工程竣工后的感慨范文

導語：如何才能寫好一篇工程竣工后的感慨，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

述職報告必須以報告履行職責情況、報告德才能績為主，重點在于展示履行職責的思路、過程和能力，下面就讓小編帶你去看看材料員年度工作述職報告范文3篇，希望能幫助到大家!

材料員個人述職報告1

時光如梭，歲月蹉跎，忙碌中又到了年末，在這辭舊迎新之際，回顧半年多的工作歷程，感慨萬分。為更好的做好本職工作，在以后的工作中揚長避短，現在我將過去的半年多的工作心得體會做一個匯報。

20__年_月有幸來到貴公司__項目部，擔任質量部資料員一職。作為一名資料員，深知工程資料是反映工程項目實際情況的重要依據，當我來到這個項目時才發現，沒有我想象的那么樂觀，現狀讓我倍感責任重大，幾乎所有的工作都要從零開始。那時讓我憂心忡忡，但是既然選擇，就要勇往直前，遇事不退縮，從那一刻就下定決心要盡一切努力完成后續的工作。

俗話說：“做事必先做人”，為了解______工程資料的實際情況，首先是本著實事求、虛心求教的工作態度與現場監理進行了初步的交流溝通。但是，開始的工作可謂是艱難險阻，由于各個地方報驗要求、歸檔標準不一樣，導致處處碰壁，但在公司領導和同事的共同幫助下，最終皇天不負有心人，完成了第一次開工報審的資料。其次就是了解設計圖紙的意圖，形成了整體的資料框架體系。再次就是對現有的工程資料進行分類歸檔。

在部門中我主要負責對分項工程的開工報驗、計量文件的收集、變更的設計圖紙、施工方案的編制、變更洽商、會議紀要及聯系單、函件的收發等資料的管理工作。在職期間積極配合項目管理人員及工程相關人員的工作，并為此提供所需的工程資料及數據。

現就具體工作情況匯報如下：

一、資料檔案情況

1、開工報驗：作為單位工程和單項工程的準備情況依據，嚴格按照監理計劃程序報批，涉及內容包括原材料、測量記錄、配合比驗證、施工方案、人員、機械等準備資料，同時按照審批的分部分項劃分進行報驗，迄今為止，檢驗批已報批__份，分項工程開工已報批__份，其中瀝青__份，水泥穩定碎石__份，水泥混凝土__份，防水__份。原材料報驗__份，測量記錄__份，配合比驗證__份。

2、計量文件收集：計量資料的收集作為工程進度結算的依據，嚴格按照合同有關要求，每月25日進行報批，現已報批計量資料__次，已審批__次，第次次計量正在整理簽字中。保證資料__份，工程量已完成合同總量的__左右。

3、變更洽商、變更設計圖紙：由于在施工實施過程中，會發生不可避免的變更，按照變更程序進行設計圖變更，變更設計圖紙__份，設計反饋__份。

4、施工方案、技術交底：作為實時性指導施工的依據，協同項目技術總工編制重點、難點部位實施性專項施工方案__份，三級技術交底__份。

5、會議紀要：項目部針對質量、安全問題每月保證召開1次會議，認真貫徹落實質量、安全意識，會議紀要整理_份。

6、聯系單、通用函：為加強我單位與參建單位、監理單位、設計單位、指揮部的聯系，作為平時的來往文件，已發出和收到聯系單_份、通用函件_份.

二、日常工作情況

施工進度每月有月計劃、周計劃，而我在日常的工作中是以日為工作階段單位。編制日工作計劃，因為工作性質的不同，我的工作早一天完成就能為公司早日創造利潤提供條件，所以，我不斷要求自己以日為工作單位做自己的計劃，要求自己每日每項工作完成的時間，看看哪項做完了，哪項沒做完，為什么沒做完，剖析原因，盡快解決，爭取做到日清，這樣堅持做下來，很大程度上避免了工作的盲目性和無計劃性，又使計劃工作能順利的完成。

三、資料組工作情況：

資料組由__名同志組成，工作的重點在于團結協作協調上做好文章，經常在一起研究檔案整理方面的要求，發揮各自的特長，以保證工程進度計量資料的準確性、完善性工作，對不懂的有關問題向項目部分管領導請教。強調工程資料的重要性，在項目經理、總工的大力支持下，資料組大膽對工作進行管理，對不符合要求，特別是簽字不全的文件堅決拒收，堅持按檔案管理要求辦事。認清實情，使資料形成者對當前資料管理形成有進一步了解。本工程在施工過程中，項目部曾多次接受上級管理部門的檢查，工程資料得到有關領導的肯定，我們爭取在以后的工作中再接再勵，使我們的工程檔案工作不斷邁向新的高度。

四、問題與不足

雖說有驕人的成績，但是在工作中也發現了自身很多的不足和問題：

1、有時會記不清已歸檔的檔案資料和發放的文件位置，不能及時的給領導和同事反饋信息。

2、施工單位和監理單位報的動態資料編號凌亂，會出現重復或空缺的現象，對整理核查資料帶來些許的不便。

3、借出的書籍沒有執行登記制度，導致有些書籍丟失。

4、出于各種原因，不能時時掌握工程的實際狀態，采集圖像文件較少。

5、由于計量文件比較緊急，加上人員匱乏，填寫的工程資料沒有仔細的檢查，致使部分文件填寫不規范，有些日常性工程竣工資料還不完整。

針對如上問題，在以后的工作中采取以下幾點措施：

1、做好各類文件傳閱及傳遞工作并將文件原件存檔。根據項目部規定，對文件進行相關部門的傳閱、傳遞、下發，接收部門應進行簽字確認，并將文件原件整理、分類、存檔。

2、核實工程資料的完整情況，對折皺、破損、涂改、參差不齊的文件進行整補、裁切、折疊，使其盡量保持外觀上的整齊。根據資料規程按資料內容特征對文件資料進行分類，將屬于同一卷的資料用檔案盒裝訂后入柜保存。并定期對文件資料進行核查，對遺缺文件進行追查，查明原因。要求工程資料應認真填寫，字跡工整，裝訂整齊，一看一目了然，以便以后檢查及歸檔帶來方便。

3、借出的書籍，按照借閱管理制度，實行登記簽字借閱，對于借閱不歸還、遺失的書籍按原價進行經濟賠償。

4、不定期安排專人到現場采集建檔影像資料。

5、向公司申請調配資源，組建專業穩定的資料組(__名)，對工程資料進行全面系統的整理。

五、下一階段工作計劃

工程項目即將接近尾聲，工作量還有許多，任務也很繁重，為了能夠順利的完成工程竣工及移交工作。明年工作計劃如下：

1、繼續整理附屬工程及其剩余工程的日常性報驗和計量工作。

2、組織學習竣工資料的歸檔內容及其要求。

3、按照指揮部要求，組建資料組，對竣工資料按照相關規定進行整理歸檔、組卷、移交等工作。

4、安排專人進行竣工圖的編制工作。

六、總結

回顧歷史，展望未來。20__年在各位領導和同事的關心支持下，整個____工程建設比較順利，也取得了比較良好的成績。在所做工作中，還有很多不足之處，請領導和同事多多批評指正。作為一名資料管理人員，我將更加努力的學習專業知識，相關的法律法規及其檔案管理的要求。“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”理論聯系實際，在實踐中學習理論，提高業務水平;更好的為工程竣工服務。作為一名資料員，我將更加刻苦的鉆研檔案管理知識。“運籌帷幄之中，決勝于千里之外”，多動腦筋，考慮問題全面，提高管理水平;更好為工程管理服務。爭取在20__年中做的更好。

材料員個人述職報告2

光陰似箭，日月如梭。一轉眼，一年的時光已經悄然消逝，這是我人生中彌足珍貴的經歷，也給我留下了精彩而完美的回憶。在這段時間里項目給予了我足夠的支持和幫忙，讓我充分感受到了各位領導們廣闊胸襟和人格魅力，也體會到了各位同事無微不至的關懷，更感受到了遼報項目團結友愛，扎實奮進的氣氛。同時，也為我有機會成為東北傳媒文化廣場項目部的一份子而感動高興。

記得當初應聘進入三公司時，三公司和諧、團結向上的氛圍深深打動了我，讓我感受到和睦的大家庭感覺。進入項目后的近一年的時間里，在各位領導和同事們的悉心關懷和指導下，透過自身的不懈努力，各方面均取得了必須的進步，現將我的工作狀況作如下的工作總結：

首先，認真學習，完善知識體系。

東北傳媒文化廣場作為遼寧省的重點建設項目且又是超高層建筑，運用了許多先進工藝，爬架，鋼管混凝土，預應力鋼絞線，水泥薄壁管等等，在那里我有難得的機會了解這些先進的施工工藝，透過與現場管理同事的交流和各位前輩的請教中讓我受益匪淺。平日里虛心向各位同事詢問，解決自己的知識盲點，并且從各位同事的身上學習他們的施工經驗。同事還利用平日的業余時間查閱各類書籍及規范，加強自己理論知識水平，努力實現全面發展。

其次，恪盡職守，認真完成自己的工作任務。

作為一名材料員，現場材料的進出場由于場地和交通的管制，往往不能和自己的工作時間相吻合，在工作中，我能夠不畏辛苦的配合工作，全力完成自己的工作任務。在管理好現場材料，協調材料的進出場的同時，認真的記錄材料信息，貫徹領料制度，做好材料的跟蹤與用料控制，輔助同事與領導做好項目的成本控制。

再次，用心融入項目生活，參與各類文體活動。

自來到東北傳媒文化廣場以來，項目組織了各類文體活動，讓我們年輕人有充分的空間展示自己，在各類活動，我用心參與，從中獲得快樂的同時，鍛煉了自己。我有信心在未來的一年中取得更大的進步。

材料員個人述職報告3

作為一個材料員，必須認真貫徹、執行公司的各項規章制度，堅持按程序辦事。材料管理工作面廣，量大，環節多，性質復雜多變，極易發生問題。這就要求我要有較高的政治覺悟、較好的業務素質、較強的事業心，明確自己的責任和權利?？偨Y起來，作為材料員我所做的工作有：

一、做好具體的鋼材計劃。

鋼材采購要按計劃進行，不得延誤施工進度，也不得超計劃采購。緊急調用的鋼材特事特辦，不耽誤工程進度

二、及時掌握市場信息，了解市場行情，協助領導進行鋼材采購。

做到腿勤、眼勤、嘴勤，熟悉市場行情，掌握市場動態，向領導提供市場信息，以便鋼材的采購工作。

三、嚴格進行鋼材進場驗收。

在鋼材進場前首先向供料單位索取產品合格證或出廠質量證明單，并對證明單上所列各種材料、質量、數量、規格認真審查。要求及時復檢，檢驗合格后方可使用。

四、做好發放工作并建立臺帳。

鋼材到場后與施工方材料員就其質量和數量共同進行驗收并先辦理收料，凡質量、數量等與合同不相符的不予驗收。鋼材進行驗收合格后，開具出庫單，由施工方領料。對各施工隊分項建立臺帳，以便對賬。

五、督促施工單位做好進場鋼材的保管工作，減少損失和浪費，防止流失。

鋼材按鋼號、品種、進場順序分別驗收堆放，做到先進先用，采取相應措施做好防銹工作。

六、積極配合財務部進行鋼材物資的對賬工作。

對所購進的材料按照每次簽訂的合同進行分類，將做到出入庫持平。

篇2

從小木匠到一代造園大師

1974年，不甘于在鄉下種地的徐德凝以“民工”的身份擠進瓦窩公社建筑隊，跟人學做木匠。幾年后，學有所成的他又不甘心做一個鄉下的小木匠，他吃著木匠碗里的“飯”，看著建筑業鍋里的“菜”，很快從一名“放線員”成為“預算員”。可是鄉村的建筑活是有限的，淺水養不住徐德凝這條越長越大的“魚”，于是，他離開鄉村，外出闖蕩做建筑。

1983年，徐德凝從大連工區調往沈陽古建筑工區，任工區長。在這里，他又不甘心只做庸常的建筑，他要做古建筑，而且立下壯志，要把古建筑做得鶴立雞群。就這樣，從1984年開始，瓦窩古建筑公司在徐德凝的帶領下，先后承接了沈陽東陵、北陵、永陵、故宮、太清宮、朝陽佑順寺、錦州廣濟寺古塔等一系列建筑修復工程，工程量占全省古建筑工程量的百分之七八十。徐德凝常說這樣一句話：“人無我有，人有我優”。在施工中，他以不斷進取的態度努力創造新的高度。1995年，徐德凝的事業進入到一個嶄新的發展時期。森林動物園工程的圓滿完工，為大連古建筑園林工程公司日后走向全國奠定了基礎。1998年，全面竣工后的大連森林動物園工程獲得了國家建設部頒發的“魯班獎”。獲此獎項的，在長城以北的園林工程中僅此一項。大連古建筑園林工程公司由此名聲大噪。1999年，由大連古建筑園林工程公司承建的大連東海公園工程竣工了，為大連增添了一道靚麗的風景線。

2001年4月6日，在大連古建筑園林工程公司成立二十周年之際，徐德凝又注冊成立了老撒園林設計公司。至此，加上設在付家莊的大連偉凝藝術品公司，大連古建筑園林工程公司形成了以“設計為龍頭，施工為龍身，工藝品制造為龍尾”的古建一條龍業務鏈，成為遼寧省惟一能承接各種大型古建筑修復工程的國家二級企業，徐德凝個人也成為國家一級古建項目管理證書獲得者。

十幾年前，徐德凝首次來到被譽為“遼寧自然奇觀”之一的t海灘。在紅海灘，他被眼前這片自然造化的綺麗景色迷住了。這位具有詩人浪漫情懷的企業家在感慨之余突發奇想，要將人工建筑與自然融為一體。很多人聽了都把他的奇想當成了一個夢想?？蓻]想到，徐德凝說到做到，2003年，大連古建筑園林工程公司投資5000余萬元，相繼建成葦海觀鶴園、濕地公園、紅海灘碼頭等多處景點及相關配套設施。三年后，紅海灘風景區被國家旅游局評為AAAA級風景區。

作為全國赫赫有名的建筑師，徐德凝先后獲過中國建筑最高獎“魯班獎”、“大連百年城市建設特殊貢獻獎”等重要獎項。他不但對大連的建筑有貢獻，沈陽的故宮、昭陵、福陵、太清宮的修復，都傾注了他的智慧和汗水。

“人生應該有所作為，大人物應有大作為，小人物應有小作為，不能無所作為?！边@是徐德凝先生努力實踐的座右銘。正是本著這樣的思想和奮斗目標，徐德凝從一個小木匠起步，一步一個腳印，最終成為聞名全國的古建大佬和造園大師。

貸款也要開工資的誠信企業家

孔子信奉“君子愛財，取之有道”，晉商執著“義商”，徽商以“戒欺”為訓。強調的是，企業經營管理要講信譽，把眼前利益和長遠發展結合起來。正所謂“君子不言利，利就在其中”。

“誠身有道，善莫大焉”。1984年，徐德凝承攬下了沈陽太清宮靈宮殿工程項目。然而，由于地基受凍，水泥標號降低，被迫停工七十多天。當時，很多工程人員和工人都打算離開去干其它工程。徐德凝聞訊后，給大家開了個會。在會上，他心平氣和地說：”我徐德凝從未失信于大家，現在有困難，需要大家幫助。我希望你們能留下來，但如果有人非得要走，我也不勉強?！靶斓履l自肺腑的話，感動了大家。奇跡出現了，剛才還吵著要離開的工人們，竟然一個也沒有離開，保質保量地完成了修復工程。

徐德凝有個習慣，從大連古建筑園林工程公司創建伊始到現在，他總是按時給職工開工資。有一次，資金一時無法到帳，徐德凝干脆去銀行貸款，把工資一分不少地發到了每個職工手里。貸款發工資原本就是一件讓人有些不可思議的新鮮事，可銀行領導說了，“就憑你徐德凝這三個字我們就敢貸款給你，因為你講誠信，從沒失信過?！毙斓履龉こ處资?，從未跟任何人反目，倒是交了不少的朋友。原因就在于，他總是以誠待人，寧可自己經濟上吃虧，也不違背做企業和做人的原則。

用社會功利去解讀，徐德凝是一個成功的企業家；用他個體的人格去解讀，他個性率真，從來不婉轉，活得瀟灑自在，有自己的見解、個性和真性情。徐德凝的朋友魏勝吉先生說：“大家喜歡他，不是因為徐德凝有多少錢，而是他的真性情，對任何人，他都是有情有義?！?/p>

徐德凝說：“人要做一個有能力的好人！有能力了，好人才能做大，人生的價值是無限大，生活的樂趣是在于對比自己，要活出自己的人生境界。我追求的境界就是：該負的責任負責了，該發揮的能力發揮了，該快樂的事兒也都快樂了，這樣的生命就圓滿了。想著生命在倒計時，還生什么氣？有人說，你徐德凝有錢，怎么會不快樂？我說，不是，那是心態，即使是去要飯，昨天要到了稀飯，今天要到干飯，就該樂，就該高興。在自己生活的環境里，盡最大的可能把自己的能力發揮出來?！?/p>

一個古建大佬的詩意生活

在大連乃至全國古建界，徐德凝還有一個響亮的名頭：著名詩人。

亞里士多德曾經說過：詩比歷史還要真實。徐德凝的詩歌完全是口語化，是平鋪直敘的歌謠體，非常平實，也非常生動。那些華麗的、難懂的句子在徐德凝的詩歌里找不到。所以，他的詩歌，不但在漢語言層面達到了通俗易懂的境地，也因為這樣的特點，抵達了其他國家的語言系統，被翻譯成日語、韓語、英語，在世界傳誦。

徐德凝詩歌的內容大多是以他個體的生命體驗記錄這個時代，記錄他與這個時代的關系。他生命中的每一件事情，都能在詩歌里找到對應。在他成長的過程中，他的社會性很強，生命歷練非常多，把他放到人群中，呈現出來的生命意境，也就特別地闊大。從他的詩歌里，我們可以讀出他對使命與責任的擔當。

對徐德凝來說，寫詩的過程是對文化的追逐過程，同時讓他對企業的發展找到了修正與提高的秘笈。徐德凝這樣一個陽光老板是詩歌鑄就的，也是時代鑄就的。改革開放對于徐德凝這樣有思想的人，無疑是一股強勁的東風，使其展現了全新的創造力。這創造力充沛地表現在他對企業的經營和對詩歌的創作上。企業的繁忙和財富的積累，并沒有使他放下手中的筆，他每天保持快樂的心情，幸福地工作，開心地寫詩。

徐德凝寫詩，先是從身邊入手，對家庭、家風、親人進行深沉思考與詩意表達，進而升華，轉到對生活、對社會、對民族的理性思考與深刻表達。他的詩歌代表作《和平暢想》就是一首對民族生存與發展理性思考的蕩氣回腸之作；《家風暢想》則記錄了一個詩人對傳統家族文化的思考。這些激情澎湃的詩句，是詩人對自己人生價值觀的深情吟唱。這思考的載體最終落到了我們中華文化的文脈――道家文化、佛家文化、儒家文化上。徐德凝把這些思考與感悟用詩歌表達了出來，構成了一套三大本書《大道至簡――儒釋道白話詩解》，為企業和個人指明了方向。三本詩解包括《佛典的管理智慧》、《道家的管理之法》、《儒家的管理之道》。@三本書，是徐德凝人生走到巔峰時期的作品，涵蓋了他對人生、對自然、對社會的深刻理解與深情解讀，向我們展示了一個詩人企業家的人生感悟。

篇3

安居樂業，安居才能樂業。

自從詩圣杜甫發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區總戶數的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949年—1978年，城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近94%.現在，擁有一個舒適、優美的“安樂窩”已成為現代人迫切而現實的愿望。

商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱“出賣人”）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產市場發育滯后，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行占有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優于法定、懲罰性賠償等原則，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。

二、“五證”與商品房預售合同效力的認定

預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。關于委建合同的性質有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如：有的開發商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制?！吨腥A人民共和國房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規及司法解釋都規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”。但是，由于在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產管理法》頒布實施后，房地產市場相對比較規范，但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規范，對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利于穩定交易秩序，保護買受人實現合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要時已經取得了相關證書，具備預售條件或經政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效”之后，也規定了一個“但書”：“但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！蓖瑫r第八條還規定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定，既有利于穩定交易秩序，也利于買受人實現合同目的，從而保護了購房者的合法權益。

三、“樓花”許諾與合同義務

現在，有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房，會用夸大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其“環境幽雅，空氣清新”，其實那里連綠地建設也不完善；××小區稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離，其實那只是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什么比鄰的學校、醫院、郵局等，更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住后大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據合同法規定，商業廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬于一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示，而并非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然后再決定是否購買。如決定購買，應盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾，應屬于合同內容的一部分或屬于合同的隨負義務，開發商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發商重新約定，簽訂規范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發的商品房購銷合同示范文本；其二，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益建設等問題的具體承諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”。依據法律規定，此格式性善告并不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規定的要約條件，開發商違反時，仍應承擔違約責任。這些規定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。

四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用

我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍?！奔赐ǔＫf的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產市場才剛剛啟動，當時并沒有將房屋這種不動產考慮在內，且由于商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第

八、第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第

八、第九條規定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

五、計量規定與商品房面積“縮水”

商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。

（一）計算全部建筑面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積計算。

（二）計算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。

（三）不計算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。

（四）應分攤的共有建筑面積：1.各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。

（五）不應分攤的共有建筑面積：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。

現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建筑面積，并明確約定：“預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）規定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現了對買受人這一弱勢群體利益的保護。

六、質量缺陷與司法救濟

商品房的質量關系到買受人今后的生活環境優劣甚至生命財產安全。對于渴望安居樂業的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運，無異于晴天霹靂?！吨腥A人民共和國建筑法》及相關法律、法規中，針對建筑工程質量問題都進行了明確規定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發現的質量缺陷，施工企業應當修復；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質量標準；建筑工程實行質量保修制度等。建設部規定，開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》的內容有：工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任?！蹲≌|量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：

（一）基礎設備工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發商不承擔保修責任。

根據相關的法律、法規及該司法《解釋》的規定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對“嚴重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規范，不利于操作，仍需要進一步明確。

七、結語

黨的十六大已明確提出了“全面建設小康社會”的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環境的好壞已成為現代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產業同時也因為法律、法規等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環節又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處于弱者地位。經濟法的“實質正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！

主要參考資料

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