產權監管論文：小議鐵路辦公房的產權監管

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本文作者：閆劍宇工作單位：鐵道部運輸局工務部

全路生產辦公房屋產權產籍管理現狀及存在問題

鐵路生產辦公房屋數量多，分布廣截至2011年底，全路生產辦公房屋面積為8301.3萬m2，遍布于全國31個?。ㄊ?、自治區。既有位于大中小城市規劃區內的，也有位于城市規劃區外鄉村及山區的。經過初步調查，房建技術臺賬上的數量和固定資產上的房屋資產數量不一致，房屋所有權證與實際房屋資產也存在許多不一致，產權產籍管理難以滿足鐵路多元化經營對日常數據統計的需要。鐵路生產辦公房屋確權領證率低目前全路生產辦公房屋領證率較低，據統計，截至2012年6月，平均領證率31.32%，有的單位確權領證工作基本沒有開展，詳情見表1。由于歷史原因和行業管理特點，鐵路生產辦公房屋歷來未向地方政府辦理確權手續，且許多鐵路生產辦公房屋是根據鐵路運輸需要，自行下達計劃、自行建設，竣工后自行組織驗收，因而規劃、建設手續普遍缺失，加之歷史遺留問題和糾紛的普遍存在，難以滿足房屋確權辦證要求。目前鐵路生產辦公房屋確權領證存在很大的困難按照建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，新建房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關證明文件。鐵路有許多房屋建造年久，房屋現有歸檔資料不齊全，特別是2000年以前建造的房屋建設工程規劃許可證、施工許可證不完整，基礎資料整理有困難。與此同時，國家確權領證政策性、程序性要求嚴格，手續繁雜，牽涉部門多，涉及地方政府許多部門的行政監督、審查、許可程序。另外由于鐵路點多線長，生產辦公房屋沿線分布，辦理房屋權屬登記需現場對房屋進行測繪，工作量相當大，辦理費用高，房屋確權領證存在極大的困難。產權產籍管理較為分散，產權產籍資料偶有丟失現象目前，全路生產辦公房屋產權產籍管理模式不一，檔案資料管理也較為零亂，甚至原始證件包括房屋所有權證、原始征地拆遷、竣工驗收等資料存放分散無序，有的存放在鐵路局檔案室，有的存放在房管所，有的存放在房建段，還有的存放在使用單位。經過撤銷分局、撤并站段、主輔分離，原來的管理人員退休、離職，調動頻繁，產權產籍資料丟失現象偶有發生。

做好鐵路生產辦公房屋產權產籍管理的建議

理順體制，明確職責，建立健全規章制度1貫徹落實鐵道部《關于推進鐵路多元化經營的意見》（鐵辦〔2011〕48號文件精神，進一步理順管理體制，明確定位鐵路房建系統為鐵路多元化經營的重要組成部分，組建的房產建筑段等房產基層段，作為路局運輸輔助單位。2明確鐵路局土地房產處作為鐵路生產辦公房屋產權產籍業務主管部門的職責，房屋所有權證原件及確權領證的原始資料必須由鐵路局集中統一管理，存放鐵路局檔案室、土地房產處或者鐵路局房管所。必要時，土地房產處可委托房管所、房建段承擔產權產籍輔助性、技術性管理工作。3盡快制定《鐵路生產辦公房屋產權產籍管理辦法》，對鐵路生產辦公房屋產權產籍進行專門規定，以便鐵路生產辦公房屋產權產籍管理有章可循、有法可依。以產權登記為核心，一并抓好產權產籍管理工作產權登記是房屋產權管理的一項最基本工作，也是產權產籍管理最重要、最核心的工作?！斗课菟袡嘧C》是產權產籍資料中最重要的內容。首先要對既有房屋進行徹底清查，摸清底數。建立產權登記簿，對照房建臺賬和單位固定資產賬簿進行核對，對不一致的房屋進行現場核查，核查結果據實登賬。其次，不僅要抓好已領證的產權管理，也要抓好尚未領證的產籍管理工作。1產權管理是產籍管理的基礎。在房屋權屬管理中，首先開展的是產權申報登記、房地測繪等產權管理工作，過程中積累的資料檔案即為產籍資料，因而產籍管理是在產權管理基礎上進行的。2產籍管理為產權管理提供依據和手段。產籍資料記錄了各種產權的來源和演變情況，具有檔案性質，它來源于產權管理，又服務于產權管理。確認產權、處理產權糾紛等產權管理工作時，都必須查詢和取證于產籍資料。若沒有詳盡的產籍資料，產權管理就很難進行。3產權、產籍管理互相依存、互相配合。產權管理是對房屋權屬及其變化的管理，產籍管理是對產權產籍資料檔案的管理，二者對象不同，工作程序、方法不同，但是它們之間有著密不可分的聯系。搞好產權管理即為產籍管理奠定了基礎，而良好的產籍管理又可保障產權管理工作順利開展，因此，必須同時抓好產權和產籍管理。從源頭控制，把好新建房屋登記領證關房屋登記領證的各種規劃許可、施工許可等手續和批復都是在建設過程中申領的，這些是辦理房屋權屬登記的必要手續。如果待驗收完成移交運營后，再行補辦這些手續，往往時過境遷，甚至成為不可能完成的任務。即使能夠想辦法彌補，不僅要補交各種費用，還有可能繳納高額的罰款。結合鐵路實際，一般由建設單位牽頭辦理房屋所有權證登記申領，因其具有其他單位不可比擬的優勢。1建設單位牽頭辦理房屋確權領證有專業技術力量保障。設計、施工、監理等隊伍的專業技術力量完全可以應對地方政府房地產主管部門的各項專業技術審核，建設單位對于工程有著全面了解和掌握，對于規劃、施工、質量監督等方面所提出的專業技術問題，完全可以牽頭相關部門給予明確答復。2建設單位牽頭辦理房屋確權領證有著協調地方政府及其主管部門的優勢。鐵路新線建設不是鐵路部門一家的事情，涉及地方政府及其各個部門；另一方面，地方政府也比較支持鐵路新線的建設，有的地方政府不僅完全承擔征地拆遷任務，還為擴大投資規模出資。所以，在建設期間，路地雙方關系比較融洽，房屋確權領證的稅費也比較容易獲得減免。對于新建鐵路（含合資鐵路建設項目中的鐵路生產辦公房屋，在靜態驗收或者初步驗收時，須具備領取房屋產權登記的條件。在正式驗收時，須已領取房屋所有權證。鐵路房建部門對于缺少房屋產權登記必備資料的或者尚未領取房屋所有權證的，應不予簽字接管驗收。逐步解決既有鐵路生產辦公房屋確權領證問題既有鐵路生產辦公房屋確權領證問題往往是歷史遺留問題，資料缺失補充難。針對此項工作的鐵路生產辦公房屋產權產籍管理研究閆劍宇難點和問題，要加大力度，打破常規，克服困難，合力攻堅。1進行分類梳理，分步實施，先易后難，因地制宜?？梢韵仁袇^后沿線，首先對三等站及以上站區或地區的生產、辦公房屋進行登記辦理，其次對其他站區的房屋進行登記。2針對資料缺失的情況，一方面可以組織相關人員到地方政府、鐵路局檔案部門及有關單位查找、復印房產權屬來源資料，以此滿足權屬來源資料審查的要求；對于確實查無資料的，可由鐵路部門領導帶領專業人員分別向省市縣地方政府主管部門進行專題匯報，介紹鐵路房產的歷史沿革，對鐵路土地房產管理情況進行解釋，溝通協調，說明資料缺失的原因。積極爭取地方政府支持，按照“尊重歷史、特事特辦”的原則，由路局出具權屬來源證明，以此解決部分地區權屬來源舉證的難題。3充分發揮鐵路車務、車站對外窗口單位的作用，積極協調地方政府及其有關主管部門，依托路地良好關系，獲得支持。4把握好城市規劃、城市拆遷、設立經濟開發區等時機，推進轄區內鐵路生產辦公房屋確權領證工作。此外，城市房屋總登記、房產大調查期間，對資料審查手續不太苛刻，也容易確權領證。做好產權產籍日常管理，確?！皽省?、“全”、“新”做好產權產籍日常管理，特別是翻建、改建、擴建的鐵路生產辦公房屋包括文化、教育、衛生、宿舍等其他房屋，應在工程竣工后，及時辦理房屋所有權登記或房屋現狀變更登記手續，保持“準”、“全”、“新”?！皽省?，即資料的可靠性，內容與數據都與實際情況相符，真實無誤地記錄房屋所有權人的產權關系，房屋狀況、占用土地使用狀態等內容要求。產權來源清楚、證件手續齊備、符合法律法規及有關政策要求，圖、檔、卡、冊內容一致?！叭?，即資料的完整性，一是所轄空間范圍房屋都有產權產籍資料，既不重復，又無一遺漏；二是在時間范圍上產權產籍資料應是反映房屋產權沿革及狀況，由始至今的變化過程的完整記錄，具有連貫性；三是每幢房屋或每間房屋都有成套的資料，所需的各種圖冊、證件證明及附件都配套齊全，具有系統性?！靶隆?，即資料的現時性，產權產籍資料能反映當期產權關系、房屋狀況的最新資料，具有及時性和現時性。利用先進技術手段，實現管理數字化、網路化做好產權產籍管理工作，應綜合應用現代的管理科學，采用先進的技術手段和先進設備，建立電子信息化管理系統，對房屋產權產籍信息進行科學加工、分類、處理、查詢、保存和傳遞，實現數字化、網絡化，達到鐵路生產辦公房屋產權產籍管理現代化。

面對鐵路生產辦公房屋產權產籍管理基礎差的現狀，尤其是確權領證更是一個薄弱環節，我們應該加強這項工作，而不能再允許繼續產生新的此類遺留問題。鐵路生產辦公房屋確權領證工作如果從源頭上失控，留下的不僅是遺憾，而且會給鐵路改革發展造成難以彌補的損失。應該從源頭上著手控制，夯實基礎，以適應鐵路改革多元化經營的需要，避免此項工作成為制約鐵路投融資體制改革的瓶頸。