物業管理業主組織創建

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業主自治組織的研究是伴隨著物業管理行業的發展而發展的。在我國,《物權法》和《物業管理條例》把業主大會和業主委員會確定為物業管理中業主自治組織。眾多學者對“什么是業主”、“什么是業主自治”、“業主自治組織的工作”、“自治組織的運作體系”等作許多探討。張麗曼(2008)立足當前的法律制度的不完善提出了自治制度的完善對策。程兵(2010)探討了業主自治組織法人化的發展趨勢并構建其模式。王敏(2010)從業主自治的內涵、性質、影響因素、運作中探討了業主自治的走向。鄧和(2008)根據物業小區業主自治的成功案形成業主自治應立足“自主”與“民主”的結論。朱愛華(2002)、張作祥(2008)對美、日、德的業主自治組織的權責以及運作方式都作了比較詳盡的闡述和經驗的借鑒。總的來說,目前對業主自治組織的研究是在處理眾多糾紛的基礎上從法律的角度去探討的,而且大部分文獻也是近年才出現的。其對治理下物業管理中的業主自治組織的構建研究是一次非常有意義的嘗試。本文主要通過對目前南寧市小區物業管理的現狀調查和問卷調查進行研究。

一、物業管理中的自主治理與業主自治組織

治理相對統治是一種新的公共權力配置模式。近年來從政治學或者公共管理學派來說,更多用治理代替政府的管理,一個社會的管理不是政府一家,而是政府、企業、社會多家共同管理,共同協作[1]。在社區建設中我們更多的使用“自主治理”,它更能體現是自己的事自己管理,自己的財產自己管理。這樣一種自主治理的權力不是任何人賦予的,它是一種財產權,這種財產權有公共事務的性質。世界上有三類物品,一類是純私人物品,跟別人沒有關,今天買多少吃的穿的或買一輛汽車都跟別人沒有關系。還有一類是純公共物品,是政府提供的。第三類絕大部分是兩者的混合的物品,居住小區就是由私人共有物品在這基礎之上產生的私人共有的財產權,它有社區公共事務的性質。我國改革開放不斷深化,改到了財產權制度的變革,越來越多的人擁有自己的房子,這些私有的物業自然而然要求相應的權利與之配套。正如前面所闡述的,這些私人財產權是具有公共事務性質的,比如:你的房子外墻漏水了,你要維修就可能涉及到樓上樓下甚至更多業主的權利。因此,業主自主治理組織的構建成為了必要,它是一個眾多業主溝通、議事和決策的平臺,而這種自主治理的權利來自于眾多業主的財產權。這種領域的私有財產的治理成為地方公共事務是全世界的一個趨勢。業主組織在國外被稱為私人政府、準政府組織,因為它要提供很多地方公共福利,地方公共事務,都是由私人提供的。隨著時間的推進,我國傳統的單位辦社會的功能日漸淡化,城市居民正在從“單位人”轉化為“社會人”[2],業主自治組織成為社區建設的基本組織,其作用也得到了激活和強化。

二、南寧市業主自治組織的構建困難重重

2011年9月,我們針對南寧市物業管理做了實地問卷調查。本次調查共發放問卷243份,實際回收236份,回收率97.1%,有效問卷228份,有效回收率93.8%。其中實地調查中商品房小區占絕大部分,見表1。由于是實地發放問卷,因此回收率較高,可是在實地問卷調查的時候發現有些被調查者仍然心里有所顧慮,擔心受報復,哪怕我們一再強調調查的結果只是用于統計研究,完全是匿名的。因此在一些問題上,估計部分答案是失真。但是所統計的數據研究價值還是非常大的。實地調查顯示南寧市物業管理中業主自治組織的構建困難重重。

(一)人數達不到召開業主大會的要求

在調查過程中發現,南寧市許多小區都希望召開業主大會并成立業主委員會,但是往往不是入住的人數沒達到要求,而是該小區入住的根本不是業主本人。調查數據顯示其中所調查的小區中租戶達到調查總人數的40.8%,此外,還有的是給父母居住,有的是給遠房親戚來租住,真正的業主根本不住在本小區。根據《物業管理條例》的規定,業主大會應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。因為人數達不到《物業管理條例》的規定,召開業主大會成了眾多小區的一大難題。

(二)物業服務企業不但不幫助反而阻礙自治組織的構建

《物業管理條例》第十條第一款規定:“同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會?！蹦蠈幨械那闆r是開發商都事先指定一家物業公司進駐小區,這就是“前期物業”,前期物業公司先于業主進駐小區。按正常程序,應是業主購買房屋并入住后,再與前期物業公司協商簽約。但現實情況是,幾乎所有的業主在入住時都會被要求簽訂物業合同,同時還要繳納一定的物業費,才能領到房屋鑰匙。因此,一開始業主就對物業管理認識錯位。同時,“前期物業服務企業”為了占有到手的物業市場,而不被新成立的業主大會“炒掉”,他們想盡辦法干擾業主大會的召開,成了業主大會召開的一大障礙,而不是幫助和引導召開業主大會。這樣的現象在南寧市普遍存在。

(三)業主民主意識淡薄

哪怕沖破了以上第一、第二點的困境,業主的民主意識淡薄是業主自治組織成立的最大障礙和根本原因。很多業主認為業主大會與自己關系不大,也不想在業主委員會擔任什么職位,于是對業主大會的召開參與程度非常低。對南寧市的調查數據顯示,知道本小區有業主委員會的人數占調查總數的40.4%,而不清楚的占到了將近一半,見表2。甚至有13.2%的人不知道本小區是否有物業管理公司。業主參與物業管理的意識淡薄的原因是,沒有人愿意牽頭,而實際情況是大家都存在搭“順風車”的心理,他們會認為會有其他業主出來解決這樣的事情,于是誰也不會出來組織。另外,在沒有任何報酬的情況下,鮮有人會犧牲自己的時間、金錢,做更多的事情,而且可能面臨各種壓力和威脅去做服務大眾的事情,因此業主自治組織的構建就更加難上加難了。

三、業主自治組織的缺失導致物業管理存在的問題分析

據實地調查,由于缺乏業主自治組織的監管,物業管理的問題集中表現為這幾個方面:

(一)維修資金的管理混亂

由于缺少業主自治組織(業主委員會),當一部分業主需要啟動維修資金進行一些公共部分維修的時候,不知道如何處理。而物業服務企業雖然管理著業主的這部分資金,但是沒有經過業主的授權,很難支取這個維修資金。于是,部分業主和物業服務企業矛盾非常突出,基于以上原因卻又無法建立起自己的組織。

(二)矛盾尖銳,投訴率高,但收效甚微

投訴的意見主要集中在對物業管理公司以老大身份自居、管理水平低、服務不到位、收費過高等方面。在缺少業主自治組織的監督和約束的情況下,由于利益的驅動,物業服務企業往往偏離了預定的方向,甚至犧牲廣大業主的利益來滿足自身的發展。如實地調查中南寧市某知名物業服務企業為了能夠在政府部門舉辦的“優秀物業服務企業評比活動”中勝出,采用了非常規的管理手段,只要不符合公司要求的,通過勸說不行就強行執行,如:業主空調安裝位置不對,在勸說無果的情況下,業主上班后物業服務企業派人便強行拆除。某些業主為了抗議物業服務企業的粗暴管理方式拒交物業管理費,而物業服務企業也有辦法對付,企業管理層授意員工在用電高峰期將那些沒有交物業管理費用的住戶電閘關掉,強行斷電,業主自然而然要求物業服務人員進行檢修,沒問題,物業服務企業等個把小時再去恢復電閘,一來二去這些業主就不得不妥協。業主和物業服務企業之間的矛盾非常突出,卻又非常無奈。其根本原因就在于業主自治組織的缺失。

(三)業主自治與物業管理脫鉤

業主自治與物業管理兩者有著相互依存、相互促進的關系。物業管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設施設備維修養護等工作保證了業主的正常生產生活,增強業主的認同感和歸屬感,有利于業主持有的物業保值增值。同時,業主自治反過來也影響物業管理的發展,業主自治建設得好,居民素質提高,各主體自覺履行職責,有助于物業管理制度的有效遵守和執行,有助于業主自律機制的建立,有助于矛盾和糾紛的減少,物業管理自然事半功倍。而實際上,物業管理中業主自治組織基本沒有發揮出應有的作用。在我們的對南寧市住宅小區實地調查有效的228份問卷中,當問及該業主委員會是否在物業管理中起到應有的作用時,回答不清楚的業主占51.1%,認為不起作用的占18.2%,只有31%認為該業主委員會起到應有的作用,見圖1。南寧市眾多小區業主自治組織缺失嚴重,有35.9%的物業管理公司是由開發商指定的,而由業主自治委托的只占到調查的4.3%,見圖2。業主自治和物業管理脫鉤非常嚴重,根本沒有實現兩者的良性互動,推動形成良好的社區建設和物業管理秩序,從而形成溫馨和諧的家園氣氛。

四、業主自治組織的構建

基于業主自治組織的缺失導致物業管理中存在諸多的問題,我們有必要建構起業主自治組織并使其健康成長,真正推動物業管理秩序和提高物業服務水平。具體來說,要做好以下幾個方面的工作。

(一)明確業主自治組織在物業管理中的關系,完善相關法律法規

一個小區要想和諧,就是要市場、政府、公民社會三足鼎立,各自有各自的活動范圍和規則,相互之間能夠構成一種良性的機制。這種良性的機制務必確保業主自治組織在政府部門的指導下充分應用市場機制來實現物業服務企業和業主之間的平等關系。同時,政府相關部門要對物業服務企業進行監管,避免物業服務企業阻礙成立業主自治組織。見圖3。另一方面,《物權法》規定物業管理區域內全體業主組成業主大會,業主委員會由業主通過業主大會選舉產生,是業主大會的常設性執行機構。但《物權法》對業主大會和業主委員會是否具有民事主體地位規定模糊,造成不管在理論界還是在司法實踐中,對業主委員會或業主大會的民事主體地位爭議頗多,因此,完善相關的法律法規,特別是進一步完善關于業主自治組織構建的相關法律法規才能形成一種良性機制。

(二)立足業主自治組織的構建

業主自治組織伴隨著物業企業的發展而發展,雖然有了十多年的發展,但是總體來說處于非常薄弱的階段。業主自治組織的構建困難重重,正如前面我們分析的原因有很多。解決的辦法有:

1•通過政府推動,依靠行政的力量構建起來。如上海市,90%多的小區都成立了業主委員會,其主要是通過行政力量來推動。這種政治色彩較重的業主自治組織的構建有點拔苗助長的意思,但是相比眾多小區的業主自治組織,政府不聞不問,放任不管,自生自滅要好[3]。

2•成立業主自治組織協會,通過協會這個平臺,使得全國各地不同的業主在此相互交流、學習經驗,另一方面,使社會各界的聲音、見解參加進來,促進業主這個組織構建和迅速成長。

(三)參與是解決業主自治組織的關鍵

單個業主強調自己的私有財產權利,他最大利益是私人利益最大化,但是眾多的單個業主會形成一個業主群,這個概念往下走就會形成共有財產,形成公共利益,有了共同利益的時候,業主自治組織就非常必要,而業主自治組織的構建業主的參與是關鍵。在中國,小區業主的參與率是1%左右,美國是50%,澳大利亞公民參與社區的比例是超過80%[4]。所以,業主想強大起來,唯一的途徑就是如何去參與。可是參與就可能意味著你要損失巨大的時間、金錢,你要做事情,并且可能得到誤解和辱罵。所以,《物業管理條例》眾多條款涉及到“三分之二”、“一半以上業主”,就是要讓業主接受一個最基本的公民訓練,換句話說你已經是私有財產的所有者了,如果你對你的私有財產都不負責任,你花的幾百萬塊錢買了房子,你卻不愿意花五分鐘時間聽別人說一說,花點時間構建自己的業主自治組織,對不起,你受欺壓,就是活該。除了基本的公民訓練讓眾多業主參與進來,還可以通過政治的力量和經濟手段讓更多的業主參與進來,我們只要參與了,我們總會成功的。