國內不動產登記錯誤的法律制度探究

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本文作者：張威工作單位：鄭州輕工業學院

登記錯誤制度是物權法登記制度群中非常重要的一種制度，它承載了權利人在登記錯誤時有一個合理和合法的去維護自己權益的途徑。我國物權法第二十一條確立了不動產登記錯誤制度：第一款規定當事人在何種情形下需要承擔損害賠償責任；第二款規定了登記機關登記錯誤的賠償責任，并在承擔責任后享有向造成登記錯誤人的追償權。然而規定的過于粗糙，所以會在實踐中造成諸多麻煩。本文在分析錯誤登記制度的基礎上試圖廓清這一條的適用主體，適用條件和法律后果，以求能助益于法律實踐。

一、登記錯誤概述

（一）登記錯誤之基本含義

在不動產登記過程中，由于各種原因的存在，保證所有登記的完全正確性是不可能的。然而，何為登記錯誤，學者間卻持不同意見。王澤鑒先生認為：“土地登記所以發生不正確，系原登記有無效和可撤銷之原因?！保?］有學者指出，目前學界的通說認為：錯誤登記是指由于登記機關、當事人或者第三人的故意或過失導致登記簿上記載的權利與物權的實質狀態不一致的情形，包括登記有誤或者登記有遺漏。［2］實質上，筆者認為，登記錯誤是登記沒有表明真實不動產物權的狀況，在實質權利和登記權利間出現了不一致的情形。登記錯誤是一種已經發生的客觀存在的現象，不能因為沒有非法律責難的原因出現就否認其錯誤。既然出現錯誤就肯定有因為錯誤而受到損害的人，根據損害賠償法“損害必以彌補”之原理，［3］必須有能夠承擔賠償責任的組織或者個人。這才是錯誤登記的核心問題所在。

（二）登記錯誤的法律特征

前述我們簡略討論了登記錯誤的基本含義。然而基本含義只是抽象概括出了什么是登記錯誤，而沒有廓清到底什么樣的情形下才屬于錯誤登記。筆者以為，登記錯誤的法律特征可以概括為：1.登記錯誤是一種客觀的事實存在。無論原因行為如何，如果登記權利和事實權利存在沖突就說明登記出現了錯誤，不能因為錯誤之原因沒有過錯就否認錯誤的存在。所以說，登記錯誤首先是一種客觀存在。2.登記錯誤是有原因的錯誤。雖然登記錯誤是一種客觀存在的事實存在，但是這僅就登記錯誤本身而言。如果沒有原因關系，何來錯誤的結果關系。所以登記錯誤是有其原因的。從主體的角度而言，造成錯誤的原因主要有三種：第一，登記機關的行為導致的登記錯誤；第二，登記當事人的行為造成的登記錯誤；第三，其他人的行為造成的登記錯誤。仔細分析，只要存在登記錯誤，原因行為概莫能出這三種主體的行為。3.登記錯誤造成的損害必須補償。登記錯誤存在會給真實權利人造成損害。如果損害沒有救濟的途徑或者無法得以救濟，有錯不糾不賠，那么將會造成登記喪失其公信力的基礎。為了維護登記制度的公信力必須嚴格登記錯誤的責任機制，為因登記錯誤而受到損害的人提供救濟機制，并修復真實登記狀態的更正登記制度，而且在討論登記錯誤之救濟途徑時，不僅要考慮外在于登記制度的救濟途徑，更要關注登記制度內部的救濟途徑。［4］總之，登記錯誤雖然是一種事實存在，但是上升到法律層面就必須遵守法律的規則。綜合分析登記錯誤的法律特征可以看出登記錯誤行為應該是事實行為造成的損害賠償的基礎法律關系。

二、我國物權法關于登記錯誤的法律規定

（一）物權法第二十一條規定與相關法律法規的關系

我國物權法第二十一條是關于登記錯誤的一般規定：第一款規定了當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。該款規定主要是提請申請的當事人損害賠償責任，而且以提供虛假材料為前提進行的申請登記。第二款規定了登記機關的損害賠償責任，該條規定不以登記機關存在過錯為前提，只要存在登記錯誤以及由此對他人造成了損害。從我國目前有關房屋登記的法律法規規定看：法律層面的主要有《城市房地產管理法》，屬于法規、規章層次的有《城市私有房屋管理條例》、《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、《房屋產權產籍管理暫行辦法》和《城市房地產權屬登記管理辦法》。這些法律法規和規章主要集中在城鎮房地產，而不涉及鄉村房地產。且這些規定側重于行政管理，屬于行政行為的范疇。在我國關于房地產登記行為的論述中，基于此也認定為不動產登記行為為管理行政行為。按照以前的法律規定，例如我國2001年修訂的《城市房地產權屬登記管理辦法》第37條規定因登記機關工作人員過失導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任。很容易可以看出，雖然登記機關要承擔登記錯誤的責任，但是這種責任的歸責原則采用了過錯責任原則，［5］受害人要承擔繁重的過失舉證責任，且賠償責任僅限于直接損失，往往把受害人推向舉證不能而導致敗訴，或者即使勝訴獲得的賠償也無法彌補損失的困難境地。而這種規定本身即違反了《民法通則》和《國家賠償法》對于公務行為的歸責原則。但是，因為法律的不統一導致該管理辦法得以暢通無阻。而物權法的出臺從根本上改變了前述法律法規多方規定，沖突嚴重的弊端且修正了登記機關承擔責任的歸責原則，成為法院裁判登記錯誤案件的法律依據。

（二）對物權法第二十一條的評價

物權法第二十一條奠定了我國不動產登記錯誤制度的基礎，確立了當事人造成登記錯誤的過錯責任歸責原則和登記機關所規定的登記機構因登記錯誤而承擔的責任是無過錯責任。［6］銜接了《民法通則》和《國家賠償法》關于職務行為的無過錯歸責的賠償原則，但是規定的過于粗陋。我國物權法對于不動產登記采用登記生效主義，未經登記的物權，不生物權效力。根據物權法第十一條、第十二條的規定，可以看出我國物權登記機關對登記采取實質審查的態度。然而，即使是實質審查，也難免不會被故意為自己利益而提供虛假材料的當事人或者第三人所欺騙，造成登記錯誤。尤其是在第三人故意提供虛假材料的情況下，是否要受到法律的制裁物權法沒有明確的規定?；\統地以當事人概括之可能要造成法律解釋的不一致。因為無論是否有過錯，登記管理機關都要承擔賠償責任。之間的區別僅在于是否享有追償權。如果存在當事人或者第三人故意或過失，管理機關對該當事人或者第三人享有追償權。如果是由于登記管理機關自身的原因導致的登記錯誤則要直接最終承擔責任。而自身的原因無論是否具有過錯，都要承擔責任。對本條的理解不同在于，在由于當事人或者第三人的故意或者過失造成登記錯誤給其他人造成損害的，當事人如何起訴的問題，如果起訴登記機關，登記機關是否享有抗辯權的問題。如果享有抗辯權，則登記機關可以要求受害人必須先行起訴民存在過錯的當事人或者第三人。只有在起訴無法達到賠償之目的時才有權起訴登記管理機關。如果不享有抗辯權，則因錯誤登記的受害人可以在起訴存在過錯的當事人或者第三人和登記管理機關之間進行選擇。如果以登記機關為訴訟的對象，則登記機關在賠償后可以向存在過錯的當事人或者第三人追償。從保護真實權利人和不動產登記的公信力方面看，必須讓登記機關對其任何錯誤登記負責，起到保證登記公信力的保障作用，其中，登記機關成為登記錯誤賠償責任的連帶擔保機關。

三、登記錯誤制度的法律適用

由于物權法第二十一條僅僅是概括性地規定了登記錯誤的賠償，在適用時由于人們理解和所處環境的不同可能會有不同的解釋，造成法的適用上的不統一。法律適用的不統一將會影響法的指導和預測作用的發揮，使人們無法預期自己行為的后果，導致法律權威的損害。因此，必須使法律在適用上有一個比較統一的標準，使不特定的人理解法律和支持法律并尊重依據法律作出的判斷結果。根據我國物權法和相關法律的規定，及有關法理，廓清法律適用的規則主要包括其主體要件，行為要件，結果要件及過錯要件的界定。

（一）登記錯誤法律制度適用的主體要件

法律是人類行為的標準，所以法律制度的存在必然涉及到主體性的存在。登記錯誤法律制度也不例外，必須存在在其中承擔責任的主體和因登記錯誤而受到損害的一方當事人。否則，登記錯誤法律制度無法啟動。根據我國物權法第二十一條的規定，我國登記錯誤法律制度適用的主體主要包括三類：當事人，登記機關和因登記錯誤受到損害的他人。然而，前述在評價該條規定的時候筆者曾明確過，主體的規定并不完善。在侵權時，未必是登記當事人有意造成登記錯誤的，其因無過錯將不會承擔責任。如果是第三人采取欺詐等違法行為導致當事人為錯誤的物權登記，該第三人是不是就不受登記機關賠償責任后的追償存在法律規定上的模糊性。筆者以為，必須把這種主體列入該制度的主體適用范圍，方顯法律主體規定方面的周詳。

（二）登記錯誤法律制度適用的行為要件

這里的行為要件是指行為人客觀上違反了法律的規定，行為具有違法性。［7］168然而，行為包括法律行為和非法律行為，兩者都有可能導致登記錯誤的出現。在因法律行分引起的登記錯誤情形下，如果物權變動模式不同，結果也不同。如采用物權變動意思主義的立法下，意思表示一致時即發生物權變動的效力，不存在登記，也就無所謂登記錯誤。在債權形式主義的立法下，物權變動的原因行為影響物權變動的效力。所以在原因行為無效或被撤銷而為涂銷登記已經辦理的登記以及登記記載與有效的原因行為內容不一致的場合，即產生錯誤登記。［8］例如瑞士民法典明確規定：凡無法律原因或依無約束力的法律行為而完成的登記，為不正當。①在物權形式主義立法模式下，債權行為效力不影響行為效力，所以只要物權行為有效，并且登記記載與物權行為的內容一致，就不存在錯誤登記。［8］我國物權法基本采用了物權行為獨立性理論，所以只要物權行為有效，并且登記記載與物權行為的內容一致，登記錯誤就不存在，不產生登記錯誤的損害賠償。至于債權行為所產生的法律關系，則由合同法等民事法律調整。同樣，非法律行為也會引起物權登記錯誤。但是，這種錯誤與物權變動模式脫離了關系。錯誤的標準是登記薄上是否反應了非法律行為引起的物權變動的真實情況。如離婚裁判導致的不動產分割，如果登記機關的登記沒有反映該真實狀況，則發生登記錯誤。此外，依法產生的物權變動也會產生登記錯誤。例如，根據物權法第二十八條至三十一條的規定：因人民法院、仲裁委員會的法律文件或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力及繼承或者遺贈，還有合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。而且這種物權是喪失了處分權的物權，經過登記后才發生物權效力。其中如果登記沒有反應物權變動的真實狀況，就產生了登記錯誤。

（三）登記錯誤法律適用的結果要件

所謂結果要件就是登記錯誤造成了他人的損害，即損害事實的存在。而且結果要件應當具有確定性，必須是一個客觀存在的事實。［7］169還只要存在這種事實就有了違法主體承擔責任的結果基礎。因為法律結果的客觀性，在判斷是否存在損害方面的判斷一般不會出現失誤，在此不予過多論述。

（四）登記錯誤法律適用的過錯要件

過錯是行為人在實施違法行為時的主觀心理狀態，包括故意和過失，這是過錯責任的主觀要件。而無過錯責任的承擔則不要過錯條件，而我國物權法關于登記錯誤法律適用因造成登記錯誤的主體不同而適用不同的歸責原則。根據物權法第二十條的規定，可以看出在登記錯誤涉及到平等當事人之間的糾紛時，仍然適用過錯責任原則。即當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔損害賠償責任。但是涉及到登記機構登記錯誤責任時，沒有過錯要件的要求。這說明，法律賦予登記機關職責的同時，強化了責任的承擔，和《民法通則》第一百二十一條及《國家賠償法》第二條的規定接軌。這在建立服務型政府和建立不動產登記公信力上有極大助益，也是人們相信不動產登記內容的一種公權利機關的擔保。我國物權法明確規定了不動產登記錯誤制度，在不動產登記制度群具有制度安全閥的作用，是不動產登記出現錯誤的一種事后救濟手段。該制度對于促進和完善我國不動產登記制度將會起到不可或缺的作用。