房地產企業成本管理內部審計探索

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摘要：近十余年來，隨著我國城市人口的大幅度增長，城市住房問題日趨緊張，促使房地產行業呈現出了高速發展勢頭，逐漸成為了我國發展的支柱型產業。對于房地產企業而言，若要想在未來的發展過程中實現可持續發展，除需加快開發和銷售節奏外，更要重視開發成本的管控。而做好房地產開發各環節成本的管控，加強成本管理審計是一種十分有效的手段。本文主要針對房地產企業成本管理的內部審計策略進行探討。

關鍵詞：房地產行業；成本管理；內部審計；問題及策略

前些年，房地產行業呈現出較高的市場利潤，吸引了大量的企業及個人投身房地產行業，但由于在其發展過程中管理不到位，導致出現了一系列的內部問題。特別是在當前，伴隨著政府不斷的加大樓市調控力度、規范市場，房地產行業的市場競爭日趨激烈，在此環境下，房企必須要加強自身的核心競爭力和企業公信力，但這種能力的提升并不是一蹴而就的，需要企業不斷摸索前進，在此過程中，做好房地產開發各環節成本的內部審計，從而促進企業能夠用最少的成本盡可能多創造價值，實現企業利潤最大化則顯得尤為重要。

1在成本管理過程中各個環節可能出現的風險探討

1.1合同管理中可能出現的風險問題分析。一般而言，針對不同的合同會有不同的付款方式、結算方式，有不同計量方式，在此過程中要注意到每一個細節，避免因一點小誤差導致企業產生不良的利益后果。因此，為減少不必要的風險損失，要求內部審計人員能夠對各類型房地產業務的相關合同有深入了解，對于經常出現的問題能夠有相應的研究，從而做到有的放矢。如在簽訂合同過程中，出現可能造成風險損失的情況有：合同的簽訂主體不合規，合同條款出現語義歧義，合同的主要內容與招標約定的條件不完全一致，合同的檔案、相關資料不夠齊全完整等。另外，對于合同文本、補充協議、合同談判記錄以及合同審批記錄等重要合同文件也要予以重視，盡可能降低成本合同的風險。1.2付款管理中可能出現的風險分析?，F階段的房地產工程都相對較大，房地產企業的工程款、材料費用等涉及到的金額都較大，因此在付款的環節中要做到嚴謹認真，避免出現任何錯誤，一旦出現問題將會造成嚴重的損失。在此環節中，必須嚴格的執行合同條款，嚴格按照企業的規章制度對付款情況進行仔細的金額核對，并注意其中的付款時間安排，以保障項目在工期之內能夠順利完工。在進行付款環節中常見的風險一般有：付款的相關審核權限不夠明確導致付款權責不清，付款的流程不完整造成意外風險出現，合同的付款方式不合規定導致資金出現風險等。因此，付款環節需引起重視，并應做好相應的風險防范工作。1.3結算管理環節可能出現的風險分析。房地產開發企業的結算管理是一項相對較為復雜的工作，由于結算管理的影響因素較多，比如結算對象的確定、成本的歸集、分配結轉等都會影響到成本在進行結算中的數據準確性。在此過程中常見的風險有：工程計量不準確，存在漏算、重算、錯算的情況；工程量的計算與施工圖紙有差異；材料價格的確定與市場價格存在較大出入；設計變更、簽證不合理；確定的成本對象不夠準確；核算數據不準確造成信息錯誤等。

2提升房地產企業成本管理的內部審計策略分析

2.1在合同管理環節的相應審計策略分析。在具體的審計工作開展過程中：①要仔細對比簽訂的合同內容是否和招標的內容相符，如合同協議期限、項目范圍、關鍵技術指標、質量標準、驗收標準、計價說明、付款條件、供貨期、違約索賠等是否與招標結果一致；②要注意查看簽訂的合同條款是否說法嚴密，是否存在模棱兩可的地方；另外要重點關注合同的審批是否是按照公司的規定進行，比如土地合同、設計合同、分包合同等均需由專業人員進行嚴格審核；③要關注合同相關資料是否完整齊備，以便于后續的工作開展。2.2在付款管理環節的相應審計策略分。在合同的付款環節，要開展的審計內容主要包括：核查付款的審批權限是否符合規定，是否完整；比對付款的條件與合同約定的條件是否一致，對方單位是否足額開具發票、是否出現超額付款等情況。此外，對于尾款問題的支付，要查看相應的合同計算是否正確，對出現的對賬資料，罰款扣款、票據提供等要加強審核，規避相關風險。最后還應關注特殊的結算方式，如要求采用現金結算的，要注意審核付款過程中是否明確相應的收款銀行和收款賬號，檢查收款戶名和簽約方姓名是否一致，出現不一致時要進行相應的核實工作。2.3在現場管理環節的相應審計策略分析。在這一環節中，主要的審計內容包括：審查施工單位是否符合相應的規范開展施工工作，是否按照圖紙進行施工，對于施工質量和工程的工期能夠達到合同中的相關要求。其次，要重點對增減工程的簽證進行工作審查，審查施工企業報送的工程簽證是否完善合理，對于減少的相關簽證是否進行上報，所報的數量要進行核對。再次，在進行材料審查的過程中，要查看建筑用料是否符合既定要求，對于特殊材料、貴重材料、需求量大的材料要進行重點審查，關注材料的價格問題，避免出現虛報價格，造成成本提升。最后需關注簽證的時間問題，因整個工期的簽證問題影響因素較多，須注意簽證的流轉是否符合規定，有無相應的監理單位和各個部門的簽證確認等，這些都要逐一確認，以防止在后續工作中出現工作隱患問題。2.4在竣工環節的相應審計策略分析。在工程即將竣工時，更須加強相應的審計核查，在此環節中，主要的核查工作如下：①要審查竣工的決算編制依據與國家的各項規定是否相符，相關的工程資料是否齊全，審批手續是否完善；②要重點審查變更工程和隱蔽工程的相關簽證情況，對于變更的工程要開展相應的核查工作，核查其施工設計圖和原投標預算書的各項資料，對于投標書中原有的項目卻沒有實施的部分要進行核減，對于增加的項目也要進行明確標注，防止出現重復資金計算；③在檢查變更簽證的過程中，要查看相應的手續是否齊全，填寫的內容是否清楚、合理，對于工程中的隱蔽項目，爭取提前進行介入，并能夠對于隱蔽部位進行逐一驗收，做好記錄工作，便于日后的決算；④要關注材料的價格差問題，特別是對一些特殊材料或重要材料，要進行重點關注，可參考一般的材料價格信息，難以查詢的要去市場上開展詢價；最后要注意審查工程量計算書，審查計算書的相應數據是否準確，相關的計算步驟是否符合計算規則，在計算中是否出現錯誤或筆誤等一系列問題，對于沒有圖紙的相關項目要進行現場核實，在一定情況下，也可采取實地測量的方式進行項目核實，保障項目能夠順利完工。

3小結

綜上所述，在整個房地產行業發展過程中，其出現的相應競爭問題，已由原來的行業資源競爭轉換為行業的管理競爭。但由于房地產成本管理涉及眾多環節，涉及面較廣，導致成本管理中的各環節均會出現一定風險，這就要求審計人員能夠全面掌握業務發展的全過程，通過審計手段從各個角度來降低可能出現的風險，減少不合理現象所造成的損失。因此，房地產企業只有注重成本管理，加強成本的審計工作，才能在房地產成本上取得相應的競爭優勢，并控制相應的經營風險，為企業實現可持續發展提供有力保障。

參考文獻

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作者:李佐興 單位:云南城投置業股份有限公司