住房保險論文范文

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我國現在擬采用住宅等級評級制度，消費者可以從住宅工程的保險等級中了解該工程的實際質量，以此決定自己的消費意向，這樣就迫使建設單位必須重視住宅工程的實際質量，以此獲得高等級的質量評級，來提升自身品牌，吸引更多的消費者。減輕施工單位經濟壓力從而提高施工水平。采用住宅工程質量保險，其保險評級制度也包括對施工單位施工質量的評級，這樣就能促使施工單位努力提升自身水平，承接建造高信用等級和保險等級的工程，從而從根本上提高住宅工程的質量。與此同時，我國目前工程承包合同中總工程款的3%~5%左右通常會以工程質量保證金的名目被建設單位預留，作為工程在質量保修期內的工程維修費用。合同規定，工程質量保修期結束后，建設單位應將保修金余款返還給施工單位，但實際情況卻是大多數建設單位都會想盡辦法不予支付該部分余款。因此，施工單位會從工程其他部位“擠”出該部分應得利潤，這樣會對住宅工程質量帶來危害。采用住宅工程保險制度，由保險公司承擔對工程完工后的質量缺陷保險，就可以從一定程度上減少質量保證金的數額，使得施工單位可以獲得應有利潤，從而減少工程中的偷工減料，提高住宅工程的質量。使用階段住宅工程質量問題得到有效解決。住宅工程不同于其他商品，其存續時間最少為50~70年。我國《房屋建筑工程質量保修辦法》第7條有關于我國房屋建筑工程最低保修期的規定，對建設單位、施工單位等參建主體有著存續時間上的高要求，但是目前自由競爭的建筑市場并不穩定，規模較小的房地產開發企業或勘察、設計、施工、監理企業隨時都有可能退出住宅市場，一旦若干年后其建設的住宅工程出現質量問題將得不到應有的修復，住宅工程使用者的利益無法獲得穩定保障。采用住宅工程質量保險制度可以有效解決這一問題，由保險公司代替建設單位和施工單位等承擔住宅工程的質量保修責任。在我國現行體制下，保險行業的規范、存續、進退出機制遠高于建筑行業，當出現住宅工程質量問題時，保險公司的償付與處理能力能夠保障住宅工程獲得有效的資金處理其質量問題，從而保障住宅工程在使用階段也能夠得到有效的質量維護。

我國住宅工程質量保險實施的總體設想

實行住宅工程質量保險要有法律、制度、信用、社會等多維度特定環境的支持，參考國際經驗結合我國實際體制情況，可首先確定住宅工程質量保險的正式法律地位，以法律為基礎保障逐步引導推進其他環境的建立，促進我國住宅工程質量保險制度快速健康的發展。在此基礎上，逐步健全住宅工程保險體系，包括信用評價體系的建立，工程質量檢測專業機構的設立，住宅質量性能認證辦法的完善，以及保險費率等級劃分方案的確定等。完善住宅工程質量保險體系后，就可以確立一套完整的《住宅工程質量保險試行辦法》。選取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等國內一線城市，武漢、長沙等中部二線城市，重慶、西安等西部二線城市，及某些三線城市，開展全國試點工作?？偨Y《住宅工程質量保險試行辦法》的優缺點，進一步分析住宅質量性能認證等級劃分標準、投保匯率確認辦法，以及監理與保險聯合機制是否行之有效等具體實施項目。根據推行結果研究完善最終《住宅工程質量保險》條例并在全國范圍內推行，成為我國的住宅工程質量保險強制條例。完善我國住宅工程質量監管體系，形成保險業對建筑業監管、質保的雙行業滲透，形成對我國住宅工程質量保險業的保障，推動我國住宅工程行業規范、有序的發展。

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隨著我國經濟社會的不斷發展，國民健康狀況及醫療水平的提升，人均預期壽命已達到75歲。全國老齡工作委員會辦公室指出目前我國已進入老齡社會，并處于快速老齡化階段。據預測，至2013年年末，我國60歲以上的老年人將突破兩個億，占總人口數量的1/5;到2050年我國60歲及以上的老年人口數量將達到4.3億，占總人口數量的1/4。另外，社會環境發生變化，“四二一”家庭的增加使得傳統的家庭養老困難重重。目前，我國養老保障體系是以國家養老保險為基礎、企業養老保險和個人儲蓄養老保險為補充，但鑒于我國養老問題的緊迫性及我國養老保障體系中的一系列問題，為了更好的解決養老問題，國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。

發達國家比我國較早進入老齡化社會，社會服務保障體系相對完善，金融保險市場發達，相關養老經驗豐富?？v觀世界各國的反向抵押貸款業務，美國的相關業務開展相對深入、制度相對完善、影響相對廣泛，其制度模式、政策法規等對我國以房養老具有較好的借鑒意義。因此，本文主要分析美國的運行模式，同時因亞洲文化的特殊性，還分析了新加坡和日本的運行模式。借鑒別國經驗，依據我國實際現狀發展適合國民的金融養老產品，對緩解我國養老壓力，提高老年人晚年生活質量意義重大。

二、“以房養老”的概述

“以房養老”概念有廣義、狹義之分，在此主要討論其狹義概念，即“住房反向抵押貸款”(Housing Reverse Mortgage)。傳統的“住房抵押貸款”又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還款付息，而在未還清本息之前，購房者不能擁有全部房產產權。而“反向”即指銀行或保險公司等金融機構同意借款人以擁有的獨立房產為抵押，其獨立評估機構受委托對借款人進行綜合評估，評估內容包括借款人年齡、預期壽命、房產未來估值及折損等。金融機構按其房屋的評估價值減去房屋折損及未來貸款利息及各項咨詢服務費用后，將房屋剩余價值分攤到預期壽命年限中去，即定期或一次性從金融機構領取一定數額的現金，以滿足“住房富有、現金貧窮”的老年人日常生活及醫療保障的需求。借款人去世或永久性搬離房屋時，貸款的金融機構才有權處置該房產，將房屋進行出租、銷售或拍賣，從而獲得貸款補償。但貸款人或其繼承人還清貸款及貸款利息時，可重新獲得房屋的所有權。

“住房反向抵押貸款”主要面向退休后儲蓄減少、退休金和基本養老金較少，而子女沒有贍養能力或沒有子女的，[專業提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及醫療衛生保障的老年人。這種狀況下，擁有獨立產權住房的老年人可以通過住房反向抵押貸款方式將固定資產轉化為現金流，以保障老年生活水平。

三、“以房養老”的國際模式

(一)“以房養老”的美國模式

目前，美國是住房反向抵押貸款發展最成熟、最完善的國家。美國住房反向抵押貸款于20世紀60年代萌芽，至20世紀80年代初期，對住房反向抵押貸款大都停留在理論研究，且業務數量甚少。真正意義上的發展是1987年聯邦政府頒布《1987年國家住房法案》，明確闡述了聯邦政府對于住房反向抵押貸款的政策。1989年美國聯邦住房管理局(FHA)推出住房價值可轉換抵押貸款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同時美國住房按揭貸款聯合會(房利美 Fannie Mae)將資本證券化引入住房反抵押貸款的資本運作，加強了住房反向抵押貸款的流動性。2000年以后，由于國會和政府的支持及消費者的認同，美國住房反向抵押貸款迅速發展。目前，美國有125家金融機構提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13000～18000筆[1]?，F階段，美國已形成了三類產品為主體的反向住房抵押貸款市場：美國聯邦抵押聯合會推行的房屋價值轉化抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私營機構財務自由老年人融資公司推出的財務自由計劃(Financial Freedom Plan)。

目前，HECM是美國反向抵押貸款市場中規模最大、最重要的貸款品種。在美國各州都能獲得，約占美國住房反向抵押貸款市場的95%，因此本文主要就HECM的各項規定進行解釋說明。

1.申請者條件要求

住房反向抵押貸款提供的對象是62歲及以上的、擁有獨立產權的老年人，且要求該抵押房屋為老年人的主要居住地。申請者要向相關機構提出貸款申請并簽署協議。

申請者在申請貸款之前要向相關機構咨詢，并出示證明。咨詢的目的是為了確保借款人充分了解住房反向抵押貸款的益處和弊端、除住房反向抵押貸款外的其他可能選擇，以及住房反向抵押貸款將對他們生活及財務狀況有何影響[2]。咨詢機構必須是經美國住房和城市發展部(the Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD)批準的機構，這些機構要與反向抵押貸款的提供者保持獨立關系，并確保信息的真實性。咨詢機構多為專業咨詢公司或老年機構，以保證潛在申請者得到準確的信息。

2.貸款額度及貸款發放、償還方式

貸款的額度主要受借款人的年齡、當時市場利率的影響及房屋評估價值的限制。貸款額度要低于房產的評估價值或者房屋的出售價格。房屋價值越大，可貸金額越多。但貸款額度有所限制，最高額度為$417000，貸款最高額度因所在地不同而額度不同。

貸款的發放及償還也較為靈活。一次性全部領取、一段時間內分期分段領取或者取得一個信用額度，都是可以選擇的領取方式。在信用額度內，貸款人可以按需提取。所貸款項可以按借款者的意愿，選擇將來某一時期償還，也可以選擇借款者死亡或者永久性遷出后償還[3]。房屋出售后扣除貸款本利之后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者。在貸款協議到期時，房屋將被放貸機構出售，房屋出售后扣除貸款本利和后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者，若房屋出售所得金額不足償還貸款的，放貸機構對貸款人及其繼承人也無追索權。

3.借款機構的相關要求

房屋價值轉化抵押貸款(HECM)是由政府主導，貸款機構為聯邦住房管理局(FHA)授權的銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構[4]。當資產出售時，貸款額度超出凈資產的話，聯邦住房管理局(FHA)承保的保險可以保障貸款機構避免損失。

對房屋價值可轉換抵押貸款(HECM)產品來說，利率由政府規定，但貸款機構可以根據各自情況調整利率水平：利率根據一年期短期國庫債券利率調整;年度調整利率最高上浮2%，總共不得超過5%;月度調整利率總共上浮不得超過10%。

4.申請涉及的費用

(1)貸款申請費。即用于借款人準備借款合同及貸款程序中的費用。該貸款申請費的多少依據申請者的房屋評估價值[專業提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]。如果房屋評估價值低于12.5萬美元，則貸款人只需交付$2500的申請費;如果房屋評估價值超過100萬美元，則該費用計算公式為20萬美元的2%加上超出20萬美元之后的剩余房屋價值的1%，但該費用最多不超過6000美元。例如，一個房屋價值為25萬美元，則貸款申請費用為$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。實際中，不同貸款機構的收取的實際費用不同。

(2)貸款保險費。申請者申請反向抵押貸款時必須購買聯邦政府的保險。HECM保險保證貸款機構破產后借款人仍繼續收到貸款;或貸款到期，貸款數額超出住房價值、房屋貶值，出售住房得到的資金不能彌補全部貸款，則聯邦保險可確保貸款人能全額收回貸款。貸款保險費按房屋評估價值的2%收取，最高不能超過HUD規定的房屋價值的2%，之后每年的年保險費為貸款額的50個基點。另外，HECM最新規定，允許消費者一次性付清保險費，以保證他們將來足額拿到貸款。

(3)房屋產權調查費用及產權保證保險費。不同的州域和貸款機構對房屋產權調查費用的收費標準不同。

(4)房屋評估費用。申請反向抵押貸款前要申請房屋評估。房屋評估費用受房屋評估價值和房屋所在州域不同而變動。該費用由房屋所有者在反向抵押貸款申請前用現金支付，且該費用不能用所貸款支付。

(5)服務費。服務費用由貸款機構向申請者收取，服務內容不僅包括初期借款服務，還包括之后發送賬目清單及合同執行的一系列服務。費用大概為每月30～60美元不等。該費用每月提前從貸款金額中扣除。每年的借款手續費也提前從貸款金額中扣除。

簽訂反向抵押貸款合同后，房屋所有者仍要求繳納房產稅、房屋責任保險，直至房屋所有權轉移到貸款機構。

5.風險分析

(1)借貸人的風險。首先，住房反向抵押貸款需要高額咨詢成本和手續費用，交易成本比較高，通常占到住房價值的1%～2%。對于房屋價值較低的申請者，是一筆較大的支出。住房反向抵押貸款協議簽訂后，借款人還可以居住在自有房屋內，所以，從美國來看，聯邦住房管理局(FHA)規定的可貸金額不少于住房評估價值的40%，不超過住房評估價值的60%。其次，當借款人不能持續繳納財產稅、保險和房屋修理費用時，則抵押貸款合同失效，貸款金額及利息需全部償還。另外，對于和配偶一起借款的老年人來說，當其中一方老人去世或永久性搬離(即需要醫療救助)時，對于另一方，若不全部償還貸款則無權繼續居住在該房屋中，即喪失抵押品贖回權，這對于其中另一方將來的生活造成了影響。

(2)貸款者的風險分析。一方面，對于住房反向抵押貸款的放貸人來說，所有欠債都依賴于未來住房銷售時的收入，對借款人住房以外的財富或收入沒有追索權。因此，房屋價值的波動是影響貸款機構風險的重要因素。另一方面，由于信息不對稱，借款人對自己的身體狀況認知相對貸款人有優勢，當借款人的壽命大于預期壽命時，導致貸款數額高于房屋價值的風險。

(二)“以房養老”的新加坡模式

新加坡實行“以房養老”模式已超過了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養老”模式有較強的借鑒性。本文主要介紹新加坡的住房反向抵押貸款的模式。

新加坡的住房反向抵押貸款是于1997年由職總英康保險合作社率先推出的，60歲以上擁有私人住房且產權在70年以上、并且是公司的壽險保戶的老年人可以申請將房子抵押給職總英康保險合作社，由其一次性或分期支付養老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房內，保險公司在老人去世后處理房屋產權，若有房屋價值高于貸款金額及其利息，則其繼承人有權獲取剩余資金。但此產品僅限于私人建造的商品房且該產品的設計是有追索權，一旦貸款本利和超過房屋價值，屋主或其繼承人就必須負擔超過部分的歸還。這使得房屋所有者擔心由于長壽問題導致本利和超過貸款而被迫出售房屋[6]。

新加坡政府組屋全稱為組合房屋，其主要提供給中低收入者、由建屋發展局統一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府組屋也可以申請住房反向抵押貸款。擁有政府組屋的70～90歲的老年人，將房屋抵押給職總英康保險合作社，保險合作社負責發放生活費，直至貸款期滿或屋主去世。貸款機構獲得房屋所有權后，賣掉房屋，以收回貸款，或申請者的家人、繼承人還錢貸款收回房子。

(三)“以房養老”的日本模式

東京都的武藏野市于1981年將“以房養老”模式引入日本，現階段實行的“住房反向抵押貸款”有地方政府的福利部門為主體的政府“以房養老”模式，也有通過銀行等民間金融機構參與機構的“以房養老”的模式。

1.政府參與型

就政府福利部門推行的模式來說，各地具體實施模式不同，但總體上，申請門檻較高。以東京為例，要求申請人擁有獨立產權的65歲以上的老年人，且不能與子女同住;要求建筑為獨門獨戶且土地價值在1500萬日元以上。低于當地低收入標準的家庭無資格申請，且已享受“低保”的家庭不能申請，集體住宅不能申請。

每個月的融資上限是30萬日元(可以支持老年人夫婦兩人的生活)，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%。貸款額度到達總額度上限，則貸款期滿。每三個月發放一次生活費，貸款利率比較低，約為年利率3%。貸款的償還期限是申請人去世后三個月內，由擔保人負責一次性償還[7]。

2.民間機構參與型

參與“以房養老”的民營機構大多為銀行、信托公司、信托銀行及房地產公司。而結合信托業務開展“以房養老”是日本的典型特點。1981年在武藏野市試點推廣時，信托業務就有所涉及。日本將結合信托業務的住房反向抵押貸款稱作“資產活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。民營機構參與的方式主要采用借貸人將[專業提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]房屋抵押，向經辦機構貸款。為進一步發展信托業務，日本已經嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過借款人的抵押房產生成金融資產年金，貸款人將為借款人提供醫療看護資金，同時將金融資產年金證券化，向流通市場上的投資人推出證券化產品[8]。該信托業務可以使多數信托機構持有的居住用不動產結合，形成更大的資產資源。

四、國外“以房養老”經驗的啟示

(一)完善法律法規

各國住房反向抵押貸款的發展，都是在政府制定了相關法律法規，保障機構及申請者的權益的基礎上而發展起來的。住房反向抵押貸款涉及產權、土地70年使用權限、金融保險及市場監管等問題，這些需要政府完善相關法律法規，明確市場參與主體，規范市場運作環境，增加市場透明度，增強借款方的市場信心。

(二)政府支持

國外經驗表明，住房反向抵押貸款的發展，都離不開政府的大力支持。包括市場培育、資金支持、風險保障、監督審查等。住房反向抵押貸款發展過程中還會面臨利率波動、壽命風險及房價波動等的可能性。同時，參與其中的借款人多為老年人，貸款機構多為銀行和保險公司，要求風險控制能力高。因此，沒有政府的支持培育，相關金融機構及貸款人將會面臨較大的風險，不利于我國住房反向抵押貸款的發展。

(三)加大思想宣傳

受中國傳統文化影響，我國國民對“以房養老”模式的接受度較低，住房反向抵押貸款的順利推行需要國民對住房反向抵押貸款的了解及認可。雖大部分機構民眾對住房反向抵押貸款有了初步認識，但了解程度不夠深入，要加大對其宣傳力度，使各層級政府、社會、相關機構及國民真正了解其發展模式及利弊。

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目前，我國社會的老齡化速度越來越快，現有的養老服務已不能滿足老齡化的速度。在2006年，在機構養

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[2]范子文.以房養老—住房反向抵押貸款國際經驗與我國的現實選擇[M].北京：中國金融出版社，2006：21。

[3]孟曉蘇.論建立“反向抵押貸款”的壽險服務[J].保險研究，2002（12）：44。

[4]涂永紅，劉柏榮.銀行信貸資產證券化[M].北京：中國金融出版社，2000：28。

[5]劉云生.中國不動產法研究（第 2 卷）[M].北京：法律出版社，2007：110。

[6]歐永成.商業銀行客戶知情權研究[D].西南財經大學碩士學位論文，2005.4：27。

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【關鍵詞】反向抵押貸款；以房養老；風險研究；規避機制

一、引言

改革開放以來，我國老齡化程度迅速加深，截止2007年，我國60歲以上的老年人為1.53億，占人口總數的11.6%，65歲以上的老年人為1.06億人，占人口總數8.1%，中國早已進入老齡化國家行列。在我國現有情況下，開展包括住房反向抵押貸款在內的多種養老模式，有利于提高老年人的生活水平，保障社會的穩定局面，減輕社會保障系統的壓力，促進社會福利制度的完善與發展。同時，住房反向抵押貸款的推出給相關金融機構提供了新的業務，房地產市場得以健康持續的發展，使經濟社會更具活力。

國外對住房反向抵押貸款的以房養老模式的風險研究主要是住房反向抵押貸款期限長、不確定性較多，可能遭受損失的風險也較大，住房反向抵押貸款的市場風險主要有長壽風險、道德風險、利率風險、房產價值波動風險。住房反向抵押貸款的風險主要體現在作為償還貸款本息保證的住房未來價值低于抵押貸款本息和。在風險防范上，Thomas Davidoff和Gerd Welke（2007）認為老年人的長壽風險是一種可以分散化的風險。通過聚集大量的住房反向抵押貸款可以有效控制長壽風險。

國內學者對住房反向抵押貸款養老模式的研究不斷深入，開始探討其在中國實行的障礙與風險。柴效武（2004）對在住房反向抵押貸款養老模式運營過程中可能發生的各種風險如：道德風險、抵押物風險、支付風險、變現風險、利率風險、政策風險及其成因，及應采取防范舉措等，給予較深入的思考。李玉米（2005）分析了國內實行住房反向抵押貸款中可能出現的房地產價格波動風險、房地產泡沫風險、誠信風險以及自然風險，同時提出了相應的風險規避。

國外開展“以房養老”的時間較長，研究者不但有較為雄厚的理論基礎，還有許多實際例證。國內目前對住房反向抵押貸款養老模式的研究，側重于此種養老模式對社會、金融機構和老年人帶來的積極影響，而較少關注住房反向抵押貸款養老模式在中國推行的風險和障礙，而在已有的風險和障礙研究中，也因國內沒有住房反向抵押貸款養老模式的實踐，大多數只是停留在簡單化的理論推測或一般性體驗層次，并且缺乏足夠的定量研究，因此，有必要研究這些風險的產生，以及規避的措施。

二、反向抵押貸款的風險

1、住房價值變現風險

只有將收回的不動產變現，貸款機構才能盈利。住房價值變現的辦法一般說來有兩種，出租和出售。我國的二手房交易市場尚不成熟，而且現在的大多數年輕人買房傾向于買新房，而中年人換房也多是換新房，收回的已居住數十年的舊房可能有出售不掉的風險，若將出售不掉的住房大量收進，全面更新改造，或拆舊建新，這個成本會很高，貸款機構可能會選擇退出。

2、利率及物價變動風險

如果老人將產權完全易主，一次性得到一筆現金用于養老，那樣老人會遭受利率和物價變動的雙重風險。產權部分易主的反向抵押貸款模式，交易雙方都存在著購買力風險。交易達成后，貸款機構會按照合同規定支付養老費用。如果未來利率下降，住房價格上升，但給出的貨幣價值增大，機構受損，老人得到的現金購買力增強，否則，機構獲得了資本利得，老人利益受損。如果物價上升幅度大于利率上升的幅度，則機構承受購買力風險能力增強。隨著時間的推移房屋自然磨損，還有受經濟環境的影響，房價會有下跌的風險。

3、國家政策風險

國家有關住宅，土地使用政策，養老保障政策乃至金融保險政策，大致是可據測定的，但長達十數年的政策走向，極難把握，構成政策風險。主要有兩方面：a.城市規劃風險（拆遷）；b.土地使用年限的法律規定變化，我國現行規定工商用地50年，居民住宅70年。反向抵押貸款是一個較長時期的運作，因此考慮國家政策變動是能否順利完成貸款機構和老人之間合同的重要一環，若國家的相關政策變化，勢必影響反向抵押貸款的運作，使某一方受到損失。

三、反向抵押貸款的風險的制約因素分析

1、地權制度的限制

在我國，居民住宅用地為70年，規定住宅建設用地使用權期間屆滿可以自動續約。但是，新的規定中卻沒有明確對續期的土地使用費支付標準和辦法，到期后是否續費仍不明朗，這對“以房養老”的實施也是一個不確定因素。在農村，“以房養老”模式無法推行。因為依照我國《擔保法》規定，農村的宅基地歸集體所有，宅基地使用權不能用作為財產進行抵押，這使得農民的房產不能作為資產來運作。雖然近來農村宅基地使用權問題受到極大關注，但是這項規定的存在使得占大部分人口不利的農民被排斥在“以房養老”模式外。

2、房產市場的波動

房產市場波動對“以房養老”的影響表現在房產價格上。如果借款人與貸款機構在簽訂協議時，房產處于較低的價格，那么借款人肯定會擔心將來房價上漲的可能性，房價上漲，借款人獲益減少；相反，如果交易時，房價處于較高價位，貸款機構就會顧忌將來房價下降的風險，房價下降，貸款機構收益減少，尤其是在住房反向抵押貸款協議到期之后，如果房地產市場不景氣，就會使貸款提供機構面臨巨大的風險。因此，穩定的房地產市場是住房反抵押貸款業務能夠達成和穩定發展的保證。

3、相關法律的缺失

以房養老但是作為一種新的模式被引入國內，難以避免地要與國內的法律法規產生矛盾。主要有以下兩點。第一，國內缺少針對住房反抵押貸款的專門法律規定，如監管法規，責任追究法規等。第二，住房反抵押貸款制度的引入與國內現行法律的沖突。首先，住房反抵押貸款是一個龐大而復雜的系統，需要多方金融機構合作才能實現，而我國《銀行法》規定銀行業、保險業、證券業不能跨行業經營，不管是銀行還是保險機構都不具備單獨承辦這項業務的能力。其次，住房反抵押貸款業務流程中，只要貸款機構按協議，定期向老人發放資金，協議到期后，房屋產權歸貸款機構所有，但是我國《民法通則》中規定，所抵押房屋的所有權仍屬老人。

4、國民觀念的制約

受傳統文化影響，我國老人的“養兒防老”的觀念根深蒂固。對于老人來說，采用“以房養老”一方面擔心由于自己的行動會傷害到子女的尊嚴，另一方面也有在自己過世后要為后代留下遺產的考慮。除了"養兒防老”的影響外，在相當比例的國內老年人在養老規劃中依賴政府的養老安排，由于金融知識的缺乏，國民尤其是老年群體很難在觀念上接受“以房養老”這種新的養老理念。

四、降低反向抵押貸款的風險的對策和建議

反向抵押貸款業務經營中也應注意采取有效的風險管理手段進行風險防范，保證各種風險發展不會偏離定價預期太多，保證貸款機構能夠獲得合理的收益。

具體可以從如下兩個方面加強反向抵押貸款的風險防范。

1、完善反向抵押貸款保險制度

反向抵押貸款涉及的風險多且復雜，貸款機構可以通過保險的方式，進行風險的分散和轉移，推動住房反向抵押貸款業務的穩健發展。反向抵押貸款的具體保險安排可以包括人壽保險、住房價值保險、財產保險、保證保險、年金保險和利率保險。

（1）借款人人壽保險。這種保險方式主要用于防范借款人的長壽風險。借款人壽命越長，貸款合同的期限越長，風險越難以預料，對金融資金的穩定有較大影響，所以應當將人壽保險列為強制保險的范疇。采用這種保險方式可使多方受益。

（2）利率保險。未來的利率走向，往往是很難準確預測的，這就需要對利率實施相應的保險，從而幫助貸款機構分散利率波動的影響?？偟膩碚f，利率保險可以使貸款機構鎖定未來借款人需償還的貸款總額，從而鎖定其凈收益。

（3）住房價值保證保險。貸款機構可以通過購買此保險有效防范住房價格波動風險。具體運作是貸款機構向保險公司繳納保險費，貸款到期如房產價值低于貸款累積金額，可以從保險公司獲得賠償，保證了貸款機構的財務穩健性。

（4）財產保險。反向抵押貸款中，由財產保險公司提供保障老年房主財產安全的家庭財產保險。住房作為抵押物對貸款雙方都具有重要意義，當借款人賴以生活的房屋遭受火災、爆炸、自然災害等事故，導致借貸雙方共同損失。因此，住房財產的保險收益應為貸款方和借款方共同所有，貸款方獲得支付的貸款金額及利息部分，借款方獲得剩余款項。

2、建立反向抵押貸款經營聯盟

我國實行分業經營，銀行、保險、社保、信托等機構獨立開展反向抵押貸款各有其優劣勢。銀行擁有雄厚的資金，個人儲蓄存款中用于購買住房、準備養老的資金也占有較高的比例，而且傳統的房地產貸款是由銀行開辦的，經驗較為豐富。然而此業務運作周期長，銀行無管理長壽風險經驗，儲蓄業務以活期或短期為主，存在短存長貸，周期不匹配問題。綜上所述，由銀行獨立開辦反向抵押貸款，一定會存在這樣或那樣的問題，有必要將他們聯合起來，建立以開辦機構為主體，中介機構綜合參與的服務平臺，實現優勢瓦補、風險共擔，真正建立綜合反向抵押貸款機構聯盟，從而達到轉移和分散抵押貸款風險的目的。

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2003年4月22日，深圳所有財產保險公司統一實行新的《個人抵押貸款房屋保險條款》。這是我國國內保險公司不斷進行產品革新的結果，和原產品相比，不但新保險的年費率比原費率降低近30％，而且在保障范圍，保障對象等方面都有所變化。在國內房地產業大力發展，住房貸款在消費者總體消費比例中大幅上漲，保險公司積極尋找新的投資渠道的前提下，積極的進行保險產品的更新，大力引進國外的住房抵押貸款償還保險，無論從銀行、保戶還是從保險公司三個方面來看都是有益的?，F從壽險的角度就我國推行住房抵押貸款償還保險的可行性方面闡述一下筆者的想法。

一、抵押貸款償還保險

抵押貸款償還保險不同于我們國內現行的同名險種，國內的抵押貸款償還保險是從財產保險的角度而言的，即當購房者在申請住房貸款的同時，購買了抵押貸款償還保險，以房屋的所有權為抵押，當貸款者不能按時償還貸款時，銀行有權利處理作為抵押物的房產，從而保障了銀行的利益；而從保護消費者的角度而言，相關的產品則比較少。從壽險的角度來考慮這一險種，則這一產品填補了國內暫時的空白，即當消費者在貸款償還的過程中由于意外事故或其它原因死亡而不能及時歸還銀行貸款時，保險公司作為風險的承擔者去承擔相應的給付責任，而保單的受益人并不需要去償還保險公司代其繳納的剩余房款，同時受益人將會得到房屋的所有權，從而保護了消費者的利益。因此積極引進國外的抵押貸款償還保險既有其必要性也有其廣闊的發展空間。

從人壽保險的角度而言，國外的抵押貸款償還保險屬于定期壽險的范疇，它是一種遞減的定期壽險，是以借款人的生命為保險標的，當投保人或被保險人在貸款償還的期限內發生保險責任范圍內的保險事故而死亡時，保險公司承擔保險責任，向被保險人指定的受益人給付死亡保險金，并且其死亡保險金與逐漸下降的抵押貸款未償還余額保持一致。在借款人利用銀行貸款購買住房后，借款人定期向銀行進行分期付款，借款人的分期付款一部分用來償還貸款的本金，一部分用來償還銀行的貸款利息，所以未償還的貸款余額在貸款的期限內呈現出下降的趨勢，當然這種趨勢在最初的幾年內表現得相當緩慢，如果借款人在貸款的同時購買了抵押貸款償還保險，那么該保險單的死亡保險金額也是遞減的，其余額與借款人未償還的貸款余額保持一致。這種保險產品體現了很濃的人性化色彩，既當被保險人死亡時，被保險人指定的受益人仍然能夠繼續享有這套住房，并且在剩余的貸款期限內，沒有償還貸款而帶來的壓力。從壽險的角度來分析抵押貸款償還保險，我們可以了解到這一險種與我國現行的相關產品有著較大的區別，它既有作為定期壽險的特點，也有著其他保險產品不可比擬的優勢；

首先，該險種屬于定期壽險。作為定期壽險，保險期限是一定的，既和抵押貸款的期限是一致的，一般為10年、15年、20年或者30年，并且保險合同簽訂之后，保險公司不能因為利率等相關因素的變動而單方面的中止保險合同，也就是說這種保險產品為投保人提供了長期并且穩定的保障。

其次，該保險產品在銷售方式上不同于國內現行的保證保險，即采取自愿的形式，消費者自己選擇是否購買，自主決定受益人，具有很大的靈活性。

再次，保險費的繳付采取分期繳納的方式。因為借款人在貸款的期限內要定期償還住房貸款，并且在期初時需要繳納的費用比較高，如果同時采用躉繳的方式交納保險費，必然會給借款人在期初帶來較大的經濟負擔，而這些因素對銷售保險產品而言是不利的，因為經濟上的支付壓力有可能造成借款人放棄購買該保險產品的決定。

第四，定期繳納的保險費在數額上是一定的，既采用均值保費。繳費方式是構成保險合同的要素之一，均值保費法確定了投保人在整個合同有效期內定期應繳納的保險費，從而減少了由于經濟、政治風險或者投保人身體因素的影響而導致保險人提高保險費的風險。

第五，從銀行的角度而言，為了減少其不確定的風險，也可以要求貸款者必須購買抵押貸款償還保險，但這一保障與我國現行的住房保證保險卻存在著很大的區別，主要體現在對保險金的運用方面。國內的保證保險合同規定，當發生規定的保險事故時，保險金的給付對象為貸款行，而被保險人或其受益人沒有請求獲得保險金的權利。而抵押償還貸款保險則規定，當發生保險事故導致被保險人在保險期間內死亡時，保險公司面對的唯一給付對象為保單規定的受益人，并且其受益人可以靈活的支配保險公司給付的死亡保險金，銀行沒有權利干涉受益人的行為，因為在抵押貸款償還保險合同中的當事人僅包括投保人和保險公司兩方，而這一特點是與我國現行的住房保證保險的最大區別之一，因為這關系到了保險金的運用問題，筆者將在本文后一部分詳細說明。

在外資保險公司大規模涌入我國保險市場的情況下，從壽險的角度研究抵押貸款償還保險具有非?，F實的意義，并且我國國內的保險公司應該進一步去發展這一險種，在引進的同時加以革新，去更好的滿足消費者的消費需求。

二、聯合抵押貸款償還保險

聯合抵押貸款償還保險是抵押貸款償還保險的發展，甚至可以說是一個變種。這一險種與抵押貸款償還保險相比有其獨具的特色。該險種以兩個被保險人為保險標的，當其中任何一人在保險期內死亡時，保險公司負責向保單的受益人給付死亡保險金，通常這一受益人為聯合抵押貸款保險合同中另一存活的被保險人。聯合抵押貸款償還保險能夠更好的保障住房借款人的利益，因為其提供保險保障的被保險人的范圍增大，從而涉及到保單規定的保險責任事故發生的概率也相應的提高，這樣能更大范圍的防止因被保險人死亡而造成其家人的損失并且有助于減輕其經濟上的負擔。這一變革通常要求聯合抵押貸款償還保險的被保險人雙方必須具有可保利益，比如說夫妻、父母與子女等等。隨著保障范圍的擴大，保險公司所承擔的保險責任也就增大，因此反映在保險的費率上必然要相應的提高，但其聯合保險費率必然低于兩個獨立的被保險人所面對的兩個獨立保單保險費率的簡單相加，因為從保險公司的角度看，一份保險合同比兩份保險合同的管理成本及其他相關費用是要少很多的，這樣就有利于保險公司去拓寬該險種的銷售渠道，也有利于貸款者去選擇購買滿足其消費需求的保險產品，可以說這一險種維護了保險公司、貸款銀行、借款人三方面的利益，所以筆者認為其發展的空間更加廣闊。

聯合抵押貸款償還保險的保險費采用分期繳納均衡保費的方式，這與抵押貸款償還保險是一致的，在死亡保險金的運用上雙方也遵循同樣的原則。并且在死亡保險金運用上的特點也決定了抵押貸款償還保險和聯合抵押貸款償還保險在我國有著廣闊的發展空間。

三、完善配套措施，大力推廣抵押貸款償還保險

國外的此類險種在死亡保險金的給付后并不強調受益人必須立即將死亡保險金交付貸款銀行，而是允許受益人獨立自主的支配該筆賠償金，這樣的做法有利于保護受益人的利益，從而有利于去開拓這一產品市場。

當被保險人在保險期間內因保險合同約定的保險事故死亡后，保險公司給付死亡保險金，這時受益人可以立即將這筆款項交付給銀行，作為剩余未支付的住房貸款金額，這樣就可以提前清償被保險人的負債，提前擁有房產的所有權。但根據國外的經驗，絕大多數的受益人并沒有直接的將其用于償還貸款，而是將該筆資金加以運作，投資于不同的資產，比如說股票、債券、房地產、期貨等相關的金融衍生產品。如果死亡保險金的所有者認為通過這種方式進行投資所獲得的投資收益能夠支付每月的分期付款，那么其就不會選擇立即付清抵押貸款。如果受益人認為投資環境不景氣，投資帶來的收益不足以支付每月分期付款，則其會選擇立即償還抵押貸款。而這兩種選擇無論哪一種都滿足了投保人的初衷，即在被保險人死亡后，其受益人能夠有足夠的資金來源，保證其受益人繼續享有住房。

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摘要：房地產業與房地產金融存在息息相關、相互影響，目前我國房地產業正處在轉型升級階段，正由以往的粗放型的經營模式逐步轉移到精細化管理模式。房地產金融是促進我國房地產發展的重要支柱，因此同樣也隨著房地產一起進入改革創新之路。論文研究了我國房地產金融發展過程中存在的主要問題，并為了解決我國房地產金融的發展過程中存在的問題，提出了相關對策與建議。

關鍵詞：地產金融 金融風險 金融體系

一、房地產金融的特征

二、我國房地產金融發展過程中的主要問題

(1)房地產金融政策缺乏戰略性、系統性

我國房地產金融發展主要是因住房改革制度的需要?？傮w來說，沒有具有長遠、長效的機制和具有實際指導作用的戰略性目標，該這種僅相當于臨時的、短期的種應急救援措施。目前，我國尚未形成卓有成效的房地產金融監管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現狀。

(2)風險集中一級市場，二級市場發展緩慢

在我國房地產金融一級市場，房地產開發商以及消費者主要依靠信貸資金。而對房地金融市場來說，目前，我國房地產金融行業體系只有銀行才有能力支撐起來，我國的房地產二級市場的規模暫時還未成形，導致了在我國房地產二級市場當中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時無法拋售出去，使得銀行的金融風險可控度不斷在降低。

我國政府對房地產金融市場當中的二級市場還在進行摸索。2005年12月15日，建設銀行發行了30.17億元外針對個人住房抵押貸款后，就暫沒有發現其他銀行發行類似的新產品。因而二級市場的融資擔保嚴重缺乏有效機制，阻礙了房地產的融資渠道，二級市場中的資本的流動性無法得到提高，加重了一級市場的風險程度。

(3)尚未形成專業且獨立、有效的房地產金融服務支持體系

目前我國有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對房地產進行監管，如住房城鄉建設部、銀監局、保監局等。多部門的監管模式，其應變市場的能力滯后，監管體系效率十分低下。另外，我國房地產金融支持體系大部分是非專業性房地產金融機構，專業性住房金融機構和能對住房融資評級、擔保和保險等獨立機構嚴重缺乏。與美國、歐洲等成熟的房地產金融市場比較起來，我國房地產金融體系和組織結構體系還有很多地方不夠完善。

三、對我國房地產金融發展的相關對策與建議

(1)堅持房地產金融服務實體經濟的發展方向

實體經濟是以生產或制造產品并直接服務于生產或生活的經濟活動。虛擬經濟主要進行資本運作，也就是我們平時說的影子經濟。我國房地產金融行業應借鑒歐債危機和美國次貸危機的教訓。始終要堅持以金融經濟作為我國經濟發展的杠桿，落實依靠房地產發展帶動其轉型升級，最終促進房地產健康、持續發展。

(2)實行我國雙線并行的房地產政策

建議政府執行雙線并行的房地產政策，困難戶、低收入群體的居住問題主要通過政府部門的保障房進行解決，而由市場經濟來解決其他群體的住房問題。對于中等收入的家庭，政府應調控商品市場的商品房來滿足市場需求，同時提高中產階級的家庭的支付能力。對于高等收入者，應由市場根據供需平衡關系進行處理，政府可借助貨幣手段調節房地產市場供給平衡，逐步建立我國特色的商品房體系和保障性住房體系。

(3)改革房地產金融市場，創建多元化的融資渠道

我國應逐步建立起全方位、多層次的房地產金融市場，加大直接和間接融資手段。使當前直接融資和間接融資之間結構的不合理現象得到徹底改變，促進證券市場的快速發展。

當前，我國房地產企業利用資本市場融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業由于自身實力達不到上市的條件，第二受到國家宏觀政策調控影響，監管部門嚴格限制房地產企業在資本市場融資。為促進我國房地產行業持續健康發展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進保險資金進入房地產融資行列中。

(4)完善房地產金融法律體系和監管機制

首先，應從立法的角度上加快法制建設的進程，國家要對房地產融資從法律層面上進行研究與探討，通過法律來確立房地產金融市場的功能和利益。其次，應形成分業監督管理的機制，形成具有實際效能的分業監督管理。各部門間政策的協調性應要加強，在辦事流程上無縫對接，在政策上避免出現矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強風險控制機制的建立。一是對房地產的資產證券化的逐步構建風險預警系統。二是，加強對預警系統的風險的監管力度。三是，加強信息不對稱與道德風險的監管。

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[論文摘要]2008年美國次債危機全面爆發并波及全球股市進而影響實體經濟，成為社會各界關注的熱點。本文以美國次債危機發生的根本原因為思考切入點分析次債危機被逐層放大的環節，試圖通過尋找資產證券化與次債危機根源的聯系，探討證券化運作下的風險傳遞過程，揭示證券化模式本身隱含的不完善之處及其對金融創新的啟示。

一、次債市場的證券化運作

（一）證券化運作第一步MBS

MBS（住房抵押貸款證券化）是20世紀重要的金融創新工具，具體是指商業銀行等金融機構將其所持有的住房抵押貸款債權出售給特設證券化機構，由該機構以住房抵押貸款為基礎，經過信用增級和評級后，在證券化市場上發行住房抵押貸款證券的行為。

MBS將最初由一個主體獨立完成的整個過程拆分成了幾個組成環節。投資銀行因為把握住了整體流程而獲得了將貸款重組的自由，其介入使得次級債的發行規模由按揭公司控制變成了市場需求決定。按揭公司根據投行選定的信用標準，將同類資質的貸款打包成MBS，經投行轉手至預定客戶。MBS以高風險高收益引導投資方向，同時貸款機構迅速將債務剝離轉移風險并收回資金提供更多的抵押貸款。需求的擴張催生了美國房地產市場的“非理性繁榮”，促進次級債市場的快速發展。

（二）證券化運作第二步CDO及CDS

以次按為抵押品的MBS債權，并未達到評級公司最低投資級的要求。投行進而以打包后債務的未來現金流為支撐，根據潛在違約率的高低，按風險的大小分割出三個層級的債務抵押憑證CDO。其中，風險低的為高級CDO，風險中等的為中級CDO，風險最高的為股權級CDO。經內部信用增級重組后，高級CDO獲得了AAA的評級，使得不同風險偏好的投資者將其納入投資組合。商業銀行、保險公司、共同基金、教育基金等主要購買高級CDO，而中級和股權級CDO的主要買家是風險偏好較高的對沖基金。

投行為了規避自身存有的中級和股權級CDO的違約風險，推出了信用違約掉期CDS。投行擔保在信用事件發生時，CDS買方仍可獲得預期的收入甚至利潤；在沒有信用事件的條件下，賣方將從買方獲得定期的保險費收入。CDS引來了對沖基金的加入，在房價上揚的市場和CDS的保障下，對沖基金不僅可在高投資回報領域變換投資組合創造財富。金融資產持有機構通過資產違約風險的擔保人，滿足了市場希望剝離和轉讓風險的需求。至此，通過不同層次的證券化操作，美國的證券市場上以低信用購房者申請次貸業務，貸款公司發放次貸，投行深加工打包生成次債，銷售給國內外投資者的風險分散鏈條形成。

二、證券化下次債的風險傳遞過程

首先，資產證券化將貸款發放機構的提前獲利與它所發放貸款的風險隔離。貸款從發放機構剝離到后，資產被置于貸款人的破產程序之外，并且投資者不得因該證券化的資產未來的違約風險向貸款人追索。貸款發放機利用信息的不對稱放松對借款人資信和償還能力的甄別，信用門坎的降低使風險被掩蓋且逐漸積聚到較高水平。

其次，投行將高違約風險的低層產品以高價賣給對沖基金。當基礎資產大為縮水時，對沖基金面臨大量贖回，其高財務杠桿操作立即將風險幾十倍、上百倍地放大。由于對沖基金不斷以CDO作抵押向商業銀行貸款繼續投機，銀行擴大信貸對同一筆貸款疊加多次風險，不良資產率隨之上升，部分風險又回到銀行體系。這種過分擴張使地產領域的震動輕易波及全球金融市場。

再者，定價機制的模糊和評級的混亂加大了交易的波動性。隨著投資群體的擴展，CDO資產池內基礎資產逐漸走向多元化和高風險化。由于影響CDO市值的因素復雜，不可能有絕對完善的CDO估值模型。同時，CDO產品缺乏熊市的數據資源支持，一些原本模型顯示非常有利可圖的投資品由于缺乏足夠的風險控制在房產價格下滑時產生了巨額的損失。證券化通過對貸款池的切分創造出多層衍生品，龐大而復雜的資產支持結構和運作方式使風險不斷積聚。不僅如此，評級的混亂使得大量投資者并不知道自己手中所持的AAA層CDO產品雖收益率高但流動性差并且難以測算違約率，內含風險非常高。

由此可見，次債危機的導火線是基準利率的提高和地產市場的疲軟。深層原因在于成熟金融市場條件下，資產證券化運作導致信用風險由房地產金融機構向資本市場傳遞，房地產泡沫通過信貸創新產品將風險擴散到全球范圍。

三、次債危機帶給資產證券化和金融創新的啟示

資產證券化是美國住房貸款市場上最重要的金融創新，設計的初衷是將信用風險分散到更廣泛的領域以穩定金融系統。資產證券化融合了信托制度的優點，為社會創造了流動性，有利于銀行減輕資本充足率的壓力、擴大經營規模、形成新的利潤增長點、提升資產負債管理能力，降低資金成本；同時，資產證券化也對資本市場則提出了新的投資理念，為投資者提供不同期限及風險的投資品種和盈利機會。

資產證券化模式下的金融衍生產品盡管可將流動性較差的抵押貸款變現，但兼有使交易主體眾多，交易結構復雜，風險隱蔽性強等缺陷。金融衍生產品在開發的過程中欠缺風險控制，基礎資產的輕微價格變動會通過金融衍生產品的杠桿作用形成放大效應。由于缺乏嚴格的信息披露和解釋衍生品風險與收益的機制，投資者無法判斷資產的質量，存在操作失誤的可能性。信用鏈條和委托關系過長使風險在無限分散的同時變得難以察覺。結構性金融產品評估體制的缺陷和監管的缺失導致風險層層疊加累積到一定程度后反作用于金融系統。

所以，雖然大部分金融創新的目的是規避投資風險和強化風險管理，但是由于發展過快和金融衍生工具自身的特性，導致對社會金融發展存在潛在的負面影響，有成為新的巨大風險源的可能性。由于金融衍生工具集中度過高，一旦某一環節出現危機就會形成影響全局的“多米諾骨牌效應”。

但是，問題的根源并不在于金融創新本身，而在于其過于泛濫和金融過度自由化所帶來的金融體系風險的增加。金融創新本身存在減緩風險隱患的機制，從整體上看是保持金融體系穩定的重要因素。尤其是對于金融市場發展滯后活力不足的資本市場，資產證券化在拓展企業融資渠道、節約融資成本、降低銀行風險上都具有不可忽視的作用。住房按揭貸款證券化成功與否的關鍵不在于開發多少類型的金融創新產品，而在于實施過程中是否有合理透明化的定價機制和配套的披露監控體系，是否能探索出完善的風險防范標準和風險控制機制。

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關鍵詞： 住房公積金；住房金融；融資渠道

2009 年8 月1 日，北京市在全國率先出臺《北京市公共租賃住房管理辦法》，建立了公共租賃住房建設和管理制度，并逐步把公共租賃住房作為保障住房供應的主要形式，加大建設供應規模。為此，上海市政府想方設法為公租房建設廣開低成本融資渠道。一方面，由政府財政提供部分資本金和貼息；另一方面，在土地出讓合同中約定配建不低于5%的保障性住房。此外，吸納公積金沉淀資金、商業保險、企業年金、地方社保等資金投入保障性住房建設；同時鼓勵社會力量（如上市公司、開發商等）投資建設公租房,問題的關鍵是住房公積金能否用于公租房的建設？

一、住房公積金的性質

我國《住房公積金管理條例》中明確規定，住房公積金增值保值的途徑只限于購買國債，因此，政府為了解決中低收入群體的住房問題將住房公積金作為資金來源欠缺法律依據。目前我國公積金管理中心存在定位不準確的問題，它一方面成為職工福利的保障者；另一方面卻成為一個金融機構爭奪的準金融機構,負責公積金的歸集、保值和增值,形成了一個事業法人在從事金融運作的尷尬局面。

首先，住房公積金的組成是兩部分：職工繳納與單位繳納。無論是哪種方式，存入公積金管理中心的錢的所有權僅屬于職工個人所有，是合法的公民個人財產，受到憲法及法律的嚴格保護。實現中，住房公積金的參保人數眾多，逐個告知并得到其同意沒有可操作性，但實踐中的問題不能動搖公權力使用公民私有財產的嚴格程序設定。

其次，住房公積金設立的目的，是使職工在購買房屋時享受的社會福利。因此，使用這筆資金的任何途徑都應首先保障參保公民的個人購房等合法用途的實現。而公租房的適用人群遠比住房公積金的繳納人群小的多，從資金的根本用途上也可以反映出動用住房公積金本金去建設公租房實屬不妥。

最后，解決建設公租房的資金問題，政府應優先合理規劃稅收使用結構以及中央與地方財政轉移支付制度，真正做到“取之于民、用之于民”，而并非動用住房公積金本金以拓寬資金來源。

二、分析我國“住房金融”市場融資渠道問題

（一）我國“住房金融”的模式

廣義的住房金融是指與所有住房建設、流通、消費、修繕等經濟活動有關的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結算等各項資金融通活動；而狹義的住房金融只包括居民和消費性的非盈利住房機構。應該說目前我國住房金融模式兼容了美國的住房抵押貸款模式、新加坡的住房公積金模式、德國的合同儲蓄模式，是一種混合型的、過渡的住房金融模式[1]。

（二）我國“住房金融”市場融資渠道的現存問題

隨著中國房地產市場商品房價格非理性的過快上漲，房地產市場的結構性矛盾也逐漸凸顯出來，有關融資渠道這方面主要表現為：住房金融領域狹窄。首先銀行融資渠道單一；從目前銀行融資的方式看，我國住房抵押貸款主要來自于住房基金存款，包括政府和企業住房基金存款，公積金存款和住房儲蓄存款、融資渠道的單一，造成銀行信貸資金不足[2]。其次銀行貸款種類單一；就各銀行的貸款政策看，其貸款要求都是相同的，在貸款條件償還期限、利率、還款方式等方面，沒有根據借款人的不同情況作出不同的安排，不能滿足不同消費群體的具體要求。最后，住房金融幾乎未涉及住房建設的直接融資業務，如通過住房金融債券、住房抵押債券、住房開發股票等有價證券來進行融資的項目都很欠缺。

三、構建我國住房儲蓄與公積金貸款組合的住房儲蓄銀行模式

由于我國住房公積金管理中心都是地方政府的專門管理住房公積金的管理機構，而且地方商業銀行也是由地方財政、企業入股組建得城市合作銀行。基于這樣的性質可以相結合組建住房儲蓄銀行，成立的住房儲蓄銀行以各地方商業銀行為基礎，將政府住房公積金管理中心納入住房儲蓄銀行，成為住房儲蓄銀行其中的一個部門，而住房儲蓄銀行則屬商業銀行的子公司[2]。同時可發揮現有商業銀行廣泛的營業網點優勢，盡量多地借助主體商業銀行在全國的營業網點和己有的客戶資源開展住房儲業務，這樣住房儲蓄銀行就可以和主體商業銀行一起為客戶提供“一攬子”的組合貸款，這也是充分發揮商業性金融機構功能的體現。但需要說明的是，這種構想的前提是僅將住房公積金收益部分作為流動資金用于公租房的建設。在此種模式下，各個地方政府下屬的住房公積金管理中心既可以繼續辦理住房公積金貸款工作，又可以利用住房儲蓄銀行專業的金融管理經驗和管理辦法保證住房公積金的安全和保值。

個人認為，將住房公積金作為公租房建設中的融資渠道值得商榷，但研究公租房融資問題時引入“住房金融”的理念，可為公租房的發展、建立長效機制提供良好的基礎。由于目前我國專業性的住房金融機構還沒有完全建立起來，所有的商業性住房金融業務和政策性住房金融業務均由各國有商業銀行的房地產信貸部經營，缺少一個專業機構的統一管理，這樣就容易出現各銀行之間職責不明確，各自為政，大大降低了我國住房金融資金的利用效率。隨著住房業和住房金融的發展，有必要建立一個以政策性專業住房金融機構為主體、其他金融機構為補充的運作規范的住房金融機構體系[3]。

參考文獻：

[1]陳婷婷、馬建華．完善我國住房金融模式整體探析[J].金融與經，2009，（7）

[2]曹國斌．關于構建我國住房金融模式的問題與對策[J].經濟師，2004，（8）：45．

篇9

【關鍵詞】 失業再就業 Cox風險回歸模型 影響因素

一、引言

1992年以來，我國經濟進入全面的調整和轉軌階段。經濟轉型期間，我國的失業問題日益突出。有關數據顯示，2006年—2011年間，我國城鎮登記失業人員人數累計達922萬人，失業人數的平均增長速率為1.63%；登記失業率從2001年的3.6%上升到2011年的4.1%，10年間漲幅達13.89%。失業問題導致了大量的人力資源浪費，同時給社會的穩定發展帶來巨大的壓力。2006年，國家稅務總局、勞動和社會保障部聯合下發了《國家稅務局、勞動和社會保障部關于下崗失業人員再就業有關稅收政策具體實施意見的通知》；2007年，《中華人民共和國就業促進法（草案）》進一步從法律的角度明確了政府在促進再就業中的職責。那么，影響失業人員再就業的因素有哪些？顯然，這一問題對于有效地應對失業進而擴大就業具有重大的現實意義。為此，本文對中國城鎮失業人員再就業的影響因素進行分析。

二、相關研究文獻綜述

1、城鎮失業人員再就業影響因素的理論分析

在歸納文獻的基礎上，影響失業人員再就業的因素大致可以歸為兩類。

（1）個人因素。眾多經驗研究表明，年齡、文化程度、身體狀況等個人因素是影響城鎮失業人員再就業的顯著因素；個人的技能水平與再就業概率之間呈現正相關關系；此外，個人的人力資本水平也與失業人員的再就業概率相關。

（2）社會因素。原工作單位性質是影響城鎮失業人員再就業的重要因素，研究指出，原工作單位性質是集體國有單位的失業人員，其實現再就業的可能性越低；工作經驗是另外一個影響失業人員再就業的因素，工作時間與實現再就業可能性之間呈現正相關關系；此外，失業前工作原因、獲得就業信息次數也是影響再就業概率的重要因素。

2、分析城鎮失業人員再就業影響因素的實證方法

分析城鎮失業人員再就業影響因素的實證方法主要有三種。

（1）OLS估計。高毅蓉，林玳玳，林原（2012）采用OLS回歸對中國再就業的影響因素進行實證分析與檢驗，結果顯示失業和職位空缺與再就業正相關，產業就業結構差異與再就業負相關。

（2）Logistic估計。龔文娟，雷俊（2008）采用Logistic回歸模型分析影響失業者再就業選擇的因素可以發現，失業者再就業態度積極，但多數人從事著非正式職業或自雇職業。

（3）Cox風險回歸模型。生存分析包括三種方法：非參數分析法、Cox半參數分析法及參數分析法。參數分析法要求對失業持續時間的分布作出假定，非參數分析法和Cox半參數分析法對失業持續時間的分布不作要求，但非參數分析法忽略了樣本之間的異質性，因此，大多數研究采用的是Cox半參數分析法。

三、數據描述

本經驗分析的數據來源是2011年城鄉民生問卷調查，樣本數據是包含31個省市的面板數據，篩選出曾經失業過的城鎮人員，所獲得的樣本數據共有484個?？傮w樣本主要的統計特征如下：

從性別結構上看，經歷過失業的人員中男性所占比例低于女性所占比例，到調查期截止時，仍處于失業的人員中男性所占的比例為51.9%；從年齡構成上看，失業人員的年齡主要集中在20-29歲及40-49歲這兩個年齡段；從受教育狀況上看，勞動者的受教育水平總體比較高，這表明了近幾年我國城鎮失業出現的新情況，即高學歷失業者不斷上升，主要原因是高校擴招及高校畢業生就業難雙重因素造成的；失業持續時間表明了失業人員實現再就業的難易程度，從失業者的失業持續時間上看，江浙滬城鎮人員失業的平均持續時間為5.4個月。截止到調查日，仍未找到工作的失業人員為27人，占總失業人口數的5.58%。

以上從性別、年齡、受教育程度等基本方面闡述了失業人員的現狀，對照調查問卷的初始設計可以發現，所采用的樣本數據在這三方面的差別很小，這說明了本研究的樣本數據在一定程度上具有較強的代表性。

四、Cox風險回歸模型及估計結果

1、計量方法及數據的選取

本研究所采用的方法是生存分析方法中的Cox風險比例模型。本文在現實研究需要和總結以往研究的基礎上，選取了可能影響失業狀態轉變的個人因素和社會因素。其中，個人因素包括性別、年齡、受教育程度、婚姻狀況、健康狀況、家庭年收入；社會因素包括原工作單位性質、工作年限、是否收到過就業信息、是否參加過免費就業培訓、是否參加過職業技術培訓、是否購買商業保險、每月繳納的保險費、是否領取失業保險金以及現在的住房情況。本文主要采用Stata分析軟件中的sts test命令對變量進行對數秩檢驗，統計分析顯示，最后進入Cox風險回歸模型的預后因素有年齡、受教育程度、婚姻狀況、健康狀況、家庭年收入、原工作單位性質、工作年限、是否收到就業信息、是否領取失業救助金以及現在的住房情況。

2、Cox風險回歸模型

（1）模型的建立。在過去幾年中，生存分析的回歸模型已經被廣泛地應用于各種實證分析中。其中最常被用到的模型是Cox在1972年提出的Cox風險回歸模型。本研究建立如下的Cox風險回歸模型：

？姿（t|z）=？姿0（t）exp（？茁'z）=？姿0（t）exp（x1？茁1+x2？茁2+…+xn？茁n） （1）

式（1）中，？姿（t|z）表示在給定Z=z時的風險函數；？姿0（t）表示潛在的風險函數（underlying hazard function）；回歸變量（即協變量）z'=（z1，…，zp）；回歸參數？茁'=（？茁1，…，？茁p）。exp？茁jzj表示第j個因素對？姿（t|z）的影響。等式兩邊同時除以？姿0（t），則有？姿（t|z）=？姿0（t）exp（■？茁izi），？姿（t|z）/？姿0（t）即稱為風險比例?；貧w系數？茁i反映了在其他自變量不變的情況下，zi改變一個單位所引起的風險比該變量為exp？茁i。

（2）似然函數。在Cox風險回歸里，？茁i的估計采用極大似然法。設失業的持續時間T的累積分布函數為F（t）=r（T

（3）實證分析結果。本研究利用Stata軟件進行Cox風險回歸模型擬合度的檢驗，NA累計風險函數沿45°斜線方向延伸，表明它大致服從風險率為1的指數分布，因此模型的擬合性較好。

由表2的參數估計可以得出，影響失業人員再就業因素中較為顯著的個人因素有年齡，社會因素有原工作單位性質、工作年限、是否收到就業信息以及是否領取失業保險金。年齡的風險回歸系數負，這表明年齡越大，實現再就業的可能性越小。且年齡越高一個等級，實現再就業的機會是年齡較低一個等級機會的0.55倍。年齡因素是江浙滬城鎮失業人員實現再就業一個重要的阻礙因素。

原工作單位性質變量的回歸系數為負數，表明原工作單位性質是非國有集體企業的失業人員，其實現再就業的概率會降低，但降低的幅度并不大。這可能是在經濟轉型中，國有集體企業失業人員能在市場化經濟中更好地進行自我定位，從而與非國有集體企業失業人員在尋找工作積極性上的差異越來越小，甚至超過非國有集體企業失業人員的再就業概率。工作年限與失業人員實現再就業概率之間呈現正相關關系。表中，工作年限的回歸系數為0.0557，風險比率為1.0573，表明工作年限越長，失業人員實現再就業的機會會增加，但增加的幅度不大。

是否收到就業信息的回歸系數為正，沒有收到就業信息失業人員實現再就業的概率是收到就業信息失業人員的1.42倍，這與勞動經濟學的理論相悖。勞經經濟學指出，如果勞動力市場的信息越完善，勞動者獲得就業信息越充分，求職者與用工者之間的匹配和磨合時間就越短，從而實現再就業的概率越大。而本研究中，沒有收到就業信息的失業人員實現再就業的概率比較大，可能是由于收到就業信息的失業人員降低了去獲取其他就業機會的積極性，而本人技能與所獲得的就業機會的匹配度不高，從而其實現再就業的概率比較小。

是否領取失業保險金變量的回歸系數為0.4525。正號表明，沒有領取失業保險金的失業人員，其實現再就業的概率是領取失業保險金人員的1.57倍，這符合勞動經濟學中的工作搜尋理論。根據工作搜尋理論，領取失業保險金會降低失業人員尋找工作的積極性，從而其實現再就業的可能性較低。

以上分析可以看出，傳統被認為是影響失業人員再就業的重要因素的受教育程度、健康狀況等因素對城鎮失業人員再就業的影響不大。在受教育程度方面，可能是因為1998年高校擴招之后，勞動者的受教育程度普遍較高，個體間在文化水平上的差異性較小，因此對失業人員實現再就業的影響不大。在健康狀況方面，由于受訪者中絕大部分是健康狀況較為良好的人，具備成為勞動者所需要的健康素質，因此得到的樣本數據具有一定的偏差，從而得到健康狀況因素對失業人員再就業的影響不大的實證分析結果。

五、結論

為了促進城鎮失業人員實現再就業，進一步促進中國經濟的和諧發展，政府應當制定完善相關的政策。一是要制定相關的政策幫助高齡失業人員實現再就業。高齡城鎮失業人員的人力資本損耗較大，他們一旦在勞動力市場上失去工作，實現再就業的難度就增大了。為此，政府應出臺一系列促進高齡失業人員就業的優惠政策。二是政府就業服務機構在為失業人員推送就業信息時，應當針對失業人群的特征有選擇性地進行分類，從而提高失業人員與就業機會的匹配度，促進失業人員實現再就業。三是要將失業保險金支付轉化為對失業人員的工作激勵，完善失業保險金的給付機制，使得失業保險金在保障失業人員的基本生活水平的同時，也能提高他們尋找工作的積極性，促進領取失業保險金的失業人員實現再就業。

【參考文獻】

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[8] 高毅蓉、林玳玳、林原：我國再就業影響因素和就業結構區域差異的實證分析[J].生產力研究，2012（3）.

篇10

人權入憲也使得中國的人權成為憲法層面上的最高法規范、最高法價值與基本立法原則。各有關部門法的制定、具體法律制度的設計都應遵循人權保障原則，尊重人權、保障人權。稅法部門自不例外。從實證的角度來看，稅收作為一種以法律為支撐的行政權力，是對私人財產的合法剝奪；從憲法層面來看屬于侵權法，是對納稅人利益的侵犯。作為稅收之法律規范載體的稅法與人權具有天然的、歷史的關聯性。稅收立法、稅法制度應充分尊重人權、強力保障人權，責無旁貸。稅法法域涉及人權保障的方面林林總總，本文只就稅收征管立法及其相關法律制度如何體現與完善對人權的尊重與保障進行探析，并期冀能為我國《稅法通則》的制定提供借鑒。

一、稅收保全、稅收執行措施中納稅人生存權的保障

盡管自古至今，對于人權的范圍與種類一直存在著很大的爭議，見仁見智，眾說紛紜。但在生存權是最基本的人權的這一點上，目前在世界范圍內大致已達成了共識。生存權，是人自由、獨立、尊嚴的生存的權利，任何人、任何組織不得剝奪。

就稅收征收法律制度而言，如何尊重與保障納稅人的生存權，如何防避威脅與危害到納稅人的生存權，主要表現在稅收保全、稅收強制執行措施等稅收征收保障制度上。實際上，我國2001年修訂的《稅收征收管理法》在稅收保全、稅收強制執行措施等制度的安排上已經體現出了對納稅人生存權的保障。只是不無遺憾的是，就筆者所見的資料范圍而言，尚未有見到有關的論述從人權保障的角度對此進行解釋、說明。該法第三十八條第二款規定：“個人及其所扶養家屬維持生活必需的住房和用品，不在稅收保全措施的范圍之內?！钡谒氖畻l第三款規定：“個人及其所扶養家屬維持生活必需的住房和用品，不在強制執行措施的范圍之內?！辈⒃诘谒氖l中進行了總括性的重申規定：“稅務機關采取稅收保全措施和強制執行措施必須依照法定權限和法定程序，不得查封、扣押納稅人個人及其所扶養家屬維持生活必需的住房和用品。”2002年修訂的《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》又用排除法從反面規定了“生活必需的住房和用品”的范圍，其第五十九條規定，機動車輛、金銀飾品、古玩字畫、豪華住宅或者一處以外的住房不屬于《稅收征管法》第三十八條、第四十條、第四十二條所稱個人及其所扶養家屬維持生活必需的住房和用品；稅務機關對單價5000元以下的其他生活用品，不采取稅收保全措施和強制執行措施。其第六十條界定了“個人所扶養家”的范圍，是指與納稅人共同居住生活的配偶、直系親屬以及無生活來源并由納稅人扶養的其他親屬。

從保障納稅人生存權以及其所撫養的未成年子女的受教育權的角度考量，立法還應規定，個人及其所扶養家屬維持生活必需的個人儲蓄、醫療保險金、失業保險金、養老保險金以及未成年子女的教育儲蓄，也不在稅收保全措施與強制執行措施的范圍之內。

二、延期納稅制度中職工生存權的保障

我國《稅收征收管理法》第三十一條第二款規定了延期納稅制度，納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，經省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局批準，可以延期繳納稅款，但是最長不得超過三個月?！抖愂照魇展芾矸▽嵤┘殑t》第四十一條規定，納稅人有下列情形之一的，屬于稅收征管法第三十一條所稱特殊困難：(一)因不可抗力，導致納稅人發生較大損失，正常生產經營活動受到較大影響的；(二)當期貨幣資金在扣除應付職工工資、社會保險費后，不足以繳納稅款的。該條的第二項體現出了對企業納稅人職工生存權的保障。

三、稅收優先權制度中生存權的保護

我國現行《稅收征收管理法》第四十五條規定了稅收優先權制度，它規定，稅務機關征收稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外；納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行。

從人權保護的角度，這里需要探討兩個問題。

第一，稅收優先于無擔保債權體現了作為公法上的稅收債權優先于無擔保的私法債權獲得保障，但它只是一般適用的原則，而非絕對普遍適用的原則。本著基本人權至上的原則，基本人權，尤其是生存權則要優先于稅收債權。因此，出于并僅僅限于保障基本人權的正當目的，在其他法律另有明文規定的情況下，稅收債權應當劣后于無擔保債權。例如在企業破產清算時，稅收的清算位次要劣后于體現人權保障目的的職工債權。我國2006年出臺的《企業破產法》第一百一十三條規定，破產財產在優先清償破產費用和共益債務后，依照下列順序清償：（一）破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金；（二）破產人欠繳的除前項規定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款；（三）普通破產債權。同時，新《企業破產法》出于對破產企業職工生存權的特殊保護目的，還特別規定了在新法公布之日前的職工債權甚至要優先于擔保債權。該法第一百三十二條規定；“本法施行后，破產人在本法公布之日前所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金，依照本法第一百一十三條的規定清償后不足以清償的部分，以本法第一百零九條規定的特定財產優先于對該特定財產享有擔保權的權利人受償?！?/p>

另外，為了體現對基本人權的保護，未來的我國《稅法通則》在確立稅收優先于無擔保債權原則的情況下，還應當用“但書”規定：“稅收不得優先于納稅人購買個人及其所扶養家屬維持生活必需的用品所形成的無擔保債權。”從而更充分地保護作為普通債務人的納稅人的生存權。

第二，關于稅收優先于在欠稅后所形成的抵押權、質權、留置權等擔保物權的問題。從保障國家稅收收入的角度，立法作這樣的規定有其根據與必要性。但假如某個擔保物權是擔保物權人為了個人及其所扶養家屬維持生活必需而與欠稅的納稅人進行交易所形成的，此時稅收債權還要優先于擔保物權獲得實現，不僅有損擔保物權人的生存權，不符合保障基本人權的正當目的性，還有違“物權優于債權”的民法原則。因此，本著保障基本人權的原則與國家不與民爭利的原則，在起草中的《稅法通則》中可作如下規定：“納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行，但不得優先于擔保物權人為了個人及其所扶養家屬維持生活必需而與欠稅的納稅人進行交易所形成的擔保物權。”

四、稅務檢查制度中納稅人隱私權與機密權的保障