房產抵押貸款范文
時間：2023-03-21 07:30:15
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篇1
抵押權人：________________________________________________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________職務：____________
抵押人：________________________________________________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________職務：____________
抵押物業地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
抵押權益之房產買賣合同：購房____ 字第________號
第一條 總則
抵押權人與抵押人于____ 年____ 月____ 日會同擔保人簽定本房產抵押貸款合約（下稱“合約”）。抵押人（即借款人）同意以其與擔保人于____ 年____ 月____ 日簽訂的房產買賣合同（即抵押權益之房產買賣合同）的全部權益抵押于抵押權人，并同意該房產買賣合同項下的房產物業（即抵押物業），在售房單位發出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押于抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產買賣合同的全部權益及房產買賣合同項下房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業的部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。
第二條 釋義
在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：
“營業日”：指抵押權人公開營業的日子。
“欠款”：抵押人欠抵押權人的一切款項，包括本金，利息及其他有關費用。
“房產買賣合同之全部權益”：指抵押人（即購房業主）與擔保人簽訂的“房產買賣合同”內所應擁有的全部權益。
“房產物業建筑期”：售房單位發出入住通知書日期之前，視為房產物業建筑期。
第三條 貸款金額
一、貸款金額：人民幣____ 元；
所有已歸還（包括提前歸還）的款項，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。
第四條 貸款期限
貸款期限為____ 年，由抵押權人貸出款項日起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即履行。
第五條 利息
一、貸款利率按____ 銀行貸款惠利率加____ 厘（年息）計算。
二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效，抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利。
三、本合約項下之貸款利率，按貸款日利率或根據抵押權人書面通知按市場情況而調整的利率。
四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以365天計日。
五、貸款利率如有調整時，由抵押權人以書面通知抵押人調整后的利率。
第六條 還款
一、本合約項下貸款本金及其相應利息，抵押人應分____期，自款項貸出日計，按月清還借款本息，每期應繳付金額（包括因利率調整帶來的應繳金額改變），由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日起延次一個營業日繳交。
二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款期數。
三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對與本抵押貸款有關的本息和一切費用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支增加，概由抵押人承擔償還責任。
四、所有應付予抵押權人的款項，應送____銀行。
五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規范下，不得不抵扣或反索任何款項（包括稅款），則抵押人得即向抵押權人補償額外款項，致使抵押權人所得，相當于在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。
第七條 逾期利息及罰息
一、每月分期付款應繳的金額，應按照規定期數及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權人決定，按月息2%至5%幅度計收。
二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%至50%的罰息。
三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項的利息，直至款項結清為止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。
第八條 提前還款
一、在征得抵押權人同意的條件下，抵押人可按下列規定，辦理提前還款手續：
1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實貸款額，每次提前償還金額不少于____ 萬元整的倍數；所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。
2.抵押人必須在預定提前還款日一個月前給抵押權人一個書面通知，該通知一經發出，即不可撤銷。
3.抵押人自愿提早繳付本合約規定的部分或全部款項，抵押人應予抵押權人相等于該部分或全部款項一個月利息的補償金。
二、抵押人和擔保人同意，在發生下列所述任何情況時，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，或立即追計擔保人： 1.抵押人及/或擔保人違反本合約任何條款。
2.抵押人及/或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其他借債責任，因：
a.違約被勒令提前償還；
b.到期而不能如期償還。
3.抵押人及/或擔保人本身發生病變（包括精神不健全）、死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財產。
4.抵押人及/或擔保人被扣押令或禁止令等威脅，要對具不動產、物業或財產等有不利影響，而該等威脅又不能在發生后30天內完滿解除。
5.抵押人及/或擔保人不能償還一般債權人的欠債，在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業。
6.如抵押人及/或擔保人因在中國法律規范下，變得不合法或不可能繼續履行本合約所應負責任。
7.如抵押人及/或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化，而嚴重影響其履行本合約所負責任的能力。
8.抵押人及/或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分被沒收征用，被強制性收購（不論是否有價收購），或遭到損毀破環。
9.抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構。
10.抵押人舍棄該抵押房產。
如發覺上述任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生，抵押人及/或擔保人應立即書面通知抵押權人，除非上述事項在抵押權人得知時已獲得完滿解決，否則抵押權人可在該等事項發生后任何時間，以任何形式處分抵押物或根據本合同內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追付擔保人。抵押權人于運用上述權力及權利時，而令擔保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
第九條 手續費及其他費用
一、抵押人應按貸款金額繳付手續費5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對真實地提供本合約涉及的一切資料；若在簽約后，發現抵押人所提供的資料與事實不符，抵押權人有權立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續費，不予退還。
二、抵押貸款文件費，抵押人在貸款日一次過付____ 幣____ 元整。
三、公證費用及抵押登記費用：有關本合約所涉及的公證及抵押登記等費用，全部由抵押人負責支付。
四、抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致抵押權人催收，或因為任何原因，使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費用（如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計算逾期利息。
第十條 貸款先決條件
一、抵押人填具房產抵押貸款申請表；該申請表須經擔保人確認。 二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。
三、以抵押人名義，向抵押權人指定或認可的保險公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險；保險單須過戶____ 銀行，并交由該行保管。
四、本合約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署并加蓋公章。
五、本合約須由____ 公證機關公證。
第十一條 房產抵押
一、本合約項下的房產抵押是指：
1.房產物業建筑期內抵押人的權益抵押：
（1）是指抵押人（即購房業主）與____ （即售房單位）簽訂并經____ 市公證處公證的“房產買賣合同”中，由抵押人將依據該購房合約其所應擁有的權益，以優先第一地位抵押于抵押權人；如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務，抵押權人即可取得抵押人在該“房產買賣合同”內的全部權益，以清償所有欠款； （2）該抵押權益之房產買賣合同須交由抵押權人保管。
2.抵押房產物業：
（1）是指抵押人（即購房業主）與____ （即售房單位）簽訂的“房產買賣合同”中，抵押人購買的已建成（即可交付使用）的抵押房產物業（資料詳見附表）；
（2）抵押人須將上述第2項（1）點之抵押房產列在本合約的附表二內，以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務的押品；
（3）抵押人（即購房業主）現授權抵押權人在接獲擔保人（售房單位）發出的入住通知書后，即代其向____ 市房產管理機關申領房產權證書，并辦理抵押登記手續。
二、抵押房產物業的保險：
1.抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保，保險標的為上述抵押房產，投保金額不少于重新購置抵押房產金額的全險，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用由抵押人負責支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權人，抵押權人有權向抵押人索償。
2.抵押人須在規定時間內，將保險單過戶于抵押權人。保險單不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償的金額。 3.保險單正本由抵押權人執管，并由抵押人向抵押權人支付保管費。
4.抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人，按受保險賠償金，并不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人；此項授權非經抵押權人書面同意不可撤銷。
5.若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直至抵押人清還所欠款項。
6.倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。
三、抵押房產物業登記
1.物業建筑期的購房權益抵押：向房產管理機關辦理抵押備案。抵押人“房產買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管。
2物業建成入住即辦理房產物業抵押登記，抵押物業的《房產權證書》交由抵押權人收執和保管，登記費用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合約全部條款及其他所有義務后，抵押權人須在抵押人要求及承擔有關費用的情況下，解除在抵押合約中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業的《房產權證書》及《房產買賣合同》。 2.抵押人在履行上述第1點條款下，由抵押權人具函____ 市房產管理機關，并將房產權證書交于抵押人向____ 市房產管理機關辦理抵押物的抵押登記注銷手續。
五、抵押物的處分
1.抵押人如不支付本合約規定的任何款項或不遵守本合約各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益；或以抵押權人認為合適的售價或租金及年期，售出或租出該房產的全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報酬則由抵押人負責。該接管人或人將被當作抵押人的人，而抵押人須完全負責此接管人或人的作為及失職之責。
2.獲委任的接管人得享有以下權利：
（1）要求住客繳交租金或住用費及發出有效的租單及收據，并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費；此等要求，收據或追付事宜，將以抵押人或抵押權人名義而發出，而付款人將不需要問及接管人是否有權力行事；
（2）接管人可依據抵押權人的書面通知而將其所收到的款項，投保于該房產的全部或部分及其內部附著物及室內裝修。
3.抵押權人依照第十一條第五項條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權將該房產全部或部分，按法律有關規定處分，抵押權人有權簽署有關該房產買賣的文件及契約，及取銷該項買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負責。
4.抵押權人可于下列情形運用其處分該房產的權力：
（1）抵押權人給予抵押人通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人一個月內未能遵守該項通知全數償還給抵押權人；
（2）抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項；
（3）抵押人違反此合約之任何條款；
（4）抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；
（5）抵押人的任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收； （6）抵押人舍棄該房產。
5.當抵押權人依照上述權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當做有效及抵押人有權將該房產售給買主。
6.抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金的運用，倘由于該款項或租金的不妥善運用招致損失，概與買主及租客無關。
7.抵押權人或按第五（2）條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產所得的款項，按下列次序處理。 （1）用以償付因出租或出售該房產而支出的一切費用（包括繳付接管人或人的費用及報酬）；
（2）用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據此合約一切應付的費用及雜費（包括保險費及修補該房產的費用）；
（3）用以扣還抵押人所欠貸款及應付利息，扣除上述款項后，如有余款，抵押權人須將余款交付抵押人或其他有權收取的人，出售該房產所得價款，如不夠償還抵押人所欠一切款項及利息，抵押權人有權另行追索抵押人及/或擔保人。
8.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
9.抵押權人可以書面發出還款要求或其他要求，或有關抵押房產所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報的住宅或辦公地址或投留在該房產內，而該要求或通知書將被認為于發信或投留之后7天生效。
第十二條 抵押人聲明及保證
抵押人聲明及保證如下：
一、抵押人保證按本合約規定，按時按金額依期還本付息。
二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關的本息和一切費用可照付帳戶。
三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；上述抵押房產，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個人。 四、抵押房產的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負責賠償抵押權人的損失。
五、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務，舍棄或以任何方式處理；如上述抵押房產的全部或部分發生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。
六、抵押人使用該房產除自住外，托管或租與別人居住時，必須預先通知抵押權人，并征得抵押權人書面同意，方可進行；如將該房產出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計壹個月內，租客即須遷出。 七、準許抵押權人及其授權人，在任何合理時間內進入該房產，以便查驗。
八、在更改地址時立即通知抵押權人。
九、立即清付該房產的各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟；
十、抵押期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收的任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費；以及遵守居民公約內的條文，并須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜的損失。
十一、在抵押權人認為必要時，向抵押權人指定的保險公司投保買房產保險或抵押人的人壽保險，該投保單均以抵押權人為受益人。 十二、當有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對抵押人有不利影響時，保證及時以書面通知抵押權人。
十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，并保證對該轉讓無異議。
十四、若擔保人按本合約有關規定，代抵押人清還所有欠款，抵押權人應將抵押人名下的抵押物業的權益轉讓予擔保人。
十五、擔保人在取得該抵押物業權益后，抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業（包括以抵押人名義出售該物業），以賠償擔保人因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關（包括處理抵押物業）費用；若有不足，擔保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數額負責賠償于擔保人。
篇2
經雙方協議，訂立下列各條款，應予遵守履行。
一、付款
（1）抵押人須依照該欠單及附表（三）規定之方式，照規定期數及付款日期，按期依時繳交應還款項予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清繳債務，且履行合約全部條款者，可依照下列第（七）條之規定，向承押人贖回本合約抵押給承押人之房產。
（2）抵押人應按貸款金額繳付手續費_________‰，并必須絕對真實地提供本合約內涉及借款之一切資料，若在簽約后，發現抵押人所提供之資料與事實不符，承押人有權立即收回該筆貸款及應付利息，并對依約所收之手續費，不予退還。
（3）依照附表（三）分期付款依期清繳，系本合約首要條件，抵押人如逾期未清付全部或部分應付款項，則須補交逾期利息，逾期利息率按月息計收，利率由承押人決定，最低按月息_________%計收，由到期之日計至該款收到之日止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。抵押人若不依期繳交本金及利息或其中部分時，則全部所欠款項及利息不論屆期與否必須立刻一次償還給承押人。
（4）該筆貸款未清還前，抵押人必須按本合約規定利率付利息，惟承押人可隨時依市場情況調整利率，利率經調整后，立即生效。該筆貸款之本金及利息，由貸出款項后_______個月開始，照規定期數，每期付款金額及付款日期按月攤還。利率如有改變時，將由承押人以書面通知抵押人該較高或較抵利率，承押人認為有必要時，有絕對權調整及更改每期應付金額或還款之期數。
（5）一切每月分期付款應繳金額按照規定攤還期數，倘有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息。逾期利息之利率由承押人單方面決定，最低按月息_______%計收。
（6）抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致承押人催收或因為任何原因，使承押人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此而引起的費用（如有押品，包括處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起，按上述關于逾期利息率計至收到之日止，同樣按日累積計算。
（7）抵押人必須在銀行分行開立存款帳戶，抵押人并特此授權承押人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用可照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支之增加，概由抵押人承擔償還之責。
（8）所有應付予承押人之款項，應交銀行分行或經由該行之總行或分行轉交，此等款項必須以港幣繳交。
二、在合約期間，抵押人必須
（1）依期清還本合約內所有到期款項，無須承押人催收；如依期付款，抵押人有權繼續享有該房產；
（2）按照指定之利率照付逾期未付款項之利息，直至款項結清為止。無論在裁決確定債務之前或之后此項利息均按日累積計算；
（3）準許承押人及其授權人在任何合理時間內進入該房產，以便查驗；
（4）在更改地址時立即通知承押人；
（5）對該房產之損毀，不論原因如何，亦不論任何人之過失，均須負責賠償承押人之損失；
（6）立即清付該房產之各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟；
（7）在按揭期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收之任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費及遵守居民公約內之條文并須賠償承押人因抵押人不履行上述事宜之損失；
（8）遵守一切中華人民共和國之法律及保持該房產整齊及完好狀況（正常損耗除外）；
（9）先行咨詢并取得承押人書面同意，方可將該房產出售、轉讓、抵押、按揭、舍棄或以其他交易方式處置該房產或本合約規定關于該房產之權益或該房產之承購權。
（10）在本合約簽訂后，立即向承押人指定之保險公司投保不少于重新購買該房產價值之全險，該保單不得附有任何特別限制條件，或任何不負責賠償之數目（除非該等條件或數目為承押人所愿意接受，并已認可者）保單須保障該房產不受意外損毀，火災及天災之損失，直至本合約停止生效為止。保單須過戶承押人，訂明承押人之利益獲得補償之前，不得對抵押人付出任何款項。抵押人如違反本條規定，承押人得依照上述方式另行代為投保，并得向抵押人收回全部費用及利息。抵押人同意任命承押人為其代表人，接收保險賠償金及任命承押人為該項賠償金之支配人，且此項任命系不能撤回者；
（11）將該房產之“房產權證書”之權益抵押給承押人；
（12）將上述房產權證書保險單據及有關文件，在本合約有效期內交由承押人保管，承押人得收取保管費；
（13）在承押人認為必要時，向承押人指定之保險公司投保買房產保險或抵押人之人壽保險，該等保單俱以承押人為受益人。
三、倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分
四、上述保險賠償金如不足清付貸款額（包括利息），或抵押人應付與承押人之其他款項時，不足之數應由抵押人負責清付，所有款項結清之后，本合約即告終止，在無損于保險公司權益之前提下，該房產即歸抵押人所有，除如上述者，該房產之損毀均不能使本合約失效，亦不影響本合約規定抵押人之債務責任。
五、抵押人與承押人的權利
（1）抵押人如不支付本合約規定之任何款項，或不遵守本合約各項明文規定之條款者或不遵守居民公約，承押人可以立刻進入及享用該樓宇之全部或部分或收取租金和收益；或以承押人認為合適之租金及年期租出該房產之全部或部分及收取租金和收益。承押人可雇用接管人或人處理上述事宜而其工資或酬報則由抵押人負責。該等接管人或人將被當作為抵押人之人而抵押人須完全負責此接管人或人之作為及失職之行。每位按上述被委派之接管人，將有以下之權利：
1.要求住客繳交租金或住用費及發出有效之租單及收據并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追討欠租或住用費；此等要求，收據或追討事宜將以抵押人或承押人名義而發出，而付款予接管人，抵押將不需要問及接管人是否有權行事；
2.接管人可依據承押人之書面通知而將其所收到的款項投保于該房產之全部或部分及其內之附著物及室內裝修。
（2）承押人依照第五（3）條款，有權將該房產之全部或部分按“經濟特區商品房產管理規定”之程序拍賣，此等拍賣或出售并不需要抵押人或其他人士之同意，承押人有權簽署有關該房產買賣之文件及契約及取消該等買賣，而一切因此而引起之損失，承押人不須負責。
（3）承押人可于下列情形下運用其出售該房產之權利：
1.承押人給予抵押人_________個月之通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人未能遵守該項通知全數償還給承押人；
2.抵押人逾期_________天仍未清繳全部或部分應付之款項
；
3.抵押人不繳交地稅或有關部門所征收之其他稅收；
4.抵押人不遵守居民公約；
5.抵押人不遵守此合約之任何條款；
6.抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；
7.抵押人之任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收；
8.抵押人舍棄該房產。
（4）當承押人依照上述之權利而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠承押人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥善或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當作有效及承押人有權將該房產售給買主。
（5）承押人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及租客不需理會承押人收到該筆款項或租金之運用。倘由於該款項或租金之不妥善運用招致損失，概與買主及租客無涉。
（6）承押人或按第五（1）條款委派之接管人或人須將由出租或拍賣或出售該房產所得之款項依下列次序處理：
1.第一用以償付因出租或拍賣或出售該房產而支出之一切費用（包括繳付接管人或人之費用及酬報）
2.第二用以扣繳所欠之一切稅款及抵押人根據此合約一切應付之費用及雜費（包括保險費及修補該房產之費用）
3.第三用以扣還抵押人所欠之貸款及應付之利息。
扣除上述款項后，如有余款，承押人須將余款交付抵押人或其他有權收取之人士，拍賣或出售該房產所得價款如不敷償還抵押人所欠一切款項及利息，承押人有權另行追索。
（7）承押人運用上述權力及權利時而令抵押人受到不能控制之損失，承押人概不負責。
（8）承押人可以以書面發出還款要求或其他要求或有關抵押品所需之通知書。該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報之住宅或辦公地址或掉留在該房產內，而該等要求或通知書將被當作于發信或掉留之后七天生效。
六、承押人要向抵押人討還欠款時，只須提供承押人高級職員簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外）即作為抵押人所欠之確數證據，抵押人不得異議。
七、抵押人向承押人付清本合約規定之貸款總額連利息及其他應付款項之后（包括轉歸該房產權予抵押人之費用），若同時已全部遵守及履行本合約各項條件者，承押人應將該房產所有權轉歸抵押人，倘抵押人自愿提早繳付本合約規定之部分或全部款項，抵押人應給予承押人相等于該部分或全部款項_________個月利息之補償金。
八、抵押人自選購之房產如有缺點（無論顯著或隱藏）引致損失或損傷，此與承押人無涉，如有第三者向抵押人提出損失或損傷之索償，承押人不負任何責任；本合約所用（抵押人）一詞，其涵義包括一家公司、或兩位或兩位以上共同借款之人士。此等人士應共同及個別負擔合約之責任。
九、承押人在執行本合約各項條款時之寬容、延緩或容忍，或給予抵押人額外期限，均不能損害、影響或限制本合約所規定承押人之一切權利及權力；不能作為承押人對任何破壞合約行為之棄權，亦不能作為對以后任何破壞合約行為放棄采取行動之權利論。
十、抵押人使用該房產不論自住、托管或租與別人居住時，必須預先書面通知承押人，并得承押人同意，方可進行，如出租給任何人，抵押人必須要求承租人依照本合約第（十一）條之規定簽具承諾書辦理。
十一、抵押人如不履行本合約內任何條款，承押人得要求該房產住客，不論抵押人自住，托管居住或租住者限期______天內遷出，抵押人特此授權承押人得同時呈報有關部門，由該有關部門考慮是否將抵押人（業主）因購置該房產而獲準從外地遷移戶籍之住客戶口取消，因此而造成之一切后果，全部由抵押人承擔，住客向承押人追討賠償時，抵押人亦須補償承押人一切損失。抵押人將該房產出租時須事先征得承押人同意，同時必須與住客訂約，闡明抵押背約時，接到承押人通告_________個月即須遷出。
十二、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保障，一切關于此合約所涉及之事宜糾紛，由中華人民共和國法院裁決。如抵押人來自海外或港澳或臺灣等地區，或為該等地區之居民，承押人有權在抵押人之來處或居住地執行本合約內由抵押人委托給承押人之權力及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決。如承押人決定在上述該等地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人必須承認本合約同時受該等地區之法律保障，不得提出異議。如本合約內任何規定在該等地區之法律上無效或被視為非法，被認為無效或被視為非法之規定，并不影響其他規定之效力。
十三、本合約內所述之附表（一），附表（二）及附表（三）均為本合約之一部分。
附件
附表（一）
抵押人資料
抵押人（業主）姓名：（中文） （英文）
性別： 年齡： 身份證號碼：
住址： 電話：
指定繼承人姓名：（中文） （英文）
繼承人性別： 年齡： 身份證號碼：
附 表（二）
房產摘要
房產地址： 大廈名稱：
樓宇座別： 樓數： 年期：
面 積：（建筑） （實用）
用 途： 購入價：
房產權證書號碼：深圳市人民政府房產所有證深房字第 號
附 表（三）
分期付款明細表
貸款金額：________ 攤還期數： 期
貸款利率：________厘或承押人按市場情況而調整之利率。
以后每月同日繳交，如付款日不是工作日，意即銀行開門營業之日，則該分期付款額須于付款日前一天工作日繳交。
首期還款日期： 年 月 日
在承押人未調整利率前，每期應繳付金額（包括本金）及利息）____.
抵押人已詳讀及同意遵守本合約全部條款并承認收妥該筆貸款，以下簽章作實：_________（蓋章）
承押人同意履行本合約條款，以下簽章作實：_________（蓋章）
銀行代表人簽章：___________（蓋章）
篇3
房地產經營業的迅速發展，刺激了金融機構的房地產抵押業務的增多，在取得業務收益的同時也存著相當大的法律風險。本文分析了金融機構在發放房地產抵押貸款時面臨了的法律風險，并提出一些降低風險的措施。
【關鍵詞】
房地產抵押貸款；法律風險；防范
1房地產抵押貸款面臨的主要風險
1.1房地產抵押評估產生的風險房地產的抵押評估指的是房地產評估機構以提供給金融機構的抵押房地產做為評估對象，通過一定的估價程序和方法所進行的房地產價格評估，在進行評估時根據房地產的實際情況可采取多種估價方法，可以根據相似房地產的公允價值進行參照評估，但是盡管是本著公正合理的原則進行估價的，有時也會產生很多因為評估價格造成的糾紛。在進行房地產抵押評估時常遇到的風險有：
1.1.1房地產所有權的風險又稱為權屬風險，主要表現在房產的實際面積是否與房產證的證載面積相符，房產的位置是否與受益人的確認相符等，這些方面如果情形不相符就會引起糾紛，影響房產的市場價格。
1.1.2評估時點的風險房地產抵押評估是對一個基準點的市場價格的評估，所以進行抵押評估的時點的價值與貸款到期日房地產的市場價值是絕對不一致的，因為評估的時間價值差異就會產生風險。
1.1.3沒有履行告知義務抵押人由于沒有將房地產取得的來龍去脈告知金融機構，造成金融機構無法獲得相關的信息而產生風險，如土地使用證取得了但還有沒結清的出讓金，房產證取得了但是工程尚未竣工驗收，房產證和土地證上的所有權人不一致等。
1.1.4抵押房地產的用途方面的違規操作房屋的實際建設規劃和法律的規定用途不符，房屋受到外界的影響以后隨意改變房屋的法定用途等這些違規操作，會造成房地產價格的虛高。
1.1.5附帶租賃約定的房地產抵押風險房屋所有權人與承租人簽訂了固定期限的租賃合同，并取得抵押貸款，延誤了金融機構行使抵押權。
1.1.6將還建房屋做為抵押房產房屋的所有權人將提供給原來的土地使用人的房屋做為了抵押物，實際上這套房產應該是土地開發費的一部分，如果抵押人不能如期償還債務，就會延誤抵押房產的變現。
1.2評估人員的技術及職業道德產生的風險現在的房地產評估人員的專業素質普遍不高，采用的估價方法取得的抵押價值就會有失公允和專業性，從而帶來風險。如果評估人員專業水平較差，有時就會套用不合理的技術參數進行評估，再加上沒有房地產生產經營的實際經驗，對房地產市場沒有全面系統的了解，房產的評估價值就會有所偏差。房地產的評估價值是會直接影響貸款額度的，如果評估人員不秉承客觀、獨立、公正的原則，喪失職業道德，一味向委托方的利益妥協，再加上評估態度不夠嚴謹，有的都不進行實地勘察，簡化評估流程，就會增加評估價值的主觀因素，與房地產的公允價值不符，金融機構的信貸人員由于是非房地產評估專業人員，如果憑評估報告闡述的結果發放貸款，就會產生一定的風險。
1.3金融機構進行現場勘察和審批貸款額度產生的風險信貸人員在發放貸款之前，應該前往房地產的實地進行現場勘察，對房屋的位置、結構、裝飾情況、內部配備等情況與掌握的書面資料進行核對，這樣可以避免抵押人利用信貸人員對現場不熟悉的弊端提供虛假的資料，從而誤導產生虛假的抵押價格和錯誤的抵押判斷，對于很多房產證上未列明的事項，如基礎設施、環境污染等因素只有進行了實地勘察才能了解和掌握。信貸人員要對貸款的重要影響因素，如抵押比例、利率、還款方式、貸款期限等進行認真的審批，要設立風險防范標準來保證貸款發放的安全性。一般是得到評估機構的評估價值以后，金融機構再核實抵押人的信用情況、財務情況、變現能力等信息，從而確定抵押利率和抵押比例，但是房屋的變現能力是很預測的，再加上市場波動較大的情況下房產的價值也會起伏，這就造成了在審批環節的一定風險。
1.4抵押貸款時產生的風險抵押人取得貸款后如果房產的市場價格波動很大，迫于壓力會違反約定不再繼續還款，這就給金融機構的資金回籠帶來了風險；如果抵押人無力償還貸款，金融機構只有進行房產拍賣，但要保證其家庭成員的正常生活，所以無法進行房產的強制處置，金融機構就會蒙受損失；有的抵押人申請抵押貸款時是為了開發房產，得到貸款后不?？顚Ｓ?，以致于到期后房產不能按時完工而造成無力償還，貸款金額太大金融機構無法收回。
2防范房地產抵押貸款風險的應對措施
2.1完善金融風險防范制度金融機構要對業務流程進行規范，建立抵押貸款的風險監測和預測機制，對貸款的審核、發放、回籠等活動進行有效的風險控制，所以必須制定一系列的制度建設措施來防范風險。
2.1.1加強按揭貸款的管理要建立完善的內控流程和監督機制，建立一套簡單易操作的按揭貸款制度，制度要保證一線的信貸人員易于掌握，所有信貸人員都要嚴格按照制度的要求進行抵押業務的操作，不能營私舞弊，要本著公平、公正、獨立的原則來進行抵押放貸業務。
2.1.2加強內控管理要對信貸操作流程進行規范，放貸時要現場考察，發放貸款以后要進行審查，對客戶所提供的資料和掌握的資料進行認真核對，如果發現放貸后有影響貸款順利收回的因素應該及時采取措施進行修正。
2.1.3對違法違規行為進行通報處理如果金融機構發現了違規的按揭行為，要立即找出原因，對相關責任人建立黑名單并發散到網絡，給違規人進行以后抵押按揭的種種限制，實行有效的信貸懲罰。
2.2進行現場勘察金融機構不能光在辦公室里整理資料，而是要到抵押物的現場進行勘察，確保房地產檔案資料和實際勘察資料的相符性。發放貸款以后也要進行資料的復查，查看土地用途是否發生變更，如果發現變更應立即責令改正。房屋的面積應該先經過測繪以后再進行抵押登記，只有這樣才能保證房屋價值的準確性。如果是共有財產的抵押，應該讓所有的共有人簽字確認同意。銀行也應該要求抵押人將房產和土地一起抵押，這樣可以保證資產的變現。
2.3開發新的抵押貸款品種和二級市場金融機構如果想開發親的抵押貸款品種可以降低抵押風險，這是因為我國規定的還款方式現在比較單一，按揭方式已經無法滿足人們的需要，可以嘗試開發一些新的抵押貸款方式，如級級償還、循環抵押等。也可以對貸款利率進行調整，我國現行的浮動利率制度會給抵押人帶來一定的風險，也不利于抵押人的不同風險需求。由于我國的房地產市場和金融市場得到了迅速的發展，相關的法律體系已經越來越完善，我們可以嘗試著進行房地產市場的證券化，借鑒國外的一些先進經驗，如房地產證券化，開發房地產的二級市場，規范現有的市場操作流程，保證貸款的資金回收質量，采取措施來促進金融機構的改革，對投資主體進行強化，健全銀行的評級體系和信息披露體系。
2.4完善風險評估體系和保險機制建立完善的風險評估體系是保證貸款資金安全收回的重要方面，要嚴格進行抵押物的操作，信貸人員要明確自己的職責所在，避免人為進行抵押物價值確定的違規行為。要進行抵押物的動態管理，不但要進行貸前的審批，更要嚴格重視貸后的動態監控，對一些中長期的貸款可以進行定期的重新估價。有效施行分期還款制度。要建立房地產抵押貸款的保險機制，要賦予抵押貸款保險人權利，抵押人可以委托保險公司抵押貸款的保險事務，保險公司獲得保費的同時可以保證金融機構降低風險，可以將人壽保險和住房貸款進行組合。
參考文獻
[1]李群榮.房地產周期波動與商業銀行抵押貸款風險研究.財經研究，2008（1）.
篇4
論文摘要：由美國“次貸危機”引發的金融海嘯已經對世界經濟造成了巨大影響，銀行業更是首當其沖。以往被視為安全系數相對較高的房產抵押貸款成為了本次危機的導火索。文章擬從“次貸危機”產生的根源入手，對我國銀行房產抵押貸款風險管理的思路和方法進行研究探討。
一、“次貸危機”的產生
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。
在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款?？墒俏覀円仓?，在這里失業和再就業是很常見的現象。這些收入并不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎么買房呢？因為信用等級達不到標準，他們就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。由于之前的房價很高，銀行認為盡管貸款給了次級信用貸款者，如果貸款者無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售后收回銀行貸款。但是由于房價突然走低，貸款者無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款和利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損。一個兩個貸款者出現這樣的問題還好，但由于分期付款的利息上升，加上這些貸款者本身就是次級信用貸款者，這樣就導致了大量的無法還貸的貸款者。正如上面所說，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發
了“次貸危機”。
二、“次貸危機”給我國銀行房產抵押貸款風險管理的啟示
在“次貸”風波爆發之前，美國經濟已經在高增長率、低通脹率和低失業率的平臺上運行了5年多，有關美國房市“高燒不退”的話題更是持續數年。中國與美國房市降溫前的經濟圖景存在一定相似性。美國“次貸”風波中首當其沖遭遇打擊的就是銀行業，重視住房抵押貸款背后隱藏的風險，同樣是我國銀行業當前應該特別關注的問題。在房地產市場整體上升的時期，住房抵押貸款對銀行而言是優質資產，貸款收益率相對較高、違約率較低、一旦出現違約還可以通過拍賣抵押房地產獲得補償。目前房地產抵押貸款在銀行信貸資產中占有相當大比重，也是貸款收入的主要來源之一。
（一）改變“住房抵押貸款有抵押無風險”的錯誤觀念
房產抵押物作為借款人最重要的不動產，對于銀行來說，在逾期貸款清收過程中，很大程度上發揮著增加客戶壓力、督促客戶還款的作用。通過拍賣房產回收貸款，只是貸款最后的解決措施，因此必須強化評級、評估、抵押登記等崗位的業務水平，認真做好客戶第一還款來源的調查核實和第二還款來源權屬的落實工作。因此，要高度重視客戶經理面談、面簽工作，高度重視評級工作，高度重視評估和抵押登記的落實工作，把好貸款質量第一關。
（二）加強個人住房抵押貸款操作性風險的管理工作
個人住房抵押貸款在辦理過程中涉及到信用記錄查詢、房屋產權確認、抵押權屬辦理等多方面的外部相關部門協調合作，同時在銀行業務辦理過程中又存在著評級、估價、審查、審批、放款等多個部門的流程安排，一旦某個環節出現了問題，有可能導致整個貸款鏈條的風險增加。因此，銀行要在操作環節上下大功夫，強化制度執行力，將防范操作風險作為當前信貸業務管理中頭等大事來抓。要求客戶經理在進一步加強制度執行力的同時，在貸款操作過程中應著重做到以下幾點：一是對到期貸款多次轉貸或延期的情況要重點關注。對于到期貸款，銀行要謹慎辦理轉貸或延期的方式，特別防止多次轉貸、延期，掩蓋資產質量真實性，影響信貸資金的流動性；二是關注抵押不實或擔保手續不規范等情況。銀行在辦理抵押貸款時，在嚴防高估抵押品價格的同時，重點防范將不易變現、后期處置貶值率高的專用設備用作貸款的抵押物的情況。堅決制止先發放貸款后辦理抵押登記的逆程序操作行為；三是注重貸后管理。在貸款發放后，要按照規定要求及時對抵押物的保管、儲存情況進行定期檢查，同時密切關注市場上與抵押物同類產品的價格走勢，發現價格貶值時應立即要求抵押人追加抵押物，如無法追加抵押物應要求借款人提前歸還貸款或提前對抵押物變現，防止銀行信貸資產受到損失。
（三）結合市場狀況和政策導向，有效降低貸款產品的違約風險
此次美國次級抵押貸款危機的源頭就是美國房地產金融機構在市場繁榮時期放松了貸款條件并推出了前兩年先還利息、第三年開始才還本金的“先松后緊”的貸款產品，并且多為浮動利率。而在加息周期里，這種還款方式顯然加重了客戶的負擔，其中信用、收入情況不好的客戶過度負債，導致大量違約事件的發生。我國銀行應該認真吸取這個教訓，在房地產市場和宏觀經濟政策運行的不同時期，通過開發與其相符合的貸款產品規避風險。提高貸款質量。
（四）實行差異化營銷策略，以首付比率和利率等手段引導客戶
由于借款人家庭可支配收入、實際購買力等情況都有所不同，因而要針對借款人不同特點制定與其相適宜的信貸營銷策略。例如對收入狀況良好、資信實力強的借款人，可以在保證貸款質量的前提下，適當發放一些高額信貸；而對于經濟實力較弱的借款人，則可以重點支持一些小戶型房屋抵押貸款；對于單一客戶的過度負債，應給予適當的風險提示，適度提高首付比率和貸款利率，增大其交易成本，防止客戶的短期投機心理為以后帶來沉重的經濟負擔。
美國次級抵押貸款危機對全球經濟的影響還在蔓延，各國經濟金融體系均受到了不同程度的沖擊。只有多方面吸取此次危機的經驗教訓，理性看待市場繁榮，充分做好多方面的風險防范工作，才能保證我國銀行業信貸業務持續穩健地發展。
參考文獻
[1]李翀．論美國次級抵押貸款危機的原因和影響[j]．經濟學動態，2007，（9）．
[2]孟輝，伍旭川．美國次貸危機與金融穩定[j]．金融研究，2007，（18）．
篇5
短期建設貸款以建設周期為限，一般3一5年；長期經營貸款15一30年左右。貸款利息實行按季結息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。
房產抵押借款合同范本
抵押權人：_____________________________________________
地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
抵押人：_______________________________________________
地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
抵押物業地址：____________郵碼：____________
電話：____________
抵押權益之房產買賣合同：購房____ 字第________號
第一條 總則
抵押權人與抵押人于____ 年____ 月____日會同擔保人簽定本房產抵押貸款合約（下稱“合約”）抵押人（即借款人）同意以其與擔保人于____年____月____日簽訂的房產買賣合同（即抵押權益之房產買賣合同）的全部權益抵押于抵押權人，并同意該房產買賣合同項下的房產物業（即抵押物業），在售房單位發出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押于抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產買賣合同的全部權益及房產買賣合同項下房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業的部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。
第二條 釋義
在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：
“營業日”：指抵押權人公開營業的日子。
“欠款”：抵押人欠抵押權人的一切款項，包括本金，利息及其他有關費用。
“房產買賣合同之全部權益”：指抵押人（即購房業主）與擔保人簽訂的“房產買賣合同”內所應擁有的全部權益。
“房產物業建筑期”：售房單位發出入住通知書日期之前，視為房產物業建筑期。
第三條 貸款金額
一、貸款金額：人民幣____ 元；
所有已歸還（包括提前歸還）的款項，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。
第四條 貸款期限
貸款期限為____年，由抵押權人貸出款項日起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即履行。
第五條 利息
一、貸款利率按____ 銀行貸款最優惠利率加____ 厘（年息）計算。
二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效，抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利。
三、本合約項下之貸款利率，按貸款日利率或根據抵押權人書面通知按市場情況而調整的利率。
四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以365天計日。
五、貸款利率如有調整時，由抵押權人以書面通知抵押人調整后的利率。
第六條 還款
一、本合約項下貸款本金及其相應利息，抵押人應分____期，自款項貸出日計，按月清還借款本息，每期應繳付金額（包括因利率調整帶來的應繳金額改變），由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日起延次一個營業日繳交。
二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款期數。
三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對與本抵押貸款有關的本息和一切費用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支增加，概由抵押人承擔償還責任。
四、所有應付予抵押權人的款項，應送____銀行。
五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規范下，不得不抵扣或反索任何款項（包括稅款），則抵押人得即向抵押權人補償額外款項，致使抵押權人所得，相當于在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。
第七條 逾期利息及罰息
一、每月分期付款應繳的金額，應按照規定期數及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權人決定，按月息2%至5%幅度計收。
二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%至50%的罰息。
三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項的利息，直至款項結清為止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。
第八條 提前還款
一、在征得抵押權人同意的條件下，抵押人可按下列規定，辦理提前還款手續：
1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實貸款額，每次提前償還金額不少于____萬元整的倍數；所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。
2.抵押人必須在預定提前還款日一個月前給抵押權人一個書面通知，該通知一經發出，即不可撤銷。
3.抵押人自愿提早繳付本合約規定的部分或全部款項，抵押人應予抵押權人相等于該部分或全部款項一個月利息的補償金。
二、抵押人和擔保人同意，在發生下列所述任何情況時，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，或立即追計擔保人：
1.抵押人及
/或擔保人違反本合約任何條款。
2.抵押人及/或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其他借債責任，因：
A.違約被勒令提前償還；
B.到期而不能如期償還。
3.抵押人及/或擔保人本身發生病變（包括精神不健全）死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財產。
4.抵押人及/或擔保人被扣押令或禁止令等威脅，要對具不動產、物業或財產等有不利影響，而該等威脅又不能在發生后30天內完滿解除。
5.抵押人及/或擔保人不能償還一般債權人的欠債，在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業。
6.如抵押人及/或擔保人因在中國法律規范下，變得不合法或不可能繼續履行本合約所應負責任。
7.如抵押人及/或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化，而嚴重影響其履行本合約所負責任的能力。
8.抵押人及/或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分被沒收征用，被強制性收購（不論是否有價收購），或遭到損毀破環。
9.抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構。
10.抵押人舍棄該抵押房產。
如發覺上述任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生，抵押人及/或擔保人應立即書面通知抵押權人，除非上述事項在抵押權人得知時已獲得完滿解決，否則抵押權人可在該等事項發生后任何時間，以任何形式處分抵押物或根據本合同內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追付擔保人。抵押權人于運用上述權力及權利時，而令擔保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
第九條 手續費及其他費用
一、抵押人應按貸款金額繳付手續費5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對真實地提供本合約涉及的一切資料；若在簽約后，發現抵押人所提供的資料與事實不符，抵押權人有權立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續費，不予退還。
二、抵押貸款文件費，抵押人在貸款日一次過付____ 幣____ 元整。
三、公證費用及抵押登記費用：有關本合約所涉及的公證及抵押登記等費用，全部由抵押人負責支付。
四、抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致抵押權人催收，或因為任何原因，使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費用（如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計算逾期利息。
第十條 貸款先決條件
一、抵押人填具房產抵押貸款申請表；該申請表須經擔保人確認。
二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。
三、以抵押人名義，向抵押權人指定或認可的保險公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險；保險單須過戶____銀行，并交由該行保管。
四、本合約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署并加蓋公章。
五、本合約須由____ 公證機關公證。
第十一條 房產抵押
一、本合約項下的房產抵押是指：
1.房產物業建筑期內抵押人的權益抵押：
（1）是指抵押人（即購房業主）與____ （即售房單位）簽訂并經____市公證處公證的“房產買賣合同”中，由抵押人將依據該購房合約其所應擁有的權益，以優先第一地位抵押于抵押權人；如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務，抵押權人即可取得抵押人在該“房產買賣合同”內的全部權益，以清償所有欠款；
（2）該抵押權益之房產買賣合同須交由抵押權人保管。
2.抵押房產物業：
（1）是指抵押人（即購房業主）與____（即售房單位）簽訂的“房產買賣合同”中，抵押人購買的已建成（即可交付使用）的抵押房產物業（資料詳見附表）；
（2）抵押人須將上述第2項（1）點之抵押房產列在本合約的附表二內，以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務的押品；
（3）抵押人（即購房業主）現授權抵押權人在接獲擔保人（售房單位）發出的入住通知書后，即代其向____市房產管理機關申領房產權證書，并辦理抵押登記手續。
二、抵押房產物業的保險：
1.抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保，保險標的為上述抵押房產，投保金額不少于重新購置抵押房產金額的全險，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用由抵押人負責支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權人，抵押權人有權向抵押人索償。
2.抵押人須在規定時間內，將保險單過戶于抵押權人。保險單不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償的金額。
3.保險單正本由抵押權人執管，并由抵押人向抵押權人支付保管費。
4.抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人，按受保險賠償金，并不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人；此項授權非經抵押權人書面同意不可撤銷。
5.若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直至抵押人清還所欠款項。
6.倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。
三、抵押房產物業登記
1.物業建筑期的購房權益抵押：向房產管理機關辦理抵押備案。抵押人“房產買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管。
2物業建成入住即辦理房產物業抵押登記，抵押物業的《房產權證書》交由抵押權人收執和保管，登記費用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合約全部條款及其他所有義務后，抵押權人須在抵押人要求及承擔有關費用的情況下，解除在抵押合約中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業的《房產權證書》及《房產買賣合同》。
2.抵押人在履行上述第1點條款下，由抵押權人具函____ 市房產管理機關，并將房產權證書交于抵押人向____市房產管理機關辦理抵押物的抵押登記注銷手續。
五、抵押物的處分
1.抵押人如不支付本合約規定的任何款項或不遵守本合約各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益；或以抵押權人認為合適的售價或租金及年期，售出或租出該房產的全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報酬則由抵押人負責。該接管人或人將被當作抵押人的人，而抵押人須完全負責此接管人或人的作為及失職之責。
2.獲委任的接管人得享有以下權利：
（1）要求住客繳交租金或住用費及發出有效的租單及收據，并有權以訴訟、控告、扣押
或其他方式追付欠租或住用費；此等要求，收據或追付事宜，將以抵押人或抵押權人名義而發出，而付款人將不需要問及接管人是否有權力行事；
（2）接管人可依據抵押權人的書面通知而將其所收到的款項，投保于該房產的全部或部分及其內部附著物及室內裝修。
3.抵押權人依照第十一條第五項條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權將該房產全部或部分，按法律有關規定處分，抵押權人有權簽署有關該房產買賣的文件及契約，及取銷該項買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負責。
4.抵押權人可于下列情形運用其處分該房產的權力：
（1）抵押權人給予！抵押人通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人一個月內未能遵守該項通知全數償還給抵押權人；
（2）抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項；
（3）抵押人違反此合約之任何條款；
（4）抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；
（5）抵押人的任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收；
（6）抵押人舍棄該房產。
5.當抵押權人依照上述權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當做有效及抵押人有權將該房產售給買主。
6.抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金的運用，倘由于該款項或租金的不妥善運用招致損失，概與買主及租客無關。
7.抵押權人或按第五（2）條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產所得的款項，按下列次序處理。
（1）用以償付因出租或出售該房產而支出的一切費用（包括繳付接管人或人的費用及報酬）；
（2）用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據此合約一切應付的費用及雜費（包括保險費及修補該房產的費用）；
（3）用以扣還抵押人所欠貸款及應付利息，扣除上述款項后，如有余款，抵押權人須將余款交付抵押人或其他有權收取的人，出售該房產所得價款，如不夠償還抵押人所欠一切款項及利息，抵押權人有權另行追索抵押人及/或擔保人。
8.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
9.抵押權人可以書面發出還款要求或其他要求，或有關抵押房產所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報的住宅或辦公地址或投留在該房產內，而該要求或通知書將被認為于發信或投留之后7天生效。
第十二條 抵押人聲明及保證
抵押人聲明及保證如下：
一、抵押人保證按本合約規定，按時按金額依期還本付息。
二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關的本息和一切費用可照付帳戶。
三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；上述抵押房產，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個人。
四、抵押房產的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負責賠償抵押權人的損失。
五、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務，舍棄或以任何方式處理；如上述抵押房產的全部或部分發生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。
六、抵押人使用該房產除自住外，托管或租與別人居住時，必須預先通知抵押權人，并征得抵押權人書面同意，方可進行；如將該房產出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計壹個月內，租客即須遷出。
七、準許抵押權人及其授權人，在任何合理時間內進入該房產，以便查驗。
八、在更改地址時立即通知抵押權人。
九、立即清付該房產的各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟；
十、抵押期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收的任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費；以及遵守居民公約內的條文，并須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜的損失。
十一、在抵押權人認為必要時，向抵押權人指定的保險公司投保買房產保險或抵押人的人壽保險，該投保單均以抵押權人為受益人。
十二、當有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對抵押人有不利影響時，保證及時以書面通知抵押權人。
十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，并保證對該轉讓無異議。
十四、若擔保人按本合約有關規定，代抵押人清還所有欠款，抵押權人應將抵押人名下的抵押物業的權益轉讓予擔保人。
十五、擔保人在取得該抵押物業權益后，抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業（包括以抵押人名義出售該物業），以賠償擔保人因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關（包括處理抵押物業）費用；若有不足，擔保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數額負責賠償于擔保人。
十六、抵押人確認擔保人取得抵押物業權益及處分抵押物業的合法地位，由于處理抵押物業而導致抵押人的一切損失，抵押人放棄對擔保人追索的權利。
十七、按照抵押權人的合理請求，采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人合法權益。
第十三條 擔保人及擔保人責任
一、擔保人____ ，地址____ ，（營業執照）____是本合約項下抵押權益的房產買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合約項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：
1.擔保額度：以本合約項下貸款本息及與本合約引起有關訴訟費用的為限。
2.擔保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔保人代還清本合約項下貸款本息及一切費用之日止。
二、擔保人責任：
1.擔保人自愿承擔本合約項下貸款的擔保責任。
2.如抵押人未能按抵押權人的規定或通知履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即以雙掛號投郵方式，書面通知擔保人履行擔保責任，并于發函日起計30天內履行擔保義務，代抵押人清償所欠抵押權人的一切欠款。
3.擔保人保證按抵押權益房產買賣合同所列售房單位責任，準時、按質完成抵押物業的建造工程，抵押權人對此不不負任何（包括可能對抵押人或其他任何人）責任。
4.擔保人同意抵押人將其房產買賣合同的權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償本合約項下貸款全部借款本息之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人（包括擔保人）侵犯。
5.擔保人保證與抵押權人緊密合作，使本合約各項條款得以順利履行；特別是在發出入住通知書（收樓紙）后，將盡力協助辦理物業抵押有關手續，以保障抵押權人的利益。
6.擔保人因履行擔保義務后，而取得本合約項下的抵押權益房產買賣合同或抵押物業，擔保人有權以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權人無關。
7.擔保人在此的擔保責任是獨立附加不受抵押權人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔保權益所代替，只要抵押人違約，抵押權人無需先向抵押人追計或處置抵押物業，即可強制執行擔保人在本合約項下的擔保責任直至依法律程序向法院申請強制執行。
第十四條 抵押權人責任
抵押權人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔保人愿意承擔本合約項下貸款擔保責任的條件下：
一、按合約有關規定，準時提供一定期質押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉入售房單位帳戶。
二、抵押人向抵押權人還清本合約規定的貸款總額連利息及其他應付款項之后（包括轉歸該房產權予抵押人的費用）若同時已全部遵守及履行本合約各項條款者，抵押權人將該抵押權益的房主買賣合同或房產權證書轉歸抵押人，同時解除擔保人擔保責任。
三、若抵押人未能履行還款義務，
而由擔保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權人即將抵押人抵押予抵押權人的抵押物業權益轉讓給擔保人，擔保人對該抵押物業的處理，與抵押權人無涉。
四、本合約由各方簽署，經____市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權人收執并經抵押權人已收齊全部貸款文件后二天內，抵押權人須將貸款金額全數以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權人須償付利息予擔保人，利息計算按第五條第一項辦理，由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項的情況發生，抵押權人概不負責，且有關各項費用恕不退還。
第十五條 其他
一、對本合約內任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。
二、在本合約履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權益和權力，均不能損害，影響或限制抵押權人依本合約和有關法律規定的債權人應享有一切權益和權力。
三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時，抵押權人可不預告通知，將抵押人存在抵押權人處的其他財物自由變賣，以抵償債務；如抵押人尚有其他款項存在抵押權人處，抵押權人亦可撥充欠數。
四、本合約規定的權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積；上述權利、利益和賠償辦法并不排除法律規定的其他賠償辦法。
五、抵押人、擔保人與抵押權人，與本合約有關的通知、要求等，應以書面形式進行，電傳、電報一經發出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經送出，即被視為已送達對方。
六、抵押權人無需征求抵押人和擔保人同意，可將抵押權人在本合約項下的權益轉讓他人；但抵押人和擔保人未征得抵押權人的書面同意，不得將其在本合約項下的任何還款及其他責任或義務轉讓于第三者；抵押人或擔保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權人或抵押權人的承讓人繼續負起本合約項下的還款及其他責任。
七、本合約所提及的抵押權人，亦包括抵押權人的繼承人、承讓人；抵押人亦包括經抵押權人同意的抵押人繼承人、接辦人。
八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合約，并立即向擔保人和抵押人追償欠款本息及其他有關款項。
九、抵押權人向抵押人和擔保人付還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外），即作為抵押人和擔保人所欠的確數證據，抵押人和擔保人不得異議。
第十六條 適用法律及糾紛的解決
一、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保護。
二、在爭議發生時，按下述第（ ）項解決：（1）向____ 仲裁委申請仲裁；（2）向____人民法院。
三、如抵押人來自海外或臺灣等地區，或為該地區居民，抵押權人有權在抵押人的來處或居住地執行本合約內由抵押人給抵押權人權力，及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人和擔保人必須承認本合約同時受該地區的法律保障，不得提出異議，如本合約內任何規定，在該地區法律上，被認為無效或被視為非法，并不影響其他規定的效力。
第十七條 附則
一、本合約須由三方代表簽字，并經____ 市公證機關公證。
二、本合約經____ 市公證機關公證后，以抵押權人貸出款項的日期，作為合約生效日。
三、本合約內所述附表（一）附表（二）及抵押人（即購房業主）與擔保人（即售房單位）所簽訂的房產買賣合同（附件三），為本合約不可分割的部分。
四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押權人、擔保人各執壹份、公證處存檔壹份。
第十八條 簽章
本合約各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。
簽 章：____________________
抵 押 人：_________________
簽署：____________________
抵押權人：_________________
代表人簽署：_______________
擔保 人：__________________
代表人簽署：_______________
____ 年____月____ 日
登記機關：
抵押登記編號（____）樓花字第____號
篇6
“中房集團正與主管部門調研，希望與保險業合作，在我國發展‘反向抵押貸款’保險服務。”這是昨天中國房地產開發集團公司董事長孟曉蘇在接受本報專訪時透露的。他說，此項業務一旦開展，將使擁有私人房產的老年人在保有房屋居住權的同時又可將房屋財產在生前變現，提前得到房屋的銷售款。
據孟曉蘇介紹，“反向抵押貸款”是指在老年居民中推行的“抵押房產、領取年金”的壽險服務。投保人將房屋產權抵押給保險公司；保險公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付；直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或者拍賣。這種保險業務在英法等國已相當成熟，因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，像是保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房，所以在美國也被稱為“反向抵押貸款”。
“反向抵押貸款”服務將產權住房變為一種“養老儲蓄”，無疑會擴大居民對住房的購買需求。同時也可使保險機構的資產額迅速增加。
目前保險業對此業務主要尚存三點疑慮：抵押房屋的價值評估和價值預測；抵押房屋的管理與維護；收回房屋后的整理與銷售。而這三項正是房地產企業的專長，開展這項業務將為房地產從業人員開辟新的業務領域。
篇7
關鍵詞：房地產抵押貸款；實務操作；風險防范
房地產貸款是商業銀行最為常見的貸款業務，包括房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款和個人商業用房貸款等多項貸款品種。這類貸款，借款人通常以土地使用權、房屋所有權作為償還貸款的擔保。自《擔保法》1995年10月實施以來，房地產抵押貸款不論從政府職能部門的產權及他項權利登記，還是從商業銀行放貸手續上看，都得到了逐步的完善和規范，商業銀行貸款風險得到了較好的控制。但在實務操作中仍存在諸多問題，埋下了風險隱患。筆者結合自己多年從事稽核、綜合管理等工作經驗，從一名兼職律師角度，就當前房地產抵押貸款面臨的法律風險進行分析，并提出相應風險防范對策，值得管理層和相關部門工作人員，尤其是一線客戶經理，予以關注和思考。
一、房地產抵押貸款實務操作中存在的主要問題
筆者認為，當前商業銀行房地產抵押貸款業務，在實務操作中存在的問題主要表現在六個方面：
（一）抵押人主體資格不合格。一是借款人以其未成年的子女名下的房地產作貸款抵押擔保，與貸款人簽訂抵押合同；二是私辦醫院或學校以其名下的房地產作貸款抵押擔保，與貸款人簽訂抵押合同；三是抵押人以其與他人共同持有的產權的房地產作抵押擔保，以抵押人單方身份與貸款人簽訂抵押合同。
（二）抵押合同與借款合同不銜接。一是合同簽訂時間上不銜接。在實務操作中，有抵押合同簽訂時間先于借款合同（最高額抵押合同除外）的現象；二是借款合同內約定的抵押合同編號與實際簽訂的抵押合同編號不一致。
（三）抵押物清單不清晰。一是擬設立抵押的土地，地上有附著物的，抵押物清單中只填列土地，未填列附著物?；蛘邤M設立抵押的房產，在抵押物清單中只填列房產，未填列土地；二是貸款人在房地產抵押登記后，將他項權證號填列在抵押物清單中。
（四）他項權證與登記部門不動產登記簿不一致。登記部門工作人員疏忽大意或登記部門工作人員的亂作為，致使抵押權人持有的他項權證與登記部門不動產登記簿不一致。有的登記部門對同一抵押物同一抵押權人頒發了多本他項權證，這直接影響了抵押權人優先受償的效力。
（五）土地款未交清，其土地抵押效力有爭議。目前，房地產開發商只要交部分土地款，就可拿到土地使用權證，開發商以其土地作抵押擔保向銀行貸款，銀行拿到他項權證后向其發放貸款。一旦發生糾紛，爭議的焦點就是抵押合同的效力問題。
（六）抵押物變現難。這是當前商業銀行房地產抵押貸款最突出的問題。一是抵押物價值有縮水可能；二是抵押物優先受償受到法律一定限制；三是抵押債權執行難以實現。
二、房地產抵押貸款的法律風險分析
針對上述房地產抵押貸款存在的主要問題，依據相關法律法規規定，就其相應的法律風險逐條逐項分析如下：
（一）抵押合同主體資格的法律風險
房地產抵押貸款中，首要的問題就是擔保人是否具備擔保主體資格。擔保主體，是指提供擔保的自然人、法人或者其他組織。只有擔保人具備相應的主體資格，才能在銀行貸款業務中享有權利，承擔義務。根據《民法通則》第18條規定，除為被監護人利益外，監護人不得處理被監護人財產。但在個人住房貸款中，監護人以未成年人名下的房產作為貸款抵押擔保，由于銀行很難判定該抵押是否是為了被監護人的利益。再者，未成年人為無民事行為能力或限制行為能力人，不論從合同主體及合同內容均存在法律風險。
公辦學校和醫院以公益為目的，其財產不得抵押擔保，但民辦教育和醫療等機構的財產能否抵押？根據《物權法》第184條規定：“學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施不得抵押。”《民辦教育促進法》第3條規定：“民辦教育事業屬于公益性事業，是社會主義教育事業的組成部分。”《醫療機構管理條例》第3條規定：“醫療機構以救死扶傷、防病治病、為公民的健康服務為宗旨。”可見，學校、幼兒園、醫院無論是公立還是私立，都是以社會公益為目的的，其財產不得作抵押擔保（非公益性的財產除外）。
根據《民法通則》及司法解釋，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自將共有財產作抵押為其貸款抵押擔保，該抵押人設定抵押的行為無效。
（二）抵押合同與借款合同不銜接的法律風險
合同是指平等主體的自然人、法人和其他組織之間設立、變更、終止債權債務關系的協議。從主從關系上劃分，合同分為主合同和從合同。主合同是指不依賴他合同而獨立存在的合同，從合同是指以他合同的存在為存在前提的合同。一般來講，主合同不存在，從合同也不存在，主合同消滅，從合同也隨之消滅。就借款合同、抵押合同劃分，借款合同為主合同，為擔保借款合同而訂立的抵押合同為從合同。若抵押合同簽訂時間先于借款合同，那抵押合同是否為本筆借款合同擔保就會產生歧義，可能不會得到法院支持，這就可能會造成貸款無抵押擔保的風險。
商業銀行提供的借款合同為格式合同，借款合同中有“甲方（借款方）有義務協助乙方（貸款方）并使乙方與擔保人就本合同之具體擔保事宜簽訂編號為 擔保合同”的條款，貸款人在填寫該條款時如果將抵押合同編號填錯，致使該借款合同的抵押擔保合同無從適用，就會造成貸款無抵押擔保的風險。
（三）抵押物清單不明或填寫不規范的法律風險
目前，商業銀行提供的抵押合同為格式合同，抵押合同中已約定“抵押物詳見《抵押物清單》”。一般來講，抵押人提供抵押擔保的物是以《抵押物清單》已列明的物，除此之外的物不屬于抵押物。而《抵押物清單》有房屋無土地，并且只在房產部門進行抵押登記，其土地是否設立了抵押權？雖然《物權法》第182條“以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押”的規定，但由于《抵押物清單》未列明土地抵押，就會出現土地使用權人再另行抵押的風險。因為，抵押合同是抵押雙方意思表示的書面協議，從合同上看，雙方合意只選擇了房屋抵押，而土地未列入抵押的范圍，土地使用權人就可將土地另行抵押給他人而進行抵押登記。
他項權證的取得，是抵押合同雙方將抵押合同及《抵押物清單》交付登記部門進行抵押登記后取得的。貸款人將他項權證號填入《抵押物清單》“權屬及證書”欄內，必會引起第三人對抵押合同的效力提出質疑：該他項權證不屬于本抵押合同登記產生的他項權證，本合同未抵押登記，不具有優先受償的效力。
（四）他項權證與登記部門不動產登記簿不一致的法律風險
根據《物權法》第14條、17條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，以不動產登記簿為準。若抵押權人持有的他項權證與不動產登記簿不一致的，必然導致登記部門對他項權證的變更，直接影響抵押權人的權利的實現。
（五）未交清土地款的土地抵押的法律風險
未交清土地款的土地抵押，會導致抵押合同的效力風險。根據《土地管理法》第55條“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”的規定，抵押人即使取得土地使用權，但因土地款未繳清，將導致土地使用權證被收回的、抵押錯誤登記的風險，建立在抵押人土地使用權基礎上的抵押合同，因此而失去法律保護。
（六）抵押物變現的法律風險
1抵押物價值縮水的風險。房地產價值因市場價格的變化而變化。當房地產市場受政策打壓時或房地產市遭受經濟危機影響，房地產價格將呈走低趨勢，抵押物價值就可能難以覆蓋貸款的風險，這勢必對貸款人回收貸款構成極大的影響，拍賣房產時也會產生流拍的可能。
2抵押物優先受償的風險。抵押物的優先受償也是受到法律限制的。抵押物優先受償原則的例外規定主要包括：①根據《稅收征收管理法》45條規定，國家稅收優先于擔保物權。②根據《企業破產法》132條規定，特定階段的勞動債權優先于擔保物權。③根據《合同法》286條、及最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。④根據《海商法》22條、25條的規定，海事請求具有優先權，船舶優先權先于船舶留置權受償，船舶抵押權后于船舶留置權受償。 ⑤根據《民用航空法》19、22條，民用航空器優先權先于民用航空器抵押權受償。⑥根據《物權法》189條的規定，以現有的及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款并取得抵押財產的買受人。從上述規定可以看出來，在特定情況下貸款人的抵押貸款也將喪失優先受償，貸款人將面臨貸款本息損失的可能。
3抵押債權難以執行的風險。依據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”、第七條“對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行”規定，貸款人以住房為貸款抵押擔保物的，其抵押權的實現將受到限制。
三、房地產抵押貸款的風險防范對策
筆者認為，要切實防范當前房地產抵押貸款的法律風險，應著力抓好以下四個方面工作，把好風險防范關口：
（一）嚴格審查抵押人主體資格
依據《合同法》第9條“當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利和民事行為能力”的規定，貸款人在與抵押人簽訂抵押合同時，應注重審查：
1抵押人為自然人的，應審核其年齡是否已滿18周歲，精神是否正常（有無精神?。坏盅喝藶槠髽I、公司的，應審核其是否具備法人資格，不具備法人資格的，是否有法人的授權。
2審核抵押人是否有財產行為能力。依據《民法通則》、《公司法》、《擔保法》相關規定，共同共有財產人不得擅自處分共同共有財產；公司為他人提供擔保的，依照公司章程，由董事會或股東會決議；公司為公司股東或實際控制人提供擔保的，必須經股東會或股東大會決議；公益事業單位不得將其公益性財產抵押。
（二）盡職核實抵押物權屬的真實性、合法性
抵押人以其房地產為抵押物申請貸款的，貸款人應依據《土地登記資料公開查詢辦法》和相關的《房屋權屬登記信息查詢辦法》，盡職核實并取得核實資料：
1房地產權證的真實性。貸款人應向產權登記部門核實其產權的真實性，是否與與登記部門的登記簿一致。
2房地產的取得是否已支付對價。貸款人應向土地部門核實土地出讓金是否交付完畢，有無轉讓款、稅費尚未繳清情況。
3貸款人取得他項權證后，應核實他項權證是否與登記部門的登記簿一致。
（三）認真填寫合同要素，確保合同內容合法
1借款合同中約定的擔保合同編號條款應與擔保合同編號一致。
2《抵押物清單》應列明抵押物名稱、座落位置、狀態（面積）、權屬證號（不是他項權證號）、估價值等。
3房產抵押的，其土地必須抵押，或土地抵押的，其地上附著物必須抵押，并在《抵押物清單》中詳細列明。
4擔保合同擔保的貸款是已經發放的貸款，應在合同中的其他條款中注明“本擔保合同是為xxxx年xx月xx日貸款人發放的貸款作抵押擔?！薄?/p>
（四）密切關注抵押物的變現能力
1密切關注房地產市場情況，及時測算抵押物價值，確保貸款有足值的財產擔保。當房地產市場疲軟時，其房地產抵押物將縮水貶值，依據《擔保法》第51條“抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔?！钡囊幎?，貸款人可要求抵押人提供其他財產或保證作補充擔保。
篇8
抵押人_________愿將其在建工程作抵押物，以擔保債務按期清償，擔保的范圍為抵押貸款的本息及罰息，經與抵押權人_________協商，于_________年_________月_________日在_________簽訂本抵押貸款合同。
一、抵押在建工程狀況：_________。
1．坐落位置：_________區_________街路_________胡同_________號。開工許可證_________號。工程設計總面積：_________平米。
2．建筑結構：_________。設計層數：_________。用途：_________。
3．資金來源：_________。計劃批準文號：_________。工程總造價：_________元整。
4．已完成部分：層數_________。建筑面積_________平方米。評估現值：_________元整。
5．土地使用權取得方式：_________。使用年限：_________。
6．土地面積：_________。地區類別：_________。
7．土地使用性質：_________土地證號：_________。
8．土地評估現值：_________元整。
9．在建工程及土地總值：_________元整。
二、抵押人將上述在建工程全部／部分，抵押給抵押權人，并將在建工程有關要件：計劃批件、規劃許可證、用地許可證，開工許可證、_________交_________保管。
三、抵押權人同意在建工程評估現值_________％以內提供貸款。貸熬總額為：（幣種：_________）_________元整。
抵押貸款期限_________個月，從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
付款方式：_________
四、抵押人保證將該款項用于_________。抵押人同意按本合同所定之貸款利率（年／月利率）_________%支付利息。如遇國家調整利率或計息辦法，自調整之日起按調整后的規定計息。
五、還款方式：_________。
六、雙方商定，抵押在建工程的保險事宜按以下第_________款辦理。
1．由抵押人向保險公司投保。保險費用由抵押人負擔，保險憑證交抵押權人保管。在本合同有效期內，當抵押工程因保險事由毀損滅失時，抵押權人為該保險賠償金及支配人。保險賠償金如不足清付貸款本息和罰息，抵押權人有權另行追索。（已投保的，填寫下列（1）（2）款）
（1）投保價值：_________元整。
（2）保險期限：_________個月，從_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
2．雙方再另行約定。
（1）依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情況下，抵押權人有權依法對抵押工程及土地使用權提出訴訟保全。
（2）向房地產市場管理部門提出申請，對抵押工程及土地使用權進行拍賣，拍賣所得價款，按有關規定依次償還、若不足清償貸款本息及罰息。抵押權人有權另行追索。若超出所欠貸款本息及罰息，所余部分返還給抵押人。
七、抵押期內，抵押人必須保證該工程的安全、完整，正常施工。其貸款的使用應接受抵押權人的監督、檢查。
八、抵押期內，未取得抵押權人書面同意，抵押人不得將該工程轉讓或以其他交易方式處置。
九、抵押期內，抵押人必須交納有關部門對該工程所征收的任何稅費，并保障該工程免受扣押或涉及其他法律訴訟。
十、抵押權人未按本合同約定的期限、金額給付貸款的，抵押人有權要求支付違約金或賠償實際損失。
十一、抵押人不依約履行本合同任何條款，或逾期不能償還貸款本息的，抵押權人有權采取以下處置方式：
十二、企業法人分立、合并或更名，本合同的權利義務隨之轉移、變更。
十三、抵押人還清貸款本息及罰息，并同時已全部履行本合同各項條款，抵押關系即告終止。抵押權人應會同抵押人在十日內到房地產市場管理部門辦理合同注銷手續。
十四、本合同的附件：_________等，構成本合同的整體。完整的合同整體方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押雙方各執_________份，房地產市場管理部門存檔一份。
十五、本合同經房地產市場管理部門登記鑒證方可有效。
十六、特約：_________。
抵押人（蓋章）：_________ 抵押權人（蓋章）：_________
地址：_________地址：_________
法定代表人（簽名）：_________ 法定代表人（簽名）：_________
經辦人（簽名）：_________ 經辦人（簽名）：__________
________年____月____日_________年____月____日
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│ 鑒（公）證意見： │
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│ 經 辦 人：鑒（公）證機關（章） │
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│（注：除國家另有規定外，鑒（公）證實行自愿原則）│
篇9
關鍵詞：商業房地產 抵押貸款評估 風險 誘因 防范
商業房地產抵押貸款評估的內涵
想要弄清商業房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業對商業房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業房地產貸款指借助商業抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業銀行實現抵押權的重要條件；抵押人向商業銀行申請貸款的擔保物價值，商業銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。
影響商業房地產抵押貸款評估風險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標就是穩定經濟，保持經濟的持續、健康、快速發展。 政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。
估價機構和估價人員因素
估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。
房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。
其他相關經濟活動主體因素
房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。
商業房地產抵押貸款評估風險的防范
規范房地產抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。
建立健全估價制度
規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。
建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。
建立房地產估價師職業保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業務水平差經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業的水平和形象。
提高估價人員素質和估價技術
在國外一些發達國家和地區，如美國和香港的房地產估價行業規定房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。
商業銀行提高風險預警能力
積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。
參考文獻：
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2.宋戈.房地產抵押評估目前面臨的問題及對策[J].中國房地產估價師，2004
3.孫守義，朱宏杰.當前房地產抵押評估存在的問題和改進的途徑[J].中國房地產估價師，2004
4.曲衛東.從新巴塞爾協議透視商業房地產抵押貸款評估[J].中國房地產估價師，2004
篇10
2095-3283（2015）12-00-02
“住房反向抵押貸款”（Housing Reverse Mortgage），又稱為“倒按揭”，其操作方式是讓老年人把已經擁有所有權的房屋抵押給銀行和保險公司等金融機構，金融機構在對房屋進行估值的基礎上，根據老人的年齡、預期壽命、房屋折損以及房屋價值的變化，把貸款金額按年或月發放給老人。在此期間，老人有權居住房屋并負責房屋的維護。老人去世后，房屋歸金融機構所有，用房屋的出售、拍賣或出租所得彌補貸款的本息[1]。
住房反向抵押貸款的核心問題是產品的定價，這直接關系到將住房抵押給金融機構的老人每年或每月能得到多少貸款，也決定了中介機構最終的盈利狀況。當產品定價過高時，老人對該產品沒有投資興趣，使得產品的需求不足；當產品定價過低時，雖然需求增加，但同時加大了金融機構到期收不回本金的風險。因此，住房反向抵押貸款產品的定價決定了市場的供求狀況，也是這一新型養老模式能否取得成功的關鍵。
在實際操作中，影響住房反向抵押貸款產品定價的因素很多，其中借款人的預期壽命、房屋價值的評估以及貸款利率是關鍵問題。除此之外，還要考慮前期費用及后期變現費用等多種因素。
一、文獻綜述
美國學者在住房反向抵押貸款定價問題研究方面比較成熟?？偟膩碚f，主要有三種定價方法：第一種是保險精算法。Mitchell等人率先提出了反向抵押貸款的保險精算定價模型[2]。在綜合考慮房價增長率、貸款利率以及人的死亡率等因素的基礎上，通過借款人得到的貸款總額等于住房出售價值的貼現值這一算法，得出了一次性支付和年金支付兩種支付方式的住房反向抵押貸款價值。我國學者在此基礎上提出了新的觀點，如張晶在保險精算模型中引入了房屋折舊因子[3]，章凌云對保險精算定價模型進行了模擬分析等。第二種是期權定價方法。Boehm[4]等將住房反向抵押貸款看作利率和時間的函數，并計算出了反向抵押貸款價值的基本偏微分方程。國內研究中利用這種方法定價的文獻不多，其中奚俊芳將二叉樹方法和布萊克舒爾斯期權定價思想運用到反向抵押貸款的定價上，但只停留在理論分析層面。第三種是因子定價法。Szymanoski提出了住房財產轉換貸款（HECM）示范價格模型，再次證明借款人壽命、利率、房屋價值變化對產品價格有著重要影響[5]。而Peter等設計的模型為住房權益轉換抵押貸款定價提供了直接借鑒[6]。除此之外，我國的劉春杰等學者指出支付因子定價實質上是一種定期定價，并深入探討了反抵押貸款合同超期的定價問題。
二、模型的建立
本文根據保險精算理論設計的住房反向抵押貸款產品的定價公式為：
每年應支付的年金數額×（年金終值系數，設定利率，期數）=該房現值+房屋預計增值-房屋折舊-前期費用終值-后期變現費用，即 A×（F/A，i，n）=V0+E-D-S-R。
（一）預期壽命
本文根據中國人壽保險業經驗生命表中的平均余命來確定老人的預期壽命（四舍五入）。
（二）房屋的估值
1.房價的估計。2004―2013年十年間我國住宅商品房平均銷售價格的平均增長率為10.53%，根據國家目前控制房地產價格過分上漲、全面放開二胎等相關政策，結合我國當前面臨的經濟發展形勢，設定房價增長率為每年8%。我國住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）如表2所示。
2.房屋折舊及殘值。我國鋼筋混凝土結構住房的平均壽命約為60年，因此設定我國商品房的設計壽命為60歲。假設住房現值為100萬，則用直線折舊法計算，每年折舊1.67萬，殘值為0。
（三）利率
2015年10月24日，中國人民銀行降息之后，個人住房商業貸款5年期以上利率為4.90%，考慮到我國政府適度寬松的貨幣政策、抑制房價過分上漲以及中介公司盈利性等多種因素，將利率設定為6%。
（四）費用
前期費用主要是指住房評估費用及其他費用，房地產價格評估收費標準按國家計委、建設部關于《房地產中介服務收費的通知》（【1995】971號）文件規定執行（見表4），其他費用占房屋變現價值的5‰。后期費用主要包括房屋處理中涉及的營業稅、增值稅印花稅和拍賣傭金等房屋變現總價值的7%。
三、案例分析
關于住房反向抵押貸款的實際案例分析：陳爺爺現年74歲，希望以個人名義購買中介公司可贖回型、月付的住房反向抵押貸款產品。已知老人的預計余存壽命為10年，房屋現值為100萬元，房屋使用期10年，貸款基準費率為6%，房屋評估費率為5‰，則陳爺爺每月可獲得的貸款額A為：
由于陳爺爺選擇的是中介公司按月付款給他，因此只能通過計算得出年金終值系數。
（F/A，i，n）=[（1+i）n-1]/i=[（1+6%/12）10*12-1]/（6%/12）=163.88
E=100*（1+8%）10-100=116.89萬元
D=1.67*10=16.7萬元
S=100*（0.5%+0.5%）*（1+6%）10=1.79萬元
R=（100+116.89-16.7）*7%=14.01萬元
則， A*163.88=100+116.89-16.7-1.79-14.01=184.39A=1.13萬元
即：陳爺爺每月可獲得貸款1.13萬元。
