房地產領域法律風險評估與防范機制

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摘要:在當前房地產行業進入洗牌和國家對房地產市場進行宏觀調控的過程中，隨著房地產領域法律服務的發展和深入，大量的法律服務實踐為我們研發有效的法律風險評估和風險防范機制提供了有利的條件。以團隊化、專業化的律師法律服務模式，引入科學高效的法律風險評估與防范保障機制，可以實現企業的利益最大化，并助動房地產行業良性發展，突破原有房地產領域專項法律服務的單一性，為律師法律服務市場的開拓提供更為廣闊的空間。

關鍵詞:房地產；法律風險；風險評估；常態防范機制

近年來，隨著房地產開發市場的發展和我國相關配套法律法規的完善，如何有效的控制和防范房地產行業的法律風險從而為房地產企業提供更為完善的法律服務，是我們律師同行們應當著力研究的課題。目前，房地產行業作為法律風險較高的領域，進行有效的法律風險的有效防范和化解，是謀求房地產業健康發展的有效方法。因此，本文擬從在房地產開發全過程探究律師提供有效法律服務的最佳模式。在現實法務實踐中，律師在為房地產企業提供顧問服務時，常常忽略房地產開發進程中的法律風險評估與防范，僅僅做“消防員”的角色而存在，盡管有時滅火成功，但是也付出了不少艱辛和金錢。而開發商通常認為自己的商業經驗可以有效的規避法律風險，甚至迷信金錢和人脈可以讓其免受風險困擾。因此，如何能對房地產行業的法律服務模式進行有效的完善，引入有效的法律風險評估與防范機制，從而做到“防患于未然”有效避免經濟損失，實現企業利益的最大化，引領房地產行業的健康合法發展，筆者認為有必要建立房地產行業的風險評估及防范機制并就該模式從以下幾個方面略作分析：

一、對房地產行業的法律風險進行評估，評定房地產行業的法律風險行為等級

法律風險行為在房地產行業的表現是多種多樣的，風險行為引發的法律后果的嚴重程度也是不一樣的。除商業風險外，一個房地產企業可能因為單位行賄而導致法定代表人身陷囹圄，企業從此止步破產；或者因為偷稅漏稅數額巨大而導致同樣的后果；又或者因為交房期限違約而不得不向廣大業主承擔高額違約金的責任；抑或因為在宣傳時因為用了沒有得到授權使用的圖片而被訴侵權從而承擔賠償責任，諸如此類等等……從上述風險行為我們不難看出，房地產行業同其他行業一樣，風險行為的后果造成的損害程度不一，因此我們有必要對風險行為的等級進行評定，對高風險行為和普通風險行為或者一般風險行為進行區分，從而引起業主不同程度的重視。筆者認為，可將房地產行業的風險行為等級區分為高級風險行為、中級風險行為、初級風險行為，或者按照1、2、3、4、5級的方式進行區分。區分的目的是從高風險行為向低風險行為逐級排序，從而進行有針對性的相應等級防范。如我們可將會使企業及主要責任人員承擔刑事責任的風險行為列為高級風險行為或者1級風險行為，承擔行政責任的風險行為列為2級風險行為，承擔侵權責任列為3級，以此類推……對應以上各個等級的風險行為，同時制定相應的防范等級及防范模式，并同時列出法律建議。如：對待1級風險行為應當嚴格禁止，2級風險行為應當有替代解決方法，諸如此類等等。以上房地產行業的法律風險評估等級確定后，風險防范機制的雛形已經完成，框架建造完畢，下面就是充實內容了。

二、建立房地產行業風險行為大數據庫

依據房地產領域的產業特點及運作程序，房地產開發全過程分為五個重要階段：投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段、銷售階段以及前期物業管理階段。伴隨每個階段不同的運作建設任務，其法律風險行為的表現形式也各不相同。在投資決策階段，需解決的主要問題就是該房地產項目在何時何地以何種方式開發及投資成本預算等，具體表現為項目的位置、地塊的使用性質，土地交易類型及環境安全等方面的法律風險；在土地獲取階段，主要工作則放在取得土地使用權、項目規劃設計、拆遷安置補償以及開發資金的籌集上，重點關注規劃設計方案、相關證件的辦理、征地安置補償、籌資融資等方面；在項目建設階段，則是確定招投標選擇的承包商，主要任務包括簽訂一系列的工程施工承包合同，嚴格控制項目建設成本及工期，因此主要是招投標模式、承包方式、合同文本、工期質量等方面所面臨的法律風險；在銷售管理階段，針對預售證件的取得、具體的銷售方案、房屋買賣合同、資金管理等銷售管理工作，應重點防范圍繞商品房買賣合同、銷售公司、銷售方式等可能出現的法律風險。前期物業管理階段則是圍繞交房、災害事故、業主投訴、房屋質量維保、物業服務模式等可能發生的法律風險。根據上述，我們不難看出房地產開發業是一個高風險、長周期、專業性強、涉及面廣的行業。因此，對房地產行業的法律風險行為的梳理將是一個浩大的工作，我們完全有必要建立起房地產行業的風險行為大數據庫，對涉及房地產行業經營過程的全部風險行為進行整理，對所有法律風險行為分門別類同時進行風險等級的對應。只有這樣，才能形成完善的風險評估體系和防范機制。

三、對房地產行業常見法律風險行為進行整理

房地產行業大數據庫可能會事無巨細，不管法律風險行為是頻發行為還是不常發生的行為均囊括在內。如果對此風險行為不加區分的均同等對待勢必造成不必要的人力和物力浪費。因此我們應當對風險行為庫中的常見風險行為進行整理，制定相應的常態防范機制。整理常見風險行為需要我們進行數據整理，統計各個行為的發生幾率。對此，我們可采用對司法系統公布的案例進行數據統計，律師同行問卷調查、房地產企業人員問卷調查等等方式進行。

四、設立相應的法律風險評估和防范常態機制

一個完善的機制必須具有可操作性，因此房地產行業法律風險行為數據庫的建立和常見法律風險行為的整理并不代表機制的完成。如何有效的運用數據庫來加強房地產企業的法律風險管理，避免法律風險的產生把企業風險最小化才是最終目的。因此，法律風險的常態評估和防范機制才是重中之重。現實房地產企業的法律服務中，非訴訟業務主要限于房地產項目前期談判所涉及的法律咨詢、法律論證意見；房地產項目運作過程中所涉合同的擬定、審查；項目建設中工程施工與銷售過程中的合同審查、各類糾紛的調處等相對固定的環節。工作相對被動和受限，法律服務的作用并沒有最大化的體現。而法律風險的常態防范機制就要求房地產企業將專業律師團隊引入公司日常管理，由企業高級管理人員進行配合，為企業的日常經營中的法律風險進行常態預警并提供法律防范建議。只有這種常態機制的建立，才能有效發揮法律風險評估與防范機制的作用。

五、對企業員工進行風險行為防范機制培訓，提高防范意識

目前房地產企業普遍將房地產開發過程中的投資決策、土地獲取及施工銷售等事務，依賴于自己企業內部工作人員獨立完成相關全部事務。因此，法律風險評估與防范機制需要企業員工的深度參與，將這種風險意識根植于日常工作，對防范措施能夠靈活運用。這就需要顧問律師就風險行為及防范措施對房地產企業的員工進行系統的培訓，定期對機制的運行情況進行評定，對企業風險行為的發生進行統計，以更好的進行機制的改進和行為風險等級的調整。同時結合企業內部的獎懲機制，提高員工的風險防范意識，樹立房地產企業法律風險防范理念。綜上，我們通過合理的制度設計和完善的律師服務可以有效的規范房地產市場主體的各類行為，保障交易安全，構建誠信安全的交易秩序，最大化的保障企業利益。

六、依托上述房地產行業法律風險評估與防范體系，開拓房地產領域法律服務市場

伴隨我國當前社會基礎建設發展的需要，房地產產業蘊藏著巨大的法律服務市場潛力。由于房地產開發特點，為了防止因移轉中的欺詐、信息失真等高風險行為造成巨大經濟損失，就必須使開發商充分了解整個項目開發過程中的相關法律風險，并系統構建與之相應的防范保障機制。這就為律師開拓市場創造了新的契機，既能突破原有的房地產領域專項法律服務及訴訟服務的單一性，又能通過律師自身的專業素養及實務技能將防范理念與舉措融入到整個房地產企業開發進程中去，形成科學高效的法律風險防范保障機制。同時，房地產項目呈現投資規模變大、研發周期的變長、競爭更加的激烈，由律師提供全程完善的法律服務支持顯得尤為重要。形成優勢決策及運作體系，占據最終的商業勝券。這都需要精英化的專業律師團隊將構建法律風險防范保障機制的理念完全植入具體項目開發進程中，需要專業律師通過為房地產企業開發商集中培訓的途徑，法律服務不能僅停留于簡單的個案咨詢，提供法律意見及合同審查，而要在整個項目開發過程中針對各項法律風險行為進行有效的防范。從根本上打破傳統的運作模式，真正實現專業律師在房地產領域法律服務市場的全面開拓。

七、結語

結合房地產領域的特點，由專業律師團隊將法律風險行為識別、評估與防范保障機制融入到房地產企業產品研發始末，對于律師法律服務市場的業務拓展有著積極的意義。作為一名專業律師，要想在競爭激烈的法律服務市場中深得認可，就亟需深入房地產開發的每一個環節引入科學高效的法律風險評估及防范機制，實現企業的利益最大化，并助推房地產行業的良性競爭和健康發展。

作者:王純 單位:北京華泰（鄭州）律師事務所

參考文獻：

[1]許華英.關于房地產非訴訟業務的拓展思路.晟顛律師評論,2005年01期.

[2]張義忠.防范與化解房地產市場風險的法律保障機制.商業時代,2004年第3期.

[3]吳江水著.《完美的防范——法律風險管理中的識別、評估與解決方案》.北京大學出版社,2010年1月第1版.