前期物業管理范文

導語：如何才能寫好一篇前期物業管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

前期物業服務協議

示范文本（試行）

珠海市建設局印制

二OO三年十月

說明

1、本協議文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于房地產開發公司銷售商品房時，與業主（指物業買受人）簽訂。使用之前，雙方應當仔細閱讀協議示范文本的內容，對本示范文本條款或專業用詞理解不一致的，以國家、省、市的法律、法規、文件、規范為準，也可向珠海市建設局、珠海市物業管理處咨詢。

2、簽訂本協議時，協議中第一、四、七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六、十九條填寫的內容應與房地產開發公司與物業管理公司簽訂的《前期物業服務協議》中約定的內容相一致，否則無效。

3、為體現協議雙方自愿的原則，雙方當事人可以對本示范文本的內容進行選擇、填寫、修改、增補或刪減。協議簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4、本示范文本中有【】符號的為選擇項，選用【】內容的，以劃√方式表示；對于實際情況未發生或雙方不作約定的，應在【】中及其它留有空格的部位打×，以示刪除。

前期物業服務協議

（編號：）

第一章總則

協議雙方當事人

甲方（物業建設單位）

注冊地址：

營業執照注冊號：

企業資質證書號：

法定代表人：聯系電話：

乙方（業主）

地址：

聯系電話：

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方就乙方擬購買的，由甲方負責開發建設的物業（以下簡稱“本物業”）中第【棟】【座】【單元】【層】號房，竣工驗收交付使用后提供前期物業管理有關問題達成一致意見，特簽訂本協議，雙方共同遵守。

第一條本物業基本情況

物業類型：

坐落位置：市區路（街道）號

四至：東南

西北

占地面積：方米，其中綠地面積平方米。

建筑面積：平方米，其中:

住宅平方米（多層，高層）；

商場平方米；

寫字樓平方米；

停車場平方米；

工業廠房平方米；

。

物業管理區域范圍示意圖見附件一。

物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地構成細目見附件二。

第二條本合同中涉及的幣值，均指人民幣。

第二章物業服務事項

第三條甲方按照法律、法規和有關規定，采用【招標】【議標】的方式選聘公司（以下簡稱管理公司），在物業竣工驗收交付使用后對本物業實施前期物業管理。

第四條本物業竣工驗收交付使用后，由管理公司向業主或非業主使用人提供以下服務內容，并達到以下服務質量：

一、基本服務

（一）日常服務

1、公共環境衛生

服務范圍：物業管理區域范圍內，業主戶門以外

人員配備：

。

服務要求及質量：

【】有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

【】房屋共用部位保持清潔，無亂張貼，無擅自占用和堆放雜物現象；

【】設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾房、池，對垃圾（專用）房、池、箱、道、桶及垃圾進行管理；

【】按政府有關規定在服務范圍區域內定期進行衛生消毒滅殺；

【】在雨季應及時對區內主路、干路積水進行清掃；

【】每日對保潔服務范圍內的區域進行次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；

【】公共衛生間每天清潔次；

【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等日濕拖一次；

【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，日進行一次清潔；

【】;

【】；

【】。

2、綠化與建筑小品的維修養護與管理

服務范圍：物業管理區域范圍內的中心綠地和房前、屋后、道路兩側區間綠地,包括：【草地】、【樹木】、【色塊】、【花卉】、【園林小品】、【綠籬】等

人員配備：

。

服務要求及質量：

【】制定綠化維護管理制度并實施；

【】綠地無改變使用用途；

【】無破壞、踐踏、占用現象；

【】花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀；

【】無病蟲害，無折損現象，無斑禿；

【】合理控制水肥，無雜草；

【】應綠化地綠化覆蓋率達100%，無黃土現象；

【】；

【】；

【】。

3、治安防范

服務范圍：物業管理區域內，業主戶門以外，公共區域的秩序維護和公共財產的看管。

人員配備：門崗個共人；

巡邏崗個共人；

大堂崗個共人；

；

。

服務要求及質量：

【】有專業治安防范隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；

【】制定突發事件應急方案；

【】相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

【】看管公共財產：小區公共設施、設備的看管；

【】夜間對服務范圍內重點部位，道路進行不少于次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于人，做到有計劃，有記錄；

【】發生治安案件，刑事案件，交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。

【】；

【】；

【】。

4、交通、車輛停放秩序、停車場的管理

服務范圍：物業管理區域內交通秩序的維護及對車輛停放秩序的管理

人員配備：停車場崗個共人；

巡邏崗個共人。

服務要求及質量：

【】維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向，速度進行管理；

【】有健全的機動車停放管理制度和管理方案；

【】對進出本區的機動車輛進行登記；

【】保證車輛停放有序，定時巡邏；

【】使用固定車位及長期停放的車輛，應當建立車輛檔案；

【】車輛被盜的經確認后，協助車主向當地公安機關報案；

【】區內發生交通事故，及時報警并保護好現場；

【】；

【】；

【】；

【】。

5、裝飾裝修管理

人員配備：

。

服務要求及質量：

1、有健全的裝飾裝修管理服務制度；

2、按國家有關規定在裝飾裝修工程開工前查驗裝飾裝修當事人提交的各項申報材料，與裝飾裝修當事人簽訂裝飾裝修管理服務協議；

3、按照裝飾裝修管理服務協議實施管理；

4、裝飾裝修工程竣工后，按裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的，責成當事人糾正，拒不改正的及時報告有關部門，并將檢查記錄存檔。

【】；

【】；

【】。

6、消防管理

服務范圍：物業管理范圍內公共區域消防設施的維護和消防管理，包括：【中控室】、【自動噴淋系統】、【煙感系統】、【廣播系統】、【消防栓】、。

人員配備：。

服務要求及質量：

【】健全消防管理制度，建立消防責任制；

【】建立消防設施設備臺帳；

【】制訂突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖；

【】照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通；

【】消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行例行巡視，檢查和保養；

【】定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能；

【】無火災安全隱患；

【】消防控制中心24小時值班；

【】；

【】；

【】；

【】。

7、房屋建筑共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

服務范圍：物業管理區域內共用部位、共用設施設備，包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結構】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統】、【室外排水管網】、【自行車棚】、【建筑物防雷設施】、【共用設施設備使用的房屋】、【垃圾中轉站】、。

人員配備：

。

服務要求及質量：

【】確保本區域內房屋建筑共用部位、共用設施設備的正常使用；

【】以上共用設施設備的日常維修養護；

【】保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；

【】道路、甬道、步道、活動場地、邊溝涵洞基本完好、通暢；

【】確保雨水、污水管道保持通暢，化糞池定期吸糞，雨水井、相關設施無破損；

【】清洗外墻一次；

【】；

【】；

【】。

8、生活服務設施的維修養護和管理

服務范圍：物業服務區域內，包括【商業網點】、【文化體育娛樂場所】。

人員配備：

。

服務要求及質量：

【】商業網點管理有序，符合衛生標準；

【】無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象；

【】；

【】；

【】；

【】。

9、社區文化建設

【】制定社區文化活動計劃并實施；

【】；

【】；

【】。

（二）定期服務

1、【日】、【月】用水清洗樓梯一次；

2、【日】、【月】清理生活垃圾一次；

3、【日】、【月】清洗水池一次；

4、【日】、【月】清疏化糞池一次；

5、【日】、【月】清疏排水系統一次；

6、【日】、【月】清洗建筑物立面一次；

7、【日】、【月】檢修水泵一次；

8、【日】、【月】檢修電梯一次；

9、【日】、【月】檢修發電機一次；

10、【日】、【月】檢修中央空調一次；

11；

12、；

13、；

服務要求及質量：

（三）綜合管理：物業管理區域內，涉及共用財產和公共事務的管理。

1、全體員工統一著裝，持證上崗；

2、負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；

【】每年一次對房屋及設施設備進行安全普查；

【】白天有管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理業主或非業主使用人的咨詢和投訴；

【】夜間有人值班，處理急迫性報修小時內到現場；

【】協助成立業主委員會的籌備工作；

【】管理規章制度健全，服務質量標準完善；

【】管理與物業相關的工程圖紙、業主和非業主使用人檔案和竣工驗收資料，物業管理檔案資料齊全；

【】公開服務標準、收費依據及標準；

【】用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；

【】每個月進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，每次征求意見用戶不低于%，滿意率不低于%；

【】；

【】；【】；【】；【】。

二、特約服務

（一）房屋建筑共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新及改造：

服務內容：共用部位的范圍包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結構】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、共用設施設備的范圍包括【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統】、【室外排水管理網】、【自行車棚】、【建筑物防雷設施】、【共用設施設備使用的房屋】、【垃圾中轉站】、

。

服務要求及質量：

【】編制物業年度維修計劃及維修預算；

【】建立并落實維修服務承諾制；

【】建立維修回訪記錄；

【】；

【】；

【】；

【】；

【】。

費用支出方式：

【】保修期內的，由物業建設單位承擔；

【】保修期后由產權人共同承擔；

【】；

【】；

【】。

（二）部分共用設施設備的中修、大修、更新及改造

服務內容：【電梯】、【中央空調】、【發電機】、【消防設施設備】、【防盜對講系統】、【智能化設備】、

服務要求及質量：

【】；

【】；

【】；

【】；

【】。

費用支出方式：

【】保修期內的，由物業建設單位承擔；

【】保修期后由全體產權人共同承擔；

【】；

【】；

【】。

（三）其他特約服務

【】；

【】；

【】。

三、有償服務

業主或非業主使用人對其房屋自用部位、自用設施設備向乙提出維修養護服務等要求的，管理公司認為有能力承擔的可以接受，收費標準由雙方商定。

四、其它服務

【】；

【】；

【】；

【】。

第五條管理公司在實施前期物業管理期間，不得利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營。

第六條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑、共用設施及建筑共用部分，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知管理公司。管理公司確需改變公共建筑、共用設施及建筑共用部分用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第三章物業服務費用

第七條本物業工程竣工驗收交付使用后，物業服務總收入包括以下項目：

1、物業服務費（業主或非業主使用人繳交）；

2、；

3、；

4、；

第八條本物業工程竣工驗收交付使用后，物業服務總支出包括以下項目：

1、服務成本；

2、；

3、；

4、。

第九條本物業工程竣工驗收交付使用后，管理公司按照下列第

種方式收取物業服務費和提取酬金：

1、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，包括共用水費、電費。管理公司按【每月物業服務總收入的%】【每月從物業服務總收入中提取元】作為酬金。管理公司在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入【下一年度物業服務總收入】、屬全體業主所有。管理公司每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內向管理公司提出。

2、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、另行分攤。管理按【每月物業服務總收入的%】【每月從物業服務總收入中提取元】作為酬金。管理公司在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入【下一年度物業服務總收入】、屬全體業主所有。管理公司每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內向管理公司提出。

3、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，包括共用水費、電費。管理公司在年終決算物業服務總收入和服務總成本，總收入減去總成本，結余歸管理公司。

4、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、

另行分攤。管理公司在年終決算物業服務總收入和服務總成本，總收入減去總成本，結余歸管理公司。

5、

6、

。

第十條本物業工程竣工驗收交付使用后，管理公司按本協議第四條約定的內容及要求提供服務，按以下標準向業主或非業主使用人收取物業服務費。

住宅【建筑面積】每月每平方米元收取；商場按【建筑面積】每月每平方米元收取：寫字樓按【建筑面積】每月每平方米元收??；工業廠房按【建筑面積】每月每平方米元收?。?。

第十一條業主從辦理收樓手續后的次月開始繳交物業服務費，以后每次收繳物業服務費的時間為。管理公司在首次收取物業服務費時，可預收三個月。業主或非業主使用人變換或者管理公司終止物業服務時，如業主或非業主使用人不欠管理公司物業服務費，管理公司應在一個月內將預期收的物業服務費本金退回給業主或非業主使用人。

第十二條物業服務費的調整和違約責任

1、物業服務費收取標準在合同期內【不作調整】【可作調整】

。

2、業主或非業主使用人逾期交納物業服務費的，按以下第項處理：

（1）從逾期之日起按每天元交納滯納金；

（2）從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之交納滯納金；

（3）。

3、業主或非業主使用人無正當理由連續三個月不交物業服務費的，乙方可采取。非業主使用人不履行交費義務時，由業主承擔連帶交費責任。

當物業服務費收繳率低于時，乙方可在告知甲方后日無條件單方終止前期物業服務合同，退出物業管理區域，并保留對甲方、業主或非業主使用人所欠交管理費的追收權和向人民法院權。

第十三條本物業工程竣工驗收交付使用后，車位使用管理費或停車保管費由管理公司按下列標準向車位使用人收取：

一、車位管理費及車位使用管理費（已購買車位的，收取車位管理費；未購買車位的，收取車位使用管理費）

（一）露天車位：

1、車位管理費

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

2、車位使用管理費

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

3、臨時停車的，【每小時】【每次】收取元。

4、。

（二）車庫或停車場：

1、車位管理費

【小型車輛】元/月；

【中型車輛】元/月；

【大型車輛】元/月；

【摩托車】元/月。

2、車位使用管理費

【小型汽車】元/月；

【中型汽車】元/月；

【大型汽車】元/月；

【摩托車】元/月。

3、臨時停車的，【每小時】【每次】收取元。

4、。

二、停車保管費

1、元/月；

2、；

車主繳交停車保管費的，管理公司與車主應另行簽訂車輛保管合同并約定保管責任。發生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責任方按約定承擔相應責任。

第十四條物業管理有關收費，按規定需報價格主管部門核準的，由管理公司負責。

第十五條本物業竣工驗收交付使用后，其共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用按以下方式承擔：

1、保修期內的，由甲方承擔；

2、保修期后由全體業主承擔，用專項維修資金支付；

3、

；

4、

第十六條本物業按以下第種方式籌集專項維修資金（可多種方式同時使用）。

1、

；

2、

；

3、

；

4、

。

專項維修資金的使用與管理，由當事人按照法律、法規和有關規定另行約定。

第十七條業主自用物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的，責任人應當及時維修養護，其他有關業主應當給予配合。存在安全隱患的業主不履行維修養護責任造成公共利益及他人合法權益損害的，由管理公司負責維修養護，費用由該業主承擔。

第十八條本物業區域內新增設的公共設施設備其費用由全體業主按其業權建筑面積的比例分攤。

第十九條本物業竣工驗收交付使用后，按以下第種方式籌集購買物業共用部位、共用設施設備的保險費用：

1、由乙方代辦，保險費用由全體業主按各自業權建筑面積比例分攤；

2、由乙方代辦，保險費用從物業服務總收入中支出，計入成本；

3、。

具體投保的保險險種為

。

附加險險種為

。

業主或非業主使用人的家庭財產與人身安全保險，由業主或非業務主使用人自行辦理。

第二十條其它費用

。

第四章服務期限

第二十一條服務期限從本物業交付使用之日起至本物業業主大會與所選聘的物業管理公司簽訂物業管理服務合同生效時止。

第五章雙方責任

第二十二條甲乙雙方責任

一、甲方責任

1、履行本協議約定的甲方責任，按照法律、法規和有關規定及本

協議的約定，協助管理公司做好物業管理服務工作。

2、本協議第一、四、七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六、十九條約定的內容同甲方與管理公司簽訂的《前期物業服務合同》約定相一致，并監督管理公司負責履行。

3、交給乙方的房屋及移交給管理公司的物業應當符合國家的驗收標準。如存在質量問題，雙方應當以書面形式確認并按以下第種方式處理：

（1）甲方負責返修；

（2）委托管理公司返修，由甲方支付全部返修費用；

（3）。

返修后由雙方共同驗收，并以書面形式確認。

二、乙方責任

1、履行本協議約定的乙方責任，按照法律、法規和有關規定及本協議的約定，配合管理公司開展物業管理活動；

2、按照本協議約定，按時按標準向甲方繳交物業服務費、專項維修資金等費用；

3、遵守《業主臨時公約》；

4、不得占用、損壞本物業和共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知管理公司，并在約定的期限內恢復原狀；

5、轉讓物業時，應將本協議告知受讓方，并要求受讓方在協議上簽字，并告知管理公司。

6、

。

7、

。

第二十三條管理公司未能履行《前期物業服務合同》約定，導致業主和非業主使用人人身、財產安全受到損害的，業主和非業主使用人可依法向法院，由法院裁定管理公司應承擔的責任。

第六章違約責任

第二十四條甲方違反本協議第二十二條第一項約定的，乙方有權要求甲方在合理的期限內解決，逾期未解決的，乙方可聯系其他業主，按規定的程序解聘管理公司；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十五條乙方違反本協議第二十二條第二項約定，管理公司有權要求乙方在合理的期限內解決，逾期未解決的，管理公司可按規定的程序停止提供物業管理服務；造成管理公司經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。

第二十六條管理公司違反本協議第三章約定，擅自提高收費標準的，乙方有權要求管理公司清退多收的費用；造成乙方經濟損失的，管理公司應給予經濟賠償。

第二十七條本協議在執行期間，如遇到不可抗力致使協議無法履行時，甲乙雙方應當按有關法律規定及時協商處理。

第二十八條業主和非業主使用人違反法律、法規和有關規定及《業主臨時公約》時，管理公司可根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、提請有關行政管理部門處理、等措施。

第二十九條物業管理區域內如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、強臺風、暴雨、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，管理公司為維護甲方、公眾、業主、非業主使用人的人身和財產利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施，由此造成業主、非業主使用人財產損失的，雙方按有關法律、法規和有關規定處理。

第三十條因房屋建造質量、設備設施質量或安裝質量等原因，使物業或者物業的一部分達不到正常使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔相應責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以具有國定規定資質的鑒定機構的鑒定結論為準。

第七章附則

第三十一條本協議簽訂后甲乙雙方需要變更協議條款或有其他事項需要補充約定的，應當協商一致后以書面形式簽定補充協議，補充協議與本協議具有同等效力。

第三十二條本協議之附件均為協議有效組成部分。本協議及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本協議及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十三條本協議在履行中如發生爭議，雙方可以通過協商或者調解解決，協商或者調解不成的，雙方同意選擇以下第方式解決：

（一）向珠海仲裁委員會申請仲裁；

（二）向有管轄權的人法院提訟。

第三十四條甲乙雙方應將本物業的《業主臨時公約》作為本合同的附件；業主轉讓物業時，應當將《業主臨時公約》與本合同作為轉讓合同的附件，并告之受讓人關于物業管理服務費用等費用的交納情況。

第三十五條本協議連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力。本協議甲乙雙方及物業管理公司各存一份，在份。

第三十六條本協議自甲乙雙方簽字、甲方加蓋公章之日起生效。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人（簽名）：代表人（簽名）：

年月日年月日

篇2

成都市房產管理局 編制

特別提示：

一、根據建設部、國家工商行政管理局關于推行使用《物業管理合同（示范文本）》的通知（建設部[1997]263號）和《成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定》第十六條的要求，印制本合同文本。

二、根據成都市房產管理局《關于加強前期物業管理有關問題的通知》（成房物[XX]第2號）的規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，向當地物業管理主管部門備案。

三、請物業管理公司詳細閱讀合同中備案表說明。 前期物業管理服務合同（示范文本）說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地物業管理主管部門咨詢。

2、本合同文本所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

本合同文本所稱空置房是指在一個物業區域內房地產開發企業非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所稱空關房是指購房人已購但未使用的房屋。

3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

5、本合同文本適用于開發建設單位與其選定的物業管理企業簽訂。

6、對合同文本[]中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。[]中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打X，以示刪除。

7、在簽訂合同前，受托方應當向委托方出示應當由受托方提供的有關證書、證明文件。

8、本合同文本條款由成都市房產管理局負責解釋。

前期物業管理服務合同備案表

合同備案號：（ ）

一、合同雙方當事人：

委托方（以下簡稱甲方）

（簽章）

聯系人：

聯系電話：

受托方（以下簡稱乙方）

（簽章）

物業管理負責人：

聯系電話：

二、物業基本狀況：

物業名稱：

物業類型：

物業座落：

物業總建筑面積：______方米，其中：已竣工建筑面積______平方米，尚在建的______平方米；按物業類型劃分，具體是：①住宅建筑面積，總計______平方米；獨立式住宅______幢______套，計______平方米；多層住宅______ 幢______單元______套，計______平方米；8～9層住宅______幢______套，計______平方米；10～20層住宅______幢______套，計______平方米；21～30層住宅______幢______套，計______平方米；31層以上住宅______幢______套，計______平方米；②商務辦公用房______幢，層數______，套（間）數______，建筑面積總計______平方米；③商業用房______幢，層數______，套（間）數______，建筑面積總計______平方米；④工業用房______幢，建筑面積總計______平方米；⑤機動車場（庫）建筑面積總計______平方米，停車位______個；地面停車庫______個，建筑面積______平方米，地面停車位______個；⑥其他用房______處，建筑面積計______平方米。

三、物業管理公共服務費標準（請分類填寫）

四、物業管理期限：______年______月______日______時至______年______月______日______時

五、乙方向甲方出示的證件：

1、企業的營業執照，編號：

2、企業的物業管理資質證書，編號：

3、其他有關業績證明文件：

六、備案時間與備案機關：

備案機關：

（蓋章）

備案時間：______年______月______日

說明：

1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關證件到物業所在地物業管理主管部門進行合同備案。

2、經備案機關備案的本合同備案表由乙方收執，在進行企業資質年審、企業資質換級時，應連同合同正式文本一并（均為復印件）向物業管理主管部門提交。

3、本合同備案表與合同文本的相關內容應保持一致。

4、業主可向物業管理主管部門查詢合同備案信息。

前期物業管理服務合同

第一章 總則

第一條 本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）

單位名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯系電話：

受托方（以下簡稱乙方）

企業名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯系電話：

前期物業管理是指：自房屋出售之日起至業主委員會與業主大會選定的物業管理

企業簽訂的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將______（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條 物業基本狀況

物業名稱：

物業類型：

座落位置：______區（市）縣______路（街道）______號

四至：東______南______西______北______

占地面積：______平方米

建筑面積：______平方米

委托管理的物業構成細目見附件一。

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人；乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續；本物業交付使用后的質量責任，按國家《建設工程質量管理規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定承擔。

第二章 委托管理服務事項

第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、______.

第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、______.

第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、______.

第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理、______.

第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、______.

第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、______.

第十條 交通與車輛停放秩序的管理、______.

本物業管理區域內的業主、物業使用人在本物業管理區域的公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。

第十一條 維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、______.

前款約定的事項不含業主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、______.

第十三條 協助組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事人雙方協商。

第十五條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取報告、規勸、制止、______等措施。

第十六條 其它委托事項：

1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔；

2、________________________________________________；

3、________________________________________________ .

第三章 委托管理服務期限

第十七條 委托管理期限暫定為________年（不超過3年）自________年________月________日________時起至________年________月________日________時止。合同期滿或業主委員會成立與業主大會所聘的物業管理公司簽訂物業管理服務合同生效時，本合同自然終止。

第四章 雙方權利義務

第十八條 甲方權利義務

1、在業主委員會成立之前，負責制定《業主臨時公約》，讓購房人訂立物業買賣合同時，對業主臨時公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內容；或負責讓購房人與乙方簽訂《前期物業管理服務協議》及其附件《物業使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業竣工交付使用時，負責向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書；

2、審定乙方擬定的物業管理方案；

3、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況并每年進行一次考核評定；并將管理情況報物業管理主管部門備案；

4、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告；

5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求；

在保修責任內，如存在質量問題，按以下第________種方式處

理：

[1]甲方負責返修；

[2]委托乙方返修，支出全部費用；

[3] ________________________ .

6、在合同生效之日起________日內向乙方提供________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米________元租用，其租用收入用于________________________________ ；

7、在合同生效之日起________日內向乙方提供________平方米建筑面積的管理用房（產權屬甲方），由乙方按下列第________項執行；

[1]無償使用；

[2]按建筑面積每月每平方米________元租用，其租金收入用于________ ；

8、在物業管理交接驗收時，負責向乙方移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

9、為實現本合同約定的物業管理服務要求而發生的物業管理服務費用，除由業主、使用人按規定繳納外，不足部分由甲方承擔。

10、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：

（1）________________________________________；

（2）________________________________________.

11、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、及時繳納空置房的物業管理公共服務費；依法提供物業維修專項資金；

13、甲方有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計；

14、________________________________________.

第十九條 乙方權利義務

1、根據有關法律法規及本合同的約定，制定物業管理方案；自主開展物業經營管理服務活動；

2、制定年度開支預算，測算物業管理公共服務收費標準；

3、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議；

4、配備工作人員參與物業管理區域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接，并制定合理的工程保修、維養計劃；

5、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

6、按本合同第十五條的約定，對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則及相關管理規定的行為進行制止和處理；

7、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

8、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經雙方議定后由乙方組織實施；

9、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監督；

10、負責編制物業管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并于每年________月以________方式向甲方提出這些計劃和報告；經甲方審定后組織實施；

11、每________月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理公共服務費用收支帳目；并將物業管理服務收費項目、收費標準在本物業管理區域內公示；

12、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。

14、本合同終止時，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理全部檔案資料；

15、接受業主、使用人、甲方和物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況；

16、________________________________________.

第五章 物業管理服務質量

第二十條 乙方須按下列約定，實現目標管理：

1、房屋外觀；2、設備運行；3、房屋及設施、設備的維修、養護；4、公共環境；5、綠化；6、交通秩序；7、公共秩序維護與協助消防；8、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修；9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：________.

上述1～8項物業管理服務質量不低于物業管理服務的行業指導標準，具體見附件二。

第六章 物業管理服務費用

第二十一條 物業管理服務費

1、本物業的管理服務費用執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定；

2、本物業管理公共服務費，住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納；非住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納，具體是________.

3、本物業管理公共服務費每________ [月]/[季]/[半年]）交納一次，每次交納費用時間為________.

4、空置、空關房屋的物業管理公共服務費，分別由________按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納。

5、本物業管理公共服務費標準的調整，按________調整。

6、業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理公共服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任。

7、業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理公共服務費；

篇3

(一)前期物業的概念

關于“前期物業管理”的概念,無論是立法還是學界,并沒有一個統一的界定。前期物業大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業管理在物業管理實務中,又稱為物業管理的前期介入,是指物業接管驗收之前,物業服務企業從今后物業使用者、服務者角度積極參與房地產開發建設的行為,即在物業服務企業正式接管物業之前的各個階段。第二階段,前期物業管理,是指自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與物業服務企業簽訂的日常物業管理合同生效時止的物業管理。

對于前期物業概念,應將前期介入和前期物業相區別,前期物業不應包含前期介入,即應僅指前期物業的第二階段?；诖?前期物業可定義為自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作內容僅或主要為規劃設計和工程施工建設,這兩項工作由施工單位具體負責實施,發包方聘請監理進行監督,國家規劃和建設部門負責行政監督,即使是施工現場的秩序維護和環境保護等,也是由施工單位負責,因此沒有物業管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業管理的必要。

其二,在前期介入階段,物業合同是由開發商和其自主聘請的物業服務企業簽訂,通常該合同具有顧問性質。物業服務企業對房地產開發無指揮權、決定權,只有顧問建議權,因此,前期介入與物業管理的含義相去甚遠。

(二)前期物業的特點

前期物業服務企業由建設單位選聘。前期物業服務合同是由建筑單位通過招投標或協議方式選聘物業服務企業后,與之簽訂的合同。由于業主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住,在業主大會成立之前,業主對于物業服務企業的選聘難以形成合意,為了物業利用和使用,由建設單位代表業主與前期物業企業簽訂前期物業合同。在此,由前期物業服務企業負責對物業的設施、設備、環境等內容進行驗收。

涉及三方主體且法律關系具有復合性。依據《物業管理條例》第25條規定:“建設單位與物業買受人簽定的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。因此這一階段涉及建設單位、物業公司和業主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業主是買賣合同關系;在建筑單位選聘物業管理企業時,二者之間是委托合同關系;建筑單位是作為業主的人選聘物業公司,與業主之間又形成委托關系;當物業公司管理物業、為業主提供服務時,與業主又構成了委托合同關系。

建筑單位占據主導地位。在前期物業管理中,建設單位、物業服務企業和業主之間并非處于平等地位。前期物業服務企業由建設單位選聘,臨時公約也是由建筑單位制定,前期物業合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設單位又處于主導地位,因此建設單位在前期物業中始終占據主導地位。因此如何規制建筑單位,保護業主利益成為前期物業管理中十分重要的問題。

我國前期物業管理中存在的主要問題

(一)對前期物業涵義缺乏認識

前期物業的起算點是以建設單位選聘物業管理企業開始。如果建設單位在建設中就選聘物業企業,則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業的開始時間,容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業企業適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業主將物業企業和建設單位等同,將建設質量責任等同于服務質量,不利于前期物業企業與業主良好關系的建立,影響前期物業企業在該物業區內的長期經營。

(二)前期物業管理合同侵犯業主合法權益

表面上看,在前期物業中建設單位和物業企業簽訂的合同以及前期物業企業和業主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎上簽訂的,是雙方自愿選擇的結果。但是,實際上建設單位始終處于絕對的主導地位,無論是對物業企業,還是對業主都具有支配權。依照我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。在前期物業管理選聘中,決定權完全在建筑單位手中,前期物業企業為了中標,而一味強調最低價格,造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤,就可能會將一些不合理的條件,轉嫁到業主身上。

(三)對前期物業時間和“質價比”缺少具體規定

在前期物業中,前期物業的存在時間直接影響向日常物業的過渡,而“質價比”則又直接影響到了前期物業存在時間。我國《物業管理條例》第10條只是規定,業主大會、業主委員會由業主在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負責籌建工作以及相關行政機關如何指導都沒有明確規定。在此情況下,業主大會的建立比較困難,如果再不對前期物業時間進行限制,則可以說業主大會的成立將更加撲朔迷離。

解決前期物業管理中存在問題的對策

(一)明確前期物業的涵義

由于我國目前對于前期物業的界定缺少統一的認識,且存在著一些錯誤,而這又直接影響到了前期物業的順利開展,各方當事人權利的行使和義務的履行,以及由前期物業向日常物業的過渡,基于此必須首先對前期物業涵義有一個正確的認識。筆者認為,前期物業可以定義為自建設單位選聘的物業服務企業,從接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。以此強調前期物業的期間為前期物業企業接管驗收物業起至日常物業生效止的時間,明確前期物業企業的權利義務范圍。

(二)加強對建設單位主導地位的監督

為了保障物業的順利開始,建設單位在前期物業中必然占有明顯的優勢,這是由前期物業特點所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當事人的法律地位,就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制,以防侵犯業主合法權益。筆者認為,可以從以下兩個方面予以考慮:一是對于建設單位制定的臨時物業規約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續,或由行政部門制定臨時物業規約或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業企業的選聘,或監督選聘。

(三)規范前期物業企業的選聘制度

前期物業企業是否具有獨立性的身份,能否按市場規律選聘前期物業企業,不僅對前期物業服務的質量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨立的前期物業企業對于建設單位也能形成一種制約。筆者認為,保障前期物業企業的獨立,規范選聘制度可從以下方面進行:強調房產開發必須與物業管理分離,物業企業不得與房產開發企業有任何實質上的聯系,特別是對于特定的物業區域,其建設單位不得和物業企業有任何聯系;進一步嚴格物業選聘的招投標制度,對于物業規模小的或只要有投標者的,就應采用招投標方式,只有在無人投標的情況下,在行政部門的監督下才能采用協議的方式,并且必須進行公示,接受業主的監督。

(四)明確規定前期物業的存在時間并限定前期物業費

由于前期物業企業的利益所在,在無強制性時間限制的情況下,前期物業將會無限期的延續下去,并且前期物業企業還會盡力阻止業主大會的召開或以各種方法破壞業主大會。而在對前期物業費沒有一定限制的情況下,這種情況將會加劇。筆者認為,要想防止這種情況發生,可以采用以下方法:一是明確規定前期物業期限是一年,在特殊情況下,經行政主管部門批準,可以延長不超過一年的時間;二是對于前期物業費,由物業所在地的物價部門會同有關部門結合當地條件制定一個收費幅度,并向社會公示接受社會監督,該地前期物業費必須在該幅度之內具體確定。

參考文獻:

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2.楊崇智.前期物業法律問題分析[J].四川大學法律碩士學位論文,2006

3.閏允宇.前期物業管理不應無限期延續[J].現代物業,2006(10)

篇4

論文關鍵詞：前期物業管理；法律關系；法律責任

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。物業管理作為一個新興的行業，在我國仍處于發展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實踐中也面臨許多問題。近年來，在實踐中，有關前期物業管理的糾紛越來越常見，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國于2003年出臺的行政法規《中華人民共和國物業管理條例》，結束了前期物業管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國物權法》，確立了我國的建筑物區分所有權制度，隨后，《中華人民共和國物業管理條例》也進行了修正和補充，加強了對前期物業建設單位的管理，將物業管理納入了法制軌道，有效規范了前期物業管理市場。但實踐中，前期物業管理制度存在眾多法律問題，這些問題嚴重制約了中國物業管理行業的持續、健康發展。那么前期物業管理制度存在哪些問題？本文擬對這些問題做一個粗淺的梳理。

一、前期物業管理法律關系主體的地位及權利義務不對等

從上文分析可以看出，根據我國現行的物業管理法規，前期物業管理法律關系的主體主要涉及開發商(建設單位)、購房人(業主)、前期物業服務公司三方。

前期物業管理法律關系是民事法律關系的一種，那么有關民事活動必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業管理，因此其也應當遵循平等自愿的原則，物業服務公司作為獨立的一方當事人，在接受開發商委托時與開發商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實上并非如此。實踐中，獨立的物業服務企業模式在我國并不多。目前，大量物業服務公司都是房地產開發企業的下屬單位或子公司，并不具有實質意義上的獨立經營的法人品格，會受制于開發商，開發項目在規劃、設計、施工階段留下的問題，在業主入住之后逐步暴露出來，引發業主對物業管理的不滿，現有的前期物業管理體制很難確保雙方在委托的合同關系中真正實現平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個角度來講新業主在選擇物業管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說明物業服務公司與購房人地位也不平等。

法律關系中最為核心的部分是權利和義務，雙方當事人完全有充分的自由來協商和確定各自在法律關系中的權利和義務，這也是雙方當事人法律地位平等和意志自由的體現。基于前述的雙方法律地位的不平等性，雙方的權利義務的協商也難以做到一致和對等。一方面，由于物業服務公司經營的非獨立性，使得物業公司難以真正實現其本應行使的權利。另一方面，在購房者與物業公司之間，權利和義務也難真正實現對等。實踐中，雙方根本不存在機會去協商雙方的權利和義務。購房者在購房時也就簽訂了一些“不平等”條約?，F實中的沖突正是由于物業公司和業主之間缺乏充分談判與協商，權利和義務的畸形與變異，直接引發了矛盾。

二、前期物業管理相關制度不規范

我國前期物業管理的法定內容涉及眾多方面，主要包括了前期物業服務合同、臨時管理規約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料移交、物業管理用房、物業保修等方面內容。本文就前期物業管理實踐中存在較多糾紛的幾個方面予以分析：首先，前期物業服務合同存在的問題。前期物業管理合同，是指在物業區域內的業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由房地產開發商與其所選聘的物業服務企業簽訂的物業管理合同。它是確定業主與前期物業服務公司具體權利義務、確保前期物業管理活動得以實現的最基本法律文件之一。筆者認為，前期物業管理合同對業主的法律效力是基于我國《物權法》關于建筑物區分所有權制度的規定。建筑物區分所有權在轉讓、抵押、繼承時，受讓人同時取得此三項權利。在銷售物業前，開發商是物業的唯一業主，按照建筑物區分所有權理論，其當然有權選聘物業服務企業并與之簽定前期物業管理合同。 在物業銷售后，開發商的物業所有權以建筑物區分所有權的形式開始分散轉移給各業主，業主從開發商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權，也同時繼受了共有權和成員權。因此，理論上前期物業服務合同對業主是具有法律效力的，但是，隨著開發商轉讓商品房，漸次設立出數個建筑物區分所有權，而對小區進行管理的權利依然僅有一個，由開發商單獨享有，實際上，前期物業管理階段業主所擁有的管理權實際上并不存在，更不能真實的行使，由于前期物業管理階段管理權由開發商獨享，因此，業主沒有對前期物業服務合同解除的權利，合同解除權利在前期物業服務合同轉讓過程中并沒有轉讓給業主，也就是業主并不具有建筑物區分所有形式下的管理權，也就無從行使合同救濟權。其次、臨時管理規約存在的問題。臨時管理規約是由開發商在銷售物業之前制訂的、維護物業全體業主合法權益、保障物業的安全合理使用、維護公共秩序、創造良好環境、約束全體業主的前期物業管理活動的共同約定，是小區前期物業管理階段管理的憲法，因此可以說臨時管理規約是規范前期物業管理活動、確定業主與物業服務企業權利義務的根本性文件。然而，無論是開發商還是業主對臨時管理規約的重視都不夠，在當前前期物業管理制現狀中，開發商、物業公司利用制定這個文件的獨特地位侵害業主權益的事情卻屢見不鮮。在前期物業管理這個階段中，業主委員會尚未成立，臨時管理規約，也由建設單位制定。實踐中，存在著開發商用經營收益補充管理服務費的情況，此時，臨時規約有條款約定物業服務企業有權經營小區的共用配套設施、共用場地，又有權把經營納入物業服務企業的收入。因此，在物業的真正主人——業主缺席的情況下，由建設商和物業服務企業擬定的臨時管理規約的公正性值得商榷。最后，前期物業管理招標投標存在的問題。開發商片面地注重經營的控制權和管理的自主權，從而忽視了外來物業服務企業在前期物業管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業服務公司，來緩解商品房交接過程中可能因質量和其他產品問題引發的矛盾，通過自己的物業服務公司來掩飾問題，蒙蔽過關，而不是把問題解決在業主進住之前。從獲取最大經濟利益出發，開發商也不愿意將自己所開發項目的物業管理利潤，轉移給其他物業服務企業。以上幾個方面直接導致了開發商在招投標工作中采取不正當競爭手段，存在大量的招投標暗想操作行為。同時由于地方保護主義的存在，當地政府有關部門或開發商，從本地區或部門的利益出發，采取不合作態度，或提出苛刻條件，使跨區域的物業管理招投標困難重重。即使是有影響力的知名物業服務公司，由于中標后各項管理工作無法正常開展，無奈也被迫撤出，更有甚者，開發商利用招投標形式，騙取物業服務公司的投標資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業服務公司接管物業，使用騙取來的管理方案進行管理運作，或者先利用外地名牌物業服務公司的影響力，幫助自己把物業推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務公司進行管理。

篇5

關鍵詞：老年地產；物業管理；前期介入；探析

我國正在快速步入老齡社會，按照國際標準，60歲以上人口占總人口比重達到10%，社會就意味著進入老齡化。截止2009年，我國60歲以上人口約1.37億，已達到10%的紅線標準，據統計預測分析，到2025年，我國老齡化人口比重將超過25%。如果4：2：1社會結構形成，老齡人口會占到約總人口的50%，老齡化社會的現象已不由人們不關注，那么服務于老年群體的相關產業群也應該隨之應運而生。

專注于居住住宅建設的萬科地產及綠地地產等機構已經開始著手建立相關的老年居住社區，但由于相關的政策及盈利前景不明朗，也僅是作為大型社區的配套建設。物業管理作為房地產產業鏈中的末端環節，它的每次上升都是伴隨著社會經濟的發展和房地產開發的腳步和進程。據筆者了解，由于當前的開發企業在開發老年地產項目上經驗并不豐富，也正處于摸石頭過河的階段，市場上不多的幾例老年地產項目也出現了針對性不強，無法吸引目標老年群體的問題，進而導致了開發商對于老年地產項目是望而卻步。但是，經過筆者的調查分析，老年地產項目具有與普通項目極大的開發特點區別，而物業管理活動在老年地產項目中的作用尤其重要，本文主要著手探討物業管理前期介入在老年地產項目中的重要意義及作用。

一、物業管理前期介入的作用

物業管理企業作為物業的最終的使用者，對各類物業的消費者滿意度較地產開發企業更加清楚，如果說開發企業是生產者，那么物業企業作為售后服務機構對于產品的優缺點及產品的消費群體有更加深入的接觸及了解。當前狀態下，物業管理活動已經得到了社會及開發企業的廣泛認同，而物業管理活動的好與壞往往與該企業是否重視項目的前期介入有關。

物業企業通過前期介入可以起到幾點非常重要的作用，一是作為使用人，比設計機構更加清楚哪些設計在業主后期的使用中會受到好評，而哪些是被詬病的，在設計階段可以提出合理化建議；二是對設施設備的后期運行效果，物業企業有絕對的發言權，在參與設備選型上，物業企業往往能選擇物美價廉的設備；三是物業企業通過前期介入，對物業的預埋管線及設備有充分的了解，對于后期的物業管理有無法比擬的優勢；四是物業企業對地產產品的定位有充分的建議能力，由于物業企業與消費群體通常有密切的接觸，這個接觸較開發企業的策劃銷售部門更加深入，往往能判斷出開發企業的目標產品是否符合目標消費群體的購買意愿；五是品牌良好的物業企業的前期介入會大力促進產品的銷售，據統計，物業企業品牌在地產產品的銷售價格中會占到12%的份額比。

二、物業管理前期介入的現狀及困境分析

當前的物業前期介入活動在實際上已經為大部分的地產企業及業主所接受，人們也開始受益于這個活動。但是，物業的前期介入的現狀確實還存在一些發展困境及意識困境。

一是物業企業在社會中的認知，往往是后期的管理活動主導者，在前期的策劃、設計、施工階段就進行深入的活動與傳統的行為理念不符，由此導致的結果是，其他部門或者是其他專業人士對于物業前期介入有抵觸情緒，認為專業的企業進行了不專業的行為；二是由于所代表的角度不一樣，不理解的開發企業或者相關配合單位會認為物業企業是在故意刁難，導致物業企業在前期的介入活動時常面臨尷尬的角色；三是費用問題，理論上物業公司的前期介入費用應該為開發企業承擔，但是這里存在的風險是，有些開發企業認為物業前期介入就是為了后期承接業務，由此會出現讓物業企業墊付費用的情形，導致物業企業進行前期介入的積極性及工作投入不高，影響介入效果；四是根據物業管理條例，前期物業管理單位是應當由開發企業進行選聘，而這個條文導致的結果是開發企業毫無疑問的都通過各種形式規避了條例規定的招投標程序，基本都選聘了下屬的物業企業進行前期介入及前期物業管理。這個情況對于整個物業管理市場的規范化和專業化是極其影響不利的。除此之外，由于行業現狀決定了，物業企業在開發企業中的話語權往往是受限的，那么，在前期介入階段，提出的建議及意見被采納的情況難以保證，導致前期介入流于形式，或者弱化前期介入的功能，往往成為了項目的參觀者及記錄者，而不是改善者或改變者。

最后一種情形是目前較為普遍的，物業企業一方面要代表業主來進行物業的前期介入，起到監督作用，另一方面，前期的物業管理在業委會成立之前都是開發企業在起主導作用，而現行的物業條例又給予了開發企業選用與自己關聯企業做為物業管理單位的空間。那么，物業企業與開發企業聯合起來侵犯未來業主利益的事件在前期介入階段就開始層出不窮。

三、老年地產項目物業管理前期介入的重難點分析

如前所述，筆者采用了較大篇幅來闡述物業企業的前期介入在地產項目中的作用及困境，但是落腳點卻是在老年地產項目。因為由于老年地產項目未來的消費人群是特殊人群，老年人的身體及心理隨著年齡的增加，都將發生較大的變化。老年地產項目在硬件上需要定制，即符合相關的老年建筑設計標準，而在軟件上，這里著重指物業管理活動，更加需要定制，老年群體的生活居住習慣不同于中青年，他們在老年社區的一切活動都會極大的依賴物業管理企業來進行。換個角度講，專業從事老年地產項目物業管理的物業企業在老年地產項目的開發過程中，會有比未經常從事于老年群體接觸的設計、施工、策劃人員更加有實際意義及效果的經驗。

總結北京太陽城的老年物業項目的優缺點及得失，筆者必須指出，物業管理的前期介入對于老年地產項目來講具有重要的意義。有效的介入會在定位、設計、設備選用及銷售上對老年地產項目起到關鍵作用，那么做好老年地產項目的物業前期介入有幾點一定需要注意。

一是前期介入主辦管理員的選用，毫不夸張的講，開發企業的物業公司中，目前很難找到具有豐富老年群體服務經驗的管理及服務人員，但是進行老年地產項目前期介入的人員如果沒有這些經驗，那么他的工作成果不會有特別大的意義，在整個開發過程中也不會對開發企業的設計及策劃人員起到良好的補充作用。所以，人員要定制，這里有個捷徑就是物業企業從養老機構中定向招聘相關的有長期工作經驗的人士。當然這里也有難點，由于社會體制的原因，我國目前專業的公立養老機構的專業管理人員往往不愿意放棄體制內的身份，由此導致了招聘難的問題。退而求其次，就是通過將物業企業的管理人員選派到專業的養老機構進行培訓后，再委派其從事前期介入工作，起到主導作用，這樣才能起到預期的效果。

二是前期介入人員的設計、工程知識要過硬。老年地產項目在規劃、設計、施工、設備等領域都與普通項目有較大的區別。在產品整體規劃上，要考慮到人車分流，專用盲道，少用坡道或盡量采用緩坡；在建筑形態上，要考慮到鄰里空間的布局，老年群體喜熱鬧，俱獨居的特點要予以重視；在垂直空間的處理方面，老年地產項目要做到暢通，無阻礙；電梯的選用要寬大，考慮到輪椅的出入，有條件的物業還應考慮擔架的出入，每棟設置一部專用醫療梯；在環境處理上，多采用長青植物，且綠化群的布局要高矮間隔，行人或看護者能透過縫隙觀察到老年人的狀態，防止出現事故，搶救不及時的情況。 總之，物業的前期介入在工程、設計領域要立場堅定，一切以老年群體入住后的方便使用，安全使用為原則。

三是前期介入應在策劃階段就將老年文化及老年服務品牌植入項目，既從總體上把握住了項目方向，又可以推廣品牌，促進銷售。前期

介入人員應要求在項目的策劃方案中加入諸如專業養老地產、專業老年物業服務企業的理念，并在項目推廣階段就要求舉辦相關的系列老年文化活動，吸引潛在客戶參與，既達到品牌推廣目的，又摸清楚了消費群體的消費意愿。在這個領域，筆者認為挖掘老年群體熱衷的社區文化活動，深入了解研究，搞清楚組織的整體過程，在今后的物業服務活動中，也是老年地產項目的核心競爭力，同時也是專注服務于老年物業項目的物業企業的殺手锏。

四、結論

毋庸質疑，老年地產項目必將成為地產企業未來的重要發展方向，而物業企業更應該未雨綢繆，開展廣泛的培訓與學習，打造可以服務專業養老地產的專業物業管理團隊，可以預言的是，具有專業養老服務理念的物業服務企業在廣闊的養老產業中的作用會極大的體現出來，若能夠與專業養老機構進行聯合，確立專業方向，塑造養老服務品牌，那必將會是一件有益于社會、有利于企業的偉大事業。

參考文獻：

[1]黃素萍. 物業管理前期介入問題的討論 [J].山西建筑，2008.1. （第34卷）

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關鍵詞：物業管理企業業主委員會困境解決對策

1908年成立的世界上第一個全國性的物業管理行業性組織——國際建筑物業主和管理人員協會（BOMAI），它標志著物業管理進入法制化，現代化時代。自我國首家物業管理公司——深圳市物業管理公司于1993年3月成立以來，我國的物業管理已風風雨雨地走過十一年，物業管理行業已呈現出欣欣向榮的態勢，但由于我國物業管理起步晚，業主和相關當事人法制差，法制的不完善，我國的物業管理同時也存在著不少的問題。如業主大會不能按時成立或職權不明，業主被物業管理企業或開發商侵權而法律無法予以有效地保護，專項維修基金使用不規范，去向不明等，上述問題在諸如南寧市文華園小區、三元物業小區、聚寶苑小區、恒大新城小區等都不同程度地存在著。筆者擬從物業管理在實踐中遇到的困境提出以下幾點對策，與各位同仁商榷。

一、物業管理在實踐中遇到的困境

20__年5月28日國務院第9次常務會會議通過《物業管理條例》（以下簡稱物管條例），同年9月1日正式施行。條例共七章70條，涉及業主、業主委員會，前期物業管理、服務與物業使用等內容，可以說物管條例的內容在理論上是比較完善的，然而在實踐中施行起來，卻遇到以下幾個方面的困境：

1、業主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規定：“物業管理區域內的全體業主組成業主大會?！钡谑鍡l規定：“業主委員會是業主大會的執行機構?！边@一規定從立法上說似乎明確了業主委員會的法律地位，但是，實際操作起來卻有不少困難，學術界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認為，業主委員會屬于《民事訴訟法》中規定的“其他組織”，有人則認為，業主委員會既不屬于法人，也不屬于其他組織，它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業主委員會告物管公司一案來說，因業主委員會法律地位不明確，致使一案一輸一贏。其具體案情如下：福州海景花園的業主委員會在去年下半年因物業管理糾紛，把原物業管理公司告上法庭。法院于去年11月底判決，明確了業主委員會作為該案的主體，判決原物業管理公司退出海景花園并向業主委員會移交物業管理權。然而，3個月之后，法院對于他們因架空層車位權屬之爭而狀告房地產管理局和房地產開發商的案件，經過三天的開庭審理，卻認為業主委員會只負有代表和維護業主物業管理方面利益的權利，而無代表和維護業主房屋所有權的權利，不享有參加該案訴權，從而做出了駁回原告海景花園業主委員會的。一位網友甚至十分激動地寫道：“驚聞以業主委員會無訴主體駁回訴訟，讓全國業主心寒。如果業委會不能代表廣大業主，誰能代表？不要讓法律的某些環節成為現今極個別腐敗分子可鉆之處。呼吁相關部門還民一片天，真正體現法律面前人人平等?！睒I主委員會法律地位的不明確，使業主委員會處于尷尬的處境，也不利于保護廣大業主的合法權益，長此以往，容易造成社會的不穩定。

2、開發商與物業管理企業責權利不對等。物管條例第24條規定國家“提倡”建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。然而，在實際操作中，不少地開發商自行組建物業管理企業，并將其建設中的質量、服務承諾推到物業管理企業頭上，使其成為“替罪羊”。比如業主按規定交2的專項維修資金，由開發商收取后即自行挪作它用，并未按規定轉到物業管理企業帳上。據廣州市政府估計，廣州各住宅小區建立物業專項維修基金“理論計算”數額應達30億元，但這筆資金到20__年6月底只籌集到2億多元，其中按規定存入指定銀行開設專戶的只有5000多萬元，其余的很可能已被開發商截>！人事權、財權均在國凱公司，當有業主因房屋建設質量問題而要求物業公司解決時，它便向國凱公司請示并按其要求執行。假如開發商不負責任，造成問題久拖不決，而業主只能認為是物業公司的責任，便采取不交物業管理費等措施來應對，物業公司收不上費用只能少服務或不服務，如此一來，便會形成惡性循環，對小區的治安、公共環境設施的維護極為不利。

3、業主大會與建設單位、物業管理企業地位不平等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規定，業主大會是業余的松散的沒有法律地位的非贏利組織，而業主委員會只是其執行機構，法無明文規定業主大會或業主委員會有訴訟主體資格。而建設單位、物業管理企業卻是具有法人地位的商業性組織，這種法律地位的不平等必然導致權利義務不對稱，如建設單位能自行決定挪用專項維修資金，物業管理企業有權決定提高物業管理費，自行出賣或出租公共停車場等。當業主想按法律規定解聘物業管理企業時，就會發生新舊保安齊上陣的景觀，毆打業主委員會成員，其后果可想而知。在廣州市就曾發生過幾起此類案件。

4、房管部門有權利、義務卻無處罰責任，導致業主大會無法及時召開，業主委員會無法及時成立，業主與物業公司（開發商）發生矛盾時無法及時有效地解決。物管條例第五條第二款規定：“縣級以上地方人民政府房地產

行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作?！钡?0條明確規定，同一物業管理區域內的業主，應在當地人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。由此可知，地方房地產行政管理部門對物業管理和業主大會成立有監管權利和義務，業主大會的召開是在房地產行政主管部門的指導下召開的。但從實際操作來看，困難極大。一是房管局作為傳統體制下的國家管理部門，卻在原有基礎上無故增加其負擔，而得不到相應報酬，這在市場經濟體制下是難以調動其積極性的；二是業主大會早已被看成是物業公司的“對手”，如果其按時成立又有相應地物業所有權權利，物業公司（開發商）即有被監督的可能，再加上政府部門的監督，物業公司想投機更是難上加難，只好循規蹈矩，其所得好處便大打折扣了，所以他們是極不愿意成立業主大會的。在此情況下，如業主大會遭遇阻撓時，地方房管部門應當如何做，如地方房管部門未盡其職時，又應當如何承擔失職責任？這些問題由于物管條例未曾規定，所以，在實際操作中，地方房管部門幾乎都不管。

二、解決對策

前面已經提到，我國物業管理在立法與實踐中的困境極不利于保護業主的合法權益，不利于社會的安定團結，因此，完善我國現行物業管理方面的法規，是解決上述困境必須著力解決的一項問題。有鑒于此，特提出以下對策：

1、立法上明確劃分建設單位與物業管理企業的權利、義務和責任（包括前期物業管理）。首先應當在立法中明確建設單位對開發完畢已竣工驗收合格的小區住宅必須實行前期物業管理，其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。規定入住率達到一定比例（如30——50）或首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織業主籌備成立業主大會，如果建設單位或前期物業管理企業阻撓業主大會成立的，一定比例（如10——15）的業主可向房管部門申請強制成立業主大會，房管部門應當給予支持，否則，業主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”。

業主大會成立并選舉產生業主委員會后，在一定期限內（如6個月）應當做出選聘新物業管理企業的決定，在選聘新物業公司期間，建設單位必須將物管條例第29條規定的竣工驗收資料、技術資料說明文件等移交業主委員會保管，由業主大會授權委托業主委員會在房管部門的指導和街道辦事處的配合下確定物業管理企業，定聘后，業主委員會再將上述物業資料轉交物業管理企業保管。物業管理企業直接對業主委員會負責，最終對業主大會負責。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔罪現象發生，對現有建設單位已設立的物業管理企業，可采取限期分離辦法解決，使建設單位逐步淡出物業管理行業。

2、立法應明確業主委員會的法律地位，建立建設單位、物業管理企業與業主三者互相平衡制約、相互監督的制約機制。業主委員會的產生，體現了建筑物區分所有權人通過建立團體關系、維護共同性物業權益的強烈愿望。它由業主大會選舉產生，其對公共物業財產的管理權利，來自于區域內全體區分所有權人以業主公約或業主大會授權的方式所做的委托，雙方之間產生的是一種類似于信托性質的民事關系?？梢哉f，成立業主委員會這樣的法律主體，是所有權人行使公寓化建筑物所有權的一種新的法律形式。但正如胡杰豐律師所說，業主委員會與業主大會的關系就如公司董事會與股東會的關系，業主委員會只是業主大會的一個內部機關，而不是法人和其他組織。按照法律規定它并不具備任何法律主體資格！這對于當事人的訴訟、對弱勢群體合法權益的及時有效保護，以及對法院的案件審理工作都將帶來很大的困難和壓力，它既不符合司法效率的原則，也不符合社會經濟發展的趨勢。也使物業管理在立法與實踐中脫節，并陷入難以自拔的困境。因此，法律應明確規定業主大會可在依法成立并登記后取得法人資格，業主委員會是大會的執行機構，它負責實施其決議，代表業主大會對物業進行有效管理。這有利于改變業主與物業公司權責不對稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發生。

3、用法規或司法解釋明確物業公司與業主的關系——服務與被服務、被委托與委托的合同關系、業主大會與政府的關系，它們之間是互相配合，互相支持，互相協助的關系。這一規定能更有針對性地解決物業管理糾紛，以南寧市澳洲麗園物業管理為例，物業管理公司就明確了本身的權利義務和地位，對于業主投訴的問題都能及時有效地以解決。這種到位的服務深受業主歡迎。業主就更加支持物業管理公司的正常管理活動，形成良性循環。與此同時，政府部門也應指導業主大會開展工作，兩者相互配合，互相支持，互相協助，共同搞好物業管理區域內的安全衛生、交通、綠化等工作。

4、明確地方房管部門的失職責任，把物業管理的監督權授予廣大業主。根據國務院《行政法規制定程序條例》“起草行政法規，應當符合體現行政機關的職權與責任相統一的原則，在賦予有關行政機關必要的職權的同時，應當規定其行使職權的條件、程序和應承擔的責任”的規定。物管條例應當補充規定地方房地產行政管理部門對業主大會成立遭遇阻撓應承擔的責任及其失職時應當承擔的責任。廣大業主也可以行使監督權，只有如此，才能夠確保物業公司管理的規范化。

5、建立專項維修基金管理委員會。專項維修基金的收取、管理、使用、續籌與監督等均應明確到位，建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期予以公布。從實際情況看，專項維修資金的籌集一般有三種途徑，第一是開發商售房時按房款2收取，然后轉給物業公司保管。第二是業主購房時不交專項維修基金，待用時再以業主大會決議形式籌集。第三是在收取物業管理費用中分兩部分，一部分為平時物業管理支出，另一部分為專項維修資金。至于采取哪種方式續籌專項維修基金，也必須經物業管理區域 內全體業主所持投票權2/3以上通過。

［參考文獻］

1、夏善勝.物業管理法[M].法律出版社，20__年4月第1版.

2、《物業管理條例》[N].法制日報,20__年6月20日第3版.

3、胡杰豐.業主委員會的法律困境與解決思路[J].《現代物業》20__年第3期.

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關鍵詞：物業管理企業；財務管理；精細化管理；

在當前市場競爭日益激烈的行業發展背景環境下，物業管理行業企業傳統落后的財務管理制度，在很大程度上嚴重阻礙著企業經營管理水平的進步及管理工作效率的提升，最終導致物業企業在整個行業的競爭中處在一個劣勢。為了企業價值最大化這一財務管理目標的實現，有必要針對這些問題進行探討。

一、現代物業管理企業發展過程中所面臨的困境及分析

（一）物業企業管理體系不夠規范

前面也提到了，作為國民經濟支柱產業之一的房地產建筑行業，其發展極大帶動與促進著以物業管理為主的一系列關聯產業的迅猛發展。隨著該行業進入門檻逐漸降低，無論是企業本身還是企業內部員工，都缺乏一種執行力。換言之，正是因為現代物業企業管理體系不夠規范，導致在管理和工作環節缺乏執行效力。在企業財務管理工作當中，過多的單純依靠相關人員的經驗和自覺性來執行，在缺乏相應監督和管理的工作環境中，各部門、各崗位職工或多或少都會造成一些不必要的工作失誤、經濟損失。本人在工作過程中也經常發現該類問題，企業部分管理工作人員，在其崗位工作當中比較隨意，再加上對其缺少一種監督機制的約束力，所以也常常出現一些實物資源流失的不良現象，無形之中就增加了物業企業管理成本、營業成本。

（二）物業管理企業財務管理意識參差不齊

新時期，隨著房地產行業的迅速崛起與發展，極大帶動了物業管理產業以及現代物業服務新理念的發展，在這種市場環境下，物業管理模式也由傳統的注重管理逐步向現代的注重服務方向來轉變。在這種市場繁榮發展的大趨勢下，更多的企業也相繼投入到物業服務行業當中來，同時對于崗位人才的需求量也大量增多，從而就導致了物業企業各個層次的員工，綜合素質及業務能力參差不齊。雖然企業管理層、部門領導比較注重企業的財務管理，但是由于各個層次崗位的職工能力有限，以及綜合素質普遍較低，也就導致他們在對待財務管理工作的態度上出現一定的偏差。簡單一點講，就是指物業管理企業基層員工沒有清楚的認識到財務管理工作在整個公司經營管理及未來發展的重要影響程度。

（三）物業管理企業財務管理手段相對落后

現階段我國已然進入到了“知識經濟”核心力量下的互聯網信息化時代，在這一時期，隨著網絡和電子信息技術的大量研發與涌入，社會各行各業都在積極的尋求著更高一步的發展，并通過利用先進的計算機信息技術來強化工作管理體系、實現提供工作效率的目的。物業企業當前也正在朝著現代化以及全方位服務化方向去發展，其在經營發展過程中所受到的威脅，除了來自于市場同行業企業競爭威脅以外；另一方面則是來自于公司內部治理層面上的威脅，其中主要還是以企業內部財務風險為主。不少企業充分利用了這種發展機遇，通過引入和應用網絡電子信息技術，迅速的提升了企業自身的信息化管理水平。但是，當下絕大部分物業管理企業還是固守成規，不愿意去創新改變經營管理手段，還是堅持以傳統物業管理方式來工作。在這種情況下，企業在市場信息收集、傳遞以及獲取業主反饋信息等方面的工作管理效率都比較低下，嚴重制約著物業企業管理工作的順利進展以及整個行業的健康發展。

二、加強企業財務精細化管理策略

（一）提高財務管理精細化發展意識

物業管理企業在現代企業制度發展與建設的過程中，必須充分認識到財務管理精細化發展對整個企業經營管理目標實現的重要程度。包括各部門領導、基層員工在內，都需要重新樹立一種“全員參與”的意識理念，特別是各部門基層員工，需要對其統一化指導和管理，將財務管理作為一項核心工作來對待，在其所涉及到的方方面面，盡可能做到“精益求精”。在具體操作實施層面，可將其劃分為兩個環節。首先，第一點就是要開展全員普及企業財務管理運作流程等相應的管理活動，要讓每個部門、每一個在崗員工清楚地認識到自己是財務管理工作某個環節的執行者。其次，第二點就是構建“精細化”企業文化。特別是對于大多數中小企業而言，通過建設企業文化可以起到更好的宣傳效應，一來可以迅速創建與提升企業品牌效應，二來可以讓企業各部門員工在受到企業文化影響之下，逐步樹立養成一種“節約”意識，這也不失為實現企業精細化財務管理的有效手段。以北京某家物業管理公司為例，該公司對于那些外地籍貫的工作人員，提供住宿，每天早晚兩次員工都需要參加晨練，當然，這也是企業文化的一部分。企業通過在晨練過程中喊口號的方式來時刻提醒著員工要樹立一種節約意識，時刻提醒著每一位員工在工作中一切都需要按照培訓的流程以及公司規章制度來開展與執行。

（二）構建并完善企業財務管理機制

關于這一點也可以將其具體分為兩個管理層面，即外在的管理方式和內在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企業需要制定成文的規范化的財務管理體系。比如，重新規范各項工作的操作指南，或者結合著國家法律以及行業標準規范來制定出有利于企業自身經營管理發展的規章性文件。其中值得特別注意的事項就是，上述所提到的文件必須具有某種指導意義，指導意義可以不夠具體，但一定要明確大的發展方向。比如某物業管理公司所承擔的一所小區內，有保潔工作者、還有保安，該企業在提高外包服務的同時，應當將一系列具有同向性的服務項目統一歸屬到一個范圍內部，簡單一點講就是將保潔、保安外包服務中所涉及到的財務管理這塊，從整體上予以統一規范。其次，在內在的工作管理層面上，主要指對能夠具體實現的操作服務予以規范化，在這一層面包括有人工操作管理、信息化軟件操作管理等。在人工操作管理方面上，物業管理企業需要進一步規范相關財務管理人員的執業行為，基于此構建財務部門的內部控制，嚴格按照并遵循“不相容崗位相分離”的基本原則，強化內部監督控制力度，從而就很有效的避免了企業及各部門之間出現財務混亂或者是財務會計信息不真實的現象的發生。在信息化軟件操作管理方面，目標就是強化在部門信息管理領域的職能作用發揮程度，在這一方面，重點可以圍繞著成本核算等軟件進入的權限問題來展開。因為在以往信息化軟件操作管理環節，一些擁有系統密碼的管理人員沒有受到相應的限制和約束，他們通常情況下可以隨意進入賬務系統，這種情r下就非常容易造成企業精細化管理信息失真。因此，物業管理企業應當注意對信息化軟件的日常維護以及安全保護管理工作。

三、結語

企業財務精細化分析與管理決策，是現代化企業制度得以全面建立的根本路徑，也是在新知識經濟時期不斷引領企業走向成功的階梯。通過財務精細化分析與管理已是大勢所趨，通過對企業內部各項財務數據信息進行深入的挖掘以及層次化、精細化的分析，才能促使企業最終做出有助于企業立足發展的管理決策與營銷活動。

參考文獻：

[1]柏光燕.我國物業管理企業財務管理問題研究[J].中國外資，2008（08）.

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一、正確理解企業戰略

企業戰略是制定財務戰略的重要依據，只有符合企業戰略的財務戰略才能促進企業戰略目標的實現，才是具有價值的財務戰略。但有調查顯示：只有部分企業要求財務部門在初期就深入參與企業戰略的討論，另外一部分企業是將企業戰略與規劃完全分開的，這些企業認為，企業戰略應以市場、客戶和消費者為重心，規劃主要涉及內部資源的分配和預算，只有規劃才與財務相關，規劃本身并不是戰略；因此，這些企業在討論企業戰略時，為了將討論的重點放在了市場競爭力上而不是放在內部資源的分配問題上，在前幾輪的企業戰略會議上是禁止談論財務要素和圖表資源的；但這些企業同時也認為，分配必須受制于企業戰略。因此，財務戰略的制定，必須建立在正確理解企業戰略的基礎之上。

此外，由于企業財務負責人在不斷的更換，而且新上任的財務負責人有從企業內部晉升的，也有從外部招募的。但據有關調查顯示：無論是從內部晉升的還是從外部招募的，有超過55%的財務負責人在走馬上任后的頭100天中，最重要的工作是了解公司戰略以及相應的推動因素。這些推動因素包括公司的盈利途徑、利潤率優勢、投資資本回報率以及其各自的原因等，以便制定相應的財務戰略。

因此，無論是受何種因素的影響，為了制定出符合企業戰略目標要求的財務戰略，企業財務負責人都必須認真研究并正確理解企業戰略。

二、樹立以價值為導向的財務戰略目標

作為企業的財務戰略目標，可以是利潤最大化，也可以是每股盈余最大化，還可以是股東財富最大化即企業價值最大化。但由于利潤最大化沒有考慮利潤的取得時間、所獲利潤和投入資本額的關系、所獲取利潤和所承擔風險的關系等因素；每股盈余最大化也沒有考慮每股盈余取得的時間和每股盈余的風險等因素；只有股東財富最大化即企業價值最大化綜合考慮了這些因素。而且由于企業價值最大化所進行的是價值管理，而價值管理又是綜合性的管理工具，既可以用來推動價值創造的觀念，并深入到企業各個管理層和一線職工中，又與企業資本提供者要求比資本投資成本更高收益的目標相一致，從而有助于實現企業價值和股東財富的最大化。因此，現代企業財務戰略管理就要求企業建立以價值管理為核心的財務戰略管理體系。

三、建立以價值為基礎的系統和具體的業績衡量標準

以價值為導向的財務戰略須形成一系列的業績衡量指標，這些業績衡量指標既包括財務的業績衡量指標，也包括非財務的業績衡量指標。其中：關鍵性的財務業績衡量指標包括經濟利潤、總資產收益率、資本收益率、凈現值、股價、股票市值等，關鍵性的非財務業績衡量指標包括市場占有率、顧客滿意度、產品與創新以及員工與服務等。這些指標衡量的目標與價值管理戰備目標一致，并可以對傳統的業績衡量指標起到較好的補充作用。

傳統的業績衡量標準主要有產量、市場份額、產值、銷售收入及其增長率、會計凈利潤、每股收益等。在這些業績衡量指標中，產量、市場份額指標在提供財務業績信息方面存在較大缺陷，有可能出現在企業虧損的情況下還增加產量和市場份額的情形，從而不能及時反映出企業價值已經遭到損害；產值、銷售收入及其增長率指標，忽視了生產成本和銷售費用、管理費用等；會計凈利潤、每股收益指標只注重賬面利潤，忽視了資金成本。這些業績衡量指標體系都有可能損害企業價值。

例如：某企業的總資產為30000萬元，其中長期有息負債為10000萬元，所有者權益為20000萬元，其某年度的會計凈利潤為2500萬元，長期有息負債的成本為10%，所有者權益的機會成本為20%，企業所得稅率為25%。

則：其加權平均資金成本率為[10000×10%×（1-25%）×1/3+20000×20%×2/3]=15.83%，其投資資本收益率為[2500+10000×10%×（1-25%）]÷30000=10.83%

其經濟利潤為（10.83%-15.83%）×30000=-1500萬元

如果該企業某年度的會計凈利潤為4000萬元，其他條件不變，則：其投資資本收益率為[4000+10000×10%×（1-25%）]÷30000=15.83%

其經濟利潤為其經濟利潤為(15.83%-15.83%）×30000=0萬元

如果該企業某年度的會計凈利潤為4900萬元，其他條件不變，則：其投資資本收益率為[4900+10000×10%×（1-25%）]÷30000=18.83%

其經濟利潤為其經濟利潤為（18.83%-15.83%）×30000=900萬元

由此可見：從會計凈利潤這個指標來看，該企業當年都是盈利的。但從經濟利潤這個指標來看，當其會計凈利潤為2500萬元時，在支付了債權人的利息后，還不能滿足所有者要求的最低投資成本要求，在這種情況下，該企業當年不但沒有為企業創造價值，反而損害了企業的價值。當其會計凈利潤為4000萬元時，在支付了債權人的利息后，正好能滿足了所有者所要求的最低投資成本要求，并沒有為企業創造價值，所以也是無利可圖的。只有其當年的會計凈利潤大于4000萬元時，其經濟利潤才為正數，才是真正地為企業創造了價值。出現這種差異的主要原因是會計凈利潤這個指標沒有考慮所有者權益部分的資本成本，把所有者所提供的資金都當成了免費的午餐。

四、結合企業不同的發展階段，進行相應的財務戰略管理

人的一生要經過童年、青少年、中年和老年幾個階段，而且在不同階段的理財方式是不同的，比如，在青少年階段要創造財富，到了中年的時候就要學會打理財富，到了老年的時候要能守住財富。企業的生命周期和人的生命周期相類似，分為創立期、成長期、成熟期和衰退期4個階段，由于企業在不同發展階段的總風險（包括經營風險和財務風險）不同，因此，為了控制企業的總風險，就必須結合企業所處的不同發展階段，進行相應的財務戰略管理。

眾所周知：企業的總風險是由經營風險和財務風險構成的，而且企業的總風險=企業經營風險×企業財務風險。當企業戰略確定后，其經營風險也就確定了，所以，為了控制企業的總風險，就必須調整企業的財務風險。而企業的財務風險又是由企業的資本結構所決定的，所以，調整企業的財務風險在本質上就是調整企業的資本結構及資金來源渠道、股利分配政策。由此可見，企業在不同發展階段的經營風險，決定了其資本結構、資金來源渠道和相應的股利政策。也就是說，為了控制企業在不同發展階段的總風險，必須采用與之相適應的財務戰略管理目標，通俗的講，就是與之相適應的籌集、使用和管理資金的戰略目標。

（一）創立期的財務戰略管理

處于創立期的企業，由于未來的經營情況具有極大的不確定性，經營風險很高。因此，為了控制企業總風險，一般采用低風險的權益資本進行融資，資金來源主要以從事高風險投資而要求高回報的風險投資為主要渠道，比如股份企業可以通過發售股票吸引風險投資者進行融資，有限責任公司可以通過實收資本進行融資。同時，由于此階段企業的資金需求量比較大，內部積累一般滿足不了資金需求，因此，此階段一般采用低股利政策或者零股利政策（即剩余股利政策）；對于一般合伙人，一般采用低工資或者不拿工資的薪金政策。此外，由于此階段的主要矛盾是資本需求，因此，此階段的財務預算一般以資本預算為起點。

（二）成長期的財務戰略管理

處于成長期的企業，由于銷售規?？焖僭鲩L，經營風險有所降低，戰略也會隨之而調整到營銷活動上來，導致對資金的需求量仍然很大。但由于此階段的經營風險已經大大降低，因此，為了滿足資金需求，可以進行適當的負債融資，使資產負債率適當提高，以利用財務杠桿效應。資金來源主要以私募、公開募集或者上市為主要融資渠道。同時，由于此階段企業的評估等級有所建立，為了獲取低成本和高彈性的資金，可以采取發行諸如認股權證、可轉換債券等證券的方式進行融資。同時，由于此階段已經開始產生現金流入，可以適當提高股利分配水平（一般采用低股利加額外股利政策），以吸引新的投資者；對于一般合伙人，一般采用底薪加提成的薪金政策。此外，由于此階段的主要矛盾是銷售增長，因此，此階段的財務預算一般以銷售預算為起點進行編制。值得注意是：雖然此階段的經營風險已經有所降低，但仍然存在較大的經營風險，因此，處于成長期的企業，還是應當以新進入的投資者投入資金為主，少量的負債融資為輔。

（三）成熟期的財務戰略管理

進行成熟期后，戰略會出現重大調整，由成長期的關注市場和市場份額轉移到關注盈利能力和獲取利潤上來。此階段企業的經營風險很小，也會產生大量的現金流入，同時，企業的再投資機會變得狹窄，資金的需求量降低。因此，為了充分利用財務杠桿效應并合理節約所得稅成本，應當擴大債務融資比例，包括借債回購股份等，以提高資產負債率。同時，由于再投資機會減少，企業很難找到能夠滿足股東原先所要求的預期報酬率的投資項目，因此，企業應當提高股利支付率并采用固定股利政策，把富余資金分配給股東，以實現股東財富最大化的財務目標。同時，為了提高員工滿意度，留住人才，此階段一般采用較高的固定工資。此外，由于此階段的主要矛盾是提高盈利能力以獲取較高的利潤，因此，此階段的財務預算一般以成本控制為編制起點。

（四）衰退期的財務戰略管理

處于此階段的企業，銷售業績開始下滑，高額的固定成本會使得企業很快陷入虧損的局面。但由于此時處于低經營風險階段，因此，為了合理節約稅收成本，最大限度地提高企業利潤，企業應當以短期借款為主要融資渠道，提高資產負債率。同時，雖然此階段的現金流量已經開始逐漸減少，但由于企業已慢慢地瀕臨關閉，對資金的需求量大大減少，所以一般采用剩余股利政策，提高股利支付率，將所產生的利潤都通過股利的形式分配給股東。對一般合伙人而言，一般采用有彈性的薪金政策。此外，由于此階段的主要矛盾是收回現金，因此，此階段的財務預算一般以現金流量為起點進行編制。

篇9

關鍵詞：企業；物流管理；措施

一、引言

近年來，隨著經濟的發展，企業的生產之中對于物資的供應也是越來越看重，良好的企業內部物流管理體系是確保企業物資供應正常的前提，也是企業正常生產和運行的先決條件。企業之中，物資的供應部門不僅僅屬于生產的先遣部隊，同時也是企業生產急行軍，同樣也是企業生產的后勤服務保障，它在企業之中承擔的責任以及體現的功能是其他部門無法取代的。提升企業內部物流管理水平，應該是企業自發的一種行為，同樣應該是企業內部的一種需求，物流管理水平的提升對于企業的生產以及企業的正常運行是有著不可估量的作用和意義。

二、思想上重視企業內部物流管理

企業內部的物流管理，多年來一直在企業中處于尷尬的地位，特別是對于生產中的物流管理，物流管理導致物資供應出現差錯，影響了企業的正常生產。因此，對于企業內部的物流管理，當務之急那就是應該改變對企業物流管理的認識，從思想上重視企業物流管理，提高管理的水平，下面進行簡單的分析：

企業在內部物流管理上應該轉變企業內部物流的管理體制，完善物流的管理制度，進而強化企業內部物流管理的職能。企業應該利用企業本身的管道儲運優勢，使其能夠最大程度上服務于企業本身，在企業的管道儲運方面，應該重新設置專門的科室，將物流管理的基層站隊的一些二級部門轉變為企業內部物流管理機構，加強對內部物流管理職能的利用。企業應該就物流管理制定一些類似于管理規定、網絡管理、內部控制手冊、物資采購、存貨企業物資采購評審規定以及SAP物資模塊管理辦法等等，這些文件既強化了管理，又具有相當的可操作性。企業應該重視物流管理在企業內部各部門的地位，從根本上去改變企業物流管理部門的地位，提升企業物流管理形象，使得企業物流管理的工作人員能夠本著積極的態度對待物流管理的工作。

三、完善企業內部物流信息

完善企業內部物流信息，這主要是針對企業內部的物資采購而言的，因此建立企業內部物流信息系統也是最重要的手段，而物流信息系統應該要結合企業內部物資供應、詳細的采購需求以及采購計劃。下面就簡單地闡述：

第一，做到了解和評估材料需求情況。作為物資供應工作人員應該利用目前先進的計算機技術對企業公司對采購的材料的需求情況以及企業或者公司的生產銷售計劃還有就是企業公司的材料庫存的情況以及所剩余訂單的信息情況進行統計分析，根據這些，而做出一個大體的采購量，保證物流工作能夠正常進行。第二，確定基本采購數量。對于一個企業或者公司來說，適當的材料采購數量和時間對于滿足企業的公司生產的用料需求有著直接重大的影響。所以，確定一個基本的采購數量對公司企業的生產有著不可估量的影響的。而要做到這個基本量得確定，那么首先就應該將公司的生產需求和市場需求綜合后轉變成生產計劃，把綜合后的生產的需求量減去已存在產品的數量。其次是要精確的計算可用庫存量，以便采購時能夠準確地掌握采購的信息，給企業內部物流管理提供最準確的數據。第三，計算剩余的訂單數，這能夠更加準確的根據需求確定數量，不至于浪費或者短缺。通過這三者的了解和計算，對采購數量做到一個基本的確定。從而進一步的對企業的內部物流工作進行妥善的計劃安排，

四、企業內部物流管理工作人員的培訓

隨著目前的社會的發展以及企業內部生產的多元化，對于企業內部物流管理而言，傳統的管理方式以及傳統的物資供應管理人員已經不能適應時代的發展了。未來企業物流管理必然是走向現代先進的計算機信息管理。因此對于企業物流管理人員的培訓也是勢在必行，具體培訓的內容如下：對企業內部物流管理人員應該進行專門的企業財務管理的培訓，確保企業內部物流管理方面的資金投入合理；對內部物流管理人員進行計算機技術以及管理進行培訓，確保企業在這方面的發展能夠跟上時代的步伐。另外，要改善企業內部物流管理人員的現狀，在培訓現有員工整體素質之外，還可以通過各種優勢政策直接引進物流管理方面的大學專業人才以及引進具有物流管理經驗的工作人員。

五、溝通協調

任何一個企業都不是單獨的存在，是由具有各種功能性質的部門共同聯合，上文已經介紹到物流管理部門既屬于生產的先遣部隊，同時也是企業生產急行軍，同樣也是企業生產的后勤服務保障，簡單地說，企業內部的物流管理部門是專門為服務其他部門而存在的，因此，溝通協調對于企業內部物流管理來說是極其重要的。

在溝通協調上，應該從以下的兩方面入手：企業內部物流管理部門與系統內部的溝通，與內部得溝通應該做到生產計劃，以及企業財務還有各個物資需求的溝通，保證生產物資信息的全面，不造成企業物資浪費以及資金的浪費；企業內部物流管理部門與系統外部的聯系，這些聯系應該包括與物資供應商的聯系，和施工隊的材料申報與驗收，確保能夠對企業物流管理采購過程中的產品性能特性以及價格有基本了解，防止不必要的浪費發生。

六、結束語

綜上所述，提升企業內部物流管理水平，從物資管理人員方面的角度，企業內部物流管理的工作人員應該具有基本企業物流管理才能以及擁有基本的現代化計算機信息管理技術；從企業內部的角度，企業內部物流管理應該得到該有重視，以及應該就企業內部物流管理而制定一些符合企業實際的制度準則?？傊?，在企業內部物流管理方面，采用的先進的現代化物流信息管理已經是企業內部物流管理的必然趨勢，這也是提升企業內部管理水平的重要舉措。

參考文獻：

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[3] 孫海峰.企業內部物流管理新探[J].經營管理者，2009（14）.

[4] 吳金椿.論提升企業內部物流水平的幾個途徑[J].中國流通經濟，2010 （01）.

篇10

摘 要 隨著我國電力企業物資管理的快速發展，對物資的處理方法及手段要求也越來越現代化，物資管理的水平也需要不斷的提高和深化。物資管理是電力企業整個生產管理過程中一個十分重要的部分，不只是簡簡單單地進料、收料與發料，物資管理水平的高低直接影響到整個企業的生產管理水平。一個企業要想有一個科學化、現代化的物資管理體系，就必須要有一套精細化物資管理措施。

關鍵詞 企業 倉儲物資 管理

一、倉儲管理是企業提高經濟效益，實現管理現代化的有效途徑

倉儲，即利用倉庫存放、儲存未及時使用的物資的行為。其管理是指以保管活動為中心，從倉庫接收物資入庫開始，到按需要把物資全部完好地發出去的全過程管理。其業務流程，主要由入庫、保管、出庫三個階段所組成。且要始終堅持“推陳儲新，先進先出，按需供應，節約用料”的工作原則。

（一）“預防為主、防治結合”是物資養護的基本方針，根據不同的性能特點，結合本地自然條件，對物資采取不同的科學保管和保養方法，對物資進行妥善保管，采取有效的維護保養措施。做好“防”就可以減少“治”或者避免“治”。

（二）庫容庫貌管理是指對倉庫的庫區合理劃分、標識醒目、衛生清潔等方面進行管理，合理劃分出倉庫的庫區、庫房和倉位（貨架），做到貨架無灰塵，地面無雜物，庫內窗明架凈；庫存物資要做到“四號定位、五五擺放，分區分類，合理堆放”。

（三）要做好倉儲安全工作，必須貫徹執行“預防為主”的方針。就是說，倉庫的所有工作人員和各項工作都要“防”字當頭，防微杜漸，防患于未然，及時排除各種不安全因素，以避免和減少各種事故的發生。

二、倉庫是企業物資供應體系的一個重要組成部分

倉庫的標準化管理是一個循環漸進、逐步深入的過程，不斷探索標準化倉庫建設和管理的新途徑、新方法、新舉措，持續深化標準化倉庫建設，使倉庫各項管理改造更上一層樓。倉庫是企業各種物資周轉儲備的環節，同時擔負著物資管理的多項業務職能。它的主要任務是：保管好庫存物資，做到數量準確，質量完好，確保安全，收發迅速，面向生產，服務周到，降低費用，加快資金周轉。標準化倉庫的選址應遵循以下要素：物料驗收便捷、物料進倉容易、物料儲存方便、倉庫工作順當、倉儲合適而安全、容易出庫、容易搬運，最主要的是交通要道便利。其管理應遵循“6S”的管理理念，即整理、整頓、清掃、清潔、素養、安全。不再是起初理解的僅僅是打掃好衛生，擺放好東西而已。

三、物資質量管理對電網安全運行的的重要意義

隨著國民經濟和社會的發展，企業和社會對電力的依賴程度越來越高，電力行業安全生產的特殊重要性也越來越明顯。電網是關系國計民生、涉及千家萬戶的基礎性、公益性事業，電網物資質量在電網工程質量鏈條中也越來越重要。要加強物資質量監督體系建設，優化配置質量監督業務資源。首先要做到“到必收，收必撿，檢必糾”。其次要健全質量監督工作運行管控機制，規范物資質量問題的整改與驗收，把好物資入網前的質量關，全面實施在網運行物資全壽命周期質量監督管理，是電網安全運行的有力保障！

四、實現物資信息化管理，提高物資管理水平

為了讓物資管理工作做到系統化、規范化和網絡化，必須采用信息化手段，把物資計劃、采購、倉儲、配送、供應商等的管理納入網絡管理之中，有效地利用共享信息資源，改善企業管理環節，實施有效控制與全程管理。 ERP：英文為Enterprise Resource Planning。物資模塊是ERP系統五大模塊之一，主要包括物資需求、采購管理、倉儲管理、查詢分析等內容，在整個ERP流程中起著承上啟下、無法替代的重要作用。

（一）其主要宗旨是對企業所擁有的人、財、物、信息、時間和空間等綜合資源進行綜合平衡和優化管理，協調企業各管理部門，圍繞市場導向開展業務活動，提高企業的核心競爭力，從而取得最好的經濟效益

（二）在ERP系統中，具有相關權限的人員在公司任何一臺電腦終端機上可隨時實時瀏覽查詢、跟蹤各種物資到貨、驗收、領用、庫存等信息情況，如果物資使用后出現質量問題，相關人員可以逆向追溯到驗收人、采購人、供應商、采購價格、詢價記錄、庫存情況等。信息透明，實現了采購結算、質量控制、入庫管理協同工作。

五、加強物資管理隊伍建設，提高員工綜合素質