郊區化范文10篇

首先，工業化條件不同。西方發達國家城市郊區化是在城市發展到后工業化時期，為了躲避大城市出現的城市病，住在大城市內的一些高、中產階級紛紛遷移到郊區，以尋求良好的居住環境。由于汽車等現代化交通工具的大量使用和交通道路條件、郊區配套基礎設施的不斷改善，又有力地推動了郊區化進程。我國的城市郊區化則主要基于改革開放后涌現的舊城改造和工業外遷等因素而產生的，城市土地有償使用制度，住房商品化制度以及城鄉戶籍制度的改革又加速了城市郊區化的步伐。我國從20世紀80年代起才從傳統的計劃經濟向市場經濟轉變，城鄉二元經濟結構還仍然存在。區域之間的各類要素流動具有較明顯的非均衡性。大城市以及城市中心區域的吸引力仍然占據主導地位。我國城市郊區化是在工業化沒有完成的情況下出現的，這是不同于西方國家城市郊區化的一個重要方面。

其次，市場經濟水平不同。我國城市郊區化不像西方國家那樣，在市場經濟高度發達以后城市富有的高、中產階級向郊區轉移，而是相對那些并不富裕的工薪階層和外來流動人口的城市郊區化，是以自行車和公共交通為主的城市郊區化。在我國有相當一部分城市的郊區化是建立在城市交通沒有明顯改善，郊區的公共配套設施較為落后的基礎上，郊區的商業、教育、醫療、社區服務業與城市市區差距太大。同時又缺乏方便的城鄉運輸系統，不能滿足長距離快速出行的要求，使大多數城市的郊區化只局限在近10公里以內發展。西方國家較普遍的是在離市中心20公里的遠郊區，它們是在市場經濟高度發達的情況下高、中產階級以私人轎車和高速公路為主的城市郊區化。

比如以美國城市郊區化進程為例：美國實施城市郊區化的有關政策中，影響較大的是州際高速公路計劃、住房貸款政策和低價汽車政策。美國有了公路網和便宜汽車后，許多企業利用國家政策導向，加快標準化住宅區和郊區多功能購物中心等設施的開發，導致城市人口大規模向外移動，市區不斷向周邊延伸，有力地推動了美國城市郊區化的進程。

我國城市郊區化發展的戰略設想

要積極借鑒國際經驗，結合自身特點，加快推進城市郊區化進程。上海郊區農業占全市gdp的比重只有2%左右，國內有些省市gdp的比重超過30%。上海郊區城市化水平達47%，高于全國的平均水平，農民的實際收入中，非農收入占到70%以上，240萬農民勞動力中大約有170萬從事二、三產業。上海郊區基礎設施建設水平較高，農用事業設施也較完備，正在成為長江三角洲乃至更大區域范圍內的制造業中心，市內三資企業總量達11000多家，目前市區的人才流、物資流、資金流、信息流、技術流，大規模向郊區輻射，要充分發揮上海特大型城市的綜合實力優勢，在全國率先消除城鄉二元結構，加快推進城市郊區化和郊區城市化進程，營造城鄉一體化的新格局。以上海為例，結合中國國情實際情況，為加快推進中國特色的城市郊區化進程，建議做好以下幾方面主要工作：

第一，加快郊區交通網絡建設。重點設施以高速公路和軌道交通網為主干的新一輪基礎設施建設。盡快形成多形式、多層次、多功能的現代綜合交通體系。沿著交通主干線，推進城市郊區化發展，盡快形成與上海特大型中心城市相適應的城市郊區化的城鎮體系，即“中心城—新城—中心鎮—一般鎮”四級城鎮網絡體系。這些城鎮要位于交通樞紐和交通要道上，高速公路的兩側，要高起點、高標準規劃建設中心城鎮，要在上海市市區周邊逐步形成一批規劃有序，環境優美，備具特色的現代化新城鎮。

舊城改造

郊區化（Suburbanization）是指人口、就業崗位和服務業在大城市由內向外遷移的一種分散化過程。它與“郊區城鎮化（SuburbanUrbanization）”雖有聯系又有區別，二者不能混淆。

通過對北京人口普查資料的分析，表明北京的郊區化于1982年以后開始，但還沒有進入普遍郊區化的時期，其主要表現為人口郊區化和工業郊區化。

1、舊城改造對郊區化的影響

北京的舊城改造的重點是危舊房改造。大片危舊房主要集中在內城的原城墻根一帶，即東二環路的西側，西二環路東側，前三門大街南側（包括前門、大柵欄地區）；外城的壇根附近，即天壇東側和北側的法華寺、金魚池一帶，先農壇北側的天橋、虎坊橋、南橫街一帶；以及德勝門、西直門、阜成門、朝陽門、廣安門、永定門等城外關廂地區。此外，在皇城內外及后三海地區也有一些危舊房片。1990年北京市政府確定的北京危舊房改造的第一批危改片共37片，其中城市中心區22片，近郊區11片，遠郊區4片，占地360余公頃，有危舊房160多萬平方米，5萬多戶。北京建委綜合開發辦公室確立的第二批立項危改項目共72片，其中城市中心區52片，近郊區17片，遠郊區3片。兩次危改項目比較，城市中心區的危改項目不僅增加了近1.5倍，而且更深入城市中心了。

在危舊房改造過程中，許多居民搬遷到了郊區。危改區中公建、基礎設施的構成越高，外遷率越高；反之亦然。充分說明了危舊房改造對人口郊區化的巨大作用。而且政策對危舊房改造的外遷有優惠，而對回遷要求相對嚴格。

摘要：城市郊區化是城市現代化進程中一個重要階段。它代表城市人口、就業崗位、工商服務業等在大城市市區里由內向外、由市中心區向郊區遷移的過程。隨著城市化水平的不斷提高，城市中心地區出現了人口密集、地價昂貴、交通擁擠、環境污染等城市病，促使中心區域的人口、企事業單位大量向外遷移，推進城市向郊區發展，形成一種城市由集中化向分散化擴展的現象。

關鍵詞：城市規劃城市郊區化

中外城市郊區化發展的異同

中外城市郊區化的共同點：無論是西方發達國家還是中國，實施城市郊區化所帶來的作用比較明顯，而且其作用還基本相似。一是，一定程度上緩解了大城市中心區的人口過度集中、住宅緊張和交通擁擠狀況，改善了城市的工作和生活條件，促進人口與城市空間環境關系的進一步和諧。二是，促進了中心區和郊區社會經濟的協調發展，通過制定和實施區域規劃促使城市產業、部門在地域空間范圍內的合理布局，有利于充分發揮城市在生產、流通、生活、消費等領域的整體功能。三是，改善了城市的環境質量，通過將原先分布在城市中心區域的工業污染企業逐步向郊區轉移，建立集中開發的工業園區，大大減少了市區的噪聲、廢氣污染，提高了城市整體生態環境的質量。

中外城市郊區化的不同點：

首先，工業化條件不同。西方發達國家城市郊區化是在城市發展到后工業化時期，為了躲避大城市出現的城市病，住在大城市內的一些高、中產階級紛紛遷移到郊區，以尋求良好的居住環境。由于汽車等現代化交通工具的大量使用和交通道路條件、郊區配套基礎設施的不斷改善，又有力地推動了郊區化進程。我國的城市郊區化則主要基于改革開放后涌現的舊城改造和工業外遷等因素而產生的，城市土地有償使用制度，住房商品化制度以及城鄉戶籍制度的改革又加速了城市郊區化的步伐。我國從20世紀80年代起才從傳統的計劃經濟向市場經濟轉變，城鄉二元經濟結構還仍然存在。區域之間的各類要素流動具有較明顯的非均衡性。大城市以及城市中心區域的吸引力仍然占據主導地位。我國城市郊區化是在工業化沒有完成的情況下出現的，這是不同于西方國家城市郊區化的一個重要方面。

二戰以來，美國城市人口以空前的速度向郊區轉移，到70年代郊區人口已經分別超過了中心城和鄉村人口，這是繼1920年城市人口超過鄉村人口的另一次歷史性的變化。美國不僅在人口方面成為一個郊區化的國家，而且其經濟活動的重心也在日益向郊區轉移。本文試圖對美國現代城市郊區化的進程及其動因進行初步的探討。

一、美國城市郊區化的原因

美國之所以成為一個郊區化的國家，既是社會的技術經濟發展的結果，又是聯邦城市政策的產物，同時也與美國的社會特征有密切的關系。

1、科技進步為郊區化的飛速發展提供了必要的前提

在城市的發展過程中，有三項技術的變革對城市的發展演變具有重大的影響，即交通、通訊和能源技術。

1956年美國國會通過《聯邦援建公路法》，計劃在全國鋪設4.1萬英里的州際高速公路，其中有5000英里是位于城市地區的環城公路和輻射狀公路，便利了城市與郊區之間的流動。與此同時，汽車也開始普及起來，到1978年美國擁有汽車1.4億輛，平均每1.5人擁有一輛汽車。（注：褚葆一主編：《當代美國經濟》，北京·中國財政經濟出版社，1981年，第90頁。）由于汽車和公路的發展，美國的郊區化進程也以空前的速度展開。1971年美國城市史學家約翰·B.雷(JohnB.Rae)評價道：“當代郊區是汽車的產物，如果沒有汽車，郊區就不可能存在?！保ㄗⅲ篕ennethT.Jackson,CrabgrassFrontier:TheSuburbanizationoftheUnitedStates(NewYork:OxfordUniversityPress,1985),p.247.）通訊技術對于人口與機構的分布也有重大的影響。在工業化初期，由于通訊技術落后，人口和工業不得不向城市聚集，同時，企業的經營部門也不能與生產部門分離，工廠的郊區化受到了很大限制。電話的發明和使用打破了這種局限。1920年，美國電話機總數為1327萬多部，每千人擁有123.4部，擁有電話家庭的百分比為35.0%。到1970年，電話機總數猛增到1.2億多部，每千人竟擁有583.4部，90.5%的家庭擁有電話。（注：U.S.DepartmentofCommerce,BureauoftheCensus,HistoricalStatisticsoftheUnitedStates,ColonialTimesto1970(WashingtonD.C.:U.S.GovernmentPrintingOffice,1975),pp.783-784.）而70年代以來計算機網絡的發展，使信息的獲取、處理和傳播更加迅速，美國成為一個“信息社會”，從而為人口和企業的分散進一步創造了條件。電能的發明和使用對人口和產業的分散也產生重大影響。在電能廣泛使用以前，企業生產以蒸汽為動力，需要消耗大，”量的煤炭，因此在區位分布上需要接近火車站，從而束縛了產業的空間分布。而電力可以遠距離輸送，是對工業生產布局的又一種解放力量。正如查爾斯·埃利奧特在一次題詞中寫道的：“電——光和力的運送者，消除了時間和空間的阻礙……”（注：〔美〕丹尼爾·布爾斯廷著：《美國人——民主歷程》（中譯本），三聯書店，1993年，第611頁。）

本文作者：許尊王德

調查概況

調查選點本案例選取符合上海近郊典型發展特征的蘋莊地區為研究地域。蘋莊地區于上世紀90年代開始開發至今,發展己較為成熟,選擇該區域便于開展郊區化發展的動態研究。地區距離市級商業中心人民廣場約為16公里,距離市級商業副中心徐家匯約10公里,與商業中心由軌道交通1號線相連,位于城市商業中心的有效服務范圍內(圖1。蘋莊地區內部商業設施較完善,其中近郊地區商業中心一百盛位于地鐵站南側,中心內設施種類豐富,周邊社區商業設施發展成熟,包括各大賣場、地鐵站商業及各類沿街商業?？傮w來看,調查地區郊區化發展成熟,區位適中,周邊商業設施等級分布明顯,選擇該地域作為研究對象,可全面、真實地從時間維度上揭示郊區居民對設施使用的選擇變化。調查點選取與調查內容為保證樣本可覆蓋蘋莊發展過程的時間序列完整性,調查選擇3類不同時期開發的小區,見圖2。在問卷發放過程中,由于早期開發的小區的調查樣本包括了早期郊區化居民和近期郊區化居民,而新開發的小區的調查樣本僅有新居民,因此前者的問卷發放量要略多于后者,以保證居民在時間上的大體據均衡。本次問卷除了調查居民的社會經濟特征,各商業中心的使用頻率、消費額,各類商品的設施選擇場所、出行時間等現狀使用情況以外,還要求被調查居民對10年前這一時間點的購物情況進行回憶并完成問卷,從而獲得歷史數據以揭示郊區化的變化J清況。樣本基本屬性分析在總共5外個調查樣本中,男女性別比為1:1.09。年齡上,以30一50歲年齡段為主(40.43cy0,其次是20一30歲(19.18cy0和50一60歲(巧.21cy0。家庭結構中以三口之家為主(54.29%,其次是兩人家庭(21.79cy0和單身家庭為(4.21%。從經濟狀況來看,家庭月收入以5000元以下為主,占有效樣本量55.63%,5000一10000元月收入家庭占24.54cy0,10000元以上占16.3%。上海市2010年平均工資水平為2033元,按照家庭人數平均2.5人估算可以發現,抽樣群體收入水平屬于上海市平均水平。職業狀況來看,主要以公司職員為主,占有效樣本40.52cy0,其次為工人,比例為24.35%。從上下班出行來看居民主要使用公共交通,其中使用地鐵比例最高(34.54cy0,其次為公交車(21.61%。工作地分布來看,調查區域中有大部分職住分離人群,市區工作居民樣本比例將近一半(45.01%。從通勤時間來看,超過30分鐘的出行比例最高(78cy0,從上海市平均通勤時間(32分鐘來看,調查群體工作地離居住地平均較遠。從該地域居住時間來看,居民的平均居住時間為10.5年,居住10年以下樣本數為247個,占總樣本44.19%,居住十年以上居民樣本數為348個,占總樣本量55.81cy0,樣本基本符合時間跨度的均衡性?？傮w來看,調查樣本以工薪階層的中青年居民為主,具有獨立的消費能力。職住分離比例較高,主要使用公共交通通勤,符合上海郊區居民的典型特征,且居住時間平均超過10年,符合研究時間維度的典型性。

商業設施使用變動分析

各級商業中心使用變動將城市商業設施分為市中心、徐家匯城市副中心、近郊地區中心三個等級,蘋莊居民對不同等級設施的使用變動特征見表2。從三級商業中心的使用變動可以看出,各級商業中心的使用頻率和消費額均有所增加但三者增加的幅度不一樣。其中十年間變化最大的是近郊中心,其次是徐家匯市級副中心,最后是市中心。可以發現,上海的郊區化是伴隨著市中心吸引的增強和郊區商業發展共同作用下的,郊區化發展并沒有導致市中心商業設施使用的絕對量減少,反而呈現增強趨勢,但其增強的程度要低于徐家匯副中心,更低于近郊地區商業中心,這說明郊區化導致市中心商業使用強度相對減少,十年間近郊商業中心的大力發展,吸引了較多比例的近郊人口消費出行行為,從而帶動了整個城市商業結構的相對分散化。各級商品類型使用特征變化郊區化背景下近郊居民的消費出行相對十年前有所分散,但市中心的出行強度絕對值仍然有所提高,市中心仍有較大的活力。那么是什么活動分散至郊區,以及什么消費活動保留在市區。研究將商品類型分為日用品、高檔服飾、家用電器和黃金首飾四種類型。四種類型的使用特征變化分別反映了郊區化對從低到高不同等級消費行為的影響。出行時間變動特征通過總體變動比率來看(表3,各等級商業設施的出行時間均有所減少,但隨著商業等級提高,出行時間節約的比率依次減少。其中日用品較十年前總體節約32.44cy0而黃金首飾僅節約10.27%。表明隨著郊區化進程的加快,商業設施的完善,居民對各等級商業設施的使用逐漸從遠距離場所向近距離場所轉移,同時表明隨著商品等級的提高,居民對設施消費場所轉移至周邊設施的比例減少。場所變動特征各類商品出行時間變化}高檔月民飾}家用電器黃金首飾1日用品從日常用品消費場所變動統計(表4中可以看到,市區高等級商業(市中心及副中心、市區其他商業中心以及低等級消費場所的消費選擇比例有所減少,其中減少比例最多的消費地點為小超市,變動值為21.3%;而近郊商業中心、大賣場、和地鐵站商業設施的選擇比例則有所增加,其中大賣場增加比例最高,變動值為20.8cy0。可見十年間郊區化發展將低等級商品的消費地點由高度集中和過度分散的兩級分化選擇向中間等級商業設施發展。2高檔服飾從高等服飾的消費地點統計顯示(表5,十年間高檔服飾的消費場所的選擇變化中,近郊商業中心,大賣場,地鐵站的選擇比例大大增加,同時徐家匯僅下降3.8cy0,可見郊區,同時并沒有過多的脫離市區。3家用電器從家用電器的消費地點統計顯示(表6,而十年前除獨立專業市場外,徐家匯選擇比例較大,為19.Icy0。十年間由于獨立專業市場(國美、永樂家電市場的發展,選擇該項的比例增加14.4cy0。同時閡行地區中心和大賣場的比例也增加5.6%和4.Icy0。4黃金首飾黃金首飾消費場所統計顯示(表7,十年前選擇市中心比例超過半數,為53.9cy0,其次為徐家匯,比例為16.9cy0。而現狀市中心選擇比例仍然最高,但相對十年前下降25.2cy0,徐家匯選擇比例仍為其次,但相對十年前比例增加7.6cy0。同時閡行地區中心選擇比例增加13.5%?？梢妼τ诟叩燃壪M品來說,大部分的消費地點轉移是高等級商業中心的轉移,大部分從市中心向市級副中心轉移和近郊地區中心轉移。5不同等級商品場所選擇變動比較為了進一步準確度量蘋莊居民對日用品消費選擇的分散度及在十年間的變化,筆者嘗試構建“市區依賴度衰減率”來加以衡量。其中“市區依賴度衰減率”即為現狀市區依賴度與十年前的變動比例,以日用品的為例,將十年前選擇市中心和徐家匯購買日用品的比例減現狀的比例再除以十年前的比例。具體計算公式為:日用品市區依賴衰減度指標-1一(2.7吩0.3cyo/(7.9吩5.Icy0一76.9%。計算結果顯示,隨著商品等級的提升,方便度和依賴度衰減率依次下降。表8表明商品等級與市區依賴度負相關。其中低等級商品一一日用品的消費出行較為較為依賴居住地,并不依賴市中心,因此脫離市中心消費的程度最高;中檔商品一高檔服飾相對較為依賴商業中心,出行相對具有市中心集聚性,因此十年間對市區依賴的衰減并不明顯;而中高檔商品一一家用電器由于其十年間大型市場的興起及其設施用地的需求,逐漸脫離市中心仍呈現分散化趨勢;高檔次商品一一黃金首飾由于對品質的信任要求較高,因此這類商品的消費出行的市區依賴度的變化都相對最少。

不同郊區化機制下的變動特征

論文關鍵詞：新經濟；郊區化；行為主體；動力機制

論文摘要：從驅動我國城市郊區化行為主體的研究視角出發，認為我國城市郊區化是由政府、企業和個人共同作用的空間行為選擇過程，并探討了新經濟時代南京市郊區化的動力機制。研究結果表明，城市規劃與舊城改造、開發區與大學城建設、房地產開發以及交通設施的建設與完善等均是推動新經濟時代南京城市郊區化發展的重要因素。

城市郊區化是城市化過程中的一個發展階段，主要是指城市由集聚式發展轉變為擴散式發展，表現為人口、工業、商業、服務業、辦公業等先后從城市中心區向郊區遷移。關于城市郊區化動力機制的研究，以往大多是從制度改革、城市規劃、產業結構與布局的調整等宏觀角度探討，而城市郊區化機制應該是宏觀(政府)、中觀(企業)和微觀(個人)各方面因素綜合作用的結果[1]。本文試圖從驅動郊區化的行為主體的角度來探討城市郊區化的動力機制。

新經濟是一種全新的經濟方式，是一場新的產業革命，正在全球迅速傳播，它以知識化、信息化和網絡化，使世界經濟重新組織，城市與區域空間重新構建[2]新經濟的核心變化是由一個傳統的以實際產品為基礎的經濟向一個以知識的生產和應用為基礎的經濟轉變，可以認為是一種明顯的知識型經濟。20世紀90年代后期以來，全球化和新經濟的快速發展對我國大城市的郊區化產生了深刻影響，已成為郊區化不可忽視的動力。長江三角洲地區是我國受新經濟和全球化影響較為深遠的地區之一，因此，以長江三角洲“三極”之一的南京市為例，研究新經濟時代背景下城市郊區化的動力機制具有一定的代表意義。

一、南京城市郊區化發展現狀

南京市位于我國3大城市群之一的長江三角洲城市群，是江蘇省省會和南京都市圈的中心城市。截至2002年6月，南京市域的行政區劃由11區2縣組成，市區包括玄武區、鼓樓區、秦淮區、建鄴區、白下區、下關區，郊區包括雨花區、棲霞區、六合區、浦口區和江寧區，其中浦口區和六合區處于長江以北。改革開放以來，在舊城改造、產業結構調整、土地有償使用制度和住房商品化改革等政策推動下，以城區人口、工業企業和部分城市功能向郊區擴散為主要內容的郊區化現象開始出現。

一、研究背景

目前上海市中心城區人口集聚度高，土地資源緊張，上海市政府通過引導部分企業向郊區遷移，并在郊區進行新城的規劃建設，發揮郊區新城對中心城區人口的疏導作用，逐步緩解中心城區人口、經濟與土地之間的矛盾。新城的規劃建設與人口遷移流動密切相關。上海市“十二五”7個新城規劃中［1］，近郊區嘉定新城規劃人口50萬;浦東臨港新城規劃人口83萬;遠郊區的松江、青浦、金山、奉賢南橋、崇明城橋5個新城規劃人口315萬。新城大都處于近郊和遠郊，大型保障房社區建設作為新城規劃建設的重要組成部分，對中心城區人口及外來人口具有重要的疏導作用。另外，上海市產業結構實施“退二進三”戰略，中心城區大量的制造業和工業企業外遷，促進了郊區經濟的發展，也為郊區新城發展奠定了經濟基礎。同時，新城建設尤其是大型保障房社區建設及基礎生活設施的逐步完善，也為經濟發展提供了良好的社會條件，有利于青年勞動力的流入，為郊區經濟發展提供大量的勞動力資源?？梢姡Ｕ戏可鐓^建設在郊區新城建設及經濟發展中起著重要的作用。國內外學界對保障性住房建設的研究主要集中在城市地理學、城市規劃學、社會學等領域，但大型保障房社區建設對區域人口尤其是對周邊居民的影響研究中涉及較少，本文主要從人口學角度，以上海中心城區(核心區和邊緣區)、近郊區和遠郊區3個區域為研究對象，分析保障房社區建設對區域人口變動的影響。

二、保障房建設與人口郊區化

保障性住房，通常指提供給特定人群使用的、在政府統一規劃統籌下建設，并限定建造標準和銷售價格或租金標準、具有社會保障性的住房［2］。目前關于保障房的研究較多，但對保障房社區還沒有統一的界定。根據上海市保障房社區規劃建設的特點和社區內人口等特征，參考滕五曉等學者關于社區的定義［3］，本文將保障房社區界定為主要由保障房規劃建設所形成的一定范圍內人們居住生活的共同體。人口郊區化是城市人口發展的一個必然階段，是指人口從大城市中心區向郊區及其周邊地區遷移擴散的過程。郊區保障房社區的合理規劃建設，對于促進區域人口的合理分布具有重要的引導作用。

(一)郊區經濟發展對人口產生吸納效應

區域經濟差異是造成人口區域間流動的重要原因，與人口再分布有著密切的關系。2000—2010年上海市各區縣人口流量與各區縣GDP水平、財政收入增加值基本是正相關的。以GDP為例，作為人口凈流入地的閔行、寶山、嘉定、浦東(近郊區)以及金山、松江、青浦、奉賢、崇明(遠郊區)，其GDP增加值越高，人口流量越大，由圖1可以看出，近郊和遠郊的人口凈流量遠遠超過了中心城核心區和邊緣區。近郊區的浦東新區10年來人口增長最為迅速，凈流入量達到了185．7萬人，GDP更是達到了4001．39億元，其財政收入增長也最為明顯，2010年浦東區財政收入達到了425．4億元，較2000年增長了360．87億元，增長了5．6倍?？梢?，經濟發展水平差異對人口流動方向具有重要影響，同時導致遠郊區不同城鎮間人口增長幅度不同，這對保障房選址及規劃建設也起到了一定的引導作用。圖22000—2009年各區縣常住人口與住房增幅對照說明:數據資料來源于2001—2010年《上海市統計年鑒》人口變動及住房資料。

摘要城市郊區作為一個客觀存在的、介于城市和農村之間錯綜復雜的地域綜合體，其特殊性是明顯的。研究城市郊區土地利用類型、結構、布局和動態變化，可以揭示城市邊緣區土地利用變化的規律，并為其合理開發與利用提供科學依據。以武漢市洪山區為例，基于調查的數據對其土地利用進行了分析。

關鍵詞城市郊區圈地運動土地利用對策

1引言

郊區化是指由于城市中心區的土地稀缺地價昂貴、交通堵塞擁擠、居住人口密集、環境質量惡化，致使城市中心區人口和企業、公司外遷到郊區，使城市中心區的人口增長低于郊區的現象。洪山區位于武漢市東南部，東西長47km，南北寬35km，轄區總面積501.7km2。洪山區于1949年11月建制，1986年經湖北省人民政府批準，調整為以城帶郊的城區，現轄6街、6鄉、兩鎮和5個國營漁場，有139個行政村。該區是一個由近郊區發展而成的新型帶郊城區，是武漢市邊緣區內土地利用變化最為激烈、城市化最為迅速的地區，對洪山區內土地利用進行分析，研究其土地利用類型、結構及動態變化，可以揭示武漢市邊緣區土地利用變化的規律，并為其合理開發與利用提供科學依據。

2問題的提出

一個城市的發展最明顯的標志是土地擴張，城市郊區則承受著這種劇烈的變化。近年來，我國各類建設占用耕地數量呈現不斷上升的勢頭，全國每年耕地凈減少量都在20多萬hm2以上，同時土地浪費嚴重，尤其是近年來大量出現的各種園區，圈占土地，競爭激烈，可以用“圈地運動”來描述此種情境。

1.房地產的位置對于房地產投資的影響

2010年10月份位于山東省萊蕪市中心區域的一級地段，每平方米的平均房價為5500-6000元，而在市郊的，房價每平方則不足2500元。通過萊蕪房地產市場進行調查與實踐證明：房地產的投資收益與位置優劣成正比例關系。區位、區位、區位，一直是房地產界的黃金定律。在現在的地產投資決策中，地段因素的影響并沒有降低，只不過人們對地段的分析不僅僅局限于交通因素，而擴大到了整個社區的環境因素。那么，在購置房產時，投資者應該怎樣去判斷其地段、環境、位置或地點的優劣呢？一般說來，不同類型和用途的房產對位置的要求是不一樣的。通常，住宅用房產的價格因其周圍環境狀況、交通是否方便以及距離市中心的遠近，有很大差別。商務辦公樓的用戶，大多數都希望辦公地點位于繁華地帶，交通方便，距其他業務單位、金融機構近，方便業務上的聯系。而商店和購物中心則更注重所在地域對商業服務的需求以及這種需求是否還在增長與增長幅度的大小。

城市的發展空間是有限的，土地屬于有限的不可再生資源，是不可替代資源，而房子幾乎是可以無限更新換代的，二者市場價值是不可以相提并論的。城市發展空間的局限性和土地資源的稀缺性決定了與土地價值相關聯的區位價值才是決定房地產價值的根本。因此，選擇區位價值潛力高的房地產項目投資或自用才是一個明智的購房者聰明的選擇。那么，是不是當前價格高的地區便是區位價值潛力高的地段呢？當然不是，區位價值高并不意味著當前其物業的價格處于高水平。

房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。雖然房地產的地理位置是固定不變的，但是其社會經濟位置隨時可能發生變化。我們說置業投資成功的關鍵在于位置優劣的選擇，這并不意味著只有在已經形成的優良地段購置房產才能獲得較高的投資收益和保值增值的利益。因為，地段優良的房產，雖然租金收益較高，增值也快，但價格不菲，相對于投資額來說，回報并不一定就高。相反，如果在那些雖然現在還不算優良、但極具發展潛力的地點購置房產，由于其相對價格較低，極有可能獲得高額回報。房地產的社會經濟位置會隨經濟建設、周邊環境的改善而變化，隨著交通條件的改善、城市規劃布局的調整，城市區位價值的格局也在悄然發生改變。不是地價最貴、售價最貴的物業就是未來價值增長最大和最快的物業。例如，社區人口擴增及服務功能的不斷完善、政府的政策傾斜、基礎配套設施建設等。大凡具備這些條件的區域，或早或遲都會轉化為熱點。人氣集聚，熱點形成，就會引起整個地段房產價格上漲，理所當然地帶動房產增值，給投資者帶來豐厚的回報。“不求最好但求最貴”的開發、銷售思路肯定是使市場脫節的。例如，萊蕪市政府住宅所在的地盤地段是在2005年以極低的價格通過公開招標競爭購入的。時隔5年（2010年），現土地增值達15倍之巨，物業價值直線上升。

2.房地產的位置對于房地產價值的抗跌能力的影響

房地產位置的好壞不僅僅決定他的價值的高低而且還決定了房地產價值變動的抗跌能力。市區的貴重物業具有很好的投資價值，具備很高的保值能力。在地產時勢好的時候，市區盤、郊區盤都會升值；時勢不好的時候，郊區盤的跌幅將比市區盤大得多。

內容摘要隨著大都市中心城區生態環境的惡化以及旅游環境容量的趨向飽和，使得大都市郊區旅游逐步受到了旅游者的青睞和城市旅游規劃部門的重視。本文以杭州市為例，在實際調查問卷的基礎上探討大都市中心城與郊區旅游的空間相互作用問題，以期能夠對大都市郊區旅游的發展及旅游資源的開發利用提供些有益參考。

引言

當前，城市快節奏生活造成的心理壓力、都市中心城建筑森林的蒼白、環境污染的危害使不少城市居民期望能短暫地逃離城市。1995年在對上海市民的調查中發現，期望周末雙休日能外出旅游度假者占被調查人數92%，其中期望回歸大自然，去野趣濃、環境幽靜、空氣清鮮的目的地占51。4%。收入水平的提高、對外交通條件的不斷發送使都市居民的愿望逐漸轉化為行動，節假日都市居民大規模的郊游活動直接刺激了郊區旅游行的開發。此外，每逢“五一”、“國慶”長假，大量外地游客擁入大都市中心城區，造成城市核心區的旅游接待、旅游資源及生態環境等不堪重負，這也促進了城市旅游規劃部門下決心對郊區旅游地進行開發。如杭州市就根據自身西部旅游資源特別豐富的特點（西部旅游資源約占杭城旅游資源總量的2/3）①，提出了“旅游西進”、“西湖西進”等開發西部旅游資源的一系列戰略決策，以拓展城市旅游空間、促進城市旅游業的可持續發展。

所以，有關大都市郊區旅游問題的研究成了目前一個十分有意義的研究方向。本文以杭州市為例，談談大都市中心城與郊區旅游的空間相互作用問題，旨在拋磚引玉，為當前方興未艾的大都市郊區旅游資源開發與利用提供些有益思路。

1大都市與大都市郊區的內涵

1．1大都市的內涵