住宅物業管理方案范文

導語：如何才能寫好一篇住宅物業管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程.現制定如下實施方案：

一、指導思想

以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與__經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質.

二、主要目標

總體目標：力爭到20__年年末，__市區（包括__區，以下簡稱__區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約__幢房屋，建筑面積約__萬平方米，涉及住戶約__萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平.

具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理.

三、實施范圍

__市區__區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：

1.20__年以前建成；

2.房屋標準成套；

3.尚未開展專業化物業管理.

四、基本原則

1.堅持屬地管理.要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制.

2.堅持突出重點.主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制.

3.堅持“軟”“硬”共建.在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉.

4.堅持項目結合.物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合.實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活.

5.堅持業主參與.要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責.

五、實施步驟

1.調查計劃階段.20__年__月底前，完成機構組建、__區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作.

2.全面推進階段.20__年__月-__年年底，全面推進__區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20__年完成__萬平方米，20__年完成__萬平方米，__年完成__萬平方米，累計完成__萬平方米.

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程.

六、改善措施

（一）完善硬件配置.

1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善.本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置.具體新增硬件配置任務如下：

（1）劃定物管區域.在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理.

（2）建設特種設施.包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕.

（3）配備物管用房.補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡.

2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施.小區整治和硬件配置主要內容如下：

（1）新增配置.同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容.

（2）環境整治.包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等.

（3）房屋整治.包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等.

（4）公用事業管網整治.包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造.

（二）建立物管機制.

在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制.

1.確定管理模式.

街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式.部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收.

征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準.小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制.

2.實施物業管理.

（1）社區化準物業管理.社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展.可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照__市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費.小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足.

（2）專業化物業管理.專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施.業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同.受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費.

七、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費.

2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費.經費承擔方式如下：

（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決.

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決.

直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決.

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔.

（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用.工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作.

3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決.

八、保障措施

1.建立工作機制.成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導.領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作.各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題.各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作.

2.落實資金保障.物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂.各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計.要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據.

3.加大扶持力度.住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用.社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變.

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（一）物業管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和當局規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166。6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53。4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066。6萬元。其中：出售直管房產16。2萬平方米，歸集購房款3662。8萬元；出售主輔分離房產7。3萬平方米，歸集售房款1605。7萬元；出售自行接收房產3。5萬平方米，歸集售房款798。1萬元。

3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20**年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20**年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

二、下半年工作思路

（一）物業管理方面工作

1、出臺《沈陽市物業管理規定》

6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以當局規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。

2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。

二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。

三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。

四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中。

3、建立新型物業管理體制

將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、當局基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。

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第二條 確保住宅小區建設規模。

（1）堅持“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的原則，住宅全面納入小區規劃建設。新建住宅小區（舊城改造中的住宅小區除外）應當達到一定的建設規模，原則上市區不少于8萬平方米，縣城不少于5萬平方米。住宅小區經統一規劃后，鼓勵多家開發企業共同開發。對達到15萬平方米以上的大型住宅小區，報建中市本級審批的收費可給予適當優惠。

（2）住宅小區建設單位必須具有相適應的房地產開發資質等級和開發實力，不得越級承接房地產開發業務。

（3）禁止黨政機關和事業單位（包括公職人員、已享受房改的人員）組織職工新建福利住房和經濟適用住房。

（4）城市規劃區內嚴禁擅自新建私人住宅，嚴禁無證開發商品住房，嚴禁利用劃撥土地擅自進行商品房開發，嚴禁在集體土地上從事房地產開發經營活動。

（5）房地產管理部門應加強對經濟適用住房建設的管理，會同有關部門嚴格控制建設規模標準、銷售價格和對象，落實土地、稅費等方面的優惠政策。企業新建職工住宅小區納入全市住宅小區建設規劃統一管理，嚴禁借經濟適用房之名從事商品房開發經營活動。

第三條 嚴格住宅小區建設標準。

（1）住宅小區建設應當符合城市居住區規劃設計規范。

（2）新建小區應保證綠地面積達到規定要求，未達到規定面積的應繳納異地綠化費。

（3）住宅建筑設計既要堅持合理、實用、規范的原則，又要提高設計藝術，追求美觀精致。鼓勵建中、高層建筑，新建六層以下（含六層）的樓房，屋頂一律采取坡屋頂等立體狀設計，外墻采用國家認定的合格涂料，做到顏色與環境協調。房屋裝修不得擅自改變結構和外觀設計。

（4）住宅小區的規劃設計方案由城市規劃行政主管部門組織計劃、建設、房地產、建工、園林、公用事業、國土、環保、消防等部門會審，經專家評審報批同意后，方可實施。經批準的規劃設計方案不得擅自修改。確需修改規劃設計方案的，由規劃行政主管部門組織重新評審。

（5）住宅小區建設應嚴格按照規劃設計要求，搞好小學、幼托、上下水、供電、供氣、廣電、電信、消防、道路、路燈、環保、衛生等公共基礎設施的配套，并做到基礎配套設施建設與住宅建設同步進行，為社區和治安管理提供必要場所。完成配套建設的，免套費。通過拍賣方式取得土地使用權的中高層建筑配套費全免，其他行政性收費減半收取，六層以下（含六層）配套費減半收取。已建成的住宅小區配套建設未完成的，應按有關規定補建，未補建的，全額補套費。

（6）住宅小區各項建設工程合格率應達到100%，優良率達到30%以上。

住宅小區竣工后，由房地產管理部門會同建設、規劃、園林、建工、公用事業、消防、人防等部門對照經評審的設計方案對小區建設進行分期驗收或綜合驗收。未經分期驗收或綜合驗收的，不得交付使用，房地產管理部門不予辦理房屋產權登記發證手續。

第四條 加強住宅小區建設管理。

（1）住宅小區建設由房地產管理部門根據房地產發展需要及時提出開發建設計劃，經計劃、建設、房產、規劃、國土等部門共同審查后，報市政府審批。

（2）住宅小區建設納入房地產開發項目管理。開發建設單位要將經相關部門審查的房地產開發項目手冊在項目開工前和建設過程中定期送房地產管理部門審查。房地產管理部門根據住宅小區規劃設計要求和房地產開發項目手冊的審批內容全面監督實施，各相關部門應按照管理職能各負其責，相互配合，加強監管。

（3）政府確定的住宅小區建設項目、單位定向開發項目及其它需要招投標的房地產開發項目的招投標（不包括工程建設、勘察、設計、施工、監理的招投標），由房地產管理部門組織實施。未經招投標或進場交易的，不得對外發包。

（4）開發建設單位要建立質量保證體系，依法辦理工程質量監理手續，委托具有相應資質等級的工程監理單位監理，并積極采用新技術、新工藝、新材料，確保住宅建設質量。

（5）住宅小區項目轉讓應當符合《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。在轉讓行為實施前，轉讓雙方須持轉讓合同到房地產管理部門和規劃、土地管理部門審批。

（6）預售商品房時，必須交清全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證、建設工程規劃許可證和施工許可證，完成預售商品房工程建設總投資的25%以上，已確定施工進度和竣工交付日期，并取得房地產管理部門頒發的《商品房預售許可證》。交付使用時，開發建設單位應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并在規定時限內為購房人辦理產權登記發證手續。

第五條 強化住宅小區物業管理。

（1）開發建設單位申報住宅小區規劃設計方案評審時必須附有物業管理方案，并在評審規劃設計方案同時進行審定。未作好物業管理方案的小區規劃設計方案不予審批。

（2）開發建設單位在新建住宅小區預（銷）售前，須選聘具有相應資質的物業管理企業承擔前期物業管理，簽訂前期物業管理服務協議，并報市房地產管理部門備案。否則，其房屋不得預（銷）售。

（3）住宅小區經綜合驗收合格，且物業管理方案已落實的，開發建設單位方可移交業主委員會選聘具有相應資質的物業管理企業進行管理，并按有關規定移交相關資產和資料。違者，由房地產管理部門依照《湖南省城市住宅區物業管理條例》進行處罰。

（4）住宅銷售時，開發建設單位應當依照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，履行住宅共用部位共用設施設備維修基金代收代繳義務，確保售后維修管理，維護業主的合法權益。

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關鍵詞：舊住宅區；物業管理；建議

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）09-0184-02

引言

《沈陽市物業管理條例》規定，2000年 6月底以前交付使用、房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅區稱為舊住宅區，這些小區建筑年代久遠，設施落后、產權復雜，多數處于無人管理或管理不到位的狀態。沈陽市舊住宅區數量龐大，多位于城市的中心區，對整個城市環境的發展有著重大影響。從2010年開始，沈陽市委、市政府投資15億元，用三年時間對全市1 502個舊住宅區進行功能改造，目前硬件改造工作已基本完成，開始進行物業的軟環境建設。

一、沈陽市舊住宅區推行物業管理的難點分析

經過改造，沈陽市舊住宅區已經有了明顯改善，物業管理的實施具備了一定條件，但在實際推行中仍存在著一些難題，阻礙著物業管理的順利實施，主要表現在以下幾個方面：

1.舊住宅區物業管理的相關制度不健全。舊住宅區的物業管理多處于混亂狀態，原因之一在于相關的制度不健全，缺乏具體的政策扶持。制度和政策是舊住宅區物業管理得以順利實施的關鍵。2012年10月，沈陽市政府出臺了《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》，其中對舊住宅區的管理，房屋維修責任，公共服務和扶持方面提出了意見，指明了總體方向。但目前還沒有建立成熟的舊住宅區物業管理體制，還缺少相關的具體實施方案，物業企業及業主的利益保障方面也沒有完善的配套措施。

2.基礎設施仍顯薄弱。盡管沈陽市舊住宅區已進行了全面改造，但由于其在建設時設計標準低，配套設施落后，存在先天不足，故仍存在基礎設施薄弱的問題，給物業管理的實施帶來難題。在規劃之初這些舊住宅區基本沒有圍墻，無物業辦公用房，缺少健身活動場所，小區綠地少，無停車位，小區客觀存在的缺陷很難彌補。此外，舊住宅區歷時較久，設備設施老化破舊，屋面漏雨、墻體長毛等質量問題大量存在，雖進行了相應改造，但后續的維修保養仍需大量的資金投入。一些舊住宅區長期處于無人管理的狀態，小區環境差，秩序混亂等問題都嚴重阻礙了物業管理工作的順利開展。

3.舊住宅區居民對物業管理認識不清或漠不關心。沈陽市舊住宅區多為一些國有企業的職工住宅，這些小區老年人多、低收入群體多，消費能力偏低、觀念滯后，居民對物業管理的認識模糊。此外，沈陽市舊住宅區多位于城市的中心區，沈河、和平居多，這些小區地理位置優越，有較好的商業和教育資源，吸引了大量的購房者，這些購房者的目的不為了居住，而為了學區、投資等，導致房屋長期處于空置或出租狀態。業主不在小區居住，不考慮小區環境改善，現有租房者更多地考慮租金，不愿意承擔物業費，小區的物業管理無人問津。舊住宅區居住群體的特殊性，導致居民普遍對物業管理認識不清或漠不關心。

4.物業管理資金不足。舊住宅區物業管理資金來源何處，如何落實，已成為物業管理工作的難題。舊住宅區物業收費標準較低，在維持基本的保潔保安方面已略顯困難。還由于居民收入普遍偏低，對物業管理認識不足，流動人口多，導致物業費收繳率偏低。另一方面，舊住宅區的配套設施少，無辦公和活動用房，可盈利性設施少，后期維修管理中資金投入大，這使得物業企業很難獲得經營管理方面的收入，還需大量的資金投入來進行設備設施、屋面路面等的維修養護。如要進行更好的封閉式管理，還需進行圍墻、門禁系統等的投入。資金不足直接導致物業接管舊住宅區成為難題。

二、沈陽市舊住宅區推行物業管理的建議

1.制定切實可行的物業管理實施方案。根據2012年10月出臺的《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中對落實舊住宅區管理及扶持方面的意見，建立成熟的舊住宅區物業管理體制，制定相關的具體實施方案，保障物業企業及業主的權益。針對物業接管、小區環境綜合治理、困難職工補助等方面，制定具體的、切實可行的優惠獎勵扶持政策，并把措施落到實處，讓舊住宅區的物業管理有法可依，物業企業有信心接管舊住宅區，小區的困難職工能夠獲得相應的補助從而接受物業管理，進而推動舊住宅區物業管理的專業化進程。

2.針對舊住宅區的現有狀況采取不同的物業管理模式。由于舊住宅區的先天缺陷，多數不能直接引入規范的物業管理，應根據不同的條件，采取不同的物業管理模式，逐步實現物業管理的專業化、規范化。在《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中提出舊住宅區經過改造后一律實行物業化管理，其具體管理模式由業主大會決定，可采取選聘專業物業企業，社區居委會牽頭組建物業中心，聘請物業職業經理人及自行管理等模式。采用何種模式應根據小區條件進行選擇：（1）對于規劃較好，小區停車、綠化、道路、房屋質量等能滿足要求，能封閉的小區，可聘請專業物業企業進行規范化管理。（2）對于條件一般，有必要的配套設施，已進行綜合改造，具備基本的準物業管理條件，但尚不具備引入專業物業企業進行規范服務的舊住宅區，可采取社區準物業管理模式。由社區居委會牽頭組建物業服務中心，為居民提供基本的物業服務。（3）對于基礎條件差，居民收入普遍偏低的舊住宅區，可采取業主委員會領導下的自行管理。（4）若舊住宅區為企業職工住宅，原企業仍存在，有一定經濟實力，可由企業進行相應管理。

3.提供質價相符的差異化管理和服務，做到物業費公開透明。物業企業要提供服務，就必須收取相應的費用；業主繳納物業費，就應該獲得相應的服務。但由于業主對于物業費的收費標準，費用用在何處，享受什么樣的服務并不明確，經常覺得物業收費標準高，提供的服務少并且不到位，不愿繳納物業費，從而導致舊住宅區的物業收費困難。針對此，在物業收費工作中，物業企業要向業主明確收費項目和收費標準，并提供質價相符的物業服務。由于舊住宅區基礎條件不同，不能實行統一的收費標準和服務項目，應根據小區條件提供不同的服務，收取不同的費用，實行差異化管理和服務。業主委員會與物業企業溝通提出適合的服務范疇，確定合理的收費標準。物業企業把經物價部門核準的物業費標準在小區公告，做到收費透明化，并公開物業支出，讓業主做到心中有數，取得業主信任，為物業費的收取奠定良好的基礎。同時物業企業應不斷地提高服務水平，為業主提供方便及時的優質服務，讓業主享受到居住生活的方便和安全。

4.提高居民對物業物業管理的認識。提高舊住宅區居民對物業管理的認識，讓其接受物業管理和服務，進而推動舊住宅區物業管理的順利實施。首先政府應采取多種形式的宣傳教育，普及物業管理相關知識，讓居民從正面認識物業管理；其次，媒體應多進行宣傳和報導，喚起各有關部門的高度重視，加強正面引導，避免負面新聞；同時物業企業加強服務意識，積極改善小區環境，做好與業主的溝通交流，為業主提供優質服務，及時幫助業主協調解決日常生活中的相關問題，讓業主認識物業，了解物業，并通過經常開展社區文化活動，構建物業企業與業主的和諧關系。業主的認可和積極參與意識是推動物業管理良性發展的基礎。

5.多方籌措資金。舊住宅區物業管理的推行困難重重，很重要的原因在資金落實上。依據《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中提出的舊住宅區資金落實的意見，可從以下幾方面籌措資金：首先政府扶持是關鍵，根據財力和民生需求出臺扶持舊住宅區管理的相關政策。政府可以在物業企業接管舊住宅區方面提供優惠，適當采取減稅免稅政策，以鼓勵企業接管舊住宅區；允許企業用經營性收入補貼經費不足；對于舊住宅物業管理中做得較好的企業采取獎勵扶持機制；政府安排公益性崗位適度向舊住宅區傾斜，對舊住宅區的特困職工適當補貼物業服務費。其次，物業企業應在政策允許的范圍內，適當采取多種經營的方式來彌補物業費的不足，把舊住宅區的停車收費，自行車庫、管理用房的租金，利用共用部位取得的廣告收益等納入管理專項經費，在小區內開展一些有償服務。最后在房屋維修和設施改造方面，由政府建立專項維修資金，相關產權人補交專項維修資金，小區公共場地及公益設施的完善由居民集資；市政各部門各司其職，負責舊住宅區的垃圾清運，路燈維修，供熱、排水設施維修，健身器材維護等。

結語

舊住宅區環境的改善對城市整體環境的提升具有重要意義。解決舊住宅區物業管理中的難題，逐步實行舊住宅區物業管理的專業化、市場化、規范化，確保其綜合環境的不斷改善，使舊住宅區房屋保值增值，讓百姓安居樂業。

參考文獻：

[1] 張沈生，朱曉凱，殷振瑤.沈陽市舊住宅區物業管理存在的問題與對策[J].沈陽建筑大學學報，2011，（7）.

[2] 葛紅剛.“社區準物業管理”：破解老舊小區管理難題[J].城市開發，2010，（3）.

篇5

［關鍵詞］高校；住宅區；物業管理

隨著高校改革的深入，高校住宅區物業管理改革也進一步深化，并取得了一定的成績，一些學?；窘⑵鸢踩?、和諧、團結、友愛的居住區環境。但一部分高校由于各種歷史因素與現實因素，改革步履維艱，進展不大，部分高校依然存在使用財政性資金支付應由個人負擔的物業費、水電費等問題。推進高校住宅區物業管理的改革，建立健全高校住宅區物業管理制度，對創建安全、和諧的大學校園環境具有重要的意義。

一、廣西高校住宅區物業管理的現狀

當前，廣西高校住宅區的物業服務和管理方面大體上可以分為以下四種模式:一是校方包攬管理，這類管理表現是校方大包大攬，對住宅區內的物業管理費和水電費都是由學校統一支付給物業公司和水務公司、電網公司，再從工資中扣除相應水電費；二是校方包給后勤集團，由后勤集團聘用員工，負責進行統一高校物業管理服務;三是校方包給后勤集團后，后勤集團再轉包給有資質的社會物業公司，由物業公司負責對高校校園與住宅區進行管理；四是完全社會化，高校直接通過對有資質的物業公司進行招標，由中標物業公司對高校物業進行管理[1]。在這四種管理模式中，就當前廣西高校來說，采用第四種管理模式的高校還是比較多，但也有不少高校采用其他三種模式。無論哪一種物業管理模式，高?；径荚O置有后勤管理部門，直接或間接地對物業公司進行監督管理，處理相關高校物業管理中的事宜。但不論是哪種管理模式，高校物業在住宅區物業管理中，基本上很少收取個人住戶的物業管理服務費，對住戶只象征性收取相關的水電費，有些高校，甚至只對水電費定個基數，每個月只收取住戶8元水費，而不看其實際用水量，絕大部分費用開支仍由高校財政支付。

二、廣西高校住宅區物業管理存在的問題

（一）缺乏住宅區所需的維修基金

由于年代因素，限于當時條件限制，高校住宅區是以解決教職工住宿為主，因而這些老住宅規劃設計不是很合理、面積狹窄，布局不周，配套設施不全，比如兩戶合用一個廚房，一層樓共用洗澡間、衛生間等等。再加上年代久遠，這類老住宅區整體上已明顯陳舊破敝，各種設施包括線路、管道、消防及安全設施嚴重老化，存在種種不容忽視的安全隱患與問題，不僅不能滿足教職工對現代生活的需求，而對這類老住宅區維修所需費用也隨著時代的久遠所需維修費也愈來愈高，而分配到房子的教職工因為沒有房產證，亦不愿負擔這一筆額外的維修費用。住宅樓由于沒有公共維修基金，住宅樓公用基礎設施、公用設備的更新、改造等項目的維修是由學校統一管理，統一維護，所需資金是由學校統一支付，然而高校由于經費有限，這導致老住宅區在維修存在資金短缺。

（二）管理方法陳舊落后，基礎套配不健全

長期以來，廣西高校住宅區中的基礎設施維護的物業管理，還停留在幾十年前沿襲下來的管理方法。雖然高校在改革中都組建起后勤集團，在住宅區物業管理中引進市場化的物業公司，但在管理方法和管理手段上基本還是沿襲老一套的方法，不適應時代的發展要求。如現代高校住宅區中，由于教職工調動頻繁、住房更換、住宅區外租戶增多、已調走但已購房的教職工水電費收取情況的變動，仍然按原有的管理方法來管理已行不通。同時，高校住宅區跟教學區、宿舍區呈交錯現狀，如共用一條路，共享一片綠地、甚至有些學校住宅區旁邊就是教學區、學生宿舍區，這使得在物業管理過程中，該區域的水電與管理費用該由那一方負擔，需要區分如還按原有的管理方法手段，就容易造成糾纏不清。尤其是老舊住宅區，規劃不夠合理，基礎套配不建全，沒有規劃建設停車場?，F在隨著人們生活水平提高與改善，許多教職工都購置有汽車，小區內出現汽車、電動車亂停亂放的現象。

（三）物業從業人員素質不高，服務不到位

受制于思想觀念、服務技能、人工成本等因素的影響，物業從業人員素質不高，具體表現在只有少數管理層人員文化素質較高，其他大多數從業人員年齡介于四十多歲到五十多歲間，此類從業人員特點是比較能吃苦耐勞，但文化素質普通不高，鮮有經歷過專業培訓。這導致在服務過程中，出現服務不到位的情況，比如水電管線壞了，修護的質量不夠好，生活垃圾無人清理，樓道衛生無人清潔或是清潔不干凈。同時，高校住宅區的物業管理存在多頭管理的情況，這反映在基礎設施維護中校方、后勤集團、物業公司相互扯皮、推諉的現象，使得一些問題需要花很久時間才能解決。如有時老舊的樓房出現滲水，找物業公司，物業公司認為這不是其管理范圍，推給后勤集團，后勤集團以經費為由，推給校方，而校方認為這是屬于物業管理的，再踢給物業公司，這使得問題長久得不到解決，影響了教工的身心健康。此外，存在一些特權服務。對領導要求的服務，盡量優先滿足，如優先給予停車位或是預留停車位，甚至不收停車管理費；對于普通教職工找個停車位都覺得困難。

（四）住戶觀念轉變滯后

廣西高校住宅區中的基礎設施的維護與建設，綠化地帶的管護、消防安全、室內水電管線維護、網絡維護與建設所需的費用，基本都是由學校大包大攬，學校只是收取象征性的一點費用。如有的學校水費按每戶只收8元，多出的費用則由校方財政支付。此類沿續了幾十年的收費管理，被教職工認為是理所當然的福利。而在高校住宅區物業管理向市場化運作的改革中，不僅要交房子維修基金、還要每月定期交納垃圾清理、綠化地帶的管護、公共水電、有線電視、網絡、停車管理等其他相關的費用，這就動了長期以來被認為是教職工福利的“奶酪”，這使得一部分教職工心理不平衡，對改革漠不關心，使改革難以順利進行，這也是當前一部分高校住宅區物業管理改革步履維艱的原因之一。要徹底地轉變廣大教職工從“福利”服務思想，到“花錢買服務”[2]消費觀念中來，還需要一個過程，需要校方做廣泛的思想動員工作。

三、加強廣西高校住宅區物業管理的措施

（一）加強思想總動員與政策宣傳

當前高校住宅區物業管理在向市場化運作改革之所以進展不大，很大的一部分原因是改革觸動了被廣大教職工長期認為的“奶酪”，因此，必須切除這塊“奶酪”，對廣大教職工進行思想動員，讓其了解方針政策，從而轉變廣大教職工福利的“奶酪”到市場“花錢買服務”消費上的思想認識，自覺的執行上級的方針政策。要做好這一點，首先根據本校的情況，對本校住戶作周密詳細的調查，如住戶數、人數，多少是公房，多少是私房，現有教職工住戶、退休教職工住戶、已購置房子但調動了工作的原教職工住戶、外來租戶等等，然后根據實際情況制定切實可行的住宅區物業改革方案；其次是把政策文件、改革方案下達到各二級學院、學校各部門，由其組織對本學院、本部門教職工進行思想動員與政策學習，并對改革方案進行討論，提出意見，從而取得廣大教職工對住宅區物業改革的理解與支持；再次針對本校中的住戶、教職工家屬的宣傳，通過張貼宣傳材料等多種方式，加強對住戶與其家屬的思想教育，充分理解文件精神，擁護政策決定，認真貫徹執行。

（二）設立公共維修基金，成立業主委員會

高校住宅區與一般商品房居住小區不同，一般商品房居住小區，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2～3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，并經超過三分之二的業主同意方可使用，[3]這為商品房居住小區公共基礎設施提供了專項的維護基金。然而，長期以來高校公共基礎設施的修護，都是由校方全權負責，這不僅加重高校自身的財政負擔，造成教學、科研經費緊張。隨著高校物業改革的進一步深入，政府出臺一系列文件嚴禁高校使用財政性資金支付應由個人承擔的費用，如自治區財政廳下發的《關于嚴禁使用財政性資金支付應由個人負擔的物業費和水電費的通知》（桂財行〔2016〕63號）。對此，高校住宅區物業管理的改革，必須以市場化運作為改革的方向，改變校方大包大攬的福利“奶酪”物業服務方式，向著“花錢買服務”消費的市場化運作改革，誰使用誰負責向住戶收取公共維修基金，以減輕學校的負擔。要收取上述的費用，首先是做好住宅區內住戶的調查統計，加快推進住宅區內住戶房子產權化，只有住戶擁有產權了，才能成為真正意義上的業主，住戶只有成為業主，才能負擔起樓房公共維修基金。其次是確定公共維修基金的負擔比例，由于高校住宅區大部分都是屬于老舊住宅樓，如果按新樓比例來收取住戶公共維修基金，有失公平，應該按二手樓房方案來辦理（住宅折舊后價值），對于沒有分配出去，由校方租給外來人員居住的，校方除了承擔這些住戶的公共維修基金，還應承擔住宅提折舊后一定的比例的公共維修基金。其次對于調動工作了的住戶，校方應收回原來分配的房子，再分配給本校中無房的教職工；已買斷住房，但又調動了工作的住戶，且在外面還有其他福利性個人住房的，校方應該有權回購回住宅區內的房子，再分配或賣給本校無房的教職工。再次，成立業主委員會，由業委會來管理維修基金，校方所承擔的比例應由后勤管理部門的工作人員作為業主委員會代表，參與維修基金的管理，在今后對住宅進行基礎設施維護時，由業主委員會三分之二的成員通過時方可使用公共維修基金。

（三）推進物業管理創新，加強住宅區秩序管理

對于當前高校沿用了幾十年的物業管理辦法，在推進高校住宅區物業管理向市場化中，必須學習商業住宅小區物業管理的方法與制度，加強高校住宅區內秩序管理，營造和諧、安全的大學校園環境。必須與國務院頒布的《物業管理條例》接軌,成為具有教育屬性的社會新型服務部門,實現物業管理的現代化,即管理觀念現代化、管理方式程序化、管理標準規范化、管理組織網絡化及管理手段現代化,與國際物業管理接軌[4]。在現實中具體的操作中，對于長期以來不收取的物業管理費、城市垃圾清理費、公共水電費必須按市場化運作要求來管理，按市場價格來收取相應的費用。對于住宅區內公用場合的綠地維護、運動場的管理與維護，要收取相應的管理費用；對于屬于校方的還是屬于住宅區內住戶負擔的公共基礎維護費用、水電費，要由校方與住宅區內主委會共同協商，屬于校方負擔的，應由校方支付，屬于業主負擔的，應由全體主業與校方所占的比例來公攤。對于日益增多的汽車與電動自行車，應開設規劃相應的汽車停車場與電動自行車停車場，由物業派人專門管理，只允許本校內的教職工車輛停放，并收取相應的停車管理費，所得物業管理的費用，應由物業、業主、校方三方按相應比例共有。同時，成立以物業為主，業主為輔的住宅區內維護員，加強對住宅區內秩序管理，如對住宅區內飼養雞狗等的行為，堅決按市寵物飼養的管理條列加以管理，對私墾菜地、破壞綠化的行為，堅決制止。

（四）提高物業從業人員職業素質與服務水平

高校住宅區物業管理從業人員職業素質與服務水平是物業管理改革成功的重要因素。不少教職工存在這樣的矛盾心理“不怕花錢買服務，就怕花錢買來的不是服務，而是受氣”。因此，必須提高物業從業人員的素質與服務水平。首先，對技能崗位從業員人要進行入職前崗位技術與職業道德培訓，如水電、木工崗位，由于現在水電、木工技術的發展，水電、木工安裝工具與設備也不斷的更新，因此，對水電、木工進行崗前的技術培訓、安全教育、職業道德教育是十分必要的，否則仍存在不勝任本職工作或是對本職工作應付了事，如某住戶玻璃窗壞了，需要物業派員維修，但這時木工拖踏遲遲不來，恰逢大雨，淋濕了住戶家里財物，這將導致住戶對物業服務的不信任，認為自己白花錢養人。其次要對物業從業人員進行入職前的職業培訓，雖然這類服務要求不高，只要具備有勞動能力的人都可以勝任，但差別就在服務過程中的服務態度與服務質量。如物業從業人員在打掃樓梯中，只有端正勞動態度，把樓梯樓道打清潔全面，不僅要把地板打掃干凈，還要做到天花板無蛛網、地板死角無粉塵，只有全面的清潔干凈，才讓住戶感到稱心如意。因此，加強物業從業人員的職業素質培訓是十分必要的，只有物業從業人員態度端正、服務質量好，就會讓業主覺得花錢買來的服務物有所值。再次，要提高服務水平，物業從業人員對待所有的用戶要平等對待，對住戶合理要求，要想方設法來解決，而不是口氣生硬的拒絕；如果實在不能解決的，要禮貌地向住戶道歉，希望得到住戶的諒解。如前面說的停車的事，停車管理人員不能看菜下單，而是想法設辦協調，盡量解決住戶停車需求。總之，深化高校住宅區物業管理的改革，建立起行之有效的物業管理制度與管理方法，不僅使教職工安心于教學、科研工作，減輕高校財政負擔，而且對營造安全和諧的校園環境具有重要的意義。

［參考文獻］

［1］陳華義．高校后勤組織人力資源開發研究［J］．人力資源管理，2014(1).

［2］陳志武.建立廣西高校住宅物業服務管理新模式［J］.廣西教育學院學報，2014(1）.

篇6

一、發展經濟適用住房的目的和原則

（一）發展經濟適用住房的目的，是為了建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的住房供應體系，加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。

（二）經濟適用住房建設用地實行行政劃撥，享受政府扶持政策，以微利價格向中低收入家庭出售。中低收入家庭購買新建的經濟適用住房實行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

二、經濟適用住房的計劃

（三）市（縣）人民政府計劃部門，會同建設、土地管理部門，根據本地的社會經濟發展狀況、人口、中低收入家庭的住房水平和市場需求以及建設用地可供數量情況，編制經濟適用住房發展規劃和年度建設計劃，并統籌納入地方社會經濟發展計劃。

（四）市（縣）人民政府土地管理部門根據土地利用總體規劃、城市總體規劃和經濟適用住房年度建設計劃，編制經濟適用住房建設用地年度計劃，并在地方年度土地供應計劃中統籌安排。

（五）各省、自治區、直轄市經濟適用住房年度建設計劃報國家發展計劃委員會、建設部、國土資源部備案。三、經濟適用住房的建設

（六）經濟適用住房建設堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。要嚴格執行國家《城市居住區規劃設計規范》，不符合規劃及規范要求的，不得開工建設。

（七）經濟適用住房建設要堅持合理用地，節約用地的原則，盡可能不占用或少占用耕地。經濟適用住房的建設用地實行行政劃撥方式供應，依法辦理用地手續。

（八）經濟適用住房小區規劃、設計，必須由具有相應資質的規劃和設計單位承擔，按照建設部《關于印發〈提高住宅設計質量和加強住宅設計管理的若干意見〉的通知》（建設〖1997〗321號）的有關精神執行。采用招投標、方案競選等方式，優選規劃設計方案，并按程序報批。規劃、設計方案要充分考慮當地的社會經濟發展水平、群眾的經濟承受能力和生活習慣。

在進行市場調查的基礎上，合理確定經濟適用住房的套型和標準，以滿足目前中低收入家庭的實際消費需要。

（九）經濟適用住房建設要嚴格執行國家建設標準和技術規范，積極推廣先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新產品，降低能耗，提高住宅建設的整體建設水平。

（十）經濟適用住房的開發建設要通過招投標方式，確定開發建設單位和施工單位，中標單位不得轉包。要積極推行建設監理制度，提高工程質量。工程質量要符合國家現行質量檢驗評定標準規定。

（十一）工程項目的驗收，要嚴格執行國家驗收規范及建設部制定的《住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》。通過驗收的住宅方可入住。

（十二）開發建設單位對經濟適用住房工程質量負最終責任，實行工程質量保證制度。銷售住房時，須向住戶提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

四、經濟適用住房價格

（十三）新建的經濟適用住房價格構成包括以下8項因素：

1、建設用地的征地和拆遷補償、安置費；

2、勘察設計和前期工程費；

3、建安工程費；

4、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）；

5、以上4項之和為基數的百分之一至百分之三的管理費；

6、貸款利息；

7、稅金；

8、百分之三以下的利潤。

（十四）出售經濟適用住房實行政府指導價。其售價由市（縣）人民政府根據以上8項因素綜合確定，并定期公布。

經濟適用住房不得擅自提價銷售。五、經濟適用住房的物業管理

（十五）新建成的經濟適用住房，要嚴格執行建設部制定的《城市新建住宅小區管理辦法》（建設部令第33號），全面推行社會化、專業化、市場化的物業管理新機制。

（十六）在經濟適用住房建設前期階段，應做好與物業管理的銜接工作。通過競爭方式，選擇物業管理企業。物業管理企業要按照同業主委員會簽定的合同，進行售后服務和管理。

（十七）要建立住房共用部位、設備和小區公共設施的專項維修資金，并按照規定使用。

（十八）政府建設（房地產）行政主管部門要加強對物業管理企業的監督和管理，規范物業管理及服務。物業管理收費標準應與物業管理服務內容以及當地居民的經濟承受能力相適應，通過不斷提高物業管理水平，為居民創造良好的生活環境。

六、其它

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【關鍵詞】住宅；室外規劃；弱電系統；有線電視系統；配置規劃

1 引言

隨著社會經濟的不斷發展，越來越多的小區都向智能化方向發展。怎樣去建立怎一個統一協調的、真正的數字化生活區，將對智能化的設計人員是一個挑戰性的問題。本文就是以這個問題為切入點，提出大型或超大型智能小區概念性規劃設計的思想，這不是對智能住宅區具體內容實現的介紹，而是一種宏觀的粗線條的規劃說明。對于規模較大，或系統復雜的住宅區智能化建設，這種總體的規劃設計是相當重要的，它也是以后做深化設計的指導綱領，因此在整個設計階段具有十分重要的意義。

2 住宅區室外規劃

2.1 住宅區分解規劃

對于超大規模住宅區，土建在總體規劃時，一般是把住宅園區劃分為多個大塊，通常叫組團，組團有大有小，每個組團的定位也不同，有別墅區，有高層住宅區，有多層排屋區等。一般每個組團有明確的園區主干道相互分隔，組團邊界也可能會有隔離墻或柵欄等。我們的智能化工程在總體規劃時也要做相似的劃分：一是根據地理位置上的組團劃分來規劃智能化系統，二是根據管理的方便來規劃智能化系統。

2.2 弱電機房與物業管理用房的規劃

2.2.1 弱電管理機房的規劃

（1）組團機房：當組團規模較小時，一般設置1個弱電機房，當組團規模較大時，可設置2～3個，具體可以根據實際情況來定。

（2）住宅區總機房：根據組團分布和組團機房分布情況，確定總機房位置。

（3）做機房位置選擇時主要技術要求：

①組團機房位置盡量位于該組團地理中心位置，總機房位置盡量選擇在整個園區相對中心位置。

② 由于大規模的住宅區一般是由多期完成，所以選總機房位置是最好在整個園區的一期工程范圍之內，便于同一期工程同期建設和同時投入使用。如果一期過于邊遠，可以考慮機房只做過渡性總機房，待最適宜做總機房的組團開始施工時，再做總機房任務轉接?？紤]到市政電信管道引入的方便或以后不做大的改動，對后一種情況必須對市政電信管道的引入方向必須認真細致的研究設計。

（4）機房要求：總機房常劃分有線電視機房、網絡機房、監控機房以及其他輔助機房等。面積最好在50m2 以上。組團機房規模相對比較小，但也是本組團內弱電集中管理所在，而且也是機房維護人員工作休息場所，所以面積也不能太小，最好在20m2 以上。

2.2.2 物業管理用房的規劃

對于超大規模住宅區，面積很大，所以物業管理也是一種分級結構，在住宅區設計一個物業管理中心，在每個組團內部設計一個物業管理辦事處，以物業管理中心為核心，以各物業管理辦事處為分支點，通過內部局域網相互連接，形成一種星型布局，分散式集中管理的模式。物業管理中心根據物業管理公司規模來確定。物業管理辦事處辦公用房大小根據承擔的業務和配置的人員數量來確定。

2.2.3 弱電機房和物業管理用房的關系

一般一個組團設置一個物業管理辦事處，位置最好與弱電機房相鄰。對有多個弱電分機房的組團，物業管理用房應與最主要的一個弱電機房相鄰。如果其中一方空間足夠大，兩者也可以設置在一起。

2.3 總管線路規劃

整個園區以總機房為中心，分機房為支點成星型布局，所以主干管線走向也以總機房為中心向各個組團分機房敷設，其中總機房只對分機房敷設管線，而不直接向各個建筑物敷設管線（除總機房所在組團外）。組團內部以組團機房為中心向本組團內各個建筑物敷設次主干管線, 主干或次主干管線線纜根據需要選用光纜或銅纜, 敷設管線沿園區主干道路暗管敷設, 每隔30～40m 設置手孔井或人孔。在景觀要求嚴格的組團，手孔盡量布置在綠化帶內，且使用下沉式井蓋，上敷綠化植被。另外，在一期中完成的預埋管道，必須為后期管線敷設留有充分的余量，并預留備用管道。對管線設計中的具體要求可以參照相關規范，這里不再深入敘述。

3 弱電系統配置規劃

3.1 市政弱電系統

住宅區內與區外需要信息交互的系統主要是市政弱電，即電話、電視、寬帶網絡三部分，其物理鏈路是實現系統集成的基礎，也是住宅區建設的重要基礎設施。

3.1.1 電話系統

由市局引入語音電纜進入總機房語音總配線箱，由總配線箱向各組團分機房引一條語音大對數電纜。由組團分機房配線箱引出多條小對數的語音電纜到各棟建筑。對于高檔別墅組團區的住戶，從總機房到入戶，語音線對容量不少于該組團住戶數量的2 倍。對于普通住宅區組團，從總機房到該組團分機房大對數電纜容量按照該組團住戶數量的1.4～1.6 倍計算，組團分機房到每棟建筑樓的大對數電纜容量按每棟住戶數量的2 倍計算。

3.1.2 有線電視系統

市有線電視光信號接入總機房，再由總機房向各組團分機房布設光纖，在分機房內經光電轉換設備后向各棟建筑引同軸電纜，提供有線電視電信號。

3.1.3 寬帶網絡系統

目前用于住宅區寬帶接入的方式常見的有三種方案：

（1）ISDN 和XDSL 接入方案：這種方式可以充分利用電信部門現有資源，不需要專門布線，收費可以包月計費，速率可達1 ～ 4Mbps。缺點是用戶需要配置MODEM 接入設備，而且對多媒體信息雙向傳輸有局限。目前這種方案多用于零散客戶寬帶接入、舊房改造或寬帶需求不高的住宅區。在規模型住宅區不建議使用。

（2）使用HFC 方案：該方案除了造價問題外，由于使用樹形網絡結構，傳輸速率取決于同一光節點下的用戶數，用戶數增多時，傳輸速率下降嚴重，所以速率不穩定。

（3）以太網接入方案：該種方案使用專線接入ISP 網絡，是目前住宅區最常用的寬帶接入方式。對于大規模住宅區是最合適的選擇。一般在住宅區附近都有電信的光纖公網，通過千兆位光換機，直接與小區以太網進行接口，實現FTTC+LAN接入。從總機房到各組團分機房，使用千兆位以太網交換機互聯，組團分機房到樓棟設備間實現100Mbps 互聯，主干線纜使用光纖傳輸。住戶可以實現獨占10M/100Mbps 的數據傳輸速率。另外，整個園區構架自己的網站也是很有必要的，但考慮到運營管理成本，可以委托電信公司管理或建立虛擬局域網。

3.1.4 市政弱電系統規劃需要注意事項

（1）在考慮設計有線電視雙向傳輸時，必須清楚有線電視臺雙向CATV 可開通供住宅區使用的技術條件是否滿足。

（2）在選擇寬帶網絡接入方案選擇時，需要了解電信公司可供住宅區通信使用的資源；如ISDN、ADSL、DDN 等。

（3）為減少建設方的成本，計算機網絡系統、電話通信系統、有線電視系統主干可以讓電信、廣電等相關部門來進行設計、施工以及運營管理。

3.2 組團間部分弱電系統

這部分弱電規劃在住宅區總機房進行管理。

（1）廣播與音樂系統：在綠化景觀地帶、休閑廣場、娛樂場所等不屬于組團但又需要音樂營造優美環境的地方，配置與環境相協調的廣播與音樂系統。

（2）電視監控系統：住宅區內公共道路、休閑廣場、娛樂場所、園區出入口等處設置高速球型攝像機進行實時監控。

（3）汽車道閘系統：在住宅區出入口設置有人值守汽車道閘系統，采用感應式讀卡器。允許行人自由出入，對貨車或商販限制進入。對本小區內住戶車輛或有出租卡車輛可以刷卡不計費進入。對外來車輛可以通過辦理臨時登記卡不計費進入園區。這種方案有助于園區內的學校、商店、醫院、娛樂等公共服務設施面向整個社會服務，擴大園區服務對象，也便于對進出園區的車輛等有限制管理。

（4）公共設備監控系統：對住宅區范圍的公共設備實行設備監控管理，比如給排水、公共照明、供配電等系統實行設備監控。

（5）LED 顯示系統：在娛樂場所，園區出入口設置幾塊大屏，不僅可以用于小區宣傳廣告，信息，也有助于塑造園區形象。在物業管理中心室外也可設置適當尺寸規格的大屏用于信息。另外，可以考慮設計一套人員車輛引導系統，可以在整個住宅區使用，也可以根據個別組團需求來規劃設計。

3.3 組團內部分弱電系統

3.3.1 安防系統

安防系統是住宅區的第一需要。整個住宅區按照五層防范來規劃（其中消防作為火災防范措施，是由消防部門強制規劃設計，在這里不做探討）。第一層是整個園區防范，采用半封閉式設防理念，即在進入園區的主要出入口設置有人值守汽車道閘管理系統，對進入園區的車輛和人員進行有限制通行。第二層是組團防范，該層采用全封閉式管理理念，在組團圍墻上設置周界報警系統，出入口設置門禁/ 對講/ 汽車道閘管理系統，分別對進入組團的車輛人員嚴格限制通行。第三層是在組團內部廣場，道路等處設置視頻監控系統，在一些死角實行電子巡查。第四層是以大樓等建筑物為界，在進入單元的大門口設置門口對講機，在地下車庫出入口設置停車管理系統，在地下停車場通向住宅樓的地下出入口設置門禁系統。該層防范最重要，可以讓上門推銷或司機、做案人員等在未經住戶確認同意的情況下阻擋在大樓外。第五層就是以家庭為單元的防范措施，該層防范可以由完善的智能家居系統實現，也可以只做簡易的安防報警系統，具體根據住戶需求來定位。對高檔組團，由于圍墻可能為景觀性圍墻，安裝對射等設備不太方便，也不美觀，所以可以使用8 光束以上燈桿式紅外柵欄，即可與環境協調，又能達到警戒的目的。

3.3.2 物業管理系統

以組團局域網為基礎，建立組團物業管理系統，并與物業管理中心通過住宅區局域網實現信息交換與共享。

3.3.3 自動抄表系統

自動抄表系統雖然已是成熟的技術，但由于水、電、氣分屬于不同主管部門，所以普通弱電集成商很難在小區內實施真正的三表自動抄送系統，具體的設計施工，需要與這些主管部門作好溝通協調后確定。

3.3.4 其他弱電系統

還有背景音樂、公共設備監控、一卡通門禁對講等系統，這些系統的做法可以按照常規進行設計，這里不做敘述。

3.3.5 組團內與組團間部分弱電關系對于組團內部范疇的弱電管理集中在本組團機房，組團間部分的弱電管理集中在總機房，兩部分相對獨立管理?？倷C房不直接對其它組團內終端設備連接，但可以通過住宅區局網和組團分機房進行遠程控制和數據查詢。安防系統配置的保安人員（如電子巡查）也應該按照組團配置，實行來相對獨立的管理方式。

3.4 室內部分弱電系統

對于高檔住宅組團或家庭，可以按照智能家庭布線設計來實現家居智能化。家庭中所有各類電子設備可以通過家庭網絡布線實現相互通信，并可以通過家庭物業總線和小區局域網相連，實現網上物業和其他信息服務。

4 結束語

住宅區智能化系統工程的建設是一項系統工程，許多方面在國內還處于不斷摸索發展的階段，隨著設備的技術進步和用戶需求增長，智能化的建設將不斷得到充實和完善。但住宅區的本質是以生活服務為中心，所以智能化系統工程的實施必須以人為本，通過在住宅建筑環境平臺上實現建筑功能和智能化功能的統一，以營造以人為本的信息化住宅區為目的，智能化系統工程的規劃設計才更有意義。

參考文獻：

[1]洛雁 陳小兵 吳琦煒 陳勇.住宅小區智能化弱電系統設計若干問題探討 .[J]A智能建筑.2003（07 ）

篇8

安保責任被不合理擴大化實踐中，部分業主在小區內遭遇權益損害時，認為物業服務方沒有盡到應盡的義務，因而應該由物業公司承擔責任。依據《物業管理條例》第三十六之規定：“物業服務企業未能履行物業服務合同約定，導致業主人身，財產安全受到損害，應當依法承擔相應法律責任。”如何理解“相應”的法律責任？個人認為，物業管理職責范圍不可無限擴大理解，一旦將物業管理責任范圍擴大化理解，業主將對于自身及財產安全防范責任意識形成依賴性，造成物業管理公司風險加大，甚至社會矛盾加深：

一是物業服務合同不同于保管合同。前者職責管理范圍僅限小區公共場所，具體方式以區域巡視、對陌生人身份主動詢問、對違法違規行為及不法侵害視情況阻止或向有關行政管理或司法部門報告。可見，其對于業主個人人身、財產保護不存在直接義務。客觀上物業安保人員亦不具備過高的職業安保能力及法律賦予的司法保障職能，無論是從物業管理條例，還是從安保合同及安保人員收入均得以體現。安保人員更無法直接出入業主私人房屋內，對業主人身財產安全無從談及保障。當然，不排除高檔小區與物業服務企業簽訂高級別的安保協議，以高薪換取高級別的安全保障服務。

二是物業服務方并非直接責任人。一旦發生失竊情形，往往案件偵破久拖不決，客觀上對于業主的財產損害無法作出認定，而且小偷的盜竊行為給被害人造成損害后果，依法應由小偷承擔賠償責任，而非物業服務企業。物業服務企業的安全保障義務屬防范性質，與公安維護社會秩序，保護公民合法權益法定職責有根本性區別。如業主因不法侵害造成人身財產損失都由物業服務企業承擔，顯然有失公允。如現實中爭議最大的小區失竊，根據物業管理條例中物業公司合同義務約定，“對于物管區域內違法行為，物業服務企業應當制止并向有關行政管理或司法部門報告”。物業是否盡了“相應”的責任，可以從以下幾個方面判斷：（1）是否有足夠的安保人員；（2）是否配備合格的安保設施設備；（3）是否有完善的安保制度，小區安保旨在維護小區居民人身財產安全；物業管理方一般派專人巡視，對于存在的安全隱患及時清除，對于在小區活動的可疑人員有權訊問查明身份，以針對性措施，消除或減少安全風險。只要安保已經盡到了相應的義務，就不應該由物業來承擔責任。

同樣，對于小區住戶違規搭建、裝修的情形，物業服務企業不具備行政執法職能，更不具行政處罰職能，依照條例規定，物業服務企業應當制止并向有關行政管理部門報告?，F實中業主因違規建造、裝修引發鄰里間通風、采光、財產損害糾紛，雖物業服務企業介入協調，往往受限于其服務企業的特質，不具有行政權威性，雙方無法達成一致意見，而業主則可能遷怒于物業服務企業，拒不繳納物業管理費用。

部分業主個人素質欠缺一是對業主與物業公司之間的平等合同關系欠缺認識。在物業費糾紛調解過程中，一些業主竟異口同聲的一句話是“你不過是我請的傭人，你給我做了哪些事情？”一句話將其內心的優越感表現的淋漓盡致。雖然物業服務人員確實是在為業主提供“服務”，但雙方是平等自主自愿的合同關系，只有業主和物業服務人員共同努力才能使現代小區的居住環境更為和諧美好。二是部分業主無故惡意拖欠物業管理費。由于物業管理尚在規范過程中，因客觀因素致使拖欠物業費情形時有發生?；诖祟惏讣申P系清楚，案件標的額不大，法院以創建和諧社會為契機，以鈍化業主與物業公司的矛盾為目的，組織雙方進行聽證調解，往往以物業公司做出部分讓步止紛息訴。在法院樂見雙方協調解決糾紛的同時，無奈的發現少數當事人為達到讓物業公司放棄部分物業費的目的，故意虛構損害事實甚至以經調處的過往損失要求進行抵扣。法官在挫傷調解此類案件積極性的同時，對當事人視情況明理釋法，調判結合。

物業

因為物業本身的問題造成的物業管理糾紛案件往往較為復雜。一方面業主花費巨資乃至一生積蓄購得住房，但因房屋設計或者施工方面存在缺陷，無法安全入住，讓人心生同情；另一方面，開發商的參與往往只在售房階段，房屋售罄后便由物業服務企業進駐小區。在業主居住一段時間后，有些存在的房屋質量問題就暴露出來，在無法直接與開發商對接的情況下，便想當然的認為物業服務企業應該對此承擔維修義務。事實上，物業費是用來支付物業公司管理社區項目的各項開支，包含人員工資、設備設施的維護保養費用、公共能源支出、清潔綠化費用等等，屬于日常費用。物業費除合同特別約定外，僅涉及公共物業及配套設施的維護和保養，包括外墻、樓梯、步行廊等，物業公司并不對房屋質量承擔責任。針對房屋質量問題或房屋損壞的情況，期望維權的業主也需要區分對待：

（一）當房屋尚在保修期之內根據《建設工程質量管理條例》第四十條規定：建設承包單位出具的質量保修書的最低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。該維修責任在施工單位。建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》中，還詳細規定了一些房屋各個部位、部件的保修期：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發商與用戶自行約定。這里規定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產開發商的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。但是，等房子銷售到消費者手中，上述規定的保修期限很可能已經過了大半。開發商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經過了。房屋出現質量缺陷，若在保修期限之內，應馬上找開發商要求處理。同時，應記明因為房屋質量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發商講明，便于之后要求賠償。維修完后，一定要認真驗收。對超過保修期的房屋質量問題，購房者要區分清楚情況以便進行處理。如果是因為開發商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發商承擔責任，購房者有權追訴。只是購房者要注意保存相關證據，便于日后證明用。#p#分頁標題#e#

（二）當房屋已過保修期2008年2月1日起施行了《住宅專項維修資金管理辦法》。辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。專項維修基金用于建筑物中修以上或者設備設施的更新更換。由物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等，業主大會依法通過使用方案，物業服務企業組織實施使用方案。專項維修基金的使用必需通過業主委員會審批，在房管部門的監督下專款專用。專項維修基金在使用中如果出現不夠的情況，由全體業主補交費用。

篇9

物業服務合同怎么寫

甲方：____________________

乙方：____________________

根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《公共機構節能條例》等法律、法規的規定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，經協商一致，就以下物業管理服務事項達成協議。

物業基本情況

物業名稱(以下簡稱本物業)

物業類型

坐落位置

建筑面積

其他說明。

第二條物業管理范圍

乙方所接受的物業管理范圍是物業建筑產權標注及周邊區域、設施設備等資產在內的管理服務，不涉及資產的所有權。

(一)建筑物的維修、養護和管理(請在選擇項中打“√”)：

屋頂外墻面承重墻體樓面門廳各類通道

電梯廳車庫廣場道路室外管道窨井其他

(二)設施、設備的維修、養護和管理(請在選擇項中打“√”)：

中央空調變配電室照明電梯弱電監控設備

給排水系統泵房消防設施備用電源其他

(三)公共秩序的管理(請在選擇項中打“√”)：

治安消防車輛其他

(四)公共綠地的養護和管理(請在選擇項中打“√”)：

公共綠地花木建筑小品其他

(五)其他約定(請在選擇項中打“√”)：

會務接待后勤保障其他

第三條日常管理服務職責和要求

(一)建筑物管理

做好建筑物的檢查和維修保養工作，使建筑物公共部位處于完好狀態，防止各種對建筑物侵蝕、損害行為的發生。

(二)設備設施管理

按照各設備設施的使用維護規范，做好日常養護工作。負責設備設施的日常操作以及照明、給排水等日常維修工作。

(三)公共秩序管理

物業區域內24小時全天候公共秩序管理，包括門禁巡查、中央監控和突發事件處理等。

(四)公共環境管理

物業區域內公共部位的清掃、保潔、垃圾清運等。

(五)交通秩序維護

物業區域內各類車輛進出交通引導與車輛正常的停放秩序。

(六)消防防災管理

落實消防工作責任制，做好消防監控值班和巡查，注意發現火災隱患，按要求制定應急預案并定期開展預案演練，一旦發生火災配合消防部門撲救。

(七)能源管理

定期做好對電、水、燃氣能耗的統計、分析工作，在甲方的指導下努力開展節能工作，制定節能措施并不斷挖掘潛力，提高能源使用效率。

(八)會務及接待服務

按甲方要求提供日常會務服務和重要活動、重大會議的接待服務，配合做好安全保衛工作。

(九)其他后勤保障服務

根據合同約定為甲方提供餐飲、咖吧、送水、洗衣、洗車、廢棄物處理、物品搬移等服務及甲乙雙方協商約定的突擊性、臨時性任務。

以上各項管理服務內容或延伸服務內容可根據甲方需求，另行增加相關內容和具體質量標準。

第四條管理服務期限

管理服務的期限為____年，自________年____月____日起至________年____月____日止。

第五條管理服務的質量標準

乙方應在本合同履行期限內，對本物業的管理服務達到甲方在招標書中提出的、乙方在投標書中承諾的以及在管理服務方案中具體表明的質量標準。(詳見附件)

第六條管理服務費用及支付方式

(一)本物業的管理服務費用按酬金制，酬金為每月________元人民幣/包干制的方式約定,合計人民幣________元，大寫人民幣________元。按每平方米建筑面積________元/每月計算。

(二)支付方式(請在選擇項中打“√”)：

雙方約定物業管理服務費按每月/每季/每半年/其他方式支付________，支付日期為________________。

(三)結算方式(請在選擇項中打“√”)：

國庫直撥支票轉賬其他

在本合同履行期限內，如遇政府政策性調價、最低工資和社會保險費基數調整、增設繳費項目、物價指數上升等因素導致物業管理服務成本顯著上升，甲乙雙方可通過協商一致，以補充協議的方式對物業管理服務費作出相應調整。

第七條雙方的權利義務

(一)甲方的權利義務

1.有權審定乙方編制的管理服務方案、人員編制、費用預算。

2.有權對乙方管理服務的質量進行監督，對不符合質量標準的管理服務有權建議整改，對不稱職人員可以要求乙方更換。

3.為乙方的管理服務提供必要的工作條件及所必需的相關資料，包括辦公用房、設備工具庫房(含相關工具、物料)、員工更衣及休息場所等設施和涉及本物業管理服務所需的驗收圖紙、資料等。為乙方的物業管理服務提供相應的協助和配合。

4.按合同約定的費用及支付方式，按時支付物業管理服務費。

5.按法律規定或經雙方商定由甲方承擔的其他責任和義務。

(二)乙方的權利義務

1.應根據法律、法規的規定及本合同約定，編制物業管理服務方案、人員編制和費用預算，報送甲方審定。

2.保證從事本物業管理項目的人員具備相應的職業資格和應有的素質要求。如需調整管理人員及技術骨干應事先通報甲方，對甲方提出認為不適合的在崗人員，乙方應作出相應調整。

3.對管理服務涉及的專業性、技術性要求較高的工作內容，可另行委托第三方承擔，但應及時報甲方備案。委托的工作內容僅限于分項內容，整體管理服務項目不得轉讓給第三方。

4.合同終止時，乙方應向甲方提交物業管理總結報告。在約定時間內向甲方移交房屋、物料、設備、工具、檔案和圖紙資料;所有移交的內容都應有清單并由雙方簽收;全部手續完成后簽署物業移交確認書。

5.按法律規定或經雙方商定應由乙方承擔的其他責任和義務。

第八條違約責任

(一)乙方按合同約定的質量標準履行管理服務職責而甲方逾期支付管理服務費用的，每逾期一天按未付物業費用金額的____%向乙方支付違約金。

(二)乙方未按合同約定的質量標準履行管理服務職責，但未給甲方造成損失的，甲方可要求乙方整改，乙方達到管理服務質量標準后，甲方應支付相應的管理服務費用。

(三)乙方未按合同約定的質量標準履行管理服務職責，給甲方造成損失的，甲方可要求乙方按實賠償;因乙方管理服務質量問題導致甲方無法實現合同目的的，甲方有權單方解除合同。

(四)因乙方原因導致重大火災、失竊等事件的，甲方有權單方解除合同，并要求乙方賠償相關損失。

(五)其他違約責任

第九條爭議解決方式

雙方發生爭議的，可協商解決，或向有關部門申請調解;也可提請上海仲裁委員會仲裁(不愿意仲裁而選擇向法院提起訴訟的，請雙方在簽署合同時將此仲裁條款劃去)。

其他約定

合同附件

(一)本項目招投標過程中的有關文件作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。如招投標文件內容同本合同條款有不一致處，以本合同條款為準。(詳見附件)

(二)對本合同的未盡事宜，可經雙方協商一致后另行簽署補充協議。補充協議作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。補充協議內容與本合同不一致處，從補充協議。(詳見補充協議)

第十二條合同生效

本合同簽訂后經雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式____份，雙方各執____份。

甲方：____________乙方：____________

住所：____________住所：____________

法定代表人：________法定代表人：________

委托人：________委托人：________

電話：____________電話：____________

開戶銀行：________開戶銀行：________

賬號：____________賬號：____________

郵政編碼：________郵政編碼：________

簽訂時間：________年____月____日

有關于物業管理服務合同

甲方(委托方)：_________業主管理委員會

乙方(受委托方)：_________物業管理公司

為加強_________小區(大廈)的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據_________市物業管理方面的法規和政策，經雙方友好協商，達成如下協議，以便共同遵守。

第一條 物業管理內容

1.甲方將位于_________區_________路的_________范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務。

2.管理事項包括：

(1)房屋的使用、維修、養護;

(2)物業范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養護和管理;

(3)清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作);

(4)公共生活秩序;

(5)文娛活動場所;

(6)便民服務網點及物業范圍內所有營業場所;

(7)車輛行使及停泊;

(8)物業檔案管理;

(9)授權由物業管理公司管理的其他事項。

第二條 委托物業管理形式

承包經營、自負盈虧。

第三條 物業管理期限

委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。

第四條 雙方權利、義務

1.甲方權利、義務：

(1)根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理;

(2)監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。

(3)按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續;

(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;

(5)負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;

(6)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;

(7)對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同;

(8)負責確定本住宅區管理服務費收費標準;

(9)委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改;

(10)協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系;

(11)政策規定由甲方承擔的其他責任。

2.乙方責任、權利、義務：

(1)根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度;

(2)遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督;

(3)根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費;

(4)接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目;

(5)對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;

(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員;

(7)建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

(8)負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;

(9)有權依照甲方委托和業主公約的規定對物業主公約和物業管理規章制度進行處理;

(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料;

(11)開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作;

(12)有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

第五條 物業管理目標和經濟指標

1.各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后_________年內達到_________標準。

2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經營收入。

第六條 風險抵押

1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。

2.乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。

3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。

4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。

第七條 獎罰措施

1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額_________%獎勵乙方。

2.如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元(全國)、_________元(省)、_________元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。

4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣_________至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。

5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。

第八條 合同更改、補充與終止

1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。

2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前三個月向對方提出書面意見。

3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。

第九條 其他事項

1.本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。

2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。

3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業管理部門各執一份，具有同等法律約束力。

4.雙方如對合同發生爭議，協商不成的，可提請物業管理部門調解，或訴至人民法院。

甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________

代表人(簽字)：_________ 代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

表達物業管理服務合同

第一章 總則

第一條 本合同當事人

委托方(以下簡稱甲方)：_________

名稱：_________

主任：_________

地址：_________

聯系電話：_________

受托方(以下簡稱乙方)：_________

企業名稱：_________

法定代表人：_________

注冊地址：_________

聯系電話：_________

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________(物業名稱)委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條 物業基本狀況

物業名稱：_________

物業類型：_________

座落位置：_________區(市)縣_________路(街道)_________號

四至：東_________南_________西_________北

占地面積：_________平方米

建筑面積：_________平方米

委托管理的物業構成細目見附件一。

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人;甲方應當要求本物業的全體業主和物業使用人根據業主公約履行本合同中相應義務，承擔相應責任，并遵守本物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度。

第二章 委托管理服務事項

第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________.

第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、_________.

第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________.

第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理、_________.

第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________.

第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_________.

第十條 交通與車輛停放秩序的管理、_________.

本物業管理區域內的業主、物業使用人在本物業管理區域公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。

第十一條 維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________.

前款約定的事項不含業主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________.

第十三條 根據業主委員會的委托組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協商。

第十五條 對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取報告規勸、制止、_________等措施。

第十六條 其它委托事項

1、_________;

2、_________;

3、_________.

第三章 委托管理期限

第十七條 委托管理期限為_________年(不超過3年)。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。

第四章 雙方權利義務

第十八條 甲方權利義務

1、代表和維護業主、使用人的合法權益;經常聽取業主、使用人的意見和建議，并及時將這些反饋給乙方;協調業主、使用人、乙方之間的關系;

2、監督業主和物業使用人遵守業主公約及物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度;采取措施督促業主、使用人按時交納物業管理公共服務費用;

3、審定乙方擬定的物業管理方案;

4、檢查監督乙方物業管理方案的實施及制度的執行情況;

5、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、維修養護計劃和財務預算及決算報告;

6、審批物業維修專項資金的使用預算，并監督物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收;審查乙方提供的物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告;

7、在合同生效之日起_________內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積物業管理用房，由乙方按下列第_________項執行;

(1)無償使用;

(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

9、與乙方辦理物業管理驗收手續時，應向乙方移交下列資料：

(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(2)設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料;

(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(4)物業管理所必需的其他資料。

并于合同生效之日起_________日內向乙方移交;

10、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：

(1)_________;

(2)_________;

11、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動及完成物業管理各項管理目標;

12、負責本物業維修專項資金的籌集，督促業主繳納物業維修專項資金;

13、甲方有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計;

14、_________.

第十九條 乙方權利義務

1、根據有關法律法規及本合同的約定，制定物業管理方案，自主開展物業經營管理服務活動;

2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理;

3、按本合同第十五條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為及時進行處理;

4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;

5、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施;

6、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監督;按養護計劃和操作規程，對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查，發現不安全隱患或險情及時排除;

7、負責編制物業管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告;并于每年_________月，以_________方式向甲方提出這些計劃和報告。

8、每_________月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理公共服務費用收支帳目和物業維修專項資金使用情況，將物業管理服務項目、收費標準在物業管理區域內公示;

9、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與相鄰業主協商同意并征得業主大會同意后報有關部門批準方可實施;不得擅自改變房屋共用部位的用途;

10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交由甲方提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理全部檔案資料;

11、建立、妥善保管和正確使用物業管理檔案，并負責及時記載有關的變更情況;

12、接受業主、使用人、甲方、物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況;

13、_________.

第五章 物業管理公共服務質量

第二十條 乙方須按下列約定，實現目標管理：

1、房屋外觀;

2、設備運行;

3、共用部位、共用設施設備的維護和管理;

4、公共環境衛生;

5、綠化;

6、交通秩序與車輛停放;

7、公共秩序維護與協助消防;

8、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修;

9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________.

上述1～8項物業管理服務質量不低于物業管理服務的行業指導標準，具體見附件二。

第六章 物業管理服務費用

第二十一條 物業管理服務費

1、本物業的管理服務費用執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定;

2、本物業管理公共服務費，住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納;非住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________;

3、本物業管理公共服務費每_________[月]/[季]/[半年])交納一次，每次交納費用時間為_________.

4、本物業管理公共服務費標準的調整[由甲方召開業主大會討論決定后，乙方據此向物價主管部門申報并獲核定的標準進行調整]/[甲方召開業主大會決定標準，甲乙雙方協商調整].

5、空置、空關房屋的物業管理公共服務費，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。

6、業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理公共服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任;

7、業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理公共服務費;

8、物業管理公共服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按_________[該幢]/[該物業]住戶實際用量共同分攤;

9、業主和物業使用人逾期交納物業管理服務費的，按以下第_________項處理;

(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;

(2)從逾期之日起按每天應交管理服務費的千分之_________交納滯納金;

(3)_________.

第二十二條 車位使用費不得高于有權核定部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：

1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

2、車庫：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

5、_________.

第二十三條 乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。

第二十四條 乙方向業主和物業使用人提供的其它服務項目和收費標準如下：

1、_________;

2、_________;

3、_________;

第二十五條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：

本物業的房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的日常養護費用，由乙方在收取的物業管理公共服務費中列支，其大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修專項資金中列支。共用的專項設備運行的能耗，應設獨立計量表核算，據實際用量合理分攤計收費用。

第二十六條 經甲方同意，物業管理主管部門將本物業當年度需用維修專項資金移交給乙方代管的，乙方應當定期接受甲方的檢查與監督。

第二十七條 乙方發生變換時，代管的維修專項資金帳目經甲方審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章起十日內送當地物業管理主管部門和甲方備案。

第二十八條 房屋共用部位、共用設施設備的保險由乙方代行辦理，保險費用由全體業主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤。

業主、使用人的家庭財產與人身安全的保險由業主、使用人自行辦理;

_________.

第七章 違約責任

第二十九條 甲方違反本合同第十八條第_________款的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在_________期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第三十條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，并達到合同約定;逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十一條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按_________支付違約金;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十二條 甲方違反協議，未能讓業主按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業管理公共服務費標準和時間交納費用的，乙方有權要求甲方向業主催促補交并從逾期之日起按_________交納違約金或_________.

第三十三條 甲乙雙方中任何一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付_________元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的，對超過部分還應給予賠償。

第三十四條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發建設單位索賠。

因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。

第三十五條 甲乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第三十六條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知到達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。如有異議，可請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。

第八章 附則

第三十七條 自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第三十八條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成業主財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。

第三十九條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第四十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第四十一條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。

第四十二條 本合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標，并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。

第四十三條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第四十四條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：

(一)提交_________仲裁委員會仲裁;

(二)依法向人法院起訴。

第四十五條 甲乙雙方應將本物業的《業主公約》作為本合同的附件;業主轉讓物業時，應當將《業主公約》與本合同作為轉讓合同的附件，并告之受讓人關于物業管理公共服務費用等費用的交納情況。

第四十六條 本合同期滿自然終止，雙方如續訂合同，應在本合同期滿_________天前向對方提出書面意見。

第四十七條 本合同自_________起生效。

甲方(簽章)：_________ 乙方(簽章)：_________

篇10

乙方（受委托方）：＿＿＿＿＿物業管理公司

為加強＿＿＿＿＿小區（大廈）的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據＿＿＿＿＿市物業管理方面的法規和政策，經雙方友好協商，達成如下協議，以便共同遵守。

第一條物業管理內容

1.甲方將位于＿＿＿＿＿區＿＿＿＿＿路的＿＿＿＿＿范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務。

2.管理事項包括：

（1）房屋的使用、維修、養護；

（2）物業范圍的公用設施、設備及場所（地）（消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養護和管理；

（3）清潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；

（4）公共生活秩序；

（5）文娛活動場所；

（6）便民服務網點及物業范圍內所有營業場所；

（7）車輛行使及停泊；

（8）物業檔案管理；

（9）授權由物業管理公司管理的其他事項。

第二條委托物業管理形式

承包經營、自負盈虧。

第三條物業管理期限

委托管理期限為＿＿＿＿＿年，自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起到＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。

第四條雙方權利、義務

1.甲方權利、義務：

（1）根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理；

（2）監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。

（3）按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的＿＿％）＿＿平方米給乙方，按月租金＿元租用，并負責辦理使用手續；

（4）給乙方提供管理用房＿＿平方米（其中辦公用房＿＿平方米，員工宿舍＿＿平方米），按月租金＿＿元租用；

（5）負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

（6）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

（7）對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；

（8）負責確定本住宅區管理服務費收費標準；

（9）委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改；

（10）協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系；

（11）政策規定由甲方承擔的其他責任。

2.乙方責任、權利、義務：

（1）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項

規章制度；

（2）遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；

（3）根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；

（4）接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；

（5）對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員；

（7）建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

（8）負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；

（9）有權依照甲方委托和業主公約的規定對物業主公約和物業管理規章制度進行處理；

（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料；