物業維修金使用難思索

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一、引言

隨著我國房地產市場的不斷發展，住房商品化已成為一種發展趨勢，相應的物業公共設施設備的維修、更新改造責任也就相應的由業主自己來承擔。為適應這種發展趨勢，國務院《物業管理條例》設置了物業專項維修資金制度，原建設部了《住宅專項維修資金管理辦法》從專項維修資金的籌集、使用以及監管進行了相應的規定。另外，《物權法》第七十六條規定：(一)制定和修改業主大會議事規則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項由業主共同決定。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。該法的頒布實施，在相當程度上保護了業主對小區重大事項決策的權益，同時，集體決策本身也要求小區業主自治需要達到相當水準。所謂業主自治管理，是相對于物業公司的專業管理來說的，是業主發揮主觀能動，以積極主動，占主導地位的方式來聯合管理自己的社區。這里要求業主的素質較高，能夠團結統一。目前在國內由于物業管理的不到位，有些地方業主聯合起來，進行自治管理，或者雖然還有保留物業公司，但是業主的自治管理可以占主導地位。這樣可以極大克服物業管理，工作不到位，收費卻很積極，存在欺詐甚至是傷害業主合法權益，所以，可以說業主自治管理是非常重要。然而，自《物權法》頒布實施以來，業主大會召開難決策難，已經直接影響了小區內部重大事項的決策尤其是專項維修資金的正常使用。據不完全統計，截至2011年底全國共籌集專項維修資金余額近3000億元，而動用該資金進行維修更新改造不超過30億元，使用率僅1%，造成使用率如此低的原因有多方面，其中最為主要的是相關業主投票表決難，決策投票通過所需的人數和面積雙過三分之二難度非常大。針對專項維修資金使用難這個問題，筆者認為，可從以下措施加以應對。

二、采取業主代表大會制度替代業主大會作為小區重大事項的決策機構

業主大會可以采用集體討論和書面征求意見的形式，而業主大會又可分為全體業主會議制和業主代表大會制。全體業主會議制一般適用人數較少的小區，一般多則幾百戶，由小區內的全體業主直接參加業主大會，討論重大事項并進行投票表決。業主代表大會制則多用在小區業主數量多，一般少則千戶，多者甚至上萬戶，由于業主眾多，若小區重大事項的決策都由全體業主來投票表決，則不僅決策的成本會很高，而且很低效，甚至可能無法作出任何決策。2003年原建設部的《業主大會規程》第十六條規定，物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映，也可以全權委托代表負責小區所有重大事項的決策。隨著我國房地產市場的不斷發展，單一小區的規模越來越大，幾千戶以上的小區越來越多，召開一次業主大會需要幾個月甚至更長時間，很多情況下根本就無法召開。所以，若能采用業主代表大會制度作為小區內部重大事項的決策機構，那像動用專項維修資金這樣的重大事項就會比較容易得以及時解決，業主的權益也能得到比較好的維護。

三、加強網絡信息化建設，推動發展電子投票

小區重大事項的決策，傳統的投票方式一般都是采用紙質方式投票，物業服務人員將要表決的書面材料挨家挨戶送給業主，業主表達意見后收回，這種方式最大的不足就是工作量大。隨著住房體制改革的深化，商品住宅的開發呈現大規模綜合片區開發趨勢，這就決定了單一小區的業主數量越來越大，上千戶以上的小區大量存在，這么多的業主如果采取傳統紙質方式進行投票，要想投票達到《物權法》規定的動用專項維修資金應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，該重大事項的表決才能通過，難度可想而知，那多大的工作量，即使最后表決獲得通過，時間往往也會很長，維修更新改造的項目尤其是那些不能長時間拖延需立即進行維修更新改造的公共設施設備也可能錯過最佳時機。鑒于傳統的紙質方式投票工作量大的難題，可推廣采用現代網絡信息化技術進行投票，即所謂的“電子投票”來豐富投票方式。這種電子投票方式主要包括：手機短信投票、語音電話投票、上網投票和觸摸屏投票。電子投票有很多優點：(1)工作量小、成本低，不需挨家挨戶送，節省了很多人力成本和印刷成本；(2)投票結果真實可靠，在很大程度上可以避免內部人的暗箱操作，保護了業主的權益；(3)當前房地產投資或投機盛行，小區內的房子的所有人很多并不實際居住，而是出租或空置，這種情況下傳統的紙質方式投票很難送達業主手中，也就出現了投票率過低的現象，而電子投票方式正好可以解決這部分不實際居住業主的投票問題，從而有助于投票表決獲得法律規定需要的票數而獲得通過，公共設施設備得以及時維護更新改造。廈門市于2008年在全國率先推出了電子投票系統，并在仙岳山莊等小區進行的試點。通過投票過程和投票結果可以看出，電子投票決策速度快，老年人多采用觸摸屏投票，家有網絡的多采用上網投票，仙岳山莊五百多戶業主在短短幾天時間內就完成了對小區續聘物業公司等重大事項的決策，投票高效透明，很大限度杜絕少數人暗箱操作，對于糾紛比較大的小區，電子投票更具有實際意義，促進小區的和諧建設。當然了，電子投票系統的建設需要政府牽頭投資建設并加以推廣。電子投票作為一種新生事物，廣大業主對其還不是很了解或者根本不了解，接受這種投票方式需要一個較長的過程，同時，投票前搜集業主相關信息的過程業主可能會有抵觸心里，因為他們擔心自己的信息會被泄露，所以前期信息搜集工作難度會比較大，所以政府行政管理部門在做好業主信息保護的同時，也要做好宣傳通過使用電子投票給業主自身帶來的便利。

四、實施特殊情況下的專項維修資金強制使用措施

實踐中，有些公共設施設備使用專項維修資金進行維修更新改造事實清晰，但是，投票表決時經常出現業主不同意或不表決，如頂層天花板漏水維修樓下不同意，電梯故障底層業主不著急等，針對這類情況，必須實施專項維修資金強制使用措施。為防止濫用強制使用措施，有必要對對其作出規范，如必須有建設、消防、安監、質監等部門作出的安全隱患整改文件或法律、法規、規章和強制性技術標準規定必須維修、更新改造的相關規定。

五、推動相關法律法規中有關小區重大事項決策條款的修改

《物權法》中有關小區重大事項決策的部分條款顯然在立法初衷存在理想化成分，立法并沒有充分考慮到我國當前甚至未來相當長的一段時間內國民民主意識普遍不強這一基本國情。國民民主意識普遍比較弱的現狀下，要求小區重大事項決策尤其是動用專項維修資金應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，該重大事項的表決才能通過，這種尊重物權的立法初衷是美好的，但過于理想化，不符合當前我國國情。由于決議表決通過比例要求過高，無法動用專項維修資金，導致一些公共設施設備沒能得到及時的維修更新改造，如消防、電梯等涉及公共安全的設施設備如果不能及時獲得處理，將可能導致非常嚴重的后果，所以在當前我國民主起步階段，法律高通過率的投票要求與設立專項維修資金的初衷相悖。法律的形成來源于實踐，而實踐反過來又是檢驗法律是否真正能夠在實踐中產生應有的規范效果的標準。從《物權法》實施五年多的實踐證明，其有關小區重大事項決策尤其是動用專項維修資金的規定，已經考驗著其存在的生命力。如此低的使用率其中最主要的原因就是決策的投票率達不到法定比率。繳交如此大的資金卻沒起到應有的作用，于是很多業主質疑這些政策存在意義，房價那么貴，又要另外繳交一筆不菲的維修金，結果交了又用不了。一部法律的頒布實施要有他的嚴肅性，不能朝令夕改，但是，法律的規定也應當與時俱進，要用發展的思維來看待他存在的問題，當他已經不再符合當前社會條件時就應該進行及時的修改、完善，使其適應人們的社會生活，達到他對社會應有的規范效果。當然了，推動一部法律的修改除了立法機關主動進行修改外，相關部門加以推動也是很有必要，如行業行政主管部門、行業協會、行業相關企業和個人通過多種形式向其立法機關呼吁，因為行業部門的呼聲更多的是來自生活，這種生活更具有法律實踐效果。