商業項目策劃范文

導語：如何才能寫好一篇商業項目策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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商業網站項目策劃書范文

網站策劃是指在網站建設前對市場進行分析、確定網站的目的和功能，并根據需要對網站建設中的技術、內容、費用、測試、維護等做出策劃。網站策劃對網站建設起到計劃和指導的作用，對網站的內容和維護起到定位作用。網站策劃書范文。

網站策劃書出應該盡可能涵蓋網站策劃中的各個方面，網站策劃書的寫作要科學、認真、詳細、實事求是。一般的網站策劃書包含的內容如下:

一、建設網站前的市場分析

1、相關行業的市場是怎樣的，市場有什么樣的特點，是否能夠在互聯網上開展公司業務。

2、市場主要競爭者分析，競爭對手上網情況及其網站策劃、功能作用。

3、公司自身條件分析、公司概況、市場優勢，可以利用網站提升哪些競爭力，能建設哪種網站的能力。

二、建設網站目的及功能定位

1、為什么要建立網站，是為了樹立企業形象，宣傳產品，進行電子商務，還是建立行業性網站?是企業的基本需要還是開拓市場。

2、整合公司資源，確定網站功能。根據公司的需要和計劃，確定網站的功能類型:企業型網站、應用型網站、商業型網站、電子商務型網站;企業網站又分為企業形象型、產品宣傳型、網上營銷型、客戶服務型、電子商務型等。

3、根據網站功能，確定網站應達到的目的作用。

4、企業內部網的建設情況和網站的可擴展性。

三、網站技術解決方案(當然這要與專業的網站建設公司商議)

根據網站的功能確定網站技術解決方案。

1、采用自建服務器，還是租用虛擬主機。

2、選擇操作系統，用windows還是unix，linux。分析投入成本、功能、開發、穩定性和安全性等。

3、采用模板自助建站、建站套餐還是個性化開發。

4、網站安全性措施，防黑、防病毒方案(如采用虛擬主機，則該項由專業公司代勞)。

5、選擇什么樣的動態程序及相應數據庫。如程序asp、jsp、php;數據庫sql、access、oracle等。

四、網站內容及實現方式

1、根據網站的目的確定網站的結構導航

一般企業型網站應包括:公司簡介、企業動態、產品介紹、客戶服務、聯系方式、在線留言等基本內容。更多內容如:常見問題、營銷網絡、招賢納士、在線論壇、英文版等等。

2、根據網站的目的及內容確定網站整合功能。

如flash引導頁、會員系統、網上購物系統、在線支付、問卷調查系統、在線支付、信息搜索查詢系統、流量統計系統等。

3、確定網站的結構導航中的每個頻道的子欄目。

如公司簡介中可以包括:總裁致詞、發展歷程、企業文化、核心優勢、生產基地、科技研發、合作伙伴、主要客戶、客戶評價等;客戶服務可以包括:服務熱線、服務宗旨、服務項目等。

4、確定網站內容的實現方式。

如產品中心使用動態程序數據庫還是靜態頁面;營銷網絡是采用列表方式還是地圖展示。

五、網頁設計

1、網頁設計美術設計要求，網頁美術設計一般要與企業整體形象一致。要注意網頁色彩、圖片的應用及版面策劃，保持網頁的整體一致性。

2、在新技術的采用上要考慮主要目標訪問群體的分布地域、年齡階層、網絡速度、閱讀習慣等。

3、制定網頁改版計劃，如半年到一年時間進行較大規模改版等。

六、費用預算

1、企業建站費用的初步預算，一般根據企業的規模、建站的目的、上級的批準而定。

2、專業建站公司提供詳細的功能描述及報價，企業進行性價比研究。

3、網站的價格從幾千元到十幾萬元不等。網站建設的費用一般與功能要求是成正比的。

七、網站維護

1、服務器及相關軟硬件的維護，對可能出現的問題進行評估，制定響應時間。

2、數據庫維護，有效地利用數據是網站維護的重要內容，因此數據庫的維護要受到重視。

3、內容的更新、調整等。

4、制定相關網站維護的規定，將網站維護制度化、規范化。

5、說明:動態信息的維護通常由企業安排相應人員進行在線的更新管理;靜態信息(即沒用動態程序數據庫支持)可由專業公司進行維護。

八、網站測試

網站前要進行細致周密的測試，以保證正常瀏覽和使用。主要測試內容:

1、文字、圖片是否有錯誤。

2、程序及數據庫測試。

3、鏈接是否有錯誤。

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項目綜述

6 1． 環境優勢

6 （1）

交通環境

6 （2）

商業環境

9 （3）

科技、教育、文化環境

11 （4）

人口環境

12 （5）

功能輻射

13 2． 工程策劃

14 （1）

營銷策略

14 （2）

廣告策略

14 （3）

效益預測

14 （4）

費用預算

15 一、前言

16 二、市場分析

16 概況

16 1． 深厚文化底蘊

17 2． 合適的項目定位

18 3 ．獨特的項目賣點

18 三 、項目分析

19 1 ．機會點

19 2 ．問題點

20 3． 競爭對手分析

20 4． 經費來源

21 四、資源整合

21 （一）目標市場

21 （二）推廣區域

22 （三）組合營銷

22 （1）

門票制

22 （2）

團體營銷

22 （3）

散客營銷

22 （4）

體現多元化的文化功能

22 （5）

以人文為本思想

23 （6）

商業性與文化性相結合原則

23 （7）

“名人和你有多近”的智力競賽

23 （8）

開發旅游相關資源

24 （9）

立“消夏茶園”

24 （10） 舉辦虹口現代文化藝術節

24 （11） 健全綜合配套設

24 （12） 四川北路策劃

24 （13） 備注

25 （四）市場品牌形象策劃

25 1、 開發功能選擇

26 2、 更新形象

26 3、 市場品牌定位

27 4、 形象定位

27 5、 核心理念定位闡述

27 1） 多倫路文化名人街名人文化的現代價值

27 2） 多倫路文化名人街名人文化觀光旅游

28 3） 多倫路及四川北路旅游區實行公司化運作，變行政行為為市場行為

28 4） 多倫路文化名人街旅游景點設計簡述

29 （ 1 ）夕拾鐘樓

29 （ 2 ）魯迅紀念館

30 （ 3 ）拉摩斯公寓

31 （ 4 ）內山書店

32 （ 5 ）“書香門第”書店

32 （ 6 ）左聯紀念館

32 （ 7 ）左聯會址

33 （ 8 ）鴻德堂

34 （ 9 ）景云里

34 （ 10 ）金泉古錢幣博物館

35 （ 11 ）多倫路 210 號

36 （ 12 ）奇石館

37 （ 13 ）藏筷館

38 （14） 藏鐘館

38 （15） 老電影

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房地產營銷策劃方案原則

無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。

一、獨創原則

無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。獨創具有超越一般的功能，它應貫穿房地產策劃項目的各個環節，使房地產項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產策劃要達到獨創，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：

(一)房地產策劃觀念要獨創。策劃觀念是否獨創、新穎，關系到策劃人的基本素質。有的人策劃觀念經常有新的創意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產項目中，能在強敵中站穩了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創新出奇的。廣州有個大型住宅區，開盤時以高素質、高價位出現，其有獨創性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。

(二)房地產策劃主題要獨創。主題是房地產開發項目的總體主導思想，是發展商賦予項目的靈魂。策劃主題是否獨創、新穎，立意是否創新，關系到房地產項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創，與市場發展潮流有很大的關系。當人們都沉醉在市中心區建住宅的時候，一些有遠見的發展商卻發起一場郊區化運動，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅

小區，迎合市民們返回大自然的心理狀態;在人們欣賞小區內花草成片的時候，一些有創見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅人。

(三)房地產策劃手段要獨創。房地產策劃手段就是房地產策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克的發展商卻用復合手段策劃樓盤，地產業和體育業的復合，引領了房地產策劃領域的新里程。策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術、舒適和優美。策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。

二、整合原則

在房地產開發項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經過整合以后就會團結一起，為整個項目的發展服務。

為了有效地整合好房地產開發項目的客觀資源，必須做到以下幾點：

第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。

第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。

第三，要善于挖掘、發現隱性資源。如創新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發現，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創造。

三、客觀原則

客觀原則是指在房地產策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性。③在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。

四、定位原則

所謂定位，就是給房地產策劃的基本內容確定具置和方向，找準明確的目標。房地產開發項目的具體定位很重要，關系到項目的發展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。要在房地產策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：

第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產項目的總體定位，包括開發項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規模，項目的功能身份，項目的發展方向，等等。小的方面是房地產項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產項目的總體定位確定了項目的總置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用;房地產項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。

第二，把握各項定位內容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務。

第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。如對建筑設計定位，建筑設計的最新理念不能不了解，設計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創新?是停留現狀還是適度超前?這都要根據開發項目的總體定位下有所取舍，確定方向。

五、可行原則

可行性原則是指房地產策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產策劃行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現不必要的差錯。貫徹房地產策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：

(一)策劃方案是否可行。在房地產策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產策劃的本質特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優秀、最可行的方案是項目成功的基礎。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。

(二)方案經濟性是否可行。策劃方案的經濟性是指以最小的經濟投入達到最好的策劃目標。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運作保駕護航。

(三)方案有效性是否可行。房地產策劃方案的有效性是指房地產策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達到甚至超過方案設計的具體要求。策劃方案要達到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風險最小，失敗的可能性最小，經過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實現策劃的預定目標。

六、全局原則

全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產策劃的整個過程來講，它分為開局、析局、創局、選局、布局、運局、饋局和結局過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。

房地產策劃全局原則的主要要求是：

(一)房地產策劃要從整體性出發，注意全局的目標、效益和效果。在整體規劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調研階段，如果圖省事，不深入了解當時的市場狀況,競爭態勢、對手強弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結果會造成慘重的失敗。

(二)房地產策劃要從長期性出發，處理好項目眼前利益和長遠利益的關系。

(三)房地產策劃要從層次性出發，總攬全局。房地產策劃是個大系統，任何一個系統都可以被看成是一個全局。而系統是有層次性的，大系統下有子系統，子系統下還有孫系統，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應該同上一層次的戰略要求相符合。

(四)房地產策劃要從動態性出發，注意全局的動態發展。房地產市場是變化莫測的，變化發展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態規律，掌穩全局，避免市場變化觸動全局的根基。

七、人文原則

人文原則是強調在房地產策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環節中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數量和質量水平、人口的局、年齡結構、家庭婚姻等表現出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現出的社會思想。在房地產策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：

(一)對我國人文精神的精髓要深入的領會。在房地產策劃中把握準人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。

(二)運用社會學原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運行的具體規律，開發出的房地產項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。

(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產策劃必須把文化因素滲透到開發項目中去，才能迅速占領市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發的理念和模式首先是中國傳統文化的代表儒家思想的建大功、立大業及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導中國傳統文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統家庭的溫馨。

(四)通過民族文化的積累，促進產品及企業品牌的形成。

八、應變原則

所謂應變就是隨機應變，它要求房地產策劃要在動態變化的復雜環境中，及時準確地把握發展變化的目標、信息，預測事物可能發展變化的方向、軌跡，并以此為依據來調整策劃目標和修改策劃方案。

房地產策劃的應變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：

(一)增強動態意識和隨機應變觀念。

(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎材料和客觀依據，這個基礎和依據變化了，策劃也應該隨之變化，否則，其策劃就失去了準確性、科學性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統性和可靠的信息資料。

(三)預測對象的變化趨勢，掌握隨機應變的主動性。

(四)及時調整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發生變化影響到策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調整，自然也就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。

房地產營銷策劃方案

前 言

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

商業城項目是房地產開發公司開發的精品物業，將成為市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

商業城座落于市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

4. 啟動一個前衛市場：崇尚創投性商業、休閑式購物，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售(招商)目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態

1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。

2.入市姿態：以全市乃至西北地區財富地產、休閑購物形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

(二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

3.價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個性特色：商業城財富地產投資商業是我市首家也是唯一一家將商業開發從建造建筑產品上升到營造全新休閑購物方式，倡導投資財富地產、獲取穩定回報的投資理念。

2.區位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新財富投資，穩定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

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關鍵詞：商業綜合體；前期定位；策劃；多元化

Abstract: Commercial complex is a form of architectural development is rapid in recent years, this paper discusses the relationship between the owner, planner, architect of the three necessary conditions, and how to achieve a relatively successful business model.

Key words: commercial complex; preliminary orientation planning; diversification;

中圖分類號:S611文獻標識碼:A 文章編號：

城市的發展重心指向哪里，必將帶來財富杠桿的傾斜。按照寧波“十一五”城市發展整體規劃思路，“中提升”戰略重點開發建設的東部新城、國家高新區和鎮海新城都將成為最具活力和商業潛力的區域，城市向東發展的大趨勢將使東北部成為最耀眼的明星板塊。

鎮海新城是寧波“中提升”戰略重點開發建設區域之一，位于寧波中心城區三江片的北部，杭州灣大橋、舟山陸島大橋引線、寧波繞城高速的交匯處，是寧波中心城市接軌上海、連接舟山的重要節點。未來五年，政府預計投入約120億元“造城” ，在這里打造寧波中心城區北部商貿商務中心。

明海商業廣場處于鎮海南部休閑商務區核心，位置得天獨厚，大小交通通暢。地塊位于明海大道西側、西陸路南側、菜場路東側。地塊規劃性質為商業金融業用地，規劃用地面積約16665平方米。

開發商最初做的很多項目是關于住宅的，但后來受到了國家貸款政策的調整，逼迫著很多開發商朝商業地產方向轉并且慢慢改變投資策略和架構，這也是目前國內的一個大趨勢。中國的開發商動作很快、很敏銳，現在很多甲方越來越清楚自己想要什么，他們能夠緊跟市場的腳步。本地塊的開發商也是基于上述原因投入到商業地產的時代潮流中。

一般的甲方分三種：有一種甲方很清楚地明白要做什么東西；另外一種是完全不知道他要什么，希望我們配合他們做策劃；第三種是他們自己或者請專門的策劃公司做一個策劃。由于此項目開發商是第一次開發商業項目，作為建筑設計師的我們也是頭一遭設計商業地產項目，所以在整個項目的策劃、建筑設計、裝修設計配合以及施工的過程中，變成了業主和設計師互相學習交流的一個互動過程。

1 建筑師在商業綜合體前期策劃扮演的角色

在商業綜合體的前期策劃過程，建筑師往往會遇到一個比較尷尬的情況，不知道應該在此過程中扮演一個什么樣的角色。因為對于初次開發這種項目的甲方，他們會認為我們應該是這方面的行家，也想讓我們一起做策劃。遇到這樣的情況我們的回答是不能越俎代庖，因為經營策劃定位是一個職業的角色，有專門的公司做這方面的服務。業主一定要有深入的研究，需要請一個合格的商業策劃公司，全方位的拿出一個報告。策劃師會和業主說明各個業態的定位如何，那些品牌更適合這個項目等。

所以作為建筑師，我們應做的是根據這些報告再做出判斷，然后根據每個城市地區的發展情況以及開發需求而決定。同樣是前期階段，我們的特長是發揮我們的專業設計能力，在商業定位研究的基礎上，為業主在最短的時間能提供一個有想象力、有說服力的設計，是看的見摸的著的，這是我們的專業服務。研究報告只是一種數據形式而已，建筑師在前期所要做的，就是把這些數據轉換成建筑形式，并以此來為業主展現出更好和更合理的項目開發和商務發展方向。建筑設計在綜合體設計里只是一種空間的實現手段，這種空間是要滿足商業行為和價值的，換言之，就是要把項目成功所必要的但又往往是不可見的商業需求，用有形的空間表達出來，使其商業價值得以實現。

2 商業綜合體的前期定位

商業的定位一般由策劃公司與業主提供；但如果過于依賴目前行業里的策劃公司（個別除外）而沒有建筑師的主觀能動性的話，你隨后會發現，在設計過程中發生的顛覆性結構調整會超越你的心理承受底線的，而最后的結果往往是在耗盡所有熱情后的草草收場，就是大家常說的“就這么著吧” 。與此同時動搖了業主對建筑師的信心。所以這個過程其實是以策劃公司與業主為主，建筑師為輔助的一個過程。

就目前來說，策劃公司在商業綜合體的開發中，不能說都是為開發商做這些市場分析。一般來說國外開發商很多都會邀請有專業策劃能力并且實力強勁的公司來做分析；但國內的開發商更多的是自己依靠感覺定位，或者根據自己的實力來對業態做調整。比如說資金有限的，就會擴大住宅在綜合體的比例，因為住宅資金回流最快。最容易做的業態是寫字樓，最難的就是做商業，而酒店的回報則是最慢的。一般來講針對這些業態的組合，實力薄弱點的開發商會把商業作為配套，寫字樓作為主體，然后再配點服務式公寓，打打球；而實力雄厚點的開發商，都是一棟很高端的寫字樓，加上一個高檔的酒店，再加上一個很國際化的購物中心，里面會提供不同的服務。其實綜合體的主要目的是為了滿足人們的需求，與此同時，如果能帶動整個地區的商業活動并為這地區帶來一定人氣，那是最好不過的了，也會提高開發商本身的品牌價值。

明海商業廣場這個項目經過業主和策劃公司的多番探討，及我們的傾力配合后確定了這么一個商業定位。因為此項目對于商業綜合體來說真的稱不上什么多么具有規模。在城市密度越來越高的情況下，盡量提高土地的價值，以滿足人們無盡的欲望?；谶@些情況明海商業廣場的底層商業裙房在建筑密度的限定下是整體滿鋪的，是一個大板塊。商業裙房里面綜合了有樂購超市、大地電影院、零售商鋪（餐飲、百貨等）。主體塔樓的功能是服務型公寓樓，面積40-55平方米不等。業主利潤的主要來源就是靠塔樓的服務型公寓及零售型商鋪的出售，快速的回籠資金；其次與樂購超市和大地影院簽訂15-20年的長期出租合約，以這種長久持有方式提供的租金支撐了利潤的另一部分空間。此項目就目前我所了解的銷售形勢還是相當樂觀的。

3 創造多樣的商業形態，提供多元的都市生活

身處多樣化快節奏的現代都市環境之中，接受著全球化的咨詢，得益于經濟高速發展帶來的紅利，公眾的生活內容空前的豐富，從之前相對固定單一的工作、居住兩點一線的基本生活需求，轉變為今天對于工作、消費、社交、文化、居住、旅游及至歷史文脈和自然生態多元交互的都市生活方式的追求。只有融合上述多樣功能的綜合體節點，使各功能之間交互實現“化學”促進作用，才能成為多樣人群更多頻率參與的目的地。而到訪點或目的地的確立能夠帶來持續并且增長的人流，促進消費，對項目發展者來說，既實現良好的現金流通，又達到提升土地和物業價值的商業目的；而對于城市管理者來說，在得到持續的財政稅收，提供市民一個安居樂業的城市到訪地的同事，更進一步的提升了城市價值和城市魅力，吸引更多資金和人力資源，保持城市競爭力的持續領先。當然這個綜合體的規劃需要足夠消費力來消化，避免巨大的浪費。

商業零售是綜合體項目最重要的功能要素。商業零售作為貨幣物品交換社會最主要的終端，即便在互聯網時代仍具有獨特魅力。同時生活方式的創新為零售業不斷注入新的活力，已經成為都市人群生活內容必不可缺的部分。

商業布局在綜合體規劃中的重要性不言而喻。在消費多元化的時代，商業零售業早已細化成諸多分類，傳統的售賣形式也已演變成體驗加購物的多樣模式，個性化和參與性是商業發展的趨勢。這就要求再進行商業規劃時，要力求業態多樣混合，包括主力旗艦店和單一精品店、購物消費和體驗消費的組合，包括零售業和餐飲、娛樂、健身、教育等功能的合理布局、偶發性消費和目的性消費的合理布局，還有不斷創新的商業模式，如教育機構、網商實體店，都是關注城市發展的新興趨勢。

明海商業廣場依托得天獨厚的優勢地段，為鎮海新城急速增加的消費人群提供了一個無限便利的優質休閑購物場所。隨著城市的發展，以此為中心，周邊匯聚了約14個住宅小區，伴隨著這些住宅的相繼交付，將聚集各高檔次業主，他們消費力強勁穩定，將為周邊商業增添不斷的財富動力；大學城、中科院、軟件基地等科研院所的建設，將為區域匯聚大批高新科技人才和高校消費群體。

明海商業廣場的成功與否將接受這些消費人群及市場的進一步考驗。

通過明海商業廣場的設計及驗收過程的逐步檢驗，我發現我們原本還可以做很多事情，在項目設計過程中未經實現及完善，但通過我們的思考和嘗試取得了初步商業綜合體的設計經驗。在未來的設計道路過程中，我們將進一步完善豐富它。

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【關鍵詞】服裝；私人訂制；商業策劃；探討

對于服裝私人訂制的商業策劃，其受到傳統的商業發展模式影響，導致商業營銷難以創新。在本文中以Among私人定制創意工作室為例，介紹其創意項目，分析私人訂制所處的商業環境，服裝私人訂制的商業策劃所面向的是經濟市場，在經濟市場中，商業策劃需要理清運行環境。

1 項目介紹

1.1項目情況

基于服裝私人訂制的商業策劃研究，在整個服裝行業中推廣得到了較好的效果。為了使得服裝私人訂制 的商業策劃更加的具體，在本文中以某大學學生私人訂制創意工作室的商業策劃為例進行分析。Among私人定制創意工作室團隊2015年度大學生三創創業項目的立項審批，之后與多家公眾號進行合作，利用其豐富的資源推廣我們的產品。整合資源，采取線上線下同時進行的方式，實現校園和社會的推廣，提升了工作室的知名度，Among私人定制是以量身定做襯衫為主，兼以班服隊服為輔的私人服裝定制。工作室的營銷手段主要是微信平臺宣傳，淘寶網店售賣，最后階段制做手機app進行運營和推廣。

1.2市場調查

由于該私人訂制工作室創始人是學生，所以服裝營銷所面向的市場一方面是面向的是學生，另一方面面向的是學生的父母。問卷的回收性極強的網上問卷調查。有63%的女生和37%的男生接受了調查，問卷數據表明，有82%的同學如果有條件愿意進行自己的服裝定制。并且服務站成立之后，93%的學生想去自己設計服裝。在接受了調查的310名學生中，有64%的學生之前買過的衣服尺碼出現問題，更有其中91%的學生因為衣服尺碼不合身，自己承擔費用進行過改良。在問卷中涉及的衣服質量問題的調查，78%的學生表示會買過自己不滿意的面料。這些數據都表明Among私人定制創意工作室的成立是可行的，對很多人來說是有極大的價值的。

2 項目發展的商業環境分析

服裝私人訂制的商業策劃所面向的是經濟市場，在經濟市場中，商業策劃需要理清運行環境。

2.1生產者

基于服裝的私人定制商業模式中，生產者的營銷方式發生了巨大的改變，在電子商務、新媒體等渠道的支持下，為服裝生產者提供了諸多的便利。例如，生產者可以借助微信向消費者提供服裝的詳細信息，并且通過直播的形式，景服裝的視覺形象傳遞給消費者，以便于消費者做出正確的判斷。

2.2消費者

基于服裝的私人訂制商業策劃，以消費者為核心，深度挖掘消費者在服裝中的個人需求，真正做到服裝設計的針對性?；诨ヂ摼W模式下的私人訂制形式，節省了消費者大量的時間，可以以個人喜好隨意進行服裝的挑選。并且在供需雙方之間可以進行隨機溝通，一方面使得消費者所提供的意見具有針對性，另一方面避免了服裝生產方在服裝設計中失去方向。

3 項目可行性分析

私人定制商業模式在經濟市場中備受關注，同時也會存在著很多受質疑的聲音。基于服裝行業的私人訂制模式對傳統服裝行業帶來一定的沖擊。為了保障私人訂制商業模式對于消費者的安全性，需要對其進行可行性分析?，F行的私人訂制商業模式發展主要是在互聯網上，根據調查問卷可知網絡平臺是現在比較流行的視覺傳達形式，所涉及的學科范圍也非常廣泛，既有消費、里學、傳統美學、還有人體工程學等很多方面，更離不開現代科學技術和數字技術的發展。各個服裝行業都能夠通過網絡來展示企業的形象，而設計師或設計團隊在為企業定制設計官網的時候，要為企業量身定制，圍繞著企業的一系列的企業文化展開設計。這樣的設計性既滿足服裝行業需求，也能夠滿足消費者對于私人定制服裝的要求。因此，基于私人訂制的服裝商業具有較強的可行性。

4 項目發展戰略

在經濟競爭激烈的服裝市場中，服裝私人訂制需要在這樣的大環境中脫穎而出，服裝企業需要針對其發展現狀制定有針對性的發展戰略。其中差異化的發展戰略最能夠實現企業的創新，在吸引消費者的基礎上，贏得市場。Among私人定制創意工作室對其項目從產品和服務兩方面進行差異化的發展。

4.1產品差異化

產品的差異化以消費者的偏好為基礎，從產品的質量、性能、式樣、銷售等方面，進行差異化的處理，從而在激烈的市場中占據有利地位。從企業角度分析，產品的差異化實際上是一種積極地營銷行為。由于該私人訂制工作室創始人是學生，所以服裝營銷所面向的市場一方面是面向的是學生，另一方面面向的是學生的父母。

4.2服務差異化

服務差異化所面向的對象是消費者，在服裝行業的競爭面前，Among私人定制創意工作室能夠根據消費者需求在市場上精確定位，該種形式更加的周到、并且能夠以產品質量為載體，服務與消費者。服務的差異化一方面能夠提升市場滿意度，另一方面還能夠提升企業影響力。例如，Among私人定制創意工作室的產品出庫時的包裝都是用心定制的，上面印有其工作室特有的的LOGO。給顧客一種統一化的專屬VIP服務。

5 結論

綜上所述，在科技信息技術高速發展的當今社會中，服裝行業發展模式百花齊放，其中基于私人訂制的營銷模式以消費者需求為核心，在行業中的影響力逐漸擴大。因此，在本文中以Among私人定制創意工作室的是行業策劃為例，對其商業策劃進行可行性分析，并且提出促進私人訂制行業發展的對策。

參考文獻：

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[2]霍鑫.服裝零售店“私人訂制”模式提升坪效策略研究[D].浙江理工大學，2016

[3]服裝訂制或否風靡盛行[J].中國商貿，2014，04：39

[4]郭明.“私人訂制”可以穿在身上的藝術――玉臻國際精品服裝店[J].中國建筑裝飾裝修，2014，09：7477

篇6

乙方：地址：電話：傳真：法定代表人：

甲乙雙方根據中華人民共和國《合同法》及其他法律法規相關規定，在平等、互利、自愿的原則下，經友好協商，就甲方委托乙方為全程設計、策劃、銷售、招商運營、項目經營管理昆明市白塔路昆明市中醫學院地塊（以下簡稱該項目）事宜，達成本合同。

第一條招商及經營管理的項目及地址

甲方委托乙方商業策劃、招商及商業運營管理的物業為：，地點位于：，項目總建筑面積為平方米。

第二條雙方共識

（1）甲方委托乙方向土地使用權方****提供該項目全套的競標、設計方案。

（2）甲方與***達成戰略合作協議后向乙方一次性支付該項目前期策劃款人民幣50萬元整。（人民幣伍拾萬元整）

（3）甲方與****達成戰略合作協議后，乙方即成為該項目唯一的機構，負責該項目的策劃、設計、招標、銷售、招商和商場管理，甲方不得以任何理由更換、撤銷或中止乙方在該項目中的以上權。

（4）乙方對該項目的策劃、設計、招標、銷售、招商和商場管理有絕對的主體權利。若項目開展過程中，甲方需要對委托的事項進行修改的，應與乙方協商并經乙方書面同意。

第三條甲乙雙方義務與權利

3.1甲方權利：

（1）負責審核乙方提供的各相關方案，提出修改意見并和乙方進行磋商，確定其方案得到法定機關的批準后實施；

（2）擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權；

（3）有權隨時檢查乙方的工作，對乙方每階段的服務品質進行評估，及時向乙方提出改進意見；

（4）享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利；

（5）在所有的招商、銷售、商業運營確定后，所有客戶繳納的定金由甲方負責該項目點的財務主管收取并辦理相關手續。

3.2甲方義務：

（1）甲方保證本項目經過有關部門驗收合格，可以進行商業使用和其他的功能使用；甲方應提供有關資料協助乙方辦理有關手續，向乙方提供該項目的相關合法文件證明；

（2）承擔該項目各種廣告宣傳費用和乙方實施該項目的相應辦公費用，并向乙方提供固定的辦公場所和相應辦公設備；

（3）甲方應書面授權指派專業人員作為聯系人與乙方協調該項目工作。

（4）根據本合同約定，甲方按時支付乙方服務費用；

（5）承擔乙方招商過程中相關公關、物料、宣傳品及各類設計費用；

（6）不干涉乙方的日常業務及人事管理工作，只對乙方周期性的工作指標進行考評；

（7）負責該項目對外一切政府機關等手續的辦理工作；

（8）有義務協調乙方與工作相關機構（如：廣告公司、設計院、施工方等）的工作。

3.3乙方權利

（1）按合同約定按時收取相關服務費用；

（2）乙方可以用書面、電子郵件、電話形式向甲方報告方案或提出相關建議，甲方應在24小時內給予回復，否則視為對該建議或報告的同意；

（3）乙方輔助開發商達成項目合作之后，乙方即成為唯一此項目的策劃機構、設計機構、招商、銷售、商業運營方；

（4）甲方承諾獲取項目后不得以任何理由更換、撤銷和中止乙方的策劃機構、設計機構、招商、銷售、商業運營的公司；

（5）乙方承諾，策劃機構、設計機構、招商、銷售、商業、策劃費和設計費用低于同行業收費百分之十。

3.4乙方義務：

（1）按法規進行招商及商業顧問；

（2）根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核，經甲方確認后予以實施；

（3）未經甲方書面承諾，對項目關系人和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任；

（4）對所涉及的甲方商業機密予以嚴格保密，未經甲方書面同意，乙方不得對外公布；不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。

第四條服務費用和支付方式

4.1服務費用

（1）銷售費用的收取標準；

銷售費用為甲方客戶簽訂的銷售合同總額的%（百分之貳點伍）

（2）主力店招商費的收取標準；

主力店招商費按照人民幣萬__萬/個收取。（人民幣元整每個）

（3）次主力店招商費的收取標準；

次主力店招商費按照三個月租金每個收取。

（4）規劃設計費用的收取標準；

規劃設計費按照政府批準的人民幣收取。（人民幣元整每平方米）

（5）商場經營管理費用的收取標準。

商場經營管理費按照5元/㎡一個收取。（每平方米人民幣五元每個）

4.2支付方式

（1）乙方與甲方簽訂此協議后，在3個工作日內，甲方支付乙方人民幣50萬元整（人民幣元整）為前期費用；

（2）銷售費和招商費的支付在每月10日前結算上一月度的款額。若甲方不能在規定日期內支付服務費，甲方需提前5天以書面形式與乙方達成共識；

（3）銷售費的支付公式為：上一月度銷售面積乘以百分之二點五為銷售費；（上一月度銷售面積X每平米售價X2.5%=銷售費）

（4）招商費單價為主力店支付人民幣100萬每個，（人民幣壹佰萬元整每個）在甲方與主力店商家簽訂協議后的三個工作日內甲方必須支付乙方主力店費用；

（5）普通商鋪的支付公式為：招商面積X每月每平米租金X3個月=招商費用；

（6）商業運營費為甲方收到每個商戶租金的15個工作日內必須支付乙方；

第五條違約責任

（1）除本合同約定的條款外，合同履行期間甲、乙雙方均不得擅自單方解除合同。如在期間因甲方延誤支付費用或因甲方責任施工延期形成甲方違約，以及乙方在期間未經甲方同意撤出工作導致合同終止，違約方必須支付守約方違約金。

（2）甲方違約賠付標準：如甲方違約，將賠付乙方全額費用。

（3）乙方違約賠付標準：如乙方違約，將退還甲方前期支付的所有費用。

（4）甲方應及時支付乙方費用，支付日期不得超過約定日期的5個工作日內，逾期則每日按應付款0.3%向乙方支付滯納金。如甲方支付時間延期超過60天，則視為甲方根本違約，乙方有權提前解除合同，在乙方依法解除合同10日內，甲方應賠付費用，并向乙方承擔其他違約賠償責任。

（5）若甲方無故違反委托乙方獨家的約定，在本合同期內委托任何第三家銷售公司，甲方需支付乙方一切損失，作為違約賠償金，乙方并有權提前解除本合同。

（6）乙方人員未通過書面同意或超越權限，對外所做的一切承諾或簽認的法律文書，由乙方承擔相應的法律責任，與甲方無關，如產生糾紛，乙方負責處理，并賠償因此給甲方造成的實際損失，概由乙方負責處理及承擔相應的經濟責任。

第六條合同延續或終止

（1）合同期滿或乙方提前完成本合同約定的銷售指標，雙方完全履行義務后，合同自動終止。

（2）如遇不可抗力而影響合同履行，雙方均不承擔違約責任，合同可由雙方共同協商選擇順延或終止。

第七條雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同的附件。

第八條其它

1、本合同自雙方簽字蓋章后生效。

2、本合同一式四份，甲乙雙方各執兩份。

甲方（蓋章）乙方（蓋章）

代表人：代表人：

簽約日期：簽約日期：

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【關鍵詞】商業房地產；營銷策劃；理論模式

一、增值策劃模式及其優勢

增值策劃模式是策劃模式中比較有代表性的一種，該模式在商業樓盤開發各環節圍繞提高商鋪價值、人員價值、形象價值、服務價值，同時使消費者支付較低的購房價格、較低的心理成本、體力成本和時間成本，從而使樓盤的顧客讓渡價值增值，達到營銷目的的一種策劃方式。全程營銷策劃模式已被越來越多的房產策劃人認同，市場上的全程營銷方法也不下數十種。其中，增值策劃模式要求開發商必須兼顧公司利潤、消費者和商家需求、公眾利益幾者的關系。因此，它是社會營銷觀念的產物，特別適于激烈的市場競爭中塑造公司的品牌，獲得競爭優勢。其優越性主要表現在：

1. 有利于獲得顧客滿意由于該模式貫徹以顧客為中心，以研究顧客的需求為起點，根據選定的目標顧客群的需求特點確定樓盤的定位，這樣規劃出的商鋪才是真正合乎顧客心意的，使其形成愉悅的狀態，達到顧客滿意。

2. 有利于消費者獲得更高的投資收益對顧客來講，商鋪包含的價值并非越大越好，由于投資者或商家為取得商鋪的所有權、使用權、收益權需要付出代價，商業價值高的商鋪價格自然就高，投資者購買這樣的商鋪在收益上固然高一些，但由于所支出成本大，投資風險也大，投資回報不一定最佳。由于增值策劃追求的目標是顧客讓渡價值最大化，是顧客總價值與顧客總成本的差額，因此投資回報更高。

3. 有利于開發商樹立全程營銷的觀念該模式運用“全程為提高樓盤的顧客讓渡價值服務”的思路，強調圍繞商業房地產開發、建設、營銷、推廣等各階段的顧客讓渡價值，整合社會與項目本身的資源優勢，開展系統性的提升工作，使樓盤的顧客讓渡價值增加，以吸引消費者來購買，商家來租賃。因此，該模式易于推廣，利于開發商樹立全程營銷的觀念。

4. 有利于開發商提高創新能力該模式強調通過對樓盤形象的塑造，降低顧客對價格的敏感程度，通過提高商鋪的可察覺的使用價值和顧客的滿意程度，來提高樓盤售價，并使商鋪的價值為投資者所接受。這就要求開發商資源整合時要有創新的能力，否則其開發出的樓盤將毫無特色，顧客可察覺的價值無法得到提高。

二、增值策劃模式的理論核心與實現途徑

1. 增值策劃模式理論核心房地產市場作為一個廣大的市場，而且面對著各種各樣的購買者，而房地產企業的資源總是有限了，這就要求企業改變自身，進行市場的細化，通過這種對市場的細化，為市場制定最科學合理的開發和營銷方案。增值策劃模式正是運用的STP理論，首先從市場入手，細化市場需求結構，選定目標市場，依靠研究結果進行分析，從而定出項目的定位，這樣一系列的措施，都會為了給規劃設計和后期的營銷做鋪墊。

2. 增值策劃模式的實現途徑增值策劃模式是一個動態的概念，其策劃思路是“全程為提高樓盤的顧客讓渡價值服務”，策劃流程如圖1。顧客讓渡價值分析及提升是項目開盤前的工作；顧客讓渡價值傳播、轉移實現是項目開盤后的主要工作，體現營銷策劃的結果。

2.1 顧客讓渡價值分析顧客讓渡價值是指總顧客價值與總顧客成本之差。

總顧客價值就是顧客在某一種商鋪或者服務中能夠獲得的一系列的利益。這些主要包括：①產品價值。這里的產品價值主要是由兩方面構成，房地產價值和商業價值。②服務價值。指的開發商為顧客提供的所有服務內容，其中，最關鍵的的服務是商業經營管理服務，這也是服務價值的核心內容。③形象價值。形象價值主要指的是開發和管理的環境，企業自身的品牌價值。④人員價值。在服務的各個階段，企業人員向消費者進行服務的技能和服務價值。

總顧客成本是在評估、獲得和使用商鋪或服務而引起的顧客預計費用。其內容主要包括：①貨幣價格。就是指的商鋪的銷售價格和租金，另外還包括所售商品的價格。②心理成本。指的投資者和商家在購買或者使用商鋪過程中所承受的精神上的損失。③體力成本。指的投資者和商家以及消費者在購買或者使用商鋪和購物過程中所承受的體力上的損失。④時間成本。指的投資者和商家以及消費者在購買或者使用商鋪和購物過程中所承受的時間上的損失。

2.2 顧客讓渡價值提升項目能否成功，不僅需要掌握一些對于項目發展有利的資源，更需要借助其他有效的方法，對項目的整體進行提升，顧客讓渡價值的提升顯得非常的重要，因為只有這樣才能夠讓項目在激烈的市場競爭中脫穎而出。顧客讓渡價值提升圍繞以下工作展開：①設計體現項目核心競爭優勢且新穎獨特的項目開發理念。②市場定位。通過市場細分，選定目標市場，確定項目的定位，為規劃設計和營銷推廣指明方向。③各樓層區位功能布局。注意各業態合理分布，有效引導人流。④對項目總體布局、建設規模、建筑風格、建筑設計參數等進行規劃設計。⑤商環境設計。如人流動線的組織，休閑設施、娛樂、餐飲業態的設置，景觀小品的設計等。⑥設施配套布置。包括電梯、扶梯、排風、空調、停車場、卸貨場、消防設施、收銀等硬件設施設計。⑦項目外立面設計，確定項目名稱。⑧商鋪間隔建議。根據功能需要，進行商鋪間隔，使商鋪面積適當，格局合理，并保持間隔的可變性。⑨智能化設計。包括樓宇自動化、辦公自動化、通信自動化、通訊自動化、安保自動化等。⑩商業管理策略。高度重視商業項目的后期統一商業經營管理，至少應當做到統一招商、統一識別系統、統一劃分經營范圍、統一宣傳推廣、統一管理。

2.3 顧客讓渡價值傳播就是通過各種有效、合理的媒介運用，開展針對性的促銷、公關活動等，將項目的核心優勢展現于目標客戶群的眼前。具體包括：①推廣主題、各推廣階段廣告策略及系列廣告語確定。②建立視覺形象識別系統。③廣告表現策略與廣告設計。④開盤、公關活動方案。利用公共活動為項目樹立良好形象，促進銷售。⑤推廣媒介組合及費用安排。運用整合營銷理念，對廣告媒介進行組合，預算安排推廣費用。

2.4 顧客讓渡價值轉移實現轉移顧客讓渡價值一方面在現場的包裝和設計上要出奇制勝另一方面要嚴格訓練和培養大批專業推盤高手進行現場行銷。主要工作有：①租售現場包裝及展示系統設計。包括施工場地包裝、周邊環境包裝、售樓部包裝等。展示系統包括沙盤、模型、多媒體系統、室內看板等。②現場氛圍營造策略制定。現場熱銷和適宜的洽談氣氛有利于促成交易。③銷售流程設計。流程要有利于與看房者有效溝通。④招商策略制定。堅持招商提前介入、有選擇地招商、為主力商家量身定做的策略，并采取靈活多樣的招商政策。⑤促銷策略制定與實施。制定項目促銷政策和促銷活動實施。⑥銷售人員培訓。包括銷售基礎知識、項目情況、銷售實戰演練等培訓。⑦銷售控制。包括：銷售數量、銷售價格、銷售進程、銷售現場氣氛等的控制。⑧評估推廣效果，調整廣告及促銷策略。

三、結語

該策劃模式在操作上貫徹了全程為提高樓盤的顧客讓渡價值服務的策劃思想，是操作性極強的一種模式，易于開發商實施和監控，有利于提高經濟社會效益。

參考文獻：

[1]菲利普，科特勒著.市場營銷管理———亞洲版第二版.北京：中國人民大學出版社，1997：38.

[2]姜新國.商鋪投資.上海：上海財經大學出版社，2002：10～58.

[3]馮靜，陳素敏.房地產營銷策略分析，中小企業管理與科技，2009，04.

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關鍵詞：傳統商業街臨潼設計模式

中圖分類號：F239.64 文獻標識碼：A 文章編號：

一、項目概況

1.背景

圖1臨潼石榴古鎮項目區位圖

圖片來源：導師提供

2009年10月西安市委、市政府研究通過了《曲江新區擴區發展規劃》和《臨潼國家旅游休閑度假區規劃建設實施方案》，提出了曲江新區和臨潼區共同建設“西安臨潼國家旅游休閑度假區”的理念，并將臨潼著力打造為集文化旅游、休閑度假、康體養生、溫泉療養、商貿會展為一體的具有國際影響力的旅游目的地（圖1）。臨潼地區本身已經擁有兵馬俑、華清池、驪山等國際知名的旅游景點，在這樣的發展框架下亟需開發與這些知名景點相配套的，能夠留住游客的旅游項目。

因此,“石榴古鎮”整體項目通過打造“石榴山莊農業觀光園”，“石榴古鎮”傳統商業街，高級會所、高級度假酒店這四大板塊的項目以達到發展臨潼地區旅游業，提升地區文化形象與層次的目的。

本文研究的對象是石榴古鎮項目中的重要組成部分——傳統商業街部分，通過傳統商業街的特色地域文化與商業的結合展示，以及特色民宿工藝作坊等業態形式吸引各地游客的駐留。

2.項目定位

在臨潼地區的大的旅游發展背景與“石榴古鎮”整體項目框架之下，“石榴古鎮”傳統商業街部分的定位歸納為以下：以臨潼地區文化與關中文化為主題背景，通過傳統民居聚落形式的商業街，設置餐飲、特色住宿、民俗文化體驗、特色商品貿易等主要功能，為游客提供食宿、休閑養生與購物娛樂等旅游活動項目。

二、結合商業策劃的設計模式探索

傳統商業街本身是由城鎮的居民區逐漸轉變而來，隨著歷史與時間的推移，它所承載的不只是商品的貿易往來，在商品與貿易模式上逐漸的含有了所在地區的文化傳統等。因此，受到了游客的觀賞喜好。

縱觀國內當今的傳統文化商業街成功案例，大致可分為兩類：有歷史淵源的街區保護與開發，例如麗江、烏鎮等知名景點；另一類是以地域文化特色為開發背景的新建的傳統商業街，例如成都錦里、文殊坊等項目。“石榴古鎮“傳統商業街的設計思路與后一種模式較為類似。借助區域內的旅游景點、文化內涵，以此為內涵進行開發。因此，在臨潼地區進行本項目的設計時，除了需要回應兵馬俑、華清池等同源文化時，還需要挖掘當地的文化背景特色。

因此對這樣一個具有傳統文化內涵的設計時，設計模式應當是要先從其所含的文化內涵入手，對其所需傳達的文化內涵進行重新建構，并將這些文化通過商業的方式轉換為實際可操作的內容，最后通過建筑設計的手段表達出來。

1文化背景建構

1.1臨潼文化

臨潼，位于陜西關中平原中部，是古都西安的東大門，其歷史淵源深厚，歷經周、秦、漢、唐，一直為京畿之地。境內有秦兵馬俑、華清池兩個5A級景區。根據史料以及風景名勝區等文化背景，歸納出可用于本項目的臨潼地區文化要點如下：

1.石榴文化

臨潼是中國石榴文化的發源地，石榴文化的歷史悠久并且內容豐富。體現在詩歌、服飾、禮儀、傳統節事方面。除了作為含有經濟屬性作物外，石榴無論是花、果都有著非常廣泛的用途，并且具有美好的象征寓意。

本項目中，石榴文化占據的是主要的地位，可衍生出與石榴相關的小吃、石榴飲品、石榴主題養生護膚、石榴花與果皮染色工藝的服飾、石榴果實釀酒坊等種類；或者可以作為景觀：一定數量石榴樹的種植作為景觀熱點的季節性展出；或者以石榴為主題的文化活動，例如賞詩、品酒、手工制作等可參與性強的活動。

2.愛情文化

臨潼的華清池景點是唐太宗與楊貴妃二人愛情的見證，另石榴的與一眾，也有對美好愛情的祝福。因此，本項目也可以因借這一現狀，通過商業內容或者建筑設計的手法表達。例如相關溫泉養生會所、主題廣場節點、相關紀念品銷售、特色沙龍等形式。

3.唐文化、絲路文化等。

這二者也都是根植于臨潼當地的文化背景之中，可以輔助石榴文化內涵作為商業街文化多樣性的支撐?？梢酝ㄟ^特色商業零售、建筑外部空間設計等手法來體現。

1.2關中文化

基于本文的研究對于關中地區文化的特色歸納總結主要從兩個方面，物質形態的和非物質形態的傳統文化。

1.物質形態文化主要的表現形式為關中民居建筑、飲食小吃等

2.非物質形態文化：戲曲表演、傳統手工技藝與特色工藝品、節事風俗等。

1.3當代旅游文化

項目除了要對傳統文化、地域文化作出回應外，還需要與時俱進。由西方或者新社會背景下形成的人們的追求也許納入設計策劃的考慮之中。歸納為以下幾點：

1.酒文化：圍繞項目的主要主題：石榴文化可以衍生出與石榴文化結合的酒吧、酒窖，等通過酒窖對釀酒工藝的展示，酒吧的酒品銷售來展示石榴、酒文化。

2.咖啡沙龍：咖啡沙龍的正在被越來越多的人群所接受，作為休閑娛樂與交流的場所，咖啡沙龍相對于酒吧營業時間更長、環境相對安靜，適合頤養身心。

3.創意市集：當今藝術創作人群中獨立創作已成為重要的流派與組成部分。創意市集正是為這樣的群體展示銷售作品的形式。因其受很多年輕人的青睞，并且對于空間與時間的需求都比較自由，因此，在商業街的商業策劃中它是一個能夠出彩的節點。

2商業策劃

2.1整體框架

根據上文對于文化背景的建構，將商業街所包含的商業內容根據不同業態分為以下的功能板塊，形成支撐設計內容的總體框架，便于后期設計工作的展開。

創意市集、特色商鋪、民俗餐飲、特色酒坊、特色客棧和民俗博物館（百子廟）區。這些內容是根據游客到訪商業街的空間與時間的行動軌跡，分成了體驗游玩、餐飲住宿、購物、祈福、拜謁四大功能形態。（如圖5.16）

圖2商業功能框架

圖片來源：作者自繪

根據以上的商業功能框架，以下的步驟將逐步細化商業街所需的商業內容與形式。

2.2商業內容策劃

商業建筑的基本要素是“商品”，環繞這個基本要素展開的買賣活動構成商業街的全部內容。建筑師的職責是給與這個特定內容以最佳的反映形式與空間。上文確定了在商業街內提供哪些商品，而通過何種形式的空間來承載這些“商品”是作者接下來結合項目實際情況研究的內容。

1.商業內容構成（表5.2）

表1 石榴古鎮商業街商業內容構成

表格來源：作者自繪

根據前文對現有實例的調研，以及結合本項目實際情況，得出上表，其中在商業內容上，各板塊之間內容有部分的重合，因此這五大功能組成板塊并不是互相孤立與割裂開來的，因而在進行設計的時候尤其是在設計之初進行功能分區布局的時候需要考慮它們之間的關系。

2.3商業空間形式

1）內部空間類型

篇9

xx年年是本人參與項目執行工作最多的一年，在集團公司總經理和項目經理的悉心關懷下，個人得到快速的成長，工作效率及質量有較大提高，主要完成工作如下：

1、項目執行工作

百匯海隆廣場項目是本人進公司來重點跟進的項目，主要開展市場招商調研、客戶接待、文案活動策劃執行方面的工作，具體如下：

完成百匯海隆廣場項目策劃推廣文案、xx年度總結寫作；項目前期招商接待工作；協助接待中心啟用前期裝飾安裝工作；項目相關軟文寫作；跟進并實施項目宣傳推廣事宜；協助專題片制作組完成制片工作；持續跟進并協助報廣設計、現場包裝及物料設計工作，并充分運用報紙、電視臺、廣播電臺、自辦刊物等廣告資源對項目開展了多渠道的宣傳；完成項目階段推廣計劃、客戶營銷活動方案寫作等；協助項目推廣工作的開展及媒體宣傳的跟進工作。

2、個人學習及提升

在本職工作完成之余，通過計劃性的跑盤工作及區域市場研究來熟悉市場情況，從而加深對海寧市房地產市場的進一步了解，同時還時刻關注行業政策的變化。

堅持進行專業文章及項目軟文的寫作，用來提高個人的寫作能力及邏輯思維能力，為項目的策劃推廣工作打好堅實的基礎。

3、工作總結

回顧xx年工作，本人感覺從專業能力及工作態度上，較之于xx年有了一定的進步和提高，主要表現在：

工作態度有明顯進步；對項目策劃推廣工作的計劃性與推動力有深刻的認識；能獨立完成項目策劃推廣執行過程中的部分工作；策劃報告寫作能力有較大的進步；有意識進行專業提升及個人學習。

但同時還有許多的不足之處有待提高：

工作主動意識需要進一步加強；溝通及表達能力需要不斷提高；執行工作中細節關注不夠；專業提升及個人學習需有計劃性并及時進行總結。

二、心得體會

基于xx年度工作回顧及總結，也有一些心得體會來進行分享：

1、專業，來自沉淀

不積硅步，無以至千里。任何一個人的知識與能力的提升都是在項目服務過程中，不斷積累，不斷修正，不斷完善的。只有專業的沉淀與堅持不懈的努力，才能取得團隊和個人的成功。我在具體的項目執行工作中，也是在有計劃地完成專業沉淀，完成原始積累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，將來再行完善。只有達到足夠的專業沉淀，才能真正做到“厚積而薄發”。

2、團隊，在于有效溝通

沒有一個團隊是可以不通過培養和耐心的溝通就可以達到團結和諧的。只有有效溝通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的團隊，有高效的團隊才可能有強大的專業公司。在企劃工作中，沒有個人行為，只有團隊行為，唯有團隊合作才能發揮強大聚集力量，達到事半功倍的效果。但在現實工作中，無論是領導者和團隊成員之間，還是團隊成員之間存在著或多或少的溝通障礙，這就要求發現問題及時溝通、及時協商和解決，在溝通中構建鞏固和健全的團隊精神。

3、學習，永無止境

企劃是一個復合型的行業，除專業的策劃推廣知識外，還需要了解從項目前期規劃、設計、工程建設及后期物業管理的方方面面。任何一個小的細節問題都需要大量的時間和精力去摸索、研究，對于一個優秀的房地產企劃人來說，學習應該是永無止境的。

三、09年展望及建議

1、個人展望

專業能力快速提升

通過項目實踐結合自我學習，快速提升個人專業能力，積累豐富的操盤經驗，并及時的總結和調整。擴寬個人的知識面，積累豐富的專業知識，提高個人的口頭表達和書面表達能力，真正做到一名優秀的策劃人。

突破商業地產知識瓶頸

入職近二年來，參與的項目基本為商業地產項目。繼住宅地產開發主流之后，商業地產現正逐漸成為地產開發市場的新寵兒。如果想成為一名優秀的策劃人，對于商業地產知識應該去充分的了解和學習，準確的產品定位、目標消費群體定位和招商是商業物業成功開發的關鍵所在。在09年本人將通過案例借鑒和自我學習，在商業地產方面有所突破。

參與團隊建設

希望能夠參與到團隊建設中去，熟悉項目執行過程中的各個環節度，明確工作目標，提高工作效率，加強內部人員間的團結合作，互相緊密配合，充分挖掘集體的潛力。對工作的每一個細節進行檢查核對，對工作的經驗進行總結分析，從怎樣節約時間，如何提高效率，盡量使工作程序化、系統化、條理化、從而更進一步，達到新層次，進入新境界。

2、對于公司的建議

個人認為，公司是一個能讓員工價值有足夠展示空間的企業，公司發展同科學管理模式的運用和團隊、個人發展密不可分，一流的專業公司應同時具備一流的管理水平，技術和管理兩方面都是不能偏頗的。我能有幸成為寶馬的一員，也希望真正與團隊一起，努力實現公司效益和個人價值最大化。

從公司層面來說，員工也需要得到公司的充分信任與認可，讓我們在公司提供的平臺上，可以盡情地發揮出各自的主觀能動性，為公司創造更大的價值。

回首總能夠發現差距，展望總能夠找到力量。新的一年有新的開始，“厚積薄發，學而知新”的理念支持我在策劃推廣這個行業中一步一步往前走。

篇10

說起來明白，做起來難。能夠同時把這兩個問題都解決完滿的企業或說房地產項目，卻是少之又少，要么是決策有偏差、要么是執行有漏洞，這是大部分企業、大部分房地產項目中普遍存在的現實問題。

一個項目能否取得成功，取決于策略和執行兩個層面的乘法效應；當然，不同的項目中，策略與執行會有不同的權重。

我覺得如果用策略層面和執行層面去區分不同類型的房地產項目的話（土地已經拿下，必做不可的項目），基本可以分出四種類型：

第一類、決策難，執行難。

比較典型的情況就是那種所處區域競爭非常激烈，而自己地塊又沒有獨特競爭優勢的項目，對住宅項目而言這些劣勢可能包括土地成本偏高、地塊狹小、地塊不規整或規劃受限制、有不良環境因素等等，對商業項目而言劣勢可能包括周邊沒有商業沉淀、距離老商業中心區過遠、核心輻射區域人群基數小等等，這些因素往往導致項目非常難以定位。而最頭疼的項目定位工作恰恰也是最關鍵的工作。

一般而言，這種高風險項目在整個操盤過程中是容不得半點閃失的，是絕對需要找外腦、借外力全程介入的，然而，這種項目恰恰又是那種強勢的公司不愿干、弱勢的公司干不了的項目。

這類項目需要在策略和執行兩個層面上都找到水平最高的策劃或公司全程介入。

第二類、決策難，執行易。

常常被策劃同仁們掛在嘴邊的那句話——“策劃就是一層窗戶紙，點透了就不值錢了”，說的就是這個道理。有不少項目都是這樣，把甲方老板弄得愁眉不展的問題，也許只是一句話就能點透的問題，也許是一個方向、也許是一個思路、也許是一個創意。

市場發展到現在，其實大部分住宅項目都屬于這個類型，只要前期項目定位別出現大的偏差、產品別做得太爛，后期操作中幾個關鍵的節點也把握得當，具體的銷售執行就顯得比較簡單了。

這類項目通常需要在策略層面上（前期）找一個高水平的策劃公司來輔助決策，后期則既可以在顧問公司的幫助下自己做，也可以找一家性價比較高的、在執行層面上發揮比較穩定的公司去做。

第三類、決策易，執行難。

以別墅、類別墅等高端住宅產品和寫字樓、商鋪等商業項目為典型代表，這是由此類項目目標客戶群的高端屬性所決定的。

能買別墅、買寫字樓者，或者有實力投資商鋪者，都是非常精明、非常理性、非常謹慎的“人精”，要想把這些人“忽悠”成買家，在任何一個營銷、推廣、接待、服務等執行環節都不能出現大的紕漏。

這類項目有兩種做法，要么找一家綜合水平很高的顧問公司從策略和執行兩個層面上全程介入，要么找一家在執行層面上水平比較高、發揮比較穩定的公司去做；有時候，這種項目還需要專門的地產廣告公司介入。

第四類、決策易，執行易。

那些基本沒有競爭的區域市場或者99%的低端住宅盡屬此類，根本不用找什么策劃和，即使找了也發揮不了多大作用。