沈守愚主編《土地法學》，第42—44頁。）土地使用權立法目的應該實現國家統一管理全國土地的職能，以實現維護社會主義土地公有制，達到保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地的目的。從土地法律關系的特征分析，配合現階段相關的《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》與《城市房地產管理法》等規定，應可明確土地使用權為土地法律關系一環，為特殊的土地物權類型，受物權法調整。

（二）從土地使用權與地上權的關系論其法律定位

土地使用權是指國家、公民或法人依法對國有土地占有、使用、收益與處分，并排斥他人干涉的權利。地上權概念來自羅馬法，公有土地不能出賣，國家和政府將其出租給市民建筑房屋，以獲得經濟利益。故地上權指支付地租，利用他人的土地建筑房屋而使用的權利。兩者對于利用他人土地的形式極為相似，有人認為土地使用權就是傳統物權法上的地上權；有人認為土地使用權與地上權存在相當大的差異，不能認為土地使用權就是地上權；亦有學者認為土地使用權的范圍較地上權廣泛，地上權不能涵蓋大陸土地使用權的法律特征。我們試圖先分析地上權的內涵，歸納學者之間的意見，再提出結論。

羅馬法將地上權視為他物權，地上權有如下幾項特征：（1）地上權為使用他人土地的一種用益物權。（注：史尚寬著：《物權法論》第172頁。錢明星著：《物權法原理》第294頁。謝在全著：《民法物權論》第422頁。）因設定地上權，土地所有人所有權即受限制，所以又稱定限物權。地上權，究為使用他人土地為目的的權利？抑為欲在他人土地上有建筑物所有權而設的權利？歐洲各國視土地上定著物為土地的構成部分，地上權為“地上物屬于土地原則”例外。認為地上權的性質乃著重在地上定著物所有權，地上權為在他人土地上有附著物所有權而使用他人土地，是一種間接權利。（注：黃右昌著：《民法詮解》（物權編上冊）第231頁。反之，日本民法以其建物與基地乃是個別獨立的不動產，建筑物并不是土地之構成部分，不為土地使用權所吸收，建筑物以外的工作物或竹木，若依有權限人之行為使附合于土地上時，亦不為土地使用權所吸收，其所有權仍屬該有權限人所有。）地上權不因工作物或竹木滅失而消滅，且地上權范圍不以建筑物或其他工作物等所占用土地為限，亦即周圍附屬地如房屋的庭院或空地等，如在設定范圍內，亦存在地上權。（注：參考臺灣48年臺上字28號判例。）（2）地上權以有建筑物或其他工作物為目的的權利。地上權的使用人基于何種目的使用他人土地，各國立法例并不一致。羅馬法在土地私有制下，為保護房屋建筑物所有人權利為目的創設地上權制度，故地上權乃為有建筑物為目的而設定。（3）地上權人對其建筑物或其他工作物享有使用、收益、處分的權利。地上權人享有的權利包括使用收益權、相鄰權、部分處分權，（注：錢明星先生著：《物權法原理》，第301—303頁。謝在全著：《民法物權論（上冊）》第439—445頁。）其詳細內容分述如下：①使用收益權。地上權人最重要的權利就是使用土地，使用權的范圍由當事人以法律行為設定，使用人必須依其約定在登記的范圍內利用之，例如土地使用合同約定地上權人使用權范圍及于土地之上下空間，但是當事人可以約定其地上權以地下、地表或空中的一定范圍為限的利用。（注：臺灣學者通說，認為所謂“使用”應從廣義解釋，包含收益之權利。地上權人自己不使用土地而將土地轉租他人收取租金，若當事人間無反對約定或無將該項限制登記在案，這種租金收入仍為地上權人的使用權限。參考臺灣最高法院判例32年上字第124號判決。）②相鄰權。相鄰權系指不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發生的權利義務關系。（注：王利明、郭明瑞、方流芳合著：《民法新論（下）》，第123頁的定義。）法律所規定相鄰關系旨在調和土地使用人之間的權利義務關系，故地上權人應遵守該權利行使。依據《民法通則》規定相鄰關系種類主要有：（a）因土地、山嶺、森林、草原等自然資源的使用或所有而產生的相鄰關系。（b）因宅基地使用而產生的相鄰關系。（c）因用水、排水產生的相鄰關系。（d）因排污水產生的相鄰關系。（e）因通風、采光而產生的相鄰關系。（f）因修建筑物發生的相鄰關系。（注：孫憲忠著：《國有土地使用權財產法論》第160—161頁。佟柔主編：《中國民法》，第294—297頁。劉心穩主編《中國民法學研究述評》，中國政法大學出版社1996年12月版，第447頁。）臺灣民法第774條至795條規定所有權的相鄰關系，適用的對象限于所有人之間、地上權人之間、永佃權人之間、典權人之間以及該物權人與其土地所有人之間。包括鄰地損害防免相鄰關系（經營土地上工業者預防損害發生、氣響侵入的禁止、地基建筑產生的損害預防、工作物的危險預防）、用水排水的相鄰關系、鄰地使用的相鄰關系（管線安設、鄰地通行）、越界建筑的相鄰關系。③權利處分權。地上權為獨立財產權，原則上地上權人能自由處分其權利。依據《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》規定，地上權人在法定限制內，對于劃撥的土地使用權可以行使轉讓、抵押、出租權利。參考臺灣民法第838條規定“地上權人，得將其權利讓與他人，但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限?！雹苋〉玫厣衔锏慕洕a償權。地上權人在土地上建造的建筑物、附著物或其他工作物，其所有權依法應歸地上權人所有。⑤拋棄權。地上權人在法定允許條件下得本于財產權自由處分原則，享有拋棄權。但無償地上權與有支付地租的地上權，不得任意拋棄（參考臺灣民法第834與835條規定）。然拋棄權行使所產生地上物歸屬問題，如何解決，目前尚無明文規定，參考臺灣地區實務上《非公用土地設定地上權處理要點》規定，地上權存續期間50年屆滿后，地上物無償移轉為公有。這項規定產生一些社會問題，（注：鄭明安著：《國有土地使用權制度之研究》，第82頁。）所有權人在地上權屆滿前幾年，不愿意維護或整修，屆時政府收回的恐怕只是無剩余價值的地上物，尤其地上物是位于市區精華地段的住宅，很可能最后幾年地上權人不愿維護地上物，可能會采取以便宜價錢將房屋賣給低收入戶，原本等待政府救助的低收入戶們，在面臨無家可歸的情況下，政府如何采取強制措施將建物收回恐怕也是難題，對于這些衍生的社會問題都是未能妥善研擬其他配套措施所致。（4）地上權通常定期支付地租，然不以支付地租為必要，地租不是地上權的成立要件。因地上權的設定可以有償也可以無償，故支付地租與否不是成立地上權的要件。

（三）論地上權與土地使用權關系

地上權指在他人土地上有建筑物或其他工作物或竹木為目的，而使用其土地的權利。土地使用權指國有土地依法無償劃撥或有償出讓、轉讓給非所有人使用，使用人以有建筑物、附著物或工作物為目的，使用他人土地的一種財產權，這種權利基于所有權與使用權分離原則所生，與傳統地上權由所有權衍生出來的權利不同。《民法通則》中沒有使用“地上權”，也無明確規定“土地使用權”在法律上地位為何，造成《民法通則》與《城市房地產管理法》規定的“土地使用權”與《城鎮個人建造住宅管理法》的“宅基地使用權”概念混淆不清。土地使用權在各國的物權法中未列為物權種類，一般將認為“土地使用”是土地所有權部分權能的名詞表徵，從實踐情況上，出現不易區分是所有權能的“使用權能”，還是作為用益物權的“使用權”。（注：史浩明撰：《用益物權制度研究》，《江蘇社會科學》，1996年第6期，第14—17頁。）學者從使用權內涵、司法實踐與通說見解等不同角度，討論土地使用這個抽象概念的法律地位與性質，并厘清與地上權的關系。學者認為用“土地使用權”乃因其已經沿用多時，其實該稱呼不具嚴謹性、一般性與科學性。故從學者們提出有關土地使用權性質的文章，有多種不同的觀點，也影響日后制訂大陸物權法制度的論證。有的認為土地使用的權利應稱為“房地產物權”，主張產權的內涵已經擴展至所有權范圍與財產他物權，指法律賦予人們對財產依法直接管理、支配并享受其利益，排斥他人干涉的權利，包括所有權以及從所有權中分離出來的相對獨立地役權、地上權（包括房地產使用權、房地產開發經營權）、抵押權、典權、留置權、質權等他物權。（注：林增杰、張紅合撰：《中國房地產產權制度》，《房地產論文集》，中國人民大學出版社1995年6月版，第131—139頁。金儉撰：《試論建立與完善我國房地產物權制度》，《南京社會科學》1996年第2期，第21頁。）有學者主張以用益物權包括“土地使用”概念，以傳統民法“地上權”為架構，限縮使用權的內容為國有土地使用權、宅基地使用權、農村土地使用權。（注：屈茂輝撰：《地上權若干理論問題研究》，《湖南師范大學社會科學學報》，1995年月，第15頁。張雙根、張學哲合撰：《論我國土地物權制度》，《中國土地科學》第11卷第3期，1997年5月，第8頁。王蘭萍撰：《論我國土地使用權與用益物權》，《山東師大學報》，1997年2月，第29頁。）有學者認為法律規定沒有明確地上權這種物權形式，然其內容承認地上權制度存在，但名稱上不需拘泥用地上權。（注：王美娟、楊幼敏合撰《土地使用權出讓、轉讓的法律性質和改革》。郭明瑞撰：《論土地使用權的幾個法律問題》，《中國民法經濟法理論問題研究》，法律出版社1991年3月版。）有學者主張土地使用的概念就是地上權，認為土地使用權一般意義上是指法人、公民在國家、集體的土地上營造建筑物或種植林木，并取得該地上物所有權，土地所有權仍歸國家或集體所有，確認所有人與使用人間的權利義務關系，也就是地上權的法律特征，應將地上權制度做為一種物權在民法中做系統的規定。（注：錢明星著：《物權法原理》，第293—295頁。楊立新、尹艷合撰：《我國他物權制度的重新構造》，《中國社會科學》1995年第3期，第87頁。）筆者僅將幾種代表性的看法分述如后作為參考。

1.土地使用權與地上權存在重大差異，主張以地上權涵蓋之。（注：此說者有，史浩明撰：《我國民法物權制度的完善立法》、《關于建立我國物權法物權體系的思考》，《青海社會科學》1994年第1期?！队靡嫖餀嘀贫妊芯俊?，《江蘇社會科學》。崔建遠著：《我國物權法應選取的結構原則》，《法制與社會發展》（長春），1995年第3期。房紹坤、丁海湖、張洪偉合撰：《用益物權三論》，《中國法學》1996年第2期。）從《民法通則》與眾多的行政法規中并未明確地上權制度，但不容諱言，土地使用權與地上權有某些相近之處。然而大陸土地使用權因具有特定的社會意義和歷史條件，所以立法上不宜以地上權取代土地使用權的概念，二者之間存在一些差異，例如，兩者建立的基礎不同。地上權乃在土地私有制下發展出來使用他人土地之權，而土地使用權乃建立在國有土地上設立使用權能。又如地上權的目的與土地使用權不同。前者依據“地上物屬土地所有人”原則，地上權乃以在他人土地上有建筑物、其他工作物或竹木為目的，未明文設定范圍。土地使用權目前僅限于城鎮國有土地使用權有償出讓、轉讓，使用人用于對土地開發、利用與經營，其范圍較地上權小。二者設定權利的社會作用不同。在大陸法系地上權設定乃為使用他人土地為目的，不具有實現土地民事流轉功能。土地使用權乃是土地使用制度由無償轉向有償使用改革的結果，為土地市場的對象可以產生流轉功能。（注：王衛國著：《中國土地權利研究》，第150—151頁。）地上權人可以于無約定或無法律禁止情形自由拋棄或撤銷地上權。土地使用權人必須依照合同約定或法律規定使用土地，若土地使用人無故不經營土地，國家主管機關可給予一定處罰直到無償收回為止。故法律規定的宅基地使用權、國有土地使用權、中外合資企業場地使用權，在性質上都屬于地上權的內容。筆者認為此說容易使人誤認地上權乃有別于長久使用的土地使用權內容，而且地上權的發生是從土地私有的社會體制中發展出的，然大陸土地使用權乃為解決土地公有制下合理利用國家土地的用地構想，是否可以地上權取代土地使用權殊值斟酌。

2.土地使用權與地上權范圍重疊，不宜另行規定地上權制度。（注：王利明著：《民商法理論與實踐》，《物權法中的重大疑難問題探討》，吉林人民出版社，1996年12月版，第368—370頁。陳小君撰：《論傳統民法中的用益物權及其現實意義》，《中南政法學院學報》，1995年第4期。）學者認為，土地使用權保護的客體較地上權廣，地上權限于土地本身，土地使用權包括草原、森林等自然資源的使用權利。另一方面根據《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》規定的土地使用權與地上權比較。使用人有權開發、利用城市土地，土地使用權也能依法在使用年限內轉讓、抵押、出租或用于其他經濟效益。地上權人使用他人的土地，依法也可以抵押、出租，故其內容與土地使用權極為相似，若在法律上另行規定地上權，容易造成重復。筆者認為，本說的結論乃保留歷史沿革，以土地使用權做為一個財產權，為獨立的物權性質的民事權利內容，立法上應可采納。

3.主張以用益物權（限制物權或他物權）為名，將地上權與土地使用權分別列為物權種類。（注：陳華彬撰：《我國民法物權立法的基本體系》，《河北法學》1991年第6期。劉士國主編：《中國民法要論》，遼寧大學出版社，1992年版，第298頁。）筆者認為發揮土地使用權的作用乃必須承認具有用益性質，然地上權與土地使用權有部分重疊的內涵，若同時并列為物權種類，容易產生適用的爭議，造成大陸物權種類過于龐雜。

4.主張土地使用權乃大陸物權種類特色，沒有必要與地上權比較。（注：王衛國著：《中國土地權利研究》第150—151頁。）學者認為土地使用權是大陸土地權利體系中基本的組成要件，擔負著重要的職能，是地上權不能比擬的。土地使用權制度的形成乃在特定歷史條件下成就的，是社會主義土地制度發展和改革的產物，雖然某些方面土地使用權與地上權有類似之處，但不表示其本質一致，也非引進地上權制度才改造成的土地使用制度，故沒有必要參照地上權制度。筆者認為大陸土地使用權系為獨創，在方法上應該運用不同法律體系功能比較的架構。本說提出一個新的思考空間，亦即不局限在大陸法系的物權架構。

從上述學者專家從法律規范面、社會實踐情形、各種物權的屬性比較、土地使用權的社會意義等多方面分析討論，土地使用權的性質與大陸法系地上權性質相似，筆者認為強調土地使用交換的經濟價值，確定土地使用權具有用益物權性質的觀點是恰當，然立法上應采行普遍被民眾接受的土地使用權為宜，并可廣泛的設定其權利內容。

（四）臺灣土地使用權概念

臺灣物權法認為物權者乃系直接支配特定物，而享受其利益之權利。物權制度在物權法定主義下，當事人不能任意創設物權的種類，雖最近有學者主張應擴張物權法定的法源包括習慣法，在修正的民法物權編草案中加入最高限額抵押權就是將習慣法物權納入法律規范的例證，然依據傳統主張嚴格的物權法定主義下，物權分為二大類，一為所有權，一為限制物權，限制物權又可分為擔保物權與用益物權二種。所有權是指于法令限制內對于所有物為全面支配的物權，而且基于市場經濟要使商品成為交易對象，必須權利主體有占有、使用、收益、處分之權。（注：姚瑞光著：《民法物權論》，1995年10月版，第42頁。）物權內容包括擔保物權（抵押權、質權、留置權）與用益物權（地上權、典權、永佃權），確定物權范圍與物權變動，而且各種物權原則上可以讓與或設定擔保。物權法立法的五個原則：1.物權法定，物權除民法或其他法律有規定外，不得創設，因為物權具有對世之效力，物權種類與內容法定化便于公示，確保交易安全。2.一物一權主義，物權客體特定，一個所有權存在于一個物上。3.物權優先效力，指物權之效力優先于債權，若同一客體有所有權與其他物權存在，他物權優先于所有權，數個擔保物權存在時，以成立先后定其效力。4.物權變動之公示原則，不動產物權之得喪變更，非經登記不生效力。5.物權行為采無因性，獨立于債權行為之外，債權行為無效不等同物權行為無效。臺灣物權法中沒有使用土地使用權這個名稱，故在物權法定原則下，土地使用權理應不屬于物權種類。然筆者認為，從發展土地的經濟效益考慮，政府尊重私人對土地的完全支配，順應所有權社會化之世界潮流，承認土地使用權為所有權衍生出來的使用權能，采所有權相對理論藉由法律或合同規范，限制所有人的使用。（注：林誠二著：《兩岸債權與所有權之比較研究》，中國法制比較研究論文集，臺灣東吳大學法學院1994年8月版，第57頁。）這種使用權是因物權社會化所衍生出來，其法律性質為何？目前學者見解不一致，有認為是附屬于所有權的權能。（注：姚瑞光前揭書第48頁，鄭玉波教授采相同見解。）有認為土地之使用是在于他人土地上有工作物、有建筑物或其他特定目的，而使用他人之土地，支付所有人一定報酬而取得的權利，類似于“地上權”。筆者認為，土地使用權人應對其權利有排他與支配性，似乎應將“土地使用權”解釋為附屬于所有權上的用益物權。社會經濟發展快速，物權種類增加的機率很大，如歐美各國紛紛承認動產抵押、附條件之買賣、最高限額抵押權及信托占有等物權擔保制度，故應注意這個物權法發展趨勢，突破嚴格解釋的一物一權主義，承認土地使用權能的經濟價值，加強土地財產權的社會作用。

三、結論-城市土地使用權應成一種獨立的民事權能

建構土地使用權為一獨立權利，對于完善土地法制與配合社會現實需要具有相當貢獻。首先，筆者認為在土地公有制度下討論土地使用概念時，不能脫離歷史因素與社會體制。學者們從傳統物權的使用目的作為分類，以用益物權體系解釋土地使用概念是一個正確的出發點。非所有權人使用他人土地的目的在于地上有房屋或建筑物，并享有地上物所有權，這種使用土地的目的乃為創造土地的附加價值，使用權人有償使用土地，改良土地妥善經營利用地塊，并以土地使用權為對象，經由轉讓、出租、抵押取得回饋，權能價值由使用權人以勞動力或金錢換來，使用人理應享有完全的支配能力與收益權利。這種占有的態樣必須經由公示方式（登記）獲得保護，法律上土地使用權應享有占有、使用、收益及有限制的處分權能，其外觀乃如同所有權權能，土地使用人為土地使用法律的民事主體，享有獨立的民事權利。筆者贊同將所有權與他物權并列大陸土地物權的二大綱領，二者均享有設定他項權利的權能。他物權再分為擔保物權與用益物權二類，土地使用權為用益物權一種，尊重法學界長久以來沿用使用權用語，不設重復的地上權。筆者建議土地使用權在中國大陸物權體系架構中應屬于獨立的一種物權種類，而物權法的大綱列表如下：

所有權（自物權）

│國土使用權

│用益物權│經營權

物權││地役權、典權

│使用權（他物權）│

││抵押權

││擔保物權│質權

篇2

關鍵詞：房地一致；房地相對分離；立法模式

中圖分類號：DF922.3 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）05－0146－02

我國房地關系采取房地一致立法模式，在資源配置相對單一、房地關系格局相對簡化的市場經濟初期階段，這種房地捆綁的存在狀態和處分方法可以很大程度地維護交易上的安全，避免房屋所有權與土地使用權分別屬于不同的主體的時候出現的權利沖突。但隨著經濟生活的不斷發展，房地一致的立法模式無論在理論上還是在現實中都存在一些尚待解決的問題。因此，我們應探索是否有更適合的土地使用權與房屋所有權關系的立法模式，來滿足現代社會人們多樣化的需要，與現代社會的交易習慣更相符合。

一、我國現行房地一致立法模式的內涵

由于我國特殊的土地產權制度的安排，我國的土地和房屋關系的立法模式與其他土地私有制國家略有不同，是土地使用權與房屋所有權結合的關系。長期以來，我國的土地使用權與房屋所有權關系的立法模式采取“房隨地走、地隨房走”的房地一致立法模式。房地一致立法模式要求房屋所有權與土地使用權主體一致并一同處分。房屋所有權人和土地使用權人主體一致是從靜態的角度對房地一致立法模式的規定。房屋所有權和土地使用權一同處分是從動態角度對房地一致立法模式的規定。雖然我國法律從來都承認土地使用權和房屋所有權是相互獨立的物權客體，但房地一致的立法模式還要求兩者必須一并處分即土地和房屋隨同轉讓、隨同抵押。當物權發生變動時房屋所有權與土地使用權應當同時變動，且兩者歸于一個法人或自然人的處分原則。

二、我國現行房地一致立法模式面臨的困境分析

我國的房地一致立法模式雖然適應了市場經濟初期階段社會生活發展的要求，但這種立法模式過分關注了土地與房屋在物理屬性上的不可分性，并沒有充分考慮二者在價值形態和法律形態上的可分性。①隨著社會經濟的發展，房地一致立法模式面對民法平等原則、意思自治原則和房地分離的需求時，其困境也日益顯現。

首先，作為民法基本原則，意思自治強調法律應給予通過個人自由意志形成的法律關系提供一種法律保護，使民事主體獲得自主決定的可能性。②土地使用權和房屋所有權的物權變動，應是典型的意思自治范圍內的契約自由，所有權神圣的體現。作為擁有土地使用權或房屋所有權的權利人在處分其權利時，通常不需要取得他人的同意。③但房地一致的立法模式則要求房屋所有權與土地使用權捆綁行使，這種對民事主體進行房地處分的自治行為的干預，違背了民法關于意思自治原則的規定。

其次，我國房地一致立法模式要求在靜態上房屋所有權和土地使用權主體同一，在動態上房屋所有權和土地使用權一同處分。這種“房隨地走、地隨房走”的房地一致立法模式在公民取得土地使用權的對價性與土地使用權期限屆滿，權利人不愿或不能續期的房屋所有權歸國家取得的無償性上相沖突。我國《物權法》出臺之前，對土地使用權期限屆滿后的房屋所有權由國家無償取得，此規定一經出臺就引起了各方的質疑。我國《物權法》對此進行了修正，物權法第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期?！彪m然，此規定看似解決了公民取得土地使用權的對價性和國家獲得房屋所有權的無償性之間的沖突，卻忽視了不想或因公益不能續期的房屋所有權人權利。因為現行《物權法》并沒有規定此種情況發生時應該怎么處理，而《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》和不與《物權法》相沖突的條款仍然有效，所以當住宅土地使用權期限屆滿后，當事人不愿或不能繼續續期時，房屋所有權仍然要收歸國家無償所有，這顯然違背了民法公平的原則。

最后，雖然房地一致的立法模式有其自身無法克服的理論缺陷，但現實社會經濟生活的強烈需求更是房屋所有權與土地使用權在實踐中大量分離的根本原因。對土地和房屋資源的充分利用的需求，對實現投資、融資的經濟價值的需求和對全面保護權利人利益的需求使現行的房地一致的立法模式滯后于現實生活，忽視了現實生活中人們對土地使用權和房屋所有權分別享有權利并能獨立地行使權利的強烈需求，才導致了法律對“房地產一致”的法律規定與大量的土地使用權和房屋所有權相分離的矛盾。

三、構建適合我國的土地使用權與房屋所有權相對分離的二元主義立法模式

房地一致的立法模式已不適應現實的需要，顯現出越來越多的弊端，再絕對堅持房地一致立法模式就可能產生嚴重的后果。因此，與其對房屋所有權和土地使用權分離的現象予以限制，導致實踐中產生更多的沖突，不如找到一條可以解決沖突的路徑，對這種現狀予以確認和保護，這樣更有利于界定各種權利和利益，對各權利人提供充分的保護。

（一）各國土地與房屋關系的主要立法模式考察

作為服務于經濟基礎的上層建筑，在經濟生活發生變化的同時，各國土地與房屋關系的立法模式也順應潮流不斷地完善與進步。這些房地關系的立法模式的經驗，可以作為我們審視和選擇適合我國房屋與土地關系立法模式的基礎，為我們提供寶貴的借鑒經驗。

在不同的歷史時期，為了適應不同的現實需要，各國在土地與房屋關系上主要呈現出兩種不同的立法模式。第一種是為了適應自然經濟和簡單社會關系而產生的土地吸附房屋的一元主義的立法模式。一元主義立法模式采土地吸附房屋的原則，把房屋當做土地的從物，此時土地與房屋不可分離。這種立法模式源于羅馬法。從當時社會經濟生活的需要出發，因為能滿足人們對土地的需求，采取這種立法模式在土地資源較為豐富的社會背景下是較為適合的。羅馬法后期，為保護建筑人的權利出現了地上權制度?！读_馬法》規定“地上權的所有主，即建筑物的所有主，仍然是地皮的所有主，只是允許地上權人獲得類似于現狀占有的令狀，以保護自己對建筑物的享用?！雹僭撾A段的地上權人享有的只是房屋的使用權，房屋的所有權仍歸土地所有人，其并沒有改變建筑物屬于土地組成部分的事實。所以，地上權制度的產生，但還沒擺脫“一元主義”立法模式的束縛，仍然屬于土地吸附房屋的一元主義立法模式。

第二種是在社會分工更加細化、各種利益要求紛繁復雜的經濟環境下，進一步實現了物盡其用，保護市場中各方主體的行為自由和利益實現的房地相對分離的二元主義立法模式。土地與房屋權屬相對分離的二元主義立法模式中土地與房屋各自為獨立的不動產，可以發生法律上的分離，土地權利和房屋權利可以獨立存在并且分別處分。隨著人口急劇增加，土地資源日益稀少，土地吸附房屋的一元主義立法模式己不再適應社會現實經濟的需求，而肯定房屋的獨立性并使土地權利與房屋權利相對分離已成為發展的趨勢。對此，德國在1919年頒布的《地上權條例》規定房屋變成了獨立的主物，不再是土地的從物。自此，《德國民法典》確立并規范了以“取得對建筑物的所有權”為目的的現代地上權原則，同時也完成了土地與房屋關系立法模式從“一元主義”向“二元主義”的過渡。隨后《日本民法典》仿照《德國民法典》確立了土地所有權與房屋所有權相分離的模式。這種立法模式中土地的權利與房屋的權利是各自獨立的，可以獨立轉讓或者設定抵押。這種制度設計滿足了他人較長時間對土地利用的需要，同時也在法律層面解決了土地和房屋權利沖突的矛盾。

(二)用房地相對分離的二元主義立法模式來構建我國土地使用權與房屋所有權關系

通過上述對各國土地和房屋關系立法模式的考察，我們可以看出，分別界定土地和房屋的權利和利益，實現土地和房屋各自利用價值的最大化，保障房地產資源配置效益最大的房地相對分離的二元主義立法模式，可以很大程度地解決現行立法模式下的困境。

在房地相對分離的二元主義立法模式中，土地使用權和房屋所有權可以依法分別由兩個以上的自然人或者法人享有，并可以分別轉讓、分別設置抵押。此種立法模式下，權利人不但可以同時擁有或處分房屋所有權和土地使用權，還可以分別享有并分別處分兩種權利。房地相對分離的二元主義立法模式的理論可行性主要體現在法律對土地使用權和房屋所有權獨立性的承認，和對兩者各自具有獨立交換價值的肯定。在可行理論的支持下，房屋所有權與土地使用權分別抵押和轉讓也都具有可操作性，并且完善的不動產登記制度也可以消除兩權分別抵押、轉讓帶來的沖突。

綜上所述，承認房屋所有權與土地使用權可以相對分離，構建適合我國國情的房地相對分離的二元主義立法模式，不僅能為解決現在房地一致立法模式下出現的房地分離的現象找到理論支持，更能夠順應我國經濟發展的需要，促進房地資源的充分利用，滿足各種權利人多元化的現實需求。

參考文獻：

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[3] 史尚寬.物權法論[M].北京：中國政法大學出版社，2000：188.

篇3

    非法低價出讓國有土地使用權罪,是指國家機關工作人員徇私舞弊,違反土地管理法規,濫用職權,非法低價出讓國有土地使用權,情節嚴重的行為。

    (一)客體要件

    本罪侵犯的客體是國家對國有土地使用管理的正?；顒?。我國《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、法規,對出讓國有土地使用權的批準權限、程序和要求等都作了明確具體的規定,這對于合理開發、利用、經營土地,加強土地管理,促進城市建設和經濟發展有著十分重要的作用。國家機關工作人員徇私舞弊,違反土地管理法規,濫用職權,非法低價出讓國有土地使用權,就直接侵犯了國家對國有土地的使用管理制度,破壞了國有土地使用管理的正?；顒?。

    (二)客觀要件

    本罪在客觀方面表現為違反土地管理法規,徇私舞弊、濫用職權,非法低價出讓國有土地使用權,情節嚴重的行為。

    出讓,是指不以謀利為目的而賣出所享有的土地使用權。所謂土地使用權,是指對土地的占有、使用、收益的權利。

    違反土地管理法規,主要是指違反《土地管理法》、《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》等有關出讓國有土地使用權的規定,如越權審批出讓或者出讓給不符合條件的單位與個人。

    低價出讓,是指以低于國有土地使用權最低價的價格出讓國有土地使用權。國家土地管理局1995年6月28日《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》就明確規定,協議出讓最低價由省、自治區、直轄市人民政府土地管理部門會同有關部門擬定,報同級人民政府批準后下達市、縣人民政府土地管理部門執行。協議出讓最低價應當根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定,具體適用比例由省、自治區、直轄市確定。但直轄市、單列市及省、自治區人民政府所在地的城市的具體適用比例,須報國家土地管理局核準?；鶞实貎r按《城鎮土地估價規程》確定?；鶞实貎r調整時,協議出讓最低價應當作相應調整。國家支持或者重點扶持發展的產業及國家鼓勵建設的項目用地,可以按行業或項目分類確定不同的協議出讓最低價。確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于協議出讓最低價。

    非法低價出讓國有土地使用權的行為必須情節嚴重才能構成本罪。雖有非法低價出讓行為,但情節尚不屬于嚴重,也不能以本罪論處。所謂情節嚴重,主要是指多次實施本罪行為,屢教不改的;大量非法低價出讓國有土地使用權的;非法低價出讓國有土地使用權造成國家利益重大損失的;因嚴重徇私而非法低價出讓國有土地使用權的;因其行為造成惡劣影響的;等等。

    根據1999年9月16日最高人民檢察院施行的《關于人民檢察院直接受理立案偵查案件立案標準的規定》(試行)的規定,涉嫌下列情形之一的,應予立案:

    (1)非法低價 (包括無償)出讓國有土地使用權2公頃 (30畝)以上,并且價格低于規定的最低價格的60%的;

    (2)非法低價出讓國有土地使用權的數量雖未達到上述標準,但造成國有土地資產流失價值20萬元以上或者植被遭到嚴重破壞的;

    (3)非法低價出讓國有土地使用權,影響群眾生產、生活,引起糾紛,造成惡劣影響或者其他嚴重后果的。

    (三)主體要件

    本罪的主體為國家機關工作人員。任何國家機關工作人員,只要違法低價出讓國有土地使用權,情節達到了嚴重的程度,即可構成本罪。非國家機關工作人員則不能構成本罪。

    (四)主觀要件

    本罪在主觀方面必須出于故意,并且具有徇私的目的。即明知自己違反土地管理法規,在低價出讓國有土地使用權,但為了徇私而仍決意為之。過失不能構成本罪。對工作嚴重不負責任,玩忽職守,過失低價出讓國有土地的,即使構成犯罪,也不是本罪,而是玩忽職守罪。雖然出于故意,但不是為了徇私,也不能以本罪論處,構成犯罪的,應是濫用職權罪。

    二、認定

    (一)行為人收受他人賄賂而徇私舞弊,濫用職權,非法低價出讓國有土地使用權的,又會牽連觸犯受賄罪,對之應擇重罪從重論處。

    (二)行為人出于牟利目的,違反土地管理法規,非法轉讓、倒賣土地使用權包括國有土地使用權的,不是構成本罪,對之應以非法轉讓、倒賣土地使用權罪定罪。

篇4

第二條  本辦法所稱劃撥土地使用權，是指土地使用者以各種方式依法無償取得的國有土地使用權。

第三條  使用劃撥土地或需要轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位或個人，必須遵守《條例》和本辦法。

第四條  依法使用劃撥土地的單位和個人，享有按確定用途的土地使用權，需要轉讓（含以土地使用權作為與他人合資、合作條件）、出租、抵押時，必須辦理土地使用權出讓手續，補交出讓金。

第五條  轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，按照《條例》第四十五條規定辦理。其補交土地使用權出讓金的金額，由市、縣土地管理部門按下列規定辦理：

（一）一九九0年五月十九日（含當日）以后取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價扣除當時已支付費用的差額支付；

（二）一九九0年五月十九日以前取得劃撥土地使用權的，按不低于簽訂合同之日的標定地價的30％支付。具體比例由市、縣人民政府確定。

第六條  出租劃撥土地使用權，原土地使用者可按本辦法第五條規定補交土地使用權出讓金，也可按月（或按年）向政府繳納土地使用權租金。

土地使用權租金標準及繳納辦法由市、縣人民政府自行確定，報省土地局備案。

第七條  抵押劃撥土地使用權無法依本辦法第五條規定補交土地使用權出讓金的，抵押人可在征得抵押權人同意后，與市、縣土地管理部門簽訂附有下列條件的土地使用權出讓合同：

（一）當處分劃撥土地使用權時，本出讓合同生效。

（二）處分抵押物的價款先支付土地使用權出讓金，再償還債務。

抵押人未交足土地使用權出讓金，而且劃撥土地使用權設定抵押權的額度應扣除未付土地使用權出讓金的數額。

第八條  土地使用權出讓金、土地使用權租金，由市、縣土地管理部門收取后上交財政，其使用管理按國家和省有關規定執行。

第九條  市、縣土地管理部門應于每季度結束后十日內將上季批準轉讓、出租、抵押劃撥的土地使用權的宗數、土地面積、收繳土地使用權出讓金、租金數額上報省、地（市）土地管理部門和財政部門。

第十條  用地單位或個人在獲得劃撥土地使用權二年內未能投資建設使用土地的，如有正當理由，可于期滿前三個月向市、縣土地管理部門提出延期使用申請。經市、縣土地管理部門審查后報請縣級以上人民政府作出同意延期或不同意延期使用的決定。

延期使用的年限不超過兩年。

第十一條  經縣級以上人民政府批準延期使用土地的，用地單位或個人應當依照下列規定向市、縣土地管理部門繳納土地閑置費：

（一）延期一年的，按批準延期使用之日的標定地價的5％收?。?/p>

（二）延期二年的，按批準延期使用之日的標定地價的10％收取。

市、縣土地管理部門收取的土地閑置費全額上交財政，用于城市建設和土地開發。

第十二條  使用劃撥土地，有下列情形之一的，由縣級以上人民政府收回用地單位或個人的土地使用權：

（一）用地單位已經撤銷、遷移、解散、破產或者其他原因停止使用土地的；

（二）未經縣級以上人民政府批準，連續二年未使用的；

（三）不按批準的用途使用的；

（四）實施城市規劃，需調整用地的；

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

第十三條  依照前條規定收回劃撥土地使用權的，應當依照下列程序辦理：

（一）由市、縣土地管理部門報請縣級以上人民政府批準；

（二）縣級以上人民政府在批準收回劃撥土地使用權的當日即予公告，并書面通知用地單位或個人。

（三）由市、縣土地管理部門通知使用權人限期呈繳原批準文書及建設用地許可證，辦理土地使用權注銷登記手續；逾期不繳者，宣告其批準文書無效。

（四）劃撥土地使用權自公告收回之日起，即歸縣級以上人民政府。

第十四條  市、縣人民政府對依法收回的土地使用權，可視具體情況給原用地單位或個人以適當補償。對未按前條（三）項規定期限辦理土地使用權注銷登記的，不予補償。

第十五條  在城市規劃區內，主動退出原使用范圍內土地的，市、縣人民政府可從處置該土地的收益中提取適當比例予以獎勵。

企、事業單位或個人主動申請從商業中心區遷出的，市、縣人民政府應提供安置用地，對建筑物、其他附著物給予相應補償，并予以獎勵。

前兩款的獎勵辦法由省土地管理局會同省財政廳另行規定。

第十六條  凡未依本辦法規定，擅自將劃撥土地使用權進行轉讓、出租、抵押的，市、縣土地管理部門不予辦理土地登記，并依法給予處理。

第十七條  土地管理部門在對劃撥土地使用及劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行監督檢查時，可以采取下列措施：

（一）查閱、復制與劃撥土地使用監督檢查事項有關的文件、資料；

（二）要求被監督檢查的單位和個人提供或者報送與劃撥土地使用監督檢查事項有關的文件、資料及其他必要情況；

（三）責令被監督檢查的單位和個人停止正在進行的土地違法行為。

被檢查的單位和個人應當予以配合，如實反映情況，提供有關文件、資料。

第十八條  對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門依法予以處罰。

第十九條  本辦法所稱標定地價，系指市、縣人民政府以省、市、縣人民政府公布的基準地價為依據，根據土地市場交易價以及地塊使用條件、所處區位、出讓年限等條件評估的土地使用權出讓價格。

第二十條  當事人對土地管理部門作出的行政處罰決定不服的，可依法申請復議或提起訴訟。

第二十一條  因繼承房屋、分家析產、住房制度改革等非營利性劃撥土地使用權變更，以及因實施城市規劃而重新調整劃撥土地的，不適用本辦法。

企業兼并、分立或改組、新設股份制企業的，其行政劃撥土地使用權的管理，由省政府另行規定。

第二十二條  經濟組織以外的其他組織需要轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，參照本辦法辦理。

第二十三條  本辦法由省土地管理局負責解釋。

第二十四條  本辦法自頒布之日起施行。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定第四十五條  符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和土地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

1998年5月30日福建省人民政府的《福建省人民政府關于省政府規章和省政府規章性文件修訂的決定》的有關條款：

篇5

第一條  根據《廣東省經濟特區土地管理條例》（以下簡稱《土地管理條例》）第十一條的規定，制訂本辦法。

第二條  本辦法所稱的土地使用權出讓，是指深圳市規劃國土局（以下簡稱市規劃國土局）將深圳經濟特區（以下簡稱特區）范圍內的國有土地，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，通過法定的出讓方式，供土地使用者開發、利用、經營，由土地使用者向市規劃國土局支付地價款的行為。

前款所稱的地價款，包括土地使用權出讓金、市政配套設施費和土地開發費。

第三條  市規劃國土局根據特區城市規劃和經濟社會發展規劃、產業政策，會同有關管理部門制訂年度土地開發供應計劃，并報經深圳市人民政府（以下簡稱市政府）批準。年度土地供應計劃應載明土地使用權出讓的時間、出讓方式、用途、面積、預計收取的地價款等內容。

土地使用權的出讓，由市規劃國土局負責組織實施。

第四條  地下自然資源以及其他埋藏物屬國家所有，不在國有土地使用權出讓的范圍內。

第五條  特區內土地使用權的出讓對象為：國內外的企業、其他組織或個人。但國家法律、法規另有規定的，按規定辦理。

第六條  土地使用權的最高使用年限，由市規劃國土局按下列用途核定：

（一） 工業用地三十年；

（二） 商業、服務業用地三十年；

（三） 住宅、辦公用地五十年；

（四） 教育、科學技術、醫療衛生用地五十年；

（五） 旅游事業用地三十年；

（六） 種植業、畜牧業、養殖業用地二十年。

第七條  土地使用者須與市規劃國土局簽訂土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）。委托他人代簽出讓合同的，人須向市規劃國土局提交由委托人出具的授權委托書。境外的企業、其他組織或個人出具的授權委托書必須按國家有關規定辦理。

第八條  出讓合同一經簽訂，即具有法律約束力，當事人必須全面履行合同規定的義務，任何一方不得擅自變更或解除合同。

市政府有關部門應協作配合，保證出讓合同的履行，市規劃國土局逾期交付土地的，按有關規定承擔法律責任。

第九條  通過協議、招標、拍賣取得土地使用權的，土地使用者除交納土地使用權出讓金外，必須同時交納市政配套設施費和土地開發費。本辦法另有規定的按規定辦理。市政配套設施費、土地開發費以及協議出讓土地使用權出讓金的標準由市政府另行規定。

第十條  境外的企業、其他組織或個人給付地價款，應以外匯支付。

第二章  協議出讓土地使用權

第十一條  協議方式出讓土地使用權的范圍：

（一） 高科技工業項目用地；

（二） 不能使用標準廠房的工業用地；

（三） 福利商品房用地；

（四） 微利商品房用地；

（五） 國家機關、部隊、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等非營利性用地；

（六） 舊城舊村改造用地。

上述范圍以外的項目用地，經深圳市土地發展政策委員會批準，可通過協議方式出讓土地使用權，土地使用者按市場價格支付地價款。市場價格由市規劃國土局和市物業估價所定期公布。

第十二條  協議出讓土地使用權程序：

一、申請人向市規劃國土局提交下列申請文件：

（一） 申請用地報告；

（二） 《協議出讓土地使用權申請表》（由市規劃國土局提供標準格式）及項目初步布置圖；

（三） 市政府批準在特區興辦企事業的文件和工商注冊登記文件；

（四） 市計劃局年度立項批文；

（五） 支付地價款能力的證明文件。

屬高科技項目的，應提交深圳市科學技術局簽發的項目鑒定意見書。屬本辦法第十六條規定可減免土地使用權出讓金的，提交減免土地使用權出讓金申請書；

二、市規劃國土局應在接到申請文件之日起三十日內作出答復。能在近期內供應土地的，向申請人發出《協議用地通知書》，不能在近期內供應或不同意供應土地的，書面通知申請人；

三、申請人在接到《協議用地通知書》之日起十五天內，持《協議用地通知書》到市規劃國土局協商用地事宜。由市規劃國土局核定面積、年期、用途、協議地價標準后報深圳市土地發展政策委員會批準，并對外公布；

四、由市規劃國土局與申請人簽訂出讓合同。土地使用者按出讓合同規定向市規劃國土局給付地價款。

申請人應自深圳市土地發展政策委員會批準用地之日起六十日內與市規劃國土局簽訂土地出讓合同。逾期不簽訂的，深圳市土地發展政策委員會的批準視為取消；

五、土地使用者持市規劃國土局核發的付清地價款憑證，按深圳經濟特區房地產登記有關規定辦理土地使用權登記，領取《房地產證》。

第十三條  學校、幼兒園、醫院、派出所以及市政公共設施用地，由市規劃國土局根據該項目的規劃位置及用地標準予以核定，并由市規劃國土局與用地單位簽訂出讓合同，市規劃國土局應將出讓合同報深圳市土地發展政策委員會備案。

第十四條  土地使用者應在土地出讓合同生效當日繳付不低于地價款20%的定金，余額應在出讓合同生效之日起六十日內付清。屬政府開發工程的，地價款的繳付按出讓合同規定的期限和方式執行。逾期未付的，市規劃國土局有權解除合同，已收定金不予返還。

第十五條  對環境有污染或有危險影響的項目，土地使用者與市規劃國土局簽訂出讓合同時，應提交環保等有關部門的項目審查意見書。

第十六條  協議出讓土地使用權減地價款的，由市規劃國土局按下列規定核定：

（一） 屬本辦法第十一條第（一）項規定的用地，減收土地使用權出讓金40%.（二） 屬本辦法第十一條第（三）項規定的用地，免收土地使用權出讓金和市政配套設施費。

（三） 屬本辦法第十一條第（四）、（五）項規定的用地，免收土地使用權出讓金。

（四） 屬本辦法第十一條第（六）項規定的用地，根據拆遷安置的數量、難度與項目的盈利情況以及批準用地的性質，核定減收土地使用權出讓金的幅度。

第十七條  按規定減地價款的用地項目，所減數額由市規劃國土局采取登記的方式，于每年12月底書面向市政府報告 .第十八條  國家機關、部隊、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等非營利性用地，不得改作營利性用地，不得出租、轉讓、抵押。

第十九條  企業單位按本辦法規定享受減地價款的用地和原行政劃撥取得土地使用權的，土地使用者出租、轉讓房地產（含以土地使用權作為條件，與他人合資、合作建房）時，必須報經市規劃國土局批準，按市場價格補足地價款，辦理變更登記手續后方可進行。

土地使用者辦理變更登記時，須持有市規劃國土局核發的補足地價款的憑證及出讓合同。

第二十條  企業單位按本辦法規定享受減地價款的用地和原行政劃撥的用地，經市規劃國土局批準，土地使用者可以將建筑物及其附著物用于抵押。但金融機構處分抵押物時，須按市場價格補足地價款，方可將房地產一并拍賣。拍賣所得應按規定繳交土地增值費。

第三章  招標出讓土地使用權

第二十一條  土地使用權招標出讓的資格范圍、內容以及招標方式由市規劃國土局根據本辦法的有關規定和年度土地供應計劃及地塊的具體情況確定。

第二十二條  土地使用權招標出讓可采取下列兩種方法：

（一） 公開招標：由市規劃國土局發出招標公告；

（二） 邀請招標：由市規劃國土局向符合條件的單位發出招標文件。公開招標須提前三十日登報公告有關事宜。

第二十三條  下列招標文件由市規劃國土局印制并向投標者提供：

（一） 投標須知；

（二） 土地使用權投標書；

（三） 出讓合同樣式。

第二十四條  招標出讓土地使用權程序：

（一） 發出招標公告或通知；

（二） 投標者領取招標文件；

（三） 投標者在投標截止時間之前到指定的地點將密封的投標書投入標箱，并按規定交付保證金；

（四） 開標、驗標，不符合投標文件規定的標書應宣布無效；

（五） 評標、定標，并向中標者發出中標通知書；

（六） 中標者在接到中標通知書后，按指定的期限與市規劃國土局簽訂出讓合同，交付地價款；

（七） 中標者在付清地價款后，持市規劃國土局核發的付清地價款的憑證，按深圳經濟特區房地產登記有關規定辦理土地使用權登記，領取《房地產證》。

第二十五條  招標文件規定只出標價的，以價高者得；規定既出標價，又須提交規劃設計方案的，考慮企業資信，采取綜合評分辦法，總評得分最高者中標。

市規劃國土局認為所有的標書都沒有達到預期目的的，有權拒絕全部標書，重新組織招標。

第二十六條  中標者未在規定的時間內與市規劃國土局簽訂出讓合同的，取消中標資格，另行組織招標。

第二十七條  中標者應在合同生效之日起六十日內付清全部地價款。逾期未付的，市規劃國土局有權解除合同，已收保證金不予退還。

中標者所交的保證金可以抵充地價款，未中標者所交的保證金，由市規劃國土局在定標之日起三十日內無息退還。

第四章  拍賣出讓土地使用權

第二十八條  拍賣出讓土地使用權是指在指定的時間、公俊合，在市規劃國土局土地使用權拍賣主持人（以下簡稱主持人）的主持下，競投者按規定的方式應價，競投土地使用權，價高者得。

第二十九條  拍賣土地使用權須提前三十日登報公告有關事宜。

第三十條  下列文件由市規劃國土局印制并向競投者提供：

（一） 土地使用權拍賣須知；

（二） 出讓合同樣式。

第三十一條  拍賣出讓土地使用權程序：

一、發出公告；

二、競投者領取土地使用權拍賣文件；

三、主持人按公告規定的時間、地點主持拍賣活動。

（一） 簡介土地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求和其他有關事項，公布拍賣底價以及每一次應價數額（即每次應價較上次增加的金額）；

（二） 競投者按規定方式應價；

（三） 最后一次應價時，由主持人連續兩次宣布最后應價數額而沒有人再應價時，主持人一槌敲下，該幅土地使用權由最后應價者取得；

四、土地使用者即時與市規劃國土局簽訂出讓合同，并繳付地價款10%的定金，余額應在出讓合同生效之日起六十天內全部付清。逾期未付清的，市規劃國土局有權解除合同，已收定金不予退還。

五、土地使用者付清地價款后，持市規劃國土局核發的付清地價款的憑證，按深圳經濟特區房地產登記有關規定辦理土地使用權登記，領取《房地產證》。

第三十二條  拍賣底價不等于該幅土地出讓的最低價格，主持人認為競投者出價偏低時，有權收回該幅土地，另行安排拍賣。

第三十三條  國內法人可持銀行支票繳付定金；境外的企業、其他組織或個人可用現金或在深圳注冊的銀行或我國在境外設立的中銀集團開具的銀行本票繳付定金。

第三十四條  土地使用者當即不能繳付定金的，視為違約，除應賠償市規劃國土局組織拍賣活動支出的全部費用外，市規劃國土局可將該幅土地再行拍賣，拍賣所得地價款低于前次拍賣地價款的，差額部分由違約者負責支付。

第五章  計劃與經營管理

第三十五條  特區土地供應計劃由市規劃國土局實施。用于土地開發所需投資從土地開發基金中支出，由市財政局監督使用。

第三十六條  凡納入年度土地供應計劃，以拍賣與招標方式出讓的土地，其建設費用列入固定資產投資計劃，由市計劃局切塊下達給市規劃國土局，各個項目的投資計劃必須報市計劃局備案，市計劃局發給土地使用者《建設許可證》。

第三十七條  通過招標、拍賣取得土地使用權而未具有房地產經營權的土地使用者，可在出讓合同生效之日起三十日內憑下列文件，向市政府申請辦理該地塊的房地產專項經營權：

（一） 設立專項房地產經營企業或增加房地產經營權范圍申請書；

（二） 出讓合同。

設立專項房地產經營企業的還應提交公司章程。

經市政府審查符合有關條件的，自接到申請書之日起三十日內予以核準。土地使用者憑市政府的批文，按規定辦理工商、稅務登記等手續。

第六章  罰  則

第三十八條  違反本辦法第十八條、第十九條規定，擅自轉讓土地使用權的，按《中華人民共和國土地管理實施條例》第三十一條規定處理。

第三十九條  違反第十八條規定，非法出租、抵押房地產；違反第十九規定，擅自出租房地產的，參照《土地管理條例》第四十七條規定對違反者予以處理。

第四十條  土地使用者逾期給付地價款的，除按本辦法第十四條、第二十七條第一款、第三十一條第四項規定處理外，土地使用權由市規劃國土局收回，地上建筑物無償歸政府所有。

第四十一條  在出讓土地使用權過程中，通過弄虛作假、行賄等非法手段取得土地使用權的，收回其土地使用權。對直接責任人員，由主管單位或市行政監察部門給予行政處分；情節嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。

第四十二條  國家機關工作人員在出讓土地使用權活動中，接受賄賂、泄露秘密、徇私舞弊的，由市行政監察部門給予行政處分；情節嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第七章  附  則

第四十三條  原行政劃撥土地，經批準予以開發建設的，應按本辦法協議出讓的規定，與市規劃國土局簽訂出讓合同，屬企業單位的，按市場價格繳交地價款，企業單位以外的單位，按協議地價標準及本辦法第十六條規定繳交地價款，并按規定辦理土地使用權登記。

第四十四條  有關土地使用權出讓的糾紛，爭議雙方應協商解決，協商不能解決的，可以根據有關法律、法規的規定向人民法院起訴。

第四十五條  過去市政府頒布的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法的規定為準。

篇6

原告：洪友順，男，1954年9月20日出生，菲律賓籍，現住菲律賓奎松市。

原告：姚嘉應，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，醫學博士，現住加拿大安大略省。

被告：廈門市房地產管理局。 法定代表人：王生柴，副局長。

被告：廈門市土地管理局。 法定代表人：林劍聰，局長。

座落在廈門市鼓浪嶼區內厝沃路128號的房屋是洪活源、洪三捷和姚貽春等三人于1946年共同購買的，1952年廈門市人民政府經審查發給房屋所有權證。1985年9月25日原告陳定、洪友順、姚嘉應共同繼承了該房屋。1988年10月27日，陳定受洪友順、姚嘉應 的委托，向廈門市房地產管理局（以下稱房管局）、廈門市土地管理局（以下稱土管局）申請辦理房屋所有權證和土地使用權證（以下稱“兩證”）。兩被告受理后，多次到現場勘察和調查，發現原告所提供的材料不足，口頭通知其補齊上手契三份和土地所有權狀翻建（維修）執照等契證 材料。但原告一直沒有補交。

1992年12月2日陳定向鼓浪嶼區人民法院提起訴訟，訴稱：1988年10月27日，原告依據政府的有關規定向廈門市房管局、土管局申請辦理“兩證”，并提交所需的材料，但是至今未見兩被告給予公告和發放“兩證”，而且沒有對不予辦理的行為作出書面答復，要求法院 判令被告立即給予辦理產權公告并發放“兩證”，對不給予發證的行為作出書面答復，并賠償因侵權行為所造成的經濟損失。 兩被告答辯稱：原告陳定向房管局、土管局申請辦理“兩證”，他們已受理進行初審，并共同組織人員到現場進行勘察丈量、計算，由于原告所提供的材料不足，他們曾口頭要求原告補齊材料，但原告仍未補齊，并非不作為，請求法院駁回原告的訴訟請求。

「審判

鼓浪嶼區人民法院審理查明：被告在受理原告申請辦理“兩證”后，曾到現場進行勘察認為：內厝沃路128號房屋東面與筆架山路擋土墻鄰界，原告的土地使用權東面界線應確認在擋土墻腳內側，原告不同意此認定。因此，此房屋東面界線墻的土地使用權屬爭議未解決之前，原告尚 未具備發證的條件，原告也不應改變土地的現狀和土地上的附著物。同時，原告以被告不作為造成侵權為前提條件，要求被告賠償經濟損失的請求理由不成立，不予支持。鼓浪嶼區人民法院于1993年9月5日依照《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規定判決駁回原告的訴訟請求。

陳定對此判決不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是： 1.鼓浪嶼區法院以內厝沃路128號土地使用權屬爭議為由，認定原告未具備發證的條件，沒有事實和法律根據； 2.一審判決認定原告在確認解決權屬之前不應改變現狀和土地上的附著物是不顧客觀事實和不符合社會主義法理道德標準的。 請求二審法院對一審判決改判并依法保護他的訴訟請求。

廈門市中級人民法院審理認為：鼓浪嶼內厝沃路128號產權，上訴人陳定只是共有人之一，無權對全部產權提起訴訟，原審認定事實不清，證據不足，據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項之規定，于1993年9月8日作出行政裁定書：一、撤銷鼓浪嶼 區人民法院的行政判決；二、發回鼓浪嶼區人民法院重審。

鼓浪嶼區人民法院重新組成合議庭對本案進行審理。1993年9月14日陳定根據洪友順、姚嘉應的委托申請，向法院提出追加他們作為原告共同參加訴訟，法院采納了他們的申請。鼓浪嶼區人民法院經審理，認為：被告自接受原告申請“雙登”后即對原告“雙登”內容進行審查和 實地勘察，因原、被告對該屋界址和權屬確認有爭議，故造成被告至今未發放“雙證”，原告所訴被告不作為，不予發放“雙證”的理由不能成立，原告籠統提出要求被告賠償經濟損失的訴訟請求不具備賠償條件，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款， 參照城鄉建設環境保護部《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第八條、《福建省土地登記發證辦法》第四條規定，該院于1994年1月6日作出判決： 1.駁回原告陳定、洪友順、姚嘉應的訴訟請求； 2.訴訟費六百一十元由原告負擔。

宣判后，陳定、洪友順、姚嘉應不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是：1.原審判認為被告至今未發“雙證”系因“權屬確認有爭議”，沒有事實和法律依據；2.被告不作為事實清楚。3.原審法院收費不合理。請求二審法院依法改判并保護其合法權益。被上訴人房管 局、土管局則辯稱：造成“雙證”無法按期發放的主要原因是上訴人接到通知后，至今未全部提供應交的契證材料，因此無法辦證，并非不作為。

廈門市中級人民法院審理后認為：原審法院查明的事實是清楚的，被上訴人廈門市房地產管理局、廈門市土地管理局在辦理上訴人陳定、洪友順、姚嘉應的“雙登”發證上是作為的，原審判決駁回上訴人的訴訟請求是正確的。但原審將鼓浪嶼內厝沃路128號房屋東面與筆架山路鄰界 擋土墻權屬問題作為未發證件的原因，認定顯屬不當。一審法院對發回重審案件重復收取訴訟費用有誤，應予糾正。上訴人提出收費不合理應予采納，其他上訴理由不足，應以駁回。據此，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（二）項規定，于1994年4月2日判決： 1.維持原審判決，駁回上訴人陳定、洪友順、姚嘉應的訴訟請求；2.撤銷原審判令上訴人應負擔的訴訟費六百一十元的判決。

篇7

第一條  為合理開發、利用、經營國有土地，加強土地管理，促進天津城市建設和經濟發展，依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，結合我市實際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于我市行政轄區范圍內屬于全民所有的土地（以下簡稱土地），但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。

第三條  中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本辦法的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。

第四條  依照本辦法的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

第五條  土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家的法律、法規和本市的有關規定，不得損害社會公共利益。

第六條  市土地管理局（以下簡稱市土地局）主管土地使用權出讓、終止事務和土地使用權轉讓、出租、抵押中的產權產籍管理。市房地產管理局（以下簡稱市房管局）主管土地使用權轉讓、出租、抵押等管理事務。

各區、縣的土地、房管部門參與土地出讓、轉讓活動，并依照職權進行管理。

市土地局和各區、縣土地管理部門按照分工，依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

第二章  土地使用權出讓

第七條  土地使用權出讓是指市人民政府以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向市人民政府支付土地使用權出讓金的行為。

第八條  土地使用權出讓地塊的位置、面積、利用現狀、規劃用途、出讓年限和其他條件，由市土地局會同市規劃局、房管局和其他建設管理部門共同擬訂方案，報經市人民政府批準后，由市土地局實施。

第九條  土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。

土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則，由市土地局與土地受讓人簽訂。

第十條  出讓土地使用權的批準權限是：耕地一千畝以上、其他土地二千畝以上的，報國務院批準；耕地一千畝以下、其他土地二千畝以下的，由市人民政府批準。

第十一條  市土地局應當向有意受讓人提供下列有關資料：

（一）土地的位置、四至范圍、面積、地面現狀和基礎設施情況；

（二）地形圖；

（三）土地用途、建筑密度、容積率和凈空限制等各項規劃要求；

（四）環境保護、綠化、衛生防病、交通、抗震和消防等要求；

（五）出讓年限和形式；

（六）出讓土地使用權合同的標準格式；

（七）其他有關出讓的具體規定和辦法。

第十二條  有意受讓人應當提供下列證件，供市土地局進行資格審查：

（一）登記注冊的法人證件或者身份證件；

（二）經注冊會計師核實的近期資產負債表和有業務往來的金融機構出具的資本信用證明書；

（三）法定代表人證明書或者委托人的委托證書。

外國的有意受讓人提供上述所列證件，應當經過所在國家（地區）公證機構公證，并且經過我國駐該國家（地區）的使（領）館認證。

港、澳、臺地區的有意受讓人參照以上規定辦理。

第十三條  土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

第十四條  土地使用權出讓可以采取下列方式：

（一）協議；

（二）招標；

（三）拍賣。

第十五條  協議出讓的程序是：

（一）有意受讓人向市土地局提出用地申請；

（二）市土地局向有意受讓人提供出讓地塊的有關資料和規定；

（三）有意受讓人在規定時間內向市土地局提交土地開發建設方案和包含出讓金、付款方式等在內的文件；

（四）經過協商達成協議的，市土地局和受讓人簽訂出讓合同，并由受讓人向市土地局按出讓金的20％支付定金；受讓人按合同規定支付全部出讓金后，方可辦理土地使用權登記、領取土地使用證。

第十六條  招標出讓的程序是：

（一）市土地局發出招標公告或邀請；

（二）有意投標人到指定地點購買土地使用規則、投標須知、土地投標書、土地使用合同書標準文本及其他有關文件；

（三）市土地局負責解答有關招標問題；

（四）投標者在規定的投標截止日期前繳納保證金（不計息），并將密封后的投標書投入標箱；

（五）由市土地局組織有關部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作；

（六）對有效標書進行評審，由市土地局向中標者發出中標證明書，未中標者由市土地局退還保證金。

所有標書均不符合標底條件時，土地管理部門有權拒絕全部標書；

（七）中標者在規定日期內持中標證明書與市土地局簽訂土地出讓合同，并按出讓金的20％繳納定金（保證金金額可抵充定金）；

（八）中標者按合同規定支付全部出讓金后，到市土地局辦理土地使用權登記，領取土地使用證。

第十七條  拍賣出讓的程序是：

（一）由市土地局發出拍賣出讓土地公告；

（二）市土地局向競買者提供土地使用合同書標準文本，土地使用規則及其他有關文件；

（三）市土地局認證競買者資格；

（四）由市土地局負責解釋有關拍賣的具體問題；

（五）市土地局向競買者發競買牌子；

（六）市土地局主持拍賣競買，由主持人敲鐘定案，價高者得，主持人認定競買者出讓價偏低的，有權停止拍賣活動；

（七）市土地局和受讓人當場在出讓合同文本上簽字，受讓人按出讓金的20％繳納定金；

（八）受讓人按合同規定向市土地局支付全部出讓金后，到土地管理部門辦理土地使用權登記，領取土地使用證，受讓人在規定日期內不與出讓方簽訂出讓合同的，受讓權喪失，定金不返還。

第十八條  受讓人應在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內支付全部土地使用權出讓金（定金可抵充出讓金）。土地使用者違反出讓合同規定，逾期未全部交付土地使用權出讓金的，應承擔違約責任；市土地局有權解除合同，解除合同的，定金不予退還。

第十九條  市土地局應當按照合同的規定提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，應承擔違約責任；土地使用者有權解除合同，并可要求雙倍返還定金。

第二十條  土地使用者應當按照出讓合同的規定和城市規劃的要求開發、利用、經營土地。土地使用者未按規定的條件和用途開發、利用土地的，市土地局應當予以糾正，并根據情節可給予警告、或按出讓金的5％至30％處以罰款；直至無償收回土地使用權。

土地使用者自土地出讓合同生效之日起二年內未開發利用土地的，由市土地局無償收回土地使用權。

第二十一條  土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的條件、土地用途的，應當經市土地局和規劃局批準，依照本規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。

第三章  土地使用權轉讓

第二十二條  土地使用權轉讓，是指通過土地使用權出讓取得土地使用權的使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

原土地使用權擁有方稱為轉讓人，接受轉讓的一方稱為受讓人。

第二十三條  土地使用權轉讓，應簽訂轉讓合同。

第二十四條  土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

第二十五條  土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十六條  下列土地使用權不得轉讓：

（一）未按規定的期限和土地使用權出讓合同規定的條件投資開發、利用土地的；

（二）劃撥的土地使用權未按本辦法規定履行補辦土地使用權出讓手續和補交出讓金的；

（三）未依法取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權憑證的；

（四）土地使用權、地上建筑物、其他附著物產權不明或有爭議的；

（五）市人民政府認定不宜轉讓的。

第二十七條  土地使用權轉讓，其地上建筑物、其他附著物隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物所有權轉讓時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十八條  同一建筑物中，各房屋所有權人應占有相應比例的土地使用權，土地使用權可以隨房屋所有權轉讓，但同一建筑物所占用的土地使用權整體不可分割。

第二十九條  土地使用權轉讓的程序是：

（一）轉讓人應持有合法的土地出讓合同、土地使用證和地上建筑物、其他附著物所有權證或有關證明文件，向市房管局提出申請，并經市房管局會同土地等有關部門審查同意；

（二）轉讓土地使用權應由市房管局會同市土地、財政、物價等有關部門進行地價評估；

（三）轉讓雙方正式簽訂土地使用權轉讓合同；

（四）轉讓雙方在轉讓合同簽訂三十日內，持轉讓合同到市土地局辦理土地使用權變更登記換證手續，到市房管局等有關部門辦理地上建筑物、其他附著物產權變更登記換證手續。

當事人可以委托人辦理上述手續，但人必須持有合法的委托書。

第三十條  土地使用權轉讓后，需要改變出讓合同規定的條件和土地用途的，依照本辦法第二十一條的規定辦理。

第四章  土地使用權出租

第三十一條  土地使用權出租，是指通過土地使用權出讓或轉讓取得土地使用權的使用者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

未按規定的期限和土地使用權出讓合同規定的條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

第三十二條  土地使用權出租、出租人與承租人應簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

第三十三條  土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理登記。

第五章  土地使用權抵押

第三十四條  通過土地使用權出讓或轉讓取得的土地使用權可以抵押。

第三十五條  土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

第三十六條  土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。

抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

第三十七條  土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。

第三十八條  抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。

因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。

第三十九條  處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。

第四十條  抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記。

第六章  土地使用權終止

第四十一條  土地使用權因出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

第四十二條  土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由市人民政府無償取得。土地使用者應當交還土地使用證和其他有關證件，并依照規定辦理注銷登記。

出讓合同中規定必須拆除的技術設備、非通用建筑物等，受讓人應按時拆除、清理或支付拆除和清理費用。

第四十三條  土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當在土地使用權期滿前六個月向市土地局提出申請，依照本辦法第二章規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。

第四十四條  市人民政府對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。市土地局應在收回土地使用權之日前六個月，將收回土地使用權的理由、地塊坐落、四至范圍、收回日期等通知土地使用者，并予以公告。由市土地局組織接收土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權。

第四十五條  提前收回土地使用權給予土地使用者的補償金額由市土地局會同市房管局、市財政局等有關部門評估，與土地使用者協商確定，協商有爭議的，爭議雙方可以向人民法院起訴。但補償金額的爭議不影響土地使用權的提前收回。

第四十六條  提前收回土地使用權，經與土地使用者協商后，可以將另一地塊的使用權與土地使用者進行交換。交換時，按協商確定的補償金和出讓金進行結算。

交換土地使用權，市土地局與土地使用者重新簽訂出讓合同，并由土地使用者辦理登記和換證手續。

第四十七條  土地滅失，土地使用者的土地使用權終止，有關權利和義務隨之消失，并依照規定辦理注銷登記。

第七章  劃撥土地使用權

第四十八條  劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。

第四十九條  劃撥土地使用權，除本辦法第五十一條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。

擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，由市土地局沒收其非法收入，并依情節處以非法收入或者抵押金額50％以下的罰款，但最高數額不得超過3萬元。

第五十條  符合下列全部條件的，經市土地局和市房管局批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的所有權證明；

（四）依照本辦法第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向市土地局補交土地使用權出讓金，或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

依照前款取得的土地使用權轉讓、出租、抵押時，分別依照本辦法第三章、第四章和第五章的規定辦理。

第五十一條  以劃撥方式取得土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市人民政府無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本辦法的規定予以出讓。

對劃撥土地使用權，市人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求可以無償收回，并可依照本辦法的規定予以出讓。

無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市人民政府根據實際情況給予適當補償。

第八章  附  則

第五十二條  依照本辦法的規定取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。

土地使用權繼承人應持證明其合法繼承權的憑證到市土地局辦理過戶登記。

第五十三條  土地使用者應當依照國家稅收法規納稅。

第五十四條  本辦法自之日起執行。

天津市人民政府關于修改《天津市國有土地使用權出讓和轉讓暫行辦法》的通知

1998年1月16日頒布

通知

各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

根據《中華人民共和國行政處罰法》及有關規定，決定對《天津市國有土地使用權出讓和轉讓暫行辦法》（津政發〔1992〕48號）予以修改。現將修改內容通知如下：

一、將標題“天津市國有土地使用權出讓和轉讓暫行辦法”修改為：“天津市國有土地使用權出讓和轉讓辦法”。

二、將第二十九條刪除。

三、將第五十條第二款修改為：“擅自轉讓、出租，抵押劃撥土地使用權的，由市土地局沒收其非法收入，并依情節處以非法收入或者抵押金額50％以下的罰款，但最高數額不得超過3萬元。”

四、將第五十五條刪除。

五、將第五十六條修改為：“本辦法自之日起執行?！?/p>

有關條款序號作相應調整。

篇8

第二條  本省行政區域內國有土地使用權的出讓和轉讓，必須遵守《條例》和本辦法。

劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押，按省人民政府的有關規定辦理。

第三條  縣級以上地方各級人民政府土地管理部門主管本轄區內國有土地使用權出讓的具體事務。

房地產二級市場即土地使用權出讓后的房地產開發經營和三級市場即投入使用后的房地產交易，由建設（房地產）行政管理部門主管。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉移，應當依照規定辦理過戶登記。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。

土地管理部門依法對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

第四條  依照本辦法取得土地使用權并按照出讓合同規定的條件進行開發和建設，其使用權可以在使用年限內依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。

第五條  轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物隨之轉讓、抵押。

轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。

第六條  土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及地上建筑物、其他附著物的轉讓、出租、抵押，當事人必須依照本辦法規定，分別向市、縣土地管理部門或房地產管理部門辦理評估和權屬變更登記手續。未按規定辦理評估或權屬變更登記手續的出讓、轉讓、出租、抵押行為無效。

第七條  土地使用權出讓的地價評估工作，由地價評估機構負責。

省土地管理局根據土地分等、定級、評價成果，會同建設、財政等部門制訂城鎮國有土地基準地價，報省人民政府批準，并定期公布執行。

市縣人民政府應根據當地土地使用權轉讓的市場價格、地塊條件、土地級別、轉讓方式等制訂基準地價，并定期公布。

第二章  土地使用權出讓

第八條  出讓國有土地使用權必須有計劃、有步驟地進行。

每年度土地使用權出讓計劃由市、縣土地管理部門會同計劃、建設等部門制訂，經同級人民政府審核，報省人民政府批準后下達執行。

除舊城改造和已開發的建設用地外，出讓國有土地使用權的用地指標，應納入年度用地計劃。

第九條  土地使用權出讓，由市、縣土地管理部門會同城市規劃、城建、房地產管理部門按下列職責分工，共同擬定方案，經市、縣人民政府批準后，由土地管理部門負責實施：

（一）出讓地塊的位置、使用性質和必須遵守的城市規劃設計要求，由城市規劃行政主管部門確定；

（二）出讓地塊的市政公用設施配套建設要求，由城建主管部門確定；

（三）出讓地塊上建筑物、構筑物和其他設施的價格評估、拆遷安置，由房地產行政主管部門負責；

（四）出讓地塊的四至范圍、年限等由土地管理部門確定；

（五）出讓地塊的地價和出讓方式由土地管理部門會同建設、財政等部門確定。

出讓方案經政府批準后，任何單位和個人不得擅自更改。對確需更改出讓方案內容的，須經制定出讓各方協商一致后，報市、縣人民政府批準。

第十條  集體所有土地必須依法征為國有土地后，其使用權方可出讓。

出讓國有土地使用權的批準權限，按照《福建省土地管理實施辦法》第十四條的規定辦理。

第十一條  出讓國有土地使用權可采取協議、招標、拍賣方式進行，但商業、旅游業、房地產業用地不得采取協議方式。

市、縣土地管理部門為土地使用權出讓方。

通過出讓方式取得土地使用權的公司、企業、其他組織和個人為受讓方。

第十二條  出讓土地使用權應當按照平等、自愿、有償的原則簽訂出讓合同。

出讓合同必須具備下列款項：

（一）雙方當事人名稱、地址、法定代表人姓名及職務；

（二）出讓地塊的四至范圍、面積、用途；

（三）土地使用權出讓年限、開發建設期限、規劃設計要求、受讓方必須投入的最低建設資金；

（四）土地使用權出讓金總額、土地使用費的標準及繳付方式；

（五）違約責任與爭議解決辦法；

（六）其他需要載明的事項。

第十三條  土地使用權出讓前，市、縣土地管理部門應向有意向的受讓方提供下列資料：

（一）土地的座落、面積、四至范圍、地面現狀及地形圖；

（二）土地用途、建筑容積率、密度、高度、停車場、工程管線綜合和豎向設計等各項規劃要求；

（三）環境保護、綠化、衛生防疫、交通、消防等要求；

（四）受讓方應具備的資格；

（五）土地使用權出讓的方式及程序；

（六）出讓合同的標準格式；

（七）其他需要提供的資料和要求事項。

第十四條  協議出讓土地使用權的程序：

（一）有意向的受讓方向市、縣土地管理部門提出書面申請，并提交下列證件、資料：

（1）受讓申請書；

（2）法人資質證明文件及個人身份證明文件；

（3）其他應提交的證件、資料。

（二）市、縣土地管理部門在接到書面申請之日起七日內給予是否出讓的答復。

（三）經縣級以上人民政府批準后，由市、縣土地管理部門與受讓方簽訂出讓合同。

（四）受讓方按出讓合同規定支付全部出讓金后，向市、縣土地管理部門辦理土地使用權登記手續，領取國有土地使用證，取得土地使用權。

以協議方式出讓土地使用權，出讓金標準不得低于基準地價，但市政工程、公用事業用地和高、新技術園區用地除外。

第十五條  招標出讓土地使用權的程序：

（一）市、縣土地管理部門發出招標公告或直接向招標對象發出投標邀請書；投標者向市、縣土地管理部門領取招標的有關文件、資料。

（二）投標者按規定的投標時間，將標書密封后投入指定的標箱，并向市、縣土地管理部門交納不低于二萬元人民幣的保證金。

（三）市、縣土地管理部門會同建設、財政、物價等部門組成評標小組，由土地管理部門主持開標、評標、決標工作；開標后，評標小組對有效標書進行評審，擇優決定中標者，并在決標之日起五日內發給中標通知書。

（四）中標者在規定的日期內持中標通知書與市、縣土地管理部門簽訂出讓合同，逾期未與市、縣土地管理部門簽訂出讓合同的，取消其中標資格，所交納的保證金不予退還。中標者交納的保證金可以充抵出讓金；未中標者交納的保證金，由市、縣土地管理部門在決標之日起五日內按原數退還。

（五）中標者按出讓合同規定支付全部出讓金后，向市、縣土地管理部門辦理土地使用權登記手續，領取國有土地使用證，取得土地使用權。

開標、評標、決標應邀請當地公證機關派公證人員到場參加公證，并出具公證書。決標必須在規定投標的最后時限起二十日內完成。

第十六條  公開拍賣出讓土地使用權的程序：

（一）市、縣人民政府發出公開拍賣公告。公告內容包括：

（1）第十三條（一）、（二）項規定的內容；

（2）拍賣的地點、時間；

（3）其他需要公告的事項。

（二）競投者在公告規定的期限內向市、縣土地管理部門登記，領取有關文件、資料；

（三）市、縣人民政府確定拍賣主持人；主持人按規定的時間、程序主持拍賣。

（四）拍賣競價中標者應即時與市、縣土地管理部門簽訂出讓合同，并支付不低于出讓金總額20％的定金；中標者當時不能支付定金的，視為違約，除應支付拍賣活動的全部費用外，市、縣土地管理部門可將該幅土地再行拍賣，拍賣所得出讓金低于前次拍賣價款的，差額部份由違約者負責補足。

（五）中標者（即受讓方）按規定支付全部出讓金后，向市、縣土地管理部門辦理土地使用權登記手續，領取國有土地使用證，取得土地使用權。受讓方支付的定金可以充抵出讓金。受讓方不履行出讓合同的，應雙倍返還定金。

拍賣應邀請當地公證機關派公證人員到場參加公證，并出具公證書。

第十七條  受讓方應在簽訂土地使用權出讓合同之日起六十日內，支付全部土地使用權出讓金，逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同；出讓方未按出讓合同規定出讓土地使用權的，受讓方有權解除合同。

第十八條  受讓方需要改變出讓合同規定的土地用途和城市規劃設計要求，應征得出讓方同意，并分別向市、縣土地管理部門和城市規劃部門申請辦理批準或審核手續后，重新簽訂出讓合同，調整土地使用權出讓金，竣工后再辦理土地變更登記手續。

第十九條  受讓方取得土地使用權后，在合同規定的使用期內應逐年向市、縣土地管理部門繳納土地使用費，其標準由雙方在土地使用權出讓合同中商定。

第三章  土地使用權轉讓

第二十條  土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與。

第二十一條  土地使用權轉讓必須具備下列條件：

（一）通過出讓方式獲得土地使用權；

（二）持有國有土地使用證；

（三）已投入的開發建設資金達到該項目開發建設資金（不含出讓金）總額的25％以上。

土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

土地使用權轉讓后的使用年限為土地使用權出讓合同規定的年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十二條  土地使用權轉讓時，當事人雙方到市、縣房地產價格評估機構辦理評估手續，并按規定繳納稅費后，持有關部門開具的產權轉移和繳納稅費等證明，分別到市、縣土地管理部門和房地產行政主管部門辦理土地使用權和房屋所有權變更登記手續。

第二十三條  轉讓土地使用權，應當簽訂轉讓合同。

轉讓合同必須具備下列款項：

（一）雙方當事人名稱（姓名）、住所、法定代表人姓名與職務；

（二）轉讓地塊的位置、面積及隨之轉讓的地上建筑物、其他附著物的建筑面積、建筑占地面積、平面布置等狀況；

（三）轉讓后的土地用途；

（四）轉讓金額及有關費用；

（五）雙方當事人的權利義務；

（六）其他需要約定的事項；

（七）合同的簽訂地點、日期，雙方當事人簽名或蓋章。

第二十四條  轉讓雙方必須在轉讓合同簽訂之起六十日內，將合同副本及有關文件、資料報市、縣土地管理部門和房地產行政主管部門備案，并辦理土地使用權和房屋所有權變更登記。土地使用權轉讓合同違反出讓合同規定的，市、縣土地管理部門和房地產行政主管部門不予辦理變更登記。

第二十五條  以贈與方式轉讓土地使用權的，贈與人與受贈人在辦理公證手續后，按本章有關規定辦理。

第二十六條  土地使用權轉讓后，需改變原出讓合同內容的，按本辦法第十八條規定辦理。

第二十七條  土地使用權轉讓價格明顯低于房地產價格評估機構評估價格10％以上的，市縣人民政府有優先購買權。

土地使用權轉讓有增值的，應當繳納增值費。具體辦法另行規定。

第四章  土地使用權出租

第二十八條  土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。

租賃合同必須具備下列款項：

（一）雙方當事人名稱、住所、法定代表人的姓名與職務；

（二）出租地塊的位置、租賃部位、面積；

（三）租賃期限和用途；

（四）租金標準與支付方式；

（五）租賃雙方的權利義務；

（六）其他必須載明的事項；

（七）合同的簽訂地點、日期，租賃雙方簽名或蓋章。

租賃合同不得違背法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

第二十九條  未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

第三十條  土地使用權出租，租賃雙方必須在簽訂租賃合同之日起三十日內，持租賃合同副本到房地產交易管理部門辦理租賃登記、評估手續。

第三十一條  土地使用權租賃合同終止后，出租人應在租賃合同終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權租賃登記手續。需要續租的，應重新簽訂租賃合同，并按規定辦理租賃登記。

第三十二條  出租人需要轉讓土地使用權時，在同等條件下，承租人有優先受讓該土地使用權的權利，但政府因社會公共利益需要收回的除外。

第五章  土地使用權抵押

第三十三條  土地使用權抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同應當具備下列款項：

（一）抵押人、抵押權人的名稱、住所、法定代表人姓名與職務；

（二）抵押土地的位置、面積、有效使用期限和其他條件；

（三）土地使用權、地上建筑物和其他附著物的現值及抵押貸款金額；

（四）雙方當事人的權利義務；

（五）雙方需要約定的其他事項；

（六）合同的簽訂地點、日期，當事人簽名或蓋章。

抵押合同不得違背法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

第三十四條  抵押合同終止，雙方當事人應在合同終止之日起十五日內向原登記機關辦理注銷抵押登記。

第三十五條  因處置抵押物而取得被抵押的土地使用權、地上建筑物和其他附著物所有權的，抵押權人或第三人應在抵押權實現后六十日內，按本辦法第二十二條規定繳納稅、費和辦理權屬變更登記。

第六章  土地使用權終止

第三十六條  出現下列事由之一的，土地使用權終止：

（一）土地使用權出讓合同期限屆滿的；

（二）土地使用權期滿前，政府因社會公共利益需要依照法律程序提前收回的；

（三）因不可抗力造成土地滅失，導致土地使用者事實上無法行使土地使用權的；

（四）土地使用者違反出讓合同規定，其土地使用權被依法強制收回的。

第三十七條  土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權由市、縣人民政府無償收回。

土地使用權收回的程序：

（一）市、縣人民政府在出讓土地使用權期滿前六個月，將收回土地使用權的理由、地塊座落、四至范圍、收回日期等書面通知土地使用者，并在收地范圍內公告；

（二）土地使用者接到通知或得知公告后，應按規定期限拆除、清理技術設備、非通用性設施，土地使用者不自行拆除、清理的，應支付拆除、清理費用；

（三）土地使用權、房屋所有權持證人在規定的收回日期之日起十五日內持國有土地使用證、房屋所有權證等分別到市、縣土地管理部門和房地產行政主管部門辦理注銷登記手續；

（四）自公告收回之日起，土地使用權及地上建筑物、其他附著物的產權即歸市、縣人民政府所有。

第三十八條  土地使用權期滿，土地使用者需要續期的，應于期滿前六個月向市、縣土地管理部門提出書面申請。經原批準機關批準后，依照第二章規定重新簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記，依法延續取得土地使用權。

第三十九條  對土地使用者依法取得的土地使用權不得提前收回。市、縣人民政府根據社會公共利益需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并給予相應補償。依照本辦法第三十六條第四項規定強制收回的不予補償。

提前收回土地使用權的補償金額按出讓合同期限的余期、土地用途、出讓金、土地使用者實際開發投資金額與經營情況、地上建筑物及其他附著物的殘值等項內容，由市、縣土地管理部門會同制定出讓方案各方與土地使用者商定。

收回使用期限未滿的土地使用權，對補償金額有爭議的，爭議雙方可以依法提請人民法院進行裁決。

第七章  罰  則

第四十條  土地使用者擅自改變出讓合同規定的土地用途及其他條件開發、利用、經營土地的，市、縣土地管理部門應責令其限期改正。逾期拒不改正的，依法予以處罰。

第四十一條  土地使用者自出讓合同簽訂之日起超過二年未使用土地的，其未使用部分的土地由市、縣土地管理部門報經原批準機關批準后無償收回。

土地使用者需要延期使用土地的，應在期滿前三個月向市、縣土地管理部門提出延期使用申請，報經原批準機關批準后，可以延期使用，但最長不得超過兩年。延期一年的按出讓金總額的10％收取土地閑置費；延期二年的，按出讓金總額的20％收取土地閑置費。土地閑置費由土地管理部門負責收取。

第四十二條  超越權限或濫用職權非法批準出讓土地使用權的，批準文件無效。非法批準出讓土地使用權的直接責任者或單位主管人員，由所在單位或上級主管機關給予行政處分；在非法批準的出讓土地上新建建筑物和其他設施的應予以拆除或依法沒收，由此給土地使用者造成的經濟損失，依照國家有關法律、法規規定賠償。

第四十三條  土地使用者無正當理由，不按本辦法規定辦理土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止登記手續的，登記機關除責令補辦手續外，每延期一日，可視情處以十元至一百元的罰款。但最高不得超過10000元。

第四十四條  對不按期繳納本辦法規定各種費用的，除責令限期繳納外，每延遲一日，按應繳額的0.5％加收滯納金。

第四十五條  當事人對行政處罰決定不服的，可以依法向作出處罰決定機關的上一級行政機關申請復議，也可以依法向人民法院起訴。

第八章  附  則

第四十六條  土地使用權轉讓、出租及出售地上建筑物的收入，應依法繳納稅、費。

第四十七條  土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押的登記，應按財政、物價部門規定的收費標準交納登記費。

第四十八條  本辦法由福建省人民政府法制局負責解釋。

第四十九條  本辦法自之日起施行。

1998年5月30日福建省人民政府的《福建省人民政府關于省政府規章和省政府規章性文件修訂的決定》的有關條款：

《福建省國有土地使用權出讓和轉讓辦法》（省人民政府令第9號）

1、第四十條中“可處以出讓金總額5％以下罰款，直至無償強制收回部分或全部土地使用權”的規定修改為“依法予以處罰”。

篇9

最近，看了我國將通過加快實施不動產統一登記制度的報道，為這一問題終于有了解決的時間表而倍感欣喜。

統一登記制度，主要是統一房、地的登記，因此，不動產登記的管轄應當在房屋或土地管理部門之間選擇一個為好。

時下有一種觀點：認為世界上無論大陸法系國家，還是英美法系國家，都將地上建筑物等視為土地附著物或組成部分。據此推導出土地使用權登記是其他不動產（房屋）登記的前提。因此，由一個部門承擔不動產登記就應該是由土地管理部門來承擔。然而，我國《憲法》直接規定了土地所有權的公有制，當事人能取得的都是從土地所有權中派生出來的使用權，這是我國和這些國家和地區的一個根本區別。因此，這種推理并不能成立。而由房屋登記機構管轄不動產登記，才更為有利。

一、我國大陸登記的只是土地的使用權而非土地所有權

確實，很多國家和地區都將土地登記作為不動產登記的代名詞，德國的不動產登記法就叫做《土地登記法》，我國臺灣地區把不動產登記辦法叫做《土地登記規則》，澳大利亞的登記機構就叫做地權登記局。這種登記模式以土地所有權為登記標的，而把地上建筑物、構作物等視為土地上的定、附著物。但是，這種制度有一個前提就是登記的是土地所有權，而非我國大陸登記的只是土地的使用權。在這一框架下，土地可以由私人擁有，房屋所有權人同時又是土地所有權人。如果是在他人土地上建造的房屋，并不能獲得房屋的所有權，而只是一種他物權即地上權。我國臺灣地區的“民法”就規定了地上權，德國還專門制定了《地上權法》，以保護這類房屋建造者的權利。如果按照這一模式進行登記，在我國大陸除了土地所有權人以外，就沒有人能擁有房屋的所有權了，眾多的房地產開發企業也不能再銷售房屋而只能轉讓地上權。這顯然不切合實際，也和我國現行的法律規定相悖。

二、土地使用權登記不是房屋登記的前提

土地使用權登記是否是其他不動產登記的前提？這一問題也是很值得商榷的。

1.從理論上說，房屋所有權是自物權，而土地使用權則是他物權。他物權的登記如何能成為自物權登記的前提呢？這是缺乏法理依據的。

2.從實際情況來看，早在1987年，原城鄉建設和環境保護部就部署了全國范圍的房屋總登記，此時國家土地管理部門還剛剛設立。土地登記還無從談起，而房屋所有權登記在1992年已基本完成。因此，不存在土地使用權登記是房屋登記的前提之說。

3.受理登記時需要收取的要件不等于就是登記的前提。建設部《房屋登記辦法》和《房地產登記技術規程》的相關規定都明確了房屋初始登記應當憑土地使用權證明申請，未辦理房屋所有權初始登記的，不得辦理房屋的其他登記。但這并不是說土地使用權登記就是其他不動產登記的前提，土地使用權證是房屋初始登記的必收要件。除了土地使用權證明以外，初始登記的必收要件還包括建設工程規劃許可證等登記文件，要求申請人提供土地使用權證明和建設工程規劃許可證只是用以證明申請人的房屋是合法建造，而非前提。如同規劃并非不動產登記的前提一樣，土地使用權登記并非不動產登記的前提。

三、由房屋登記機構管轄不動產登記，有許多有利因素

1.“建設部管理下的房地產部門……目前擁有中國最為詳備的不動產登記資料”（梁慧星：《中國物權法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》第142頁），無論是管理工作的覆蓋面還是社會公眾的認知程度，房屋登記機構都明顯優于土地管理部門，這也為社會各界所公認。

2.有利于客觀、公正地進行不動產登記。土地管理部門作為土地的主管部門，從土地作為資源來管理開始，到土地的出讓、劃撥、轉讓和抵押直到土地使用權的收回，幾乎涵蓋了權利流轉的全部過程。如再由這一部門管轄包括土地在內的不動產登記，不利于客觀、公正地進行。

如現行的《土地登記規則》把土地租賃列入不動產物權登記就是一個明顯例證。國有土地租賃也是土地有償使用的一種方式。然而，土地使用權的有償使用方式與土地的權屬是兩個不同的概念，猶如房屋的租賃，承租人因租賃而取得房屋的使用權，這種方式也是房屋的有償使用方式，但是，承租人因租賃而取得的房屋的使用權屬于債權，并不存在進行物權登記的問題。

國家土地管理局在1995年12月重新印發的《土地登記規則》[（1995）國土（法）字第184號]第一章第二條第二款規定了“本規則所稱土地他項權利，……包括抵押權、承租權”。

房地產他項權利是公認的物權，而且這種權利應當是長期而穩定的，不能通過租賃來取得。我國的法律至今未將土地承租權確定為物權。按照物權法定的原則和《立法法》的規定，部門規章無權對基本的民事權利進行規定。然而，有很多當事人依據上述規定以租賃方式取得土地使用權。這類以租賃方式取得土地使用權明顯地不同于出讓、轉讓或劃撥所取得的土地使用權，而《物權法》所規定的建設用地使用權不可能有兩種不同的解釋。

在《物權法》公布實施的2007年，國土部門頒發的《土地登記辦法》仍將土地租賃列入不動產物權登記（第29條：“依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記”）。這不能不說是出于部門的某種考慮。

篇10

關鍵詞：合作開發房地產合同；土地使用權轉讓合同

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02

案例：被告余江、張全、劉勝三人合伙投資在縣城正大街原老百貨公司地段從事房地產開發，并掛靠城建公司的資質，與原告尤錫簽訂《換房協議》，由原告尤錫提供私有的三間門面房及房產證交被告開發建房，建成后的樓房門面房三間（含第二層）作為置換，歸原告所有。交付房屋及房產證時，原告給被告補償費20萬元人民幣。除此之外原告不承擔任何費用。原告繳納了土地出讓金和稅費，縣人民政府行文對該原劃撥的土地變更為出讓土地。現因合同履行意見不統一引訟。

評析：原、被告之間均簽訂了《換房協議》，其意思表示是原告以自有房屋作為投資，與被告合作開發地產，待開發完成后，原告獲得《換房協議》中約定的房屋。事實上，原告的房屋在交付被告后，必然要進行拆除重建，因此原告實際投入的是房屋所有的土地使用權。但案例中當事人認為《換房協議》是以房換房的置換合同。根據最高院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議為合作開發房地產合同。上述案例從形式上看，即是以土地使用權作為共同投資、共享利潤的合同，符合合作開發房地產合同的形式要件。但仔細分析案例中《換房協議》的具體約定：在尤錫與城建公司簽訂的《換房協議》第一條約定：“置換方式：三間舊房換三間新房（南往北第一至第三間一至二層門面房）。底層建筑面積為9.9米，中到中×14米中到中×2層（三樓以上的樓梯不占乙方面積）?！鄙鲜鎏攸c是：原告將土地使用權交由被告開發使用后，不參與被告的開發工程，不承擔開發的風險，只收取《換房協議》中協商約定一致的位置、面積的房屋。根據《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規定，合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。故本案案由應認定為土地使用權轉讓合同糾紛。

一、名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同的認定

《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題》司法解釋第24條規定，合作開發房地產合同約定提供推斷使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據上述規定，認定名為合作開發房地產實為土地使用權轉讓合同的關鍵就是提供土地使用權的當事人（出地方）不承擔風險，只收取固定利益的判定，具體分析如下：

1.關于“共擔風險”的確定

合作方尤其是以土地使用權作為出資的一方是否共同承擔風險是判定該合作開發房地產合同是否為土地使用權轉讓合同的關鍵。首先，何謂“風險”。合作開發房地產合同中需共同分擔的風險，是指合作開發房地產合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。這里共同分擔的風險應該為經營風險，主要是指合作雙方預期的利益目標不能實現或者不能全部實現的風險，而一般不包括由于一方過錯導致的利益風險。其次，如何判定合作開發房地產合同中是否體現“共擔風險”原則的條款呢？在合作開發房地產合同中僅約定提供土地使用權的一方的固定利益分配，未約定風險分擔的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益呢？筆者認為，在實踐中不宜一概認定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益，而應該以合同雙方當事人之間的權利義務的實質內容作為判斷。即只要合同的實質內容表現為提供土地使用權的一方獲取固定利益，而不承擔經營風險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，也應該認定該方當事人不承擔風險。

2.“固定利益”的理解與確定

《解釋》第24條規定的固定利益，是指無論在合作開發房地產中出現什么樣的經營風險，提供土地使用權的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應該具有以下特征：（1）可以是確定的、不變的利益。即，不論合同能否實際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經確定后是不發生變化的。（2）可以表現為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現為貨幣，但并不以貨幣為限?？梢允枪潭〝盗康呢泿牛部梢怨潭〝盗康姆课?，還可以是固定數量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是租賃或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面積固定的房屋，均可認定是固定利益。

二、名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同的效力判定

1.以劃撥土地使用權作為合作條件的法律效力的認定

劃撥土地的取得是無償的，因此《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產管理法》等法律法規對劃撥土地使用權的處分設置了很多限制性條件。如《城市房地產管理法》第四十條規定以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。但隨著商品經濟的發展和土地市場的繁榮，劃撥土地使用權轉讓的情形非常普遍，《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規定轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。第十六條規定土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。本文案例存在這種情況，原告投入的房屋所使用的土地為劃撥的土地，但在前，均已經光山縣人民政府批準取得出讓土地使用權證書，故依照上述最高院司法解釋，應當認定《換房協議》有效。

2.以出讓方式取得的土地使用權作為合作條件的法律效力的認定

根據法律規定，出讓土地使用權的轉讓不僅應當取得土地使用權證書，還應達到一定的投資開發條件。那么，未取得土地使用權證書或者未達到25%開發投資比例而簽訂的合作開發合同被認定為土地使用權轉讓合同時，該合同的效力如何認定呢。筆者認為，《城市房地產管理法》作為行政性規范性法律文件，其三十九條的立法本意是規范房地產經營行為，是對“炒地”行為的限制，并非針對土地使用權轉讓合同的效力。未取得土地使用權證書就轉讓土地使用權的行為應當認定為“無權處分”，是效力待定的行為，在前，當事人取得了土地使用權，就應當認定為合同有效。轉讓的土地使用權未達25%的投資開發條件應當屬于合同標的物的瑕疵，不影響土地使用權轉讓合同的效力，這類合同應當是有效的。

三、合作開發房地產合同轉性為土地使用權轉讓合同與房屋拆遷安置補償合同、房屋置換合同的區別

本文案例是合作開發房地產合同轉性為土地使用權轉讓合同，但當事人認為是房屋置換合同，還有的理論認為是房屋拆遷安置補償協議。那么這些合同之間有什么區別呢？