維修金范文10篇

住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。它不僅是保障房屋所有權人或房屋使用人的合法權益的基本手段，也是維護社會和諧與穩定的有效途徑。自1999年停止福利分房后，我縣住宅共用部位、公用設施設備維修的矛盾日益加劇，出現了以北門安居小區為典型的多處業主聚眾上訪事件，影響了社會的穩定與和諧。因此，規范我縣住宅共用部位、公用設施設備專項維修基金管理，已迫在眉睫。

一、我縣住宅公共部位維修資金管理政策亟需完善

我縣自1994年開始提取維修基金以來，為規范維修基金的歸集、管理和使用，縣政府及建設、財政等相關部門相繼出臺了一系列規范性文件。目前我縣公共部位維修資金管理的政策依據，主要是年縣政府印發的《縣住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行規定》和年縣財政局、建設局聯合印發的《關于加強住宅共用部位、共用設施備維修基金歸集與管理的通知》。從這兩個文件施行的情況來看，雖然對規范維修基金的管理發揮了積極的作用，但也顯現出執行力不夠、可操作性不強等不足。特別是近年來，屋面漏水等涉及公共部位維修的問題層出不窮，每年由此而導致的上訪投訴也與日俱增，現行政策既不能很好地解決歷史遺留問題，也無法完全適應住宅建設發展的新形勢和新要求。因此，完善住宅公共部位維修資金管理現行機制，建立行之有效的歸集管理模式，已是群眾安居樂業、社會和諧穩定的當務之急。

二、公共部位維修資金的歸集力度亟需加強

解決公共部位維修矛盾的關鍵是資金。住宅的性質不同，公共部位維修資金歸集的情況也不一樣。首先來看房改房:1994年我縣在公有住房標準價出售和1999年公有住房由標準價向完全產權過渡時，即分別按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位維修基金。全縣按房改政策出售的住房共380多棟5100多套，涉及211個單位和部門，共歸集到維修基金1492.02萬元。但15年來，因住房維修、企業改制等原因，絕大部分公共部位維修基金已返還給了繳存單位，部分單位和小區的維修基金早已使用殆盡。據統計，目前我縣維修基金賬面可用余額共282.89萬元，在住房資金管理中心開設維修基金帳戶的211個單位和部門中，賬面余額5萬元以上的僅9家，不足萬元的竟多達138家。由于公房出售后長年失修失養，住宅公共部位的維修矛盾日漸突出，加之近年來維修費用日益上漲，目前僅存的、有限的一點兒維修基金已是杯水車薪。再看商品房:從2007年鵬程·時代交付使用起，我縣開始征收商品住宅公共部位維修基金，歸集比例為個人2%、建設單位1%。截至目前，共歸集資金85萬元。隨著我縣房地產開發市場的迅猛發展，商品住宅公共部位維修基金歸集工作還有待于進一步加強。最后來看其他性質的住宅：由于我縣商品房公共部位維修基金起征時間較晚，1996年至年間建成的商品房、經濟適用房和集資房均沒有按規定建立維修基金。因維修資金無法落實，住宅公共部位維修矛盾始終無法化解，購房居民苦不堪言卻投訴無門，行業管理部門深感其苦卻無能為力。

三、公共部位維修資金的管理體制亟需理順

一、引言

隨著我國房地產市場的不斷發展，住房商品化已成為一種發展趨勢，相應的物業公共設施設備的維修、更新改造責任也就相應的由業主自己來承擔。為適應這種發展趨勢，國務院《物業管理條例》設置了物業專項維修資金制度，原建設部了《住宅專項維修資金管理辦法》從專項維修資金的籌集、使用以及監管進行了相應的規定。另外，《物權法》第七十六條規定：(一)制定和修改業主大會議事規則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項由業主共同決定。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。該法的頒布實施，在相當程度上保護了業主對小區重大事項決策的權益，同時，集體決策本身也要求小區業主自治需要達到相當水準。所謂業主自治管理，是相對于物業公司的專業管理來說的，是業主發揮主觀能動，以積極主動，占主導地位的方式來聯合管理自己的社區。這里要求業主的素質較高，能夠團結統一。目前在國內由于物業管理的不到位，有些地方業主聯合起來，進行自治管理，或者雖然還有保留物業公司，但是業主的自治管理可以占主導地位。這樣可以極大克服物業管理，工作不到位，收費卻很積極，存在欺詐甚至是傷害業主合法權益，所以，可以說業主自治管理是非常重要。然而，自《物權法》頒布實施以來，業主大會召開難決策難，已經直接影響了小區內部重大事項的決策尤其是專項維修資金的正常使用。據不完全統計，截至2011年底全國共籌集專項維修資金余額近3000億元，而動用該資金進行維修更新改造不超過30億元，使用率僅1%，造成使用率如此低的原因有多方面，其中最為主要的是相關業主投票表決難，決策投票通過所需的人數和面積雙過三分之二難度非常大。針對專項維修資金使用難這個問題，筆者認為，可從以下措施加以應對。

二、采取業主代表大會制度替代業主大會作為小區重大事項的決策機構

業主大會可以采用集體討論和書面征求意見的形式，而業主大會又可分為全體業主會議制和業主代表大會制。全體業主會議制一般適用人數較少的小區，一般多則幾百戶，由小區內的全體業主直接參加業主大會，討論重大事項并進行投票表決。業主代表大會制則多用在小區業主數量多，一般少則千戶，多者甚至上萬戶，由于業主眾多，若小區重大事項的決策都由全體業主來投票表決，則不僅決策的成本會很高，而且很低效，甚至可能無法作出任何決策。2003年原建設部的《業主大會規程》第十六條規定，物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映，也可以全權委托代表負責小區所有重大事項的決策。隨著我國房地產市場的不斷發展，單一小區的規模越來越大，幾千戶以上的小區越來越多，召開一次業主大會需要幾個月甚至更長時間，很多情況下根本就無法召開。所以，若能采用業主代表大會制度作為小區內部重大事項的決策機構，那像動用專項維修資金這樣的重大事項就會比較容易得以及時解決，業主的權益也能得到比較好的維護。

三、加強網絡信息化建設，推動發展電子投票

小區重大事項的決策，傳統的投票方式一般都是采用紙質方式投票，物業服務人員將要表決的書面材料挨家挨戶送給業主，業主表達意見后收回，這種方式最大的不足就是工作量大。隨著住房體制改革的深化，商品住宅的開發呈現大規模綜合片區開發趨勢，這就決定了單一小區的業主數量越來越大，上千戶以上的小區大量存在，這么多的業主如果采取傳統紙質方式進行投票，要想投票達到《物權法》規定的動用專項維修資金應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，該重大事項的表決才能通過，難度可想而知，那多大的工作量，即使最后表決獲得通過，時間往往也會很長，維修更新改造的項目尤其是那些不能長時間拖延需立即進行維修更新改造的公共設施設備也可能錯過最佳時機。鑒于傳統的紙質方式投票工作量大的難題，可推廣采用現代網絡信息化技術進行投票，即所謂的“電子投票”來豐富投票方式。這種電子投票方式主要包括：手機短信投票、語音電話投票、上網投票和觸摸屏投票。電子投票有很多優點：(1)工作量小、成本低，不需挨家挨戶送，節省了很多人力成本和印刷成本；(2)投票結果真實可靠，在很大程度上可以避免內部人的暗箱操作，保護了業主的權益；(3)當前房地產投資或投機盛行，小區內的房子的所有人很多并不實際居住，而是出租或空置，這種情況下傳統的紙質方式投票很難送達業主手中，也就出現了投票率過低的現象，而電子投票方式正好可以解決這部分不實際居住業主的投票問題，從而有助于投票表決獲得法律規定需要的票數而獲得通過，公共設施設備得以及時維護更新改造。廈門市于2008年在全國率先推出了電子投票系統，并在仙岳山莊等小區進行的試點。通過投票過程和投票結果可以看出，電子投票決策速度快，老年人多采用觸摸屏投票，家有網絡的多采用上網投票，仙岳山莊五百多戶業主在短短幾天時間內就完成了對小區續聘物業公司等重大事項的決策，投票高效透明，很大限度杜絕少數人暗箱操作，對于糾紛比較大的小區，電子投票更具有實際意義，促進小區的和諧建設。當然了，電子投票系統的建設需要政府牽頭投資建設并加以推廣。電子投票作為一種新生事物，廣大業主對其還不是很了解或者根本不了解，接受這種投票方式需要一個較長的過程，同時，投票前搜集業主相關信息的過程業主可能會有抵觸心里，因為他們擔心自己的信息會被泄露，所以前期信息搜集工作難度會比較大，所以政府行政管理部門在做好業主信息保護的同時，也要做好宣傳通過使用電子投票給業主自身帶來的便利。

第一條為了保障房屋售后的維修管理，維護房地產權利人的權益，根據國家建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房〔1998〕213號）、《**市物業管理條例》以及城市住房制度有關文件規定，結合我縣實際制定本辦法。

第二條本辦法所指的房屋公共維修基金是指小區、大廈、樓宇內的房屋共用部位及共用設施設備的大修、更新、改造、維修所需要的資金。

第三條凡在我縣城鎮國有土地范圍內的房屋業主單位和個人（產權人），按以下標準交納房屋公共維修基金：

新建商品房、集資建房、拆遷安置還房、聯合建房、開發建設單位尚未出售的余房和自用房，住宅按每平方米15元交納；非住宅按每平方米22.5元交納。

第四條上述規定的公共維修基金由開發建設單位或聯建、集資的組織單位（以下簡稱“建設單位”）向房屋業主一次性收取并代其存入縣住房資金管理中心專戶。

建設單位未收取或未足額收齊的，由建設單位負責代交納。

【關鍵詞】：維修基金保險金運營方式“政府主導型”管理模式

【摘要】：物業專項維修基金的建立，相當于為業主所擁有的房屋提供了“養老保險”?，F行的管理辦法，使此項資金在歸集及監管上有了保障，但在維修及增值使用上卻陷入了“餅大難充饑”的怪圈。在經濟高速運轉的今天，一個省（市）有著規模達幾十、甚至上百億的資金成了“不動產”，能不引人深思？業主利益的保障，國民經濟的發展，都促使著對維修基金的運營方式及風險管理模式作根本性變革。本文直擊現行維修基金管理模式存在的問題，通過對保險資金與維修基金作類比性分析及兩者運營方式有機結合的探索，提出了維修基金制度改革新思路——建立保險金運營方式及“政府主導型”管理模式，以期實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化。

建立物業專項維修基金（以下簡稱維修基金），是物業管理發展史上的一大創舉，也是住房私有化程度不斷提高的必然產物。歸集此項基金，相當于對房屋建立了“養老保險”，使房屋共用部位、共用設施在保修期滿后的維修及更新、改造有了資金保障，避免屆時在責任分攤及義務履行上產生矛盾，有利于物業的保值增值及保障住戶的安居生活。但此項涉及民生、意義重大的基金，自99年國家開始實行以來，由于管理辦法上的諸多不完善,使“繳錢容易，使用難”、“監管嚴格，效用低”的狀況日益突出。重慶市2004年至2007年累計歸集維修基金已達38億元，累計使用額卻不足0.5%，增值收益僅有銀行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋維修量不大，也不是沒有適合的增值渠道，而是現行管理機制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地。

如何實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化？筆者認為，同樣具有保障性質的保險資金，已有上百年的發展史，在管理模式及運營方式上相對比較成熟和規范，既能按保險協議向受益人提供保障，又能靈活地對資金進行理財操作。兩種資金既然都以穩健安全、保值增值為管理原則，那么借鑒保險資金的管理運營模式來改革現行維修基金管理辦法，則將助推維修基金的管理更加科學化、社會效用最大化。

維修基金管理現狀分析

（一）現行管理模式

一、物業維修基金的現狀

在我國，物業維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規定，但是卻也由此產生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國物業維修基金現狀從幾個方面看：

（一）關于維修基金的繳交。

1.維修基金繳納人?！段飿I管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”顯然，繳交主體是業主，這是由專項維修資金的性質決定的?！稐l例》明確了“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”業主購買了房屋在依法擁有房屋所有權的同時，也擁有了物業共用部位、共用設施設備的所有權，應當承擔共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造責任，這部分資金的支出應由購房業主承擔，而不應由已售房屋的開發商承擔。

2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以采用一次性交納，也可采用隨物業管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業主責任意識尚不到位，在一些地方物業管理收費拖欠現象還嚴重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設計宜采用主要在購房時一次性交納，待物業使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業主續籌。

3.維修資金繳納數量。收取維修基金時主要應考慮在一般情況下，物業使用到一定年限內所需的資金量，可考慮按購房款的2～3％，或物業單體建安造價的一定比例。比較來看，按建安造價一定比例較為科學，但鑒于建安造價基數較購房款小得多，若采用建安造價為基數，則應適當提高交納比例。此外，還可以在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，將利用共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益主要用于補充專項維修資金，以減輕今后續籌資金的壓力。

一、業主委員會自主管理物業維修基金

（一）成立業主委員會

業主委員會成立前，即在前期物業管理期間（即在業主委員會成立之前），物業管理公司由發展商選聘，業主通常向物業管理公司辦理入住手續，并向其繳納物業維修基金。

1．業主委員會自主管理物業維修基金，須遵守物業專項維修資金管理辦法規定，不得將物業維修基金出借，不得將物業維修基金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用物業維修基金為單位和個人提供任何形式的擔保。不得將以下四項費用列入專項維修資金中：（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

2．業主委員會須向業主大會提交自主管理物業維修基金的實施方案，其中應明確是業委會自行管理還是委托專業機構管理，并詳細說明物業維修基金的存儲銀行及帳號、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業主查詢本息余額的方式等內容。對因業主委員會集體或業主委員會成員個人原因致使物業維修基金無法保值增值或導致資金流失的，實施方案應預先提出解決方法。

3．上述方案須在業主大會會議上，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決同意后，由業主大會出具相關書面決定。如小區某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。

總則

為規范本區維修資金的帳目公布，根據《物業管理條例》、《市居住物業管理條例》、《市商品住宅維修基金管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

維修資金公布分商品房維修資金和售后公房三項維修資金兩類。拆私還私維修資金、使用權轉產權維修資金歸為商品房維修資金類；有限產權接軌維修資金歸為售后公房三項維修資金類。

對于商品房維修資金和售后公房三項維修資金兼有的業委會，根據小區的立項性質，確定帳目公布的規范標準。

商品房

一、帳目結構

第一條為規范物業維修基金的繳納、使用和管理以及物業管理用房的配置、使用和管理,維護業主和使用人的合法權益,促進物業管理的健康發展,根據國務院《物業管理條例》、《*市物業管理條例》的規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條*市市區范圍內(不含蕭山區、余杭區)物業維修基金的繳納、使用和管理以及物業管理用房的配置、使用和管理,適用本辦法。

本辦法所稱的物業維修基金,僅指商品房物業維修基金。

第三條本辦法所稱的物業共用部位和物業共用設施設備的范圍,按照《*市物業管理條例》的規定執行。

物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負責管理的城市道路、公共排水、環境衛生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設施設備,不屬于本辦法所稱的物業共用部位和共用設施設備。

第四條新建物業應當設立物業共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱物業維修基金)。物業維修基金屬于業主所有。

第一章總則

第一條為了保障住房售后的維修養護管理，維護住房產權人和使用人的共同利益，根據國務院和省、市有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市東湖區、西湖區、青云譜區、郊區、高新區、南昌經濟技術開發區范圍內，新建商品住房(包括經濟適用房、以下簡稱“商品房”)和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的管理，均適用本規定。本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。

第三條本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位，包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊過道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條凡商品房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱維修基金)。

第五條市房產行政主管部門對本市住宅維修基金的收取、使用實行監督管理。

在xxx年的工作中，我辦嚴格執行了物業管理相關的政策法規，同時按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結合**實際情況，對全市的物業進行了規范的管理工作。具體主要抓了以下幾個方面的工作。

一、進一步強化單位的制度建設

今年我辦進一步加強了單位的規章制度和考勤制度，每周都抽出半個工作日進行學習各項業務知識，要求每位單位職工都要認真做好學習筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設方面，我辦嚴格杜絕因工作方面的原因發生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質建設出發，真正地發揮領導和黨員的先進模范作用，使之在工作中都要從服務廣大人民群眾的根本利益為出發點，切實做好自身的本職工作，從而表現出黨員的創造力、凝聚力和戰斗力。為我市物業管理的發展做出應有貢獻。

二、建立、建全單位的檔案管理工作

為保存好我辦的相關檔案資料，實行檔案統一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學習了檔案管理，同時對近年的檔案進行了有序整理及分類備檔，即：（1）開發建設單位確保自管的房屋；（2）使用房屋進行抵頂維修基金的房屋；（3）欠繳維修基金的房屋；（4）維修基金繳納比較齊全的房屋；為今后工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、“物業維修基金”的管理工作