房屋抵押貸款范文
時間：2023-03-30 08:38:16
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篇1
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
抵押人：________________________________________________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
抵押物業地址：____________郵碼：____________ 電話：____________
抵押權益之房產買賣合同：購房____ 字第________號
第一條 總則
抵押權人與抵押人于____ 年____ 月____日會同擔保人簽定本房屋抵押借款合同范本(下稱合約)抵押人(即借款人)同意以其與擔保人于____
年____月____日簽訂的房產買賣合同(即抵押權益之房產買賣合同)的全部權益抵押于抵押權人，并同意該房產買賣合同項下的房產物業(即抵押物業)，在售房單位發出入住通知書(收樓紙)后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押于抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人(即貸款人)同意接受抵押人以上述房產買賣合同的全部權益及房產買賣合同項下房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業的部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。
第二條 釋義
在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：
營業日：指抵押權人公開營業的日子。
欠款：抵押人欠抵押權人的一切款項，包括本金，利息及其他有關費用。
房產買賣合同之全部權益：指抵押人(即購房業主)與擔保人簽訂的房產買賣合同內所應擁有的全部權益。
房產物業建筑期：售房單位發出入住通知書日期之前，視為房產物業建筑期。
第三條 貸款金額
一、貸款金額：人民幣____ 元;
所有已歸還(包括提前歸還)的款項，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。
第四條 貸款期限
貸款期限為____年，由抵押權人貸出款項日起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即履行。
第五條 利息
一、貸款利率按____ 銀行貸款最優惠利率加____ 厘(年息)計算。
二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效，抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利。
三、本合約項下之貸款利率，按貸款日利率或根據抵押權人書面通知按市場情況而調整的利率。
四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以365天計日。
五、貸款利率如有調整時，由抵押權人以書面通知抵押人調整后的利率。
第六條 還款
一、本房屋抵押借款合同范本項下貸款本金及其相應利息，抵押人應分____期，自款項貸出日計，按月清還借款本息，每期應繳付金額(包括因利率調整帶來的應繳金額改變)，由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日起延次一個營業日繳交。
二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款期數。
三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對與本抵押貸款有關的本息和一切費用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支增加，概由抵押人承擔償還責任。
四、所有應付予抵押權人的款項，應送____銀行。
五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規范下，不得不抵扣或反索任何款項(包括稅款)，則抵押人得即向抵押權人補償額外款項，致使抵押權人所得，相當于在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。
第七條 逾期利息及罰息
一、每月分期付款應繳的金額，應按照規定期數及日期攤還;尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權人決定，按月息2%至5%幅度計收。
二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%至50%的罰息。
三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項的利息，直至款項結清為止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。
第八條 提前還款
一、在征得抵押權人同意的條件下，抵押人可按下列規定，辦理提前還款手續：
1、抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實貸款額，每次提前償還金額不少于____
萬元整的倍數;所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。
2、抵押人必須在預定提前還款日一個月前給抵押權人一個書面通知，該通知一經發出，即不可撤銷。
3、抵押人自愿提早繳付本合約規定的部分或全部款項，抵押人應予抵押權人相等于該部分或全部款項一個月利息的補償金。
二、抵押人和擔保人同意，在發生下列所述任何情況時，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，或立即追計擔保人：
1、抵押人及/或擔保人違反本合約任何條款。
2、抵押人及/或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其他借債責任，因：
a、違約被勒令提前償還;
b、到期而不能如期償還。
3、抵押人及/或擔保人本身發生病變(包括精神不健全)死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財產。
4、抵押人及/或擔保人被扣押令或禁止令等威脅，要對具不動產、物業或財產等有不利影響，而該等威脅又不能在發生后30天內完滿解除。
5、抵押人及/或擔保人不能償還一般債權人的欠債，在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業。
6、如抵押人及/或擔保人因在中國法律規范下，變得不合法或不可能繼續履行本合約所應負責任。
7、如抵押人及/或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化，而嚴重影響其履行本合約所負責任的能力。
8、抵押人及/或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分被沒收征用，被強制性收購(不論是否有價收購)，或遭到損毀破環。
9、抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構。
10、抵押人舍棄該抵押房產。
如發覺上述任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生，抵押人及/或擔保人應立即書面通知抵押權人，除非上述事項在抵押權人得知時已獲得完滿解決，否則抵押權人可在該等事項發生后任何時間，以任何形式處分抵押物或根據本合同內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追付擔保人。抵押權人于運用上述權力及權利時，而令擔保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
第九條 手續費及其他費用
一、抵押人應按貸款金額繳付手續費5，在貸款日一次付清，并必須絕對真實地提供本合約涉及的一切資料;若在簽約后，發現抵押人所提供的資料與事實不符，抵押權人有權立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續費，不予退還。
二、抵押貸款文件費，抵押人在貸款日一次過付____幣____ 元整。
三、公證費用及抵押登記費用：有關本合約所涉及的公證及抵押登記等費用，全部由抵押人負責支付。
四、抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致抵押權人催收，或因為任何原因，使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費用(如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等)概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計算逾期利息。
第十條 貸款先決條件
一、抵押人填具房產抵押貸款申請表;該申請表須經擔保人確認。
二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。
三、以抵押人名義，向抵押權人指定或認可的保險公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險;保險單須過戶____銀行，并交由該行保管。
四、本合約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署并加蓋公章。
五、本合約須由____ 公證機關公證。
第十一條 房產抵押
一、本合約項下的房產抵押是指：
1、房產物業建筑期內抵押人的權益抵押：
(1)是指抵押人(即購房業主)與____ (即售房單位)簽訂并經____
市公證處公證的房產買賣合同中，由抵押人將依據該購房合約其所應擁有的權益，以優先第一地位抵押于抵押權人;如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務，抵押權人即可取得抵押人在該房產買賣合同內的全部權益，以清償所有欠款;
(2)該抵押權益之房產買賣合同須交由抵押權人保管。
2、抵押房產物業：
(1)是指抵押人(即購房業主)與____ (即售房單位)簽訂的房產買賣合同中，抵押人購買的已建成(即可交付使用)的抵押房產物業(資料詳見附表);
(2)抵押人須將上述第2項(1)點之抵押房產列在本合約的附表二內，以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務的押品;
(3)抵押人(即購房業主)現授權抵押權人在接獲擔保人(售房單位)發出的入住通知書后，即代其向____
市房產管理機關申領房產權證書，并辦理抵押登記手續。
二、抵押房產物業的保險：
1、抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保，保險標的為上述抵押房產，投保金額不少于重新購置抵押房產金額的全險，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用由抵押人負責支付;由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權人，抵押權人有權向抵押人索償。
2、抵押人須在規定時間內，將保險單過戶于抵押權人。保險單不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償的金額。
3、保險單正本由抵押權人執管，并由抵押人向抵押權人支付保管費。
4、抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人，按受保險賠償金，并不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人;此項授權非經抵押權人書面同意不可撤
5、若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直至抵押人清還所欠款項。
6、倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。
三、抵押房產物業登記
1、物業建筑期的購房權益抵押：向房產管理機關辦理抵押備案。抵押人房產買賣合同及由售房單位出具的已繳清樓價款證明書等交由抵押權人收執和保管。
2、物業建成入住即辦理房產物業抵押登記，抵押物業的《房產權證書》交由抵押權人收執和保管，登記費用由抵押人支付。
四、抵押解除
1、一旦抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合約全部條款及其他所有義務后，抵押權人須在抵押人要求及承擔有關費用的情況下，解除在抵押合約中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業的《房產權證書》及《房產買賣合同》。
2、抵押人在履行上述第1點條款下，由抵押權人具函____
市房產管理機關，并將房產權證書交于抵押人向____
市房產管理機關辦理抵押物的抵押登記注銷手續。
五、抵押物的處分
1、抵押人如不支付本合約規定的任何款項或不遵守本合約各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益;或以抵押權人認為合適的售價或租金及年期，售出或租出該房產的全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報酬則由抵押人負責。該接管人或人將被當作抵押人的人，而抵押人須完全負責此接管人或人的作為及失職之責。
2、獲委任的接管人得享有以下權利：
(1)要求住客繳交租金或住用費及發出有效的租單及收據，并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費;此等要求，收據或追付事宜，將以抵押人或抵押權人名義而發出，而付款人將不需要問及接管人是否有權力行事;
(2)接管人可依據抵押權人的書面通知而將其所收到的款項，投保于該房產的全部或部分及其內部附著物及室內裝修。
3、抵押權人依照第十一條第五項條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權將該房產全部或部分，按法律有關規定處分，抵押權人有權簽署有關該房產買賣的文件及契約，及取銷該項買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負責。
4、抵押權人可于下列情形運用其處分該房產的權力：
(1)抵押權人給予抵押人通知，要求還款(不論屆期與否)而抵押人一個月內未能遵守該項通知全數償還給抵押權人;
(2)抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項;
(3)抵押人違反此合約之任何條款;
(4)抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產;或抵押人為公司組織而被解散或清盤;
(5)抵押人的任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收;
(6)抵押人舍棄該房產。
5、當抵押權人依照上述權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當做有效及抵押人有權將該房產售給買主。
6、抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金的運用，倘由于該款項或租金的不妥善運用招致損失，概與買主及租客無關。
7、抵押權人或按第五(2)條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產所得的款項，按下列次序處理。
(1)用以償付因出租或出售該房產而支出的一切費用(包括繳付接管人或人的費用及報酬);
(2)用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據此合約一切應付的費用及雜費(包括保險費及修補該房產的費用);
(3)用以扣還抵押人所欠貸款及應付利息，扣除上述款項后，如有余款，抵押權人須將余款交付抵押人或其他有權收取的人，出售該房產所得價款，如不夠償還抵押人所欠一切款項及利息，抵押權人有權另行追索抵押人及/或擔保人。
8、抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
9、抵押權人可以書面發出還款要求或其他要求，或有關抵押房產所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報的住宅或辦公地址或投留在該房產內，而該要求或通知書將被認為于發信或投留之后7天生效。
第十二條 抵押人聲明及保證
抵押人聲明及保證如下：
一、抵押人保證按本合約規定，按時按金額依期還本付息。
二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關的本息和一切費用可照付帳戶。
三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處;上述抵押房產，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個人。
四、抵押房產的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負責賠償抵押權人的損失。
五、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務，舍棄或以任何方式處理;如上述抵押房產的全部或部分發生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。
六、抵押人使用該房產除自住外，托管或租與別人居住時，必須預先通知抵押權人，并征得抵押權人書面同意，方可進行;如將該房產出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計壹個月內，租客即須遷出。
七、準許抵押權人及其授權人，在任何合理時間內進入該房產，以便查驗。
八、在更改地址時立即通知抵押權人。
九、立即清付該房產的各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟;
十、抵押期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收的任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費;以及遵守居民公約內的條文，并須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜的損失。
十一、在抵押權人認為必要時，向抵押權人指定的保險公司投保買房產保險或抵押人的人壽保險，該投保單均以抵押權人為受益人。
十二、當有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對抵押人有不利影響時，保證及時以書面通知抵押權人。
十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，并保證對該轉讓無異議。
十四、若擔保人按本合約有關規定，代抵押人清還所有欠款，抵押權人應將抵押人名下的抵押物業的權益轉讓予擔保人。
十五、擔保人在取得該抵押物業權益后，抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業(包括以抵押人名義出售該物業)，以賠償擔保人因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關(包括處理抵押物業)費用;若有不足，擔保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數額負責賠償于擔保人。
十六、抵押人確認擔保人取得抵押物業權益及處分抵押物業的合法地位，由于處理抵押物業而導致抵押人的一切損失，抵押人放棄對擔保人追索的權利。
十七、按照抵押權人的合理請求，采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人合法權益。
第十三條 擔保人及擔保人責任
一、擔保人____ ，地址____ ，(營業執照)____
是本房屋抵押借款合同范本項下抵押權益的房產買賣合同的賣方(即售房單位)，也是本合約項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：
1、擔保額度：以本合約項下貸款本息及與本合約引起有關訴訟費用的為限。
2、擔保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔保人代還清本合約項下貸款本息及一切費用之日止。
二、擔保人責任：
1、擔保人自愿承擔本合約項下貸款的擔保責任。
2、如抵押人未能按抵押權人的規定或通知履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即以雙掛號投郵方式，書面通知擔保人履行擔保責任，并于發函日起計30天內履行擔保義務，代抵押人清償所欠抵押權人的一切欠款。
3、擔保人保證按抵押權益房產買賣合同所列售房單位責任，準時、按質完成抵押物業的建造工程，抵押權人對此不不負任何(包括可能對抵押人或其他任何人)責任。
4、擔保人同意抵押人將其房產買賣合同的權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償本合約項下貸款全部借款本息之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人(包括擔保人)侵犯。
5、擔保人保證與抵押權人緊密合作，使本合約各項條款得以順利履行;特別是在發出入住通知書(收樓紙)后，將盡力協助辦理物業抵押有關手續，以保障抵押權人的利益。
6、擔保人因履行擔保義務后，而取得本合約項下的抵押權益房產買賣合同或抵押物業，擔保人有權以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權人無關。
7、擔保人在此的擔保責任是獨立附加不受抵押權人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔保權益所代替，只要抵押人違約，抵押權人無需先向抵押人追計或處置抵押物業，即可強制執行擔保人在本合約項下的擔保責任直至依法律程序向法院申請強制執行。
第十四條 抵押權人責任
抵押權人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔保人愿意承擔本合約項下貸款擔保責任的條件下：
一、按合約有關規定，準時提供一定期質押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉入售房單位帳戶。
二、抵押人向抵押權人還清本合約規定的貸款總額連利息及其他應付款項之后(包括轉歸該房產權予抵押人的費用)若同時已全部遵守及履行本合約各項條款者，抵押權人將該抵押權益的房主買賣合同或房產權證書轉歸抵押人，同時解除擔保人擔保責任。
三、若抵押人未能履行還款義務，而由擔保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權人即將抵押人抵押予抵押權人的抵押物業權益轉讓給擔保人，擔保人對該抵押物業的處理，與抵押權人無涉。
四、本合約由各方簽署，經____市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權人收執并經抵押權人已收齊全部貸款文件后二天內，抵押權人須將貸款金額全數以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權人須償付利息予擔保人，利息計算按第五條第一項辦理，由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項的情況發生，抵押權人概不負責，且有關各項費用恕不退還。
第十五條 其他
一、對本房屋抵押借款合同范本內任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。
二、在本合約履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權益和權力，均不能損害，影響或限制抵押權人依本合約和有關法律規定的債權人應享有一切權益和權力。
三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時，抵押權人可不預告通知，將抵押人存在抵押權人處的其他財物自由變賣，以抵償債務;如抵押人尚有其他款項存在抵押權人處，抵押權人亦可撥充欠數。
四、本合約規定的權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積;上述權利、利益和賠償辦法并不排除法律規定的其他賠償辦法。
五、抵押人、擔保人與抵押權人，與本合約有關的通知、要求等，應以書面形式進行，電傳、電報一經發出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經送出，即被視為已送達對方。
六、抵押權人無需征求抵押人和擔保人同意，可將抵押權人在本合約項下的權益轉讓他人;但抵押人和擔保人未征得抵押權人的書面同意，不得將其在本合約項下的任何還款及其他責任或義務轉讓于第三者;抵押人或擔保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權人或抵押權人的承讓人繼續負起本合約項下的還款及其他責任。
七、本合約所提及的抵押權人，亦包括抵押權人的繼承人、承讓人;抵押人亦包括經抵押權人同意的抵押人繼承人、接辦人。
八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合約，并立即向擔保人和抵押人追償欠款本息及其他有關款項。
九、抵押權人向抵押人和擔保人付還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單(有明顯錯誤者例外)，即作為抵押人和擔保人所欠的確數證據，抵押人和擔保人不得異議。
第十六條 適用法律及糾紛的解決
一、本房屋抵押借款合同范本按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保護。
二、在爭議發生時，按下述第( )項解決：(1)向____仲裁委申請仲裁;(2)向____人民法院起訴。
三、如抵押人來自海外或臺灣等地區，或為該地區居民，抵押權人有權在抵押人的來處或居住地執行本合約內由抵押人給抵押權人權力，及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人和擔保人必須承認本合約同時受該地區的法律保障，不得提出異議，如本合約內任何規定，在該地區法律上，被認為無效或被視為非法，并不影響其他規定的效力。
第十七條 附 則
一、本合約須由三方代表簽字，并經____
市公證機關公證。
二、本合約經____
市公證機關公證后，以抵押權人貸出款項的日期，作為合約生效日。
三、本合約內所述附表(一)附表(二)及抵押人(即購房業主)與擔保人(即售房單位)所簽訂的房產買賣合同(附件三)，為本合約不可分割的部分。
四、本房屋抵押借款合同范本用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押權人、擔保人各執壹份、公證處存檔壹份。
第十八條 簽 章
本房屋抵押借款合同范本各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。
簽 章：____________________
抵 押 人：____________________
簽 署：____________________
抵押權人：____________________
代表人簽署：____________________
擔 保 人：____________________
代表人簽署：____________________
____ 年____ 月____ 日
篇2
房屋抵押貸款合同書范本
抵押人(甲方)：
代表人：
抵押權人(乙方)：
代表人：
甲乙雙方為保護各方合法權益，本著誠實信用，互惠互利原則，經協商一致，就甲方向乙方借款一事特簽訂本房屋抵押合同以作擔保，具體內容如下：
第一條抵押財產：甲方所有的位于__________________________的一處房產。(面積：___________，產權證號：________________土地使用權證號：_________________)
第二條抵押擔保范圍：本合同擔保范圍限于主合同項下甲方向乙方借款總額人民幣____________元。
第三條抵押房產的保管方式和保管責任如下：
抵押房屋由甲方自行保管并使用，甲方應妥善保管該抵押房產，在抵押期內負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受乙方的檢查。
第四條在本合同有效期內，甲方不得出售和饋贈抵押房產;甲方遷移、出租、轉讓、再抵押或以其它任何方式轉移本合同項下抵押房產的，應取得乙方書面同意。
第五條本合同項下有關的公證、登記等費用由甲方承擔。
第六條本合同生效后，如需延長主合同項下借款期限，或者變更合同其它條款，應經抵押人同意并達成書面協議。
第七條出現下列情況之一時，乙方有權依法處分抵押財產：
1、主合同約定的還款期限已到，借款人未依約歸還本息或所延期限已到仍不能歸還借款本息。
2、借款人死亡而無繼承人履行合同，或者繼承人放棄繼承的。
3、借款人被宣告解散、破產。
處理抵押物所得價款，不足以償還貸款本息和費用的，乙方有權另行追索;價款償還貸款本息還有余的，乙方應退還甲方。
第八條抵押權的撤銷：主合同借款人按合同約定的期限歸還借款本息或者提前歸還借款本息的，乙方應協助甲方辦理注銷抵押登記。
第九條本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自變更或解除合同。需要變更或解除合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議。協議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第十條違約責任
1、按照本合同第三條約定，由甲方保管的抵押財產，因保管不善，造成毀損，乙方由權要求恢復財產原狀，或提供經乙方認可的新的抵押財產，或提前收回主合同項下貸款本息。
2、甲方違反第四條約定，擅自處分抵押財產的，其行為無效。乙方可視情況要求甲方恢復抵押財產原狀或提前收回主合同項下貸款本息，并可要求甲方支付貸款本息總額萬分之__________的違約金。
3、甲方因隱瞞抵押財產存在共有、爭議、被查封、被扣押或已經設定過抵押權等情況而給乙方造成經濟損失的，應給予賠償。
4、甲、乙任何乙方違反第十二條約定，應向對方支付主合同項下貸款總額萬分之_____________的違約金。
5、本條所列違約金的支付方式，甲、乙雙方商定如下：
第十一條雙方商定的其它事項：
第十二條爭議的解決方式：甲、乙雙方在履行本合同中發生的爭議，由雙方協商解決。協商不成，可以向人民法院起訴。
第十三條本合同由甲、乙雙方簽字并加蓋單位公章，自主合同生效之日起生效。
第十四條本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份。
甲方：乙方
代表人：代表人：
年月日年月日
抵押房屋借款合同范本
甲方(出借人、抵押權人)： ，身份證號碼、住址：詳見后附身份證復印件。
乙方：(借款人)： ，身份證號碼、住址：詳見后附身份證復印件。
丙方：(抵押人)： ，身份證號碼、住址：詳見后附身份證復印件。
(抵押人)： ，身份證號碼、住址：詳見后附身份證復印件。
本合同各方根據法律、法規，在平等自愿的基礎上，為明確責任，恪守信用，經協商一致簽訂本合同，并保證共同遵守。
借款條款
借款金額：甲方同意借款給乙方人民幣 萬元整。(小寫： 元)
借款用途：用于經營投資。
借款利率：月利率按照 分計算。
借款期限： 個月，自 年 月 日到 年 月 日止。如實際借款數額和實際放款日與該借款合同不符，以實際借款數額和日期為準。乙方收到借款后應當出具借條，乙方出具的借據為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。
借款的歸還：利息和本金到期日一并歸還，借款結清后，甲方歸還乙方先前出具的借據。如推遲還款，乙方應當按日支付違約金千分之五。
本合同的有效期內，發生下列事項的之一的，甲方有權宣布本合同下的借款提前到期，要求借款人在規定期限內償還本金及利息而無需為正當行使上述權利所引起的任何損失負責。
乙方違反本合同借款條款中的任何條款。
根據擔保條款的約定，因抵押人、抵押物發生變故或者抵押人違法擔保條款的約定，致使抵押人需要提前履行義務的。
乙方發生其他可能影響歸還甲方借款本息的行為。
本合同的相關費用(包括抵押登記、公證等)均由乙方負責。
抵押條款
現抵押人同意以其所有的房屋的價值為抵押，為本《借款合同》下的借款做擔保。抵押物基本情況詳見所附房屋所有權證、國有土地所有權證復印件。
抵押擔保范圍為本《借款合同》下的借款本金、利息、違約金及實現債權的其他費用。(包括但不限于法院訴訟費、律師費等)
抵押期限自抵押登記之日到主債務履行完畢止。
抵押期間，未經過抵押權人書面同意，抵押人不得變賣、贈與或其他方式處分抵押物。
本合同中借款條款如因某種原因致使部分或全部無效，不影響抵押條款的效力，抵押人仍應當按照約定承擔責任。
其他條款
本合同自甲方、乙方、丙方簽字后生效，本合同的抵押條款在辦妥抵押登記后生效。
如借款人違法本一式四份，具有同等效力。抵押權人執2份，借款、抵押人各執一份。
如本合同發生爭執或糾紛，各方同意向 人民法院提起訴訟。
甲方：
乙方：
丙方：
合同簽訂日期： 年 月 日
住房抵押借款合同協議書
抵押人(甲方)：______________________________
住所：________________________________________
電話：________________________________________
郵政編碼：____________________________________
開戶金融機構及帳號：__________________________
抵押權人(乙方)：____________________________
住所：________________________________________
法定代表人(或授權人)：__________________
電話：________________________________________
郵政編碼：____________________________________
為確保乙方與_____________簽訂的_____________號借款合同(以下簡稱借款合同)的履行，甲方愿意以其有權處分的財產作抵押，乙方經審查，同意接受甲方的財產抵押，甲、乙雙方根據有關法律規定，經協商一致，約定如下條款：
第一條甲方以“抵押物清單”所列之財產設定抵押。
第二條以房地產設定抵押的產權情況
1.房地產坐落：__________________________________
2.地號：________________________________________
3.土地面積：____________________________________
4.土地使用年限：________________________________
5.土地來源：____________________________________
6.土地出讓(轉讓、劃撥)合同號：________________
7.國有土地使用證號：____________________________
8.房屋建筑面積：________________________________
9.共有權份額：__________________________________
10.房屋所有權證號：_____________________________
11.房屋預售、買賣契約號：_______________________
第三條以房地產設定抵押的抵押情況
1.抵押土地四至：________________________________________
2.抵押土地面積：________________________________________
3.抵押土地評估價值：____________________________________
4.抵押房屋部位：________________________________________
5.抵押房屋建筑面積：____________________________________
6.抵押房屋評估總價值：__________________________________
7.房地產評估總價值：____________________________________
第四條甲方抵押擔保的貸款金額(大寫)_____________元，貸款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，貸款用途為。
第五條甲方保證對抵押物依法享有所有權或處分權。
第六條甲方在本合同生效之日將抵押物權屬證明文件交乙方，抵押期間該抵押物權屬證明文件由乙方代為保管。
甲方以所購期房作抵押，在借款合同生效之日將購房合同、抵押登記證明交乙方執管。取得房屋所有權證后，將房屋所有權證一并交乙方執管。
第七條抵押擔保的范圍：貸款金額(大寫)元及利息、借款人應支付的違約金(包括罰息)和賠償金以及實現貸款債權和抵押權的費用(包括律師費、訴訟費等)。
第八條本合同的效力獨立于被擔保的借款合同，借款合同無效不影響本合同的效力。
第九條本合同項下有關的評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由甲方承擔。
第十條抵押期間，甲方有義務妥善保管抵押物，保持抵押物完好無損，并隨時接受乙方的檢查。
第十一條甲方應辦理抵押物在抵押期間的財產保險，投保金額不得少于全部貸款本息總額，財產保險的第一受益人為乙方。保險單證由乙方代為保管。
第十二條抵押期間，抵押物如發生投保范圍的損失，或者因第三人的行為導致抵押物價值減少，保險賠償金或損害賠償金應作為抵押財產，由甲方存入乙方指定的帳戶，抵押期間甲方不得動用。
第十三條借款合同有效期內，甲方不得以任何理由中斷或撤銷保險，否則，乙方有權代為投保，一切費用由甲方負擔。
第十四條抵押物價值減少，甲方應在30天內向乙方提供與減少的價值相當的擔保，并辦理符合本合同第十一條約定的保險手續。
第十五條抵押期間，未經乙方書面同意，甲方不得贈與、出售、出租、轉讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項下的抵押物
第十六條抵押期間，經乙方書面同意，甲方轉讓抵押物所得的價款應優先用于向乙方提前清償所擔保的債權。
第十七條以土地使用權設定抵押的，在土地使用權抵押期間，未經乙方書面同意，甲方不得在設定抵押的土地上另行建造定著物;乙方書面同意甲方建造定著物的，該定著物一并抵押。乙方同意甲方在其設定抵押的土地上所建造的房屋預售，預售房屋面積限制在建筑平方米以內。甲方將預售出的房地產權情況列出清冊，報送乙方備案。乙方有權制止甲方繼續預售房屋。
第十八條借款合同履行期限屆滿，借款人未能清償債務，乙方有權以抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物所得價款優先受償，實現抵押權。
第十九條發生下列情況之一，乙方有權提前處分抵押物實現抵押權、停止發放借款合同項下貸款或者提前收回借款合同項下已發放的貸款本息：
1.甲方被宣告破產或被解散;
2.甲方違反本合同第六條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條約定義務或發生其他嚴重違約行為;
3.借款合同履行期間借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力致乙方貸款債權落空，或者借款人有《借款合同》第十三條第3項約定的違約情形等。
第二十條甲方因隱瞞抵押物存在共有、爭議、被查封、被扣壓或已設定抵押權等情況而給乙方造成經濟損失的，應向乙方支付借款合同項下貸款金額_________%違約金，違約金不足以彌補乙方損失的，甲方還應就不足部分予以賠償。對上述違約金、賠償金以及甲方未承擔抵押擔保責任的貸款本金、利息和其他費用，乙方有權直接用甲方存款帳戶中的資金予以抵銷。
第二十一條乙方依法處分抵押物所得的價款，按下列順序分配：
1.支付處分抵押物所需的費用;
2.清償借款人所欠乙方貸款利息;
3.清償借款人所欠乙方貸款本金、違約金(包括罰息)和賠償金等;
4.支付其他費用。
第二十二條本合同有效期內，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。
第二十三條其他約定事項：
1.甲方違反本合同自愿接受強制執行;
2.____________________________________
3.____________________________________
第二十四條因本合同發生的爭議，經協商不能達成一致意見，應當向乙方所在地人民法院提起訴訟。
第二十五條本合同自“抵押物清單”中的抵押物均辦理登記之日起生效。
第二十六條本合同正本一式二份，甲乙雙方各執一份。副本_________份。
甲方(公章或印章)：_________________
法定代表人或個人(簽字)：___________
(或授權人)
___________年__________月__________日
乙方(公章)：_______________________
法定代表人(簽字)：_________________
篇3
1、貸款額度：以個人住房抵押的，貸款額度最高不超過抵押物價值的70%；以個人商用房或商住兩用房作抵押的，貸款額度最高不超過抵押物價值的60%。
2、貸款期限：個人房屋貸款的貸款期限最長不超過5年（含）。
3、貸款利率：按照中國人民銀行同期同檔次期限利率執行，可適當上下浮動。
（來源：文章屋網 ）
篇4
被告：番禺里仁房地產有限公司（以下簡稱里仁公司）。
第三人：中國工商銀行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司與第三人屬下的南村辦事處簽訂《迎賓樓樓宇按揭協議書》，約定由南村辦事處向購買里仁公司房屋者提供樓價70％以內額度及一至十年期限的樓宇按揭貨款業務。此后，里仁公司即開始進行售樓業務。
1994年1月11日，原告鄺五女與里仁公司簽訂《房屋訂購合同》，交付5000元訂金。同年2月22日，鄺五女又與里仁公司簽訂《房屋買賣合同》，約定：鄺五女購買里仁公司位于番禺市迎賓城環市廣場牡丹閣A樓7室房屋一間，價值人民幣211008元；鄺五女須于簽約時給付58302.40元（不含定金），余款則以辦理銀行按揭貸款形式支付；里仁公司必須于1996年6月30日前將樓房建成，如因施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決，或因重大技術需要更改圖紙，或人力不可抗拒的自然災害等因素影響，可延期交樓；但自應交樓之日起120天后，仍未能將樓房交付，鄺五女有權書面通知里仁公司解除契約，里仁公司在接獲通知30天內退回一切款項及利息。簽約后，鄺五女兩次共交付購房款126008元給里仁公司，并支付其他費用1496.30元。
同日，鄺五女與南村辦事處簽訂《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》，約定：鄺五女以其向里仁公司購買的房屋作抵押向該辦事處貸款8萬元，貸款利率為月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此簽下《貸款借款申請暨還款擔保書》，承諾自貸款之日起同時開立零存整取房屋儲蓄專戶，按月固定存入1667元，且不提前支取，保證到期一次歸還貸款本息。南村辦事處遂于當日將鄺五女所貸8萬元直接劃入里仁公司專用帳戶。
里仁公司在施工過程中，于1996年5月13日向番禺市建設委員會提交《工期延誤報告》，要求因地質情況復雜改變設計方案，工程施工需延誤215天；還以對所有樁工程進行檢測及不可抗力風雨影響為由，要求再順延215天。番禺市建設委員會為此加具了“延誤工期原因基本屬實”的意見。在此期間，鄺五女共在其于南村辦事處開立的儲蓄專戶存入63346元，并支付了至1997年5月20日的貸款利息36190元。后因里仁公司未能在約定日期交付房屋，鄺五女遂停止向南村辦事處交付1997年5月20日以后的利息。經與里仁公司多次協商未果，鄺五女向番禺市人民法院提起訴訟，稱其已按約定付清了購房款，但被告至今未交房，要求解除與里仁公司購房合同，并判令其退還全部樓款及按月利率10‰計算的利息。
被告里仁公司答辯稱：我公司不能按期交房，是因為施工中遇到了合同約定的可延期的情況，并被市建委證實。因此，要求繼續履行合同。
第三人中國工商銀行番禺市支行訴稱：我行向原告提供按揭貸款8萬元已劃入被告帳戶，原告支付了到1997年5月20日止的貸款利息，本金及余下利息未償付。我行請求解除與原告簽訂的貸款合同，判令原告償還貸款本息，被告對此承擔連帶責任。
番禺市人民法院經審理后認為：被告里仁公司具有售房資格，第三人屬下的南村辦事處具有經營金融業務資格，原、被告及原告與南村辦事處之間相互簽訂的上述《合同》及《協議書》、《還款擔保書》，是當事人的真實意思表示，均合法有效。因南村辦事處不具備法人資格，其行為應由其主管部門第三人承擔法律責任。原告鄺五女依約交付了購房款，被告應按約定的期限交付房屋給原告。被告在基礎施工中，確實遇到地質復雜情況，從原設計鉆孔樁改變為人工挖樁，使施工時間增多215天，符合合同延期交樓特殊原因的約定，故交樓時間可順延215天。但被告對樁工程進行測檢和雨水天氣影響的時間是合同簽訂時應預見的，且測檢工程保證質量是被告應承擔的義務，被告因此要求順延交樓的時間無理，本院不予支持。按合同約定，被告交樓時間是1996年6月30日前，允許順延時間為215天，即被告實際應交付樓房的時間為1997年1月31日。被告至今仍未能將房屋基礎工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構成違約，原、被告簽訂的購房合同應予終止。據此，南村辦事處與原告簽訂的《抵押貸款合同》、《樓宇按揭還款擔保書》均應相應終止。致使上述合同和擔保書終止的過錯責任在于被告，被告應承擔違約責任，賠償原告及第三人由此造成的損失。被告須返還原告購房款131008元（含訂金5000元），并從1997年2月1日起以月利率10‰計付該項利息至付清為止，同時應賠償原告因辦理購房手續必須支付并已支付的其他費用1966.30元。第三人所貸8萬元已劃入被告帳戶，并由第三人監督被告使用，屬一種特殊的借貸關系，故應由被告返還給第三人，并負擔按月利率11.55％計算的從1997年5月21日起至還清款項之時的利息。原告在南村辦事處開立的專用帳戶內的存款由原告自行處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十二條、第一百三十四條第一款第（四）、（七）項及參照《廣州市購買商品房貸款抵押規定》，該院于1997年11月25日判決如下：
一、原告鄺五女與被告里仁公司簽訂的《房屋買賣合同》及原告鄺五女與第三人屬下南村辦事處簽訂的《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》、《貸款借款申請暨還款擔保書》終止履行。
二、被告里仁公司于本判決生效后十天內退還8萬元給第三人，并從1997年5月21日起以月利率11.55‰計付該款利息給第三人至付清時止。
三、被告里仁公司于本判決生效后十天內退還原告鄺五女購房款131008元及賠償有關購房費用共132974.30元，并從1997年2月1日起，按該退款總額，以月利率10‰計付利息至付清時止，并賠償原告因按揭貸款而支付的利息36190元。
四、原告鄺五女在第三人屬下南村辦事處開立的儲蓄專用帳戶內的存款63346元，由原告自行處理。
判決后，原、被告及第三人均沒有上訴，判決發生法律效力。
評析近年來，隨著住房制度改革，抵押貸款購房成為目前一種較普遍的買樓方式，反映在審判實踐中，就產生了一種新類型案件？？適用抵押貸款方式的房屋買賣糾紛案。這類案件發生的一個主要原因，是因為開發公司無法按期交樓。因此，如何確定開發公司無法按期交樓的責任是問題的關鍵，也是案件爭議的焦點。在本案審理過程中，對以下兩個問題有較大爭議：
一、里仁公司未按期交樓的原因是否均包含在免責條款中第一種意見認為：里仁公司與購房者簽訂了房屋買賣合同，收取了樓款，就應承擔按期交樓的責任。里仁公司辯稱無法按期交樓是因為地質情況復雜，需改變設計方案造成的。但這種情況的出現歸根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、測試工作不認真、不細致而導致的重大判斷失誤；而其所辯稱對樁工程測檢及雨水天氣影響等原因，更是其在合同簽訂前就應當預見的。因此無法按期交樓過錯責任完全在里仁公司，其應承擔違約責任。
第二種意見認為：里仁公司未能按期交樓，是因為在施工中地質情況復雜，需改變設計方案并對所有挖孔樁進行抽蕊測試，以及受不可抗力風雨影響所造成的。這些理由符合房屋買賣合同中約定的免責條款，而且已被番禺市建設委員會調查所證實，因此鄺五女起訴無理，里仁公司并未違約，應繼續履行合同。
第三種意見認為：里仁公司在基礎施工中，遇到地質復雜情況，以原設計鉆孔樁改為人工挖孔樁和沖孔樁，使施工時間增多215天，這符合合同延期交樓特殊原因的約定，而且又有番禺市建設委員會提供的專業證明，因此交樓時間可順延215天應予以認定。但是對于里仁公司所稱因對樁工程作檢測及雨水天氣影響再順延215天的要求，因為雨水天氣影響施工進度是合同簽訂前就應預見的，而且里仁公司又未能提供同期氣象部門的氣象材料加以證實，且測檢工程保證質量本是其應承擔的義務，因此這215天不予認定。按合同約定，里仁公司交樓時間是1996年6月30日前，允許順延215天，即其實際應交樓時間為1997年1月31日。里仁公司至鄺五女起訴時止仍未能將房屋基礎工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構成違約，應承擔相應責任。
筆者同意第三種意見，即我們在處理合同約定的免責條款時，必須嚴格把握《民法通則》關于“不可抗力”的定義以及最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中有關“不可抗力”責任承擔的規定，堅持有利于保護當事人利益及保護房地產市場健康發展，有利于社會穩定和公平合理的原則，在依照法律規定和合同約定的前提下，充分強調當事人特別是開發公司對其免責的舉證責任，搞好涉及專業技術及有關行政管理部門的調查取證工作，在分清事實基礎上，實事求是地予以處理。
二、如何確定貸款銀行的法律地位有一種意見認為，法院應僅就開發公司與購房者雙方房屋買賣關系來審理，不應涉及貸款銀行。因為購房者起訴的對象僅為開發公司，訴訟請求也一般圍繞雙方簽訂的房屋買賣合同，要求誰違反合同，誰就承擔責任，沒有涉及到貸款銀行權責，僅是單一的買賣關系。而購房者與貸款銀行之間是不同于買賣關系的抵押貸款關系，屬另一法律關系范疇，因此不適宜一案審理。我們認為，在這種房屋買賣糾紛案中，應將貸款銀行列為第三人參加訴訟。這是因為，抵押貸款方式購房這一行為同時涉及三方當事人，有三個合同，存在三種相關聯的法律關系。一是開發公司與購房者基于雙方房屋買賣合同產生的房屋買賣關系，這是案件的主要法律關系；二是購房者與貸款銀行依據抵押貸款合同產生的抵押貸款關系；三是開發公司與貸款銀行的合作關系。合作關系的產生是因為開發公司在辦理預售商品房業務時，其必須憑商品房預售許可證與貸款銀行共同商定，簽訂樓宇按揭協議，約定由貸款銀行提供一定限額和期限的貸款服務，而后貸款銀行才據此向廣大購房者提供貸款服務，將貸款款項劃撥開發公司。這種合作關系先于購房者購房、貸款行為而存在，因此往往被忽視。其實，它是抵押貸款購房行為中缺一不可的環節，如果沒有這種合作關系為前提，開發公司不能從事商品房預售業務，購房者也無法向銀行貸款。正是這種合作關系把房屋買賣以及抵押貸款這兩種不同的行為連接起來，使貸款銀行在購房者與開發公司的房屋買賣糾紛中，無法袖手旁觀，必須參加到訴訟中去。
責任編輯按：
篇5
關鍵詞：反向抵押貸款；金融工具；房產；養老
文章編號：1003－4625(2007)04－0077－03
中圖分類號：F830.5 文獻標識碼：A
反向抵押貸款(Reverse Mortgage)自從20世紀30年代誕生以來，一直作為一種養老金融工具在發達國家普遍存在，成為各國養老體系的一個補充。它不同于傳統的抵押貸款，它是指擁有房產的老年人把房屋產權抵押給貸款人，貸款人對房屋進行評估，根據房屋凈值向借款人支付現金；當借款人死亡或者到達約定的時間，貸款人取得被抵押房屋的所有權，對其進行處置以補償自己的現金支出。通過反向抵押貸款，老年人可以把僵化的房屋資產轉換成流動的現金資產，解決一部分養老問題。
反向抵押貸款是一種金融工具，但它的功能既不是投資，也不是償債，而是立即取得現金流，以彌補老年人生活之需。反向抵押貸款的本質就是以房屋融通資金，并以此為核心，拉動養老、保險、房地產等社會多項活動，是“以房養老，多方受益”的發展模式。反向抵押貸款在發達國家是非常成熟的，實踐證明，它是一種很強的商業行為，能使貸款者、銀行、保險公司及相關機構都能從中獲利，從而達到多贏的目的。
美國的反向抵押貸款發展最為迅速、全面，本文參照美國反向抵押貸款的發展模式對我國開展這一產品面臨的基本問題進行了探討。希望這一新型養老保險產品能對我國養老制度的完善和保險業的發展有所裨益。
一、反向抵押貸款的定義和基本特征
反向抵押貸款是由英文Reverse Mortgage翻譯而來的，其一般定義如下：反向抵押貸款允許老年人用自己擁有的房產作為抵押獲得借款，以滿足當前的消費等需求，貸款人只有當借款人去世或者不再居住被抵押房屋時才能要求其償還本金和利息，并且只能通過出售或拍賣房屋獲得款項來償還借款本利；借款人可以終生住在自己的房子里，并且獲得借款收入。
在美國，反向抵押貸款的成立至少要符合五個條件：
第一，只有老年人才有資格申請辦理這種“貸款”，年輕人沒有資格。這是由反向抵押貸款出現的目的決定的，即它是專為老年人準備的，是為老年人解決養老問題服務的，而不是一種人人都可參與的大眾化的金融理財工具。
第二，即使是老年人，也不是人人都可參與，只有擁有所居住房屋的產權才能申請辦理反向抵押貸款。
第三，反向抵押貸款通常必須是“第一”抵押，即它必須擁有被抵押房屋的第一債務請求權。因此借款人必須首先償還房產上的現有債務，才能申請到反向抵押貸款。一般他有兩種選擇來償還現有債務。一是在取得反向抵押貸款之前還清債務，二是保證用從反向抵押貸款中取得的借款來還清債務。
第四，貸款人和借款人要對貸款償還進行約定。擁有房產的老人并不能直接把房產出售給反向抵押貸款人以獲得現金流，而是先把房產抵押給貸款人，然后立即獲得現金流，老年人仍然擁有房屋的所有權和使用權，貸款人在老年人去世后或者搬出該住房后才取得該房屋的所有權。
第五，反向抵押貸款成立前，貸款人必須向借款人作如下保證：
首先，居住保證，即無論借款人的借款額是多少，都要保證借款人住在自己的房屋里直到去世。這是借款人申請反向抵押貸款的首要前提，也是反向抵押貸款與普通抵押貸款的不同之處。
其次，支付保證，即只要貸款人活著并住在自己的房屋里，貸款人必須連續不斷地每月向其支付年金。如果借款人選擇一次性領取借款，或者選擇定期領取年金，貸款人則無須支付年金直到借款人死亡。
再次，償還請求保證，即只有當借款人夫妻雙方的最后一個去世或者房產被出售時才能請求償還借款。
最后，無追索權保證，即貸款人保證不向借款人除被抵押房屋之外的其他任何資產請求償還反向抵押貸款，也保證不向貸款人的繼承人請求償還反向抵押貸款。
美國的反向抵押貸款產品發展已經很全面，有三個大類，它們具有如下幾個方面的基本特征。
(一)借款費用(Financing Fee)
反向抵押貸款的借款費用大致可以分為三類，一是初始費用(Origination Fee)，包括咨詢費用和房屋評估費用，一般以房產初始評估價值的一個百分比來計算；二是貸款利息(Interest)，占借款費用的絕大部分，反向抵押貸款的利率比一般抵押貸款的利率稍高一點；三是終結費用(Closing Costs)，包括房產處置費用和結算費用，一般以房產處理價值的一個百分比來計算。所有這些費用都要從借款人的房產評估價值中扣除，借款人最后得到的是扣除所有借款費用后的房產凈值。
(二)借款金額(Loan Amounts)
反向抵押貸款的借款金額主要因所選擇的反向抵押貸款產品的類型不同而不同，也隨所選擇的支付方式的不同而不同。有些反向抵押貸款產品的費用較高，這會大大減少借款人能夠得到的借款金額。任何一種反向抵押貸款產品，在除去借款費用后，借款金額都由借款者的年齡、貸款利率和房屋的評估價值決定。根據精算的一般原理，我們不難確定，借款人年齡越大，可以獲得的借款金額就越大；貸款利率越高，可以獲得的借款金額就越??；被抵押房屋的評估價值越高，借款人可以獲得的借款金額就越大。
(三)債務額度(Debt Limit)
借款人獲得反向抵押貸款之后，他(她)所承擔的反向抵押貸款債務額度等于得到的借款加上借款費用。借款人償還反向抵押貸款時，如果債務額度低于房屋價值，借款人可以根據約定取得二者的差額。債務額度不斷增加，直到等于房屋價值，但是一般不會超過償還時的房屋價值。貸款人不能從借款人的收入、其他財產或其繼承人那里得到債務償還，這就是說反向抵押貸款是一種沒有追索權的債務，除了被抵押的房屋，貸款人不能對借款人的其他資產或繼承人提出償債請求。
(四)猶豫期撤銷(Cancellation)
同一般的保險產品一樣，反向抵押貸款也有一個猶豫期。借款人在成功辦理反向抵押貸款之后的規定時間(一般為三個工作日)內可以以任何理由撤銷它。如果決定撤銷，借款人必須以書面形式提出申請，如信件、傳真、電報等，通過電話或口頭形式撤銷可以認為是無效的。
二、反向抵押貸款的領取方式
借款人取得反向抵押貸款之后，可以根據自己的需要選擇貸款領取方式。美國的反向抵押貸款領取非常靈活，一般有以下五種領取方式。
(一)一次性全額領取(A Lump Sum)
借貸雙方聘請獨立的第三方對房屋價值進行評估，確定一個公允價值，扣除借款費用和利息，借款人一次性領取全部借款金額。除非有特殊需要，借款人一般不會選擇這種領取方式，因為越早領完借款意味著將來支付的利息越多。
(二)信用額度領取(A Line of Credit)
這是最受歡迎的一種領取方式。所謂信用額度指借款人根據需要與貸款人商定一個最高支付額度，低于這個金額的款項借款人可以隨時領取，既可以只領取一次(一次性全額領取可以看作信用額度領取方式的一個特例)，也可以多次領取，直到全部借款金額被領取完畢。信用額度領取方式廣受歡迎的原因在于其靈活性，尤其具有可以應付不時之需的功能。當借款人因醫療、旅游、償債、消費等需要支付款項時，就可以向貸款人領取所需的金額。
(三)定期年金領取(Fixed Term Annuity)
反向抵押貸款的本質功能是補充老年人的養老之需，采用年金領取方式可以為老年人提供源源不斷的現金流，最能實現這種功能。年金領取方式又可分為定期年金領取方式和終身年金領取方式。定期年金領取是指借貸雙方確定房屋凈值后，商定一個年金領取期間，在該期間內，貸款人保證無論借款人是否生存，都要支付年金至約定期間期滿。這種領取方式相當于借款人用房屋凈值向貸款人購買了一個定期年金，借款人領取金額和貸款人支付金額都是確定的，都等于房屋凈值。
(四)終身年金領取(Tenure Annuity)
這種領取方式也是年金領取方式的一種，與定期年金領取方式不同的是，它相當于借款人用房屋凈值向貸款人購買了一個終身年金，采取養老金的領取方式。這種領取方式下，由于領取期間等于借款人的剩余壽命期間，借款人活的時間越長，領取的金額就越多，活的時間越短，領取的金額就越少。因此，終身年金領取方式下，借款人領取的借款總額可能大于、等于或小于房屋凈值。
(五)混合方式領取(a Combination of a Line of Creditand Annuity)
所謂混合領取方式是指把信用額度和年金領取方式進行組合，滿足借款人的多種財務需要。比如，先確定一個信用額度，用剩余的金額再購買一個定期年金或者終身年金?；旌项I取方式也很受借款人的歡迎。
三、我國反向抵押貸款實施機構的選擇
我國正面臨著越來越嚴重的人口老齡化危機。據人口學家預測，到2025年，我國老年人口將達到2.8億人，占人口總數的比重將達18％；而到2050年，我國老年人口將達到4.68億人，占總人口的27.8％。獨生子女政策和隨之而來的“四二一”家庭、空巢家庭的大量出現，又使單純依靠現有社保制度和傳統家庭養老模式，難以應對即將到來的老齡化危機。這一趨勢對我國現有的社會保障體系提出了嚴峻的挑戰。我國已初步確立了由基本養老保險、企業年金和個人儲蓄養同構成的“三支柱”體系。但是，“三支柱”并不能涵蓋所有的老人，也不能解決全部養老問題，因此必須探討更加新型的養老方式，作為“三支柱”養老體系的補充，反向抵押貸款就是這樣的一種新型養老方式。反向抵押貸款在我國的實施是勢在必行的，本文將借鑒美國反向抵押貸款的實踐經驗，對我國的反向抵押貸款的實施進行一些探討。
(一)美國反向抵押貸款市場供給者考察
美國有三種反向抵押貸款產品：住房權益轉換抵押貸款(HECM：Home Equity Conversion Mortgage)，Home Keeper和貸款人自保的反向抵押貸款。其中Home Keeper是由政府通過Fannie Mae提供的，受國家財政支持，具有社會優撫性質；HECM由銀行和信貸公司向民眾銷售，由聯邦政府通過美國住房管理局(FHA)提供違約保險，可以說是一種半公共半私人性質的反向抵押貸款；雷曼兄弟公司提供的Financial Freedom是由私人機構提供的，以營利為目的，是一種貸款人自保的純私人性質的反向抵押貸款?？梢?，美國根據反向抵押貸款的需求層次，設計了不同的產品類型，分別由不同的機構來實施，政府給予的支持也不同。但是，總的說來，美國政府對反向抵押貸款的支持力度非常大，好幾個機構為反向抵押貸款提供支持。如FHA為反向抵押貸款供給者提供聯邦再保險，Fannie Mae和Freddie Mac也為反向抵押貸款市場提供支持，前者購買市場上所有已經出售的反向抵押貸款產品，保證它們在二級市場上的流通。
(二)我國反向抵押貸款實施機構的選擇
與美國相比，我國的金融市場、房地產保險市場還處于初級階段。房地產保險品種單一，基本上以抵押住房保險為主，而產權保險、抵押貸款保險、委托保險、交易保險在我國幾乎還是空白。我國也沒有依托國家信用建立完善的住宅抵押貸款保險體系，而在美國，聯邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)積極為廣大借款人提供擔保，實現了信用升級，進而有力地增強金融機構的貸款信心。我國房地產界對建立類似FHA和VA機構的呼聲由來已久，這些機構在我國的建立也只是時間問題。
雖然國外的反向抵押貸款一般是由銀行、信貸公司、保險公司提供的，但是考慮到反向抵押貸款的特點和我國銀行業發展的水平，作者認為我國還是由保險公司提供反向抵押貸款產品更合理，原因是：第一，反向抵押貸款的設計類似壽險產品，要求精算技術支持，而目前國內金融機構中只有保險公司才能提供這一技術；第二，由于我國實行嚴格的金融分業經營原則，銀行幾乎沒有做這種涉及保險的復合金融產品的經驗，貿然開發反向抵押貸款產品也許會埋下風險隱患；第三，反向抵押貸款產品的經營是一個長達十幾年甚至幾十年的過程，風險控制技術要求較高，在這方面，保險公司一般比銀行擁有更多的經驗。
四、我國反向抵押貸款發展模式的選擇
國外開展的反向抵押貸款無外乎三種模式：政府開展型、政府支持型、私人開展型。通過前面的介紹，可以看出，美國涵蓋r全部三種模式。我國開展反向抵押貸款是必然的，但是，我國應該選擇哪一種發展模式呢?
作者認為，結合我國的國情，在我國開展反向抵押貸款應該選擇政府支持型的發展模式，即政府出臺優惠或財政支持政策，由商業保險公司開發產品并進行銷售，允許保險公司以營利為目的來經營反向抵押貸款業務。這一選擇是基于以下原因作出的：
第一，我國還沒有類似美國HUD、FHA、Fannie Mac的機構來開展反向抵押貸款業務。即使政府想把反向抵押貸款作為一種社會養老保險方式來開展，但是目前國內的條件還不夠成熟，政府是否有能力完全憑借自己的力量把反向抵押貸款推廣開來也值得商榷。
第二，我國保險公司有豐富的壽險產品定價經驗，能夠控制反向抵押貸款的大部分風險。
第三，保險公司單獨開展這一業務恐怕難以控制經營中的非市場風險，尤其是政策性風險。因此政府事先通過政策或立法對貸款人的風險進行分擔是必須的。
篇6
銀行在住房抵押貸款保險中的法律地位如何[1]，一直有較大爭議。有人主張貸款銀行在住房抵押貸款保險中是受益人，有人主張其是被保險人，有人主張其是投保人。正是由于人們對銀行在住房抵押貸款保險中的身份定位模糊不清，甚至是混亂的，導致了人們對住房抵押貸款保險的一系列誤解和盲目批評。
筆者認為銀行在住房抵押貸款保險中的身份，應當區分住房抵押貸款房屋險、住房抵押貸款壽險、住房抵押貸款保證保險、住房抵押貸款信用保險等具體險種，從具體的保險利益出發來進行分析和界定。
一、住房抵押貸款房屋保險中銀行的法律地位
投保人，又稱要保人，是指對保險標的具有保險利益，向保險人申請訂立保險合同，并負有交付保險費義務的人。[1]我國《保險法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險人訂立保險合同，并按照合同約定負有支付保險費義務的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險的投保人，取決于其是否對該房屋具有保險利益。保險利益，又稱可保利益，是指投保人對保險標的具有法律上承認的利益，即在保險事故發生時，可能遭受的損失或失去的利益。[2]
銀行是住房抵押貸款的債權人，同時對房屋具有抵押權。如果抵押房屋因地震、火災等原因而發生毀損、滅失，則銀行的抵押權難以實現，銀行的債權也就很難保障。邏輯上，當抵押房屋因保險事故發生而毀損滅失時，保險人依保險合同給付借款人保險金；而銀行作為抵押權人可就抵押房屋的保險金優先受償。但現實中未必如此。借款人作為被保險人，既是保險利益的享有者，又是保險事故發生后保險金請求權的行使者；而銀行不是保險合同的當事人，在保險合同中沒有任何權利。銀行作為抵押權人就抵押房屋保險金優先受償的權利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險人請求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權人對該房屋具有保險利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權消滅，但抵押權人并得依抵押權之次序，分配其賠償金，故抵押權人對抵押物具有保險利益，得基此而訂立財產保險契約。[4]因此，銀行對于該抵押的房屋具有保險利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險人投保住房抵押貸款房屋險。
被保險人，是指其財產利益或人身利益受保險合同保障，于保險事故發生（或約定期限屆滿）時，受有損失，從而可以享有保險金請求權的人。在財產保險中，被保險人系指保險事故發生時，享有保險金請求權，并有權受領保險金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險，當保險事故發生時，銀行的抵押權不能實現，遭受經濟損失，其自然享有保險金請求權，有權受領保險金，所以這時銀行是被保險人。
需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對該抵押房產當然具有保險利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險。實踐中，借款人往往應銀行要求，通過特別約定條款在住房抵押貸款房屋險中將銀行設定為第一受益人。有人主張在這種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險屬于“為本人也為他人利益的保險”，被保險人有兩個，即作為抵押權人的銀行和作為抵押人的借款人。而對銀行的抵押權利益的保險目的，作為投保人的借款人必須在保險合同中與保險人事先明確約定，否則，其被保險人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應該是被保險人，或者確切地說應是第一被保險人。[6]筆者認為該種觀點有待商榷。首先，如若承認銀行第一被保險人的地位，則銀行可以直接取得該保險金的所有權，問題是發生保險事故時借款人不一定會發生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險人處獲得保險金，導致了兩次清償。其次，如果將銀行認定為第一被保險人，則必然要求借款人作為投保人應事先與保險人有明確約定，方可確認銀行的被保險人身份，否則其被保險人就只能是借款人。而實踐中，這樣的特別約定是很少見的，絕對大多數的住房抵押貸款房屋險合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險人。即便經過特別約定，在被保險人欄中按順序填明銀行和借款人，保險事故發生時，銀行和借款人作為順序先后的被保險人，依據保險法規定，被保險人享有保險金請求權，那么銀行與借款人兩者的保險金請求權應該如何行使？銀行從保險公司受領的保險金數額應該是多少呢？如果保險事故雖然發生，但是借款人另有其他資金可以并事實上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險人的地位嗎（因為作為第一被保險人的銀行依法享有保險金請求權，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險金請求權）？第三，根據我國保險法的相關規定[2]，被保險人保險事故發生時被保險人通知保險人的義務。如果將銀行界定為被保險人，實際上銀行是很難履行這些義務的，因為銀行畢竟不是該房屋的占有使用人，對于該房屋的實際使用情況并不十分清楚。
筆者認為，當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對該保險金債權享有質押權的質權人。借款人投保住房抵押貸款房屋險，通過特別約定的方式，將銀行設定為該保險的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實意圖，并不是將保險金所有權讓與給抵押權人，而只是為了在保險金給付之時，讓作為抵押權人的銀行先行受領和占有保險金，使保險金上成立擔保物權。這種以特別約定的方式通過交付和占有擔保物而成立的擔保是一種質押：債務人（購房人）以其對第三人（保險公司）的債權利益，向債權人（銀行）提供擔保，保險金債權上成立了銀行的一項意定債權質權。[7]當保險事故發生后，銀行作為質權人，先行受領和占有該保險金作為借款人償還貸款本息的擔保，而不是直接取得該保險金所有權，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險金來清償借款人所欠的貸款本息。
可見，當銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行既是投保人也是被保險人[3]；當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對保險金債權享有質押權的質權人。
二、住房抵押貸款壽險中銀行的法律地位
借款人對自己的人身具有保險利益，可以投保住房抵押貸款壽險，當借款人因意外事故導致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時候，由保險公司代為償還貸款本息。借款人此時既是投保人，也是被保險人。
住房抵押貸款壽險，屬于人壽險。人壽險保險的受益人，系指要保人或被保險人指定享有人壽保險契約利益或保險金給付請求權之人。[8]我國《保險法》第39條規定：“人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險中，借款人既是投保人也是被保險人，當然有權指定該保險的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險中，銀行可以經由借款人的指定，而成為該保險的受益人。銀行作為該保險的受益人，只能于債權限額內受領保險金給付，因為借款人指定債權人銀行為該人身保險的受益人，旨在確保其債權的實現，也僅僅系確保其債權實現，至于其高于債權額的保險金額，實質上是為自己投保，理應歸借款人所有。[9]
債權人對于債務人，具有債權上之經濟利益。因此債務人之生存、死亡，對于債權人有金錢上之利害關系，故債權人對于債務人有保險利益存在，得以債務人之生命或身體為保險標的，而與保險人訂立保險契約。[10]故銀行作為債權人，得以借款人（債務人）的人身或生命為保險標的，投保住房抵押貸款壽險，以保障其債權的順利實現。實踐中銀行投保住房抵押貸款壽險的情形極少。
三、住房抵押貸款保證保險中銀行的法律地位
借款人向保險人投保住房抵押貸款保證保險，以擔保自己的債務能夠順利清償，當借款人未能按期償還貸款本息時，由保險人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險，類似于有償的保證擔保，保險人作為保證人，向銀行擔保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發生保險事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請求保險公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險中，銀行是被保險人。需要注意的是，保證保險因保險事故造成的損失并非總是由保險人完全承擔，國外有些保險公司即只按被保險人（債權人）放貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%的風險則由被保險人自己承擔。之所以如此，是為了防止被保險人濫放貸款，促使其謹慎從事。[11]超級秘書網
四、住房抵押貸款信用保險中銀行的法律地位
銀行為了防范借款人因為意外事故導致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動能力等原因而發生無法按期償還貸款的信用風險，可以借款人的信用向保險公司投保住房抵押貸款信用保險。當發生借款人信用風險時，銀行有權請求保險公司向其支付保險金，以保障銀行的債權順利實現。因此，在住房抵押貸款信用保險中，銀行既是投保人也是被保險人。
【參考文獻】
[1]李玉泉：《保險法》(第二版)，法律出版社2007版，第122頁。
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[9]尹田：《中國保險市場的法律調控》，社會科學文獻出版社2000年版，第186頁。
篇7
關鍵詞：提前還貸；抵押貸款；預測模型
由于商業銀行對房屋抵押貸款一般采取浮動利率，因此隨著抵押貸款利率的提高，導致一波提前還貸。商業銀行對于提前還貸行為，大多采取收取違約金的辦法，但是住房抵押貸款本身具有某種不穩定性，商業銀行在經營過程中，無法單純以收取違約金的方法解決問題。因此商業銀行需要分析提前還貸的原因、對銀行經營的影響、以及預測借款人的行為，以減少對銀行經營穩定性的影響。
標準的抵押貸款通常是固定利率、等額償付的抵押貸款，通常計劃按周期進行等額償付：
當然，現在還有浮動利率抵押貸款（Variable—RateMortgages，VRMs）。浮動利率抵押貸款是一種合同利率隨著市場利率變化的抵押貸款，由貸款合同規定特定的市場指數或者參考利率，抵押貸款利率和參考利率相聯系，并規定貸款利率的變動頻率（如按月、季、半年、年等），任何個別或累積利率變動的最大額、允許按期支付變化的最大額等。浮動利率抵押貸款的市場價格取決于合同利率的變化，如果利率變化和時間數量均一致，那么貸款的市場價格在重新定價日將處于平價，否則可能高于或者低于平價。
抵押貸款通常含有期權特征，通常買權被稱為提前償付條款（PrepaymentProvision），賣權被稱為出售即到期條款（Due—on—saleClause），許多抵押貸款合同包括這兩種期權。不論是由于房屋已被出售還是由于房屋能以更低的利率重新融資，提前償付條款允許借款者在規定的到期前償還部分或者全部貸款；而出售即到期條款允許銀行在借款人者出售用于抵押的財產時要求借款人償還貸款，這等于取消原貸款，要求新的購買者重新申請貸款。
由于抵押貸款的種種特征，因此在利率水平和借款者自身情況發生變化時，提前還貸是經常的，這導致商業銀行原本的長期抵押貸款可能在幾年之內被償付，從而影響商業銀行的預期利息收益和資產種類安排。
一、提前還貸的原因
根據經濟中可能影響抵押貸款借款人的因素，提前還貸的原因通常有三個，即再融資、再投資與房屋周轉。
1．再融資（Refinancing）。再融資的成本效應是指當市場利率發生變化，改變抵押借款人的貸款成本，從而使得抵押借款人重新選擇貸款。通常，這種提前償還行為的發生是以貸款的固定利率為前提的，如果是浮動利率，那么貸款成本本身與市場利率保持同步變化。
當貸款實施固定利率時，由于新的抵押貸款利率下降，抵押借款人可能償還其原有高成本的抵押貸款，并以較低的成本進行再融資，當然，再融資涉及交易成本和重新簽訂貸款協議的成本。許多銀行對抵押貸款余額的提前償付收取違約金，存在一些與發放抵押貸款有關的評估和資信審核費用，所以抵押貸款利率的下降幅度必須達到一定程度，抵押借款人才會考慮是否進行再融資。這種關系我們可以用下面的提前還貸概率圖（圖1）表示。
該圖描述提前還貸概率、現行和原來抵押貸款利差之間的關系，其中Y是現行抵押貸款利率，r是已有抵押貸款的利率，假定為12%。
當Y＞r時，抵押貸款提前還貸的概率很小，原因是此時抵押借款人不僅不存在利率損失，而且由于市場利率高于原來貸款時利率，具有節約利率的優勢。
當Y＜r時，抵押借款人也不一定提前還貸，而是需要具體衡量再融資的成本。如果再融資的預付費、合約簽訂費和提前支付的違約費高于現行利率的利息成本節約，提前還貸一般也不會發生。但是，當現行利率下降幅度大，提前還貸的概率可能迅速上升，原因是這時抵押借款人提前還貸節約的利息成本的現值已經超過提前還貸的全部費用成本。
2．再投資（Reinvestment）。影響提前還貸的另一個因素是投資收益率與貸款利率的比較，即所謂的再投資效應。再投資效應通常以浮動利率為前提，當市場利率水平上升，抵押貸款人的其他投資產品收益率低于抵押貸款利率時，那么借款人通常會選擇提前還貸。
3．住房周轉。影響提前還貸的再一個因素是抵押貸款借款人在到期前周轉房屋的概率。周轉房屋的決定可能由多種復雜因素促成，如房屋價格水平、工作流動傾向、抵押貸款規模、一般經濟狀況，甚至一些偶然因素。如果這種抵押貸款可以轉讓，那么這種房屋周轉對提前還貸的影響不大；如果這種抵押貸款不可以轉讓，那么房屋周轉必然導致提前還貸。
綜上所述，如果不考慮個人原因或者偏好等非一般經濟原因，那么提前還貸屬于抵押貸款借款人的成本——收益權衡，大多因利率變動引起，由于利率變動，每月的償付也會發生變化，到期日也會變化。銀行無法直接改變抵押貸款人的提前償還行為，收取提前還貸的違約金等費用，只能改變抵押貸款人的成本和收益，從而影響抵押貸款人的選擇。
2005年3月，中國人民銀行提高房屋抵押貸款利率，我國房地產市場出現規模較大的房屋抵押貸款的提前償還，對于此次提前還貸行為的原因，顯然與前面分析的提前還貸原因不同。由于目前我國商業銀行對房屋抵押貸款主要采取浮動利率，即根據市場利率每年調整一次，因此，此次大規模的提前還貸是由于預期變化所導致提的。表現在：（1）市場利率進入上升周期，使得抵押貸款人的借貸利率高于預期借貸利率。由于現行個人住房貸款是一種中長期貸款，其利率將隨經濟形勢而變化，隨著未來的房價、物價走勢發生變化，房貸利率將趨于上升，使得消費者改變對未來資金價格的預期。（2）抵押貸款人的資金成本比較。目前國內居民的投資渠道狹窄，近年來股市低迷，基金、信托等投資產品不夠成熟，如果這些投資產品的收益不超過房貸利率，具有還款能力、又沒有合適投資渠道的投資者，提前還貸必然成為理性的選擇。
二、提前還貸對商業銀行經營的影響
提前還貸對銀行經營存在正、負兩方面的影響。
1．從正面影響分析。首先，較低的市場收益率降低了任何抵押貸款現金流量的折現率，并增加任何給定現金流的現值，對于銀行持有的其他固定債券資產的收益具有正面影響；其次，較低的收益率導致抵押貸款本金的提前償付，而不用等到抵押貸款期限結束就能全部收回本金，使本金收回比抵押貸款期限早。
2．從負面影響分析。負面影響主要是對抵押貸款利息的影響，首先，因為提前還貸最終支付的利息較少，所以無法在原有貸款期限中收到穩定的利息支付，當本金余額提前償還后，抵押貸款借款人對已經償還的抵押貸款余額不再繼續支付利息；其次，由于利率下降引致的提前還貸導致的較快現金流量，商業銀行收到提前償還的貸款后只能以較低利率進行再投資，導致商業銀行利息收入的減少。
三、提前還貸的預測方法
1．經驗模型。銀行通常根據經驗建立每月的提前償付模型。在建立經驗模型時，銀行首先觀察或者評價特定時期內相似抵押貸款人的提前償付經驗，估計一個提前償付函數。每月的有條件的提前償付概率通常是如下經濟變量的函數：其中Pi是提前償付的概率，r是抵押貸款的利差，T抵押貸款已過時間，M是附屬擔保，Z是地理因素，?茲是耗盡系數（觀察月份之前抵押貸款提前償付占整個抵押貸款的比例）。
這個模型考慮抵押貸款已過時間和耗盡系數等特異因素，也考慮抵押貸款的利差等總體上影響提前償付的市場因素。如果能夠估計Pi的概率分布，銀行就能夠計算抵押貸款的預期現金流量，并估測提前償付條件下抵押貸款的客觀收益。圖2是提前償付的概率分布。
在眾多的經驗模型中，比較成熟的是美國公眾證券協會提前償付模型（publicsecuritiesassociation，PSA）。該模型假設一系列的CPR，第一個月為0.2%，以后每月增加0.2%，直到原始發行期的第30個月，從第31個月開始,CPR就固定為6%不變，即：
PSA提前償付模型如圖3所示。
如果各銀行在應用該模型時，確定本銀行抵押貸款提前償付與PSA假設的提前償付率存在偏離，那么可以根據偏離的程度進行相應調整，如圖4示。
篇8
“農房抵押貸款再次啟動，來我們行貸款的農民朋友比以往多了！”農行溫州分行信貸管理部工作人員管先生說。來自基層的聲音顯示：兩年后，溫州農房抵押貸款的生命力旺盛如初――雖然在“兩證”（銀行認可的農房房產證+房屋宅基地使用權證書）的基礎上，抵押條件附加了“具備兩處以上的住所或其抵押房產變賣處置后仍有安居之地”。
樂清小樣本
經濟活躍，城市化加速，強烈的融資欲望使得溫州農民渴望盤活自家農房，讓“不動產”動起來。據溫州市法院農村宅基地課題組調查報告，私下賣房或抵押農家房獲得借款資金，這已成為當地農村一大普遍現象。私人交易脫韁于法律之外，適逢地價攀升，毀譽賴賬的事情時有發生，官司也并非鮮見。
終于，溫州的農房抵押貸款“棄暗投明”。2007年，公開的政府試驗進入興奮期，樂清樣本至今仍為人們津津樂道。樂清市農村合作銀行關于農房抵押貸款的探索起步于2003年。當時的抵押物為：銀行認可農房房產證+房屋宅基地使用權證書，貸款額度是房屋市場評估價60%至80%的資金。
沒有法律的撐腰，這種行動也只能是試探。因為，農房是一種特殊的財富。房屋是屬于農民的私有財產，但農房“腳下”的“宅基地”是集體土地，按法律規定不能抵押和流轉：《土地法》規定，農村宅基地屬“農民集體所有”；《擔保法》規定農村的宅基地不能抵押；《物權法》明確禁止農村宅基地使用權進行抵押。
農民抵押貸款的時刻，房子和土地這種唇齒相依的關系變得矛盾至極。
2007年4月1日，溫州市法院和國土部門聯合發出《協助人民法院辦理集體土地使用權變更登記暫行規定》：抵押的“農民房”經法院作為被執行物處置(拍賣)后，可直接辦理農民集體土地使用權的變更登記。雖然該地方規定仍與國家法律相沖突，但在溫州范圍內，宅基地在保留集體土地身份的基礎上，跨過了“變更難”和“執行難”的問題。
有了一定的法律依據，樂清農村合作銀行開始全面辦理農房抵押貸款業務。據溫州銀監分局樂清辦事處統計資料，2007年6月，樂清市發放農村房屋抵押貸款達37.6億元，其中樂清農村合作銀行為13億元。不只在樂清，也不只在樂清農村合作銀行。管先生說：“這一年，農行溫州分行也參與了試驗，收獲了不錯的效果”。
未能幸免，游走在法律邊緣的溫州農房抵押貸款還是“觸雷”。當年7月1日，《房屋登記辦法》正式施行，其規定村民住房所有權轉讓只能在本村范圍內進行。溫州房管部門隨即決定，7月1日起不再受理集體土地農民自建房抵押和流轉登記。溫州火辣辣的夏天，農房抵押業務隨即冰封。
牛年再破冰
2009年，金融危機帶來的“錢荒”在每個角落瘋長。第一個月里，擱置了半年的農房貸款再次被拾起，溫州市委市政府制定相關政策，全面推行農房抵押貸款。溫州的領導層高屋建瓴地指出，這是“解決‘三農’問題的有效措施”，還“有利于緩解農民貸款難，有利于提高農民的融資能力，促進城鄉一體化建設”，農民則將暫時擺脫“集體土地”的法律魔咒，將不動的宅子換成了實在的票子。
經歷了2007年的冰封，再次啟動農房抵押貸款的行動兼具開拓和審慎的雙重特征。
新年伊始即全面推行農房抵押貸款，4月份少量報道見諸媒體。市政府金融辦的一位工作人員表示，政府并未出臺“紅頭文件”，對于全面推進農房抵押貸款的“相關政策”，目前還不便透露。同時，申請農房抵押貸款的籌碼也被加重了：除了已領取房屋所有權證和集體土地使用證，申請農房抵押貸款的農戶還要具備兩處以上的住所或抵押房產變賣處置后仍有安居之地。管先生認為，新增的條件將保障農民的安身立命之所，保障溫州農村社會的穩定，將會促進農房抵押貸款市場健康持續地發展。貸款數額仍按照房屋估價的60%-80%執行。
農房抵押貸款重新啟動，核心問題依舊是“宅基地”抵押的合法性。對此，溫州市政府更加注重相關部門的協調與配合。執行規定為：處置抵押權的授讓對象可以為土地所在縣（市、區）的農業戶口人員。當需對農房處置時，房管部門應支持并協助法院對抵押的農房進行裁決。農房被處置后，國土資源部門應給予辦理農房宅基地使用權的變更登記，房管部門應給予辦理農房所有權轉移登記。銀行業和金融機構在農房抵押出現不良貸款時，不能追溯相關登記機構的登記行為。
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[關鍵詞] 售房養老；反向抵押貸款；風險分析；保障機制
[中圖分類號] C913.7
[文獻標識碼] A
[文章編號] 1006-5024(2007)03-0125-03
[作者簡介] 童匯慧，浙江工商大學杭州商學院講師，研究方向為住房養老保障、人力資本。(浙江 杭州 310035)
一、問題的提出
隨著社會物質文化生活水平的提高，醫療衛生保健技術的進步，我國居民的平均預期壽命一直呈上升趨勢，并步入了一個“老齡化”社會。生活環境的改善、生活費用標準的提高以及消費意識的變化，使得保證老年人具有穩定充足的收入頤養天年已成為非常重要的社會問題。
按照現行的養老金收繳及發放模式，居民退休后收入水平的下降是一個不爭的事實，而這與經濟社會進步對收入水平和消費水平的提高形成鮮明的反差。面對這一嚴峻的形式，實現養老保障觀念與制度的創新，尋找新的養老資源以加強現有的養老保障，是必須面對的重大問題。
借鑒一些已進入老齡化社會的國家經驗，住房反抵押貸款是一種有效的手段。住房反抵押貸款的基本思想是：如果一個家庭于中年期通過按揭貸款購買住房并還清全部貸款本息，考慮到該家庭成員壽終正寢時，該住房仍有相當的剩余價值，如果能預先將之套現用于晚年生活，可以有效地改善其生活水平。具體操作上，只需于退休期伊始將該住房的產權，通過某種融資變現的手段和機制，出售與某特設機構(如保險部門、社會保障機構、房地產公司或專設機構)，使用權則繼續歸自己保留并長期居住。住房出售價款也由該特設機構在該家庭成員尚存活期間分期穩定持續支付，補貼該家庭的晚年養老用費。而該住房使用支配權可待該家庭成員壽終正寢后做拍賣處理，用出售款項彌補該特設機構前期的支付款項，并取得一定投資收益。
然而，作為一種長期的借貸行為，住房反抵押貸款受到實際款項支付時間長度、抵押資產的實際價值及其變化等多種因素的影響，從而存在著相當大的不確定性。這造成在其操作過程中貸、借雙方均存在著風險，因此可能影響其推行。了解這些風險，并采用可行的方式承擔這些風險，是這種模式能否成功推行的關鍵問題之一。
二、貸、借雙方的風險分析
從總體來看，貸借雙方的風險存在一種辯證統一的關系：如果貸方承擔了過大的風險，那么最終這些風險將不得不由借方來面對一個破產的、無法支付供款的特設機構。反之，如果借方的風險過大，導致大量的失敗個案，肯定會影響到潛在客戶群的選擇，其最終結果也是貸方特設機構所不愿看到的。
(一)貸方風險及其防范
按照Phillips和Gwin(1993)的分析，反抵押貸款的貸方主要面對以下幾種具體的風險：
1.預期壽命與實際壽命的差異風險。通常，在反抵押貸款的計算過程中，年度支付的價款是根據房屋的價值經乘以適當的系數后除以設定的預期壽命得出的，而實際支付卻是以借方的故去為終止點。因此，借方的實際壽命長于或短于預期壽命差異將導致支付終止時的總額超過或低于房屋價值。對于貸方來說，風險共同承擔機制可以減輕這種風險：貸方從實際壽命不足預期壽命所得利潤中用來補償實際壽命長于預期壽命所帶來的虧空。然而，這種補償關系是相當脆弱的，當相對健康的借方客戶總數超過健康狀況不好的客戶總數時，這一平衡將不復存在。而這種“逆選擇”行為，在預期存活壽命與實際存活壽命之間的預期與博弈中是極有可能出現的。
由于實際壽命的無法預知性，壽命風險的防范是十分因難的。國外通常采用結合保險及政府組織介入的方式來分散并降低這種風險：當貸方付款額接近或達到資產值時，貸方可以選擇由政府機構接手。
2.利率風險。利率風險相對較為復雜。其對反抵押貸款貸方的風險可以分為固定利率貸款以及浮動利率貸款兩種情況下考慮。在固定利率下，貸方無法控制其反抵押貸款資產價值受利率調整而產生的變化。也就是說，如果市場利率上升，這項投資的回報率將相對降低。在貸方看來，這就等同于固定利率反抵押貸款資產凈值的貶值。采用浮動利率制可以避免這一風險。然而，浮動利率制也使得貸方無法預測反抵押貸款資產準確的未來價值。
對于貸方來說，將其投資的預期利息收入進行資本化用于新的貸款，而不是使之簡單地自然累加。因此，以此計算是，既使只有很小的利率變化，也會對未來的反抵押貸款資產的投資回報率產生很大的影響，進而影響其相對價值。而且，隨著利率的增長，借方的債務總額也在不斷地快速增長，這將加大借貸關系中止時資不抵債的可能性。
由于利率風險的根本原因在于經濟形勢和國家的金融政策，其防范是十分困難的。而且，按以上的分析，各種應對手段都有其局限性，并不存在什么萬全之策。比較而言，采用浮動匯率制可能是一種雙方都可以接收的方式。
3.房屋的增值風險。這種風險可以分為普遍性增值和個別增值兩種情況。
就貸方而言，雖然用于反抵押貸款的房產價值以及它的增長率是個未知數，但貸方的贏利卻必須基于這些價值來計算。顯而易見，普遍的房產增值是風險之一。而且，這種風險難以像壽命差異風險那樣以共同承擔方式降低。當然，擁有多種類的、地理位置不同的反抵押貸款資產可以有效地防范局部經濟不景氣帶來的貶值，但仍然難以避免全國性的乃至全球性的不景氣所帶來的貶值。
在反抵押貸款資產最初估價時，對房產升值量的預期直接決定了貸方愿意提供的貸款量，而這種預期同樣也會影響借方的行為。
即使像貸方所預計的那樣，發生房屋的普遍性增值，也無法確保個別的作為反抵押貸款資產的房產具有同樣的增長率。事實上，普遍的情況是實際的升值率以平均的升值率為中心形成一種分布。具體的分布有賴于貸方在這一市場中的份額。這種特殊的房屋增值幾乎肯定會造成貸方的損失：那些處于升值率高端的個案對于房屋出售時最多僅收回貸款的貸方來說幾乎不產生任何額外的利潤；而處于資產凈值增值率低端的那些個案必然會造成貸方的大量損失。
對于現階段我國的經濟大環境來說，房屋增值風險是一種非?，F實的風險：房地產市場持續火熱，對市場前景的預期日趨兩極化，在這種情況下，對于反抵押貸款中住房資產的正確估價將成為一個難題。而且，無論未來房地產市場走向如何，都將對進行中或即將進行的房屋反抵押貸款行為產生巨大的影響。而且，這種風險的防范也殊為不易，一般來說，只能通過采用保險的方式加以防范。
4.費用風險。根據美國和其他一些已經初步推行了反抵押貸款的國家相關經驗，預期的承貸方有可能在以下幾方面招致相當數量的先期費用：(1)由于多數客戶對反抵押貨款所知有限，承貸方不得不花費大量費用用于市場行銷以及對于猶豫不決客戶的說服工作；(2)相關法律、法規的制定所產生的費用；(3)先期的摸索性工作以確定行之有效的監管和出售的方式。這些先期費用對于預期的承貸方肯定是一種風險，因為一旦這種反抵押貸款業務未能成功推出，一些費用是無法得到補償的。
(二)借方風險及其防范
對于借方來說，風險主要可以歸納為以下幾點：
1.信息不對稱風險。這一風險實際是指一些年老的反抵押貸款申請者可能并不真正了解他們是以房產的凈值做抵押，或者說，他們并未真正理解在此后他們居住在已抵押的房產全部時間范圍內，貸款的總值一直在以復利形式增加。有鑒于此，借款人有必要接受詳細的貸款前咨詢。而且，必須要求貸方清晰、明確地告知借款人所有相關的費用數額。
2.分期付款風險。這一風險是指當借款人傾向于選擇年金支付而不是一次性支付時，其實際壽命短于預期壽命時產生的損失。這就要求產權所有人在選擇反抵押貸款年金支付前應仔細權衡其自身是否能夠存活足夠長時間以“耗盡”其房屋凈值。另外，產權所有人也可將其房屋凈值轉化成幾個不同的部分，如選擇部分貸款以年金形式支付，而其他部分一次性支付。采取這種方式，有以下幾種好處：首先它不僅綜合了提前支付現金和壽命差異風險的防范，而且給老年人提供一種方式保留部分房屋凈值做為以后可能的大額醫療費用，或做為遺產直接留給繼承人。
在國外，部分保險公司為健康的老人提供了一種混合型的養老年金保險：在老人身體健康時，其年金為一定值；而當老人身體狀況惡化癱瘓時，開始支付一筆額外的年金。顯然，這種新的方式可以有效地移植到反抵押貸款背景中，使老年人按照他們所希望的程度保留部分現金以供長期醫療之需。這種方式在目前我國的養老大環境下顯示出特殊重要的意義：由于醫療改革的持續推進以及醫療保險制度的覆蓋程度有限，醫療費用已成為很多老年人難以承受的負擔。以部分房屋凈值補貼醫療費用不失為一種可行的補充措施。
3.貸方破產風險。對借方來說，在反抵押貸款執行中貸方申請破產是一種很大的風險。事實上，對于選擇一次性支付方案的借方來說，這一風險并不成立。而對于選擇年金支付的借方來說，貸方的信用記錄則是至關重要的。顯而易見，提高選擇年金支付的借方對這一風險的了解程度，促使他們選擇具有良好信用記錄的貸款方，是規避這一風險的重要手段。
4.稅務風險。稅務與轉讓政策可以從多個方面影響反抵押貸款，所有這些影響都將使借款人處于風險之中。例如，在一個對資本收益課稅的國家里，房屋所有人出售房屋所得超過其以前所付出費用的部分需被征稅。但是，如果他同時還有反抵押貸款，那么如果其凈所得少于其反抵押貸款負債時，他將有可能無法支付。另外，如果稅務政策將反抵押貸款看作是一種房屋出售所得而不是一種抵押貸款，這種收入就將被視為需課稅收入，這就增加了借款人的稅務負擔。在這種情況下，養老金收入一般略低于邊緣稅率，這就要求反抵押貸款借款方格外注意反抵押貸款收入的時間選擇，以避免不必要的稅務負擔。
5.社會福利風險。這種風險存在于那些收入水平非常低的房屋擁有者中。他們可以享受政府的生活津貼以及醫療津貼，但條件是其收入必須低于某一固定水平。這樣，如果將反抵押貸款視為收入，其收入就有可能超出可以享受津貼的水平，從而喪失補貼，造成生活水平的下降。而且，如果借款人打算將部分反抵押貸款儲蓄起來，這也有可能導致其喪失享受福利的權利?？傊?，是否申請反抵押貸款以及獲得現金的形式，都將在很大程度上影響低收入者的福利。因此，反抵押貸款的申請對于低收入人群來說是顯得手續相對復雜。
三、綜合性防范措施
從以上分析可以看出，反抵押貸款的風險呈現多層次、多角度的狀態，有些風險受國家財政政策的影響，有些受國家乃至世界經濟景氣度的影響，還有些受到個人身體健康狀況以及個人偏好的左右。
對于貸方而言，雖然部分風險可以通過對貸款發放方式、不同利率方式的選擇等手段來降低，但其風險承受力也是相當有限。對于借方來說，由于這種模式針對需要養老金的老年人這一對風險承受力相對較小的群體，而且在貸款執行中，借方處于相對的弱勢，為他們提供特殊的保證也是必不可少的。特別需要指出的是，在我國現在經濟社會發展水平的大背景下，GDP持續高速增長下經濟硬著陸的可能，房地產市場高速成長及其回落的可能，都使得房屋反抵押貸款中貸、借雙方的風險被顯著放大。因此，為這種養老模式提供可靠的保證成為其能否有效推行的一個重要因素。
一種比較可行的方式是采取房屋反抵押貸款綜合保險，即借方在貸款伊始按資產估價總額交納一定比例的保險金，此后每年按固定比例對未完成的貸款凈值繼續交納少量的保險年金，按月積累至未付凈值。
對于借方來說，這種保險提供了三重保障：只要借方仍居住在房屋內，反抵押貸款就永遠不過期；如果貸方喪失了繼續償付貸款的能力，保險提供方將接手該業務，繼續償付貸款；在借方同意反抵押貸款條款之前，必須接收獨立的第三方咨詢機構提供的反抵押貸款風險咨詢。
而對于貸方來說，這一保險保證了其能夠在必須時擺脫部分可能造成“虧損”的個案。例如，如果支付的貸款總額達到了資產凈值(一般是指扣除了相關費用的總值，如總值的98%)，貸方就可以選擇保險提供方繼續支付年金，直至終止。
需要指出的是，在這種保險中，保險提供方實際上成為超資產凈值付款的最終承擔者，其結果必然是無利可圖。也就是說，這種保險應該成為一種政策性的、非贏利性的金融業務，由政府特設或指定機構開辦，并由政府提供資金支持。事實上，美國等國家住房反抵押貸款業務的成功舉辦，其根本原因之一就是其房屋與城市發展部(HUD)提供巨大的財力支持。
參考文獻：
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[2]O.S. Mitchell，J.Piggott， Unlocking housing equity in Japan， J. Japanese Int. Economies，2004， (18)466-505.
[3]T. Boehm， M. Ehrhardt， Reverse mortgages and inter-est rate risk，J. Amer. Real Estate Urban Econ. Assoc.，1994， 22 (2)， 387-408.
[4]柴效武.售房養老模式中的信息不對稱與風險規避的探討[J].科學?經濟?社會，2004，(2).
篇10
2095-3283（2015）12-00-02
“住房反向抵押貸款”（Housing Reverse Mortgage），又稱為“倒按揭”，其操作方式是讓老年人把已經擁有所有權的房屋抵押給銀行和保險公司等金融機構，金融機構在對房屋進行估值的基礎上，根據老人的年齡、預期壽命、房屋折損以及房屋價值的變化，把貸款金額按年或月發放給老人。在此期間，老人有權居住房屋并負責房屋的維護。老人去世后，房屋歸金融機構所有，用房屋的出售、拍賣或出租所得彌補貸款的本息[1]。
住房反向抵押貸款的核心問題是產品的定價，這直接關系到將住房抵押給金融機構的老人每年或每月能得到多少貸款，也決定了中介機構最終的盈利狀況。當產品定價過高時，老人對該產品沒有投資興趣，使得產品的需求不足；當產品定價過低時，雖然需求增加，但同時加大了金融機構到期收不回本金的風險。因此，住房反向抵押貸款產品的定價決定了市場的供求狀況，也是這一新型養老模式能否取得成功的關鍵。
在實際操作中，影響住房反向抵押貸款產品定價的因素很多，其中借款人的預期壽命、房屋價值的評估以及貸款利率是關鍵問題。除此之外，還要考慮前期費用及后期變現費用等多種因素。
一、文獻綜述
美國學者在住房反向抵押貸款定價問題研究方面比較成熟?？偟膩碚f，主要有三種定價方法：第一種是保險精算法。Mitchell等人率先提出了反向抵押貸款的保險精算定價模型[2]。在綜合考慮房價增長率、貸款利率以及人的死亡率等因素的基礎上，通過借款人得到的貸款總額等于住房出售價值的貼現值這一算法，得出了一次性支付和年金支付兩種支付方式的住房反向抵押貸款價值。我國學者在此基礎上提出了新的觀點，如張晶在保險精算模型中引入了房屋折舊因子[3]，章凌云對保險精算定價模型進行了模擬分析等。第二種是期權定價方法。Boehm[4]等將住房反向抵押貸款看作利率和時間的函數，并計算出了反向抵押貸款價值的基本偏微分方程。國內研究中利用這種方法定價的文獻不多，其中奚俊芳將二叉樹方法和布萊克舒爾斯期權定價思想運用到反向抵押貸款的定價上，但只停留在理論分析層面。第三種是因子定價法。Szymanoski提出了住房財產轉換貸款（HECM）示范價格模型，再次證明借款人壽命、利率、房屋價值變化對產品價格有著重要影響[5]。而Peter等設計的模型為住房權益轉換抵押貸款定價提供了直接借鑒[6]。除此之外，我國的劉春杰等學者指出支付因子定價實質上是一種定期定價，并深入探討了反抵押貸款合同超期的定價問題。
二、模型的建立
本文根據保險精算理論設計的住房反向抵押貸款產品的定價公式為：
每年應支付的年金數額×（年金終值系數，設定利率，期數）=該房現值+房屋預計增值-房屋折舊-前期費用終值-后期變現費用，即 A×（F/A，i，n）=V0+E-D-S-R。
（一）預期壽命
本文根據中國人壽保險業經驗生命表中的平均余命來確定老人的預期壽命（四舍五入）。
（二）房屋的估值
1.房價的估計。2004―2013年十年間我國住宅商品房平均銷售價格的平均增長率為10.53%，根據國家目前控制房地產價格過分上漲、全面放開二胎等相關政策，結合我國當前面臨的經濟發展形勢，設定房價增長率為每年8%。我國住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）如表2所示。
2.房屋折舊及殘值。我國鋼筋混凝土結構住房的平均壽命約為60年，因此設定我國商品房的設計壽命為60歲。假設住房現值為100萬，則用直線折舊法計算，每年折舊1.67萬，殘值為0。
（三）利率
2015年10月24日，中國人民銀行降息之后，個人住房商業貸款5年期以上利率為4.90%，考慮到我國政府適度寬松的貨幣政策、抑制房價過分上漲以及中介公司盈利性等多種因素，將利率設定為6%。
（四）費用
前期費用主要是指住房評估費用及其他費用，房地產價格評估收費標準按國家計委、建設部關于《房地產中介服務收費的通知》（【1995】971號）文件規定執行（見表4），其他費用占房屋變現價值的5‰。后期費用主要包括房屋處理中涉及的營業稅、增值稅印花稅和拍賣傭金等房屋變現總價值的7%。
三、案例分析
關于住房反向抵押貸款的實際案例分析：陳爺爺現年74歲，希望以個人名義購買中介公司可贖回型、月付的住房反向抵押貸款產品。已知老人的預計余存壽命為10年，房屋現值為100萬元，房屋使用期10年，貸款基準費率為6%，房屋評估費率為5‰，則陳爺爺每月可獲得的貸款額A為：
由于陳爺爺選擇的是中介公司按月付款給他，因此只能通過計算得出年金終值系數。
（F/A，i，n）=[（1+i）n-1]/i=[（1+6%/12）10*12-1]/（6%/12）=163.88
E=100*（1+8%）10-100=116.89萬元
D=1.67*10=16.7萬元
S=100*（0.5%+0.5%）*（1+6%）10=1.79萬元
R=（100+116.89-16.7）*7%=14.01萬元
則， A*163.88=100+116.89-16.7-1.79-14.01=184.39A=1.13萬元
即：陳爺爺每月可獲得貸款1.13萬元。
