地產范文10篇

1投資性房地產的定義及特征

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

投資性房地產主要有以下特征；(1)投資性房地產是一種經營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉讓；(2)投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產f(3)投資性房地產有兩種后續計量模式，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行持續計量，即有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式進行后續計量。

2投資性房地產的范圍

屬于投資性房地產的項目：(1)已出租的土地使用權，應是自租賃期開始日確定為投資性房地產；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權，體現了管理者的持有意圖。需要注意的問題：①這里不包括閑置土地，②房地產開發企業持有并準備增值后出售的土地使用權不屬于投資性房地產，作為存貨處理。(3)已出租的建筑物。應是自租賃期開始日確定為投資性房地產。

3投資性房地產的會計處理

委托人（甲方）

人（乙方）

第一條（訂立合同的基礎和目的）

依據國家有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方在自愿、平等和協商一致的基礎上，就乙方接受甲方委托，甲方訂立房地產交易_____（買賣/租賃）合同，并完成其他委托服務事項達成一致，訂立本合同。

第二條（委托的事項）

（一）委托交易房地產的基本情況

一、房地產企業迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來政府出臺的一系列宏觀調控，無一例外，都從相當程度上造成了地產企業資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行了“121號文件”，嚴控房地產開發企業貸款及土地儲備貸款的發放，規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%。土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。而2004年出臺的“71號文件”，即業界通稱的“8·31大限”，則徹底終結了延用多年的土地協議出讓制度，規定自2004年8月31日起，嚴格執行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲備的企業，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調控政策，如連續兩次加息，各金融機構正式提高了存款準備金率0.5個百分點，收縮了可貸資金約1100多億元，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目（不包含經濟適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當部分開發企業面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機，抑制投資、穩定住房價格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺之后，更使整個市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠。這令目前主要靠銷售回款融資的開發企業叫苦不迭。

商業性房地產在我國十幾年的發展中，資金來源十分單一，走的完全是一條“獨木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國人民銀行公布的《中國房地產金融報告》中可以看到，在房地產業與銀行的互動中，已經產生了方向上的偏移，居高不下的房地產市場的貸款給銀行帶來很大風險。社會資金過于集中于銀行，使商業銀行在房地產市場形成了一種被動的“壟斷”局面。作為國民經濟中的支柱產業，房地產業如些單一的融資渠道，給房地產開發商甚至銀行體系都造成了很大的負擔，同時也造成了很大的風險，迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產融資中銀行“一貸獨大”的問題。而金融資產的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過什么形式來用？資金從哪里來又往哪里去？這些問題無疑關乎著房產地企業的生死。

二、房地產企業在融資中常面臨的問題

1、貸款方式單一。國內房地產開發貸款主要有三種形式：第一種是房地產開發流動資金貸款；第二種是房地產開發項目貸款，第三種是房地產抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應房地產開發周期的需要。因此，目前我國房地產金融市場化的程度有待提高，相應的房地產貸款方式也有待創新和拓展。

1房地產新政與房地產市場表現

2009年，中國房地產市場漲聲一片，全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創歷史新高；總價及單價地王不斷涌現，市場熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房價上漲過快，2009年年底，中央政府加大了對市場的調控，以2010年1月7日出臺的“國十一條”為標志，2010年的房地產業政策出現了由“寬松”轉為“調控”的新階段?！皣粭l”出臺以后，2010年1-2月份，房價出現了交易量萎縮，房價上漲趨緩的形勢。但進入三月份情況發生變化，據國家統計局數據顯示，1-3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。3月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價為5193元，同比上升16.1%；房價再一次創出新高，呈現量價齊漲的局面，并向二、三線城市傳導和蔓延。面對這種房地產形勢，中央政府又及時出臺了新的房地產調控措施。

2010年4月14日國務院常務會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅決遏制住房價格過快上漲。之后4月17日，國辦又了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地產政策調控被認為是歷次房地產政策中調控力度最大的一次，但調控效果卻并不如人意，中國國家統計局的最新數據表明，4月份，全國70個大中城市的新建商品住宅銷售價格同比上17.3%，漲幅創下紀錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價格上漲幅度更是達到22.4%。尤其值得注意的是，和“國十條”出臺后市場一片看跌背道而馳的是，上述兩個數字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。

2房地產政策調控失效的原因分析

不可否認，此次房地產政策調控調控的力度之大，出臺的政策之多，頻率之高都是史無前例的，這表明了政府堅決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴厲的調控中，大中城市的房價為何不降反升，房地產政策調控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點：

1.房地產的位置對于房地產投資的影響

2010年10月份位于山東省萊蕪市中心區域的一級地段，每平方米的平均房價為5500-6000元，而在市郊的，房價每平方則不足2500元。通過萊蕪房地產市場進行調查與實踐證明：房地產的投資收益與位置優劣成正比例關系。區位、區位、區位，一直是房地產界的黃金定律。在現在的地產投資決策中，地段因素的影響并沒有降低，只不過人們對地段的分析不僅僅局限于交通因素，而擴大到了整個社區的環境因素。那么，在購置房產時，投資者應該怎樣去判斷其地段、環境、位置或地點的優劣呢？一般說來，不同類型和用途的房產對位置的要求是不一樣的。通常，住宅用房產的價格因其周圍環境狀況、交通是否方便以及距離市中心的遠近，有很大差別。商務辦公樓的用戶，大多數都希望辦公地點位于繁華地帶，交通方便，距其他業務單位、金融機構近，方便業務上的聯系。而商店和購物中心則更注重所在地域對商業服務的需求以及這種需求是否還在增長與增長幅度的大小。

城市的發展空間是有限的，土地屬于有限的不可再生資源，是不可替代資源，而房子幾乎是可以無限更新換代的，二者市場價值是不可以相提并論的。城市發展空間的局限性和土地資源的稀缺性決定了與土地價值相關聯的區位價值才是決定房地產價值的根本。因此，選擇區位價值潛力高的房地產項目投資或自用才是一個明智的購房者聰明的選擇。那么，是不是當前價格高的地區便是區位價值潛力高的地段呢？當然不是，區位價值高并不意味著當前其物業的價格處于高水平。

房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。雖然房地產的地理位置是固定不變的，但是其社會經濟位置隨時可能發生變化。我們說置業投資成功的關鍵在于位置優劣的選擇，這并不意味著只有在已經形成的優良地段購置房產才能獲得較高的投資收益和保值增值的利益。因為，地段優良的房產，雖然租金收益較高，增值也快，但價格不菲，相對于投資額來說，回報并不一定就高。相反，如果在那些雖然現在還不算優良、但極具發展潛力的地點購置房產，由于其相對價格較低，極有可能獲得高額回報。房地產的社會經濟位置會隨經濟建設、周邊環境的改善而變化，隨著交通條件的改善、城市規劃布局的調整，城市區位價值的格局也在悄然發生改變。不是地價最貴、售價最貴的物業就是未來價值增長最大和最快的物業。例如，社區人口擴增及服務功能的不斷完善、政府的政策傾斜、基礎配套設施建設等。大凡具備這些條件的區域，或早或遲都會轉化為熱點。人氣集聚，熱點形成，就會引起整個地段房產價格上漲，理所當然地帶動房產增值，給投資者帶來豐厚的回報?！安磺笞詈玫笞钯F”的開發、銷售思路肯定是使市場脫節的。例如，萊蕪市政府住宅所在的地盤地段是在2005年以極低的價格通過公開招標競爭購入的。時隔5年（2010年），現土地增值達15倍之巨，物業價值直線上升。

2.房地產的位置對于房地產價值的抗跌能力的影響

房地產位置的好壞不僅僅決定他的價值的高低而且還決定了房地產價值變動的抗跌能力。市區的貴重物業具有很好的投資價值，具備很高的保值能力。在地產時勢好的時候，市區盤、郊區盤都會升值；時勢不好的時候，郊區盤的跌幅將比市區盤大得多。

1影響房地產周期波動的因素

1.1內生因素主要包括房地產供求和房地產投資。房地產需求與供給。價格、收入、政策以及預期的變動都會使房地產需求總量受到影響繼而發生變化與此同時，房地產供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發生擴張或收縮的變化。房地產投資。進行房地產投資決策時，房地產投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導房地產的投資走向擴張或收縮，對房地產周期的波動產生重要影響。房地產投資波動常被看作是房地產周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經濟與技術因素。有直接影響的政策因素：指與房地產業密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產業政策、經濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質的宏觀政策因素，在短期內對房地產經濟運行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會經濟與技術因素：房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關，宏觀經濟增長率越高，房地產業發展速度越快；在經濟發展的不同階段，房地產業的發展水平有所區別。此外，技術革命、產業結構變化、體制變遷等都會對房地產業的發展造成沖擊，影響房地產周期波動。

1.3隨機因素，指地震、洪水等自然災害，戰爭、政治風波等社會突發因素，以及不可預測的因素如科學技術的根本變革等。這些因素對房地產波動有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時也會持續很長時間。

2企業應對房地產市場周期波動的經營策略

2.1資本動作策略。首先，并購與重組產生的規模經濟效應有利于企業產生成本優勢。當房地產周期處于衰退或蕭條階段時，并購和重組產生的規模經濟效應使企業在房價下跌時降低生產成本，從而保持企業的收益基本穩定，降低房地產周期波動給企業帶來的風險。其次，并購與重組實現多元化經營，有利于企業穩定現金流。周期波動期間通過并購與重組實現多元化經營，可以減少企業對現有業務范圍的依賴，降低經營的風險成本，通過不同業務組合穩定企業的現金流，而且多元化經營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務和稅收方面的優勢。再次，財務協同效應有利于化解房地產周期波動的風險。

摘要:復合地產是房地產業的一種創新的開發和經營模式,它將房地產業和其他關聯產業進行有機整合。品牌戰略在復合地產的巧妙運用可以產生巨大的品牌效應。本文以“奧林匹克花園”“國色天鄉樂園”等成功的復合地產品牌為例,淺析復合地產品牌產生的效應和品牌戰略的關鍵點。

關鍵詞:復合地產品牌效應品牌戰略

一、復合地產品牌的涵義

所謂復合地產就是把房地產與其他關聯產業(體育、旅游、教育、商業等)有機整合,并創造出一種全新的人居生活方式。加拿大建筑學教授維爾托德·里博克杰恩斯基在他的《家:一種思想的簡單歷程》中指出:“家,不僅意味著房子,也包括里面和周圍的一切東西和人,以及這些所體現出來的滿足和幸福。”這句話十分形象地表達了房地產行業的主旨。

復合地產與一般地產的主要區別在于不僅僅只是解決居住的問題,更重要的是整合出了新的生活方式。從廣州“奧林匹克花園”、深圳萬科“華僑城”、北京“SOHO現代城”、成都置信“國色天香樂園”等成功的復合地產品牌中不難發現,每一個復合地產項目都是圍繞著一個主題,體現著一種新穎現代的生活方式。無論是一座“城”還是一座“園”都孕育著提高生活質量、提升生活品位的人居文化,深深吸引著目標消費者。越來越多的房地產企業都相信,深入挖掘提煉品牌的核心價值和意義,并將品牌價值植入市場,這是在經歷了一輪經濟危機洗禮下的房地產行業所面臨的重大課題。

二、復合地產品牌產生的多重效應

[摘要]由于房地產商品的特殊性，房地產線上營銷進程滯后于其他商品，目前房地產領域尚未采用純線上營銷模式，線上線下融合營銷仍是當前的主流模式。本文從供需層面分析房地產線上營銷產生的背景，分析線上營銷模式的現狀和問題，指出需從組織設計、流程優化和傭金分成等方面加以完善。

[關鍵詞]房地產；營銷模式；線上營銷

淘寶、京東等電商購物平臺在國內已上線二十多年，房地產作為商品理應成為電商的重要目標。然而房地產具有不可移動、交易復雜等特殊屬性，房地產在互聯網領域的布局一直滯后于普通商品，但互聯網頭部企業與房地產巨頭一直在積極探索房地產線上交易模式，比如以新浪樂居、搜狐焦點、網易房產等為代表的，以提供房地產行業資訊為主的平臺，鏈家網、中原地產、貝殼找房等房地產經紀服務企業自建的平臺，以房多多為代表的經紀人分銷平臺使房地產經紀人得以發布房源信息，客戶得以搜索房源、線上看房，還有以天貓好房、京東房產等為代表的，將傳統售樓部搬到網上的線上購房平臺。除建立這些專門的線上平臺之外，地產企業也在不斷拓展其他線上營銷方式。微博、微信公眾號是地產企業發布行業資訊的重要陣地，抖音等短視頻平臺、微信朋友圈成為不少房地產經紀人自我營銷、發布房源的主要平臺，微電影成為地產企業強化品牌認知、增強客戶黏性的宣傳工具，業主社群是各地產企業開拓市場、拓寬運營渠道、鎖定目標客戶的重要場所。本文以房地產企業的線上營銷為對象，分析房地產企業線上營銷產生的背景、目前的運營狀況、存在的問題及對策建議。

一、房地產線上營銷模式的運作機理

（一）全程線上營銷是未來的理想模式

除房地產以外的一般商品，具有價值量小、交易過程簡潔、商品信息簡單等特點，因此從甄別篩選、購買付款到快遞到家，都可以通過網購平臺實現線上營銷閉環。房地產如果像其他商品一樣實現線上閉環營銷，其運營機理就是樓盤線上展示、客戶線上篩選、雙方線上成交，交易雙方在線上完成房地產交易的全過程。營銷閉環的具體實現方式如下：開發商建立線上售樓部，實現從房源搜索、線上看房、咨詢洽談、下定預購、網上簽約、按揭貸款、產權過戶以及售后服務全鏈條的線上交易。其目的是通過全行業協作，建立不動產交易全鏈路ETC高速通道，提高交易效率。線上售樓部是線上營銷的載體。線上售樓部是房地產企業進行房地產項目展示、咨詢洽談、成交簽約的線上載體。借助3D技術、云計算、網絡直播、線上金融等方面的技術，地產企業能整合技術、客戶、數據等資源，實現售樓部線上化。各方參與協作是打通各環節的關鍵?？蓸嫿ㄩ_發商、購房者和交易服務方共同參與的不動產交易協作機制，逐步構建開發商、購房者、房地產經紀公司、金融機構、按揭公司、產權主管部門等單位之間的紐帶，實現房地產全程線上營銷。

跨入2002年的房地產市場在熱鬧的求錢聲中又走到了年末，在一片不見刀光劍影，只聞你吆我喝和你上市我結盟的游戲面前，演繹了一出出“幾家歡喜幾家愁”的找錢故事。房地產業在做大做強的旗號和指引下從未有過像2002年這樣熱烈聯手金融機構和向資本市場邁進。連橫也好，合作也罷，上市也好，買殼也罷，這個年輕又“貧乏”的產業確實是在一步步走向成熟和“富有”。

透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關心的自然是熱鬧下面實實在在的房地產融資新渠道的出現，透過對本年度房地產六大投融資的成功以及艱難的經歷，讓我們真正明白：房地產融資還需要太多的支持和關愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場多年的廣州恒大終于可以把自己的資產“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實現了借殼上市。這可以說是房地產企業艱難上市的一個縮影。

可以說，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產公司快速擴張的必由之路，并引發了房地產行業的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設、珠江控股、金融街被北京的房地產企業成功買殼后，房地產資產忙于“上市”成了資本市場上一道亮麗的風景線。

在北京，一些開發商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進入資本市場。作為一位投資銀行家，林先生近幾個月來已經為4位開發商咨詢過有關資本市場的項目。他說：“這些人都是近幾年在北京成功做過

立房地產買賣合同人

賣方（甲方）：

買方（乙方）：

根據中華人民共和國有關法律﹑法規和本市有關規定‌，‌甲﹑乙雙方遵循自愿﹑公平和誠實信用的原則‌，‌訂立本合同‌，‌以資共同遵守‌法。商‌

第一條甲方將自有的房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權（以下簡稱房地產）轉讓給乙方‌法。商‌房地產具體狀況如下：

(一)房地產座落在上海市___________[區][縣]____________________________________________________(部位：__________)房屋類型________________結構:_______________;