地產運營管理辦法范文
時間：2024-03-05 18:08:36
導語：如何才能寫好一篇地產運營管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
1、房地產企業運營管理的現狀及原理
1.1 房地產企業運營管理現狀
房地產企業運營管理現狀有：很多部門職能不清楚，時常有相互推諉的情況發生；事情總是忙不完，可是又不知道忙的東西有什么作用；所處崗位工作內容不明確，干多干少干好干壞無法定義；對個人授權不清，不知什么事情該做主，造成所有事情一律向上一級反映，工作被動效率低下；領導越級指揮，命令不一致，計劃天天有變化；總是重復出現同樣的問題，解決后下次同樣再犯；不斷地處理各種問題可是無論怎樣也處理不完；流程制度一堆，全部掛在墻上，形同虛設；員工們的收入越來越高可是滿意度不斷下降，對企業抱怨不斷；
80%左右的房地產企業都有以上現象發生，其根本原因是在企業的發展過程中沒能形成一套規范的運營管理體系。
1.2 房地產企業運營管理原理
房地產企業開發價值鏈主要包括：主要系統，立項、策劃、設計、施工、竣工、銷售；支持系統，人力資源、財務、行政、成本、采購、技術、報建兩大部分，房地產企業的運營管理實際上就是對主要系統和支持系統進行設計、運行和改進，來提高企業的核心競爭力、降低成本增加效率作用于開發價值鏈之上。
2、房地產企業運營管理體系設計
2.1 房地產企業運營管理體系中常見的設計問題
完整的企業運營管理體系需要具備適用性、針對性、可操作性和持續性。要求適用于企業現狀，結合企業的內外環境、實際管理能力和專業技術能力；針對企業薄弱環節起到有效改進作用；具備詳細的文件目錄、表格使流程簡單高效可操作性強；要以企業的戰略目標為導向，適當的前瞻設計，保證其持續性。在設計過程中避免脫離企業實際片面求大求全、沿襲其人為本的做法人不同做法流程就不同、無法做到及時整理歸檔。
2.2 房地產企業運營管理體系模型
2.3 房地產企業運營組織系統設計
管理制度的制定必須能夠體現 “分” 與“合”原則，對管理權限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顧橫向的管理。管理制度的要體現“廣”的原則，即制度應該最大限度的覆蓋全公司所有部分，也要體現“深”的原則，即必須明確和詳細。創造綜合效應，達到資源共享，優勢互補，互相推動，有效提高效率，降低管理成本。以制度為導向，建立一套完整的、規范化的系統，淡化管理者個人的因素，加強制度的約束力。管理制度、管理規定和管理辦法，必須確保各核心業務實現經營目標，為實現公司戰略發展目標做出貢獻，隨著組織的重大戰略調整而調整。
組織結構體系的良好運行，需要系統文件將各個部門、各個崗位有序完整的結合起來才能夠實現。與其他部門的交叉內容必須有效銜接，共同確定系統文件的詳細程度與技能及培訓程度相適應并非越細越好，關鍵能明確要求，發揮作用能夠自我完善，即文件自身有完善機制需要持續改進。統一的文件格式應該包括：文件編號、文件目錄、文件版號、紙張大小、字體、字號、LOGO及封面。
2.4 房地產企業業務管理系統設計
房地產企業業務管理制度是總體的管理要求，全面和概括性地說明各部門對所管理內容的基本規范要求和詳細做法；管理規定用于規范有關部門各項具體業務內容，是對管理制度的要求的落實；部門的管理辦法是對比較復雜的某項業務的操作過程、方式方法等的詳細說明，并體現對具體業務工作的深度要求與成果標準，是對管理規定的補充和細化。在設計過程中房地產企業根據自身的組織結構設計相應的業務管理系統，其根本目的就是為了讓本企業的組織結構體系能夠有效運行，保障企業的日常運作有據可循。
2.5 房地產企業運行流程系統設計
2.5.1 房地產企業運行流程系統內容的設計
在設計房地產企業運行流程系統過程中需要遵循四項原則：戰略導向原則，根據公司確定的戰略及目標與相關流程相對應以提升公司核心競爭力；有效原則，根據流程關鍵點及關鍵控制點的作業方法及要求，對薄弱環節進行有效管控設計，并監控流程的執行情況隨時加以改進；高效原則，只對流程負責而不對部門職能負責，減少不增值的活動及內部的重復流轉，減少報告層級流程的接口，適當采取集中評審方式進行決策，減少過程環節，對員工進行充分的操作技能培訓；持續原則，充分考慮內外部環境可能存在的不確定因素以及可能的變化，設計時既要考慮現狀的實用性又要具有適度的超前性。
2.5.2 設計過程與協調工作
房地產企業在設計運行流程系統時應該按照步驟進行，第一步，業務關系清晰化，清楚地知道自己每一步都需要做些什么；第二步，實現流程運營規范化，針對每個流程的工作內用設計相應的規范制度來加以約束；第三步，對運行過程及結果進行標準化，量化衡量指標的設計；第四步，形成正式流程系統文件。運營流程系統文件不能覆蓋所有的業務要求，必要時需要業務規范文件的支持，規范文件強調的是能做什么，不能做什么，而流程文件關注的是如何去做。
篇2
污水處理廠規模小，水量變化劇烈。由于大多數小城鎮人口數量少、人均水量水平低、經濟總量小，必然導致小城鎮污水處理廠的自身規模小。進而，由于基礎設施不完善、污水管網配套差、雨污分流不到位等實際問題和城鎮企業規模小，外排廢水多呈間歇性等原因，使得實際進水量變化很大。
進水水質成分復雜、水質變化劇烈。小城鎮污水處理廠的進水水質受所在地產業結構的影響較大，各地小城鎮的主導產業不盡相同，但基本都有產業結構復雜、門類多、行業面廣、企業生產過程粗放等特點，導致小城鎮的工業排水成分復雜、水質污染嚴重。
污水處理運行費用很難做到及時足額到位。污水處理費用嚴重不足，導致污水處理廠難以做到穩定運行。另外有些地區大量城鎮個人、單位都有自備用水，占當地供水量的比例不低。而各地都是通過與城市自來水費捆綁形式，收取污水處理費，實際上導致大量進入污水處理廠的污水，并沒有被征收相應的處理費。
員工隊伍綜合水平不適應實際工作需求。目前小城鎮污水處理廠運行管理人員多從所在地常住人口中遴選聘用，員工學歷低，加上小城鎮污水處理廠運行時間短，員工嚴重缺乏管理經驗。
監管不到位。目前，城鎮污水處理廠投資和運行費用大多依靠同級政府財政籌集，同時日常運行接受同級政府環保部門的監督。由于財政資金不到位，給環保部門的監督帶來了困難，這樣的監管很難做到真實反映污水處理廠的實際運行情況。
為實現污水處理廠穩定運行，現提出以下建議：
強化運營資質管理，規范運營市場，實現優勝劣汰。2004年12月，國家環?？偩诸C布了《環境保護設施運營資質許可管理辦法》，對從事包括污水處理設施運營的企業提出了具體要求，但目前仍有不少企業無證運營或超范圍承攬業務，已經獲證的各企業間的綜合能力也存在著較大差別，實際水平參差不齊。這就需要相關部門對新申請運營資質的企業要嚴格審查，對已經獲證企業的定期考核要認真扎實，實現優勝劣汰，應通過相關法規，鼓勵地方政府通過市場選擇優秀的運營公司承擔運營管理工作。
完善污水處理收費制度，加大投入，保障污水處理廠的正常運行資金。我國污水處理事業走向市場已經不可逆轉，各地政府必須認真分析本地的實際情況，建立完善的收費制度，逐步提高收費標準使其滿足實際需求，為污水處理廠運營提供穩定可靠的資金來源。并將當年污水處理實際費用列入同級政府年度財政預算，從根本上保障污水處理廠運行和技術改造費用。
加強政府對污水處理廠運營的監管。一方面是強化出水水質監控，污水處理廠出口必須按國家和地方環保要求安裝在線檢測系統，與環保管理部門聯網，并實現穩定運行。另一方面是加強污水處理廠進水水質監控，杜絕上游企業非法超標排污，保障進水水質達到要求。對確因運營管理不規范、導致出水超標的運營企業，進行嚴厲懲罰，直至剝奪運營權。
篇3
一、基本情況
（一）義烏國際博覽中心由會展展館與配套五星級酒店兩個部分組成，總占地219畝，總建筑面積29.6萬平方米，總投資18億元。會展展館總建筑面積24萬平方米，可提供國際標準展位5256個；配套五星級酒店總建筑面積5.6萬平方米，可提供356（套）客房。該中心由義烏市旅游與會展管理委員會下轄浙江中國小商品城集團股份有限公司（上市公司）全額投資建設，由其下屬全資子公司義烏中國小商品城展覽有限公司（擬近期在新三板上市）負責運營管理。商城集團是國際展覽聯盟（UFI）會員單位，中國展覽協會理事單位。公司內設有綜合部、拓展部、客服部、工程部、安保部。2015年共舉辦各類會展活動132個，其中商業性展覽36個，展覽面積74.5萬平方米；成功舉辦各類會議80多場，年收入1億元。
（二）余姚市中塑國際會展中心創建于2000年，由中國塑料城管理委員會投資3億元建設，占地面積4.2萬平方米，分8個單獨館，可設置國際標準展位近2000個。該中心由余姚市中塑城管委會下轄余姚市中塑國際展覽管理有限公司負責經營管理，公司成立于2007年，每年可辦展20余場次，連續五年蟬聯寧波市會展業發展綜合獎金獎，先后榮獲“中國品牌會展城市”、“全國優秀會展城市”、“中國最美會議城市”、“中國最具魅力節慶城市（地區）”等榮譽稱號。
（三）柯橋區中國輕紡城國際會展中心于2008年建成使用，是一個集展覽、會議、商務、餐飲、娛樂等多功能于一體的大型現代化展覽中心，占地面積4.6萬平方米，可設置國際標準展位1000余個。該展覽中心由柯橋區會展辦下轄中國輕紡城展會有限公司具體負責運營管理，公司內設綜合科、會展科、體育科（體育中心在會展辦名下管理運營），每年大約舉辦各類展會20余場，場館每年運營費用約1200萬元，經過近幾年的高效運作會展中心現已實現收支平衡。
（四）長興縣沒有專營的會展中心，是長興傳媒集團（市廣播電視臺）租賃浙江金百匯實業公司家具城一樓作為展廳，室內展館面積約1.2萬平方米，可設置國際標準展位600個，室外廣場2萬平方米，年租賃費150萬元。充分利用了電視臺媒體宣傳優勢，主要采取電視臺頻道欄目自辦展的模式辦展，每年可辦展20余場次。
二、經驗做法
（一）領導管理體制比較理順：此次考察的城市多數設立了專門的會展管理機構，負責制訂會展業長期發展規劃，對全市會展業實施監管。如余姚市和柯橋區均成立了以市長任組長，市直相關部門主要負責人為成員的市會展工作領導小組，統一領導全市的會展工作，領導小組下設辦公室（簡稱會展辦），作為會展工作領導小組的常設辦事機構，承擔市會展工作領導小組的日常工作，并有專門的人員編制，經費列入市財政預算。義烏市經機構改革調整將原市政府會展管理辦公室與市旅游局整合，成立義烏市旅游與展覽管理委員會，負責研究制定會展業長期發展規劃和展會的協調、管理等工作。長興縣則將會展行業的主管部門放在商務局內，負責統籌全縣會展業發展,管理上較為軟弱松散,會展經濟發展受到一定的制約。
（二）運營管理機制比較規范：此次考察的城市大都采取“政府+公司（籌委會）”的運營模式，各司其職，各負其責，有效整合資源，規范管理。如余姚市會展辦每年年初制定會展年度計劃，統籌安排會展活動，建立了會展工作審批聯席制度和展會信息通報制度，由會展辦牽頭召開聯席會議，按照各單位職責進行項目報備審批。義烏市采取“3+X”模式，在市旅游會展委的統一指導下,由場館運營方統籌安排全年的會展計劃,由承辦的會展公司和各政府職能部門成立籌備委員會（充分調動各方面資源發展會展經濟）具體負責展會舉辦。同時，成立行業協會（政府相關職能部門作為協會顧問單位）代管會展備案等相關業務。
（三）產業優勢辦展比較突出。此次考察學習的城市大都依托發達的產業優勢，打造具有國際、國內知名品牌的會展活動。義烏市1995年就依托全球最大的小商品市場的產業優勢成功舉辦了第一屆小商品博覽會，逐步培育出一條“以貿興展、以展促貿、展貿互動，共促繁榮”的會展業發展新路子，同時依托義博會品牌和國家“一帶一路”發展戰略，進一步拉長會展鏈條，成功舉辦了20多個國際性的展覽和會議。余姚市依托中國塑料王國、中國家電制造業基地、中國楊梅之鄉等產業優勢，1999年成功舉辦了第一屆中國塑料博覽會?，F已形成定期舉辦國家級會展5個、國際品牌會議6個和知名品牌節慶3個?？聵騾^依托龐大的產業集群和中國輕紡城市場聚集優勢，1999年舉辦第一屆中國柯橋國際紡織品博覽會，現已成為國內三大知名面料展會之一，同時拉長紡織品產業鏈，成功舉辦相關上下游展會。近年來積極拓寬展會市場，成功引進并舉辦了中國蘭文化博覽會、浙江漁業博覽會、中國輕紡城汽車博覽會和中國金雞百花電影節等。
（四）政策扶持力度比較大。此次所考察的城市對會展業發展極為重視，特別是在前期培育辦展過程中，都制定了相關獎勵扶持政策，用于開辦展覽、會展品牌保護、會展公司培育等。1、設立政府專項扶植資金。義烏市在上世紀90年代即出臺了扶持會展經濟的專項資金，2013年提高并調整出臺了新的《義烏市會展業發展專項資金使用管理辦法》，詳細規定了市財政每年列出專項資金用于扶持會展業發展的條件、標準、管理程序等；余姚市政府近3年，每年財政列支500萬元，對按市場化運作方式舉辦的專業會展項目進行獎補；柯橋區在會展業發展初期每年列支800萬元政府專項資金，用于扶植會展業發展。2、對新設立的會展公司扶持獎補。義烏市對境內專業會展企業在該市注冊設立分支機構2年以上，并新辦單個展會規模達到400個國際標準展位以上的，一次性獎勵20萬元，境外專業會展企業一次性獎勵50萬元；余姚市對在該市新注冊的會展公司和專業會議公司，從繳納稅收年度起5年內，前2年給予稅收地方流程部分全額獎勵，后3年減半獎勵。3、對不同產業展會進行扶持獎補。余姚市對按市場化運作方式舉辦的專業會展項目，每個國際標準展位分別補助400-600元；其中對于房產、汽車等高端消費類展覽項目按上述補助標準下浮50%（其他消費類展覽項目不作補貼）；對國家級行業協會或著名專業機構主（承）辦的品牌會展項目按上述補助標準上浮100%；對該市企業新引進高端商務類會議和未獲得財政資助的國家級團體學術會議，按會議費用的10%-20%給予不超過20萬的一次性補助?？聵騾^則按照達到國際標準展位200個、400個、600個以上的，分別給予舉辦單位20-40萬元補助，車展、房展、農副產品展等傳統零售類展覽項目減半補助。
三、相關建議
為切實加強我市會展中心的管理運營工作，進一步促進會展經濟的發展，按照“政府搭臺、企業唱戲”的原則，結合外地先進經驗做法，現提出如下建議：
一是在市級層面上成立高規格管理機構。建議：1、成立由市政府主要領導任組長的全市會展業發展工作領導小組，成員單位由市發改、財政、國資、公安、工商等相關職能部門組成，負責制訂全市會展業發展規劃，對全市會展業實施監管。2、建立會展項目聯席會議制度，各司其職、各負其責。領導小組下設辦公室，為市政府常設機構，負責組織聯席會議召開以及各類展會的協調、管理和服務工作，努力培植在全國和國際上具有一定影響力的知名會展品牌。3、對全市各企業、單位利用公共空間辦展面積超過500平方米的，一律進入會展中心舉辦，有效整合資源優勢，規范全市會展業發展環境。
二是在操作層面上成立獨立的專業運營公司。建議：1、實現運管分離。會展中心的日常管理和維護工作由業主方 公司負責；由 成立專業會展運營公司，全權負責會展中心的日常運營和對外會展項目合作事宜。2、實現收支兩條線。公司核定每年會展中心的管理維護費用成本，把會展中心運營權租賃給運營公司，由會展運營公司實行獨立運營管理，每次展會按照展位數量或面積，由辦展單位付場地使用費、管理費等。3、規范管理運營。運營公司根據市會展工作領導小組的相關要求，制定詳細的年度辦展計劃，負責獨立辦展或對外合作辦展。在對外項目合作上，與其他專業會展公司簽訂合同，在展會層次、展會效果、品牌培育、辦展時段、退出機制等內容做詳細約定，明晰雙方責任和義務，進一步加強管理。這種方式的優點是，會展中心場館維護管理、安全運營、展會品牌培育、運營項目對外合作等主動權在市里，職責明晰，不存在其他利益糾紛，能夠做到更高效的運作管理，同時利用專業會展公司的人脈、資源、經驗，高效快速的達到會展中心的綜合利用，彌補我市缺乏相關人才、資源、經驗等方面的不足。
三是在培育會展品牌上加大政策扶持力度。建議1、市政府參考外地經驗做法，根據國家和山東省有關促進會展業改革發展的意見要求，研究出臺《市關于促進會展業發展的意見》，指導、規范全市會展業發展。2、市政府設立會展業發展專項扶持資金（按照三年一個培育周期，市財政集中投入、滾動扶持，培植一批本地知名會展品牌，先期建議市財政每年列支600萬元，今后根據情況適當增減。<注：按會展中心可設置國際標準展位1200個，每年辦展20場初步折算所得>），用于對規模大、社會效益好、有發展潛力的傳統優勢產業、高新技術產業、現代服務業、現代農業等品牌會議（論壇）、展覽項目以及節慶活動進行扶持；用于對會展業總體形象推廣和重大會展活動的保障性支出；用于培訓專門人才。3、加強專項扶持資金使用管理。專項扶持資金由會展主管部門負責統籌安排、科學使用，主要用于前三年全額補貼運營公司租賃會展中心費用和辦展補貼。其中，運營公司獨立辦展的，由運營公司直接向會展辦申請專項扶持資金兌付；運營公司合作辦展的，由合作方向運營公司申請，運營公司根據雙方合同約定，向會展辦申請專項扶持資金并實現扶持政策二次兌現，財政部門負責加強監管。
篇4
一、前言
2011年中國電影市場承接了2010年的良好發展態勢，進入了產業發展的黃金機遇期。年初以來，電影創作、電影票房、觀眾人次及影院數量繼續保持健康、高速增長，中國電影產業在跨越式發展的軌道上不斷前進。在中國電影市場終端，影院投資正在形成一個多元化、多層次、多目標的格局。在新形勢下國內各院線如何建設影院終端，制定適合影城發展的經營管理策略實現影院的贏利，將成為各投資方關注的重點。
二、國內電影市場的發展現狀及影城投資的可發展空間
1．2010年至2011年國內電影市場實現跨越式增長
2010年全國生產故事影片達到526部，其中有17部國產影片過億，59部國產片票房超過千萬元；全國城市影院票房總收入達到101．72億元，較2009年的62．06億元增長63．9％（詳見圖1）。2010年共新增313家影院、1533塊銀幕，全國城市銀幕總數突破6200塊（詳見圖2）［1］；平均每天新增4．2塊銀幕，大大超過了2009年平均每天增加1．7塊銀幕的發展速度［2］。據電影業內專家預測截至到2011年底國內電影銀幕數有望超過1萬塊。
2．影城投資的可發展空間
近年來我國經濟發展增速舉世矚目，但文化產業的發展與我國經濟發展的水平相比還存在較大差距。以美國等國家的電影市場作為比較，美國人口是中國人口的1／6，電影票房收入是中國的20倍；日本人口僅是中國人口的1／10，電影票房收入是中國的5倍；韓國人口約為中國人口的1／28，電影票房收入是中國的8倍［4］。從GDP的增長速度和電影票房與人口比例來看，中國電影未來的發展潛力巨大。據業內預測，3年內中國將出現10000家影城，其中5000家在一線城市，另5000家在二、三線城市，屆時中國的銀幕數量將超過美國，形成10000塊到15000塊的規模。
三、我國城市影院的分布現狀及現代影城發展趨勢
1．國內城市影院的分布現狀
新增影院分布上，除了在培育較好的一線城市如北京、上海外，一些中小城市的影院建設也開展得如火如荼，逐步緩解了前幾年新建影院主要集中在中東部地區的分布不均現象，市場的快速擴容已經成為2010年電影市場的總趨勢。從國內票房收入的分布來看，目前我國電影主要票房來源于廣東、北京、上海、等經濟發達地區，中部中等城市及西部地區的影院建設在現有基礎上還亟待于進一步完善（詳見圖3）。
2．數字技術推動下影城建設新趨勢
A）數字多廳化、影廳設計個性化、觀影自由度更大化
2010年全國數字銀幕約占國內銀幕總數的65％，數字化發展勢頭迅猛（詳見圖4）。據電影業內專家預測2011年國內數字銀幕將占國內銀幕總數的78％以上。目前90％的新建影院均已實現放映設備數字化，甚至有些新建影院實現100％數字化。從全球化角度來看，美國預計在2012年在本土實現全數字化放映，中國電影數字化發展順應了世界電影發展的整體趨勢。從市場運營的方面分析，數字放映可以減少拷貝投入，節約發行成本。同時數字放映還可以實時播放重大體育比賽、文藝演出、甚至實現衛星直播，商業開發潛力巨大。從技術的角度來看，數字電影的畫面清晰、聲音的還原性強，且不會隨著放映場次的增加影響影片的放映質量。現代影城的建設以多廳為主，規模在4～10個影廳不等。大體量影廳的設置組合最大程度地滿足了不同的觀影體驗與娛樂心理，使觀眾能夠根據自身的興趣和愛好選擇適合的影片。多家影城在設計方面均加入人性化設計概念，并引入“環保、低碳、節能”理念。
B）3D、IMAX技術對影院投資方式的轉變
近一兩年全球電影票房的增長至少有30％以上與3D有關，3D銀幕數量迅猛增長。2008年中國擁有3D銀幕86塊，2010年國內3D銀幕數量達到2000余塊。3D銀幕數量的激增體現了新技術給中國電影帶來了新的轉變，同時折射出中國電影市場的容量與需求量有了長足的進步。《阿凡達》在全國5000塊銀幕上放映，票房收入達到13．7億元，其中數字3D版《阿凡達》為整個影片貢獻了80％的票房收入，平均每塊3D銀幕收入為85．8萬元［5］。該部影片以20％的3D銀幕數量創造出國內80％的票房收入，驗證了馬特萊法則（二八法則）。從投資回報角度分析，3D技術所帶來的經濟效益是任何一個投資者所不容忽視的，它對國內影院投資建設方式的轉變起到至關重要的作用。IMAX源自英文“ImageMaximum”，即圖像最大化之意。隨著3D－IMAX版《阿凡達》影片登錄中國銀幕，IMAX巨幕在中國電影市場的發展勢如破竹。目前萬達院線與IMAX公司簽署合作協議，到2014年雙方合作至少建75個IMAX廳，萬達院線屆時將成為IMAX亞洲第一、全球第二的IMAX運營商［6］。
C）TMS系統的應用與推廣
數字電影影院管理系統簡稱為“TMS”，它是通過控制協議直接控制影院所有的數字播放服務器，實現數字播放服務器內容管理、密鑰管理、放映控制等功能的自動控制［7］。TMS系統的最大特點是高效率和自動化。在國外已有人專業人士提出SuperTMS系統的概念，該系統可以把院線下屬所有影院的TMS系統連接起來，由院線統一給下屬各個影院排片，再通過院線的中心服務器把影片下傳給各個影院實現放映，此種運營方式必將給院線管理帶來新的突破（詳見圖5）。
3．國內現代影城投資發展趨勢及影院投資模式
A）大中城市仍是影院投資的重點區域
如前文所述，目前中東部地區仍是我國票房收入的主要來源，也將是影院投資資金的主要流向地。由于此類城市票房預期值高、投資回收期短、投資收益穩定，因此大中城市的都市商圈、區域型商圈和個別社區型商圈將仍是影城投資的主要區域。雖然這些城市的影院密度表面看來較高，但這類地區的人口密集。同時由于是重點發展城市和地區，城市配套完善、交通便利、行業操作規范，因此目前仍是影院投資的重點區域。
B）影城建設向二、三線城市迅速擴張
在電影市場的快速發展下，原來許多被稱為二線的城市和地區已經完全改變了面貌，電影票房已經超過或直逼一線城市影城的票房收入。如今，天津、南京、長沙、沈陽等多個二線城市有可能提升到一線城市的票房收入，此類城市將會是近兩年內影院投資的熱點。目前中小城市主流影院數量偏少、市場可開發潛力巨大，在一線城市影院建設接近或到達市場飽和度后，未來電影市場票房增長率將取決于二、三線城市新建影院的發展速度和建設規模。
C）多元化資本運營主體的出現及影院投資規?；?/p>
從2002年起中國內地電影市場已成為全球電影票房增長最高的國家［8］。在電影市場大發展的背景下，來自各種電影基金、銀行貸款、風險投資等多渠道的資本使電影產業融資規模日益擴大，資本運營主體形成了國有資本、民營資本、個人資本、境外資本混合的多種所有制并存的投融資體制［9］。影院投資主體多元化為電影業增加了資金來源渠道，隨著投資主體的增加主流院線的影院投資形成規模化，投資及運營成本大幅度降低，各大院線最終將通過多次并購、資產重組、資本融合等方式使有實力的院線公司存活下來形成新的院線格局。
D）影院項目的投資模式及影院建設與商業地產相結合
影院項目的投資模式可分為：影院投資主體租賃商業地產模式、商業地產商負責影院投資建設并委托院線管理或輸入院線品牌模式、商業地產商將影院投資方納入業務板塊模式、商業地產商入股院線投資主體模式等［10］。近幾年來我國影院終端建設發展速度迅猛，從影城選址的角度來看幾乎所有的新建影院都建在城市商圈中，并作為現代購物中心的一個業態存在。城市中商圈的布局、發展規模，購物中心的布局、結構影響著影院的可發展數量、空間檔次，并最終通過票房收入和觀影人次來體現其影響力。伴隨著商業網點建設速度的加快，一、二、三線城市的現代購物中心不斷興起，在購物中心內建設現代影城將成為影院投資項目中最值得推廣的組合方式之一。因而選擇具有一定基礎客流量、擁有強大地產管理經驗和雄厚招商能力的購物中心對于現代影城經營至關重要。
四、院線制下如何建設及運營、管理現代化影城
1．我國主流院線運營現狀及院線公司在影城投資方面所處地位
2011年是中國院線制改革的第9年，以原電影公司為基礎成立的37條院線在9年的時間里，經歷著市場化的考驗，尋求發展、做強的可能，呈現出新的產業格局。據電影行業權威專家預測，2011年全國城市電影票房收入將超過130億元，其中萬達、中影星美、上海聯合、中影南方新干線、北京新聯院線名列全國院線前5名，是全國票房收入的主要貢獻者（詳見圖6）。院線公司與所屬影院的關系主要有兩種：一種是通過資產紐帶將各影院與院線投資者的利益聯系在一起，建立院線自己的影院，采取自主經營的方式，從而降低管理成本，使投資人享有較高的資產回報率。另一種是通過簽約和加盟的形式，院線內的加盟影院通過發行機構獲得影片的放映權，并根據院線協議實行“統一拍片、統一經營管理”。近幾年來各大院線間的競爭不斷加劇，各個院線紛紛加大對影院的投資力度、不遺余力地致力于影院終端建設，從而在電影產業的放映環節成為規模經濟效應明顯的企業，形成院線公司的核心競爭力。截至2010年底，中影星美院線共有影院131家，銀幕640塊；萬達院線共有影院70家，銀幕600塊；北京新影聯院線共有影院100家，銀幕500塊［11］。以上三條國內主流院線中萬達院線下的影院與院線存在接近100％的資產聯結，院線對影院的控制力最強。從2007年開始，中影星美和北京新影聯院線將重點資金投入到影院終端的建設，并通過新建核心影城、投資改造已有影院使院線與影院的關系更加緊密。中影集團進一步發揮自身“制片—發行—放映”一體化的產業鏈優勢，集團上市后將會把所募資金重點放在于影院項目的投資建設中。在未來三年以至業界普遍認為的中國電影產業黃金十年內，中影集團將繼續加大投資力度，預計達到每年開業15～20家影院的快速增長目標。對于新影聯來說，要突破資金平臺的制約、發揮自身制片等方面的優勢，以北京為核心向周邊地區擴張，實現影院建設由點及線、由線帶面的院線發展戰略。對于實力強大的院線公司來說，加盟影院的數量越多，也就更容易獲得市場主體的重視。因此對于初次進入電影市場、實力單薄的影院而言，加入具有強大市場影響力的知名度的院線，不但能夠提高觀影人次和觀眾對新建影城的認知度，同時在院線公司先進的管理指導下能迅速提升影院自身的經營能力。
2．探求影城的贏利模式
票房收入是影院投資回收和贏利的主要渠道。此外，影院的收益還有一部分來自于影院的賣品部。目前這部分收入僅占我國票房總收入的10％，同發達國家相比還有比較大的差距。包括電影海報、各類玩具、音像制品、紀念品、主題公園等與電影有關的產品被稱為電影衍生品。在日本，電影衍生產品和賣品部的收益已經占到日本國內票房收入的40％。美國電影《獅子王》的投入僅5千萬美元，票房收入是1億美元，后產品收入高達6億美元［12］。在我國，電影衍生品市場的開發也有所涉及，《英雄》、《無極》等影片出售DVD／VCD版權、根據電影改編的同名小說、人物郵票等取得了良好的銷售收入。然而，我國的電影衍生品開發還沒有形成產業模式。未來影城如何結合自身優勢，加大電影衍生品的開發力度對影院的贏利影響重大。此外，現代影院開設的咖啡吧、影碟及圖書銷售、視頻游戲等，如果經營得法也能為影院的投資者帶來豐厚的收入，成為繼票房和賣品收入后影城又一收入來源。
3．現代影城的品牌建設與差異化管理
各大院線紛紛著力于各影院的品牌建設，中影星美院線提出“和觀眾一起逐夢”，萬達院線提出“為觀眾提供最佳的觀影環境”等理念。在院線的推動下，影院引入現代經營管理制度，如ERP管理系統、ISO9001質量管理體系等，從而提高影院經營效率，實現票房收入的持續增長。在人力資本方面，各大院線均加大對所屬影城高級管理人員的管理、培訓力度。中影星院線十分重視影院的經營管理及優秀影院經理人的培養，每年定期舉辦兩次以上的年會，就影院經理任職資格及管理辦法、財務培訓、電影票價、影院內部管理、電影宣傳營銷等方面進行充分溝通交流。萬達院線從全國各行各業招攬人才，還自主編寫了影院經營《運營手則》、《行政手則》、《營銷手則》等培訓材料，對萬達全國各地的影院中層管理者都進行了包括市場經營、運營管理等方面的培訓。隨著影院數量的增加，影院間的競爭也越來越激烈。除了影院本身的規模、地理位置外，如何能實現持續穩定性運營、最大限度地取得更多觀眾的品牌忠誠度決于影城的差異化運營。影城的營銷活動方面，除了常規的電影首映式、明星見面會外，可以通過跨國電影節、大型文化交流活動和大學生電影節等促文化交流。這些活動的舉辦對于提高影城人氣，甚至提升影城所在購物中心的客流量，拉動關聯消費業態都將起到積極有效的推動作用。此外，完善影城會員服務系統，針對不同觀眾群體發送顧客心儀的會員特惠信息、通過會員積分贈送禮品、與購物中心的其他業態進行優惠互動等，均能從服務和運營的角度提升影院的自身優勢，從而實現與其他影城的差異化經營。
篇5
關鍵詞:金融危機;古井模型;影響機理;房地產企業;應對戰略
2008年發端于美國進而蔓延全球的金融風暴嚴重影響到我國房地產業，對我國房地產企業的競爭優勢和未來的發展提出了嚴峻的挑戰。盡管這場危機終將過去，但類似的危機今后還會遇到，如何深入了解金融危機對我國房地產企業的影響機理并積極進行戰略調整應對其影響成為一個很有價值的課題。本文通過構建企業發展優勢分析古井模型研究金融危機對我國房地產企業的影響機理，分析金融危機背景下我國房地產企業現狀，采取相應的發展戰略，以推進我國房地產企業在困難中抓住機遇，提高競爭優勢、順利擺脫金融危機影響、實現不斷發展的目的。
1金融危機對房地產企業的影響機理
研究金融危機對我國房地產企業的影響機理，目的是把握金融危機對房地產企業影響的規律性，更好地分析金融危機沖擊下我國房地產企業現狀，找出面臨的危機與機會，以便及時地進行戰略調整，科學制定發展戰略。
(1)研究方法探討與古井模型構建。楊建平(2009)認為金融危機對中國房地產市場的影響，主要通過影響宏觀經濟增長進行傳導。［1］馬宇等(2009)從傳遞渠道的角度研究了美國次級貸款危機的國際傳遞機理。［2］吳虹(2009)認為金融危機會在不同類型國家逐次傳遞，先是傳遞到過度消費型國家，再傳遞到過度生產型國家，最后傳遞到過度資源供應型國家。［3］段玉龍(2009)分析了金融危機對房地產企業融資和盈利能力的影響。［4］但國內外關于金融危機對企業的影響機理的研究明顯不足。本課題的研究方法是:構建企業發展優勢分析模型研究金融危機對企業的影響機理分析金融危機對我國房地產企業的影響。從“要素”視角研究企業的發展優勢是一種有效的研究方法，這里從企業“生產要素”、企業“需求條件”、企業“相關產業”、企業“戰略與運營”和“政府對企業的舉措”五個要素，構建成企業發展優勢分析模型，該模型形狀酷似我國古井，簡稱之為“古井模型。
(2)金融危機對房地產企業的影響機理。金融危機對我國房地產企業影響是復雜的，涉及很多方面，這里用古井模型來研究金融危機對房地產企業的影響機理。房地產企業獲得發展優勢所需的五要素，不需要全部具備，但古井模型體系中各要素相互配合有利于企業發展優勢的建立，各要素的變異則會對房地產企業產生影響。按照企業發展優勢分析古井模型來研究金融危機對我國房地產企業的影響，其影響機理，主要從五個方面深刻影響我國房地產企業的生存與發展。
2金融危機沖擊下我國房地產企業現狀分析
金融危機對房地產企業的影響主要是通過影響房地產企業生產要素、房地產企業需求條件、房地產企業相關產業、房地產企業戰略與經營以及政府對房地產企業的舉措等方面來滲透影響房地產企業，下面主要從這五個方面對我國房地產企業現狀進行分析。
2.1房地產企業生產要素狀況分析
一是土地資源情況。金融危機發生前，國家統計局的數據顯示，全國70個大中城市土地交易價格上漲較快，多次出現樓面地價達到甚至超過周邊商品房價的現象。金融危機發生后，投放市場的土地急劇減少，拍賣價格快速下降，甚至有流標現象。由此不難發現，金融危機使房地產企業拿地不僅容易，而且成本降低。
二是投資額。房地產項目投資較大，回收期長，承受金融風險較大。盡管以前房地產企業的高額利潤吸引了大量投資，但金融危機發生后，房屋價格出現大幅度下滑，使投資者對房地產失去信心，不斷撤離房地產業。資金問題是房地產企業面臨的最嚴峻問題之一，房地產企業普遍資金緊張，不少房地產企業的資金鏈發生斷裂。
三是人力資源。我國擁有龐大的勞動力資源，金融危機背景下，社會失業增加，勞動力更加豐富。但是，我國房地產企業一般勞動力過剩，項目綜合管理人員、項目策劃人員、資本運作人員、高級專業技術人員短缺，特別是中小房地產企業在吸引人才方面困難重重，缺乏人才，競爭優勢不強［5］?？梢灶A見的是，金融危機會使弱勢房地產企業現有的人才也可能流出，強勢房地產企業正是吸納人才的好時機。
2.2房地產企業需求條件分析
一是市場集中度。房地產企業近幾年來發展迅猛，強勁拉動了我國GDP增長，成為國民經濟的支柱產業。但是我國房地產業的市場集中度低，作為行業龍頭的萬科集團在全國銷售額和銷售面積的市場占有率還不到3%，而且馳名品牌少。金融危機發生后，一些實力不強的房地產企業被淘汰，房地產企業發展的市場空間巨大。
二是市場需求。金融危機必然影響我國居民的收入水平和消費需求，房地產市場消費者的購買意愿和需求出現較大幅度的下降，使得成交清淡、房價下降。根據國家統計局2008年1－11月數據，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。
三是行業景氣。金融危機不可避免地帶來中國房地產市場的周期性變化，國內需求也不可能表現為直線上升。2008年11月份，全國房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為98.46，比10月份回落1.22點，2009年1月，我國房屋銷售價格指數為99.1，比2008年1月回落12.2點，這是該指數自2008年1月以來連續12個月回落，表明房地產市場處于持續低迷狀態。［6］
2.3房地產企業相關產業分析
一是產業鏈。房地產行業產業鏈長，但普遍存在的問題是進入門檻較低，大量小規模企業涌入，導致房地產業同構化、結構低度化嚴重，市場競爭無序，集群間的競爭有余，協作不足［7］，金融危機背景下更是如此，不少企業在生死線上掙扎，對房地產企業發展不能提供可靠支撐。
二是上游建材行業。建材行業規模以上的企業少，中小企業過多，行業水平不一，產品成本較高。金融危機背景下，建材價格不斷下跌，成本高的建材企業虧損嚴重，據國家統計局2009年1－2月份數據，鋼鐵行業由上年同期盈利255億元轉為凈虧損7.7億元，有色金屬冶煉及壓延加工業由同期盈利128億元轉為凈虧損19.3億元，但這對房地產企業降低開發成本有利。
2.4房地產企業戰略、經營與競爭分析
一是戰略決策。大型房地產企業的戰略決策水平很高，能夠抓住機遇穩健發展，但中小企業對未來發展戰略籌劃考慮較少，缺少科學決策，金融危機來臨了，很多房地產企業不能及時做出戰略調整，受損慘重。
二是運營管理。大型房地產企業的運營管理水平很高，但相當多的房地產企業管理水平不高，缺少完整規范的管理制度，沒有通過ISO9000認證，經營粗放，項目運作不精深，資源利用率低，尤其是中小房地產企業，存在著人才資源缺乏、資產負債率高、短期行為嚴重等現象，靠消耗土地和房屋漲價求效益，缺乏核心競爭力。［8］金融危機的沖擊使一批運營管理差的房地產企業淘汰出局。
三是競爭手段。大部分房地產企業規模不大，產品科技含量低，質量問題多，市場形象較差。在市場營銷上，大多采用人為炒作來參與市場競爭，市場競爭能力不高，很難渡過金融危機期。
2.5政府對房地產企業的舉措分析
一是政策法律。房地產業關聯性強，國家從財政、稅收、金融等政策上嚴格控制。金融危機發生后，我國政府積極應對，金融手段與稅收方式雙管齊下，連續降低利率和存款準備金率向市場注入流動性資金，力求穩定房地產市場，房地產企業受益最大。
二是管理手段。金融危機發生前，房價持續上漲，盡管國家一再整頓房地產市場秩序，但地方利益和政績沖動卻剛性地抵消著整頓效果。金融危機發生后，國家通盤考慮完善房地產管理手段，地方政府也不斷出臺輔管理辦法，主要涉及公積金、相關地方收費和地方財政補貼等，房地產企業直接受益。
3金融危機沖擊下我國房地產企業蘊藏的戰略機會
從金融危機對房地產企業的影響中可以發現，這次金融危機使中國房地產企業的發展機會減少，衰退機會增加，這種衰退的持續性值得高度關注。但是，與危機相隨的，往往是發展的機遇。本次金融危機給房地產企業帶來的戰略機會可從五個方面把握。
一是發展將更加理性。房地產企業在這輪經濟調整中已經大傷元氣，整體恢復元氣需要假以時日。經歷過這一次慘痛教訓，不管是開發商還是購房者，應該都會變得更加理性，房地產企業有望就此走向正常的發展軌道，為下一輪房地產景氣周期奠定基礎。
二是發展機遇逐漸顯露。政府出臺系列經濟刺激計劃，積極的貨幣政策大幅降低了購房者的貸款成本，多次降息后，五年以上的實際貸款利率已經不足5%(有銀行的7折優惠);稅收優惠政策能長期刺激投機、投資需求;處在低位的房價，對剛性需求的吸入效應十分明顯，很大程度上刺激了普通百姓購房的剛性需求，對投資需求也有明顯的刺激作用。此外，中國是人口眾多的發展中國家，工業化、城市化進程不會停止，盡管房屋的價格還會有所波動，但長期來看，中國房地產企業的發展具有廣闊前景。
三是企業整合發展的良機出現。金融動蕩進一步加快了中國房地產業整合，一些弱勢房地產企業已退出市場，這對資金實力雄厚的房地產企業，如萬科集團來說，無疑是加速發展的良好機遇。萬科在此次金融危機面前，敢于降價，目的是使房地產業加快重新洗牌的速度，獲得兼并收購的資源整合機會。
四是加速轉型升級。房地產企業轉型升級難，原因在于粗放增長的獲益空間尚存，特別是金融危機前，房價高、暴利厚。此次金融危機的沖擊，將迫使我國房地產企業加快轉型升級，依靠自主創新提高核心競爭力，提高抗危機和抗風險的能力。
五是房地產企業開發成本下降。金融危機發生后，地塊拍賣價格快速下降，建材價格快速下降，貸款利率快速下降，這些有利因素都將促進房地產開發成本降低，有利于企業發展。
4房地產企業應對金融危機的發展戰略———以棲霞建設為例
在房地產行業進入調整期之后，市場規則和企業生存法則都將發生根本性的變化，房地產企業怎樣才能更好地生存下來進而尋求發展，需要洞悉行業未來發展的方向，并切合自身條件制定適合本企業發展的前瞻性戰略。［9］
4.1房地產企業發展戰略的構建
從以上分析可以看出，房地產企業困難與機會并存，所以，要抓住機遇進行戰略調整，走出困境。房地產企業解決金融危機中的難題，主要對策是加快轉型升級、推進發展方式轉變，其核心在于實現發展動力從要素驅動和投資驅動向創新驅動和效率驅動轉變。南京棲霞建設集團擁有25年開發歷史，是國家一級資質房地產開發企業，在對本次金融危機的預警與應對上不夠科學、及時、有效，業績下降較大、損失也不小，2008年，營業收入同比上年減少44.29%，利潤總額比上年減少49.61%。
棲霞建設發展戰略目標。牢固樹立“戰略推動發展、機遇加速發展”的發展觀念，繼續秉承“誠信、專業、創新、完美”的企業宗旨，積極應對國際金融危機帶來的市場環境巨變，將危機轉化為戰略機遇，不斷提高管理效率，持續創新住宅產品，切實履行社會責任，走綠色房地產自主創新發展道路，增強企業的可持續發展能力，盡快擺脫金融危機陰影、實現持續發展。
棲霞建設發展戰略的主要內容。一是堅定不移實施“企業管理現代化+住宅產業現代化+資本運作現代化”的發展戰略和“專業化、區域化、信息化、產業化、國際化”的主業拓展思路，促進房地產經濟轉型升級;二是發揮核心優勢，堅持積極的發展思路和穩健的財務政策，使企業的抗風險能力不斷提高，在“產品創新、成本控制、企業文化、融資能力”等多方面進一步加強核心競爭力，提升顧客價值，實施差異化競爭;三是把握經濟周期規律，總量調控，合理開發，綜合利用，最大限度實現土地資源的經濟效益和社會效益，實現房地產開發與環境保護協調發展;四是制度創新和技術創新相結合，以人為本，提高房地產綜合開發效益，實現從資源依賴型向創新驅動型轉變，走出一條科技含量高、資源消耗低、環境污染少的新型發展道路;五是強化管理提升內功，蓄勢待發，為新一輪的房地產經濟復蘇做準備。
4.2戰略實施的相關措施
一是推行審慎的經營及投資政策，拓寬融資渠道爭取直接融資，把工作重心放在核心競爭力的提升中，從產品創新、技術集成、人才培養等方面入手，化危機為契機，打造公司在逆境中發展壯大的內生能力，使企業發展模式由機會導向型轉變為核心能力驅動型。
二是加大R＆D能力，發揮博士后科研工作站的平臺優勢，將研發創新的重點放在提升前期規劃水平、強化資源整合與成本控制、實現項目經濟效益和社會效益共贏等環節上，精益求精，不斷提高產品附加值。
三是項目建設過程中，提高“新材料、新技術、新工藝、新設備”的集成應用水平，進一步推進節能創新，提升住宅品質，打造精品工程。
四是加大市場研究力度，加大中小戶型的設計創新力度，走差異化競爭道路，推動戶型設計標準化、平面結構模塊化，縮短設計周期，縮短前期工作周期，加快項目建設進度。
五是堅持以人為本，加大運營管理創新，在金融危機背景下重構企業的組織管理體制，利用金融危機引進高級人才，使人才在企業發展中成為應對金融危機的中流砥柱。
六是利用金融危機最佳的收購時機，實現低成本擴張，形成規模效益，提高勞動生產率，打造成本優勢，抵御房價下跌。
5結語
通過構建房地產企業發展優勢分析古井模型研究金融危機對我國房地產企業的影響機理，透視出金融危機對我國房地產企業造成嚴重沖擊。我國房地產企業現狀是危機與機會并存，必須構建相應的發展戰略，從五個方面抓住金融危機中的機會，并積極采取相關措施，使房地產企業能擁有持續的發展優勢，能在劇烈而多變的市場環境中取得主動，實現可持續發展。影響機理的研究進一步豐富了關于金融危機的理論內涵。古井模型是一種有效的分析方法，也在一個側面豐富了企業優勢理論。
參考文獻:
［1］楊建平．金融危機對中國房地產市場的影響與啟示［J］．中國流通經濟，2009(5):37－40．
［2］馬宇，張廣現，申亮．美國次級貸款危機的國際傳遞機理及其影響［J］．金融理論與實踐，2008(6):102
［3］吳虹．金融危機的深層原因及傳導路徑分析［J］．企業經濟，2009(5):8－10．
［4］段玉龍．金融危機對我國房地產市場環境影響分析［J］．商業文化，2009(3):112－113．
［5］陳林杰．成本上升背景下我國房地產業發展的戰略研究［J］．建筑經濟，2008(7):36－39．
［6］房屋銷售價格指數［J］．中國經濟景氣月報，2009(2):96－97．
［7］陳林杰．我國中小房地產企業發展問題與對策［J］．建筑經濟，2007(5):75－77．
篇6
關鍵詞：公租房；租金；成本；社會平均負擔
中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）08－0064－02
由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》于2010年6月12日正式對外。公共租賃房是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不歸個人所有，而是政府或公共機構所有的，用低于市場價或者承租者承受得起的價格向新就業職工，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體出租的住房。這一人群的特點在于收入水平居于平均工資水平上下，但資金積累不夠，無法負擔購買商品住房所必要的首付款。公租房在住房保障體系中定位于廉租房之上、經濟適用住房和“兩限房”之下。
北京市在推進公共租賃房過程中，創造性地采用了政府主導、市場運作、多方參與的建設新模式和新機制。公租房籌集管理主體以市區政府為主，主要采取了兩種形式：一是由市、區住房保障機構作為公共租賃住房管理主體，負責融資、建設、收購、持有、管理公共租賃住房。這些機構均為政府所屬機構，履行政府職責管理公共租賃房，工作以服務為導向而不是以盈利為目的。二是一些經濟技術開發區、產業園區管委會經批準可以作為公共租賃房主體，利用自有土地建設一些公租房，解決本園區符合條件家庭的住房困難。
公租房作為住房保障體系中的新生事物，其正常運行的關鍵在于租金標準與合理的進入/退出機制。而其進入/退出機制又可通過租金標準的動態調節實現，因而合理確定租金標準最為關鍵。從公租房的出發點和定位分析，公租房的租金標準可分別通過成本法與社會平均負擔法兩種方法來確定，但其效果與保障力度有所不同。
成本法是目前各地正在使用或計劃使用的租金確定方法，也是部分已出臺公租房管理辦法的城市用文件形式予以認可的核定辦法，但對于如何核定成本卻缺乏明確的說法與統一的認識。目前，北京市公布的公租房成本租金范圍已引起很大的爭議。公租房建設成本由幾個部分組成，分別為土地成本、管理成本、資金成本、稅費成本等。在成本核算中，不考慮在土地招、拍、掛中轉移到共同開發項目中的成本，而將該部分視為公租房成本的一部分計算在內。
1.土地成本
土地成本由一級開發成本與一級開發利潤構成。區別于普通商品房，公租房的土地成本中應剔除政府在招、拍、掛過程中形成的土地收益及土地出讓金部分，同時，應明確限制土地一級開發利潤，并減免承擔一級開發企業在此過程中所繳納的稅費。在土地成本上應等同于經濟適用房所享受的優惠政策。此外，土地成本的降低還應通過合理選址、合理規劃來實現。應該注意到的是，公租房作為保障性住房，其選址必須確保交通便利、生活設施齊全、周邊配套完善，以有效降低入住群體的其他生活支出。因而，在選址、規劃上不應通過降低生活便利而降低土地成本，而應通過合理提高容積率來降低單位建筑面積分攤的土地成本，通過適當降低舒適度來平衡因便利性提高而造成的土地成本上升。
2.建筑成本
建筑成本是必須投入到建筑之中的不可壓縮的成本。但通過合理的設計和技術的提高，包括內部裝修的標準化、規?；鳂I，仍可降低一定的建筑成本。
3.管理成本
這里所說的管理成本是指在運行過程中所需要投入的經營管理成本，包括物業服務、維修、保養等成本，也包括為管理團隊支付的工資等。管理成本的核算技術及標準不存在任何問題，問題在于管理的主體上，即責任主體（甲方）是政府有關部門還是房地產開發公司，二者存在明顯的不同，也會帶來效果的不同。以政府部門作為主體，符合公租房的權屬關系和運行要求，但有可能會導致效率的降低和成本的提高。
4.稅費成本
特意提到稅費成本，是為了強調作為保障性住房，其本身是社會福利制度的一部分，是用稅收來對社會財富效用的重新分配；公租房的建設與運行中均應享受稅收優惠，甚至于免稅政策，而不應將其納入到成本中。
5.資金成本
資金成本是房地產開發中除土地、建筑外，成本組成中的重要組成部分。由于資金成本與資金來源、資金周期等都有密切關系，因而在土地成本、建筑成本的核算中都是考慮靜態部分，而把資金成本單獨計算。資金成本是房地產開發中靜態成本的取得、周轉所產生的額外支出。作為保障住房，公租房的資金來源應本著成本最低的考慮。目前，國家出臺了利用公積金余額為政策性住房提供資金支持的相關辦法，但由于規定回收周期僅為三年，無法適應公租房資金回收所需的十幾、幾十年的需求，無法解決問題。合理的資金來源應為地方債券形式，通過資本市場籌措長期資金，從而降低資金成本。這需要出臺金融政策予以支持。
在成本法確定公租房租金標準中，關鍵在于政府要從社會保障性質出發，明確合理的優惠政策，真正以惠及民生為目標，避免、杜絕開發商或其他群體借公租房漁利。
為簡易起見，可通過與市場上相似區位、相似條件租賃性住房的租金標準對比來確定成本范圍。但須注意的是，應從市場租金中將開發利潤、土地出讓金、政府土地收益、出租稅收等因素扣除后作為成本租金的參照標準。應該看到的是，因為租賃市場的不完善，以對比方式來分析成本范圍還存在很大的困難，特別是由于開發商利潤的不透明和租賃稅收的缺失。
與成本法相比，社會平均負擔法更體現社會保障性質，并可以動態調整，上限可與市場接軌，下限可與廉租房銜接。平均負擔法通過核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不計住房類消費）之后剩余部分為基數，以社會平均消費中房租消費占收入的百分比為因子，計算保障住房中的個人可負擔部分，并作為租金標準。
1.家庭年收入。家庭年收入以上一年度為核算基礎。除常用的工資收入、勞務收入等之外，考慮到家庭資產因素，比如，現有住房、汽車、存款等資產差別，應將資產以貨幣量化后，按社會平均資產收益率計入到家庭年收入水平中。
2.生活必需品支出水平。生活必需品支出水平可參考統計部門的有關數據，從中分析，獲取一個固定的貨幣量而不是百分比?？紤]到公租房的保障性質，在分析中應適當剔除高收入群體消費對統計數據的拉動作用。
3.房租、收入比。房租收入比在統計數據中也有所體現，另一個來源也可以考慮CPI 數據構成中的房租占其他生活品份額的比例來確定房租支出比。
合理確定以上參數后，公租房租金中的個人負擔部分就可以得出：如其結果達到或超過市場租金標準，則表明不符合條件或應退出公租房體系；如其負擔部分不足成本租金，則應以福利方式予以補貼，如租金返還。
平均負擔法的困難在于收入水平的核定，特別是與準入/退出機制結合后的動態核定，需要有專業的部門來完成這項工作，并需要與稅收、銀行等部門的密切配合，輔之以完善的信用體系來保障運行效果。但與成本法相比，平均負擔法更體現了保障性住房的福利保障特點，更有利于公開、公平、公正。并且，對于公租房的合理使用、運轉具有很大優勢。
在目前的情況下，首先應該嚴格控制公共租賃住房土地獲取費用、開發建設成本，為公共租賃住房提供長期低成本融資支持，加大公共租賃住房開發建設及運營管理環節的稅費減免力度，為在土地征收和拆遷安置補償難度大、成本高的區域建設的公共租賃住房提供必要的財政補貼，以降低公共租賃住房開發建設和運營管理的綜合成本。公租房定價的科學與否，是決定公租房制度成敗與社會評價好壞的關鍵因素。無論是使用成本法還是平均負擔法，關鍵還要看政府有關部門的定位與執行能力。對于保障住房，政府部門不是仲裁者，而是當事人，是行為的主體，必須切實承擔起相應責任，并用強大的執行力履行責任，才能真正達到保障的目標。
Analysis of the rent of the house renting for the public
FENG Hui
(Real estate management section,Qinghua university,Beijing 1000084,China)
篇7
[關鍵詞]城市軌道交通；溢價回收；聯合開發
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.061
1 引 言
隨著經濟的快速發展和人口的迅速增長，政府逐漸意識到城市軌道交通建設的重要性，并且不斷地加大其投資，城市軌道交通建設取得了很大的進步，從而促進了我國經濟的發展。但是，軌道交通建設是一項耗資巨大的工程，在建設階段，它需要投入巨大的資金；在運營階段，它的成本又偏高，所以，在中國國內各大城市的軌道交通公司存在著虧損經營和政府補貼的現象。如圖1所示[1]-[3]。
從圖1可以看出，一方面，城市軌道交通建設面臨著嚴重的財務狀況；另一方面，城市軌道交通建設又間接提高沿線房地產的價值，但是這些價值并沒有得到合理的分配，它們被周圍人群無償享有卻不用付出任何費用，這兩方面存在著嚴重的失衡現象。
為了解決上述兩者之間的不平衡，有必要通過某種形式即溢價回收把城市軌道交通建成后給沿線人群和企業帶來的利益的一部分作為其建設費用與運營成本予以還原，以此減輕政府和軌道交通建設企業的負擔，從而實現城市軌道交通可持續發展。
2 受益對象及溢價回收模式
城市軌道交通開發利益按照不同的分類標準可以有很多種分類，按與項目主要目標效益相關程度可以分為直接效益和間接效益，直接效益即與項目主要目標效益密切相關的效益，間接效益即與項目非主要目標效益相關的效益[4]。不同的效益形式對應著不同的受益對象，不同的受益對象又有不同的受益形式，但在中國這些受益群體得到的益處大部分沒有得到回收，而在國外卻得到回收，如圖2所示。
圖2 城市軌道交通開發利益分析
2.1 受益對象
從圖2可以看出，城市軌道交通受益對象可以分為五類：軌道交通乘客、沿線商家、沿線業主、沿線房地產開發商和政府。
軌道交通乘客：眾所周知，交通擁堵已經成為很多大中小城市的一大難題，很多人因為擁堵和等車而浪費了大量時間，而城市軌道交通具有快速、準時等優點，可以節約人們的出行時間和費用，與此同時，城市軌道交通在舒適度和安全性方面，也比公共汽車和私家車要高出很多。
沿線商家：軌道交通建成通車后會吸引大量的旅客，這些旅客可能成為沿線商家商品的潛在購買者，因此，沿線商家客流增多，營業額自然而然會上升。同時對于這些商家來講，若商鋪屬于他們已經購買的，這些商鋪也會因為地鐵的建成而升值。
沿線業主：人們買房一般有兩個目的，一是用來居住，二是用來投資，不管是出于何種原因，區位的選擇對于購房者來說都是非常重要的，在地鐵旁買房居住，可以使人們出行方便，同時房產會增值，若是為了投資，在地鐵旁買房更是一個不錯的選擇。
沿線房地產開發商：一個好的區位對于房地產開發商也是至關重要的。城市軌道交通沿線的房地產開發商因為軌道交通的運行可以使其土地（未建房）和已建房升值，從而從中獲得巨大的利潤。
政府：政府獲得效益主要來自兩個方面，第一方面，通過對沿線受益群體征稅可以使稅收增加；第二方面，乘坐軌道交通可以減少噪聲和空氣污染，這也為政府增添了無形的效益。
2.2 溢價回收模式
城市軌道交通的建成給軌道交通乘客、沿線商家、沿線業主、沿線房地產開發商和政府帶來許多益處，但是在中國這些益處大部分沒有被回收，其中只有直接效益的受益對象軌道交通乘客的益處通過票價的形式予以回收，其他受益對象都在無償享有。因此，我們應該借鑒國外的溢價回收模式對這些無償享有者的益處進行回收。
國外的溢價回收模式主要有兩種：第一種，以美國為代表的基于稅收的溢價回收模式；第二種，以中國香港為代表的聯合開發的溢價回收模式。
2.2.1 基于稅收的溢價回收模式
對城市軌道交通開發基于稅收的溢價回收模式有如下各種不同的實施方法：土地增值稅、特別收益評估稅、稅收增額融資、分列稅率制土地稅和房產稅等。下面對這些稅收進行總結和介紹，如表1所示[5]-[8]。
2.2.2 聯合開發的溢價回收模式
在香港，聯合開發也叫“地鐵+物業”的溢價回收模式，即首先選出地鐵車站用地，這塊土地需要有發展潛力。其次，向政府遞交申請，取得開發地鐵車站上部空間的權利；再次，尋找可以一起合作的地產開發商；最后，發展商和地鐵公司一起分享出售物業所獲得的利潤[9]。
2.3 我國城市軌道交通溢價回收建議
溢價回收模式種類繁多，每一種模式都有其特定的社會背景和特定的回收對象，因此，我國在借鑒國外的溢價回收策略時不僅要結合其特定的背景，而且也要結合我國具體的國情。
基于稅收的溢價回收模式在我國實施遇到的障礙是我國稅收方面的法律體系不完善，我國關于城市軌道交通全國規范性文件只有1997年制定并且于2001年修訂的《城市地下空間開發管理規定》、2004年制定《市政公用事業特許經營管理辦法》和2005年制定《城市軌道交通運營管理辦法》等[10]，這些文件基本上沒有涉及溢價回收相關方面。近幾年，我國也在不斷完善這方面，2011年年初，上海和重慶成為我國房地產稅征收試點城市。2014年全國兩會的開幕，開征房地產稅成為關注的焦點之一。通過部分城市房地產稅的試行和房產稅成為焦點問題，這些都會為我國將來其他稅種的實行打下堅定的法律基礎。不久的將來，我國在稅收方面的法律體系會越來越完善。
聯合開發的溢價回收模式目前在我國難以實施主要是因為土地的取得方式，我國相關法規規定，經營性用地只能通過“招拍掛”的方式獲得土地，這樣就使得軌道交通企業在拿地時很難拿到軌道交通站點沿線的土地，因為他們很難與實力雄厚的“地產大亨”相競爭。但值得關注的是，近年來也有一些城市在努力嘗試突破“招拍掛”的土地出讓方式，例如上海、深圳、南京、廣東等，其別需要關注的是廣東省，他們提出政府可以通過把土地作為資產以作價形式入股到地鐵公司，這無疑是一大突破[11]。因此，雖然目前我國在實施聯合開發方面還有一些困境，但是，其他城市仍然可以借鑒上述一些城市的經驗，靈活運用土地出讓方式，從而實現城市軌道交通與沿線土地聯合開發。
總之，筆者認為，在這些試點城市的帶領下，其他的一些城市也會緊隨其后，不斷完善，不斷突破，同時，我國在稅收和土地方面的法律體系也會逐步完善，通過各方共同努力，在我國實施基于稅收的溢價回收模式和聯合開發的溢價回收模式將不再是難題。
3 城市軌道交通開發溢價度量方法研究
3.1 評估模型介紹
互換論建立在如下的基本假設上：在一個平原城市中，這個城市屬于單核的沒有地形特點，所有工作者通過交通系統到唯一的市中心上班，他們的效率相同，房屋類型也相同，同時住宅密度和地形特點等外界事物不需要考慮。當一個家庭在考慮居住區位時，他會選擇總費用最低，即隨著距離市中心越來越遠而把逐漸增加的交通費用與逐漸下降的住宅費用之間進行“互換”，其數學表達式如下 [12]：
Y=Pz×Z+P（x）×G+K（x）（1）
式中：Y―家庭的收入；Pz―其他商品的單價； P（x）―距離市中心x處的住宅地價； K（x）―距離市中心x處的交通費；Z―其他商品的數量； G―家庭住房面積。
若求地鐵對周邊商業地產的溢價程度需對互換理論進行修改，在總利潤一定時，商業地產開發商會在這種互換關系會追求總投資最低，其數學表達式為[13]：
I=V（x）×S+Mp+R（2）
式中：I―商業地產項目的總投資；R―其他的投資；V（x）―距離消費者聚集區中心x的商業樓地價：S―商業地產項目面積；M―擴大市場占有份額投資的期初現值。
根據市場平衡條件，即商業地產開發商追求總投資最低，建立地鐵對周邊商業地產增值簡單預測模型，推導過程略，地產增值的數學模型關系式[13]：
ΔV=[SX（]α[Q×f×（Δt×w+ΔF）β[]S[SX）]×[SX（]（1+i）n-1[]i（1+i）n[SX）]（3）
式中：ΔV―商業地產樓地價的增值；α和β為相關系數，β>1；Q―被研究城市商業項目的平均年客流量；f―城市消費者平均每年的購物出行的頻率；Δt―地鐵建設前后的購物出行時間差；W―該城市小時人均工資；ΔF―地鐵票價差；S―商業地產項目的平均面積；i―還原率；n―商業地產項目經營年限。
3.2 參數的選取
文章以昆明市地鐵2號線周邊商業地產為研究對象，來度量地鐵對周邊商業地產的溢價程度。
3.2.1 參數α、β的選取
通過對一線城市譬如北京、上海、廣州等地鐵沿線商業地產項目消費者交通成本節省額與投資年值差額關系的取樣和統計，并考慮到他們與昆明在人均收入水平和經濟發展等方面的差異，故確定α為0.01，在誤差不大的情況下，β取值為1[14]。
3.2.2 參數S、Q、i的選取
①城市商業項目的平均面積很難獲得，故選取昆明市地鐵2號線沿線幾個具有代表性的商場，取其平均值作為S的取值。昆明王府井百貨建筑面積34000平方米米；同德廣場建筑面積90000平方米；濱江―俊發廣場48000平方米；欣都龍城56660平方米；金鷹國際購物中心113700平方米；雙龍商場建筑面積75000平方米；昆明西山萬達廣場100000平方米，昆明走廊總建筑面積為22061平方米，柏聯百盛總建筑面積50000平方米，S取值為65491平方米。②商業項目的平均日客流量參考。昆明王府井百貨20072人/天，除去商場盤點結算的日子，每年按360日計算，平均年客流量為7225920人/年（以上數據通過百度文庫商業地產報告、百度百科、商場官網獲得）。③對于商業房地產收益還原率i的取值需要經過三步，第一，調查統計各大型商業物業及商業路線的商業用房年收益水平和平均價格。第二，利用逐漸趨近迭代法求i。第三，建立灰色模型預測商業地產收銀還原率，由于i的求取較復雜，故本文參照西安市收益還原率和昆明市商業地產分析報告[12]，粗估i為10%[15]。
3.2.3 參數f、w、n、ΔF、Δt的選取
①根據昆明市居民平均出行購物的頻率設居民平均出行的頻率為每周一次，所以消費者平均每年的購物出行的頻率f為52.14次/年。②根據云南省人力資源和社會保障廳關于公布2013年度全省在崗職工月平均工資、企業退休人員月平均基本養老金和2014年度企業職工基本養老保險個人賬戶利息計算辦法的通知（云人社發〔2014〕77號），可知2013年度全省在崗職工年平均工資為44188元，月平均工資為3682元，按每月21.75天，每天8小時進行計算，取21.16元/天。③假設商業房地產從開發到經濟壽命結束的時間n為70年。④昆明公交出行速度市區取15km/h，郊區取25km/h（實地測量），昆明地鐵2號線平均時速約為34km/h（咨詢地鐵客服人員獲得）。消費者的出行距離通過百度地圖獲得，則ΔF和Δt的值如表2所示。
3.3 數據分析與結果
以上確定了各個參數的取值，把這些取值代入式（3）進行試算，計算結果如表3所示。
將昆明市地鐵2號線周邊商業地產增值數據輸入統計軟件，如圖3所示。
依據上述表和圖可以看出昆明市地鐵2號線周邊的商業地產隨著距離市中心越來越遠所受的影響也越來越大，升值潛力也逐漸增大。
同時，這個結論在現實生活中有一定的理論指導意義，它證明地鐵的確會給沿線商業地產帶來增值，為將來實施基于稅收的溢價回收模式和聯合開發的溢價回收模式提供了理論指導。
4 結 論
城市軌道交通開發會產生巨大的收益，但這些收益大部分沒有被回收而被沿線的人群無償占有，與此同時，城市軌道交通建設面臨著嚴重的財務狀況，這兩者之間出現失衡，因此，我們應借鑒國外的經驗并結合我國的具體國情，逐步實施基于稅收的溢價回收模式和聯合開發的溢價回收模式。
在互換理論修改的基礎上，以昆明市地鐵2號線周邊的商業地產為實例，進行城市軌道交通開發溢價度量，結果表明地鐵2號線會給周邊的商業地產帶來增值，這種增值隨著距離市中心越來越遠，增值越來越大。
參考文獻：
[1]北京世紀未來投資咨詢有限公司.城市軌道交通行業風險分析報告[R].北京：國家發展改革委中國經濟導報社，2009.
[2]郝志彪.城市軌道交通對房地產價值影響研究――以廣州市地鐵三號線為例[D].廣州：華南理工大學，2013.
[3]何劍華.用hedonic模型研究北京地鐵13號線對住宅價格的效應[D].北京：清華大學，2004.
[4]李志.城市軌道交通的綜合效益評價[D].成都：西南交通大學，2006.
[5]劉魏巍.城市軌道交通開發投融資革新模式――溢價回收的理論與實踐[M].北京：中國建筑工業出版社，2013.
[6]馬祖琦.公共投資的溢價回收模式及其分配機制[J].城市問題，2011（3）：2-9.
[7]鄭捷奮，劉洪玉.城市軌道交通對房地產價值影響研究綜述[J].鐵道運輸與經濟，2003，25（10）：14-16.
[8]樊慧霞.房地產稅溢價回收功能對地方政府的激勵效應分析[J].經濟論談，2010（8）：21-22.
[9]蔡蔚，葉霞飛.軌道交通與城市物業的一體化建設[J].上海鐵道大學學報，2000（10）：81-85.
[10]賴軼峰.論地鐵和沿線物業捆綁開發中土地取得法律問題[D].北京：北京大學，2008.
[11]馬德隆.城市軌道交通：融資來源力求多元，注重土地溢價回收[N].中國經濟導報，2015-01-29.
[12]張泓銘.住宅經濟學[M].上海：上海財經大學出版社，1998∶170.
[13]王彥亭.西安地鐵建設對商業房地產的影響研究[D].西安：西安建筑科技大學，2009.
篇8
大型體育場館指投資金額和基建規模較大，能承辦國內外大型競技體育比賽和并面向社會開放的體育場館。當前國際上呈現出融資建設與賽后運營逐步縱向一體化的特征。目前我國比較發達的中等城市一般有1～2個大型體育場館，大城市一般有3個以上。近幾年我國舉辦大型體育賽事的不斷增多和城市化進程的加快發展又新建了不少的大型體育場館。但大型體育場館投資建設與賽后維護、正常運轉的大量資金使各級政府卻背上了沉重的包袱。應該如何去有效地運作大型場館以獲得較好的社會和經濟效益？是當前是國內外大型體育場館面臨的共同世界難題。本文通過文獻研究法、實地調查法（北京、上海、杭州、南京等地）、專家訪談法、系統分析比較方法，對大型體育場館設施產業化運作相關問題進行了分析。
一、大型體育場館設施的建設
體育場館的良性運營，是大型體育場館設施建設的出發點和歸宿。
1.大型體育場館設施建設中要面對和解決的重大問題
當前，我國大型體育場館設施建設呈現兩大特征：一是體育場館設施的數量和規模有較大提高；二是體育場館設施的種類進一步多樣化，結構趨于合理。因此，大型體育場館設施建設推行標準化勢在必行；同時必須完善大型體育場館運營，重視綜合開發利用。這已成為各級體育主管部門必須面對和認真思考解決的重大問題。
(1)體育場館設施多功能化。就是“一館頂幾館用”。雖然對單個場館來說，投資要增加一些，但從減少場館建設總量、減少總用地、減少總維修工作量及減少總人員編制等方面來看，從節約總投資方面來看，還是非常有利的，特別是今后地方上的大型體育設施建設，場館的多功能化，更是值得注意的方向性問題。
(2)在體育場館建設之前，要高度重視賽后利用問題。體育場館設計今后將更成為投資方和業主關心的核心問題。因為它是日后場館運營的基礎和前提?，F在很多大型場館經營遇到很大的困難，主要原因是建設設計時，只考慮了設施的體育競賽和訓練用途，沒有為多功能使用和賽后利用提供足夠的空間。 從國際體育設施建設趨勢看，設計理念更加注重場館的綜合利用，充分考慮場館的日后運營、維護和管理。許多場館外表樸實而簡單，內部裝修亦較平淡，但使用起來卻非常方便，而且注重在建設階段就為多功能的使用預留設施條件。
(3)體育場館建設一體化。體育場館設施建設與場館運營涵蓋了從體育地產的可行性研究、規劃設計、體育設施建筑與工藝設計、施工、場地建設、智能化系統、運營管理、到體育設施建設檢測、體育場館服務認證的整個行業，展現了體育設施建設和運營管理一體化。
(4)體育場館設施建設要充分重視體育工藝設計工作,建筑設計要服從工藝設計。體育設施既要滿足各項體育比賽規則對場地的要求、功能流程設置合理，同時要統籌燈光、音響、電視轉播、計時記分等專業領域，這些內容都屬于體育工藝的范疇。而目前，由于國內非常缺少體育工藝設計機構，加上建設管理者了解和重視程度不夠，使體育場館建成后不能滿足體育功能要求，從而無法舉辦比賽的事例屢有發生，造成巨大浪費。
2.大型體育場館設施建設的策略
(1)大型體育場館建設必須有利于城市的可持續發展。大型綜合性體育場館在建設過程中，對一個城市來說是一次巨大的人力、物力、財力的消耗，并對城市、社會和整個環境產生巨大的影響。因此，大型綜合性體育場館的開發建設，首先應有利于環境保護。用可持續發展觀審視大型體育場館建設是否有利于人類和自然以及人類之間的協調發展，并努力尋求、建立一種有利于城市持續發展的社會、經濟、技術、管理、生產的新的良性循環的體系。
(2)大型體育場館建設必須與城市的發展相匹配。大型體育場館是社會資本的儲存，作為投資必須明確其賽后的利用。在決定大型體育場館的規模和觀眾席位時，要以該城市的現有人口及未來20～30年的人口發展目標為依據進行開發建設，不能只顧一時的比賽使用而給賽后帶來巨大的負擔，否則將會導致“小城市，大設施”的問題。
(3)大型體育場館建設必須走產業化發展的道路。大型體育場館建設必須走產業化發展的道路：第一是指大型體育場館的建設資金籌措走產業化的道路。多渠道吸引社會投資，引進外資和新老城區土地置換等，籌措建設所需的龐大資金。上海市在承辦第八屆全國運動會時的場館建設就充分利用了城市的地級差價，在國家撥款極為有限的情況下，投資56億元完成了38個現代化大型場館的建設。第二是指場館的賽后利用走產業化的道路。大型體育場館建成后，必須走產業化的道路，通過市場運作籌集場館的維護資金，才能減少國家的追加投入，擴大就業渠道，產生經濟效益，實現經濟效益和社會效益并舉。
二、大型體育場館的產業化運作
1.大型體育場館經營存在的問題
大型體育場館的建設與經營基本上依靠政府的投資與管理。在目前大型體育場館政府體育部門經營占大多數的情況下，已經出現諸多困難，如大型體育場館的建設和利用不能滿足人民群眾的需求，場館經費捉襟見肘，經營氣候不佳，經營效益低下等。國家和社會巨額投入形成的存量資產，成了“雞肋”或者包袱，更談不上保值增值，這與當前蓬勃發展的經濟形勢形成了強烈的反差。如21億建設的南京奧體中心的運轉成本就是6000萬元。大型場館處于艱苦掙扎的境地，國有資產面臨著快速流失的嚴重局面，場館的經營陷入了困境，這甚至已成為體育產業健康、快速發展的制約因素之一。
2.大型體育場館產業化運作模式優化
由于大型體育場館的投資額度大，回收周期長，場館利用率低低，后期管理復雜，因而在其承擔賽事之后的經營運轉等問題也相應地顯得困難。因此，應結合奧運會、亞運會等場館建設的投資體制和投資方式，充分引入市場機制，積極探索并建立起一批符合現代體育場館管理體制、產權明晰、政企分開的現代企業和體育場館專業經營管理公司，逐步創立大型體育場館的企業化經營、市場化運作、專業化管理和社會化服務，以整體推進大型體育場館產業化運作模式的優化。
市場化運作:場館經營企業以體育場館經營為核心，以市場為導向，大力發展場館周邊服務業，形成綜合經營格局。并根據市場的變化，不斷調整經營內容和經營方式。
專業化管理:場館經營企業必須具備專業人才資源的保障和對管理的深層思考。在公司內部不僅具有懂得體育領域專業的專門人才，同時也有大量的熟悉市場經濟規律和市場營銷方式的專門人才及掌握先進管理方法的各種管理人才，通過公司內部管理人才資源的優化配置，實現體育場館資源利用的最大化和場館經營的多元化。
社會化服務：體育場館經營者應注重發揮大型體育場館在體育產業中的主導作用，充分利用自身的優勢地位，堅持“以體為本，多種服務”的原則，通過大力開展體育的各種服務，取得社會效益、經濟效益和可持續發展效益。
3.大型體育場館的產業化運作策略
(1)明確產權關系，多渠道籌措資金，加快大型體育場館設施的更新改造步伐。大型體育場館的所有權與經營權應適當分離。分離的目的是將體育場館的經營由政府轉交給社會，特別是轉交給能夠經受住市場沖擊的經濟實體，從而為更好地展開經營活動奠定了合理的產權隸屬關系、經營結構和經濟基礎。由于我國早期的大型體育場館普遍存在功能單一的問題，因此在激烈競爭的市場面前，要開放經營必須進行投資改造，引導大眾的體育消費，使場館走可持續性發展的道路。鑒于我國公共體育場館維修改造資金的不足，而國家投入又有限，因此，多渠道籌集資金是目前公共體育場館擺脫維修、改造資金不足的有力之舉，堅持“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，明確產權關系，應積極采取集資、合資或引進外資等多種方式籌措資金進行經營開發。
(2)大型體育場館要適合城市發展戰略的整體需求。當前形勢下，大型體育場館的市場經營與開發，必須以城市發展的整體戰略需求為出發點和落腳點。大型體育場館的產業化經營，必須擁有相當的體育愛好者群體，相對強大的經濟基礎，良好的社會整體環境等要素。離開了城市發展的背景和整體目標，場館的開發經營就會成為無本之木，難以持久。因此，在建設大型體育場館的同時，相關部門就應該依據城市發展特色，積極設計經營策略。
(3)大型體育場館賽后應采用專業管理團隊進行經營管理。以前，中國大型體育場館的規劃和建設一般由體育行政部門獨家操作，使用功能和經營模式單一，高水平的場館管理和經營人才也非常匱乏，嚴重影響了大型體育場館賽后的綜合利用。隨著中國市場經濟的發展和大型體育場館投資建設方結構的改變，及經營的市場化運作，在管理上也相應要求有專門的管理人才團隊進行運營操作。大型體育場館要想求得生存與發展，引進、培養既懂體育運動發展規律又熟悉市場運作機制的復合型人才顯得尤為緊迫。
(4)積極開發經營，堅持走大型體育場館產業化發展的道路。大型體育場館應圍繞本體產業規模發展，使體育場館逐步實現由事業型管理向經營型管理的過渡，并解決場館經營管理辦法不完善、資金短缺等問題。
①拓展思路，轉變觀念。大型體育場館要邁出狹小的天地走向社會，走向市場，必須拓寬思路，轉變觀念：在功能上，從單一性向多樣性轉變；在運行機制上，從以管理為主向以經營為主轉變；在服務的輻射面上，由業內人士、高層人士向面向社會，尤其是普通工薪階層和大眾百姓轉變。
②改革管理體制，實現多種經營管理模式并存。根據各地大型體育場館的不同特點和經營管理的現狀，應加大場館管理體制改革的力度，實現多種經營管理模式的并存。對于經營比較好的大型體育場館應努力推向市場，采用市場運行機制，嘗試實行公司制，按照現代企業制度經營運作。
③發揮大型體育場館的多功能作用。一是圍繞體育運動的主題積極策劃、承辦各種規模的體育活動，提高體育場館的使用率，提高體育經營管理水平，樹立地方體育形象；借舉辦國際國內重大體育賽事，發揮體育場館的凝聚力，帶動體育門票、體育彩票、體育廣告、體育紀念品和其他服務產品的消費。
二是大型體育場館應充分顯示各自的優勢和長處，根據自身條件，貫徹“以體為本、全面發展”的方針，逐步把體育場館的重心轉移到著眼于發揮體育自身的經濟功能和價值的體育經營活動上來。
④積極對外開放，開拓市場。一是大型體育場館應以全民健身運動為契機，積極開拓社會體育消費市場。
二是要有計劃地引進承辦國內外大型體育活動，真正把體育作為產業來經營。
三是結合地方特色，可舉辦一些節慶活動，如國際龍舟節，國際武術節，國際舞龍舞獅節等。堅持體育搭臺，企業唱戲。
四是在國家投入有限的情況下，可鼓勵集體、個人投資修建體育場館、經營管理體育場館，大膽引進外資。要打破部門、地區、行業和所有制的界限，形成多渠道、多形式投資辦體育的新格局。
⑤開發“大型體育場館”這一無形品牌價值?！按笮腕w育場館”具有較大的品牌價值，是各大城市同時也是我國不可多得的品牌資源，要非常珍惜的用好、用足“大型體育場館”品牌。除了繼續經營和管理好大型體育場館以外，還應適時組建大型體育場館專業經營管理公司、開發大型場館冠名權、開發相應的品牌體育用品等，使“大型體育場館”這一寶貴的品牌資源得到充分的挖掘和利用。
參考文獻：
[2]閔健柳伯力劉利等:以市場為導向，把國有體育場館建成現代體育企業[J].成都體育學院學報，2005，31(6):8-12
[2]陳明:公共體育場館經營管理的模式[J].體育學刊，2004，11(3):25-28
篇9
[關鍵詞]養老保險基金；投資；風險；建議
一 養老保險基金投資現狀
養老問題是任何一個社會、任何人都無法回避的問題?；陴B老的風險性和社會性，為保證人們退休后的生活水平，通常以養老保險的形式籌集養老保險基金，最終以養老金的形式返回到養老保險的受益人手中。因而，償付能力的充足性是養老保險基金的根本問題，投資成為養老保險基金的迫切需要。
(1)需要投資擴充基金
基金的來源主要包括政府財政撥款、企業(雇主)繳費、職工(雇員)繳費和基金運營收入四個方面。為盡快充實社會保障基金，一方面要繼續保持適度的財政支持，在確保中央財政當期支付缺口補助和做實個人賬戶補助的基礎上，進一步增加財政投入，穩定國有股海外上市減持和彩票公益金收入，適時開征大額遺產、奢侈品及高檔消費等特別稅種，進一步充實社會保障基金；但是政府財政的主要來源是納稅人，每年用于補充養老保險基金的財政畢竟是有限的，否則抽空財政會影響到社會經濟的發展。企業和職工的負擔已經比較重，還有醫療、工傷等其他繳費，再加重企業負擔已經不大可能。從理論上講，通過繳費來擴充基金畢竟有空間的限制。在繳費比例、覆蓋范圍都飽和的情況下，繳費就不能再帶來基金的增長。因此，長期的養老保險基金問題只能通過長期不斷的投資來解決。
(2)基金管理方面存在的漏洞需要投資來化解
一方面，由于我國養老保險基金與財政密不可分的關系，造成了大量的養老保險基金流失，表現為基金挪用、隱瞞截留收入、福利獎金等非正常支出等，這一現象近幾年來隨著監管力度的加大已有所控制。另一方面，因為征繳力度不足，基本養老保險的覆蓋面近幾年才擴展到私營經濟、個體經濟的從業人員和一些靈活就業人員。而片面追求覆蓋面以應付眼前的基金支付還會造成基金管理行為的短期化，出現“優惠征收”、“打折征收”的現象，給以后的養老保險基金埋下巨大隱患。這使得養老保險基金的投資問題更加緊迫。
二 對養老保險基金投資問題監管的幾點建議
(1)以社保部門為核心，相關部門輔助進行基金運營的監管
我國養老保險基金的運作跨越了多個部門，社會保障部門直接負責基金的征收和發放，目前還有政府財政撥款對養老保險基金的補充，基金的投資由專業的基金管理公司操作，所有的基金都通過銀行托管和流轉，最后受益人從個人在銀行的養老保險賬戶上取得養老金。這些部門通過委托管理聯系在一起。因而，對整個基金運作的監管，應該是以社保部門為主，財政部、證監會、銀監會各司其專職又相互協作。
(2)建立專門的養老保險基金投資監管機構
養老保險基金數額巨大且專業性強，而基金的投資也是非常講究技術與專業的，需要有專門的機構來監管養老保險基金投資?？梢越I的養老保險基金投資監管部門。而社會保障部門也可以把養老保險基金投資的管理任務獨立出來，委托由社保部、企業和職工代表、專家組成的養老保險基金理事會管理。對養老保險基金投資的監管，養老保險基金理事會的管理內容應包括：(1)審核批準投資管理人、托管人的進入和退出理事會負責下的養老保險基金業務。(2)限制投資組合與投資比例，嚴格防范投資管理人的冒險行為。大多數國家的養老保險基金都投資于政府公債，而對投資于股票、債券、房地產等項目有嚴格限制。
基于養老保險基金的特性和我國資本市場的高風險性考慮，應該在證監會下獨立設立養老保險基金投資監管司，專門行使證監會對養老保險基金投資的監管職能。其負責基金投資的具體行為包括：(1)與社保部門共同確定養老保險基金運營機構的基本資格，對基金公司高管的任職審核；(2)定期和不定期地對投資管理人進行常規檢查；(3)接收基金公司的定期報告，對養老保險基金的投資風險評估；(4)協調養老保險基金與其他基金、證券的關系，首先保證養老保險基金的安全穩健和增長等。托管銀行根據法律賦予的權利和自身的角色特點，也能有效對基金投資運作進行監督，及時發現和報告投資管理人的異常交易或異常行為，督促投資管理人糾正違法違規行為。
(3)強化投資管理人的內部風險控制
管理部門的監管是通過外部力量作用約束投資管理人，而內控制度在于通過自身的風險管理，實現基金的穩健與安全。內部控制的職責包括：制定風險管理辦法；收集整個投資業務的風險信息；評價投資組合的風險；協調公司內各部門的風險決策；養老保險基金投資風險管理研究。內部風險控制實施好，將會大大減輕上層監管的壓力，對養老保險基金的穩健發展也很有利。
(4)加強養老保險信息化建設
一是不斷完善養老保險信息化系統建設。養老保險開展較早，養老保險信息化遠遠滯后，加大人力、物力、財力的投入，盡快完善養老保險的信息化管理迫在眉睫。二是不斷提升養老保險信息化職能。將養老保險征繳信息與企業工資總額、企業稅收、職工的生存狀況等信息聯動，以科學的方法促進養老保險的征繳，嚴防養老保險基金的流失。
參考文獻
[1]焦紅麗，當前我國養老保險基金投資面臨的風險及防范路徑的選擇[J]，中國經貿導刊,2010,(01)
篇10
成都市公共租賃住房配租細則最新版第一章 總 則
第一條 為規范和完善我市中心城區 公共租賃住房配租工作，促進住房保障工作有序推進，根據《 公共租賃住房管理辦法》(住房和城鄉建設部令第11號)文件精神，結合我市實際，制定本細則。
第二條 武候、錦江、金牛、青羊、成華及 成都高新區范圍內由成都市政府統一組織建設的公共租賃住房配租適用本細則。
第三條 本細則所稱保障對象，是指已取得《成都市公共租賃住房資格認定通知單》或《成都市單位承租公共租賃住房資格認定通知單》(以下簡稱《資格認定通知單》)的住房保障申請人。
第四條 成都市城鄉房產管理局負責統籌協調決策公共租賃住房配租事宜。
市住房委員會辦公室負責擬定公共租賃住房配租政策。受成都市城鄉房產管理局委托的配租機構具體實施登記、搖號、選房等工作。市公共住房管理中心負責簽約、入住及后期管理等工作。成都房地產信息中心負責登記、選房、搖號系統軟件制作及其他信息技術支持。
第五條 配租工作按照分批登記、統一搖號、動態配租的程序組織實施，配租機構在登記、搖號、選房前均應制定工作方案和應急預案報保障性住房配租配售工作聯席會議審議。
分批登記是指，在批量公共租賃住房推出時，保障對象在規定時間段內通過指定方式進行承租意向登記。不在規定時間段內按指定方式登記的保障對象視為自動放棄承租該批次公共租賃住房。
統一搖號是指，配租機構對已進行承租意向登記的保障對象采取搖號的方式確定選房順序。搖號時，按照取得《資格認定通知單》的時間，上年度保障對象優先于下一年度保障對象搖號，同年度保障對象按照優先家庭、普通家庭(普通單位)、優先個人、普通個人的搖號順序組織搖號。
動態配租是指，批量房源選房完畢后，因無匹配房源或房源不足無房可選的保障對象進入配租輪候，遇有騰退公共租賃住房時，配租機構按順序號依次通知輪候對象選房。下批次批量公共租賃住房推出時，上批次輪候對象需重新參與登記搖號。
第二章 登 記
第六條 批量公共租賃住房達到交付使用條件后，項目單位、市公共住房管理中心應及時將房源詳細信息、租金標準、物業費標準等相關資料交付配租機構，配租機構應根據房源情況及時安排進行承租意向登記。
第七條 正式受理承租意向登記前，市住房委員會辦公室在媒體登記公告，配租機構在住房保障信息網和成都市政務服務中心房產分中心住房保障服務大廳同步公示公告內容，同時通過短信、電話等方式將登記要求通知保障對象。
公告內容包括房源的位置、數量、戶型、面積，租金標準，登記時限、地點、方式，供應對象范圍，物業費標準及咨詢電話等內容。
第八條 配租機構通過住房保障信息網網上登記和成都市政務服務中心房產分中心住房保障服務大廳現場登記兩種方式受理承租意向登記。
符合《成都市城鄉房產管理局關于中心城區公共租賃住房申請、審核及配租管理問題的通知》(成房發〔20xx〕227號)文件規定優先搖號的保障對象，須攜相應證明材料(中華人民共和國殘疾軍人證，烈屬證明，勞模證，老年證，身份證，殘疾人證，獨生子女證，死亡證等資料原件及復印件)到成都市政務服務中心房產分中心住房保障服務大廳進行登記，由住房保障機構對其是否符合優先搖號條件予以確認。
第三章 搖 號
第九條 搖號于登記工作完成后20個工作日內開展。
第十條 搖號前，市住房委員會辦公室在媒體搖號公告，配租機構在住房保障信息網和成都市政務服務中心房產分中心住房保障服務大廳同步公示公告內容。
第十一條 成都房地產信息中心制作搖號系統并導入已登記的保障對象名單，配租機構在搖號系統中錄入經確認的優先搖號對象名單，選擇具備審查資質的軟件測評機構對搖號系統進行測評。搖號軟件經軟件測評機構測評合格并監章，公證機構同時監章后封存備用。
第十二條 正式搖號前，配租機構在同一批次的保障對象中電腦隨機確定20名代表現場監督搖號。
第十三條 配租機構在保障對象代表、公證機構以及新聞媒體現場監督下，搖號確定保障對象選房順序。
第十四條 搖出的選房順序結果經保障對象代表、公證機構確認后，配租機構在搖號當天將搖號結果在住房保障信息網公示，并及時在成都市政務服務中心房產分中心住房保障服務大廳進行公告，同時向成都房產熱線通報。
第十五條 住房保障信息網、成都房產熱線提供搖號結果查詢。
第四章 選房、簽約
第十六條 搖號結束后15個工作日內配租機構組織選房。保障對象具體選房時間、地點、所需資料由配租機構通過住房保障信息網公告、短信或電話等方式通知。
第十七條 配租機構在規定的時間、地點組織保障對象按電腦搖出的順序號依次選房。保障對象為個人的，只能選擇套一以下戶型，且面積超過40平方米以上部分按市場價收取租金。
第十八條 配租機構在保障對象選房后出具《配租通知單》，載明保障對象選擇的房源信息，簽約時間、地點和所需資料。
第十九條 市公共住房管理中心應按《配租通知單》明確的時間、地點組織保障對象簽訂《公共租賃住房租賃合同》。
租賃合同簽訂前，市公共住房管理中心應當將租賃合同中涉及承租人責任的條款內容和應當退回公共租賃住房的情形向承租人明確說明。
第五章 配租管理
第二十條 保障對象應主動通過住房保障信息網、各級住房保障機構了解公共租賃住房配租工作進度，及時參與登記、選房、簽約等配租程序。
第二十一 條登記搖號后，保障對象超過公示的選房時間5個工作日仍未參與選房的，視為自動放棄承租該批公共租賃住房;超過公示的選房時間，但在5個工作日內參與選房的，需待當日選房對象選房完畢后，才可選擇剩余房源。
保障對象選房后超過通知的簽約時間20個工作日仍未到規定地點簽約的，視為自動放棄承租該批公共租賃住房。
放棄承租公共租賃住房的保障對象在《資格認定通知單》的有效期內再次申請公共租賃住房的，應當重新參與登記搖號。
第二十二條 已簽訂租房合同的保障對象自愿放棄租賃公共租賃住房的，按合同約定辦理。
第二十三條 因違反公共租賃住房相關管理規定被強制退出所承租住房的保障對象(含共同申請人)，5年內不再受理其住房保障申請。
第六章 附 則
第二十四條 《資格認定通知單》以落款時間為準有效期3年，期滿后需重新提出資格申請。
已承租公共租賃住房的保障對象，應在合同期滿前3個月提出資格申請，經審核合格的保障對象可繼續承租原住房。
第二十五條 公共租賃住房可面向需求量大，有集中居住需求的單位定向配租。
第二十六條 公共租賃住房和廉租住房并軌政策實施后，配租程序參照本細則執行。搖號時，按照取得《資格認定通知單》的時間，上年度保障對象優先于下一年度保障對象搖號，同年度保障對象按照符合原廉租住房保障條件的保障對象、其他保障對象的搖號順序組織搖號。
第二十七條 各區政府或管委會組織建設的公共租賃住房以及用工企業自建的公共租賃住房，可參照本細則，按照結合實際，注重銜接的原則，自行制定配租細則。
第二十八條 本細則自之日起執行，有效期為3年。此前有關公共租賃住房配租規定與本細則不符的，以本細則為準。
成都公共租賃住房的優勢國家之所以將發展公共租賃住房建設作為解決當前住房困難問題的政策選擇，是因為公共租賃住房相較個人購買、廉租住房、經濟適用房和個人出租等方式所具有的比較優勢：
1. 公共租賃住房有利于引導國民先租后買，合理住房消費。實現住有所居的目標，通常有兩種方式： 一種是購買住房，另一種是租賃住房。據了解，在發達國家，首次購房人的年齡比我國要大很多，年輕人長期租房是一種普遍狀態。在日本、德國，首次購房人平均年齡為 42 歲，法國為 37 歲，美國也在 30 歲以上，英國在 20xx -20xx 年間近 32% 的家庭靠租房解決居住問題，而在我國現階段，國民太過關注購房，而租房則處于相對被忽視的境地。鑒于此，國家應在正確引導國民的住房消費理念方面有所作為，即住房應從租到買、由小及大。公共租賃住房為居民提供可租賃適當房源，這不僅可以引導鼓勵居民租房，減輕中低收入群體購買住房的經濟壓力，而且可以減少被買房群體的數量，對抑制過高房價起到積極作用。
2. 公共租賃住房有助于克服廉租住房和經濟適用房的弊端。首先，公共租賃住房擴大了保障范圍，有利于解決夾心層住房問題。因為廉租住房只面向最低收入群體，經濟適用房盡管保障對象是中等收入群體，但其價格仍然偏高，甚至部分地區的經濟適用房和商品房價格相差無幾。由于廉租住房、經濟適用房和商品房三者之間不能實現對接，形成兩個數量龐大的夾心層，即收入超過廉租住房申請標準、但無力購買經濟適用房的人群和收入超過經濟適用房申請標準、但無力購買商品房的人群。而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租，在保障范圍上實現了與商品房的對接。其次，經濟適用房是產權房，存在套利空間，且通過行政手段進行分配，極易誘發權力尋租現象的發生，而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租住房，不存在引發上述弊端的空間或土壤。
3. 公共租賃住房有益于彌補個人出租住房的不足。在我國，個人出租住房主要存在以下不足： 一是數量少，尤其是在大城市可供出租的房屋數量遠遠不能滿足需求; 二是我國城市人口膨脹，住房資源緊缺，加之各城市紛紛出臺限購令，致使私人出租住房難以成為租賃住房的主體，發展空間較小;三是因可供出租的房屋遠遠不能滿足需求直接導致了過高的租金和群租現象。四是房屋租賃專業經營機構少，出租房屋都是私人閑置房屋，出租并非首要目的，穩定性差，租賃房的居住功能存在缺陷，難以達到產權房的居家效果。與此不同，公共租賃住房則解決了個人出租住房數量短缺、運營不規范等問題，為中低收入無房群體提供數量充足、租期穩定、價格合理的住房。
成都公共租賃住房政策解讀住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委日前聯合印發的《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》(以下簡稱《通知》)提出，從20xx年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行[2]。
作為保障性安居工程的主要組成部分，兩房并軌的原因是什么?并軌運行后政策、資金支持力度是否會被削弱?住房城鄉建設部政策研究中心副主任張鋒就此接受了記者采訪，并對《通知》起草的原因和內容等進行了詳細解讀。
一問：為什么要實施兩房并軌運行?如何并軌?
張鋒：廉租住房和公共租賃住房都是保障性住房的重要組成部分，兩者在發揮重要作用的同時，其平行運行過程中也出現了一些問題：一是兩者雖都屬于租賃型保障房，但面向的群體不完全一樣，申請人容易混淆;二是住房保障需求和供應是一個動態的過程，部分地方出現了保障房與保障對象不相匹配的情況;三是平行運行不利于兩項制度間的政策銜接，給老百姓造成不必要的麻煩。
一些地方在廉租住房和公共租賃住房統籌建設、并軌運行方面作出了積極探索。在總結各地經驗的基礎上，住房城鄉建設部根據《國務院批轉國家發展改革委關于20xx年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》和《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》等文件精神，會同財政部和國家發展改革委起草了《通知》。
根據《通知》，從20xx年起，廉租住房將并入公共租賃住房，合并后統稱公共租賃住房。廉租住房建設計劃將(含購改租等籌集方式)統一并入公共租賃住房年度建設計劃，此前已經列入廉租住房建設計劃的項目繼續建設，建成后全部納入公共租賃住房進行管理。
《通知》還要求各地整合原有的管理資源，建立統一的申請受理渠道、審核準入程序，方便群眾申請，提高工作效率。各地要根據房源情況，綜合考慮保障對象的住房困難、收入水平、申請順序、保障需求等因素，合理確定輪候排序的規則。
二問：并軌運行后政策優惠力度和住房保障投資力度會不會減弱?
張鋒：并軌后，對公共租賃住房建設的政策支持力度不會減弱。并軌前，廉租住房土地供應采取劃撥方式;公共租賃住房土地供應可采取出讓、劃撥、出租、作價入股等多種形式。并軌后，在不減少建設用地供應總量的前提下，地方可以根據需要在現行政策框架內選用適當的土地供應方式。并軌前的廉租住房和公共租賃住房財稅優惠政策仍將保留。繼續加大信貸支持力度、支持符合條件的公共租賃住房建設單位發行企業債券等。
并軌后，住房保障投資力度不會減弱，地方政府投資和中央投資補助資金也不會減少。一是地方政府要將原來用于廉租住房建設的資金調整到公共租賃住房建設投資;廉租戶在市場上租賃住房享受的租賃補貼繼續發放。二是中央補助的部分，并軌后財政部繼續對地方公共租賃住房建設以及租賃補貼進行補助，原由國家發展改革委安排的廉租住房建設補助投資也不會取消，而是調整用于公共租賃住房配套基礎設施建設。三是中央補助繼續對財政困難地區予以傾斜。
三問：并軌后地方如何申報計劃，中央補助資金怎么下達?
張鋒：并軌前，廉租住房與公共租賃住房建設分別制訂年度建設計劃，國家發展改革委和財政部分別下達補助資金。并軌后，各地要統一按照公共租賃住房制訂年度建設計劃，在建設量上涵蓋原公共租賃住房和廉租住房的建設計劃，以保障住房困難群體的利益。
中央補助資金將按以下原則安排：一是財政部將綜合考慮各地區的財政困難系數、當年建設任務、上年任務完成情況等因素，按照各地公共租賃住房申報建設總量合理安排建設補助資金和在市場上租賃房屋保障對象的租賃補貼資金;二是國家發展改革委將綜合考慮近兩年廉租住房和公共租賃住房建設任務，結合各地財力困難程度，統籌安排下達保障性住房配套基礎設施建設補助投資，由省級發展改革部門會同有關部門分解落實到具體項目。
四問：并軌后保障房建設標準如何確定?如何確保低收入住房困難群體的住房保障權益?
張鋒：對各類保障房的建設標準，國務院已有明確規定，新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內，公共租賃住房單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，嚴格控制在60平方米以下。兩房并軌后，地方要按照國務院的規定，統籌建設標準，在對申請對象需求進行摸底調查的基礎上，根據申請、輪候對象家庭人口數量、性別結構、代際結構、支付能力等因素，合理配置不同戶型，主要建設小戶型住房，嚴禁面積超標。
住房保障應從低端保起，優先滿足住房最困難群體的基本需求。并軌后，要保證住房最困難的群體優先及時獲得住房保障，體現住房保障的公平公正。一是對并軌前原廉租住房保障對象的需求要優先滿足?！锻ㄖ芬衙鞔_，已經建成的，或者在20xx年以前已經立項正在建設的廉租住房要優先用于解決原來廉租住房保障對象。二是對并軌后公共租賃住房保障對象，地方要合理制訂輪候規則，保障住房困難持續時間更長、經濟狀況更差的家庭優先獲得配租。
五問：在建廉租住房和存量廉租住房如何管理?
張鋒：并軌后，要妥善處理好在建廉租住房及存量廉租住房的管理。一是新增供應全部納入公共租賃住房管理。二是在建廉租住房項目應按照原計劃繼續抓緊實施，建成后統一納入公共租賃住房管理。三是此前已投入使用的廉租住房，可繼續按原廉租住房規定進行管理，并逐步并入公共租賃住房統一管理。
六問：并軌后公共租賃住房租金如何確定?
張鋒：政府投資建設并運營管理的公共租賃住房，可以根據承租人的支付能力實行租金減免。對于社會投資建設并運營管理的公共租賃住房，可按照適當低于市場租金的標準收取租金。同時，地方政府或用工單位可按規定對符合條件的低收入保障對象予以適當補貼。大的原則是一致的，具體操作上可結合實際情況加以細化。
七問：為什么政府投資建設和社會投資建設的公共租賃住房租金收取及補貼方式不一樣?
