房地產設計范文

導語：如何才能寫好一篇房地產設計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.樓書視覺形象設計的概念

所謂樓書視覺形象設計，是為了在消費者和其他社會公眾中樹立良好形象進行的一種設計策略。它是樓書設計的重要組成部分，樓書視覺形象設計是包括樓書封面、字體、廣告、插圖、版面設計、內容編輯等外在視覺平面設計結合樓書的定位、特征、理念等而進行的整體設計。

2.國內樓書視覺形象設計的現狀

為適應現代人快捷的生活節奏和高質量的享受需求，我國的房地產業得以迅猛發展。樓書的平面設計在樓書視覺形象設計中越來越受到重視。但是，現在的一些樓書平面設計長期停留在類似于書籍裝幀的字體、版式等局部設計上（實用經濟），而忽略了樓書自身的特征（文化內涵），這與設計師的創意息息相關。

①創新不足，雷同現象嚴重

走進一些售樓中心，看到形形的樓書，如果不仔細辨別名稱，一些樓書很難通過封面一眼辨別出該樓書的所屬。主要原因是封面缺乏創意，特別是一些知名度不高的房地產樓書，抄襲、模仿的現象嚴重。創新，是一切藝術的生命力。搭車跟風走捷徑，也許會帶來短期的效益，但放棄自我形象的塑造，必將使其沒有生命力。所以，在保證樓書的實用性的同時，還要兼顧自身獨有的藝術性的發揮。

②因循守舊，審美觀念老化

筆墨應隨時代，樓書設計也不例外。但國內一些樓書設計不進行市場調查，不關注消費者的反映，躲在畫室里閉門造車，為設計而設計，主觀性較大，對消費者的審美認識停滯在一個層面上，導致至今有些設計仍停留在上世紀90年代以前的水平，和市場、消費者脫節。

③沒有考慮樓書的連續性，風格不固定

所屬同一企業的不同樓盤的兩份樓書要有關聯性，因此對于設計者來說，應注意各期樓書之間的風格。而國內一些樓書的設計，上一期和下一期在用圖、風格上都有很大變化，讓人難以分辨該樓盤的真面目，很容易使人產生混淆。

④缺乏品牌文化意識

樓書設計是樓盤品牌形象的制高點，它直接影響受眾對品牌的認知度、好感度和美譽度。但一些樓書設計缺乏品牌意識，在構思布局、選取圖片時不注意為VI系統（折頁，戶外高架及報紙廣告等）服務，影響了企業形象的提升，不利于品牌文化的建設。二、分析樓書

1.實用性

顧名思義，樓書是對某個樓盤進行解釋和說明的視覺文本。既然這樣，樓書就有著與書籍裝幀相類似的地方。比如：書籍必須具有實用性（商業化）一樣，實用性也成為了樓書設計時首要考慮的因素。因為樓書是市場經濟下的產物，是一種有著固定流通范圍的商品。既然是商品，就能為人所用。

再從目前的情況來看，通常創造消費者所期盼的畫境和敘述的內容是設計師常用的創意手法之一，這種方式是符合消費者心理的創意行為。但這種行為被一些平面設計師盲目夸大，且有“造勢”之嫌，這樣反而給消費者一種不信任感。如某地產樓書的報紙廣告，就用起了紫禁城的紅墻碧瓦做該廣告的主圖形。筆者詳細查閱了資料，除了該樓盤的名字取得跟紫禁城有點關系，無論是樓盤的位置，還是樓盤本身的造型，都沒什么瓜葛。明明不是“皇親國戚”，卻冒出了一個“還珠格格”，令人哭笑不得。

作為新時代的設計師，要具備新的設計理念，首先要了解社會，了解企業，了解商品，了解消費群體，做出準確的設計定位。沒有定位就沒有目的性、針對性，設計出來的作品也就沒有特征和個性，從而影響商品的銷售，這也就失去了設計的現實意義。

2.藝術性

如果實用性是樓書設計的基礎，那么，樓書設計的自身獨特的文化就應該是靈魂，它需要用藝術性的手法表現出來。這種藝術性的表現不單單是樓書外在的形式美，對樓書自身的內涵建設才是關鍵所在。

這就要求商家首先要學會運用其外包裝來吸引消費者，突出形式感（鏤空、凹凸、夾頁等）和重點信息的傳遞；利用文字、圖形、顏色和材質等多種手段的綜合運用達到突顯個性和“直指人心”的作用。在其外表的裝幀給人留以最初印象之后，也要求里面的細節與之相聯系，讓消費者在閱讀的過程中不斷接受新信息，同時又不斷與最初的印象相呼應。再者，作為處于學習階段的學生，雖然無法準確預測消費者的差異性，但就樓書的內容而言，必然有其針對的典型消費者和另一些潛在的消費者。這要求學生們不能滿足于單一的表現形式和藝術形式，需將典型消費者和潛在消費者的喜好和需求全部通過設計手段予以表達。

由此可見，獨特的創意+形式的美感是平面設計的“定海神針”。昔日樓市“房子買完，品牌終結”的時代早已成為了歷史。房地產市場發展的強勁勢頭勢必為媒體的打造注入無限活力。房地產開發企業間的競爭最終將進入企業文化競爭的時代，設計師更應利用這一廣闊的市場更好地為社會創造高品位、多元化的視覺環境。

結語

現在，房地產開發商們更清楚地知道樓書設計可以塑造品牌，樓書也可以成為收藏品。一本樓書不只是紙加墨，它更是一種價值，一個信念體系。當然它存在于紙上，但也可以是網站、展覽、書籍等形式。只有充分了解樓書媒體的特點與優勢，兼具房地產主人翁的策劃意識，融入品牌塑造觀念和編輯思想，設計才能變被動為主動，做出現實的設計，有思想的設計和宏觀的設計。

參考文獻

[1]呂曦.版面設計新體驗.重慶：重慶出版社，2001年.

篇2

關鍵詞:房地產；設計管理

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

隨著國家國民服務經濟的大力發展，人們生活水準日益提高，對社會基礎服務設施建設的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產品更是需求其質量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發商與所有項目參建單位等也非常重視項目設計管理，并在設計、施工生產、經營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產業化經濟的迅猛發展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發強烈。所以，如果房產開發商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態，進而既不利于民，也不利于房產建筑企業。為此，當前形勢下，加強房產項目的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。

1房產項目設計管理的指導意義與重要價值

建筑項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。

一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

2強化質量管理

工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數房產項目開發企業會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，常規性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。

但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。如，對項目周邊的交通系統與空間布局，項目市區空間部分，建筑結構規劃，綠化景觀體系規劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數人的建筑求。與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。

除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。

3做好協調管理

一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。

篇3

關鍵詞:樣板房；裝飾設計；風格；手法

中圖分類號： TQ174.6+4 文獻標識碼： A 文章編號：

樣板房又稱示范單位，在當前競爭激烈的房地產市場，樣板房已成為廣大房產商必用的一種有效的營銷手段。成功的樣板房裝飾設計可以倡導新的生活方式，突出樓盤的設計優勢，彌補回避戶型結構或方位的不足，可以使消費者直觀可視地了解樓盤，從而刺激消費者的購買欲望。樣板房的重要性，使得房地產商在住宅開發過程中，紛紛加強對樣板房裝飾設計的研究，以提高裝飾設計水平。

1 樣板房的重要性

1.1 樣板房與樓盤銷售的關系

目前，我國房地產業進入了高速發展的時期，業內的競爭也十分激烈。為了在競爭中脫穎而出，取得優異的銷售業績，開發商們可謂絞盡腦汁。開發商們紛紛在樓盤宣傳上動起腦子。在這樣的形勢下，樣板房也就應運而生了。樣板房通過功能格局、燈光、軟裝飾、家具等設計，掩飾缺陷，營造優美的居住環境，讓購房者在特定的場景中去感受，從而刺激購買欲，達到促進銷售的目的。

1.2 樣板房設計的作用

樣板房可以展示裝修用的建材和施工單位的水平。一些房型由于在布局或者采光等方面存在一定的缺陷從而影響銷售，這時就可以通過設計在一定程度上彌補缺陷，從而促進銷售。

2 樣板房裝飾設計特點和原則

2.1 樣板房的設計特點

樣板房的主要目的是展示，展示公司品位，展示房型，甚至展示開發商為購房者設計的生活方式。因此，樣板房做的好與壞直接體現出了公司實力的強與弱，整個樓盤的設計檔次的高與低。樣板房的作用類似于商店的櫥窗，但其功能又不僅僅局限于此，它是一個樓盤整體設計風格的一個完整的表現?？梢哉f，很大一部分的購房者都是通過樣板房來了解一個樓盤的。正因為樣板房在樓盤銷售中的地位如此重要，所以各個開發商都極其重視樣板房的設計工作。

樣板房跟普通家庭裝修又是不同的，設計要考慮到面對整個消費群體，這就需要詳細分析一個群體的共性，也就是說，一個樣板房的設計風格可以不被一部分人喜歡，但一定要被潛在的客戶群欣賞。由于樣板房的設計考慮的是一個銷售群體，所以在實用性上更多的是面向一個群體而不僅僅是個人。它考慮的是整個樣板房的設計能夠達到通透、寬敞的效果，盡量使空間看起來有增大的效果。從實用功能來講，樣板房肯定要比普通家裝的實用功能差一些。如果在設計樣板房時過多的考慮到實用性方面，卻忽略了美感，就難以使樣板房發揮其應有的作用。當然，能把實用性和美感很完美地結合起來，是最理想的一種結果?，F實中，樣板房設計應該在實用性和美感矛盾中有所取舍，重點是通過樣板房的設計把戶型的特色最有效地展示出來，把樓盤戶型里面本身存在的一些小的、在建筑上無法規避的缺陷，通過樣板房把它規避掉。樣板房的設計是一個創作的過程，而且在這個創作的過程中可以采用一些夸張的手法，讓它的優勢更突出，把一些小的弊病避免掉，把優勢突出來。

2.2 樣板房的裝飾設計原則

在樣板房的設計原則里，第一要提出的就是展示性。(1)從用途角度來分，樣板房分為銷售和不銷售2種。在不做銷售用途的樣板房里，沒人會真正居住，因此，樣板房設計是在較短的時間內傳達出售樓的相關信息，非常著重強調直接的感官效果。相比普通的家庭裝修所追求的簡約，樣板房設計過程中則運用大量豐富絢麗的造型手段，通過種種感官刺激，讓消費者留下深刻印象，從而激發消費者的購買欲望。(2)樣板房針對某一特定的目標人群，針對這一群體的共性生活方式需求，通過設計語言誘導潛在消費者。在設計風格上體現出這種針對性的差異，力求讓不同年齡、不同層次的消費者都能在不同的設計里找到心動的感覺，使得消費者能夠便捷準確地從眾多的樣板房中收集不同的價值信息并進行分析比對，為自己的購買行為提供依據。(3)樣板房設計應圍繞鮮明的主題，一般是依據樓盤本身的定位，努力表現出個性化的特點，讓人耳目一新。樣板房設計最大的特點是對戶型結構進行美化和再創造，通過揚長避短，強化通透的空間、完美的布局、良好的采光、較好的層高、開闊的視野等優點，掩飾戶型結構缺憾。于是便有了所謂“使用面積大于建筑面積”的宣傳效應，讓消費者覺得物超所值。(4)樣板房設計往往站在設計的前沿，引導潮流，引導消費?？梢哉f，一切新的設計元素、新的設計理念、新的材料、新的工藝、新的陳設都在樣板房設計中有所體現?！暗刂泻ｏL情”、“東方情懷”、“歐陸風”、“簡約風”、“復古風”等各種流行風格；環保材料、節能材料；各色陳設搭配，都是消費者的風向標。

3 樣板房的裝飾設計風格

3.1 目前風格總結分析

目前，樣板房的設計趨于成熟化，而且樣板房設計正朝著既要美觀、又要實用，還要引導裝修潮流的方向發展。做現代裝修風格理念還仍然是提倡簡約的設計，但也更加精致，富有個性化。具體地講，就是“輕裝修、重裝飾”。裝修需要一定量的留白，體現到現在的設計，做得非常簡潔的風格，主要靠一些有個性有特點的裝飾品裝飾。業主也可以根據自己的要求來安排自己的空間，根據自己的喜好來進行裝修?？梢哉f按照什么風格做，選擇自己喜歡的一些配飾，或者根據自己的職業特點、業余愛好、性格趨向甚至情緒變化等，選擇適合自己的家私、臺燈、地毯等裝飾品，做到千人千面，體現自己的獨特魅力?，F在的樣板房設計大多在空間劃分、裝修材料和家具樣式上下功夫。風格上簡約主義設計和模式酒店式設計十分盛行。樣板房設計平庸雷同，毫無生氣可言，導致消費者產生對樣板房的距離感，很難對于戶型使用提出有益建議和以后在該住宅中生活場景的想象提示。事實往往是，很多地產開發商在樣板房戶型上往往選取大戶型，以期達到更寬敞的室內景觀效果。但是另一方面，開發商是通過縮小樣板房中家具尺寸以換取較大空間效果的做法。這樣的做法導致樣板房效果可信度的降低，在今后的樣板房設計中，這種做法是否保留，是個值得思考的問題。

3.2 幾種較為流行的樣板房設計風格

(1) 新古典主義風格

新古典主義的設計風格其實是經過改良的古典主義風格。新古典風格從簡單到繁雜、從整體到局部，精雕細琢，鑲花刻金都給人一絲不茍的印象。一方面保留了材質、色彩的大致風格，仍然可以很強烈地感受傳統的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，同時又摒棄了過于復雜的肌理和裝飾，簡化了線條。在新古典主義設計風格的樣板房中，家具還是配飾均以其優雅、唯美的姿態，平和而富有內涵的氣韻，可以讓購房者感受到高雅、貴族之身份。常見的壁爐、水晶宮燈亦是新古典風格的點睛之筆。

(2)簡歐式風格

簡歐式是目前別墅樣板房比較裝修流行的一種風格，就是簡約現代的歐式風格。這種風格也是簡約和歐式風格的融合。這幾年提倡簡約風格，但是歐式風格的華麗典雅高貴，卻又是不忍擯棄的，慢慢的就發展成這種簡歐式了，一般來說，這種風格用在面積較大的樣板房，比如別墅。其中又分成度假性質的和居住性質，這兩種性質的別墅設計側重點是不一樣的。日常居住的別墅樣板房，首先要考慮到日常生活的功能，不能太藝術化、太鄉村化，應多一些實用。而度假性質的別墅樣板房，則可以相對多元化一點，可以營造一種與日常居家不同的感覺。居住型別墅樣板房設計風格可以是典雅一些、現代一些甚至帶些小資情調，而度假型別墅樣板房設計風格則可以粗獷些、自然些、鄉村些甚至帶些原生態的味道。這里強調，別墅設計風格一定要考慮當地的氣候、地理以及地域文化，別墅裝修要內外協調，多種裝修風格可以混搭，只要自然協調即可。

(3)銳中式風格

用現代元素包裹傳統靈魂，這就是銳中式的核心理念。比如說會將中式風格線條化、抽象化等，讓其在傳統與現代中間進行演變，并結合當下生活所需，拆分重組，構成新的視覺感。銳中式更多的是一種“根”的氣質，比如旗袍，比如中國紅，比如明式家具、京劇、昆曲、剪紙等，將這些根深蒂固的元素融入到現代設計中。傳統的中式風格由于大量采用深色的原木家具等裝飾，不免顯得沉重。相比之下，銳中式就很輕盈。深白、赤黑、亦或炫彩，它用現代的色彩包裹傳統的靈魂，簡化的線條、蜿蜒的圖騰，借著這樣一種風格，讓長期停留在巴黎、紐約、米蘭的眼光，重新聚焦中國學，當頂級時尚紛紛將中式元素融入其中的時候，將國際風尚運用到中式中，讓它得以完整地傳播出去。樣板房設計風格里，銳中式會越來越受歡迎。

(4)田園風格

隨著住宅建設的加速和居住條件的改善，現代都市的建筑外觀與室內空間裝飾都越來越遠離自然，事業的壓力、繁瑣的應酬讓他們需要一個更為簡單的環境給自己的身心一個放松的空間?；貧w自然的風尚無疑能幫助他們減輕壓力、舒緩身心、滿足追求恬靜的田園生活的需求?；貧w自然，人們向往自然，用自然材料，渴望住在天然綠色環境中。因而在室內設計流派紛呈的今天，崇尚自然、返璞歸真的田園風格歷久不衰，成為室內設計的一種重要趨勢。在崇尚自然的大趨勢下，回歸自然、營造鄉情野趣也就成了相當一部分都市人的志趣所在。田園風格倡導“回歸自然”，美學上推崇“自然美”，認為只有崇尚自然、結合自然，才能在當今高科技快節奏的社會生活中獲取生理和心理的平衡。因此田園風格力求表現悠閑、舒暢、自然的田園生活情趣。崇尚返樸歸真、回歸自然，回歸原始和自然在創造空間時摒棄人造材料的制品，把木材、磚石、草藤、棉布等天然材料運用于室內設計中。強調自然色彩和天然材料的應用，顯示材料的紋理，清新淡雅，結合室內綠化，來創造自然、簡樸、高雅的氛圍。

4 樣板房裝飾設計的幾種方法

4.1 充分展現自己優點

不管是什么樣的戶型，都不可能是永遠完美的，它們都有自身的優缺點。那么樣板房設計的目的之一就是要充分展現該戶型的優點，比如:空間結構靈活，墻體可以自由拆改；布局完美，視覺面積寬大，采光良好；以及適宜的空間高度等。另外，還要吧良好的視線、景觀要充分展現出來，并以設計手法得以強化，讓購房者覺得物超所值。

4.2 彌補缺憾

前面講過，由于判定標準的不同，所以沒有哪個戶型是絕對完美的，在樣板房設計的時候就要注意彌補缺憾。那么這里比較常用的手法就是錯覺法了?？梢岳萌说囊曈X錯覺來調節空間的大小，或利用色彩的微差，來改善空間感。另外還有放開法，把空間局部放開，拉大空間界面，使空間顯得比實際建筑面積大。這都是在樣板房設計的時候需要考慮到的問題。

4.3 差異化

展現優點彌補缺點之后，樣板房設計下接著要做的就是如何在眾多的樣板房里脫穎而出了。這里一般采用差異化手法來實現。什么叫差異化呢，就是要和別人的不同，要讓買家看到設計的亮點。應有鮮明的主題思路和明確的風格特點，這些都容易令人印象深刻。

5 結束語

綜上所述，作為一種無可替代的營銷手段，樣板房的裝飾設計如果做得好，那么就可以極大的提升購房人的購房熱情，促進銷售。因此，對開發商、設計人員來說，深入了解房地產營銷與樣板房之間的關系，掌握樣板房裝飾設計的特點、風格、手法，不斷提高裝飾設計水平都是十分有必要的。

參考文獻

篇4

房地產廣告設計合同范本如下：

委托方(甲方):上海××房地產開發有限公司

受托方(乙方):上海××廣告有限公司

根據《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國合同法》及國家有關法律、法規的規定,甲、乙雙方在平等、自愿、等價有償、公平、誠實信用的基礎上,經友好協商,就甲方委托乙方對××湖畔名居(暫定名)項目進行廣告設計服務等事宜,達成一致意見,特簽訂本合同,以資信守。

第一條 廣告設計合同服務范圍

甲方委托乙方為其開發建設的××湖畔名居(暫定名)項目進行廣告設計服務,負責該項目的廣告策劃、創意、平面設計等事宜。

第二條 廣告設計合同服務期限

1、本合同期限自××××年×月××日起至××××年×月××日止,共計××個月。

2、本合同所約定合同期限屆滿前一個月前,經協商同意,雙方可就續簽合同具體條款進行協商,經協商一致,另行簽訂合同書。否則,合同期滿,本合同自行終止。

3、如甲方因銷售周期調整、節假日、或本項目發生重大調整或出現停建、緩建等其它原因,甲方有權要求乙方暫時停止服務或解除合同。暫停服務的期間乙方一切工作暫停,甲方不需支付本期間服務費用,合同期限相應順延。如甲方解除本合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費用結算,除此之外,甲方不再承擔其他任何責任、賠償等。以上情況,甲方須提前15日書面通知乙方。

第三條 廣告設計合同服務內容

1、項目廣告策劃(包括但不限于項目案名、LOGO、主題廣告語,以及廣告定位、廣告策略及創意構想、傳播與媒介策略、推廣總體策劃思路、推廣主題、公關活動策略及廣告文案策劃和具體廣告實施方案);

2、沿海品牌推廣策劃(包括但不限于項目推廣過程中的公司品牌整合及活動策劃);

3、示范區整體包裝方案(銷售中心、景觀環境及停車、樣板房、商業街);

4、項目廣告設計(包括但不限于項目報紙廣告、戶外廣告、雜志廣告、電視標版廣告創意、項目營銷資料如樓書、折頁、海報、DM、戶型單張、網站表現等的設計及其它應用系統設計);

5、項目VI及形象包裝策劃(包括但不限于工地現場包裝、銷售中心包裝、看樓通道包裝、導示系統、外展包裝、展覽設計的創意、活動包裝的策略制定及其設計);

6、項目活動策劃及執行(包括但不限于項目樣板區開放、開盤、展覽、入伙、外展及階段性促銷活動的策劃及建議、大型公關推廣活動策劃活動及推行等)。

第四條 服務費及付款方式

1、服務費:

合同總金額為(大寫)××萬元整(￥××萬元), 即每月服務費為×萬元。

該價款包括策劃、設計、創意、編制、監控、建議、人工、材料、辦公費、差旅費、交通費、稅費、利潤等乙方完成本合同約定服務內容并經甲方確認合格所需的一切費用。除本合同另有約定外,甲方無需另行向乙方支付其它任何費用。

2、支付方式:

甲方每季度支付乙方服務費人民幣(大寫)××萬元整(￥××萬元)。

甲方向乙方支付服務費用采用每季度結算方式。乙方按本作進度表、工作計劃及甲方工作單完成每季度全部工作后,向甲方提交工作成果,經甲方確認后,甲方于下季度第一月的15個日歷天內向乙方支付上一季度的服務費用。

3、乙方應在甲方付款的同時,向甲方提供正式的發票,否則甲方有權拒絕付款,且并不因此承擔任何違約責任,乙方仍應按本合同約定履行義務。

第五條 廣告運作規則

1、本合同簽約后該項目即進入本合同約定的服務具體操作階段。乙方在本合同簽訂后15個日歷天內須向甲方提供總體推廣策劃案及創意框架思路報告及實施方案和工作進度表,并嚴格制定每一個分項的實施過程,甲方在收到前述文件后5個工作日給予反饋意見。

如甲方提出異議的,乙方應當根據甲方的意見在15個日歷天內提交修改后的總體推廣策劃方案及創意框架思路、實施方案和工作進度表,如乙方不同意甲方意見或逾期未提交經修改的前述文件,甲方有權解除本合同,雙方互不承擔違約責任,甲方無需為此支付費用。

經甲方確認后,前述文件即作為本合同附件予以履行。甲方的確認、修改意見等并不能免除乙方應承擔的任何責任。

2、乙方應將經甲方確認的總體推廣策劃方案及創意框架思路、實施方案和工作進度表嚴格貫徹落實到每一個分項目的實施過程中,并按照經甲方簽字確認的前述文件、進度計劃及甲方下發的工作任務單、甲方調整后的計劃等分步實施,各項工作完成的日期以乙方提交該工作服務成果的書面報告之日為實際完成之日。

3、為配合市場變化,甲方可隨時提出修改調整總體策劃方案、創意框架思路方案、實施方案和工作進度表。乙方應當無條件的予以服從,并在接到甲方通知后5個工作日內向甲方提交修改好的總體策劃方案、創意框架思路方案、實施方案和工作進度表。甲方無需對該調整增加費用。

4、乙方應就該項目整合推廣成立××湖畔名居(暫定名)項目小組,該項目小組成員應包括資深策略師、資深策劃師、資深文案、平面設計總監、設計指導、立體空間設計指導;另外,乙方必須成立本項目的專案小組。乙方應于本合同簽訂之日向甲方提供提供項目小組及專案小組人員名單,并經甲方認可,如乙方要調整該項目小組或專案小組人員,需提前5日通知甲方并取得甲方認可。甲方有權對該項目小組及專案小組人員的工作表現或業務水平提出意見,有權要求乙方更換,乙方應在接到甲方通知之日起3日內予以更換。甲方認可或更換意見,并不能免除乙方應承擔任何責任。

5、乙方的專案小組人員,應充分配合項目良性進展,與甲方實行周例會制度,由乙方負責招集,雙方共同確定整周的工作,有序安排進度。若需臨時增加例會,甲方需提前48小時通知乙方,乙方需全力配合甲方。每會由乙方專人于會后3日內將記錄整理的會議紀要交于甲方備忘,須加蓋乙方公章。

6、每月應不少于一次召開雙方高層工作會議,乙方須提交廣告效果評估報告,檢討廣告效果,以指導和調整項目推廣的廣告策略,乙方應按時于每月的1日提交月度、每季度的1日提交上一季度工作總結和下一季度工作計劃,并于每年的1日提交上年度工作總結和下年度工作計劃。為配合市場變化,甲方可隨時提出修改調整工作計劃,乙方在接到甲方調整通知后3個工作日內提交修改完畢的工作計劃;當甲方有重大活動及綜合會議時要求乙方人員參加,乙方必須積極響應并不準以任何理由推脫。

7、乙方負責人在開盤期前二個月及開盤期當月這三個月內,應有10天/月的時間在甲方指定現場辦公,項目開盤后乙方必須有負責人駐場。費用均由乙方自行承擔。

8、乙方現指定××為該項目的負責人,負責整個服務項目的安排、執行和與甲方的溝通、聯絡。該負責人向甲方所作出的任何承諾、保證、函件、簽字、確認等均視為乙方的行為,均由乙方承擔責任。

9、甲方現指定×××為該項目的負責人,負責整個服務項目的安排、執行和與乙方的溝通、聯絡。該負責人無權向乙方做出任何承諾、保證、函件、簽字、確認等,無權減少本合同項下乙方義務或甲方權利,無權增加乙方權利、費用或甲方義務,任何承諾、確認等均須以甲方加蓋公章的方式確認。

10、乙方應按照甲方提供的總體營銷預算計劃,編制相應的廣告及活動推廣成本預算及進行費用監控,并經甲方確認。

第六條 限制

在雙方約定的服務期內,乙方不得再接受與甲方委托項目相同地段的其他公司房地產項目之任何廣告推廣業務。

第七條 服務成果形式和要求

1、乙方為甲方提供服務內容均須以文字、圖紙、圖片或其它形式的載體體現,各服務成果具體載體均應當為至少提供書面文本二套及電子文檔一套;

2、乙方應對其向甲方提供的工作成果進行充分的說明,達到甲方工作人員可以充分理解。如甲方工作人員有提出異議,乙方應當負責給予充分解釋。

3、乙方應當每月五日前,向甲方提交服務月報,其中應當包括當月計劃、當月已完成的項目、計劃履行情況、下月計劃以及對已履行情況的分析、建議。

4、乙方提交的工作成果均須經甲方簽字同意。如甲方對其內容提出異議的,乙方應當按甲方意見限期修改,直至滿足甲方要求。對于緊急事項,甲方可通過電話、傳真通知確認,并在確認后24小時內以特快專遞的方式發出書面確認。經甲方確認工作成果,乙方對其文件承擔責任,不得更改。

5、其他要求

(1) 乙方向甲方提交的各種策劃、創意、設計、報告等文件,均應加蓋乙方公章及設計人員、起草人員以及審定人員的名稱,并應當通過直接提交或特快專遞郵寄的方式送達甲方,甲方不接受其它任何形式的送達。

(2)以上文字、圖片、載體均為設計圖紙及樣稿,該設計圖紙應當清楚明晰,并注明其適用使用的媒體,其相應的電子版本可以直接被廣告公司、媒體或印刷企業等用于制作菲林(底片)。

第八條 雙方權利和義務

(一)甲方權利及義務

1、雙方合作期間,甲方應積極配合乙方,及時提供乙方所需的甲方所持有的各類圖片和文字資料,并應對上述資料的準確性和完整性負責。乙方應于本合同簽訂之日起7日內向甲方提交所需資料明細,經甲方確認后,甲方于15日內提供。

2、甲方有權對乙方提交的策劃思路、廣告方案、設計稿和所有乙方所提交的工作成果提出修改意見和建議,乙方據此在甲方指定期限內進行修改、調整完畢,直至甲方簽字認可后方可定稿;若乙方修改或調整三次后仍未達到甲方的要求,甲方有權單方終止合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費用結算,除此之外,甲方不再承擔其他任何責任、賠償等。

3、甲方應及時在雙方商定的工作時間內審定乙方每一步的策劃、設計方案,并監督乙方設計工作的進度、質量等,指導乙方工作,并最終簽字定稿;若乙方原因使設計工作的進度、質量受到影響,甲方有權單方終止合同。甲方未在規定或商定工作時間內對乙方提交的工作成果進行審定的,并不視為甲方對乙方工作成果的認可。

4、如因乙方原因不能按照計劃報紙(包括出現錯版、錯時、錯稿等情況),由此導致甲方的經濟損失,甲方有權要求乙方承擔當月服務費的50%作為違約賠償金,并對因此給甲方造成的損失,甲方有權追償;如屬乙方原因造成對甲方項目的負面報道達3家媒體以上轉載、或引發2戶以上購房者訴訟或投訴等事故的,甲方除按上述方式處理外,同時有權解除本合同。

5、甲方在媒體規定最后送稿時限并預留乙方修改時間前提下,有權利隨時要求對稿件進行修改。但若簽字定稿后,甲方再次提出修改,由此而產生的一切相關費用應由甲方承擔。乙方根據甲方簽字稿輸出膠片以后,若甲方再次提出修改要求,乙方根據修改稿重出膠片所發生的費用,并經甲方確認后,由甲方承擔。

6、甲方在提出各種正式建議與意見時,應采用書面方式,以增進溝通之效率,及未來之查證。

7、在乙方按甲方確認的進度和計劃完成工作,并向甲方提交工作成果,且經甲方認可的前提下,甲方應按照本合同規定,按時向乙方支付服務費。

8、乙方依據本協議所完成的工作成果的知識產權歸甲方所有,乙方向甲方提供的一切策劃、創意、設計等工作成果,一經由甲方審核、確認并采用,其使用權、著作權(版權)、載體所有權等權利歸甲方所有。甲方有權用于廣告、對外宣傳以及再轉讓等,而無須向乙方支付任何費用。

9、如有不可控的意外情況發生,甲方有權根據情況暫停當月的廣告推廣活動,而不需向乙方支付當月的相關費用。

(二)乙方權利和義務

1、乙方承接甲方廣告業務,應盡職盡責為甲方服務,按時、按質、按量完成甲方委托的各項策劃、設計、制作等業務,所有廣告需甲方同意并簽字后才能或實施;在推廣活動中乙方應為甲方的相關資料保密,如因乙方因素造成損失的,乙方應承擔相應責任。

2、乙方應按本合同約定主動提前向甲方索要各類工作所需甲方持有的相關資料,在甲方向乙方提供相關資料的同時,乙方簽字確認,并妥善保管,如果出現重要文件泄漏或丟失,乙方應賠償給甲方造成的損失并承擔法律責任。乙方應提供報紙打樣稿給甲方確認顏色偏差,若因乙方工作緣故導致成品與甲方確認之正稿不一致,從而致使甲方受損,乙方應賠償給甲方相應的損失。

3、乙方所有策劃方案及相關建議、文案須以書面形式向甲方匯報,合同內所有服務內容都要經過甲方簽字認可。

4、經甲方簽字確認后的作品,原則上不得進行修改。若因特殊原因需修改,雙方應協商解決,若因甲方原因延誤時間造成損失,乙方不承擔相關責任。

5、未經甲方同意,乙方不得將本合同項下工作單項或全部轉讓或另行委托給第三方或與第三方合作。若因乙方因素而給甲方造成損失,乙方承擔相應責任。

6、乙方保證向甲方交付的各種策劃、創意、設計成果均由乙方獨立創作完成,必須符合國家相關法律法規,并保證向甲方提供的策劃、創意、設計、方案等服務和作品的內容,包括所使用的圖片、標志、用語、音樂、肖像、表現形式等均合法取得,保證有權使用并可用于甲方項目的使用和廣告,乙方不得侵犯他人的知識產權、肖像權等權利,如有侵犯他人權利或違反相關規定的,由乙方承擔責任、費用和行政處罰。若因此給甲方造成損失的,由乙方承擔全部賠償責任,包括但不限于:訴訟費、仲裁費、律師費、鑒定費、公證費、差旅費等,如甲方為繼續使用而支付使用費的,該費用由乙方承擔。

7、乙方保證向甲方提交用于對外宣傳的文案及圖片符合政策法律規定之要求,若因此給甲方造成損失的,由乙方承擔責任。

8、在本合同終止時,乙方須將所有創作物料(即包括印刷膠片及打樣、報紙及其他媒體的輸出內容以及項目圖片設計稿、畫稿、制版、輸出MO、膠片及CD等)交回甲方。

9、乙方應對其策劃創意、活動等的內容負責,保證其合法性,不得侵犯第三方的合法權益。如有侵權等行為,責任及賠償均由乙方承擔,甲方不承擔任何責任及賠償。

10、乙方未經征得甲方同意,不得改動甲方提供的文字資料及相關圖紙,否則一切后果由乙方承擔;

11、對于每一項設計,乙方應當按期向甲方至少提供二套不同設計(包括方案、說明和草圖),各項設計應當明確其制作所需的材質、顏色等具體要求。由甲方選擇或提出意見,乙方應當根據甲方意見并在甲方指定期限內修改完畢,經甲方確認設計后出具圖紙。甲方有權要求乙方對其設計方案進行修改或重新設計。

第九條 聲明與保證

本合同的簽訂及合同中所確定的各服務項目,并不視為由乙方獨家服務,甲方有權在合同期限內根據需要將部分或全部服務項目委托其他人,甲方亦有權通知乙方而減少服務項目,服務費用相應減少。

第十條 違約責任

1、除不可抗力原因或本合同另有約定外,甲、乙雙方應嚴格遵守本合同的條款,否則,違約方須承擔違約責任。

2、在合同期內,若乙方的工作不能滿足甲方的要求的,累計或連續發生三次以上的,甲方可解除本合同。

3、乙方不能按合同約定之要求及期限或甲方調整后的期限按時完成各項工作,包括乙方未按甲方或合同要求及時、準確提供甲方所需之稿件、電子文件、膠片、BETA帶等創作成品的,或相關方案、策劃、平面設計等或其他遲延提供服務的行為,均視為乙方違約。每逾期1日,甲方有權按違約當月服務費的千分之一向乙方收取違約賠償金,并承擔因乙方遲延交付工作給甲方造成的全部損失。逾期達10日的,甲方有權解除本合同;除此之外,如乙方所服務內容非因甲方原因發生三次以上遲延交付情況,乙方應當向甲方承擔合同總金額千分之一的違約賠償金,發生五次以上,甲方有權解除本合同。

4、若乙方未能按本合同約定完好歸還甲方提供之文件材料,每逾期1日,應向甲方支付違約賠償金人民幣500元。

5、若乙方違反本合同第六條的約定,在接受甲方的委托后,又接受與甲方委托項目相同地段的其他公司房地產項目之廣告推廣業務,則甲方有權解除本合同,乙方應按本合同總金額的20%向甲方支付違約賠償金。

6、合同期內,如因乙方原因造成甲方損失或損害甲方商譽的,甲方有權解除本合同;

7、乙方違反本合同其它約定的,經甲方書面通知限期改正或履行,而期滿仍未改正或履行的,甲方有權解除本合同。

8、除本合同另有約定之外,因乙方原因解除本合同的,乙方應向甲方支付本合同總價款20%的違約賠償金,對因此給甲方造成的損失,乙方應承擔賠償責任。

9、甲方有權從應支付給乙方的款項中直接扣除乙方應承擔的違約賠償金等款項,如不足賠償甲方的損失的,甲方有權繼續向乙方追償。

10、本合同履行期限內,甲方可隨時提前30日通知乙方解除本合同,雙方按已履行的期限及本合同約定的月費用結算,除此之外,甲方不再承擔其他任何責任、賠償等。

第十一條 合同終止和解除

(一)有下列情形之一的,合同權利義務終止

1、本合同因已按約定服務內容履行完畢而自然終止;

2、本合同經雙方協商一致而終止;

3、本合同約定的其他解除終止合同的情形;

4、法律法規規定終止的其他情形。

(二)因違約而終止本合同

1、除本合同另有約定之外,由于乙方違約造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方認為本合同已無必要繼續履行或乙方在收到甲方要求其糾正違約的通知后仍不糾正其違約行為,則甲方有權向乙方發出解除本合同的書面通知,該通知自到達乙方時生效,乙方須按本合同總金額的20%向甲方支付違約賠償金,甲方有權直接在應向乙方支付而未付款項中直接扣除乙方應承擔的違約賠償金,違約賠償金不足以彌補甲方損失的,甲方可繼續向乙方追償。

2、除本合同另有約定之外,由于甲方違約造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方在收到乙方要求其糾正違約的通知后仍不糾正其違約行為,則乙方有權向甲方發出解除本合同的書面通知,該通知自送達甲方時生效,甲方應向乙方支付雙方確認已完成工作量的款項,并按本合同約定承擔違約責任。守約方依據本款規定解除本合同,并不影響其追究違約方的違約責任的權利。

第十二條 保密條款

1、未經合同其他方書面同意,任何一方對本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業秘密、技術資料、圖紙、數據、以及與業務有關的客戶的信息及其他信息等)負保密責任,并不得向任何人披露上述資料和信息,但正常履行本合同項下義務的除外。

2、任何一方泄密導致合同其他方遭受損失的,泄密方應按違約當月服務費總額的20%向合同其他方支付違約金,違約金不足以賠償合同其他方損失的,應按合同其他方的實際損失賠償。

3、本保密條款具有獨立性,不受本合同的終止或解除的影響。

第十三條 適用法律條款

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國現行法律法規。

第十四條 爭議的解決

凡因執行本合同所發生的或與本合同有關的一切爭議,合同各方應通過友好協商解決;如果協商不能解決,可向甲方所在地的人民法院提起訴訟。

第十五條 其他

1、合同一方按照本合同約定向另一方送達的任何文件、回復及其它任何聯系,須用書面形式,送達本合同所列另一方。

甲方根據本合同發出任何通知書予乙方,可發送致如下地址:

地址:××× 郵編:×××

乙方根據本合同發出任何通知書予甲方,可發送致如下地址:

地址:××× 郵編:×××

2、雙方約定采用郵政特快專遞的形式寄送通知書,寄出48小時后即視為送達。

3、本合同如有未盡事宜,經雙方友好協商,可另行簽訂補充合同。

4、本合同一式肆份,甲、乙雙方各執貳份,每份均具同等法律效力。

5、本合同自雙方簽字蓋章后生效。

甲方: 乙方:

地址: 地址:

法定代表人 法定代表人

(或授權簽約人): (或授權簽約人):

簽約日期: 簽約日期:

附件一:

廣告策劃部分

一、廣告定位

1、市場定位:物業市場定位,消費群體定位

2、形象定位:項目形象定位,目標客戶群形象定位

二、廣告策略及創意構想

三、項目VI系統的建立與實施方案

四、傳播與媒介策略的制定

1、傳播策略遵循的原則

2、傳播與媒介覆蓋策略目標

3、分階段傳播策略的制定

4、媒介軟文宣傳計劃的制定、實施、監控及調整

5、公共關系策略制定

6、現場包裝策略

五、營銷活動策略及工具選擇

六、電視廣告、電臺廣告、網站創意及文案

七、項目全程跟進服務

1、實行例會制

原則上一周一例會,但雙方可依據推廣各階段的具體實際情況,召集團隊開會。

2、實行項目小組制

成立項目小組,充分配合項目良性進展。

定期廣告效果跟蹤調查及信息反饋。

定期競爭對手媒介投放監控及信息收集。

廣告及活動推廣成本預算及費用監控。

活動的包裝、策劃與實施。

提供對本項目的廣告所涉及的顧問、咨詢服務配合。

提供除另收費項目之外的所有合同期內的平面設計及服務配合。

七、提供必要的咨詢與顧問服務。

注:以上所列清單只為部分內容,可視項目具體情況另行增加或減少。

附件二:

銷售現場包裝設計清單

1、地盤形象設計

樣板區整體形象包裝

工地圍墻/安全通道圍板

戶外廣告牌

導示系統

導示牌

交通指示牌

公益廣告牌

公告欄

停車場指示牌

會所指示牌

道路指示牌

服務指示牌

消防疏散圖

樓層指示牌

樓棟指示牌

門牌

單元牌

立柱掛旗

條幅

招示布

2、售樓處或外賣場形象展示設計

功能指示牌

銷售中心形象背景版

售樓處展版設計

區位標示牌

看樓路線指引牌

接待區域形象部分

銷售活動宣傳資料及展板

外觀形象

大型噴繪吊旗

條型懸掛式吊旗

樣板間戶型牌

樣板間功能牌

注:1、以上所列清單只為部分內容,可視項目具體情況另行增加或減少。

2、以上項目如甲方委托制作,費用另計。

附件三:

銷售資料設計清單

1、樓書(或宣傳手冊)

2、單張、折頁(保證不同促銷期之更換)

3、DM直郵(保證不同促銷期之更換)

4、海報

5、請柬

6、夾報

7、邀請函

8、其他印刷品等

注:1、以上所列清單只為部分內容,可視項目具體情況另行增加或減少。

2、以上項目如甲方委托乙方制作,費用另計。

附件四:

戶外廣告系統設計

1、車體廣告

2、候車亭廣告

3、戶外T型牌廣告

4、路牌廣告

5、路燈旗

6、空飄及彩虹門

篇5

［關鍵詞］新型房地產 廣告設計 未來發展

房地產廣告是指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介機構的房地產項目預售、預租、出售、租賃、項目轉讓以及其它房地產項目介紹的廣告。目前，房地產廣告設計案例層出不窮，目不暇接，可謂“百花齊放、百家爭鳴”。

一、目前房地產廣告設計類型

隨著日益先進的計算機輔助設計技術的發展，房地產廣告設計在應用中呈現出很鮮明的特征。

一是傳統元素類?，F如今，書法、水墨元素被毫不吝嗇地應用在各式各樣的房地產廣告設計創作中，很多作品將水墨的流動特性和墨色韻味充分地與設計創作相結合，巧妙地表現出地產置業自然、天趣、不拘形式的特點，迎合了消費者的心理需求，致使傳統元素越來越受到樓書、地產廣告設計師們的歡迎。

二是構成類。構成類房地產廣告設計包括很多小的類型，如以圖形“嫁接”再組合為主的綜合構成型、以幾何圖形為主型和文案為主型，還有以插畫表現為主型等等。綜合構成型集多元素于一體，為設計主題所用；幾何構成型通過單一元素進行構成式的設計創作；文案型以文案本身為創作元素，經過字體設計與編排來完成作品的設計；構成類幾乎無所不容，故在廣告設計作品中應用最廣泛。

二、未來發展趨勢

科技之進步，經濟之騰飛，加之國家對房地產市場的宏觀調控，未來房地產廣告業的發展前景無限好且呈多元化趨勢。

一是網絡廣告將成首選。房地產網絡廣告因表現形式多樣，信息覆蓋面廣，針對性更強，費用較低等優勢，現今被使用得越來越頻繁。整合網絡媒體資源，強化網絡互動優勢，借助網絡這個龐大無比的虛擬空間去獲得更多的經濟效益的方式，開始倍受開發商們青睞。

二是動態式、跨空間式的廣告成主流。一方面，動態式的典型載體——LED新技術被廣泛應用：它不僅色彩鮮艷、立體感強、靜如油畫、動如電影、功耗小、壽命長、性能穩定，而且時尚大氣，引人注目，被廣泛應用于只要有商業活動的各種場所。另一方面，跨空間式的典型載體——熱氣球廣告開始斬頭露角：廣告熱氣球一旦升空，任行于高樓大廈、綠樹藍天之間，跨空間完成作業，讓許多奇思妙想得以實現，造成轟動效應，提升了宣傳對象的知名度和美譽度。

二者在作業中可動可靜、靈活多變，深受喜愛，其宣傳造勢的效應不容忽視，在現階段和未來很長一段時間里將成為使用范圍最廣、效果最佳、成本最低的主流廣告媒體形式。

三是以交通、游戲為載體的交互性廣告成為新亮點。城市化進程的加快與交通的繁榮，在交通車體和交通沿線配套設施中載入地產廣告的案例已不是新鮮事兒，但在地鐵、BRT、高鐵、的士、公交上借助網絡傳媒技術并進行交互式的廣告體驗正是現今容易吸引住觀者駐足看個究竟的新鮮事兒。同時，隨著網絡游戲的開發，借助游戲進行中“不可躲避性”的特點，把地產廣告植入游戲之中也已成為亮點。

三、結束語

房地產廣告業大膽嘗試新媒體網絡和新載體形式的廣告創作與實踐，加強房地產企業及項目的品牌建設，讓品牌的觀念深入人心。那么，房地產業和房地產廣告市場的繁榮局面指日可待。

參考文獻

［1］謝新洲. 媒介經營與管理［M］. 北京：北京大學出版社，2011.

［2］張先慧. 中國優秀房地產廣告年鑒2010(1-4)［M］. 天津：天津大學出版社，2010.

篇6

關鍵詞：房地產 規劃 造價控制項目風險

中圖分類號： F253 文獻標識碼： A

我國房地產已經成為國民經濟的支柱產業, 發展房地產服務業, 是房地產業持續促進經濟增長、強化房地產業地位的重要方面。

近幾年隨著房地產業的迅猛發展, 一個與房地產業息息相關的產業――房地產規劃設計服務業成了一門炙手可熱的職業。究其原因, 我們不難發現，如何向市場提供設計好、質量高、環境優的房地產產品,是房地產業在新的市場環境的下如何取得較好業績需要考慮的重要問題，因此作為房地產開發前期的設計規劃理所當然的成為房地產業工作的重中之重。

城鎮房地產開發過程中, 房產開發項目與施工建設方案通常是由開發商內部管理人員自行擬定的, 并沒有真正考慮到規劃、設計與建設施工過程中有可能會出現的問題, 如設計不周全、設計深度不夠等等，此外由于設計周期偏短，急于開工建設等因素，導致設計規劃沒創意, 設計理念不新穎,不能吸引社會有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經濟收益。

一、房地產規劃要考慮的因素

1、市場因素

作為房地產項目而言, 主要是對自身市場效益的體現, 而市場經濟條件下的市場效益主要是來自于自身的協調與政府的宏觀調控與干預來形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對于房地產的市場環境與發展形勢, 在很大程度上是由開發商及媒體的不斷引導與渲染而形成一種必然的現象。在項目規劃的前期, 主要包含對建設單位的投資決策與最終目標的分析, 以及市場定位及相應的供需關系。

通過房地產市場分析和預測,可以初步了解某區域房地產市場的供需求關系及其影響因素，基本把握該區域房地產客戶的主要消費觀念及特性，認知房地產市場變化的未來趨勢，這是房地產項目主題概念與形象確立的基礎，在前期策劃時，進行充分市場調查及對調查資料進行準確分析，以確定正確的發展方向，找準市場定位，是項目開發成功的最為關鍵的一步。

其中市場調查的主要內容：

（1)房型:當地居民對各類房型的需求比例。

（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標。

（3)平面布局：當地居民對房屋平面功能設計的傳統習慣要求，對房屋朝向、通風、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。

（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發路段居民購買力相吻合。

（5)擬開發項目周圍已投入市場地盤的銷售情況（銷售價格及已出售成數）。

2、政府因素

房地產建設規劃者要具備相關的專業知識, 對于土地資源的開發與占用, 要進行詳細的規劃設計。規劃設計人員與相關的管理人員要對相關的知識有足夠深入地了解, 特別是對城市的主體建設現狀、結構與相應的發展計劃, 要作出積極地響應。

二、房地產規劃的內容

在房地產項目的規劃設計中規劃者應通過深入的市場調研和準確的項目定位，對項目進行規劃設計，具體內容應包括：

1、項目建筑風格設計。項目的建筑和景觀設置，應注重整體統一，并凸現現代特性，以反映經濟的日益發展、社會生產、生活水平日益向上的特性。

2、項目綠化系統設計。項目綠化系統對于提升項目價值具有重要意義，綠化系統的設計要充分考慮消費者的心理因素，強調生態、環保以及綠化系統的活動功能。

3、項目公共配套設施規劃。社區公共設施的布局強調層次性和區域性，從消費者的需求以及項目的整體出發，對公共配套設施進行規劃。項目道路交通系統規劃設計同時要考慮項目將來的發展以及與公共道路交通系統的銜接。

三、房地產規劃的作用

1、對項目風險的影響

有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實,在實施過程中會帶來風險。有的公司喜歡打政策球,甚至違規操作,給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險,對設計公司的了解和分析不夠深入,往往會造成成果與期望相差甚大,或者最初目標無法成果化等。所以項目組織者要有風險意識,對項目做風險定性分析,才可以防患于未然。

2、對產品的質量影響

在此房產項目開發過程中,房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發揮各種資源的能動性,是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長處和短處,才能優勢互補。房地產公司要對市場的了解比較及時,對先進知識和經驗的獲得要通過市場考察，不能滯后。在現實中，有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司,沒有對規劃設計產品進行市場把控，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控、與設計單位共同合作、保證設計成果的內容質量外,同時成果的表現質量也是管理的一個方面,包括成果的內容、數量、質量等,一般在委托設計合同中做詳細交代。

建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立,設計工作流程相對簡單、有序,因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個環節中,中間過程質量與進度控制是關鍵,工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后,要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查,審查其主持設計工程項目的圖紙質量,對其能力有全面的了解。要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制,保證成果的質量與進度。

3、對工程造價的影響

(1 )產品設計研發階段中規劃設計管理和造價控制的指導目標是統一的,都是基于市場對房地產產品的需求,是以項目定位為導向的多方位控制。在設計研發階段的管理過程中,規劃設計是將市場需求產品的特征從項目定位的文字、概念狀態完成建筑語言化的描述,形成指導工程施工的圖紙語言,是項目開發過程中的關鍵階段。

造價控制是以投資決策目標和項目定位為指導的項目開發全過程控制,產品設計研發階段是造價控制力度最強、成本節約權數最大的階段,產品設計一旦完成,從項目造價形成機制上說,項目成本已經基本確定。

(2)產品設計研發階段規劃設計管理和造價控制目標的實現,需要兩者相輔相成地互動作用。造價控制是規劃設計的成本邊界,也是創造高性價比產品的推進因素。兩者分別從造價和設計的角度在經濟成本和產品形態上進行同一目標兩個方面的控制。

(3)產品設計研發階段中的規劃設計管理和造價控制之間的互動管理機制是在實施中需要形成制度化的業務管理流程,互動的管理思想必須形成制度化的業務流程才能夠在開發過程中執行,業務流程的制定和執行需要在實際工作中反復總結經驗,不斷完善和修正,在制度上納入到各級管理和業務工作中,形成從上至下各級人員的管理共識。

參考文獻：

[1] 劉志平.王學孝.《房地產開發可行性研究的思考》[J].房地產開發與住宅建設.2010.

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【關鍵詞】特點；重要作用；設計管理；

1房地產項目開發的特點

房地產項目開發源于上世紀90年代的住房體制改革，是當今社會中百姓安居的主要場所形式之一。其特點是共建綠地配套完善、布局多樣、有各自統一的建筑風格、景觀怡人、有償居住等特點。房地產開發的最終目的是房地產投資建設管理單位能從購地、建房、賣房的整個過程中，以最小的資本投入獲取最大的經濟利益。購房者對項目的有償支付是房地產項目開發最主要的特征，而一些政府的投資項目開發，如公建建筑、大學城等建設則純粹是政府的投資行為，不過分強調使用者對項目的有償性。

房地產項目開發是房地產建設單位的一種投資行為，講究投資回報率，項目從購地到建成銷售的時間越短，其資金回籠越快、投資回報越大。因此，建設單位往往對項目整體的規劃與設計、監理與施工時限要求較高。

2設計管理釋義及其在房地產項目開發中的重要作用

設計是一個資源整合的過程，需把客戶需求、策劃定位、規劃布局、建筑質量、建造成本、建造時限等各項相互矛盾的沖突不斷進行綜合平衡，從而達到各方滿意的過程。這里的沖突不僅包括設計團隊中各專業人員間的沖突，而且包括設計與客戶、規章、成本、質量、進度等方面的沖突。設計問題的本質是：在一定的時限內，用專業的整體團隊溝通協調并合理地解決各種沖突的過程。

與設計過程密切相關的是設計管理。相比設計工作而言，房地產項目開發過程中，設計管理工作由為重要，貫穿于整個項目開發過程的始終，尤其是項目開發的前期階段。對于房地產項目，其設計具有通盤考慮的全局性特點。大的方面，需考慮到整個項目的規劃布局、景觀與建筑（含配套的共建、住宅）等設計；小的方面，需進行示范性樣板房的裝修設計與施工。而這一切繁雜交織的工作，卻因建設管理單位在時限和資金方面的要求而更顯其操作的難度。只有科學合理的設計管理，才能較好地統領各設計單位及設計人員組成一支高效的設計團隊，在較短的時限內實現房地產建設單位對項目開發各方面的要求，提升整個房地產項目開發的效率、品牌與效益。因而，設計管理工作越來越受到房地產項目建設單位與設計單位領導部門的重視。

3房地產項目開發設計管理工作的階段、內容與流程

3.1房地產項目開發設計管理工作的階段

對房地產項目開發而言，設計管理工作涵蓋了整個項目開發過程。具體包括以下階段：（1）設計承包商的選擇控制階段；（2）概念設計管理階段；（3）擴初設計管理階段；（4）施工圖設計管理階段；（5）分項設計管理階段；（6）景觀設計管理階段；（7）室內設計管理階段；（8）主體擴初設計管理階段；（9）主體施工圖管理階段；（10）設計變更管理階；（11）設計材料設備選型定板階段；（12）銷售示范區裝修設計管理階段等。

3.2房地產項目開發設計管理的內容與流程

除了上述工作階段外，房地產項目開發設計管理包括以下內容：

（1）根據國家有關法規規范，凡30萬m2工程以上必須進行設計招標、20 萬 m2工程以下可以直接委托設計。故此，房地產項目開發設計管理的主要工作之一是組織工程設計方案競賽招標、優選工程設計單位。

（2）提供勘察、設計的基礎資料和建設協議文件、項目審批文件。

（3）組織協調項目的相關單位之間的相互配合，及時提供所需文件與圖紙，包括勘察與設計、設計與設備供應、設計與施工、施工與材料設備供應等單位。

（4）根據房地產項目開發的市場定位、資金限額與預定時限，組織優化設計。

（5）組織環境影響評價，勞動安全與衛生、消防、人防等專題設計審查與報批，辦理城市規劃主管部門的審批等。

（6）協調、落實外部補充的設計（水、電、氣、有線電視、通信等）。

（7）按規定報送、辦理建設項目核準或備案所需的手續。

（8）組織審查初步設計文件，按規定上報，主持審查施工圖設計文件與圖紙。

3.3房產項目開發設計管理的流程

眾多的設計管理工作內容均須按一定的工作流程進行，以概念、方案設計承包商選擇為例，這一工作階段是整個房地產項目開發的第一階段，其工作流程包括：工程費用預算、設計招標計劃編制、了解設計招標計劃、選擇方式談判、收集設計單位信息資料、資料篩選初定入圍單位、入圍單位考察和推薦、審批、編寫設計招標文件、審批、組織發標記答題、組織評標并推薦中標單位、審核、確定直接委托單位、審核、簽訂設計委托合同、組織設計單位實施設計、設計單位動態管理、設計單位評審（評審點為：規劃、單位功能、立面）、完善設計單位信息庫等。其中，應重點把控有以下方面：

3.3.1 設計單位的選擇

目前設計類單位主要有三種類型：①大型設計院，其顯著特點是綜合實力強，設計院內部管理制度完善，內部會審會簽及圖檔管理制度執行較好，各專業實力均衡且配合較好。圖紙的“錯、漏、碰、缺”等現象較少，有利于項目開發后續的施工、變更和成本管控。不足之處是設計方案創新不足，較為保守，且不接受業主的限額設計等要求。②中型設計院，其主筆設計師方案設計能力較強，但設計院內相關專業配置與配合薄弱，圖紙的“錯、漏、碰、缺”等現象較嚴重。③一般小型設計（事務所）院，房地產建設單位對其有較強的管控力度，但設計質量（方案和圖紙質量）較差，其內部的管理制度不健全。

4設計管理的重點―――推行限額（限量）設計及方案優化節約成本

在項目招投標或合同簽署階段，設計尚處于初步設計階段，很多報價和工程量是根據估算或經驗估算而得的，因此，推行限額設計或限量設計，對于建設單位的投資控制尤為重要，甚至直接決定了項目的贏利指標。

而在滿足使用功能和設計規范等條件下，推行方案優化是節約成本的重要途徑之一。有些設計工程師由于缺乏現場經驗或對設計規范缺乏深層次的了解，會造成很多笨、大、粗、重的現象發生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采購費用和施工費用。方案優化應該以項目部牽頭，各專業部室為核心進行，可充分發揮各專業部室設計專家、專業技術負責人的經驗。同時，建設單位應就方案優化形成規章制度，尤其是激勵和獎罰制度。

5結語

由于設計管理的疏忽，會導致項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加，甚至導致產品質量的嚴重受損。因此，房地產開發中的設計管理，作為房地產開發操作的重要組成部分：資源管理、任務管理、進度管理和技術管理，就不能不引起業者的高度重視。

參考文獻

1劉濤瑞.房地產項目設計管理模式探析[D].北京：北京交通大學，2009.

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關鍵詞：房地產項目；設計管理；管理研究

1 引言

最近幾年，我國的房地產行業迅速的發展，同時人們對房地產的設計和質量都非常的重視，所以在近期的房地產開發中，人們對房地產對項目本身的規劃和設計也越來越重視，因為只有提高了房地產項目的規劃設計和管理們才能更好的保證我國的房地產行業得以健康平穩的發展。

2 房地產項目規劃設計管理的目標及任務

2.1 設計流程管理

設計流程管理通常就是指在已經確定了開發計劃之后對每個環節的具體工作進行更加有效的管理，這樣做的一個最為主要的目的就是對各個環節的具體工作流程和相關人員的安排進行調整和確認，這樣才能保證每一個數額及管理人員都能了解自己在工作中的職責，同時還要做好相應的協調和分配工作，同時也將設計的具體思想灌輸給設計管理人員，也在這一過程中將各個環節的工作都進行嚴格的規定和規范，這種管理方式和傳統的方式相比更加的系統和科學，按照設計過程中總體目標的要求，將每一個環節應該完成的工作都逐一落實到個人，這樣也便于對各個環節的管理職責進行進一步的劃定和確認，同時也可以根據實際的情況來對每個過程中需要的資源進行合理的分配。因此設計流程的管理是對項目開發的整個過程都進行嚴格的監管，這樣才能更好的保證施工電費合理性，設計的過程中也不只是就有一套模式，因為每一個房地產的具體情況都是不一樣的，所以不能全部使用一種設計方法，但是這些方法中有一點是相同的，就是在設計的過程中都會將整個流程細分成幾個部分，只有做好這項工作，才能為提高管理的整體質量提供更好的條件。

2.2 設計進度管理

對整個房地產行業而言，占領優勢的地位是非常關鍵的，所以工程設計的進度對企業的經濟效益會產生十分重大的影響。此外，因為在項目的開發和設計的初期階段并沒有一個專門的監管部門，所以企業要靠自身的力量去實行計劃管理，按照項目設計的總體目標來對各個部門進行組織和管理，同時研究出一個最為合理科學的管理和設計方案，按照既定的規劃區展開工作是工作的一項重要的前提和基礎，但是之后的過程也是十分重要的，而設計后期的具體情況，應該指派專業性非常強的管理人員進行審核，將實際的施工情況和計劃進行詳細的對比和分析，提出切實可行的解決方案，這樣才能切實的保障設計按時完成。

2.3 設計質量管理

項目設計的水平和質量基本就決定了工程施工的質量，但是當前很多房地產商都對這一點沒有非常深刻的認識，而對工程的施工階段非常的重視，在當今這樣的社會，這種觀念是需要轉變的，這是由于施工階段就是將之前所有的計劃都付諸實踐的階段，工程的施工是按照之前的設計和規劃進行的，所以如果沒有非常完備的設計方案就不要輕易的進行施工，所以對設計進行嚴格的管理和監督也是十分重要的，在這一過程中，只有不斷將的加強質量方面的管理，才能更好的保證設計的品質，在這一過程中要加強監督機制的建設，同時還要在施工之前做好施工圖紙的會審工作，防止因為施工圖紙設計的問題給后期的施工造成一些不必要的困擾，同時還要在修改方案的過程中將成本控制在一個合理的范圍內。

3 規劃設計管理組織結構注意要素

3.1 統一安排

對于一些實力相對比較弱的企業來說，因為其自身缺乏管理能力，技術方面也存在著非常明顯的不足，所以在實際的工作中也無法安排更多高水平的人員加入到設計工作中，這個時候就需要聘請一些經驗豐富，專業技能非常好的監管人員對設計質量進行有效的監督，同時監督的內容也應該更加的全面，主要包括景觀、裝修和通信等同時還要對項目設計過程中的質量因素和成本因素以及進度因素都要進行嚴格的控制，對所有的設計部門都應該加強管理。

3.2 分工明確

由于房地產涉及的部門眾多，通常是許多部門共同參與一個項目，而因為這些部門的職能不同，所以對于項目的要求標準也不一樣，因此應該從各部門的要求出發，將各個部門的需求條件進行整合，事先做好項目的統一規劃，避免工程建設之后因為無法滿足部門要求而重新建設造成的資源浪費。所以設計管理組織結構組合性質的確立要按照以上所說，滿足各部門的需求，并且有能力進行統一的管理。可以依照職能式的組織結構，在各部門上設立總經理，對以下會計部、市場部、設計部等部門進行統一管理，總經理負責協調各部門之間的矛盾，確保建設工作的順利開展。

3.3 調動積極性

房地產綜合眾多的工程建設領域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項目的承包商有豐富的施工經驗，并且參與眾多的施工過程，因此在設計工作中取得他們的幫助不僅可以提高設計的質量，也可以增加設計的實用性，確保設計與施工沒有偏差太多。

4 房地產項目設計階段的成本控制要求

4.1 重要環節階段

建設工程造價管理涉及到建設項目的各個階段和環節，建筑項目設計分成三個階段：方案階段、擴初階段和施工圖階段，在每個階段形成文件時應及時由造價控制部門編制相應的概算、預算，供設計管理部門及時地進行細化并分散到各專業分項中。要研究材料和施工條件等進行多方案經濟比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個構件的造價。而在機電系統選型時不僅要考慮到初期投資，還要考慮運行成本和設備維護費用，因此需要進行綜合技術經濟評估，一定要正確處理好建筑藝術、技術先進與經濟合理之間的對立統一關系。

4.2 注重風險的把控

在房地產開發項目方案設計階段同時要對項目風險進行管理和控制。有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短的話往往會造成結果與期望值相差甚大，或者是最初成果無法深化等。在方案決策過程中對技術的選用也存在諸多的風險。只要項目公司有項目風險意識，對項目作風險定性分析，就可以做到預防在先。從而使設計階段和后續施工工作進行順利。

結束語

房地產規劃設計涉及面廣，開展起來有一定的難度，但由于其對整個房地產業的重要性，因此需要不斷的完善相關管理，結合項目施工的實際情況進行規劃設計，在遵循法律法規的前提下，為業主提供更優質的服務。

參考文獻

[1]滕永紅.房地產項目規劃設計管理措施的若干研究[J].黑龍江科技信息，2010（26）：33-34.

[2]徐龍建.房地產賬務的另類設計[J].互聯網周刊，2005（44）：82.

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關鍵詞：房地產；園林景觀工程；規劃設計

前言：房地產的開發，尤其是商業住宅的開發，早就已經發展為我國經濟發展中的一個大熱點。對于人民及社會來說開發商業住宅是非常有意義的。我們國家的住宅開發已經歷經了幾個完全不同的階段，從一開始的福利住宅到現在的商品住房，這個發展階段和西方國家的住房發展相比，有著非常大的差異。我們國家真正開始開發商業住宅區是在改革開發以后，住宅是商品化的產物，由于時間比較短，和西方國家的發展水平，尤其是房地產業比較發達的美國等國家有著很大的差距。

依據界定的景觀設計，居民區的景觀設計有兩種類型：第一，在設計建筑以前就直接參加居民區的景觀規劃設計，根據景觀的辦法限定居民區的規劃，為以后的建筑設計、詳細的景觀設計做到協調及統一的作用；第二，是現在比較常見的一種，景觀設計師在對居民區進行設計的時候，建筑和規劃已定稿，可以變換的東西非常少，只在有限的空間中景觀設計其發揮作用。

一、房地產園林規劃設計現狀

伴隨著城市化水平的不斷提高，人們對生活的要求也就變得越來越高，既要有別墅、豪車等，還要有小橋流水等住宅區園林景觀，因此，園林景觀在房地產發展中起著非常重要的作用。房地產園林在設計的時候也已經從通過植物營造形式美，逐漸轉變為具備房地產項目特征的綠色生態景觀，現代園林景觀的作用也產生了質的變化，其既可以對人們的休憩需要以及觀賞性進行滿足，還可以對業主的心里審美進行滿足。現在園林景觀的設計及規劃不斷繼承了傳統優秀的住宅園林特色，還全面地體現了現代房地產企業具有的企業特色?，F代園林不僅和房地產業的發展要求相適宜，還對居民的休憩、游玩需要進行了滿足，形成了把現代小區建筑當作有機載體的生態化、現代化及人性化房地產園林景觀。

二、我國房地產園林景觀工程規劃設計原則

（一）房地產園林景觀的可持續發展生態規劃設計

1.保護自然的原則

最近這幾年，我們國家的房地產建設很多都是追求速成，移植了大量的樹木和草坪。毋容置疑的是這種速成辦法的效果很好，但也容易破壞生態環境，被移植的草坪及樹木的死亡率很高，也就必然不能發揮房地產園林應該具有的生態功能。因此，要想建設一個充滿生機、自然色彩并生態的房地產園林景觀，必須和自然規律相符合，遵守生態原則，明白自然景觀的組成要素。同時，由于自然界是一個不斷演變及更新的自然系統，在設計及規劃的過程中應該充分地對人和自然界之間的關系進行考慮，盡可能地采用及保留本來的植物及動物實施規劃及設計。假如必須引進植物也要根據當地的氣候特征以及景觀環境，移植合適的植物。只有這樣才能實現生態協調的規劃設計理念。

2.可持續性的原則

可持續發展是我們人類所必須遵守的道德理念及價值理論，其本質是充分、合理地利用現代科技，盡可能地研發出綠色資源，優化并改善人類的生活環境，從而促進人和自然和諧、持續的發展。在規劃和設計房地產園林景觀的過程中也需要遵守可持續發展原則，把生態環境的改善及景觀資源的可持續應用作為園林景觀設計的目標，從而最終實現人類及社會的可持續發展。

（二）房地產園林景觀規劃設計中地域文化的合理應用

地域文化景觀是位于固定的地域范圍里的文化景觀類型，其代表了這個地方獨具特色的文化背景，同時也記錄了人類的歷史活動以及繼承了該地方的文化，這有非常重要的社會價值及歷史意義。地域文化景觀注重自然和人文的完美結合，其側重表現文化價值取向及地域景觀空間。設計及規劃房地產項目景觀的時候與文化策略相結合，從而產生一個具有地域特征的文化景觀，逐步發展為房地產園林景觀設計及規劃的新方向。

1.設計的多樣性原則

在設計地域文化景觀的時候必須注意特定地理環境下的文化差異性，讓這種文化差異性表現在園林景觀的特質上。在多樣性設計的過程中必須注意繼承及升華現在的文化遺產，改善、研究及發展這些文化遺產，只有這樣才可以很好地應用在園林景觀的規劃及設計里，才可以掌握好地域特點，對景觀的物質建設進行良好地指導，進而豐富住宅小區的活力，對房地產項目的品質及文化形象進行提升。

2.鄉土性保護的原則

設計及規劃房地產園林景觀的過程中，需要充分地保護及重視地區的鄉土性。所謂的鄉土性保護不是簡單的歷史復制，而是在繼承傳統的過程中摒棄糟粕，根據其精華來實施修正，在景觀的規劃及設計中應用繼承到的具有價值的文化，給現代景觀賦予新的文化內涵。

3.園林景觀規劃設計的科學化原則

科學地規劃及設計房地產園林景觀是園林發展及建設的需要，利用科學、合理的設計及規劃，可以全面地體現園林的功能、特色及藝術性等。我們為了讓園林景觀的規劃及設計更加有科學性，就需要全面、系統地研究園林景觀學，極力地培養各種園林設計及規劃人才，進而建立和我國國情相符合的房地產園林設計、規劃、管理及建設體系。當然，還要盡可能快的完善園林設計及規劃技術標準，做好各種園林工程的設計及規劃內容及深度要求，讓園林景觀的設計規劃更加有專業含義。

4.各種園林植物景觀相互配置的原則

目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創造風格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山、塑石等只能給人視覺的愉悅，不能滿足人們遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應該表現出其中蘊藏的具有統一主題的深刻的文化內涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。

三、結束語

房地產園林的欣賞就是要給人們營造一種隨意、輕松的氣氛，但是設計房地產園林就必須有條有理、一絲不茍。對于業主來說，住宅區園林景觀是一個可供大家使用的公共場所。這種類型的公共場所不僅可以給業主提供開發的公共活動場地，還可以對住戶個人的私密空間要求進行滿足。住宅區的公共場所既可以通過綠化的環境、美化小品設施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空間，還可以就近為住戶提供面積充足、設施齊備的軟質和硬質活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進而從精神上創造和諧融洽的社區氛圍。

參考文獻：

【1】杜爽，王.淺議景觀規劃設計中的地域文化景觀[J].現代園林論壇，2011（5）：10-13。

篇10

房地產行業經過十多年的飛速發展，當前已進入一個常態發展的產業模式中，對于人才的爭奪卻越來越激烈，總體薪酬在逐年增加，一二類城市的行業薪酬差距在縮小。由于大型房地產商向二級市場的拓展和人才儲備的需要，房地產行業二類城市薪酬漲幅大于一類城市，培訓項目種類逐年增加，企業福利項目加大投資力度。盡管如此，但員工滿意度并不是很高，這也體現出房地產行業薪資體系還有很大的不足之處，需要繼續改革現有的薪酬制度。此外，有相當一部分企業工資并未按績效考核制度進行發放，工資的績效體現不足。

1.房地產業不同地區、不同企業、不同崗位的薪酬水平各異

不同類型的房地產公司，其整體薪酬水平同樣存在一定差異，房地產行業的薪酬水平根據所屬地域經濟水平及各地政策的不同略有差異，北上廣等一線城市略高，大連、重慶等一些二線城市薪酬略低。以北京為例，戰略專業型房地產公司的薪酬水平最高，而戰略多元型房地產公司的薪酬水平居中，專業項目型房地產公司薪酬水平略低。由于大多數小型房地產公司的高級管理人員一般來自于大公司的經驗豐富的專業人才，因此大型房地產公司的中層管理人員成了這類公司鎖定的對象，專業項目型房地產公司的高級管理人員的薪酬水平居于大型房地產公司中層管理人員和高級管理人員中間。如何留住中層管理人員成為大型房地產公司一個值得重視的問題。

在房地產公司內部，各類員工薪酬水平也存在差異，由于戰略多元型房地產公司組織機構龐大，薪酬水平的層次明顯，崗位等級復雜，其最高與最低薪酬水平差別較大，這是由其薪酬制度的特點決定的。

2.不同發展戰略的房地產企業薪酬不同

專業型公司清晰的發展戰略使其薪酬相對保守，多元化公司重視各業務單元的協調性，具有清晰的產業發展戰略，對員工穩定性以及潛力的開發很重視，多采用激勵性與穩定性較平衡的直線性獎金模式，這類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制度和基于能力的技能工資制度，因此他們的薪酬等級很明顯，薪酬水平相對穩定；項目型公司注重短期盈利，薪酬制度比較靈活，多采用加速型獎金模式，薪酬水平的不穩定性導致了平均年薪水平較低。

二、薪酬設計的原則

企業的薪酬制度設計，既要符合合理有效、服務經營戰略的原則，還要配合企業的改制進程，注意與原有薪酬制度的銜接。在設計薪酬方案時，要實現薪酬保障和激勵的功能，應遵循以下幾個原則：

1.經濟性原則

企業薪酬設計的經濟性原則主要是平衡企業自身發展和員工支付能力的關系，企業支付員工薪酬的前提是獲得企業的長期發展和利潤空間。企業要計算人力成本的投入產出比率，既要考慮薪酬的對外競爭能力和對內激勵能力，也要考慮企業財力的大小，找到最佳的平衡點。經濟性原則還體現在薪酬體系隨著企業發展和收益的增長而進行相關的調整，員工薪酬隨之提升，激發員工的工作潛力。

2.公平性原則

公平的薪酬設計可以對遠東進行有效的激勵，提高企業的生產效率，提高員工的工作積極性，同時可以大量引進優秀的專業和管理人才，促進企業的可持續發展。公平性來源于員工的自我感知和心理平衡，責任的輕重、職務的高低和薪酬高低掛鉤，如何平衡崗位職責、崗位價值和薪酬之間的關系將會影響員工對企業公平性的認可。

3.激勵原則

激勵原則是指企業內部各類、各級崗位之間應該有適當的差距，防止大鍋飯，充分利用薪酬調動員工的積極性。具有激勵作用的薪酬制度是體現差異、拉開檔次的。薪酬體系的設計要考慮到市場薪酬水平和企業內部薪酬水平的雙向平衡。一個科學合理的薪酬體系對員工的激勵是最持久也是最根本的。

4.員工價值原則

現代企業的發展要充分平衡人力資源管理與企業發展戰略直接的關系，員工貢獻和員工薪酬之間的關系，企業發展和員工發展之間的關系。薪酬體系的設計要充分體現尊重員工的原則，員工的自我實現和員工薪酬的價值體現。

三、房地產企業薪酬體系設計

1.崗位評價

崗位評價的目的在于通過量度企業內部各個方位的價值并建立起崗位間的相對價值關系，以此為基礎保證薪酬的內部公平性。在對崗位評估之前，要對崗位進行全面梳理，根據集團業務性質，如分為總部崗位和置業類子公司崗位，重新梳理現行的組織結構與定編定崗，在此基礎上，為每個崗位編制職位說明書。崗位評價有多種工具可用，每個工具所評估的要素也不同。崗位評價的方法有排序法、職位歸類法、要素計點法和要素比較法。以M公司的要素計點法崗位評價方法為例，這套崗位評價系統共有4個因素：影響、溝通、創新和知識，有10個維度，對企業每一個職位在4個因素10個維度上進行評估打分，共1225分，評估結果共可分成48個級別。崗位評估主體的選擇十分重要，一般包括公司高層、人力資源部門、生產運營部門、業務部門。此方法崗位評價指標系統如表1所示：

2.薪酬調查與崗位工資定位

基于崗位價值評估結果，為在薪酬定位中能將“高層成就感、中層自豪感及基層安全感”落到實處，為此需要進行行業薪酬調查。房地產行業發展時間短，薪酬差異性大，行業集中度低，給薪酬調查帶來了一定的困難。通?？梢赃x擇商業性的專業咨詢公司進行調查，一般將調查范圍鎖定在同行業同類型的其他企業。需要注意的是，在對其他房地產企業進行薪酬調查時，最好選擇與本企業有競爭關系的企業，考慮員工的流失去向和招聘來源。調查其他企業的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等，確保取得全面像是的數據資料。根據調查數據，結合當前各級員工的薪酬現狀，分別對基層員工、中層管理者、高層管理者和稀缺崗位人才的崗位工資分位做出相應的調整。不同的企業薪酬定位策略是不一樣的，知名品牌企業有比較好的發展平臺，相對低的薪酬仍然可以招到優秀人才；相反，那些品牌知名度欠缺的企業則會以高薪策略吸引優秀人才。

3.績效工資設計

崗位評價與基于行業薪酬市場調查的崗位工資定位，是基于企業薪酬的內部公平性與外部競爭力。而績效工資的設計體現了目標達成的程度與收益相結合的原則，績效工資設計方案如下：

①一級部門為虛擬財務獨立核算單位，其負責人績效考核周期為年度考核，績效工資以年終獎形式發放，并與所轄一級部門年終績效考核系數掛鉤。

②二級部門負責人（含）以下員工績效考核周期為季度考核，績效工資以季度獎、年終獎形式發放。季度獎在薪中的比例與在不同季度的分配比例見表2。

4.薪酬序列與薪酬等級確定

薪酬序列，需要決定為整個公司所有薪酬設計同一個薪酬序列，還是針對某些特殊職位或群體設計不同的薪酬等級。根據M地產集團的行業特征與崗位性質，為便于管理，將薪酬體系劃為管理序列、專業序列、職員序列、銷售序列四個序列。

確定了薪酬序列之后，就可以確定每個序列中的薪酬等級了。根據崗位評估PC值的范圍45-70，可以確定職級總數為26級。通過評估每個序列中職級的集中和分散程度， 確定每個序列中的薪酬等級。同時應該考慮薪酬等級對員工職業發展的影響，如過多的層級會影響員工的晉升速速。

5.薪酬結構設計

薪酬結構設計具體來說是指員工薪酬的構成，不同的房地產企業所采用的薪酬結構是不相同的，有些企業綜合考慮員工職位情況、個人技能情況和個人績效，形成薪酬結構的三個部分：職位工資、技能工資和績效工資；有些企業采用固定薪酬和浮動調薪制度，固定薪酬則根據員工的職位情況，結合市場薪酬水平確定，不用的職位有不同的固定薪酬，浮動薪酬要充分企業的利潤水平和個人付出的情況綜合而定。

6.薪酬幅寬設置

幅寬反映了同一級別上限與下限的差值。幅寬的存在便于區分同一崗位不同人的價值，也為薪酬增長提供了一定空間。較低的幅寬反映：注重對內公平、員工薪酬升級機會多，利于成本控制，對管理者的判斷能力要求低。較寬的幅寬反映：同一幾倍內部工資差異大；需要對任職者做出準確、客觀的評價，不利于成本控制，內部公平性控制力度弱。通常高級別的職位會采用更大的薪酬幅寬。市場上同行的薪酬幅寬以在中點±20%―25%較為普遍。

7.薪酬體系的實施和修正