房地產公司管理制度范文

導語：如何才能寫好一篇房地產公司管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、企業理念、精神

（一）經營理念

為客戶創造生活：提供高質量的住宅產品和服務，使人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創造價值：服務社會，創造文明進步的生活方式，充分實現世豪地產的社會價值；為員工創造機會：創造發展空間，提升員工價值，提高世豪人的工作生活質量；為股東創造回報：以長遠利益回報世豪股東。

（二）公司精神

以人為本，誠信至上，創新、務實、團結、高標準、專業化。

二、員工行為規范

遵守國家政策、法律、法規，維護社會公德，遵守公司各項規章制度，服從公司組織領導與管理，做到令行禁止；愛崗敬業、盡職盡責、勤奮工作、無私奉獻。求精務實、勇于創新、堅持原則、自尊自愛；維護公司利益、公眾利益，確立“公司第一”的原則，不得做出有損公司利益的事情。

三、企業組織結構與崗位職責

（一）營銷部

1、負責公司開發項目銷售組織與實施；銷售數據的統計與分析；客戶管理與客戶服務；制定項目的銷售政策、拓展計劃；銷售隊伍的組建與培養；建立健全銷售管理制度。

2、負責行業信息的研究和市場分析；項目的市場調研、論證、定位；開發項目的包裝；項目的宣傳推廣與廣告的制作、；促銷活動的組織實施；市場營銷策略的制定；市場營銷計劃及預算的制訂；產品宣傳資料的設計、制作。

3、銷售部經理全面負責銷售部門的日常管理；負責公司開發項目銷售工作的組織與實施；負責公司開發項目銷售數據的統計與分析；進行客戶的開發與維護；制定、健全開發項目的銷售政策；負責開發項目銷售工作總結分析；為公司領導決策提供參考；完成公司領導安排的其他事項。

（二）工程部

1、負責制定工程施工組織總計劃；負責項目工程技術管理；負責項目工程現場管理及質量保障；負責工程竣工驗收；協調各施工隊伍之間的場地、施工用水、用電及進度配合等問題；督促監理公司監督施工質量，監督協調施工單位的安全生產和防火、防盜工作；負責收集、整理、管理好施工檔案，做好圖紙和技術文件的收發工作；按檔案管理制度的規定收集、整理、保管好工程檔案。

2、工程部經理全面負責工程部的日常管理工作；協調好設計、施工、監理各單位之間以及與公司其他部門之間的工作；組織圖紙會審和設計交底，組織審查施工組織設計、施工方案、進度計劃、發現問題及時協調解決；協助審核預算、簽證工程量和進度部位，檢查付款申請與進度是否相符；完成公司領導安排的其他事項。

（三）財務部

1、負責財政行為的指導、監督與控制；負責帳務處理、經營核算、成本控制、申報納稅；負責資金的籌劃與管理。

2、財務部經理負責公司日常帳務工作處理及各類財務報表的編制；負責組織和協調財務部日常會計核算工作，保證會計核算流程正常運轉；負責協調與公司其它各部門的財務相關事宜；負責公司納稅申報工作；負責編制現金流量表，定期向公司領導提交財務分析報告；完成公司領導安排的其他事項。

（四）技術部

1、負責規劃方案設計的技術指導工作；負責公司開發產品總體效果的控制；組織落實規劃建筑、室內裝修的設計方案及施工圖；負責組織審查建筑專業的圖紙并提出解決技術問題的方案；負責落實完成建筑、室外景觀、室內裝修的方案設計及施工圖設計；負責組織建筑發展動態的調研，參與室外景觀的方案論證；負責工程建設過程中的建筑問題的解決方案及技術文件審核；負責支持工程部門現場施工技術管理。

2、技術部經理負責技術部全部技術工作和日常技術管理工作；完成公司領導安排的其他事項。

（五）物業部

1、負責與工程對口的政府部門協調溝通，與本公司工程部進行協調溝通，與總包單位協調跟進維修整改工作；負責管理小區內的物業管理、經營、服務事務；接受小區業主管委會及單位居民的監督及上級的檢查指導工作。

2、物業部經理負責貫徹執行國家、省市對城市住宅小區實施物業專業化管理的有關方針、政策和規定辦法，認真落實小區物業管理的各項規章制度，確保物業管理順利有序進行，獲得住戶滿意；完成公司領導安排的其他事項。

（六）后勤部

1、負責企業規章制度制訂及企業文化建設；負責會議組織、來訪接待等行政辦公事務管理；負責人力資源規劃、開發；負責招聘管理、錄用管理、培訓管理、績效管理、裁減員管理、薪酬福利管理；負責公司后勤事務管理。

2、后勤部經理負責辦公室的全面工作，調查研究、了解情況并提出處理意見或建議，供公司領導決策，作好公司領導的參謀助手；負責各類文件的分類呈送，供公司領導閱批并轉有關部門處理；負責公司組織結構設置、崗位設置、定員編制方案、招聘、培訓、調配、解聘、績效考核等組織實施；根據公司提出的薪酬原則，制定員工薪酬制度和社會保險計劃，并組織實施；負責編制員工培訓計劃，承擔培訓管理具體工作，完成培訓工作；負責公司員工專業技術職稱的報考及職稱管理、聘用工作；完成公司各項后勤服務管理工作；完成公司領導安排的其他事項。

四、公司工作制度與工作紀律

（一）實行每周五天、每天八小時工作制；遲于上班時間5分鐘為遲到，早于下班時間5分鐘為早退；未經請示4小時不到崗為曠工；節假日或非工作日期間需要加班時，服從公司或部門的安排。

（二）衣著得體、儀表嚴整、舉止端莊。男士不留長發，不裸背露體；女士不穿短裙，不濃妝艷抹。講文明、講道德、講風格。

（三）對來公司辦事的客戶，要熱情接待，談吐大方得體，維護公司形象。處理業務要體現快捷、認真、嚴謹、高效的工作作風。

（四）堅守工作崗位、盡職盡責，不得擅離職守；工作時間嚴禁從事與業務無關的事務，不準干私事，不準從事娛樂性活動，不準因私打公司電話。

（五）講政策、講原則、令行禁止；堅決杜絕弄虛作假、欺上瞞下，虛報冒領等不正之風；保守公司機密，維護公司利益。搞好辦公區（室）衛生，保持工作環境整潔；勤儉節約，愛護辦公設施；下班前，最后離開辦公區的工作人員要關閉電源，關好門窗。

五、公司人事管理制度

（一）公司各機構需要增加人員時，先填寫《人員增補申請表》，經主管領導核準后，由后勤部統一招聘。員工招聘采取內部選聘和對外招聘兩種方式，內部選聘從公司內部員工中選拔聘用所需人員；對外招聘，應聘人員填寫《招聘登記表》，由后勤部負責辦理聘用手續。

（二）新進員工須經后勤部進行崗前培訓，經培訓考核合格后方可試用，試用前簽訂試用合同。錄用員工正式上崗，進入試用期，試用期為1-3個月。

（三）新進員工試用期滿，從后勤部領取轉正申請單，填寫《轉正申請單》，主管部門具體簽署意見并與后勤部協調，由后勤部呈公司領導批準，轉為正式員工。

六、公司考勤、加班及請假管理

（一）各部門要嚴格要求，如實填報考勤表，每月X日前上報后勤部匯總進行核查，并根據考勤管理制度核算工資，報財務部執行。

（二）員工因工作需要，經部門領導同意，可以加班。員工加班公司支付薪資，或按加班時間進行1：1調休，調休者不再支付加班費用。國家法定假日按300%支付薪資，公休日加班按200%支付薪資，平常日加班按150%支付薪資。下列情況下可視為加班：員工在正常工作時間和效率下，確實完不成工作任務，員工加班經過部門領導同意。員工未辦理相關手續，或辦事效率原因未完成工作任務而加班，不視為加班，不支付加班費用。

（三）公司員工假期分為帶薪假和扣薪假兩大類

1、帶薪假：每周公休假、法定節日假、婚假、產假、喪假、工傷假、年休假。每周公休假：實行每周五天工作制，各部門可根據情況采取輪休制。法定節日假：指元旦、春節、國際勞動節、國慶節及其它法定節假日，按國家有關規定休假?；榧伲簡T工達到法定年齡結婚，給假3天；如屬晚婚（男滿25歲，女滿23歲），給假15天；再婚者不享受晚婚待遇。產假：工作三年以上的女員工，符合國家計劃生育政策生育時，憑證明給假90天；已婚女員工妊娠期內流產，一次給假7--30天；員工之配偶分娩，給假3天。喪假：員工父母、配偶、子女喪亡給假5天；員工兄弟、姐妹喪亡給假2天。工傷假：按勞動合同及實際情況給予。年休假：年休假應在不妨礙工作之時，提前一周提出申請。公司正式員工工作1—3年，每年年休假5天；工作3—6年，每年年休假7天；工作6年以上，每年年休假10天。

2、員工請假必須提前填寫“請假單”，經批準后方可休假；特殊情況下，可電話或委托他人請假，但事后須補辦請假手續，進行銷假。員工請假1—2天由部門經理批準，3-4天由副總經理核準；5天由總經理批準。部門領導請假1—3天由副總經理批準，4-5天及以上由總經理批準。副總經理請假由總經理批準。

3、事假：每次最長不超過5天，年累計不得超過10天。病假：3天以上病假須持縣級以上醫院證明，否則以事假計。

4、假期工資：每周公休假、法定假、年休假、婚假、喪假不扣工資；30日以內的產假及工傷假，不扣工資；30日以上的產假及工傷假，假期只發50%基本工資；事假期間扣發全部工資。

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關鍵詞：房地產公司；財務管理；問題；解決對策

中圖分類號：F426.6 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）17-0039-02

在生活中，有好多公司就是因為公司的財務管理出現了問題，有的導致公司財務困難，限制了企業的投資發展，有的甚至觸犯了國家的法律法規，直接導致了企業的滅亡。隨著房地產公司的進一步發展和國內公司對財務管理重要性認識的加深，越來越重視房地產公司財務管理的研究。房地產公司為了獲得進一步的發展，就必須加強對財務的管理，提高財務管理水平。

1 房地產財務管理的作用

①提高資金使用率。加強房地產的財務管理可以避免資金的盲目投放，有效提高資金的使用效率，縮短資金使用周期，給企業帶來較大的收益。同時，還能優化融資環境，為企業的進一步發展提供充足的資金保障。

②通過預算控制和預算調整可以有效控制項目成本。對項目成本的控制是決定企業成敗的關鍵因素，企業財務管理可以通過預算控制和預算調整，設置項目開發的成本上限和總成本的控制范圍對項目成本進行控制。

2 財務管理問題

①管理制度不完善。目前房地產企業缺乏完善科學的財務管理，雖然一些企業建立相應的管理制度，但是在實際應用中，仍舊是流于表現形式，缺乏具體的措施，由于財務管理制度不規范，進而影響到工作人員的主動性與積極性，加上缺乏清晰的總體經營戰略，既影響員工的發展，又影響企業的長期發展。另外，房地產企業財務管理制度缺乏可操作性，企業財務工作過于盲目，導致財務分析無法得到應有的有效應用，加上理論與實踐的相互脫節，從而使得項目在實施之前缺乏可行性分析。

②財務管理意識淡薄。在國內的房地產企業發展中，往往把公司管理工作的重點放在經濟效益方面，缺乏對財務管理的足夠重視，尤其是在公司的長遠發展過程中，忽視了財務管理所具備的支撐作用。很多公司往往把財務管理的作用看成是記賬、薪資發放等，對財務管理的支撐作用缺乏足夠的重視。這種相對淡薄的財務管理意識不僅會影響公司的管理效果，還會在很大程度上制約公司的長遠發展，增加公司經營的風險和面臨的挑戰。

③企業融資難。房地產企業人為資金密集型的、高風險性的行業，資金周轉周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資，扶持企業發展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。但在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調控房地產的政策的出臺，銀行融資監管進一步趨緊，尤其是對于中小企業而言，國家政策根本無法滿足于企業融資需求。

④風險意識不足。房地產企業缺乏財務管理風險意識，目前諸多的房地產企業各個部門統一由企業主自己所決定，加上缺乏較高的素質水平、學歷水平、復雜關系，導致企業財務管理分工不明確，專業性不強，面對較多的投資機會，缺乏科學判斷，盲目擴大生產規模，從而造成財務管理風險的增加，致使公司面臨較大的風險控制；又比如企業財務人員業務不熟，對財務制度掌握不到位，一些財務人員只是為了迎合領導，缺乏應有的工作熱情和積極性，從而造成腐敗行為的發生，這樣，必然會為企業發展帶來不利影響。

3 財務管理解決對策

①強化財務管理意識。房地產企業必須強化財務管理意識，將整個財務管理作為企業生產經營和管理的重要組成部分，確保所有財務人員的高度配合，比如企業管理人員要從自身做起，增強財務管理理念，從高層抓起，嚴格遵守財務紀律和財務制度，要求財務人員要將財務工作重點放在財務預測、財務分析、成本控制等方面，照章辦事，還必須要求財務人員全面參加公司的預決算、合同的會審和監督合同履行情況。

②健全財務管理體系。房地產企業要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業自身實際出發，將企業的成本管理、預算管理、財務分析、資產管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數據的統一性；二是要設立相應的財務管理機構，規范財務管理制度，如建立相應的報銷制度、采購制度、現金制度、稽核制度，充分實現財務管理的制度化和規范化；三是建立健全的考核制度，根據企業各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監督機制，強化財務人員的責任心，規范財務行為和工作程序，提高會計質量。

③建立財務監督體制。加強內部審計，充分重視企業財務的內部審計的重要性，以具有專業水平的審計人員，并在此基礎上保證審計部門的獨立性、權威性，對所投資項目的成本、收入、回收期、收益嚴格分析，避免隨意性過大，全面控制投資成本，以增加企業收益。同時，房地產企業還要加強財務管理部門執行全面預算管理的能力的培養，財務部門要按照財務預算目標加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任，兌現獎懲措施，形成以財務制度為主對經濟行為的定性約束。

④優化融資方式。在現有的社會經濟環境下，房地產應該改善企業原有的融資模式，優化企業融資結構，具體方法如下：其一，借助房地產信托。在國家宏觀調控政策下，房地產公司可以充分借助房地產信托這一渠道，為公司募集資金。其二，加強對資金的統一管理。公司的財務管理部門要加強對資金的統一管理，避免存在公司總部與分公司資金余缺不勻的現象。充分利用閑置資金，提高資金的使用效率。

⑤重視資金的信用管理。信用標榜著一家企業，是企業的一張臉。信用良好的企業能夠為融資帶來便利，可以獲得條件優厚的長期低息貸款。這對于企業來說，非常重要，這樣企業就會有更多的資金去經營更多的房地產項目。

⑥合理、合法運用稅收籌劃手段。房地產企業在土地增值稅核算中選擇對企業有力的扣費方式。比如在土地增值稅核算中，房地產開發費用有兩種扣除辦法，作為公司的財務管理部門，要了解這兩種扣除辦法，并要選擇對公司有利的扣除方式。

4 結 語

在房地產業競爭日趨激烈的今天，加強房地產公司的經營管理，尤其是公司的財務管理，具有非常重要的意義。公司財務管理質量的好壞直接關系公司的競爭力和公司的長遠發展。從本公司的實際情況出發，深入問題的本質，強化投資管理，找到解決問題的對策，規避風險，不斷完善房地產公司的管理體制，才能保證房地產公司的健康長遠發展。

參考文獻：

[1] 程英華.房地產公司財務管理的問題及解決措施研究[J].財務管理，2013，（146）.

篇3

關鍵詞：內部控制；房地產；合同管理；方法

中圖分類號：F715.4 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年3月8日

房地產公司合同管理是房地產公司內部控制的重要內容。本文將內部控制下的房地產公司合同管理方法作為主題，分別從房地產公司合同管理常見的問題以及如何完善房地產公司合同管理方法兩個角度進行分析，希望可以對我國房地產事業的發展起到一定的幫助作用，有效地推動房地產事業的發展和進步。

一、房地產公司合同管理常見問題

（一）合同訂立缺乏嚴格的審核程序，導致合同內容出現問題。目前，我國的經濟發展速度越來越快，房地產行業更是如火中天地發展著。房地產公司的每一項業務都離不開經濟合同，每一份合同的簽訂都和房地產公司的經濟利益有很大的聯系。由于近幾年房地產市場比較火暴，企業利潤可觀，一部分房地產公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經濟行為，給予的重視度不夠。殊不知合同一旦出現了問題，會給企業帶來無法挽回的損失，對一些小企業甚至會出現滅頂的災難。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面由于缺乏嚴格的審核程序，在具體操作中，工作人員容易忽視合同中的一些細節問題，而導致合同內容不嚴謹、合同條款不合理，缺乏完整性和嚴密性，漏洞百出，問題層出不窮。

（二）合同執行過程中監管不到位，導致合同執行不力。在合同的執行過程中必須要有一些必要的監管行為，有專門人員處理、監督每一個環節，這樣才可以保證合同的順利執行，同時也可以降低房地產公司的潛在風險。在實際工作中，有許多的房地產公司往往會忽視對合同執行的監管工作或者監管不是非常完善和科學。這樣一來容易造成合同執行不力，甚至出現合同違約的現象，給公司造成不必要的損失，對企業的形象造成了影響。所以，企業應當明白合同的執行并不是一個人或是一個部門的事情，在監管的過程中需要許多的部門共同協作，相互配合完成，這樣才可以保證合同及時有效地執行，確保公司的經濟利益不受損失，樹立良好的企業形象。

（三）對合同管理缺乏正確的認識。由于合同的內容不夠嚴謹曾給某些房地產公司造成非常嚴重的后果，這給許多企業敲響了警鐘，許多房地產公司才給予重視，大多都提高了對合同制定的重視程度。但是隱性的危機仍然存在，大多數房地產企業尤其是一些小型房地產企業，在合同制定并簽訂結束之后便認為結束了，對合同后期的管理欠缺統一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關的人員，對合同未執行完畢的一些細節問題沒有后續跟進，欠缺解決。同時更沒有對合同進行復審的環節。這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內容并不是很了解，很容易導致合同未執行完畢的部分出現拖拉、甚至違約現象，給企業造成不必要的損失，或者牽涉經濟糾紛。

二、完善房地產公司合同管理的方法

（一）建立一套完善的適合本公司的合同管理制度。在內部控制下的合同管理部分，房地產公司需要根據國家相關法律法規的引導，并結合企業自身的特點和戰略目標，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責要有明確的規定，對合同制定、簽訂、執行及后續管理各環節均要有詳細明確的規定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應的監督機制，保障相關企業與本公司的利益，切實維護企業經濟利益不受損失，獲得雙贏。

（二）設立規范的組織機構。房地產公司要想管理好經濟合同需要建立規范的組織機構。首先，需要對相關員工進行必要的培訓工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視，時刻將合同的嚴謹性和條理化記于心中，作為標尺；其次，需要建立一個專門的部門對合同進行嚴格管理，合同管理部門的人員必須是能力強、素質高、經過專業培訓的員工，在實踐中嚴格執行，保障制度的執行；最后，需要根據房地產公司的具體情況來制定合同管理體系，既從宏觀把握全局，注重整個合同的完整性，又要注重合同中的每一個細節，著實處理合同簽署后的每一個環節的工作，使企業的合同管理制度更加完善，為企業的發展在合同環節掃除障礙。

（三）加強對合同各個環節的監督管理。房地產企業想要加強對合同的管理，就必須加強合同各階段的審核監督工作。

1、加強合同制定前的管理。首先，需要對制定合同的規范非常熟悉，對合同的訂立內容充分了解，把握每一個條款對雙方的利害關系；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當事人具備合同履約能力，簽署的合同真實有效；最后，對于涉及專業技術或法律關系復雜的合同要組織法律、技術及相關人員參與談判，確保整個流程順利進行。

2、對合同制定中的監督，要對合同的細節部分加以重視，防止在合同中出現漏洞，給企業造成不必要的損失。在這個環節要嚴格按照企業合同簽訂程序進行，相關部門及人員對合同按程序進行審核，特別注意合同的主體、內容和形式是否合法，合同內容是否符合企業的經濟利益，合同各項條款是否簽訂明確，合同所涉及的雙方權利義務是否對，等等。

3、合同履行過程中的監督及控制。一是如果在合同履行過程中發現條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發生，可能或已經對企業經濟利益造成不利影響時，應及時按程序上報并和對方協商變更或解除合同事宜；二是合同履行中有糾紛的，及時安排相關部門及人員與對方協商解決，協商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟，通過法律途徑獲得最好的解決辦法；三是加強合同登記的管理和監督，定期對合同進行統計、登記和歸檔，詳細登記合同的訂立、履行和變更情況，及時將變化的信息更新。另外，定期將相關員工集結起來，讓他們總結在此段時間內合同各環節所遇到的問題和不足，并確定改進方案，防止以后出現同樣的問題，防患于未然。

三、結束語

隨著房地產行業的快速發展，企業管理方面便會出現各種各樣的問題，人事、財務、風險等各個部門都會存在不同的問題。但是比較重要的一點就是合同管理問題。合同管理在公司中舉足輕重，關乎企業的長遠發展和經濟利益，以及潛在的風險問題。本文以內部控制下的房地產公司合同管理方法為題，分別從房地產公司合同管理常見的問題以及完善內部控制下的房地產公司合同管理方法兩方面進行分析，提出了一些對房地產公司來說相對適用的方法，對解決該問題時可以給予相應的借鑒，希望可以為一些房地產企業加強合同管理方面有所幫助，解決了房地產公司中存在的潛在問題，解析了本領域的疑難雜癥，從而達到提高房地產公司的經濟效益以及社會效益的目的，促進房地產事業的可持續發展。

主要參考文獻：

[1]余宜林，張海東.合同管理在施工企業中的重要地位[J].交通標準化，2004.10.

篇4

集團總部與其子公司之間在成本管理上各具所長，二者相互促進，會更好的發揮作用。集團總部在成本管理中扮演著指導者、監督者的角色。而各開發企業則可以依據不同的地域特征、政策環境等充分發揮自己的靈活性，利用總部總結的先進經驗，更加有效的管理。

一、集團總部的成本管理職責

1、制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開發企業建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執行情況，對成本實行制度監控。

2、進行房地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發企業管理層以作決策參考；保持對國家有關法規政策和集團成本管理環境的了解，協助房地產公司爭取優惠政策、處理有關政策性問題。

3、組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：

立項資料是否齊全、規范；

市場定位是否明確、恰當；

投資成本估算是否經濟、合理；

投資回報是否符合集團利潤目標要求；

投資風險能否有效控制。

4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執行情況，適時了解各項目成本的實際構成，匯編集團成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協助、督促各開發企業做好項目操作過程中的成本控制工作。

5、建立成本信息監控中心，及時收集各項目成本動態資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關意見反饋給各開發企業。

6、組織集團成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。

7、根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發生的合理性、成本管理的規范性提出審計意見。并結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。

二、開發企業的成本管理職責

1、認真執行集團成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監督。

2、根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。

3、規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。

4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。

5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控。保證將成本控制在目標成本范圍內。

6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。

8、熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。

9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓。

三、成本監控

集團應建立總部以管理監控為中心、各開發企業以操作監控為中心的房地產成本監控系統。實行總經理領導下、項目經理負責、各職能部門具體實施的運行機制。各監控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控。各開發企業應根據管理需要和項目實際情況，設置審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行根據管理的需要，各房地產公司應制訂和完善各方面內容的成本管理制度，如招、投標管理制度；合同管理制度；工程（質量、進度、監理、現場、工程盤點、竣工驗收移交）管理制度；預決算（包括概算、設計變更、現場簽證、結算、款項撥付）管理制度；費用控制制度；材料設備管理制度。

集團總部應不斷總結各開發企業成本控制經驗，在此基礎上，逐步健全、完善集團房地產成本管理制度。

各開發企業應按根據項目開發的節奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執行情況：

開發產品成本計劃（按完全成本口徑）；

期間費用計劃；

降低成本技術組織措施計劃。

各開發企業也應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節約額、項目投資回報率等成本考核指標。

各開發企業在成本控制過程中，應定期、按開發階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作。

集團總部根據管理需要，應按項目就成本控制情況進行分析檢查。

四、房地產開發環節的成本控制

1.立項環節的成本控制各開發企業新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：

成本費用估算和控制目標及措施；

投資及效益測算、利潤體現安排；

稅務環境及其影響；

資金計劃；

《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；

投資風險評估及相應的對策；

項目綜合評價意見。

2.規劃設計環節的成本控制總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

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關鍵詞：績效；績效管理；體系

中圖分類號：F272；F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01

巢湖市誠發房地產開發有限公司成立于2002年。隨著公司規模的進一步擴大，以及國家宏觀調控政策的變化和房地產行業競爭的加劇。誠發房地產公司審時度勢，根據國家建設新型城鎮化的戰略部署，2013年公司實施戰略調整，再次將開發的主戰場轉移到鄉鎮，以推進新型城鎮化建設為目標，以建設美好鄉村改善居民居住條件為已任，不斷創建精品，真誠回饋社會。如何將公司戰略轉化為行動，誠發房地產公司迫切需要運用績效管理這一戰略實施手段，因此研究誠發房地產公司績效管理體系對于公司戰略實現具有重要的現實意義。

一、誠發房地產公司績效管理現狀

誠發房地產歷來注重內部管理，成立10年來不斷完善內部管理制度。2010年，公司開始正式引入績效管理，在績效管理方面進行探索和嘗試，取得了一定成效。一是形成了績效管理的基本框架。誠發房地產公司確立了績效管理的總則，主要包括以下內容：明確了考核目的；界定了考核對象，包括總部副總以下人員（含項目部人員及實習期人員）；明確了考核原則。二是界定了績效管理的分工與職責。按照績效管理內在要求，根據各部門職責特點，明確了公司績效考核的權責。三是制訂了考核內容及方法。考核內容主要包括核心能力、任務與職責?？己祟l次每一年一次。建立考核委員會，總部成立考核委員會并分設領導組和工作組，具體負責考核工作。同時建立領導組和工作組，領導組由常務副總、副總組成；工作組由人力資源部總監、人力資源部主管組成。四是劃分了績效考核的評級。考核等級分為五級，分別用A、B、C、D、E表示。五是列出了績效考核的免責條款。公司規定因計劃內容涉及到政府及其所屬行政單位、或涉及到政策、法規而造成計劃客觀上無法按時完成的，可酌情考慮免責。

二、誠發房地產公司績效管理存在的問題

（一）績效管理與戰略一致性有待進一步加強。

（二）績效考核流程有待進一步完善。

（三）考核指標體系有待進一步科學化。

（四）考核結果運用有待進一步擴展。

三、誠發房地產公司績效管理體系設計

（一）誠發房地產公司績效指標體系設計

1.誠發房地產公司戰略目標的分解。對于房地產公司來說，土地、人力、財力三者之間的關系是其高效運轉的重要影響因素，協調三者之間的關系是實現公司企業遠景和戰略目標的重要方面。誠發房地產公司利用平衡計分卡的經典四維分法―財務、客戶、內部流程、學習與成長，分別制定和細分其戰略目標。

2.誠發房地產公司年度考核指標體系的設計?？冃Э己酥笜梭w系設計是一個較為復雜的過程，需要在實踐中不斷摸索完善。按照平衡計分卡思想，根據誠發房地產公司戰略目標分解情況，在征詢專家意見基礎上，我們制定了誠發房地產公司2013年績效考核指標體系。主要包括年收入增長率、年支出偏差率、現金循環周期降低率、融資目標達成率、客戶滿意度、進度偏差率、質量驗收合格率、成本偏差率、人力資本準備度、企業文化準備度和骨干員工準備度等指標。

3.誠發房地產公司績效考核指標的分解。根據關鍵績效指標（KPI）操作流程，首先確定業務重點。根據企業的戰略目標，運用頭腦風暴法和魚骨分析法等方法找出企業的業務重點，再運用頭腦風暴法找出這些關鍵業務領域的公司級KPI，我們前面已經根據平衡計分卡思想，研究和設計了誠發房地產公司的績效考核指標體系。確定公司級之后要確定部門級KPI。

（二）誠發房地產公司績效管理流程改進

1.績效計劃制訂?？冃в媱澥强冃Ч芾淼钠瘘c，也是績效管理的重要環節。誠發房地產公司績效計劃根據以下內容制訂：（1）公司戰略目標和發展規劃；（2）公司年度經營計劃；（3）部門職責和工作重點；（4）外部客戶需要；（5）被評價者上一考核周期的考核結果；（6）公司調度會等會議精神；（7）領導交派的工作。

2.績效實施。績效管理并非期初撒網，期末撈魚，而要在整個考核周期內都要實施績效管理。在考核期內實施績效管理的主要方式是績效反饋和績效輔導。誠發房地產公司對此作了明確規定。對于不同層級管理者提出如下要求：（1）在考核期內，要了解影響員工績效的因素，提供輔導和資源；（2）要將員工的表現反饋給員工；（3）要全面了解員工的工作情況；（4）要及時幫助員工調整目標。

3.績效考核。對于績效考核，誠發房地產公司主要采取以下措施加以改進。一是根據考核對象管理層級、工作性質和公司管理需要對考核周期進行重新設置。二是公司正式評價中采用直接上級作為績效評價主體。三是財務部、綜合部、營銷策劃部、工程部等部門提供硬指標所需信息，由人力資源部計算評分。四是根據員工績效評價分數確定其評價等級。公司評價等級分為S、A、B、C、D、E六級。

4.績效輔導和績效面談?？冃лo導是績效管理產生效益的重要環節，也是直接上級日常管理的重要職責?？冃лo導是指直接上級在考核周期內對員工工作進行指導。主要討論以下信息：（1）有關工作進展情況；（2）潛在的障礙和問題；（3）解決問題的辦法措施；（4）員工取得的成績以及存在的問題；（5）管理者如何幫助員工。

5.績效結果的運用。作為這次績效管理改進的重點之一，就是增加績效結果的運用。具體來說，主要應用于以下方面。一是運用于薪酬決策。員工績效評價的結果將影響員工的崗位工資、績效工資、挑戰獎金。二是運用于職務決策。公司設置業務、管理、技術三大職務序列，以績效評價為依據，采取能上能下，雙向選擇、人崗匹配動態崗位管理。三是運用于培訓決策。部門負責人根據部門內部人員績效評價情況提出培訓需求，人力資源部根據公司績效評價整體情況和績效面談記錄表，分析確定公司年度培訓計劃和具體培訓方案。

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一、目前中央房地產政策

20*年11月5日，國務院常務會議研究部署了進一步擴大內需促進經濟平穩較快增長的措施。會議確定了當前進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施。其中加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造，實施游牧定居工程，擴大農村危房改造試點，被列為第一條。這項措施顯然對促進房地產業的發展有著重要的指導意義。而第八條"提高城鄉居民收入"對經濟調整，加強擴大內需，抗擊金融危機，有著更大的作用。

11月10日國務院召開省區市政府和部門負責人會議，分析當前經濟形勢，要求加大投資力度和優化投資結構，擴大就業，調整國民收入分配格局，引導居民擴大消費需求，調控房地產走勢，金融行業要加大對實體經濟發展刺激作用，促進股票市場穩定發展。

關于房地產工作，國務院總理發表重要講話時指出：房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。所以要促進房地產市場平穩健康發展。要認真分析和研究房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產走勢，要加強廉租房、經濟適用房等保障性住房的投資收購和開發建設；落實和完善促進合理住房消費的政策措施；促進中小戶型、中低價位普通商品房開發建設穩定發展；加快發展二手房市場和住房租賃市場；繼續整頓房地產市場秩序，規范市場交易。

從5日國務院十項措施和溫總理七條意見中可以看出，中央政府強調的始終是加強保障性住房建設，這與下半年的國務院專題會議精神以及十七屆三中全會精神是一致的。從國務院十項措施和溫總理七條意見中，找不出政府要注資房地產企業，大規模刺激房地產市場的意思。所以即使國家在防止經濟危機蔓延的政策中，著重對房地產加大了投入，但是政府投入主要在于對保障房建設，因此不會導致房地產像去年那樣的暴漲局面。

同時，政府樂于見到的是一個公平、合理、穩定發展的房地產市場，這個市場一定應該是買賣公平、交易繁榮的市場。最近雖然房價有了較大的下降，但是還遠遠沒有達到能夠公平交易的程度。所以房價還有下降的空間和必要性。

二、××高速公路房地產公司的現狀與對策

××高速公路房地產公司是××省公路開發投資有限責任公司下屬的二級國有房地產公司，成立時間短、資金少、人才短缺、無房地產開發與銷售經驗和業績的新公司，現在又遇上國家政策重大轉變，我認為，隨著世界金融危機的進一步擴散，不排除國家再出臺一系列擴大內需和改善民生的政策的可能。鑒于××房地產公司的實際情況，我認為我們一定要學會"三條腿"走路，為我公司的持續、穩定發展打下良好決策。

1、充分發揮我公司的現有公路建設人才優勢，緊緊依靠省公路投資公司的幫助和支持，借助國家加大公路基礎設施建設的有利時機，努力在公路建設施工市場領域分一杯羹，養活職工、穩定職工，渡過難關。

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一、房地產企業集團財務管理的必要性

房地產公司具有資本密集型、風險大的特點，房地產公司要實現穩定的、高效的、可持續發展，必須建立完善的財務管理。完善的企業財務管理體系包括完善的財務核算體系、以會計控制為核心的內部控制制度、資金管理體系、全面預算管理體系等等。公司的財務管理理念單一，遠遠落后于當前經濟的迅速發展，因而，公司要樹立可持續發展的理念，提高核心競爭力，就必須創立完善的財務核算體系、全面預算管理體系等等。

（一）更加優化企業的理財

公司必須在理財上短期內集中所需的財力、物力，為房地產集團公司的運轉提供必需的物質基礎，把握住機遇；建立房地產集團公司對所屬子公司的財務考評機制。房地產集團公司在具體財務操作過程中，必須遵循整個集團的經營戰略，集團財務管理的職能主要為集團公司決策服務方面提供科學的管理。

（二）提高管理的專業性

在管理上，房地產集團公司主要實行“兩重”管理思路的財務管理，一方面子公司或分公司財務管理人員主要由集團公司決策層集中委派并管理。另一方面，子公司財務人員應該定期參加培訓，參與下屬公司的經營管理。這樣可以防止下屬公司單方面管理造成的損失，加強財務方面的監督，使集團公司財務管理效率增高。

（三）統一機制管理

為了不斷加強財務管理的質量和水平，房地產集團公司必須下大力氣摸索修改財務管理模式，建立完善的內部控制制度等。同時，進行包括會計學習的交流、財務人員的借調等工作，以便加強各下屬公司或財務核算公司的財務交流學習，這樣就能增加財務管理的科學性。

二、房地產公司財務管理存在的不足

（一）財務系統不完善

由于房地產集團公司的所有權歸政府，經營權歸企業，客觀上是縮減了成本，企業經營者自負盈虧，但很多領導層根本不熟悉基本的會計知識，財務管理一直是沿用計劃經濟體制的傳統財務觀念，在企業發展中也缺乏相應的系統的財務學習。財務部門完全按照總經理的意志行事，事前預測、控制事中、分析事后無法形成，忽視了市場的聯系。財務管理人員遵循著按月提供報表及核算清除各個賬目、保管好銀行存款和現金等慣性模式，財務人員不得參與銀行業務、對外經營、成本費用等，完全執行董事長或總經理的命令。公司領導層管理機構等對國際市場的認識不足，財務風險意識、貨幣資金的現金流動意識淡薄，遠遠被形勢拋棄。

（二）資金管理體系尚未形成

房地產企業經營的一大特點是資金投入量大，資金鏈正常循環與否往往關系到企業成敗，因此資金管理是房地產企業財務管理的重點。但是，很多房地產企業，一是沒有有效分解年度建設投資計劃目標，編制出月度、季度計劃加以管理控制。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司緊缺的資金，而另一些卻是閑置資金的情況，無法集中資金管理，使用資金效率低下。

（三）財務管理制度流于形式

財務管理人員沒有授權制度，權限不明確，經濟業務辦理審批手續混亂等現象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理。三是財務管理基本處于“事后反映”的水平，沒有“事前控制”其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。

三、提高房地產企業集團財務管理水平的方式

（一）推行集中化的核算模式

集中核算模式是適應全球化大企業發展的需求，與企業集團內部扁平化的組織結構及網絡化的信息結構相配套，在集權基礎上適當分權，集中與分散相結合的財務管理系統模式。財務管理歸根結底是對財務信息流的管理，使之能夠滿足企業集團的高效運作。而大企業集團進行財務管理要求財務信息能夠真實、及時傳遞。而集中核算模式能滿足企業集團對財務信息傳遞的要求。

（二）選擇合適的財務內部控制模式

在房地產企業集團內部，母公司處于主導地位，針對不同的子公司，應制定不同的財務控制手段。當然對不同的子公司的財務控制模式也應有所不同。子公司在整個企業集團中的重要程度不同，母公司應對其采用不同的財務控制模式。為保證集團戰略總目標的實現，對集團發展具有重要意義的子公司，母公司應選擇相對集權的財務控制；對那些不具重要性的子公司，應提高管理效率，充分發揮其積極性，增強其在市場競爭中的獨立性考慮，應實行相對分權的財務管理。房地產行業是高投入、高風險的行業，內部控制體系的建立與完善是房地產企業一項重要的企業文化建設。應根據《企業內部控制基本規范》及其配套指引，從內部環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、內部監督五個要素方面加以完，重點是建立統一明確的業務授權制度，明確規定各項業務的執行程序。如在資產處置、資金調度、銷售結算、工程簽證變更等環節。明確決策者和執行者的職責權限和工作程序，建立事前控制的風險防范體系，以提高管理的規范化與科學性。

（三）有效監督財務運行

由于集團企業各子公司擁有相對的獨立性，可以根據企業的外部環境和自身的實際情況自主經營、自負盈虧，母公司對各子公司的領導可以通過事前的預算控制體系來實現。如果一個企業既沒有事前的預算管理，事中控制又很薄弱，事后監督等于無效，這樣的模式使整個財務監督缺乏整體性和有效性。因此，要加強科學管理觀念，創建事前、事中的財務監督體系。

（四）完善信息披露制度

財務信息披露制度包括重大財務情況內部授權制度、通報制度、財務報告制度等。要充分發揮財務信息的控制功能與決策價值，總部必須以制度的形式從報告標準、信息質量標準、組織程序以及內容結構等方面確立一整套可操作性的、明晰的信息報告規范，只有財務信息披露和監控制度建立起來后，才能使企業集團總部提高決策的科學性，而且也能夠監控各成員企業受托責任的履行情況。也就是要建立規范的財務報告制度。具體而言包括財務信息報告標準、財務信息質量標準、報告程序、財務信息報告內容結構等。

（五）建立全面預算管理體系

全面預算管理是利用預算對企業內部各部門、各單位的各種資源進行分配、考核、控制。以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標。房地產企業應建立以資金預算為核心，以項目預算為重點的全面預算管理體系。其基本內容包括：全面預算模式、預算的編制與執行、預算的分析與考核。（1）以資金預算為重點的全面預算管理模式。資金預算是對企業資產、負債及其相互關系進行的預算。項目預算是房地產企業以具體項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。（2）預算的編制與實行。房地產企業全面預算的編制需要反復研討，對預期的經營狀況作全面的估價、量化指標并分解至各責任中心。執行時，以各個責任中心作為預算控制工作主體，預算內業務要嚴格按照預算控制，預算外業務要按規定程序經審批后控制。

參考文獻：

[1]李曉梅.淺析房地產企業的財務風險管理[J].現代商業，2007，（2）

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房地產檔案管理主要是為了加強房地產公司文書檔案、聲像檔案資料等管理工作，要求對公司相關檔案資料進行年度立卷，并按照類別、價值、部門等對各系統工作過程中形成的各種具有留存價值的檔案資料立卷歸檔。房地產檔案管理是在房地產業務中直接形成的歷史資料，規范房地產檔案管理工作有著重要的現實意義。

1.房地產檔案管理的特征

房地產檔案管理是房地產公司有效開展業務活動的基礎建設部分，其基本特征主要表現在三個方面：一是檔案管理的專業性。房地產檔案管理是基于房地產專業活動產生的真實、具體的業務活動，房地產業務自身的專業性特征決定了其檔案管理有著相關聯的專業性要求與特殊規定。從一定意義上看，在房屋建設及其具體操作活動中會直接生成大量有參考價值的檔案，房地產活動相關聯的國家建房、集資建房，買賣、擔保、抵押等專業問題也需要管理人員具備相應的專業知識。二是檔案地域性特征明顯。作為房地產業的重要存檔資料（房子、土地）需要以明確的地域性加以歸檔與記錄，專業性的房地產檔案管理需要明確與重點存檔資料相關的一切歷史、現實信息。三是檔案管理時效性強。房地產業的政策時效性十分關鍵，對現實政策的關注與對歷史政策的追溯能夠幫助研究人員掌握影響房地產政策變化的重要信息，同時，房地產業自身的時效性也十分明顯，這是由房地產權歸屬等的動態性問題引起的。

2.我國房地產檔案管理中存在的問題

2.1檔案管理手段落后，效率不高。房地產檔案管理的第一步是需要對來源分散的地產資料進行收集，依據公司現有的檔案管理制度及其具體的資料歸檔原則與分類方案進行初步處理。而實際上目前由于各公司檔案管理制度化與定期化機制尚未形成，參與檔案收集取材的人員業務素質不強等，導致在各相關業務部門的資料收集工作難以落實到位，工作效率低下。同時，在具體進房地產檔案整理工作時，由于房地產檔案種類眾多、文字資料篩選整理繁瑣，加上目前當地產管理中的手段較為落后，導致很多諸如產權等檔案整理相對簡單化，很多僅以平面結構圖完成對產權現狀的描述，缺乏一定的管理科學性。

2.2檔案信息化管理程度較低。房地產檔案管理也應該在新的歷史時期，體現出時展的特性，隨房地產檔案資料的不斷增加，原有的檔案管理越來越難以滿足信息化時代的需求。房地產檔案能夠及時呈現出與某項房地產活動相關的位置、時間、結構、面積、價格等信息資料，作為服務廣大社會公眾的信息傳達工具，房地產檔案管理的信息化程度應該得到提高。當前房地產檔案管理過程并不規范，不少業務部門不能按時歸檔相關信息資料，或者在實際操作中缺乏檔案管理意識，導致很多與房屋相關的統計報表、影像資料、分布平面圖等與實際房屋情況不相一致，大大降低了檔案本身的價值參考性。另外，由于受具體實施人員的業務水平限制，檔案管理雖能勉強滿足一些查檔與咨詢需求，但是其檔案查詢完整性、查詢效率與質量都難以保證。

3.提升房地產檔案管理成效的對策

3.1加強檔案人員業務培訓，提升檔案管理效率。檔案管理人員的業務素養需要不斷提升，伴隨著房地產檔案管理的專業性程度的不斷提升，房地產檔案管理更加迫切的需要實現管理的專業化，這就要求檔案管理人員除了具備一定的檔案管理知識，同時也應該熟悉與掌握房地產相關知識。房地產部門建立數字化檔案與網絡數據庫等發展趨勢都需要更專業的管理人才，在建立起集中的檔案管理體制之后，需要房地產檔案管理人員以專業能力對資料、數據進行相關預測與研究分析，提升房地產檔案管理價值。公司在人才招聘環節要注重對檔案、房地產雙專業人才的引進，并能夠對本單位內部的檔案管理人員進行定期業務培訓與指導，幫助他們更好的適應新時代檔案管理工作要求，不斷提升檔案管理的有效性。

3.2完善檔案制度建設，實現檔案管理數字化。長期以來，房地產檔案管理工作缺乏大膽的創新與超前發展意識，檔案管理工作內容與范圍都受到一定程度的局限。加強對房地產檔案共作的統一化管理，能夠解決長期存在的管理不規范、不系統的制度性問題。同時，構建房地產檔案管理網絡系統，實現檔案管理數字化也是十分重要的改革措施，在做好相關的檔案資料紙質化保存之外，更需要依據效益與效率的主張，將數字化檔案管理納入房地產檔案管理活動中。房地產檔案數字化需要以一定的房地產業務規則為基礎，建立較為完整的產權認證體系，實現對房地產管理的數據、檔案等的一體化存儲與應用模式。為了區別于靜態的檔案管理過程，房地產檔案管理應該構建一個面向業務的動態更新機制，并根據數字化建檔規格進行標準化、規范化管理。房地產檔案管理要轉變傳統的管理思想，在注重基礎設施建設的同時，也要積極鼓勵與開發先進的管理工具作為發展手段，以主動性的姿態探索房地產檔案管理新方法。

4.小結

房地產檔案管理工作需要依據時代的發展需求進行一定程度的變革，加強基礎設施建設與專業人才的培養，以規范化的管理機制提升房地產檔案管理工作的有效性。

參考文獻：

[1]王潔.房地產檔案管理與利用研究[J].工程與建設，2010（1）

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    第二條  本規定適用于本市直管公有住房使用權有償轉讓管理。

    本規定所稱直管公有住房使用權有償轉讓是指直管公有住房承租人，經審批，將自己承租使用的直管公有住房使用權按規定的程序有償轉讓給他人的行為。

    第三條  直管公有住房使用權有償轉讓應當以調劑住房余缺、提高房產使用效能、改善居住條件、盤活存量房地產、促進銷售商品房為目的，按照平等互利、自愿有償、誠實信用、依法轉讓的原則進行。

    第四條  市房地產管理局是直管公有住房使用權有償轉讓的主管機關。

    武漢市房屋調換站按市房地產管理局劃定的職權范圍負責全市直管公有住房使用權有償轉讓的業務管理。市直屬房地產公司、區房地產公司房屋調換站按確定的職權范圍搞好本轄區直管公有住房使用權有償轉讓工作。

    第五條  有下列情形之一者，經審批，承租人可以將自己承租使用的直管公有住房使用權實行有償轉讓：

    （一）為購買商品房而籌措資金；

    （二）為購買直管公房而籌措資金；

    （三）自住有余。

    本市居民為改善居住條件，經審批，可以有償受讓直管公有住房使用權。

    第六條  有下列情形之一者，不得有償轉讓直管公有住房使用權：

    （一）拖欠房屋租金的；

    （二）有房屋租賃糾紛的；

    （三）損壞房屋未按要求承擔修復、賠償責任的；

    （四）獨用單元式廳室結構房屋轉讓其中一部分住房使用權的；

    （五）拆遷行政主管部門公告將要拆遷的；

    （六）轉讓后轉讓人人均居住面積低于8.5平方米的；

    （七）法律、法規及政策規定其他不得轉讓的。

    第七條  有償轉讓直管公有住房使用權，下列當事人有優先受讓權：

    （一）市直屬房地產公司、區房地產公司及房屋所有權人；

    （二）該戶房屋的團結戶，其中包括共廁、共廚、共廳房屋的住房；

    （三）人均居住面積低于8.5平方米的。

    第八條  有償轉讓直管公有住房使用權，可以有償轉讓給轄地房屋調換站。經同意，也可以轉讓給他人。

    第九條  轉讓直管公有住房使用權，轉讓價格應當由轉讓雙方在參照房屋調換站評估意見的基礎上協調議定。

    第十條  房屋調換站評估被轉讓直管公有住房使用權，應當實行現場評估，并參照當地當時商品房價格確定評估價值。

    第十一條  轉讓直管公有住房使用權，當事人應當持簽定的轉讓協議、合法的租賃契約、個人身份證、戶口薄等有關證件，按市房地產管理局規定的程序到房屋調換站辦理轉讓手續，繳納規費。

    第十二條  實行直管公有住房使用權有償轉讓，應當對轉讓人予以經濟補償，補償金額按房屋調換站評估價值的百分之七十予以支付。

    第十三條  房屋調換站將受讓的直管公有住房使用權轉讓給他人，應當按評估價值收取有償轉讓費，確保國有資產保值增值。

    第十四條  辦理直管公有住房使用權轉讓手續，應當按市物價管理局核定的標準收取手續費。

    第十五條  有下列情形之一者，經房屋調換站審批同意，其手續費減半繳納：

    （一）為購買商品房而轉讓直管公有住房使用權的；

    （二）家庭人均收入低于120元的。

    第十六條  在有償轉讓直管公有住房使用權活動中，房屋調換站收取的有償轉讓費應當作為房屋維修費和換房業務活動經費，并健全財務管理制度，實行?？顚Ｓ?。

    第十七條  實行直管公有住房使用權有償轉讓，受讓人今后如遇國家房改售房而購置該房產權時，應按公房出售政策辦理，不得以受讓時支付的轉讓費、手續費沖抵購房資金。

    第十八條  轉讓直管公有住房使用權，當事人不得私下成交，不得擅自將自己承租使用的公有住房使用權轉讓給他人。違者，房屋調換站不予辦理過戶手續，并由房管機關按非法買賣公房予以處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

    第十九條  直管公房各級管理人員應當遵守規定，恪守職業道德、秉公辦事，不得徇私舞弊、以權謀私。違者由房地產公司按有關規定作出嚴肅處理；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

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關鍵詞：房地產 成本管理 競爭力

目前，房地產成本管理已經成為了備受關注的話題之一。對于企業做好成本管理可以為其發展打造堅實的基礎，同時也可以提高企業的競爭力。在企業發展中，經營利潤是企業發展的主要目標，也是關系到企業生存的主要問題。

一、房地產開發企業成本管理存在的問題

房地產開發企業一般會先進行成本的預算，才會進一步開發和運營。另外后期也是根據合同來執行具體的開發事宜。但是在后期開發和經營中，很多開發商會成本控制做的不到位，大都只關注經濟效益的情況，對于建設成本和銷售成本沒有足夠的重視，對于人員的成本控制也不足，往往就會造成企業成本管理的缺失。

（一）任意設立成本核算對象

企業成本核算工作對于成本控制有著重要的意義，其中成本核算對象的選擇是其主要的內容。對于房地產企業來說，進行項目開發時，必須要首先明確成本核算對象，從整體進行科學合理的分析，指定有效的控制方案。但是我國很多房地產企業沒有設立明確的成本核算目耍或者設定了目標但是執行力度不足，這就對成本控制造成了影響，甚至對企業的盈利也造成了很大的影響。

（二）隨意分攤或者未分攤成本

成本攤銷在成本控制中有著重要的作用，在房地產項目開發中，一般通過合理的分攤，來達到控制成本目的，進而還可以增加企業的經濟效益。就目前來看，很多企業對于成本分攤重視程度不夠，隨意分攤或者未分攤成本的現象較多，這就容易導致項目后期企業成本控制中不能進行合理分配，影響到整個項目的順利進行，也會影響到企業的經濟效益。

（三）實際工作量與財務成本結算不一致

在拆遷舊房、建造新房等過程中，因為管理上的混亂，容易導致成本管理可靠性較差，成本核算的數據與實際不符，例如在拆遷差價中，直接將調房收入對沖拆遷成本等，這就容易使得房地產企業中書面賬目和實物數量不一致的現象，同時也會造成企業的損失。

二、加強房地產企業成本管理的對策

（一）建立合理的成本管理制度

在房地產企業成本管理中，合理有效的制度是其前提，通過在企業發展的各個階段，建立與之對應的成本管理制度，更好的控制企業成本，提高企業的收益。在制定成本管理制度時，必須要由專業的人來做或者找專家進行指導，這樣才能做出契合企業實際的制度。房地產企業往往項目比較分散，有時會在同一地區有多個項目同時在建，可以將每個獨立的項目分別建立管理部門，進行矩陣式管理運營，在成本管理時，各個項目的管理人員既要做好本項目的成本管理工作，又要與其他的項目之間做好協調工作。若是企業只開發一個項目，就需要多個部門配合進行，做好這個項目的成本管理。另外，采用集中化與差異化相結合的手段，從整體著手制定高效的、有針對性的成本管理制度，更好的為企業發展服務。

（二）建立目標成本管理制度

及時做好項目策劃工作，做好各項工作的預算準備。通過更為精準的投資估算來為企業決策提供依據。房地產企業大都在投資估算的基礎上進行編制目標成本，這也是防止目標成本混亂的有效途徑。在企業經營階段，隨時將實際成本與目標成本進行比對，適時進行調整。目前目標成本主要包含一下幾部分：準備費、土地價款、基礎建設費、管理費和財務費等等，這些費用可以分類整理成指定科目。在房地產企業日常運營中，直接將發生的費用歸類到相應的科目中。在之后根據成本制定出目標成本后交付給公司，有決策部門進行審核和處理，在其通過之后，及時的將項目目標通知到相應的部門，然后從整體制定出目標成本控制書。成本審核部門需要對每個部門的項目成本執行情況定期檢查，同時還要負責制定、修改成本制度，及時的就出現的問題進行處理，對相關人員進行警告。另外，在項目完成之后，成本核算部門還需要對目標成本和實際成本進行核算，若是有偏差需要進行分析，同時針對性的提出修改方案。

（三）企業全面執行預算管理理念

企業預算的編制必須要圍繞企業的情況進行，同時也根據企業的發展目標進行。在預算編制過程中進行組織各部門都能參與，這也是確保預算落實的途徑之一。同時在預算審批通過后，各部門必須要將其細化到每個崗位和人員上，所有人必須要認真負責執行。在全面編制預算的過程中，必須要有實事求是的態度，通過將年度預算分割為季度預算來分散執行。

同時在執行過程中，各個部門需要定期匯總，將相關的情況進行分析，出現的問題及時的解決。

三、結束語

綜上，房地產企業必須要重視和做好企業的成本管理工作，提高成本控制的地位，制定明確的成本控制目標，同時不斷提高成本控制人員的專業素質，進而提高企業的競爭力。

參考文獻：

[1]劉美玉，魯金富.論新經濟形勢下房地產成本管理要點[J].江西建材，2017，01：236+239