買賣房屋協議書范文

導語：如何才能寫好一篇買賣房屋協議書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

天津二手房買賣房屋購買合同

買受方(以下簡稱乙方)：

居間方(以下簡稱丙方)：天津xxx房地產經紀公司

根據《中華人民共和國合同法》、《中國人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙、丙三方經友好協商，對所簽訂的關于天津市xxx房產交易而簽署的《天津市存量房屋買賣合同》、《過戶、按揭合同》和《成交確認書》作如下補充：

1、經甲乙雙方協商一致，甲方凈得款項為人民幣xx元整(￥xx.00元)。丙方的服務費以甲方凈得款項為基礎收取，由乙方交納。乙方承擔此套房屋所有費、過戶費及過戶時產生的所有稅費。

2、經甲乙雙方協商一致，該房屋購房定金為人民幣x萬元整(￥x0000.00元)，乙方最遲于xx年xx月xx日前將此房的購房首付款人民幣xx元整(包含定金人民幣x萬元整在內)自行過給甲方，以三方簽署的定金收付書及甲方首付款收到證明為準，丙方經紀人陪同。所有定金沖抵購房款。

4、經甲乙雙方協商一致，本協議簽訂后甲乙雙方不得反悔。如乙方反悔，則甲方不予退還定金，并支付甲方合同額10%作為違約金。如甲方反悔，則甲方雙倍退還定金給乙方，并支付乙方合同額10%作為違約金。

5、經甲乙雙方協商一致，甲乙雙方自行過首付款，自行物業交割，丙方經紀人陪同。尾款部分見契稅票后(也可為見房本，契稅票對賣家有利，房本為買家有利)由銀行直接放款給甲方。(上條為沒有資金托管的首付，做資金托管的應該另行規定)

6、經甲乙雙方協商一致，在甲方證件齊全、積極配合的情況下，乙方最遲于xx年x月xx日前辦理完房屋全部交易手續，保證甲方在此日期前收到總售房款人民幣xxx元整(￥xx0.00元)，如逾期乙方須以日為單位向甲方支付違約金，違約金按日計算為房款總額的萬分之x。 (上條對賣房有利，違約金較高?？稍偌s定，如為應付房款與已付房款之差的萬分之xx)

7、經甲乙雙方協商一致，在乙方貸款獲得批準，甲方應在個工作日內配合乙方完成過戶手續。

8、經甲乙雙方協商一致，在甲方收到房屋全款人民幣xx整(￥xx00.00元)后的xx個工作日內將房屋騰空交給乙方，房屋交付給乙方后仍留在室內的物品則視為甲方放棄，乙方可任意處置。如甲方逾期交房，違約金按日計算為房款總額的萬分之x(此條對買房有利)。丙方陪同甲乙雙方自行處理此套房屋的物業交割手續。

9、經甲乙雙方協商一致，甲方將房屋內現有的固定設施留給乙方，其中包括空調x部，抽油煙機x個，燃氣熱水器x個，燃氣灶x個，......，已固定在墻體上的柜子不予拆除。

10、經甲乙雙方協商一致，甲方在雙方過戶后x個月內把戶口從xx房內遷出。

11、經甲乙雙方協商一致，......(關于物業交割，各承擔各的費用)

12、經甲乙雙方協商一致，甲方應在x個工作日內完成央產房上市手續，上市相關費用應由甲方支出。(如為第一次上市的央產房，需要這條。有些超標的需要補不少錢。但要注意，交易時的土地出讓金一般還是乙方出的，沒多少)

13、如在交易過程中國家政策有變動，以政策變動后為準。

此補充協議與《天津市存量房屋買賣合同》、《過戶、按揭合同》和《成交確認書》具有同等法律效力，如有沖突以此補充協議為準。

此協議一式三份，甲、乙、丙方各執一份：

甲方：

乙方：

丙方：

年月日

天津二手房買賣合同參考

合同編號：______

本合同雙方當事人

賣方(以下簡稱甲方)

(本人)(法定代表人)姓名：_________

國籍：________(身份證)(護照)(營業執照號碼)：_____________

地址：_________郵政編碼：_________聯系電話：_________

委托人：_________國籍：________

電話：________地址：________郵政編碼：_________

買方(以下簡稱乙方)

(本人)(法定代表人)姓名：___________

國籍：________(身份證)(護照)(營業執照號碼)：___________

地址：_________郵政編碼：_________聯系電話：_________

委托人：_________國籍：________

電話：________地址：________郵政編碼：_________

第一條 房屋的基本情況。

甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于________;位于第___層，共___(套)(間)，房屋結構為________，建筑面積_____平方米(其中實際建筑面積_______平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_______平方米)，房屋用途為_________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號)(房地產權證號)為______________.

第二條 房屋面積的特殊約定。

本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測)(原產權證上標明)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。

該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的____%(不包括____%)時，房價款保持不變。

實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的____%(包括____%)時，甲乙雙方同意按下述第___種方式處理：

1.乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起___天內將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。

2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。

3._______________________________.

第三條 土地使用權性質。

該房屋相應的土地使用權取得方式為_____;土地使用權年限自___年___月___日至___年___月___日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批準文件號為_____;該房屋買賣后，按照有關規定，乙方(必須)(無須)補辦土地使用權出讓手續。

第四條 價格。

按(總建筑面積)(實際建筑面積)計算，該房屋售價為(______幣)每平方米_____元，總金額為(______幣)___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整。

第五條 付款方式。

乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金(______幣)___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整，并應于本合同生效之日起_____日內將該房屋全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條 交付期限。

甲方應于本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起_____日內，將該房屋付給乙方。

第七條 乙方逾期付款的違約責任。

乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_____計算。逾期超過____天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第____種約定，追究乙方的違約責任。

1.終止合同，乙方按累計應付款的_____%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。

2.乙方按累計應付款的_____%向甲方支付違約金，合同繼續履行。

3._______________________________.

第八條 甲方逾期交付房屋的違約責任。

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_____個月內按_____利率計算;自第_____個月起，月利息則按 _____利率計算。逾期超過_____個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第_____種約定，追究甲方的違約責任。

1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的_____%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。

2.甲方按乙方累計已付款的_____%向乙方支付違約金，合同繼續履行。

3._______________________________.

第九條 關于產權登記的約定。

在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_____天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_____天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_____%賠償乙方損失。

第十條 甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。

第十一條 因本房屋所有權轉移所發生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發生的稅費除另有約定的外，均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。

第十二條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。

第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

第十四條 甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應經該房屋所在地公證機關公證。

第十五條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由_____仲裁委員會仲裁。(甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成書面仲裁協議的，可向人民法院起訴。)

第十六條 本合同(經甲、乙雙方簽字)(經_____公證(指涉外房屋買賣))之日起生效。

第十七條 本合同連同附表共_____頁，一式_____份，甲、乙雙方各執一份，_____各執一份，均具有同等效力。

甲方(簽章)：__________乙方(簽章)：__________

甲方人(簽章)：____乙方人(簽章)：____

_____年___月___日 _____年___月___日

簽于___________ 簽于___________

表達天津二手房屋買賣合同

賣方：________(甲方)

身份證號碼：________

住址：買方：________(乙方)

身份證號碼：__________

住址：_____

正文

甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。

主體內容：

1.乙方同意購買甲方擁有的座落在__市__區__擁有的房產，建筑面積為__平方米。

2.上述房產的交易價格為：人民幣___元整(大寫：__元整)。

3.本合同簽定之日，乙方向甲方支付購房定金__元整。

4.付款時間與辦法：甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣__元整給甲方，剩余房款人民幣__元整于產權交割完畢當日付給甲方。

5.甲方應于收到乙方全額房款之日將房產交付給乙方使用。

6.經雙方協商決定，交易稅費由___方承擔，中介費及產權過戶手續費由__方承擔。

合同持有者

本合同一式___份，甲方產權人一份，乙方一份，見證人一份，…….

結尾

1.本合同至鑒定之日起生效，甲乙雙方共同遵守，不得反悔。

2.買賣雙方及見證人簽字摁手印

賣方(甲方)：________

身份證號碼：_______

地址：_________

電話：________

買方(乙方)：________

身份證號碼：________

地址：________

電話：________

見證人：_____

身份證號碼：________

地址______

電話______

篇2

買房人：_________________________________;(以下簡稱乙方)

為了保證甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同的順利履行，經甲乙雙方協商，訂立此合同，以便雙方共同遵守。

第一條 甲方愿將座落_______市_______區______街____段______號的_____房(____室_____廳______平米)賣于乙方，永遠為業，空口無憑，立字據為證。

第二條 該房的房價款計人民幣________萬______千_____百元整(__________元)。

第三條 由于賣房人房證及發票沒有到手，房子的買賣現在不能兌現，經甲乙雙方決定甲方不得再賣他人，乙方不能悔約，訂立此合同，甲方應在簽此合同后一個月之內給予房證或發票等證件。

第四條 在房屋買賣合同簽訂后三日內，乙方支付甲方定金_____( )。如一方違約，除適用定金罰則外，還應當賠償因一方違約給對方造成的所有經濟損失。

第五條 本合同在施行中出現爭議，雙方協商解決，經協商解決不成訴至法院。

第六條 本合同經雙方簽字、按手印后生效，本合同一式兩份，甲、乙方各執一份。

賣房人(甲方)：_______________________簽字

身份證號：__________________________________ 聯系方式：_____________________________

買房人(乙方)：_______________________簽字

篇3

甲方： 身份證號碼：

乙方： 身份證號碼：

一、甲方同意出售甲方所有的位于 戶的房產給乙方。該房屋戶型為二室二廳一衛一廚，建筑面積 平方米，房屋用途為住房，權屬為私產，房地產權證號為____________________。未曾裝修。本房產因暫無房地產權證，其平方面積按套計算，將來《房地產權證》證載面積中存在誤差，若開發商不予追究，甲乙互不追究，其成交價不變。若開發商就實際面積提出補退，房屋實際面積大于購房合同面積，由乙方按購房合同原價支付，房屋實際面積小于購房合同面積，開發商退款經甲方退于乙方。

二、甲乙雙方議定上述房屋轉讓價為人民幣 整(大寫: 整)，按套計算，包括公共維修金、房屋現有設施等所有費用，甲方不得再以任何形式追加。

三、甲方須提供該房集資建房協議、購房發票原件等相關所有證明文件，出示本人( )與共有權人( )身份證并提供復印件各壹份。

四、甲方承諾保證：甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，轉讓前無其他拖欠費用及法律上的障礙，該房屋所有權為合法取得，即權力無瑕疵。甲方保證其丈夫、兒女和其他享有繼承權的人對該房屋不主張繼承權、共同所有權和其他權利。甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利，否則一切后果由甲方自行承擔。

五、由甲乙雙方協商同意于 年 月 日由乙方向甲方一次性付清，不得拖延。乙方向甲方 銀行賬戶(戶名： 賬號尾號： )轉賬 元整(大寫： 元整)，銀行轉賬憑證即為交易憑據，上述房屋的占有、使用、收益、處分權即時起歸乙方行使，其建筑范圍內的土地使用權一并并入乙方使用，甲方與此房屋再無任何關系，甲方親屬也不再享有任何與此房屋相關的財產繼承權。甲方應于當日將該房屋房產實物全部鑰匙及所有購房資料原件、合同文書等權力憑證及房屋相關的資料和物品等正式交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協議書約定，甲方完成房屋交付。

六、由于現實原因，本小區房產暫未辦理房地產權證，乙方對此情況了解且自愿購買該房，經雙方協商，在政策容許的情況下，由開發商(林業局)為職工辦理房屋產權證時甲方應直接以乙方名義報送相關資料，甲方負責配合乙方提交辦理內部房屋轉讓所需的相關資料。在為乙方辦理房地產權證過程中，需繳納的一切費用均由乙方自行承擔，與甲方無關，若仍需甲方到場配合辦理，甲方必須在限定時間范圍內到場配合辦理，不得延誤。若政策不容許以乙方名義直接辦理，只能暫以甲方名義辦理房地產權證的情況下，房地產權證辦理過程中，需繳納的一切費用由甲方自行承擔。

七、若不能直接以乙方的名義辦理房地產權證，房產所有人署名雖為甲方，但實際所有權歸乙方，房產證、土地證也交由乙方留存。待房屋容許過戶的第一時間或乙方要求過戶的第一時間，甲方積極配合乙方將房屋所有人更改為乙方及其共有人，過戶所需購房稅費由乙方承擔。

八、協議生效后，甲乙雙方均不得反悔，甲方不許再行轉讓，不得以任何形式或借口將房地產權證寫成第三人或私自轉讓第三方。

九、未盡事宜，甲乙雙方友好協商解決。

十、違約責任。本協議一經雙方簽字即成立并生效，任一方違約，需向守約方支付違約金，違約金為房款的20% 。

十一、本合同按照《中華人民共和國合同法》規定的內容履行，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力，一經簽字即產生法律效力。

十二、本合同在履行中若發生爭議，甲乙雙方友好協商解決，協議不成，任何一方均可向房地產所在地的人民法院。

十三、本房屋買賣協議書永久有效。

十四、本協議全文共叁頁，為兩頁紙正反兩面打印。

甲 方： 乙 方：

(摁手印) (摁手印)

身份證號： 身份證號：

聯系電話： 聯系電話：

篇4

買受人（乙方）身份證號碼：

房屋買賣合同

賣 方：__________________________________（以下簡稱甲方）

買 方：__________________________________（以下簡稱乙方）

甲乙雙方本著誠實信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權利義務轉讓事宜，達成如下協議：

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）

二、甲乙雙方商定轉讓價格為人民幣_____________________元， （大寫）____拾____萬____仟____佰____拾____元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應有一切權利和義務同時轉讓。

四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。

五、出賣的房屋如因政府規劃行為需拆遷，所得相關賠償的一切 權利自合同生效日起歸乙方所有。

六、本合同經雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應 嚴格履行。其權利、義務轉移時間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協議之時。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠 償損失， 支付對方違約費用人民幣________元， 大寫__________元整。

七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；

八、未盡事宜，雙方愿按國家有關規定辦理。如發生爭議，雙方 協商解決；協商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。

九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力。

甲方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號：___________________________________________

乙方（簽名或蓋章）_________________________________

身份證號：___________________________________________

篇5

姓名：＿＿＿（身份證號碼）

地址： 聯系電話：

共有人：姓名：＿＿＿（身份證號碼）

地址： 聯系電話：

買方（以下簡稱乙方）

姓名： （身份證號碼）

地址： 聯系電話：

第一條 房屋的基本情況：

甲方房屋坐落于 ；位于第＿＿＿層 戶，房屋結構為＿＿，房產證登記面積＿＿＿＿平方米，地下室一間，面積 平方，房屋權屬證書號為 .

第二條 價格：

以房產證登記面積為依據，每平米 元，該房屋售價總金額為 萬元整，大寫： .

第三條 付款方式：

乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金＿＿＿元整，大寫： ， 日內交付 萬元（大寫 ），余款 元（大寫 ）在房屋過戶手續辦理完畢之日支付。

第四條 房屋交付期限：

甲方應于本合同簽訂之日起 日內，將該房屋交付乙方。

第五條 乙方逾期付款的違約責任：

乙方如未按本合同第三條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約責任。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的＿＿％向甲方支付違約金。逾期超過＿＿日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，追究乙方的違約責任。

第六條 甲方逾期交付房屋的違約責任：

除不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約責任。每逾期一天，甲方按累計已付款的＿＿％向乙方支付違約金。逾期超過＿＿日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，追究甲方的違約責任。

第七條 關于產權過戶登記的約定：

甲方應協助乙方在房屋產權登記機關規定的期限內向房屋產權登記機關辦理權屬過戶登記手續。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起＿＿＿＿＿天內取得房地產權屬證書，乙方有權解除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起＿＿天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的＿＿％賠償乙方損失。

第八條 簽訂合同之后，所售房屋室內設施不再變更。甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，質量符合國家有關規定，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關費用包括水、電、氣、物業、有線等費用有甲方承擔。由此引發的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關。

第九條 甲方保證在辦理完過戶手續之日起 日內，將戶口遷出，逾期超過＿＿＿日，乙方每日按已付款的＿＿％收取違約金。

第十條 因本房屋所有權轉移所發生的稅費均按國家的有關規定由甲乙雙方交納。

第十一條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。

第十二條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由＿方所在地人民法院。

第十三條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等效力。

甲方： 乙方：

篇6

上海市高級人民法院：

你院“關于沈云訴王雪霞房屋產權糾紛案的請示”收悉。經研究，我們認為，根據1984年余性本、王雪霞等人共同簽署的“房屋分割協議書”的約定，雙方當事人所爭議的房屋應屬王雪霞及余學強等六個子女共有。王雪霞事先未經全體共有人的同意，私自向沈云抵押、出賣房屋，侵犯了其他共有人的權益，而且雙方當事人的抵押、買賣房屋行為又均未按照我國的房屋管理規定進行，也未得到房屋主管部門的認可。因此，應認定沈云與王雪霞的房屋抵押、買賣交易行為無效。對沈云提出的確認房屋產權的請求不予支持，王雪霞應返還沈云的錢款，由此造成的損失應根據雙方的責任相應承擔。

以上意見供參考。

篇7

乙方：__________________________

丙方：__________________________

甲、乙、丙三方經協商一致，就乙方向甲方購買房屋一事，達成如下協議：

一、房屋概況

出賣房屋坐落于_______市_______路_______號，建筑面積約_______平方米，該房屋未辦理房產證、契證、土地證。甲方以該房屋為抵押，在______________銀行______________支行辦理了按揭貸款（詳見房屋購買合同及貸款合同）

二、甲方現同意將該房屋賣給乙方，轉讓價格暫定為_______萬元，在甲方做出房產證和契證后，在乙方總出價_______萬元（包括轉讓價和所有其他費用）的范圍內對轉讓價作適當調整。

三、甲、乙雙方委托丙方代為辦理房屋買賣。雙方各向丙方支付買賣定金_______萬元。

四、在甲方辦好產權證和契證后，三方與工行之江支行簽定監督支付協議書，乙方按該協議書的約定，將相應款項支付給銀行。

五、甲方保證在_______年_______月_______日之前辦好土地證。

六、在甲方辦好土地證后，丙方代為辦理房屋過戶手續，乙方到工行之江之行辦理房屋轉按揭貸款手續。

七、在甲方辦好契證和產權證后，（1）甲、乙雙方辦理房屋交接手續，自乙方與承租人簽定新的租賃合同之日起，租金由乙方收取，甲方向乙方移交原租賃合同押金_______元，并向乙方支付已收取的租金（2）甲方將押金_______元及已收取的租金7萬元于新租賃合同簽定之日交付給丙方，在雙方結算后由丙方支付給乙方。

八、甲方保證新的房屋租賃合同的租金為_______萬元，否則，甲方將返還乙方轉讓款_______萬元。

九、稅費

1．該房屋交易的稅費由甲乙雙方各自承擔。本協議簽訂后，甲方預付方稅費_______元，乙方預付方稅費_______元，交易完成后按實際結算。

2．交易完成后，甲方交付方_______元服務費。乙方交付方_______元服務費。

十、甲乙雙方及方責任

1．甲方確保房源可靠、手續合法；并提供交易所需的相關證明資料和原房屋承租人放棄該房屋的優先購買權的書面聲明。

2．乙方應按協議履行責任，并提供交易所需的相關證明資料。

3．方確保在_______年_______月_______日前交付乙方《房屋所有權證》，土地證在領取房屋所有權證、契證_______個工作日后交付乙方。

十一、違約責任

1．乙方違約，已交付的定金不予退還。該定金在扣除費_______元后歸甲方所有。如甲方違約，甲方應賠償乙方_______元，賠償方費　元。乙方已交付的定金　元由方負責退還乙方。

2．在簽訂《杭州市房屋轉讓合同》后出現的違約責任由違約方承擔。

十二、本協議一式三份，甲乙雙方和方各執一份。

甲方：__________________

聯系電話：______________

乙方：__________________

聯系電話：______________

丙方：__________________

篇8

我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。

實習期間我主要對關于與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產開發公司及買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：

一、案件的由來和審理經過

與中興經貿有限公司、中興建筑公司、中興房地產開發公司及買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區人民法院年月日作出四西民二初字第349號民事判決。宣判后，不服，提出上訴，四平市中院于年月日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人、委托人，被上訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委托人，被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托人，被上訴人四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）委托人，被上訴人、委托人到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

二、當事人和其他訴訟參加人情況

上訴人（原審原告）：

委托人：

被上訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。

法定代表人：

委托人：

被上訴人（原審被告）：中興建筑公司

法定代表人：

委托人：

被上訴人（原審被告）：中興房地產開發公司

法定代表人：

委托人：

被上訴人（原審第三人）

委托人：

三、原判要點和上訴的主要內容

原告訴稱：年月日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0-b軸約86平方米商網出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于年月日、月日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。

此房于年月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人，是重復買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，并承擔訴訟費。

被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經貿公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發公司發現重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。

被告四平市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。

被告四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）在法定期限內未做答辯。

第三人訴稱：第三人于年月日與被告開發公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。

原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。

被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在年月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重復出售后，于年月日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經貿公司于年月日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人簽訂的合同合法有效，其買賣關系成立；被告四平市中興建筑公司與原告簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發生法律效力之日起立即返還原告購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。

上訴人請求撤銷原審法院判決，依法重新判決與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委托同意的，賣房款由經貿公司用于支付工程款。此后經貿公司于年月取得《商品房銷（預）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。買房是年月日，重復買該房合同是二年后的年月，同算帳“換據”是年月，均在經貿公司年月取得《商品房銷（預）售許可證》之前。但的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在取得《商品房銷（預）售許可證》后又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。

篇9

摘要：在商品房買賣活動中，往往會在簽訂正式的商品房買賣合同之前簽訂認購書或者認購協議等，以此來約定商品房買賣的主要事項，尤其是約定“定金”問題。認購書的簽訂是為了保留交易機會，將來簽訂正式的商品房買賣合同。其中定金罰則的正確適用能夠在合意不一致時更好地保護當事人的權益。

關鍵詞：商品房買賣；認購協議；預約合同；定金；定金罰則

所謂房屋買賣，是指房地產開發商將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買房者，買房者支付價款的民事行為。隨著住房制度的改革和城鎮居民住房的社會化、商品化，房地產業迅猛發展起來，但同時房屋買賣矛盾糾紛也日益突出，并呈現逐年上升的趨勢，成為了社會矛盾的焦點。房屋買賣不僅關系到社會穩定和經濟繁榮發展，而且關系到開發商的品牌建設和可持續發展，因此解決房屋買賣合同糾紛的司法難題，無疑意義重大。

一、商品房認購書的性質

（一）商品房認購書的概念

商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂預售合同之前前所簽訂的合同。認購書一般會對商品房買賣的相關事宜作出初步的確認。如桂民申字第6號案中買方提出賣方擅自將《商品房認購協議書》中約定的建筑面積更改為套內面積，與約定不符，雙方就此存在爭議①。

認購書內容中還通常含有買方向賣方交納一定數額的定金，沒有定金條款，認購書在一定程度上變失去了意義，起不到約束的作用。

（二）認購書的性質

認購書的性質在法律上并沒有明確的界定，所以在實踐中概念也出現了模糊性。筆者搜集，目前學術界大致有如下幾種觀點：（1）認購書并不發生法律效力，其屬于要約，是一種意向書。（2）認購書中設定了定金條款以此來擔保正式合同的成立，作為擔保合同，在正式的商品房買賣合同成立生效之前，作為從屬合同的認購書并不能成立或者生效。（3）認購書是附生效條件的商品房買賣合同。（4）認購書屬于正式的預售合同，當然在二手房買賣中不存在此問題。（5）認購書的性質是預約不是本約，其屬于預約合同，而不是正式的商品房買賣合同。

筆者比較認同最后一種觀點，即認購書是一種獨立的預約合同，認購書的訂立是為了在將來訂立正式的商品房買賣合同而存在，當然這種預約時附條件的，具體條件可以由法律規定也可當事人約定。如桂民申字第229號案中就認購書的性質作出了裁定②又如民申字第255號案中，爭議焦點之一就是案涉協議的性質問題③。

二、認購書的效力

（一）認購書的生效條件

從主體上來說，開發商應當取得房屋銷售許可證或者預售許可證。認購書只能是在取得預售許可證之后才能簽訂收取定金，就是說簽訂認購書時只能存在事實壁壘而不是法律壁壘。

（二）認購書的效力

綜上所述，筆者認識認購書是具有獨立性的預約合同。也就是說，賣方在固定時間內保留標的即房屋，不能再轉售給其他人，而認購書中約定的基本情況也不能在變更。如果購房人沒有遵守約定時間來簽訂合同，那么有權沒收定金。

三、商品房認購定金

在實際商品房買賣中，當事人對于定金的理解差異很大?！岸ń稹笔菄栏竦姆缮系囊粋€概念，但是在實際中，經常被人寫成“訂金”、“誠意金”等。這使得在發生商品房買賣合同糾紛時當事人權利不能得到很好的保護。

（一）認購書定金性質

認購書定金的性質應為立約定金。其設立是為了擔保主合同的訂立。如一方后悔不簽訂正式主合同，則適用定金罰則。如粵高法民一申字第186號案中，雙方的爭議焦點為已付款項到底為“定金”還是購房款。

（二）認購定金的辨明

在實際的商品房買賣中，認購書里買方預先交納的部分款項有很多稱呼，如“訂金”、“預定金”、“誠意金”等等。如桂民申字第856號案中，雙方約定的是誠意金，而并不是定金。所以在案件處理中，違約責任并不相同。根據《擔保法解釋》第118條規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、預約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”

（三）認購定金效力

定金罰則應當注意的是如果雙方始終是善意地履行了合同洽談的義務，即使最終沒有達成合意，定金罰則也不能適用，除非能確認是一方非善意的拒絕簽約。

（四）定金罰則的適用

商品房買賣涉及的數額較大，需雙方洽談達成合意，所以在實際中不可能都順利地完成，而造成商品房買賣合同不能訂立的原因也千差萬別，此時就需要辨明正確適用定金罰則。

同時也可能由于賣方的原因而未能訂立正式合同。如買賣標的是二手房則可能由于賣方反悔，不想再出賣房屋等原因。如賣方是開發商，則有可能是開發商在簽訂認購協議時沒有取得預售許可證，開發商一房二賣等等原因。此時買方則可基于定金罰則要求賣方雙倍返還定金，如粵高法民一申字第130號④。

最后，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立，賣方應將定金退還買方，雙方互不負有違約責任。即有可能雙方都無違約行為，知識因為沒有就有關條款達成合意，也有可能是意志外的其他原因，定金罰則的適用不是以最終正式合同的訂立或者生效為標準，而是只要當事人本著誠實信用原則，按照認購書約定的時間協商訂立買賣合同即可，即使最終沒有協商一致，那么也不屬于違約行為，也不適用定金罰則原則，賣方應將定金返還買方。（作者單位：西北政法大學）

參考文獻：

[1] 付桂榮，房屋買賣合同糾紛的司法難題及應對，經濟與法，2013.4下總期第421期。

[2] 唐烈英，論貸款銀行在商品住房買賣合同糾紛中的訴訟地位，社會科學，2013年第9期。

[3] 周秋榮，淺談商品房買賣合同定金的認定及糾紛的法律問題，科技與法制，2009年第19期。

[4] 陸寶麗，淺析商品房買賣合同中的問題，法律雜談，2013.10（中）。

[5] 沈暉，情勢變更原則在商品房買賣合同中的適用探索，房地產法律，2013.1.5。

[6] 李東光、厲永剛，商品房買賣合同制度之解析，房地產法律。

[7] 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。

注解：

① 此案中，法院經查明認為：雖然雙方簽訂的《商品房認購協議書》中載明“買受人認購上述物業暫測建筑面積為64.47平方米（實際建筑面積以房產測繪部門測定結果為準），但后來正恒公司向徐文發出了通知書，但該通知書明確載明徐文所購房屋與《商品房認購協議》約定的是同一套房屋，不能證明正恒公司存在欺詐行為。

② 此案中，再審申請人黃彤在再審申請中就與被申請人向南居公司是否只成立預約關系，是否成立本約關系提出了申請。法院經審查認為黃彤向對方交納了21770元的購房款，對方開出了收據并且將其列入《關系戶認購住房一覽表》里的名單中，故二者成立預約關系。但黃彤未在規定期限內與對方簽訂正式的商品房買賣合同，且無法提供被拒證據，故雙方不存在本約關系。

篇10

我的實習是由大學法律系和市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。

實習期間我主要對關于與市中興經貿有限公司、市中興建筑公司、市中興房地產開發公司及買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：

一、案件的由來和審理經過

與中興經貿有限公司、中興建筑公司、中興房地產開發公司及買賣合同糾紛一案由市區人民法院年月日作出（）四西民二初字第349號民事判決。宣判后，不服，提出上訴，市中院于年月日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人、委托人蓋如濤，被上訴人市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委托人，被上訴人市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）委托人，被上訴人市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）委托人，被上訴人、委托人到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

二、當事人和其他訴訟參加人情況

上訴人（原審原告）：

委托人：。

被上訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。

法定代表人：

委托人：

被上訴人（原審被告）：中興建筑公司

法定代表人：

委托人：，

被上訴人（原審被告）：中興房地產開發公司

法定代表人：

委托人：，

被上訴人（原審第三人），

委托人：

三、原判要點和上訴的主要內容

原告訴稱：年月日原告與被告市中興建筑公司簽訂商品房出售協議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于年月日、月日分兩筆交增面積款13萬元。但被告市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年月被被告市中興房地產開發公司賣給第三人，是重復買賣，這種行為是無效的?，F原告訴至法院，要求被告市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，并承擔訴訟費。

被告市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經貿公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與市中興房地產開發公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發公司發現重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。

被告市中興建筑公司（以下簡稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與市中興房地產開發公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。

被告市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）在法定期限內未做答辯。

第三人訴稱：第三人于年月日與被告開發公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。

原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在年月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重復出售后，于年月日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經貿公司于年月日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發公司所簽購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告市中興房地產開發公司與第三人簽訂的合同合法有效，其買賣關系成立；被告市中興建筑公司與原告簽訂的合同無效，被告市中興建筑公司于本判決發生法律效力之日起立即返還原告購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告市中興經貿有限公司承擔連帶責任。

上訴人請求撤銷原審法院判決，依法重新判決與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委托同意的，賣房款由經貿公司用于支付工程款。此后經貿公司于年7月取得《商品房銷（預）售許可證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。買房是年月日，重復買該房合同是二年后的年月，同算帳“換據”是年月，均在經貿公司年月取得《商品房銷（預）售許可證》之前。但的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在取得《商品房銷（預）售許可證》后又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。

被上訴人經貿公司、建筑公司、開發公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。

被上訴人辯稱：原審判決正確，應予維持。上訴人與經貿公司、建筑公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。與開發公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以確認，因而的合法權益應受到保護。

四、對事實和證據的分析及認定

年月市計劃委員會批準開發建設座落于市區英雄大街20號：0204-39的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司，投資并組織建筑施工管理人是經貿公司，建筑施工是建筑公司。工程于年6月開工。

年月日與建筑公司簽訂了《購房協議書》（建筑公司對外銷售商品房是由經貿公司委托），購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年月日、月日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，未能交付使用。

年月日與開發公司簽訂了《商品房銷（預）售合同》，購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據了收據，經貿公司又自自己名義予以換據。該建筑面積與購買的建筑面積均為商網一層同一處房屋。前，在未取得進戶手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。

年月日，在揚信律師事務所律師（經貿公司法律顧問）的見證下，由中興企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表，對站前批發市場新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的所有權進行了確認。三方協商一致，確認該新建批發市場樓房為經貿公司所有，該公司對此批發市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。年月日經貿公司取得《商品房銷（預）售許可證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與簽訂的購房協議再一次進行確認。年月日開發公司以無權出售商網房屋為由，向送達了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因強行占有了合同約定房屋，年月日向區法院提訟，要求取得協議約定商品房。

證據：

1、與建筑公司簽訂的購房協議書及建筑公司出具的購房款收據。

2、與開發公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。

3、批發市場新建樓所有權確認書。

4、商品房預售申報表和商品房銷（預）售許可證。

5、開發公司給送達的通知。

6、經貿公司確認書。

7、國有土地使用證。

8、產權確認書及移交收據。

9、施巍證言材料。

10、金榮的證言材料。

11、其它相關證據材料。

五、解決糾紛的意見和理由

根據原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：與建筑公司簽訂的房屋買賣協議書和與開發公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關系應受法律保護。

經二審開庭審理合議庭評議認為：

1、與建筑公司簽訂的商品房買賣協議有效，其買賣關系應受到法律保護。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。又根據《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。依據上述法律規定，當時建筑公司作為施工方，受投資人經貿公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協議，以及經貿公司作為投資方、開發公司作為項目開發方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態。它需要這一項目明確產權所有人，并由產權所有人申領《商品房銷（預）售許可證》后，對這些合同進行確認，才能生效。因而與建筑公司當時簽訂協議時，其效力并未確定。但后來項目投資人經貿公司成為產權所有人，并取得了《商品房銷（預）售許可證》，他對建筑公司與簽訂的商品房買賣協議再次進行了確認，使該協議由效力待定狀態，轉變成了發生法律效力的協議，協議雙方當事人的買賣關系受法律保護，因而，商品房理應由所有。

2、與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，受到的損失按規定應得到賠償。

與開發公司簽訂商品房銷售合同時，由于產權所有人沒有確定，《商品房銷（預）售許可證》尚未取得，因而其合同效力也處于待定狀態。但項目投資人經貿公司成為產權所有人，取得《商品房銷（預）售許可證》后，沒有對開發公司與簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，這一合同的性質就發生了質的變化，由效力待定狀態，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經貿公司予以換據，但由于經貿公司當時既不是產權所有人，也不是《商品房銷（預）售許可證》持有人，其換據行為只能是屬于收款行為。所以，經貿公司成為所有權人，取得《商品房銷（預）售許可證》后，開發公司向下發了解除合同通知。而且，開發公司與簽訂的合同，發生在建筑公司與簽訂的協議兩年之后，依《中華人民共和國合同法》的規定也屬侵害了初始買受人的合法權益，的初始買受權也理應受到法律的保護。

合議庭評議時還認為，造成與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責任完全在于開發公司、經貿公司和建筑公司。開發公司與簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具發票，后來又由經貿公司換發了購房款收據，因而這三家企業對房屋重復出售是明知的。而對開發公司的重復出售行為當時是不知道的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應按照相關規定予以賠償。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款三項規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。依據這一規定，開發公司應返還購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失。經貿公司、建筑公司承擔連帶給付責任。

由于案件牽涉關系復雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的意見在內的合議庭意見一并提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持，但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經激烈討論采取了其他觀點，即由于在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。

綜上，二審法院認為，原審判決有誤，適用法律不當，上訴人上訴有理，應予支持。經市中級人民法院年第39次審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規定，判決：

一、撤銷市區人民法院（）四西民二初字第349號民事判決；

二、中興建筑公司與簽訂的商品房買賣協議有效，買賣關系成立；

三、中興房地產開發公司與簽訂的商品房銷售合同無效。

一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產開發公司、中興經貿公司、中興建筑公司負擔。

通過對本案的深入研究,我認為市中院,認定事實清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對于第三人的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:

1、第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴請求的范圍進行，當事人沒有提出請求的，不予審查，但判決違反法律禁止性規定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。