產業園區范文10篇

濟新常態，顧名思義，即經濟出現新的變化，并將在較長一段時間內保持此狀態，成為一種經常性狀態，該概念是主席2014年在亞太經合組織（APEC）工商領導人峰會上提出的。國內學者紛紛指出經濟新常態的問題是經濟結構失衡，未來要經歷較長的調整期。筆者認為，經濟新常態要站在一個更高的國際格局上思考，它的根源可以歸納為金融資本預期變化的問題，即預期央行的資產負債表縮表，導致銀行金融機構的資產負債表不再擴張，進而影響實體經濟的資本來源預期下降，投資行為也隨之萎縮。從我國的產業園區發展來看，在經濟新常態下財務戰略也要加以調整，選擇更有利于發展、風險更小的財務行為。

一、經濟新常態下產業園區問題分析

（一）經濟新常態下產業園面臨的問題。產業園區是產業地產的主要形式，產業地產是以地產為載體、產業運營作為核心的地產分類，一般采取租售結合的方式開發經營物業。一個產業園區一般是一個或幾個大的產業地產的項目，有的產業地產商就是一個大型的產業園區開發商，或是一個典型的政府主導的經濟技術開發區，有的大型項目是產城融合。產業園區的客戶是企業，是經濟實體，經濟新常態下，產業政策調整、企業投資意愿下降，園區的招商引資壓力大是普遍現象；同時，地產行業的重資本投入，使得融資存在的問題突出。1.經濟放緩下招商引資更加困難。據國家統計局數據，2010年至2014年，較住宅地產等其他房地產，我國辦公樓新開工面積一直保持高速增長，意味著園區辦公物業供應增加，而我國實際利用外資額的增速卻在放緩，我國資本形成率在2011年增長到高點后開始出現轉折，呈下降趨勢，這些數據直接佐證了產業園區在競爭加劇的情況下，招商引資的難度在加大。如表1、表2所示。2.產業園區融資問題更加突出。產業地產本身屬資本密集型行業，產業園區發展到產城融合階段，較原先政府投資配套市政建設模式，不少產業園區需要自行承擔著城市建設的重擔，需要大量的資金支撐相關設施建設，因此融資問題格外重要。目前國內產業園區投資的主要資金來源渠道基本可以分為兩類：一是債務性的融資，到期需要償還本息，包括銀行貸款、債券融資和債務式信托等；二是權益性融資，如企業合作開發、權益式信托和房地產基金等方式。從有關國內12家園區類上市公司的2015年財務指標來看，平均資產負債率為60%，其中華夏幸福與東湖高新由于存在滾動開發業務，資產負債率85%以上，資產負債率最高的東湖高新主要依賴非公開定向債務融資、短期債券融資；12家公司非流動負債占總負債平均比率為18%，反映出長期持有型的產業地產在資金匹配方面存在較大問題。（二）產業園區存在問題的原因。我國面臨嚴峻的產業結構失衡問題，產業結構調整是未來十年我國經濟“新常態”形成的重要根基。錢進對山東產業園進行了研究，發現園區內的企業中，高新技術企業占比不到3%，大多數企業是以加工類為主。2009年金融危機爆發后，湖南省、寧波市、廣州市多家工業園區發現，“引資增速放緩”及“借機洗牌”成為目前園區面對的主要問題。此外，自2015年起，我國對外投資明顯加速，在全球化背景下，由于存在人民幣貶值預期，資本做出了自己的選擇，即流向區域選擇、產業選擇，這一趨勢短期內較難改變。由于服務于企業，產業地產與其他房地產產品的一個明顯區別是，市場周期與經濟、產業的發展同步，而與傳統房地產市場的周期性波動直接關聯性并不強。從上文分析可知，我國經濟新常態是在既定國際金融格局下，美元升值引發的經濟現象，此現象在產業園上表現更加直接與明顯。筆者看來，產業園區存在的問題，借資產負債表來詮釋，是左端的資產經營由于招商引資困難影響效率，必然影響未來現金流進而導致未來資產價值預期下降問題，以及右端的資本來源存在的問題，都可以歸納為資本的選擇問題，是金融市場波動導致的資本流動、資本投資方向選擇問題。為此，認清實質后，基于財務戰略考量，通過金融資本的引導來解決產業園區新常態下存在的問題是較佳選擇。

二、經濟新常態下產業園區財務戰略建議

財務戰略是企業內外環境分析基礎上，對資金流動進行全局性、長期性及創造性的謀劃，以支持實現企業戰略；財務戰略按職能類型，可以分為籌資戰略、投資戰略、營運戰略、股利戰略等，以上是目前對財務戰略的共識。陸正飛認為，財務戰略指的是“對企業總體的長期發展有重大影響的財務活動的指導思想和原則；企業發展財務戰略思路的確定，一要考慮環境，二要關注企業特征”。筆者認為，財務戰略是基于企業價值考量，事前通過商業模式分析，識別業務未來現金流流向，綜合考慮資本來源、資本成本和構成比例，設定公司資本結構；執行過程中通過與資產結構相適配的資金籌集安排，獲得持續增長所需外部資金來源；此外，通過資產配置活動動態調整資產組合的投資安排，以實現公司價值持續增長也屬財務戰略范疇?？傊谄髽I價值考慮出發，包括能夠帶來資產端效率提升的涉及資金、資本安排思路，都可以視為財務戰略。新常態下產業園區必須轉型和創新才有自己的出路，企業財務戰略也必須服務于這一目標?；谝陨戏治?，筆者認為產業園區財務戰略需要結合產業園的不同發展階段，設計好不同金融工具，事先做好融資的戰略性安排；此外，借力資本，幫助園區產業的轉型發展，同時提升園區投資回報，也是財務戰略需統籌考慮的內容。（一）通過私募基金合作模式，進行權益性融資。產業地產一般開發周期長，大部分為持有物業，具有正常經營后收益穩定等特點，適合持續長期發展的融資模式，但目前普遍應用的債務性融資很難滿足這一要求，為此，產業地產的資本來源模式應該從偏債務性融資向能夠提供長期穩定資本的權益性融資過渡。著名的產業地產運營商普洛斯與騰飛集團，很好地利用了資本市場，采取一體化的資產資金管理模式、金融化的融資模式，解決了自身發展資金的問題。前期通過自有資金和基金、信托等融資，孵化和培育成優質投資物業后，發行REITS來承接物業，回籠資金，滾動發展；開發商可變身成物業運營商，獲得運營及增值服務收益。這種模式不是傳統企業投資、項目、運營于一體的定位，而是拆分成投資、開發、管理專業模塊，風險得以分散，同時也形成完整的金融生態。這對國內產業地產除起到融資方面借鑒作用外，還提供了一條清晰的發展道路———長期穩定發展的融資渠道與專業化管理結合的模式。為此，事先做好資本規劃，通過靈活的私募基金合作的模式，吸引希望穩定回報的資金參與投資，設定好參與及退出機制，在國內發行REITs的政策環境尚不具備的情況下，利用準REITs模式（即以基金化的結構，實現私募REITs的運作模式），通過多個LP（有限合伙人）投資整個物業，最終以使用分股的方式將權益返還給投資人）促進資本周轉，獲得較好的項目運作效果及靈活性。同時，由于基金對物業的運營回報有要求，在此約束機制下，促進資產運營管理方工作效率的提升。對比REITs面向公眾投資人，私募基金的運作策略更加靈活，產業園區企業可以同時發起多只基金，或分階段發行基金并互相銜接，以滿足不同風險偏好的投資人要求。在整體聯動的情況下，根據資本市場資金成本情況，靈活獲取資金進行資本的配置。此外，在國發［2014］43號文及后面一系列規定出臺后，政府主導型的產業園利用政府融資平臺融資的功能基本被阻隔，而產業園的發展仍需大量的資金投入，為此擴大政府與社會資本合作的PPP將是大力推廣的投融資模式。對于政府的市政配套投資，在園區定位清晰、財政預期不錯的情況下，采用政府鼓勵的PPP合作模式，可以通過配套PPP基金解決融資問題。（二）通過引導基金模式發展產業，引入優質企業。目前多數園區面臨需要“騰籠換鳥”的問題，但對引進怎樣的鳥（產業定位），對怎樣引進好的“鳥”（企業），并無很好的思路和途徑。若建立與金融資本的合作機制，可通過資本逐利的特性，更加靈活地實現產業的轉變。具體措施是與政府合作成立產業引導基金（母基金），根據不同的產業定位方向，吸引社會資本參與發起設立子基金，投資不同階段的企業?；鹜顿Y的項目，退出通道一般為IPO，或被上市公司收購、第三方購買等，通過其熟悉行業的投資專業人才選擇有前景的產業，投資良好前景的企業，從根本上改變傳統產業園在招商引資過程中對產業研究不深、對企業了解不透的問題，提升了經營效率。由以上分析可知，所引進企業快速健康發展，對園區物業需求、配套服務需求穩步增加，園區現金流趨好，將直接提升產業地產的價值。（三）追隨基金投資園區企業，提升園區投資整體回報。根據世邦魏理仕提供的最新統計數字顯示，至2016年2季度，上海工業園區平均空置率下降至六年來最低，而租金攀升至6年來最高，上海工業用地平均售價達86.1美元/平方米，比一季度上升5.3%，廠房月租金的報價已達4.3美元/平方米，比一季度上升4.4%，達1998年四季度以來的最高點，工業園區的投資回報率保守估計是8%以上。作為我國經濟最活躍地區，上海的工業園區物業投資取得如此回報是比較正?，F象，所處區域決定了投資回報水平，在經濟次發達或欠發達區域，工業物業回報水平應該普遍低于8%水平，為此，為提升投資回報率，利用掌握信息優勢，財務性投資園區優質企業，跟隨企業成長取得回報是合適做法。如通過跟隨基金投資方式，投資產業園區內企業，不僅解決了財務投資的退出機制問題，也提高了把握項目的能力。這一方面，張江高科、南京高科“房東+股東”模式，提供了很好的案例支持。

三、結論

為了學習兄弟市州產業園區建設、大企業大集團培育以及中小企業服務體系建設的經驗和做法，5月12日—5月15日，市經信委由黨委副書記、副主任、紀委書記帶隊，組織部分中層干部先后到、雅安等地進行了學習考察。

一、市的經驗和做法

（一）切實加強產業園區規劃引導。先后出臺了《關于加快工業集中區建設的意見》、《關于推進產業園區（工業集中區）大發展的實施意見》等文件，高起點、高標準制定產業園區規劃，全市規劃建設產業園區（工業集中區）12個，完成了發展功能定位。規劃面積183.6平方公里，現已開發面積52.1平方公里，比2008年新增開發面積13.3平方公里。其中：區、經濟開發區為省級經濟技術開發區，區、鹽磷化工循環經濟產業園區、峨市工業集中區為省“1525”重點園區。到2015年，區要創建成為千億產業園、國家級區、科技新城的核心區和帶動區。

（二）著力提升產業園區集聚能力。全市依托區位優勢、資源優勢、產業優勢，在現有產業基礎上，著力延伸和拉長產業鏈條，開展產業上下游和關聯產業招商，初步形成了各具特色的產業園區，并以園連片，形成了三大板塊集聚區，即以區、臨港高新技術開發區、市工業集中區、峨眉工業集中區為代表的電子信息（物聯網）、新能源、現代裝備制造、現代物流等新興產業集聚區；以沙灣冶金建材產業園區、經濟技術開發區為代表的冶金建材產業集聚區；以鹽磷化工循環產業園區、犍為工業集中區、井研工業集中區為代表的鹽磷化工產業集聚區。目前全市入園企業達到1036戶，規模以上企業355戶。2010年實現主營業務收入781億元，完成投資134.7億元，分別占全市工業的66.7%、55%；工業集中度達63%。沙灣冶金建材產業園區、鹽磷化工循環經濟產業園區、峨市工業集中區先后跨入“百億園區”行列。

（三）全力加大招商引資工作力度。堅持招商引資不放松，以“項目”為核心，按照“項目興區、產業強區”的思路，堅持采取多元化立體招商，招商引資工作呈現出“投產一批、在建一批、洽談一批、追蹤一批、儲備一批”的良好態勢。區依托新光硅業、樂電天威，大力發展硅材料及太陽能光伏產業，成功引進拓日新能光伏產業園、邁士通能源技術西部產業基地、瑯盛LED西部生產基地等項目，成為全市高新技術產業的聚集高地。沙灣冶金建材產業園區依托西南不銹鋼公司，延伸不銹鋼產業鏈條，成功承接一大批下游企業、關聯項目，入園規模以上企業51戶，形成了“冶煉—熱軋—酸洗—冷軋—制品”的完整產業鏈。鹽磷化工循環產業園區以和邦、福華、永祥、東汽等企業為龍頭，發展鹽磷化工—硅材料及太陽能光伏—副產物處理循環產業鏈條，引進了科立鑫化工、吉必盛硅材料等17家高新技術企業。

（四）嚴格實約化供地。嚴格執行工業項目建設用地控制指標，切實做到集約化供地，對進區項目的投資額、投資強度、投資規模及各項用地指標按規定進行審核，對不符合產業要求和投資控制指標的一律壓縮其用地規模，防止圈占土地，達到了既保障合理利用土地資源，又保證了項目的快捷、高效用地的目的。目前市征地拆遷超前，成熟土地（含已征已拆）近2000畝，為下一步園區招大引強打下了堅實基礎。

一、我市產業園區現狀

我市目前僅有××工業園區，成立于2001年，至2007年7月底，已完成投資4億元，其中基礎設施投資約1．3億元，引入企業48家。但在建設中也存在一些亟待解決的問題：一是投融資體制不健全，資金緊缺，基礎設施建設滯后，招商引資硬環境改善緩慢，尤其在土地征用與出讓中投入與產出背離，以致出現巨額債務，制約園區發展。二是受區位和硬環境雙重劣勢影響，建園初，為招來商家，集聚人氣，產業規劃布局執行不嚴，入園企業數量少、規模小、門類雜，僅15家建成投產，且投資強度低，工業項目僅占1／3。三是在國家整頓開發區過程中調整了園區土地和規劃管理職能，卻因銜接不夠，調整措施未全面落實，園區在土地和建設規劃管理上再無“特”性，喪失了封閉管理的前提，園區管委會實質上由管理機構變成協調機構，卻很難承擔土地和規劃管理等方面協調重任，影響辦事效率和建設發展速度。

各縣在發展產業園區上也作了很多努力，但受2003年清理整頓開發區影響，各縣總體上尚無一個地域清晰、規劃與產業布局明確、管理獨立科學、基礎設施配套、組織架構健全的產業園區。因此，發展產業園區，對以“工業強市”推動突破發展是十分重要而緊迫的任務，一定要在深化市情、縣情認識基礎上盡快行動起來。

二、發展產業園區措施

要使產業園區健康快速發展，必須因地制宜，找準切入點。

一要樹立新理念。要充分認識發展產業園區有利于提高產業集聚度，發揮集聚效應，形成產業優勢；有利于企業做大、做強、做優，形成產業集團，發展規模經濟；有利于實現道路、水電、排污等基礎設施和生產要素資源共享，降低企業中間投入；有利于治理環境污染，提升城市功能和品位。要把產業園區作為發展工業的主戰場，全力以赴，全面推進。

1我國產業園區迫切需要升級

產業園區是指為促進產業發展而創立的特殊區位環境，是區域經濟發展、產業轉型升級的重要空間聚集形式，肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。產業園區是一個歷史范疇。目前，根據世界商品經濟、貿易和分工的進一步發展，產業園區逐漸成為經濟發展的有效載體。產業園的起源可以追溯到公元前10世紀，當時腓尼基人指定南部海港和北非殖民地迦太基為特殊的商業和貿易區，并為外國商船提供通道。1574年意大利在熱那亞灣雷格亨港口建立的自由港，被認為是世界上最早的“經濟園區”。隨著第三次工業革命的蓬勃發展，20世紀80年代以來，世界各地的工業園區蓬勃發展，呈現出加速發展的趨勢。我國自1979年設立蛇口出口工業區開始，產業園區經歷了從無到有、從小到大的發展歷程，成為改革開放以來我國經濟發展中一道亮麗的風景。產業園區形式多樣，包括經濟開發區、高新技術產業開發區、特色工業園區、產業集群、農業科技示范園區、科技園區、科技城、創業園區、現代物流園區等，經濟特區、保稅區、免稅區、保稅區、出口加工區等。截止2018年底，我國僅省級及國家級開發區已達2675家，其中國家級開發區219家，國家級高新區168家，國家級自貿區12家，省級開發區2053家。以國家級經開區為例：2018年全國219家國家級經開區實現地區生產總值10.2萬億元，同比增長13.9%，占全國的11.3%；實現財政收入1.9萬億元，同比增長7.7%，占全國的10.6%；實際使用外資和外商投資企業再投資金額占全國的20.4%；實現進出口總額6.2萬億元，同比增長10.8%，占全國的20.3%；高新技術產品出口額達到12531億元，同比增長12.8%，占全國的25.4%；高新技術產品進口額達到9001億元，同比增長21.2%；占全國的20.3%。可見，產業園區是支撐我國經濟發展的重要增長點。中國經濟發展進入“新常態”，工業園區發展不平衡、不充分的問題日益突出，它已不能滿足經濟向高質量發展階段轉變的時代要求，必須要亟需升級。其中，不平衡問題主要表現在：①制造業與服務業發展不平衡，由于認識和實踐的偏差，產業園區發展初期主要強調制造企業的集中，服務業則天然缺乏，隨著產業園區規模擴大，服務不足問題日趨嚴重；②產業與城市發展不平衡，很多產業園區脫離當地經濟發展水平和要素稟賦，一哄而上跟風熱點，因為得不到城市資源的相關支持，很大一部分工業園區的開發與城市的配套設施功能不匹配，成為孤島，與居民區在空間上處于分離狀態；③政府引導與園區自組織發展不平衡，我國產業園區發展主要由政府主導，這導致園區管委會在社會建設方面職能有限，行業協會功能不能有效發揮，龍頭企業難以充分發揮對區內配套企業的引領帶動作用；④經濟與環境發展不平衡，為留住企業和擁有漂亮的GDP數字，一些園區放寬企業入園標準，忽視進駐企業的排污治污，嚴重損害當地生態環境。產業園區發展不充分問題主要表現在：①空間利用不充分，許多園區土地利用過于粗放，甚至圈地發展房地產，造成土地空間的嚴重浪費；②集聚效應發揮不充分，多數產業園區在建設過程中過度追求大而全和短期效益，在追求企業數量集聚的過程中，缺乏整體規劃和明確的產業定位，沒有重視產業鏈、創新鏈和價值鏈之間的聯系。與產業集群要求相去甚遠；③創新系統發展不充分，目前許多產業園區還停留在投資拉動經濟發展的階段，企業創新意識不強，與科研機構、高校合作不緊密，創業創新氛圍不強；④區域品牌建設不充分，產業園區對于區域品牌的形成機理和內涵認識模糊，產業園區同質化嚴重，造成“千園一面”和重復建設，即使盲目打造的區域品牌也多數淪為形象工程。從園區開發運營主體的盈利渠道看，目前我國絕大多數產業園區的收入仍然主要依靠地產增值。地產增值是指依附在土地溢價基礎上的一種盈利模式，即通過建設工業廠房、物流倉庫、辦公樓宇、商業配套設施并以出租出售方式供企業使用，同時提供物業服務。這與傳統的商業地產模式區別不大。隨著近十幾年中國房地產市場的熱起，土地增值的盈利能力遠超很多行業的盈利水平。在這種模式下，園區運營主體更像一個有規劃的地產開發商，獲利能力非常的強大，財力積累雄厚，但此運營模式導致的問題很多，其前景堪憂。目前在A股中，有15家園區開發企業①，全部被劃歸為房地產板塊，這是土地盈利模式的直接反映。以上海臨港（600848）為例，2018年營業收入有94.1%來自房地產行業，僅有5.9%來自其他行業。這種以土地增值為主導的盈利模式，既是我國產業園區粗放型發展的結果，也是造成園區產業創新乏力、產業園區升級緩慢的原因。為著力構建產業園區發展新體制，2016年5月，國務院了《關于推進國民經濟技術開發區創新和促進改革開放新高地的意見》，對國民經濟技術開發區提出了提高開放經濟質量、加大開放力度等五項建議。改革自治，建立現代工業體系，完善國內外政策。合作平臺的作用，強化要素保障，資源集約利用。為順應發展多層次資本市場的要求，《意見》明確指出：支持區內企業開展上市、業務重組等；支持建設主體進行資產重組，調整和優化股權結構，引進私人資本和外國投資者；積極支持符合條件的國家級經濟發展和建設主體申請首次公開發行和上市?！兑庖姟窞榇蛟飚a業園區體制機制新優勢、發揮市場在資源配置中的決定性作用和更好發揮政府作用、利用多層次資本市場對實體經濟的支撐功能、促進產業升級和拓展園區發展新空間提供了創新思路和制度框架。

2園區升級的核心是提升企業價值

從經濟學角度看，產業園區產生、存在和發展的根本動因是空間集聚所帶來的正外部性。馬歇爾（1890）認為集聚帶來的專業化投入和服務、專業技術人員集中市場和企業技術溢出是空間集聚的主要原因。洛施（LoschA.，1940）認為外部經濟、公共基礎設施、基礎工業向輔助工業提供生存前提和偶然性都是產生集聚的原因。熊彼特（1934）他認為創新不是均勻分布而是趨于群集?？姞栠_爾（MyrdalG.，1957）認為產業聚集的原因是累積循環因果效應。錢學鋒和梁琦（2007）認為集聚是社會分工的空間組織形式。沒有分工，就沒有集聚。集聚的形成促進了分工利益的實現。胡安•阿爾卡塞爾等（JuanAlcacer，2014）認為集聚經濟使新公司能夠享受要素池的好處。波特（1990）認為，由生產要素、需求條件、相關與支持產業、企業戰略/結構和同業競爭四大關鍵要素為基礎變量、以機會和政府兩個輔助變量構成的“鉆石模型”，可以解釋解釋產業集群。從產業實踐角度看，產業園區是主動利用產業集聚規律以促進產業發展的政策工具。產業園區對產業發展所帶來的正外部性是通過園區企業追求價值最大化的經營活動來實現的，這種正外部性則根源于勞動分工體系的動態發展過程。亞當•斯密（1776）論證勞動分工可以顯著提高勞動生產率，從而加速國民財富積累，首次提出勞動分工理論。而現實中的勞動分工水平受交易費用制約，當勞動分工的邊際收益等于市場交易的邊際成本時，分工就不再深化。在市場機制的作用下，產業園區通過要素集聚和產業集聚可以加強企業間的協作、降低交易費用、促進勞動分工深化、提高勞動生產率，實現企業價值最大化和產業升級?，F實中的勞動分工體系及其演化過程異常復雜，而作為勞動分工結果的生產要素則相對容易辨識、總結和論證，因此在生產要素領域產生大量研究成果。盧卡斯（LucasR.E.，1989）指出人力資本具有正外部性。內生人力資本投資是經濟增長的引擎。知識和智力將是人類未來發展將更多依賴的財富。在勞動分工日益深化的趨勢下，波特（PorterM.，1990）認為不同生產要素對產業競爭力的重要性截然不同（初級生產要素已不再重要，高級生產要素的重要性不容置疑，專業生產要素對產業競爭力的影響更具決定性和持久性），生產要素的創造機制遠比擁有生產要素的程度重要，產業競爭力卓越的國家經常也是創造生產要素或提高必要生產要素的高手，政府在投資生產要素時應偏重初級和一般性項目，企業或個人更擅長高級和專業性生產要素的創造。從要素演替角度看，周元和王維才（2003）認為開發區必須經歷四個發展階段：要素驅動、產業主導、創新突破、財富集聚，在一定條件下相互轉化，在一定階段也可能衰退。李耀堯（2011）以開發優勢是開發區的主要特征，可分為四個階段：比較優勢集聚、競爭優勢集聚、創新優勢集聚和財富優勢集聚，對應的目標分別是成本最小化、市場占有擴大化、規模報酬最大化和科學發展內生化，我們還認為，中國大部分開發區都處于第一和第二階段，少數開發區處于第三階段或轉型為第四階段。從績效衡量角度看，產業園區刻意追求正外部性意味著對完全競爭市場的否定和突破，意味著市場價格信號存在一定程度的失靈，從而使得產業園區以及園區企業績效評估變得復雜模糊，而不準確的績效評估難免會造成政策制定、執行及評價的困難和低效。更嚴重的是，我國在評估和考核產業園區及園區企業時長期使用以地區生產總值（GDP）為核心的指標體系，如產值、增加值、投資額、稅收、進出口額等。這些傳統指標無法契合園區運營和企業經營活動的本質追求，再疊加上不完全競爭市場，勢必給產業園區政策制定、執行和評估等各項工作帶來一系列挑戰，嚴重時甚至會陷入盲人瞎馬的困境。其實，傳統考核指標體系是在我國改革開放早期根據當時的市場經濟發展水平和對經濟規律的認識而制定的，當時的情況是：市場體系處于培育和發展初期、資本市場發育很不成熟、對政府與市場之間關系的探討尚處于起步階段，當時園區管理工作存在著濃郁的計劃經濟的思維傾向。經過40年改革開放，目前我國的市場體系已發育得比較成熟，政府已充分認識到并且重視市場對資源配置的決定性作用，特別是我國多層次資本市場體系在加速發展和完善。新時期，國有資產監管模式已轉向“以管資本為主”，“房住不炒”調控政策使得房地產步入理性發展軌道，我國產業園區升級的方向是向財富集聚階段邁進，應該充分認識并強調產業園區的財富創造職能，建立以園區企業價值、園區上市公司市值、園區運營主體價值等以價值為基礎的評價考核指標體系。價值的本質就是未來預期收入的折現值總和，以價值為基礎的指標體系不僅在時間維度上對經濟主體的未來有充分的考慮，而且在空間維度上也綜合考慮到正外部性，更有現實意義的是，以價值為基礎的指標體系與企業經營和園區運營的動機高度契合。

3產業園區運營向產業增值模式轉變

以價值為基礎的考核體系能夠推進產業園區運營模式由傳統的地產增值模式向產業增值模式轉變。在產業增值模式下，園區運營主要包括：產業投資、中介服務、平臺服務、公共服務。產業投資是指園區建立或控股專業性的產業投資機構，如天使基金、創投資本（VC）、私募股權基金（PE）等，對產業園區內各發展階段的有潛力的企業開展多種形式的股權投資，促進企業成長并獲取長期收益。中介服務是指整合產業資源、引進各類中介服務機構，向入園企業提供工商注冊、法律咨詢、人才外包、資源認證、技術中介、管理咨詢、知識產權服務、融資服務、網絡通信服務等全套產業服務，并向服務提供商收取適當傭金。平臺服務是指組建專業咨詢部門或專業化公司，自主建立公共服務平臺，為園區企業提供定制化的技術服務、市場營銷服務、金融信貸服務、管理咨詢服務等，直接獲取服務收益。公共服務是指響應并承接政府委托的各類政策性服務項目，并以政府補貼和稅收獎勵等形式獲得收益。產業增資模式的核心是產業投資，它直接把產業園區運營收益與園區企業價值聯系起來，有利于將產業園區的正外部性進行內部化和資本化，從而激勵園區運營主體充分利用和強化園區運營的正外部效應和積累循環因果效應。我國經濟正在向高質量發展拾階而上的新階段，實現產業園區運營方式由土地增值向產業增值轉變有利于充分發揮市場配置資源的決定性作用，有利于優化供給體系、需求體系和金融體系及三者之間的相互支撐作用。自中共十八屆三中全會以來，國家制定和推出一系列旨在推動“大眾創業、萬眾創新”的方針政策，使得創新已提升至國家發展的核心，加之目前科技創新板已正式開板，從而為產業園區運營模式升級提供制度保障、市場基礎和操作工具。以產業投資為例，產業園區通過自己控制的各類股權投資機構，向有潛力的入園企業提供資本、服務和技術，最后通過被投資企業價值增值獲取遇股權投資相稱的投資收益。借助這種盈利模式，可以幫助園區實現正外部性的內部化，可以激勵園區運營商提升各類園區服務以便給入園企業創造更多“正外部性”，同時園區運營主體更加注重以企業價值為核心實現園區企業的優勝劣汰，從而推動園區產業轉型升級。這種以股權投資為有效連接手段、以園區企業價值增值為目標、以提高園區服務水平為主要內容的園區運營模式，天然具有強烈的自我積累和循環因果效應，從而實現新時期我國產業園區的企業增值、產業增值和園區升級。目前我國日益發展和完善的多層次資本市場則為園區企業和園區運營企業實現價值增值帶來甚多機會。

編者按：本文主要從我市財富園區現狀；成長財富園區法子；戰勝成長財富園區的誤區進行講述。其中，主要包括：要充實熟悉成長財富園區有利于提高財富集聚度，闡揚集聚效應，形成財富優勢；有利于企業做年夜、做強、做優，形成財富集團，成長規模經濟；有利于實現道路、水電、排污等基本行動措施和出產要素資本共享，降低企業中心投入；有利于治理情形污染，晉升城市功能和品位、園區規劃要有前瞻性和長效性，要從培育區域優勢財富、完美財富鏈入手，把園區規劃與晉升城市功能連系起來，切確定位、合理結構、分類實施、財富園區培植關頭在融資。我市財力匱乏，無法承擔園區年夜規?；拘袆哟胧┡嘀餐度耄匦桕U揚市場設置裝備擺設資本的主導浸染，破解融資難題、要立異招商體例，優化投資軟情形，營造積極有為、親商護商的投資空氣，實施一站式、代辦式處事，以“投激情、低成本、高效益、無障礙”吸惹人才、資金和手藝入園、園區培植是一個系統工程，政府扶持是十分需要的、園區培植不圈地不行，光圈地無企業入住更不行、園區培植是復雜的系統工程，園區成長更是持久奮斗的過程，毫不成能一蹴而就等，具體材料請詳見：

財富園區是在必然地域內科學規劃和結構，以市場為導向，經由過程招商引資實現財富聚積，形成具有支撐浸染的區域經濟系統，是闡揚出產要素聚積效應帶動區域經濟快速成長的有用體例，其集聚增效、示范帶動、整合優化、招商引資、降低成本、促進城鎮化和工業化連系等功能，都是其他形式不成替代的。要實現打破成長

，構建協調××，提高區域競爭力，必需注重成長位于縣城的縣域財富園區，使之成為各縣招商引資、引進人才、實施科技立項的焦點區域。

一、我市財富園區現狀

我市今朝僅有××工業園區，成立于2001年，至2007年7月底，已完成投資4億元，其中基本行動措施投資約1．3億元，引入企業48家。但在培植中也存在一些亟待解決的問題：一是投融資系統體例不健全，資金緊缺，基本行動措施培植滯后，招商引資硬情形改善遲緩，尤其在土地征用與出讓中投入與產出背離，甚至呈現巨額債務，制約園區成長。二是受區位和硬情形雙重劣勢影響，建園初，為招來商家，集聚人氣，財富規劃結構執行不嚴，入園企業數目少、規模小、門類雜，僅15家建成投產，且投資強度低，工業項目僅占1／3。三是在國家整頓開發區過程中調整了園區土地和規劃打點本能機能，卻因跟尾不夠，調整法子未周全落實，園區在土地和培植規劃打點上再無“特”性，損失蹤了封鎖打點的前提，園區管委會本色上由打點機構釀成協調機構，卻很難承擔土地和規劃打點等方面協調重任，影響處事效率和培植成長速度。

各縣在成長財富園區上也作了良多全力，但受2003年清理整頓開發區影響，各縣總體上尚無一個地域清楚、規劃與財富結構明晰、打點自力科學、基本行動措施配套、組織架構健全的財富園區。是以，成長財富園區，對以“工業強市”敦促打破成長是十分主要而緊迫的使命，必然要在深化市情、縣情熟悉基本上盡快步履起來。

農業產業園區建設是促進社會主義新農村建設和農民增收的重要途徑。近年來，省、市高度重視農業產業園區特別是特色農業產業園區建設。我市在大交通即將形成之后，農業產業如何發展，怎樣實現農民持續穩定增收？全市上下正在積極探索和實踐。

目前，全市農業產業園區建設起步良好，進展有序，在建園區初具雛形。一是領導比較重視?；拘纬闪酥饕I導親自抓，分管領導具體抓、部門和象征協調配合一起抓的工作格局。二是制定總歸。各縣（區）根據各地自然資源和傳統產業優勢，按照專業化、區域化、集約化的要求，制定了產業園區建設的總體規劃初步方案，更加明確了建園的產業重點。三是創新機制。全市各地認真總結經驗教訓，不斷創新和完善農業產業園區建設新機制，為園區建設的健康發展提供了保障。

但是，也存在著一些問題。

一是規劃滯后。一些縣區農業產業園區建設的總體規劃還未最終審定案，農業產業園區建設詳規未制定，不少地方只能看到園區發展的重點打算，致使不少地方沒有把農業產業園區建設與新農村建設很好結合，農房、養殖圈舍亂修亂建，園區設施盲目建設，產業項目隨意發展等問題存在。

二是融資困難。資金投入是園區建設的關鍵，但發展農村種養殖業的企業和業主普遍反映，目前搞農業產業園區建設融資十分困難，尤其是金融貸款更加困難，成為制約發展的瓶頸。

三是“三缺一低”的問題仍然突出。全市在農業產業化發展中普遍存在的缺乏科技含量、特色產業、龍頭加工企業帶動，規?；洜I水平低的問題在發展農業產業園區建設中仍然沒有得到有效突破，進展和效果不明顯，一定程度上阻礙了農業產業園區發展速度和水平，沒有很好發揮農業產業園區的輻射帶動功能。

摘要：由于產業園區的價值比較高，專業的物業公司能夠更好的為園區的建設添分加彩，在加強產業園區的管理方面，很多企業往往采取第三方物業對產業園區進行管理服務的模式。因此，本文將對如何構建產業園區物業管理服務進行思考并提出具體措施，以便更好地發揮產業園區物業管理服務的功能作用。希望本文能夠為產業園區構建中的物理管理服務有所幫助。

關鍵詞：產業園區;物業管理;服務措施

產業園區里不僅有豐富的生產資料，還有很多先進的生產技術，因此產業園區的整體價值非常高。由于產業園區的種類很多，如物流園區、科技園區以及生態農業園區等，不同的產業園區中人群不同，學歷層次不同，一定程度上相當復雜，所以安全將會是重中之重，任何安全原因導致的事故，都將會造成不可估量的損失。

一、產業園區物業管理服務的重要性

對于企業來說，一個企業要想能夠在競爭激烈的市場中處于不敗地位，那么就必須進行專業化、全面化的發展，因此不少企業在發展時采用創建產業園區的方法進行擴大規模生產。所謂產業園區，是指著重于某一個產業發展而專門設立的一個區域，在這個區域中進行新興產業的培養，產業園區不僅能夠聚集著各種各樣的資源，同時又能夠推動新興產業的不斷發展和城市化建設的完成。產業園區按照不同的分類有很多種，目前最常見的產業園區有物流園區、科技園區以及生態農業園區等。不同的產業園區分別擔負著不同的產業功能。很多產業園區的涉及面比較廣，比如高新科技產業園區，其中所牽涉到的零件往往十分昂貴，一旦發生偷盜事件就會對企業造成很大的損失。如果物業管理沒有發揮好巡視及安全預警作用，那么就容易出現產業園區中的配件被盜等不良事件，從而影響產業園區的發展。目前，我國的大部分產業園區都采用第三方物業來進行管理服務。采用第三方物業來對產業園區進行管理服務，不僅能夠更好的為園區的建設添分加彩，同時也有利于將產業園區的管理向專業化推進，因此加強產業園區物業管理服務勢在必行。

二、加快完善產業園區物業管理服務的配套設施

為全面推進我市新的發展戰略，加強產業園區規范建設和管理，促進園區功能優化和產業提升，形成產業特色和產業集聚，現就我市產業園區建設發展提出如下意見。

一、建立重點產業園區分檔機制，推進園區加快發展

為加快產業園區發展建設，促進產業園區晉位升級，結合實際，將我市重點產業園區按照工業經濟總量劃分為四檔進行評定。

（一）重點產業園區必須具備的條件。

園區總體發展規劃及批復要件；園區發展戰略及實施方案；園區管理機構；招商引資優惠政策；工作制度和服務體系；起步區基礎設施達到“五通一平”及以上標準。

（二）重點產業園區的分檔標準。

同志們：

今天召開的全市畜牧產業園區建設現場會，是在全市深入學習實踐科學發展觀之際召開的一次重要會議。會議的主要任務是，全面落實全省現代畜牧業試點提質擴面工作會議精神，推進畜牧產業園區建設，研究制定畜牧經濟工作的發展措施。與會同志通過參觀各縣（區）畜牧產業園區的建設情況，大家都有了比較直觀的感受。剛才，各縣（區）作了經驗交流，市畜牧局局長嚴德同志代表市畜牧食品局作了工作安排和部署，我完全贊同。稍后，市委常委、紀委書記曉春同志還要作重要講話，希望大家認真領會，切實抓好貫徹落實。下面我先講幾點意見：

一、準確把握當前畜牧產業發展的特點和形勢

今年畜牧業生產面臨來自國際金融危機、甲型H1N1流感、生豬及豬肉價格下跌等諸多挑戰和困難。盡管如此，*畜牧產業在市委、市政府的正確領導下，以科學發展觀為統領，始終堅持科學規劃與技術培訓并舉、機制創新與體制保障并重、基礎設施建設與隊伍素質提升并行的工作方針，全市畜牧產業正在呈現區域之間、產業結構之間協調發展、共同繁榮的良好態勢。相關數據，剛才嚴德同志已經通報了，我就不再一一重復。總體感覺，全市畜牧產業在發展模式、發展理念、發展方向上有以下幾點值得充分肯定。

（一）規?；潭蕊@著提高。以發展規?；癁轷r明導向，畜牧產業“蛋糕”正在逐步做大。目前已發展年出欄50頭以上的養豬大戶11625戶（其中年出欄500頭以上的規模養殖場705家，千頭以上規模養殖場150家），生豬規模養殖面達到28%；發展年出欄肉牛20頭以上的規模場46家；發展年出欄肉羊50只以上的規模養殖場108家。

（二）產業化水平不斷提升。以提升產業化水平為突出主題，采取“龍頭企業+產業園區+產業基地”的模式，延伸產業鏈條、創新運行機制、注重利益分配、降低經營風險、鞏固畜禽基礎，使養殖農戶得到了實惠。在今年生豬價格大幅度下降的情況下，規?；B豬仍保持頭平盈利50～100元的良好局面；牛、羊、禽等畜產品效益良好，為實現全市農民增收奠定了堅實基礎。

自我區開展2012年度群眾評議機關活動以來，產業園區黨工委、管委會高度重視，按照區委的有關要求，切實做好相關工作。園區接到“群眾評議機關”活動工作領導小組辦公室反饋群眾提出的建議是：“建議要多下基層，了解社情民意，實實在在幫基層解決困難和問題?！眻@區領導高度重視，現將提出的建議作如下整改：

一、整改措施

根據群眾提出的建議，下步工作中，園區黨工委、管委會將堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，把有效開展群眾評議機關活動與開展“三個建設年”、“四幫四促”、“機關干部到一線，扎扎實實幫群眾”等活動結合起來，結合園區實際，對照群眾評議機關活動反饋的意見和建議，切實加強整改，務求實效。

1、堅持深入基層、深入群眾，問計于民，問需于民。多下生產企業掛幫村組一線，要堅持以群眾滿意不滿意、贊成不贊成、擁護不擁護,作為檢驗基層工作的重要標準，多為企業和村辦實事、做好事、切實解決企業和村存在實際困難和問題。

2、切實搞好領導班子成員到村掛幫聯系工作。通過對照“群眾評議機關”的意見和建議，我園區黨工委、管委會會議決定，實行領導班子親自到村掛幫聯系工作，明確領導班子成員分別到七眼橋鎮村、村、村、村、街村及辦事處新村社區掛幫聯系工作，嚴格按照市區掛幫聯系的工作要求，實行每星期下到所掛幫企業和村不少一次，切實把掛幫工作落實到實處。

二、區產業園區的職能和職責