房地產財務存在的問題范文

導語：如何才能寫好一篇房地產財務存在的問題，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產企業 財務預算 問題對策

一、房地產財務預算綜述

（一）房地產企業進行財務預算的必要性

最近幾年我國房地產行業發展迅猛，許多房地產企業規模不斷增大，其房地產開發項目數量不斷增加，對我國社會經濟的提升產生了不小的助推作用，然而由于房地產企業規模的不斷擴大其對財務預算管理的質量要求的更加高。房地產企業歸屬于資金密集型企I，其開發項目周期較長，而且由于周期長其所涉及的財務風險繁冗復雜；同時房地產企業在負債經營方面通常是大量舉債，也為財務預算管理帶來了不小的風險。因此一旦房地產企業對自身財務預算管理認識不到位就會致使房地產企業缺乏正確的前進方向，從而無法通過財務預算管理來降低各種財務風險弊端。

（二）財務預算的特征

財務預算管理就是為了促進企業發展，建立在科學合理預測的基點上，利用各種活動有效配置企業資源的管理方式。財務預算能夠將企業的所有問題進行有機的結合，能夠將問題直接統一化。這樣就能看出財務預算的全面性，利用這個特點能夠制定企業綜合財務預算的制度，其中主要涵蓋了預算指標與非預算指標的內容，這樣企業就能夠利用這些財務預算指標制定出符合企業發展的戰略，從而推動企業的發展。由于財務預算是事前進行預算編制，因此存在預測性，通過預測性這個特點來進行預算編制能夠為企業下一年度的財務資源的配置提供一定的參考依據，從而保證房地產企業整體的發展。

二、當前房地產企業財務預算存在的弊端

（一）缺乏完善的財務預算管理系統

當前房地產企業多數都是缺乏完善的預算管理系統，致使房地產企業在實行財務預算管理的過程中產生了許多弊端，諸如企業中各個開發項目資源交錯、人員權責交錯、部門職能重復以及運行效率低下等等問題。產生上述問題的原因一方面就是房地產企業中的預算管理牽涉范圍極為廣泛，在預算執行過程中極易產生預算信息失真的現象，最終致使財務預算編制的無效化，例如房地產企業的管理層十分重視企業的短期預算效益，但是卻忽略長期預算對企業的益處；另外一方面就是財務預算缺乏執行力度，財務部門并沒有重視財務預算的執行，執行財務預算落實不到位，沒有人給予壓力。上述都是缺乏完善的財務預算管理系統的弊端。

（二）財務預算規劃缺乏整體性

房地產企業屬于資金密集型企業，因此其核心問題就是如何將資金利用效率達到最優。但是由于財務預算整體性的缺乏，其不能將整個房地產企業價值鏈進行連接，不能達到全面的預算，致使其無法發揮出預算的實際功能，自然就無法充分的提升房地產企業的資金利用效率。而且其更加注重的是局部收益，房地產企業管理層通常會給企業選擇一個戰略性開發項目，從而將企業的大部分資源向其傾斜，同時只對該戰略項目進行局部預算，往往忽略了其他項目的財務預算，表明房地產企業根本就不重視財務預算的整體性。

（三）財務預算編制缺乏戰略性

首先就是房地產企業在落實編制財務預算時并不具備全面性，其更多的只是從設計企業當下的短期利益作為預算編制，并沒有從房地產企業未來的前景去編制預算。最終致使財務預算編制與企業長期發展戰略存在一定的矛盾，致使各個階段的財務預算編制無法有效的鏈接，最終無法適應市場的變化而使得房地產企業走下坡路。

三、房地產企業財務預算優化措施

（一）加強財務預算管理系統的建設

財務預算管理系統中主要是由預算編制、預算控制、預算執行與績效管理四個環節構成。預算編制要針對房地產企業財務的基本情況進行預算指標的下達、分解、上報、審批、匯總以及公布；預算控制就是項目預算的具體實施人員在進行預算實施時前需要嚴格按照預算編制來落實進行工作，使其能夠符合預算編制的指；預算執行就是根據預算控制的具體措施來執行預算，最終預算項目結束時其是符合之前預算編制的指標結果的；最后一個環節就是績效管理，就是針對這個預算項目進行評估與分析，這樣才能夠為以后的預算編制提供參考資料。因此加強財務預算管理系統的建設需要把握上述四個環節的要點，最終才能提升房地產企業的財務預算層次。

（二）提升財務預算規劃整體性

房地產企業在進行財務預算管理中一定要對所有項目都進行財務預算規劃，這樣不會造成部分項目資金的浪費。具體操作方式就是在財務預算管理制度中嚴格要求財務預算規劃的整體性，將房地產企業的各個價值鏈環節進行預算編制，這樣才能將房地產企業的所有資金用到刀刃上，從而達到提升整個房地產企業資金利用效率的目的。

（三）強化財務預算編制戰略性意識

房地產企業中管理層始終是決定財務走向的關鍵人員，其是房地產企業的領軍層面。因此要想加強財務預算編制的戰略性就需要從改變領導層的思維著手，房地產企業管理層從意識上必須要重視財務預算編制的戰略性，這樣才能夠不斷的提升企業管理層對財務預算管理的重視程度。這需要房地產企業能夠聘請財務預算專家對管理層進行講座，為管理層強化財務預算編制戰略性意識。這樣制定出來的財務預算編制就不會是忽略企業長期發展，重視企業短期利益，才能為房地產企業穩健的發展打下堅實的基礎。

結束語：綜上所述，財務預算是房地產企業財務中至關重要的一環，房地產企業必須加強對其的研究才能提升其財務預算層次，從而達到提升企業競爭能力的目的。希望本文能夠對房地產企業財務預算環節有所幫助。

參考文獻：

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[中圖分類號]F275;F293.33 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2019）12-00-02

1     房地產企業財務成本管理的內含及重要性

1.1   財務成本的內涵及其構成要件

所謂財務成本是指企業在從事生產運營過程中產生的各項成本費用，財務成本管理是通過綜合性的核算方式對企業進行科學管理，不僅包括前期的規劃預算管理，同時也包括核算、審計監督與結算總價管理，但是不論采用哪種管理方式，都是為了降低企業成本，全面提升企業的整體經濟效益。在房地產財務成本管理中，通過開展財務計劃、預算和審核監督等多方面的經濟活動，促使房地產企業各項財務管理活動之間關系變得更加緊密，最終形成一個有機的循環管理體系，從而為提升房地產財務成本管理經濟效益做好準備工作。

1.2   財務成本管理對于房地產企業的重要性

房地產企業在工程建設過程中所需的資金數量相對較大，資金占用時間較長，從而需要在財務管理過程中做好成本管理工作，并從房地產企業管理的實際出發，對各個項目的成本進行預算、匯總和分析，同時嚴格按照企業財務管理審計監督機制對工程建設不同階段的財務工作進行全方位監督。與此同時，房地產企業財務成本管理水平的高低往往影響著企業整體經濟效益水平的高低，因此房地產企業就需要做好財務成本管理控制工作，為房地產各項工程建設奠定良好的基礎，進而實現房地產企業財務成本最低化與經濟效益最大化的目標。

2     我國房地產企業在財務成本控制與管理過程中存在的問題

2.1   缺乏完善的財務成本管理體系，成本管理機制不健全

完善的財務成本管理體系對于提升房地產企業的整體經濟利益和開展各項經濟活動有著十分重要的推動作用，然而，現階段房地產企業在實際的運行管理中，在成本管理方面還存在諸多的問題，具體來講主要表現在以下3個方面。第一，財務經營管理在管理流動資金方面過于松懈和分散，從而不僅不利于提高企業的資金使用效率，在一定程度上也不利于企業控制資金的具體流向，從而增加了資金流失的風險。第二，財務監管、審計監督機制不健全，不利于開展房地產財務管理工作，導致一些財務管理人員借用工作的便利挪用和盜取企業財產，給房地產企業造成一定的經濟利益損失。第三，由于財務成本管理體系不完善，企業財務人員在開展實際財務工作時會出現管理混亂、職責不明確的現象，導致企業整體財務管理效益大幅下降。

2.2   財務成本管理方法過于單一化

隨著市場經濟全球化的不斷發展，對房地產財務成本管理方式、方法提出了更高的要求和標準。但是，現階段我國不少房地產企業在經營發展的過程中，由于受傳統財務管理觀念的影響，在進行財務成本管理時仍然采用單一化的財務管理方式，不僅與現代市場經濟對房地產財務成本管理的需求嚴重不符，而且在一定程度上也會增加企業財務管理成本，進而給房地產企業的長遠發展帶來不利影響。與此同時，房地產企業在實際的財務成本管理中還存在信息技術應用效率不高的問題，而造成這一問題的原因在于企業沒有很好地引入現代信息技術，例如，一大部分房地產企業賣房還是通過手工把相關信息錄入Excel表格，未采用明源系統，從而不能很好地發揮信息技術在財務成本管理中的作用，從而導致房地產人工成本過高，存在信息被人為篡改的風險。

2.3   財務管理人員的綜合專業素養有待提高

財務管理人員綜合專業素養的高低對于房地產企業財務成本管理效率的高低有著直接的影響，如何才能更好地提升財務管理人員的專業素養成為房地產行業普遍關注和討論的話題。但是，現階段我國房地產行業依然受到財務人員專業能力不足和綜合素養不高問題的困擾。造成財務管理人員綜合素養不高的原因主要包括以下3點。第一，財務管理人員沒有完全掌握現代化的成本管理技術和方法，導致房地產企業不能及時解決財務成本管理中出現的問題。第二，財務管理人員的責任意識不強，對于房地產財務管理中出現的各類問題，各管理人員之間也是相互推脫責任，長此以往，將導致企業的財務管理效率大幅降低。第三，企業對于財務管理人員專業培訓不夠注重，從而不僅會增加企業的財務管理成本，同時也會增加因財務成本管理不善而引發的財務危機問題。

3     提高房地產企業財務成本管理效率的有效措施

3.1   完善財務成本管理體系

良好的財務成本管理體系對于房地產企業的長遠發展有著十分重要的推動作用，對此就需要房地產企業在實際的財務成本管理過程中能夠嚴格按照國家財務管理相關法律規定，制定適合企業發展需求的財務成本管理體系和制度，進而為提升我國房地產企業的市場競爭能力奠定良好的財務管理體系基礎。具體來講，完善財務成本管理體系主要包括以下兩個方面。第一，結合企業實際制定切實可行的財務成本管理體系，并積極落實在企業的財務管理過程中，有效避免因財務成本制度落實不到位而造成企業利益損失。第二，完善財務成本管理監督機制的實施工作，從而有效降低房地產企業的財務管理風險。例如，某房地產企業在開展房地產工程建設項目活動時，就根據自身企業的財務經濟運營特點構建了適合本企業發展的財務成本管理體系和制度，并對實際運營中出現的財務成本問題給予及時妥善解決，經過一年多的努力，該企業的整體財務成本管理效益有了明顯提升。

3.2   做好財務成本信息化管理系統的搭建和完善工作

房地產企業的財務成本管理信息系統搭建工作需要做好以下兩點。第一，借助現代網絡信息平臺不斷優化房地產企業的財務成本管理方式，幫助財務人員能夠運用科學合理的管理方式解決實際經營管理中遇到的各類難題。第二，加強和完善企業在財務成本信息網絡技術方面的選擇，并做好財務成本管理環節的把關工作，從而為房地產企業順利開展各項財務管理工作奠定良好的基礎。例如，某房地產企業在構建財務成本管理系統的過程中，通過引進現代化的管理方式和手段不斷優化房地產財務成本管理工作，在減少失誤基礎上實現企業財務成本管效率質變層次的飛越。

3.3   做好培訓工作

房地產企業應從以下3方面做好財務管理人員的培訓工作。第一，根據房地產企業的財務經營管理需求，安排組織財務管理人員進行定期的職業技能專項培訓。第二，做好財務管理人員責任意識培養工作，從而有效降低其在實際財務成本管理工作中的失誤，促使房地產財務管理效率實現大幅度提升。第三，建立財務人員的績效考核機制，不僅能激發企業財務管理人員開展財務成本管理工作的積極性，還能夠進一步降低房地產企業在各個環節的管理成本，進而為大幅提升房地產企業的整體經濟效益奠定良好的人才基礎。例如，某房地產開發企業為了提升財務管理人員的綜合專業素養，組織安排部分財務人員開展綜合專業技能培訓工作，在培訓結束時對所有培訓人員進行考核，而后根據最終考核成績的高低對財務管理人員的工作崗位進行重新劃分，并對考核成績優秀者給予一定的獎勵，以此激發財務人員以更加積極主動態度投身到房地產財務成本管理工作中，進而促使該企業的財務成本管理效益相比去年實現大幅度增長，受到其他房地產企業的一致好評和認可。

4     結 語

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關鍵詞：房地產公司；財務成本管理；管理體系

隨著我國商品房交易市場的不斷深化改革，房地產公司數量和規模以及效益不斷提高，同時房地產公司相互之間的行業競爭也不斷加劇。現階段我國新型產業房地產公司一路走高，房價居高不下，當前政府各種調控措施和限購令的頒布使得房地產公司面臨這房子降價的趨勢，房地產界的利潤開始縮水，為了面對這些正在以及即將威脅到房地產公司利潤的政策的形式下。財務成本的控制和減少開支成了房地產公司最大最重要的問題，同樣房地產公司的財務成本管理是公司管理的重要組成部分，直接關系到房地產公司的生存與發展。但是，仍然有些房地產公司的財務成本管理不完善，存在很多不足之處，如財務人員水平管理意識不高、控制薄弱、管理體系不健全、監管不力等，公司需要及早發現問題并給予解決。

1.房地產公司財務成本管理目前存在的管理問題

1.1房地產公司的財務成本管理意識薄弱且管理辦法老化

目前我國大多數房地產公司管理意識薄弱，大多數房地產公司只注意投產前產品設計以及生產要素合理組織的成本管理，忽視投產后的成本管理。一些房地產公司的事前成本管理薄弱，成本預測、成本決策缺乏規范性、制度性，可有可無；成本計劃缺乏科學性、嚴肅性，可增可減，因此，造成房地產投產建設時財務成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的對企業成本進行控制。至于財務成本管理的手段缺乏現代化管理手段?，F代成本管理的一個基本要求是成本信息提供的及時性、全面性和準確性。隨著我國房地產公司發展速度的加快，房地產公司必須實現精細化的管理模式，才能適應今后行業發展的要求。

1.2.管理體系不完善不健全

近年來房地產公司的規模和數量不斷壯大，作為房地產公司必須建立與自身企業發展相適應的財務管理體系，而相反現在的很多房地產公司并沒有做到，發展速度遠超過了管理體系的改革速度，財務成本管理一直處于粗放狀態，很難滿足現代企業發展的需要。一部分公司雖然在發展過程中建立了一套相對完善的財務管理體系，但在具體實施的過程中沒有執行不到位，無法發揮其作用。房地產公司在快速發展的過程中對員工的使用不合理，職責不明確，造成管理體系混亂，并沒有建立一定完善的獎懲制度，沒有真正的激發帶動起所有員工的積極心，很難在新型財務管理體系中使所有員工發揮其巨大的創新能力和執行力度。

1.3.房地產公司在整個項目周期過程中財務成本管理不夠健全

房地產開發建設的整個周期過程包括以下幾個階段，首先是項目的投資決策，然后到設計階段，項目招標和投標階段，施工階段，投入使用階段，維護與修理階段。房地產公司財務成核算具有時間的滯后性的缺點，所以在著每一個階段財務成本管理都必須始終全面貫徹執行，而實際上有些房地產公司對此認識不到位，使得把財務成本的管理重點放在了項目設計階段，而沒有足夠重視立項和施工階段，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務成本的基礎性作用，以及項目施工階段對財務成本的嚴格管控工作。2.加強房地產公司財務成本管理的措施

2.1.財務成本管理過程中加強系統管理意識和運用科學的管理辦法。

房地產公司要加強財務成本的管理意識以及善于運用科學的管理辦法，要把企業的財務成本管里視為一個全面化的全過程的管理工程，而不是某個階段性的工作。必須堅持以“對象、內容、方法”全面相結合的原則，在實際工作中針對公司不同的成本采取相應的財務成本管理策略和方法，隨著社會經濟的發展，競爭的不斷加劇，在市場經濟體制下，增強公司企業的核心競爭能力要從實際出發，做到綜合全面的管理包括服務成本、人力資源成本、產權成本、環境成本等兼顧物質成本和非物質成本，才能真正的做到科學合理的財務成本管理目標。

2.2.建立合理的公司獎懲制度，激勵員工熱情提高積極性。

降低成本對于一個公司員工其工作態度也十分重要，不能單純的依靠管理制度，還要依賴于房地產公司員工的工作積極性和配合以及執行程度，因此，十分有必要建立一套合理科學的員工激勵制度是十分需要。當前很多房地產公司財務管理工作的獎懲制度還不完善有些甚至還沒有正在建設當中沒有實施執行。這需要各個房地產公司根據自身的企業規模和企業特點，開發并制定出一整套相關的績效考核辦法，根據績效考核辦法對房地產企業的財務成本管理人員給予相應的獎勵和懲罰。

2.3.通過制度強化項目財務成本管理和控制措施

首先房地產公司要建立全面預算管理體系，全面預算管理要以提高企業效益

為出發點，以市場主體為導向，以銷售和利潤為起點，采用倒推，預測的方式對年度及未來經營戰略的精確規劃。其次是要完善資金管理體系，房地產公司要實行資金預算及信息化管理和合理籌集及加強資金的日常管理來完善資金管理體系，所有資金收支都要納入公司預算管理，應該企業將年度資金預算、月度資金預算、月度資金預測、月度資金計劃、日現金流量有機結合。再就要改進財務管理體系，改進財務管理體系主要在于完善公司財務成本審批制度和改進財務核算體系，各級審批人需基于合理授權，對合同評審，成本費用支付等實施嚴格意義上的責權利合理配置。

3.結束語

目前我國的房地產公司發展的規模、速度以及產品的需求量不斷提高，競爭激烈，在這新形勢下如何提高經濟效益，如何做好財務成本的全面管理將是房地產公司未來面臨的長期問題，但也在不斷的完善管理體制，更科學合理有效的財務成本管理體系還需要在今后的發展中不斷實踐創新不斷挖掘，結合自身的房地產公司特色和優勢制定好相應的管理對策，才能保證公司長久高的經濟效益。（作者單位：青島海爾地產集團有限公司）

參考文獻

[1]袁斌.新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策分析[J].現代商貿工業，2010，（23）。

[2]錢劍.我國房地產企業財務管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計師，2010，（02）。

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我國房地產發展的現狀及房地產企業的財務管理

伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿易組織以來經濟發展的深化，我國的房地產行業取得了快速的發展，已經成為基礎設施建設、國家民生工程和人民群眾物質需求的提供者、保障者，并發揮著越來越重要的作用。進入21世紀以來，伴隨著國家對房地產市場的開放，很多民營資本相繼進入地產市場，很大程度上帶動了房地產行業新一輪的發展、投資和建設熱潮。統計數據顯示，2005年上半年我國房地產業投資達到6193億元，而當年我國社會總投資為32895億元，房地產行業所占的比重為18.8%。這意味著，房地產市場的活躍和深度發展已經成為推動經濟社會發展的一股重要力量。在房地產市場風起云涌的發展浪潮中，房地產企業起到了主導性的作用。受益于我國房地產市場的火熱，很多房地產企業如雨后春筍般出現，如著名的萬科集團、恒大集團、碧桂園集團等。這些房地產企業的崛起和發展加速了房地產市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。

在房地產企業的發展過程中，財務管理問題常常成為企業格外關注的話題。這是因為，財務狀況是房地產企業安身立命的根本，也是企業能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業領導層、管理者和投資人的重視。從我國房地產市場的情況看，很多企業的財務管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機構問題，也有人力資源、財務涉外的問題，還有財務理念、內部控制的問題……總之，房地產企業的財務管理問題多多，不一而足。面對新時期房地產市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業都在千方百計地針對市場情況制定戰略決策，以促進企業核心競爭力的提升。而財務管理是眾多企業極為關心的問題，因此尤為引人注目。能否切實理解房地產企業財務管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關系到房地產企業今后的生存和發展，應該受到廣大房地產企業的高度重視。

我國房地產企業財務管理存在的問題

在錯綜復雜的房地產市場形勢下，我國廣大的房地產企業如何面對挑戰，找出財務管理的問題所在，強化企業的財務管理，是關系企業發展的重要議題。從目前的實際情況分析，房地產企業財務管理主要存在如下問題。

·企業內部財務觀念落后，缺乏科學管理的理念

房地產企業的財務管理，主要是依賴企業內部財務部門和財務人員的工作。因此，財務人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業財務工作的效率和質量。是否具備現代化市場特征的財務操作、辦理和管理理念，是否具備科學化的財務運行和問責觀念，直接關系到企業財務管理的水平。從目前我國很多地區的房地產企業的調研情況看，大部分企業的內部財務觀念仍然很落后，缺乏科學管理和流程操作的必要程序，造成了企業財務狀況的混亂，影響了企業內部管理的有序、協調。比如，很多企業內部的財務人員不熟悉財務辦理的流程，不了解或沒有掌握財務處理的規范，造成了財務程序的混雜，影響了財務工作的效率，給企業正常運營帶來了很多不必要的麻煩。

同時，很多財務機構之間的協調、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機構之間存在不同類型的矛盾，影響了機構間的合作和協助。由于房地產企業內部涉及的財務狀況較為繁雜，企業設立的財務管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔的責任和義務不同，一旦出現某一個組織負擔財務工作義務時，就可能出現推諉卸責、彼此埋怨的情況，給財務工作的整體進展造成了阻礙。所以，在房地產企業的內部，協調、處理好各部門、各機構組織間的責任與義務關系，加強宣傳、教育和培訓，提升員工的財務責任意識，規范財務管理流程，是企業財務管理必然的選擇，也是提升企業內部競爭力的有效路徑。

·房地產企業的財務制度不健全，財務機制不夠完善

企業的管理和正常運行，必須要依靠一系列科學、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業，管理水平很難有質的提升。沒有制度約束的企業，也不可能處理好內部的事務，更不可能取得跨越式的發展。對于房地產企業而言，這些理論同樣適用。房地產企業的財務管理工作，必須要依賴強有力的財務管理制度、體制的保障。所以，分析當前我國房地產企業財務管理制度的問題，是找出財務管理難點的一個有效方法?，F在，我國很多房地產企業都加強了對財務管理的重視程度，并建立了一些財務制度和體制。但是從現實的情況看，很多企業的財務管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業財權分割、私自設立小金庫、帳外資金循環等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。

房地產企業財務制度的不健全，還表現為企業資金支付、調動和運行的混亂，導致企業高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業下一步的整體決策作出參考。同時，財務監督、審核和審批機制的不完善，也存在于眾多的房地產企業中。倘若企業財務管理的相關機制不完善，那么財務管理的科學性和可靠性就會受到質疑，財務管理的質量也會大打折扣。同時，企業內部缺乏有效的財務監督體制，給財務管理的透明、民主帶來了嚴重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業領導層的戰略決策科學化水平。所以，綜合我國房地產企業財務管理的發展大勢，必須要對財務管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現實存在的問題、困難制定相應的解決對策，并堅決的予以貫徹執行。只有企業內部的財務管理制度健全了，財務監督、審核機制完善了，企業的財務管理才能實現科學、透明和民主。換言之，建立健全房地產企業的財務管理制度，運用更為積極、穩健的財務監督機制，才能為提升企業財務管理水平，保障企業穩定、可持續發展提供強有力的后續力量。

·企業缺乏有效的財務激勵與約束機制，獎懲體系不健全

激勵與約束，就是企業管理中獎懲機制的具象化分解，也反映了現代市場經濟條件下企業管理的整體趨勢。也就是說，企業的財務管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠遠不夠。在加強房地產企業內部財務控制、相關制度建設和人才培養的同時，應該重視對獎懲體制的設計和完善。企業要本著對員工負責、為企業謀劃的態度，堅決執行激勵與約束的制度規范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導獎懲機制的建設工作。在我國的房地產企業中，很多企業不知獎懲機制為何物，不了解獎懲機制的運行規律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設和布局。從房地產企業長遠發展來看，這些現象都是應該徹底杜絕的。要想房地產企業實現財務管理的高標準、高質量，就必須引入、應用獎懲機制，建立健全科學化的激勵與約束體系。所以，房地產企業獎懲機制不健全的問題，是應該引起足夠警示的。

如，很多房地產企業的獎懲機制不夠完善，造成了財務主管權力過大的情況，這對于財務管理科學化是一個嚴重的挑戰。具體來說，財務主管的業務工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運用帶來困難。諸如此類，不少房地產企業內部，都一定程度上存在著績效考核不科學、預算執行不嚴謹、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財務管理的“毒瘤”和“定時炸彈”，如果不進行適時的“清除”，后果將很難預料。另外，有些房地產企業根據自身發展實際，設計和建設了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執行不力、處罰不嚴，還是使得這些看似嚴密的制度體系難以真正貫徹和落實。所以，企業中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執行落實不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產企業領導層必須思考的問題。

·企業投資活動方向盲目，流動資金管理不科學

縱觀我國的房地產市場，大部分房地產企業以民營企業為主，而在房地產主力軍的民營企業中，管理者和領導層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業財務管理的質量高低。而現實的狀況則是，大部分房地產企業管理者不具備科學的管理思路，忽略了市場風險的存在，一定程度上給企業的財務投資造成了困難。比如，很多房地產企業的投資活動較為盲目，往往只考慮回報成果，而忽視了其中存在的風險和不確定因素。另外，很多房地產企業追求多元化經營，力圖擴大企業經營的范圍和版圖，提升企業市場占有率。其出發點雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰略布局的進程中，不少企業陷入了資金鏈條斷裂、技術人才匱乏、資源調配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現，不得不說是企業財務管理出現了嚴重的問題。簡言之，房地產企業過度追求虛榮性、浮華的多元化經營，換來的必然是市場分散風險的增大。市場經濟的規律告訴我們，跨區域、跨行業的多元化經營活動，如果失去了內部財務科學化管理的支撐，失去了正確戰略決策的保障，其結果往往殊難預料。

其次，很多房地產企業不重視流動資金的管理，忽視了“現金流”的重要性，這給企業的財務科學化管理帶來不小的壓力。在現代企業管理理論中，現金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經說過，企業成功的秘訣就是“現金為王”，這也進一步說明了企業運行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產企業對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業調配、使用的大量流動資金，那么企業的運營就會立刻受到影響?，F今，很多房地產企業不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規劃、布局，缺乏現金儲備的意識，企業的現金波動較大，給企業的正常運營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產企業盲目擴大生產，采取所謂的多元化經營，會進一步壓縮現金流空間，使企業的資金鏈條運行出現困難，帶來難以想象的結果。同時，一些房地產企業對內和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業財務管理帶來不小的壓力。如果再出現存貨積壓、不良資產掛賬的情況，那么企業的正常運營就必然受到嚴重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業經營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業的財務管理問題，那么房地產企業的發展就必須受到沖擊，這一點廣大企業經營者必須認識清楚。

總結和展望

房地產行業是推動經濟發展、社會民生和基礎建設的重要力量，其發展歷來受到社會各界的關注。尤其是作為處于“風口浪尖”的眾多房地產企業來說，如何調整管理思維，實施科學化管理戰略，不僅是企業生存發展的大問題，也是關系我國經濟健康運行的大問題。所以，要重視房地產企業的財務管理情況，要對企業財務管理中存在的一系列問題進行科學的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學、有序的解決對策、措施提供依據。

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關鍵詞:房地產開發 會計核算 成本核算

一、引言

從現行的《企業會計準則》、《企業會計制度》和《房地產開發企業會計制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實施效果欠佳，對于房地產這樣一個相對特殊的行業的會計實務沒有比較強的針對性。

通常房地產企業開發一個產品需要花費的周期較長，一般為幾年時間，在這個過程當中主要是以資金的投入為主。而且反映在會計報表當中的利潤也為負數。有時，一個項目可能持續幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發企業為了解決資金上的問題而經常采用樓盤預售的方式，也就是說在項目達到一定的階段之后(例如：結構封頂)時就開始銷售樓盤，此時開發企業通常將這項資金記在“預收賬款”的貸方。房地產開發企業的這些財務特點給房地產企業在利潤操縱上有了可乘之機。

二、房地產開發企業的財務會計特點

房地產開發企業的財務會計特點主要表現在這樣幾個方面：其一，資金的來源呈現出多元化特征，一個房地產項目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠遠不夠的，需要通過預收購房訂金、預收代建工程款和發售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產一項工程的建設往往需要幾個月、甚至幾年時間，大量的貨幣資金轉化為在建的工程，大量資金被長時間占用，這給工程資金核算及財務處理帶來了困難；其三，開發的種類具有多樣性，主要體現在經營項目多這個方面，這導致財務會計的內容也相應增加；其四，經濟往來頻繁，房地產開發是一個大量的人力、物力和財力的投入過程，生產周期長，涉及的技術問題多，需要進行大量的協作，給財務會計的核算與管理帶來麻煩。

三、房地產開發企業成本核算存在的主要問題

1.土地開發成本核算存在的主要問題

土地開發費用是指地產開發企業在開發土地，建設用地的過程中所發生的所有費用的總和。其大小直接影響到一個房地產開發項目是否可行，是否能達到預期的利潤。國家以土地所有者的身份將一定年限之內的土地使用權限出售給土地使用者。房地產開發企業在進行土地開發的過程中，由于其涉及到設計要求和場地本身等多方面的因素，同時其開發的層次、程度和所開展工作的內容也不一樣。例如，有的只需要對建設場地進行清理平整即可，而有的開發過程需要普通的工程施工之外，還需要對地下的各類管線進行鋪設，鋪設地面道路等。從這個角度來看，各個具體的開發項目的費用的具體支出的內容及項目種類都不一致，開發企業需要根據費用發生的具體情況進行成本核算。這其中就涉及到土地使用費用，土地開發成本等間接費用，按照一個什么樣的標準才能將之合理、科學的分配到成本的收益對象當中去，存在一個較大的可操作空間。

2.房屋開發成本核算存在的主要問題

房屋開發的成本主要包括地產開發企業在商品房開發過程中所發生的所有費用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費的工程成本、土地使用費的分配、相關費用和土地開發成本以及其他公共設施的成本等。一般而言，房地產開發企業在房屋開發過程中所發生的費用都應該按照房屋成本核算對象及相關的規定對成本進行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對一些需要進行費用分配技計算時，例如一些小區的公共設施，一般是由開發商無償提供給小區居民使用的，這時就需要考慮到成本分攤的問題。同時，在樓盤銷售過程中所耗費的宣傳費用也涉及到成本分攤問題等，所有的這些費用就存在著一個如何在進行收入確認時進行成本計量的問題。

3. 配套設施開發成本核算問題

配套設施的開發成本核算問題包括房地產開發企業所開發的：能有償轉讓及不能有償轉讓的、能直接計入開發產品成本的配套設施。兩者在進行核算及歸集的過程中都應該采取不同的方式。總的來講，一方面是指配套設施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。

四、完善房地產企業財務會計核算的對策

1.完善房地產企業收入的會計制度和準則

其一，應該對商品房及其配套設施的銷售收入及核算制度進行改革；其二，加強對土地轉讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監督和控制力度；其三，對房地產企業的成本核算操作進行歸集化、具體化及制度化，確保整個成本核算工作的規范性；其四，進一步細化房地產企業的稅收制度，實行房地產產品的開發及銷售的“工號”管理的稅收征收管理辦法。

2.適當轉變房地產開發的生產、銷售模式，甚至取消商品房預售

當前，我國房地產的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴張產生房地產泡沫。尤其是當前我國房地產市場存在著局部過熱的現象，給我國經濟的整體運行產生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉變。

可以將房地產投資信托作為一個主要的融、投資金融手段，對現有的房地產融資模式及手段進行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實現以貨幣形式對房地產進行分塊投資。極大的活躍整個房地產市場，積極的培育并健全房地產資本市場，促進社會的發展。

3. 提高會計從業人員的素質

房地產財務核算的許多步驟和環節都涉及到會計從業人員的職業判斷，因此會計人員的素質直接影響到會計信息的質量。房地產企業可以采取聘用一專多能的復合型財務人員，確保其與工程人員交流時不存在問題。同時，還應該加強職業道德教育，確保財務人員具有良好的道德底線。最后還應該與時俱進，注重后續人才的培養，確保核算工作的連續性。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產 財務管理 問題 建議

經濟的快速發展，人們對住房質量的要求越來越高，這就給房地產企業的財務管理帶來了極大的挑戰。房地產行業具有規模大、周期長、資金量大等因素，這些因素限制了財務管理水平的提升。同時因為市場經濟環境的不斷完善，傳統的財務管理業顯現出了較多的問題。所以探討房地產企業財務管理中的問題與建議具有一定的必要性。

一、房地產企業財務管理中存在的問題以及原因

（一）預算管理方面的問題

對于房地產開發企業來說，預算管理方面的工作是十分重要的，它直接關乎企業利潤。但是，絕大多數的房地產開發企業并不重視預算管理方面的工作，尤其是預算管理工作中對市場的提前評估以及預判。其造成的結果就是，在實際的運作過程中，大量的數據和所期望的目標與實際的市場環境不符，并不被市場認可，導致預算管理工作無法順利展開。另一方面，少量的房地產開發企業并沒有建立完善的指標制度，對于預算管理方面的工作中的成本預算，收益和支出預算等沒有一個明確的認識，并沒引起足夠的重視，只是單方面的重視自己賺了多少錢，虧了多少錢，也不查明原由，目光短淺，沒有長遠目標。

（二）忽略了全面成本管理

企業各部門溝通不足：房地產開發企業最終的目的就是賺錢，如何做到使企業得到最大的利益，而付出最小的成本。問題的關鍵就在于對成本的全面的控制管理，盡量做到不浪費一分一厘。企業財務風險過大：某些房地產開發企業并沒有一個完善的資本運作體系，絕多數的房地產開發企業的資金來源就是銀行或是其它企業，而這往往會產生高額的利息。沒有足夠的資金做保證，是無法正常運作的，但貸款給房地產開發企業帶來潛在的風險。企業的投資風險：眾所周知，房地產開發是一個高風險、高回報的行業。改革開放以來，一大批房地產開發企業如雨后春筍涌現在神州大地，成功的企業例如萬達，恒大等等，但也有很大一部分房地產開發企業淪陷在這改革的浪潮中。匯率的不穩定，銀行利率的不斷變化，國家政策的改變等等的不確定因素，都給房地產開發企業的投資帶來很大的風險。

（三）核算管理制度不健全

就目前來看，我國的房地產開發企業尚未建立十分健全的核算管理制度，因此房地產開發企業在實際的項目過程中，并不能完全做到對收益和支出的正確核算。

（四）其他方面管理不當

企業高層對于一家房地產開發企業來說，就相當于大腦對于人體的重要性，企業的管理層是直接關乎企業的生存和發展。但是術業有專攻，很多的房地產企業的高層并不一定是財務專業科班出身，對于財務管理方面并沒有一個專業的認識，影響到了高層對于財務管理方面的決策。再有的是，部分從事財務管理的員工別有用心，暗懷鬼胎，做假賬，收回扣。這也嚴重影響到了企業財務方面的管理。

二、解決財務管理問題的主要對策

（一）加強全面預算管理

加強全面預算工作的組織領導，對職責權限、授權批準程序等進行細化。預算管理委員會需要負責擬訂預算的目標，制度預算的具體措施。同時協調預算編制和執行的問題，以提升預算的可執行力度，達到全面預算管理的目的。

科學的進行預算責任的單元的制定。強化內部管理，將企業的經營活動都納入到預算中去。強調層層落實，使各個部門的方向明確、責權利清晰。同時需要強化對預算執行的監督和控制，以此來減少因為管理不善導致的經濟損失。

加強財務管理，對資金的投資進行準確的估量，做出合理的可行性報告，以此降低投資風險。同時在進行財務預算的過程中，需要處理好資產結構的管理，合理的規劃現金流量，回避由于喪失償債能力而導致經營失敗。

（二）完善加強全面成本管理

加強全面成本管理需要樹立系統管理意識，從企業的戰略全局出發。堅持全面性原則，根據不同的成本采取不同的策略方法。在市場經濟的大環境下，房地產企業財務管理需要從市場競爭的實際出發，充分的考慮物質成本以及非物質成本。為了更好的實現成本管理的目標，需要實現成本內容的擴展。房地產企業設計的成本較多，服務、產權、人力資源、環境等成本是其中重要的組成部分，針對這些成本，需要財務科學合理的方法，才能夠保證成本控制住的有效性。

成本管理的工作需要全員的配合才能夠完成，在全面成本管理的過程中，需要成立成本管理委員會，并且在成本控制的過程中，需要管理層的全面參與。房地產企業在進行成本管理的過程中，需要采取目標成本管理的方式。對財務成本進行全面跟蹤，保證各項工作的順利進行。根據企業實際情況，建立相應的監督考核機制，從全方位入手，將成本控制指納入到項目規劃書中去。同時完善企業的競爭機制，為全面成本管理打下基礎。在進行成本管理的過程中，需要采取清單報價模式進行，以達到對房地產企業整體成本控制的目的。在房地產行業相同的工程量，不同企業的價格是不同的，這就體現了房地產行業財務管理需要有技術指導才能夠順利進行。

成本信息是財務成本管理的重要內容，房地產企業需要從成本結構出發，對企業成本進行全面的控制改善。房地產企業戰略財務管理策略的制定，需要從企業的核心競爭力出發，通過對競爭對手的價值鏈進行整合分析，形式成本管理信息，以此為制定戰略方針打下基礎。房地產企業財務成本管理是一個系統性的工程，需要晚上成本管理策略和體系，才能夠合理的控制企業項目實施成本，提升企業的經濟效益。

（三）完善核算管理

核算管理對于企業的重要性已經不言而喻，建立一個健全的企業核算管理制度，在一定的程度上，不僅關乎了企業的財務問題，更是關乎企業是否能夠得到最大的利益，因此完善企業的核算制度就顯得格外重要。完善核算制度首先，我們要明白企業財務方面所涉及的主要項目環節，各環節涉及到怎樣的制度，找到問題的關鍵所在，對癥下藥。

1、收入核算方面

房地產企業其收入跟一般的企業不同，所以在進行銷售的過程中，需要結合房地產銷售的不同形式特點，進行銷售標準的確定。從而減少誤判導致的會計信息失真的情況的產生。結合房地產企業業務的實際情況，從謹慎性原則出發。房地產企業確認收入的時候需要滿足以下幾個條件：房屋竣工并驗收合格，這表明房屋的合格性。完成竣工結算，表示成本計量有著可靠的依據。簽訂售房合同及收取房款，表示房款收入已能可靠計量已經流入企業；房屋辦理了移交手續交付業主使用，表示房屋的管理權和控制權均全部轉移。交房時間一般情況下會比竣工時間和合同時間晚，所以房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間應為辦理房屋交接手續之日。之前收取的款視為預收房款，交房后再結轉計入“主營業務收入”。

2、成本方面

由于房地產企業開發一個項目涉及的費用和成本種類繁多，而且，房地產商在進行樓盤開發時。房地產企業在進行項目開發的過程中往往是一次性開發幾十棟房屋，開發項目的費用是由開發商統一支出的。針對一般的房地產企業，企業需要根據管理和經營的特點來確定適合企業成本核算的對象，成本核算對象確定后不能夠隨意的更改。但是對于房地產企業，因為同時開發的項目較多，項目變更較快，這樣就導致了成本核算歸集對的對象變化較快。所以需要特殊性的看待房地產企業，按照“直接費用直接計入、間接費用分配計入”的原則，對開發新項目為一棟的房屋，應該為單位承擔全部成本。開發項目為多棟房屋的，其每棟房展的直接成本由每棟承擔。間按費用可先分清大類，如住宅類、寫字樓類、商業用房類等，由于它們的前期各項費用的費率標準不一樣，其承擔的成本百分比自然不一樣；在分清大類后，對同類也要進一步進行成本歸集，如同時開發好幾株住宅，應根據每一棟的直接成本的比例來分擔成本。

三、結束語

財務管理在房地產企業的經營中占有重要的地位。但是目前大多數的房地產企業還存在較多財務管理的問題。這些問題的存在，對房地產企業的健康發展有著很大的阻礙作用。所以房地產企業需要從樹立全面預算管理思想、其他制度的完善、完善核算管理等方面入手，使得財務管理能夠適應企業發展的需求。

參考文獻：

[1]王紅霞.中小房地產企業財務管理中存在的問題及對策分析[J].中國外資，2011

[2]袁斌.新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策分析[J].現代商貿工業，2010

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會計核算在房地產中是十分重要的。會計核算的主要工作目的是對企業的日常經營進行財務核算，從而將企業的經濟活動狀況進行反映，會計核算是和企業的總目標有直接聯系的。房地產這一行業從建立開始，就存在著殘酷的競爭，只有在不斷的競爭過程中，房地產企業的實力才得以體現，房地產企業才能夠長遠生存。房地產企業想要在激烈的市場競爭中存活下來，實現其盈利，就需要有良好的會計核算。會計人員將相關的數據進行統計、審計，為企業提供數據支持，利于企業的管理和目標的實現。核算是企業的重要工具之一，經過會計核算，實現財務信息的收集，利于企業管理者根據實際數據情況作出相關管理策略。

二、會計核算在房地產中的主要內容

不同企業會計核算有著不同的核算內容。在房地產行業，會計核算一般包括對建筑材料的核算、對固定資產的核算、對成本的核算以及對房地產企業銷售和利潤的核算等方面的內容。房地產會計核算在對建筑材料的核算方面，需要對其購買和加工等內容作出計劃，對所需要的費用等進行會計核算。房地產會計核算在對固定資產方面，需要對固定資產的賬務作出處理，還需要對固定資產的變化情況作出監督，對相關的損耗、減值等作出核算。房地產會計核算在對成本的核算方面，需要對費用的支出等進行核算、分析和考核。房地產會計核算在對銷售利潤核算方面，需要作出比較精細的核算，在賬目方面要加強明細賬目，提高企業的利益。

三、房地產會計核算中存在的問題

(一)會計核算的科目設置比較復雜

會計科目指的是在經濟活動中的詳細分類設計。會計核算在設置會計科目的時候，依據國家的相關法律法規，對會計活動進行監督和控制。房地產會計科目同樣是基于法律法規進行的。房地產資金運作屬于一個巨大金額范疇，周期較長，使得會計核算的難度加大，也在一定程度上影響了會計核算的準確性。會計在記賬的時候，往往會年終結賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復雜，增加了會計核算的工作量。這些對于房地產而言，是不利于其發展的。

(二)會計核算在財務風險披露方面有一定的不足

新會計準則認為，財務風險應該是指企業在活動中，其預期財務和實際財務因為企業內外部的環境和一些不可控因素的影響而出現差距，使得企業可能會受到損失。房地產企業的財務風險是指的由于各方面因素使得房地產投資得不到回報的風險，包括投資風險，籌資風險、利率風險和匯率風險等。對于這些風險，房地產在投資時，更應該小心謹慎，規避風險?；谶@些因素，房地產需要更進一步完善其相關會計制度，做好財務管理工作，保障其收益。

(三)收益評價指標難以反應企業的真實業績

房地產投資屬于長周期投資，會計年報表上會有比較大的業績波動，在建設期間業績比較差，當房屋完成驗收出售之后，預收款項計入收入，使得凈利潤指標難以反應其真實的經營情況。

(四)會計核算在合作建房方面也存在一定的問題

土地和建設資本來源不同，因此往往會出現利潤分配不均的情況。會計核算進行利潤分配時，很多房地產企業都會提高自己的經營成本。這樣的行為是對開發成本有弊的。

四、房地產會計核算中存在問題的解決策略分析

針對以上問題，需要進一步解決。首先，會計核算科目要進一步優化。房地產企業在關于會計核算科目問題方面，需要根據其企業的規模等，結合自身情況進行設計，使得會計核算是有意義的。通過設置會計核算科目，宏觀調控房地產企業資產問題。其次，要建立房地產財務風險管理系統。規避風險是房地產企業需要做好的一項工作。建立健全完善的財務風險管理系統能夠提高企業規避風險的能力，降低風險。第三，企業還應該加大監管力度。企業往往會為了提升自己的市場競爭力而隱匿收入，降低稅額。政府相關部門應該加大監管力度。最后，要完善企業收入認可制度。如何規劃房地產企業的收入需要進一步完善。只有這樣才利于企業財務制度的完善。

五、結束語

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關鍵詞：房地產；財務成本管理；措施

財務成本作為財務會計中的一個流量概念，它表現為資源的不利變化，即成本會引起企業收益的減少，具體表現為企業資產的流出或增加。作為房地產管理中的重要組成部分，財務成本管理不僅密切關系到國家安全、經濟安全，還關系到民生安全。近年來，在市場經濟條件的影響下，客觀經濟規律所引發的競爭驅使房地產行業在加強財務成本管理這一方面下足功夫，因為它是促使房地產行業自身實現穩健經營、防范經營風險的一個必要條件。但不少企業也存在財務成本管理意識薄弱，管理不規范、財務成本管理體制不健全、財務成本管理人員綜合素質不高等問題，使自身在市場競爭中的有利地位受到影響。因此，房地產企業應根據自身的實際情況，運用科學手段來加強對財務成本的監督和管理，以確保財務成本管理工作的順利進行，進而將經營利益最大化，真正實現可持續發展這一目標。

一、房地產財務成本管理存在的問題

1.財務成本管理意識薄弱，管理不規范。由于我國的房地產行業還處于發展階段，其管理方法主要是借鑒國外或是來自自身經驗總結。這就導致部分房地產企業容易受到習慣勢力的不良影響，對財務成本管理的重視力度不足而導致其管理不規范。在實際的財務成本管理中，不僅沒有制定必要的管理規范，即使制定了也只是進行浮于表面的管理。在這些房地產企業“輕財務成本管理”的畸形思想下，財務成本管理人員工作的考核、資金利用效率的監督等環節得不到應有的重視。由于財務成本管理不規范，容易出現賬實不符、賬外設帳等違規現象，不利于房地產企業財務成本管理和其它項目的持續進行。

2.財務成本管理體制不健全。與國外的房地產行業發展現狀相比，我國的房地產行業的發展現狀在部分地方仍存在不足，如財務成本管理。其主要表現為財務成本管理體制不健全，包括財產清查制度、財務管理制度等，仍存在部分漏洞，如財產清查制度中存貨清理和無形資料梳理環節沒有落實到位，財務管理制度中沒有明確規定各類成本定額和標準。這就為部分不良企業財務成本管理負責人逃避管理失誤和管理混亂現象的發生提供了可乘之機。另外，部分企業在財務成本管理崗位設置和獎懲制度等方面沒有進行相應的整改和完善，在一定程度降低了財務成本管理人員工作的積極性和企業的市場競爭力。

3.財務成本管理人員綜合素質不高。由于部分房地產企業財務管理負責人任人唯親，不重視財務成本管理人員的選拔和培養，把不具備會計從業資格甚至是把不懂財務成本管理的非專業人員強行安排進入企業參與財務成本管理工作，這是導致財務成本人員綜合素質不高的主要原因。另外，由于在崗財務成本管理人員沒有任何競爭壓力，容易產生怠惰心理，進而引起諸多管理問題，如在工程預結算中不能實現對設計、施工及建設等單位之間的統一管理和適當溝通，從而出現更多的項目預算金額造價行為和豆腐渣工程。

二、房地產財務成本管理的優化措施

1.增強財務成本管理意識。首先，企業應充分認識到財務成本管理對自身實現可持續發展的重要意義，并增強財務成本管理人員的財務成本管理內部控制意識和管理風險防范意識。其次，企業應根據自身的實際情況，針對財務成本管理中的物質成本和非物質成本進行分開分類管理，目的是抓好財務成本上的管理質量。另外，應用科學手段來擴展成本內容，在滿足企業財務成本控制的各項要求的前提下，加強有關企業工程建設、后期經營管理的成本預測和規劃，目的是提高資金的集中管理，實現資源的合理配置，將經營利益最大化。

2.完善財務成本管理體制。首先，企業應將現代社會合理、科學的管理方法運用到財務成本管理中。并站在市場經濟的角度，在財務成本管理中確保管理對象、管理內容及管理方法的完整性。其次，要與財政部、工程部及人力資源部形成高度配合，完善財務成本預測、成本控制、成本分析、成本考核等體制，并按照會計規則和核算程序制定完善的會計報告系統，以在行動上支持企業的經營決策。另外，要明確財務成本管理人員的職責，對其崗位設置進行優化。并完善激勵措施，以物質激勵與精神激勵相結合，充分考慮財務成本管理人員中的個體差異，實行差別激勵。同時，實行動態管理，引入系統干部競爭機制，從而保證財務成本管理工作的有序進行。

3.提高財務管理人員的綜合素質。首先，企業應在嚴格按照相關規定的基礎上，與企業的人力資源部和財政部達成共識，應用行政手段配備財務成本管理人員。明令禁止不具備會計資格從業證的非專業人員進入企業參加工作。其次，以企業的實際需求和確保企業的經濟效益為前提，盡量挖掘財務成本管理部門中有潛力的人員進行定期培訓。并加強對所有財務成本管理人員的素質教育，且教育方法應以“內外結合和內輔外導”為主。另外，要強化財務成本管理人員的崗位責任感，進而提高他們的整體素質，最大程度消除因人為因素而影響企業財務成本管理工作的順利開展。

三、小結

總而言之，要想真正實現房地產行業的可持續發展，并提高其發展速度和規模，就必須要加強財務成本管理。為此，企業應站在市場經濟的角度，運用科學來制定企業財務成本管理內部控制的發展戰略，增強財務成本管理意識，完善財務成本管理體制，提高財務管理人員的綜合素質。同時，還應從小的細節做起，努力克服在管理中的出現的問題，意提高企業經營利益，從而增強企業的市場競爭力，真正實現可持續發展。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產企業；財務管理；建議

隨著我國市場經濟改革的不斷深化，房地產業在創造稅收、增加就業、推動相關產業發展等方面做出了巨大貢獻，但在發展中只有少數房地產企業發展成為規模化，管理規范化，競爭力強的優質地產企業。那些優質地產企業共同的特點就是財務管理規范。房地產開發企業由于開發周期長，資金投資大，投資回收期長勢必面臨較高的財務風險，如何加強財務管理，財務向精細化管理發展日益重要。筆者就房地產企業財務管理的現狀進行分析，提出幾點值得思考的建議。

1房地產企業財務管理普遍存在的問題

1．1財務管理意識淡薄，財務制度流于形式

大多數房地產企業是由包工頭，施工隊起家，經營者本身缺乏財務管理知識，重銷售輕財務，財務管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現代企業財務管理的要求，完全忽視了財務管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業即使有相應的財務制度，在制度執行過程中也常常流于形式，基本上都是領導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務管理的缺失，勢必導致企業經營成本增加和后期的財務風險。

1．2財務人員自身職業能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學的行之有效的財務核算和管理體系

很多財務人員盲目追求房地產企業的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產行業相關的財稅業務知識，加之大多數房地產企業經營者都是在取得土地后急于進行開發，回籠資金，財務人員也盲目隨從，在開發前期就沒有設計好財務制度體系，進行科學的財務測算，往往是邊開發邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。

1．3財務的過程控制極其薄弱

1．3．1資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用計劃，領導簽字后即可以付款。一些開發企業在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進行再投資，一個項目沒有開發完，盲目購置新地塊，財務人員也沒有提出項目投資的建設性指導意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業在開發過程中由于盲目擴大規模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產開發企業不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發的案例時有發生。

1．3．2預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監控。房地產企業財務預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產企業沒有建立有效的財務預算，甚至根本就沒有財務預算，經營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算，社會常流行的“開發企業賺不賺錢，關鍵靠預算”，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務預算，只有財務預算和工程造價造價預算很好地結合才能稱之為有效的預算。有的企業雖然制訂了財務預算，但卻在預算執行過程中沒有進行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化，到決算時發現利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進行科學深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現實中為了完成預算任務，基本上都是根據實際來調整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。

1．3．3不重視房地產企業的合同管理。房地產企業合同管理是整個項目建設過程中十分重要的環節，很多企業合同的簽訂過程根本不需要財務部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同，財務部基本處于事后被動執行合同的處境，財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務專業角度把可能存在的財務或稅務風險提前規避，常常是在合同執行中才發現合同中存在的財務隱患。合同執行完畢財務部也只是根據既定合同條款進行往來結算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產企業對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務賬面數據簡單反映經濟業務的發生情況，這勢必導致財務無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。

1．4沒有建立有效的財務分析考核體系

大多數房地產企業的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統計，沒有完備細致的財務內部分析報表，為領導層提供建設性的有價值的數據分析，沒有透過財務數據反映出企業日常財務管理存在的問題和不足。業績考核也只局限于簡單的指標完成與否。

2建設有效的房地產企業財務管理體系的建議

2．1加強房地產開發項目前期的財務規劃

房地產開發企業的前期財務規劃至關重要，在項目開發前建立完備的財務管理體系，進行詳細的財務預測能夠避免很多后期的財務風險。

2．1．1項目開發前進行開發項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發前期財務部會同營銷部根據項目開發計劃及產品類型測算出銷售總價；財務部會同工程部、合約部對開發成本進行測算，并將開發成本的構成進行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開發間接費等項目一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。財務部按照國家相關法規政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產負債表、預計利潤表、預算現金流量表，進而形成資金預算，根據營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。

2．1．2建立完備的財務管控體系。在項目開發前就應根據項目的實際情況及相關政策法規的要求，制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內部控制體系。如制訂經濟事項的審批流程和權限規范、制訂各項資本性支出及費用開支的規范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產企業會計核算不同于其他行業，有其特殊的核算規范，財務部應該依據財經法規的規范要求，并結合工程合約部的工程造價預算細目，設置科學合理的財務核算體系，既有助于日后能夠進行合同的成本控制，又便于進行往來對賬，還有助于進行土地增值稅的稅務籌劃。

2．2加強房地產開發企業的合同管理

合同也往往是產生糾紛的風險點，房地產企業的財務管理應該貫穿合同執行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中，從專業角度提出可能存在的財務隱患；在合同執行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執行付款義務，另一方面要建立工程部、合約部、監理等相關工程負責人對工程執行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。

2．3實行房地產企業的全面預算管理，加強財務控制

“凡事欲則立，不預則廢”，房地產企業資金投資大，開發周期長，開發風險大，加強房地產企業的全面預算管理尤為重要。房地產企業不僅要在前期制訂整個開發項目的項目預算，還要將日常各項經營活動納入到全面預算管理體系，把開發項目預算按年度、季度、月度進行指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標，對整個企業的業務流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執行情況進行深入分析找出管理中的優點和不足，把預算執行的偏差率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。

2．4加強融資業務的學習，拓寬融資渠道

融資一直是房地產企業的重頭戲，大多數房地產企業的資金過于依賴商業銀行貸款，而銀行對于房地產企業的開發貸款限制多門檻高，造成地產企業融資難度大。這就要求財務人員加強融資業務的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業能力所及的范圍內拓寬融資渠道，達到最好的綜合經濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統借統貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產企業融資要逐步進入到不動產經營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優惠、手續簡便的授信貸款；對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款；通過出售產權商鋪或售后回租回籠資金；對于一些管理規范、規模較大、前景較好，具備條件的優質地產企業還可以通過股權融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔保公司發行集合債等方式進行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯網金融方式對傳統融資模式進行資金補充。

3結束語

在現代企業制度下，財務管理的內容將日益豐富，提高企業內部財務管理水平，建設適應現代企業管理要求的企業財務管理體系是房地產企業發展的迫切需要。

［參考文獻］

［1］薛桂瓊．淺談房地產企業融資過程中存在的問題［J］．經濟論壇，2009．

［2］趙暉．房地產公司如何開展預算控制［N］．中國會計報，2013－05－10．

篇10

關鍵詞：房地產集團 財務風險管理 問題 建議

改革開放之后，隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展以及國家對住房政策的宏觀調控，使得房地產集團發展迅速，現在已經成了我國國民經濟的重要組成部分。但是由于房地產集團在項目實施過程中成本投入大、開發周期長，至使有很多房地產企業都過分的依賴銀行的貸款，一旦來自銀行的資金鏈出現斷裂，房地產集團將很難籌資去填補空缺來支撐集團項目的順利進行，這就使得房地產集團財務管理風險性較高。如果不切實解決這個問題，房地產集團就不會獲得快速發展，甚至還會面臨倒閉的風險。所以，房地產企業的當務之急就是做好集團財務管理，采取合理的對策來防范財務風險。

一、房地產集團財務風險的內容

（一）按期償債風險

從目前的情況來看，我國大多的房地產集團的項目開發資金主要由4個部分構成，即集團自有資金、房屋預售資金、銀行借貸和營業性資金等。不過，由于房地產集團的項目開發規模大、涉及的內容比較多、范圍比較廣，再加上集團的自有資金數量比較薄弱，這就使得房地產集團光憑自有資金無法開啟工程建設，所以房地產集團的項目開發資金絕大多數來自銀行的貸款。此外，因為房地產集團的項目開發周期長，使得資金回收慢，加之市場經濟具有不穩定性，造成了房地產集團的利潤期望值存在著較大變動，加大了房地產集團的財務管理風險。一旦房地產集團項目投資開發未能達到預期目的，很有可能就會因為無法償還銀行利息而使銀行中斷對其的貸款，至此，整個項目工程將癱瘓，不僅使房地產集團前期投資打水漂，而且還要償還巨額貸款。

（二）利率變動風險

由于房地產集團的項目開發資金大部分都是依靠外債，因此可以說它是在負債經營。在此期間，高新技術不斷發展，極大的提高了生產效率，因而很有可能出現供給大于需求的現象，從而引起通貨膨脹，造成銀行的貸款利率上漲。于是，房地產集團的應付貸款利息也相應的增多了，在某種程度上可以說增加了房地產集團的項目開發成本，從而減少了集團收益。此外，因為房地產的高投資高回報的特點，部分房地產集團為了獲取更大的利潤，無視投資風險，開始盲目地進行融資活動，例如：抵押集團固定資產來貸款等。雖然在短期內房地產集團是解決了資金短缺問題，但從長遠的角度出發，來自于銀行的高額利息對房地產集團來說始終是一個隱患，它嚴重加大了集團的還債負擔，對于房地產企業的長遠發展是極為不利的。所以說利率變動風險是影響房地產集團發展的關鍵因素，它值得每一家房地產集團的高度重視。

（三）再籌資風險

房地產集團的項目開發是一個漫長的過程，它所需的資金數量相當大，如果集團事先沒有做好財務預算或者財務預算與實際支出相差太大，那么房地產集團就必須再一次籌集資金。由于房地產集團在此之前已經籌集過資金，它的資金負債率相對于與一般的企業來說要高一些，這就大大降低了它的還債能力。同時，也使得銀行等金融機構對其信心不足，而不太愿意再次貸款，這勢必就增加了房地產集團的再籌資難度，即加大了再籌資風險。

二、房地產集團財務風險管理中存在的問題

（一）財務管理人員對財務風險的客觀性認識不足

目前，房地產集團內部普遍存在的問題之一就是財務管理人員對財務風險的客觀性認識不足，他們固執的認為只要做好了財務預算，那么財務管理基本上就沒什么問題了。事實上，這種想法是非常錯誤的。其實，只要存在著經濟活動，就必然會有財務風險。房地產集團內部之所以出現財務管理意識淡薄的現象主要是由以下兩個方面的原因造成的。一是財務管理人員素質不高。雖然現在每一家房地產集團的財務人員都是經過嚴格選拔的，他們的會計理論知識都很強，但是實際操作能力和應變能力卻比較弱，這對于財務管理來說是致命的缺陷。還有些房地產集團的財務人員是初出茅廬的大學生，他們在做財務預算的時候過分自信，而忽視了財務風險，使得集團財務管理風險性較高，稍有差池就會給集團帶來巨大的經濟損失。二是房地產企業領導層的不重視。我國的房地產集團大多都是家族式經營模式，最高經營決策權往往都只是掌握在少數人手中，由于他們對財務管理不是很熟，因而片面的只重視銷售成績。這就一來就影響了財務人員的工作行為，至使他們對財務風險認識不足。

（二）集團內部財務監控機制不健全

財務管理是協調和控制房地產集團資金進出的有力工具，若財務預算計算合理，則能使房地產集團避免出現財務危機。話雖如此，但是房地產集團內部財務監控機制仍不健全，在財務管理上顯得非常吃力。這主要體現在2個方面：一是財務管理制度不統一，上級和下級財務部門溝通不暢，從而導致了財務預算失真，嚴重阻礙了房地產企業的發展步伐；二是管理與監督相分離，使得財務工作權責不明，給了不法分子以可趁之機。至此，財務監督機制有形無實，財務管理仍然具有較高風險。

（三）資本方式單一、資本結構不當

房地產集團的資本方式單一，它的資金主要是由自有資產和借貸資產組成，其中來自銀行的借貸資產就占四成以上，如此不協調的資金比例增加了財務管理的風險。通常情況下，房地產集團的自由資金都用作了工程建設的土地成本，至于后期建設費、營銷費等全靠外借資金。當房地產企業外借資金越來越多，也就相當于其資產負債率越來越高，隨之產生的財務風險也就越大。

三、加強房地產集團財務風險管理的建議

（一）提高財務管理人員風險意識

意識決定行為。要想從根本上降低財務風險，最有效的辦法就是提高財務人員的風險意識。首先，房地產集團的領導應該以身作則，重視財務管理，給財務人員樹立一個好榜樣。其次，房地產集團要廣泛選拔優秀財務人員，在正式錄用前設立一定得考核期，看看他們的實際財務管理能力以及對財務風險的認識情況到底如何，然后嚴格依照考核標準實行優勝略汰，這樣就從根本上提高了財務人員的整體財務風險意識。此外，還要對在職人員進行在培訓，不僅要加強他們的專業知識技能，最關鍵的還是要向他們傳輸財務風險意識，讓他們在今后的財務管理中能夠謹慎工作，盡最大努力降低財務風險，確保房地產集團的正常運營。

（二）建立健全的財務風險管理機制

所謂的財務風險管理就是發現、評判、控制和處理風險的過程。房地產集團要想有效規避財務風險，那么就必須建立健全的財務風險管理機制。首先，建立市場監督部門，及時收集和分析信息，然后運用科學的手段制作財務計劃，從而使得財務管理更能適應時代的發展要求。此外，還要監理建立完善的客戶管理制度。由于房地產集團的項目開發資金有一部分來自客戶資金，因而客戶信譽程度的高低直接影響著集團的財務風險，房地產集團有必要在籌集資金前對客戶的信譽做一個全面的評估，這樣才能保證項目工程能夠順利的開展下去。

（三）優化資本結構，降低籌資風險

針對房地產集團資金負債率高的情況，優化其資本結構，是目前降低籌資風險和財務風險管理的最好辦法。只要房地產集團還存在貸款行為，那么就很有可能會因為利率的變化而使其面臨較大的財務風險。可是，如果集團改變了籌資方式，例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等貸款，或者是恰當處理產權和債權的資金比例。這些一來，不但擴大資金來源、增加了資金數量，而且還將財務風險降到了最低。

參考文獻：

[1]梁惠蘭.企業財務風險識別與防范[J].北方經濟，2006

[2]李慧.企業財務風險的技術性防范方法[J].當代經理人，2006