土地增值稅的減免政策范文

導語：如何才能寫好一篇土地增值稅的減免政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞 房地產 土地增值稅 會計處理

土地增值稅的征收是為了調節土地增值收益。目前，土地增值稅已經成為企業所得稅并列的三大稅種之一，是國家財政收入的重要組成部分。增值稅直接關系著企業的經營成本和持續發展，對于房地產行業土地增值稅企業，如何通過會計處理來進行合理的納稅籌劃是值得研究和探討的問題。

一、房地產行業土地增值稅概述

作為我國國民經濟的重要產業支柱，房地產行業每年會產生巨大的稅款，隨著社會經濟的迅速發展，房地產行業的土地增值稅成本不斷升高。在我國，房地產增值稅的稅率通常以超額累進形式來計征，一般在30%～60%之間。企業通過采取有效的措施來進行土地增值稅納稅籌劃，可以有效地提高企業利潤，降低企業稅負，有利于企業實現長期穩定的發展。房地產企業最關心的問題就是規避納稅風險，最大限度地延長抵押稅額繳納時間。在實際的納稅過程中，許多企業都選擇且采用1%～3%的預征率，這樣一來需要在項目結束時對它們進行匯集清算，進而實現了繳納稅款時間的遞延，對企業十分有利。此外，房地產企業還應充分利用國家關于稅收的優惠政策，通過調整銷售價格和增值額等手段來使企業繳納的增值稅率得到進一步降低，實現節省稅費的目的。不僅如此，企業應提高稅務風險的防范意識，做好稅收風險的防范和規避，對于增值稅繳納做好合理安排和籌劃。

二、土地增值稅的會計處理

土地增值稅的會計處理直接關系著企業的經濟利益，從會計核算的角度考慮，房地產開發企業土地增值稅成本具有明顯的特點。主要表現為：首先，會計中的責權發生制是土地增值稅成本計提的基礎；其次，在確定土地增值稅的支出時，應該嚴格按照稅法中的相關規定來進行，房地產企業應設置必要的營業稅及附加、應交稅費、待攤費用等賬戶，利用這些賬戶對土地增值稅的成本進行詳細核算。在房地產企業需要多個項目同時開發的情況下，要對不同的項目進行分別的核算。房地產行業與其他行業相比具有一定的特殊性，通常房地產開發商都采用預售制度，所以在項目建設過程中會先收到客戶的預售收入，等到建設項目完工后再結算收入。我國的稅法中有明確的規定，預售收入增值稅的征收是按照一定的比例進行的，當項目全部清算完成后根據實際金額進行多退少補。

第一，在取得預售收入的情況下，房地產企業應該按照一定的比例預繳土地增值稅。具體的處理過程為：先借記待攤費用，再貸記應交稅費，最后核算應交土地增值稅，到了實際繳納稅款階段，借記應交稅費，貸記銀行存款。

第二，當建設項目竣工驗收合格后，如果符合收入_認條件，則按照當期的結算收入和成本的計算方式來進行，借記“營業稅金及附加――土地增值稅”，貸記“待攤費用――預繳土地增值稅”。

第三，當項目辦理結算后清算土地增值稅時，要根據實際情況來合理調整前期的土地增值稅款和計提的增值稅費，稅務局簽發增值稅清算報告后，有明確的清算金額，借記“營業稅金及附加――土地增值稅”“待攤費用――預繳土地增值稅”。貸記“應繳會費――應交土地增值稅”在進行補交時，應借記“應交稅費――前期積累已預繳的土地增值稅款”。

三、房地產企業土地增值稅稅收策略

（一）利用國家稅收優惠政策

近年來，國家提高了對房地產增值稅收的重視程度，出臺了一系列稅收優惠政策。房地產企業應充分利用國家稅收優惠政策進行稅收籌劃，在準確核算增值額的基礎上，通過合理調整增值額與扣除項目金額的比例，實現稅費繳納的優惠，減輕企業的納稅負擔。此外，企業還應結合企業實際情況和國家相關的法規政策來制定稅收籌劃方案，盡量實現總稅收最低。對于合作開發房地產的稅收優惠，需要合作雙方商定按照一定的比例來分配，雙方中一方負責資金，另一方負責土地。對于這種形式的合作，企業可以暫時減免土地增值稅，使雙方企業以較低的成本取得房地產，有利于雙方的合作共贏。對于代建房，由于稅收中只收取一定的代建費，而且代建房的營業稅率只有3%，所以代建房是房地產企業開發的一個很好的選擇。

（二）利用稅收臨界點進行納稅策劃

房地產增值稅有等級之分，房地產企業在進行納稅籌劃時，應對臨界點進行控制，在進行充分的測算后，衡量稅收優惠與收入之間的關系，對房產銷售價格進行合理控制，使房產增值率趨向理想值，盡量使增值額在起征點的優惠范圍內。在房地產項目的兩種不同利息支出計算方式中，應該選擇較高者。此外，裝修和費用轉移也是實現扣除項目金額增加的有效手段，可以使增值額控制在目標范圍內，但是要保證嚴格遵守稅法規定，嚴禁出現偷稅漏稅行為。

（三）其他方式

根據項目的實際情況來確定項目的核算方式，即分開核算或合并核算，這是降低土地增值稅的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房選擇分開核算時，能夠享受到的增值額小于扣除項目金額之和的20%的稅收優惠政策。物業管理基金、公建維修基金、公共設施尚未建造的報批報建費用、出包工程還沒有辦理最終結算的都屬于稅法允許的三項預提項目，利用預提費用的稅前扣除政策，有利于企業實現納稅優惠。

四、結語

我國的房地產行業具有廣闊的發展前景，房地產土地增值稅的會計處理對房地產企業的可持續發展具有重要的作用。在激烈的市場競爭環境下，房地產企業應認清發展形勢，掌握稅務處理方法，在遵守稅法規定的前提下，通過合理的土地增值稅稅收籌劃來降低企業的稅負。通過利用國家稅收優惠政策、對稅收臨界點進行納稅策劃等手段，規避稅收風險，使企業得到優質發展。

（作者單位為寧夏萬耀生物科技有限公司）

參考文獻

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摘要：當前北部灣經濟區房地產行業稅收政策中存在著開發環節稅負分布不合理、稅種交叉重疊、稅費結構不合理及稅收征管手段落后等問題，為此，政府必須對現有稅收政策進行調整。調整思路是：優化設計房地產開發、保有和轉讓環節的稅收負擔比例；降低土地增值稅和企業所得稅，穩步推進物業稅或財產稅的征收，努力改進稅收的征管方法等，以此來推動北部灣經濟區房地產行業的可持續發展。

關鍵詞：北部灣經濟區 房地產行業 可持續發展 稅收政策

北部灣經濟區位居北部灣尖端的中央位置，含括南寧、欽州、北海、防城港四個市和玉林、崇左兩個市物流中心，土地面積4萬余平方公里（不含玉林、崇左）。房地產行業在北部灣經濟區起步較晚，并且其發展有顯著的區域差距，其投資大多數集中在南寧一帶。隨著國家的發展戰略和北部灣經濟區的確認，房地產稅快速增長，已成為地方財政收入增長的重要源泉，北部灣區域房地產行業已然成為推動該區經濟建設與發展的重要力量。如何制定稅收政策，推動北部灣經濟區房地產行業可持續發展，已成為當前地方稅收管理部門面臨的一個重大問題。

一、北部灣經濟區房地產行業稅收政策現狀

目前，我國仍然沒有專門的房地產稅收制度，現行的房地產稅制中土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅等四個稅種和房地產行業有著直接聯系，其他十余個稅種也在不同程度上和房地產業發生課稅關系。北部灣區域房地產業稅制按照征稅環節的不同可以劃分為四類，即房地產開發環節稅收、房地產保有環節稅收、房地產轉讓環節稅收、房地產出租環節稅收（見下頁表1）。

近年來，北部灣經濟區房地產市場快速發展，在房地產業投資拉動、房地產交易量與價格同步增長和房地產稅收征管加強等諸多因素的影響下，房地產征稅出現了較快的增長趨勢（見表2）。

稅收政策影響房地產行業資源配置，是地方政府調節經濟運行的重要手段，如何充分利用稅收組合拳促進北部灣經濟區房地產行業健康發展是一個重要的現實課題。

二、北部灣經濟區住宅交易量與稅收關系實證研究

（一）模型的構建

根據稅收對住宅交易量的影響因素分析，建立如下的模型來研究“銷售不動產營業稅”、“土地增值稅”和“企業所得稅”等三個變量對住宅市場交易量的影響：

Qit=F（OTit ，Ltit， ETit，Pit，Iit，PPit，Poit）

其中：Qit表示i省t年的住宅交易量（萬平方米）；OTit表示i省t年銷售不動產營業稅稅率（%）；Ltit表示i省t年土地增值稅稅率（%）；ETit表示i省t年房地產企業所得稅稅率（%）；Pit表示i省t年的住宅價格（元/平方米）；Iit表示i省t年的人均可支配收入（元）；PPit表示i省t年住宅資產增值程度（%）；Poit表示i省t年人口規模（萬人）。

參考學者研究住房需求時普遍使用的對數函數模型，構建如下具體模型：

LnQit=β0+β1OTit +β2LTit+β3ETit+β4LnPit+β5LnIit+β6PPit+β7POit+μ

筆者使用2012-2013年北部灣經濟區的截面時間混合數據，采用OLS估計方法進行回歸分析，回歸結果見表3。

（二）房地產稅收對北部灣經濟區住宅交易量影響的結果分析

回歸1，用所選擇的營業稅、土地增值稅和企業所得稅等解釋變量進行回歸分析。結果表明，模型中的解釋變量對被解釋變量存在一定的解釋能力，R值為0.696157，意味著被解釋變量的方差有接近70%可以由解釋變量的方差予以解釋。

F統計檢驗十分顯著，說明回歸總體呈顯著線性關系。從T統計值來看，所選擇的影響因素大多數都通過統計檢驗。但銷售不動產所征收的營業稅稅率的T檢驗值較低。這表明營業稅變量對住宅交易量的線性作用不顯著，應放棄考慮此變量。

在回歸1的基礎上，將銷售不動產營業稅稅率剔除后重新回歸，得到的回歸結果基本令人滿意：首先，模型對住宅市場交易量的解釋程度在70%左右，F統計值也更為顯著。第二，剔除銷售不動產營業稅稅率后的所有解釋變量，都通過了T檢驗。價格變量、收入變量、人口變量和土地增值稅稅率的系數符號與預期吻合。經Park檢驗，隨樣本觀察點X的變化，模型隨機擾動項的方差并沒有改變，即不存在異方差。以上表明估計基本有效。

從回歸分析的結果看：在1%的顯著水平下，土地增值稅稅率和房產市場交易量呈高度相關關系，系數為負。即土地增值稅稅負的提高會降低市場交易量，說明北部灣經濟區目前實行的土地增值稅政策對住房市場交易活動存在顯著影響。

過去普遍認為：提高企業所得稅負擔會減少房地產開發商向市場供應住宅的數量，進而引起市場交易量的萎縮。回歸顯示：在1%的顯著水平下，企業所得稅稅率的提高對住宅市場交易量存在較大影響，但系數為正。這種結果的原因可能在于：保障性住房提供占據著市場較大比例，該類住房供應的目的主要在于解決中低收入家庭住房問題。為此，政府給予了該類住宅開發項目降低土地出讓價格、稅收減免等諸多優惠政策。

就銷售不動產征收營業稅而言，該舉措對市場交易量的影響不顯著，原因在于對房地產企業征收營業稅，稅收負擔很大程度通過抬價的方式轉嫁給了購房者，不足以引起開發商供給決策的變化。

三、北部灣經濟區房地產行業稅收制度問題研究

（一）北部灣經濟區現有稅收制度不合理，集中在交易環節，缺乏持有環節稅種

交易環節稅種包括營業稅、契稅、土地增值稅以及和交易間接相關的房地產開發企業所得稅，但該環節稅負極易轉嫁，轉而推高房價，違背稅收調控的初衷，可以考慮增加持有環節稅負。

（二）房地產行業稅收優惠政策單一，優惠范圍狹窄

目前北部灣經濟區所涉及的房地產優惠政策中，主要還是以傳統的稅率式、稅額式的直接減免優惠形式為主；而對于新型的加速計提折舊、投資抵免、再投資退稅、科研投入等間接的優惠手段運用較少。該種政策對于刺激和發展投資規模大、經營周期長的房地產行業的引導作用和效果就會打折扣。

（三）北部灣經濟區現有的稅種優惠大多體現在企業所得稅上，而企業所得稅的優惠并非專門針對房地產開發企業制定

現有的稅收優惠存在的問題有：部分稅收優惠政策的優惠時限不長，最長年限不超過6年；未專門針對房地產開發企業制定所得稅優惠政策，所得稅負擔重，這將削弱北部灣經濟區所具有的獨特區位優勢。此外，房地產行業涉外稅收政策優惠更是欠缺，嚴重制約了北部灣經濟區和東盟國家合作交流，不利于把北部灣經濟區建設成為區域性加工制造基地、物流基地和商貿基地。

（四）土地增值稅清算負擔重，影響房地產開發商向市場提供住宅產品的積極性，進而引起市場成交量的萎縮

就項目銷售完畢清算土地增值稅而言，將嚴重影響該階段現金流安排，對市場交易量的影響顯著，地方政府可考慮改革土地增值稅，適當降低土地增值稅稅率。

四、北部灣經濟區房地產行業可持續發展稅收政策研究

北部灣經濟區稅收政策執行力度在全國范圍內來說比較嚴格，為促進北部灣經濟區房地產行業可持續發展，筆者從稅收政策方面提出幾點建議。

（一）改變現行財稅體制格局，增強地方政府財政實力

多年來地方政府存在財權和事權不匹配，中央政府可以考慮在全國施行統一稅制情況下，適度放寬經濟區的稅收管理權。允許北部灣經濟區內地方政府依據本地經濟、社會發展與財化的需要對某些具有地方特色的稅種執行開征或減免權。建立更為合理的稅收返還機制，建議對中央稅與共享稅的分成比和返還比進行調整，加強中央財政對北部灣經濟區的稅收返還力度。

（二）重新調整開發、保有和轉讓環節的稅負

調整現行北部灣經濟區稅制結構，增加保有環節稅收負擔，盡早在北部灣經濟區開征房產稅、物業稅、土地閑置稅。（1）房產稅?？煽紤]大力鼓勵發展咨詢評估等中介機構，以房地產評估價值為計稅依據，對房地產所有權人或實際使用人征收。（2）土地閑置稅。以閑置土地為征稅對象，對空地實際持有人征收，嚴格執行原有土地閑置處理政策。（3）物業稅。主要是針對投機性房地產稅，利用規定稅額標準以年度征收。

（三）完善房地產稅收制度

1.完善土地增值稅。土地增值稅敏感性很強。北部灣經濟區對普通商品住房的土地增值稅的比例超過1%，非普通商品住房超過2%，都是實行預征，這對商品房的交易量有很大的影響，房地產開發企業必然將這部分錢轉嫁到消費者身上。建議廣西區的商品住房統一按1%來預征土地增值稅，如果其中配建有保障性住房的，按0.5%來預征。

2.變更房地產行業營業稅的計稅依據。從稅法上看，不管是建筑企業營業稅還是房地產開發企業銷售不動產，其營業稅都是以取得的營業收入和銷售不動產的營業額為計稅依據，其中包含著以前環節的稅費，這導致雙重征稅問題，違背稅收公平原則，增加房地產開發和銷售的稅收負擔，不利于房地產產品流通。另外營業稅征收對市場成交量影響有限，可以考慮從嚴征收營業稅。

（四）調整納稅時間，統一會計處理方法

北部灣經濟區房地產行業是按月繳稅，大大增加了企業的資金負擔。建議該稅收按季度征收，從而減輕企業負擔。

對于資金周轉不暢的房地產開發企業申請房地產稅收項目延期，銀行應當放寬時限，按照“有保有壓”的政策，不能一味的拒絕。如果企業在銀行貸款不成功，會向民間借貸，很可能會進一步抬高房價。對那些沒有獲得銀行貸款的開發企業，成本核算中應允許扣除開發成本，允許民間借貸，同時可享受銀行的同等利率。

（五）地稅部門完善稅收征管

為更有效地配合北部灣經濟區的開發，北部灣經濟區地稅部門應提升納稅服務意識，為落戶北部灣經濟區的重大房地產投資項目提供高效優質的對口服務。此外，北部灣經濟區地稅部門還應該利用自治區在稅收方面的管理權，為房地產開發企業爭取更多的較為寬松的稅收優惠政策，以促進北部灣經濟區房地產行業的可持續發展。X

參考文獻：

1.安體富.發揮稅收調控作用促進房地產市場健康發展[J].銅陵學院學報，2010，（2）：9-10.

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傾力謀求避稅之道

土地增值稅真正清算，對于大多數企業而言，都會是大筆支出。在風暴來襲之前，開發商正“想出方法”展開避稅暗戰。

首都經濟貿易大學財政稅務學院教授丁蕓曾對本刊表示，對增值額未超過20％的普通住宅不予征收土地增值稅。所以，房地產企業勢必想盡一切辦法，將企業的收益率維持在20％以下。而且在她看來，通過一些財務手段，房地產企業達到如上目的“并不是一件很困難的事”。

而對那些增值額高企的房企來說，盡量降低繳納稅率也是可以預見的稅收籌劃“招數”?！氨热缫粋€項目的增值額本來在200％以上，通過提高成本等方法，盡可能使增值率保持在100％～200％之間是很簡單的。

還有一種思路則是將房地產行業利潤轉化為非房地產行業利潤，比如建筑、服務、貿易等其他關聯行業利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果。國內多家知名上市房企的財務籌劃顧問李明俊詳細講解如下：具體措施包括通過新設、收購、聯營等方式，成立裝修公司、園林綠化公司、工程管理顧問公司等公司，為開發的各項目提供服務，在正常的價格基礎上適度提高收費，利用公司交納稅率的不同(公司交營業稅、企業所得稅，地產公司可以抵土地增值稅、企業所得稅，并且在計算土地增值稅扣除成本時還可以加計扣除，兩者至少相差34％)，同時由于公司可以申請所得稅核定征收、財政返還，甚至營業稅可以利用優惠政策減免等，進一步降低稅負(有可能相差48％以上)。

另外，由于清算包括兩種方式，一是查實，二是采取核定征收，而核定征收有的地方比例高，有的地方比例低，如果開發商覺得核定征收比查實所交稅款少，就會給出一些理由而爭取核定征收。

還有些開發商巧用特殊扣除項目規定，比如某房地產公司開發一處房地產，為取得土地使用權支付1000萬元，為開發土地和新建房及配套設施花費1 200萬元。財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為80萬元，不超過商業銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機構證明，則該公司所能扣除費用的最高額為(1000+1200)×10％=220(萬元)；如果提供金融機構證明，該公司所能扣除費用的最高額為80+(1000+1200)×5％=190(萬元)?？梢?，在這樣的情況下，公司就不提供金融機構證明。

雖然方式很多，不過陳萍生認為，站在開發商的角度，其目的多是盡量少交，而轉讓房地產所取得的收入一般都有據可查，沒有太多操作空間，因此，不管那種方式，開發商主要是在扣除項目金額方面“做文章。”。

土地增值稅難題

正是由于土地增值稅扣除項目具有太多可操作空間，也加大了土地增值稅清算的難度。

北京致通振業稅務顧問有限公司董事長李記有認為，這么多年來土地增值稅清算一直懸而不決，首要原因是清算本身需要訓練有素的清算隊伍。土地增值稅涉及的技術太復雜，房地產企業開發項目交叉，既有普通住宅也有非普通住宅。也就是說，既有免稅項目也有征稅項目。對于這種交叉開發的情況，即便按照單獨項目進行核算，稅務機關亦很難辨別其賬目的真偽，人才儲備需要時間。

接受記者采訪的專家普遍對如何準確核算地產企業的開發成本表示頭疼。雖然近幾年國稅總局對清算條件、要求以及一些技術性的細節問題不斷進行明確，比如明確前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等，開發企業須提供合法有效的憑證，但由于所涉項目繁多，在實際審核、征繳過程當中“難度非常之大”。加之房地產開發大部分是滾動開發，有許多企業核算上亦不規范，且開發成本費用，項目與項目之間在財務核算上基本是沒有分開核算，造成單個項目開發成本費用核算不實，所以清算仍然是非常困難。

陳萍生認為，除了扣除憑證、拆遷補償交換、沒有取得票據等等扣除項目認可有困難外，可能還會有一些考慮，比如是否推高房價、轉移到購房者等。

另外，李記有還告訴記者一個驚人的信息，清算過程中涉及到退稅的問題。“一直以來很多主動清算的企業都是為了退稅。雖然預征1％，但是開發商有自己一套算法，算完以后反而是稅務機關要退給開發商錢。從稅務機關講，并不想這樣的結果，加之財政能否保證也是問題，因此從稅務機關來講，也有不清算的動機。

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論文摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優惠政策

篇5

關鍵詞：稅收管理  土地增值稅  清算方法

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3o％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發    票。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優惠政策

篇6

關鍵詞：房地產、稅務籌劃、所得稅、土地增值稅

稅務籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法制化以及公民依法納稅的意識提高而出現的，隨著市場經濟體制的不斷完善，稅務籌劃將具有更廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對納稅活動進行全方位、多層次的運籌。

所謂稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。

在對房地產項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當前房地產項目稅收立法整體情況。一個房地產項目從招投標、開發、建設到銷售（轉讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，相對應的法規為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規章、通知、批復等。

因此，進行稅務籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結合企業的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業、分稅種、根據經營活動三種類別進行籌劃。房地產項目可以從企業的經營活動以及區分不同稅種進行稅務籌劃。

一、根據房地產企業的應繳納的稅種進行稅務籌劃

一般來說，房地產企業需要繳納所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節稅。房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅以及企業所得稅，而5%的營業稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據企業的銷售額征收的，因而節稅空間不大。接下來主要從企業所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。

（一）、企業所得稅的稅務籌劃

根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》的規定在我國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織，應當就其生產、經營所得和其他所得繳納企業所得稅。因此房地產企業從房地產開發經營和其他經營活動取得的所得，是企業所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業的企業所得稅為25%。

（二）、土地增值稅的稅務籌劃

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。

1、根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。

2、利用土地增值稅起征點作稅收籌劃

土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。

陽光房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。

3、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。

稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

二、根據房地產企業的經營活動進行稅務籌劃

（一）.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

假設2011年1月份陽光房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。

如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計算，每年需要支付利息60萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產開發公司經過批準發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由于發行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。

（二）、通過不同的投資方式進行稅務籌劃

根據我國現行稅法規定，投資收益、經營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。

譬如陽光房地產公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司A進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對陽光房地產公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。

陽光房地產公司主要可以采取三種方式與A公司進行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進行合作開發房產；第二種是通過金融機構將500萬資金出借給A公司參與房產開發；第三種是采取投資入股方式參與房產開發。

假設陽光房地產公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與A公司協商，分得現金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于陽光房地產公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得100萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給A公司，轉讓價格為600萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為33萬元，企業所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設陽光房地產公司通過金融機構將500萬借給A公司。1年后陽光房地產公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應繳納金融業營業稅及附加5.5萬元，企業所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補稅，即陽光房地產公司所獲經濟利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是陽光房地產公司直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。在實際操作中，由于經營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經營投資方式以減輕稅收負擔。

（三）、合作建房的稅務籌劃

篇7

關鍵詞：股權轉讓；房地產；土地增值稅；稅收優惠

中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0134-04

引言

財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）（以下簡稱“48號文”）規定：“三、關于企業兼并轉讓房地產的征免稅問題：在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。”根據上述規定，企業為了規避轉讓房地產過程中發生的土地增值稅，常常會以股權轉讓的方式轉讓房地產。然而本文認為根據土地增值稅稅額隨流轉而生以及使用四級累進稅率的特點，前一環節暫免繳納的土地增值稅會在后續的交易環節中予以填補，股權轉讓房地產的方式并不能夠真正達到節約稅收成本的目的。

一、以股權轉讓方式轉讓房地產的土地增值稅相關規定梳理

中國自1994年實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]第138號），開征土地增值稅。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。

對于企業兼并過程中的房地產轉讓行為，根據48號文的規定，可暫免征收土地增值稅。當時恰逢20世紀90年代中期國企改革的浪潮，大量的小型國企被大國企或經營良好的民營企業兼并。國家對于企業兼并中的房地產轉讓暫免征收土地增值稅的規定是對于企業兼并的鼓勵措施。①

但是，48號文在實施的過程中卻遇到了大量企業或個人以股權轉讓方式轉讓房地產的問題。2000年，廣西壯族自治區地稅曾就此請示國家稅務總局。而國家稅務總局在其《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687號）中回復稱：《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。

根據該批復，以股權轉讓之名行房地產轉讓之實的行為是應當按照土地增值稅的規定進行征稅的。但是該文件有兩個問題：一是其自身的效力問題，二是該文件所規范的行為界定問題。

第一，國稅函[2000]687號是國家稅務總局答復廣西壯族自治區地方稅務局的文件，對廣西壯族自治區地方稅務局及抄送的機關有法律效力，但其他稅務機關遇到相同情形事項是否參照執行一直存在爭議。依據相關行政法規和國稅發[2004]132號規定，國稅函屬部門規范性文件，具有一定的法律效力，效力位階在稅收法律、行政法規、部門規章之后。批復是用于答復下級機關請示事項的公文。因此嚴格地來說687號文只是對請示稅務機關所請示的事項具有法律效力，同時也對抄送的機關也有法律效力，但是其他稅務機關遇到性質相同的事項也是可以選擇參照執行的?，F在全國各地稅務機關對該文件執行口徑不一致，有參照執行的，也有未按照執行的。①執行與不執行的選擇權力在主管稅務機關。

第二，該批復僅是根據個案的批復，并未給出適用情形的界定標準。例如，在一定期間多次轉讓是否會認定為“一次性”？轉讓 100%以下股權就可以不征？“以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？

在該文件效力不明且文件所規范的行為界定不清的情況下，財政部、國家稅務總局于2006年出臺了規范土地增值稅稅收優惠問題的規定。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，“五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。”

然而，該文件只對財稅 [1995]48號文的第一條以房地產進行投資或聯營的征免稅問題進行了重新明確，但有關合作建房、企業兼并轉讓房地產的征免稅問題新文件并沒有包括其中。也就是說，48號文中的關于企業兼并轉讓房地產的暫免征收土地增值稅的規定依然有效。那么在2000年已經出現相關批復的情況下，為何財稅[2006]21號文未將這種“以股權轉讓之名行轉讓房地產之實”的行為明確排除在48號文“暫免征收”的情形之外呢？下文通過對土地增值稅的性質以及中國稅法中關于股權轉讓中土地增值稅的規定分析，認為上述行為無法達到節約稅收成本的目的。

二、土地增值稅的特征及股權轉讓中享受的稅收優惠分析

（一）土地增值稅隨“流轉”而生，適用四級超率累進稅率

土地增值稅是國家對房地產行業進行宏觀調控的重要手段。根據《土地增值稅暫行條例》第4條、第6條的規定，土地增值稅中的“增值”可以簡單地描述成轉讓房地產所取得的收入減除依法扣除的取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等項目金額后的余額。這里的“增值”發生在流轉環節，其承擔的稅負可以轉嫁，亦即在房地產交易中如果上個環節（因為符合“納稅必要資金的原則”等優惠條件）免征，在下個環節必須補上或者有收益時再收。

土地增值稅的計稅公式可以簡單地表示為：應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數，其中，土地增值額=轉讓房地產取得的收入-規定的扣除項目金額，土地增值稅稅額的扣除項目，主要有取得土地使用權所應支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用以及所有與轉讓房地產有關的其他稅金，其中包括轉讓房地產時所上繳的營業稅、印花稅、城市建設稅等。在這些扣除項目中，取得土地使用權所應支付的金額占較大比重。在轉讓房地產取得的收入一定的情況下，如果取得土地使用權所應支付的成本高，則扣除的金額增多，則土地增值額較低，反之土地增值額較高。

同時，土地增值稅實行四級累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；超過200%部分，稅率為60%。

因此，土地增值額越高，則適用的稅率可能越高。故在房地產轉讓取得收入一定的情況下，如果取得土地使用權所支付的成本越高，則扣除的金額越多，由此土地增值額越低，導致適用的稅率就可能越低。反之，如果取得土地使用權所支付的成本低，則土地增值額高，故可能導致適用較高稅率而多納稅款。

（二）48號文規定對于企業兼并中的土地增值稅“暫免征收”

“暫免征稅”屬于一種稅收優惠措施。稅收優惠，是指國家在稅收方面給予納稅人和征稅對象的各種優待的總稱，是政府通過稅收制度，按照預定目的，減除或減輕納稅義務人稅收負擔的一種形式。稅收優惠政策通常是為了實現一定的經濟調控目標而實施的，根據納稅人的納稅能力依法進行稅收減免，以體現量能課稅原則，并起到對特定產業或行業的鼓勵、扶持作用。中國在稅收法律制度中建立了大量詳細的關于享受稅收優惠的對象、范圍、條件和申報審批程序的規定，但是并未建立系統的稅收優惠制度。通常而言，稅收優惠包括減稅、免稅、優惠稅率和延遲納稅等。本文所探討的“暫免征收”即為“延遲納稅”的稅收優惠，在臺灣的稅捐制度中又被稱之為“緩課”。

48號文第3條關于企業兼并轉讓房地產的征免稅問題規定：“在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅?！笔紫?，這種暫免征收不等于免稅，即對于該部分的土地增值稅不是被直接免除，免稅條文的表述如48號文中的第5條關于個人互換住房的征免稅問題規定“對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅?！逼浯危@種暫免征收的具有期限性、臨時性。48號文第3條僅規定暫免征收而未規定后續征收的時間，根據前面分析的土地增值稅因其流轉而征稅的性質，我們認為后續征收應發生在下一次土地流轉的環節，由于下一次的土地流轉環節發生時間不確定，因此法律不就暫免征收作出固定的時限規定具有合理性。當然，也有對于暫免征收的期限規定明確的稅收優惠制度，如臺灣《促進產業升級條例》第十九條之二第一項規定：“個人或營利事業以其所有之專利權或專門技術作價認股者，其所得稅得選擇緩課五年。”

通過上述分析可知48號文第3條僅是規定土地增值稅的暫免征收，不等于該部分稅收被直接免除。同時，暫免征收的稅收優惠期限持續到土地的下一次流轉環節為止。

三、常見的以股權轉讓房地產案例分析

A公司是房地產開發公司，實收資本5 000萬元。2012年A公司通過拍賣取得一宗土地使用權，支付土地出讓金3 000萬元。該宗地擬投資6 000萬元開發非普通住宅項目。2013年A公司投入該項目開發成本1 500萬元，發生期間費用200 萬元。后因資金原因無力開發，欲將該在建項目以 8 500萬元轉讓給 B公司。公司無其他經營業務。A 公司為減少稅費，要求以股權轉讓方式轉讓該項目。交易前兩家公司對兩種交易方式進行了測算（兩家企業所得稅稅率均為25%，單位：萬元）。

（一）交易環節稅賦測算

1.以股權轉讓方式應納稅金額

2.以房地產直接轉讓方式應納稅金額

從兩張計算表可看出，以股權轉讓方式轉讓房地產較直接以房地產轉讓交易方式少納稅金。

（二）后續開發銷售應納稅額

房地產在企業后續經營過程中必然會進行流轉。設定B公司受讓后投入7 500萬元繼續修建，發生期間費用800萬元。銷售收入26 000萬元，均為非普通住宅項目收入。

1.當上個環節以股權轉讓方式進行時本環節主要應納稅額

2.當上個環節以轉讓房地產方式轉讓時本環節主要應納稅額

（三）兩開發環節稅賦分析

結合受讓后繼續開發銷售環節來看，以股權轉讓方式進行交易前后兩環節納稅額共計7 196萬元，而以房地產直接轉讓的方式納稅額共計5 817萬元。其中納稅的差額主要產生于土地增值稅環節，采股權轉讓方式比房地產直接轉讓方式多納929萬元稅額。由此可以看出，以股權轉讓方式轉讓房地產實際上并不能節省稅費。房地產交易環節采股權轉讓方式暫免繳納土地增值稅，得到的結果是整個環節繳納的稅金最多。

結論

48號文規定企業兼并過程中的土地增值稅暫免征收，而以股權轉讓的方式轉讓房地產并不能依據該條文達到節約稅收成本的目的。因為土地增值稅隨土地的流轉環節而生，交易環節的免征部分會在下一環節進行遞延征稅，且由于土地增值稅適用四級超率累進稅率，上一環節暫免征稅部分可能導致可扣減稅額的減少，進而導致適用更高的稅率，導致最終納稅數額的增加。

股權收購與資產收購相比，有負債風險、政府審批、第三方權益影響等諸多差異，企業應當結合自身情況、通過充分的盡職調查，基于對目標公司主體資格、經營管理合法性、主要資產和財產權利、債權債務、稅務等情況的盡職調查，謹慎合理地選擇并購方式。在房地產轉讓環節，轉、受讓雙方應當進行全面的稅負分析，將日后目標公司開發或繼續開發該房地產項目所產生的稅負特別是土地增值稅等體現在股權轉讓的價格當中，以確定合理的房地產轉讓方式及價格。

參考文獻：

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【論文摘要】 房地產開發過程中涉及的稅種及稅務問題較多,不同的安排所產生的稅收成本差異也較大。由于稅收成本影響企業運營成本,所以管理層非常有必要熟悉房地產開發各環節常涉及的稅務問題,以幫助企業抓住稅收籌劃機會,降低企業稅負。 

 

房地產開發周期較長,主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節,項目清算環節。各環節涉及的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅、營業稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業運營成本的重要一環。所以有必要對房地產開發各環節涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結,使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機會,以便管理層能更好地為房地產業務板塊發展制定戰略性規劃。

 

一、立項環節

 

實際中很多企業在做項目規劃及向有關部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業的潛在稅負。 

企業對同一項目可能同時或分期、分區開發不同類型的房產,有別墅、洋房、商業物業或普通住宅等,他們的增值率和對應的稅負會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。若企業以分期開發的別墅、洋房、商業物業來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業對不同增值率的房產以一個項目或同一期來立項并經批準,則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產的增值率,那么企業的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。

所以筆者建議,企業在立項時,就應提早考慮項目的實際情況和相關影響,選擇一個較優的方案來立項。這樣企業就可以合理降低土地增值稅的稅負,為企業帶來一定的經濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。 

 

二、規劃設計環節 

 

實際中有些企業在委托境外設計公司提供設計服務時,由于設計服務合同不規范和提供的證明材料不規范,可能導致為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負。 

境外設計公司提供設計服務時,可能會不涉及境內服務,也可能會涉及境內服務。對于不涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算、繪圖等業務全都在中國境外進行,設計完成后,將圖紙交給中國境內企業,對外商從中國取得的全部設計業務收入,暫免征收企業所得稅,且不征收營業稅。對于涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算繪圖等業務全部或部分是在中國境外進行,設計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設計的建筑、工程等項目的施工進行監督管理和技術指導,已構成在中國境內設有機構、場所從事經營活動。因此,對其所得的設計業務收入,除準許其扣除發生的中國境外的設計勞務部分所收取的價款外,其余收入應依照稅法規定按營利企業單位征收工商統一稅和企業所得稅及營業稅。但對在委托設計或合作(或聯合)設計合同中,沒有載明其在中國境外提供設計勞務價款的,或者不能提供準確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內或境外進行的設計勞務的,都應與其在中國境內提供的設計勞務所取得的業務收入合并計算征收企業所得稅和營業稅。 

所以筆者建議,企業應與境外設計公司協定提供設計服務的方式,若全部為境外提供的,應在合同中說明。這要求境外設計公司提供相關在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。若需要境外設計公司在中國境內提供監督管理和技術指導的,應在合同中分別說明境內和境外的服務費金額。這要求境外設計公司提供相關在境外和境內工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。這樣可以避免為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務麻煩。 

 

三、融資環節 

 

企業資金不足可以從其關聯方融資。如從關聯方取得的貸款數額巨大。根據《企業所得稅法》的規定,企業從其關聯方接受的債權性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規定標準的利息可能不得稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。 

所以筆者建議,企業應提前與稅務機關溝通,明確關聯方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關聯方貸款金額,盡量使關聯方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調整項目融資架構、調整企業間資金融通的安排來達到。 

如企業向關聯方支付的利息超過同期金融機構的貸款利率,根據《企業所得稅法實施條例》的規定,向非金融企業借款的利息支出,不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額部分準予扣除。因此,超過同期金融機構貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。 

所以筆者建議,為避免關聯方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響,企業可考慮按同期金融機構同類貸款利率來安排集團內資金借貸。 

若企業是無償使用關聯方的貸款,企業作為借入方沒有相應的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導致雙重征收企業所得稅。 

所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。

四、土地取得環節 

 

(一)企業以國家出讓方式取得土地 

在以前年度取得國有土地使用權時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本,費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。 

所以筆者建議,企業應對不屬于預付賬款性質的金額轉入相對應開發成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。 

對于企業未在約定的期限內進行土地開發而支付的土地閑置費,在計算企業所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除。 

所以筆者建議,企業應加強項目開發的管理,盡量在約定的期限內進行開發;若的確需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免土地閑置費。并與稅務機關確認相關稅務處理方法。 

企業未按規定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業所得稅時可能會被視為與取得收入無關的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此計算土地增值稅時也不能從應稅收入中扣除。 

所以筆者建議,企業應加強資金管理,按規定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免滯納金。 

(二)以資產收購方式取得土地 

實際中在資產購置時,存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。由于相關憑證沒有反映真實交易價格,根據《稅收征收管理法》規定,納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的,由稅務機關責令限期改正,并處五萬元以下的罰款。 

所以筆者建議,企業應按實際交易價格來訂立相關轉讓協議和索取合法有效憑證,以降低企業的稅務風險。 

 

五、拆遷安置環節 

 

在拆遷安置環節,拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些收據或白條不屬合法有效的憑證,根據《發票管理辦法》規定,不符合規定的發票,不得作為財務報銷憑證。 

所以筆者建議,企業最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。 

 

六、工程建設環節 

 

在工程建設環節若與關聯方簽訂的工程造價高于當地市場標準,根據《企業所得稅法》的規定,企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。根據國稅發規定,房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的房地產開發成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定上述開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除。 

所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。 

 

七、預售環節 

 

企業有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報,根據規定,對預售收入,應按預計利潤率計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳企業所得稅。根據規定,可對開發企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業稅及其附加。 

所以筆者建議,企業應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。 

八、銷售環節 

 

企業對于樣板房的裝修費用常計入營業費用,而不計入開發成本,造成開發成本減少。根據規定,開發企業建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數額大小,均應計入其建造成本。但是,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。 

所以筆者建議,企業可將樣板房的裝修費用作為開發成本核算,在計算企業所得稅時開發成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。 

企業為鼓勵業主介紹房屋銷售,以替業主支付物業管理公司一定的物業管理費作為報酬,但未取得物業管理公司的發票作為費用列支的憑證。根據規定,未按規定取得發票的費用,不能在企業所得稅稅前扣除。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業主取得的勞務報酬超過一定標準,企業作為扣繳義務人需代業主扣繳他們的個人所得稅。 

所以筆者建議,企業應及時向物業管理公司索取發票和代負有納稅義務的業主扣繳相關的個人所得稅。 

 

九、出租環節 

 

實務中有的企業將人防工程作為車位供業主使用,并與業主簽訂車位使用權買賣合同收取使用費,確認為銷售收入。 

無論銷售收入或租金收入,企業都需要繳納企業所得稅,對企業最終的企業所得稅稅負影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質為出租,若確認為租金收入,按租賃期限來分期確認租金收入,在合同簽訂當年,租金對應的企業所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業所得稅稅負。另外,若確認為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應稅收入;而作為租金收入確認,則不需繳納土地增值稅。 

所以筆者建議,企業應將買賣合同改為租賃合同,避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企業所得稅。 

 

十、項目清算環節 

 

在項目清算環節對一些與其它“期”共享的公共配套設施的建造費用,可能在該“期”進行清算時,仍未開始建造,企業會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務機關允許企業在結算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。 

所以,筆者建議,企業在作項目開發時,應考慮土地增值稅的清算時點,安排相關工程。對后建的工程,企業可與主管稅務機關協商在最終結算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負,多退少補。 

總之,房地產開發各環節所涉及的稅務問題比較復雜,筆者希望能夠通過對這些稅務問題及其改善和籌劃機會的分析和總結,能為房地產企業規避稅務風險,合理進行稅收籌劃提供一些參考。

 

【參考文獻】 

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[2] 中華人民共和國土地增值稅暫行條例.國務院令[1993]第138號. 

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關鍵詞：民營建筑企業 稅收籌劃 主要稅種 征收制度

稅收籌劃是現代社會中一種新興的理財行為，企業作為納稅主體在國家相應稅收政策導向的基礎上，在企業內部可以對涉稅項目或活動進行一定的統籌與運作，以期獲取財務管理收益。作為一種前期的理財行為，稅收籌劃本身就具有計劃性、經濟預測性特征，企業應該依據相關的稅收法律規定，在合規的范圍內進行。民營建筑企業要想在激烈的市場競爭中生存，通過必要的稅收籌劃可以在很大程度上節約經營成本，對企業的長遠運營是非常有必要的。

一、稅收籌劃概述

（一）稅收籌劃概念

稅收籌劃（Tax Planning）興起于20世紀30年代中期，并于50年代開始在西方國家推廣開來，稅收籌劃的專業性也逐漸得到突顯，企業在合法性前提下研究與制定少納稅策略顯得十分普遍。在我國，稅收籌劃興起較晚，受制于傳統的計劃經濟體制的觀念，人們對稅收籌劃缺乏必要的理解與認知，我國稅收籌劃當前正處于初級階段，在稅制建設、稅收籌劃規定等方面尚未有具體定論。

稅收籌劃概念有廣義與狹義之分：從廣義上看，稅收籌劃被看做是一種可以實現節稅、避稅、轉嫁稅負等行為的綜合體，在籌劃范圍上為納稅人提供了更加廣闊的空間；從狹義上看，節稅被看做是稅收籌劃的基本內容，各國稅務機關也普遍認同企業在合法條件下，可以通過對內部生產經營或其他經濟活動的統籌安排達到合理較少稅負的目標。從企業稅收籌劃的實際執行過程看，廣義上的稅收籌劃應用性較強，納稅人也較多按照其規定范圍進行廣義的稅收籌劃活動。

（二）稅收籌劃內容與途徑

廣義上的稅收籌劃主要包括三個層面的基本內容：一是節稅籌劃。節稅籌劃是一種較為普遍的稅收籌劃，納稅人在遵循稅收政策的前提下，可以充分利用稅收政策在起征點、減免稅收等方面的優惠條款進行企業內部籌資、安排經營等活動。企業合法節稅行為不僅能夠在一定程度上減少企業稅收負擔，同時有利于發揮國家稅收政策的宏觀調控作用。二是避稅籌劃，企業納稅人在掌握相關稅收知識與會計知識基礎上，可以通過合法的經濟行為規避或減輕稅負負擔。三是稅負轉嫁籌劃。企業納稅人可以通過經濟手段（如價格調整等）將自身的稅負壓力轉嫁到其他主體身上，在市場間的商品流通中，經?？梢娚碳覍⒍愗撧D移至消費者或其他主體方面的稅負轉嫁行為。

稅收籌劃的途徑主要通過縮小稅基及選用低稅率、規避納稅義務及稅負轉嫁和利用稅收優惠政策延遲納稅三個方面進行?？s小稅基及選用低稅率原因是，稅基是隨計稅的依據發生變化的，與產生生產銷售方式存在一定的聯系，通過縮小稅基或降低稅率，實現降低納稅的目的。作為納稅人，將自有資產通過一定的方式轉到公司賬上，降低個人納稅負擔，還可以在此基礎上增加企業的稅后收益。而稅負轉嫁是指納稅人的應交稅款轉由他人負擔的過程。同時，我國的稅收優惠籌劃成本小、操作性強、收益大，與國家的法律法規密切相關，可以通過貨幣政策，稅基、稅額、稅率式減免實現減免稅務的目的。另外可充分利用納稅義務實行的時間差，延遲納稅，節省利息資金，積累財富。

二、稅收籌劃對民營建筑企業的重要性分析

企業稅收籌劃從其具體實施途徑看，可以理解為優惠性稅收籌劃和節約型稅收籌劃，無論是哪種類型的稅收籌劃都會直接為企業減輕稅負壓力，使企業獲取一定的經濟效益。對于民營企業而言，合理的稅收籌劃能夠為其節省或創造生產發展的有利條件，從依法理財的角度實現企業生產再投資、擴大規模等活動，從而進一步凝聚資源優勢，提升企業市場競爭力。

我國的民營建筑企業作為我國經濟發展的一個組成部分，在當前社會的經濟發展中具有重要意義。但是，很多民營建筑企業面對激烈的內部競爭環境，要想實現自身的生存與發展，必須依靠對現有政策的準確解讀。稅收制度在我國發展相對較晚，在很多方面存在一定的問題與不足，民營建筑企業進行適當的稅收籌劃對企業發展也是非常重要的。通過對民營企業進行稅收籌劃，可以很好地幫助和引導企業對稅收政策的認識，通過合法的方式降低企業稅收負擔，增加自身的財務收入，不但規范了自身財務管理，更提高了企業的市場競爭力。

三、建筑企業主要稅種及其征收制度

（一）營業稅

建筑企業營業稅是指我國對境內提供建筑勞務活動的企業按照其營業額進行計算的流轉稅形式，其主要征稅范圍包括建筑、修繕、安裝、裝飾以及其他相關建筑性活動。營業稅是建筑企業最大的涉稅稅種，建筑企業稅收籌劃活動應以營業稅為重點，同時針對營業稅空間較小的特點，根據行業或具體業務屬性進行相關籌劃研究與預測。從當前我國的稅收政策來分析，我國建筑企業的營業稅按照工程收入的3%計算繳納。對于施工項目，施工單位如果與發包單位簽訂合同，應該按照合同規定的付款日期支付營業稅，對于合同沒有明確付款時間的，繳稅時間應該為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑證的當天。

（二）房產稅

我國現行企業房產稅是在第二步利改稅之后開始起征的，是對建筑企業房產及由房產形態表現的財產為征收對象的一種形式。房產稅采取比例稅、從價計征的方式，其具體的計稅依據有兩種：房產計稅余值和房產租金收入。

（三）土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅的納稅人應為：轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物（轉讓房地產）及其取得收入的單位或個人。同時，財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產企業是主要的土地增值稅繳納主體，土地增值稅的稅收籌劃應該在遵循相關政策規定的基礎上，降低土地增值稅的稅率，在減少增值稅率的基礎上，通過減少增值額或增加扣除項目金額等形式進行稅收籌劃安排。

（四）企業所得稅

企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。企業所得稅的計算公式為：所得稅=應納稅所得額 * 稅率（25%或20%），這里的應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-以前年度虧損。企業所得稅減免主要是指國家運用稅收經濟杠桿，為鼓勵和扶持企業或某些特殊行業的發展而采取的一項靈活調節措施。當前國家結合不同區域、不同行業的特點制定了不同的免稅優惠。比如，民族區域自治地方的企業經省級人民政府批準，可以實行定期減稅或免稅；對于法律、行政法規和國務院有關規定給予減稅免稅的企業，依照規定執行。比如，跟當地稅務專管員申請每季度交企業所得稅，不要每次代開發票都繳企業所得稅，否則就會多繳。業務收入全額作為營業收入來做，項目經理所發生的各項費用作成本。對稅制改革以前的所得稅優惠政策中，屬于政策性強，影響面大，有利于經濟發展和維護社會安定的，經國務院同意，可以繼續執行。

四、民營建筑企業有效實施稅收籌劃的基本思路

（一）合理定位稅收籌劃重點稅種

民營建筑企業進行稅收籌劃的最終目的在于降低稅收上繳比例，從而減少企業負擔。在稅收籌劃過程中，不同的稅種所帶來的效益是不同的。因此，企業在進行稅收籌劃時要分清主次，圍繞企業主要涉稅項目進行合理籌劃，避免全面籌劃卻收效甚微的情況發生，不分重點的稅收籌劃不僅難以達到節稅目的，反而浪費企業大量的人力、物力、財力等資源。從建筑企業稅收籌劃過程看，主要稅種中營業稅、土地增值稅、所得稅占據其繳納稅款的90%以上，而企業營業稅又在三者中占據較大份額，因此對建筑企業的稅收籌劃應該強調以上三種稅種的節稅規劃，充分利用國家的稅收優惠政策獲取收益。

（二）在合規范圍內采取適當的稅收籌劃技巧

現代財務管理理論中，常規性稅收籌劃方法有：成本調整法、收入控制法，同時也包括按照稅收環境特征進行相應稅收籌劃安排的靈活性處理方法。在企業實施稅收籌劃的過程中，注意在準確理解國家稅收相關政策的基礎上，加強對企業內部主要經濟活動的研究與分析，在合規的范圍內選擇適當的稅收籌劃技巧，以實現企業最大限度的自我效益。對于民營建筑企業而言，稅收籌劃對于企業的長遠運營是非常有必要的，但是在稅收籌劃的過程中，可能需要大量的人力、物力參與。而稅收籌劃在短時間內可能難以給企業帶來立竿見影的效果，所以在操作的過程中，需要在合理的范圍內采取適當的技巧，最大限度地節約成本。建筑企業主要稅種有營業稅、個人所得稅、房產稅、土地增值稅、企業所得稅等，不同的稅種采取稅收籌劃的策略是不同的，這些都需要專業的財務管理人員針對公司的情況進行具體分析。從企業營業稅籌劃看，民營建筑企業的適用稅率并不高，但是如果按照業務進行全額繳納，也會形成較大的稅負壓力，造成重復性納稅等稅收管理問題。就建筑行業而言，在營業稅籌劃上可以采取簽訂第三方合同的形式修改交易方式，以本項主營業務為主進行合同簽訂，只按照合同的“建筑業”3%的稅率繳納營業稅，這種以簽訂三方合同或多方合同的形式進行款項的周轉或代收，不僅能夠依法合理避稅，同時也可以消除營業稅重復繳納的問題。

五、結束語

隨著改革開放的不斷推進，社會經濟得到了很大程度的發展，人民生活水平得到了很大程度的提高，稅收籌劃作為企業合法減少繳稅的重要理念也開始深入人心。作為民營建筑企業而言，想要在當前的社會競爭中獲得生存，采取合理、合法的經營策略是尤為重要的，因此企業需要不斷改進傳統的稅收管理模式，加強對稅收籌劃的研究力度，以達到稅后利益最大化的目標。

參考文獻：

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[4]劉繼雄.企業稅收籌劃及其風險控制[J].企業家天地，2011（1）

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【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 階段性

一、我國當前房地產企業涉稅現狀分析

近些年來，伴著國家經濟體制不斷地成熟，房地產行業發展迅猛，緊接著房價日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求，更是形成了社會的不穩定因素。？縱觀高房價的具體原因，從拆遷、買地到建造、銷售，較高的成本是造成高房價的重要原因，可以看到其中稅費較高且最具籌劃降低的可能性。房地產行業是一個資源整合型行業，開發流程長、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此，其涉稅也較為復雜。其幾乎涉及現在所有稅種。并且房地產企業的稅務管理過程中存在很大的風險，企業財務方面也在稅務稽查面前屢屢出現問題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時，房地產行業的稅收籌劃專業技術人員的缺失也是該行業面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產企業的稅收管理需要對房地產行業性業務知識和稅法知識都較為了解。

二、房地產行業的階段性稅收籌劃

首先介紹一個簡要的流程：簽訂土地出讓合同――設立項目公司――立項――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設計審查審批――施工圖審查備案――工程招投標及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預售許可――專業驗收――竣工驗收辦證、備案――交房

通過簡單的房地產開發完工流程，可以發現房地產行業階段性明顯，財稅人員按照階段性發展進行稅收籌劃適合大多數房地產企業。

（一）設立階段

1.注冊資本的選擇。注冊資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產企業的建設周期長，資金需要量大，因此借款、融資對房地產企業來說是必不可少的。當前，我國房地產企業開發建設資金主要有銀行信貸、外資投入、發行股票、內部積累等四個來源，即負債籌資和權益籌資。權益融資不需要償還，沒有償債壓力，根據盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計算中扣除，又可作為所得稅的抵減項，而股息支付不能作為費用列支。所以在籌劃角度來看，權益籌資效果是不如負債籌資的。

2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨立法人資格的，對子公司和分公司的稅率及相關稅收優惠政策方面我們國家有不同的稅法規定，這就要求房地產企業在建立之前作出合適的選擇。

設立分公司，好處就在于：首先，稅務機關對其監管力度相對子公司來說更??；其次，在項目的建設初期公司基本會處于虧損狀態，分公司的虧損對總公司的稅前利潤可以有一些減少以達到減輕總公司企業所得稅負擔的作用；最后，分公司和總公司之間的財產轉移不涉及所有權的轉變，因而是沒有納稅義務的。然而在分公司的開發建設階段總公司是負有連帶的稅務責任的，因而會給總公司帶來一部分的危險。對于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設立相反。

（二）銷售階段

1.銷售價格的選擇。房地產企業項目銷售價格的確定依賴各個因素，對銷售價格的合理確定對房地產企業發展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看，銷售價格的確定主要依據是土地增值稅的計算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優惠政策和土地增值稅的四級超率累進稅率。可見，房地產企業若提高房地產售價，房地產開發企業的稅后利潤可能增加、也可能減少，此時就要考慮如何做到利潤最大。

2.銷售收入的確定。房地產開發企業通過設立銷售公司對新開發的項目進行代銷或是轉銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產企業銷售其產品，同時向企業收取一定的傭金作為報酬。由于雙方的關聯關系，傭金的多少便存在調整的空間。房地產企業向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費用的范圍，可以在計算土地增值稅時項目作為扣除項目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營業稅，但可作為企業所得稅的扣除。轉銷就是銷售公司先取得項目之后以自己名義銷售出去，此時同樣由于關聯關系的存在，可以調整銷售價格，因而減少土地增值稅的計稅依據。同時，由于銷售過程中的交易成本費用增加，可以在計算企業所得稅時增加扣除數額，使企業的土地增值稅和企業所得稅方面都達到節稅效果。

（三）保有階段